Обзор рынка недвижимости г.Обнинск

1
Содержание:
1.
Цели и задачи проекта ………………………………………………………………………………………………………………………………5стр.
2.
Социально-экономическое положение г. Обнинска……………………………………………………………………………….....7стр.
2.1. Социально-экономический прогноз Калужской области 2014-2016 гг. Строительство…………………………19стр.
2.2. Выдержки из генерального плана г. Обнинска………………………………………………………………………………………..20стр.
3.
Первый наукоград. Преимущесвтва для инвесторов. Технопарки…………………………………………………………..22стр.
3.1. Преимущества для инвесторов…………………………………………………………………………………………………………………23стр.
3.2. Социальная сфера……………………………………………………………………………………………………………………………………..24стр.
3.3. Экономическая сфера………………………………………………………………………………………………………………………………..25стр.
3.4. Технопарки, промзоны………………………………………………………………………………………………………………………………27стр.
3.5. Обнинский индустриальный парк…………………………………………………………………………………………………………….28стр.
3.6. Муниципальная промышленная зона……………………………………………………………………………………………………….29стр.
4.
Рынок жилья. Ретроспектива……………………………………………………………………………………………………………………35стр.
5.
Текущее состояние рынка жилья………………………………………………………………………………………..…………………….39стр.
5.1. Обзор рынка жилой недвижимости города Обнинска……………………………………………………………………………...40стр.
2
5.1.1 Первичный рынок………………………………………………………………………………………………………………………………………43стр.
5.1.2. Вторичный рынок……………………………………………………………………………………………………………………………..…….…50стр.
5.1.3. Спрос…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..57стр.
5.1.4. Ценовая ситуация………………………………………………………………………………………………………………………………………61стр.
5.2. Выводы и прогнозы…………………………………………………………..………………………………………………………………………….64стр.
6. Мнение специалистов………………………………………………………………………………………………..……………………………………66стр.
7. Обзор участников рынка ипотечного кредитования……………………………………………………………………………..……...69стр.
7.1. Обзор рынка ипотеки……………………………………………………………………………..……………………………………………………70стр.
7.2. Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов………………………………………………………………………74стр.
7.3. Анализ активности банков в финансировании девелоперских проектов…………………………………………………..77стр.
7.4. Краткое описание предложений банков по финансированию проектов строительства жилой
недвижимости…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….80стр.
8. Карта текущих – потенциальных проектов Обнинска………………………………………………………………..………………….91стр.
9. Аренда жилой недвижимости г. Обнинска………………………………………….………………………………………………………..107стр.
9.1. Аренда квартир…………………………………………………………………………………………………………………………………………..108стр.
9.1.1. Краткосрочная аренда………………………………………………………..……………………………………………………………………108стр.
3
9.1.2. Долгосрочная аренда………………………………………………………………………………………………….…….…………………….109стр.
9.2. Апарт-отели………………………………………………………………………………………………………………….…….……………………..113стр.
9.3. Обзор гостиничного сектора г. Обнинска …………………………………………………………………….…………………………..115стр.
10. Прогноз рынка жилья. Тенденции в цене. Потенциальные проекты…………………………….………………………….128стр.
11. Список использованных источников…………………………………………………………………………….……………………………135стр.
4
1. Цели и задачи проекта
5
Целью настоящего проекта является проведения исследования рынка недвижимости в г. Обнинск
Калужской области.
Исходя из поставленных целей данной работы основными задачами для Заказчика являются:
Характеристика предложения жилья
• Анализ стоимости недвижимости
• Темпы продаж недвижимости
• Источники финансирования сделок по приобретению недвижимости
• Характеристика условий ипотечного кредитования жилой недвижимости
• Характеристика спроса – фокус-групповое исследование потребительских предпочтений при выборе жилья
на первичном рынке жилья
• Тенденции и прогнозы рынка жилой недвижимости г. Обнинск
• Возможности использования текущего и перспективного потенциала города для развития проектов жилой
недвижимости.
6
2. Социально-экономическое
положение г. Обнинска
7
Обнинск — первый наукоград России, город областного
подчинения на севере Калужской области; расположен в 38
километрах к юго-западу от границы Москвы по Киевскому М3
или в 25 километрах по Варшавскому А130 шоссе, в 80
километрах от МКАД, в 68 км к северо-востоку от Калуги.
Население — 106 023 чел. (2013), является центром
Обнинской агломерации с населением свыше 200 тысяч человек.
На 2009 год в Обнинске проживало 1/10 часть населения
Калужской области. Это второй по величине город в Калужской
области после Калуги.
Численность экономически активного населения — 59,05 тыс. человек. Соотношение численности мужчин и
женщин: 45,7% к 54,3%. Средний возраст горожан 40,7 лет.
Возрастная структура горожан выглядит следующим образом: 61,1% (64,6 тыс. человек) - в
трудоспособном возрасте; 14,0% (14,8 тыс. человек) - моложе трудоспособного возраста; 24,9% (26,2 тыс.
человек) - старше трудоспособного возраста.
8
В последние годы в городе фиксируется естественная убыль населения Обнинска (247 человек в 2007 году,
268 в 2008, 221 в 2009. Тем не менее, численность жителей города растет, благодаря тому, что ежегодно в
Обнинск прибывает более тысячи новых жителей. Этот показатель стабильно выше, чем количество выбывших
горожан.
В 2010 году контингент учащихся дневных образовательных школ сократился по сравнению с 2000 годом
на 31,6%. Это связано с сокращением рождаемости в девяностые годы. Выпуск из общеобразовательных школ в
2010 году (без учета выпускников 9-х классов) составил 669 человек. При том, что в 2009 году – 831 человек, в
2008 – 989 человек, в 2007 – 1116 человек. Процесс уменьшения числа выпускников основной и полной средней
школы будет продолжаться до 2015 года. Уровня 2000 года численность учащихся обнинских школ достигнет к
2020 году.
Население Обнинска активно участвует в решении вопросов местного значения. В микрорайонах города
действуют территориальные общественные самоуправления (ТОСы). В статье 27 Федерального закона
Российской Федерации от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в
РФ» ТОС определяется как «самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории
муниципального образования (территориях поселений, не являющихся муниципальными образованиями,
микрорайонов, кварталов, улиц, дворов и других территориях) для самостоятельного и под свою
9
ответственность осуществления собственных инициатив в вопросах местного значения непосредственно
населением или через создаваемые им органы территориального общественного самоуправления».
В настоящий момент в Обнинске насчитывается двенадцать ТОС.
Город обладает высоким научно-техническим потенциалом (12 отраслевых НИИ плюс университет).
Обнинск первым в России получил официальный статус города-наукограда.
10
Население
Наименование
Среднегодовая численность
населения
Ед-ца изм.
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
9 мес. 2013 года
тыс. чел.
105,5
105,6
104,6 *
105,1
105,7
106,5
чел.
1041
1117
1186
1130
1302
981
Умерло
-‘’-
1309
1338
1387
1294
1328
962
Естественный прирост (убыль)
населения
-‘’-
-268
-221
-201
-164
-26
19
Прибыло
чел.
1394
1372
1620
2570
2862
2820
Выбыло
-‘’-
1095
1068
1244
1666
2234
1840
Механический прирост населения
-‘’-
299
304
376
904
628
980
чел.
31
83
175
740
602
999
Родилось
Общий прирост населения
11
Количество предприятий и организаций. Занятость населения
Наименование
Ед-ца
изм.
