Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года

Обзор рынка жилой недвижимости
Киева за 1 полугодие 2014 года
Объем принятого в эксплуатацию жилья по
регионам Украины и г.Киеву
Объем принятого в эксплуатацию жилья
по регионам Украины, тыс. м2
Принято в экплуатацию жилья
Среди регионов Украины по объемам принятого в эксплуатацию
жилья, Киев (181,9 тыс. м2) и Киевская область (306,3 тыс. м2)
занимают совокупно около четверти (24,3%) всего введенного в
эксплуатацию жилья в стране (2,008 млн. м2 или 2,35 млн. м2 включая
АР Крым и Севастополь) в 1 квартале 2014 года.
При этом, объем введенного в эксплуатацию жилья в г. Киеве
практически не изменился и остается на прежнем уровне (в 1
квартале 2013 года в Киеве было введено 179,1 тыс. м2, прирост
составил 1,6% или 2,8 тыс. м2), а изменение в Киевской области
составило 121,8% или 168,2 тыс. м2 относительно аналогичного
периода 2013 года (фактическое значение 138,1 тыс. м2).
Также среди лидеров по приросту объемов жилья в Украине: ИваноФранковская (254 тыс. м2, +164%), Львовская (208,1 тыс. м2; +123,4%)
и Хмельницкая (81,2 тыс. м2, +106%) области.
Объемы принятого в эксплуатацию жилья в Киеве и Киевской
области в динамике 2005-2014 годов
Киевская, тыс. м2
1600
1400
1201
1301
1401 1431
1164
1200
1000
800
705
635
600
Киев, тыс. м2
857
Темп прироста в Киеве, %
1501 1503 1 509
60%
48,3%
1184
948 1012
1167 1 515
0,4%
-33,8%
400
6,8%
0,1%
306
182
200
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Львовская
93
2012
2013
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
1 кв.
2014
182
Одесская
136
180
Закарпатская
95
Хмельницкая
39
Ровенская
145
Донецкая
95
Харьковская
39
Волынская
57
83
Днепропетровская
Тернопольская
30%
Запорожская
Черкасская
-40%
Кировоградская
60
56
1 кв. 2014
1 кв. 2013
32 21
25 20
Сумская
-30%
62
31 23
16 23
Полтавская
Николаевская
62
49 30
22 24
Черниговская
-20%
81
70
29 35
99 31
Луганская
Херсонская
136
119 54
67 50
Винницкая
40%
-10%
208
179
Черновицкая
Источники:
Государственная
служба
статистики
Украины, UTG
254
Киев
Житомирская
0%
8,3% 7,7%
96
50%
10%
306
138
Ивано-Франковская
20%
1050
2,1%680
Киевская
28 16
12 16
177
0
100
200
300
400
2
Цена предложения на первичном рынке
жилой недвижимости г.Киева
Принято в эксплуатацию жилья на 1000 жителей
В пересчете на 1000 жителей постоянного населения, объемы принятого в эксплуатацию жилья по результатам 1 квартала
2014 года в Киеве с результатом 64,6 м2, что соизмеримо с показателями Черновицкой (62,3 м2), Хмельницкой (62,1
м2), Ровенской (60,5 м2), Волынской (58,2 м2) областей и почти в 3 раза меньше, чем в Ивано-Франковской (183,8 м2) и
Киевской (178,3 м2).
В среднем по Украине, объем принятого в эксплуатацию жилья в 1 квартале 2014 года составил 51,8 м2 на 1000 жителей.
178,3
22,8
22,8
21,8
17,6
15,7
15,2
14,3
14,2
13,6
13,0
12,5
Херсонская
Харьковская
Черниговская
Сумская
Луганская
Днепропетровская
Донецкая
Полтавская
Николаевская
Запорожская
Черкасская
Кировоградская
23,5
Житомирская
29,1
Тернопольская
58,2
Волынская
33,2
60,5
Ровенская
Винницкая
62,1
Хмельницкая
51,8
62,3
Черновицкая
Украина
64,6
Киев
75,5
Одесская
82,5
Львовская
Закарпатская
Киевская
Ивано-Франковская
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
7,0
Источники:
Государственная
служба
статистики
Украины, UTG
108,2
183,8
Объемы принятого в эксплуатацию жилья на 1000 жителей
по регионам Украины в 1 кв. 2014 году
3
Жилой фонд
г. Киева
Совокупный жилой фонд
Количество квартир
На начало 2014 года, согласно данных Главного управления
статистики города Киева, совокупный жилой фонд составил
62,2 млн. м2.
