Отчет об оценке

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ДВУХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ
Адрес объекта:
Московская область, г. Дмитров, ул. Школьная,
д.ХХ, кв.ХХХ
Дата проведения оценки:
по состоянию на 14 января 2015 года
Дата составления отчета:
14 января 2015г.
Регистрационный номер:
№ХХ-01/15
ЗАКАЗЧИК: ХХХХХХХ Александр Николаевич
141800, МО, г.Дмитров, ул. Ивановская, д.ХХ, кв.ХХ
ИСПОЛНИТЕЛЬ: ДМТПП
141800, МО, г. Дмитров, ул. Профессиональная, д. 1а
МО, г. Дмитров
2015г.
2
Оглавление
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ....................................................................................................................... 3
1.1. Общая информация. .......................................................................................................................... 3
1.2. Результаты оценки. ......................................................................................................................... 3
1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки. ........................................................................ 3
1.4. Заявление о качестве оценки. ......................................................................................................... 3
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ..................................................................................................................................... 4
2.1. Общая информация. .......................................................................................................................... 4
2.2. Сведения о заказчике. ....................................................................................................................... 4
2.3. Сведения об оценщиках. ................................................................................................................... 4
3. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ......................................................................................................... 5
4. УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ ...................................................................................................... 6
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. ............................................................................ 6
6. ПРОЦЕДУРА И СОСТАВ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ ..................................................................................................... 7
7. ОПИСАНИЕ ПРАВ........................................................................................................................................... 7
8. ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ........................................................................................ 8
8.1 Обзор вторичного рынка жилой недвижимости Московской области за ноябрь 2014г. .......... 8
8.2 Статистика и динамика изменения цен на 12 января 2015 г., Московская область, г.
Дмитров (вторичный рынок) ................................................................................................................12
9. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ......................................................................................................................13
9.1. Характеристика местоположения объекта оценки ..................................................................13
9.2. Общая характеристика здания .....................................................................................................14
9.3. Характеристика объекта оценки .................................................................................................15
9.4. Фотографии объекта оценки ........................................................................................................15
10. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДВУХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ...................................................17
11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ .........................................................................18
12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ...................................................................23
13. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ........................................................................................................................23
14. ПЕРЕЧЕНЬ ПРИЛОЖЕНИЙ ..........................................................................................................................23
Приложение 1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом. ........24
Приложение 2. Копии документов Оценщика. ....................................................................................25
3
1. Основные факты и выводы
1.1. Общая информация.
В соответствии с договором №ХХ/15 от 14 января 2015 г. Дмитровская межрайонная
торгово-промышленная палата (ДМТПП) произвела расчет рыночной стоимости
двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: МО, г.Дмитров, ул.Школьная, д.ХХ,
кв.ХХХ по состоянию на 14 января 2015 года.
Деятельность ДМТПП по оценке имущества в соответствии с действующим
законодательством РФ застрахована в ЗАО Страховая компания «Инвестиции и Финансы»
№ГО-ОЦ-366/14 до 14 июня 2015 года. Деятельность оценщиков по оценке имущества
застрахована в ЗАО Страховая компания «Инвестиции и Финансы» № ГО-ОЦ-368/14 до 14
июня 2015 года, № ГО-ОЦ-367/14 до 14 июня 2015 года.
1.2. Результаты оценки.
В процессе проведения оценки Оценщик применил Сравнительный подход для оценки
объекта. В результате, были получены следующие результаты стоимости объекта оценки:
Наименование объекта оценки
2-х комнатная квартира
Затратный подход,
руб.
Не использовался
Сравнительный
подход, руб.
4 355 750 р.
Доходный подход,
руб.
Не использовался
1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки.
Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта
оценки по состоянию на 14 января 2015 года составляет:
4 356 000 рублей
(Четыре миллиона триста пятьдесят шесть тысяч) рублей
*Полученная оценка выражает независимое суждение оценщика, основанное на его профессиональном опыте и
знаниях, носит рекомендательный характер (статья 12 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в
РФ», ФЗ-220 от 24.18.2007) и может быть использована в качестве отправной точки при реализации
имущественных прав на оцениваемый объект.
1.4. Заявление о качестве оценки.
Специалисты – оценщики, подготовившие данный отчет имеют базовое профессиональное
образование в области оценки и подтверждает следующее:





Утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и
корректными;
Анализ и заключения учитывают принятые допущения и ограничения и являются личными
независимыми и профессиональными анализом и заключениями;
Отсутствует имущественный интерес в оцениваемом объекте;
Вознаграждение никак не связано с результатом оценки;
Результат оценки не предполагал заранее предопределенной стоимости или стоимости,
определенной в пользу заказчика;
Подпись специалистов-оценщиков:
Стрекалова Екатерина Александровна
______________________
Диплом – МИПК «РЭА им. Г.В.Плеханова» ПП №542678, выдан 21.04.2003г.
Клевцова Кристина Владимировна
______________________
Диплом – Международной академии оценки и консалтинга ПП №987244, выдан 12.07.2007г.
Генеральный директор ДМТПП
___________________И.Е. Белянин
4
2. Задание на оценку.
2.1. Общая информация.
Основание для проведения оценки Договор об оценке №ХХ/15 от 14.01.2015г
Сроки выполнения работ
14.01.2015г. – 14.01.2015г.
Объект оценки:
Цель оценки
Назначение оценки
Дата оценки
Дата составления отчета
Тип выпускаемого отчета
Жилое помещение (двухкомнатная квартира), расположенное
по адресу: Московская обл., г.Дмитров, ул.Школьная, д.ХХ,
кв.ХХХ
Определение рыночной стоимости
Результат оценки будет использован при кредитовании под
залог оцениваемого имущества
14 января 2015г.
14 января 2015г.
Полный отчет №ХХ-01/15
2.2. Сведения о заказчике.
Заказчик
Реквизиты
ХХХХХХ Александр Николаевич
Паспорт ХХХХ №ХХХХХХ, выдан Отделением УФМС России по
г.Москве по району Тимирязевский, дата выдачи 30.10.2013 года,
код подразделения 770-026
Адрес: г.Москва, ул.Ивановская, д.ХХ, кв.ХХ
2.3. Сведения об оценщиках.
Наименование оценщика
Место нахождения оценщика
Членство в саморегулируемой
организации:
Страхование ответственности
оценщика:
Банковские реквизиты:
Информация о специалистах
оценщиках
Негосударственная некоммерческая организация – Дмитровская
межрайонная торгово-промышленная палата (ДМТПП),
ОГРН 2035000013585 от 7 апреля 2003 года, ИНН 5007028759
141800, МО, г.Дмитров, ул.Профессиональная, д.1а
Свидетельство №381 от 15 сентября 2005 года о вступлении в
НП
«Саморегулируемая
Межрегиональная
Ассоциация
Оценщиков»
Профессиональная деятельность застрахована в ЗАО Страховая
компания «Инвестиции и Финансы» на сумму 100 000 000 (Сто
миллионов) рублей, полис №ГО-ОЦ-366/14 до 14 июня 2015 года
р/с 407 03810501000006955 в ВТБ 24 (ЗАО) г. Москва
к/с 301 018 10100000000716 БИК 044525716
Стрекалова Екатерина Александровна
 Диплом – МИПК «РЭА им. Г.В.Плеханова» ПП №542678,
выдан 21.04.2010г.
 Свидетельство
о
вступлении
в
Некоммерческое
Партнерство
«Саморегулируемая
межрегиональная
ассоциация специалистов-оценщиков» №1687 от 30
января 2008 года
 страховка ЗАО Страховая компания «Инвестиции и
Финансы» полис № ГО-ОЦ-368/14 до 14 июня 2015 года;
 стаж работы в оценочной деятельности – 11 лет
Клевцова Кристина Владимировна
 Диплом – Международной академии оценки и консалтинга
ПП №987244, выдан 12.07.2007г.
 Свидетельство
о
вступлении
в
Некоммерческое
Партнерство
«Саморегулируемая
межрегиональная
ассоциация специалистов-оценщиков» №1686 от 30
января 2008 года
 страховка – ЗАО Страховая компания «Инвестиции и
Финансы» полис № ГО-ОЦ-367/14 до 14 июня 2015 года;
 стаж работы в оценочной деятельности – 7 лет
5
3. Основные понятия и определения
Дата оценки – дата, на которую действительно мнение об оценке.
Объекты оценки. К объектам оценки относятся:






отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного
вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава
имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской
Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. От способности того
или иного объекта собственности удовлетворять имеющиеся потребности, и от преимуществ,
которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, и,
следовательно, стоимость.
Отчет об оценке – это материальное выражение работы оценщика; документ, предоставляемый
оценщиком для подтверждения его мнения о стоимости. Отчет может быть подготовлен в краткой или
полной (повествовательной) форме.
Оценка – процесс определения качества, ценности или полезности объекта оценки
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности,
направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Понятие оценочной деятельности включает в себя отношения, складывающиеся в процессе
проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью
оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об
оценке.
Оценщик – лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой или
движимой собственности. Процесс оценки требует от оценщика проведения адекватного
исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. Профессиональная
оценка собственности определяет текущие и будущие выгоды (преимущества) от владения всей или
частью этой собственности. Задача оценщика – выразить обоснованное суждение об уровне данных
преимуществ (выгод) для конкретного способа использования и на фиксированный момент времени.
Процедура оценки имущества — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа
данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:





одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и
услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не
историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени
в соответствии с выбранным определением стоимости. Понятие стоимости предполагает
определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли-продажи.
Функция оценки – это сфера использования ее результата.
Цель оценки – это основная задача, которая должна быть решена в процессе ее проведения.
6
4. Условия, допущения и ограничения
Общие допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки:
1. Данный отчет о стоимости действителен только для установленной цели по состоянию на
дату оценки.
2. Финансовые отчеты и другая необходимая информация, предоставленная Заказчиком или его
представителями в ходе настоящего исследования, были приняты без какой-либо проверки,
как в полной мере и корректно отражающие условия и результаты деятельности предприятия
в течение соответствующих периодов.
3. Общедоступная, отраслевая и статистическая информация была получена из источников,
которые мы считаем достоверными, однако, мы не делаем никакого заключения относительно
точности или полноты такой информации и приняли данную информацию как есть.
4. Мы не гарантируем точного достижения результатов, прогнозируемых Заказчиком, так как
события и обстоятельства часто реализуются не так, как ожидается вначале. Различие между
планируемыми и фактическими результатами может быть существенным. Достижение
прогнозируемых результатов зависит от действий, планов и предположений менеджмента.
5. Заключение о стоимости основывается на допущении, что текущий уровень компетентности и
эффективности управления будет сохраняться и в дальнейшем и что характер деятельности
предприятия существенно не изменится в случае продажи, реорганизации, изменения или
уменьшения доли участия владельцев.
6. Данный отчет и итоговая стоимость, указанная в нем, могут быть использованы Заказчиком
только для определенных целей, указанных в отчете. Кроме того, отчет и заключение о
стоимости не предназначены и не должны рассматриваться как инструменты принятия
инвестиционных решений в любом виде. Заключение о стоимости представляет собой
достоверное мнение Оценочной Компании, основанное на информации, предоставленной
Заказчиком и полученной из других источников.
7. Ни отчет целиком, ни одна из его частей (особенно заключение о стоимости, сведения об
оценщике/оценщиках или оценочной компании, с которой данные специалисты связаны, а
также любая ссылка на их профессиональную деятельность) не могут распространяться
среди населения посредством рекламы, PR, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других
средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценочной
компании.
8. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача показаний и явка в суд, не
будет требоваться от Оценочной компании, если предварительные договоренности по
данному вопросу не были достигнуты заранее в письменной форме.
9. Оценочная компания не является экологическим консультантом или инспектором и не несет
ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим.
Любому лицу, уполномоченному выяснить, существуют ли подобные обязательства, а также
их масштаб и возможное влияние на стоимость имущества, следует обратиться к
профессиональной оценке воздействия на окружающую среду.
10. В соответствии с действующим законодательством настоящий отчет действителен в течение
шести месяцев с даты составления отчета.
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.

Федеральный Закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 23
августа1998 года в редакции Федерального Закона РФ №7-ФЗ от 05.01.2006 года (в текущей
редакции);

Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.18.2018 года;

«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден
приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 256;

«Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден приказом Минэкономразвития от 20
июля 2007 г. № 255;

«Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)» утвержден приказом Минэкономразвития от 20
июля 2007 г. № 254;
7
6. Процедура и состав работ по оценке
Процесс оценки – сбор и аналитическое исследование данных по объекту оценки и
экономической ситуации на конкретном рынке с целью формирования заключения о
стоимости объекта оценки.
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Интервью с Заказчиком работ по оценке рыночной стоимости;
Анализ информации и документации, предоставленной Заказчиком;
Сбор и анализ общих данных, характеризующих природные, экономические, социальные и
другие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого имущества в масштабах региона, города
и района расположения объекта;
Сбор и анализ специальных данных, относящихся как к оцениваемому объекту, так и к
сопоставимым с ним объектам. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей
документации, консультаций с представителями фирм-производителей, покупателями, дилерами
и др.;
Оценка рыночной стоимости имущества на основе тех подходов и методов, по которым имеется
достаточно достоверной информации для соответствующих расчетов, и которые отвечают целям
и задачам настоящего отчета;
Оформление отчета об оценке с изложением результатов – исчерпывающе, доступно и
однозначно интерпретируемым образом. Необходимое требование для этого этапа процесса
оценки заключается в обеспечении пользователя отчета достаточной информацией для
понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов. Таким образом, отчет об
оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
7. Описание прав
В распоряжении Оценщика имеются следующие правоудостоверяющие и технические
документы (ксерокопии):


Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 АЗ №262441
от 28.02.2014 г. Объект права: Квартира, назначение: жилое, общая площадь 84,2 м2,
этаж 17,18. Адрес объекта: Московская область, Дмитровский район, г.Дмитров,
ул.Школьная, д.ХХ, кв.ХХХ. Субъект права: ООО УК «МСК менеджмент» ИНН:
7713551765, ОГРН: 1057746559133
Технический паспорт здание (18-ти этажный 4-х секционный жилой дом) архив. №
46:208-002:000357680:0001 по состоянию на 12.08.2013 года;
8
8. Исследование рынка оцениваемого объекта
8.1 Обзор вторичного рынка жилой недвижимости Московской области за
ноябрь 2014г.
9
10
11
Источники информации: http://www.peresvet.ru/temptext/1418297351789.pdf
12
8.2 Статистика и динамика изменения цен на 12 января 2015 г., Московская
область, г. Дмитров (вторичный рынок)

По состоянию на 12 января 2015, средняя цена за квадратный метр квартиры на
вторичном рынке в городе Дмитров составляет 73 811 руб., за прошедшую неделю
цена повысилась на 0.34% (250 руб.)

Средняя цена на Квартиры в городе Дмитров — 4 115 836 руб. , что ниже
среднерыночной стоимости квартир на вторичном рынке в Московской области на 13.07 % (- 537 820 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 1 комнатной квартиры — 79 340 руб., что выше
данных за прошлую неделю на 0.46% ( 359 руб.) , а также ниже среднерыночной
стоимости квадратного метра в Московской области на -13.69% (- 10 860 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 2 комнатной квартиры — 74 097 руб., что выше
данных за прошлую неделю на 1.06% ( 776 руб.) , а также ниже среднерыночной
стоимости квадратного метра в Московской области на -8.75% (- 6 485 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 3 комнатной квартиры — 68 322 руб., что ниже
данных за прошлую неделю на 0.11% ( 78 руб.) , а также ниже среднерыночной
стоимости квадратного метра в Московской области на -16.21% (- 11 074 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 4 комнатной квартиры — 59 866 руб., что ниже
данных за прошлую неделю на 4.68% ( 2 941 руб.), а также ниже среднерыночной
стоимости квадратного метра в Московской области на -46.90% (- 28 076 руб.).
Источник информации:http://realty.dmir.ru/mo/prices/ceny-na-kvartiry-v-dmitrove/
13
9. Описание объекта оценки
9.1. Характеристика местоположения объекта оценки
Показатель
Местоположение
Преобладающая застройка
Транспортная доступность
Обеспеченность общественным
транспортом (субъективная оценка)
Объекты социальной инфраструктуры
микрорайона в пределах пешей
доступности (менее 1 км).
Обеспеченность объектами социальной
инфраструктуры (субъективная оценка)
Объекты промышленной
инфраструктуры микрорайона
Объекты транспортной инфраструктуры
микрорайона
Состояние прилегающей территории
(субъективная оценка)
Описание или характеристика показателя
МО, г. Дмитров, ул. Школьная, д.ХХ
Многоэтажная жилая
1час 25 минут Общественным
транспортом от станции метро
«Алтуфьево»
Плохая, Удовлетворительная, Хорошая,
Отличная
Магазины, банки, школа, д/сад,
предприятия службы быта, аптека,
поликлиника, спорткомплекс, зона отдыха
Плохая. Район с плохо развитой
инфраструктурой
Хорошая. Район с нормально развитой
инфраструктурой
Отличная. Район с развитой
инфраструктурой
нет
Шоссе, метро, трамвайные, автобусные
маршруты.
Плохое, Удовлетворительное, Хорошее,
Отличное
Местоположение объекта оценки:
Г. ДМИТРОВ, УЛ.
ШКОЛЬНАЯ, Д. ХХ
Источник информации интернет-сайт: http://maps.yandex.ru/
14
9.2. Общая характеристика здания
Показатель
Тип здания
Год постройки
Материал наружных стен
Материал перекрытий
Состояние здания
(субъективная оценка)
Техническое обеспечение
здания
Стоянка а/т (организованная,
стихийная) или подземный
гараж
Количество этажей в здании
Состояние подъезда
(субъективная оценка)
Количество подземных этажей
в здании
Описание или характеристика показателя
Многоквартирный жилой дом
2012
Пенобетонные блоки, пазогребневые блоки,
полистеролбетонные блоки
Железобетонное монолитное
Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное
Лифт, мусоропровод, горячее и холодное
водоснабжение
(централизованное/нецентрализованное),
электроснабжение, газификация
Стихийная
18
Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное
1
Процент износа (по тех.
Паспорту БТИ)
0%
Наличие существенных
дефектов конструктивных
элементов и инженерного
оборудования
Существенные дефекты отсутствуют*
Аварийность здания
Неавариен *
Признание ветхости здания
Непризнан*
Необходимость проведения
капитального ремонта здания с
отселением жильцов
Отсутствует*
* жилой дом, в котором расположен объект оценки, НЕ ВНЕСЕН в список аварийных, сносимых,
подлежащих
капитальному
ремонту
и
переселяемых
домов.
Источник
информации:
http://www.reformagkh.ru/myhouse/list?tid=2281150&sort=alphabet&item=tp&mkdsort=name&mkdorder=asc
&page=1 Государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального
хозяйства
15
9.3. Характеристика объекта оценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Этаж расположения
17, 18
2
Площадь, м : общая
84,2
2
Кол-во жилых комнат, м
2(18,4 ; 18,5)
Кухня, м2
10,4
Санузел
Раздельный (2,7 ; 13,7)
Балкон (лоджия)
Лоджия (4,4)
Высота потолков, м
2,70 ; 2,50
Вспомогательные помещения
Кладовая (4,2)
Слаботочное обеспечение
Нет
