Федеральное государственное бюджетное

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ
МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(РПА Минюста России)
На правах рукописи
СЛЕПЕНОК ЮЛИЯ НИКОЛАЕВНА
Сервитутное право:
основания возникновения и проблемы защиты
Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
ДИССЕРТАЦИЯ
на соискание ученой степени кандидата
юридических наук
Научный руководитель
Щенникова Лариса Владимировна
доктор юридических наук, профессор
Москва – 2015г.
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .......................................................................................................... 3
Глава 1. ПОНЯТИЕ СЕРВИТУТНОГО ПРАВА И ЕГО МЕСТО В
СИСТЕМЕ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ......................................... 20
§ 1. Понятие сервитутного права в истории цивилистики и современной
доктрине.............................................................................................................. 20
§ 2. Сервитут (сервитутное право) в системе ограниченных вещных прав 54
Глава 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ
СЕРВИТУТНОГО ПРАВА. .............................................................................. 91
§ 1. Общая характеристика оснований возникновения и регулирования
сервитутного права. ........................................................................................... 91
§ 2. Гражданско-правовая конструкция договора о сервитуте и его роль в
возникновении и регулировании сервитутного права ................................... 96
§ 3. Существенные и иные условия договора о сервитуте, как основного
способа регулирования сервитутных отношений. ....................................... 129
§ 4. Форма договора о сервитуте и государственная регистрация
сервитутного права. ......................................................................................... 152
Глава
3.
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ
ЗАЩИТА
СУБЪЕКТОВ
СЕРВИТУТНЫХ ОТНОШЕНИЙ .................................................................. 165
ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................ 216
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
............................................................................................................................ 219
2
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования. Российская
цивилистика
современного
периода
переживает
период
активного
возрождения сервитутного права (сервитутов), поскольку российское
законодательство советского периода, заморозив оборот недвижимости,
лишило вещное и, соответственно, сервитутное право признания и
последовательного развития за нецелесообразностью. Именно по причине
долгого отсутствия частной собственности и соответственно всех связанных
с ней отношений, сервитутные права не получают своего применения.
Легализация в России права частной собственности на недвижимость и
вовлечение недвижимого имущества в гражданский оборот, дальнейшее
развитие
градостроительства
и
частного
землепользования
при
ограниченности земельных ресурсов неизбежно приводят к усложнению и
видоизменению структуры сервитутного права в системе вещных прав. В
связи с этим актуальность исследования сервитутных правоотношений
возрастает,
а
проблемы
сервитутного
права
активно
обсуждаются
цивилистами1. Признанные цивилистической доктриной, а теперь и
современным российским законодательством, нормы о сервитутном праве
являются тем правовым институтом, который способен удовлетворить
интересы собственников и других владельцев недвижимого имущества.
Но, не смотря на наличие интереса к сервитутам со стороны ученых, до
настоящего
времени
на
теоретическом
уровне
не
сложилось
унифицированного понимания сервитутов, не обоснованы способы их
установления
и
защиты,
что
неизбежно
породило
сложности
правоприменительной практики. Именно тот факт, что сервитутные право не
1
Щенникова Л.В. Сервитуты: история и современная судебно-арбитражная практика//
Юридические ануки. Вестник Пермского университета 2009. Выпуск 2 (4), С. 168;
Копылов А.В. Вещное право на землю. М.: Статут, 2000. С. 254; Копцев А.Н. Сервитуты в
римском праве и современном российском законодательстве // Нотариус. 2006. №2. С. 4,
Солодова, Я. С. Обязательства из договора об установлении сервитута : дис. … канд.
юрид. наук.-Томск,2010. -20 с. и др.
3
достаточно развито в российском законодательстве, в том числе и в системе
вещных прав, стало одним из оснований модернизации гражданского
законодательства Российской Федерации. Именно на восполнение пробелов
законодательства, направлены положения Проекта Федерального закона
Российской Федерации N 47538-6 «О внесении изменений в части первую,
вторую, третью и четвертую гражданского кодекса Российской Федерации, а
так же в отдельные законодательные акты Российской Федерации»2
внесенного Президентом Российской Федерации, а так же принятый и
вступивший с 1 марта 2013 года в силу Федеральный закон от 30.12.2012 г.
№ 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации»3 и иные федеральные законы
относительно внесения изменений в отельные части Гражданского кодекса
Российской Федерации. Следует отметить, что положения Проекта и
Федеральных
законов,
направлены
на
существенную
модернизацию
наиболее общих и принципиальных положений российского гражданского
права, в том числе и права вещного, определив одной из своей целью в
области вещных прав «создание полноценной системы ограниченных
вещных прав, которая могла бы максимально удовлетворить потребности
участников гражданского оборота также основанном именно на вещном
праве (максимально стабильном и защищенном) режиме пользования чужим
имуществом»4.
Все вышеизложенное подтверждает наличие интереса современного
гражданского права и правовой науки к сервитутам в общем, а так же к
2
Проект Федерального закона Российской Федерации N 47538-6 «О внесении изменений
в части первую, вторую, третью и четвертую гражданского кодекса Российской
Федерации а так же в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
http://www.consultant.ru
3
Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» http://www.consultant.ru
4
Концепция развития гражданского законодательства, одобренная решением Совета при
Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от
07.10.2009. Раздел IV. Законодательство о вещных правах // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
4
субъектам сервитутных правоотношений, и их сервитутных прав, в
частности.
Сегодня, очевиден тот факт, что юридическая наука неизбежно должна
уделять внимание поиску таких гражданско-правовых конструкций, которые
обеспечат реализацию имущественных интересов собственников и других
владельцев объединенных земельных участков, а также иных объектов
недвижимости, устраняя возможные конфликты между ними.
Следует отметить, что в качестве индивидуального регулятора
правоотношений между собственниками господствующего и служащего
недвижимого имущества и как одно из оснований установления сервитута
используется договор. Однако следует отметить, что, на сегодняшний день,
на практике такой договор не получает должного распространения, несмотря
на все возрастающий интерес к сервитутам в целом. Не выработаны единые
правовые средства регулирования договоров о сервитутах. Отсутствие в
науке гражданского права единых подходов к разрешению указанных
проблем
отражается
на
качестве
законотворческой
деятельности
в
Российской Федерации.
Достижение
регулирования
законодательной
сервитутных
полноты
отношений,
в
области
возникающих
на
правового
основании
договора, должно привести к востребованности договорного сервитута
участниками имущественных отношений, вследствие чего будут решены
задачи, поставленные Президентом РФ в Указе от 18 июля 2008 г. № 1108 «О
совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»5, а также
в разработанной на основании данного Указа Концепции развития
гражданского законодательства Российской Федерации от 7 октября 2009 г.6
и реализации положений Проекта Федерального закона Российской
Федерации
N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую,
5
Указ Президентом РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского
кодекса Российской Федерации»Российская газета. 2008. 23 июля.
6
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации от 7 октября
2009 г./Вестник ВАС РФ. (Далее – Вестник ВАС РФ.) 2009. №11. С. 6 – 99.
5
третью и четвертую гражданского кодекса Российской Федерации, а так же в
отдельные законодательные акты Российской Федерации»7.
Существование сервитутного права не возможно без эффективной
системы частноправового регулирования. Понимание сущности сервитутов и
сервитутного права позволит рекомендовать для них определенные способы
защиты
что,
соответственно,
будет
способствовать
обеспечению
необходимыми средствами защиты сервитутных прав. Решить эти проблемы
можно только путем тщательного теоретического осмысления и подробного
практического анализа законодательства, а также представленных в
литературе мнений ученых и судебной практики.
В
связи
с
изложенным
исследование
гражданско-правового
регулирования сервитутного права в Российской Федерации продолжает
оставаться значимым и актуальным.
Степень разработанности темы диссертационного исследования.
Проблематика диссертационного исследования базируется на трудах
ученых, как различных исторических периодов развития, так и различных
направлений цивилистической науки.
Особый интерес представляет собой отечественная дореволюционная
цивилистика, не утратившая своего значения в области сервитутного права.
Теорию сервитутного права разрабатывали такие видные цивилисты того
времени, как Е.В. Васьковский, Ю.С. Гамбаров, С.И. Горонович, К.Д.
Кавелин, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский,
Р.О. Халфина, В.М. Хвостов, Г.Ф. Шершеневич.
Существенный вклад в формирование концепции договорной природы
сервитутных отношений внесли работы зарубежных классиков юридической
науки, в частности таких исследователей, как Г. Дернбург, Ф.К. фон Савиньи.
7
Проект Федерального закона Российской Федерации N 47538-6 «О внесении изменений
в части первую, вторую, третью и четвертую гражданского кодекса Российской
Федерации а так же в отдельные законодательные акты Российской Федерации»/
http://www.consultant.ru
6
Закрепление в 1990-х годах XX века в Гражданском кодексе
Российской Федерации норм о сервитутах, а также распространение данного
института в отраслевом законодательстве привело к тому, что и современная
юридическая наука обратилась к этому вопросу. Появились теоретические
исследования И.А. Емелькиной, А.В. Копылова, М.Н. Малеиной, М.М.
Агаркова,
М.И.
Брагинского,
Е.А.
Суханова,
Ю.К.
Толстого,
В.В.
Витрянского, В.П. Камышанского, Е.В. Богданова, Л.В. Щенниковой и др.
Зачастую внимание ученых и практических работников привлекают
проблемы реализации права ограниченного пользования чужим недвижимым
имуществом лишь в отдельных сферах частноправовых отношений.
Традиционно они охватывают область земельных сервитутов, теория
которых рассматривается в работах таких авторов, как Ю.А. Гартина, А.В.
Калиничев, Ю.В. Тимонина. Проблемы сервитутов коммуникаций нашли
отражение в трудах Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, Д.А. Монахова, А.
Мосенкова, А.П. Сергеева. Природно-ресурсные сервитуты получили
освещение в работах И.Б. Калинина, К.Н. Нарозникова, Н.С. Филимонова.
В последнее десятилетие ушедшего века и в начале текущего проблемы
сервитутов в гражданском праве становятся предметом диссертационных
исследований. Достаточно назвать работы Т.В. Дерюгиной8, А.А. Бирюкова9,
А.Г. Остапенко10, положившие начало современному периоду развития
теории
сервитутного
права.
Данные
диссертационные
исследования,
несомненно, интересны и актуальны.
Однако надо заметить, что по ряду обстоятельств как субъективного,
так и объективного характера проблемы сервитутного права, раскрытия его
сущности с позиции целостной концепции до настоящего времени не
разрешены. Вещная природа сервитутов не всегда четко осознается и
8
Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: дис.
… канд. юрид. наук. Волгоград, 2002.
9
Бирюков А.А. Сервитуты в российском гражданском законодательстве: дис. … канд.
юрид. наук. Ставрополь, 2004.
10
Остапенко А. Г. Правовое регулирование отношений между соседями, имеющими
общие границы, посредством сервитутов: дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2012.
7
последовательно проводится, не выстроена до конца система сервитутов,
основывающаяся на их закрытом перечне (numerus clausus).
Цель и задачи диссертационного исследования.
Целью
диссертационного
исследования
выступает
выявление
противоречий в современных подходах к понятию сервитута, сервитутного
права, места сервитутного права в системе ограниченных вещных прав,
оснований
возникновения
и
классификации,
основных
проблем
возникающих при защите прав участников сервитутных отношений, и
выработка предложений по дальнейшему совершенствованию российского
гражданского
законодательства в области
сервитутных прав, путем
всестороннего комплексного изучения и анализа норм образующих институт
сервитута.
Указанная цель диссертационного исследования требует решения
конкретных задач:
- дать анализ современных подходов к понятию сервитута и
сервитутного права как субъективного права, а так же раскрыть понятие и
сущность сервитутного права;
- рассмотреть место сервитутного права в системе ограниченных
вещных прав, руководствуясь историей цивилистики и современной
доктриной;
- выделить основания и провести классификацию сервитутных прав;
- исследовать основания возникновения сервитутных прав, определив
роль каждого основания в возникновении и регулировании сервитутных
правоотношений;
- проанализировать проблемы защиты прав субъектов сервитутных
отношений в гражданском законодательстве и в современной практике
предложив возможные пути их решения;
- выработать предложения по совершенствованию гражданского
законодательства
и
судебной
практики
по
теме
диссертационного
исследования.
8
Объектом
диссертационного
урегулированные
установлении,
нормами
права
осуществлении
и
являются
исследования
отношения,
прекращении
возникающие
права
при
ограниченного
пользования чужой недвижимой вещью (сервитутные правоотношения).
Предметом
диссертационного
исследования
являются
нормы
гражданского законодательства, регулирующие отношения по установлению,
изменению и прекращению сервитутных прав на объекты недвижимости, а
также научные исследования данной проблемы и судебная практика по
вопросам применения законодательства, направленного на регулирование
указанных отношений.
Методологическая
основа
диссертационного
исследования
представлена совокупностью научных приемов и методов исследования
явлений и процессов. Были использованы такие общие методы научного
познания,
как
анализ,
синтез,
аналогии,
индукции,
дедукции,
абстрагирование, восхождение от абстрактного к конкретному; а так же
специальные методы исследования, а именно: исторический, системноструктурный, формально-логический, технико-юридический, сравнительноправовой.
Теоретическая основа диссертационного исследования базируется
на научных трудах дореволюционных авторов: Е.В. Васьковского, С.И.
Гороновича, Г. Дернбурга, С.А. Муромцева, И.А. Покровского, К.П.
Победоносцева, В.И. Синайского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича.
В ходе исследования также использовались труды советских и
современных ученых по проблемам, связанным с сервитутами, вещными
правами и их защитой, договорным регулированием общественных
отношений: М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М.
Генкина, Д.В. Дождева, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, А.В. Копылова,
Е.А. Суханова, Е.А. Чефрановой М.Н. Малеиной, К.И. Скловского, О.Г.
Ломидзе, Ю.Ф.Беспалова, А.В. Масляева, В.П. Мозолина, Ю.К. Толстого,
9
В.В.Гущина,
Е.А.
Флейшиц,
Р.О.
Халфиной,
Е.В.Богданова,
Л.В.
Щенниковой, и др.
Нормативную и эмпирическую основу исследования составили:
нормативные правовые акты дореволюционного и советского периодов,
действующее
законодательство
Российской
Федерации,
материалы
современной практики, в том числе судебной.
Научная новизна исследования заключается в том, что на основе
изучения положений нормативно-правовых актов, материалов судебной
практики и доктрины гражданского права в области регулирования
отношений возникающих при осуществлении ограниченного использования
чужого недвижимого имущества, в работе сформировано целостное
теоретико-правовое воззрение о сервитутном праве, как субъективном праве,
основаниях возникновения, особенностях регулирования и проблемах
защиты данного права.
В рамках исследования диссертантом:
- внесены уточнения в юридические термины, раскрывающие
содержание и особенности сервитутного права, как разновидности вещных
прав субъекта (в частности представлены авторские определения категорий
«сервитут», «сервитутное право»);
- выделены основания для классификации сервитутных прав;
- рассмотрены основания возникновения сервитутного права, как
субъективного права, а так же обоснована роль гражданско-правового
договора, как основного регулятора сервитутных правоотношений;
- дано авторское определение, выявлено содержание и существенные
условия договора о сервитуте;
- определен порядок защиты сервитутных прав, путем выделения таких
способов защиты, как: признание права ограниченного пользования чужим
объектом недвижимости, уточнении условий установления сервитута,
10
- внесено и обосновано предложение введение в российское
законодательство конфессорного иска, как специального способа защиты
сервитутного права.
Полученные диссертантом в ходе диссертационного исследования
результаты являются самостоятельными, новыми и предлагаются к защите
впервые.
В развитие изложенного научная новизна исследования выражается и
конкретизируется в следующих основных положениях, выносимых на
защиту:
1. Опираясь на существующие в доктрине и законодательстве
определения сервитута, диссертант предлагает: уйти от привязывания
сервитутных прав только к вещным правам на землю (ст. 274 ГК РФ);
считать
что
субъектами
сервитутных
правоотношений
выступают
собственник и сервитуарий (собственник (или лицо, владеющее на ином
вещном праве)), а объектом обременения - не только земельный участок, но
здание, строение или сооружение, незавершенное строительство, который
должен быть соседним (или соседним с соседним), а так же обязательным
условием установления сервитута должно
стать невозможность без
установления такого ограничения использовать объект недвижимости по
назначению.
Предлагается
сформулировать
определение
сервитута
следующим образом: «Сервитут - право ограниченного пользования чужой
недвижимостью, принадлежащее собственнику (или лицу, владеющему на
ином вещном праве) земельным участком, зданием, строением или
сооружением (господствующая вещь), в рамках которого данного лицо
вправе требовать от собственника соседнего (или соседнего с соседним)
земельного участка, здания, строения или сооружения, в том числе
незавершенного строительства (служащая вещь), предоставления ему
возможности ограниченного использования земельным участком, зданием,
строением или сооружением, если использование земельного участка,
11
здания, строения или
сооружения по
назначению невозможно
без
установления такого ограничения.
2. Невозможность
недвижимости
без
использования
установления
определенного
ограничения
объекта
пользования
чужой
недвижимостью у собственника или лица, владеющего на ином вещном
праве
данным
субъективного
объектом,
права
влечет
требовать
возникновение
установления
у
такого
данного
лица
ограничения
использования земельного участка, здания, строения или сооружения.
Диссертант предлагается именовать такое право - сервитутным правом и
определить сервитутное право, как субъективное право – в виде меры
дозволенного поведения субъекта сервитутного отношения (собственника
или лица, владеющего на ином вещном праве, соседнего (или соседнего с
соседним)
земельного
участка,
здания,
строения
или
сооружения),
направленного на возникновение и реализацию права ограниченного
пользования определенным образом чужим земельным участком, зданием,
строением или сооружением, которое он обязан осуществлять, не нарушая
при этом прав и законных интересов собственника соседнего земельного
участка, здания, строения или сооружения, а так же иных участников
сервитутных отношений (землеобладателей).
3.
Исходя из сущности сервитутного права автором предлагается
классифицировать виды сервитутных прав по нескольким критериям, а
именно:
1) в зависимости от момента установления сервитута сервитутное право
может быть: а) сервитутное право – как требование установления права
ограниченного пользования чужой недвижимостью (чужим земельным
участком, зданием, строением или сооружением); б) сервитутное право – как
требование реализации права ограниченного пользования определенным
образом чужим земельным участком, зданием, строением или сооружением).
2) в зависимости от оснований возникновения сервитутное право может
быть: а) законным (в случаях строго предусмотренных законом), б)
12
добровольным (договорным, когда стороны добровольно берут на себя
обязательства по установлению ограничения пользования определенным
объектом недвижимости, а так же определение основных условий такого
использования путем заключения договора, в том числе и предварительного),
в) судебным (на основании судебного решения. Однако следует отметить,
что в соответствии со ст. 8 ГК РФ суд подтверждает наличие сервитутного
права, не устанавливая при этом сервитута, а определяя условия, которые
должны исполняться сторонами). Данное основание применимо в основном
для классификации сервитутного права направленного на установление
права ограниченного пользования чужой недвижимостью.
3)
сервитутное
право
–
как
право
требования
реализации
права
ограниченного пользования определенным образом чужим земельным
участком, зданием, строением или сооружением) может классифицироваться
в зависимости от содержания частноправового интереса лица, обладающего
сервитутным
правом,
который
удовлетворяется
и
ради
которого
устанавливается конкретный сервитут, состоящий в характере пользования
чужим объектом. При этом должны быть четко определены условий
реализации
права
ограниченного
использования
чужого
объекта
недвижимости. Сервитутное право могло бы классифицироваться: а) право
прохода или проезда; б) право размещения и обслуживания объектов, в том
числе как на земельном участке, и под его поверхностью; в) право
проведения определенных видов работ.
4.
права
Поскольку одним из оснований возникновения сервитутного
выступает
конструкцию
договор,
а
предварительного
российская
договора,
практика
для
предусматривает
наиболее
полного
и
всестороннего регулирования сервитутных отношений диссертант считает
возможным, а в необходимых случаях и необходимым использование
конструкции предварительного договора для возникновения сервитутного
права. В таком договоре стороны возьмут на себя обязанность заключить
соглашение об установлении сервитута в будущем, а также определят его
13
существенные условия. Так, например, основной договор может быть
заключен по истечении определенного количества дней после регистрации
права собственности на имя нового собственника. Однако это требует
внесение изменений в статью 429 ГК РФ путем изложения статьи в
следующей редакции «1. По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче (предоставлении) имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором».
5.
В силу ныне действующего Гражданского кодекса Российской
Федерации сервитут (сервитутное право) может возникнуть лишь по двум
основаниям: 1) соглашению между лицом, требующим установления
сервитута, и собственником соседнего участка; 2) судебному решению в
случае не достижения указанными лицами соглашения. Учитывая то
обстоятельство,
что
гражданское
законодательство
предусматривает
возможность возникновения прав не только из договоров, но и из
односторонних сделок, диссертант предлагает закрепить в перечне оснований
возникновения сервитутного права и соответственно сервитута наряду с
договором, как наиболее распространенной формой, завещательный отказ
(легат).
6.
Поскольку гражданское законодательство в ряде оснований
возникновения сервитутного права (сервитута) предусматривает соглашение
между лицом, требующим установления сервитута, и собственником
соседнего участка, однако не дефиницирует такой договор, не уделяет
достаточно внимания определению основных элементов данной правовой
конструкции диссертант в ходе анализа норм гражданского законодательства
и имеющихся в науке определений договорной конструкции сервитута,
предлагается именовать данный договор именно как договор о сервитуте, так
как такой договор содержит правила не только установления, но и правила
пользования чужой недвижимостью. Предлагается определить договор о
сервитуте как соглашение, заключенное между лицом - собственником
14
недвижимости, в том числе собственником соседнего земельного участка, а в
необходимых случаях собственником другого (соседнего с соседним)
земельного
участка
-
(собственником),
обязующемся
предоставить
возможность ограниченного использования земельного участка или другой
недвижимости, принадлежащей ему на вещном праве в определенном объеме
правомочий другому лицу или воздержаться от действий определенного рода
в
интересах
данного
лица,
требующего
установления
сервитута
(собственника недвижимого имущества или титульного владельца на любом
ином вещном праве (сервитуария) безвозмездно или за плату.
Сущность договора о сервитуте заключается в том, что он выступает
как юридический факт и основание возникновения вещного правоотношения.
7.
Государственная регистрация ограниченных вещных прав -
юридический
акт,
которым
государство
признает
возникновение
ограничений (обременений) и имеет существенное значение, поскольку
происходит регистрация самого права. Регистрация сервитутного права в
Едином государственном реестре осуществляется на основании заявления
собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого
установлен сервитут, только при наличии у последнего соглашения о
сервитуте. Поскольку практика показывает низкую заинтересованность
участников сервитутных правоотношений в регистрации сервитутного права,
и встречаются случаи уклонения собственника служащей вещи от
регистрации данного ограничения своего права, а пользователь сервитута
при отсутствии соглашения такого права по действующему законодательству
не имеет диссертант предлагает дополнить норму п. 1 ст. 27 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (редакции от 21.07.2014) «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правилом о
том, что при установлении сервитута решением суда подавать заявление для
регистрации соответствующего права может как собственник недвижимого
имущества, так и лицо, в пользу которого установлен сервитут. Так же
необходимо законодательное закрепление обязательной нотариальной формы
15
договора о сервитуте, что обеспечит четкое определение предмета договора,
все необходимые элементы договорного обязательства, и выступит своего
рода гарантом соблюдения требований о государственной регистрации
данного вида ограниченного вещного права. Данного рода мероприятия
позволят обеспечить исполнения и исключат возможность уклонений
субъектами
сервитутных
правоотношений
от
соблюдения
такого
юридического акта как государственная регистрация.
8.
Предлагается
внести
изменения
и
дополнить
основания
прекращения в одностороннем порядке сервитута (сервитутного права),
введением
в
российское
законодательство
основания
прекращения
сервитутного права (сервитута), вследствие стойкого отсутствия интереса
(потребности)
сервитуария
к
использованию
чужого
имущества,
соответственно к реализации сервитутного права и установить так
называемый срок неиспользования сервитута, равный трем годам.
9.
и
Сервитутные права могут защищаться как вещно-правовыми, так
обязательственно-правовыми
способами
защиты.
С
целью
совершенствования способов защиты сервитутных прав и для устранения
разногласий при установлении сервитута диссертантом обосновывается
необходимость дифференциации иска о признании права ограниченного
пользования
чужим
земельным
участком,
предъявляемого
для
подтверждения факта принадлежности вещного права, и иска об уточнении
условий
установления
сервитута,
предъявляемого
одной
из
сторон
сервитутного правоотношения.
10.
Из анализа положений действующего законодательства в сфере
защиты сервитутного права существуют недоработки, не определен
конкретный порядок и способ защиты нарушенного сервитутного права,
непосредственно возникающего у сервитуария. По тексту же ст. 305 ГК РФ
права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу,
хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом. Однако
сервитуарий не является владельцем и, следовательно, при защите прав
16
сервитуария не возможно применение ни негаторного, ни виндикационного
исков. Поэтому автором предлагается и обосновывается необходимость
введение в российское законодательство в качестве иска, посредством
которого защищалось бы сервитутное право, когда оно нарушено другим
лицом, конфессорного иска, как специального способа защиты сервитутного
права.
11.
Наличие
норм
о
сервитутах
кроме
гражданского
законодательства присутствует в других кодексах и нормативных актах, в
частности в Земельном кодексе Российской Федерации, Лесном кодексе
Российской Федерации, Градостроительном кодексе РФ, Водном кодексе
Российской Федерации, что вносит неопределенность в общую систему о
праве сервитутном и порождает множество коллизий и противоречий в
вопросах установления и регулирования сервитутных прав. Исходя из того,
что сервитут является частноправовым институтом, и сервитутное право
является правом конкретного субъекта, а выше перечисленные акты
включают в себя нормы публичного права (земельного, природноресурсного, административного) и лишены гражданско-правовой природы,
диссертант предлагает исключить нормы о сервитутах и сервитутном праве
из других нормативно-правовых актов, оставив право на закрепление
основных положений о сервитутном праве и сервитутах только в нормах
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Диссертационное исследование представляет собой комплексное
изучение сервитутного права как юридической конструкции, являющейся
разновидностью
вещных
прав,
отвечающей
основным
родовым
характеристикам, а также средств его защиты. Теоретические и практические
выводы, сделанные в ходе исследования, могут стать основой для
последующих научных изысканий в области права, а также могут быть
востребованы для дальнейшего совершенствования нормативно-правовых
актов, регулирующих отношения в области сервитутного права.
17
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена на
заседании
кафедры
предпринимательского
права,
гражданского
и
арбитражного процесса Российской правовой академии Министерства
юстиции Российской Федерации, где проведено ее рецензирование.
Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в
выступлениях
автора
на
научных
конференциях,
в
частности:
6-й
международной научно-практической конференции «Государственность и
право славянских народов в условиях глобализации» (Ростов-на-Дону, 27 - 28
февраля 2009 г.), международной научно-практической конференции
«Современные проблемы и пути их решения в науке, транспорте,
производстве и образовании» (Одесса, 20 - 27 декабря 2010 г.),
международной
научно-практической
конференции
«Тенденции
и
перспективы развития современного научного знания» (Москва 9-10 октября
2012 г.), международной научно-практической конференции «Тенденции и
перспективы развития современного научного знания» (Москва 29 марта
2013 г.), международной научно-практической конференции «Научные
исследования и их практическое применение. Современное состояние и пути
развития 2012» (Одесса, 2-12 октября 2012 г.), опубликованы в журнале
«Общество и право» (2009. №1/23/), в сборнике научных статей «Казанская
наука» (2011. №1), международной научно-практической конференции
«Современные направления теоретических и прикладных исследований
2014» (Одесса18-30 марта 2014 г.).
Некоторые разделы диссертационного исследования апробированы
автором в учебно-методической работе, в частности при изложении
студентам курса «Гражданское право» в ФГАОУ ВПО «Северо-Кавказский
федеральный университет», Институте сервиса, туризма и дизайна (филиал)
в г. Пятигорске.
18
Структура диссертации.
Диссертация состоит из введения, трех глав, которые включают пять
параграфов, а также заключения, списка использованных источников и
литературы.
19
Глава 1. ПОНЯТИЕ СЕРВИТУТНОГО ПРАВА И ЕГО МЕСТО В
СИСТЕМЕ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
§ 1. Понятие сервитутного права в истории цивилистики и современной
доктрине
Сервитутное право в рамках исследования рассматривается как
субъективная категория, как право, регулируемое нормами, определяющими
его осуществление, установление и защиту.
Сервитутное право отличается глубокой историей, исчисляемой со
времен Древнего Рима.
Установленные римским правом нормы использовались правом более
поздних государств, стали основой формирования разновидностей вещных
прав, которые называются правами на чужие вещи и относятся к категории
ограниченных вещных прав. Права на чужие вещи римском праве (jure in re
aliena) наравне с правом собственности и владением выделялись в особую
группу прав. Сервитуты занимали в ней центральное место.
История становления и развития сервитутного права в Древнем Риме
дает возможность сделать ряд выводов относительно содержания.
Сервитутное право – вещное право пользования чужой вещью11.
Формирование сервитутов обусловлено рядом причин юридического и
фактического характера.
Первой причиной появления в Древнем Риме сервитутного права
является возникновение частной поземельной собственности. Она привела к
тому, что часть земельных участков оказалась отрезанной от публичных
дорог землей других собственников и была лишена доступа к источникам
воды и прочим естественным благам. В результате появилась необходимость
закрепления за собственниками «неудобных» участков прав пользования
11
Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: Зерцало, 2000. С. 104.
20
водой из источников на соседних участках или прав пересечения соседних
участков для выхода на публичные дороги.
Сделать
это
можно
было,
ограничив
правомочия
одних
землевладельцев в интересах других.
Подобные вопросы в римском праве решались:
1) путем заключения сделок (найм, аренд). Между соседями
заключалось
соглашение,
из
которого
возникало
обязательство
о
предоставлении проезда верхом, прохода, для выхода к местам общего
пользования и другие. Но при смене собственника заключенный договор
(соглашение) терял свою силу;
2) путем установления сервитута. Сервитутное право следовало не за
собственником, а за собственностью. Оно не зависело от перехода права
собственности к другим лицам. Фактическое удобство и правовая
надежность конструкции были неоспоримыми. В римском частном праве это
привело к признанию приоритета земельного сервитута как формы
землепользования.
В результате можно сделать вывод о том, что возникновение
сервитутного права в Древнем Риме было обусловлено неравноценностью
земельных участков, которые отличались друг от друга качеством почв,
водоемами,
путями
сообщения
и
прочими
природными
ресурсами.
Собственник вещи, которая обременена сервитутом, должен был терпеть
пользование своей вещью другими лицами (другим лицом).
Характеристику сервитутных отношений в Древнем Риме можно
свести к следующим моментам:
сервитутное право как реакция на необходимость сгладить неудобства
и устранить все затруднения по причине неравномерности распределения
между земельными участками естественных благ;
собственник вещи и пользователь связаны по данному праву косвенно,
через служащую вещь (вещь, обремененную сервитутом);
21
собственник не совершал активных (положительных) действий, он
всего лишь не препятствовал субъекту сервитутного права пользоваться
своим (служащим) земельным участком12.
В цивилистической литературе указывается, что основное содержание
сервитутов в Древнем Риме сводилось к правомочию пользования. Вывод
ученых основывался на классических работах Юлиана и Павла. Они
доказывали, что сервитуты не могут быть во владении, не связаны с ним и,
как результат, не могут быть рождены давностью владения13.
Сервитут неразрывно связан с правомочием пользования, а это значит,
что он неизбежно должен содержать «меру пользования»14, под которой
понимались пределы, установленные соглашением сторон в каждом
отдельном случае.
Юриспруденция Древнего Рима показывает пример стройности в
классификации сервитутных прав:
- личные сервитуты (узус, узуфрукт, хабитацио, право личного
пользования чужим животным или рабом)15;
- земельные сервитуты (к коим относились городские и сельские).
Личные и земельные сервитуты отличались по субъекту права. Личный
принадлежал определенному лицу, земельный сервитут принадлежал не как
лицу непосредственно, а как собственнику участка.
Виды личных сервитутов:
- узуфрукт (usufructus), под которым понималось право пожизненного
пользования чужой непотребляемой вещью с возможностью извлекать плоды
из нее, не повреждая и не изменяя вещь;
- узус (usus), или право пользования, которое предоставлялось в мере,
необходимой для удовлетворения потребностей16;
12
Римское частное право: учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.:
Юрист, 1994. С. 205.
13
Щенникова Л.В. Сервитуты: история и современная судебно-арбитражная практика //
Вестник Пермского университета. Юридические науки, вып. 13. С. 162.
14
Там же. С. 162.
15
Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003. С. 265 - 270.
22
- право лица на проживание в чужом доме (или же в части этого дома),
– хабитацио. Обладатель этого жилья мог в нем жить сам или сдавать
внаем17.
Развитие сервитутного права в римский период возможно было при
наличии
двух
земельных
участков
(господствующий
и
служащий).
Возможность установления сервитута зависела от соблюдения правила:
господствующий участок должен всегда удовлетворять свои потребности, не
лишая служащее имение хозяйственной самостоятельности. При смене
собственника господствующего участка происходила автоматически смена
субъекта сервитутного права. В 15-й книге «Комментариев к Сабину» Павел
указывал: «Когда на одно имение был установлен сервитут в пользу иного
имения, сервитут должен остаться и после продажи имений...»18. Но данное
положение является несколько односторонним. Сервитут по принципам,
выработанным римским частным правом, сохранялся и в случае перехода
прав на служебную и на господствующую недвижимость.
Другим
условием
для
установления
сервитутного
права
была
принадлежность двух недвижимых имуществ на праве собственности разным
лицам. Своя вещь по праву сервитута не могла служить собственнику.
Название группы прав, в которую включен сервитут, на латыни звучит как
ius in re aliena (или право на чужие вещи). Павел в 1-й книге «Руководств»
подчеркивал: никто не может установить сервитут на свое собственное
здание19. В 15-й книге «Комментариев к Сабину» он указывал, что нельзя
иметь на свою вещь сервитут20: «Если кто-то, после того как приобрел, как
принял переданное ему сооружение, на которое установлен сервитут в пользу
его же сооружения… то сервитут этот сливается и уничтожается...»21. В 7-й
16
Римское право: понятие, термины, определения.:учебник// отв. ред. Бартошек М. М.:
Юрид. лит., 1989. С. 294 - 295.
17
Римское частное право… С. 210.
18
Дигесты Юстиниана / пер. с лат.; отв. ред. JI.JI. Кофанов. М.: Статут, 2002. С. 375.
19
Там же. С. 327.
20
Там же. С. 321.
21
Дигесты Юстиниана… С. 323.
23
книге «Комментариев к провинциальному эдикту» Гай указывал на эту же
проблему: «...сервитуты имений сливаются в случае, когда один субъект
становится
собственником
обоих
(служебного
и
господствующего)
участков»22.
Зародившиеся в Древнем Риме классические положения о сервитутном
праве дают возможность сформулировать его сущностные признаки.
Сервитутное право в Древнем Риме – выработанная в условиях
исторического периода совокупность правил, которые использовались для
восполнения недостатков недвижимости посредством предоставленной
собственником соседнего участка (или иной недвижимой вещи) возможности
для ограниченного в определенной мере пользования участком (или другой
недвижимостью), или посредством воздержания от действий определенного
рода в интересах собственника соседнего земельного участка.
Сервитуты по содержанию делились на положительные, при которых
собственнику господствующего участка разрешали совершать некоторые
действия в отношении служащего участка (проходить, проводить воду и
другие) и отрицательные, при которых собственнику служащего участка
запрещали делать что-либо (сажать деревья по меже, строить здания выше
указанной высоты, загораживать свет)23.
Кроме этого, существовало разделение сервитутных прав на городские
и сельские24.
Сельские устанавливались в интересах сельскохозяйственных участков.
В их числе были:
- дорожные (право на проход пешком, проезд на лошади, проезд на
телеге с поклажей, прогон скота и другие);
- водные (проведение воды, выгон скота на водопой и другие);
22
Там же. С. 353.
Римское право: базовый учебник // Пухан Иво, Поленак-Акимовская Мирьяна. М.:
Зерцало, 1999. С. 177 – 186; Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном
российском законодательстве // Нотариус. 2006. №2.
24
Римское частное право: учебник для вузов // Дождев Д.В. М.: Изд-во «Норма», 2003. С.
448.
23
24
- пастбищные (выпас скота).
Городские сервитуты устанавливали в пользу застроенных (городских)
участков. Среди городских сервитутов выделяют: право сделать себе крышу,
право сделать навес, проникая в чужое воздушное пространство ими, право
опирать на чужую стену балки и пристраивать к чужой стене постройку или
опирать эту постройку на чужую опору25.
Разграничение сервитутов на городские и сельские не зависело от
местности,
где
находились
земельные
участки.
Это
разграничение
определялось хозяйственным назначением у господствующего участка. В
ситуации, когда участок использовался для сельскохозяйственных нужд,
устанавливали сельский сервитут. Если он использовался для возведения
жилых построек или для жилья, то устанавливался городской сервитут.
Отечественное
гражданское
право
развивалось
под
влиянием
германской цивилистики. Германской цивилистике вся цивилистическая
наука обязана созданием самой категории вещного права в континентальном
европейском праве.
В дореволюционном праве России сервитуты назывались «правом
угодья». Их сущность заключалась в том, что стороннее лицо господствовало
над вещью вне зависимости от личности собственника. «К примеру, кто
наделен правом въезда в чужой лес (рубить деревья для домашних
потребностей), кто наделен правом устраивать бортные угодья в чужих
деревьях (разводить пчел) или пасти стада свои на чужом поземельном
участке вне зависимости от собственника леса, пастбища, тому принадлежит
право на чужую вещь»26. Изначально сервитуты выступали как ограниченные
вещные права на чужой земельный участок. Чужой вещью могла выступать
недвижимость в виде земельных участков, которые были объектом
соответствующих правоотношений.
25
Курс римского частного права: учебник / под ред. Д.В. Дождева. М.: Изд-во «БЕК»,
2000. С. 193.
26
Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х ч. Изд. 2-е, испр., по испр. и доп. 8-му изд.
1902. М., 2000. С. 433. (Классика российской цивилистики)
25
В
XVIII
прослеживается
-
XIX
отказ
вв.
от
в
европейском
феодальной
континентальном
средневековой
праве
конструкции
«расщепленной» собственности на землю и формируется категория вещных
прав, которую обосновывали труды германских ученых. Большинство работ
этого периода – обобщение и систематизация источников римского частного
права.
Современный европейский уровень исследований в области права и в
вопросах вещного права превосходит состояние цивилистической науки в
России. Изменить эту ситуацию можно посредством изучения опыта
гражданско-правового регулирования в Европе и использования европейских
достижений
для
развития
отечественного
гражданско-правового
законодательства и гражданско-правовой науки. Делать это необходимо с
учетом различий социального и экономического развития государств и с
учетом особенностей правопорядков.
Определенное отставание отечественной цивилистики в сфере учения о
вещных правах и сервитутного права можно объяснить. Направленное на
урегулирование
вопросов
сервитутного
права
законодательство
еще
складывается, и оно не свободно от противоречий и пробелов27. После
признания и после законодательного закрепления прав собственности у
юридических лиц и у граждан на земельные участки формируются
сервитуты, а значит, возникает необходимость правового урегулирования
сервитутных отношений. Актуальность сервитутных правоотношений в
связи с этим возросла. Проблемы сервитутного права начали активно
обсуждаться цивилистами28.
В современной России сервитутное право стало развиваться только в
последние
десятилетия,
после
возрождения
института
частной
27
Гражданское право: учебник: Т. 1: Общая часть. Изд. 6-е, перераб. и доп. / под ред. А.П.
Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, 2002. С. 548.
28
Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика //
Законодательство. 2002. №4, 5. С. 4; Копылов А.В. Вещное право на землю. М.: Статут,
2000. С. 54; Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском
законодательстве // Нотариус. 2006. №2, и др.
26
собственности. Вызвано оно было необходимостью разрешать возникающие
между собственниками соседних объектов конфликты.
Законы рыночной экономики требовали проведения реформирования
гражданского законодательства, а это «снова подтвердило роль многих
фундаментальных принципов и понятий регулирования, разработанных и
опробованных на практике еще в римском праве. Кроме этого, была
подтверждена необходимость их применения в правоприменительной и
законотворческой практике»29.
До середины 90-х годов ХХ века отечественное право знало институт
сервитутного права исключительно как историческую категорию. Это
понятие
в
юридической
литературе
практически
не
упоминалось.
Исключение - учебники по истории государства и пособия по римскому
праву
В дореволюционной России сервитутное право присутствовало в
законодательстве отдельных губерний. Данные отношения на остальных
территориях регулировались через право участия в выгодах и пользовании
чужого имущества. Но после Октябрьской революции исчез институт
сервитутного
права,
поскольку
была
установлена
государственная
собственность на землю, включая участки юридических лиц и граждан,
владеющих
ими на
правах
постоянного
(бессрочного) пользования.
Государство, выступая в роли владельца земли и прочих природных
ресурсов,
ограничивало
принадлежащее
ему
право
собственности
посредством предоставления возможности юридическим лицам и гражданам
свободно
пользоваться
государственными
землями
(право
беспрепятственного проезда и прохода).
В период возрождения в Российской Федерации права частной
собственности
на
землю
возникла
законодательная
необходимость
восстановления и закрепления сервитутного права.
29
Суханов Е.А. Предисловие к кн.: Новицкий И.Б. Римское право. М.: ТЕИС, 2002. С. 3.
27
Первым шагом было принятие в 1994 г. Указа Президента РФ от 22
июля 1994 г. № 1535. Данный Указ был направлен на утверждение
«Основных
положений
государственной
программы
приватизации
государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации
после 1 июля 1994 года»30. Здесь закреплялось обременение для обеспечения
общественных нужд публичными сервитутами приобретенных, а также
застроенных земельных участков. Данные обременения налагались для
беспрепятственного и безвозмездного использования объектов общего
пользования, которыми выступали пешеходные и автомобильные дороги,
объекты инженерной инфраструктуры, существовавшие на момент передачи
земельного участка в собственность. Аналогичные обременения налагались и
на земельные участки, где были размещены межевые и геодезические знаки,
подъезды к ним, для доступа определенных служб в целях ремонта объектов
инфраструктуры (электрических и телефонных кабелей, водопровода,
газопровода, канализации и т.п.).
Дальнейшее развитие сервитутное право получает в ст. 216 ГК РФ
«Вещные
права
лиц,
не
являющихся
собственниками»,
где
среди
ограниченных вещных прав называются сервитуты. Подробнее ГК РФ
рассматривает сервитут как право ограниченного пользования чужим
земельным участком уже в гл. 17 (ст. 274 - 277). Здесь дается понятие
сервитута, называются основания и условия установления, прекращения
сервитута; порядок сохранения сервитута при переходе прав на земельный
участок;
возможность
обременения
зданий,
сооружений
и
другого
недвижимого имущества сервитутом в случаях, когда такое ограничение
необходимо для полноценного осуществления права собственности.
ГК РФ в части второй конкретизировал отдельные случаи реализации
сервитутного права для отдельных обязательств. Так, в ст. 613 идет речь о
праве третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, суть которого
30
Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535 // Собрание законодательства РФ (Далее – СЗ
РФ). 1994. №13. Ст. 147 (ред. от 21.10.2008 г.).
28
заключается в том, что сервитут будет сохраняться и для тех лиц, в интересах
которых он установлен. Аналогичное правило, мы можем увидеть при
анализе и ст. 694 ГК РФ, которая устанавливает права третьих лиц на вещь,
передаваемую в безвозмездное пользование.
Правовая регламентация сервитутных отношений получила развитие в
Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О
дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»31, которым
установлено, что впредь, до принятия федерального закона о регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация
будет проводиться на основании норм ГК РФ. Государственной регистрации
подлежали права собственности и другие вещные права на недвижимое
имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты,
ипотека (залог недвижимости), арест имущества, аренда, доверительное
управление, установленные в отношении объекта ограничения. Данный Указ
Президента
РФ
был
призван
обеспечить
переход
к
повсеместной
государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним,
включая регистрацию прав на сервитуты. В последующем, в целях
приведения нормативных правовых актов Президента Российской Федерации
в соответствие с некоторыми федеральными законами, он был признан
утратившим силу.
Несмотря на определенные шаги по развитию сервитутного права в
современном праве, правовая его регламентация не была лишена проблем и
противоречий. Так, нуждалась в совершенствовании ст. 274 ГК РФ. В
соответствии
(земельного
с
этой
участка,
нормой
собственник
другой
недвижимости)
недвижимого
вправе
имущества
требовать
от
собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от
собственника
другого
земельного
участка
(соседнего
участка),
предоставления права ограниченного пользования соседним участком
31
СЗ РФ. 04.03.1996 г. №10. Ст. 880. Утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25
января 1999 г. №112.
29
(сервитута)32. Содержание данной статьи отражает попытку привязать
сервитуты к вещным правам на землю. На это указывает и размещение
соответствующих норм в гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие
вещные права на землю».
Несколько иную трактовку понятие «сервитут» получает в ст. 277 ГК
РФ, где предусматривается обременение зданий, сооружений и другого
недвижимого имущества сервитутом. Видимо, это связано с ч. 2 п. 1 ст. 274
ГК РФ, а именно: с возможностью сторон предусмотреть в соответствии с
гражданским
законодательством
в
договоре
иные
сервитуты.
Нам
представляется, что в ГК как базовом законе важно иметь развернутый
перечень сервитутов. Этот перечень должен быть исчерпывающим, что
поможет
сторонам
на
практике
ясно
представлять
содержание
устанавливаемого ими сервитута33.
Понятие сервитута, данное в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 г.
№ 122-ФЗ (в ред. от 31.12.2005 г.) «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», отличается от понятия,
сформулированного в ГК РФ. В законе под сервитутом понималось право
ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества,
например,
для
прохода,
прокладки
и
эксплуатации
необходимых
коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута34.
Наличие норм о сервитутах присутствует в других кодексах и
нормативных актах, в частности в Земельном кодексе Российской Федерации
(далее ЗК РФ) от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.)35, Лесном
кодексе Российской Федерации (далее ЛК РФ) от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ (в
32
В ред. Федеральных законов от 16.04.2001 г. №45-ФЗ; от 26.06.2007 г. №118-ФЗ; от 30.12.2008 г.
№311-ФЗ.
33
Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве //
Нотариус. 2006. №2.
34
СЗ РФ. 28.07.1997 г. №30. Ст. 3594; в ред. Федерального закона от 17.06.2010 г. №119-ФЗ //
Российская газета. 2010. 6 июня.
35
СЗ РФ. 29.10.2001 г. №44. Ст. 4147.
30
ред. 28.07.2012 г.)36, Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ) от
29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 23.07.2013 г.)37 и др.38.
Проанализировав трактовки сервитута, содержащиеся в различных
отраслях права, можем прийти к выводу, что сервитутное право, как
субъективное право – в виде меры дозволенного поведения субъекта
сервитутного отношения (собственника или лица, владеющего на ином
вещном праве, соседнего (или соседнего с соседним) земельного участка,
здания, строения или сооружения), направленного на возникновение и
реализацию права ограниченного пользования определенным образом чужим
земельным участком, зданием, строением или сооружением, которое он
обязан осуществлять, не нарушая при этом прав и законных интересов
собственника
сооружения,
соседнего
а
так
же
земельного
иных
участка,
участников
здания,
строения
сервитутных
или
отношений
(землеобладателей).
Такие нормативно-правовые акты, как ЗК РФ, ЛК РФ, ГрК РФ, в
частности в отношении объектов недвижимости говорят о возможности
существования двух видов сервитутов и соответственно сервитутных прав
различного содержания. Это публичны и частные сервитуты.
Законодательство дает некоторым ученым право на постановку
вопроса: можно ли считать отсутствие упоминания о публичных сервитутах
пробелом в праве гражданском? В литературе содержится иное утверждение.
Следует остановиться на изучении данного вопроса более подробно и
решить действительно отсутствие в гражданском праве упоминания о
публичных сервитутах – пробел, и отвечает ли категория «публичный
сервитут» основным характеристикам, предъявляемым к сервитутам.
36
СЗ РФ. 11.12.2006 г. №50. Ст. 5278.
СЗ РФ. 03.01.2005 г. №1 (часть 1). Ст. 16,
38
Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от
21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 23.11.2007 г.); Федеральный закон «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от
23.11.2007 г.).
37
31
Во-первых, следует отметить, что порядок установления частных и
порядок установления публичных сервитутов отличны друг от друга.
Частный
сервитут
предполагает
существование
соглашения
между
собственником соседнего участка и лицом, требующим установления
сервитута, возможного также и по решению суда. Для обеспечения интересов
государства,
местного
непосредственно
самоуправления
законом
или
иным
или
местного
населения
нормативным правовым
актом
Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо органа
местного самоуправления будет установлен публичный сервитут.
Во-вторых,
при
публичном
сервитуте
отсутствует
конкретный
управомоченный субъект, в пользование которого он устанавливается.
Частный же сервитут в обязательном порядке имеет обязанное и
управомоченное лицо.
В-третьих, если рассматривать заинтересованность в установлении
сервитута, то публичный сервитут устанавливается в общественных
интересах, а не в интересах конкретного собственника земельного участка.
Данный сервитут не связывается непосредственно с нуждами соседнего
земельного участка.
В-четвертых, в отличие от частного сервитута, при установлении
сервитута публичного по требованию лица возможно изъятие земельного
участка, в отношении которого установлен сервитут, с возмещением
причиненных убытков.
Характерной особенностью публичного сервитута является то, что он
может устанавливаться с учетом итогов общественных слушаний. Как
пример - Постановление ФАС Поволжского округа по делу под № А1217236/02-С43 от 10.04.2003 года. Этим актом была удовлетворена
кассационная жалоба, по которой ответчик в лице органа местного
самоуправления
не
представил
итоги
общественных
слушаний
при
установлении им публичного сервитута. Судебная инстанция указала на то,
что отсутствие четкой регламентации порядка проведения общественных
32
слушаний не освобождает устанавливающий сервитут орган от получения
мнения общественности39.
После проведенного анализа можно сделать вывод, что существующие
публичные сервитуты ничего общего с известными римскому частному
праву сервитутами не имеют. Публичные сервитуты призваны обеспечивать
интересы местного населения, местного самоуправления и государства40.
Одна из причин появления публичных сервитутов - интенсивное
участие государства в производственно-коммерческой деятельности, когда
государство выступает как самостоятельный субъект хозяйствования41. В
интересах
публично-правовых
образований
может
устанавливаться
принудительное изъятие частной собственности для строительства ЛЭП,
линий связи, газопроводов и нефтепроводов, для прокладки дорог, для
строительства общественных сооружений и зданий, для транспортного
сообщения.
Собственникам
эксплуатация,
наносящая
объектов
ущерб
запрещается
публичным
их
интересам.
свободная
Проведение
строительных или любых других работ данными субъектами возможно
только после получения административных разрешений.
Принятая
концепция
развития
гражданского
законодательства
определила позицию, по которой в ГК необходимо отразить ограничение
права собственности в публичных интересах (при изъятии из Земельного
кодекса положений о «публичном сервитуте») и в интересах соседей
(соседское
право),
которое
понимается
как
«ограничение
права
собственности за участок в пользу соседей»42. Положения ГК, закрепляя
39
СПС «КонсультантПлюс», судебная практика// http://www.consultant.ru/
Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская
юстиция. 1997. №5. С. 22; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России.
М., 1996. С. 50 - 52; Малеина М.Н. Публичные сервитуты // Законодательство. 2004. №4.
С. 8–16; Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском
законодательстве //Нотариус. 2006. №2.
41
Гражданское и торговое право капиталистических государств. М., 1993. С. 217 - 218.