В пересчете на каждого жителя постоянного населения
города приходится 21,3 м2 жилья.
Согласно данных Главного управления статистики города
Киева, на начало 2014 года в столице насчитывалось 1 065,6
тыс. квартир.
Общий жилой квартирный фонд формируют:
 однокомнатные квартиры - 279,2 тыс. единиц;
 двухкомнатные – 431,0 тыс. единиц;
 трехкомнатные – 305,3 тыс. единиц;
 четырех и более комнатные – 50,1 тыс. единиц.
Жилой фонд Киева: а) совокупный,
б) в пересчете на каждого жителя города, м2
22
64
61,6
62
59,0
58,0
57,0
58
55,2
20,2
20,9
55,8
20,5
54
52
62,2
59,7
21,3
450
1 066
1 047
1 034 1 038
350
21,3
300
21
21
21
1 010
989
1 020
1 000
980
100
960
50
20
50
2005
2006
1 040
997
150
20,3
1 060
1 020
250
200
20,6
1 080
1 057
400
60,6
60
56
Общее количество квартир в Киеве и
в разрезе по комнат, тыс. ед.
2007
2008
2009
Жилой фонд, млн. м2
2010
2011
2012
2013
м2 жилья на киевлянина
Источники:
Главное управление статистики г.Киева, UTG
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
0
940
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1 комнатные
2 комнатные
3 комнатные
Количество квартир, тыс. шт
Источники:
Главное управление статистики г.Киева, UTG
4
Характеристика принятого в эксплуатацию жилья
в г. Киеве по видам зданий
Структура принятого в г.Киеве в эксплуатацию жилья
по видам жилых зданий в 1 квартале 2012-2014 годов, м2, %
Принято в эксплуатацию жилья по видам
зданий
В 1кв.2014 года, относительно предыдущих
лет,
наблюдалось
изменение
доли
индивидуальных жилых домов в общей
структуре сданных в эксплуатацию зданий.
Так, в 1 квартале 2012 года частный сектор
занимал 29%, в 2013 году – сократился до 9%.
При этом, в 2014 году снова возросла доля
индивидуальных домов (до 17,8%), в
структуре
добавились
введенные
в
эксплуатацию общежития
(0,8%).
Часть
многоквартирных жилых домов составила
81,4%.
1 кв.2012
доля в
м2 структуре,
%
Период / вид
здания
Одноквартирные
52 510
жилые дома
Многоквартирные
126 287
жилые дома
1 кв. 2013
доля в
м2 структуре,
%
1 кв. 2014
доля в
м2 структуре,
%
29,4%
16 673
9,3%
32 468
17,8%
70,6%
162 460
90,7%
148 074
81,4%
Общежития
-
-
-
-
1 412
0,8%
ВСЕГО:
178 797
100,0%
179 133
100,0%
181 954
100,0%
Структура принятого в г.Киеве в эксплуатацию жилья
по видам жилых зданий в 1 квартале 2012-2014 годов, м2, %
Общежития; 1%
Одноквартирные
жилые дома
9%
Одноквартирные
жилые дома
29%
Многоквартирные
жилые дома
71%
Многоквартирные
жилые дома
91%
1 кв.2012
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
1 кв.2013
Одноквартирные
жилые дома
18%
Многоквартирные
жилые дома
81%
1 кв.2014
5
Характеристика принятых в эксплуатацию квартир
по количеству комнат в г. Киеве
Принято в эксплуатацию жилья по этажности
Распределение жилья по этажности
Среди новых жилых домов в г.Киеве наблюдается тенденция
к изменению принятых в эксплуатацию домов по этажности.
Сравнение фактических результатов первых кварталов 20122014 годов показывает повышение доли домов до 12 этажей в
общей структуре: 31,7% (в 2012 году), в 2013 году – 14,5%, в 1
квартале 2014 года - 43,3%.
Соответственно, доля домов выше 16 этажей в структуре
сократилась, однако, по прежнему, занимает большую часть:
68,3% (в 2012); 82% (в 2013) и 56,7% (в 2014).
По результатам 1 квартала 2014 года среди принятого в
эксплуатацию жилья по площади преобладали многоэтажные
дома в 16 и более этажей (56,7%), 9-12 этажные дома
занимают 15,7% в общей структуре, на дома в 6-8 этажей
занимают 11,3%, низкоэтажные дома (1-2 этажа) формируют
16,2%.
