Читать подробный отчет

Обзор рынка офисных помещений. 2011
www.ilm.ru; Пресненская наб., 10, Блок С, тел.: +7 (495) 287 06 00
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Основные показатели рынка
офисной недвижимости на конец 2 квартала 2014 г.
Объем офисных площадей, введенных
в эксплуатацию в 1-2 кв. 2014 г. *
Поглощение офисных площадей
за 1-2 кв. 2014 г. *
тыс. кв. м
тыс. кв. м
600
504
500
300
260
250
400
200
296
300
129
150
208
200
95
100
100
37
50
5
0
0
Класс А
Класс Б+
Класс Б-
ИТОГО
Класс А
Класс Б+
Класс Б-
ИТОГО
Средние базовые арендные ставки **
Уровень вакантных площадей **
$ за кв. м
в год
%
25%
1 000
22%
940
900
750
800
20%
16%
14%
15%
700
530
600
440
500
8%
10%
400
300
200
5%
100
0
0%
Класс А
Класс Б+
Класс Б-
Среднее
Класс А
Класс А
Класс Б+
Класс Б-
премиум***
*Изменение по сравнению с показателями на конец 2 квартала 2013 г.
**Изменение по сравнению с показателями на конец 2013 г.
***Объекты класса А в пределах Садового кольца
• Общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы по итогам 2 квартала 2014 г. достиг 16
млн. кв. м. За первые два квартала в эксплуатацию было введено около 504 тыс. кв. м помещений, из которых
59% соответствует классу А и 41% классу Б. Таким образом, объем нового строительства превышает показатель
за аналогичный период прошлого года на 41% и является максимальным, начиная с 2009 г.
• За шесть месяцев чистое поглощение офисных площадей выросло на 110 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам
двух кварталов 2014 г. объемы чистого поглощения достигли 260 тыс. кв. м, что превышает аналогичный
показатель прошлого года на 308 тыс. кв. м, когда его значение было отрицательным.
• Несмотря на положительную динамику, чистое поглощение в первом полугодие 2014 г. почти в два раза ниже
объемов нового строительства. Это привело к росту доли вакантных площадей в течение квартала в среднем по
рынку до 14%, что соответствует показателю конца 2013 г.
• Усилившаяся конкуренция на рынке между высококлассными объектами вследствие роста предложения,
валютные колебания, а также высокий уровень неопределенности в экономике страны и мира в целом, не
могли не повлиять на динамику ставок аренды на качественные офисные помещения. По итогам шести месяцев
средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в классе А составила $750 за кв. м в год, в объектах класса Б+ $530 за кв. м в год. Для класса Б - средняя ставка составила $440 за кв. м в год.
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
1
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
Предложение
Общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы по итогам 2 квартала 2014
г. достиг 16 млн. кв. м и составил 3,4 млн. офисов класса А (21%) и 12,6 млн. (79%) – класса Б.
Как мы и ожидали, первое полугодие продемонстрировало увеличение прироста новых офисных
площадей. За первые два квартала в эксплуатацию было введено около 504 тыс. кв. м помещений,
из которых 59% соответствует классу А и 41% классу Б. Таким образом, объем нового строительства
превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 41% и является максимальным,
начиная с 2009 г.
Увеличение нового предложения объясняется, прежде всего, завершением строительства
замороженных во время кризиса крупных объектов, например, как «Башня Евразия» и «Президент
Плаза».
Общий объем офисных площадей на конец 2 квартала 2014 г.
тыс. кв. м
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Класс А
Класс Б+
Класс Б-
Прирост новых качественных офисных площадей
тыс. кв. м
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2007
2008
2009
2010
Класс Б
2011
2012
2013
1-2 кв.
2014
Класс А
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
2
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
Процесс децентрализации нового строительства становится неотъемлемой частью московского
рынка офисной недвижимости. Все больше новых качественных объектов появляется за пределами
Садового Кольца. Так во втором полугодии 2014 г. наибольший объем введенных площадей
приходится на районы за границами ЦАО, это 68% от общего объема нового строительства.
Лидирующую позицию занимает район ЗАО (до ЧТК), за первые шесть месяцев здесь было
построено 212 тыс. кв. м офисных площадей, представленных тремя крупными объектами:
«Поклонная 3», «Президент Плаза» и «Плаза, корпус Д».
Если рассматривать новое строительство только за 2 квартал 2014 г., то в данный период лишь 10%
новых площадей приходится на ЦАО.
Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию во 2 квартале 2014 г.*
Кла сс
Офисна я
площа дь, кв.
Междуна родный Центр
девелопмент
А
96 096
Поклонна я ул., вл. 3
ALPINE
Б+
85 572
Ленингра дский пр-т, 37А
AB Devel opment
А
33 213
94 км МКАД, Яросла вское ш. Ротерта ул.
Нижний Суса льный пер., 5, стр.
19
Инвестиционна я
компа ния «ИНЦЕНТРА»
Б+
28 000
Большой город
Б+
19 049
Омега 2
Ленинска я Слобода ул., 26
Ci ty & Ma l l s
Б+
13 650
Шта б-ква ртира Роберт
Бош
Ва шутинское ш., 6 км от МКАД
Роберт Бош Россия
Б+
10 650
На зва ние объекта
Адрес объекта
Девелопер
Президент Пла за
Кульнева ул., 4, стр. 2
Поклонна я 3
АРКУС III
Ха ной-Москва
Арма 19
*Объекты, введенные в эксплуатацию, а также объекты с завершенной реконструкцией во 2 квартале 2014 г.
Прирост общего объема предложения качественных офисных площадей по итогам
полугодия 2014 г. составил 8,7% по классу А и 1,7% по классу Б, а общий прирост - 3%.
первого
Динамика общего объема офисных площадей
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
3
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
В течение второго полугодия 2014 г. на московском рынке к вводу в эксплуатацию заявлено еще
около 1,1 млн. кв. м офисных площадей. Однако, по нашим оценкам, учитывая темпы строительства,
часть из них будет перенесена на 2015 г., поэтому наиболее вероятно, что в последующие два
квартала будет введено не более 750 тыс. кв. м, что позволит превысить показатели 2010 г. и сможет
стать максимальным значением за посткризисный период.
К выходу на рынок запланированы такие крупные объекты как: «ОКО», первая фаза МФЦ ComCity,
МФЦ «Лотос», башня «Эволюция». Основная доля нового строительства (более 70%) приходится на
районы за пределами ТТК.
Такой рост нового предложения только усилит конкуренцию между высококачественными
объектами и предоставит возможность арендаторам выбирать помещения по комфортных для них
условиям.
Наиболее значимые объекты, ожидаемые к вводу до конца 2014 г.
Название объекта
Адрес объекта
Девелопер
Класс
Офисная
площадь, кв. м
ОКО
Тестовская ул., 16
Capital Group
A
116 280
ComCity, фаза Альфа
2 км от МКАД по Киевскому ш.
PPF Group
А
107 500
Лотос
Одесская ул., вл. 2
MR Group
А
88 200
Эволюция
Пресненская наб.
Snegiri Development
А
80 500
Верейская Плаза III
Верейская ул., 29, стр. 33,134
Plaza Development
Б+
76 900
Нео Гео
Бутлерова ул., 17
Stone Hedge
Б-
70 000
Сириус Парк
Каширское ш., 3, кор. 2
Plaza Development
Б+
64 140
Порт Плаза
Проектируемый пр-д №4062, 6
Plaza Development
Б+
62 000
Водный
Головинское ш., вл. 5
MR Group
Б+
61 570
Суворов Плаза
Кутузовский пр-т, 32
Стройгазконсалтинг
А
60 000
Савеловский Сити, ф. I
Складочная ул., вл. 1
MR Group
Б+
51 451
Атлантик
Можайский Вал ул., вл. 8
Dallas Development &
Construction
А
48 500
Паллау-РБ
Рублево-Успенское ш., вл. 1
Ферро-Строй
А
46 500
Технопарк Орбита, ф. II
Кулакова ул., вл. 20
Amtel Properties
Б+
39 645
Aero City
Химки, Куркинское ш., р-н
Бутаковского залива
Высота
А
32 635
Большевик, ф. I
Ленинградский пр-т, 15
O1 Properties
А
28 150
Аэродом
Ленинградский пр-т, 37, кор. 7
Просмвязьнедвижимость
Б+
26 700
Минская Плаза
Минская ул., вл. 2
Plaza Development
Б+
26 400
РОТА Тауэр
г. Химки, Кирова ул.
МДК Групп
Б+
24 000
Верх. Красносельскау ул.,
3, стр. 2
Верх. Красносельскау ул., 3, стр. 2
Большой Город
Б+
22 600
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
4
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
Спрос
В первом полугодие чистое поглощение офисных площадей продемонстрировало позитивную
динамику. За шесть месяцев показатель вырос на 110 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам двух
кварталов 2014 г. объемы чистого поглощения достигли 260 тыс. кв. м, что превышает аналогичный
показатель прошлого года на 308 тыс. кв. м, когда его значение было отрицательным.