42
Вещное и вечное: ГК РФ дополнят ограниченными и соседскими правами //РАПСИ//
http://rapsinews.ru
40
33
«кодекс соседа»43, прописывают: «Собственник участка обязан претерпевать
воздействие газов, копоти, паров, дыма, запахов, тепла, шумов, вибрации и
пр., исходящих с соседнего участка, если это не превышает установленных
нормативов». Законодательство предусматривает множество ограничений
для того, чтобы не допускать причинения вреда соседям. Среди этих
ограничений: не возводить канализационные сооружения, здания и посадки,
не проводить работы, ухудшающие состояние соседних участков, не
создавать препятствия естественному стоку вод, не рыть колодцы в том
случае, если появление колодца приведет к оттоку воды у соседа. Наряду с
этим землевладельцам дают определенные права: возможность собирать
упавшие с соседских деревьев на участок плоды, право обрубать ветки и
корни, которые «протянулись» от соседей на их участки, право требовать
устранения допущенных недобросовестными соседями нарушений, если эти
нарушения доставляют неприятности44. «Соседские права» законодательство
распространяет не только на владельцев, чьи участки находятся в
непосредственной близости, но и на расположенные в относительной
близости друг от друга участки. Сервитутное право и сервитуты относят к
категории «соседского права», которое определяет отношения, возникающие
между собственниками смежных городских зданий и земельных участков.
Возвращаясь
к
нормам
Концепции
об
ограничении
права
собственности в интересах соседей и в публичных интересах, стоит указать,
что в утверждении законодателем смешиваются два разных термина:
сервитуты как ограниченные вещные права и публичные сервитуты как
законное ограничение прав собственности в пользу других собственников (и
государства в том числе). Сервитуты устанавливают в соответствии с
действующими
собственности
43
44
нормами
в
гражданского
публичных
интересах
права.
Ограничение
базируется
на
прав
положениях
Там же
Там же
34
административного
законодательства,
здесь
нет
гражданско-правовой
природы.
В подтверждение этому стоит привести результаты анализа содержания
Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним45. В данном документе сервитут относят к вещным
правам. В пункте 38 Правил указывается, что право собственности и иные
вещные права (бессрочное или постоянное пользование, оперативное
управление, пожизненное наследуемое владение, сервитут и хозяйственное
ведение) необходимо отражать в графе «Вид права». В правилах сервитуты
не подразделяют на частные и публичные. Графа «Лицо или объект, в пользу
которого установлен сервитут» должна отражать данные о гражданах,
юридических лицах или тех объектах, для которых установлено право
ограниченного пользования. Если круг лиц не определен, сервитут является
публичным, о чем и указывается «публичный».
В результате публичный сервитут невозможно зарегистрировать как
ограниченное вещное право. Причина в том, что правообладатели этого
права
конкретно
не
определяются.
Публичный
сервитут
стоит
регистрировать как ограничение права собственности.
Доказать данный вывод можно посредством анализа содержащихся в
водном законодательстве норм. Действовавший ранее Водный кодекс 1995 г.
прописывал права на ограниченное пользование водным объектом в форме
частного или публичного водных сервитутов (нормы ст. 21, 43, 44). Любой
имел
право
пользоваться
водными
объектами,
что
предусматривал
публичный водный сервитут. Но по судебному решению или заключенному
договору права пользующихся водными объектами лиц могли быть
ограниченными в пользу других заинтересованных лиц. Это ограничение и
было частным водным сервитутом. Лица, не являющиеся собственниками
45
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 г.
№219 // СЗ РФ. 23.02.1998 г. №8. Ст. 963.
35
водных объектов, имели право обладать вещным правом ограниченного
пользования (или же сервитутом).
В новой редакции Водного кодекса РФ 2006 года46 не содержится
термина «сервитут». В ст. 6 и 9 кодекса указываются водные объекты общего
пользования и закрепляется право пользования водными объектами за
юридическими и физическими лицами. Подобную позицию стоит признать
правильной. Публичный сервитут, таким образом, не имеет признаков
сервитута, выработанных классической цивилистикой.
Исключение частного сервитута из Водного кодекса законодатель
произвел для упорядочения терминологии и достижения юридической
чистоты. Сущность сервитута заключается в наличии двух смежных
участков, и один участок восполняет свои недостатки за счет другого. Но в
водном законодательстве ничего подобного нет. Статься 12 Водного кодекса
прописывает, что пользование водным объектом производится на основании
заключенного договора водопользования. Исполнительный орган власти или
орган местного самоуправления по заключенному договору берет на себя
обязанность предоставления водопользователю определенного водного
объекта или части этого объекта в пользование за определенную плату.
Договор регулируется согласно закрепленным в ГК РФ положениям об
аренде, если это правило не прописано в Водном кодексе или не
противоречит существу заключенного договора. Договор заключенным
считается с момента его регистрации в Государственном водном реестре.
Д.О. Сиваков справедливо указывает, что в новом ВК произошла
«молчаливая» отмена водных сервитутов (публичных и частных)47.
Аналогичной является ситуация и в области лесного законодательства.
Норма ст. 21 ЛК от 29 января 1997 г. №22-ФЗ48 прописала, что граждане
наделяются правом свободного пребывания в лесах, которые входят и не
46
Водный кодекс РФ от 03.06.2006 г. №74-ФЗ (вступил в силу с 01.01.2007 г.) //
http://www.consultant.ru
47
Сиваков Д.О. Частная собственность и частное пользование по новому Водному кодексу
РФ // Право и экономика. 2006. №8. С. 5.
48
СЗ РФ. 1997. №5. Ст. 610.
36
входят в лесной фонд. Таким образом, был провозглашен публичный лесной
сервитут. Но предоставленное право свободного пребывания могло
ограничиваться на основании заключенных договоров, актов органов
местного самоуправления, а также актов государственных органов, на
основании судебных решений, принятых в пользу иных заинтересованных
лиц (когда имели место частный сервитут).
Нормы ГК предусматривают, что сервитут может обременять
земельный участок для нужд собственника соседнего участка, которые
нельзя обеспечить без установления сервитута (в законодательстве перечень
нужд остается открытым).
Процедура установления частного сервитута прописывается на уровне
ГК. Установление сервитута возможно при наличии взаимного согласия
между требующим установления сервитута лицом и собственником
соседнего участка. Заключенное сторонами соглашение регистрируют в
порядке, который предусмотрен для осуществления регистрации прав на
недвижимость. При недостижении сторонами согласия спор разрешает суд.
Обратиться в суд имеет право лицо, требующее установления сервитута.
В результате можно сказать, что Лесной кодекс от 29 января 1997 года
под № 22-ФЗ рассматривал лесной сервитут шире, чем это делало
гражданское и земельное законодательство. Определение «публичный
лесной сервитут», прописанное в Лесном кодексе, не совпадало ни с нормами
гражданского, ни с нормами земельного законодательства. Изложенное в
Лесном кодексе понятие «частный лесной сервитут» совмещало признаки
закрепленного ст. 23 ЗК публичного сервитута и признаки установленного в
ст. 274 ГК частного сервитута.
Лесной кодекс от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ49 не содержит понятий
«публичный лесной сервитут», как не содержит и понятия «частный лесной
сервитут». Он в ст. 9 указывает: что если не предусмотрено иное право
49
СЗ РФ. 11.12.2006 г. №50. Ст. 5278 (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 г. №167ФЗ // Российская газета. 2010. 26 июля.
37
ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право
постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного срочного
пользования лесными участками, а также право аренды возникает и
прекращается по тем основаниям и в том порядке, которые предусмотрены
земельным
и
гражданским
законодательством,
законодательством
о
концессионных соглашениях50.
Содержание публичного сервитута в новом ЛК было существенно
сужено
в
сравнении
с
предыдущей
редакцией.
Из
формулировки
принадлежащих гражданам прав исчезла закрепленная ранее возможность
пребывать
в
лесах,
бесплатно
охотиться,
участвовать
бесплатно
в
туристических, культурно-оздоровительных, спортивных мероприятиях.
Ст. 35 ЛК РФ разрешает осуществление заготовки гражданами лесных
пищевых ресурсов, а также лекарственных растений на собственные нужды.
Порядок
заготовки
прописывается на уровне закона
субъекта
РФ.
Исключение права бесплатной охоты посредством изменения формулировки
статьи является оправданной мерой, поскольку этот вопрос необходимо
урегулировать на уровне законодательства о животном мире.
Особенность публичного лесного сервитута – состав сторон, который
строго определен законодателем. С одной стороны субъектом выступает РФ,
с другой - неограниченный круг субъектов, которые не являются
собственниками, но которые осуществляют право общего лесопользования
(общедоступное
лесопользование)51.
В
указанном
сервитутном
правоотношении не предусматривается участие юридических лиц.
Сервитутное право – одно из вещных прав. И это право подлежит
регистрации в порядке, установленном для осуществления регистрации прав
на недвижимость (нормы ст. 131 ГК РФ). Для публичного лесного сервитута
это не свойственно. «Лесом имеет право пользоваться неопределенное число
50
51
Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 г. №200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. №5. Ст. 610.
ЛК РФ. Ст. 11 // СПС «КонсультантПлюс». http://www.consultant.ru
38
людей, а регистрация их прав невыполнима даже с формальной стороны.
Сервитут же в случае нарушения подлежит возмещению»52.
В ЛК РФ нет указания на частный лесной сервитут. Но в ст. 23 ЗК РФ
содержится отсылочная норма к ГК РФ: частный сервитут устанавливают в
соответствии с положениями гражданского законодательства. Определение
содержащееся в ГК РФ сервитута неприменимо для лесного частного
сервитута. Многие авторы в связи с этим приходят к выводу, что вопрос не
урегулирован, что является упущением законодателя53. Мы это мнение не
разделяем. Имеет место специальный подход со стороны законодателя к
изменению отношения к сервитутам в части сохранения классической
чистоты, наблюдается желание очистить существующую гражданскоправовую природу частного сервитута от несвойственных ей элементов
«публичности».
Стоит указать на наличие нескольких точек зрения на обозначенную
проблему.
Есть
ученые,
которые
предлагают
публичный
сервитут
рассматривать не в качестве ограничения права собственности, а в качестве
расширения права собственности у проживающих на данной территории
народов54. Если указанное положение применять по отношению к
сервитутным отношениям, будет иметь место расширение прав у одних
субъектов за счет ограничения прав у других.
Земельный кодекс предусматривает, что земельный участок может
быть обремененным публичным сервитутом лишь для указанных в п. 3 ст. 23
ЗК РФ целей. Обременение возможно в целях обеспечения интересов
государства, обеспечения интересов местного населения или местного
самоуправления
без
изъятия
земельных
участков.
Обременение
устанавливается на основании нормативного правового акта, изданного
органом местного самоуправления или государственным органом.
52
Шейнин Л. Публичные сервитуты // Право и экономика. 2004. №8. С. 76.
Быковский В.К. Лесные сервитуты в новом лесном законодательстве // Юрист. 2007. №2.
54
Земельное право России: учебник для студентов высших учебных заведений / Чубуков
Г.В.. М.: Статут, 2003. С. 72; Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном
российском законодательстве // Нотариус. 2006. №2.
53
39
Статья закрепляет перечень оснований установления публичного
сервитута, и указанный в статье перечень исчерпывающий. Основанием для
установления сервитута является необходимость проезда или прохода для
ремонта инженерных, коммунальных, электрических и иных линий и сетей,
размещения геодезических и межевых знаков, подъездов к ним, ремонта
объектов транспортной инфраструктуры, для проведения дренажных работ,
водопоя, забора воды, выпаса сельскохозяйственных животных и их прогона,
сенокошения,
охоты
и
рыболовства;
проведения
изыскательских,
исследовательских и иных работ и для свободного доступа к прибрежной
полосе.
Отличительная черта публичного сервитута заключается в том, что
этот сервитут практически не зависит от воли со стороны собственника. А
это значит, что он имеет императивный характер.
Таким образом, положения о порядке установления, о наличии
конкретного
управомоченного
субъекта,
который
заинтересован
в
установлении сервитута и у которого возникает право, о наличии
конкретного интереса и невозможности изъятия земельного участка без
возмещения убытков, – основные положения, без которых публичные
сервитуты невозможны.
Если говорить о разумности существования публичных сервитутов,
стоит указать и отметить, что в гражданском праве нет единого понятия
сервитута и единой системы классификации.
Ученый А.В. Копылов указывает, что «публичные сервитуты,
упоминающиеся в российском законодательстве, ... не относятся вообще к
категории iura in re. Они представляют собой пределы в реализации права
40
собственности...»55. На вещно-правовой природе публичных сервитутов
акцентирует внимание и М.Н. Малеина56.
Ученый Е.А. Суханов указывает, что некоторые авторы поспешили
относить публичный сервитут к категории ограниченных вещных прав. Он
приводит в обоснование своей позиции следующие аргументы.
Публичный сервитут, по его мнению, не является отдельным видом
ограниченных вещных прав. Он выступает как ограничение прав у
собственников соответствующих природных объектов. Такой вывод ученый
делает на основе отсутствия управомоченных субъектов, которые дают
неограниченному кругу лиц возможность использовать указанные объекты в
том или ином отношении. Необходимость установления публичного
сервитута обязательна с учетом итогов общественных слушаний, что говорит
о своеобразии данного сервитута. Подобное положение вещей является
немыслимым для обычного гражданско-правового института. По нормам п. 1
ст. 23 ЗК, «частный сервитут устанавливают в соответствии с положениями
гражданского законодательства». А это значит, что данный институт
относится к числу частноправовых; в то время как все публичные сервитуты
прописаны
земельного,
в
положениях
публичного
права
(природно-ресурсного,
административного), и в связи с этим они лишены своей
гражданско-правовой природы. Стоит согласиться с мнением Е.А. Суханова,
который публичный сервитут считает не самым лучшим «изобретением»
законодателя57.
Таким образом, публичные сервитуты отличаются от порожденной
римским правом юридической конструкции. Они не вписываются в сущность
понятия «сервитут» в классическом понимании. Аналогично высказываются
55
Копылов А.В. Ограниченные вещные права на землю в римском, русском
дореволюционном и современном российском гражданском праве: автореф. дис. ... канд.
юрид. наук. М., 1998. С. 12.
56
Малеина М.Н. Обременение частным или публичным сервитутом зданий и сооружений //
Хозяйство и право. 2006. №7. С. 106.
57
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве
/ под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 189 - 190.
41
и другие российские ученые58. Внесение действующий в ГК норм о
публичных сервитутах говорит о выходе за границы частноправовых
отношений.
Понятие «публичный сервитут» стоит исключить из гражданского, так
и иных отраслей законодательства для устранения смешения понятий.
Понятие «публичный сервитут», как считает автор, стоит заменить на
понятие «ограничения вещных прав в публичных интересах».
Сегодня нет оснований разделять сервитуты на частные и публичные.
В рамках данного исследования не представляется возможным не
говорить о публичных сервитутах, поскольку нормы о них закрепляются в
других отраслях. Упоминание о публичных сервитутах не означает
автоматического признания их. Главная цель - обоснование позиции о том,
что публичный сервитут нельзя считать сервитутом в классическом
понимании, он выступает как ограничение в публичных интересах вещных
прав.
В Концепции совершенствования гражданского законодательства, а
также в Проекте Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в ч.
1, 2, 3, 4 гражданского кодекса, в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» нет деления сервитутов на частные и публичные.
Но Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в ч.1,
2, 3, 4 гражданского кодекса, в отдельные законодательные акты РФ»59 в ст.
295 выводит термин «публичный сервитут» и указывает на ограничение в
публичных интересах права собственности на земельный участок. В ст.
295.2етко перечисляются основания ограничения.
Проект ГК РФ во многих положениях косвенно или прямо указывает на
недопустимость использования правовой конструкции публичного сервитута.
58
Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000. С. 61 - 62; Тимонина Ю.В.
Ограниченные вещные права на землю (сравнительная характеристика норм
Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ) // Юридический мир. 2002. №1. С. 2;
Манько Е.А. Реальный сервитут: содержание, основания возникновения и прекращения //
Право и политика. 2008. №19. С. 6.
59
СПС «КонсультантПлюс», судебная практика// http://www.consultant.ru/
42
П. 2 ст. 301 Проекта указывает, что сервитут нельзя установить для
неопределенного круга лиц. По нормам п. п. 1 и 6 ст. 301 Проекта можно
установить сервитут только в интересах собственника господствующего
участка (или соответствующего строения, здания и т.п.) или в интересах
иного обладателя вещного права.
В случае принятия данного Проекта ГК РФ и сохранения норм в
Земельном кодексе может возникнуть коллизия.60
Указанный момент можно охарактеризовать как положительный
аспект, поскольку публичные сервитуты не вписываются в рамки сервитута
как вещного права. Правильнее с правовой точки зрения было бы говорить об
«ограничении прав собственности в публичных интересах». Но понятие
«публичный сервитут» продолжает существовать и в иных отраслях права.
Фундаментальность
правового
регулирования
сервитутных
прав
усиливается через выделение ограниченных вещных прав в специальный
подраздел раздела о вещных правах. У законодателя есть возможность в
специальном разделе о сервитутах прописать принципиальные положения,
которые касаются данной группы вещных прав у лиц, не являющихся
собственниками. Это пошло бы на пользу развитию в Российской Федерации
сервитутных отношений.
В Проекте Федерального закона N 47538-6 стоит закрепить перечень
всех возможных сервитутов. В отличие от ныне действующей редакции ГК
(нормы п. 1 ст. 274 ГК РФ), Проект содержит в себе закрытый перечень
видов сервитутов и запрещает создание новых (нормы п. 5 ст. 301, а также §
2 гл. 20.2 ГК РФ в ред. Проекта)61:
- мелиорация;
- перемещение (проход, прогон скота, проезд);
- горные;
60
Консультант плюс: правовые новости. специальный выпуск. «Реформа гражданского
законодательства. Общая информация»// http://www.consultant.ru
61
Консультант плюс: правовые новости. специальный выпуск. «Реформа гражданского
законодательства. Общая информация»// http://www.consultant.ru
43
- строительные (опоры и стройки);
- коммунальные62.
Подобная систематизация является небезупречной, поскольку ни в
Проекте ГК, ни в Концепции не прописывается деление сервитутов на
предиальные (устанавливаются в отношении собственника или пользователя
определенной недвижимости) и на личные, которые устанавливаются в
пользу определенного лица.
Стоит подробнее рассмотреть закрепленные в Проекте ГК виды
сервитутов.
Первое, что стоит отметить, - не выяснена сущность коммунальных
сервитутов. Скорее всего, авторы говорят об обременении участка
сервитутом права доступа у коммунальных служб к коммуникациям,
находящимся на нем (такой сервитут встречается в отношении большей
части участков)63.
«Давно возникла необходимость установления права, которое бы
давало возможность размещать объекты коммунального назначения на
земельном участке: газопроводы, водопроводы, линии электропередач, иные
объекты. ГК не оставляет особого выбора для участников гражданского
оборота (за исключением получения земельных участков в аренду, что в
некоторых случаях не представляется возможным). Коммунальный сервитут
был введен именно для такой ситуации. Он дает возможность собственнику
полноценно владеть участком на праве собственности, а коммунальные
службы получают возможность размещать на участке свою инфраструктуру,
имея коммунальный сервитут»64.
62
Проект изменений в раздел I Гражданского кодекса Российской Федерации... //
www.consultant.ru/law/hotdocs/11059
63
Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (постатейный). М.: Волтерс Клувер, 2008 / СПС «КонсультантПлюс».
Комментарии законодательства.
64
Вещное и вечное: ГК РФ дополнят ограниченными и соседскими правами //РАПСИ//
http://rapsinews.ru
44
Но стоит указать на недостаточность проработки закрепляющих
коммунальный сервитут положений.
Ст. 23 Земельного кодекса прописывает возможность обременения
участка публичным сервитутом для ремонта инженерных, коммунальных,
электрических и иных линий и сетей, а также для объектов транспортной
инфраструктуры. Содержащиеся в ней основания установления сервитута
шире коммунальных нужд. Открытым остается вопрос, касающийся
линейных сервитутов: они вошли в коммунальные сервитуты или не
предусмотрены вообще? Увеличение объема ввода новых объектов в
эксплуатацию
и
совершенствования
увеличение
нормативной
объемов
строительства
базы
детализации
и
требует
правового
регулирования65.
Линейные
сооружения
отличаются
большой
территориальной
протяженностью и тем, что они пролегают по большому количеству
участков,
принадлежащих
различным
собственникам,
а
также
не
являющимся собственниками лицам. Линейные объекты могут находиться
над поверхностью земли или под ней (наземные и подземные).
При формировании участка, на котором будет располагаться линейный
объект, на плане земля поделена на
принадлежащие владельцам разных
объектов на праве долевой собственности участки и на множество
предоставленных нескольким лицам участков, в местах их пересечения. В
такой ситуации сложно решить все вопросы с таким числом субъектов
единообразно и одновременно. Отсутствие документов на земельные
участки, оформленных надлежащим образом,66 препятствует получению
разрешений на строительство линейных объектов и препятствует получению
разрешений на ввод в эксплуатацию.
65
Распоряжение Правительства РФ от 19.01.2006 г. №38-р «О Программе социальноэкономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 2008 годы)» //СЗ РФ. 30.01.2006 г. №5. Ст. 589.
66
Вижевитова Т.А. Правовые проблемы, связанные с оформлением прав на земельные
участки для строительства линейных объектов // Правовые вопросы недвижимости. 2009.
№2. С. 23.
45
Нормы ст. 23 ЗК указывают, что на земельные участки можно
установить публичный сервитут для ремонта сетей. Вызывает вопрос те
действия, которые необходимо осуществить, если осуществляется прокладка
новых сетевых сооружений. ЗК РФ прописывает, что правовой режим земель
определяют, исходя из использования и категории конкретного земельного
участка.
Процесс
эксплуатации
сетевых
сооружений
предполагает
длительное время использования. Комплекс является неразрывно связанным
с землей, и именно по этой причине необходимо урегулировать природноресурсные отношения67.
К линейным сервитутам, по нашему мнению, нельзя применять
правила о сервитутах. Основанием для нашего вывода послужили
следующие соображения:
1) сервитуты (сервитутное право) относят к категории «соседского
права», которое определяет отношения между собственниками смежных
городских зданий и земельных участков. В классической модели этой
конструкции предполагается наличие расположенных по соседству двух
земельных участков (господствующий и служащий или смежный с соседним
служащий).
Линейные
сооружения
отличаются
своей
длительной
протяженностью, они пересекают множество земельных участков различных
форм правообладания. Такой подход не вписывается в названную схему;
2) линейные сервитуты призваны обслуживать интересы многих лиц,
они устанавливаются публичным способом и из публичных интересов;
3) наиболее распространенное основание для возникновения сервитута
– договор. Но для возникновения сервитутных правоотношений на всем
протяжении
собственников.
сетей
необходимо
преодолеть
Это
практически
невозможно,
сопротивление
что
наталкивает
всех
на
предположение о нереальности установления сервитута при использовании
линейных (сетевых) сооружений.
67
Пуряева А.Ю. Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации (постатейный).
Ст. 45. М.: Юстицинформ, 2007.
46
Линейные
(сетевые)
сооружения,
таким
образом,
нельзя
классифицировать как сервитуты. Они могут лишь служить в качестве
основания ограничения чужих вещных прав. Но однозначность подобного
заключения разрушается в том случае, если сети не пересекают границ
соседнего (или же соседнего с соседним) участка. Относимость вещного
права к сервитутам во многом зависит от сформированных признаков и
понимания, что сервитут представляет собой не что иное как «соседское»
(или добрососедское) право».
Вызывает вопросы и сервитут мелиорации. В Проекте изменений он
выглядит неопределенным и многозначным. Остается непонятным принцип
выделения этой классификационной группы.
Мелиоративные мероприятия включают в себя:
а) проектирование, эксплуатацию, строительство и реконструкцию
мелиоративных систем, а также расположенных отдельно сооружений
гидротехнического назначения;
б) обводнение пастбищ;
в) формирование систем защитных лесных насаждений;
г) осуществление культурно-технических работ, работ, направленных
на улучшение физических и химических свойств почв, осуществление
производственно-технического обеспечения указанных работ68.
Существующие в области мелиорации земель нормы законодательства
регулируют
возникающие
в
процессе
проведения
мелиоративных
мероприятий отношения на двух типах земель: на предназначенных для
производства
сельскохозяйственной
продукции
землях
и
на
землях
сельскохозяйственного назначения. По нормам ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса
в
составе
земель
сельскохозяйственного
сельскохозяйственные
угодья
внутрихозяйственными
дорогами
и
земли;
назначения
занятые
земли,
выделяют
коммуникациями,
занятые
лесными
68
Пономарев М.В., Попов В.В., Иутин И.Г., Широбоков А.С. Комментарий к Федеральному
закону от 10 января 1996 г. №4-ФЗ «О мелиорации земель» (постатейный) (под ред. М.В.
Пономарева). М.: Юстицинформ, 2010.
47
насаждениями,
которые
предназначены
для
защиты
от
воздействия
антропогенных, природных и техногенных явлений; занятые водными
объектами земли и земли, используемые под объекты для хранения,
производства и первичной переработки сельскохозяйственной продукции 69.
Допускается проведение мелиоративных мероприятий и на землях
иных категорий. К примеру, допускается проведение мелиорации на землях
лесного фонда и на землях водного фонда.
Подп. 10 п. 2 ст. 11 Водного кодекса от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ
указывает, что для водопользования в целях забора (или в целях изъятия)
водных ресурсов для орошения земель сельскохозяйственного назначения
(лугов и пастбищ в том числе) необходимо получить решение о
предоставлении в пользование такого водного объекта 70.
В лесном законодательстве нет урегулирования данных вопросов
напрямую.
Кодекс
закрепляет общие
вопросы,
которые
связаны
с
качественным состоянием земель и лесных насаждений, располагающихся на
них71.
Мелиоративные
сервитуты,
таким
образом,
касаются
земель
сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного производства, а
также затрагивают напрямую земли водного и лесного фондов. Поэтому
целесообразно говорить о природно-ресурсных сервитутах.
Многие
ученые
в
литературе
высказали
свое
мнение
о
непоследовательности предложенной классификации сервитутов. Логика
видового определения, по мнению ученых, является непонятной. Исходя из
нее, сложно определить положенные в основание такого деления критерии,
(по целям или по кругу лиц)72.
69
Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4147 (в редакции ФЗ
от 27.12.2009 г. №365-ФЗ).
70
СЗ РФ. 2006. №23. Ст. 2381.
71
Правила лесовосстановления, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2007 г.
№183 // БНА ФОИВ. 2007. №40; Правила лесоразведения, утв. Постановлением
Правительства РФ от 8 июня 2007 г. №149 // Там же. №29.
72
О некоторых вопросах совершенствования гражданского законодательства // Правовые
вопросы строительства. 2009. №2.
48
Сервитуты, на взгляд автора, можно классифицировать в зависимости
от содержания частно-правового интереса. Наличие у субъекта интереса
свидетельствует о том, что данный субъект придает значение объекту
интереса73. Подобная классификация охватывала бы собой спектр интересов
конкретного субъекта - от установления геодезических и межевых знаков,
беспрепятственного и безвозмездного обслуживания объектов инженерной
инфраструктуры, опор электросети до проведения строительных работ,
исследовательских и изыскательских работ и пр.74.
Проводить классификацию сервитутов по объекту не имеет смысла.
Причина в том, что предусмотреть все возможные случаи невозможно.
Предложенная в Проекте закона N 47538-6 классификация оставила больше
вопросов, нежели ответов. Если проводить классификацию по объектам
бессмысленно, нелогичным будет и введение земельных сервитутов.
Сомнительной является обоснованность и целесообразность деления
сервитутов на отрицательные и положительные в предложенном в
Концепции варианте. В документе предполагалось, что сервитут заключается
в обязании собственника служащей вещи претерпевать пассивно воздействие
со стороны сервитуария на вещь. И лишь в прямо прописанных на уровне
закона случаях могут предполагаться активные действия, совершаемые в
силу сервитута собственником служащей вещи.
Иная редакция содержится в Проекте Федерального закона N 47538-6.
В п. 1 ст. 301.1. проводится деление сервитутов на отрицательные и
положительные.
Но
господствующей
вещи
в
Проекте
наделен
указывается,
правом
что
пользоваться
собственник
самостоятельно
служащей вещью (речь идет о положительном сервитуте) и (или) запрещать
собственнику служащей вещи пользоваться этой вещью определенным
образом (речь об отрицательном сервитуте). Содержание данной нормы
утверждает пассивную роль, занимаемую собственником господствующей
73
Богатырев Ф.О. Интерес в гражданском праве// Журнал российского права, 2002.
Уиткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут // Государственная регистрация прав на
недвижимость / под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 486.
74
49
вещи. Но на собственника служащей вещи нельзя возлагать обязанность
выполнения каких-либо действий (в том числе работы и услуг) для
обладателя сервитута или же в интересах обладателя сервитута (нормы п. 2
ст. 301.1)75.
Деление сервитутов на отрицательные и положительные в таком
варианте является оправданным, поскольку на собственнике служащей вещи
лежит пассивная обязанность претерпевать воздействие со стороны
сервитуария на вещь. Эта обязанность свойственна для всех сервитутов.
Обязанность собственника служащей недвижимости совершать действия
является несовместимой с доказыванием сервитута по основаниям его
крайней важности и необходимости для собственника господствующей
недвижимости. Когда речь ведется об установлении частного (или
предиального) сервитута, может наблюдаться смешение вещного (сам
сервитут) и обязательственного прав (необходимость совершения действий).
Это не будет способствовать формированию единообразного и однозначного
порядка правоприменения, т.к. способы защиты обязательственных и
вещных прав различны. Если говорить о публичном сервитуте, который
устанавливается административным решением, здесь не имеет место
обременение права. Это директивное вменение собственнику обязанностей
(повинностей). Подобное положение вещей нельзя увязать с природой
сервитута. Собственник служащей вещи должен претерпевать связанные с
невозможностью пользования и абсолютного владения вещью неудобства.
Но он не обязан нести дополнительные повинности, как это было прописано
в Концепции76.
Стоит напомнить, что в Концепции не было четкого деления
сервитутов на личные и предиальные. Проводя анализ норм Проекта N
47538-6, такого деления мы не увидим. Законодательство не использует
75
Проект
изменений
Гражданского
кодекса
Российской
Федерации
//
www.consultant.ru/law/hotdocs/11059
76
О некоторых вопросах совершенствования гражданского законодательства // Правовые
вопросы строительства. 2009. №2.
50
понятие
«личный
сервитут».
Но,
как
указывает
Ю.К.
Толстой,
законодательство знает личные сервитуты, несмотря на то, что не называет
их собственными именами (право завещательного отказа по отношении к
земельному участку)77.
Стоит
сказать
о
целесообразности
внесения
в
гражданское
законодательство деления сервитутов на личные и предиальные (земельные),
т.к. их особенности определяют разный правовой режим.
Ученый
А.Н.
Копцев
все
сервитуты
разделяет
на
срочные
(устанавливаются на определенный срок) и постоянные (без указания
сроков)78. В литературе можно найти классификацию (деление) сервитутов
на постоянные, срочные и сервитуты без определения срока. Л.В.
Щенникова, не отрицая возможностей указания срока в договоре о сервитуте,
считает, что сервитуты относятся по своей сути к категории вещных прав.
Это значит, что должны заключаться на установленный в договоре срок. Но
срок не может считаться существенным условием договора79.
Сервитутное право, по нашему мнению, относится к категории
«соседского права» и к числу ограниченных вещных прав. Здесь говорится о
закрепленных в законе ограничениях прав собственности на участок, но
направленных не на защиту публичного интереса, а на защиту интереса
собственников соседних участков соседского права.80 Положения соседского
права относят к категории законных ограничений прав собственности в
пользу определенных лиц, коими выступают соседи. Они ограничивают
права собственности, стесняя собственника в реализации определенных
правомочий.
Это
устанавливается
право
на
можно
уровне
считать
закона
«в
законным,
противовес
поскольку
оно
ограничениям,
77
Гражданское право: учебник / под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1998. С. 462.
Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве //
Нотариус. 2006. №2.
79
Щенникова Л.В. О некоторых проблемах гражданского права: Теория. Законодательство.
Правоприменение. Краснодар, 2010. С. 135.
80
Майданкина Е.В. «Соседские права на земельный участок»// IV Международная
студенческая электронная научная конференция «Студенческий научный форум» 15
февраля – 31 марта 2012 года
78
51
накладываемым по воле собственника (по сделке, заключенной между
управомоченным и собственником и, в частности, в силу установления
сервитута)»81. Указанные ограничения устанавливают не в интересах
социума в целом, а в интересах определенных субъектов (соседей). Объект
установления
ограничений
-
недвижимое
имущество.
Области
использования норм соседского права – жилищные и земельные отношения.
Сущность сервитута по нормам ст. ст. 301.1 и 301.5 ГК в редакции
Проекта - в праве пользования служащей вещью. Указанное положение
подчеркивает невозможность существования допускающего распоряжение и
владение служащей вещью сервитута. Определение сервитута предлагается
следующее:
«Сервитут
-
право
ограниченного
пользования
чужой
недвижимостью, принадлежащее собственнику (или лицу, владеющему на
ином вещном праве) земельным участком, зданием, строением или
сооружением (господствующая вещь), в рамках которого данного лицо
вправе требовать от собственника соседнего (или соседнего с соседним)
земельного участка, здания, строения или сооружения, в том числе
незавершенного строительства (служащая вещь), предоставления ему
возможности ограниченного использования земельным участком, зданием,
строением или сооружением, если использование земельного участка,
здания, строения или
сооружения по
назначению невозможно
без
установления такого ограничения». Сервитут стоит понимать как право на
конкретную функцию чужой вещи, но не право на саму эту вещь. 82
Анализ норм разных отраслей законодательства дает возможность
утверждать, что говорить о публичных и о линейных сервитутах нельзя.
Причина в том, что публичные сервитуты отличаются от классической
юридической конструкции «сервитута». Это вызывает необходимость
исключения данного понятия из терминологии гражданского права и других
81
Там же
Консультант плюс: правовые новости. специальный выпуск. «Реформа гражданского
законодательства. Общая информация»// http://www.consultant.ru
82
52
отраслей. Вместо термина «публичный сервитут» стоит использовать
понятие «ограничения вещных прав в публичных интересах».
Стоит сказать, что к линейным сервитутам невозможно использовать
правила о сервитутах. Причина в том, что сервитуты относят к категории
«соседского права», а это понятие невозможно использовать в большинстве
случаев к линейным сервитутам. Они обслуживают интересы многих
субъектов и устанавливаются из публичного интереса и публичным
способом, и интересы нельзя урегулировать договором. Линейные (сетевые)
сооружения не могут в большинстве случаев классифицироваться как
сервитуты. Они могут быть основанием ограничения чужих вещных прав.
Сервитуты,
по
нашему
мнению,
можно
классифицировать
в
зависимости от того интереса, ради которого они были установлены. Это
даст возможность охватить более широкий спектр интересов. Осуществление
классификации сервитутов по объектам и по срокам бессмысленна,
поскольку предусмотреть все возможные ситуации невозможно. И нет
необходимости ограничения сервитута на срок, установленный договором.
Деление сервитутов на отрицательные и положительные возможно,
поскольку
у
собственника
служащей
вещи
возникает
обязанность
претерпевать пассивно воздействие со стороны сервитуария на его вещь.
Целесообразным будет внесение в гражданское законодательство
деления
сервитутов
на
личные
и
предиальные
(земельные),
характеризующиеся разными правовыми режимами.
Изложенные выше выводы свидетельствуют о серьезных проблемах в
области гражданского законодательства и цивилистической доктрины.
Многие положения о сервитутах, несмотря на богатый опыт, не нашли своего
разрешения и в процессе глобального реформирования законодательства.
Определенные
вопросы,
не
нашедшие
неоднозначное
решение,
существуют.
решения
Это
или
говорит
о
нашедшие
важности
переосмысления и доработки положений, входящих в свод отечественных
законов.
53
§ 2. Сервитут (сервитутное право) в системе ограниченных вещных прав
При рассмотрении вопроса о месте сервитутов и сервитутного права в
существующей системе ограниченных вещных прав, необходимо четко
уяснить особенности и сущность самого вещного права. Кроме этого, важно
прояснить сущность отдельных видов вещных прав, для чего стоит
обратиться к изначальной их общей характеристике.
Судьба вещного права как гражданско-правового института в России
складывалась по-разному. Под вещным правом в дореволюционной России
понимался достаточно широкий круг гражданских прав, особенно в области
земельных правоотношений (Устав гражданский судебный, нормы п. 2 ст.
1491). К таковым, в первую очередь, относилось «право собственности,
которое выступало как основное вещное право»83. К вещным правам, помимо
этого, относились чиншевое право, право на чужую собственность (или
сервитуты), обыкновенное право и залоговое право.
В дореволюционном русском праве были сформированы положения,
выступающие как основания для разработки института вещных обременений
права собственности и признания этого права в качестве самостоятельного
вещного права. Вещные обременения не получили в русском праве развития
в связи с революцией.
Несмотря на общие римские начала гражданского законодательства, в
Германии, России, Швейцарии и Австрии вещные права на недвижимость
развивались не только в неодинаковых экономических, исторических и
политических условиях, но и под воздействием разных правовых воззрений.
К примеру, на формирование немецкой системы вещных прав оказали
влияние
условия
проявились
в
пандектного
ХХ
веке.
права.
Зарубежные
Подобные
различия
правопорядки
на
особенно
практике
«отшлифовывали» институт вещных обременений, но отечественное право
83
Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.) /
Вступительная статья, Е.А. Суханов. М.: Спарк, 1995. С. 142.
54
не допускало его существование и вообще не допускало возможностей для
регламентации вещных прав на недвижимое имущество.
Отечественное гражданское право развивалось под воздействием
германской цивилистики. По этой причине в гражданском праве в
дореволюционном периоде появилась категория вещных прав. В то время
выделялись 3 группы вещных прав:
- получения из чужой вещи известной ценности;
- пользования чужими вещами;
- приобретения известной вещи84.
Примерно такую же классификацию вещным правам в российской
цивилистике давал И.А. Покровский. В основе его классификации
находилось содержание прав85.
Проводя анализ германского и дореволюционного отечественного
права, Е.А. Суханов указывает, что в современном гражданском праве
России классификация вещных прав не совпадает с традиционной
систематизацией. Причина в том, что из указанных выше групп прав
отечественному современному правопорядку бесспорно известна пока только
первая86.
Ученый Е.А. Суханов предлагает дать свою классификацию вещным
правам, в основе которой находятся объекты этих прав87.
Право собственности понимается как субъективное право, являющееся
наиболее объемным. Но право собственности не является единственным
вещным правом. Регулирующие соответствующие отношения положения
объединяются в институт и образуют составную часть одной из подотраслей
гражданского права - вещного права. Изучение и проведение анализа права
84
Гражданское право: учебник: в 4 т. Т. 2 / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер,
2005. С. 146.
85
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград: Юрид. кн. склад
«Право», 1917 // Allpravo.Ru. 2005. С. 207.
86
Там же. С. 146.
87
Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав... С. 35 – 36; Гражданское
право: учебник: в 2-х т. Т. 1 / под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд. М., 1998. С. 592;
Гражданское право: учебник: в 4 т. Т. 2 / под ред. Е.А. Суханова. М., 2005. С. 146 – 148.
55
собственности требуются для рассмотрения этого права как вещного. Нужно
четко понимать природу вещных прав, а также разбираться в общих их
признаках.
Содержание
права
собственности
закрепляется
и
детально
определяется в ч.1 ГК. В п. 1 ст. 209 за собственником закрепляется право
владения, пользования и распоряжения.
По нормам п. 2 ст. 209 ГК собственнику принадлежит право по
собственному усмотрению в отношении своего имущества совершать любые
действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам, не
нарушают права и интересы других лиц. У собственника есть права
отчуждения имущества, передачи имущества другим лицам, передачи
имущества в залог и обременения имущества иными способами; собственник
имеет право распоряжаться своим имуществом и иным образом88.
В результате можно сказать о том, что «право собственности можно
считать наиболее широким по своему содержанию вещным правом, которое
предоставляет собственнику возможности определять направление, а также
состав использования принадлежащего имущества»89.
В соответствии со ст. 56 (ч. 3) Конституции право частной
собственности нельзя считать абсолютным. Оно не принадлежит к правам, не
подлежащим ограничению ни при каких условиях. Значит, по смыслу норм
статьи 55 (ч. 3) Конституции, это право может ограничиваться федеральным
законом. Ограничение может осуществляться только в той мере, в какой это
требуется для защиты нравственности, основ конституционного строя,
защиты здоровья, прав и законных интересов иных лиц, обеспечения
безопасности государства и обороны страны90.
88
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от
30.11.1994 г. 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
89
Конституционные права и свободы человека и гражданина в Российской Федерации /
под ред. О.И. Тиунова. М., 2005. С. 139.
90
Постановление КС РФ от 17 декабря 1996 г. №20-П «По делу о проверке
конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации
от 24.06.1993 г. «О федеральных органах налоговой полиции» // СЗ РФ. 1997. №1. Ст. 197.
56
Направленные на ограничение права собственности меры должны быть
соразмерными закрепленным в Конституции целям, должны отвечать
требованиям справедливости, охраняемым законным интересам и характеру
совершенного деяния. Это значит, что фактически они не должны быть
чрезмерными.
В цивилистической науке нет четкого ответа на вопрос об ограничении
права собственности по договору. В научной литературе есть мнение о том,
что право собственности может ограничиваться только вещными правами91.
Если говорить про договора, то ими ограничивается право собственности в
случае, если эти договора приводят к формированию вещного права92. К.И.
Скловский указывает, что собственность в таком случае ограничивается
законом, а не договором. И эти ограничения имеют силу для всех
обладателей вещного права. В законодательстве РФ указывается, что право
собственности
может
ограничиваться
вещными
правами,
судебными
решениями, обязательствами и административными наказаниями. Ст. 4
закона «О государственной регистрации…» указывает, что как ограничение
права
собственности
могут
выступать
ипотека,
сервитут,
аренда,
доверительное управление, арест имущества и пр. Вместе с тем текст закона
идентифицирует понятия обременения и ограничения.
П. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним понимает под ограничениями права
собственности аренду, ипотеку, сервитуты, арест сделки и прочее. В.В.
Долинская93 указывает, что в данном случае объединены обязательства и
вещные
права,
договоры,
материально-правовые
нормы
и
нормы
процессуального характера.
91
Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник ВАС РФ. 2003. №5.
Скловский К.И. О возможности ограничения права собственности договором //
Хозяйство и право. 1999. №5. С. 3.
93
Долинская В.В. Ограничения права собственности: понятие и виды // Закон. 2003. №11.
С. 8.
92
57
В результате смешиваются понятия «обременение», «ограничение
права собственности»,
«пределы осуществления права собственности»,
«запреты».
Анализ положений ГК по проблематике соотношения
терминов
«обременение» и «ограничение» позволяет нам сделать определенные
выводы. Термин «ограничение» в смысле ст. 131 ГК используется по
отношению к гражданским правам. «Обременение» нужно относить к
имуществу. Доказательство этому – тот факт, что в ГК не указывается на
«обременение прав» или «ограничение имущества».
В отечественном праве современного периода доминирует признание
обременений в широком смысле, которые понимаются как запрещения,
условия, стесняющие правообладателя в осуществлении его права94. Для
закрепления вещных обременений как ограниченных самостоятельных
вещных прав в правопорядке присутствовали исторические и экономикоправовые предпосылки. Они сказались при реформировании гражданского
законодательства, когда расширился перечень ограниченных вещных прав.
Соотношение
проблематично.
терминов
В
противоположные
литературе
точки
«обременения»
до
зрения.
этого
Согласно
и
времени
первой,
«ограничения»
наблюдались
эти
2
понятия
рассматривались как синонимы, согласно второй - как несовпадающие
понятия.
В.В. Долинская придерживается второй точки зрения и указывает, что
в качестве обременений устанавливают дополнительные права, которые
зависят от права собственности. Если говорить про ограничение, то оно
относится
только
к
имеющемуся
субъективному праву на
объект.
Ограничение не приводит к установлению нового права95.
94
Емелькина И.А. Вещные обременения как ограниченные вещные права на недвижимое
имущество // Вестник гражданского права. 2009. №3. С. 12.
95
Там же.
58
В
законодательстве
прослеживается
неоднозначный
подход
к
указанной проблеме96.
В.П. Камышанский говорит о том, что термины «ограничение» и
«обременение» по своей сути близки, но они не являются дублирующими
друг друга97. Ученый указывает, что обременением является привнесенное
извне право у третьих лиц, которое препятствует собственнику вещи в
полном объеме и свободно реализовать правомочия. Обременение может
предполагать под собой переход к новому собственнику вместе с вещью
обязанностей в отношении определенных лиц, связанных с приобретенной
вещью (соблюдение по договору аренды прав арендатора, соблюдение прав
нанимателя по заключенному договору найма помещения)98. Ограничения
права собственности устанавливаются на основании договорных отношений.
Посредством установления ограничений права собственности собственником
реализуются правомочия распоряжения.
Принимая на себя определенные обязательства, а также совершая
гражданско-правовые сделки, собственник целенаправленно и осознанно
ограничивает свое субъективное право собственности в целях извлечения
прибыли от использования имущества (или без таковой цели). Нормы закона
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» предписывают, что заложенное
имущество обременяется правами третьих лиц через передачу имущества во
временное безвозмездное пользование или сдачу имущества в аренду и др.
К ограничениям права собственности относятся затруднения, стеснения
собственника при осуществлении им своего субъективного права в целях
обеспечения защиты нравственности, основ конституционного строя, защиты
96
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (в ред. от 29.06.2004 г.); Федеральный закон «Об
объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской
Федерации»от 25.06.2002 г. №73-ФЗ (в ред. от 27.02.2003 г.); Федеральный закон «О
приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. №178-ФЗ
(в ред. от 27.02.2003).
97
Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: ЮНИТИ-ДАНА;
Закон и право, 2000. С. 224.
98
Там же
59
прав и законных интересов иных лиц, здоровья, обеспечения безопасности
государства и обороны страны. Эти ограничения устанавливаются на уровне
закона или договора (в предусмотренных законом случаях), что отличает их
от обременений, которые возлагаются самим собственником.
Касающийся возможного соотношения понятий обременения и
ограничения вопрос требует детального обоснования и исследования в науке
гражданского права.
Все вещные права отличаются абсолютным характером. Это значит,
что вытекающие из названного права требования обособляют права
конкретного субъекта и адресуются всем участникам. Содержание вещного
права необходимо знать третьим лицам, и именно по этой причине оно
должно определяться в законе. Принцип публичности реализуется через
необходимость
осведомленности
о
содержании
данного
права
всех
участников оборота. Этот принцип прописывает, что установление, переход,
изменение или прекращение вещных прав на недвижимость подлежит
обязательной государственной (или «публичной») регистрации.
В цивилистической науке отсутствует единство в понимании вещного
права и в трактовке его назначения. Законодатель возродил в современном
законодательстве категорию вещного права, но он не дал его определения и
не обозначил родовые признаки (или свойства).
Вещным правом считается право на имущество (или jus in rem), право
на вещь. Категория вещных прав - самостоятельная разновидность
субъективных гражданских прав. Под ней стоит понимать определенную
меру и вид воздействия на вещь (или на имущество), предоставленные
обладателю.
Характеризуя элементы понятия вещного права, В.П. Мозолин
указывает
в
числе
таких
элементов
«…гарантированную
законом
возможность самостоятельного осуществления субъектом правомочий в
60
отношении некоторой вещи (или некоторого имущества)»99. Указанное
представление о вещном праве, при котором обладатель имеет право
осуществлять самостоятельно все правомочия без помощи со стороны
третьих лиц, формируется только относительно права собственности. Оно не
формируется
в
отношении
ограниченных
вещных
прав.
Подобные
обобщения, на наш взгляд, не имеют юридической точности.
Формирование в Российской Федерации новых рыночных отношений
отразилось на институте вещных прав и породило иное понимание вещного
права и совершенно иную трактовку его содержания, разновидностей.
В ГК относящиеся к вещным правам положения располагаются и
объединяются в р. II «Право собственности и другие вещные права». Тот
перечень вещных прав, которые закреплены в законе, немногочислен. ГК
включает право собственности (нормы ст. 209 – 216), оперативное
управление имуществом (нормы ст. 296), право хозяйственного ведения
(положения ст. 294), пожизненного наследуемого владения земельным
участком
(нормы
ст.
265),
постоянного
(бессрочного)
пользования
земельным участком (нормы ст.268) и сервитуты как права ограниченного
пользования земельным участком (нормы ст. 274, 277)100.
Законодатель делает оговорку «в частности», указывая на то, что
список
закрепленных
в
статье
216
вещных
прав,
не
является
исчерпывающим. Этот факт дает возможность отечественным юристам к
числу
вещных
прав
самостоятельного
относить
распоряжения
принадлежащее
имуществом;
учреждению
права
членов
право
семьи
собственников жилого помещения на пользование помещением; право члена
кооператива на кооперативную квартиру до момента ее выкупа;
пожизненного
проживания
в
принадлежащем
другому
лицу
право
жилом
помещении (по заключенному договору или в силу завещательного
99
Мозолин В.П. Гражданское право и хозяйственный механизм // Советское государство и
право. 1984. №5. С. 22.
100
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 31.
61
отказа)101; право фактического владельца, который открыто, добросовестно и
непрерывно владеет имуществом как своим102; право на залог недвижимости
(ипотека)103;
право
временного
пользования,
право
аренды,
право
внутрихозяйственного ведения имуществом104 и узуфрукт105. Приведенный
перечень отражает неоднозначность подхода ученых к квалификации
вещных прав.
Все современные подходы к определению списка ограниченных вещных
прав могут быть сведены к двум основным концепциям: «широкого перечня»
и «узкого перечня».
«Концепция широкого перечня» нашли отражение в подходах Н.Н.
Аверченко, А.Н. Латыева106, В.А. Плетнева, Л.В. Щенниковой и др.
Ученый В.А. Плетнев относит к ограниченным вещным правам право
владения, оперативного управления, право хозяйственного ведения, право
пожизненного наследуемого владения, право учреждения самостоятельно
распоряжаться доходами, сервитут, и право постоянного бессрочного
пользования107.
Ученый Л.В. Щенникова указывает на наличие права владения, права
постоянного (или бессрочного) пользования участком, пожизненного
наследуемого владения участком, самостоятельного распоряжения доходами
учреждения, застройки, хозяйственного ведения, оперативного управления,
право залога, сервитут, право проживания, право удержания вещи108.
101
Гражданское право: учебник: в 3-х ч. Часть первая / под ред. Ю.К. Толстого, А.П.
Сергеева. СПб., 1996. С. 288.
102
Масляев А.В. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. №2. С. 6.
103
Гражданское право: учебник: в 3-х ч. Часть первая / под ред. Ю.К. Толстого, А.П.
Сергеева. СПб., 1996. С. 288; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России.
М., 1996. С. 18.
104
Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: в 2-х т. Т. 1. М., 1994. С. 137, 145.
105
Богатых Е. Гражданское и торговое право. М., 1996. С. 101.
106
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009. С.
590-594 (автор главы - Н.Н. Аверченко).
107
Гражданское право: учебник для вузов. Часть первая / под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А.
Плетнева. М.: Норма – ИНФРА, 1998. С. 297.
108
Щенникова Л.В. Вещное право: учеб. пособие. М.: Юрист, 2006. С. 74.
62
К числу ограниченных вещных прав Н.Н. Аверченко относит право
право пожизненного наследуемого владения; постоянного бессрочного
пользования земельным участком; право пользования участком недр на
условиях соглашения о разделе продукции; право безвозмездного срочного
пользования участком; сервитут; право учреждения на самостоятельное
распоряжение доходами, которые были
получены от коммерческой
деятельности, не запрещенной учредительными документами и право
распоряжения
приобретенным
на
эти
доходы
имуществом;
право
хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления; право
у членов семьи собственника жилого помещения; право пользования жилым
помещением на основе заключенного договора пожизненного содержания с
иждивением; право пользования жилым помещением по завещательному
отказу; право пользования участком лесного фонда; право аренды (и право
нанимателя помещения); право безвозмездно пользоваться вещью; право у
лиц, которые совместно проживают с нанимателем; право у члена
кооператива на квартиру до момента ее выкупа; право залога с включением в
него правомочия пользования109.
«Концепцию узкого перечня» развивали как Е.А. Суханов110, Ю.К.