Дополнительные системы
безопасности
Металлическая дверь с домофоном, металлическая
дверь на входе в квартиру
Состояние объекта
(субъективная оценка)
Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное
Внутренняя отделка
Требуется отделка
Данные о перепланировке
Не производилась. Типовая планировка
Подключение к инженерным
коммуникациям здания
Имеется
Наличие инженерного
оборудования
В наличии, работоспособно
9.4. Фотографии объекта оценки
16
17
10. Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке
В
процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к
выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного)
является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования
этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один
– сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель
не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на
приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим
потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном
доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания,
частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных
дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения»
стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого»
приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну
квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования
затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках
данного Отчёта.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости
сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода
анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который
обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в
конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически
предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для
извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у
Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация,
полученная от З а казчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для
целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью
извлечения дохода.
Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды
жилья, он продолжает в основном оставаться «теневым». Договора аренды в подавляющем
количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой
налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное
количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по
объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального
подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход
был исключен из расчётов.
По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в
многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход,
который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее
объективные результаты.
18
11. Определение стоимости сравнительным подходом
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки
непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая
продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся
поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
Сравнительный подход предполагает следующую последовательность действий:
1.
2.
3.
4.
5.
сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и
предложений на продажу (публичных оферт);
проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой
цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению
оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с
имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта
оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество
документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи
аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика
сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие
свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально
подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой
недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик
использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов,
взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.).
Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный
покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует
текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой
квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на
которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик
справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным
ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают
требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в
ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик
гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо,
«сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет
принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с
соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об
аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая
приведена в приложениях к Отчёту.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие
между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если
по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по
данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании
весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Оценщик учёл следующие
виды корректировок:
19