2008
год
2009
год
2010
год
2011
год
2012
год
2013 год, оценка
Количество зарегистрированных предприятий на
конец года
единиц
4 788
4 600
4 810
4 966
4 963
5 040
Население, занятое в экономике города, (занято на
предприятиях и организациях города)
тыс. чел.
50,8
51,0
52,4
52,4
55,7
56,5
Численность пенсионеров в городе Обнинске,
состоящих на учете в Отделении Пенсонного фонда
РФ, на конец года
тыс. чел.
28,8
29,4
29,9
30,5
30,8
31,1 на 01.10.2013
Среднемесячный размер пенсии
руб.
4 411
5 503
7 950
8 837
9 730
10 613
Прожиточный минимум для пенсионеров
руб.
3 334
3 723
4 066
4 530
4 573
5544
Численность официально зарегистрированных
безработных на конец года
172
чел.
298
476
309
291,0
188
на 01.10.2013
0,30
Уровень официальной безработицы на конец года
%
0,51
0,79
0,52
0,50
0,33
на 01.10.2013
12
Заработная плата, вклады населения в банках города
Наименование
Ед-ца изм.
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год
млн. руб.
10 215
11 731
13 182
14 681
18 289
20 914
Среднемесячная заработная плата 1
работника
руб.
16 745
19 153
20 962
23 358
27 355
30 846
Прожиточный минимум для
трудоспособного населения
руб.
4 406
4 931
5 396
6 064
6 125
Фонд оплаты труда
Остатки вкладов населения в
учреждениях сберегательных банков
и их филиалах, расположенных на
территории города в рублевом
эквиваленте (на конец года)
Доля рублевых вкладов в общей
сумме
7182 мес.
2013 г.
млн. руб.
7 283
9 412
12 098
12 893
14 572
13011 на
01.07.2013
%
75
76
84
84
85
84
13
Наука
Наименование
Ед-ца
изм.
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год
Объем "научных
исследований и
разработок" по крупным и
средним предприятиям
млн. руб.
2 685
3 740
4 954
5 758
6 743
9 074
3268 за 9
мес. 2013 г.
Темп роста к предыдущему
году в фактических ценах
%
142,0
139,3
132,5
116,2
117,1
134,6
96,5 за 9
мес 2013 г.
Наименование
Ед-ца
изм.
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год,
оценка
Объем отгруженной
промышленной
продукции, работ и услуг
промышленного характера
млн. руб.
10 459
13 799
16 476
22 796
27 345
31 648
33 439
%
143,8
114,4
99,1
123,5
110,4
109,0
100,0
Промышленность
Индекс физического
объема промышленного
производства в целом по
городу
14
Инвестиции в основной капитал. Строительство
Наименование
Ед-ца
изм.
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год,
оценка
4 390
5 281
4 755
7 369
7 653
7 637
9 300
%
121,0
101,6
82,7
146,2
95,8
94,3
116,0
млн.
руб.
2 911
3 974
4 139
4 100
4 494
5 244
5 858
%
124,6
112,2
95,5
92,9
100,5
109,8
105,9
Инвестиции в
основной капитал
за счет всех
источников
финансирования
Индекс
физического
объема
Объем работ,
выполненных по
виду
деятельности
"строительство"
Индекс
физического
объема
15
Жилищное строительство
Ед-ца
изм.
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год,
оценка
Ввод в
эксплуатацию
жилых домов,
общая площадь
тыс.кв.м
76,6
26,6
35,2
37,2
67,0
78,1
85,0
в том
числе: многоква
ртирные жилые
дома
тыс.кв.м
68,7
16,7
25,5
29,3
51,7
66,0
77,5
индивидуальные
жилые дома
тыс.кв.м
7,9
9,9
9,7
7,9
15,3
12,1
7,5
Наименование
16
Жилищный фонд города
Наименование
Ед-ца
изм.
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год,
оценка
Жилищный фонд
города на конец года
тыс.кв.м
2 319,7
2 339,7
2 382,8
2 417,6
2 485,7
2 543,4
2 593,4
кв.м
22,0
22,2
22,6
23,1
23,6
24,0
24,2
единиц
2 735
2 636
2 624
2 549
2 441
2 068
Обеспеченность
жильем на душу
населения
Число семей,
состоящих на учете
для улучшения
жилищных условий,
состоящих на учете в
администрации
города на конец года
1 898
на 01.10.2013
17
Потребительский рынок
Ед-ца
изм.
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год,
оценка
Объем розничного
товарооборота
млн. руб.
10 840
13 986
14 793
17 608
21 004
23 657
26 701
в % к предыдущему
году (в
сопоставимых
ценах)
%
119,9
110,7
94,4
112,2
109,5
106,7
104,7
млн. руб.
376
503
538
631
747
787
874
%
111,7
112,7
94,6
101,2
105,7
100,1
101,0
млн. руб.
2 206
2 628
3 098
3 362
3 823
4 162
4 589
%
109,0
106,0
101,0
102,0
102,4
102,5
102,0
Наименование
Оборот
общественного
питания
в % к предыдущему
году (в
сопоставимых
ценах)
Объем платных
услуг населению
в % к предыдущему
году (в
сопоставимых
ценах)
18
2.1 Социально-экономический прогноз Калужской области 2014-2016 гг. Строительство.
В настоящее время на территории области действуют 1433 строительные организации, из которых 98,4%
относятся к частной форме собственности, 98,8% - организации с численностью до 100 работников.
Кроме того, значительные объемы строительных работ и ограниченность производственных мощностей
строительных организаций области (или их специфика) обуславливают привлечение к работе на территории
области компаний из других регионов.
Ввод в эксплуатацию жилых домов
По итогам 2013 года объем работ по виду деятельности "строительство", по оценке муниципальных
районов и городских округов, области составила 46,9 млрд. рублей, или 104,1% к уровню 2012 года.
Ввод жилья за счет всех источников финансирования оценивается по итогам 2013 года в 707,3 тыс. кв.
метров (115,4% к уровню 2012 года). При этом доля индивидуального жилищного строительства в общем
объеме составила 40,2%.
Приток инвестиционных ресурсов в экономику области, развитие инженерной инфраструктуры позволяют
прогнозировать сохранение положительной динамики по объемам работ по виду деятельности "строительство"
в 2014-2016 годах.
Объем работ увеличится по итогам 2016 года до 56 млрд. рублей в номинальном выражении и к уровню
2013 года возрастет в 1,1 раза, при этом ежегодные темпы роста вводимого жилья сложатся порядка 101-102% в
год. Доля индивидуального жилищного строительства сохранится на уровне 2013 года и будет составлять в
среднем 39,9%.
19
Рассматривая распределение объемов работ по виду деятельности "строительство" по территориям, следует
отметить, что основная их доля приходится на организации, выполняющие работы на территории г. Калуги (в
среднем 57%), Боровского района (19%), г. Обнинска (13%), Малоярославецкого (4%) и Дзержинского (3%)
районов. На данных территориях в силу их основных экономических и социальных характеристик наблюдается
основной поток строительных работ, в том числе благодаря реализации крупных инвестиционных проектов. В
то время как в большинстве территорий объем работ связан в основном со строительством и ремонтом объектов
социальной, коммунальной и инженерной инфраструктуры, жилья, а также реализацией отдельных крупных
инвестиционных проектов.