Толстой, А.А. Иванов111 и иные ученые. Их предложения стали основой для
разработки Концепции развития гражданского законодательства о вещном
праве как части единой Концепции развития гражданского законодательства.
Они свое отражение нашли в Проекте Федерального закона N 47538-6.
В силу того, что сервитутное право как разновидность ограниченных
вещных прав появилось в отечественном законодательстве относительно
недавно, его законодательное закрепление носит спорный характер, по
109
Латыев А.Н. Вещные права в гражданском праве: понятие и особенности правового
режима: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 6.
110
Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право.
Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв.
ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 588 - 615 (автор главы - Е.А. Суханов).
111
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е
изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2005. С. 169 - 170 (автор главы - А.А. Иванов).
63
данному вопросу ведутся дискуссии, и в теоретических исследованиях его
концепция продумана не до конца.
Достаточно сказать, что в кодифицированных актах определение
сервитута отсутствует, а в федеральном законодательстве и подзаконных
нормативно-правовых актах оно раскрывается весьма противоречиво112.
Часть авторов вообще высказывает сомнения по поводу необходимости
закрепления сервитутов в отечественном гражданском праве113. При этом они
ссылаются на то, что ни в дореволюционном, ни в советском гражданском
законодательстве сервитуты не были закреплены. Не решен вопрос о
необходимости дифференциации сервитута (сервитутных прав) от других
видов ограничений вещных прав.
Исходя из сущности сервитутного права, а именно, что данное право
выступает как мера дозволенного поведения субъекта сервитутного
отношения (собственника или лица, владеющего на ином вещном праве,
соседнего (или соседнего с соседним) земельного участка, здания, строения
или сооружения), направленного на возникновение и реализацию права
ограниченного пользования определенным образом чужим земельным
участком, зданием, строением или сооружением, которое он обязан
осуществлять, не нарушая при этом прав и законных интересов собственника
соседнего земельного участка, здания, строения или сооружения, а так же
иных
участников
сервитутных
отношений
(землеобладателей)
дает
возможность выделить ряд критерий для классификации сервитутного права,
а именно:
1) в зависимости от момента установления сервитута сервитутное право
может быть: а) сервитутное право – как требование установления права
ограниченного пользования чужой недвижимостью (чужим земельным
112
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от
21.07.1997 г. №122-ФЗ // СЗ РФ. 2008. №30 (ч. II). Ст. 3616; Временные методические
рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Федеральной службой земельного
кадастра 17 марта 2004 г. // СПС «Гарант-Максимум».
113
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд.,
перераб. и доп. М.: Проспект, 2005. С. 291.
64
участком, зданием, строением или сооружением); б) сервитутное право – как
требование реализации права ограниченного пользования определенным
образом чужим земельным участком, зданием, строением или сооружением).
2) в зависимости от оснований возникновения сервитутное право может
быть: а) законным (в случаях строго предусмотренных законом), б)
добровольным (договорным, когда стороны добровольно берут на себя
обязательства по установлению ограничения пользования определенным
объектом недвижимости, а так же определение основных условий такого
использования путем заключения договора), в) судебным (на основании
судебного решения. Однако следует отметить, что в соответствии со ст. 8 ГК
РФ суд подтверждает наличие сервитутного права, не устанавливая при этом
сервитута, а определяя условия, которые должны исполняться сторонами).
Данное основание применимо в основном для классификации сервитутного
права направленного на установление права ограниченного пользования
чужой недвижимостью.
3)
сервитутное
право
–
как
право
требования
реализации
права
ограниченного пользования определенным образом чужим земельным
участком, зданием, строением или сооружением) может классифицироваться
в зависимости от содержания частноправового интереса лица, обладающего
сервитутным
правом,
который
удовлетворяется
и
ради
которого
устанавливается конкретный сервитут, состоящий в характере пользования
чужим объектом. При этом должны быть четко определены условий
реализации
права
ограниченного
использования
чужого
объекта
недвижимости. Сервитутное право могло бы классифицироваться: а) право
прохода или проезда; б) право размещения и обслуживания объектов, в том
числе как на земельном участке, и под его поверхностью; в) право
проведения определенных видов работ.
Не прекращаются дискуссии и о правовой природе сервитутных
отношений. Большинство авторов вслед за Гражданским кодексом РФ
относит сервитут к вещным правам. Так, например, Ю. Барон дает
65
определение сервитута, подразумевая под ним «такое вещное право на
чужую вещь, которое имеет целью исключительную выгоду определенного
лица или определенного участка и в силу которого управомоченный может
или известным образом пользоваться вещью, или запрещать известное
пользование другим (даже собственнику)»114. По мнению И.Б. Новицкого,
под сервитутом следует понимать «вещное право пользования чужой вещью
в том или ином отношении»115. Сходную точку зрения высказывает Ю.К.
Толстой: «Под сервитутом следует понимать право пользования чужой
вещью в известном ограниченном отношении»116. Подобной позиции
придерживаются и другие ученые117.
Сервитут, по мнению части ученых, отличается обязательственной или
смешанной природой. О.А. Поротикова указывает, что «сервитуты…
несмотря
на
свое
отнесение
к
вещным
правам,
могут
считаться
обязательствами»118. Это утверждение достаточно спорное, и его стоит
рассматривать,
исходя
из
сравнительной
характеристики
признаков
обязательственных прав и вещных прав, учитывая при этом сущность
сервитутного права. Сервитут в гражданском законодательстве закреплен с
признаками вещного права. Порядок возникновения сервитутов и наличие
встречных
обязательств
–
признаки,
которые
связывают
право
с
обязательственным. Данное утверждение подтверждает положение ч. 3 ст.
274. По ней сервитут устанавливают по соглашению между требующим
установления сервитута лицом и собственником соседнего участка или по
суду119. Но соглашение, заключенное сторонами, в данном случае выступает
114
Барон Ю. Система римского гражданского права. Кн. 3. СПб., 1908. С. 31.
Римское право: учебник для вузов. 7-е изд. / Новицкий И.Б. М.: ТЕИС, 2000. С. 105.
116
Гражданское право: учебник. в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд.,
перераб. и доп. М.: Проспект, 2005. С. 462.
117
Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. Кн. 3. СПб., 1905. С. 189; Нечаев В. Сервитуты //
Энциклопедия. Брокгауз и Эфрон. М., 1916. Т. 29. С. 41; Синайский В.И. Русское гражданское
право: Общая часть. Вещное право. Авторское право. Киев, 1917. С. 216.
115
118
Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. М.,
2008.
119
СЗ РФ. 28.07.1997 г. №30. Ст. 3594; в ред. Федерального закона от 17.06.2010 г. №119ФЗ // Российская газета. 2010.21 июня.
66
в качестве основания возникновения вещного права. Это соглашение не
стоит считать критерием, который препятствует вещной природе прав.
Современное российское право делит все сервитуты на частные и
публичные в зависимости от цели их установления. Отечественные
публичные сервитуты не имеют ничего общего с теми сервитутами, которые
были известны римскому частному праву. Но с позицией законодателя
необходимо и приходится считаться. Позицию законодателя разделяют и
современные авторы, которые понимают публичный сервитут как сервитут,
который обеспечивает интересы местного самоуправления, государства и
местного населения120.
Ученый
Л.В.
Щенникова
говорит
о
юридических
признаках
сервитутов, известных еще в Древнем Риме121: неделимость; абсолютный
характер; невозможность установления на собственную вещь для себя; право
следования; бессрочность; договорный характер 122.
Ранее нами было рассмотрено положение ст. 274 ГК, которое
затрагивает особенности земельного сервитута. Но нормы статьи могут быть
использованы по отношению к обременению сооружений и зданий. Но
особенности отношений, урегулированных в нормах ст. 274, исключают
право проведения мелиорации внутри здания. Можно говорить о наличии
градостроительных
сервитутов,
в
числе
которых:
право
возведения
сооружений на или над чужими зданиями (стена, крыша), право укреплять
железные прутья, скобы, бревна и др. в чужом здании, право использования
чужого сооружения для опоры своего строения.
Сервитутное право долгое время считалось ограниченным вещным
правом на чужой участок. А это значит, что чужой вещью в данных
120
Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская
юстиция. 1997. №5. С. 22; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России.
М., 1996. С. 50 - 52; Малеина М.Н. Публичные сервитуты // Законодательство. 2004. №4.
С. 8 - 16.
121
Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика //
Законодательство. 2002. №4. С. 35 - 36.
122
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 49.
67
правоотношениях выступало недвижимое имущество (конкретно - земельный
участок).
Российское законодательство (и вся наука гражданского права в целом)
не выделяет эту особенность и не содержит исчерпывающего списка
сервитутов, не проводит их классификацию123.
Сервитутные
правоотношения
регулируются
гражданским
законодательством и другими актами: ЖК, ЛК, Федеральный закон от
16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»124 и иные.
Стоит отметить, что ГК РФ нет общих положений о сервитутах как об
особенной группе вещных прав. Положения гл. 17 ГК, куда входят
посвященные сервитутам статьи, не дают полной картины о сервитутном
праве. В законодательстве РФ предусмотрен перечень сервитутов, но
отсутствует их систематизация. Проект Федерального закона N 47538-6
предпринял попытки дать четкое определение сервитуту как ограниченному
вещному праву. Этот же акт провел классификацию сервитутов. Но нормы
Проекта вызывают много вопросов. И по сей день сервитуты рассредоточены
по
разным
отраслям
права.
Такое
положение
дел
вносит
долю
неопределенности в общую систему сервитутов.
Дальнейшее усовершенствование законодательства о сервитутах нельзя
провести без анализа их роли и места в системе ограниченных вещных прав.
Необходимость
признания
сервитутов
неразрывно
связано
с
законодательным закреплением вещного права (и права собственности у
юридических лиц и у граждан на земельные участки в том числе).
Концепция
развития
законодательства
о
вещном
праве
была
направлена на усовершенствование законодательства о сервитутном праве и
сервитутах. Указанная концепция была частью единой Концепции развития
гражданского законодательства, разработанной в соответствии с Указом от
18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса
123
Щенникова Л.В. Вещное право: учеб. пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета,
2001.
124
СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400.
68
Российской Федерации». В документе предлагается совершенно новая
систематизация законодательства о вещном праве. В частности, предлагается
выделить общую и особенную части.
В
Концепции
было
уделено
внимание
праву
собственности.
Второстепенная роль отводилась интересующим нас видам прав. В
документе
уделяется
внимание
усовершенствованию
правового
регулирования отдельных видов ограниченных вещных прав.
Разработанные в Гражданский кодекс поправки предполагают под
собой обновление посвященного урегулированию права собственности
раздела. В них отражен целый ряд новых терминов и разновидностей прав,
которые регламентируют правоотношения в самых разных областях.
Название Раздела II ГК, которое сейчас звучит как «Право собственности и
другие вещные права» изменяется на «Вещное право».
Важность подобных изменений объясняется в пояснительной записке к
законопроекту. В ней указывается, что действующая редакция ГК описывает
вопросы
урегулирования
права
собственности
достаточно
подробно.
Проблема в том, что ограниченные вещные права она затрагивает только
частично125.
В проекте ГК нашли отражение направленные на детализацию норм
изменения, которые учитывают потребности современного гражданского
оборота (в том числе и потребности формирования системы ограниченных
вещных прав). В Проекте есть раздел II ГК, который носит название «Вещное
право». В нем выделены 4 подраздела: «Общие положения о вещных
правах»,
«Владение»,
«Отдельные
виды
вещных
прав»,
«Право
собственности». В каждом подразделе есть несколько глав. В ходе
обсуждения проекта вносились правки. Но в результате ныне существующий
Проект Федерального закона Российской Федерации N 47538-6 «О внесении
125
Вещное и вечное: ГК РФ дополнят ограниченными и соседскими правами //РАПСИ//
http://rapsinews.ru
69
изменений в ч. 1, 2, 3, 4 и в отдельные законодательные акты»126 содержит в
основном те же главы. Но немного изменена трактовка некоторых из них.
Проект и Концепция имеют одинаковую основу, и именно по этой
причине стоит рассмотреть их положения совместно.
Предложенные Проектом ГК РФ изменения ставят основной целью
предоставление всем участникам гражданского оборота возможностей
выбора того вещного права, которым собственник в добровольном порядке
обременит свое имущество или на котором будет приобретаться имущество.
Если поставленная цель будет достигнута, это убережет от сужения
списка прав на объекты недвижимости. Подобно сужение перечня прав
наблюдается в земельном законодательстве. Нормами законодательства
предусматривается, что юридическим лицам и гражданам предоставляется
возможность удовлетворения своих экономических потребностей в рамках
известной модели «собственность - аренда». Узкий выбор в правовых
режимах пользования имуществом вызывает критику практиков и ученых, а
также нарекания со стороны хозяйствующих субъектов.
Проведенный анализ базовых идей Проекта ГК отражает степень той
переработки, которой в ближайшем будущем подвергнется законодательство
о вещном праве.
Новые вещные права, предлагаемые разработчиками, - хорошо забытые
старые. Попытку внедрения в правопорядок вещных прав по модели
эмфитевзиса, суперфиция, узуфрукта и ряда иных можно считать данью
исторической традиции. ГК РФ предлагается дополнить следующим
исчерпывающим перечнем вещных прав:
-
постоянного
(бессрочного)
пользования
относящимся
к
муниципальной или государственной собственности участком;
- застройки (суперфиций);
- пожизненного наследуемого владения участком, который относится к
муниципальной или государственной собственности;
126
СПС «КонсультантПлюс», судебная практика// http://www.consultant.ru/
70
- постоянного владения и пользования (эмфитевзис);
- право личного пользовладения (узуфрукт);
- сервитут;
- вещных выдач;
- приобретения чужой недвижимой вещи;
- ипотека, иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право;
-оперативного
управления
имуществом,
которое
относится
к
муниципальной или государственной собственности127.
В подразделе II «Общие положения о вещных правах» проект
перечисляет следующие вещные права:
- собственности
- ограниченные вещные права.
К последним относят права:
- постоянного землевладения (нормы гл. 20);
- застройки (в гл. 20.1);
- сервитут (положения гл. 20.2);
- личного пользовладения (гл. 20.3);
- ипотека (гл. 20.4);
- приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5);
- вещной выдачи (гл. 20.6);
- оперативного управления (гл. 20.7);
- ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1)128.
Предлагаемые Проектом ГК нововведения ставят целью обеспечение
эффективной и оперативной защиты прав собственников. Новеллой
законодательства стали предложения о введении института владения и о
127
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации на
основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. №1108 «О
совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».
128
Проект Федерального закона Российской Федерации N 47538-6 «О внесении
изменений в части первую, вторую, третью и четвертую гражданского кодекса
Российской Федерации а так же в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» // http: //www.consultant.ru/law/hotdocs
71
правовом регулировании данного института. Он практически отсутствует в
ныне действующем законодательстве, несмотря на то, что он достаточно
хорошо известен в зарубежном законодательстве. В статьях ГК нашли
отражение фрагментарные правила о защите владения. Подобное положение
вещей не способно удовлетворить потребности гражданского оборота,
усложнившегося в условиях рыночной экономики. По этой причине
вопросам владельческой защиты и владения посвящаются многочисленные
исследования.
Авторы
исследований
говорят
о
необходимости
и
целесообразности развития в условиях российской действительности этого
института.
В ходе анализа отечественного законодательства можно обнаружить
непоследовательность в легальном определении и в признании вещных прав.
Стоит сказать про права пожизненного наследуемого владения и постоянного
(бессрочного) пользования участками. Положения об этих правах содержатся
в гражданском законодательстве (нормы п. 1 ст. 216 ГК). Но земельное
законодательство их или ликвидирует
в нормах п. 1 ст. 21 ЗК, или
максимально сужает (положения п. 1 и п. 2 ст. 20 ЗК). Как результат –
признанным ограниченным вещным правом на землю остается только
сервитут (ст. 23 ЗК). Но в земельном законодательстве наряду с этим
появилось право ограниченного пользования участком (нормы абз. 3 п. 3 и п.
4 ст. 36 ЗК), не имеющее легальной квалификации.
Законодатель не дает легальной квалификации имущественных прав,
оставляя этот вопрос правоприменительной практике и юридической
доктрине. Ныне действующая квалификация фактически не влечет за собой
ясных
гражданско-правовых
юридических
последствий.
В
научной
литературе справедливо говорили о том, что подобное положение вещей
свидетельствует о недостатках законодательного развития. Они могут
устраняться и должны устраняться в будущем129.
129
Право собственности: актуальные проблемы // отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов,
В.В. Чубаров. М.: Статут, 2008.
72
Насущной потребностью времени является необходимость сделать
вещное право понимаемым и ясным.
Потребности развития обедненного правового режима земельных
участков станут причиной появления новых (или основательно забытых)
видов вещных прав. Стоит рассмотреть в этом аспекте предложение о
введении в гражданское право категории «право ограниченного владения
земельным участком»130. В Концепции, а затем и в Проекте объединяются
элементы пользования и владения в «эмфитевзис (под которым понимается
право постоянного пользования и владения земельным участком)».
Стоит ввести в отечественное право вещное право застройки
(суперфиций)131 в качестве самостоятельного вещного права. Выплату
платежей в силу права застройки можно осуществлять в рамках вещного
обременения.
Необходимо отметить последствия введения подобного права в
российское законодательство.
В соответствии с предложенными изменениями, после истечения срока
действия
права
застройки
(а
данное
право
является
срочным
и
предоставляется на 50- 100 лет), сооружения и здания остаются у
собственника участка. Компенсаций застройщику (суперфициару), несмотря
на то, что он использовал в течение установленного срока право застройки на
платной основе, не предусматривается. Предоставление участков из
муниципальной и из государственной собственности на цели строительства
будет проводиться на праве застройки (суперфиция). Последствия подобного
подхода
-
закрепление
собственности
в
большинства
муниципальной
объектов
или
в
государственной
недвижимости,
равно
как
экономическая целесообразность - неясны. Предлагается применять право
застройки и для случаев, когда собственник сооружения или строения,
130
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе //
Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. Июнь 2003 г. №1 - 2 (14 - 15). С.
21 - 25.
131
Копылов А.В. Указ. соч. С. 159 - 164.
73
расположенного на земельном участке, не наделен правами на него.
Подобное предложение на данный момент вызывает вопросы, поскольку не
сообразуется с ситуациями, когда речь ведется о самовольной постройке.
Сервитуты имеют серьезное значение в вещных правоотношениях. Они
являются правами ограниченного пользования чужой недвижимостью. В
главе
20.2
ГК
в
редакции
Проекта
содержится
более
детальное
регулирование связанных с сервитутами отношений по сравнению с
действующим законодательством (Земельный и Гражданский кодексы РФ)132.
В документе нашел отражение перечень этих прав (строительный,
перемещения, горный, мелиорации, коммунальный). Кроме этого, документ
содержит подробное описание указанных выше прав. Речь ведется о праве
использования земли и объектов, находящихся в чужой собственности, для
своих нужд, если без этого использования невозможно обойтись (к примеру,
при ремонте и строительстве зданий, при прокладке коммунальных сетей,
газопроводов, ЛЭП и т.д.).
Общие основные признаки данного права:
- незначительное обременение, не препятствующее использованию по
целевому назначению участка;
- пользование чужой недвижимостью определенным лицом;
- наличие вещного характера (установленное на земельный участок
обременение не зависит от изменения границ обременяемого земельного
участка и не зависит от изменения прав).
В проекте закреплен закрытый перечень сервитутов. Законодатель таким
образом запретил установление иными федеральными законами и кодексами
сервитутов. Но конкретный объем прав и обязанностей, имеющихся у сторон
по отдельному виду сервитута, могут уточнять федеральные законы.
Сервитут можно установить между собственниками служащей и
господствующей вещи. Нормы п. 1 ст. 301 Проекта ГК запрещают
132
Консультант плюс: правовые новости. специальный выпуск. «Реформа гражданского
законодательства. Общая информация»// http://www.consultant.ru
74
установление сервитута, который затруднял бы использование служащей
вещи, вплоть до утраты этой вещью своего назначения. «….указанная норма
вводит своего рода «верхнюю границу» оснований для установления
сервитута. «Нижняя» граница фиксируется положением п. 1 ст. 301 Проекта.
В нем указывается, что сервитут нужен в случае, когда без него невозможно
использование господствующего участка»133.
В соответствии с нормами п. 6 ст. 301 ГК в ред. Проекта установления
сервитута имеют право требовать обладатели вещных прав, которые
наделяются правомочиями пользования и владения служащей и (или)
господствующей вещью134.
Сервитут, возникая при необходимости обременения недвижимости,
может устанавливаться с указанием срока или без указания срока.
Действующий Гражданский кодекс и Проект не допускают срочных
вещных прав. Этот вывод основывается на анализе норм о праве застройки и
об ипотеке. Можно сделать вывод о том, что срочный характер вещных прав
невозможен.
Проект прописывает, что сервитут общему правилу признается
бессрочным, если иные положения не предусмотрены Кодексом (п. 1 ст. 221,
п. 3 ст. 301 ГК в редакции Проекта).
В Проекте ГК предусматриваются оценочные основания прекращения и
установления сервитутов. Вместе с тем Проект не предписывает соблюдение
строгих критериев, необходимых для возникновения правоотношений. Но
положения гл. 20.2 Проекта ГК дают некоторые ориентиры, которые
позволяют определить необходимость прекращения или установления
сервитута. Нормы п. 1 ст. 301 Проекта указывают, что установление
сервитута не должно лишить собственника служащего участка его
правомочия пользования, владения, а также распоряжения им. П. 2 ст. 301.1
Проекта ГК прописывает, что осуществление сервитута происходить должно
133
Консультант плюс: правовые новости. специальный выпуск. «Реформа гражданского
законодательства. Общая информация»// http://www.consultant.ru
134
Там же
75
наименее обременительным для собственника служащего объекта способом,
который позволял бы использовать этот объект по назначению, и с
причинением наименьшего неудобства собственнику служащей вещи.135
Таким образом, можно выделить два основания: невозможность
использования обремененной недвижимости по целевому ее назначению и
отпадение основания введения сервитута. Стоит обратить на общие
основания расторжения договоров и прекращения обязательств, которые
позволяют выделить следующие основания прекращения вещного сервитута:
желание обеих сторон; односторонний отказ; вне зависимости от желания
сторон. Досрочное расторжение договора о сервитуте возможно по желанию
обеих сторон. Так было предусмотрено в Методических рекомендациях о
порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки 2004
г. В акте говорилось о возможности составления сторонами соглашения о
досрочном прекращении сервитута (норма п. 21)136. Вне зависимости от
желания сторон договор может прекращаться в случае: уничтожения (или
разрушения) объекта обременения; слияния собственника обремененной
недвижимости и сервитуария в одном лице; истечения установленных сроков
действия сервитута.
Односторонний отказ имеет место: в случае отказа сервитуария от
пользования; в случае отказа собственника, когда недвижимость в результате
ее обременения сервитутом не может больше использоваться по своему
назначению; в случае отказа собственника, если основания для введения
отпали.
В
законодательстве
ряда
других
государств
основанием
для
прекращения частного вещного сервитута выступает неиспользование
сервитута на протяжении определенного срока. К примеру, нормы ст. 406
Гражданского кодекса Украины прописывают срок в 3 года. Положения ст.
135
Консультант плюс: правовые новости. специальный выпуск. «Реформа гражданского
законодательства. Общая информация»// http://www.consultant.ru
136
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 26 июля 2004 г. №132 «Об
утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации
сервитутов на земельные участки» // http://base.consultant.ru/
76
1191 Гражданского кодекса Квебека устанавливают срок в 10 лет. Такой срок
в нашей стране не предусмотрен.
Если обратить внимание на положения Проекта, мы заметим, что в них
давность не выступает как основание прекращения или установления
сервитута. Вместе с тем, обстоятельство длительного неиспользования может
выступать как одно из доказательств, что отпадает необходимость в
существовании сервитута.
Можно сделать вывод о том, что в российское законодательство стоит
ввести так называемый срок неиспользования сервитута, который будет
выступать как основание для прекращения сервитута в одностороннем
порядке. Этот срок необходимо определить в 3 года – достаточное время,
чтобы подтвердить наличие стойкого безынтереса к использованию чужого
имущества.
В гражданское законодательство вводят и еще один вид ограниченных
вещных прав, ранее неизвестный российскому праву. Его объект недвижимые вещи. Речь идет о праве личного пользования (узуфрукте),
имеющем две разновидности: обычное и социальное.
Под узуфруктом понимается ограниченное вещное право личного
характера, вся суть которого в том, что лицо пользуется и владеет вещью в
соответствии с назначением этой вещи. Отличительная особенность
узуфрукта – сохранение экономической сущности вещи. Кроме этого, стоит
сказать о невозможности изменения вещи узуфруктуарием.
Это право используется в некоммерческих целях и, как правило,
принадлежит гражданам.
Социальный узуфрукт имеет место, когда узуфруктуарий осуществляет
принадлежащие ему правомочия пользования и владения вещью совместно с
собственником вещи в силу семейных отношений. Социальный (семейный)
сервитут обеспечивается прямым указанием жилищного и семейного права.
Вызывает вопросы необходимость регистрации узуфрукта – права,
которое может быть отменено собственником в любой момент. В результате
77
роль регистрации вещного права сводится к справочной информации,
поскольку у собственника есть право отменить узуфрукт или исключить
сведения из реестра прав. Существует узуфрукт между частными лицами в
силу их взаимного расположения. По этой причине регистрация как
специальная мера защиты обладателя узуфрукта лишается своего смысла.
В российском земельном праве узуфрукт уже закреплен, но он носит
название «безвозмездное срочное пользование». Этот факт стоит учитывать
при выборе наименования этого права.
Продолжая
проведение
анализа
Проекта,
приобретения чужой недвижимой вещи.
рассмотрим
право
Оно является органическим
развитием права преимущественной покупки, применяемым в ГК РФ.
Обязательство формируется на основании договора между собственником
недвижимости и обладателем преимущественного права.
Существующее гражданское законодательство использует достаточно
широко институт преимущественного права, которое выступает как право
обязательственного характера. Оно позволяет обладателю этого права
требовать
от
владельца
имущества
передачи
ему
имущества
на
соответствующем обязательственном или вещном праве. Но это может быть
только в случае, когда владелец собирается передать имущество третьим
лицам и только на тех условиях, на которых данное имущество подлежало
передаче третьим лицам.137
В проекте ГК прописывается, что обладающее данным правом лицо
наделено исключительным перед другими лицами правом на приобретение в
свою собственность этой вещи. Это право ограничивается лишь недвижимой
вещью (долей в праве собственности на эту недвижимую вещь).
В указанном выше порядке могут приобретаться право застройки или
ипотека.
Право
на
приобретение
чужой
недвижимой
является
137
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации на
основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. №1108 «О
совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».
78
исключительным правом определенного лица на приобретение конкретного
имущества в будущем на условиях, согласованных сторонами.
Преимущественные права необходимы для того, чтобы защищать права
и интересы субъектов, в чью пользу они были установлены. Но при этом
необходимо признать, что определенное ограничение прав другой стороны
не ущемляет в конечном счете ее интересов. Физические лица и юридические
лица свои гражданские права приобретают и осуществляют в своем интересе
и своей волей.138
Это
право
(при
возникновении
или
прекращении)
подлежит
обязательной регистрации. Это значит, что оно возникает и прекращается с
момент совершения регистрации. Государственная регистрация проводится
как регистрация обременения этой вещи. В том случае, если вещь не была
создана, осуществляется регистрация обременения другой недвижимой вещи,
в составе которой, на которой или из которой создадут новую недвижимую
вещь. В качестве примеров - земельный участок, на котором собираются
возводить объект недвижимости, или объект незавершенного строительства,
где будет располагаться помещение.139 Основанием возникновения этого
права по общим правилам выступает договор. Если говорить о форме такого
договора, то она зависит от принудительности осуществления права и его
государственной регистрации права. Это значит, что договор может
заключаться в простой письменной форме или в нотариальной форме.
В проекте четко предусматриваются основания для прекращения права.
Среди них:
1) поступление вещи в собственность обладателя права;
2) выкуп собственником вещи у правообладателя права ее приобретения;
3) отказ правообладателя от его права;
4) истечение срока существования права;
5) гибель обремененной правом недвижимой вещи.
138
Л.Ю. Леонова «Преимущественное право покупки: история
осуществление и защита» , «Законодательство», N 9, сентябрь 2002 г.
139
http://www.consultant.ru/law/hotdocs/11182.htm
возникновения,
79
12. Стоит сказать, что целесообразность введения такого вещного права
может быть оспорена. Стороны имеют право закрепить возможность
приобретения предварительным договором, и это будет приемлемым и
достаточным способом для гарантирования интересов сторон на будущее. В
предварительном договоре будут содержаться условия заключаемой на
будущее сделки. Если предположить, что эти условия приобретения чужого
имущества будут бессрочными (что характерно для вещного права), в таком
случае последующие приобретатели рискуют оказаться в неблагоприятном
положении: они обязаны будут продать имущество по цене, которая была
согласована десять лет назад и на действующий момент является нереально
заниженной. Зачастую предварительная покупка устанавливается как
требование закона. К примеру, это может иметь место в отношении
сельскохозяйственных земель. Но возможна ли ситуация, когда «право»
будет обременять все земли сельскохозяйственного назначения, и требования
закона не будут соблюдаться без регистрации? Подобные положения
недопустимы к принятию.
В
правовой
доктрине
дореволюционного
периода
обсуждали
перспективы и возможности формирования института вотчинных выдач. Был
разработан проект Вотчинного устава, который в п. 4 ст. 24 под вотчинными
выдачами понимал лежащие на имении выдачи натурой или деньгами в
пользу учреждения или известного лица. Проекты Вотчинного устава и
Гражданского уложения вотчинные выдачи относили к правам на чужие
вещи. Серьезных споров по поводу правовой природы вотчинной выдачи у
дореволюционных юристов не наблюдалось. Но вызывала споры сущность
вотчинной выдачи. Ученый В.И. Синайский вотчинную выдачу относил к
правам присвоения140. И.А. Покровский говорил о сходстве вотчинной
выдачи с правами на получение из вещи известной ценности
141
. К.П.
140
Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 275; Победоносцев К.П. Курс
гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 508.
141
Покровский И.А. Указ. соч. С. 208 – 212.
80
Победоносцев указывал, что к сервитутам примыкают поземельные
повинности142.
В качестве одного из вещных прав в проекте предлагается право
вещных выдач. Его сущность – в предоставлении прав на получение
периодических платежей или же иных имущественных предоставлений из
стоимости недвижимости. Право вещных выдач формирует обременение,
которое лежит на собственнике вещи и которое следует за вещью. Указанное
право расширяет экономические возможности оборота, поскольку вовлекает
в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения. Право вещных выдач
выступает как срочное или пожизненное (для юридического лица бессрочное). По общему правилу, Право вещных выдач формируется в силу
договора.
При разрешении вопроса о наличии или отсутствии оснований для
внедрения в российское право конструкции вещных обременений, стоит
указать
на
важность
тщательного
анализа
социально-экономической
ситуации и законодательства о недвижимости. Необходимо принимать во
внимание
все
возникающие
при
применении
законодательства
о
недвижимости проблемы.
Право вещных выдач земельных участков, на наш взгляд, сегодня
имеет перспективу. Из-за массовой скупки сельскохозяйственных земель
наблюдается ситуация, когда большое количество земельных участков
приобретается инвесторами в собственность. Они вкладывают в землю свои
свободные финансовые средства и не торопятся эффективно ее обрабатывать.
Территории, которые являются собственностью владельцев, до сих пор
остаются
невозделанными.
Такое
положение
невыгодно
для
самих
землевладельцев, которые вложили средства деньги и не получили дохода с
них. С постепенным развитием рынка земли востребованной будет правовая
конструкция, которая позволяла бы крупным землевладельцам отдавать
142
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002.
С. 508.
81
землю на выгодных для них условиях вещного обременения мелким
землевладельцам (фермеры, сельскохозяйственные предприятия и т.п.). При
этом инвесторы будут сохранять субъективное вещное право на получение
прибыли за собой. Тем самым они смогут гарантировать себе (и потомкам)
постоянный пожизненный доход. Вещное обременение как ограниченное
вещное право может оказаться удобным инструментом использования
участков владельцами долей в праве общей собственности на участки
сельскохозяйственного назначения после выдела их доли и постановки на
кадастровый учет участка.
Вещные обременения в зарубежных правопорядках эффективно
сочетаются с сервитутами. Это дает возможность реализовать сервитутное
право более полно. По причине слабой развитости в отечественном
правопорядке отношений в области сервитутного права и сервитутов такого
рода смешанная конструкция неизвестна российскому праву. Но с
возрождением
права
частной
собственности
на
земельные
участки
необходимы будут серьезные обеспечительные конструкции.
В п. 1 ст. 274 ГК законодатель закрепил понятие сервитута, но не
упомянул о возможности осуществления сервитута посредством возведения
сооружения или строения. На практике частыми являются ситуации
возведения сооружения или строения на служебном земельном участке (как
пример - котельная, которая обслуживает на господствующем земельном
участке строение или прокладка трубопровода через расположенный по
соседству земельный участок). Возникающие в связи с содержанием
подобных сооружений и строений проблемы могут разрешаться посредством
установления вещного обременения (обеспечение внесения платежей).
Вещные обременения сочетаются и с личными сервитутами, таким
образом, формируя самостоятельное вещное право. Гражданский кодекс
прямо не закрепил личные сервитуты в качестве самостоятельной правовой
категории. Но часть известных законодательству зарубежных стран личных
сервитутов получила легализацию в отечественном законодательстве. Это
82
самостоятельные права проживания члена семьи собственника жилого
помещения (нормы ст. 31 ЖК РФ), право проживания в силу завещательного
отказа по положениям ст. 33 ЖК РФ и по заключенному договору
пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В российском
правопорядке осуществление подобных прав проживания не обеспечивается
ни вещно-правовыми средствами защиты, ни принудительным исполнением
этих вещей за счет недвижимого имущества. Такая ситуация эти права делает
непривлекательными. Поэтому права проживания в силу пожизненного
содержания с иждивением и завещательного отказа встречаются крайне
редко. Данные права на проживание сложно защитить в случаях отчуждения
жилых помещений, где могут проживать управомоченные лица, третьим
лицам (которые являются добросовестными приобретателями). Сложно их
защитить и при разрушении жилого помещения. Оформление прав вещного
обременения позволило бы их обладателям за счет недвижимости
принудительно взыскать возникающие убытки и потребовать с обязанного
лица приобретения взамен утраченного другого жилого помещения и т.п.
Таким образом, в отечественном праве есть ряд правовых и
экономических предпосылок введения в ст. 216 ГК вещного обременения в
качестве самостоятельного вещного права. Но важно подчеркнуть, что
вещный характер способен обусловить полезность для правопорядка этого
права. Субъекты вещного права не наделены правом расширять или изменять
содержание права по своему усмотрению.
Само собой, буквальное копирование института вещных обременений
без внимания к национальным особенностям развития гражданского права не
способно
сделать
российское
законодательство
о
вещных
правах
совершенным. Вместе с тем, пренебрегать направленным на защиту
имущественных интересов гибким инструментом не стоит. Вопрос о
введении
в
российский
правопорядок
вещного
обременения
нельзя
рассматривать без серьезных преобразований в отечественном вещном праве.
Причина в том, что потенциал института вещных обременений реализуется
83
наиболее полно в совокупности с иными вещными правами (ограниченный
личный и вещный сервитут, узуфрукт, право застройки).
Для понимания признаков сервитутного права необходимо понять
признаки ограниченных (в сравнении с правом собственности) вещных прав.
Им присущи все указанные общие (с правом собственности) признаки
вещных прав, но есть у них и своя специфика. «Признаки ограниченных
вещных прав должны быть, с одной стороны, общими для вещных прав,
поскольку они – составная часть последних; вместе с тем, с другой стороны,
они должны обладать собственной спецификой, оправдывающей их
существование как отдельной категории».143
Такие права дают управомоченным лицам возможность иметь
господство над чужой вещью (пускай и строго ограниченное). Это значит,
что можно говорить о наличии особого объекта которым чаще всего
выступает
принадлежащая
на
праве
собственности
иному
лицу
недвижимость.144
С римских времен и до нашего времени ограниченные вещные права
являются «правами на чужие вещи». Они понимаются как «право на вещь,
которая находится в собственности у другого лица»145. Это значит, что их
действие распространяется и на чужие вещи, находящиеся в собственности у
других лиц. Но эти права в сравнении с правами собственности можно
считать ограниченными по содержанию.
Объем и содержание ограниченного права определены в законе. Они
являются ограничениями правомочий собственника, которые лишают его
возможности свободно и самостоятельно пользоваться в том или ином
отношении своей вещью 146.
143
Е.А.Манько Признаки ограниченных вещных прав. Вестник ВГУ. № 2 2008 г.
В.В.Гущин Российское предпринимательское право: Учебник. — М.: Изд-во Эксмо,
2005. — 736 с. — (Российское юридическое образование).
145
Там же
146
Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов,
В.В. Чубаров. М.: Статут. 2008. С. 116.
144
84
Стоит сказать, что ограниченные вещные права имеют свойство
эластичности (или упругости). Сущность данного признака в том, что при
прекращении вещного права право собственности автоматически тут же
восстанавливается в своем полном объеме. Для восстановления не требуется
дополнительных действий со стороны собственника.
Вещные права производны от права собственности. Фактически это
значит, что прекращение прав собственности (в связи с ее уничтожением или
изъятием из оборота) влечет за собой автоматически прекращение
ограниченных
вещных
производность
прав
прав,
установленных
заканчивается.
Эти
на
права
нее.
Но
на
этом
существуют
как
самостоятельные вещные права.
Ограниченные вещные права без права собственности не могут
существовать самостоятельно. Это значит, что нельзя установить, к примеру,
на бесхозяйную вещь ограниченное вещное право.
Все ограниченные вещные права имеют свойство следования за вещью.
Это право будет сохраняться при смене собственника вещи, обремененной
ими. Такой подход обеспечивает высокую степень прочности вещного права
в сравнении с обязательственным (договорным), при котором субъект обязан
договориться
с
новым
собственником
по
условиям
продолжения
использования чужой вещи.
Ученый М.М. Агарков право следования рассматривал в качестве
«права активного субъекта истребовать свою вещь от всякого, кто владеет ею
незаконно»147. Ученый указывал, что это право следования является
особенностью
вещных
прав,
отсутствующей
в
ныне
действующем
законодательстве.
При рассмотрении права следования стоит указать на то, что оно не
является
основанием
для
квалификации
имущественного
права
как
обязательственного или вещного. Квалификацию проводить можно только
147
Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по
гражданскому праву. С. 203 - 204.
85
при совокупности указанных выше признаков. Обременение недвижимого
имущества рентой сам законодатель в п. 1 ст. 586 ГК характеризует как
переход
обязательств
плательщика
к
приобретателю
имущества
по
заключенному договору ренты.
Вещно-правовой элемент прав арендатора, выступающий в виде права
следования (и абсолютной вещно-правовой защиты) является одной из
особенностей отечественного гражданского права.
Для ограниченных вещных прав установлена обязательная процедура
государственной регистрации.
К
ограниченным
вещным
правам
относят
такие
абсолютные
гражданские (имущественные) права, которые были зарегистрированы в
порядке, установленном законом и которые предоставляют своим субъектам
возможность в точно определенном законом ограниченном отношении
осуществлять непосредственное хозяйственное господство над чужими
недвижимыми вещами в своих интересах (в частности, господство над
земельными участками).
При рассмотрении права оперативного управления и хозяйственного
ведения, которые отражают особенности отечественного правопорядка,
важно отметить, что они в действительности не могут признаваться
ограниченными вещными правами. Причина в том, что они не способны
выполнять основного назначения таких прав.
Подтвердить вывод можно следующими фактами. Во-первых, цель
данной разновидности имущественных прав заключается в реализации
публичным собственником в лице государства прав собственности на
имущество. Все ограниченные вещные права призваны обеспечить участие
одного лица (собственника) в праве собственности иного лица на
недвижимость (участок). Во-вторых, с точки зрения субъективного состава,
субъектами прав могут выступать только такие юридические лица, не
имеющие никакого имущества в собственности (но они специально созданы
для эксплуатации чужого – муниципального или государственного 86
имущества). Такое положение дел является немыслимым для гражданского
оборота. Причина в том, что у контрагентов этих отношений могут
возникнуть
сомнения
в
реальной
возможности
юридических
лиц
распоряжаться самостоятельно имуществом и нести ответственность по
своим
долгам.
Подтверждается
это
закрепленным
на
уровне
законодательства правом собственника имущества унитарного предприятия
на оспаривание сделок этого самостоятельного юридического лица (если в
этих сделках сам собственник не участвовал). Кроме этого, у собственника
имущества унитарного предприятия есть объявлять ничтожными любые
сделки унитарного предприятия, которые лишают его возможности
осуществления уставной деятельности.
Ученый С.И. Аскназий указывал по этому поводу, что эти
правоотношения
в
обязательном
порядке
«включают
достаточно
выраженные элементы, имеющие административно-правовой характер»;
«указанные
правоотношения
нельзя
считать
полностью
гражданско-
правовыми», а наряду с «вещно-правовыми элементами» они получают
«правовые качества административно-правового института». С.И. Аскназий,
таким образом, исключал указанные правоотношения из числа классических
вещных прав, указывая на чужеродность в условиях нового правопорядка
данной категории148. Стоит согласиться с этим мнением.
Продолжая проведение анализа положений Проекта ГК, можно
наблюдать несколько важных моментов. Указание на необходимость
трансформации
права
постоянного
(бессрочного)
пользования, права
пожизненного наследуемого владения и иных вещных прав, с одной стороны,
и дополнение существующих вещных прав новыми правами - застройки
земельного участка (суперфиций), постоянного владения и пользования
земельным участком (эмфитевзис), правом личного пользования (узуфрукт),
с другой.
148
Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. М.:
Статут. 2008 г С. 541, 603 - 604. (Классика русской цивилистики)
87
Переоценить
классификации
для
значение
практики
логически
и
правильной
правовой
теории
и
стройной
невозможно.
Классификация, которая существует на данный момент, не отвечает
необходимым требованиям. Лишь после определения замкнутого перечня
вещных прав разработанная классификация получит свое структурнологическое значение и даст возможность правильно расположить вещные
права, избегнув дублирования положений в ГК. На создание такой логически
правильной и стройной классификации направлены попытки разработчиков
Концепции и Проекта ГК РФ. Но их предложения нельзя назвать
идеальными.
Классификацию стоит начать с деления вещных прав на право на
чужие вещи и право собственности. Это необходимо, поскольку понятие
«право на чужие вещи» отражает более точно противопоставление чужой и
своей вещи, нежели термин «ограниченное вещное право». Последний
недостаточно полно раскрывает то, в чем то, в чем это право ограничено или
не ограничено. Если будет закреплен принцип неограниченности права
собственности, появится противоречие положениям ГК.
Если говорить о праве на чужую вещь, необходимо отметить, что это
право ограничивает право собственности и обременяет вещь собственника.
Одно право на чужую вещь способно ограничивать осуществление другого
права на чужую вещь. Стоит сказать, что данное право ограничивает не само
по себе вещное право, а осуществление этого права. Право на чужую вещь
базируется на принципе специального разрешения. Но в законе могут
предусматриваться ситуации, когда это право основывается на принципе
общего дозволения.
Если говорить о классификации дальше, можно сказать, что все права
на чужие вещи классифицируются в зависимости от совокупности входящих
в их состав правомочий и в зависимости от объекта, на который это право
нацелено. При классификации в зависимости от совокупности входящих в их
состав правомочий можно выделить: а) само по себе пользование; б)
88
распоряжение само по себе; в) пользование и владение; г) распоряжение и
владение; д) пользование, владение и ограниченное распоряжение.
В зависимости от категории объектов можно выделить вещные права
на жилую недвижимость и вещные права на природные ресурсы. Эти
разновидности
прав
необходимо
урегулировать
в конкретной
главе
специальными нормами.
Специальное регулирование требуется для права государственных
(муниципальных) юридических лиц на закрепленное за ними публичными
собственниками имущество. Говорить об аннулировании указанных групп
прав неразумно, но и отказаться от них нельзя. Но существование
параллельно двух разных прав - хозяйственного ведения и оперативного
управления – стоит признать нецелесообразным. Стоит оставить одно право
оперативного
управления,
дифференцировав
его
в
зависимости
от
конкретной категории субъекта (учреждения, предприятия) и от вида
имущества
(недвижимое
или
движимое).
Это
и
предусматривается
положениями Проекта Федерального закона N 47538-6 главой 20.7.
Любое вещное право дает возможность совершать в отношении вещи
определенные действия. А это значит, что регламентация осуществления
названных
прав
предполагает
определенный
порядок
совершения
фактических действий по реализации правомочий, которые входят в
содержание вещного права. К осуществлению вещных прав имеют
отношение вопросы волеизъявления и волеобразования их субъектов государственных (муниципальных) образований или юридических лиц.
Стоит определить, в каком порядке и кто наделен правом принимать решения
об осуществлении вещных прав. Это необходимо для того, чтобы решения
влекли для гражданского оборота правовые последствия.
В результате проведения данной работы мы убедились, что в ГК
отсутствуют общие нормы о сервитутах как особой группе вещных прав.
Содержащиеся в гл. 17 ГК положения не дают полной картины о
сервитутном праве. В действующем законодательстве отсутствует их
89
систематизация, несмотря на то, что сервитуты занимают в вещных
правоотношениях серьезную нишу и являются правами ограниченного
пользования
чужой
недвижимостью.
Стоит
ввести
в
отечественное
законодательство срок неиспользования сервитута как основание для
прекращения сервитута.
Проведение анализа положений Проекта ГК и Концепции показали,
что направленные на конкретизацию и систематизацию института попытки,
предприняты. Но эти попытки не вносят достаточной ясности в решение
проблемы, о чем свидетельствуют вопросы классификации и определения
сервитутов.
И сегодня сервитуты рассредоточены по разным отраслям права. Это
вносит в их общую систему неопределенность.
90
Глава 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ
СЕРВИТУТНОГО ПРАВА.
§ 1. Общая характеристика оснований возникновения и регулирования
сервитутного права.
В различные периоды выделялись разные основания возникновения
сервитутов.
Ученый Л.В. Щенникова говорит о том, что в римском праве была
выработана система из 4-х оснований: договор, судебное решение,
приобретательная давность и завещательный отказ (легат)149.
В гражданском праве А.В. Копылов выделяет следующие основания:
судебное решение, прямое указание закона, акты органов местного
самоуправления и государственных органов150.
В силу норм ГК сервитут возникает по двум основаниям:
1) соглашение между требующим установления сервитута лицом и
собственником соседнего участка;
2) судебное решение об установлении сервитута и его условиях при
недостижении соглашения указанными лицами (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Если признать установление сервитута в силу указания закона и
согласиться с мнением А.В. Копылова, то мы увидим: в качестве
устанавливаемого законом сервитута выступает публичный сервитут. Среди
публичных сервитутов выделяют законные ограничения на пользование
земельным участком («ограничение вещных прав в публичных интересах»,
но не ограниченное вещное право), которые устанавливаются на основе
общественных слушаний151. Сюда же включаются устанавливаемые в
149
Щенникова Л.В. Вещное право: учеб. пособие. М.: Юристь, 2006. С. 92.
Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000.
151
П. 2 ст. 23 ЗК РФ//http://base.garant.ru/
150
91
отношении лесных участков ограничения, ограничения в отношении водных
объектов
общего
ограничения
нельзя
пользования
считать
другие.152.
и
субъективными
Перечисленные
гражданскими
выше
правами.
Причина в том, что они устанавливаются в общественных интересах, а не в
интересах конкретных управомоченных лиц. В случае, если сервитут
возникает в силу прямого указания на то закона, сложно разрешить связанные
с продажей земельного участка ситуации, связанные с сохранением за
залогодателем или продавцом права собственности на сооружения, здания и
иную находящуюся на отчуждаемой земле недвижимость153.
А.В. Копылов указывает, что сервитуты могут устанавливаться на основе
актов органов местного самоуправления и государственных органов, но такое
может быть только в отношении частных лесных сервитутов (нормы ч. 2 ст.
21 Лесного кодекса от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ154). Ныне действующий ЛК
не содержит норм о частном лесном сервитуте, отдавая вопрос на
урегулирование
ГК.
самоуправления
и
Но
ГК
не
указывает
государственных
органов
акты
в
органов
перечне
местного
оснований
возникновения сервитута. Публичные сервитуты (их существование мы
отрицаем), согласно ЗК РФ, могут устанавливаться посредством издания
актов органов местного самоуправлении и государственных органов в
ситуациях, если это нужно в целях обеспечения интересов местного
населения, местного самоуправления, государства, но без изъятия земельных
участков. Но в ЗК содержит отсылочную норму к ГК РФ, указывая, что
частный
сервитут
устанавливают
в
соответствии
с
гражданским
законодательством.
152
П. 2 ст. 23 ЗК РФ; ст. 262 ГК РФ; ст. 6 Водного кодекса РФ; ст. 9, п. 3 ст. 44, п. 2 ст. 45
Лесного кодекса РФ; подп. 8 п. 5 ст. 43, подп. 2 п. 2 ст. 44, п. 7 ст. 51 Градостроительного
кодекса РФ; п. 4 ст. 13 ФЗ РФ от 19.07.1998 г. «О гидрометеорологической службе» (с
изм. и доп.), ст. 10 ФЗ от 07.07.2003 г. «О связи» ФЗ РФ от 21.12.2001 г. №178 «О
приватизации государственного и муниципального имущества».
153
Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000.
154
СЗ РФ. 1997. №5. Ст. 610.
92
В процессе изучения системы оснований возникновения сервитутного
права появляется вопрос о возможности возникновения сервитутов на
основании давности владения и завещательного отказа (легата). Римское
право предусматривало завещательный отказ155 наряду с договором
судебным решением и приобретательной давностью.
Ныне действующее законодательство Российской Федерации не дает
прямого ответа на вопрос, поставленный выше. Применение завещательного
отказа (легата) при установлении сервитута не является противоречащим
смыслу гражданского законодательства и его основным началам. Сервитуты
находятся в разделе V «Наследственное право» в гл. 62 «Наследование по
завещанию». Но понятие «сервитут» не используется в этих статьях. ГК РФ
(в подп. 1 ч. 2 п. 1 ст. 8) и ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (в абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 17) прописали
возможность возникновения имущественных прав как из договоров, так и из
односторонних сделок (к которым относится легат).
В
статье
государством
35
Конституции
переход
прописывается
имущества,
«гарантированный
принадлежащего
умершему
(наследодателю), к другим лицам (наследникам)».156
В статье 1110 ГК РФ говорит о том, что переход имущества умершего к
другим
лицам,
должен
осуществляться
в
определенном
порядке:
правопреемство или особое (универсальное) правопреемство. Если говорить
об универсальном правопреемстве, то здесь наследство переходит «в
неизменном виде». Это значит, что все входящее в состав наследства при
наследовании переходит в том же виде и в том же состоянии, в котором
находилось, когда принадлежало умершему.
Если говорить об универсальном правопреемстве относительно вещных
прав, стоит сказать, что здесь имеют значение два вещных права: сервитут и
155
Щенникова Л.В. Вещное право: учеб. пособие. М.: Юристь, 2006. С. 23.
Тихомирова Л.В. Наследование по закону и завещанию: практическое пособие . М.
Издательство Тихомирова М.Ю. – 2011 – с. 29
156
93
залог. Сервитут при универсальном правопреемстве сохраняется, что
гарантирует реализацию принципа неизменности.
В завещании также может быть указание о переходе сервитутных прав.
Цель завещательного отказа способна определять специфику ограниченного
вещного права, создаваемого им. Возникающее из правовой конструкции
завещательного отказа ограниченное вещное право - разновидность личного
сервитута (точно так же, как сервитут - разновидность ограниченного
вещного права). На наследников по завещательному отказу может
возлагаться обязанность сохранения для соседа права ограниченного
пользования земельным участком.
«Сервитут обязывает по общему правилу собственника служащей вещи
чего-либо не делать или же терпеть что-либо»157. Содержанием личного
сервитутного
(жилищного)
завещательному
отказу
права
жилым
является
помещением,
право
сюда
пользования
же
по
включаются
полномочия отказополучателя использовать жилье исключительно по
прямому назначению (личное проживание в нем).
