24_ Opus;doc

Обзор рынка офисной недвижимости
Киев | 1 полугодие 2014 г.
© 2014, UTG company, Office Market Report
Офисная недвижимость г.Киев
Основные показатели рынка офисной недвижимости
Офисные центры, введенные в эксплуатацию за 1П 2014 г.
Показатели
класс «А» класс «В»
Общее предложение,
р
кв.м.
1 580 510
92 910
Новое предложение, кв.м
21 000
Поглощение рынка, кв.м
Арендная ставка, долл/м2/ мес
25-40
15-25
Эксплуатационные платежи,
платежи долл/м2/
мес
5-8
3-6
Вакантность, %
30
19,5
Коэффициент общих площадей, %
15-20
10 – 15
Название
По результатам первого полугодия столичный рынок
офисной недвижимости существенно увеличился. Объем
завершенный проектов составил 92 910 м2, в структуре
которого доминируют объекты
б
класса «В»:
В
БЦ Форум
Ф
Виктория Парк – 2 очередь, по адресу пер. Ахтырский, 7,
GLA 16 000 м2; БЦ Лагода, ул. Полевая, 21, GLA 18 000
м2; БЦ Сигма, бул.И.Лепсе, 6, GLA 18 000 м2; Офисный
центр
це
р До
Доминион
о G
GLA 8 8
810
0 м2.
Общий объем площадей класса «А»
увеличился
благодаря открытию БЦ IQ Business Center, арендуемой
площадью 32 100 м 2, объект расположен на пересечении
бул Дружбы Народов и ул.
бул.
ул Струтинского.
Струтинского
Таким
образом,
общее
рыночное
предложение
качественных офисных помещений в Киеве на данный
момент составляет 1 580 510 м2.
Расположение
GLA, кв м
Форум Виктория
Парк
пер Ахтырский 7
пер.Ахтырский,7
В
16000
Лагода
ул. Полевая, 21
В
18000
Сигма
бул.И.Лепсе,6
у
,
В
18000
Доминион
Верхний Вал, 24
В
8810
IQ Business Center
ул. Струтинского,1315
А
32 100
Итого
92 910
Бизнес-центры, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2015
БЦ «Sky Towers»
просп Победы
просп.Победы
А
130 000
Динамика предложения офисных площадей
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2006
2007
2008
Объем рынка
© 2014, UTG company, Office Market Report
Класс
2009
2010
2011
Предложение
2012
2013
2014
Поглощение
2
Карта основных бизнес центров
класса «А», «В», «С»
Основные действующие и перспективные БЦ в г.Киеве
56
55
1
2
2
БЦ Сигма
31
4
3
40
БЦ Доминион
34
47
48 5
45 44
1
50
39
35
36
5
37
38
1
51
49
14
41
4 13
29
27 24 25
28
30 26
12
6
5
4
18 3
23
2
22
21 1
19
20
46
43
15
17
4 10
9
7
7 11
8
2
32
6
5
БЦ IQ Business Center
16
БЦ Лагода
3 33
53
3
52
42
основные действующие БЦ
БЦ введеные в 2013 году
БЦ Форум Виктория Парк
БЦ введенные в 1П 2014 года
54
© 2014, UTG company, Office Market Report
перспективные проекты
СВD
3
Действующие и перспективные
бизнес центры класса «А», «В» и «С»
№
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
Н
Название
«Торонто-Киев»
«Капитал»
«Олимпийский»
«Гулливер»
«Максим»
М
«Мандарин»
«Капля»
«Царский»
«Карнеги Центр»
«Парус»
«Merx» (1 оч.)