Структура принятых в эксплуатацию домов по этажности
в 1 квартале 2012-2014 годах, единиц, м2
1 квартал 2012
Год /
Этажность
1 квартал 2013
Кол-во Площадь Кол-во Площадь
домов домов, м2 домов домов, м2
Структура принятых в эксплуатацию домов по этажности
в 1 квартале 2014 года, %
Кол-во
домов
Площадь
домов, м2
1-2 этажа
102
22 380
37
16 673
80
27 372
3-5 этажей
45
18165
-
-
-
-
6-8 этажей
1
2 291
-
-
5
19 028
9-12 этажей
1
9 697
1
8 600
5
26 490
-
-
1
6068
-
-
8
113 020
9
142 894
7
95 420
157
165 553
48
174 235
97
168 310
13-15
этажей
16 и более
этажей
ВСЕГО:
1-2 этажа
16%
1 квартал 2014
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
16 и более
этажей
57%
Источники:
Государственная
служба
статистики
Украины, UTG
6-8 этажей
11%
9-12 этажей
16%
6
Характеристика принятых в эксплуатацию квартир
по количеству комнат в г. Киеве
Принято в эксплуатацию жилья по количеству комнат
В структуре введенного в эксплуатацию жилья наблюдается
сокращение средней площади квартир по сравнению с
предыдущим годом. Так, по фактическим данным, в 1 квартале
2014 года относительно аналогичного периода 2013 года средняя
площадь квартир сократилась с 89,2 м2 до 81,3 м2, при этом:
однокомнатной квартиры – с 50,3 м2 до 47 м2; двухкомнатной – с
77,5 м2 до 75,3 м2; трехкомнатной – с 112,2 м2 до 111,5 м2.
Распределение по количеству комнат
Тенденции
2012-2014
годов
демонстрируют
ярко
выраженный тренд к сокращению количества комнат в
динамике - в 2012 г. квартиры от 1 до 3 комнат составляли
91,6% в структуре, в 2013 доля увеличилась до 93,4%, в 2014
году – до 94,5%. Кроме того, наблюдается существенное
преобладание однокомнатных квартир (1117 шт.) в общей
структуре (51,2%) и над двух- (473 шт. или 21,69%) и
трехкомнатными (470 шт. или 21,55%).
Средняя площадь принятых в эксплуатацию квартир
в 1 квартале 2012-2014 годов, шт, м2
Структура принятых в эксплуатацию квартир по
количеству комнат в 1 квартале 2014 года, шт, %
2012
2013
2014
Год / Кол- Кол-во Средняя Кол-во Средняя Кол-во Средняя
во комнат квартир, площадь квартир, площадь квартир, площадь
квартиры,
квартиры,
квартиры,
штук
штук
штук
м2
м2
м2
1 комната
559
44,6
579
50,3
1117
47
2 комнаты
685
69,2
744
77,5
473
75,3
3 комнаты
513
97,4
501
112,2
470
111,5
4 комнаты
65
197,8
112
203,8
80
208,2
5 комнат
21
211,3
12
423,8
21
232,1
6 комнат
26
293,7
2
798,5
6
414,2
7 комнат
23
271,4
2
506,5
5
457
8 и более
комнат
26
495,5
1
692
9
1159
ВСЕГО:
1918
86,7
1953
89,2
2181
81,3
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
4 и более
121
5%
3 комн
470
22%
1 комн
1117
51%
2 комн
473
22%
7
Цена предложения на первичном рынке
жилой недвижимости г.Киева
Цена предложения квартир на первичном рынке
Цена предложения первичного рынка по классам
Средняя цена 1м2 на рынке первичной недвижимости (по
классам эконом и бизнес) на конец июня 2014 года
номинированная в гривнах составила 15 005 грн и
продемонстрировала рост на 1 310 грн (или +9,6%) за 1м2, а
цена номинированная в долларах США из-за изменения
обменного курса USD к UAH составила $1275 за
1м2, продемонстрировав падение на $439 (или -25,6%) за 1м2 к
результатам декабря 2013 года.
На
конец
июня
наблюдается
использование
застройщиками
разнообразных
«акций
лояльности»
направленных на смягчение изменившегося курса фиксирование рассрочки на уровне 8,5 грн за 1$ при первом
взносе в 50%, фиксирование цены на уровне 10 грн за 1$ на
весь период рассрочки, некоторые другие.