Возникновение сервитута считается не в момент исполнения легата,
принявшим
наследство,
а
только
после
регистрации
в
Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество158.
Если говорить о приобретательной давности, то для нее необходимо
соблюдение условия владения земельным участком, на который не было
оформленных прав в установленном законодательством порядке. Сервитут
же предполагает лишь пользование чужой недвижимостью, но не владение. В
соответствии с нормами Федерального закона РФ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» факт
давностного владения участком сам по себе не выступает как основание для
государственной регистрации прав на этот земельный участок.
157
158
Камышанский В.П. Указ. соч. С. 143.
Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000.
94
Но теоретические разработки ученых по озвученному положению
разделились.
Одна
часть
приобретательной
специалистов
давности
предлагает
существующий
дополнить
перечень
фактом
оснований
установления сервитутов. Они указывают, что для установления сервитута по
данному основанию требуется только соблюдение определенных условий:
притязание лица необходимо выразить в форме действия; эти действия
совершаются открыто; цель совершения этих действий – обеспечение нужд
господствующей недвижимости; использование чужого имущества не
оспаривают другие лица, в том числе и собственник; пользование этим
имуществом должно быть добросовестным159.
Другая часть ученых не видит возможности включения давности в
систему оснований. Они указывают, что приобретательная давность не
может выступать как самостоятельное основание установления данного
права; для того чтобы возник сервитут, нужна совокупность трех условий:
срок давности, установление этого факта по суду и регистрация сервитута160.
В п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса указывается, что сервитут
устанавливают по соглашению между требующим установления сервитута
лицом и собственником соседнего участка. Это соглашение необходимо
регистрировать в установленном для регистрации прав на недвижимое
имущество порядке. В случае недостижения соглашения спор разрешает суд.
О необходимости судебного решения указывается в ч. 3 ст. 43, ч. 2 ст. 21
Лесного кодекса РФ, в ч. 1 п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Установление сервитута судом - типичный случай возникновения
субъективного гражданского права. В отечественной литературе ранее
существовали различные суждения, касающиеся возможности признания в
159
Ларин Д.В. Сервитуты в российском и зарубежном законодательстве: сравнительноправовой анализ: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007.
160
Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России:
автореф.. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002.
95
качестве юридического факта судебного решения. У ученых не было
единства взглядов по данному вопросу161. Законодатель, включив в перечень
оснований возникновения гражданских прав и обязанностей судебное
решение (нормы ст. 8 ГК РФ), устранил споры в теоретической дискуссии о
том, возможно ли рассматривать судебное решение как юридический факт.
Итак,
в
соответствии
с
законодательством
Российской
Федерации
первоначальное основание для возникновения сервитутного права – договор.
В случае недостижения сторонами взаимного согласия возможно обращение
в судебный орган. В соответствии с нормами ст. 8 ГК РФ суд не
устанавливает сервитут и не обязывает стороны заключить договор. Его роль
– определить условия, которые нужно обязательно включить в текст
договора.
Одно из распространенных оснований возникновения сервитутного
права – договор.
§ 2. Гражданско-правовая конструкция договора о сервитуте
и его роль в возникновении и регулировании сервитутного права
Обращение к теории гражданско-правового договора предполагает
необходимость
изучения
попыток
законодателя
усовершенствовать
нормативно-правовые подходы к сущности сервитута и сервитутного права,
к его систематизации и к укреплению сервитута как гражданско-правовой
конструкции.
Придавая обязательную силу договору, законодатель указывает на
значение в этих отношениях договора. Можно с уверенностью сказать о том,
что значение договора при регулировании гражданско-правовых отношений
огромно. Гущин В.В. указывает, что «договор является одним из наиболее
161
Рожкова М.А. Теории юридических фактов гражданского и процессуального права:
понятия, классификация, основы взаимодействия: автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М.,
2010.
96
распространенных и важных институтов.., который применяется во всех
областях жизни общества и который обслуживает разные имущественные
связи граждан и предпринимателей»162.
Под договором понимается соглашение двух или нескольких лиц об
установлении,
прекращении
или
изменении
гражданских
прав
и
обязанностей (нормы ст. 420 ГК РФ).
Гражданско-правовой
договор
является
уникальным
правовым
средством, в рамках которого можно удовлетворить интерес каждой из
сторон в договоре только в том случае, когда эта сторона удовлетворит
интерес у другой стороны. Указанное свойство договора (при котором
каждый участник заинтересован, чтобы были удовлетворены не только его
интересы, но и интересы другой стороны, в противном случае его интересы
не будут удовлетворены) гарантирует организованность и порядок в сфере
общественного производства без воздействия аппарата государственного
принуждения. Этот порядок сложно обеспечить другими правовыми
средствами.
В области сервитутных правоотношений договор не получил своего
должного
применения.
Причина
в
том,
что
законодательство
не
регламентирует четко основные положения такого договора.
Перед тем, как дать юридическую характеристику договору о
сервитуте как основанию возникновения сервитутного права, нужно
обсудить теоретические проблемы, которые сложились в законодательстве,
цивилистической доктрине и судебной практике относительно конструкции
гражданско-правового договора.
Чтобы данный гражданско-правовой договор считался заключенным,
требуется выполнение основного требования - согласование сторонами всех
существенных условий. В качестве одного из существенных условий
выступает условие о предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Но легального
162
В.В.Гущин Российское предпринимательское право: Учебник. — М.: Изд-во Эксмо,
2005. — 736 с. — (Российское юридическое образование).
97
определения юридической конструкции в законодательстве нет. Подобное
положение вещей вызвало разные подходы к пониманию предмета договора
в правоприменительной практике и в научном мире.
Предметом договора, как указывает большинство цивилистов, является
«внешняя отдельная вещь»163, «имущество, которое одна сторона должна
передать другой, или же действия, которые обязана совершить обязанная
сторона»164. К примеру, предметом договора поставки будет продукция,
которая есть в наличии у поставщика на момент заключения договора, и те
товары, которые будут изготовлены.
Нормы ст. 673 ГК указывают, что в качестве объекта договора найма
жилого помещения может выступать пригодное для постоянного проживания
изолированное жилое помещение, (жилой дом, квартира, часть квартиры или
часть жилого дома)165.
Таким образом, в законодательстве предусматривается, что имущество
(жилой
дом,
квартира,
часть
квартиры
или
часть
жилого
дома),
передающееся по договору найма, является объектом договора, но не его
предметом.
Это усложняет подход к трактовке понятия «объект договора»
российском законодательстве.
Термин широко используется и в правоприменительной практике.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ употребляет в
одном из определений понятие «объект договора купли-продажи»166.
Несмотря
на
попытки
определить
предмет
и
объект
соглашений,
устоявшегося мнения нет. Первые попытки определения понятия были еще в
Древнем Риме. В этот период существовало двоякое мнение: в качестве
163
Шершеневич Габриэль (Гавриил) Феликсович. История философии права. – Москва,
Университетская типография, 1906. С. 206.
164
Кабалкин А. Понятие и условия договора // Российская юстиция. 1996. № 6. С. 3.
165
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // (в ред ФЗ от 23.07.2013 г.
N 251-ФЗ)// http://base.consultant.ru
166
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 18
июня 2002 г. №5-ГО2-71. Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право:
Общие положения. М.: Статут, 1998. С. 10.
98
предмета соглашения выступало или содержание обязательства (сделать,
дать, предоставить); или тот объект, на который распространялось
обязательство (деньги, вещи, услуги, работы)167.
В
гражданском
праве
дореволюционного
периода
определение
предмета договора находилось в ст. 1528 Свода законов гражданских (т. X, ч.
I). Здесь указывалось, что договор составляется по взаимному согласию
договаривающихся лиц, а в качестве его предмета могут выступать или
действия, или имущества»168. Г.Ф. Шершеневич указывал на то, что
«содержание договора, или, как неверно выражается закон, предмет
договора... – то юридическое последствие, на которое была направлена
согласная воля двух или же более лиц»169. Д.И. Мейер указывает на то, что
«предметом договора всегда считается право на чужое действие»170. Нормы
ст. 1528 Свода законов гражданских в дореволюционной России (ч. I т. X)
указывали:
«…договор
составляют
по
взаимному
согласию
договаривающихся лиц. Его предметом может выступать имущество или
действия»171.
Возникает закономерный вопрос о том, что стоит считать предметом, а
что понимать под объектом договора. Стоит обратиться к теории права.
Российские
исследователи
современного
периода
чаще
всего
отождествляют категории «объект» договора» и «предмет»172.
Но есть и иные позиции ученых, и они в данном вопросе разделились.
Одна часть авторов уверена, что «объектом правоотношения можно считать
167
Цит. по: Хутыз М.Х. Римское частное право: курс лекций / под ред. С.А. Чибиряева. М.:
Былина, 2003. С. 105.
168
Цит. по: Законы гражданские / сост. И.М. Тютрюмов. СПб.: Законоведение, 1908. С.
1528.
169
Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.:
Статут, 1998. С. 10.
170
Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 1997. С. 161.
171
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 117.
172
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред.
О.Н. Садикова. М.: Норма, 1998. С. 128.
99
то, ради чего возникает это правоотношение»173, это значит, что «под
объектом правового отношения стоит понимать те духовные и материальные
блага, предоставлением и
использованием
которых
удовлетворяются
существующие у управомоченной стороны правоотношения интересы»174.
Другая часть цивилистов уверена, что объектом правоотношений
можно считать предмет действия субъектов права, а предметом договора –
некое благо175.
Есть мнение о том, что объектом является то, на что было направлено
поведение пассивного субъекта. К примеру, право собственности. Оно
предполагает, что каждый субъект обязан воздерживаться от посягательств
на вещь. Если говорить про договор купли-продажи, то на продавце лежит
обязанность передать проданную вещь покупателю. В обеих ситуациях
видно, что поведение пассивного субъекта направлено на вещь. В свою
очередь, вещь (т.е. предмет обязательства) выступает как объект права176.
Можно
наблюдать
некоторую
несогласованность
в
понимании
предмета (объекта) договора подрядного типа и направленных на оказание
услуг договоров, - имущество или действия177.
Исследование разных мнений дает возможность выделить главные
подходы к решению проблемы. Ученый Ф.И. Гавзе под предметом
гражданско-правового договора понимает такие действия, которые обязан
совершить должник, и тот объект, на который все совершаемые действия
направлены178. М.И. Брагинский и О.С. Иоффе говорят о наличии в договоре
юридического объекта (действие) и материального объекта (вещь или другое
173
Теория государства и права. Курс лекций / Под ред. Н. И. Матузова и А. В. Малько. –
Саратов: СВШ МВД РФ, 1995. С. 405.
174
Теория государства и права: Учебник / Под ред. М. Н. Марченко. - М.: Издательство
«Зерцало», 2004. С.311.
175
Лихачев Г. Д. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. – М.: ЗАО
«Юстицинформ», 2005 г. С.119.
176
Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву. – М., 1940. С. 22.
177
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / под ред.
О.Н. Садикова) М.: ИНФРА - Норма, 1997. С. 599; Романец Ю. Обязательство хранения в
системе гражданских договоров // Российская юстиция. 1999. №10. С. 20.
178
Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск, 1968. С. 26.
100
благо, на которое было направлено поведение субъектов)179. В.В. Витрянский
указывает на то, что действия (или бездействие) выступают как предмет
любого гражданско-правового договора. Поэтому В.В. Витрянский в ряде
договоров выделяет сложный предмет, который состоит из нескольких
объектов180.
Таким образом, гражданско-правовая
наука не имеет единого
понимания значения категорий предмета и объекта договора. В то же время
четкое определение данных категорий
имеет огромное значение в
гражданско-правовой науке. В частности, это важно для определения вида
заключенного сторонами договора и для реализации этого договора. В связи
с отсутствием единого понимания предмета договора сложно определить вид
заключаемого гражданско-правового договора и указать его существенные
условия. Кроме этого, под сомнением находится юридическая чистота
договорной конструкции. Но закон не устраняет описанной неясности.
С периода римского права договор рассматривают с трех точек зрения:
основание для возникновения правоотношений; правоотношение, которое
возникло из этого основания; форма, принимаемая соответствующим
правоотношением181. Ученый О.С. Иоффе – последовательный сторонник
множественности значений договора, указывал, что с целью всестороннего
ознакомления с сущностью договора этот договор «должен быть изучен как
правоотношение и как юридический факт»182. Если договор будет
рассматриваться как правоотношение и как юридический факт, необходимо
внести ясность. «Договор – юридический факт» подразумевает факт
заключения договора сторонами. «Договор – правоотношение» описывает
совокупность общественных отношений, урегулированных на основе
179
Советское гражданское право. Т. 1 / под ред. О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого, Б.Б.
Черепахина. Л.: Изд-во ЛГУ, 1971. С. 168 - 172; Брагинский М.И. Общее учение о
хозяйственных договорах. Минск: Наука и техника, 1967. С. 138 - 139.
180
Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и
правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. №6. С. 78 - 79.
181
Пиляева В.В. Римское частное право: учебник. СПб.: Питер, 2002. С. 46.
182
Цит. по: Иоффе О.С. План и договор в социалистическом хозяйстве. М.: Юрид. лит-ра,
1971.
101
соответствующей нормы права данным договором. Можно сделать вывод,
что нет препятствий для отождествления категорий объекта и предмета
договора как такового с объектом и предметом правоотношения, которое
регулируется условиями договора183.
«Объект правоотношений» – категория, которой уделяется внимание
современных цивилистов. По данной категории дискуссии ведутся уже
достаточно давно. Для нас же важно будет проанализировать разные точки
зрения по этому вопросу и уяснить, что именно нужно включить в перечень
объектов правоотношений.
Часть исследователей понимает под объектом исключительно действия
или поведение, утверждая, что право воздействует только на поведение
людей184. Другая часть исследователей категорически исключают из ряда
объектов правоотношений действия и относит к последним предметы
материального мира185 или нематериальные и материальные блага186. Эти
ученые указывают, что сторонники предыдущей позиции смешивают объект
правоотношений с объектом правового регулирования, поскольку реальное
поведение участников – элемент структуры правоотношений, но не объект.
Есть группа исследователей, которые предлагают включать как вещи (блага),
так и действия в объекты правоотношений187.
А.Н. Обыденнов, пытаясь разрешить этот спор в сфере гражданского
права,
обращается к нормам действующего законодательства. А.Н.
Обыденнов одобряет позицию ученых188, утверждающих, что понятие
«объект
правоотношения»
является
равнозначным
понятию
«объект
183
Брагинский М.И. Указ. соч. С. 138 - 139.
Александров Н.Г. Законность и правоотношение в советском обществе. М.: 1955. С. 116
- 117; и др.
185
Халфина Р.О. Общее учение о правоотношениях. М.: Юрид. лит-ра, 1974. С. 214.
186
Советское гражданское право / под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Киев: Вища
школа, 1983. С. 89 - 90.
187
Теория государства и права / под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. Саратов, 1995. С.
407; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 57 и др.
188
Халфина Р.О. Указ. соч. С. 212; Тархов В.А. Советское гражданское право. Саратов,
1978. С. 61 и др.
184
102
гражданских прав»189. Нормы ГК РФ в ст. 128 ГК содержат исключительный
перечень объектов гражданских прав. В этот исключительный перечень
включаются в том числе и услуги. Под ними по нормам ч. 1 ст. 779 ГК РФ понимают определенные действия или определенную деятельность. В
результате, исходя из позиции законодателя, объектом гражданских
правоотношений необходимо считать не только блага, но и действия. Это
дало возможность А.Н. Обыденнову сделать вывод о том, что объект
договора, объект гражданских прав и объект гражданских правоотношений
являются понятиями совпадающими. Ученый говорит о том, что объект
гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) можно считать объектом договора.
В.А. Малышев с подобной точкой зрения не согласен. Он уверен, что в
этой
цепочке
рассуждений
в
качестве
слабого
звена
выступает
отождествление объекта гражданских прав и объекта правоотношения.
Объект
гражданских
прав
понимается
как
конкретный
предмет
материального мира. По мнению В.А. Малышева, объекта правоотношения
может и вовсе не быть. Предмет по отношению к понятию договора нужно
рассматривать, исходя из общефилософского понимания этой категории, в
которой объект соотносится с договором как цель и направление
воздействия. В качестве предмета договора может выступать само
правоотношение (или обязанности и права), составляющие его. В качестве
предмета может выступать содержание обязательства, но не может выступать
явление (предмет) материального мира. Под последним понимается
материальный
предмет,
по
поводу
которого
и
складываются
правоотношения. У договора, по мнению ученого, не может быть объекта190.
Проводя анализ гражданского законодательства (нормы ст. 455, 554,
607, 826 ГК РФ и др.), можно прийти к заключению, что законодатель
определил предмет договора как существенное условие для того, чтобы
189
Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового
договора // Журнал российского права. 2003. №8. С. 8.
190
Малышев В.А. О категориях «объект» и «предмет» применительно к гражданскоправовому договору // Законодательство и экономика. 2008. №10. С. 6.
103
обязать стороны договора индивидуализировать в заключаемом ими
договоре тот объект (материальный или нематериальный), по поводу
которого заключается договор.
К примеру, для договора купли-продажи существенным условием
будет его предмет (количество товара, его наименование по п.3 ст. 455, ст.
465 ГК РФ). Для договора аренды существенным условием будет предмет
(количество и наименование арендуемого имущества). Для договора займа в
качестве существенного условия также будет предмет (денежная сумма
займа по п. 1 ст. 807 ГК РФ), для договора страхования – предмет
(имущественный интерес или имущество). В качестве предмета могут
выступать и юридически значимые действия – договор комиссии, поручения,
агентский договор, возмездного оказания услуг и другие.
Перед тем, как сделать окончательный вывод по обсуждаемой
проблеме, стоит обратиться к высказанной В.А. Беловым мысли. Исследуя
соотношение терминов «договор» и «обязательство», ученый приходит к
интересному заключению. Присоединяясь к мнению К.Н. Анненкова191, В.А.
Белов указывает, что договором является юридический факт-действие
(соглашение), который направлен на достижение юридических последствий
(возникновение, изменение или же прекращение) правоотношений (нормы
ст. 153, 154 и 420 ГК). Обязательство является всего лишь одним из многих
возможных юридических последствий, и на достижение этих последствий
могут направляться договоры.
В данной работе мы не отождествляем обязательственные и вещные
правоотношения.
В
обязательственных
правоотношениях
нет
того
абсолютного характера, который присущ вещным правоотношениям. Цель
проведения аналогии - обратить внимание, что в качестве предмета договора
выступают юридические последствия (или те обязательства сторон), на
достижение которых был направлен договор.
191
Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. III. Права обязательственные.
2-е изд. СПб., 1901. С. 3 - 4.
104
Таким образом, можно выстроить логическую цепочку: договор –
основание
правоотношения
и
юридический
факт;
обязательства
–
регламентации
в
последствия, обусловленные договором.
Существует
необходимость
более
детальной
гражданском праве сервитута. Необходимо уточнить те последствия, на
которые направлено вытекающее из договора о сервитуте правоотношение, и
это только укрепит позиции участников договора.
Легальное определение сервитута в российском законодательстве
можно найти п. 1 ст. 274 ГК192.
В ст. 301 Проекта новой редакции ГК содержится иное определение
сервитута. В ней указывается: «Земельный участок, строение, здание или
сооружение (служащая вещь) могут обременяться правом ограниченного
пользования управомоченного лица (сервитутом) в целях осуществления
права собственности, которое принадлежит этому лицу, на земельный
участок, строение, здание или сооружение, в том числе и на незавершенные
строительством (господствующая вещь) в ситуации, если использование
участка, строения, здания или сооружения по его назначению является
невозможным без установления сервитута»193.
Ученые дают определение договора о сервитуте в литературе. М.Н.
Малеина дает такую дефиницию: «Договор о частном сервитуте – такое
соглашение, в силу которого 1 сторона (собственник) предоставляет другой
стороне (сервитуарию) в пользование недвижимое имущество безвозмездно
или за плату, а другая сторона (сервитуарий) берет на себя обязанность
пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить
пользование в случае отпадения оснований установления сервитута»194.
Данное определение содержит в себе существенный недостаток: здесь нет
главного признака сервитута, установленного нормой ст. 274 ГК, – «право
192
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // СЗ РФ 1994. №32. Ст. 3301
(в ред. ФЗ от 27.12.2009 г. №352 – ФЗ.
193
СПС «КонсультантПлюс». http://www.consultant.ru
194
Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. №4.
105
требования
от
собственника
соседнего
земельного
участка,
а
при
необходимости - и от собственника другого земельного участка (соседнего
участка),
предоставления
участком»195.
Указанный
прав
ограниченного
признак
нашел
пользования
отражение
в
соседним
определении
соглашения о сервитуте, которое было дано в Методических рекомендациях
по оценке соразмерности платы за сервитут. В документе указывается:
«Соглашением о сервитуте является договор об установлении сервитута,
который был заключен между требующим установления сервитута лицом,
(собственник
земельного
участка,
землепользователь,
землевладелец,
собственник иного объекта недвижимости) и собственником того объекта
недвижимости,
в
отношении
которого
устанавливают
сервитут»196.
Исключение этого признака из определения сервитута способно привести к
искажению сущности исследуемой правовой конструкции.
Чтобы дать конкретное и четкое определение договору о сервитуте,
необходимо понимать, что является объектом данного договора, а что
выступает предметом.
Солодова Я.С. указывает относительно объекта и предмета договора,
что «..конкретизация сервитутного обязательства по предмету берет свое
начало еще в положениях статьи 274 ГК РФ. Сервитуарий, в соответствии с
указанными нормами, наделен правом требования предоставления ему прав
ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. Это положение
предопределяет корреспондирующую обязанность сервитутодателя, на
данном субъекта лежит обязанность предоставления сервитуарию прав
ограниченного пользования.
«…Предметом договора
выступает обязанность
сервитутодателя
предоставить право для ограниченного пользования своей вещью. Эта
обязанность выражается, по общему правилу, в воздержании от совершения
195
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // СЗ РФ 1994. №32. Ст. 3301
(в ред. ФЗ от 27.12.2009 г. №352 – ФЗ.
196
Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв.
Росземкадастром 17.03.2004 г.).
106
способных воспрепятствовать сервитуарию при осуществлении своего права
действий.
…..В качестве объекта судебная практика и законодательство признают
лишь чужую вещь, т.е. такую вещь, которая находится в законном обладании
у другого лица»197.
Подобной позиции придерживается М.Н. Малеина. Она указывает:
«Предметом выступают действия собственника обремененной недвижимости
по предоставлению своего земельного участка (сооружения, здания) в
ограниченное пользование и соответствующие действия. В качестве объекта
выступает чужое недвижимое имущество».198
Указанная выше точка зрения на категории «объект» и «предмет»
договора о сервитуте может считаться наилучшей. Фактически это значит,
что
в
качестве
предмета
выступают
действия,
направленные
на
предоставление права ограниченного пользования. В качестве объекта
правоотношений выступает конкретная вещь (чужая недвижимость).
Проведение анализа посвященной сервитутам нормативной базы (в
частности, анализ раздела II ГК) позволяет говорить об ее структурной
непоследовательности. Наряду с посвященными отдельным вещным правам
главами закрепляются объединенные в главы нормы, раскрывающие
правовой режим для отдельных объектов (жилое помещение или земельный
участок). Нормы о сервитутах находятся в р. V «Наследственное право»,
конкретно в гл. 62 «Наследование по завещанию» (нормы ст. 1137 - 1140), но
само понятие «сервитут» не употребляется в этих статьях. Часть положений о
договоре частного земельного сервитута закрепляется в Земельном кодексе
(положения п. 1, 4 - 6, 9 ст. 23, п. 2 ст. 41, п. 1 ст. 48).
В нормах гражданского законодательства в статье 277 ГК закрепляется
градостроительный сервитут. В статье допускается возможность введения
197
Солодова Я.С. Обязательства из договора об установлении сервитута: автореф. дис. ...
канд. юрид. наук. Томк, 2010. С. 14.
198
Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. №4.
107
сервитута на иное недвижимое имущество, исключая земельные участки и
здания (сооружения).
Положения о договоре сервитута находятся в разделе II «Право
собственности и другие вещные права» в главе 17 под названием «Право
собственности и другие вещные права на землю» (положения ст. 274 - 277 ГК
РФ). Подобная конструкция законодателя объясняется тем, что договор
выступает как основание для возникновения права на ограниченное
пользование чужим имуществом. Ученый М.Н. Малеина данное толкование
не принимает. Она считает, что договор о частном сервитуте должен
находиться в группе договоров о передаче в пользование имущества. Свое
она обосновывает тем, что договор купли-продажи недвижимости нашел
отражение в разделе IV «Отдельные виды обязательств», но не в гл. «Право
собственности», несмотря на то, что договор порождает у нового
приобретателя именно право собственности199.
Указанная точка зрения, по нашему мнению, спорна.
Первое, что стоит отметить, - договор о сервитуте нельзя отнести к
обязательствам о передаче в пользование имущества. Недвижимость
(земельный участок, в частности) не передается в пользование, она
предоставляется в пользование. Причина в том, что передача имущества в
пользование за собой влечет переход правомочия владения. Вместе с тем
сервитут предполагает под собой предоставление имущества только в
пользование. Второе, что необходимо указать, - договор о сервитуте влечет
возникновение не обязательства, а вещного права. Третье, что нужно сказать,
- сервитут по общему правилу не может обязывать самого собственника
служащей вещи к активным действиям. На собственнике служащей вещи
лежит обязанность претерпевать оговоренное воздействие на недвижимость
со стороны собственника господствующей вещи.
199
Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. №4.
С. 1.
108
Личный и вещный сервитут относятся к категории гражданских прав.
Именно по этой причине общие и специальные положения, направленные на
урегулирование соответствующих отношений должны быть закреплены в
Гражданском кодексе (раздел «Вещное право», подраздел «Ограниченные
вещные права»).
В гражданском праве Российской Федерации возможно установление
лишь таких сервитутов, которые относятся к категории реальных200 и
которые предоставляют своему обладателю права совершения в отношении
чужого земельного участка (сооружения, здания) активных действий.
Обладатель сервитута, другими словами, лишен возможности требования от
собственника соседнего земельного участка, чтобы он воздерживался от
совершения определенных действий.
Ученый М.Н. Малеина указывает, что не существует единого
толкования наименования договора о сервитуте. В деловой практике,
нормативных актах и научной литературе можно найти разные названия:
договор частного сервитута, договор о сервитуте, соглашение о сервитуте,
договор об установлении сервитута. Законодатель использует термин
«сервитут» как
синоним «праву ограниченного пользования
чужим
имуществом» (нормы ст. 277 ГК РФ). Значит, стоит согласиться с М.Н.
Малеиной, которая утверждает, что самым удачным выглядит название
«договор о частном сервитуте». Вместе с тем мы в работе отрицаем наличие
публичного сервитута, относя подобные отношения к ограничению права
собственности в публичных интересах. Именно по этой причине мы считаем
более правильным использовать название «договор о сервитуте». Такой
договор включает в себя не только правила установления, но и правила
пользования чужой недвижимостью.
Устанавливается
сервитут
по
соглашению
между
требующим
установления сервитута лицом (сервитуарием) и собственником объекта
200
В отличие от так называемых личных сервитутов, которые могут устанавливаться в
пользу определенного лица на период жизни последнего, но не в пользу земельного
участка.
109
недвижимости. Понятие «сервитуарий» использовалось еще в римском
праве. Вторую сторону договора не называли. Профессор Ю. Андреев
предлагает называть ее сервитутодателем201.
Но ученый А.Н. Копцев указывает на неудачность термина, поскольку
его составной частью является «-датель». Это предполагает лицо, которое
добровольно отдает что-либо (арендодатель, ссудодатель, лизингодатель), но
собственник соседнего (служащего) участка далеко не всегда желает
предоставлять сервитут202.
Как нам кажется, не стоит придумывать новую терминологию. В таких
отношениях
сервитуарию
противостоит
«собственник».
Закон
дает
возможность установить сервитут субъектам, у которых господствующий
участок не на праве собственности, а в пожизненном наследуемом владении
или же в постоянном (бессрочном) пользовании. Вторая сторона, к которой
обращаются
с
требованиями
об
установлении
сервитута
(лица,
устанавливающие сервитут в своем имуществе), представлена только
собственниками участков (нормы ст. 274 ГК). А.Н. Копцев указывает, что
подобное ограничение не вполне оправдано203. Но оснований сделанного
вывода автор не поясняет.
Если поправки к ГК РФ получат статус закона, изменится положение
дел в перспективе. Но останется невыясненным то право, на котором лицу
принадлежит
служащий
земельный
участок
или
другой
объект
недвижимости. Нормы п. 1 ст. 301 Проекта поправок называют в буквальном
толковании (что является отличием от ст. 274 ГК) только собственника
господствующей вещи. На наш взгляд, можно заметить следующие
недостатки редакции. Первый: на практике может возникнуть необходимость
обращения за установлением сервитута к имеющему земельный участок или
объект недвижимости на ином вещном праве лицу, когда использование
201
Андреев Ю. О сервитутах // Хозяйство и право. 2004. №5. С. 86.
Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования //
Гражданское право. 2007. №1.
203
Там же.
202
110
участка или иного объекта по назначению не представляется возможным без
установления сервитута. Второе: потеряна сущность сервитута в результате
исключения из определения представлений о соседском праве. Понять
логику авторов Проекта поправок достаточно сложно. Действующее
законодательство (нормы ст. 274 ГК РФ) отражает фактическую картину
лучше, норма статьи регулирует отношения между собственниками соседних
участков. Стоит дать определение понятию.
На наш взгляд, под сервитутом следует понимать право ограниченного
пользования чужой недвижимостью, принадлежащее собственнику (или
лицу, владеющему на ином вещном праве) земельным участком, зданием,
строением или сооружением (господствующая вещь), в рамках которого
данного лицо вправе требовать от собственника соседнего (или соседнего с
соседним) земельного участка, здания, строения или сооружения, в том числе
незавершенного строительства (служащая вещь), предоставления ему
возможности ограниченного использования земельным участком, зданием,
строением или сооружением, если использование земельного участка,
здания, строения или
сооружения по
назначению невозможно
без
установления такого ограничения.
В подтверждение этому стоит рассмотреть примеры из судебной
практики.
ФГУП «Почта России» (далее по тексту - предприятие) обращается в
Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания со своим исковым
заявлением. Ответчик по делу - администрация местного самоуправления
Правобережного
района
(администрация).
Иск
Республики
об
Северная
установлении
Осетия
частного
–
Алания
сервитута
на
расположенном по адресу: город Беслан, улица Плиева, 19 «а» участке.
Судебный орган своим решением от 10.09.2008 года в удовлетворении
поданных исковых требований отказывает. Акт мотивирован тем, что не
были
произведены
на
момента
рассмотрения
дела
государственная
регистрация прав на участок и государственный кадастровый учет. В суде
111
предприятие
не
возможности
для
смогло
доказать
отсутствия
беспрепятственного
разумной
проезда
и
и
прохода
законной
к
своим
помещениям иначе, нежели через участок центра занятости.
Своим постановлением за 28.11.2008 года Апелляционный суд решение
отменил, и данный иск полностью был удовлетворен. Необходимость в
установлении
частного
сервитута
была
обоснована
отсутствием
у
предприятия-истца иной возможности проезда и прохода к принадлежащим
ему участку и помещениям. Судом в апелляционной инстанции был
установлен постоянный частный сервитут на участке.
В кассационной жалобе заявитель просил отменить апелляционное
постановление. Он указывал на то, что:
- необходимость частного сервитута отсутствует по причине наличия
возможности для прохода и для проезда на участке общего пользования
«ЮТК» и истца;
- центру занятости свидетельство о регистрации права было выдано на
основе акта межевания границ, где предусматривалась возможность для
проезда и для прохода на общем земельном участке;
- в межевом деле предприятия «ЮТК» нет сведения о согласовании
иных границ со смежными землепользователями. Возведение капитального
забора было самоуправным и исключило возможность проезда к зданию. Это
нельзя считать причиной для установления сервитута за счет участка центра
занятости;
- участок является проходом для граждан (в том числе и проходом для
инвалидов на колясках) и пожарным проездом. Установление сервитута
создает угрозу для жизней и здоровья неопределенного круга лиц;
- судебный орган вышел за пределы требований, заявленных истцом,
самостоятельно увеличив их размер. Предметом требований выступал только
проезд к помещению транспорта истца.
После изучения материалов дела, выслушивания доводов кассационной
жалобы и представителей участвующих в деле Федеральный арбитражный
112
суд Северо-Кавказского округа посчитал, что кассационную жалобу нельзя
удовлетворить, поскольку предприятие как использующее данный участок
лицо в силу норм ст. 274 ГК имеет право требовать установления в своих
интересах
сервитута.
Но
по
законодательству
сервитут
может
устанавливаться и в интересах и по требованию субъекта, которому этот
участок был предоставлен на иных правах204.
Часть «комплексных» отраслей законодательства (природно-ресурсное,
градостроительное)
допускает
возможности
заключения
договора
об
установлении лесного или водного частного сервитута не с собственниками,
а с пользователями (нормы ч. 3 ст. 43 ВК, положения ст. 1, 17, 21 ЛК). Это
говорит об особенностях публично-правовых отношений и о том, что
публичные сервитуты являются искусственной конструкцией, которая
выходит за рамки частного права.
Требование по установлению сервитута в гражданско-правовых
отношениях может обращаться исключительно к собственнику, поскольку
именно собственник наделен правом распоряжаться принадлежащей ему
недвижимостью и только собственник самостоятельно может принимать
решение об установлении в своем праве ограничений.
Пример из судебной практики. «Муниципальное учреждение спорта г.
Сочи «Специализированная детско-юношеская школа олимпийского резерва
- Адлерская теннисная академия» (МУС «СДЮШОР-АТА») подает иск в
арбитражный
суд. Ответчиком по делу является
ЗАО «Пансионат
«Солнечный луч»« (далее – пансионат). В своем иске МУС «СДЮШОРАТА» просит:
- установления за МУС «СДЮШОР-АТА» постоянного ограниченного
права пользования автомобильной и пешеходной дорогами, которые
представляют собой асфальтобетонное покрытие и которые находятся на
принадлежащем пансионату земельном участке. Это право необходимо МУС
«СДЮШОР-АТА» для доступа к строению литера А «учебное здание»;
204
СПС «КонсультантПлюс». http://www.consultant.ru
113
- наложить на пансионат обязанность устранения препятствий в
пользовании строением литера А «учебное здание» МУС «СДЮШОР-АТА»
путем предоставления к нему свободного доступа.
Согласно решению 16.06.2006 г., которое было оставлено без
изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.09.2006 года
судом в удовлетворении требований отказано. Причина в том, что истец не
представил доказательства, что спорное строение у него находится на какомлибо праве. В данном случае, кроме этого, отсутствует объект сервитута
(строение было снесено).
МУС «СДЮШОР-АТА» в кассационной жалобе просит отменить все
судебные акты по делу
и удовлетворить в полном объеме исковые
требования. Суды, по мнению МУС «СДЮШОР-АТА», сделали неверный
вывод о том, что истец не смог доказать свое право оперативного управления
на строение.
Собственнику недвижимости предоставляется право требования от
собственника
соседнего
участка
или
иного
(соседнего)
участка
предоставления прав ограниченного пользования участком. Устанавливают
сервитут для проезда и для прохода, для прокладки и эксплуатации ЛЭП, для
связи и трубопроводов и для иных нужд собственника.
В пункте 4 ст. 274 Кодекса указывается, что сервитут можно
установить в интересах и по требованию субъекта, которому участок был
предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве
постоянного пользования.
Право требования установления права ограниченного пользования
чужим земельным участком по
смыслу положений закона имеют:
собственник недвижимости, землепользователь или землевладелец, которые
не способны обеспечить свои нужды без установления сервитута.
Суды в первой и апелляционной инстанциях правильно указали на то,
что истцом не были представлены доказательства того, что он выступает
собственником недвижимости, для использования которой он требует
114
установления сервитута. В техническом паспорте филиала ГУП КК
«Крайтехинвентаризация» по г. Сочи здания З, З1 и З2 были снесены. В
результате можно уверенно сказать, что отсутствует недвижимость, к
которой истец хочет обеспечить проезд и проход.
Расположенный
по
адресу:
г.
Сочи,
Адлерский
район,
ул.
Демократическая, 18 участок площадью 3,36 га был передан ответчику
постановлением главы администрации г. Сочи от 06.07.1994 г. № 593 в целях
размещения и эксплуатации сооружений и зданий пансионата. В ст. 274
Кодекса прописывается, что лицо имеет право требовать предоставления ему
права ограниченного пользования участком исключительно от собственника
участка. Это значит, что если участок находится в муниципальной или
государственной
собственности,
требования
необходимо
заявлять
соответствующему муниципальному (государственному) органу205.
Сервитут
устанавливают
между
двумя
лицами:
собственник
недвижимости и сервитуарий - субъект, в пользу которого устанавливают
сервитут (пользователь или собственник). Обременение участка не лишает
собственника такого участка принадлежащих ему прав пользования,
владения и распоряжения, как не лишает и пожизненного владельца права
постоянного пользователя, а арендатора - прав пользования и владения
участком206.
Собственник недвижимости – обязанное лицо, поскольку он должен
обеспечить предоставление участка в пользование. Но стоит сказать и о
наличии у него отдельных прав. Поэтому указанный субъект может
именоваться «собственником обремененной недвижимости»207.
В
данной
ситуации
управомоченное
лицо
-
«пользователь»,
«сервитуарий», «владелец сервитута», «правоприобретатель», «лицо, в
пользу которого был установлен сервитут». В качестве пользователя (т.е.
205
СПС «КонсультантПлюс». http://www.consultant.ru
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. С.А. Боголюбова,
Е.Л. Мининой. ИЗиСП. 3-е изд. М., 2002. С. 163.
207
Малеина М Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. №4.
206
115
сервитуария) выступает собственник недвижимости (владелец земельного
участка),
который
владеет
недвижимостью
на
праве
постоянного
пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, а также
владеет граничащим с соседним обслуживающим земельным участком
(зданием /сооружением). Часть ученых предполагает, что нет необходимости,
чтобы сервитуарий выступал в качестве соседа собственника208. Но стоит
следует отметить, что законодателем был использован термин «соседний
участок».
Может возникнуть такая ситуация, при которой удовлетворение
потребностей возможно, минуя один или же несколько других участков. В
научной литературе высказывается мнение о том, что в качестве сервитуария
может выступать и собственник и иного, несоседнего участка. Это значит,
что расстояние (удаленность) от границы обслуживающего участка не играет
роли209. В связи с этим ученые рекомендуют уточнить п. 1 ст. 274 ГК РФ
следующей нормой: «Собственнику недвижимого имущества принадлежит
право требования от собственника соседнего земельного участка (или от
собственника другого земельного участка) предоставления ему прав
ограниченного пользования чужим участком (сервитута)»210.
Такое уточнение, на наш взгляд, станет причиной путаницы и исказит
один из важнейших признаков сервитута: участок должен быть соседним
даже тогда, когда это «другой земельный участок». На наш взгляд, уточнить
п. 1 ст. 274 ГК РФ необходимо следующим образом: «Собственнику
недвижимого имущества принадлежит право требования от собственника
соседнего земельного участка, а при необходимости - и от собственника
другого (расположенного по соседству с соседним) земельного участка,
предоставления ему права ограниченного пользования чужим участком (или
сервитута)». Являющееся хранителем, арендатором, подрядчиком лицо не
208
Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 257.
Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. №4.
210
Там же.
209
116
наделено правом в своих интересах и от своего имени требовать
установления сервитута211.
Л.В. Щенниковой выделяются две стороны названных отношений:
требующая ограниченного пользования сторона (субъект сервитутного
права) и предоставляющая возможность использования недвижимости
сторона. Эти стороны становятся внутренним содержанием сервитутных
отношений, они служат предпосылкой для возникновения сервитута как
абсолютного права 212.
Часть юристов предлагает заключение трехсторонних соглашений об
установлении сервитута в отношении тех участков, которые находятся в
постоянном пользовании. При заключении договора будут принимать
участие следующие субъекты: собственник, землеобладатель и требующее
установления
частного
сервитута
лицо.
Такой
подход
объясняется
возникающими для землеобладателя неудобствами (ограничениями)213.
В результате можно сделать вывод, что конструкция трехстороннего
соглашения является не только применимой, но в некоторых случаях и
необходимой. Соглашение будет необходимым в ситуации, когда участники
не имеют встречных требований по отношению друг к другу, или когда эти
встречные требования являются второстепенными, не направленными на
достижение главной правовой цели.
В данных случаях сервитутные отношения нужно определять как
трехстороннее
соглашение,
заключаемое
между
собственником,
землеобладателем и требующим установления частного сервитута лицом.
Землеобладателю принадлежит право требования:
211
Постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2004 г. №КГ-А40/7763-04; от
12 июля 2004 г. №КГ-А40/5399-04.
212
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. С. 44 - 45.
213
Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал
российского права. 2007. №6.
117
1) уменьшения арендной платы, если землеобладатель является
арендатором земельного участка214;
2) полной или частичной компенсации (не налоговой льготы) за уплату
земельного налога, если землеобладатель является землевладельцем или
землепользователем215.
Иногда на практике можно встретить случаи, когда права прохода (или
проезда) через земельный участок устанавливаются в гражданско-правовых
договорах, которые не являются по своему содержанию соглашением об
установлении
сервитута.
Фактически,
наблюдается
установление
в
гражданско-правовых договорах своего рода «квазисервитута».
Приведем
пример
из
практики.
ответственностью под названием
Общество
с
ограниченной
«Гермес-СПб» (далее - ООО «Гермес-
СПб») обращается в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и
Ленинградской области с своим иском. Ответчиком по делу является
общество с ограниченной ответственностью под названием «ИнвестКапитал»
(ООО
предоставлении
«Инвест-Капитал»).
предприятию
прав
Иск
ООО
«Гермес-СПб»
постоянного
о
(бессрочного)
ограниченного пользования частью участка с площадью в 1 300 кв.м,
расположенного в г. Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект,
дом 68, литера П, согласно приложенной к соглашению о сервитуте схеме, и
об обязании внести информацию о сервитуте в Единый государственный
реестр.
Истец в порядке ст. 49 АПК уточнил свои исковые требования и
потребовал установления бессрочного права ограниченного пользования
(или установления сервитута) в отношении данного участка с кадастровым
номером 78:36:5018:49. Его требования:
- зону проезда автотранспорта и прохода сотрудников, посетителей
214
Арендатор также имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения
всех убытков в соответствии со ст. 450, 451, 613 ГК РФ.
215
Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические
лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного
(бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
118
истца с площадью 3 091,5 кв.м от въезда с улицы Александра Матросова по
проложенной внутренней дороге вдоль строений с кадастровыми номерами
78:36:5018:49:91, 78:36:5018:49:93 и 78:36:5018:49:81 и далее к участку
78:5018:23. Кроме этого, истец требовал зону, расположенную вокруг
нежилого строения лит. Е, ее кадастровый номер - 78:5018:0:24;
- охранную зону ЛЭП, площадь которой составляет 100 кв.м, на всем
протяжении по имеющемуся подключению от нежилого строения лит. Е
78:5018:0:24 до точки подключения на участках ОАО НПК «Северная заря».
В качестве третьих лиц, которые не заявляют своих самостоятельных
требований на предмет данного спора, были привлечены: УФРС, КУГИ,
ООО «Солярис» и ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК).
В иске решением суда от 30.09.2009 было отказано.
Постановление апелляционного суда за 29.12.2009 оставило решение без
изменения.
ООО «Гермес-СПб» в своей кассационной жалобе, ссылаясь на
несоответствие выводов судебной инстанции фактическим обстоятельствам
дела, просит постановление и решение в части отказа суда в удовлетворении
требований установления сервитута для проезда и для прохода отменить и
принять новый судебный акт.
ООО указывает, что суд не дал оценки доказательствам, представленным
им и подтверждающим наличие необходимости установления сервитута;
судебной инстанцией при рассмотрении иного дела (под N А56-52292/2008)
был установлен факт создания ответчиком препятствий для истца в
пользовании сооружением и земельным участком, принадлежащими ему.
ООО «Гермес-СПб» указывает, что заключенный ООО «Гермес-СПб» с
ООО «Солярис» договор за 01.08.2007 под N 73 по организации контрольнопропускного режима, не способен обеспечить беспрепятственного доступа
сотрудников, посетителей и автотранспорта к объектам недвижимости истца.
Причина в том, что срок заключенного договора закончился, а доступ может
обеспечиваться
только
бессрочным
сервитутом.
Подателем
жалобы
119
указывается,
что
судебный
орган
не
дал
оценки
представленным
доказательствам, которые подтверждали невозможность осуществления
проезда и прохода истца к своим объектам недвижимости иным методом,
кроме как установлением здесь сервитута и определением площади, которая
необходима для беспрепятственного проезда к строению и земельному
участку.
Податель жалобы указал, что распоряжение КЗРиЗ от 20.04.2007 N 563рк не обеспечивает права истца должным образом и не заменяет частный
сервитут. Названным постановлением не установлены ни границы, ни
площадь зон для проезда и для прохода к земельному участку.
На кассационную жалобу отзыв не представлен.
Представитель стороны ООО «Гермес-СПб» в заседании подтвердил
изложенные в кассационной жалобе доводы. Представитель стороны ОАО
ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК подал просьбу об отказе в удовлетворении
жалобы.
Другие участвующие в деле были извещены о месте и о времени
рассмотрения дела надлежащим образом. Но они не направили своих
представителей в суд. Таким образом, жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность постановления и решения была проверена судом в
кассационном порядке.
Кассационная
инстанция
сделала
вывод,
что
жалоба
подлежит
удовлетворению частично.
Материалами дела подтверждаются следующие факты.
ООО
«Гермес-СПб»
кадастровым
номером
-
собственник
78:5018:0:24.
нежилого
Этот
факт
сооружения
под
подтверждается
свидетельством серии 78-АА N 541376от 22.11.2005.
Между
КУГИ
(арендодатель)
правопредшественником
«ООО
и
ООО
«Гермес-СПб»,
«Партнер+»
арендатором)
(является
было
заключено соглашение аренды участка N 02/ЗД-04336 от 25.12.2002. По
этому договору арендодатель предоставляет арендатору земельный участок
120
зоны № 5 с площадью 1 124 кв.м и с кадастровым номером 78:36:5018:23 со
сроком на 49 лет для размещения производственного здания.
ООО «Гермес-СПб» при приватизации на основании договора 03.07.2009
года N 5564-ЗУ получило право собственности на участок. Подтверждает это
свидетельство серии 78-АД под N 174699 о регистрации права от 23.07.2009
года.
ООО «Инвест-Капитал», согласно выписке из ЕГРП за 19.08.2008 под N
78-78-01/6323/2008-011, является собственником участка с площадью в 59
820 кв.м и с кадастровым номером 78:36:5018:49.
В п. 2 распоряжения КЗРиЗ от 20.04.2007 под N 563-рк прописаны
ограничения при использовании ООО «Инвест-Капитал» данного участка. В
частности, было предписано обеспечивать беспрепятственный доступ к
строению и к сооружениям смежных землепользователей.
В письмах от 24.06.2008, а также от 08.07.2008 г. и от 15.07.2008
предприятие ООО «Гермес-СПб» обращалось к ООО «Инвест-Капитал» с
предложением заключить соглашение о сервитуте. Проект соглашения и
схема земельного участка с указанием области действия предполагаемого
сервитута прилагались.
Между предприятиями ООО «Солярис» и ООО «Гермес-СПб» был
заключен договор от 01.08.2007 под N 73. Срок договора - 1 год. В нормах
договора
урегулировались
контрольно-пропускного
вопросы
режима.
организации
Условия
договора
и
осуществления
обязывали
ООО
«Солярис» не только организовать, но и обеспечить ООО «Гермес-СПб»
контрольно-пропускной режим к объекту.
Между предприятиями ООО «Солярис» (сторона - арендатор) и ООО
«Инвест Капитал» (сторона - арендодатель) были заключены за 01.07.2008 N
2а и за 01.06.2009 N 3а договоры аренды. В этих договорах арендодатель
предоставлял
арендатору
во
временное
пользование
и
владение
имущественный комплекс, который включал в себя объекты недвижимости и
участок, находящиеся по адресу: город Санкт-Петербург, Б. Сампсониевский
121
проспект, дом 68. 01.06.2009 года был составлен акт передачи, по которому
арендатору были переданы объекты недвижимости (и участок общей
площадью, равной 66 531 м2 в том числе).
ООО «Гермес-СПб», справедливо полагая, что для пользования
объектами недвижимости требуется сервитут, поскольку иных способов
обеспечить проезд и проход к объектам ООО «Гермес-СПб», кроме как через
участок компании ООО «Инвест Капитал» не имеется, ООО «Гермес-СПб»
обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Судебные инстанции в первой и в апелляционной инстанциях признали
требования ООО «Гермес-СПб» необоснованными. В данном случае они
исходили из того, что не имеется оснований для установления сервитута.
Судами была применена ст. 274 ГК и ст. 23 ЗК.
В своих решениях суды сослались на распоряжение, изданное КЗРиЗ от
20.04.2007 N 563-рк. В нем прописана обязанность для ООО «ИнвестКапитал» обеспечивать беспрепятственный доступ к сооружению и к
земельному участку, принадлежащим ООО «Гермес-СПб».
Судами было указано, что в деле не предоставлено жалоб от других
смежных пользователей. У ответчика на земельном участке организован
беспрепятственный доступ сотрудников, посетителей истца, автотранспорта
к земельному участку и зданию, налажен пропускной режим. Решением
судебной инстанции от 06.04.2009 г. по делу под N А56-52292/2008 ООО
«Инвест-Капитал» должно устранить все допущенные нарушения в
пользовании «Гермес-СПб» участком и демонтировать установленное по
периметру здания железобетонное ограждение, в том числе и посредством
устранения траншей закрытием их грунтом. Иных доказательств создания
препятствий пользования истцом не представлено.
Судебные инстанции приходили к выводу о том, что истцом не
представлено свидетельствующих о важности и необходимости установления
сервитута доказательств. Как не было и доказательств наличии препятствий
со стороны ответчика.
122
Суды указывают, что истцом не доказана невозможность иного способа,
кроме установления сервитута, обеспечивать нужды по осуществлению
проезда и прохода к принадлежащему ему объекту (пример – выезд около его
здания).
Судебные инстанции, признавая необоснованность требований со
стороны истца об установлении сервитута в виде охранной зоны ЛЭП
площадью 100 кв.м, исходили из того, что нет доказательств препятствий в
пользовании указанными линиями со стороны ответчика. Суды сослались на
ст. 89 ЗК и указали, что истцом не был соблюден порядок по установлению
охранных зон, предусмотренный действующим законодательством. Кроме
этого, в деле нет доказательств установления на указанную истцом ЛЭП
охранной зоны. Подобное распоряжение органы власти не издавали,
сведений об охранных зонах нет в выписке из ЕГРП, нет их в кадастровом
плане и в распоряжении КЗРиЗ от 20.04.2007 года под N 563-рк.
Постановление, а также решение в части установления сервитута в
отношении участка в виде зоны ЛЭП не обжалуются.
В части установления судом сервитута в отношении участка для
осуществления прохода, а также проезда суд кассационной инстанции
указывает, что постановление и решение подлежат отмене, а данное дело
подлежит передаче его на новое рассмотрение. Это необходимо, поскольку
выводы суда первой инстанции и суда апелляционной инстанций не
являются соответствующими имеющимся в деле доказательствам и
установленным обстоятельствам. Озвученные выводы сделаны были при
неполном исследовании обстоятельств. Указывается, что обжалуемые акты
не соответствуют положениям п. 2 ч. 4 ст. 170, а также требованиям п. 12 ч. 2
ст. 271 АПК.
Ст. 23 ЗК указывает, что частный сервитут устанавливают в
соответствии с гражданским законодательством; осуществляться сервитут
должен наименее обременительным для участка образом.
Ст. 274 ГК указывает, что собственник имеет право требовать от
123
собственника соседнего земельного участка (или от собственника другого
земельного участка (соседнего участка)
в необходимых на то случаях
предоставления ему права ограниченного для его пользования соседним
участком (сервитута).