2.2. Выдержки из генерального плана г. Обнинска
Жилой фонд города Обнинска к 2028 году должен составить около 3 млн. кв.м. общей площади, при средней
обеспеченности жильем — 24 кв.м. общей площади на 1 человека.
Основными направлениями развития застройки города будут северо-запад и север — в соответствии с
главными планировочными осями — пр. Ленина и ул. Курчатова.
В северной части города, в местах, предполагаемых под новую застройку, наряду с преобладанием
многоэтажных строений планируется создание отдельных жилых образований из таун-хаузов (1-3 этажа),
возможно со ступенчатой конфигурацией, учитывая сложный рельеф, и коттеджей с земельными участками.
Одной из важнейших задач социально-экономического развития города является приведение социальной
сферы в соответствие с ролью и значением города Обнинска как наукограда, на основе имеющихся нормативов и
20
потребностей его жителей, а также оптимизация пространства города, его структурирование, налаживание
связей с окружающей территорией.
Для гармонизации архитектурно-планировочной структуры города предлагается включить в его состав
село Белкино (53 га ).
21
3.Первый наукоград.
Преимущества для инвесторов.
Технопарки.
22
Сегодня наукоград Обнинск — это созвездие десяти научноисследовательских институтов, работающих в самых разных областях знаний.
Сегодняшняя открытость города способствует широким научным контактам и
интеграции знаний в мировом масштабе. Обнинские ученые, достижения
которых известны во всем мире, являются частью мирового научного
сообщества.
3.1. Преимущества для инвесторов
Обнинск располагает рядом неоспоримых преимуществ для российских и
иностранных инвесторов, желающих разместить на территории города свои
производства.
А именно:
Близость к Москве и основным федеральным автомагистралям.
Город расположен на пересечении двух федеральных автомобильных дорог «Москва-Киев» и «Москва-БрестВаршава». Другие федеральные автодороги, в том числе «Москва-Минск», «Москва-Симферополь» и «МоскваРостов» проходят в непосредственной близости от города. Международные аэропорты Москвы «Внуково»,
«Шереметьево» и «Домодедово» расположены соответственно на расстоянии 70, 130 и 100 километров от
Обнинска. Грузовой аэропорт «Ермолино» находится всего в 16 километрах от города.
Развитая телекоммуникационная инфраструктура (3 телекомпании, 10 FM-радиостанций, 11 интернетпровайдера);
Высокий научно-технический потенциал города;
23
Наличие в городе высококвалифицированной рабочей силы и широкого спектра высших и средне-специальных
образовательных учреждений;
Статус первого города-наукограда России;
Ориентация органов городского самоуправления на рыночное экономическое развитие.
3.2. Социальная сфера
На сегодняшний день социальная сфера муниципального образования «Город Обнинск» представляет собой
целостный механизм с хорошо развитой инфраструктурой, способный решать задачи в сферах социальной
защиты населения, здравоохранения, образования, молодежной политики, физической культуры и спорта,
культуры и искусства.
Основные социальные критерии развития города Обнинска:
организация эффективной социальной защиты населения,
формирование современной системы здравоохранения;
повышение уровня рождаемости и естественного прироста населения;
популяризация здорового образа жизни;
развитие сферы услуг и социальной инфраструктуры города;
достижение более высокого качества социальной жизни населения.
24
3.3. Экономическая сфера
Администрация города отвечает за обеспечение занятости населения, уровень заработной платы,
насыщенность рынка товарами и услугами и, самое главное, за исполнение городского бюджета. Доходы
городского бюджета - есть результат функционирования экономики города.
Поэтому в городе принимаются положения по местным налогам и льготы по ним для обеспечения
деятельности всех хозяйствующих субъектов и работающих граждан. Экономический комплекс формирует
правила предоставления земельных участков на территории муниципального образования. Предоставляет
имущество для ведения бизнеса. Обеспечивает жизнедеятельность всех предприятий, малого бизнеса и жителей
города. Благодаря организации этой работы Обнинск привлекателен как для постоянного проживания граждан,
так и для инвесторов.
Среди основных предприятий города:
• Приборный завод «Сигнал»
• Научно-производственное предприятие «Технология» (выпускало элементы наружной обшивки для
«Бурана»)
• Завод по производству металлоконструкций финской компании Ruukki
• Завод по производству компьютеров компании Kraftway. Крупнейший в России[14]
• Завод по производству полимерных труб «Агригазполимер»
• Завод по производству резиновых профильных изделий «Обнинскгазполимер»
• Завод по производству автохимии «Обнинскоргсинтез» (SINTEC)
• Научно-производственное предприятие «Метра»
• Научно-техническое предприятие «Дозор» — интеллектуальные системы видеонаблюдения
25
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Обнинский колбасный завод
АСВ-Техникс — разработка и производство видеорегистраторов с GPS/ГЛОНАСС- и GSM-модулями
Обнинский центр порошкового напыления
Фирма Инкруст
Обнинский фанерный комбинат
Обнинский паркетный завод
Фармацевтический завод Хемофарм концерна «Хемофарм» немецкой группы компаний «ШТАДА».
Производит таблетированные формы лекарств
Завод «Металлист» — крупнейший производитель профилированных изделий из металла для
строительных и отделочных работ (металлочерепица, профнастил, сайдинг, профили для гипсокартона,
водосток), а также производство емкостного оборудования.
Обнинский молочный завод «Вимм-Билль-Данн»
Хлебокомбинат города Обнинска
Завод южнокорейской компании «Lotte Confectionary Ltd», производящий печенье «Choco pai»
НСС Группы Компаний ПИК. Производство ЖБИ, товарного бетона, асфальтобетона
Обнинское представительство банка «Хоум Кредит.
26
3.4. Технопарки, промзоны
С 2007 года Администрацией города
Обнинска ведётся работа по созданию в
Обнинске Зоны Инновационного Развития,
которую планируется разместить на площади 18
га в районе улицы Красных Зорь.
Реализация этого проекта позволит создать
основу для планомерного и компактного
размещения в Обнинске малых и средних
производственных инновационных
предприятий. Для таких предприятий на
конкурсной основе будет предоставлен на
условиях аренды небольшой участок
муниципальной земли с подведёнными
коммуникациями для строительства и
размещения небольших офисных и
производственных помещений.
Размещение предприятий предполагается на
участках по 0,5 и по 1 га. Инженерная
инфраструктура этой площадки будет построена за счёт средств городского бюджета. Суммарный объём
инвестиций оценивается в 900 млн. рублей. Предполагаемая плотность застройки составит 40%, а общая
площадь – 72 тыс.кв. метров.
27
Планируемая же площадь самих зданий и сооружений – 216 тыс.кв. метров. На выделенных участках
планируется разместить 13-14 новых производств, на которых будет создано 1500 рабочих мест.
3.5. Обнинский индустриальный парк
В 2010 году началась работа над концепцией формирования «Обнинского индустриального парка» в рамках
принятия нового генерального плана в 2011 и произойдет за счет присоединения территорий соседних районов
и расширения муниципальной промышленной зоны, которая увеличилась в размерах с 50 до 120 гектар.
Основным направлением, которое явилось приоритетным при зарождении идеи создания парка, это
формирование медико-фармацевтического кластера в Обнинске. В 2010 году в Обнинском индустриальном
парке появилась крупная российская компания Ниармедик-Плюс.
Технопарк "Обнинск" осуществляет свою деятельность в соответствии с Государственной программой
«Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий», одобренной Распоряжением
Правительства Российской Федерации № 328-р от 10 марта 2006 года.