Торг
Тип дома
Этаж расположения квартиры
Уровень ремонта и его состояние
Корректировка на торг:
Корректировка не вводилась все объекты сравнения продаются без торга.
Корректировка на тип дома:
Одним из основных фактором, определяющим стоимость недвижимости, является материал
стен. Квартиры в кирпичных домах стоят дороже, чем в панельных домах. Нижеприведенная
корректировка введена на основании табл.№12.1.1 «Корректирующие коэффициенты по
цене предложений» в квартирах, Справочник оценщика недвижимости, 2014 год.
Среднее
значение
Материал стен
Отношение удельной цены квартиры в доме с панельными стенами к
удельной цене такой же квартиры в доме с кирпичными стенами
0,94
Доверительный
интервал
0,93
0,95
Обратное
значение
1,06
Среднее
значение
Доверительный
интервал
Корректировка на этаж:
Этаж
Отношение удельной цены квартиры на 1 этаже к удельной цене
такой же квартиры на среднем этаже
0,93
0,92
Обратное
значение
Отношение удельной цены квартиры на последнем
удельной цене такой же квартиры на среднем этаже
этаже к
0,94
Обратное
значение
0,94
1,08
0,94
0,95
1,06
Корректировка на уровень ремонта и его состояние:
Объект оценки, как и объект сравнения №1, №2 и №3, находится в состоянии, требующем
отделки. Данная корректировка не вводится.
Корректировка на количество комнат:
Данная корректировка введена для объекта сравнения №3 так как количество комнат – 3.
Для объекта сравнения №3 корректировка понижающая и составляет 8%. Рассчитана на
основании анализа рынка (средняя стоимость 1 кв.м. в двухкомнатных квартирах на
вторичном рынке г. Дмитрова/ средняя стоимость 1 кв.м. в трехкомнатных квартирах) = 74
097/68 322 = 1,08 или 8%.
Источник информации: http://fmstroy.ru/onlayn_kalkulyator.
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектованалогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от
количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость
одного квадратного метра общей площади квартиры (см. расчётную таблицу в
приложениях).
Таким образом, стоимость оцениваемой квартиры, определённая по сравнительному
подходу составила: 4 355 750 рублей.
20
Аналог №1
Источник информации: http://www.mirkvartir.ru/120527008/
21
Аналог №2
Источник информации: http://www.mirkvartir.ru/120527011/
22
Аналог №3
Источник информации: http://www.mirkvartir.ru/120527013/
23
12. Согласование результатов и заключение о стоимости
В результате проведенных расчетов получены следующие значения стоимости объекта
оценки:
Наименование объекта
оценки
2-х комнатная квартира
Стоимость,
посчитанная
затратным
подходом, руб.
Стоимость,
посчитанная
сравнительным
подходом, руб.
Стоимость,
посчитанная
доходным подходом,
руб.
Не использовался
4 355 750 р.
Не использовался
Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к
оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.
На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный
потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении
существующей динамики развития рынка недвижимости в московском регионе объект
оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14 января
2015 года, по мнению Оценщика, с учетом округления составляет:
4 356 000 рублей
(Четыре миллиона триста пятьдесят шесть тысяч) рублей
13. Источники информации
Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные открытых
электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения
о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со
специалистами ведущих столичных агентств недвижимости. Среди них – периодические
издания «Из рук в руки», «Квадратный метр», «Недвижимость и цены», а также сайты
www.novostroy.ru, www.miel.ru, www.mian.ru, www.arn.ru, www.rway.ru, www.russianrealty.ru,
www.orsn.ru и др.
Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной
информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что на
момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала.
Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных
источников.
14. Перечень приложений
Приложение 1 Расчёт рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
Приложение 2 Копии документов Оценщика.
Приложение 3 Копии документов Заказчика.
24
Приложение 1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
Характеристика
Адрес
Тип дома/количество комнат
Этаж/этажей в доме
Общая площадь, кв. м
Жилая площадь, кв. м.
Состояние
Объект оценки
МО, г. Дмитров., ул.Школьная,
д.10
Монолитно-кирпичный / 2
17+18//18
84,2
36,9
В отличном состоянии,
требуется отделка
Цена предложения, руб.
Цена предложения, руб./кв.м.
Корректировка на состояние,
руб./кв.м.
Скорректированная цена
предложения, руб./кв.м.
Корректировка на торг, %
Корректировка на тип дома, %
Корректировка на этаж, %
Корректировка на кол-во комнат
Сумма корректировок, %
Скорректированная цена аналогов,
руб./ кв.м
Веса
Скорректированная цена, руб./кв.м.
Стоимость объекта, руб.
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
МО, г. Дмитров.,
ул.Школьная, д.10
МО, г. Дмитров.,
ул.Школьная, д.10
МО, г. Дмитров.,
ул.Школьная, д.10
Монолитно-кирпичный / 2
17+18//18
86
Не установлено
В отличном состоянии,
требуется отделка
4 600 000
53 488
Монолитно-кирпичный / 2
17+18//18
88
37
В отличном состоянии,
требуется отделка
4 600 000
52 273
Монолитно-кирпичный / 3
17+18//18
109
59
В отличном состоянии,
требуется отделка
4 950 000
45 413
0
0
0
53 488
52 273
45 413
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
8
8
53 488
52 273
49 046
0,35
0,35
0,3
51 731
4 355 750
25
Приложение 2. Копии документов Оценщика.
26
27