Возникает сервитутное право, а сервитут может устанавливаться в
определенных целях: обеспечение проезда или обеспечение прохода через
соседний
земельный
участок,
эксплуатация
и
прокладка
ЛЭП,
трубопроводов, обеспечения мелиорации, обеспечения водоснабжения,
связи, прочих нужд собственника недвижимости, которые не обеспечиваются
без установления сервитута.
По нормам п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливают по соглашению
между требующим установления сервитута лицом (одна сторона) и
собственником соседнего участка (другая сторона). Сервитут подлежит
обязательной регистрации в установленном порядке.
В силу ст. 11, 12, п. 3 ст. 274 ГК установление сервитута судебным
органом предполагает под собой наличие нарушения права пользования
недвижимостью, принадлежащего собственнику.
Ссылка судов на тот факт, что истцом не представлены доказательства
необходимости сервитута и наличия препятствий при пользовании участком
со стороны ответчика, необоснована. Участок и здание, находящееся на нем
и принадлежащие истцу, со всех сторон окружены участком, который
является собственностью ответчика и находится в аренде у предприятия
ООО «Солярис». Это значит, что проезд и проход к объектам недвижимости
истцу
можно
обеспечить
исключительно
через
участок
ответчика
(посредством установления сервитута). Необоснованным по этим же
основаниям является вывод судебного органа, что истец не смог доказать
отсутствия иного способа обеспечения проезда и обеспечения прохода к
принадлежащим истцу объектам (к примеру, через расположенный около
сооружения выезд). При этом в суде не дали полноценную оценку доводам
истца, что проезд и проход в этих ситуациях должен осуществляться еще и
124
через смежный участок, занятый предприятием ООО «Бекар», и через
занятую жилой застройкой зону, где запрещается движение грузового
автотранспорта.
Стороны, как следует из материала дела, так и не смогли прийти к
соглашению об установлении сервитута. Препятствия со стороны ответчика
при пользовании объектами недвижимости подтверждаются установленными
при рассмотрении дела N А56-52292/2008 обстоятельствами. Они в силу п. 2
ст. 69 АПК имеют при рассмотрении настоящего дела преюдициальное
значение.
Признана
апелляционной
необоснованной
инстанций
на
ссылка
судебных
заключенный
органов
договор
о
первой
и
контрольно-
пропускном режиме между ООО «Гермес-СПб» и ООО «Солярис» от
01.08.2007 года N 73. В договоре нет условий о порядке пользования истцом
участком ответчика. Суды, кроме этого, не дали своей оценки доводам истца
о том, что договор срочный и что срок действия данного договора истек.
Ссылку судебных органов на распоряжение КЗРиЗ за N 563-рк от
20.04.2007 нельзя признавать обоснованной, поскольку распоряжение не
определяет порядка пользования участком, не устанавливает площадь и зону
сервитута.
Доводы судебной инстанции об отсутствии жалоб со стороны других
смежных землепользователей правового значения для проведения оценки
спорных правоотношений не имеют.
Судами не была дана оценка заключению специалиста из ООО «Центра
судебной экспертизы», датируемая 13.02.2009 под N 397/16 и приложенная к
делу. Подъезд к зданию «Гермес-СПб», согласно этому документу, с улицы
А. Матросова необходимо обеспечивать по имеющейся транспортной схеме.
Эта схема в создавшихся условиях единственно возможная. В акте
землеустроительного
исследования
за
14.07.2009
под
N
520-2/09,
указывалось, что подъезд к сооружению ООО «Гермес-СПб» можно
обеспечить лишь по действующей транспортной схеме через проходную от
125
ул. А. Матросова, д. 10 (вариант 1). Этот вариант при имеющейся
конфигурации территории земельных участков лит. Е и лит. П по Большому
Сампсониевскому проспекту - единственно возможный по причинам,
изложенным в исследовательской части акта.
Суды не воспользовались предоставленным ст. 82 АПК правом и не
решили вопроса о назначении экспертизы.
Решение и постановление при таких обстоятельствах стоит отменить.
Дело необходимо передать в тот же суд первой инстанции для нового
рассмотрения.
При рассмотрении дела судебный орган должен исследовать все
имеющие свое значение для правильного разрешения спора обстоятельства.
Кроме
этого,
суд
обязан
дать
правовую
оценку
установленным
обстоятельствам, с учетом доводов участвующих в деле, и изложив мотивы
принятия или отклонения доводов и доказательств в судебных актах.216
Судебной практикой не выработаны признаки для отграничения
сервитута от других гражданско-правовых оснований пользования чужим
участком.217
Договор о сервитуте предлагается определить как соглашение,
заключенное между лицом - собственником недвижимости, в том числе
собственником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях
собственником другого (соседнего с соседним) земельного участка (собственником), обязующемся предоставить возможность ограниченного
использования
земельного
участка
или
другой
недвижимости,
принадлежащей ему на вещном праве в определенном объеме правомочий
другому лицу или воздержаться от действий определенного рода в интересах
216
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 марта 2010 г. по делу n а5652296/2008//
217
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 n 11248/11 по делу N а4512892/2010 "Суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, вправе
самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, которые не только
соответствовали бы интересам истца, но и были бы наименее обременительными для
собственника, обслуживаемого земельного участка"// http://www.consultant.ru
126
данного
лица,
требующего
установления
сервитута
(собственника
недвижимого имущества или титульного владельца на любом ином вещном
праве (сервитуария) безвозмездно или за плату.
Таким
образом,
можно
выделить
следующие
юридические
характеристики договорной конструкции и ее роль в возникновении
сервитутных отношений:
1. В качестве субъектов сервитутных отношений выступают как
собственники участков (сооружений, зданий, иной недвижимости), так и
обладатели других вещных прав на это недвижимое имущество.
2. В качестве предмета выступают действия по предоставлению права
ограниченного пользования. Фактически, это обязанность совершения
определенных действий (или обязанность воздержаться от них), которые
отражают «меру» господства над недвижимостью.
3. Объектом
договора
является
индивидуализированный
объект
материального мира (недвижимое имущество или недвижимая вещь),
обремененные сервитутом.
4. Договор может быть безвозмездным или возмездным в зависимости
от согласования сторон.
5. Необходимо учитывать природу вещных прав, и срок нельзя считать
существенным условием договора.
6. Соглашение сторон предполагает под собой обязательный характер
следования за вещью вне зависимости от смены собственника.
Договор о сервитуте выступает как юридический факт и как основание
для возникновения вещного правоотношения.
Вытекающие из договора о сервитуте обязательства (использование
определенным образом чужой недвижимости, оплаты - если договор
платный, срока – если договор срочный) стоит рассматривать как
последствия, обусловленные этим договором.
127
Указанный договор является консенсуальным, поскольку он считается
заключенным со времени согласования сторонами существенных условий
(объекта и предмета).
Договор о сервитуте является соглашением двух или более субъектов об
установлении,
пользования
прекращении
чужой
или
изменении
недвижимостью.
Этот
ограниченного
права
договор
двусторонний
подлежащей
обременению
(многосторонний).
Стороны
договора
-
собственник
недвижимости и требующее установления сервитута лицо выступают
носителями прав и обязанностей в рамках заключенного договора. Именно
по этой причине договор стоит определить как двусторонне обязывающий.
Собственник подлежащей обременению недвижимости наделен правом
требования соразмерной платы за использование его недвижимости от
субъектов, в интересах которых был установлен сервитут. Это значит, что
соглашение сторон может быть безвозмездным или возмездным.
Необходимость
установления
сервитута
может
возникать
на
определенный или на неопределенный срок. Договор о сервитуте в связи с
этим может рассматриваться как бессрочный или срочный.
После проведения анализа гражданско-правовой конструкции договора
о сервитуте можно сделать вывод о значительной его роли как основания для
возникновения сервитутного права.
«Весь экономический смысл заключается в предоставлении одному
субъекту (коим является собственник господствующей недвижимой вещи)
согласованной возможности реализации за счет вторжения в полномочия
иного субъекта (коим является собственник служащей вещи) своих прав».
Юридический
смысл
приведенной
конструкции
заключается
в
формировании правового механизма реализации обязанностей и прав,
который мог бы обеспечивать параллель интересов собственника служащей
вещи без лишений для него и
в обеспечении интересов сервитуария,
нуждающегося в создании для господствующей вещи новых качеств.
128
«Возможность установления из договора сервитутных обязательств
можно считать приоритетной, относящейся в силу действия принципы
свободы
договора
соответствует
к
общему
существующему
правилу
имущественного
диспозитивному
методу
быта.
Это
гражданско-
правового регулирования»218.
Стороны, заключая такой договор, имеют возможность самостоятельно
определить объект такого договора, его предмет и цель. Кроме этого, они
могут прописать основные характеристики заключаемого соглашения
(возмездность или безвозмездность, сроки, объем прав и обязанностей,
ответственность за неисполнение условий, порядок разрешения споров) без
дополнительных денежных расходов (что имеет место при обращении в суд,
когда необходимо оплачивать государственную пошлину).
Стороны
соглашения
действуют
целенаправленно,
свободно,
сознательно, добровольно. Эти стороны разумно и на свое усмотрение, не
нарушая прав у третьих лиц, без физического и психического принуждения,
желают наступления правовых последствий определенного характера (в
частности - возникновение сервитутных правоотношений). Данный договор
направлен на установление между сторонами добрососедства и на
достижение взаимопонимания между субъектами, причастными в той или
иной степени к объектам недвижимого имущества.
§ 3. Существенные и иные условия договора о сервитуте, как основного
способа регулирования сервитутных отношений.
Если уделить свое внимание п.1 ст.432 ГК РФ, то можно увидеть, что в
том случае, если сторонами было достигнуто согласие по основным,
значимым условиям определенного договора, то он будет считаться
заключенными. Из этой формы следует, что имеется два положения, при
218
Солодова Я.С. Обязательства из договора об установлении сервитута: автореф. дис. ...
канд. юрид. наук. Томк, 2010. С. 6.
129
которых
договор можно будет отнести
к
категории
заключенных:
достижение соглашений по основным условиям, а также при указании
законодательства на придание этому соглашению конкретной формы.
Положение, сутью которого является достижение соглашение по
основным условиям договора, считается основным. И без него ни один
договор не будет считаться законным.
Придание договору конкретной формы считается основным не всегда.
Другими словами, оно способно повлиять на факт заключения договора не во
всех ситуациях.
Параметры значимых условий договора за последние несколько
десятков лет изменились. К примеру, Гражданский кодекс 1964 года (ст.160),
а также «Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных
республик» 1991 года (ст.58) подразумевали три разновидности значимых
условий. К ним относятся:
1.
Условия, которые признаны существенными по закону.
2.
Условия, которые определяются сущностью определенного договора.
3.
Условия,
которые
подразумевают
необходимость
достижения
взаимного соглашения по заявлению какой-либо стороны.
Если
проанализировать
существенные
условия,
затрагивающие
сервитут, то надо выделить следующее. Первое соглашение о существенных
по закону условиях, сформулированное более точно выше, выделяет то, что
такие аспекты могут считаться существенными в том случае, если по закону
или другому виду правового акта, который фиксирует собой характеристики
документа соответствующего типа, требуется их согласование.
Подтверждая все вышесказанное, необходимо обратить внимание на §7
гл.30 ГК РФ, в котором регулируется договор купли-продажи недвижимого
имущества. В нем указано, что в договоре существенным будет условие о
недвижимом
имуществе.
Другими
словами,
о
предмете
договора.
Рассказывая о предмете (недвижимом имуществе) потребуется четко
сформулировать данные, предоставляющие возможность определить то
130
недвижимое имущество, которое необходимо передать покупателю по
договору. Следует также выделить условия о стоимости подобного
имущества.
В
том
случае,
если
сторонами
не
были
согласованы
вышеперечисленные условия, то и договор не будет правильно оформлен и,
соответственно, заключен (ст. 554, 555 ГК РФ).
Следует учитывать, что в договоре могут отсутствовать существенные
условия, определенные по закону, исходя из основ диспозитивности нормы.
К примеру, в договоре купли-продажи может быть не прописана стоимость
товара и нельзя будет ее определить, руководствуясь условиями. Логично
предположить, что в такой ситуации продукция будет оплачиваться по той
стоимости, которая взималась с других аналогичных видов продукции при
сравнимых обстоятельствах. Вышеописанный фактор не способен указать на
то, что договор подобного типа не может быть заключен (п.1 ст.485, п.3
ст.424 ГК РФ).
Однако необходимо выделить, что ни один вид возмездного договора
не может считаться правильным, если в нем не указываются условия о
стоимости. Это связано с тем, что именно эти условия считаются
обязательными для данного вида договоров. Они обладают существенным
значением. Исходя из этого, даже в случае не указания подобного условия,
официальный документ может подлежать исполнению. Необходимость в
оплате все равно будет сохранена. В случае возникновения конфликта,
судебные инстанции будут руководствоваться принципом диспозитивности,
как если бы в момент заключения документа стороны предполагали, что его
исполнение возможно по той стоимости, которая обычно взимается за
аналогичную продукцию в сравнимых обстоятельствах.
Исходя из всего вышеперечисленного, по нашему мнению, следует
разделить условия на
существенные и
на те, которые считаются
существенными непосредственно для сторон заключаемого договора.
Следует снова обратиться в ГК РСФСР 1964 года, а также к «Основам
гражданского законодательства». Надо отметить следующее: в данных
131
документах были установлены на позиции существенных условия, которые
не были определены законом, но были необходимы для исполнения договора
подобного вида. Они должны были отразить характерные факторы и
специфику документа. В некоторых случаях могла возникать ситуация, при
которой закон не имел указаний на то, какие условия можно считать
основными.
В
такой
ситуации
правоприменитель
должен
был
руководствоваться характерными чертами документа. К примеру, значимым
условием для договора подряда на капитальное строительство является
условие, определяющее место будущих работ, закупку необходимых
материалов, порядок расчетов, а также приемку проделанной работы и т.п.
Для договора поставки значимыми будут те условия, которые определяют
местонахождение склада (продавца), если покупатель самостоятельно
осуществляет вывоз, или местонахождение получателя в обратной ситуации.
Есть возможность сделать вывод, что подобные условия становятся
значимыми, так как, будучи не определенными в законе, они все равно
формируют права и обязанности участников гражданского оборота.
Основываются такие условия при этом на общие начала гражданского
законодательства.
Но в настоящем, действующем ГК РФ характер договора не
причисляется к прямым, значимым условиям. Только во втором абзаце п.1.
ст.432 говорится о том, что значимыми будут считаться те условия, которые
указаны в законе или других правовых актах с позиции существенных или
необходимых для договоров данного вида219.
Отмеченные действовавшим ранее законом отдельно взятые важные
условия, как являющиеся значимыми по закону и определяемыми характером
договора, на современном этапе записаны в одну группу. Потерянным
оказало такое значимое условие, как предопределение характером договора.
219
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // СЗ РФ 1994. №32. Ст. 3301
(в ред. ФЗ от 27.12.2009 г. №352 – ФЗ.
132
Однако в сфере гражданского оборота заключаются и такие договоры,
которые называются непоименованными в законе. Скорее всего, для их
заключения можно
взять за основу аналогию закону (п.2 ст.6 ГК РФ),
общую волю сторон при учете цели документа, обычаи делового оборота и
т.п. Другими словами, можно воспользоваться теми возможностями по
толкованию договора, которые предоставлены ГК.
В Гражданском кодексе с позиции единственного существенного
условия любого договора указывается предмет договора (п.1 ст.432). Его
содержание во многом определяется видом (разновидностью) документа.
Если предмет определен не будет, то и договор заключить не получится.
Однако есть и такие ситуации, в которых предмет договора не является
единственным значимым условием. Встречаются такие виды документов, в
которых
имеются
и
другие
значительные
условия. К
примеру,
к
существенным условиям возмездного договора можно отнести цены. В связи
с несогласованием стоимости в договоре купли-продажи документ подобного
вида может быть не заключен (п.1 ст.555).
Рассматривая договор о сервитуте, можно увидеть несколько условий.
Среди них следует выделить цели установления, объект обременения,
предмет договора, вид и характер использования чужого недвижимого
имущества. Если сервитут является срочным, то в нем определяют еще и
общий период действия и цену.
В итоге, проанализировав все вышесказанное, можно отметить, что
важными условиями официального документа являются его объект и
предмет.
За счет тех выводов, которые были сделаны в этой работе ранее, можно
дать определение объекта и предмета.
Предметом договора о сервитуте являются действия, сутью которых
является предоставление права ограниченного использования. Другими
словами, обязанность выполнения некоторых конкретных действий, которые
133
отражают «меру» властвования над недвижимостью. Однако можно и
воздержаться от свершения действий.
Объектом в данной ситуации выступает чужой, индивидуально
определенный недвижимый элемент, который полностью соответствует
признакам ст.128. Эти признаки в достаточно объеме подтверждены в п.1
ст.274 ГК РФ и ст.301 «Проекта новой редакции ГК РФ».
Земельный участок (здание) – чужая недвижимая вещь – в литературе
определяется с позиции «обслуживающего», так как он соответствует
интересам сервитуария.
В качестве области действия сервитута определяется некоторая часть
земельного участка или другого объекта недвижимого имущества. К
примеру, для того чтобы проложить и использовать трубопровод, формируя
сервитут, устанавливается зона их прокладки по участку. В этом деле
необходимо
руководствоваться
кадастровым
планом,
в
котором
установленная зона будет определена с позиции части участка с
обременением.
В том случае, если имущество располагается в общей
собственности, его использование будет осуществляться по полному
согласованию собственников, но никак не с помощью установления
сервитута (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 253 ГК РФ)220.
Такие данные об обременяемом участке земли, как пределы действия
(местоположение) сервитута на участке, кадастровый номер, площадь,
местоположение определяются договором. Они могут оформляться в форме
приложения к нему. Другими словами, вместе с договором дополнительно
будет составлен план участка или сооружения. В нем необходимо будет
указать пределы сервитута. Данный план считается обязательным элементом
договора. Однако в том случае, если сервитутом не будет обременен весь
участок, а только его часть, то, руководствуясь п.2 ст.27 Закона о
государственной
регистрации,
в
качестве
объекта
сервитута
будет
определяться весь участок земли с соответствующим указанием в
220
Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2004 г. №КГ-А40/690-04.
134
кадастровом плане, как части участка, так и пределов пользования
сервитуарием. Отдельная часть участка не способна стать объектом
сервитута с позиции вещного права.
Исходя из этого, следует отметить, что к документам,
в которых
определяется содержание и границы действия сервитута, должен быть
приложен кадастровый план. Именно в нем и отмечаются границы действия
сервитута.
Во время рассмотрения одного из дел221, ФАС Северо-Кавказского
округа не стал принимать во внимание доводы заявителя о том, что
обязанность по заключению соглашений о сервитуте с собственником
земельного участка была выполнена ненадлежащим образом. В этом служба
руководствовалась тем, что карта-схема трассовых подъездов/проездов
(некоторая часть приложения к соглашениям) в местном самоуправлении
утверждена не была.
Сервитутом обременен может быть только тот участок земли или
другой
объект
недвижимого
имущества,
который
определен
индивидуальным образом. Это значит, что, к примеру, участок земли прошел
полную процедуру межевания и был установлен на кадастровый учет.
В кадастровый план, а если есть необходимость, то и в план участка
земли, будут заноситься сооружения, строения или здания, после чего он
должен быть заверен соответствующими органами государственной власти
или
местным
самоуправлением.
Подобный
план
будет
являться
обязательным приложением к договору.
Ст.3011 «Содержание сервитута» входит в Проект поправок в ГК РФ. В
ней была сделана попытка закрепления базовых обстоятельств владельцев
земельной собственности, обременяемой сервитутом, и правообладателя
сервитута на законодательном уровне. Обладатель господствующей вещи
наделяется правом самостоятельного пользования служащей вещью. Это
221
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11ноября 2004 г. №Ф08-5395/04 по
делу №А32-27414/2003-39/388.
135
является
признаком
положительных
сервитутов.
Собственник
господствующей вещи ко всему прочему имеет возможность запретить
обладателю служащей вещи использовать ее конкретным образом. Это
является признаком отрицательного сервитута. Но следует выделить тот
фактор, что на собственника служащей вещи не может быть определена
обязанность выполнения определенных действия для достижения интересов
обладателя сервитута.
Ко всему прочему, владетель служащей вещи не
обладает правом самостоятельного изменения этой самой вещи, чтобы
ограничить, затруднить или вообще сделать невозможным применение
сервитута. Обладатель господствующей вещи не может изменять служащую
вещь сверх определенных границ, которые необходимы для осуществления
сервитута.
Известно, что сервитут рассматривается с позиции ограниченного
вещного права. Основываясь на п.2 ст.275, он не способен стать автономным
предметом залога или купли-продажи. Его также нельзя передавать другим
лицам, не считающимися собственниками данной недвижимой вещи.
Для того чтобы установить сервитут, как уже было сказано, надо,
чтобы сервитуарий не был способен обеспечивать свои потребности без
установления подобного сервитута. В этом случае
сервитут будет
обеспечивать интересы определенного сервитуария. Подобные интересы
способны быть сформированы как самим сервитуарием, так и актами
(нормативными и ненормативными) в которых перечислены основные
требования к деятельности некоторых отдельно взятых субъектов. К
примеру, необходимость определения сервитута в одном деле основывалась
на предписании Госпожнадзора, в котором говорится об обустройстве
эвакуационного
выхода
из
сооружения
непосредственно
наружу
в
обязательно порядке222.
По мнению Т.В. Дерюгиной, кроме предмета договора среди значимых
условий должна числиться и цель установления сервитута. По ее словам, это
222
Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2004 г. №КГ-А40/690-04.
136
необходимо
из-за
того,
что
цели
установления
относятся
к
квалифицирующим признакам, разграничивающим частный и публичный
сервитут. Публичный сервитут необходим для обеспечения государственных,
муниципальных интересов, а также интересов со стороны неопределенных,
частных лиц. В связи с этим, договор о частном сервитуте должен четко
определять, что этот самый сервитут устанавливается в интересах
определенного сервитуария223.
По нашему мнению, достаточно убедительной является точка зрения,
высказанная Д.Ч.Кимом. Он не считал, что цель установления частного
сервитута
надо
рассматривать
с
позиции
значимого
условия224.
Аргументировал он это тем, что п.1 ст.274 ГК РФ определяет обязательные
основания, руководствуясь которыми можно устанавливать сервитут. В том
случае, если такие основания отсутствуют, соглашение не может быть
засчитано заключенным. И цель формирования сервитута при этом не
должна играть какой-либо роли.
Как уже было сказано ранее, лица, которые требуют установления
сервитута, должны доказать, что это действительно необходимо. В качестве
причин установления может послужить тот факт, что без сервитута нельзя
удовлетворить нужды заявителя. К примеру, заявителем было выдвинуто
требование установить частный сервитут в связи с проходом и обеспечением
использования
коммуникаций технического рода ответчика, которые
обслуживают здание в целом. Судом был удовлетворен иск. Это связано с
тем, что в процессе заседания был доказан тот факт, что по вине
прекращения водоснабжения, теплоснабжения, из-за отсутствия канализации
в тех помещениях, которые принадлежат истцу, будет невозможно
223
Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: дис.
... канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 8.
224
Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал
российского права. 2007. №6. С. 4.
137
использовать эти самые помещения. А это в свою очередь ущемляет право
истца с позиции собственника225.
В практике довольно часто возникают такие ситуации, когда будущий
сервитуарий обладает возможностью установления сервитута, обеспечивая
при этом свои нужды одним простым способом, но с помощью выбора
одного или нескольких собственников, живущих с ним по соседству.
В
такой ситуации появляется вопрос: чем следует руководствоваться в
подобной ситуации в момент установления сервитута?
ФАС
Северо-Кавказского
обязательном
заключении
округа
при
соглашения,
рассмотрении
сутью
иска
которого
об
являлось
предоставление ограниченного права использования земельного участка,
отказал истцу. Это связано с тем, что при рассмотрении материалов, было
выяснено, что имеются другие варианты прохода и подъезда к земельному
участку. Судом был признан тот факт, что установление сервитута повлечет
за
собой
существенные
затруднения
использования
участка
землепользователем226.
История у этого вопроса следующая. ИП Лесниковым (далее –
предприниматель) было решено обратиться в ФАС с иском, направленным к
Управлению муниципальной собственности администрации муниципального
образования «Абинский район» (далее – управление). Суть иска крылась в
обязательном
заключении
соглашения
на
предоставление
права
ограниченного использования земельного участка, который располагается по
определенному адресу. Это необходимо для того, чтобы можно было
обеспечить проход и подъезд к участку, который арендован истцом, и на
котором
располагаются
недвижимые
объекты,
принадлежащие
предпринимателю.
В акте обследования земельного участка, который
расположен в
г.Абинск, было предложено несколько вариантов организации подъезда и
225
Постановление ФАС Поволжского округа от 7 июня 2005 г. №А65-17742/2004-СГ3-13.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 апреля 2006 г. №Ф08-352/2006 по
делу №А32-17282/2005-9/439.
226
138
прохода к участку предпринимателя, один из которых предприниматель
оспорить так и не смог.
В связи с тем, что имелось несколько вариантов доступа к арендуемому
участку, судом было правомерно отказано в удовлетворении иска.
Заявителем не была предоставлена информация, которая опровергла бы
выводы суда.
Необходимо отметить и тот фактор, что судебными инстанциями не
могут быть самостоятельно решены вопросы, связанные с неодинаковостью
обременения разнообразных собственников. Суд также не имеется право
замены ответчика. В связи с этим, ответчик будет определен сервитуарием
самостоятельно. Но судебные инстанции на сегодняшний день не учитывают
и не устанавливают уровень обременительности сервитутом недвижимого
имущества разных собственников.
Руководствуясь п.4,5 ст.429 ГК Республики Молдова, сервитут можно
будет установить для того, чтобы обеспечить будущие потребности
доминирующего участка. Однако в том случае, если сервитут был установлен
в адрес здания или строения, которое только будет воздвигнуто в скором
будущем, а также по отношению к участку земли, который еще не был
приобретен, то он возникнет только в момент воздвижения здания или
приобретения земли227.
Необходимо отметить тот фактор, что применение подобного порядка в
России, а также его введение нецелесообразно. Все дело обстоит в том, что
будущее потребности способны не появиться. Кроме того, получается, что
договора подобного характера будет заключаться не с собственниками, а с
третьей стороной. А это не соответствует законодательству.
Однако российская практика может воспользоваться конструкцией,
которой характеризуется предварительный договор. В документе подобного
характера стороны принимают на себя обязанность, сутью которого является
227
Андронатий А.А. Практический комментарий к главе «Сервитут» Гражданского кодекса
Республики Молдова // Нотариус. 2005. №5. С. 6.
139
заключение соглашения о формировании сервитута в будущем. Кроме того,
стороны должны определить его значимые условия. К примеру, основной
договор можно будет заключить по окончанию конкретного периода времени
после момента регистрации права собственности на нового собственника.
Однако это потребует внесение изменений в статью 429 ГК РФ путем
изложения статьи в следующей редакции «1. По предварительному договору
стороны
обязуются
заключить
в
будущем
договор
о
передаче
(предоставлении) имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором».
Однако, как уже было доказано ранее,
если не будет достигнуто
соглашение о формировании сервитута, то его можно будет установить в
ходе судебных разбирательств. Иск будет предъявлен лицом, которое не
требует установления соответствующего пользования. Истец в такой
ситуации должен будет доказать, что он не способен произвести
эксплуатацию имеющегося у него недвижимого имущества без обременения
сервитутом чужой собственности.
В Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 12
октября 2006 г. № 54 говорится о том, что к искам о правах на недвижимость
можно отнести, к примеру, те иски, сутью которых является формирование
сервитута. Они должны предъявляться по месту расположения объекта
недвижимости.
В практике довольно часто появляется вопрос о возможности,
существовании досудебного порядка урегулирования спора, касающегося
установления сервитута.
Так, гражданка Х решила обратиться к мировому судье. Она подала иск
к ООО о формировании сервитута для того, чтобы была возможность
обеспечения прохода и проезда через участок земли. В своем иске ей было
указано,
что
магазин,
который
принадлежит
ей,
располагается
в
непосредственной близости с рынком, который в свою очередь находится на
140
земле ответчика. Ответчиком при этом был перекрыт проход и проезд к
магазину
истца.
Таким
образом,
под
угрозу
было
поставлено
функционирование магазина. Мировым судьей иск был удовлетворен. Но
решение мирового судье было отменено, а заявление гражданки Х было
оставлено
без
рассмотрения
апелляционным
судом.
В
этом
они
руководствовались тем, что гражданка Х не соблюдала досудебный порядок
урегулирования спора228.
По нашему мнению, с подобным решением нельзя согласиться.
Анализируя п.3 ст. 274, можно увидеть, что если не были достигнуты
соглашения о формировании или об условиях сервитута, то спор должен
быть разрешен по иску того лица, который требует установления сервитута.
Соответственно, есть возможность сделать вывод о том, что законом не был
сформирован досудебный порядок регулирования споров по подобной
категории
дел.
В
связи
с
этим
обоснованным
должно
считаться
постановление, которое было сформировано Президиумом Верховного суда
Республики Татарстан. Это постановление отменяет решение, которое было
вынесено ранее, и направляет данное дело на новое рассмотрение
апелляционным судом.
На практике могут произойти такие ситуации, когда лицо, использует
чужую недвижимость без оформления необходимых отношений. Через
определенный
период
времени
собственник
недвижимости
может
предъявить требования о внесении платы. Например, истцом ООО
«Подкова» было выдвинуто требование об устранении платного въезда на
территорию ВВЦ, который был установлен ответчиком ОАО. Следует
отметить, что именно на
территории его выставочного центра и
располагалась частная собственность истца – кафе. Арбитражным судом
было отказано в удовлетворении требований истца. При этом в основе
решения лежало тот факт, что ответчик относится к числу арендаторов
228
Судебная практика по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан. IV
квартал 2006 года // Правосудие в Татарстане. 2007. №1.
141
участка земли и собственников асфальтированных дорог. Истец же в свое
время не обращался в суд с требованием формирования сервитута. В своих
решениях арбитражный суд руководствовался тем, что ответчик вправе
взимать плату за использование недвижимого имущества. И это право
основывается на нормах, прописанных в ст. 274 и 277 ГК РФ. Эти нормы
подлежали применению в момент рассмотрения данного вида спора229.
Сервитут может не возникать в связи с давностью или деловым
обычаем. Исходя из этого, следует отметить, что о взимание платы по
использованию имущества говорить нельзя, в связи с тем, что сервитут не
был установлен ни договором, ни судом.
Собственник обладает правом предоставить сервитут определенному
лицу на определенных правах. После этого он обладает возможностью
предоставить точно такие же права на данный объект и другому лицу. К
примеру, собственник способен предоставить нескольким сервитуариям
право на проход/проезд через свой участок, основываясь на
договорах,
которые будут заключены с ними. По словам Г.Дернбурга, этот факт не
должен приводить к нарушению прав первого управомоченного на
сервитут230. Владелец обременяемого недвижимого имущества вправе
потребовать изменений соглашений с первым сервитуарием. Происходить
это будет в судебном порядке. Такое право связано с вероятностью сужения
объемов его правомочий. Соответственно, первый сервитуарий имеет все
права на предъявление требований, которые связаны с уменьшением
размеров платы. Если смотреть на такую ситуацию со стороны приоритетов
сразу нескольких лиц, которые обладают сервитутом, то можно выделить
полное отсутствие каких-либо приоритетов прав со стороны первого
пользователя. Связано это с тем, что любой сервитут формируется в связи с
невозможностью удовлетворения потребностей другими методами.
229
Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. №КГ-А40/7958-03.
Дернбург Г. Пандекты. Т. I. Ч. 2: Вещное право. С. 191 - 192. Цит. по: Законы
гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских
юристов / сост. И.М. Тютрюмов. СПб., 1913. С. 802.
230
142
Владетель обремененного участка, имеет право потребовать от
пользователя соразмерную оплату, если иное не было предусмотрено на
законодательном уровне (п. 5 ст. 274 ГК РФ). По словам А.В. Копылова,
содержание подобной нормы ГК дает возможность сделать вывод о том, что
сервитутные отношения являются строго возмездными 231.
Следует отметить тот фактор, что требования о плате за владение будет
реализовываться по инициативе владетеля обремененного участка и является
его правом. По нашему мнению, стороны во время заключения соглашений,
должны определить то, какой характер будет у их отношений. Он может
быть возмездным или безвозмездным. Формировать плату за использование
сервитута или нет – это должен решить непосредственно владелец
земельного участка. Подобное право будет сохранено за собственником даже
после заключения безвозмездного соглашения о пользовании.
Однако определить стоимость пользования чужого участка земли
иногда бывает очень сложно. Это связано с тем, что практически каждый
участок земли располагается на кадастровом учете и обладает определенной
кадастровой стоимостью, которая будет зависеть от большого количества
факторов объективного характера. К примеру, на кадастровую стоимость
могут повлиять такие факторы, как расположение участка в границах
общественно-деловой застройки или в пределах жилой зоны. Достаточно
сложно, но все-таки возможно. При этом лучше всего руководствоваться той
стоимостью,
которая в сравнимых ситуациях берется за ограниченное
использование чужого недвижимого имущества. В данной ситуации речь
идет о соразмерной плате.
Однако следует выделить тот фактор, что такой термин, как
«соразмерная плата», не является в достаточно мере конкретным. Поэтому
его надо дополнительно уточнять и толковать. Если взять во внимание
временные методические рекомендации, связанные с оценкой соразмерной
платы за сервитут, то можно увидеть, что они указывают на то, что
231
Копылов А.В. Указ.соч. С. 68.
143
соразмерная плата приравнивается к размеру тех убытков, которые были
причинены собственнику из-за ограничений его прав за счет формирования
сервитута.
К большому сожалению, опыта использования такого показателя, как
соразмерная плата за сервитут на практике не имеется. Сказанное может
быть подтверждено арбитражной практикой. Например, ФАС Северокавказского округа во время рассмотрения споров о признании соглашения о
сервитуте недействительным, не считает условия о стоимости или сроках, на
которые был установлен сервитут, существенными (дело № Ф08-5630/2004
по делу № А32-4698/2004-36/18 от 24.12.2004 г.)232.
Росземкадастр
сравнительно
недавно
предложил
назначать
соразмерную плату за сервитут в форме оплаты пользования чужого участка
земли или другого вида недвижимого имущества. Подразумевается, что
подобная плата будет поступать на счет владельца в ситуации установления
сервитута частного характера тем лицом, которое заинтересовано в этом. В
случае установления публичного сервитута оплату собственнику будет
производить государственная власть или орган местного самоуправления.
Размер подобной оплаты будет равняться размеру убытков, причиненных
собственнику той недвижимости, которая была
обременена по вине
ограничений его прав из-за установления сервитута.
Одного мнения по этому вопросу не существует. Есть такие
исследователи, которые считают, что надо производить плату за сервитут в
форме компенсации за уменьшение качества и ценности служащего
недвижимого имущества в процессе пользования. Данная сумма должна
рассчитываться на основе амортизационного износа недвижимого объекта. В
случае использования земельного участка сумма должна определяться из тех
денег, которые были направлены на содержание этого участка233.
232
Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв.
Росземкадастром 17 марта 2004 г.).
233
Дерюгина Т.В. Указ.соч. С. 9.
144
То соглашение о сервитуте, в котором будет отсутствовать информация
о стоимости, может быть заключено, так как договор о сервитуте способен
быть и безвозмездным. Право ограниченного использования в такой
ситуации будет подлежать государственной регистрации234.
В подобной ситуации подразумевается, что сервитутные отношения
являются
безвозмездными,
что
действующее
законодательство
не
запрещает235.
Этот вывод в полной мере подтвержден тем фактом, что запись о
сервитуте, сделанная в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним не предполагает, что отметка об оплате является
обязательным
сведением.
Соответственно,
стоимость
–
это
только
существенное условие, которым отличается возмездный договор о сервитуте.
Компенсация (частичная или полная) земельного налога не должна
рассматриваться в качестве основания к признанию сервитута возмездным.
Это связано с тем, что землеобладатель не приобретает какой-то выгоды. Все
вышесказанное в некоторой мере подтверждено судебно-арбитражной
практикой: возложение на арендаторов расходов по плате за коммунальные
услуги не должны рассматриваться с позиции формы арендной платы.
В связи со всем вышесказанным, целесообразно скорректировать п.5
ст.224 таким образом: «Собственник имущества, обремененного сервитутом,
либо другой титульный владелец участка земли на любом ином вещном
праве вправе, если другое не предусматривается законодательством,
потребовать от лиц, которые заинтересованы в вводе сервитута, соразмерной
платы за использование участка земли».
В такой ситуации соразмерность платы не следует связывать с
размером убытков, которые причиняются собственнику, площади объектов
конфликтующих лиц, а также площади, которая обременена сервитутом. Для
того чтобы определить эту площадь, надо принять во внимание степень
234
А.В. Копылов имеет противоположное мнение. См.: Копылов А.В. Указ.соч. С. 68.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор
практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. №3.
235
145
неудобства, которую испытывает владелец имущества. Данный параметр во
многом зависеть от среднего числа лиц, которые пользуются, к примеру,
вестибюлем, лестничной клеткой, коридором. Также на степень может
повлиять время использования и производимый шум. Таких факторов может
быть достаточно много. Требуется учесть
и имущественный интерес со
стороны собственника в приобретении выгоды. В том случае, если сервитут
обременяются земли государственного и муниципального назначения,
подобная
плата
должна
заноситься
в
акт
государственного
или
муниципального образования.
Размер оплаты за сервитут не считается постоянным. Его могут
пересмотреть по причине существенного изменения в обстоятельствах,
которые рассматривались сторонами во время заключения соответствующего
соглашения.
Размер
оплаты
способен
изменяться.
Этому
может
поспособствовать соглашение сторон или решение в ходе судебных
разбирательств (ст. 450 ГК РФ). Плата может быть внесена один раз в
полном объеме, либо несколькими частями в период всего срока
существования сервитута.
Нередко происходят такие ситуации, когда контрагент нарушает
условия договора о сервитуте. В том случае, если были отмечены
несвоевременные внесения (невнесения) оплаты за сервитут с пользователя в
судебном порядке могут быть взысканы долги и проценты за использование
чужих денег236.
Как и в других возмездных договорах, может быть зафиксированы
пеня, которая взимается в случае просрочки оплаты. Кредитор также может
внести в договор сведение о неустойке.
В законодательстве не устанавливается ни период договора о
сервитуте, ни порядок его определения. В п. 4 ст. 23 ЗК РФ говорится о том,
что сервитут способен стать как срочным, так и постоянным. В том случае,
если сторонами сроки установление сервитута определены не были, то речь
236
Постановление ФАС Московского округа от 6, 13 августа 2003 г. №КГ-А40/6210-07.
146
идет о том сервитуте, который характеризуется неопределенным сроком.
Исходя из этого, надо отметить, что срок не способен быть значимым
условием договора237.
По словам Ю.В.Тимониной, наиболее корректным было бы разделение
сервитута не на постоянные и срочные, а на бессрочные и срочные. Это
предусмотрено, к примеру, в п. 4 ст. 56 ЗК РФ238.
Прекращение сервитута возможно в связи с отпадением оснований, по
которым происходило его установление. Этот аспект закреплен в п. 1 ст. 276
ГК РФ.
Эта статья вместе со ст.274 ГК РФ считается приоритетной в
отношении сервитута, который был заключен на фиксированный срок.
Другими словами, по истечению сроков установления сервитута сервитуарий
не лишается прав, сутью которых является выдвижение требований
установления сервитута по суду. Данная возможность рассматривается с
позиции абсолютной. В качестве исключений могут выступать только те
ситуации, когда участок земли, обремененный сервитутом, не может быть
использован по своему назначению. Собственник в такой ситуации получает
право требовать прекращения сервитута по суду (п. 2 ст. 276 ГК РФ).
В свое время организация ООО «Каджером», которая выступала с
позиции сервитуария, выдвигала требования о признании недействительным
постановление главы города, предложившего в свою очередь Комитету
имущественных отношений заключить с сервитуарием новое соглашение до
1 марта 2004 года. Суть такого предложения заключалось в установление
прав ограниченного использования участка земли в целях обеспечения
прохода/проезда в части установления. Срок действия сервитута должен был
достигать трех месяцев. В своем иске сервитуарий указал на бессрочность
права собственности на недвижимое имущество. Сравнительно небольшой
237
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2004 г. №Ф08-5630/2004.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Изд. 2-е, доп. и перераб. /
под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М., 2006. С. 167.
238
147
период
действий
сервитута
целесообразно
было
указать
в
случае
определения разумного порядка продления договора239.
В договоре можно обозначить определенное время пользования чужим
имуществом, либо короткие периоды (к примеру, по субботам и
воскресениям).
В договоре о сервитуте также определяются те права и обязанности,
которыми характеризуются стороны. Сервитуарий может использовать
чужое имущество в полном соответствии с видом сервитута и теми
условиями,
в
которых
говорится
про
возможность
использования.
Сервитуарий сохраняет за собой право на сохранение сервитута в той
ситуации,
если
право
собственности
на
обремененное
недвижимое
имущество переходит во владение другому лицу. Также это право будет
сохранено и в том случае, когда участок перейдет во владение и пользование
нескольких других лиц (арендаторы или безвозмездные пользователи).
В момент установления сервитута необходимо четко указать границы
его действия. Это происходит в виде конкретных прав. К примеру, в момент
установления сервитута в виде права прохода надо указать некоторую часть
участка (на плане) или сооружения (коридор, тамбур, лифт и т.д.), которая
будет использоваться для перемещения. Если необходимо произвести
установление в виде прокладки, использования линии электропередачи,
трубопроводов, связи, обеспечения снабжения и мелиорации, то потребуется
указать место расположения подобных объектов, виды ремонтных работ,
используемое оборудование (если это возможно) и число рабочих. Если
происходит установление сервитута в виде пользования земельным участком
для проведения работ изыскательного, исследовательского характера, то надо
будет указать вид деятельности, а также условия проведения подобных
работ.
Договор о сервитуте, как и любой другой договор, кроме прав
определяет
239
некоторую
группу
обязанностей,
которыми
наделяется
Постановление ФАС Московского округа от 23 июля 2004 г. №КА-А41/5824-04.
148
сервитуарий. Он в обязательном порядке должен соблюдать все условия,
пользоваться
имущественными
вещами
добросовестно
в
полном
соответствии с разновидностью сервитута. Все его действия должны
производиться в полном соответствии с режимом использования участка
земли. Он обязан внести оплату за сервитут в случае требований со стороны
собственников
обремененного
недвижимого
имущества.
В
случае
наступления определенных обстоятельств, сервитуарий обязан прекратить
осуществление сервитута. В качестве такого обстоятельства выступает
истечение срока договора. В случае прекращения сервитута, сервитуарий
должен выполнить все требуемые действия для того, чтобы зарегистрировать
в соответствующем органе факт прекращения подобного права. Помимо
этого, он обязан возместить убытки, которые были причинены собственнику
обремененного недвижимого имущества, связанные с пользованием этой
самой недвижимости. В число таких убытков входят расходы на
рекультивацию участка земли, на содержание или на ремонт строения.
Собственник
также
наделяется
определенными
обязанностями. Среди обязанностей можно выделить:
оказания
требуемого
содействия
правами
и
необходимость
в момент установления
сервитута,
выполнение всех требуемых действий во время регистрации сервитута.
Также надо отметить и тот факт, что расходы, которые связаны с
регистрацией, будут возложены или на пользователя, или на собственника.
Собственник должен обеспечить исполнение сервитута в определенной
форме (активной или пассивной). Это его прямая обязанность. Ко всему
прочему, он должен воздержаться от определенных действий, которые будут
препятствовать
пользованию
недвижимого
имущества
со
стороны
сервитуария (к пример, он не должен загораживать проход). Подобная
обязанность обладает пассивным характером. По словам некоторых
исследователей, которые буквально трактуют римское право, сервитут
способен обязать собственника служащей вещи к тому, чтобы он не
совершал чего-либо, либо к тому, чтобы он терпел все воздействия,
149
оказываемые на вещь. Но сервитут не должен обязать собственника
служащей вещи к свершению каких-либо положительных действий240.
Надо отметить, что договор о сервитуте способен выступить с позиции
основания для установления правоотношения вещного характера. Другими
словами, договор о сервитуте может выступать с позиции установительного
акта241. Но в связи с заключение договора между владельцем обремененного
недвижимого
имущества
обязательственные
необходимостью
и
сервитуарием,
правоотношения.
более
полного
Они
контроля
могут
появляются
над
возникнуть
в
связи
отношениями
и
с
сторон
правоотношения вещного характера, которые не нашли своего отражения в
законе. Другими словами, обязательственные правоотношения необходимы
для надлежащего осуществления вещных прав сервитута. После того как
сервитут будет установлен, стороны будут регулировать свои отношения,
основываясь теми условиями, которые прописаны в заключенном между
ними договоре242.
Из
этого
следует,
обязанности
владельца
по
отношению
к
пользователю могут дополняться необходимостью выполнения действий
определенного характера. Обязанности третьих сторон в данной ситуации по
отношению к сервитуарию строятся исключительно на воздержании от
нарушения чужого сервитута.
Можно предположить, что вид сервитута может повлиять на
вероятность возложения на владельца обязанностей, сутью которых является
выполнение активных действий, направленных на создание благоприятного
режима пользования. К примеру, он обязан поддерживать в определенном
состоянии дорогу, строение, современно выполнять работы, направленные на
240
Хвостов В.М. Система римского права: учебник. М., 1996. С. 30; Рябов А.А.
Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал
российского права. 2007. №5. С. 68.
241
Солодова Я.С. Обязательства из договора об установлении сервитута: автореф. дис. ...
канд. юрид. наук. Томк, 2010. С. 6.
242
Там же
150
их ремонт. При этом он должен руководствоваться не только своими
интересами, но и интересами сервитуария.
Собственник лично должен исполнять все возложенные на него
обязательства по сервитуту. Он также вправе потребовать его прекращения в
связи с отпадением оснований, которые повлияли на принятие решений по
его установлению.
Исходя из всего вышесказанного, можно смело утверждать, что
договор будет являться заключенным в том случае, если будет достигнуто
согласие по все значимым условиям, а именно по предмету и объекту.
В качестве предмета договора о сервитуте выступают действия,
связанные с предоставлением права ограниченного использования. Под
объектом
следует
понимать
индивидуально-определенную,
чужую,
недвижимую вещь, которая соответствует признакам, прописанным в ст.128
ГК РФ. Область действия сервитута – некоторая часть участка земли или
другого вида недвижимого имущества.
Обременить сервитутом можно
только тот объект, который определен индивидуально.
Владелец обремененного участка земли может потребовать от
пользователя соразмерную плату. Однако этот вопрос надо дополнительно
уточнять и толковать. Стоимость выступает с позиции существенного
условия возмездного типа договора о сервитуте.
Срок договора и порядок его определения в законодательстве не
устанавливаются. В том случае, если сторонами не был определен срок
действия, на который был установлен сервитут, то речь идет о том сервитуте,
который характеризуется неопределенным сроком.
В договоре определяются права и обязанности, которыми наделяются
стороны. В момент установления сервитута необходимо четко указать
границы его действия. Надо отметить, что договор способен выступить в
качестве основания для установления правоотношения вещного характера.
151
§ 4. Форма договора о сервитуте и государственная регистрация
сервитутного права.
Необходимо включать вопрос о форме договора в список проблем
реального исследования. Это обусловливается тем, что признание документа
заключенным законом определяется не только в связи с соглашением по
основным условиям, но и с определением подобного соглашения в
конкретную
форму.
Если
у
договора
будет
соответствующая
объективированная форма, то это позволит рассматривать согласованное
желание сторон. А это в свою очередь, необходимо для того, чтобы
появилась возможность ответить
договоре
абсолютно
всех
на вопрос, связанный с наличием в
значимых
условий.
Анализируя
нормы
гражданского законодательства, можно увидеть (в частности в п.1 ст. 432
ГК), что договор перейдет в разряд заключенных в том случае, если стороны
достигнут соглашение по значимым условиям в определенной для
надлежащих случаев форме.
Гражданским кодексом установлены достаточно жесткие требования,
которые предъявляются к форме.
В связи с тем, что договор должен рассматриваться с позиции одной из
разновидностей сделки, следует, что к нему могут быть применены все
правила, которые относятся к сделкам.
Как сказано в п.1 ст. 434 ГК РФ, договор может считаться
заключенным в той форме, которая предусмотрена для совершения сделок, а
также в том случае, если законом не была сформирована определенная форма
для договоров такого вида. Делая выбор в пользу надлежащей формы
договора, приоритетом наделяются некоторые отдельные требования,
перечисленные в правилах о форме конкретных видов договора. И только
законодательство способно содержать в себе требования подобного рода.
Имеются как устные, так и письменные формы сделок. Последняя
форма делится в свою очередь на простую и нотариальную. Но следует
152
понимать, что такая классификация не способна учесть специальные
требования, предъявляемые к форме договора, установленные в части второй
ГК РФ. И это способны подтвердить некоторые факты. Надлежащая форма в
договорах
продажи
недвижимости,
аренды
сооружения
и
строения
основывается на формировании одного документа, который должен быть
подписан
сторонами.
В
договоре
складского
хранения
в
качестве
надлежащей формы выступает наличие документа складского типа.
Соответственно, форма договора в таком случае может как устной, так и
письменной (в том числе и нотариальной).
В том случае, если законодательство не требует конкретной формы для
определенного
вида
договора,
то
стороны
могут
самостоятельно
договориться об этой форме. В такой ситуации договор перейдет в разряд
заключенных в том случае, когда ему будет придана установленная форма.
Достаточно часто законом предусматривается только письменная
форма. Однако на практике стороны для придания договору стабильности
берут обязательство по его нотариальному удостоверению. Следовательно,
такой договор приобретет силу и будет являться заключенным, начиная с
момента его удостоверения. Если закон или соглашение сторон не
определяют письменную форму, то договор подобного характера будет
заключаться в устной форме.
Подобным образом могут быть совершены все сделки, которые будут
исполняться при их совершении. В качестве исключения выступают те
сделки, которые требуют нотариального удостоверения, а также договоры,
которые будут недействительными в случае несоблюдения простой
письменной формы. Устно также будут совершаться сделки во исполнение
договора, который был заключен в письменном виде в случае отсутствия
противоречий законодательству или другим правовым актам.
Под письменной формой договора необходимо понимать составление
одного документа, который должен быть подписан сторонами. На
153
современном
этапе
данная
форма
договора
считается
наиболее
распространенной.
На законодательном уровне могут быть установлены дополнительные
требования,
предъявляемые
к
письменной
форме
сделки.
Также
устанавливаются и определенные последствия, которые сопровождают
несоблюдение договора. В том случае, если специальных последствий
несоблюдения формы договоры не сформировано, то будут действовать
общие последствия, которые характерны для несоблюдения простой
письменной формы сделки. Их суть кроется в том, что стороны в момент
появления споров не должны ссылаться на показания свидетелей, которые
могли бы подтвердить наличия сделки, ее условий. Однако стороны имеются
право приводить письменные и другие разновидности доказательств.
Письменная форма договора может предполагать обмен документами с
помощью разнообразных средств связи (почты, телеграфа, телефонов,
электронной связи и т.д.). Это позволит им достоверно определить, что
документ был получен от стороны по договору. Такой обмен предоставляет
возможность оперативно заключать договора. Основное внимание при этом
надо уделить доступности формы для восприятия.
Договор должен быть подписан лицом, которое уполномочено его
заключать. Но стоит понимать, что лично подписание может происходить не
всегда. Законом, правовыми актами или соглашением сторон допускается,
что в некоторых ситуациях и в определенном порядке можно использовать
факсимильное воспроизведение подписи посредством средств копирования,
электронно-цифровой подписи и т.п. В том случае, если в договоре не будут
указаны
условия
процедуры
согласования
подлинности,
в
момент
возникновения споров о наличии подписанного договора и других подобного
154
рода документов, арбитражный суд имеет право не принимать во внимание
те официальные бумаги, которые были подписаны электронной подписью243.
Особенности придания требуемой формы договору о сервитуте тесно
связаны с отнесением объекта сервитута к недвижимости.