«Европа»,
«Леонардо»
«Доминион»
ул.Институтская,28
«Палладиум»
«Horizont Tower»
«Фаренгейт»
«Horizont Park - I»
«Horizont Park - II»
«Protasov»
P t
ул.Нововокзальная,2
«Fim Center»
«Евразия»
«Прайм»
«Аквамарин»
«101 Tower»
«Сapital Hall»
«Карат»
БЦ на ул.Гайдара, 50
«Ильинский»
бул.Дружбы Народов,19
«Форум Виктория Парк»
«Форум Бизнес Сити»
«Панорама»
«Кубик»
«Ренессанс»
«Полиграфист»
А
Адрес
ул.Антоновича,79
ул.Красноармейска,77-а
ул.Красноармейская,72
пл.Спортивная,1
ул.Горького,33-в
Г
33
ул. Бассейная,4
бул.Л.Украинки,23
ул.Старонаводницкая,13-б
Кловский спуск,7
ул Мечникова 2-а
ул.Мечникова,2
а
ул.Лейпцыгская,15
пер.Музейный,4
ул.Б.Хмельницкого,17/52
ул.Ушинского,40
ул.Институтская,28
ул.Горького,172
ул.Шелковичная,42/44
ул.Физкультуры,28
ул.Н.Гринченка, 4
ул.Амосова,12
ул.Н.Гринченка,
НГ
2/1
ул.Нововокзальная,2
ул.Линейна,17
ул.Жилянская,73/79
ул.Жилянская,48/50
ул Жилянская 29
ул.Жилянская,29
ул.Л.Толстого,57
ул.Жилянская,31
ул.Жилянская,110
ул.Гайдара,50
уул.Ильинская,8
,
бул.Дружбы Народов,19
пер.Охтырский,7а (1 оч.)
ул.Пимоненока,13
ул.Б.Житомирская,13
ул.Шолуденка,3
ул.Воровского,24
ул.Воровского,33
© 2014, UTG company, Office Market Report
К
Класс
№
Название
А
B
B
B
B
B
B
B
B
А
B
B
А
B
B
B
B
B
B
А
B
B
B
А
А
B
А
B
B
B
В+
B
B
B
B
B
B
B
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
№
1
2
3
4
5
6
7
«Вектор»
«Нивки Сити»
«Левобережный»
«Кристалл»
«Магнит»
«Silver»
«Premium Center»
«Eleven»
«Grand Step»
«Irva»,
Irva ,
«Нест»
«Чайки Плаза»
«Increastar»
«Kempa»
«Stand»
«Европа»
«Форум Парк Плаза»
«Форум Кинетик»
Введенные в 2013
БЦ на пр. Московском
БЦ на ул. Т.Шамрыло
БЦ на пр. 40-летия Октября
БЦ «Вектор»
БЦ «Merx», 2 - очередь
БЦ «Silver Breeze»
«Сенатор»
№
Веденные в 2014
1
2
3
4
5
№
1
2
3
4
5
«Лагода»
«IQ Business Center»
«Форум
ру Виктория
р Парк»
р
«Доминион»
«Сигма»
Перспективные проекты
«Victoria Tower»
«Petrovka Office Park»
«Manhattan»
МФК
«Sky Tower», пр-т.Победы
Адрес
Класс
ул.Старокиевская,10-Г
B
пр-т.Победы,67
B
ул.Р.Окипной,2
B
Харьковское шоссе,175/177
B
ул Магнитогорская,1
ул.
Магнитогорская 1
B
бул.И.Лепсе,4
C
бул.И.Лепсе,6
B
ул.Соломенская,11
B
ул.Полевая,24-Д
B
ул.Рядищева,10/4
B
ул.Урицкого,45
C
ул.Ленина,1-б
B
ул.Сурикова,3
C
ул.Васильковска,1
С
ул.Васильковска,14
В
Столичное шоссе,103
В
пр. Московский,23
B
пер.Куреневский,12
B
Адрес
Класс
пр. Московский, 28А
В
ул. Т.Шамрыло, 7А
В
пр. 40-летия Октября, 30а
В
ул.Б.Хмельницкого,52-б
В
ул.Лейпцыгская,15
А
пр. Тычины / Днепровская наб.
В
ул.Московская,2 / Резницкая,32-34
А
Адрес
Ул.Полевая,21
ул.С.Струтинского, 13-15
пер.Охтырский,7а
р
р
– ((2 оч.))
ул.Нижний Вал
Був.И.Лепсе,6
Адрес
пр.Победы
пр Московский
пр.