Наибольшее значение чистого поглощения, а именно 129 тыс. кв. м, по итогам 2 квартала
приходится на помещения класса А, что составляет 50% от общего объема поглощения. В 1 квартале
на долю класса А приходилось всего 21%. Это говорит о росте спроса на офисные комплексы класса
А, который достигнут благодаря снижению арендных ставок вследствие высокого предложения и
появившимся возможностям у арендаторов по согласованию комфортных условий при аренде
высококачественных помещений.
Также увеличилось чистое поглощение в объектах класса Б+, на конец 2 квартала показатель достиг
95 тыс. кв. м. Данный показатель для класса Б- находится на уровне 37 тыс. кв. м.
Также стоит отметить, что по итогам 2 квартала 2014 г. в структуре сделок возросла доля сделок по
пересогласованию условий аренды по занимаемым помещениям. Это объясняется нестабильностью
на рынке офисных помещений Москвы и экономики, когда многие арендаторы отдают
предпочтение продлению договоров в текущем здании.
Поглощение офисных площадей за 1-2 квартал 2014. *
кв. м
140 000
129 000
120 000
95 000
100 000
80 000
60 000
37 000
40 000
20 000
0
Класс А
Класс Б-
Класс Б+
*Поглощение показывает изменение занимаемых арендаторами офисных площадей за период.
Рассчитывается как: S1 + Snew – S2, где
S1 – свободные офисные помещения в начале периода, Snew – новые офисные площади, введенные в данный
период, S2 – свободные офисные помещения в конце периода.
Динамика поглощения офисных площадей.
кв. м
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2011
2012
2013
1-2 кв. 2014
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
5
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
В первой половине 2014 г. наиболее активными на рынке покупки и аренды офисных помещений
были представители производственного и транспортного сектора. На их долю приходится около
22% от всех запросов. По итогам 2 квартала увеличилось число запросов от компаний, работающих в
сфере профессиональных услуг, в течение шести месяцев данный показатель вырос с 11% до 17%.
Также уверенный спрос продолжают демонстрировать IT и телекоммуникационные компании
(12%). А представители инвестиционного и финансового сектора, обычно занимающие лидирующие
позиции, напротив, продемонстрировали снижение активности в течение полугодия. Количество
запросов со стороны таких компаний уменьшилось на 7% и на конец 2 квартала 2014 г. составило
12% в общем объеме спроса. Это обусловлено осторожностью компаний в принятие решений по
причине рисков, связанных с введением санкций против России из-за конфликта на Украине.
Количество обращений по сферам деятельности арендаторов
по итогам 1-2 кварталов 2014 г.
Анализ основывается на общем количестве заявок, поступивших в ILM от компаний,
представляющих указанные отрасли, в течение 1-2 квартала 2014 г.
Ключевые сделки во 2 квартале 2014 г.
Компания
Площадь,
кв. м
Тип сделки
Название объекта
Адрес
Банк "Российский Кредит"*
3 620
аренда
Матвеевский
Пречистенка ул., 38
Tele2
2 830
аренда
Метрополис
Ленинградское ш., 16А
НефтеМет Снаб*
1 748
аренда
Бол. Татарская ул., 29
Бол. Татарская ул., 29
CMS
1 624
аренда
Башня на Набережной
Пресненская наб., 10
*консультант сделки – компания ILM
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
6
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
Ключевые сделки во 2 квартале 2014 г. (продолжение)
Компания
Площадь,
кв. м
Тип сделки
Название объекта
Адрес
City Ads*
1 531
аренда
Апельсин
Столярный пер., 3, кор. 6
Homeland Group
1 500
аренда
Партийный пер., 1
Партийный пер., 1
OTP Bank
1 466
аренда
Алкон
Ленинградский пр-т, 72
Actis Wunderman
1 432
аренда
Арма 19
Нижний Сусальный пер., 5, стр. 19
Wella
1 332
аренда
Wall Street
Валовая ул., 35
TS Logistics
1 105
аренда
Город Столиц
Пресненская наб., 8, стр. 1
*консультант сделки – компания ILM
Вакантные площади
Несмотря на положительную динамику, чистое поглощение в первом полугодие 2014 г. почти в два
раза ниже объемов нового строительства. Это привело к росту доли вакантных площадей в течение
квартала в среднем по рынку до 14%, что соответствует показателю конца 2013 г.