Размещение технопарка в Обнинске имеет ряд важных преимуществ: выгодное географическое положение,
развитая транспортная инфраструктура, высокие темпы роста, производственный и инновационный потенциал,
наличие высокого научного и образовательного потенциала.
Специализация технопарка «Обнинск»: биотехнологии, фармацевтика, новые материалы и нанотехнологии,
ядерные и радиационные технологии, радиационная медицина, IT-технологии.
Основными задачами технопарка «Обнинск» на сегодняшний день являются:
28
• Обеспечить благоприятные условия для разработки, внедрения в производство и вывода на рынок
наукоемкой продукции с высокой добавленной стоимостью.
• Создать систему финансовой поддержки перспективных инновационных проектов.
• Создать интегрированный комплекс научной, инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
Технопарка.
• Сформировать систему партнёрских отношений, содействовать реализации инновационных проектов на
территории Технопарка и обеспечить поддержку органов власти.
Проект создания технопарка «Обнинск», направлен на развитие на территории Калужской области экономики
инновационного типа, повышение инвестиционной привлекательности региона, стимулирование и внедрение в
производство передовых научных разработок.
3.6. Муниципальная промышленная зона
В положительной динамике роста инвестиций в экономику города Обнинска в последние пять лет ведущую
роль сыграл проект создания Муниципальной Промышленной Зоны. Реализация проекта началась в рамках
Программы развития города как Наукограда в 2001 году.
Сегодня на предприятиях Муниципальной промышленной зоны создано почти 2000 рабочих мест. Это
явилось решающим фактором по сдерживанию безработицы в период кризиса.
Ниже представлены основные предприятия, расположенные на территории Муниципальной промышленной
зоны.
29
Hemofarm
Открыть собственное производство в России и стать российским отечественным производителем — мечта
многих крупных иностранных фармацевтических компаний. "Хемофарм" осуществила эту мечту в 2006 году,
когда был построен один из лучших фармацевтических заводов в
России по производству твердых лекарственных форм - ООО
"Хемофарм", Обнинск
Для строительства завода был выбран Обнинск — город со
статусом наукограда, расположенный в 100 км к юго-западу от
Москвы, в Калужской области, обладающей благоприятными
экономическими и правовыми условиями для ведения бизнеса и
защиты капитала. Рядом с Обнинском находятся международная
автомагистраль и железнодорожная линия Москва-Киев. Недалеко
от города расположен грузовой аэропорт. Все это тоже повлияло на
выбор места производства.
В октябре 2007 года на завод ООО «Хемофарм» в Обнинск приехала комиссия из немецкого города Дармштадта,
чтобы лицензировать предприятие. По итогам проверки завод получил «Сертификат соответствия производства
нормам GMP», который иначе называют «Сертификатом европейского качества». Этот документ дал новому
заводу право экспортировать произведенные в Обнинске лекарства в страны Евросоюза.
http://www.hemofarm.ru
30
Ruukki
Ruukki является европейским поставщиком компонентов, систем
и комплексных решений из металла для строительства и
машиностроения. Компания предлагает широкий ассортимент
металлических изделий и связанных с ними услуг. Ruukki работает в 27
странах мира и её персонал насчитывает 11 800 человек. В 2009 году
торговый оборот составил 2,0 миллиарда евро. Акции котируются на
Хельсинкской бирже NASDAQ OMX (Rautaruukki Corporation: RTRKS).
На сегодняшний день у компании Ruukki в России есть заводы по
производству строительных металлоконструкций в Обнинске и
Балабаново, сервисный металлоцентр в Санкт-Петербурге, а также
офисы продаж в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных центрах (Самаре, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге).
http://www.ruukki.ru
Home Credit
ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк", один из лидеров российского
рынка банковской розницы, работает на российском рынке с 2002 года.
В Калужской области Банк «Хоум Кредит» начал работу с 2006 года,
открыв в Обнинске Представительство. Большинство сотрудников
Обнинского Представительства – недавние выпускники и студенты
31
вузов и колледжей Обнинска и Калужской области, которые заинтересованы в построении профессиональной
карьеры в международной финансовой компании.
Банк «Хоум Кредит» на протяжении нескольких лет сотрудничает с Администрацией Обнинска и
традиционно оказывает поддержку социальным инициативам города. В 2006 году Банк принял участие в
праздновании 50-летия Обнинска, в 2007 и 2008 годах стал спонсором Дня города. Уже четыре года подряд Банк
является спонсором молодежного слета.
http://www.homecredit.ru
LTM
LTM Company Oy была основана в 1974 году в г. Лахти (Финляндия) и быстро завоевала известность как
изготовитель высококачественных и надежных фасадных материалов. В течение трех десятилетий LTM Company
прошла путь от небольшого производителя регионального значения до крупной компании, экспортирующей
свою продукцию в разные страны мира.
В апреле 2006 года была запущена самая современная в Европе
линия по нанесению декоративных покрытий, установленная на
заводе в г. Руза Московской области. Сегодня это предприятие
выпускает плиты CYNOP, CEMCOLOUR, CemColour Structure с
акрилатными и полиуретановыми декоративными покрытиями
любого цвета, обладающие повышенной огнестойкостью и
влагостойкостью.
32
В октябре 2008 года в состав холдинга вошел уникальный в России завод ООО «ЛТМ» по производству
фиброцементных плит для внешней и внутренней отделки зданий под торговой маркой СEMBOARD, Aqua,
Flamma, Ventus, расположенный в Обнинске Калужской области. Завод оснащен новейшим европейским
высокотехнологичным оборудованием и работает по самой современной технологии flow on, выпуская
высококачественные фиброцементные панели высокой плотности атмосферной сушки.
http://www.oooltm.ru
Kraftway
Возведенный с нуля производственно-логистический комплекс в г.Обнинск не имеет аналогов в стране по
масштабам и технической оснащенности и встает в один ряд с лучшими заводами международных лидеров в
области промышленного производства высокотехнологичной продукции.
Управление производственным процессом осуществляется с
помощью АСУ собственной разработки, которая фиксирует каждую
операцию с изделием.
Благодаря внедрению на заводе в Обнинске новой АСУ,
Kraftway связывает в единую цепочку все этапы жизненного цикла
изделия: его предварительную технологическую подготовку на
опытном предприятии в Москве, собственно производство на
заводе в Обнинске и дальнейшее гарантийное/послегарантийное
сопровождение.
33
Помимо производственной зоны в состав производственно-логистического комплекса входит также
автоматизированный складской терминал площадью 12 тыс. кв. м. Для хранения комплектующих и готовой
продукции. Отсюда техника с маркой Kraftway отправляется потребителям во все уголки нашей страны.
Ввод предприятия в режим промышленной эксплуатации позволил компании существенно сократить
производственные и логистические издержки и сделать продукцию Kraftway еще более конкурентоспособной и
привлекательной для конечных потребителей: государства, бизнеса и частных лиц. http://www.kraftway.ru
34
4.Рынок жилья. Ретроспектива.
35
В период с 2007 года в Обнинске было возведено более 10 жилых образований, что позволило
стабилизировать ситуацию на первичном рынке жилья. Основными игроками первичной застройки с 2007 по
2011 год в городе Обнинске были такие компании как: ООО "Промстройкомплекс" ООО "Мособлстрой", ООО
"Импекс Консалтинг", ООО "СМУ -2- пром",ООО "Тропос" и др.