ст.м. «Выдубычи»
ул.Короленка
пр.Победы
Класс
В
А
B
B
В
Класс
А
А
А
А
А
4
Офисная недвижимость г.Киев
Характеристики спроса
К
Ключевые
сделки на рынке офисной
ф
й недвижимости г.Киева
К
за 1 П 2014 г.
Арендатор
Сфера
Площадь, м2
IT
1887
Лагода,
д , уул.Полевая,21
,
В
Новини 24
P&R Publishing
1200
Лагода, ул.Полевая,21
В
Seta Decor
Ритейл
1000
Виктория Парк ,
пер.Охтырский,7
В
HD
-
662
Лагода, ул.Полевая,21
В
Ноум Ран Украина
IT
350
Б7, ул.Брюлова,7
В
Производство
р
д
330
Б7,, ул.Брюлова,7
у
р
,
В
p
p
Depositphotos
Роквул
у Украина
р
Структура спроса
Другие
Фармацевти
19%
ческие
компание
0%
FMCG
Финансовый
8%
сектор
0%
Производств
о
6% Телекоммуни
кации
7%
Консалтинг
15%
© 2014, UTG company, Office Market Report
IT
45%
Объект
Класс
Сложившаяся ситуация
у ц
в стране
р
негативно повлияла на
активность
арендаторов.
На
рынке
наблюдается
значительное снижение количества ротаций, поглощение
рынка за 6 месяцев составило всего 21 000 м2, что на 45%
ниже аналогичного периода предыдущего
у
года. В структуре
у у
спроса по прежнему продолжают лидировать компании
сферы информационных
технологий, консалтинговые
компании (юридические, страховые и т.д.) и др. Стоит
отметить, что на рынке практически все трансакции связаны
с переездом, а не выходом новых компаний.
По итогам первого полугодия 2014 г.
практически все
трансакции завершены в Бизнес-центрах «В» класса, в
лидерах по объему поглощенных офисных площадей
остаются международные компании.
5
Офисная недвижимость г.Киев
Характеристики спроса
Структура спроса по объему поглощения площадей
Востребованность площадей в разрезе классов
класс А
21%
Украинские
компании
30%
Междунаро
дные
компании
70%
• 79 % всех трансакций охватывают сегмент офисных
диапазоне $15-25
$15 25 (без
(б учета НДС).
НДС)
Класс В
79%
помещений «В»
класса в ценовом
• По итогам первого полугодия в 2014 среди всех транзакций преобладают сделки аренды в
новых объектах.
© 2014, UTG company, Office Market Report
6
Офисная недвижимость г.Киев
Ставки и вакантность
.
Динамика арендных ставок, $/м2/мес.
Динамика уровня вакантности,%
35%
30%
30%
25%
20%
20%
15%
10%
5%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Клаcс "А"
Класc "В"
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
27
16,5
2008
2009
2010
"A" класс
2011
2012
"B" класс
2013
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
30%
-40%
-50%
-60%
-70%
70%
2014
Изменение
Вакантность:
В связи со снижением активности арендаторов на фоне растущего предложения мы наблюдаем заметное
увеличение уровня вакантности. По итогам первого полугодия 2014 вакантность в классе В составила 19,5 % (на 3,5
% выше предыдущего года),
года) в классе «А»
А 30% ( на 4 % выше предыдущего года).
года)
Арендная ставка
В классе «А» диапазон заявляемых арендных ставок составляет 25 – 40 долл. /м2, в классе «В» 15 – 25 долл. /м2.
(без НДС и эксплуатационных платежей). В связи с изменением курса доллара, управляющие компании Бизнесцентров пошли навстречу арендаторам, зафиксировав курс доллара на ровне 10-11 грн., а в непрофессиональных
офисных объектах, в том числе в классе «С», курс доллара на уровне 8 грн, либо предоставив скидку 10-25%. Для
новых арендаторов уровень снижения арендных ставок ставок составил 20-30%.
Из-за высокого уровня вакантности мы предполагаем дальнейшее снижение арендных ставок для БЦ класса «А».