Уровень вакантных площадей для офисных зданий класса А на конец 2 квартала текущего года
составил 22%. По итогам шести месяцев показатель увеличился на 2%., что обусловлено
восстановлением объемов нового строительства.
Диапазон значений данного показателя варьируется в зависимости от местоположения объектов.
Наименьший уровень вакантных площадей, а именно их отсутствие, наблюдается в районах «ЮЗАО
до ЧТК» и «ЗАО после ЧТК». Наибольшее значение доли свободных помещений класса А по итогам
первого полугодия приходится на районы «ЗАО до ЧТК» (77%) и «СЗАО после ЧТК» (75%). Это
явилось следствием ввода новых крупных объектов на этих рынках: «Президент Плаза» и «Миракс
Плаза, кор. Д» в «ЗАО до ЧТК» и Mebe One Khimki Plaza в «СЗАО после ЧТК».
Динамика уровня вакантных площадей.
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2010
2011
2012
класс А
2013
1 кв. 2014
2 кв. 2014
класс Б
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
7
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
В пределах «ЦАО» ввод в эксплуатацию двух крупных объектов класса А («Башня Евразия» и здание
F бизнес парка «Аврора») сдерживал снижение доли свободных площадей. В течение шести
месяцев уровень вакантных помещений здесь практически не изменился, и по итогам 2 квартала
2014 г. остались свободными 21% таких площадей.
На конец 2 квартала доля вакантных площадей составила 16% для объектов класса Б+ и 8% для
класса Б-. Уровень свободных помещений в офисных центрах класса Б+ несколько увеличился: по
сравнению с 4 кварталом 2013 г. он вырос на 1%. В то же время в объектах класса Б- показатель
остается стабильным.
Самое высокое значение доли свободных площадей в объектах класса Б отмечается в районе «СВАО
после ЧТК», это объясняется низкой степенью востребованности офисных помещений в данном
районе.
В «ЦАО» в течение двух кварталов в классе Б были введены несколько объектов, построенных под
конечного пользователя или с большой долей уже сданных площадей, - это ограничило рост уровня
вакантных площадей данного класса в течение полугодия. Показатель увеличился всего на 1%.
Уровень вакантных площадей на рынке качественных офисных
помещений на конец 2 квартала 2014 г.
Район
Класс А
Класс Б
ЦАО
21%
10%
СВАО до ЧТК
3%
7%
СВАО после ЧТК
-*
31%
ВАО до ЧТК
52%
12%
ВАО после ЧТК
-*
4%
ЮВАО до ЧТК
-*
6%
ЮВАО после ЧТК
-*
9%
ЮАО до ЧТК
4%
10%
ЮАО после ЧТК
-*
16%
ЮЗАО до ЧТК
0%
24%
ЮЗАО после ЧТК
21%
24%
ЗАО до ЧТК
77%
16%
ЗАО после ЧТК
0%
17%
СЗАО до ЧТК
-*
7%
СЗАО после ЧТК
75%
13%
САО до ЧТК
19%
7%
САО после ЧТК
33%
7%
*в этом сегменте отсутствуют объекты данного класса
**ЧТК – Четвертое транспортное кольцо
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
8
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
Ставки аренды
Усилившаяся конкуренция на рынке между высококлассными объектами вследствие роста
предложения, валютные колебания, а также высокий уровень неопределенности в экономике
страны и мира в целом, не могли не повлиять на динамику ставок аренды на качественные офисные
помещения.
Таким образом, по итогам шести месяцев средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в классе А
снизилась на 4% по сравнению с концом 2013 г и на конец 2 квартала 2014 г. составила $750 за кв. м
в год. Стоит отметить, что средняя ставка аренды на офисные помещения класса А не изменилась по
сравнению с показателем 1 квартала 2014 г. Для объектов класса А, находящихся в пределах
Садового Кольца, средняя стоимость аренды по итогам первого полугодия составила $940 за кв. м в
год, что на $110 ниже, чем на конец прошлого года.
Если говорить о динамике коммерческих условий в объектах класса Б+, то средняя запрашиваемая
базовая ставка аренды немного выросла с $525 до $530 за кв. м в год, что связано, прежде всего, с
увеличением стоимости аренды на помещения класса Б+ в районах «ЦАО».