36
После небольшого скачка цен на недвижимость, случившегося в конце 2012 начале 2013 года, рынок жилья
в Обнинске ведет себя спокойно. Если и случались колебания, то в пределах 1-5%, которые на общую динамику
серьезно не влияли. Это касается и «вторичного» жилья, и новостроек. По нашему мнению рынок недвижимости
с 2013 года немного оживился, сделок стало заключаться больше, чем в предыдущие годы, но это никак не
повлияло на динамику цен.
В 2013 году произошло снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Самые низкие ставки
предлагают: «Калужская ипотечная корпорация» , ОАО "Сбербанк России", ЗАО "ВТБ 24", ОАО "Россельхозбанк".
Сейчас же средняя цена "вторичного" квадрата в Обнинске— 73-76 тыс. руб. Такая цена многим не по карману.
78000
76000
76000
74000
74000
72000
70000
72000
70000
68000
66000
64000
68000
66000
62000
64000
60000
62000
60000
2011
2012
2013
2014
37
В новостройках стоимость квартир традиционно ниже. Однокомнатные 51-метровые квартиры в новых
домах предлагались в начале года за 2,8-3,0 млн руб., столько же они стоят и сейчас. Получается, чуть меньше 57
тыс. руб. за кв. метр. Учтем при этом, что метр в «однушке» — самый дорогой, в большой квартире он стоит
заметно меньше. Правда, это касается цены уже готового жилья. Общая практика в Обнинске — продавать еще
не построенные квартиры на этапе котлована, и они хорошо расходятся, потому что в этом случае стоимость
значительно ниже, до 52 тыс. руб. за квадрат.
В период с 2011 по 2012 год рынок жилой недвижимости Обнинска вырос на 6%, также как и с 2012 по 2013 год.
В настоящее время на рынке недвижимости в Обнинске не наблюдается особой активности и роста цен. По
прогнозам специалистов в ближайшем будущем стоимость на жилую недвижимость не потерпит значительных
колебаний.
38
5. Текущее состояние рынка жилья
39
5.1. Обзор рынка жилой недвижимости города Обнинска.
К первичному рынку относится рынок, на котором реализуется новое жилье. Собственниками,
реализующими квартиры на первичном рынке, являются частные инвесторы, принимавшие участие в
строительстве данного жилья, а также, в отдельных случаях, физических лиц, государство в лице федеральных,
региональных и местных органов исполнительной власти.
На вторичном рынке, где в качестве продавцов выступают как физические, так и юридические лиц,
реализуются квартиры, являющиеся частью существующего жилого фонда. Основные показатели:
Среднее значение стоимости квартир, руб. за кв. м в мес.
Средние цены в г. Обнинске, руб. Изменение
за кв., руб. за кв. м в месяц
средних цен с
Сегмент рынка
января 2013
Январь 2013 г.
Апрель 2014 г.
г., %
Первичный
74572
77793
4,1%
Вторичный
72889
75507
3,5%
Источник: ООО "Росэкспертиза-Консалтинг"
Предложение
Основная часть предложений на вторичном рынке жилья в г. Обнинске приходится на 51 микрорайон (улицы
Белкинская, Гагарина, проспект Маркса) и 38 микрорайон (улицы Калужская, Энгельса, Курчатова).
40
Среднее кол-во объявлений по кварталам г. Обнинска
100
80
67
60
40
33
31
29
32
21
18
20
12
7
3
2
2
2
7
5
5
13
12
8
3
31
3
5
0
1 мкр.2 мкр.6 мкр.9 мкр. 14
15
16
17
19
20
22
23
27
29
32
35
38
40
45
46
51
52
51а
мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр. мкр.
Источник: ООО "Росэкспертиза-Консалтинг"
41
По нашим прогнозам 2014 год будет характеризоваться ростом предложения на вторичном рынке г.
Обнинска. В настоящее время в городе идет интенсивное строительство новых жилых домов Группой компаний
«ПИК» (Жилой комплекс «Борисоглебский»), Жилой комплекс «Экодолье Белкино», «Дом в Обнинске», Жилой
комплекс «Солнечная долина», Жилой комплекс «Зеленый остров», жилой комплекс «Звездный».
42
5.1.1. Первичный рынок
ЖК «Борисоглебский»
Новый жилой комплекс «Борисоглебский» возводится в северо-восточной части города Обнинска, на
пересечении проспекта Маркса и улицы Белкинской. При создании ЖК «Борисоглебский» основное внимание
проектировщиков и архитекторов было уделено таким важным слагаемым, как комфорт и удобство для будущих
жильцов. Жилой комплекс «Борисоглебский», проект которого разработан и воплощается Группой Компаний
ПИК, включает в себя 11 жилых домов, гармонично объединенных единым композиционным замыслом. Для
жителей комплекса будет построена и собственная инфраструктура, куда войдут детский сад,
общеобразовательная школа, подземные паркинги, а также предприятия торговли и кафе. В соответствии с
общим экологическим характером района на территории ЖК «Борисоглебский» планируется озеленение
придомовых территорий и благоустройство дворов, устройство спортивных площадок для активного отдыха.
Маленькие жители комплекса так же не останутся без внимания – для них планируются красивые безопасные и
удобные детские площадки. Для автомобилей проектом предусмотрены гостевые автостоянки.
43
Жилой комплекс «Экодолье Белкино»
Поселок «Экодолье Белкино» находится на севере Калужской области, в черте города Обнинск.
От Москвы – 89 км по Киевскому шоссе, высокая пропускная способность которого гарантирует
стабильную транспортную доступность, как в будни, так и в выходные дни. От шоссе к поселку ведет
асфальтированная дорога, въезд на территорию охраняется круглосуточно.
Расположение поселка уникально – несмотря на близость к скоростной магистрали и городу, территория
комплекса «Экодолье Белкино» отличается благоприятной экологией. Место для строительства выбрано не
случайно. Здесь хорошая роза ветров и прекрасный вид на живописные окрестности. С северной стороны
поселок примыкает к смешанному лесу.
Неподалеку, в Белкино – семейная усадьба 18 века, принадлежавшая роду помещиков Обнинских, с
сохранившейся старинной церковью Бориса и Глеба, а рядом – каскад Белкинских прудов и восстановленный
Белкинский парк с беседкой влюбленных и декоративным мостиком.
44
«Дом в Обнинске»
Новый 9-ти этажный жилой дом, расположенный в самом центре города Обнинска, в общественном центре
города (Зона II), рядом с уже строящимися домами микрорайонов «Солнечная долина», «Зеленый остров» и
теннисной академией Красноруцких. В шаговой доступности от строящегося дома находятся все знаковые
торговые, спортивные и общественные здания города: новый дворец спорта, Дом ученых, ТРЦ «Плаза», а также
горнолыжная трасса.
Застройщик – ООО «Аконд-Строй».
45
Жилой Комплекс «Солнечная долина»
Современный престижный жилой комплекс в хорошем районе. Удобные и просторные квартиры от одной до
трех комнат по вашему выбору и желанию, доступные цены – для Вас созданы все условия.
Проектом предусмотрена возможность объединения и перепланировки.
Инвестиционная компания «Остов» продолжает воплощать заветные желания о комфортабельном жилье в
реальность.