Как уже было сказано ранее, под сервитутом обычно подразумевается
некоторое вещное право того лица, в пользу которого он был сформирован
(сервитуарий). Установить сервитут можно по соглашению между стороной,
которая нуждается в этом, и собственником соседней недвижимости. Точно
так же, как и всякое другое право вещного характера, сервитут надо
регистрировать в порядке, установленном на законодательном уровне для
регистрации прав на недвижимость.
Нормы, которые регулируют государственную регистрацию прав
вещного типа на определенные объекты недвижимости, хранятся в ГК РФ и в
Федеральном законе от 21.07.1997 года «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В ст. 131 ГК РФ говорится, что кроме права собственности
государственной регистрации должны подлежать такие права ограниченного
характера, как право хозяйственного ведения, ипотека, сервитут, право
постоянного пользования и право пожизненного наследуемого владения.
Данный перечень не является исчерпывающим. Непосредственно в ГК и
других законах предусматривается, что государственной регистрации
подлежат и другие вещные права.
В связи с этим возникает вопрос о том, какие вещные права должны
пройти процедуру государственной регистрации? Ведь в статье 216 ГК
перечислены определенные наименования. Но следует понимать, что такой
перечень нельзя назвать закрытым. Принимая во внимание характерные
признаки,
свойственные
для
прав
вещного
характера,
и
позиции
законодателя, есть возможность определить еще несколько подобных прав,
243
Информационное письмо Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 19
августа 1994 г. «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебноарбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. 1994. №11. С. 68 - 69.
155
не смотря на то, что непосредственно о них не говорится в нормах
гражданского законодательства.
В связи с тем, что единое мнение об
определении ограниченных вещных прав и их разновидностей отсутствует,
были рождены некоторые проблемы, которые тесно связаны с регистрацией
подобных прав. Данной проблеме многие юристы уделяют свое внимание.
Беря во внимания предмет этого исследования, надо отметить, что теория
цивилистики и правоприменительная практика не решают вопрос, который
связан с соотношением регистрации сервитута с позиции вещного права и
регистрации ограничения права собственности в результате определения
сервитута.
По
слова
И.М.
Исрафилова,
ограничение
прав
собственности
достаточно крепко связано с ограничениями вещных прав. Поэтому оно
обладает вещно-правовым характером. Это две черты одного действия.
Наиболее важным из них считается установление и государственная
регистрация непосредственно вещного права. Соответственно, регистрация
ограничения подразумевает под собой только следствие от предыдущего
действия. Она обладает констатирующим значением, которое не влечет за
собой каких-либо последствий юридического характера244.
Государственная регистрация может быть рассмотрена с позиции
юридического
возникновение,
акта,
с
помощью
прекращение,
которого
переход
или
государство
ограничение
признает
прав,
распространяемых на недвижимость.
Права на недвижимость, а также сделки с ней необходимо в
обязательном порядке заносить в Единый государственный реестр прав. На
законодательном уровне также указывается, что под государственной
регистрацией следует понимать единственное доказательство существования
зарегистрированного права. И оспорить его можно будет только в ходе
судебных разбирательств.
244
Исрафилов И.М. Государственная регистрация ограниченных вещных прав //
Законность. 2010. №6.
156
Права
регистрации,
на
недвижимость,
могут
возникнуть
которая
подлежит
только
с
государственной
момента
регистрации
соответствующих прав, распространяемых на нее. Это правило действует в
том случае, если законом не установлено иное. Норма с аналогичным
содержанием имеется и в п. 2 ст. 223 ГК. При регистрации сервитутного
права надо руководствоваться заявлением владельца недвижимости или того
лица, в пользу которого и будет происходить установление сервитута в том
случае, если у него есть соглашение о сервитуте.
В ходе практики была продемонстрирована низкая заинтересованность
сторон сервитутного правоотношения в регистрации соответствующего
права. Иногда встречаются и такие ситуации, когда собственник служащей
вещи уклоняется от регистрации подобного ограничения своего права в
момент установления сервитутного права судебными инстанциями. В связи с
этим надо обязать судебные инстанции в момент рассмотрения споров по
иску того лица, которое требуется установление сервитута, рассматривать
необходимость в заключение сторон договора о сервитуте. Это должно
происходить наряду с определением значимых условий пользования чужого
недвижимого имущества.
Особого внимания заслуживает предложение, высказанное Л.В.
Щенниковой и А.Г. Остапенко245. Главной сутью данного предложения
является установление обязательной нотариальной формы для подобного
документа. По их мнению, с помощью нотариусов стороны смогут уточнить
предмет договора, а также все необходимые элементы, которые должны быть
присущи договорному обязательству246.
С помощью формирования обязательной нотариальной формы. Можно
получить более четкое определение предмета договора, а также всех
245
Остапенко, Анастасия Геннадьевна. Правовое регулирование отношений между
соседями, имеющими общие границы, посредством сервитутов: диссертация ... кандидата
юридических наук - Краснодар, 2012.- 201 с.
246
Щенникова Л.В. О некоторых проблемах гражданского права: Теория.
Законодательство. Правоприменение. Краснодар, 2010. С. 144.
157
необходимых элементов обязательства. Кроме того, эта форма может
выступить с позиции своеобразного гаранта соблюдения всех требований,
касающихся государственной регистрации подобного вида ограниченного
права вещного характера.
Дореволюционная история продемонстрировала колоссальную роль,
которую играли нотариусы в распространении сервитутов в стране. Следует
также отметить, что появление такой категории, как «нотариальный
сервитут»247, вовсе не является случайным.
Надо отметить, что на современном этапе круг сделок, которые
удостоверяются нотариально, достаточно широк.
В одной из частей п. 2 ст. 163 ГК РФ говорится, что нотариальная
форма может быть использована либо в тех ситуациях, которые прямо
предусмотрены на законодательном уровне, либо в случаях, которые
предусмотрены соглашением сторон. Исходя из этого, можно отметить, что и
договор о сервитуте можно удостоверить нотариально. Так как данный
договор не обладает достаточным законодательным урегулированием и
относится
к категории непоименованных договоров, лучше всего будет
закрепить на законодательном уровне обязательную форму, характерную для
договоров о сервитуте.
Обосновывая такую позицию, надо отметить, что нотариус является
независимой стороной, которая обязана удостоверить добрую волю сторон
сделки, а также проследить за тем, чтобы все права в договоре были
соблюдены. Нотариус также необходим для того, чтобы в момент
удостоверения сделки он смог подтвердить надлежащее психическое
состояние всех сторон договора, разъяснить участникам сделки смыл,
последствия и значение, которое имеет договор. Нотариус также должен
проверить наличие комплекта всей необходимой документации для
заключения
247
договора.
Он
может
установить
личность
участников,
Там же
158
подтвердить подлинность подписей, подтвердить соответствие договора и
условий, прописанных в нем, а также зарегистрировать сделку в реестре.
Кроме того, необходимо выделить, что тот нотариус, который
занимается
частной
практикой,
наделяется
полной
имущественной
ответственностью за вред, который может быть причинен имуществу в
результате свершения действий нотариального характера, противоречащих
закону
РФ.
Нотариус
также
будет
наделен
ответственностью
за
неправомерный отказ в совершении действий нотариального характера, за
разглашение сведений о тех действиях, которые были совершены248.
Нотариус играет такую роль в деле оказания помощи юридического
характера населению, которую очень сложно переоценить. В связи с этим
нотариальная практика способна активно поспособствовать распространению
сервитутов в стране, помочь гражданам отстоять свои земельные участки.
При этом они могут все сделать так, чтобы ситуация не дошла до
разногласий и судебных разбирательств249.
В законе о государственной регистрации прав на недвижимость нет
специфичных оговорок, касающихся регистрации сервитутов. Однако
необходимо учитывать, что вместе с государственной регистрацией
сервитутов с позиции вещного права потребуется произвести регистрацию и
ограничения
права
собственности
на
участок
земли
в
результате
установления сервитута250.
Очень большим значением обладает регистрация ограниченных прав
вещного характера, так как регистрируется само право, а не договор или
какое-либо другое соглашение, на базе которого и возникло право.
248
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N
4462-1) (ред. от 05.04.2013)// http://www.consultant.ru
249
Щенникова Л.В. О некоторых проблемах гражданского права: Теория.
Законодательство. Правоприменение. Краснодар, 2010. С. 144.
250
Пункт 17 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации
сервитутов на земельные участки, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 26 июля
2004 г. №132.
159
Указанные ранее действия различаются между собой в правовом плане.
И стоит согласиться с теми авторами, которые осознают подобную разницу и
соглашаются
с
тем, что
необходимо регистрировать только
самое
ограниченное вещное право. Договор, по их мнению, регистрировать не надо,
если регистрация такового не предусмотрена по закону251.
Исходя из всего этого, регистрировать надо непосредственно право
ограниченного пользованиям чужой недвижимостью.
В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о том, что регистрация
должна быть осуществлена на основе заявления владельца недвижимости
или того лица, в пользу которого был установлен сервитут, если у него
имеется соответствующее соглашение .
Руководствуясь
Единым
государственным
реестром
прав
на
недвижимость, будет выдано свидетельство о регистрации, в котором будет
указан правоприобретатель, разновидность сервитута, дата и номер
регистрации. И именно с момента государственной регистрации сервитут
вступит в свою силу с позиции права на ограниченное пользование чужим
имуществом. В полном соответствии с налоговым законодательством,
производится оплата государственной пошлины.
В практике нередко возникают такие ситуации, когда сервитут
устанавливается по решению судебных инстанций, однако владелец
обремененной недвижимости при этом отказывается его регистрировать.
Пользователь сервитута подобного права не имеет. Из этого следует, что
надо дополнять норму п.1 ст.27 Закона о государственной регистрации
правилом, в котором сказано, что при установлении сервитута по решению
судебных инстанций подать заявку на регистрацию может не только
собственник, но и тот человек, в пользу которого произошло установление
сервитута.
251
См.: Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал
российского права. 2007. №6. С. 138.
160
По нашему мнению, в связи с отсутствием закона судебные инстанции
способны выносить решения о регистрации сервитута. Делать они это могут
в полной аналогии с законом, используя правило п. 3 ст. 165 ГК РФ. Данное
правило действует по отношению к тем сделкам, которые требуют
государственной регистрации, а одна из сторон от этого уклоняется.
Подобным путем можно было бы избавиться от правового вакуума в той
ситуации, когда не имеется механизма исполнения решения судебных
инстанций.
Отражение в соглашении данных о наличии на определенном участке
земли сервитута, обладает существенным значением в сфере защиты прав
собственника, землевладельца, землепользователя, арендатора. Это связано с
тем, что при совершении сделки с землей сервитут способен сохраняться в
случае перехода прав собственности на обремененный участок другому лицу.
На современном этапе договоры о переходе участков земли в иную
собственность никакой информации по этому поводу не несут. Факт
регистрации сервитута способен предоставить возможность приобретателю
узнать о его существовании.
Для того чтобы пройти процедуру регистрации, надо подать
документацию об установлении сервитута. В этой документации должна
быть в полной мере отражена информация следующего характера: название и
содержание, границы распространения, кадастровый номер земельного
участка, в пользу которого будет определяться сервитут, и кадастровый
номер того участка, на котором он будет устанавливаться. Также потребуется
указать дату начала сервитута, период, на который он будет вводиться, и
плата, начисляемая за пользование чужим участком.
В 27 статье Закона о государственной регистрации сказано, что
регистрация может быть проведена в ЕГРП. Для этого необходимо заявление
со стороны владельца недвижимости или того лица, в пользу которого
должен быть установлен сервитут, если у него имеется соответствующее
соглашение. Свою силу сервитут приобретет после прохождения процедуры
161
регистрации в ЕГРП. В той ситуации, когда сервитут относится к
определенной части участка земли или другого объекта недвижимого
имущества, к документации, в которой будет указано содержание и границ
действия сервитута, надо будет приложить заверенный соответствующим
органом по учету объектов недвижимости план. На нем должны быть
отмечены границы действия сервитута. В той ситуации, если сервитут
определяется на весь участок земли, необходимости в предоставлении
кадастрового плана нет252.
Исходя из всего этого, надо предоставить следующую документацию:
заявление о регистрации сервитута, документ, который подтверждает оплату
регистрации, документ, который может подтвердить личность заявителя,
учредительные
предоставить
документы
юридического
доверенность,
оформленную
лица.
на
Также
имя
потребуется
представителя,
свидетельство о госрегистрации юридического лица, свидетельство о
регистрации
права
на
объект
недвижимости.
Потребуются
и
правоустанавливающие документы. Для того чтобы зарегистрировать
публичный
сервитут,
надо
предоставить
копию
решения
органа
государственной власти РФ или органа местного самоуправления, в котором
будет значиться установление сервитута. В том случае, если надо
зарегистрировать частный сервитут, потребуется предоставить договор об
установлении сервитута или решение суда, которое вступило в силу. В этой
ситуации также потребуется
документация технического учета и план
земельных участков. Все те документы, которые должны быть представлены
на регистрацию, надо заверить сторонами.
Регистрация сервитута происходит в учреждениях юстиции. Для этого
туда надо подать соглашение между владельцами соседних участков или
решение судебных инстанций, в котором говорится про установление
сервитута.
252
Е.А. ЧефрановаГосударственный регистратор в Российской Федерации: основы
профессии. Регистрационные действия//Учебное пособие.2005 г.
162
В тех ситуациях, когда регистрация была проведена не по инициативе
правообладателя, то его в обязательном порядке необходимо уведомить о
регистрации сервитута. Сделать это надо в течение месяца с того момента,
когда произошло регистрация. В том случае, если был зарегистрирован
публичный сервитут, уведомить правообладателя можно посредством
средств массовой информации.
Регистрация происходит в территориальных органах Росреестра в том
случае, если было подано заявление со стороны правообладателя участка
лица, в пользу которого должен быть установлен сервитут, или органа
государственной власти страна, а также органа местного самоуправления.
В той ситуации, когда установление сервитута происходит на
основании договора, то соответствующее заявление должны подать обе
стороны. В ситуации с нотариальным удостоверением - одна из сторон.
Как уже было сказано ранее, если на один объект недвижимого
имущества произошло определение сразу нескольких сервитутов, то
зарегистрировать потребуется каждый. Также надо будет внести запись о них
на отдельных листах подраздела III-3 Реестра.
В той ситуации, когда сервитут участка земли был определен ранее,
запись о регистрации должна быть осуществлена, основываясь на
правоустанавливающий документ. Именно в нем отражена вся информация,
касающаяся
документ,
ограничений
который
был
или
описан
обременений.
выше,
Правоустанавливающий
должен
в
полном
объеме
соответствовать некоторым требованиям. В нем должна находиться
информация, касающаяся
субъектов, в пользу которых произошло
установление сервитута. Также в таком документе должны находиться
данные об обремененном объекте недвижимого имущества, о границах его
действия и о тех целях, в связи с которыми и был установлен сервитут.
Если записи о сервитуте хранятся в каком-либо другом документе,
который не является правоустанавливающим, потребуется в письменном
виде уведомить орган, в пользу которого произошло установление сервитута,
163
о последствиях правового характера, способных возникнуть из-за отсутствия
регистрации. Это связано с тем, что отсутствие правоустанавливающего
документа считается основанием для отказа в регистрации.
Исходя из этого, напрашивается вывод о том, что особенности
определенной формы договора о сервитуте могут быть связаны с отнесением
предмета сервитута к недвижимому имуществу. Соответствующий договор
заключается в простом письменном виде между будущим владельцем этого
самого сервитута и собственником соседнего участка земли или другого
объекта недвижимого имущества.
Рассказывая о соглашении, которое потребуется заключить сторонам,
следует отметить, что немалую сложность для собственников имеет процесс
сбора всей необходимой документации. Стояние в долгих очередях также не
принесет облегчения. Немалой сложностью сопровождается составление
юридически правильного соглашения о сервитуте и процесс регистрации.
Государственная регистрация ограниченных вещных прав обладает
существенным значением, так как происходит регистрация именно права, не
соглашения или какого-либо другого договора. Регистрацию в данном
контексте следует рассматривать с позиции юридического акта, посредством
которого государство признает возникновение, обременение, прекращение
или переход прав на недвижимость.
Рассказывая про государственную регистрацию, желательно отметить
тот факт, что оформление сервитута достаточно часто сопровождается
судебными разбирательствами. Они обычно касаются размеров, порядков
внесения платы, правомерности установления подобного обременения и т.д.
Собственник должен будет предоставить все необходимые доказательства не
только в суд, но и в регистрирующий орган о том, что невозможно
полноценно
недвижимого
использовать
имущества
земельный
без
участок
ограниченного
либо
другой
пользования
объект
чужого
недвижимого имущества.
164
Глава 3. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА СУБЪЕКТОВ
СЕРВИТУТНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Анализ проблемы, связанной с защитой права субъектов сервитутных
отношений в гражданском законодательстве необходимо начинать с
изучения статьи 216 ГК РФ. Именно в ней закреплены все основные
возможности защиты прав вещного характера посредство применения
специальных вещно-правовых исков.
Имеются самые разные формы и методы защиты подобных отношений.
К примеру, гражданские права в общем представлении в полном
соответствии с гражданским законодательством могут быть защищены по
правилам, прописанным в статье 12 ГК РФ. Но необходимо отметить, что
особенности защищаемых прав не способны повлиять на конструкцию,
свойственную охранительным отношениям. В связи с этим практически в
каждом
отдельно
взятом
институте
гражданского
права
имеются
определенные нормы, которые касаются защиты соответствующих прав.
Если рассуждать о вещных правах, то следует отметить, что их носители
применяют особые методики защиты, основной задачей которых является
восстановление положения, имевшего место быть до нарушения. Подобные
способы и методики следует рассматривать с позиции положения, которые
одновременно развивают и дополняют 3 абзац 12 статьи ГК РФ. В таких
ситуациях, по словам Р.О. Халфиной, восстановление нарушенных прав
происходит самым непосредственным образом. Правоотношение может быть
восстановлено в свой первоначальный вид253.
Такие средства защиты являются вполне естественными. Однако, по
мнению
И.А.
конкретных
Покровского,
благ
конкретны
оформление
лицам
принадлежности
посредствам
некоторых
применения
их
субъективного права не способно считаться исконным для человечества,
253
Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М., 1974. С. 309.
165
прирожденным. Оно создавалось посредство приложения труда
путем
исторического процесса. Оно не должно считаться одним из первых
требований, предъявляемых развивающейся личностью. Его создание
произошло в реальной исторической
обстановке,
характерной
для
прошлого254.
Для того чтобы восстановить право собственности, необходимо, чтобы
лицо относилось к объекту права, как к своему, что возможно только в
случае достаточного развития правовых понятий.
Если проанализировать гл.20 ГК РФ, можно заметить. Что те правила,
которые в ней перечислены, характеризуются прямым отношением к правам
собственности. Следует также отметить, что защита вещного права может
быть
осуществлена
в
полном
соответствии
с
п.
4
ст.
216
и
корреспондирующей ей ст. 305 ГК.
Для
отечественной
литературы
достаточно
распространенным
считается представление о защите прав владельцев, которыми было получено
недвижимое имущество посредство договора от собственника, как о
специфичной форме защиты прав обстоятельного характера, о вторжении в
сферу обязательных отношений чуждых для них, но допускаемых в силу
практических соображений, вещных элементов255.
Одним из наиболее разумных объяснений правилу статьи 305 ГК РФ
может служить только лишь признание любого титульного владения вещным
правом256. Среди объектов вещного права находятся и сервитуты.
254
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 192.
Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом. М., 2001. С. 23;
Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов
защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия // Актуальные
проблемы гражданского права. Вып. 2 / под ред. М.И. Брагинского. М., 2000. С. 42;
Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / рук.авт. колл.
М.И. Брагинский. М., 1995. С. 317. (Автор комментария - Е.А. Суханов).
256
Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 36; Иоффе О.С.
Правоотношение по советскому гражданскому праву // Избранные работы по
гражданскому праву. М., 2000. С. 620 - 621; Райхер В.К. Абсолютные и относительные
права (К проблеме деления хозяйственных прав) // Известия экономического факультета
Ленинградского политехнического института. 1928. Вып. 1 (XXV). С. 299; Флейшиц Е.А.
255
166
В п.4 ст.216 также закреплено положение следующего характера:
порядок защиты прав вещного характера определен статьей 305, в которой
также имеется указание на то,
что распространение положения гл.20
производится только на те лица, которые владеют имуществом. Однако
известно, что сервитуарий не имеет в собственности земельного участка или
другого вида недвижимости. Ссылаясь на этот факт, Ю.В. Тимонина, к
примеру, сделала вывод о том, что невозможно защитить сервитут
посредством виндикационного иска257.
Но из этого положения следует, что носитель вещного права не может
воспользоваться иском, который предусмотрен ст.304 ГК. В нем, по
сравнению с виндикацией, сервитуарий достаточно сильно заинтересован.
А.В.Копыловым было предложено решить проблему посредством
признания возможности владения сервитутами. Это позволить максимально
быстро распространить действие статьи 305 на подобного рода отношения258.
Предпринимаются и такие попытки, сущностью которых заключается в
том, что сервитут следует рассматривать с позиции права, которое не имеет
ничего общего с владением. И в данной ситуации владению придается
совершенно другой смысл.
Рассуждения не могут считаться логичными, если в них предлагается
рассматривать осуществление прав собственности не во владении, а именно в
осуществлении владения. Это предположение в корне неправильное.
На современном этапе некоторые ученные считают, что надо признать
за сервитутом статус владения. Сервитуарий при этом должен выступать в
роли владельца. А.В. Коноваловым было сказано, что субъект частного
сервитута наделяется правом владения, пусть даже и в усеченной форме. Он
«Абсолютная» природа права собственности // Проблемы гражданского и
административного права. Л., 1962. С. 224.
257
Тимонина Ю.В. Категория ограниченных вещных прав в доктрине и законодательстве
(Общие положения) // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2 / под ред. М.И.
Брагинского. М., 2000. С. 69 - 70.
258
Копылов А.В. Указ.соч. С. 72.
167
имеет
возможность
владеть
долгосрочно
и
стабильно
недвижимым
имуществом, пусть и четко определенным образом259.
Мы считаем, что подобная позиция также не может относиться к тому,
что мы привычно понимаем под таким понятием, как сервитут. Она не может
отразить отличительные черты, присущих объектам вещных прав, с позиции
материальных предметов, которые были порождены конструкцией владения.
По словам А.В.Коновалова, одним единственным имеющимся в природе
вещным правом следует считать только правомочие владения260.
Автор
пытался распространить вещно-правовую защиту даже на сервитуариев. В то
время как владение с позиции вещного правомочия особого характера,
которое входит в число разнообразных субъективных прав, легитимирует
субъекта недвижимости на применение средство защиты вещно-правового
характера261.
В данной ситуации возникает вопрос о наличии необходимости в
использовании сервитуарием средств защиты, которые предусмотрены
главой 20 ГК РФ.
Следует отметить, что защитить сервитутное право с помощью
виндикационного иска нельзя. Это связанно с тем, что подобный иск не
может предоставить своему обладателю права владения недвижимым
имуществом. Исходя из этого, как уже было ранее сказано, стоит
воспользоваться положением статьи 304 ГК РФ, которая воспроизводит
положения абз. 3 ст. 12 ГК по отношению к вещным правам.
Так как от характера и отличительных черт отношений во многом
зависит то, каким образом будет защищаться подобное право, а сервитут, как
и все другие вещные права – абсолютное правоотношение, то и защищаться
он обязан абсолютным образом. Тот факт, что правила главы 20 ГК РФ не
259
Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2001. С.
66.
260
Там же. С. 52.
261
Там же. С. 50.
168
могут быть применены, не способен опровергнуть абсолютную защиту
подобных прав.
Анализируя средства защиты сервитутных прав, можно сделать
достаточно важный вывод, который касается того, что далеко не все права
могут быть защищены правилами главы 20 ГК РФ. К данным правилам
можно прибегнуть только при необходимости защиты вещных прав. Для
защиты других прав гражданского характера они бесполезны.
Подразумевая, что сервитут формируется по соглашению между
лицом, которое требует его установления, и владельцем соседнего
земельного участка (в случае не достижения подобного соглашения в дело
вступает суд), а также подлежит регистрации, можно на практике
столкнуться с самыми разными ситуациями.
Во-первых, собственник соседнего земельного участка просто может
отказать в установке сервитута, не признавая право на него. Во-вторых, спор
может идти не об установке сервитута, а о сущности соглашения. Подобные
ситуации различаются по правовому характеру. Соответственно, они
требуют разных средств защиты.
К примеру, признать право можно только в той ситуации, если
заинтересованное лицо выдвинуло требование об установлении сервитута, а
собственник соседнего земельного участка отказывает в этом.
Подобное право может быть заявлено собственником определенной
индивидуальным образом вещи, права которого могут быть оспорены, не
признаны третьим лицом. Правом, кроме самого собственника вещи,
наделяется объект ограниченного вещного права. Именно им и является
сервитуарий. Во время удовлетворения требований о признании права,
достаточно четким образом определяется правовое положение сторон спора.
Определяется также и режим использования определенной недвижимости.
Под предметом требований необходимо понимать констатацию того
факта, что истцу принадлежит вещное право. Другими словами, уже имеется
в наличии существующее право.
169
Применение подобного метода защиты вещных прав характеризуется
правоподтверждающим характером. Подобная мысль может быть доказана
тем, что судом во время рассмотрения вопроса о признании права
анализируется только то, что уже есть в наличие. И именно на этом будет
основываться решение суда. Решение по иску о признании вещного права
может устранить все сомнения в праве, а также избавиться от правовой
размытости, тем самым придавая определенность отношениям сторон. Такое
решение
может
выступить
в
качестве
основы
для
осуществления
определенных правомочий.
Мы в полном объеме разделяем мнение тех правоведом, которые
считают, что такой метод защиты на современном этапе является наиболее
основательным, а также опираются на действующее законодательство262.
В полной мере закону соответствуют и предпосылки применения
подобного права, а именно наличие субъективного интереса, полное
пренебрежение конкретным правом или его игнорирование со стороны иных
лиц, неопределенность того, что право принадлежит управомоченному лицу.
Следует отметить, что такая неопределенность дает все основания для
сомнений наличии права263.
Признание права с позиции метода защиты гражданских прав
достаточно часто направляется на уничтожение сомнений в том, что данные
права принадлежат определенному лицу. В подобной ситуации еще не
известно полностью, может лицо считаться управомоченным или нет, так как
предмет подобного иска способен включать в себя требование, сутью
которого является установление сервитута. Соответственно, иск может и не
включать подобного требования. В связи с этим стоит согласиться с тем, что
262
Минаев О.А. Способы защиты гражданских прав: автореф. дис. ... канд. юрид. наук.
Волгоград, 2003. С. 7 - 10. Правда, автор затем предлагает расширить и тем самым
усилить защиты прав сервитуария, допустив применение ст. 304 ГК РФ.
263
Богданова Е.В. Проблемы защиты субъективных гражданских прав и интересов в
договорных отношениях: дис. ... д-ра юрид. наук. Белгород, 2006. С. 57.
170
в такой ситуации иск о признании права на сервитут может в полной мере
совпадать с иском об установлении этого самого сервитута264.
В том случае, если соглашение достигнуто не было, спор должен
перенестись на разрешение в ходе судебных разбирательств, так как лицо
настаивает на установление сервитута.
Совершенно другая ситуация может наблюдаться в том случае, если
спор касается условий сервитута. О праве на сервитут спора нет.
Исходя из всего вышесказанного, два вышеперечисленных основания
обладают разным предметом и совершенно разными основаниями. К
примеру, установление сервитута может произойти раньше, а новый
владелец обслуживающего участка не собирается его признавать. В такой
ситуации право на сервитут, конечно же, никуда не исчезает. Однако
необходимо признать такое право.
Если обратить внимание на судебную практику, то она иногда очень
противоречива. Для того чтобы защитить права сервитуария, могут быть
использованы разнообразные иски: негаторный, иск об обязании заключить
договор сервитута, иск о признании права и т.д.
Подобное положение вещей объясняется отсутствием проработок
методологического характера основных проблем, а также смешением
ситуаций, при которых к соответствующим правоотношениям применяются
не совсем адекватные методы защиты.
Не способно разъяснить подобный аспект и Постановление Пленума
Высшего Арбитражного суда РФ от 12.10.2006 под номером 54265. Это
связано с тем, что в пункте 1 иск об установлении сервитута только входит в
число других исков о правах на недвижимость. Кроме того,
только с
помощью дополнительных усилий логического характера было сделано
264
Кузнецова Л. Некоторые вопросы признания права как способа защиты гражданских
прав // Право и экономика. 2004. №11.
265
Вестник ВАС РФ. 2006. №11. С. 5.
171
предположение о том, что все подобные иски можно считать вещноправовыми266.
Каким образом можно разрешить довольно часто возникающую в
практике ситуацию, когда владелец участка не собирается отрицать наличие
прав сервитуария, но при этом запрещает перемещаться по своему участку в
определенное время или использовать его по определенному назначению?
Каким иском следует воспользоваться, чтобы защитить права сервитуария?
По словам С.А. Зинченко и В.В. Галова, при сервитуте в принципе
невозможным является негаторный иск267.
Следует
рассмотреть
возможность
применения
иска,
который
предусмотрен ст.304 ГК. Принимая во внимание положения данной статьи,
можно
сказать,
что
в
основе
негаторного
иска
лежит
фактор
противопоставления прав владельца и деятельности несобственника. Однако
если эти лица уже наделены правами вещного характера, возникает
возможность применить негаторный иск в комплекте с нормой ст.305 ГК РФ,
которая предполагает вещно-правовую защиту интересов владельца, не
являющегося собственником. Эта норма также может быть направлена
против собственника. Но, как уже было сказано, сервитуария нельзя отнести
к категории владельцев. А в тексте ст.305 это условие является
необходимым.
Естественно,
можно
предположить,
что
сервитуарий
обладает
достаточно широкими правами для того, чтобы включить в себя еще и
возможность по владению. Ведь он же проезжает, проходит не некоторой
части участка земли, а также удерживает и даже контролирует его. Но в связи
с тем, что спор рожден именно запретом перемещения по участку в
конкретное время или использования участка в конкретных целях, у
сервитуария будет отсутствовать фактор владения. Именно это и будет
266
Ерохова Е. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. №54
«О некоторых вопросах подсудности по искам о правах на недвижимое имущество» //
Хозяйство и право. 2007. №2. С. 15 - 27.
267
Зинченко С.А. Собственность и производные вещные права: теория и практика / С.А.
Зинченко, В.В. Галов. Ростов-на-Дону : СКАГС, 2003. С. 140.
172
выступать в качестве помехи для применения негаторного иска в целях
защиты в ситуации, когда собственник препятствует использованию участка.
Еще
римскими
юристами
была
сделана
попытка
рассмотреть
положение сервитуария с позиции владельца сервитута. Однако владения в
данной ситуации не имеется.
Сравнительно
недавно
похожая
мысль
была
высказано
А.В.Копыловым268. Однако и он так и не смог доказать, что в права на
сервитут входя и владение.
Было также высказано мнение о том, что необходимо оценить норму,
прописанную в ч. 1 ст. 216 ГК РФ и норму, определенную ст. 305 ГК РФ. По
словам некоторых специалистов, это
должно позволить признать их
соподчиненность и, соответственно, воспользоваться в момент защиты
сервитутов некоторыми общими положениями о защите вещных прав. Как
известно, всякое право должно быть обеспечено адекватной защитой269.
Однако рассуждения подобного рода считаются результатом «пробелов в
праве». Кроме того, нет четко определенной правовой нормы. В связи с этим
подобные рассуждение по своей сути идут по пути исправления закона.
Исходя из всего этого, иск, который предусмотрен п. 3 ст. 274 ГК РФ, иск, который затрагивает условия сервитута. С помощью него можно
разъяснить некоторые, отдельно взятые моменты отношения между
сторонами. Другими словами, это иск об установлении сервитута.
Соответственно, если собственник не будет отрицать права сервитуария на
сервитут, а только лишь станет возражать против некоторых условий
определенного договора, то не имеется никакого основания для включения в
предмет искового заявления других требований, кроме установлений этих
самых условий договора.
В статье 8 ГК РФ указано, что в случае возникновения споров об
установлении условий, судебные инстанции устанавливают права и
268
Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000. С. 72.
Люшня А.В. Проблема применимости негаторного иска для защиты сервитутов в
российском праве // Законодательство. 2006. №1. С. 56 - 58.
269
173
обязанности определенного договора. Они не стараются обязать стороны
заключить договор. Суд также не вводит сервитут, так как данное право уже
есть. Судебные инстанции в таких ситуациях могут только признать его.
Среди основных задач суда можно выделить определение тех условий,
которые включаются в текст договора, а также определенной формулировки
объема прав и обязанностей каждой отдельно взятой стороны. Суд способен
признать необходимость включения в договор определенных условий в том
случае, если поступило соответствующее предложение от сторон.
Необходимо отметить, что в некоторых решениях судам удается
учитывать вышеописанные различия. Как было отмечено, предмет иска
может выступать с позиции требования об введение сервитута. А может
сыграть роль требования о введении условий270.
Подобный иск достаточно сильно напоминает способ защиты, который
называется «изменением или прекращением правоотношений». Его еще
называется преобразовательным иском. Он предусмотрен ст. 12 ГК РФ.
Однако необходимо выделить то, что преобразовательный иск в основном
направления на изменение уже существующего правоотношения. Такие
исковые заявления способны внести в него что-то новое. В нашей же
ситуации нового в правоотношение вводить ничего не надо. Кроме того, до
решения судебных инстанций самого правоотношения и вовсе не было.
Именно это положение является существенным отличием данного вида иска
от преобразовательного.
Только в той ситуации, если имеется какой-либо спор, можно
предъявить требования об установлении условий соглашения. В связи с этим
в судебной практике признан тот факт, что право на обращение в суд может
возникнуть только в том случае, если соглашение об этом с владельцем
участка земли не было достигнуто271.
270
См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 15 сентября 2004 г. №А72-1532/03-и75 // СПС «КонсультантПлюс».
271
Зверева Е.А. Рассмотрение споров, связанных с землепользованием, в Арбитражном
суде города Москвы // Право и экономика. 2003. №3.
174
К большому сожалению, судебная практика не обладает достаточной
устойчивостью. В некоторых ситуациях признается то, что право на исковое
заявление может возникнуть в связи с простым отсутствием соглашения. В
других ситуациях возникает необходимость доказать тот факт, что были
приняты меры по выработке требуемых мер. В некоторых ситуациях суды
предполагают необходимым предоставление проекта соглашения, а иногда и
вовсе могут проигнорировать вопрос, связанный с тем, какое именно условие
следует считать спорным272.
Анализируя
положения
действующего
законодательства,
можно
заметить, что в сфере защиты сервитутных прав имеются недоработки.
Кроме того, не определяется конкретный порядок и метод защиты
нарушенных сервитутных прав.
Возвращаясь к моменту возникновения гражданских прав при поиске
возможного способа решения подобных неточностей в защите сервитутных
прав, можно выдвинуть предположение об использовании конфессорных
исков для защиты прав сервитуарий. Подобный иск достаточно широко был
распространен в Древнем Риме в сфере частного права.
Надо также вспомнить и о том, что конфессорный иск использовался
во время защиты сервитутов, которые были установлены путем как
воображаемой
передачи,
так
и
посредством
пассивного
допущения
пользования, а также давностной формой владений273.
Довольно часто в качестве противопоставления конфессорному иску
выступал негаторный иск.
На современном этапе в правовом развитии конфессорный иск
неизвестен той правовой системе, которая действует в стране.
Высказываются самые разные предложения, сутью которых является
введение
специального
гражданско-правового
метода,
похожего
на
272
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 марта 2002 г. №А33-13498/01С2-Ф02-658/02-С2 // СПС «КонсультантПлюс».
273
Перетерский И.С., Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Розенталь И.С., Флейшиц
Е.А.,Римское частное право, М. 1999 г.
175
конфессорный иск. Посредством его применения сервитуарий смог бы
потребовать не только признания сервитута, но и устранения разнообразных
препятствий в его использовании274. Такая мысль была высказана в 1996 году
И.Э.Косыревым.
И
следует
отметить,
что
ввод
в
отечественное
законодательство подобного иска275, особенно в связи с происходящими
изменениями в гражданском законодательстве, является интересной и
допустимой идеей.
Именно конфессорный иск способен выступить в качестве модели
защиты сервитутного права.
Если в российское законодательство будет введен конфессорный иск,
то мы получим иск, посредством применения которого будет возможно
защитить само сервитутное право сервитуария в случае его нарушение
другими лицами. Конфессорный иск необходим для устранения какого-либо
притязания от третьих сторон. С помощью него также можно избавиться от
разнообразных препятствий использования сервитуарием принадлежащего
ему сервитута. Сервитуарий получить шанс обезопасить свое сервитутное
право против любого нарушения, которые либо существуют в настоящий
момент, либо способны возникнуть. При подаче конфессорнного иска,
сервитуарий
приобретает
возможность
выдвижения
требований,
направленных на возврат утерянного сервитута и на устранение какого-либо
нарушение соответствующего права иными лицами.
Ввод конфессорного иска позволит ликвидировать многочисленные
попытки «притянуть» к себе определенный вещно-правовой иск, а также
исключить присвоение соответствующему праву тех элементов, которые для
него совершенно не свойственны.
Необходимо выделить тот момент, что такой фактор, как отсутствие
иска, который предусмотрен ГК РФ на современном этапе, не должен
274
Остапенко, Анастасия Геннадьевна. Правовое регулирование отношений между
соседями, имеющими общие границы, посредством сервитутов : диссертация ... кандидата
юридических наук - Краснодар, 2012.- 201 с.
275
Косарев И.Э. Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом //
Правоведение. 1996. №3. С. 109.
176
смущать, так как ситуация, требующая прямого указания со стороны закона,
рассматривается доктриной с позиции экстраординарной. В ст. 12 также
допускается существование других способов, с помощью которых есть
возможность защитить права, помимо указанных в ней методов.
Если же принять во внимание признание прав (абз. второй ст. 12 ГК
РФ), то во время их предъявления потребуется оперировать другими
обстоятельствами и существенными требованиями. В стандартных ситуациях
выделяется неопределенностью прав, среди которых имеется и титул
соответствующего права. В частности, дело может затрагивать, к примеру,
того, что будет признано право аренды, а право сервитута – нет, наличие
субъекта права276, наличия со стороны истца правомерного интереса по
отношению к определенному имуществу. В нашей ситуации необходима
проверка условий, которые перечислены в статье 274 ГК РФ. Кроме того,
необходим и спор. Можно даже не доводить дело до суда, вполне достаточно
актов (бездействия, действия) для того, чтобы такое право было непризнанно.
Если споры будут отсутствовать, надо потребовать установить факты,
которые обладают юридическим значением. В суд обращаться с иском о
признании права не требуется. В практике судебных разбирательств принято
считать, что отказ от регистрации не является оспариванием самого права277.
Такой
способ
применяется
судебными
практиками
и
законодательством не только в ситуации с непризнанием права, но и в тех
случаях, когда это самое право соблюдается в неполном объеме. Следует
отметить, что подобный путь является значительно более долгим. Это
связано с тем, что он подчиняется правилам, характерным для обычного
искового производства. Так как подобный иск не может защитить в
экстренных ситуациях, его нельзя и рекомендовать с позиции оптимального
иска для всех ситуаций.
276
Гальперин М., Струнская О. Особый способ защиты - признание права // ЭЖ-Юрист.
2005. №33.
277
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 ноября 2004 г. №А56-32290/03;
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа №Ф04/1274-336/А45-2003 // СПС
«КонсультантПлюс».
177
Надо будет заниматься решением вопроса о защите прав и интересов в
таких условиях, когда может понадобиться
экстренное разрешение
возникшей ситуации.
На защиту сервитута направлен целый ряд нормативных актов в
зарубежном законодательстве. К примеру, решению вопросов нарушения
сервитута в Германском Гражданском уложении посвящается §1027. Он в
свою очередь ссылается на §1004 (общие вопросы защиты). В пункте 1 этого
параграфа указано, что в случае с нарушением собственности иным
способом, помимо незаконного лишения владения, собственник наделяется
правом требовать от нарушителя устранения нарушения. В том случае, если
имеются основания ждать последующих нарушений, собственник может
составить иск о воздержания от определенных действий278.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что германским
законодателем была установлена связь между нарушением сервитута и теми
ситуациями, в которых российским законодательством была бы примененна
норма статьи 304 (в интересах владельца участка) или норма статьи 305 ГК
РФ (в тех ситуациях, когда имеется владение). Подобное положение вещей
может быть названо эффективным. Однако следует понимать, что здесь
используется не столько логическая связь между правами сервитуария и
собственника, сколько юридически-технический пример. Но и ГГУ далеко не
всегда может ответить на вопросы об экстренных разрешениях проблем.
В связи с тем, что законодательного выхода из ситуаций подобного
характера пока еще не имеется, то можно воспользоваться теми мерами,
которые были заложены процессуальным законодательством. В частности
речь идет об обеспечительных мерах, которые может применить суд. АПК
РФ (п.1 ст. 90) способен предусматривать возможность использования
срочных временных мер в случае подачи заявления участвующего в деле.
Такие меры могут быть направлены на обеспечение иска или имущественных
интересов заявителя. Все это может произойти не только в случае
278
Гражданское уложение Германии. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 279.
178
необходимости удовлетворения иска, который уже подан, но и для того,
чтобы обеспечить интересы.
В настоящей практике судебных разбирательств, а также в правовой
литературе обоснованно была распространенна широкая трактовка такого
определения, как обеспечительные меры, которая превышает объем термина
«средства обеспечения иска»279.
Одним единственным препятствием, которое может встретиться во
время использования подобных средств, является то, что средство
обеспечения интересов в таких ситуациях применяется для решения споров
по существу.
Таким образом, может возникнуть ситуация, при которой
обращение к обеспечительным мерам (к примеру, в виде разрешения
проезда), способно избавить заявителя от необходимости подачи заявления
искового характера, в котором он бы выразил свое требование. Выходит, что
за счет обеспечительных мер он делает попытки удовлетворить свои
материальные интересы.
Что может сказать закон по данному вопросу? В ст. 91
АПК РФ
имеется незакрытый список обеспечительных мер. Из этого следует, что их
общая направленность может допускать отнесение к ним заявление
сервитуария
о
необходимости
ликвидации
препятствий,
использовать сервитут. В п.2 ст. 90 АПК РФ
самостоятельных
основания,
которые
учитываются
мешающих
предусмотрены два
судом
во
время
рассмотрения вопроса о применения подобных мер. Речь идет о следующих
основаниях:
1.
В том случае, если из-за неприятия таких мер может быть затруднено
или вовсе завершено исполнение судебного акта.
2.
При необходимости предотвращения ущерба значительного характера
заявителю.
279
Кузнецов С.А. Обеспечительные меры в
производстве. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 98.
гражданском
и
административном
179
Настоящий процессуальный закон никак не связывает непременное
условие того, что соответствующий иск уже подан или это произойдет в
скором времени, с
вопросом об удовлетворении заявлений
такого
характера280..
Основной задачей сервитутов считается разрешение конфликтных
ситуаций, которые способны возникнуть между владельцами соседних
объектов
недвижимого
соответствующее
имущества.
законодательство
Но,
как
уже
сформировано
было
не
сказано,
полностью.
Соответственно, имеются пробелы и противоречия. Для того чтобы
устранить подобные противоречивые ситуации, надо создавать обзоры,
проводить обобщение правоприменительной практики. Подобный шаг станет
одной из многочисленных ступеней в направлении формирования единой
правоприменительной практики, которая будет связана с установлением
сервитутов.
Тщательный анализ судебной практики говорит о том, что в случаях
применения норм, которые связаны с вводов сервитутов, может возникать
большое количество вопросов281.
Анализируя
статистические
показатели
деятельности
судебных
инстанций, можно увидеть, что количество споров о вводе сервитутов по
сравнению с числом споров, которые связаны с другими правами на
недвижимость, очень мало. Однако в ходе изучения практики судебных
разбирательств было выяснено, что возникает много вопросов в момент
применения тех норм, которые связаны с вводом сервитутов.
Как уже было ранее выяснено, настоящее законодательство обладает
только примерным списком целей, которые нельзя достигнуть без ввода
сервитута. Необходимо напомнить, что данный список расширяется
отраслевыми кодексами.
280
Сходно высказывается по этому вопросу и проф. В.В. Ярков, см.: Комментарий к
Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации / под ред. В.В. Яркова.
М.: БЕК, 2003. С. 237 - 242.
281
Т.С. Щелкунова. Споры, связанные с установлением сервитутов на недвижимое
имущество // Арбитражные споры. СПб., 2010. №1 (49). С. 36 – 52.
180
Основная причина возникающих разногласий связывается достаточно
прочно с тем, что сервитуарий в большинстве случаев выступает против
ограничений своих прав собственности. При этом он полагает, что
собственник
господствующего
участка
земли
обладает
другими
возможностями для использования своего недвижимого имущества.
Высказывая свои требования о вводе сервитута, истцу потребуется
доказать невозможность использования недвижимости, принадлежащей ему,
без
ввода
прав
ограниченного
использования
чужого
недвижимого
имущества282. В противном случае судебная инстанция будет вынуждена
отказать в удовлетворении искового заявлении о вводе сервитута.
Права собственника служащей вещи будут защищены надежным
образом в том случае, если сервитут обременителен в малой степени для того
объекта недвижимого имущества, в отношении которого он был введен.
К
примеру,
индивидуальные
предприниматели
подали
исковое
заявление в арбитражный суд к Комитету по управлению городским
имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ). Суть иска заключалась в
вводе
частного сервитута в целях обеспечения прохода/проезда к части
собственности, которая принадлежит истцам на правах общей долевой
собственности.
В качестве третьей стороны, которая не заявляла самостоятельных
требований касаемо предмета спора, выступало общество, являющееся
вместе с истцами собственником долей в праве общей долевой собственности
на спорное строение, частично располагающееся на участках земли,
предоставленных обществу в аренду.
Обосновывая
свои
требования,
истцы
ссылались
на
то,
что
единственный проход/проезд к части здания, принадлежавшей им на правах
собственности, возможен через спорный участок земли, арендатором
которого выступал завод. И этот проход был фактически организован.
282
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. по делу №А56807/2007, от 8 октября 2008 г. по делу №А56-52415/2007 // СПС «КонсультантПлюс».
181
Однако впоследствии на пути к зданию заводом была установлена закрытая
проходная.
Это,
соответственно,
лишило
истцов
возможности
прохода/проезда через указанный участок. Со стороны собственника участка
земли истцами не был получен ответ на их предложение о заключении
соглашения о вводе сервитута. Соответственно, достигнуть его не
получилось.
Во время рассмотрения дела, судом первой инстанции было
установлено, что названный участок земли, который ранее находился в
собственности государства, был приобретен заводом. Поэтому, судом по
ходатайству истцом в порядке 47 статьи Арбитражного процессуального
кодекса РФ (далее - АПК РФ) был заменен КУГИ на завод. Заявление
требование впоследствии было рассмотрено уже к этому лицу.
Решением суда иск был удовлетворен. Истцы получили возможность
ограничено пользоваться участком земли с некоторыми условиями. Сфера
действия сервитута распространялась на проход/проезд обладателей этого
сервитута, сотрудников и посетителей по тому участку дороги, который
располагался от проходной до входа в строение, принадлежащее истцам.
Также была выделена часть участка, площадью в 70 кв.м, необходимая для
разгрузочно/погрузочных работ. Срок действия сервитута – бессрочно.
Удовлетворяя требования истцов, судом было принято во внимание,
что использование предпринимателями тех помещений, которые им
принадлежат, невозможно без пользования участка земли завода, который
примыкает к строению с помещениями истцов.
Однако апелляционный суд решение отменил своим постановление. В
удовлетворении искового требования было отказано, руководствуясь тем, что
строение, в котором располагаются помещения предпринимателей, обладает
двумя входами. Истцы в свою очередь не смогли доказать, что обеспечение
прохода/проезда к тем помещения, которые принадлежат им, невозможно,
если не будет установлен сервитут на участок земли завода. Судом было
установлено, что доступ к тем помещения, которые использовались
182
предпринимателями, возможен либо через заводской земельный участок,
либо с помощью прохода/проезда через участок земли и помещения
общества.
В момент отмены по делу судебного акта, а также при направлении
дела на новое рассмотрение, кассационной инстанцией было указано на то,
что судами не было проверено, какой из двух вариантов прохода/проезда
является наиболее оптимальным, руководствуясь равенством правовых
интересов истцов и пользователей смежных участков земель – общества и
завода283.
Основываясь
на
общем
правиле,
которое
было
определено
законодательством, ввод сервитут происходит по соглашению. Если оно
достигнуто не было, то решение принимает суд.
Как уже было сказано, инициатива в вводе сервитута в большинстве
случаев исходит непосредственно от сервитуария. Но не стоит забывать и
про такие ситуации, когда собственник служащей вещи может проявить
подобную инициативу.
Обществом-1 было сделано обращение в арбитражный суд. Они подали
заявление о признании отказа Комитета по земельным ресурсам и
землеустройству Санкт-Петербурга (далее – КЗРиЗ) в установление
проезда/прохода в полном соответствии с распоряжением, поступившим от
Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее –
КГА), и проектом границ землепользования незаконным. В заявлении также
было
сказано
об
обязании
КЗРиЗ
ввести
обременения
в
виде
беспрепятственного прохода/проезда.
Суд в удовлетворении требований отказал. Данное решение осталось
без изменения постановлением апелляционного суда.
Во время рассмотрения дела было установлено то, что истец является
собственником недвижимости, которая расположена на участке земли,
283
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 4 марта 2009 по делу №А5645433/2007 // СПС «КонсультантПлюс».
183
арендуемой под базу технического обслуживания флота. Проход/проезд к
данному участку происходил через участки, которые принадлежат обществу2 и находятся в долгосрочной аренде у общества-3.
В ответ на поступившее обращение от общества-1, в котором была
высказано просьба об упорядочивании пользования участком земли и об
определении границ и площади ограниченных в пользовании частей участка
в полном соответствии с распоряжением КГА и проектом границ
землепользования для ввода обременения в виде беспрепятственного
прохода/проезда,
КЗРиЗ
сообщил,
что
истец
должен
обратиться
к
собственникам участков, являющихся спорными. Это, по словам КЗРиЗ,
необходимо было сделать для того, чтобы заключить соглашение о вводе
сервитута.
Рассматривая дело, судом кассационной инстанции было указано
следующее: в связи с тем, что истец требует упорядочивания пользования
участком земли, собственником которой считается общество-2, то, согласно
предписаниям статьи 274 ГК РФ, истцу следует обращаться за заключением
соглашения о вводе сервитута именно к обществу-2. Помимо прочих условий
в соглашение стороны могут оговорить возможность ограниченного
пользования соседним земельным участком. Также стороны должны будут
обозначить срок ввода частного сервитут и оплату за пользование данным
участком. Соответственно, требования общества-1 о вводе сервитута были
заявлены по отношению к тому лицу, которое в силу закона не имеет
необходимых прав284.
Следует отметить, что право выдвигать требование о вводе сервитута
законодательство предоставляет тому лицу, которое не способно по вине
конкретных обстоятельств использовать свое имущества без установления
прав ограниченного использования чужого имущества. Но при этом законом
284
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 4 апреля 2008 г. по делу №А5646736/2006 // СПС «КонсультантПлюс».
184
не возлагаются на сервитуария обязанности по заключению с владельцем
недвижимого имущества соглашений об обязании.
Общество-1 обратилось в арбитражный суд. Им было составлено
исковое заявление по отношению
к обществу-2 о необходимости
заключения соглашения о вводе сервитута на встроенные помещения
нежилого типа (тамбур, вестибюль, лестничные клетки и т.д.) на условиях,
прописанных в проекте соглашения, который был предоставлен истцом.
Суд в удовлетворении заявлений отказал. Решение было оставлено без
изменений постановлением апелляционного суда.
Обосновывая исковые требования, обществом-1 было указано на то,
что в число принадлежащих ему помещений входят тамбуры, лестничные
клетки, вестибюль, которыми пользуется ответчик (общество-2) для того,
чтобы проходить в собственные помещения, которые располагаются в том же
строении. При этом общество-2 не вносит соразмерную оплату за это.