Цены предложения квартир по месяцам, USD, UAH за 1м2
18 000
16 000
1 275
Июнь 14
1 326
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
20%
17,2%
25 879
25 000
21 657
20 000
15 000
10 000
21 203
21 133
14 059
9 855
15 210
17 579
15 418
1,4%
9 824
-0,3%
15,4%
22 074
8,2%
9 986
-0,3%
-2,1%
5 000
Май 14
Апр 14
Март 14
Фев 14
Янв 14
Дек 13
Ноя 13
Окт 13
Сен 13
Авг 13
Июль 13
Июнь 13
Май 13
Апр 13
Март 13
Фев 13
30 000
15 000
1 000
Янв 13
15 005
15 104
15 114
1 691
17 000
13 639
13 583
13 695
13 751
1 200
16 983
1 700
1 707
1 714
1 721
1 727
13 799
13 847
13 911
13 998
14 094
14 122
14 042
13 943
13 863
1 400
13 775
1 600
Средние цены предложения квартир по классам на
первичном рынке в 2010-2014 годах, UAH за 1м2
19 000
2014
1 733
1 741
1 752
1 764
1 768
1 758
1 745
1 735
1 800
1 724
2 000
2013
1 374
2 200
В разрезе классов на рынке новостроек средние цены на
конец 1 полугодия 2014 года составили: 10 540 грн за 1м2 в
классе «эконом», 17 579 грн за 1м2 в классе «комфорт», 25 879
грн за 1м2 в классе «бизнес».
По сравнению с декабрем 2013 года изменения средних цен
за 1 м2 составили: а) в классе «эконом» - рост стоимости на
711 грн (или +7,2%); б) в классе «комфорт» - рост стоимости
на 2351 грн (или +15,4%); в) в классе «бизнес» - рост на 3805
грн (или +17,2%).
15 228
4,5%
9 829
7,2%
15%
10%
5%
10 540
0%
-1,2%
-5%
14 000
0
13 000
-10%
2010
2011
2012
Цена за 1м2 в классе Эконом
Цена за 1м2 в классе Бизнес
Прирост в классе Комфорт
2013
1H 2014
Цена за 1м2 в классе Комфорт
Прирост в классе Эконом
Прирост в классе Бизнес
8
Цена предложения на вторичном рынке
жилой недвижимости г.Киева
Цена предложения квартир на вторичном рынке
Доминирующей валютой на вторичном рынке недвижимости
Украины является доллар США и предложение номинировано /
привязано к этой валюте. В период девальвации гривны
стоимость жилья резко возросла, а платежеспособный спрос
оказался не готовым к столь галопирующим изменениям
национальной валюты - количество реальных сделок
сократилось: финансовые, экономические, политические
кризисы
значительно
повышают
риски,
сокращают
покупательскую способность населения, заставляют его
отказываться
от
дорогостоящих
покупок,
занимать
выжидательную позицию. Несмотря на это, цены на вторичном
рынке в долларовом эквиваленте снижаются незначительно.
1 600
1 400
15 321
15 433
15 561
15 680
15 756
15 732
15 616
15 497
15 417
15 361
15 293
15 225
15 181
15 145
1 800
1 918
1 932
1 948
1 963
1 972
1 969
1 955
1 940
1 930
1 923
1 914
1 906
1 900
1 896
2 000
Несмотря на снижение средней цены в июне 2014 года
относительно декабря 2013 года в долларовом эквиваленте
на $55 (или -2,9%) до $1851 за 1 м2, средняя цена в гривнах
увеличилась на 6 561 грн (+43,1%) до 21 786 грн за 1 м2.
Аналогично изменились цены и по отдельным районам
г.Киева – падение стоимости в долларах США (кроме
Подольского, продемонстрировавшего рост на 1,4%) и их
существенный рост в национальной валюте.
Цена предложения квартир на вторичном рынке по
районам Киева, USD за 1м2
2 715
Печерский
2 166
Шевченковский
21 000
20 000
1 984
Оболонский
1 874
Подольский
19 000
18 000
17 000
16 000
Голосеевский
1 803
Соломенский
1 782
Святошинский
1 561
15 000
1 200
2013
2 804
2 310
22 000
21 364
21 786
2 200
18 871
1 849
1 874
1 851
1 889
20 321
Цена предложения квартир на вторичном рынке по
месяцам, USD, UAH за 1м2
Цена предложения квартир по районам
2014
13 000
Янв 13
Фев 13
Март 13
Апр 13
Май 13
Июнь 13
Июль 13
Авг 13
Сен 13
Окт 13
Ноя 13
Дек 13
Янв 14
Фев 14
Март 14
Апр 14
Май 14
Июнь 14
1 000
14 000
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
Днепровский
1 511
Дарницкий
1 490
Деснянский
1 303
2 056
1 848
1 939
1 828
1 589
1 591
1 567
1 полугодие 2014
1 330
2013
9
Средние цены предложений на вторичном рынке
жилой недвижимости г.Киева
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
10
Характеристика предложения на рынке
жилой недвижимости Киева
Структура предложения на первичном рынке
На конец июня 2014 года на вторичном рынке недвижимости
города Киева в структуре предложения квартиры с 1 комнатой
занимали 33,6%, 2-х комнатные – 31,3%, 3-х комнатные –
25,1%, 4 и более комнат – 10,1%.