46
Жилой комплекс «Зеленый остров»
Проект жилого комплекса «Зеленый остров» по своему градостроительному положению, является
важнейшим элементом жилой зоны центральной части города. Проект застройки разрабатывался с учетом
утвержденного генерального плана города Обнинска. В качестве исходных данных при проектировании
использованы материалы генерального плана города Обнинска, карта градостроительного зонирования правил
землепользования и застройки муниципального образования «Город Обнинск».
Территория застройки расположена на верхней площадке южного склона поймы реки, с севера и запада
защищена лесным массивом от холодных ветров, что создает благоприятные условия для проживания в
проектируемом жилом образовании.
Основными критериями объемно-пространственного решения территории являются: оптимальная
застройка, связь с окружающим ландшафтом, инсоляция жилых помещений, благоприятное видовое
пространство. Проектом предлагается застройка жилыми домами различной этажности для придания
динамического силуэта и благоприятной среды обитания.
47
Для качественного обслуживания и предоставления услуг жителям микрорайона проектом предполагается
строительство детского сада и многофункционального комплекса площадью 5 000 м², с многоуровневым
паркингом.
Благоустройство территории района предусматривает озеленение, оборудование детских площадок и
прогулочных зон, строительство гостевых автостоянок.
48
Жилой комплекс «Звездный»
«Звёздный» это современные дома, отвечающие всем современным требованиям к комфорту и качеству
проживания.
Комплекс расположен на углу улиц Звёздной и улицы Аксёнова. Это привлекательное место удобно тем,
что расположено в самом центре города. Однако, несмотря на близость центра, и городской инфраструктуры, это
очень тихий и зеленый район.
Комплекс благоустроен - новоселов ждут оборудованные детские площадки для игр, необходимые
хозяйственные площадки, удобные гостевые автостоянки и спортивная площадка.
В «Звездном» предусматривается не только строительство квартир . Запланированы офисные помещения,
которые должны заинтересовать деловых людей.
49
5.1.2. Вторичный рынок.
При увеличении объема предложения на первичном рынке, в среднесрочной перспективе увеличиться и
объем на вторичном рынке.
Стабильное увеличение объемов предложения свидетельствует о стабилизации ситуации на рынке, в том
числе и ценовой стабильности.
Наибольшее количество квартир по типу домов, выставленных на продажу в 1-м квартале 2014 года, было в
кирпичных и панельных домах – 70,3% и 26,0%. Доля квартир в монолитных домах традиционно самая низкая –
3,7%.
В зависимости от количества комнат наибольшие доли в структуре предложения в 1-м квартале были
характерны для 1-но и 2-х комнатных квартир – 33% и 39% соответственно. Доля 3-комнатных квартир
составила 22%, а многокомнатных традиционно самая низкая – 6%.
Структура прредложений квартир в г. Обнинске в
зависимости от количества комнат
6%
33%
22%
39%
1-комнатные
2-комнатные
3-комнатные
4-комнатные и более
Источник: ООО "Росэкспертиза-Консалтинг"
50
Также критерием, влияющим на стоимость жилья, является тип планировки.
Квартиры типа «сталинка» - квартиры в домах 50-60-х годов постройки. Высота таких домов не большая – 2
- 4 этажа. Материал стен – кирпич. Квартиры в таких домах отличаются значительной площадью комнат и кухни,
а так же высотой потолков (от 3 метров). В основном этот тип квартир расположен в районе «Старый город»
города Обнинска на улицах Ленина и Блохинцева.
Проспект Ленина
51
Квартиры типа «хрущевка» – квартиры в домах 60 – 70-х годов постройки. Стены в таких домах чаще
кирпичные, высота зданий – 4 – 5 этажей. Потолки в квартирах высотой не более 2,5 метров. Квартиры
отличаются не большой площадью кухонь (около 6 м) и жилых комнат. Санузел в таких квартирах совмещенный,
реже раздельный. Районы преобладания данных домов: в городе Обнинске по ул. Жукова, ул. Курчатова, ул.
Ленина, ул. Победы, ул. Жолио-Кюри.
Улица Жукова
52
Квартиры среднего класса и квартиры малогабаритного типа расположены в домах 70-х годов постройки.
Стены подобных домов кирпичные или панельные, высота от 5 до 9 этажей. Площадь кухонь в таких квартирах
не превышает 7 метров, высота потолков от 2,5 до 2,7 метров. В квартирах такого типа не большая площадь
жилых комнат и прихожей.
Проспект Маркса
53
Квартиры улучшенной планировки– квартиры, имеющие большую площадь комнат и кухни (от 8 м) по
сравнению с типовым жильем массовых серий. Материал стен – панель, кирпич, монолит. Санузел раздельный,
имеются балконы или лоджии, централизованное горячее водоснабжение. Высота таких домов 5 – 12 этажей.
Квартиры такого типа расположены преимущественно в 51, 52, 39,38 мкрн.
Улица Гагарина
54
Элитная (улучшенной планировки, новостройки) –квартиры с повышенным уровнем комфорта. Общая
площадь таких квартир начинается от 60 м, свободные планировки, кухни, санузлы большой площадью.
Современное инженерное оборудование. Часто автономное тепло и горячее водоснабжение. В домах такого типа
часто имеется придомовой или подземный паркинг, территория охраняемая или в подъездах имеется консьерж,
видеонаблюдение и другие дополнительные системы безопасности.
Улица Гагарина
55
Комнаты и блоки в семейных общежитиях - это комнаты в коммунальных квартирах и семейных
общежитиях (с/о без п/б), а также блоки в семейных общежитиях переведенные в статус квартир (с/о с п/б),
площадь таких квартир от 12 до 30 кв.м., все чаще имеют свой санузел и прихожую.
Улица Курчатова
56
Наибольшая доля приходится на сделки с квартирами индивидуальной планировки и общежития (по 16%),
что объясняется стремлением покупателей приобрести комфортную квартиру по невысокой цене. Доля сделок с
квартирами типовой, «Сталинской» планировки и «Хрущевок» не велика (по 13% от объема сделок).
Среднее количество предложений
квартир по типу планировки
13%
16%
индивидуальная
общежитие
15%
16%
средний класс
сталинка
14%
13%
типовая
13%
улучшенная
хрущевка
5.1.3. Спрос
Основными факторами, влияющими на спрос на рынке жилой недвижимости является:
средний уровень денежного дохода на душу населения;
совокупный объем банковских кредитов и ипотечных жилищных, а также процентная ставка на
кредиты;
доля чистого притока (оттока) капитала в ВВП
57
Рост доходов населения приводит к росту спроса и цен на рынке жилья.
Чем выше объем выданных кредитов и ниже процентная ставка по ипотечному кредитованию, тем выше
спрос на рынке жилой недвижимости и выше цена.
Увеличение притока капитала в % к ВВП ведет к увеличению кредитов в экономике, в том числе и
ипотечных кредитов, соответственно, к росту спроса и повышению цен на жилье.
Наибольшим спросом на рынке жилья по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры, стоимостью до
3 000 000 рублей.
При определении перспективной численности населения муниципального образования «Город Обнинск»
на расчетной срок проекта Генерального плана учитывались не только демографические тенденции последнего
десятилетия, но и перспективы развития города, связанные с созданием Обнинской технико-внедренческой и
промышленно-производственной зоны (Схема территориального планирования Калужской области, 2009 г.),
существующее населения присоединяемых территорий.