Помимо всего прочего, по словам истца, иск о вводе сервитута и об
определении его основных условий может быть заявлен любой стороной.
Судом
кассационной
инстанции
отказ
в
иске
был
признан
правомерным. Анализируя п. 3 ст. 274, ст. 277 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, можно
увидеть, что право требовать установления сервитута предоставляется тому
лицу, в интересах которого и будет происходить данное установление и
которое не способно пользоваться своим имуществом без установления прав
ограниченного пользования чужой недвижимости. Поэтому общество-1 не
имеет
права
требовать
от
общества-2
ограничений
в
пользовании
недвижимого имущества, которое принадлежит обществу-1.
Законом не
предусматривается обязанность лица, которому для того, чтобы использовать
принадлежащую ему недвижимость, необходимо предоставить права
ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, заключать с
владельцем этой самой недвижимости соглашение об условиях, характерных
для сервитута.
185
Ко всему прочему, кассационной инстанцией было указано на то, что
истцом не были утеряны возможности защищать свои права, которые, по его
мнению, являются нарушенными, в другом порядке. Согласно ст. 12 ГК РФ
защищать свои права можно теми способами, которые предусмотрены
законом и соответствуют содержанию того права, которое было нарушено, а
также характеру этого самого нарушения285.
Если стороны не смогли достигнуть соглашения об установлении
сервитута или об его условиях, то это достаточное основание для того, чтобы
можно было обратиться в суд с требованиями об установлении сервитута.
Общество-1 решило обратиться в арбитражный суд. Они подали иск по
отношению к заводу об установлении сервитута в адрес тех земельных
участков, которые принадлежат ответчику. Кроме того, они выдвинули в
иске требования обязать ответчика обеспечить свободный проход/проезд
через свою территорию людей и транспортных средств к производственному
цеху и участку земли, которая принадлежит истцу.
Определением суда первой инстанции иск был оставлен без
рассмотрения применительно к п. 2 ст. 148 АПК РФ. Это связано с
несоблюдением досудебного порядка регулирования спора со стороны истца.
Постановлением апелляционного суда подобное определение было
отменено. Дело было передано в суд первой инстанции в целях рассмотрения
вопроса по сущности.
Во время рассмотрения дела, было установлено, что в соответствии с
согласованием с прежним владельцем земельного участка общество
осуществляло проход к своему участку земли и объекту недвижимого
имущества через соседний участок земли, который принадлежит ответчику, с
центральной автодорогой, проходящей по участку. Но в связи с тем, что был
назначен новый собственник, произошло установление ограничений для
проезда транспорта истца. В связи с этим истец обратился к заводу,
285
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. по делу №А5637972/2006 // СПС «КонсультантПлюс».
186
предложив подписать соглашение о порядке ограниченного использования
участка земли.
Оставляя данное исковое заявление без рассмотрения, суд первой
инстанции руководствовался п. 2 ст. 148 АПК РФ. Согласно нему заявление
можно оставить без рассмотрения в том случае, если истец не соблюдал
претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров с
ответчиком в том случае, если это предусматривается федеральным законом
либо договором.
В момент отмены решения, Апелляционным судом было указано на то,
что п. 3 ст. 274 ГК РФ предусматривает, что достаточным условием для
обращения в судебную инстанцию является не получение от другой стороны
отказа досудебного характера в конкретной форме, а не достижение
соглашения о вводе сервитута сторонами. В связи с этим нельзя считать, что
нормой, которая была названа, предусматривается досудебный порядок
обязательного характера.
Кассационная инстанция подтвердила выводы апелляционного суда.
Это связано с тем, что под установленным договором или федеральным
законом досудебным порядком урегулирования спора необходимо понимать
конкретную процедуру урегулирования спора, при которой федеральным
законом или договором предусматриваются конкретные действия. Их
должны выполнить стороны до момента передачи спора на разрешение
арбитражного суда.
В пункте 3 ст. 274 ГК РФ процедура подобного рода не
предусматривается. Буквально толкуя такую норму, можно понять, что для
того, чтобы обратиться в судебную инстанцию, может хватить и того факта,
что стороны не достигли соглашения о вводе сервитута. Другими словами,
при возникновении споров.
Судом
было
определено
отсутствие
возможности
у
истца
проходить/проезжать к своему участку через участок ответчика. Кроме того,
истец неоднократно заявлял о том, что у него имеется потребность в
187
ограниченном пользовании участка земли ответчика. Однако действия
ответчика никак не свидетельствовали о том, что он хочет урегулировать
вопрос без вмешательства суда. В связи с этим апелляционным судом было
правомерно указано на то, что при вышеописанных обстоятельствах, которые
подтверждают, что сторонами не было достигнуто соглашении о вводе
сервитута, общество имело все права на обращение в арбитражный суд с
исковым заявлением. И это заявление необходимо было рассмотреть по
существу286.
Владелец участка, который был обременен сервитутом, имеет все права
для требований, касающихся соразмерной платы за пользование своим
участком. В той ситуации, если сервитут был установлен на безвозмездной
основе, право на соразмерную плату будет ликвидировано.
Общество-1 решило обратиться в суд. Им был подан иск по отношению
к обществу-2, в котором, кроме всего прочего, были выдвинуты требования,
чтобы ответчик не чинил препятствия в пользовании помещений нежилого
типа, которые расположены на территории торгового комплекса. На основе
статьи 49 АПК РФ, истцом были уточнены ранее заявленные требования. Он
просил об установке бессрочного и безвозмездного сервитута на помещения
нежилого типа, которые располагаются на территории торгового комплекса.
При этом он определил время для прохода сотрудников и арендаторов (с 7.00
до 22.00). Также им было указано и время для прохода посетителей (с 10.00
до 21.00).
Суд первой инстанции принял решение отказать в удовлетворении
иска. Данное решение было оставлено без изменений апелляционным судом.
Из материалов данного дела следует, что истец имел право
собственности на помещения нежилого типа, которые располагаются на
территории торгового комплекса. В этом же комплексе располагаются те
помещения нежилого типа, которые принадлежат обществу-2. Основываясь
286
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 октября 2008 г. по делу №А137628/2007 // СПС «КонсультантПлюс».
188
на п.1 ст. 209 ГК РФ, собственник обладает правами владения, распоряжения
и пользования своей недвижимостью. Сервитут, как уже было не раз сказано,
вводится по соглашению между тем человеком, которое требуется его
установление, и тем, кто владеет соседним участком. В той ситуации, если
соглашение достигнуто не было на ввод сервитута, а также при
возникновении споров касаемо его условий, в дело вступает суд. Именно он
будет решать все возникшие в подобной ситуации вопросы.
В момент рассмотрения дел, судами было установлено, что требования
истца о вводе сервитута по отношению к нежилым помещениям ответчика
обуславливается во многом отсутствием у одного из помещений истца
прямого
доступа к уличному пространству. Но и помещения ответчика
подобным доступом не обладают. Соответственно, право истца по
пользованию своей недвижимостью не способно быть обеспечено за счет
установления сервитута на помещения ответчика.
Некоторая часть помещений нежилого типа ответчика представляют
собой лестничные пролеты. Они ведут на второй этаж строения, где
располагаются помещения, принадлежащие истцу. Установить обременения
сразу на два лестничных пролета одновременно нельзя, так как обществом-1
не была обоснована необходимость в таком обременении для обеспечения
своих потребностей с позиции собственника.
Руководствуясь п. 5 ст. 274 ГК РФ, действие которого распространенно
на помещения нежилого характера, владелец обремененного сервитутом
участка может потребовать, если иное закон не предусматривает, от тех лиц,
в интересах которых был установлен сервитут, соразмерную оплату за
использование участка. Если будет установлен сервитут на безвозмездной
основе, то это право общества-2 нарушится. В связи с вышеперечисленными
обстоятельствами кассационная инстанция решила признать отказ в
удовлетворении требований правильным287.
287
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 марта 2009 г. по делу №А211800/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
189
Рассматривая споры, которые связанны с взысканием оплаты за
сервитут, суды во многом руководствуются тем, что по общим правилам
сервитут считается безвозмездным.
В связи с тем, что порядок определения размеров оплаты не определен
на законодательном уровне, установление уровня платы довольно часто идет
по пути назначения экспертизы.
Достаточно часто судами первой и апелляционной инстанции
принимаются отрицательные решения на требования о взыскании оплаты.
Основываются при этом они на положении, которое гласит, что в соглашении
о вводе сервитута на ответчика не накладывается обязанность вносить плату
за него. В связи с этим и взысканию она не подлежит. Кроме того, отказ в
данной ситуации обосновывается тем, что истец недосказал свои требования
по размеру.
В таких ситуациях ФАС Северо-Западного округа во время отмены
судебных актов и направления дел на новое рассмотрение, выделяет то, что
для определения размеров платы арбитражный суд, руководствуясь ст. 82
АПК РФ, имеет право на назначение экспертизы по ходатайству лица,
которое участвует в деле. Также поводом для экспертизы может послужить
полное согласие, участвующих в деле288.
В практике довольно часто возникают вопросы, которые касаются
сервитутов, установленных на общее недвижимое имущество.
Организация ТСЖ «Дом 61» обратилась в суд с исковым заявлением по
отношению к Барковой М.Е.. Суть иска заключалась в устранении
препятствий, которые возникают в момент пользования общим недвижимым
имуществом. Также истец потребовал установления сервитута.
Обосновывая исковые требования, истец указал, что ответчица
является владелицей помещения нежилого типа, комнат №, которые
расположены по конкретному адресу, общей площадью 455 кв.м.
288
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 октября 2008 г. по делу №А526/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
190
Спорная подвальная комната относится к категории технически
помещений дома. В ней располагаются абсолютно все коммуникационные
узлы. Доступ к ним был закрыт ответчицей специальными коробами, что
препятствует
членам
ТСЖ
и
представителям
ЖКХ
проходить
к
определенным коммуникационным узлам.
Истцом было указано, что в подобной ситуации доступ нельзя будет
если возникнет аварийная ситуация или при возникновении необходимости в
ремонтных работах. Также нельзя провести мониторинг, анализ имеющейся
ситуации для того, чтобы можно было предотвратить аварийную ситуацию.
Ко всему прочему, короба выступают в качестве препятствий для
естественного проветривания труб, что ведет к коррозии металлических
поверхностей. Короба не позволяют осмотреть общее имущество, провести
текущий и капитальный ремонт, подготовить коммуникационные узлы к
сезонному использованию.
Истцом не раз было сделано обращение к ответчице с просьбой об
обеспечении доступа к общему имуществу. Но ответчицей доступ так и не
был предоставлен.
Ко всему прочему, как было указано истцом, на основе правил и норм
технической эксплуатации требуется ограничивать доступ в помещения,
расположенные в подвале, в которых располагается водомерный узел, из
других комнат. Это надо сделать для того, чтобы исключить попадания в
такие помещения посторонних людей.
В
связи
с
тем,
что
невозможно
использовать
указанные
коммуникационные узлы, которые являются общим имуществом жильцов
строения,
нарушаются
права
жильцов.
вышеперечисленного, препятствует
Ответчица,
кроме
всего
нормальному содержанию средств
коммуникации, доступу к ним жилищно-коммунальных служб. В связи с
этим истец
(с учетом более подробных требований) попросил судебные
инстанции установить сервитут в пользу ТСЖ «Дом 61» на те помещения
нежилого типа, которые принадлежат ответчице. По его словам, это надо
191
сделать для прохода и обслуживания средств коммуникации. Кроме того, он
попросил обязать ответчицу не препятствовать доступу к средствам
коммуникации Жилищно-Коммунальным службам, жильцам дома, членам
ТСЖ. Также, по просьбе истца, ответчицу необходимо обязать ограничить
доступ в нежилые помещения, в которых располагается водомерные узел, из
других комнат.
Судом было постановлено решение, указанное выше. В своей
кассационной жалобе ТСЖ «Дом 61» просит отменить это решение.
Рассмотрев
материалы
дела,
проанализировав
доводы
жалобы,
судебной коллегией не было найдено оснований для отмены судебного
решения.
В п.1,2 ст.36 ЖК РФ говорится о том, что собственникам помещений в
домах многоквартирного типа принадлежат на праве общей долевой
собственности те помещения в данном строении, которые нельзя считаться
частью квартир, и которые необходимы для обслуживания более чем одного
помещения в этом строение. Среди них, в том числе, значатся лестничные
площадки,
лифты,
коридоры,
чердаки,
подвалы
с
инженерными
коммуникациями, технические этажи и т.д.
Собственники квартир в доме многоквартирного типа, пользуются,
владеют и распоряжаются в установленных настоящим Кодексом и
гражданским законодательством границах общим имуществом.
Руководствуясь п.5.6 Постановления правительства РФ от 13.08.06г.
№491
в число общего имущества входят внутридомовые
системы
инженерного типа, водоснабжение, газоснабжение, средства коммуникации,
состоящие из стояков, ответвления, отключающих устройств, коллективных
приборов учета, разнообразное оборудование и т.д.
В число общего имущества также входит внутридомовая отопительная
система, которая состоит из стояков, элементов обогревающего типа,
арматуры (запорной и регулирующей), коллективных приборов учета и т.д.
192
В 10 пункте указанного Постановления говорится, что общее
имущество необходимо содержать в полном соответствии с требованиями
законодательства РФ
в том состоянии, которое характеризуется полной
готовностью коммуникации, приборов учета и другого разнообразного
оборудования,
которое
входит
в
число
общего
имущества,
для
предоставления услуг жильцам многоквартирного дома.
В материалах дела говорится, что ответчица является владелицей
нежилых помещений (подвала и комнаты №).
Судом было установлено и подтверждено посредством экспертных
заключений, что в подвальном помещении этого дома располагаются
инженерные средства коммуникации и водомерный узел.
В ходе судебных разбирательств также было установлено, что
ответчицей был закрыт вход в то нежилое помещение подвального типа,
которое является ее собственностью. При этом она ограничила доступ к этим
средствам коммуникации членам ТСЖ и ЖКХ. В связи с этим они были
лишены возможности проникнуть в подвал для доступа к средствам
коммуникации.
Суд также установил, что в связи с отключением воды, которое было
произведено ответчицей два раза самовольно, жильцы на протяжении
нескольких дней оставались без воды. При этом они не могли попасть в
подвальное помещение для того, чтобы подключить воду.
Все
эти
обстоятельства
были
в
полной
мере
подтверждены
постановлениями об отказе возбуждения уголовного дела, которые были
вынесены по результатам проверок заявлений, поступивших от председателя
ТСЖ. Из этих постановлений следует, что сын ответчицы не оспаривал факт
отключения подачи воды из-за прорыва канализационной трубы. Также
имелся и акт осмотра, в котором говорилось о том, что по результатам
обследования был найден закрытый стояк снабжения холодной воды.
Именно он и был отключен ответчиком.
193
Принимая во внимание тот факт, что инженерные коммуникации,
которые входят в состав общего имущества строения, располагаются в
помещении нежилого типа ответчицы, ограничившей свободный доступ к
ним членам ЖКХ, ТСЖ и жильцам дома, суд пришел к выводу о том, что
истец не может получить свободный доступ к общему имуществу дома.
Поэтому судом было обоснованно удовлетворено исковое заявление о
необходимости возложения на ответчицу обязанности не чинить препятствий
в использовании общего имущества дома.
Судебные инстанции правильно решили, отказав ТСЖ в части искового
заявления об установлении сервитута на конкретное помещение нежилого
типа.
Руководствуясь ст.277 ГК РФ относительно правил, предусмотренных
статьями 274-276 Кодекса, сервитутом могут быть обременены здания,
строения и прочая недвижимость, ограниченное пользование которыми
может потребоваться вне связи с использованием участка земли.
Основываясь на статье 274 ГК РФ, владелец недвижимости имеет
право потребовать от собственника соседнего участка земли, а в некоторых
ситуациях и от собственника другого участка земли, предоставление
возможности ограниченного пользования соседним участком.
Сервитут может быть установлен в целях обеспечения прохода/проезда
через соседний участок земли, а также для прокладки и использования линий
электропередачи, трубопроводов, мелиорации, связи и других нужд
собственника недвижимости, которые нельзя обеспечить без сервитута.
Установление сервитута происходит по соглашению между тем
человек, который требует его установления, и владельцем соседнего участка
земли. Кроме того, сервитут необходимо регистрировать в том порядке,
который установлен для регистрации прав на недвижимость. В ситуации,
когда соглашение достигнуто не было, спор будет разрешен при
непосредственном участии суда. Исковое заявление может подать лицо,
которое требует установления сервитута.
194
В нормах гражданского законодательства сервитут рассматривается с
позиции крайней меры, применять которую надо в той ситуации, когда нет
возможности обеспечить реализацию и законные требования другого
собственника иными методами.
Суд правильно решил, что оснований для установления сервитута на
помещение нежилого типа не было представлено, так как доступ истца к
средствам коммуникации может быть получен с помощью возложения
обязанностей на ответчицу не чинить препятствий истцу в доступе,
указанном выше.
Кроме того, суд правильно решил, что никаких оснований для того,
чтобы возложить на ответчицу обязанности по ликвидации установленного
ранее
короба,
перекрывающего
средства
коммуникации
дома,
расположенных в спорных помещениях подвального типа, нет.
Самарский районный суд в результате рассмотрения искового
заявления установил, что средства коммуникации закрыты пластиковыми
коробами, снять которые в случае необходимости не составит особого труда.
При учете того фактора, что ответчица является собственником
помещения нежилого помещения, можно смело говорить о том, что она
имеет право произвести в нем ремонтные работы и закрыть средства
коммуникации. Возможность получения доступа к трубам при этом может
быть в полной мере обеспечена за счет демонтажа указанных перекрытий.
Проанализировав подобные обстоятельства, суд правильно решил, что
наложение обязанностей по демонтажу коробов на ответчицу приведет в
свою очередь к нарушению ее прав как собственника данного помещение.
Соответственно, было обоснованно отказано в этой части искового
заявления.
В данной ситуации судебной инстанцией было обоснованно отказано в
удовлетворении исковых требований со стороны ТСЖ, сутью которых
являлось возложение на ответчицу обязанности по ограничению доступа в
комнату с водомерным узлом другим лицам. Это связано с тем, что данные
195
помещения принадлежат ответчице, а это значит, что она вправе
распоряжаться ими по своему усмотрению.
Ко всему прочему, ответчице было продано помещение нежилого типа
с находящимся в нем водомерным узлом. И истцу об этом было известно. И
следует отметить, что право собственности предыдущего владельца данного
помещение истец не оспаривал.
Доводы, которые были приведены в кассационной жалобе, полностью
повторяют те доводы, которые содержались в исковом заявлении. Суд их
проверил и дал надлежащую правовую оценку. Судебной коллегией по
гражданским делам Самарского областного суда было рассмотрено дело по
кассационной жалобе ТСЖ «Дом 61» на решение районного суда. Заседание
было открытым. В результате было постановлено удовлетворить требования
ТСЖ «Дом 61» к Барковой М.Е. частично. Ответчицу было решено обязать
не чинить препятствий для доступа ЖКХ, жильцов дома и членов ТСЖ к
средствам коммуникациям, которые располагаются в подвальной комнате.
В установлении сервитута на данное помещение нежилого типа в
пользу ТСЖ «Дом 61» для прохода, обслуживания средств коммуникации,
расположенных в этой комнате, было решено отказать. Также было отказано
и в возложение обязанностей на ответчицу, суть которых заключалась в
демонтаже
коробов,
которые
закрывают
трубы
водоснабжения,
в
ограничении доступа к комнате с водомерным узлом из других помещений
для того, чтобы предотвратить попадание в эту самую комнату других лиц.
Таким образом, решение Самарского районного суда осталось без
изменений. Кассационная жалоба удовлетворена не была289.
Во время осуществления деятельности по контролю над общим
имущество владельцев помещений в доме многоквартирного типа,
ТСЖ
достаточно часто сталкиваются с необоримым сопротивлением третьих лиц,
которые обладают законными правами владельцев на те же самые объекты.
289
Гр.д. № 33-4538 6 мая 2011г., судебная коллегия по гражданским делам Самарского
областного суда// http://oblsud.sam.sudrf.ru
196
В данных ситуациях
сами товарищества в границах правомочий,
представленных законом, своими фактическими действиями очень сильно
способны усложнять использование прав, возникших посредством договора,
третьими лицами по отношению к общему имуществу собственников дома
многоквартирного типа290.
Рассказывая про общее имущество, необходимо выделить, что п.1 ст.
36 Жилищного Кодекса РФ указывает на информацию следующего
характера. Собственникам помещений в домах многоквартирного типа
принадлежат на праве общей долевой собственности те помещения в данном
строении, которые нельзя считать частью квартир, и которые необходимы
для обслуживания более чем одного помещения в этом строении. Среди них,
также значатся лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, подвалы с
инженерными коммуникациями, технические этажи и т.д.
Собственники квартир в доме многоквартирного типа, пользуются,
владеют и распоряжаются в установленных настоящим Кодексом и
гражданским законодательством границах общим имуществом291.
Положение данной статьи говорит о предоставлении владельцам
возможности
осуществлять
право
собственности
по
отношению
к
вышеперечисленному имуществу, начиная с того момента, когда в силу
вступил ЖК РФ.
Но следует понимать, что это право в большинстве ситуаций просто
невыполнимо.
Особенно
это
касается
тех
случаев,
когда
дом
многоквартирного типа был принят в использование раньше данного срока.
Нежилые помещения в такой ситуации были переданы во временное,
долгосрочное пользование по соответствующим договорам аренды (куплипродажи) хозяйствующим организациям департаментами имущества292.
290
О.Н. Бобровская «Необходимость установления сервитута при использовании общего
имущества собственников многоквартирного дома»// «Современное право», 2010, № 7.
291
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ//
http://www.consultant.ru/
292
О.Н. Бобровская «Необходимость установления сервитута при использовании общего
имущества собственников многоквартирного дома»// «Современное право», 2010, № 7.
197
С одной позиции, суды чаще склоняются к тому мнению, что,
основываясь на буквальном содержании статьи 39 ЖК РФ и на положениях
регионального законодательства о жилищной политике, содержанием и
обслуживанием общего имущества должны заниматься собственники дома.
Это их непосредственная обязанность. Именно поэтому собственники и
привлекаются к управлению домами многоквартирного типа в границах
предоставленных
методов.
Также,
основываясь
на
положениях
Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, состав общего
имущества должны определять непосредственно собственники помещений в
доме многоквартирного типа. Это делать они должны в целях выполнения
возложенных обязанностей по содержанию данного имущества. Следует
отметить,
что
общее
имущество
необходимо
содержать
в
полном
соответствии требованиям законодательства. Другими словами, средства
коммуникации, приборы учета и другое оборудование, которое входит в
состав общего имущества в целях предоставления услуг коммунального
характера, должны находиться в состоянии постоянной готовности.
Содержание имущества такого характера в зависимости от его состава,
особенностей конструкции, степени износа, условий природного характера,
расположения самого дома включает мониторинг общего имущества. Такой
осмотр могут проводить собственники помещений, привлекаемые ими люди
на базе договоров для проведения экспертизы технического состояния,
ответственными людьми, которые являются должностными лицами органов
управления ТСЖ293.
Необходимо выделить тот фактор, что ФАС Московского округа в
своем Постановлении от 12 мая 2009 г. N КГ-А40/3465-09 отметил, что в
связи с нахождением подъезда жилого дома в общей долевой собственности
владельцев комнат в этом здании, то установление сервитута по отношению
к данному типу помещения невозможно. ФАС также отметил, что
293
О.Н. Бобровская «Необходимость установления сервитута при использовании общего
имущества собственников многоквартирного дома»// «Современное право», 2010, № 7.
198
собственники недвижимости имеют полное право требовать от владельцев
соседнего участка, а в некоторых ситуациях и от владельцев другого участка
земли, предоставить право ограниченного пользования соседнего земельного
участка.
Установление
сервитута
возможно
в
целях
обеспечения
проезда/прохода через соседний участок земли, а также в случае
необходимости в прокладке и использовании линий электропередач,
трубопроводов и связи. Установление сервитута может потребоваться и в
случае необходимости обеспечения снабжения водой, теплом, газом и т.д., а
также при необходимости мелиорации и других потребностей собственника
недвижимости, которые не могут быть достигнуты без соответствующего
установления сервитута.
Установление сервитута может произойти по соглашению стороны,
желающей установить сервитут, с владельцем соседней территории. Этот
процесс должен быть зарегистрирован в том порядке, который установлен
для регистрации прав на недвижимость.
В той ситуации, когда стороны не могут прийти к общему соглашению
на счет установления сервитута или определения его значимых условий, спор
должен быть разрешен судебными инстанциями. Иск вправе подать та
сторона, которая заинтересована в установлении сервитута. Сервитутом
могут быть обременены здания, строения и другие виды недвижимости,
ограниченное пользование которых требуется вне связи с использованием
участка земли294.
Следует рассмотреть еще несколько основных примеров конфликтных
ситуаций по отношению к общему имуществу.
Конфликтная ситуация между ТСЖ и акционерным обществом,
которое выступало с позиции собственника подвального помещение, законом
причисленное
к
числу
общего
долевого
имущества
собственников
помещений.
294
Постановление ФАС Московского округа от 12 мая 2009 г. N КГ-А40/3465-09
199
Товарищество обратилось в арбитражный суд. Исковое заявление было
направлено к ЗАО. Основной его сутью являлось обязание ответчика за
период в 5 дней, начиная с момента вступления в законную силу решения,
дать возможность произвести осмотр общего имущества дома членам ТСЖ,
ООО и Государственной жилищной инспекции. Соответственно, ответчик
должен был предоставить доступ в конкретные помещения подвала.
Решением арбитражного суда, которое было оставлено без изменений
апелляционной инстанцией, исковое заявление было удовлетворено. В своей
кассационной жалобе ЗАО, основываясь на неправильном применении
судами норм материального права, высказало просьбу отменить решение
арбитражного суда и Постановление апелляционной инстанции. Дело при
этом должно быть направленно на повторное рассмотрение в суд первой
инстанции.
Из материалов данного дела следует, что 3 марта 2000 года ЗАО было
зарегистрировано право собственности на помещения нежилого типа,
которые располагались в магазине. Находились комнаты на первом этаже и в
подвале. ЗАО было выдано специальное свидетельство от 03.03.2000 серии
29.00 N 0045455. Кроме того, была сделана соответствующая запись в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Следует отметить, что ТСЖ приняло дом в свое управление только
через 6 лет. С позиции управляющей организации, ТСЖ произвело
мониторинг систем коммуникации дома. В результате была выявлена
необходимость в ремонте теплоснабжения, а также в замене кабеля.
Обратившись в специализированные организации, занимающиеся ремонтом,
ТСЖ получило отказ от таких работ. Это было связано с тем, что доступ в
подвальные помещения был невозможен, так как они принадлежали ЗАО.
В связи с такой ситуацией, товариществом были составлены акты. В
первом говорилось о выявлении факта перекрытия нескольких проемов в
капитальной, внутренней стене подвала кирпичной кладкой. Это привело к
200
невозможности получения доступа в помещения подвального типа. В другом
акте было сказано о выявлении препятствий, которые были обнаружены во
время осмотра коммуникаций дома директором ЗАО.
Основываясь на том, что отсутствие доступа товарищества в комнаты
ЗАО может повлечь невозможность формирования дефектных ведомостей,
которые необходимы для участия в городской адресной целевой программе,
сутью которой является проведение капитальных ремонтных работ в
многоквартирных домах на 2009 год, ТСЖ было решено обратиться в
арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
После изучения материалов дела и проверки правильного применения
судами всех норм права (материального и процессуального), кассационная
инстанция пришла к выводу о том, что необходимо отменить обжалуемые
судебные акты. Соответственно, дело надо отправить на новое рассмотрение.
Основываясь на п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений в доме
многоквартирного типа принадлежат на праве общей долевой собственности
общие
помещения
строения,
несущие
механизмы,
оборудование
механического, электрического, санитарно-технического и другого типа за
границами или внутри квартир, обслуживание которых происходит силами
более чем одной квартиры.
Суды обеих инстанций, удовлетворяя требования товарищества,
руководствовались наличием в помещениях, принадлежащих ЗАО, систем
теплоснабжения,
которые
являются
общим
имуществом
дома
многоквартирного типа.
Однако следует отметить, что вывод судов о том предназначении,
которым характеризуются системы теплоснабжения в помещениях ЗАО, не
является достаточно обоснованным. Судами не была предоставлена оценка
доводам ответчика о том, что сети и коммуникации инженерного типа,
которые находятся в помещениях ЗАО, обслуживают только те комнаты,
которые принадлежат ЗАО, а не все здание.
201
В данной ситуации ЗАО с позиции собственника имущества,
основываясь на п.2. ст. 209 ГК РФ, имеют право на свое усмотрение
производить любые действия, не противоречащие законодательству и другим
правовым актам, по отношению к своему имуществу. Следует учесть, что
такие действия не должны нарушать права, охраняемые законом интересы
других людей, отчуждать свое недвижимое имущество в собственность
других людей, осуществлять передачу им, оставаясь собственников, права
владения, распоряжения и пользования имуществом. Также нельзя отдавать
свое недвижимое имущество в залог и обременять его какими-либо другими
методами.
Ко
всему
прочему,
предоставить доступ
судами,
которые
обязали
собственников
комнаты представителям товарищества, не были
указаны цели и периоды подобного доступа. Не был исследован вопрос,
который касается возможности оформления документации, необходимой для
участия в целевых программах по проведение капитальных ремонтных работ
и получения поддержки финансового плана, без доступа в данные
помещения. Не была определена возможность оформления подобной
документации собственниками помещения самостоятельно, без участия
товарищества.
В связи с тем, что суды обеих инстанций не до конца выяснили
имеющиеся значимые обстоятельства, то и правильно разрешить спора не
представляется возможным. Соответственно решение арбитражного суда и
Постановление апелляционного суда должны быть отменены. Дело при этом
необходимо отправить на новое рассмотрение.
В связи со всем вышеперечисленным, для того, чтобы осуществлять
легитимную деятельность, товарищество должно было подать ходатайство об
установлении сервитута. При этом ТСЖ должно было оплачивать
202
собственнику помещений нежилого типа его пользование, что, по своей сути,
можно считать нонсенсом295.
Таким образом, конфликтная ситуация в этом случае заключалась в
том, что при наличии неоспоримых прав ТСЖ на все эти объекты, судебным
инстанциям все равно необходимо рассматривать дело, учитывая конкретные
обстоятельства. Именно эти обстоятельства не позволили удовлетворить
исковое заявление в объеме всех заявленных требований.
Другой пример продемонстрирует ситуацию, в которой формировании
специализированной организации для управления домом многоквартирного
типа осложняет деятельность арендаторов помещений нежилого типа,
которые используют их в своей предпринимательской деятельности.
Индивидуальный предприниматель (ИП) обратился в арбитражный
суд. Он подал исковое заявление по отношению к ТСЖ, сутью которого
являлось признание совершаемых товариществом действий по ограничению
входа в парикмахерскую
и подъезда к ней незаконными. Кроме того, в
исковом заявлении числились требования об обязании ТСЖ оставлять ворота
в открытом состоянии с 8.30 и до 21.00 или вовсе разместить их по другую
сторону арки.
В
качестве
третьего
лица
в
данном
деле,
не
заявляющего
самостоятельных требований касаемо предмета конфликта, выступил
городской комитет по управлению городским имуществом (КУГИ).
В своем решении арбитражный суд отказал в удовлетворении
заявленных требований. Без изменения данное решение было оставлено и
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.
В своей кассационной жалобе ИП высказал просьбу об отмене данных
актов. При этом он основывался на том, что выводы суда не соответствуют
фактическим обстоятельствам данного дела и тем доказательствам, которые
295
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2009 по делу N А0513550/2008.
203
имеются в наличии. По мнению ИП, неправильным было и применение
судом норм материального права - п. 5 ст. 36 ЖК РФ.
По мнению истца, монтаж ворот с ограничением доступа на
территорию двора ухудшил условия аренды комнат, в которых располагается
парикмахерская. В общем собрании собственником помещений, которое
приняло форму заочного голосования, и на которое ссылался суд в своем
решении,
ИП участие не принимал. Судебными инстанциями не были
проанализированы все возможности для мирного урегулирования конфликта,
не было принято во внимание мнение КУГИ с позиции собственника
помещения. Представителем КУГИ была поддержана просьба истца, которая
касалась отмены судебных актов. Связано это с тем, что, по мнению
представителя, судом не были выяснены абсолютно все существенные для
данного дела обстоятельства.
Законность судебных актов была проверена в кассационном порядке.
Из материалов следует, что ИП было арендовано помещение нежилого типа,
расположенное на первом этаже в жилом доме. Аренда произошла на
основании договора от 17.08.1998 N 15-А004414, который был заключен с
КУГИ на срок в 10 лет. Помещение использовалось под парикмахерскую.
Товарищество было создано в 2006 году. В 2007 году по решению
правления ТСЖ, которое было принято на основания решения общего
собрания владельцев помещений в многоквартирном доме, в арке дома
произошла установка металлических ворот. На калитке в воротках был
установлен домофон. Все эти работы были проведены на собственные
средства жильцов.
Проанализировав все доказательства, собранные по делу, и оценив их
надлежащим образом, судом было вынесен вывод о том, что ИП не смог
доказать факт нарушения своих прав по вине неправомерных действий ТСЖ.
Судом было установлено, что ИП не лишился возможности использования
арендуемого помещения. Работники и клиенты смогут проходить в
помещение через калитку в воротах, ключи от которой у ИП имеются. Кроме
204
того, у истца имеются все необходимые технические средства, с помощью
которых он может осуществить связь через домофон.
Истцом не было доказано, что в связи с устранением возникших в ходе
пользования
арендуемой
площади
трудностей,
которые
вызваны
ограничением свободного доступа внутрь двора посторонним лицам, не
будут нарушены права владельцев квартир, а также поспособствует
обеспечению баланса интересов собственников помещений, используемых
для проживания, с одной позиции, и интересов ИП – с другой.
ИП не было предоставлено доказательств (относимых и допустимых)
того, что в связи с действием товарищества по ограничению доступа внутрь
двора посторонним лицам за счет установки домофона на ворота и закрытия
калитки, были нарушены положения ЖК РФ, в которых сказано о порядке
владения и пользования владельцами помещений в доме общим имуществом.
Судебными инстанциями была дана надлежащая оценка решению,
принятым общим собранием собственником, которое было проведено в
форме заочного голосования.
Все доводы истца, касаемо того, что
проведение такого собрания произошло с многочисленными нарушениями,
подлежат отклонению. В этом деле суд руководствовался статьями 286 и 288
АПК РФ. В такой ситуации тот факт, что арендатор не согласен с принятым
порядком прохода на территорию двора, который затрудняет, по его словам,
доступ к арендуемой им площади, как для клиентов, так и для него самого,
сам по себе не способен послужить достаточным основанием для
удовлетворения его требований.
Ссылка истца на п.5 ст.36 ЖК РФ не должна рассматриваться, так как
она не относится к
решению спорных правоотношений. Согласно
предоставленной правовой номе для обеспечения доступа к объекту,
существовавшему еще до введения жилищного кодекса, лицо имеет право
потребовать установления обременения участка земли правом ограниченного
использования. Однако в рассматриваемом деле предпринимателем были
заявлены требования, в которых ничего не говорилось про введение нового
205
обременения участка земли правом ограниченного пользования. Истец
заявил требования о снятии ограничений в пользовании, за счет обеспечения
прохода на территорию двора открытого типа в течение рабочих суток.
При учете всех материалов, кассационной инстанцией не было
усмотрено оснований для того, чтобы можно было отменить обжалуемые
решения и Постановления. Поэтому все эти судебные акты было решено
оставить в силе.
Таким образом, судебной инстанцией говорится про возможность
установления сервитута по отношению к участку земли как о единственном
решение возникшего конфликта, так как в действиях товарищества судом не
были усмотрены злоупотребления правом. Не были приняты во внимание и
доводы со стороны представителя КУГИ, как собственника помещений
нежилого типа в доме.
В примере, который был приведен выше, установление сервитута
станет реальным решением, способным удовлетворить потребности ИП,
выступающего с позиции хозяйствующего субъекта296.
Действующее
законодательство
установило
специальную
форму
соглашения о сервитуте по отношению к железнодорожным путям необщего
пользования. Следует привести пример.
Обществом-1 было решено обратиться в арбитражный суд. В своем
исковом заявлении по отношению к обществу-2 они выдвинули требования
об
установке
следующих
железнодорожными
путями
условий
подъездного
ограниченного
пользовании
типа,
принадлежат
которые
ответчику:
-
Необходимо
предоставить
беспрепятственный
проход/проезд
транспорта общества-1 к железнодорожному пути подъездного типа,
который принадлежит ему на праве собственности. Данных проход/проезд
296
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2008 по делу N А5613904/2007.
206
должен быть осуществлен через те подъездные пути, которые принадлежат
ответчику.
- Время действия сервитута должно быть круглосуточным.
- Срок действия – неограниченный. Также требуется предусмотреть
возможность прекращения или изменение сервитута по соглашению сторон
или в ходе судебных разбирательств в полном соответствии с действующим
законодательством.
- Условия должны быть сохранены в том случае, если права
собственности
на
те
железнодорожные
пути,
которые
принадлежат
ответчику, перейдут к другим лицам.
Суд первой инстанции решил отказать в удовлетворении требований,
которые были заявлены истцом.
В апелляционном порядке дело рассмотрено не было.
При изучении материалов, суд установил, что общество-1 является
собственником железнодорожного пути подъездного типа, протяженность
которого достигает 85 м. Этот путь примыкает к подъездному пути, который
принадлежит обществу-3. Данный путь, в свою очередь, примыкает к тому
железнодорожному пути, который находится в собственности у ответчика.
Общая протяженность этого подъездного пути достигает 914 метров.
Истцом и обществом-3 было заключено соглашение. Согласно ему
общество-3
должно
предоставить
истцу
железнодорожную
ветку
в
пользовании до 31.12.2007 для того, чтобы вагоны истца могли проходить на
его ветку.
Для того чтобы урегулировать вопрос, касающийся пользования
железнодорожными путями, которые принадлежат ответчику, обществом-2
был направлен в адрес общества-1 проект договора и акт приемки-передачи в
пользовании путей. Эту документацию общество-1 должно было подписать.
В проекте говорилось о передаче обществу-1 в пользование тех путей,
которые принадлежат ответчику, в целях подачи вагонов общества-1 на тот
207
путь, который принадлежит истцу, а также для уборки его вагонов с данного
пути.
Истцом был подписан названный выше договор вместе с протоколом
разногласий. В ответ на это ответчиком было выражено несогласие с
предложенными истцом исключениями или изменениями, касающихся
некоторых условий.
Оставляя
решение
без
изменений,
кассационная
инстанция
руководствовалась следующим.
Анализируя положение статей 274 и 277 ГК РФ, можно увидеть, что
обременять сервитутом можно только железнодорожные ветки необщего
пользования, используемые в случае необходимости проезда, начиная с
путей общего пользования до места погрузки/выгрузки. В такой ситуации
сервитут может быть установлен по иску того лица, которым используется
соседний путь и следующий за ним пути необщего пользования в целях
проезда.
Рассматривая статью 274 ГК РФ, можно отметить, что требуемым
условием для ввода сервитута считается отсутствие возможностей
для
достижения потребностей заинтересованного лица другим способом.
Правоотношения, которые возникают между
необщего
пользования,
грузополучателями,
владельцами путей
грузоотправителями
и
перевозчиками, могут быть урегулированы за счет специальных норм
законодательства.
Основываясь на статье 60 УЖТ РФ, можно отметить, что отношения,
возникающие
между
контрагентом
и
владельцем
пути
необщего
пользования, который примыкает к путям общего пользования, регулируются
договором, заключенным между ними.
Основываясь на п.3 Постановления Пленума Высшего арбитражного
суда Российской Федерации от 06.10.2005 г. № 30, можно отметить, что
заключение тех договоров, которые связаны с обслуживанием контрагентов,
считается обязательным условием как для самих контрагентов, так и для
208
перевозчика. Данное условие
действует в том случае, если перевозчик
производит обслуживание железнодорожного пути необшего пользования
посредством своего локомотива.
Исходя из данной информации, следует выделить тот фактор, что
законодательство установило особую форму соглашения о сервитуте по
отношению к железнодорожным путям необщего пользования.
С учетом всего того, что было сказано выше, кассационный суд принял
решение о признании правомерными выводы суда первой инстанции, в
которых говорится, что истец способен обеспечить свои потребности в
проезде на тот путь необщего пользования, который принадлежит ему.
Сделать он это может в порядке, который предусмотрен статьей 60 УЖТ РФ.
Так как требований о заключении договора в полном соответствии с
названной выше статьей истцом заявлений сделано не было, в установлении
сервитута было отказано 297.
Проанализировав практику, можно увидеть, что особое внимание
следует уделить вопросу защиты прав сервитуария. Для того чтобы защитить
права, сервитуариями, как уже было сказано выше, используются самые
разные иски.
Во многих ситуациях в момент правовой квалификации требований
сложностей не бывает. Однако часто возникает смешение требований, в
которых говорится про установление сервитута, с другими методами защиты
прав.
На территории нашей страны очень долгий период времени оборот
участков земли происходит отдельно от тех зданий и сооружений, которые
на нем располагались.
В подпункте 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип земельного
единства, судьбы участков земли и тех объектов, которые прочно с ними
связаны. В данном принципе говорится о том, что все крепко связанные с
297
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2007 г. по делу №А262458/2007.
209
участками землю объекты будут следовать той судьбе, которая характерна
для участков земли. Это принцип в полной мере отражен в в п. 1 ст. 35 ЗК
РФ. В нем указывается на то, что в момент перехода прав собственности на
строение или сооружение, которое находится на чужом участке земли, к
другому лицу, то это говорит о том, что данное лицо приобретает еще и
право
на
использовании
соответствующей
части
участка.
Данное
использование будет происходить на тех же условиях и объемах, которые
были характерны для предыдущего собственника.
В ходе раздельного оборота участков земли и тех зданий, которые
расположены на нем, можно прийти к тому факту, что многие владельцы
недвижимого имущества распоряжаются участками земли, на которых
находятся данные объекты, на праве аренды. Следует отметить, что в разряд
арендаторов новый
собственник
автоматически
не
перейдет.
Право
пользования участком земли у него возникнет в силу п.1 ст. 35 ЗК РФ.
Право использования чужого земельного участка, на
котором
располагаются какие-либо объекты недвижимого имущества, в полном
соответствии п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ нельзя считать
сервитутом по правовой природе.
Общество-1, в собственности у которого находится несколько зданий,
обратилось в арбитражный суд. Было подано исковое заявление, в котором
выдвигалось требование о признании за обществом-1 прав ограниченного
пользования частью участка земли, на котором находятся принадлежащие
ему объекты недвижимого имущества.
Требования были удовлетворены. Данное решение было оставлено без
изменения Постановлением апелляционного суда.
Во время рассмотрения данного дела, было установлено, что в ходе
приватизации государственного имущества истцом был приобретено участок
земли в собственность, а также те объекты недвижимого имущества, которые
располагаются на нем. Через некоторое время обществом-1 было решено
продать участок земли ОАО, которым был внесен данный участок в уставной
210
капитал общества-2. В связи с этим обществом-2 было приобретено на этот
участок право собственности. Те объекты недвижимого имущества, которые
располагаются на участке, остались в собственности у общества-1.
В момент удовлетворения заявленных требований, суды основывались
на положения ст. 553 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, в которых говорится о
сохранении за продавцом права ограниченного пользования тем участком
земли, на котором располагается недвижимое имущество. Эта часть участка
требуется для использования недвижимости в полном соответствии с
назначением.
Кассационной инстанцией в момент отмены состоявшихся по делу
судебных актов, было указано на тот факт, что для того, чтобы определить
правовую природу права, которое предусмотрено ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК
РФ, надо исходить из следующего.
На основании п. 1 ст. 274 ГК РФ установление сервитута происходит в
той ситуации, если лице не может воспользоваться своим имущество без
соответствующего
установления
права
ограниченного
пользования
имуществом, принадлежащим другому лицу. Сервитут устанавливается для
того, чтобы можно было обеспечить потребности собственника объекта
недвижимого имущества. В качестве целей в данном случае могут выступать
проход/проезд, прокладка связи и трубопровода, обеспечение водоснабжения
и мелиорация.
Право пользование участком земли, принадлежащим другому лицу, на
котором располагаются объекты недвижимого имущества, предоставленное
п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, по своей природе не может считаться
правом ограниченного использования участка земли, как было ошибочно
предположение судами обеих инстанций.
Принимая во внимание тот фактор, что в качестве собственника
участка земли выступает общество-2, а общество-1 не обладает статусом
владельца и пользователя земли, стоит признать, что из всех возможных прав
на участок земли, которые предусмотрены главами III и IV ЗК РФ, общество211
1, при учете его организационно-правовой формы, а также в связи с
наличием зарегистрированного права собственности на участок земли
у
общества-2, могло бы воспользоваться спорным участком только в случае его
аренды.
Ввиду всего вышеизложенного, судом кассационной инстанции были
признаны ошибочными выводы судов о признании за истцом права
установления сервитута по отношению к участку земли. Таким образом,
обжалуемые судебные акты были отменены298.
Вопросы, связанные с защитой прав сервитуария, достаточно активно
обсуждаются в литературе299..
На
современном этапе достаточно
часто
стали
высказываться
предположения о том, что необходимо ввести специальное гражданскоправовое
средство,
которое
напоминало
бы
конфессорный
иск300,
используемый в римском праве. С помощью подобного иска сервитуарий
смог бы потребовать признать сервитут, а также устранить препятствия,
которые возникали во время его пользования.
Анализируя методы защиты гражданско-правового характера, которые
закреплены в Германском Гражданском уложении, требуется отметить, что в
нормах, направленных немецким законом на урегулирование отношений,
связанных с установлением сервитута, рассматривается желание обеспечить
баланс между интересами собственником соседних участков земли.
Рассматривая нормы ГГУ, можно проследить мысль о том, что
сервитут в каждом отдельное ситуации обладает вполне определенным
содержанием. Кроме того, его субъектам запрещено нарушать те границы,
которые устанавливаются.
Предусмотрена защита гражданско-правового
298
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 января 2008 г. по делу №А5610215/2007 // СПС «КонсультантПлюс».
299
Щенникова Л.В. Вещное право: учеб.пособие. М.: Юристъ, 2006; Люшня А.В. Проблемы
применимости негаторного иска для защиты сервитутов в российском праве //
Законодательство. 2006. №1; Косарев И.Э. Право ограниченного пользования чужим
недвижимым имуществом (сервитуты) // Правоведение. 1996. №3.
300
Покровский И.А. История римского права. М.: Статут, 2004.
212
характера сервитута от возможных нарушений. Правомочное лицо получает
право на подачу иска об устранении нарушений. Можно воспользоваться и
негаторным иском.
Анализ правовой теории и практики отечественных и зарубежных
судебных инстанций, можно прийти к такому заключению, что в качестве
универсального способа защиты прав сервитуария, направленного против
собственника служащей вещи, выступает негаторный иск. В тех ситуация,
когда сервитут уже был установлен, однако его существование отрицается,
можно предъявить исковое заявление о признании сервитута. Суды исходят
из того, что иск об установление сервитута и негаторный иск обладают
разными отличиями.
Во время рассмотрения дела № А21-577/2005-С2 по исковому
заявлению, судом кассационной инстанции было выделено, что в качестве
основания для установления сервитута будет выступать необходимость в
обеспечении потребностей собственника недвижимого имущества. В связи с
этим
собственник
недвижимого
имущества,
который
требует
ввода
сервитута, не должен стремиться доказать факт причинения владельцем
соседнего участка препятствий в момент пользования имуществом. Он
должен доказать необходимость в предоставлении ограниченного права
использования соседнего участка в определенных целях в том случае, если
стороны
не
смогли
достигнуть
соглашения
без привлечения
суда.
Требования истца суд решил удовлетворить, так как единственная дорога, по
которой он сможет проехать/пройти к своей недвижимости, располагается на
том участке земли, который принадлежит ответчику на праве собственности.
Соглашение при этом без привлечения суда достигнуто не было.
В некоторых ситуациях требование, которое было заявлено истцом,
относительно обязания не чинить препятствий в использовании имущество,
может быть рассмотрено с позиции требования об установлении сервитута.
Следует привести пример, который покажет, каким образом удовлетворение
негаторного иска способно защитить интересы сервитуария.
213
Общество-1 решило обратиться в арбитражный суд. В поданном
исковом заявлении по отношению к обществу-2 было высказано требование
о прекращении действий, которые нарушают права истца на использование
помещений нежилого типа, принадлежащих ему, путем демонтажа ворот
автоматического типа. Иск был дополнен требованием об обязании ответчика
не чинить разнообразных препятствий по проходу посетителей и проезду
транспортных средств через участок земли общей площади 1440 кв.м. к
месту деятельности (офису и служебным помещениям истца). При этом
конкретных
ограничений
по
времени,
а
также
продолжительности
пребывания быть не должно.
Иск был удовлетворен только в той части, в которой говорится об
обязании ответчика не причинять препятствий. Во всем остальном судом
было
отказано.
Решение
осталось
без
изменения
постановлением
апелляционного суда.
Из материалов данного дела следует, что общество-2 выступает с
позиции собственника здания, проходной и некоторых элементов ограждения
(металлических ворот, ограды завода). Обществу-1 принадлежит помещение
нежилого типа на праве общей долевой собственности. Общая площадь
данного помещения достигает 10 499 кв.м.
С 2000 по 2006 г, сотрудники и иные лица проходили на территорию по
заявкам. Проезд транспортных средств происходил на основании договора,
который был заключен между истцом и ответчиком. Данный договор
предусматривал оплату истцом тех услуг, которые предоставлялись
ответчиком касаемо обеспечения пропускного режима.
Судом было установлено, что проход/проезд к нежилым комнатам,
принадлежащим истцу, через участок земли, на котором располагается
принадлежащая ответчику проходная, является наиболее оптимальным с
позиции сохранения баланса интереса сторон. Также суд установил, что
пропуск на территорию, начиная со дня приобретения истцом помещений
нежилого типа, происходил через проходную, которая находится в
214
собственности у ответчика. Все этого говорит о том, что между сторонами
ранее существовал договор об оказании соответствующих услуг по
обеспечению пропускного режима.
В связи с тем, что своими действиями ответчик фактически создал
препятствия в использовании собственности, истец с позиции собственника
может
требовать
устранения
подобных
препятствий
в
порядке,
предусмотренным статьей 304 ГК РФ.
Судом кассационной инстанции были отклонены доводы подателя
жалоб, сутью которых являлось то, что суд, обязывая ответчика обеспечить
проход/проезд, принял таким образом решение в адрес неограниченного
круга лиц. Это связано с тем, что иск был подан обществом-1 для того, чтобы
были устранены препятствия в пользовании помещений нежилого типа,
которые принадлежат ему. Данные помещения им используются в
хозяйственной деятельности. А это соответственно предполагает тот факт,
что доступ к помещениям может потребоваться как со стороны сотрудников,
так и со стороны посетителей301.
Но следует отметить, что вероятность применения собственником
господствующей
вещи
негаторного
искового
заявления,
считается
дискуссионным вопросом. Как известно, сервитут не способен предоставить
владение. Он обладает только правом пользования. Именно это и является
его отличием от других разнообразных вещных прав.
Анализ
судебной
практики,
который
был
проведен
выше,
демонстрирует, что роль судебных инстанций в совершенствовании
возрожденных сервитутных прав достаточно высока. Это доказывается тем
фактом, что именно судами во время рассмотрения споров восполняются
пробелы, которыми характеризуется имеющееся законодательство.
301
Постановление ФАС северо-Западного округа от 29.09.2006 г. по делу №А56-4361/2006
// СПС «КонсультантПлюс».
215
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование по теме «Сервитутное право: основания
возникновения и проблемы защиты» дает возможность решения задач,
определенных во введении. Также удалось добиться поставленной цели,
связанной
с
научным
исследованием
сервитутного
права.
Все
основополагающие выводы и положения о соответствующем праве можно
сформулировать в следующей форме.
