С.В. Пупенцова. Оптимизация доходности объекта

Экономические реформы России: Тематический сборник научных трудов
2006
С.В. Пупенцова
ОПТИМИЗАЦИЯ ДОХОДНОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
КАК ИНВЕСТИЦИОННОГО АКТИВА
г. Санкт-Петербург, СПбГПУ
Инвестор, принимая решение о вложении средств в недвижимость как
в особый актив (финансовый актив в вещной форме), ставит перед собой
цель получения максимального дохода. При этом ему приходится
принимать решение и о выборе размеров объекта, включая площадь
застройки, этажность здания и т.п. Следовательно, при решении подобных
задач необходимо обеспечить полное описание всей совокупности
операционных расходов и построить зависимость расходов и доходов от
площади застройки и от количества этажей в здании.
Для готового объекта прогнозирование расходов осуществляется на
основании ретро-анализа фактических данных. Если объект новый, то
источником для анализа служат данные по конкурирующим объектам.
В случае, если отсутствует информация о расходах за предыдущие
годы для аналогичных объектов, то можно для прогнозирования расходов
использовать
существующие
нормативы
или
удельные
показатели
расходов, полученные из анализа рынка.
В [1] помимо подробной классификации расходов поставлена
дополнительная
задача
нахождения
и
фактического
обоснования
различных статей операционных расходов с выявлением изменения
удельных величин этих расходов в зависимости от площади. При этом
были использованы действующие нормативы, данные из доступных
отчетов различных управляющих компаний, а также общедоступные
данные, полученные мониторингом СМИ и сети Интернет. В результате
126
Экономические реформы России: Тематический сборник научных трудов
2006
получена зависимость операционных расходов от этажа (рис.1). По оси
абсцисс отложено число этажей в здании; площадь 1-го этажа принята
равной 750 кв. м.
Рассмотрим
зависимость
чистого
операционного
дохода,
приходящегося на 1 кв. м от возможной этажности здания на конкретном
примере.
Для офисных центров класса «В» в Санкт-Петербурге средняя
рыночная ставка аренды сегодня равна $450 за кв. м. Значение ставки
аренды для помещений, расположенных на 2-м этаже и выше, выбрано,
согласно рыночной зависимости, на 3,3% ниже ставки аренды 1-го этажа,
снижение обосновано в [1].
Если
построить
зависимость
удельной
величины
чистого
операционного дохода (NOI) от количества этажей в здании, то можно
увидеть, что она имеет максимум (см. рис 2). Для площади застройки 750
кв. м максимальный доход приходится на 8-9-ти этажное здание,
дополнительные этажи снижают удельный показатель NOI.
Рис. 1. Зависимость операционных расходов от количества этажей здания
127
Экономические реформы России: Тематический сборник научных трудов
2006
Рис.2. Зависимость NOI от количества этажей здания
Если поварьировать только площадь застройки от 750 до 2000 кв. м
(при этом приближены к реальности зависимости других параметров:
ставки арендной платы, коэффициента недозагрузки, коэффициента
неплатежей, операционных расходов), то можно увидеть, что чем больше
площадь застройки, тем ниже этажность, соответствующая оптимальному
значению удельного чистого операционного дохода. Так, для зданий с
площадью застройки более 2000 кв. м удельный чистый операционный
доход снижается выше четвертого этажа, здания с площадью застройки
ниже 1000 кв. м имеют оптимальное количество этажей для чистого
операционного дохода 7 – 9 этажей (см. рис. 3).
Теперь построим зависимость интегрального чистого операционного
дохода от этажности здания при площади застройки, равной 2000 кв. м (см.
рис. 4).
128
Экономические реформы России: Тематический сборник научных трудов
2006
Рис. 3. Зависимость чистого операционного дохода от площади застройки
Чистый операционный доход
1800
1600
1400
NOI, тыс. $
1200
1000
800
600
400
200
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11 12
13 14
15 16
17 18 19 20
Этаж
Рис.4 Изменение чистого операционного дохода
Видно, что чистый операционный доход с ростом этажности здания не
только растет по закону, слабее линейного, как это было предсказано в [2],
129
Экономические реформы России: Тематический сборник научных трудов
2006
но и, начиная с некоторого момента, начинает уменьшаться, т.е. можно
говорить о существовании оптимального размера строения, который и
имеет смысл реализовать в инвестиционном проекте.
Приведенный выше конкретный пример показывает, что при
инвестировании
средств
в
недвижимость
обеспечивать
получение
максимального дохода можно лишь на основании анализа вариантов
застройки с использованием зависимости факторов доходности объекта
(ставка аренды, коэффициент недозагрузки, коэффициент неплатежей,
операционные расходы) от общей площади (этажности) возводимого
здания.
Литература
1. Пупенцова С.В. О выборе оптимального размера объекта
недвижимости при инвестировании средств в его развитие – СПб: Изд.
МИПК СПБГПУ,
НЭЖ
"Проблемы
недвижимости
–
экономика,
управление, инвестиции, оценка", вып.1, 2005, www.rclub.ru
2. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости – СПб: Изд.
МКС, 2003.
130