Прогнозируемая численность населения городского округа «Город Обнинск» на расчетный срок проекта
Генерального плана (2013 г.) составит 140 тыс. чел., в том числе, численность населения города Обнинска
составит 120 тыс. чел. Численность населения муниципального образования «Город Обнинск» на первую очередь
(2020 г.) определена в размере 118 тыс. чел., в том числе города Обнинск – 110 тыс. чел.
Численность работающих в экономике приведена в таблице 1.
Таблица 1.
Предполагаемая численность работающих в экономике в проектных границах муниципального
образования «Город Обнинск»
Исходный год
Расчетный срок
(2012 г.)
Виды экономической деятельности
тыс.
тыс.
%
%
человек
человек
Численность работающих в
52,6
100
69
100
экономике в среднегодовом
58
исчислении, всего
в том числе:
промышленность
строительство
оптовая и розничная торговля;
ремонт автотранспортных средств,
мотоциклов, бытовых изделий и
предметов личного пользования
гостиницы и рестораны
транспорт и связь
финансовая деятельность
операции с недвижимым
имуществом, аренды и
предоставление услуг
из них: научные исследования и
разработки
государственное управление и
обеспечение военной
безопасности; обязательное
социальное обеспечение
образование
здравоохранение и
предоставление социальных услуг
предоставление прочих
коммунальных, социальных и
персональных услуг
10,6
3,0
20,2
5,8
15,2
4,1
22
6
7,4
14,1
9,7
14
0,9
1,3
1,9
1,8
2,6
3,5
1,4
2,1
1,4
2
3
2
15,7
29,9
20,7
30
10,7
20,4
15,2
22
1,3
2,5
1,4
2
4,5
8,6
4,8
7
3,3
6,3
5,5
8
2,5
4,7
2,8
4
59
Рост цен на недвижимость в большей степени связан с ожиданиями инвесторов показателей инфляции в
будущем.
Одним из факторов ценообразования на рынке недвижимости является прогноз инфляции в Росси.
Инфляция на потребительском рынке в России будет оставаться более высокой, чем в развитых странах
примерно до 2022 - 2023 годов.
Этот эффект будет связан с несколькими основными факторами:
ожидаемым ослаблением обменного курса рубля;
ожидаемым ростом мировых цен на зерно и продовольствие;
опережающим ростом тарифов - на услуги инфраструктурных компаний для населения в связи с
ликвидацией перекрестного субсидирования, а также опережающим ростом тарифов на услуги в
сфере ЖКХ по мере высокого износа коммуникаций и необходимости покрытия инвестиционных
затрат, доведения их до самоокупаемости;
кроме того, на рост цен будет оказывать влияние общее повышение заработной платы и доходов
населения, поддерживающее рост платежеспособного спроса населения.
По данным Министерства экономического развития РФ, опубликованные в прогнозе долгосрочного
социально - экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года1, инфляция будет
составлять:
Инфляция
1
2015
4,9
2016
5,4
2017
5,3
2018
5,1
2019
4,7
2020
4,3
2021-2025
3,7
2016-2030
3,7
http://base.garant.ru/70309010/
60
5.1.4. Ценовая ситуация
Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Обнинска в апреле 2014 года составила 75 507 руб.
за кв. м (+3,5 % по сравнению с январем 2013 года). Годовой прирост цен (относительно апреля 2014 года) на
Обнинские квартиры составил 3,5%, что в денежном эквиваленте составило 2 618 руб. за кв. м
Динамику цен на жилье в г. Обнинске и ближайших регионах определяют те же факторы, что влияют на
спрос и предложение, а также несколько региональных переменных. Увеличение реальных денежных доходов
приводит к росту цен на первичном и вторичном рынках жилья.
Для вторичного рынка жилой недвижимости в целом доходы населения вообще являются единственным
статистически значимым фактором.
Рассматривая ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости г. Обнинска в зависимости от зоны
престижности, следует подметить, что максимальная стоимость одного квадратного метра жилья приходится на
объекты расположенные в 51а микрорайоне: 88 412 тыс. руб./кв. м Средняя минимальная цена жилья в апреле
2014 года наблюдается в 9 микрорайоне. города – 54 195 тыс. руб./кв. м
61
Средняя стоимость жилья по основным улицам г.Обнинска, руб. за кв. м
82 000
80 000
78 000
76 000
74 000
72 000
Маркса
Ленина
Курчатова
Гагарина
70 000
Источник: ООО "Росэкспертиза-Консалтинг"
62
Средняя стоимость жилья, руб. за кв. м по кварталам г. Обнинска
51а мкр.
52 мкр.
51 мкр.
46 мкр.
45 мкр.
40 мкр.
38 мкр.
35 мкр.
32 мкр.
29 мкр.
27 мкр.
23 мкр.
22 мкр.
20 мкр.
19 мкр.
17 мкр.
16 мкр.
15 мкр.
14 мкр.
9 мкр.
6 мкр.
2 мкр.
1 мкр.
88 412
76 889
77 275
82 514
73 603
82 164
75 836
73 875
75 642
80 308
72 676
68 415
69 736
71 793
72 712
78 369
70 013
69 349
64 522
54 195
73 182
70 782
59 729
-
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
Источник: ООО "Росэкспертиза-Консалтинг"
63
5.2. Выводы и прогнозы
Таким образом, в апреле 2014 года наблюдается рост стоимости на жилую недвижимость.
Уровень покупательской активности будет поддерживаться в основном за счет отложенного спроса. В течение
следующих 2-3 месяцев на рынке купли-продажи жилья будут продолжаться стабилизационные тенденции,
прирост средней стоимости будет находиться в пределах +0,5-1,5% в сегментах вторичного и первичного рынка.
Источник:http://idametr.ru/analytics/
64
Средние цены в г. Обнинска на первичном и вторичном рынке жилья
Источник: www.rosrealt.ru
65
6.Мнение специалистов
66
Компания «Росэкспертиза Консалтинг» провела анкетирование среди сотрудников и директоров ведущих
агентств недвижимости г. Обнинска, для более полной картины рынка недвижимости.
Ниже вы сможете увидеть мнение независимых экспертов.
Проанализировав анкеты респондентов, специалисты аналитического отдела компании «Росэкспертиза»
выделили три основных направления, по некоторым вопросам, которые отражают основные тенденции и
перспективы на рынке недвижимости города Обнинска.
Ниже приведены вопросы и ответы по анкетированию.
1) Что вы можете сказать о текущем состоянии рынка недвижимости г. Обнинска?
• «Рынок недвижимости достаточно оживлен, ведется активная стройка, большой спрос на
коммерческую недвижимость».
• «Цены на недвижимость искусственно завышены, и в связи с тем, что произошло повышение курса
валюты, продавцы не выставляют объекты на продажу».
• «Рынок недвижимости находится в стабильном, но в то же время и в выжидательном состоянии.
Мировые события сказываются на темпах роста спроса клиентов».
2) Какие вы видите перспективные направления на рынке недвижимости Обнинска?
• «Прогнозируется увеличения числа строительства новостроек, что приведет к небольшому падению
цен на вторичном рынке, что приведет к появлению большей возможности покупки жилья
населением».
• «Одним из перспективных направлений является расширение границ науко-града.
Административный ресурс совместно в инвесторами активно развивают данное направление».
• «Самым перспективным направлением для бизнеса будет строительство».
67
3) Какой район вы считаете наиболее перспективным?
• «55 мкр, Кабицыно».
• «Боровский район находится в наиболее перспективном положении, в отличие от других районов».
• «Район «Борисоглебский».