Структура предложения на первичном рынке
на конец 1 полугодия 2014 года, %
4-х и более
комнатные
10%
Структура предложения на вторичном рынке
На конец июня 2014 года на вторичном рынке недвижимости
города Киева в структуре предложения квартиры с 1 комнатой
занимали 21,7%, 2-х комнатные – 32,5%, 3-х комнатные –
34,8%, 4 и более комнат – 11,0%.
Структура предложения на вторичном рынке
на конец 1 полугодия 2014 года, %
4-х и более
комнатные
11%
1-но
комнатные
34%
3-х
комнатные
25%
3-х
комнатные
35%
2-х
комнатные
31%
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
1-но
комнатные
22%
2-х
комнатные
32%
11
Ипотечное кредитование и источники
финансирования сделок
Ипотечное кредитование в Киеве
Структура спроса по источникам финансирования
На конец 1 полугодия 2014 года кредиты на покупку жилья на
вторичном рынке недвижимости предоставляли 14 банковских
учреждений (сократилось на 8), на первичном рынке – 13
банковских учреждений (сократилось на 4).
Для первичного рынка средняя эффективная ставка в
гривне по ипотечным кредитам составляла 21,0% годовых, при
этом ее максимальное и минимальное значения равны 24,92%
и 12,1% годовых соответственно.
Для вторичного рынка средняя эффективная ставка в
гривне
по
ипотечным
кредитам
составляла
21,35%
годовых, при этом ее максимальное и минимальное значения
равны 31,89% и 18,0% годовых соответственно.
При финансирования сделок на конец 1 полугодия 2014 на
первичном рынке года 53% сделок осуществлялось на 100% за
счет собственных средств, покупка с использованием рассрочки
наблюдалась в 45% сделок, доля покупок с использованием
кредитных средств составила 2%.
Источники финансирования на первичном рынке,
% от общего количества сделок
2%
Динамика реальной ставки в гривне по ипотечным
кредитам в 2010-2014, срок кредита - 10 лет, % годовых
максимальное значение
минимальное значение
среднее значение
40%
30%
25%
20%
26,5%
21,3%
24,0%
23,5%
18,5%
16,0%
12,5%
15%
45%
53%
33,5%
35%
С использованием
рассрочки
31,9%
100% оплата за счет
собственных средств
С привлечением кредита
25,5%
21,2%
19,9%
15,0%
11,5%
12,1%
10%
Источники:,
www.prostobank.ua
UTG
5%
0%
2010
2011
2012
2013
1H 2014
Обзор рынка жилой недвижимости Киева за 1 полугодие 2014 года
Июль 2014 года
12
Контактная информация
Вадим Непоседов
Президент компании
[email protected]
Виталий Бойко
Управляющий партнер
[email protected]
БЛАГОДАРИМ ЗА ВНИМАНИЕ
Локтионова Евгения
Директор компании
[email protected]
Контактная информация
Виктор Оборский
Руководитель департамента стратегического консалтинга
[email protected]
«Украинская Торговая Гильдия» - крупнейшая национальная
консалтинговая компания в сфере недвижимости. Сегодня UTG – это 35
высококвалифицированных специалистов и свыше 500 клиентов.
Участие в 450 бизнес-проектах и проведение более 700 исследований
рынка позволяют нам быть надежным, ответственным и компетентным
партнером.
Украинская Торговая Гильдия
ул. Мечникова, 2-А (БЦ «Парус»)
Киев 01601, Украина
Тел.: (+380 44) 537 23 64
www.utgcompany.com
Работая с недвижимостью любого размера и типа на разных этапах
проекта, мы гарантируем высокий профессиональный уровень,
индивидуальный подход к поставленным задачам.
Данная презентация является публикацией обобщенного характера. За
информацию, аналитику и прогнозы, размещенные в данном обзоре «Украинская
Торговая Гильдия» не несет юридической ответственности в отношении
возможных потерь третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Любая публикация информационных материалов из указанного отчета, целиком
либо частично, возможна лишь с упоминанием компании, как источника данных.
© 2014, UTG company, Office Market Report
9