Средняя запрашиваемая базовая ставка аренды для класса Б- снизилась и по итогам 2 квартала 2014
г. находится на уровне $440 за кв. м в год, что на $15 ниже по сравнению с концом прошлого года.
Динамика уровня средних запрашиваемых базовых арендных ставок, по
состоянию на конец квартала.
Все классы
$ за кв. м в
год
1000
900
800
720
750
780
780
750
750
530
530
525
555
530
410
440
1 кв.
2014
2 кв.
2014
700
600
490
500
400
300
200
370
364
2010
2011
405
455
100
0
2012
класс А
класс Б+
900
850
$ за кв. м в
год
865
860
915
865
805
1000
900
800
800
700
700
600
Класс Б-
Класс Б+
Класс А
$ за кв. м в
год
1000
2013
695
735
695
745
710
730
600
500
500
400
400
300
300
200
200
100
100
590
550
570
540
485
510
485
505
525
525
2010
2011
2012
2013
1 кв.
2014
2 кв.
2014
510
545
0
0
2010
2011
2012
класс А с отделкой
2013
1 кв.
2014
2 кв.
2014
класс А под отделку
класс Б+ с отделкой
класс Б+ под отделку
Арендные ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов.
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
9
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
Если рассматривать коммерческие условия аренды в зависимости от состояния помещения, то на
конец 2 квартала 2014 г. арендные ставки по классу А составили: $865 за кв. м в год для помещений в
состоянии «с отделкой» и $730 за кв. м в год «под отделку».
По классу Б+ средняя стоимость аренды составляет $545 за кв. м в год для помещений в состоянии «с
отделкой» и $525 за кв. м в год «под отделку».
По-прежнему на московском рынке офисной недвижимости ставки варьируются в широких
диапазонах в зависимости от местоположения и качества объекта.
Средние запрашиваемые базовые ставки аренды на рынке качественных
офисных помещений на конец 2 квартала 2014 г.
Район
Класс А
Класс Б+
с отделкой под отделку с отделкой под отделку
Класс Б-
ЦАО
$945
$801
$820
$710
$559
СВАО до ЧТК
$700
-*
$580
$510
$392
СВАО после ЧТК
-*
-*
$320
$390
$329
$550
$550
$615
$270
$310
ВАО после ЧТК
-*
-*
-*
-*
$290
ЮВАО до ЧТК
-*
-*
$375
$385
$260
ВАО до ЧТК
ЮВАО после ЧТК
-*
-*
-*
-*
$390
$700
-*
$515
$550
$470
-*
-*
$470
$430
$390
ЮЗАО до ЧТК
$750
-*
$715
$605
$600
ЮЗАО после ЧТК
$740
-*
$590
$465
$470
ЗАО до ЧТК
-*
$850
$760
$585
$450
ЗАО после ЧТК
-*
-*
$440
$455
$390
СЗАО до ЧТК
-*
-*
-*
-*
-*
СЗАО после ЧТК
$530
$409
$590
$365
$380
САО до ЧТК
$900
$730
$600
$540
$410
САО после ЧТК
$445
$350
$590
$365
$430
ЮАО до ЧТК
ЮАО после ЧТК
Арендные ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов.
*в этом сегменте отсутствуют предложения помещений данного класса и данного состояния
**ЧТК – четвертое транспортное кольцо
.
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
10
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
ILM Rent Expectations Index (Индекс ожиданий
арендных ставок)
В начале 2014 г. ожидания роста арендных ставок оставались низкими, большинство собственником
понижали стоимость аренды. Такая тенденция началась еще в октябре прошлого года, индекс так и
не пересек границы в 50 пунктов.
В объектах класса А во 2 квартале 2014 г. большая часть арендодателей по-прежнему
придерживается позиции к снижению арендных ставок. И к июлю индекс ожиданий вновь
опускается до 42%.
В классе Б+ ситуация обратная, к июлю 2014 г. индекс демонстрирует рост, большинство
собственников повышают ставки в связи с увеличением налога на имущество, который теперь
рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта.