© 2014, UTG company, Office Market Report
7
Тенденции и прогнозы
•
Текущее состояние офисного рынка характеризуется
высокой активностью д
девелоперов,
р , влияющей
щ
на
рост нового предложения. По итогам первого
полугодия 2014 г. прирост предложения на рынке
офисной недвижимости Киева составил 92 100 м2 в
пяти объектах. В структуре нового предложения
доминируют объекты класса «В».
•
Тем не менее, тенденцией текущего года является
сворачивание
девелоперской
деятельности
в
офисном
ф
сегменте
в
следствие
низкой
й
инвестиционной
привлекательности.
Происходит
завершение текущих проектов при отсутствии новых.
•
•
В 2015 прогнозируется ввод в эксплуатацию
крупнейшего БЦ класса «А» Sky Towers (GLA - 130
000 м2 что составит высокую конкуренцию
действующим БЦ и повлечет за собой стремительное
уувеличение
е
е е вакантности
а а
ос
в да
данном
о
сегменте
се
е е и
снижение арендных ставок.
На рынке сохраняется существенный дисбаланс
спроса и предложения. Объем рыночного поглощения
по итогам 1П 2014г составил 21 000 кв.м ,что на 45 %
ниже аналогичного периода прошлого года. Почти все
сделки являются переездами присутствующих на
рынке компаний.
© 2014, UTG company, Office Market Report
•
По итогам первого полугодия 2014 г. практически
все трансакции
р
ц
завершены
р
в Бизнес-центрах
ц
р «В»
класса, в лидерах по объему поглощенных
офисных площадей
остаются международные
компании
наиболее
развивающих
сфер
деятельности:
it,
консалтинговые
(юридические, страховые), fmcg, производственные
, телекоммуникации.
•
Крупные компании (от 5000 м2) в качестве
альтернативы аренды рассматривают покупку
офисного здания или же строительство офисного
центра «под себя». Некоторые девелоперы готовы
участвовать в данных проектах и строить built-tosuit объекты с гарантированной продажей готового
офисного центра.
•
Вакантность
офисных
помещений
столицы
продолжает
родо ае рас
расти. Сред
Средний уро
уровень
е
для класса
д
асса В
составил 19,5%, для класса А 30%.
•
Вследствие девальвации гривни и сокращения
спроса уровень арендных ставок, выраженных в
долларах, снизился в среднем на 25%.
•
На
фоне
экономической
депрессии
и
продолжающихся военных действий в стране
отсутствуют предпосылки для восстановления
спроса на офисные помещения в ближайшей
перспективе.
8
Контактная информация
Вадим Непоседов
Президент компании
[email protected]
Виталий Бойко
Управляющий
р
щ партнер
р
р
[email protected]
БЛАГОДАРИМ ЗА ВНИМАНИЕ
Локтионова Евгения
Директор компании
loktiono [email protected] tg kie a
[email protected]
Контактная информация
Виктор Оборский
Руководитель департамента стратегического консалтинга
[email protected]
«Украинская Торговая Гильдия» - крупнейшая национальная
консалтинговая компания в сфере недвижимости. Сегодня UTG – это 35
высококвалифицированных специалистов и свыше 500 клиентов.
Участие в 450 бизнес-проектах и проведение более 700 исследований
рынка позволяют нам быть
б
надежным, ответственным и компетентным
партнером.
Украинская Торговая Гильдия
ул. Мечникова, 2-А (БЦ «Парус»)
Киев 01601,
01601 Украина
Тел.: (+380 44) 537 23 64
www.utgcompany.com
Работая с недвижимостью любого размера и типа на разных этапах
проекта, мы гарантируем высокий профессиональный уровень,
индивидуальный подход к поставленным задачам.
Данная презентация является публикацией обобщенного характера. За
информацию, аналитику и прогнозы, размещенные в данном обзоре «Украинская
Торговая Гильдия» не несет юридической ответственности в отношении
возможных потерь третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Любая публикация информационных материалов из указанного отчета,
отчета целиком
либо частично, возможна лишь с упоминанием компании, как источника данных.
© 2014, UTG company, Office Market Report
9