Сервитутное право характеризуется древней историей, которая берет
свое начала еще с момента возникновения римского прав. Те положения,
которые были установлении эти правом, использовались и в более поздних
государствах. Они стали основой для тех видов вещных прав, которые
причисляются к категории ограниченных вещных прав и называются
правами на чужие вещи.
Сервитут в современном гражданском законодательстве относится к
категории вещных прав. Поэтому он должен регулироваться законом.
Другими словами, непосредственно порядок установления сервитута должен
определяться законодательством.
В российском гражданском праве сервитут не воспринимается с
позиции единого понятия. Нет и единой системы классификации сервитутов.
Данное исследование в полной мере продемонстрировало, что
публичные сервитуты не похожи на юридическую конструкцию, которая
была порождена римским правом. Можно даже сказать, что они не
вписываются в термин «сервитут» в его классическом виде понимания.
Публичные сервитуты направлены на обеспечение интересов государства,
местного самоуправления и населения302.
302
Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская
юстиция. 1997. №5. С. 22; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России.
М., 1996. С. 50 - 52; Малеина М.Н. Публичные сервитуты // Законодательство. 2004. №4.
216
Изложенная информация предоставляет возможность сделать вывод о
том, что такое понятие, как «публичный сервитут», должно быть исключено
из терминологии гражданского права и других отраслей законодательства.
Сделать это надо для того, чтобы устранить смешение понятий. По нашему
мнению,
вместо
понятия
«публичный
сервитут»
лучше
всего
воспользоваться таким определением, как «ограничения вещных прав в
публичных интересах».
С позиции сервитута, на наш взгляд, нельзя классифицировать
линейные сооружения. Они необходимы в качестве основания для
ограничения вещных прав.
Рассматривая то место, которым обладают сервитуты в сфере
ограниченных вещных прав, надо отметить, что сервитуты с данной точки
зрения возникли в отечественно законодательстве сравнительно недавно.
Законодательное закрепление такого понятия обладает спорным характером.
Вокруг сервитутов постоянно происходят конфликтные ситуации. Кроме
того, в имеющихся на современном этапе теоретических исследованиях,
концепции сервитута определены не полностью. Подтверждая данный факт,
стоит указать, что в кодифицированных актах определение такого термина
полностью отсутствует. В федеральном законодательстве и в подзаконных
актах термин «сервитут» обладает весьма противоречивой трактовкой303.
Законодателем было решено предоставить возможность регулирования
подобного вещного правоотношения самостоятельно. Это нашло отражение в
положениях соответствующего договора.
Необходимо отметить, что договорный сервитут, вне зависимости от
своего вещного характера, регулируется положения обязательственного
права. Подобный договор способен породить систему правоотношений
С. 8 – 16; Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском
законодательстве /Нотариус. 2006. №2.
303
ФЗ от 21.07.1997 г. №22-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 2008. №30 (ч. II). Ст. 3616; Временные методические
рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Федеральной службой
земельного кадастра 17 марта 2004 г.) // СПС «Гарант-Максимум».
217
(вещных
и
обязательственных),
которые
способны
существовать
одновременно. Прекращение обязательств и самого сервитута происходит в
одно время. По отдельности они существовать не способны.
Данный вид договора следует отнести к категории непоименованных
договоров. Это связано с тем, что в настоящем законодательстве не имеется
его основных параметров и существенных условий.
Комплексное исследование правоотношений в системе сервитутного
права позволяет сформулировать некоторые положения и выводы. Именно
они и будут способствовать наиболее оптимальному и эффективному
использованию договора о сервитуте в практике. С помощью этого можно
будет избежать конфликтных ситуации в момент реализации возможностей
по обеспечению потребностей одного лица за счет имущества другого
посредством установления сервитута.
218
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нормативно-правовые акты
1.1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993.
№237 (в ред. ФКЗ от 30.12.2008 г. №6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. №7-ФКЗ).
1.2. Водный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2006. №23. Ст.
2381 (в ред. ФЗ от 27.12.2009 г. №365-Ф3).
1.3. Градостроительный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2005.
№1 (часть 1). Ст. 16 (в ред. ФЗ от 27.12.2009 г. №343-Ф3).
1.4. Гражданский кодекс Российский Федерации. Часть вторая // СЗ РФ.
1996. №5. Ст. 410 (в ред. ФЗ от 17.07.2009 г. №145-ФЗ).
1.5. Гражданский кодекс Российский Федерации. Часть первая // СЗ РФ.
1994. №32. Ст. 3301 (в ред. ФЗ от 27.12.2009 г. №352-ФЗ).
1.6. Жилищный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2005. №1. Ст. 1
(в ред. ФЗ от 17.12.2009 г. №316-ФЗ).
1.7. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2001. №44. Ст.
4147 (в ред. ФЗ от 27.12.2009 г. №365-ФЗ).
1.8. Лесной кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2006. №50. Ст. 5278
(в ред. ФЗ от 27.12.2009 г. №365-ФЗ).
1.9. Методические
рекомендации
о
порядке
государственной
регистрации сервитутов на земельные участки, утв. Приказом Министерства
юстиции РФ от 26 июля 2004 г. №132.
1.10. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной
платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.).
1.11. Постановление КС РФ от 17 декабря 1996 г. №20-П «По делу о
проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона
Российской Федерации от 24.06.1993 г. «О федеральных органах налоговой
полиции»« // СЗ РФ. 1997. №1. Ст. 197.
219
1.12. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219
(ред. от 22 ноября 2006 г.) «Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //
СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963.
1.13. Правила лесовосстановления, утв. Постановлением Правительства
РФ от 16 июля 2007 г. №183 // БНА ФОИВ. 2007. №40.
1.14. Правила лесоразведения, утв. Постановлением Правительства РФ
от 8 июня 2007 г. №149 // БНА ФОИВ. 2007. №40.
1.15. Проект Федерального закона №96028935 «О сервитутах» // СПС
«КонсультантПлюс».
1.16. Распоряжение Правительства РФ от 19 января.2006 г. №38-р «О
Программе социально-экономического развития Российской Федерации на
среднесрочную перспективу (2006 - 2008 годы)» //СЗ РФ. 2006. №5. Ст. 589.
1.17. Федеральный
закон
«Об
объектах
культурного
наследия
(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от
25.06.2002 г. №73-ФЗ (в ред. от 27.02.2003 г.).
1.18. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 26 июля
2004 г. №132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке
государственной регистрации сервитутов на земельные участки»
1.19. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535 // СЗ РФ. 1994.
№13. Ст. 147 (в ред. от 21 октября 2008 г.).
1.20. Федеральный закон Российской Федерации от 13.03.2006 г. №38Ф3 «О рекламе» // СЗ РФ. 2006. №12. Ст. 1232 (в ред. ФЗ от 27.12.2009 г.
№354-Ф3).
1.21. Федеральный
закон
«О
приватизации
государственного
и
муниципального имущества» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (в ред. от 23.11.2007
г.).
1.22. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. №122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
220
сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594 (в ред. ФЗ от 27.12.2009 г. №343Ф3).
1.23. Федеральный закон Российской Федерации от 25.02.1999 г. №39Ф3
«Об
инвестиционной
деятельности
в
Российской
Федерации,
осуществляемой в форме капительных вложений» // СЗ РФ. 1999. №9. Ст.
1096 (в ред. ФЗ от 24.07.2007 г. №215-ФЗ).
1.24. Федеральный закон Российской Федерации от 03.08.1995 г. №123Ф3 «О племенном животноводстве» // СЗ РФ. 1995. №32. Ст. 3199 (в ред. ФЗ
от 14.07.2008 г. №118-ФЗ).
1.25. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2008 г.
№311—ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» // СЗ РФ. 2009. №1. Ст. 19.
2. Научные труды, монографии, учебники
2.1. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: в 2-х т. Т.
2. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. 942 с.
2.2. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву.
М.: Юрид. изд-во НЮО СССР, 1940. 192 с.
2.3. Азаревич Д.И. Система римского права: университетский курс. Т. 2:
Ч. 1. Варшава: Тип. М. Земкевич, 1888. 288 с.
2.4. Александров Н.Г. Законность и правоотношение в советском
обществе. М., 1955. С. 117.
2.5. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение,
изменение, расторжение. М.: Проспект, 1997. 376 с.
2.6. Андронатий А.А. Практический комментарий к главе «Сервитут»
Гражданского кодекса Республики Молдова // Нотариус. 2005. №5. С. 40 - 44.
2.7. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. III. Права
обязательственные. 2-е изд. СПб., 1901.
221
2.8. Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического
гражданского права. М: Статут, ГОД. С. 604. (Классика русской
цивилистики).
2.9. Барон Ю. Система римского гражданского права. Кн. 3. СПб., 1908.
С. 31.
2.10. Бартошек М. Римское право: понятие, термины, определения. М.:
Статут, 1989. 294 с.
2.11. Батлер Е.А. Непоименованные договоры. М.: Экзамен, 2008. 222 с.
2.12. Бекленищева И.В. Гражданско-правовой договор: классическая
традиция и современные тенденции. М.: Статут, 2006. 204 с.
2.13. Богатых Е. Гражданское и торговое право. М.: Статут, 1996. С.
101.
2.14. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.:
Статут, 1999. 254 с.
2.15. Брагинский
обязательственных
Проблемы.
Теория.
М.И.
К
вопросу
правоотношений
Практика
/
//
отв.
о
соотношении
Гражданский
ред.
A.JL
вещных
кодекс
и
России:
Маковский.
М.:
Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 113 130.
2.16. Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах.
Минск: Наука и техника, 1967. 259 с.
2.17. Брагинский М.И. Основы учения о непоименованных (безымянных)
и смешанных договорах. М.: Статут, 2007. 79 с.
2.18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга
первая: Общие положения. М.: Статут, 2002. 842 с.
2.19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга
вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. 780 с.
2.20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга
третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002.
1038 с.
222
2.21. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003.
382 с.
2.22. Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом.
М., 2001. С. 23.
2.23. Витрянский В.В. Комментарий к части первой ГК РФ. М.: Спарк,
1995. С. 657.
2.24. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск.:
Изд. БГУ, 1968.128 с.
2.25. Гальперин М., Струнская О. Особый способ защиты - признание
права // ЭЖ-Юрист. 2005. №33.
2.26. Гартина Ю.А. Гражданско-правовое регулирование земельных
сервитутов в Российской Федерации: вопросы теории и практики. М., 2009.
2.27. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 36.
2.28. Годэмэ
Е.
Общая
теория
обязательств
//
Ученые
труды
Всероссийского института юридических наук Министерства юстиции СССР.
Вып. 13. М.: Юриздат, 1948.511 с.
2.29. Горонович С.И. Исследование о сервитутах. 2-е изд. Александрия:
Тип. Ф.Х. Райхельсона, 1904. 119 с.
2.30. Гражданское право: учебник: в 2-х т. Т. 1 / отв. ред. Е.А. Суханов.
М.: Волтерс Клувер, 2004. 816 с.
2.31. Гражданское и торговое право зарубежных государств: учебник: в
2-х т. Т. I. // отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. М.: Международные
отношения, 2006. 640 с.
2.32. Гражданское и торговое право капиталистических государств. М.,
1993. С. 217 - 218.
2.33. Гражданское право: учебник. Т. 1 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.
Толстого. Изд. 6-е, перераб. и доп. М.: ТК Велби, 2002. 776 с.
2.34. Гражданское право: учебник для вузов. Часть первая / под ред. Т.И.
Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М., 2005. С. 297.
223
2.35. Гражданское право России: учебник. Часть первая / под ред. З.И.
Цыбуленко. М.: Юристь, 2000. 464 с.
2.36. Гражданское право: учебник. Часть I / под ред. А.П. Сергеева,
Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998. С. 462.
2.37. Гражданское право: учебник. Часть II / под ред. А.П. Сергеева,
Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998. С. 291.
2.38. Гражданское право: учебник: в 3-х ч. Часть первая / под ред. Ю.К.
Толстого, А.П. Сергеева. СПб., 1996. С. 288.
2.39. Гражданское право: учебник. Часть 1 / под общ. ред. Т.Н.
Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М.: Норма-ИНФРА-М, 1998.
464 с.
2.40. Гражданское право: учебник / под ред. С.П. Гришаева. 2-е изд,,
перераб. и доп. М.: Юристь, 2003. 496 с.
2.41. Гражданское право: учебник: в 3-х т. Т. 1 / под ред. А.П. Сергеева.
М.: ТК Велби, 2009. С. 590 - 594 (автор главы - Н.Н. Аверченко).
2.42. Гражданское право: учебник: в 3-х т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева,
Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2005. С. 784 (автор
главы - А.А. Иванов).
2.43. Гражданское право: учебник: в 4-х т. Т. 2 / отв. ред. Е.А. Суханов.
М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 546.
2.44. Гражданское уложение Германии. М.: Волтерс Клувер, 2004. 816 с.
2.45. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права / под ред. и с предисл.
В.А. Томеннова. М.: Зерцало, 2003. 496 с.
2.46. Гримм Д.Д. Соотношение между юридическими институтами и
конкретными отношениями // Сборник статей по гражданскому и торговому
праву. М.: Норма, 1995. С. 303 - 323.
2.47. Гуляев A.M. Русское гражданское право: обзор действующего
законодательства, кассационная практика Правительствующего Сената и
проекты Гражданского Уложения. СПб.: Тип. М.М. Стасюлевича, 1913. 638
с.
224
2.48. В.В.Гущин Российское предпринимательское право: Учебник. —
М.: Изд-во Эксмо, 2005. — 736 с. — (Российское юридическое образование).
2.49. Денисов С.А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения
договора // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. М.И.
Брагинского; Исследовательский центр частного права. Российская школа
частного права. М.: Статут, 1998. С. 231 - 236.
2.50. Дернбург Г. Пандекты. Т. 2. Вещное право. 6-е исправ. изд. М.:
Спарк, 1998. 463 с.
2.51. Дигесты Юстиниана / пер. с лат.; отв. ред. JI.JI. Кофанов. М.:
Статут, 2002. 584 с.
2.52. Дождев Д.В. Римское частное право: учебник для вузов. М.: Норма,
2003. С. 448.
2.53. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения.
М.: Юристь, 2004. 128 с.
2.54. Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление
гражданскими правами. М.: Лекс-Книга, 2002. 160 с.
2.55. Завидов Б.Д. Договор: подготовка, заключение, изменение. М.:
ИНФРА-М, 1997. 352 с.
2.56. Завидов Б.Д. Договорное право России: науч.-практ. пособие. М.:
Лига Разум, 1998. 528 с.
2.57. Законы гражданские / сост. И.М. Тютрюмов. СПб.: Законоведение,
1908. С. 1528.
2.58. Заменгоф
З.М.
Изменение
и
расторжение
хозяйственных
договоров. М.: Юрид. лит., 1967. 143 с.
2.59. Зинченко, С.А. Собственность и производные вещные права:
теория и практика / С.А. Зинченко, В.В. Галов. Ростов-на-Дону: СКАГС,
2003. 200 с.
2.60. Земельное право России: учебник для студентов высших учебных
заведений / Чубуков Г.В. М.: Статут, 2003. С. 72.
225
2.61. Институции Юстиниана /пер. с лат. Д. Расснера; под ред Л.Л.
Кофановой, В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 1998. 400 с.
2.62. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории
цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории
«хозяйственного права». М.: Статут, 2000. 777 с.
2.63. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву //
Избранные работы по гражданскому праву. М., 2000. С. 620 – 621.
2.64. Иоффе О.С. План и договор в социалистическом хозяйстве. М.:
Юрид. лит., 1971.
2.65. Иоффе О.С. Избранные труды: в 4-х т. Т. 2. Советское гражданское
право. М.: Юрид. центр «Пресс», 2004. 511 с.
2.66. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. 872 с.
2.67. Исаченко В.В., Исаченко В.Л. Обязательства по договорам. СПб.:
Тип. М. Меркушева, 1914. 732 с.
2.68. История римского права / Хвостов В.М., проф. Моск. ун-та. 7-е изд.
М.: Моск. науч. изд-во, 1919. 482 с.
2.69. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения.
М.: Статут, 2000. 873 с.
2.70. Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском
и зарубежном праве. М.: Статут, 2007. 876 с.
2.71. Комментарий
к
Арбитражному
процессуальному
кодексу
Российской Федерации / под ред. В.В. Яркова. М.: БЕК, 2003. С. 237 - 242.
2.72. Комментарий к ГК РФ, части первой (постатейный) / отв. ред О.Н.
Садиков. 3-е изд., испр., доп. и перераб. М.: ИНФРА-М, 1999. 799 с.
2.73. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / под ред.
О.Н. Садикова. М.: Норма, 1998. 987 с.
2.74. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. / под
ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. Изд. 2-е, доп. и перераб. М., 2006. С.
167.
226
2.75. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под
ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. ИЗиСП. 3-е изд. М., 2002. С. 163.
2.76. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации / автор комментария Е.А. Суханов; рук. авт. колл. М.И.
Брагинский. М., 1995. С. 317.
2.77. Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском
праве. СПб.: Юрид. центр «Пресс», 2001. 299 с.
2.78. Конституционные права и свободы человека и гражданина в
Российской Федерации / под ред. О.И. Тиунова. М., 2005. С. 139.
2.79. Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. 254 с.
2.80. Коркунов Н.М. Лекции по общей теории права. СПб.: Юрид. центр
«Пресс», 2003. 430 с.
2.81. Кочеткова
Ю.А.
обязательственно-правовых
Соотношение
способов
защиты
вещно-правовых
права
и
собственности:
древнеримские истоки и современная Россия // Актуальные проблемы
гражданского права. Вып. 2 / под ред. М.И. Брагинского. М., 2000. С. 42.
2.82. Кузнецов
С.А.
Обеспечительные
меры
в
гражданском
и
административном производстве. М.: Волтерс Клувер, 2007.
2.83. Кулагин М.И. Избранные труды. М.: Статут, 1997. 281 с.
2.84. Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Таллин, 1980. 572 с.
2.85. Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве
России. СПб.: Юрид. центр «Пресс», 2003. 535 с.
2.86. Маковский
А.Л.
Обязательства
вследствие
неосновательного
обогащения // Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая.
Текст. Комментарий. Алфавитно-предметный указатель. М.: МЦФЭР, 1996.
С. 591 - 603.
2.87. Максоцкий Р.А. Возмездность и безвозмездность в гражданском
праве: учеб. пособие / науч. ред. М.В. Кротов. М.: ТК Велби, 2002. 176 с.
2.88. Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения. 2-е изд. Т. 23. М.: Госполитиздат,
1955. 907 с.
227
2.89. Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: в 2-х т. Т. 1. М., 1994. С.
137, 145.
2.90. Маттеи
У.,
Суханов
Е.А.
Основные
положения
права
собственности. М.: Юристъ, 1999. 384 с.
2.91. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Изд. 2-е, испр. по
испр. и доп. 8-му изд., 1902. М., 2000. С. 433.
2.92. Мисник Н.Н. Вещные права на землю в Российской Федерации (в
соавт. с Мисник Г.А.) // Основы государства и права: учебник. 4-е изд., доп. и
перераб. Ростов н/Д.: «Феникс», 2003. С. 523 - 533.
2.93. Михайлов С.В. Категория интереса в российском гражданском
праве. М.: Статут, 2002. 204 с.
2.94. Монахов Д.А. Сервитуты и их судебная защита. СПб., 2010.
2.95. Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М.: Статут,
2003. 685 с.
2.96. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» (постатейный). М.: Волтерс Клувер, 2008 / СПС
«КонсультантПлюс». Комментарии законодательства.
2.97. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» /Л.Н.Наумова. – М.: Волтерс Клувер, 2008. – 1072 с.
– ISBN 978-5-466-00334-5 (в пер.)
2.98. Научно-практический
комментарий
к
Гражданскому
процессуальному кодексу РФ / под ред. В.М. Жуйкова, В.К. Пучинского,
М.К. Треушникова. М.: Городец, 2003. 1008 с.
2.99. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации: для предпринимателей / рук. авт. колл. М.И.
Брагинский. М.: Спарк; «Хозяйство и право», 1999. 736 с.
2.100. Нечаев В. Сервитуты // Энциклопедия. Брокгауз и Эфрон. М.,
1916. Т. 29. С. 41.
2.101. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.:
Госюриздат, 1954. 416 с.
228
2.102. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.:
Зерцало, 2000. 400 с.
2.103. Ожегов С.И. Словарь русского языка / под ред. Н.Ю. Шведовой.
20-е изд., стереотип. М.: Рус.яз., 1988. 847 с.
2.104. Останина Е.А. Преобразовательные иски и приобретение
вещного права // Иски и судебные решения: сб. ст. М.: Статут, 2008. С. 239 254.
2.105. Памятники римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая.
Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997. 599 с.
2.106. Перетерский И.С. Римское частное право: учебник / Перетерский
И.С., Краснокутский В.А., Флейшиц Е.А. и др. М.: Юрист, 1997. 544 с.
2.107. Пиляева В.В. Римское частное право: учебник. СПб.: Питер, 2002.
С. 46.
2.108. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные
права. М.: Статут, 2002. 800 с.
2.109. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 3: Договоры и
обязательства. М.: Статут, 2003. 622 с.
2.110. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.:
Статут, 1998. 353 с.
2.111. Покровский И.А. История римского права. М.: Статут, 2004. 540
с.
2.112. Пономарев М.В., Попов В.В., Иутин И.Г., Широбоков А.С.
Комментарий к Федеральному закону от 10.01.1996 г. №4-ФЗ «О мелиорации
земель» (постатейный) (под ред. М.В. Пономарева). М.: Юстицинформ, 2010.
2.113. Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным
гражданским правом. М., 2008.
2.114. Постатейный комментарий к части первой ГК РФ / Гусев А.Н.
М.: Экзамен, 2004. 768 с.
2.115. Право собственности: актуальные проблемы // отв. ред. В.Н.
Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М.: Статут, 2008. 183 с.
229
2.116. Пуряева А.Ю. Комментарий к Лесному кодексу Российской
Федерации (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. Ст. 45.
2.117. Путинский Б.И., Сафиуллин Д.Н. Правовая экономика: проблемы
становления. М.: Юрид. лит., 1991. 240 с.
2.118. Пухан Иво, Поленак-Акимовская Мирьяна. Римское право:
базовый учебник. М.: Зерцало, 1999. 186 с.
2.119. Райхер В.К. Абсолютные и относительные права (К проблеме
деления хозяйственных прав) // Известия экономического факультета
Ленинградского политехнического института. 1928. Вып. 1 (XXV). С. 299.
2.120. Резник Ж.Я. Публичный земельный сервитут по российскому
гражданскому праву. Самара, 2007.
2.121. Римское право: понятие, термины, определения: учебник // отв.
ред. М.М. Бартошек. М.: Юрид. лит., 1989. С. 294 - 295.
2.122. Римское право: учебник для вузов / Новицкий И.Б. 7-е изд. М.:
ТЕИС, 2000. С. 105.
2.123. Римское частное право: учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С.
Перетерского. М.: Юрист, 2002. 448 с.
2.124. Римское частное право: учебник для вузов // Дождев Д.В. М.:
Норма, 2003. С. 448.
2.125. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России.
М.: Юристъ, 2004. 496 с.
2.126. Российское гражданское право: учебник: в 2-х т. Т. 1: Общая
часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права.
Личные неимущественные права / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010.
С. 588 - 615 (автор главы - Е.А. Суханов).
2.127. Савиньи Ф.К. Обязательственное право / пер. Мандро Н., Фукс В.
М.: Тип. А.В. Кудрявцевой, 1876. 610 с.
2.128. Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: учебник / под ред.
Д.В. Дождева. М.: БЕК, 2000. 400 с.
230
2.129. Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам. М.:
Статут, 2003. 1022 с.
2.130. Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут,
2005. 636 с.
2.131. Сенчищев В.И. Объекты гражданского правоотношения //
Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.
2.132. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. 638
с.
2.133. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о
собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. 368 с.
2.134. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут,
2000. 928 с.
2.135. Советское гражданское право / под ред. В.Ф. Маслова, А.А.
Пушкина. Киев: Высшая школа, 1983. С. 89.
2.136. Советское гражданское право. Т. 1 / под ред. О.С. Иоффе, Ю.К.
Толстого, Б.Б. Черепахина. Л.: Изд-во ЛГУ, 1971. 465 с.
2.137. Советское гражданское право: учебник / отв. ред. В.А. Рясенцев.
3-е изд., перераб.и доп. М.: Юрид. лит., 1986. 560 с.
2.138. Солодова Я.С. Обязательства из договора об установлении
сервитута: Томск, 2010.
2.139. Соменков С.А. Расторжение договора: теория и практика. М.: МЗПресс, 2002. 227 с.
2.140. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы
МГУ о современном праве / под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 189.
2.141. Суханов Е.А. Предисловие к кн.: Новицкий И.Б. Римское право.
М., 1993. С. 3.
2.142. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав //
Гражданское право: учебник: в 2-х т. Т. 1 / под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд.
М., 1998. С. 592.
231
2.143. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. СПб.:
Питер, 2007. 288 с.
2.144. Танага А.Н. Принцип свободы договора в гражданском праве
России. СПб.: Юрид. центр «Пресс», 2003. 238 с.
2.145. Тархов В.А. Гражданское право: курс лекций. Общая часть. Уфа:
Уфимский юрид. ин-т МВД РФ, 1998. 330 с.
2.146. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности.
М.: Юрист, 2002. 248 с.
2.147. Тархов В.А. Советское гражданское право. Саратов, 1978. С. 61.
2.148. Теория государства и права / под ред. Н.И. Матузова, А.В.
Малько. Саратов, 1995. С. 407.
2.149. Тимонина Ю.В. Категория ограниченных вещных прав в доктрине
и
законодательстве
(общие
положения)
//
Актуальные
проблемы
гражданского права. Вып. 2 / под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 2000. С.
44 - 73.
2.150. Уиткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут // Государственная
регистрация прав на недвижимость / под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С.
486.
2.151. Ушаков Д.Н. Толковый словарь современного русского языка. М.:
Альта-Принт, 2005. 1216 с.
2.152. Флейшиц Е.А. «Абсолютная» природа права собственности //
Проблемы гражданского и административного права. Л., 1962. С. 224.
2.153. Франчози Дж. Институционный курс римского права / пер. с
итал. М.: Статут, 2004. 427 с.
2.154. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском
социалистическом гражданском праве. М.: Изд-во АН СССР, 1952. 239 с.
2.155. Халфина P.O. Общее учение о правоотношениях. М.: Юрид. лит.,
1974. 340 с.
2.156. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные
договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004. 124 с.
232
2.157. Хвостов В.М. Система римского права: учебник. М.: Спарк, 1996.
- 522 с.
2.158. Хутыз М.Х. Римское частное право: курс лекций / под ред. С.А.
Чибиряева. М.: Былина, 2003. 176 с.
2.159. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому
праву. М.: Госюриздат, 1962. 162 с.
2.160. Черниловский З.М. Римское частное право: элементарный курс.
М.: Юрист, 2000. 211 с.
2.161. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской
Федерации:
основы
профессии.
Регистрационные
действия//Учебное
пособие. 2005 г.
2.162. Чубуков Г.В. Земельное право России: учебник для студентов
высших учебных заведений. М., 2003. С. 72.
2.163. Шагова В.В. Договор как основание возникновения прав
титульных владельцев по российскому гражданскому праву // Некоторые
вопросы договорного права России и зарубежных стран. М.: МЗ-Пресс, 2003.
С. 19 - 28.
2.164. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф,
2001. 720 с.
2.165. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. 2. М.: Статут, 2005.
544 с.
2.166. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.:
Статут, 2005. 923 с.
2.167. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.,
1996. С. 146.
2.168. Щенникова Л.В. Вещное право: учеб. пособие. М.: Юристь, 2006.
192 с.
2.169. Щенникова Л.В. О некоторых проблемах гражданского права:
Теория. Законодательство. Правоприменение. Краснодар, 2010. С. 135.
233
2.170. Эриашвили Н. Д., Богданов Е. В., Саркисян А. Ж., Кузбагаров А.
Н., Ткачев В. Н. Договорное право. Учебное пособие. М.: Юнити-Дана, 2012.
3. Научные статьи
3.1. Аликиева А.М. Сервитуты в земельном праве // Налоги. Инвестиции.
Капитал. 2003. №1/2. С. 88 - 92.
3.2. Андреев Ю. О сервитутах // Хозяйство и право. 2004. №5. С. 80 - 84.
3.3. Андреева
JI.
Существенные
условия
договора:
споры,
продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. 2000. №12. С. 89
- 96.
3.4. Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения //
Российская юстиция. 1999. №2. С. 15 - 16.
3.5. Антимонов Б.С., Граве К.А. Договор трудового поручения // Уч. зап.
ВИЮН. Вып. 2. 1955. С. 17 - 79.
3.6. Астахова М.А. Возмездность и безвозмездность в гражданском
праве // Юрист. 2006. №9. С. 23 - 26.
3.7. Баринова
Е.
Вещные
права:
самостоятельная
категория?
//
Хозяйство и право. 2002. №7. С. 38 - 47.
3.8. Бирюков А.А. Сервитутное право в современной России // Вестник
Ставропольского государственного университета. 2002. №29. С. 167 - 170.
3.9. Бочаров М. Оформление прав на землю // СПС «КонсультантПлюс».
3.10. Брагинский
М.И.
Гражданское
право
и
объекты
права
собственности // Журнал российского права. 1997. №11. С. 76 - 85.
3.11. Быковский
В.К.
Лесные
сервитуты
в
новом
лесном
законодательстве // Юрист. 2007. №2.
3.12. Васильев Д.С. Содержание права пользования жилым помещением
// Правовые вопросы строительства. 2006. №1. С. 5 - 17.
3.13. Вижевитова Т.А. Правовые проблемы, связанные с оформлением
прав на земельные участки для строительства линейных объектов //
Правовые вопросы недвижимости. 2009. №2.
234
3.14. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и
право. 1998. №7. С. 3 - 12.
3.15. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС
РФ. 1999. №7. С. 60 - 70.
3.16. Витрянский В.В. Защита права собственности // Закон. 1995. №11.
С. 113 - 117.
3.17. Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной
цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. №6.
С. 75 - 83.
3.18. Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах //
Правоведение. 2000. №2. С. 146 - 151.
3.19. Гальперин М., Струнская О. Особый способ защиты - признание
права // ЭЖ-Юрист. 2005. №33.
3.20. Денисевич
Е.М.
Односторонние
сделки,
направленные
на
прекращение гражданских правоотношений // Цивилистические записки:
Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. 2002. С. 378 - 395.
3.21. Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал
российского права. 2001. №5. С. 44 - 46.
3.22. Дмитриев А. Частный сервитут: проблемы правоприменения в
условиях городского землепользования // Хозяйство и право. 2005. №9. С. 49
- 63.
3.23. Долинская В.В. Ограничения права собственности: понятие и виды
// Закон. 2003. №11.
3.24. Емелькина И.А. Вещные обременения как ограниченные вещные
права на недвижимое имущество // Вестник гражданского права. 2009. №3.
3.25. Ерохова Е. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 12
октября 2006 года №54 «О некоторых вопросах подсудности по искам о
правах на недвижимое имущество» // Хозяйство и право. 2007. №2. С. 15.
3.26. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав //
Государство и право. 1998. №10. С. 35 - 44.
235
3.27. Завидов Б. Худой мир лучше доброй ссоры. Изменение и
расторжение договора // Экономика и жизнь. 1997. №22. С. 12 - 18.
3.28. Зверева Е.А. Рассмотрение споров, связанных с землепользованием
в арбитражном суде города Москвы // Право и экономика. 2003. №3.
3.29. Иванова
социальной
С.А.
Некоторые
справедливости,
проблемы
разумности
и
реализации
принципа
добросовестности
в
обязательственном праве // СПС «КонсультантПлюс».
3.30. Исрафилов И.М. Государственная регистрация ограниченных
вещных прав // Законность. 2010. №6.
3.31. Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в
России // Российская юстиция. 1997. №5. С. 22 - 24.
3.32. Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного
сервитута // Журнал российского права. 2007. №6. С. 132 - 141.
3.33. Концепция развития гражданского законодательства // Вестник
ВАС РФ. 2009. №11. С. 6 - 99.
3.34. Концепция развития законодательства о вещном праве // Вестник
ВАС РФ. 2009. №4. С. 102 - 185.
3.35. Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном
российском законодательстве // Нотариус. 2006. №2.
3.36. Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового
регулирования // Гражданское право. 2007. №1. С. 43 - 47.
3.37. Косарев
И.Э.
Право
ограниченного
пользования
чужим
недвижимым имуществом // Правоведение. 1996. №3. С. 99 - 109.
3.38. Красавчиков О.А. Система отдельных видов обязательств //
Советская юстиция. 1960. №5. С. 42 - 53.
3.39. Крашенинников Е.А. Заметки о конститутивном правопреемстве //
СПС «КонсультантПлюс».
3.40. Кузнецова Л. Некоторые вопросы признания права как способа
защиты гражданских прав // Право и экономика. 2004. №11.
236
3.41. Латыев А.Н. Вещно-правовые способы в системе защиты
гражданских прав // Юрист. 2003. №4. С. 22 - 28.
3.42. Лисина Н.Л. Особенности правового регулирования владения и
пользования земельными участками в составе земель поселений //
Законодательство и экономика. 2002. №11. С. 70 - 80.
3.43. Ломидзе О.Г. Обязательственные права на вещи // Журнал
российского права. 2005. №10. С. 49 - 62.
3.44. Лукьяненко А.В. Земельный сервитут: закон, теория, практика //
Гражданское право. 2005. №3. С. 35 - 38.
3.45. Люшня А.В. Проблемы применимости негаторного иска для
защиты сервитутов в российском праве // Законодательство. 2006. №1. С. 17 20.
3.46. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» // Хозяйство и право. 2003. №9. С. 9 - 16.
3.47. Малеина
М.Н.
Договор
о
частном
сервитуте
//
Вестник
гражданского права. 2008. №.4. С. 80 - 95.
3.48. Малеина М.Н. Обременение частным и публичным сервитутом
зданий и сооружений // Хозяйство и право. 2006. №7. С. 105 - 115.
3.49. Малеина М.Н. Публичные сервитуты // Законодательство. 2004.
№4. С. 8 – 16.
3.50. Малова Н. Если тут сервитут // СПС «КонсультантПлюс».
3.51. Малышев В.А. О категориях «объект» и «предмет» применительно
к гражданско-правовому договору //Законодательство и экономика. 2008.
№10.
3.52. Манько
Е.А.
Реальный
сервитут:
содержание,
основания
возникновения и прекращения // Право и политика. 2008. №19.
3.53. Масляев А.В. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. №2. С. 6.
3.54. Мозолин В.П. Гражданское право и хозяйственный механизм //
Советское государство и право. 1984. №5. С. 22.
237
3.55. Монахов Д.A. Vindicatio servitutis как основной способ судебной
защиты сервитутов в российском праве // Право и политика. 2007. №5. С. 70 75.
3.56. Муранов А.И. Статус функционирующих телекоммуникационных
кабелей (способы защиты прав собственников) // Законодательство. 2002.
№4. С. 26 - 33.
3.57. О
некоторых
вопросах
совершенствования
гражданского
законодательства // Правовые вопросы строительства. 2009. №2.
3.58. Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия
гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. №8. С.
61 - 67.
3.59. Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанный договор и вопросы
теории правового регулирования // Законодательство и экономика. 2007. №3.
С. 49 - 55.
3.60. Певницкий С. Виндикационный и негаторный иски в системе
защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражный и
гражданский процесс. 2006. №10. С. 40 - 42.
3.61. Поротикова О.А. Гражданско-правовое регулирование соседских
отношений // Законодательство. 2004. №3. С. 79 - 85.
3.62. Райников А.С. Соотношение договора коммерческой концессии со
смежными гражданско-правовыми институтами // Вестник гражданского
права. 2008, №З. С. 7 - 42.
3.63. Райхер В.К. Абсолютные и относительные права (К проблеме
деления хозяйственных прав) // Известия экономического факультета
Ленинградского политехнического института. 1928. Вып. 1 (XXV). С. 299.
3.64. Романова
Г.В.
Общая
характеристика
прав
пользователей
земельными участками // Юрист. 2006. №8. С. 57.
3.65. Рудоквас А.Д. Частные сервитуты в гражданском праве России //
Вестник ВАС РФ. 2009. №4. С. 186 - 205.
238
3.66. Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в
российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. №5. С. 67
- 75.
3.67. Садиков О.Н. Нетипичные институты в советском гражданском
праве // Советское государство и право. 1979. №2. С. 33 - 37.
3.68. Самойлова М.В. Законное владение в советском гражданском
праве // Правоведение. 1965. №4. С. 64 - 71.
3.69. Сахнова Т. О концептуальных категориях исковой защиты (к
дискуссии о современном понимании иска) // Арбитражный и гражданский
процесс. 2006. №2. С. 42 - 47.
3.70. Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник ВАС РФ.
2003. №5.
3.71. Сергеев А. Энергия сервитута // СПС «КонсультантПлюс».
3.72. Сиваков Д.О. Частная собственность и частное пользование по
новому Водному кодексу РФ // Право и экономика. 2006. №8.
3.73. Скловский К.И. О праве на отчуждение имущества без передачи
владения // Хозяйство и право. 2003. №8. С. 116 - 122.
3.74. Скловский К.И. О возможности ограничения права собственности
договором // Хозяйство и право. 1999. №5.
3.75. Сосна С.А. Новое в гражданском праве // Государство и право.
1997. №7. С. 25 - 32.
3.76. Танага А.Н. Свобода выбора вида заключаемого договора //
Вестник ВАС РФ. 2002. №7. С. 101 - 111.
3.77. Тимонина
Ю.В.
Ограниченные
вещные
права
на
землю
(сравнительная характеристика норм Гражданского кодекса РФ и Земельного
кодекса РФ) // Юридический мир. 2002. №1.
3.78. Филиппенко А.В. Права и обязанности граждан, проживающих
совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении //
Правовые вопросы строительства. 2006. №1. С. 17 - 19.
239
3.79. Фогельсон Ю. Последствия расторжения договора (Договоры:
теория и практика) // Хозяйство и право. 2004. №10. С. 28 – 41.
3.80. Цуканов В.И. Сервитут как вещное право // Закон и право. 2004.
№8. С. 22 - 26.
3.81. Чупрунов И.С. Договор об отчуждении исключительного права и
лицензионный договор как форма распоряжения исключительным правом //
Вестник гражданского права. 2008. №1. С. 116 - 127.
3.82. Шевченко Е.Е. Способы определения условий гражданскоправовых договоров: законодательство и судебная практика // Закон. 2007.
№3. С. 118 - 133.
3.83. Шейнин Л. Публичные сервитуты // Право и экономика. 2004. №8.
С. 76.
3.84. Щелкунова Т.С. Споры, связанные с установлением сервитутов на
недвижимое имущество// Арбитражные споры. СПб., 2010. №1 (49). С. 36 –
52.
3.85. Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная
практика// Законодательство. 2002. №5. С. 30 - 38.
3.86. Щенникова Л.В. Сервитуты: история и современная судебноарбитражная практика // Вестник Пермского университета. 2009. №2 (4). С.
162 - 167.
3.87. Южанин Н.В. Вещное и обязательственное право (философскоправовой очерк). М.: Юрист. 2004. №6. С. 2.
4. Диссертационные исследования,
авторефераты диссертаций
4.1. Ананьев А.Г. Сервитутное правоотношение: дис. … канд. юрид.
наук. Рязань, 2005. 200 с.
4.2. Батлер Е.А. Непоименованные договоры: Некоторые вопросы
теории и практики: дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. 183 с.
240
4.3. Бирюков
А.А.
Сервитуты
в
российском
гражданском
законодательстве: дис. … канд. юрид. наук. Ставрополь, 2004. 165 с.
4.4. Богданова Е.В. Проблемы защиты субъективных гражданских прав
и интересов в договорных отношениях: дис. … д-ра юрид. наук. Белгород,
2006. С. 57.
4.5. Василевская
Л.Ю.
Вещные
сделки
по
германскому
праву:
методология гражданско-правового регулирования: автореф. дис. … канд.
юрид. наук. М., 2004. 47 с.
4.6. Винченко
С.И.
Цена
как
условие
гражданско-правового
(предпринимательского) договора: автореф. дис. … канд. юрид. наук.
Екатеринбург, 1999. 24 с.
4.7. Григорьева О.В. Владение как необходимое условие возникновения
и осуществления вещных прав: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград,
2002. 26 с.
4.8. Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института
сервитута в России: дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. 192 с.
4.9. Доренкова
Ю.М.
Исполнение
договорного
обязательства
в
гражданском праве России: дис. … канд. юрид. наук. М., 2002. 215 с.
4.10. Егорова М.А. Односторонний отказ от исполнения договора по
законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. М., 2006.
223 с.
4.11.
Ершов Ю.Л. Принцип свободы договора и его реализация в
гражданском праве Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук.
Екатеринбург, 2001. 170 с.
4.12. Казанцев М.Ф. Концепция гражданско-правового договорного
регулирования: автореф. дис. … д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2008. 41 с.
4.13. Калиничев
А.В.
Земельный
сервитут
в
российском
законодательстве: дис. … канд. юрид. наук. М., 2007. 189 с.
4.14. Кислицина О.В. Формирование условий договора в современном
гражданском праве РФ: дис. … канд. юрид. наук. Тюмень, 2004. 249 с.
241
4.15. Колов Ю.А. Вещные права на земельный участок в России: дис.
… канд. юрид. наук. Томск, 2004. 219 с.
4.16. Копылов А.В. Ограниченные вещные права на землю в римском,
русском дореволюционном и современном российском гражданском праве:
автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 112.
4.17. Корецкий А.Д. Теория договорного регулирования гражданскоправовых отношений: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Ростов-н/Д, 2007. 58
с.
4.18. Красноярова
Н.И.
Односторонний
отказ
от
исполнения
договорных обязательств во внутреннем и внешнем обороте: монография.
Тюмень: Изд-во Тюменского гос. ун-та, 2006. 112 с.
4.19. Ларин
Д.В.
Сервитуты
в
российском
и
зарубежном
законодательстве: сравнительно-правовой анализ: дис. ... канд. юрид. наук.
М., 2007. 191 с.
4.20. Латыев А.Н. Вещные права в гражданском праве: понятие и
особенности правового режима: дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2004.
211 с.
4.21. Лукьяненко В.Е. Теоретические проблемы совершенствования
правового
регулирования
договоров
сельскохозяйственных
товаропроизводителей в современных условиях: дис. ... д-ра юрид. наук. М.,
2004. 382 с.
4.22. Мананкова Р.П. Развитие теории гражданско-правового договора.
Томск: Том. гос. ун-т, 2008. 32 с.
4.23. Минаев О.А. Способы защиты гражданских прав: дис. ... канд.
юрид. наук. Волгоград, 2003. 194 с.
4.24. Морева
И.М.
Ограниченные
вещные
права
субъектов
предпринимательской деятельности: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. 158 с.
4.25. Нарозников К.Н. Договор установления частного водного
сервитута в российском гражданском праве: дис. ... канд. юрид. наук. М.,
2006. 145 с.
242
4.26. Писчиков
В.А.
Смешанные
и
нетипичные
договоры
в
гражданском праве России: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. 193 с.
4.27. Порошков
В.А.
Права
на
чужие
недвижимые
вещи
по
гражданскому праву России: дис. ... канд. юрид. наук. М., 1997. 169 с.
4.28. Рожкова М.А. Теории юридических фактов гражданского и
процессуального права: понятия, классификация, основы взаимодействия:
автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2010. 47 с.
4.29. Тузов Д.О. Реституция в гражданском праве: дис. ... канд. юрид.
наук. Томск, 1999. 26 с.
4.30. Федоров
И.В.
Теоретические
проблемы
договорного
регулирования хозяйственных связей в СССР: автореф. дис. ... д-ра юрид.
наук. Томск, 1991. 48 с.
4.31. Чистяков К.Е. Изменение и расторжение гражданско-правового
договора: дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2002. 192 с.
5. Интернет-ресурсы
5.1. http://www.consultant.ru
5.2. http://www.arbitr.ru/bras.
6. Практика
6.1. Информационное письмо Высшего арбитражного суда Российской
Федерации от 19 августа 1994 г. «Об отдельных рекомендациях, принятых на
совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. 1994.
№11. С. 68 - 69.
6.2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.
№66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник
ВАС РФ. 2002. №3.
6.3. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 октября 2001 г.
по делу №2679 // СПС «КонсультантПлюс».
243
6.4. Постановление ФАС Центрального округа от 11 марта 2002 г. по
делу №Ф14-2541-00/70/20 // СПС «КонсультантПлюс».
6.5. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 марта 2002
г. по делу №АЗЗ-13498/01-С2 - Ф02-658/02-С2 // СПС «КонсультантПлюс».
6.6. Постановление ФАС Центрального округа от 23 мая 2002 г. по делу
№А64-5406/12 // СПС «КонсультантПлюс».
6.7. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 июня 2002 г. по
делу №А13-67/02-13 // СПС «КонсультантПлюс».
6.8. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 июля 2002
г. по делу №A33-16016/01-С2-Ф02-1962/02-С2 // СПС «КонсультантПлюс».
6.9. Постановление ФАС Уральского округа от 11 ноября 2002 г. по делу
№Ф09-2723/2002 // СПС «КонсультантПлюс».
6.10. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 20 декабря
2002 г. по делу №А56-13152/02 // СПС «КонсультантПлюс».
6.11. Постановление ФАС Поволжского округа от 4 января.2003 г. по
делу №А55-2763/02-19 // СПС «КонсультантПлюс».
6.12. Постановление ФАС Московского округа от 10 декабря 2003 г.
по делу №КГ-А40/9749-03 // СПС «КонсультантПлюс».
6.13. Постановление ФАС Московского округа от 23 апреля 2003 г. по
делу №КГ-А40/2165-03 // СПС «КонсультантПлюс».
6.14. Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2004 г.
по делу №КГ-А40/690-04 // СПС «КонсультантПлюс».
6.15. Постановление ФАС Центрального округа от 26 марта 2004 г. по
делу №A36-108/8-03 // СПС «КонсультантПлюс».
6.16. Постановление ФАС Уральского округа от 11 мая 2004 г. по делу
№Ф09-1292/04-ГК // СПС «КонсультантПлюс».
6.17. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня
2004 г. по делу №Ф04/3288-1386/А27-2004 // СПС «КонсультантПлюс».
6.18. Постановление ФАС Московского округа от 12 июля 2004 г. по
делу №КГ-А40/5399-04 // СПС «КонсультантПлюс».
244
6.19. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского
округа от 15 сентября 2004 г. №А72-1532/03-и75 // СПС.
6.20. Постановление ФАС Московского округа от 21 сентября 2004 г.
по делу №КГ—А40/7763-04 // СПС «КонсультантПлюс».
6.21. Постановление ФАС Московского округа от 7 октября 2004 г. по
делу №КГ—А40/8796-04 // СПС «КонсультантПлюс».
6.22. Постановление ФАС Поволжского округа от 14 октября 2004 г.
по делу А57-2619/2003-4 // СПС «КонсультантПлюс».
6.23. Постановлением ФАС Уральского округа от 2 ноября 2004 г. по
делу №Ф09-3622/04-ГК // СПС «КонсультантПлюс».
6.24. Постановление
Федерального
арбитражного
суда
Северо-
Западного округа от 5 ноября 2004 г. №А56-32290/03;
6.25. Постановление ФАС Поволжского округа от 11 ноября 2004 г. по
делу №А57-14517/03-30 // СПС «КонсультантПлюс».
6.26. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 ноября
2004 г. по делу №Ф04-7537/2004(5713-АОЗ-9) // СПС «КонсультантПлюс».
6.27. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 декабря
2004 г. по делу №Ф08-5630/2004 // СПС «КонсультантПлюс».
6.28. Постановление ФАС Центрального округа от 14 марта 2005 г. по
делу №А64-2042/04-12 // СПС «КонсультантПлюс».
6.29. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21 марта 2005
г. по делу №Ф03-А04/05-1/164 // СПС «КонсультантПлюс».
6.30. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19 мая 2005
г. по делу №Ф08-1890/2005 // СПС «КонсультантПлюс».
6.31. Постановление ФАС Поволжского округа от 7 июня 2005 г. по
делу №А65-17742/2004-СГЗ-13 // СПС «КонсультантПлюс».
6.32. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 сентября
2005 г. по делу №Ф04-4751/2005 (13324-А45-5-5) (14214-А45-5) // СПС
«КонсультантПлюс».
245
6.33. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13 октября
2005 г. по делу №Ф04-7148/2005 (15707-А45-20) // СПС «КонсультантПлюс».
6.34. Постановление ФАС Центрального округа от 24 октября 2005 г.
по делу №А68-ГП-104/А-04 // СПС «КонсультантПлюс».
6.35. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 ноября
2005 г. по делу №Ф04-7248/2005(15820-А27-9) // СПС «КонсультантПлюс».
6.36. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 декабря
2005
г.
по
делу
№Ф04—8755/2005(17617-А27-17)
//
СПС
«КонсультантПлюс».
6.37. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 декабря
2005 г. по делу №Ф04-8233/2005 (16999-А45-10) // СПС «КонсультантПлюс».
6.38. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 февраля 2006 г.
по делу №А43-11089/2005-15-309 // СПС «КонсультантПлюс».
6.39. Постановление ФАС Московского округа от 1 июня 2006 г. по
делу №КГ— А 40/4626-06 // СПС «КонсультантПлюс».
6.40. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13 июня
2006 г. по делу №Ф04-3493/2006 (23453-А46-10) // СПС «КонсультантПлюс».
6.41. Постановление ФАС Центрального округа от 14 июня 2006 г. по
делу №А68-ГП-284/7-05 // СПС «КонсультантПлюс».
6.42. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 сентября
2006 г. по делу №А56-4361/2006.
6.43. Постановление ФАС Уральского округа от 8 ноября 2006 г. по
делу №Ф09-9801/06-С6 // СПС «КонсультантПлюс».
6.44. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 апреля 2006
№Ф08-352/2006 по делу №А32-17282/2005-9/439
6.45. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 ноября
2004 №Ф08-5395/04 по делу №А32-27414/2003-39/388.
6.46. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 ноября
2006 г. по делу №А55-1457/2005-46 // СПС «КонсультантПлюс».
246
6.47. Постановлениие ФАС Западно-Сибирского округа от 20 декабря
2006 г. по делу №Ф04-8352/2006 (29305-А46-39) // СПС «КонсультантПлюс».
6.48. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 января
2007 г. по делу №А10-1285/05-Ф02—7113/06-С2 // СПС «КонсультантПлюс».
6.49. Постановление ФАС Уральского округа от 4 апреля 2007 г. по
делу №Ф09-2251/07-С6 // СПС «КонсультантПлюс».
6.50. Постановление ФАС Уральского округа от 12 ноября 2007 г. по
делу №Ф09-9235/07-С6 // СПС «КонсультантПлюс».
6.51. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 августа
2007 г. по делу №Ф04-3902/2007 (35340-А27-9) // СПС «КонсультантПлюс».
6.52. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 ноября
2007 г. по делу №А56-37972/2006.
6.53. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16 ноября
2007 г. по делу №А56-807/2007, от 08.10.2008 по делу №А56-52415/2007.
6.54. Постановление ФАС Уральского округа от 20 ноября 2007 г. по
делу №Ф09-9504/07- С611 // СПС «КонсультантПлюс».
6.55. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 декабря
2007 г. по делу №А26-2458/2007.
6.56. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 января 2008
г. по делу №А56-10215/2007.
6.57. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 марта
2008 г. по делу №Ф08-1172/08 // СПС «КонсультантПлюс».
6.58. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 4 апреля 2008 г.
по делу №А56-46736/2006.
6.59. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 июня
2008 г. по делу №Ф04-3668/2008(6711-А46-38) // СПС «КонсультантПлюс».
6.60. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 августа
2008 г. по делу №ф04 283/2008(7991-А70-16) // СПС «КонсультантПлюс».
6.61. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 октября 2008
г. по делу №А52-6/2008.
247
6.62. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 октября
2008 г. по делу №А13-7628/2007.
6.63. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 марта 2009 г.
по делу №А21-1800/2008.
6.64. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 4 марта 2009 г.
по делу №А56-45433/2007.
248