июл.14
апр.14
янв.14
окт.13
июл.13
апр.13
янв.13
окт.12
июл.12
апр.12
янв.12
окт.11
янв.11
апр.11
июл.11
ILM REI, класс А
75%
64%
62%
59%
58%
57%
58%
55%
52%
50%
51%
46%
46%
42%
42%
42%
42%
25%
июл.14
апр.14
56%
янв.14
июл.13
57%
окт.13
апр.13
янв.13
окт.12
июл.12
апр.12
61%
янв.12
июл.11
61%
окт.11
апр.11
янв.11
ILM REI, класс Б+
75%
63%
61%
56%
55%
55%
49%
50%
46%
46%
41%
46%
43%
25%
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
11
Обзор рынка офисных помещений. 2 кв. 2014
Обзор рынка офисных помещений. 2011
Индекс ожиданий в отношении арендной ставки отражает, как собственники качественных офисных
объектов недвижимости Москвы воспринимают происходящие на рынке изменения. ILM REI (Rent
Expectation Index – Индекс ожиданий в арендных ставок) строится на основе ежемесячного опроса
более 400 собственников объектов офисной недвижимости. В Индексе ожидания владельцев
недвижимости измеряются, исходя из изменений запрашиваемых арендодателями арендных
ставок.
Опираясь на показатели Индекса, участники рынка аренды могут более взвешенно принимать
решения «арендовать сейчас» или дождаться более благоприятной ситуации. Индекс показывает,
что будет со ставками аренды в ближайшей перспективе. Собственникам показатели индекса дают
представление о том, какие ценовые ожидания у других арендодателей в данный момент.
Индекс REI позволяет спрогнозировать уровень арендной ставки в ближайшие 3-6 месяцев. Именно
такой срок в среднем необходим для поиска / выбора объекта и подписания договора аренды.
Индекс также отражает скорость и направление изменения арендной ставки, связанные с данными
ожиданиями.
REI базируется на мнениях собственников наиболее ликвидных объектов офисной недвижимости,
которые являются привлекательными для крупных инвесторов, управляющих компаний и
пользователей. Значение индекса вычисляется как сумма простых процентных изменений значения
«рост» (повышение арендных ставок) и половина процентов значения «не изменилось» (ставки
сохранились на текущем уровне) по сравнению предшествующим периодом.
В диффузионном индексе мнения собственников офисной недвижимости определенного класса
взвешиваются с учетом объема рынка таких помещений. По сравнению с показателем арендной
ставки, REI очищен от структурных факторов, например географической привязки объектов или
уровня арендных ставок в различные периоды времени. Данный индекс не измеряет насколько
вырос показатель в абсолютных величинах, а показывает направление изменения арендных ставок
и то, как профессиональные участники воспринимают происходящее на рынке. То есть индекс
является своего рода срезом реальных настроений собственников.
Значение REI вычисляется по формуле:
I = Pрост + 0,5 * Pне изменилось , где
I – Индекс Ценовых Ожиданий,
Pрост – процент значения «рост»,
Pне изменилось – процент значения «не изменилось».
Индекс может варьироваться в пределах между 0 и 100%. Если REI выше 50%, то высока
вероятность роста средних арендных ставок в ближайшие месяцы. Величина отклонения от
равновесного значения 50% показывает силу нисходящего/восходящего тренда. REI, равный 50%
указывает на то, что за анализируемый период не произошло никаких изменений. Значение менее
50% отражает ожидания собственников к снижению арендных ставок. Перелом графика изменения
Индекса позволяет предсказать перелом ценового тренда. Таким образом, REI позволяет
прогнозировать поведение рынка и является основополагающим при принятии решений в
ближайшей перспективе.
www.ilm.ru; Пресненская наб., 8, стр. 1, тел.: +7 (495) 287 06 00
12
Обзор рынка офисных помещений. 2011
ILM, 2014
Отдел Исследований
Пресненская наб., 8, стр. 1, БЦ «Город Столиц»
Тел.: + 7 (495) 287 06 00
E-mail: [email protected]
© ILM. Авторские права защищены. Ни одна из частей
настоящего отчета не может быть воспроизведена или
передана ни в какой форме и никакими средствами без
предварительного
письменного
разрешения
ILM.
Цитирование материалов данного отчета возможно только со
ссылкой на компанию ILM.
Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на
собственных исследованиях и предоставленных материалах,
которые по мнению ILM являются достоверными. Тем не
менее, мы не можем гарантировать отсутствие фактических
ошибок. Мы будем признательны Вам, если Вы сообщите нам
о таких ошибках, для того, чтобы мы могли сделать
соответствующие изменения.
Целью
настоящего
отчета
является
предоставление
информации об основных тенденциях рынка коммерческой
недвижимости. Компания ILM
не несет юридической
ответственности за ущерб или убытки, причиненные в
результате неточности или некорректности информации,
содержащейся в настоящем отчете.
www.ilm.ru; Пресненская наб., 10, Блок С, тел.: +7 (495) 287 06 00