4) Как вы оцениваете в процентном соотношении количество сделок по ипотеке и с наличными?
По данному вопросу эксперты пришли к единому мнению – 70% ипотеки, 30% наличные.
5) С какими застройщиками чаще работаете?
Сберстройинвест, ПИК, Риэлт Менеджмент.
6) Первичный или вторичный рынок жилья является наиболее приоритетным?
За конец 2013 года и текущий 2014 год, рынок первичного жилья уверено поглощает вторичный.
68
7.Обзор участников рынка
ипотечного кредитования
69
7.1. Обзор рынка ипотеки
По прогнозам аналитического центра АИЖК, по итогам 2013 года объемы выдачи ипотеки в РФ составили
около 1,3 триллиона рублей. Это на 30% выше объемов 2012 года. Если в 2012 году, согласно данным Росреестра,
по ипотеке приобретался каждый пятый объект (20,5%), то в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объеме
сделок с жильем достигла 24,6%. А в некоторых сегментах, указывают аналитики, например на рынке
новостроек эконом-класса, доля сделок с ипотекой еще выше. По некоторым объектам она превышает 50% и
даже 70% объема продаж.
Удачным 2013 год оказался и для самого крупного игрока ипотечного рынка – Сбербанка. За 2013 год
кредитной организацией было выдано свыше 392 тысячи ипотечных кредитов на 559 миллиардов рублей, что
на 23% больше, чем за аналогичный период 2012 года по количеству кредитов и на 38% по объемам.
Продажи ипотечных кредитов в "ВТБ 24" по итогам 2013 года составили более 230 миллиардов рублей, что
на 44% больше показателей 2012 года. В целом, по итогам года доля госбанков – Сбербанка, "ВТБ 24" и
Газпромбанка – на ипотечном рынке России не изменилась, оставшись на уровне 68%. Возможна небольшая
корректировка доли Сбербанка на 1 - 1,5 процентного пункта за счет снижения ставок в течение года. На топ-20
банков – лидеров ипотечного рынка приходится 72% всего рынка ипотеки.
Позитивными оказались итоги года для рынка ипотеки и с точки зрения динамики стоимости кредитов.
Если во второй половине 2012 года ипотека планомерно дорожала, то для большей части этого года было
характерно снижение ставок. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно
снижаться – со второго квартала их стали уменьшать почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому
способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012
годом.
В первом квартале 2013 года ни один банк из десятки крупнейших банков по объемам ипотечного
кредитования не повысил процентную ставку. Более того, не менее четырех игроков провели корректирующее
70
снижение ставок, а Сбербанк, например, уменьшил ставки по ипотеке на 1 процентный пункт. Всего же со
второго квартала 2013 года по декабрь 2013 года аналитический центр АИЖК зафиксировал около 30 случаев
снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка. В итоге,
в октябре средневзвешенные месячные ставки достигли 12,3%, впервые в 2013 году опустившись ниже, чем в
аналогичном периоде прошлого года (в октябре 2012 года средняя стоимость ипотеки в РФ была равна 12,4%).
Но в целом по рынку серьезного снижения цены ипотеки так и не произошло. Более того, для получения низкой
ставки банки требуют от клиентов 50-процентный залог. Если раньше ставка зависела от многих параметров (от
валюты, от срока, от способа подтверждения дохода), то сейчас наблюдается прямая зависимость ставки от
первоначального взноса: чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. Объясняется это тем,
что если заемщик внес своих 50%, то он сделает все возможное, чтобы выплатить кредит.
Новые рубежи военной ипотеки
Самый значительный рывок среди различных социальных ипотек в 2013 году удался военной ипотеке. По
данным ФГКУ "Росвоенипотека", с начала 2013 года объем выданных кредитов по продукту АИЖК "Военная
ипотека" составил 28,14% от общего объема кредитов, выданных военнослужащим банками и небанковскими
кредитными организациями. За все время существования программы АИЖК "Военная ипотека" по ее условиям
военнослужащим было предоставлено более 31 тысячи ипотечных кредитов на сумму 60,96 миллиарда рублей.
При этом в 2013 году АИЖК улучшило условия кредитования по программе "Военная ипотека". Во-первых, были
снижены ставки (сейчас от 9,5% годовых), а во-вторых, расширены цели кредитования – кроме ипотеки на
приобретение квартиры, военнослужащий может получить кредит на покупку жилого дома с земельным
участком, а также квартиры на этапе строительства.
По словам старшего вице-президента "ВТБ 24", в 2013 году военная ипотека стала по-настоящему
прорывным проектом и для этого банка. "За период январь - ноябрь выдачи выросли более чем в 10 раз, в
настоящее время "ВТБ 24" является самым активным участником этой программы, выдавая каждый четвертый
71
кредит по военной ипотеке в стране. До конца года "ВТБ 24" предоставит кредитов по программе на сумму до 15
миллиардов рублей".
Что касается Сбербанка, в 2013 году компания распространила продукт "Военная ипотека" на все
территориальные банки, что позволило увеличить его доступность для всех участников накопительноипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих. В результате расширения территории обслуживания,
банк выдал за 11 месяцев этого года 1,3 тысячи кредитов на 2,2 миллиарда рублей, что в 2,3 раза больше по
количеству и в 2,2 раза по объемам, чем за аналогичный период 2012 года.
По данным начальника развития розничного бизнеса Газпромбанка (ГПБ) Юлия Елсукова, прирост за 11
месяцев текущего года к аналогичному периоду прошедшего года составил 59% по количеству кредитов и 56% в
суммарном выражении.
Банки смягчают требования
Еще одна тенденция прошедшего года, это упрощение процедуры одобрения ипотечного кредита. В 2013
году банки стали предлагать определенным категориям заемщиков возможность оформить ипотечный кредит
по двум документам – паспорту и водительским правам или пенсионному удостоверению. С другой стороны,
если банк не берет какие-то дополнительные документы, это не значит, что он не проверяет предоставленную
информацию. Клиент заполняет анкету, предоставляет о себе и доходах полные данные, по которым можно
проверить информацию по компании. Такие программы получения ипотеки по паспорту – это выход для
индивидуальных предпринимателей или владельцев бизнеса. Данные программы популярны и среди наемных
сотрудников, например, если работодатель отказывается предоставить справку о "зарплате в конверте".
Так же с 2013 года отдельные кредитные организации опять стали принимать от потенциальных
заемщиков собственноручно составленную декларацию о доходах и больше не требуют справку 2-НДФЛ в
качестве обязательного документа.
72
В 2014 году продолжается рост ипотечного рынка, а темп роста выдачи ипотечных кредитов к концу года
составит около 15%, по сравнению с 30-процентным ростом в 2013 году.
По словам старшего вице-президента "ВТБ 24", увеличение объемов ипотеки в России будет связано с попрежнему очень низким развитием рынка - проникновение ипотеки в ВВП страны менее 4% против 20% в таких
странах, как Чехия или Польша. При этом аналогичный показатель по потребительским кредитам уже
практически сравнялся с европейским уровнем. "Таким образом, потенциал развития ипотеки в стране
огромный, и рынок будет расти опережающими темпами в ближайшие 5-10 лет как минимум", - уверен Осипов.
http://www.riarealty.ru/analysis_trends/20131219/402140005.html#ixzz2zVG2Ishr
73
7.2. Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов
Российские банки продолжают демонстрировать внушительные темпы роста по выдаче ипотечных кредитов
населению. В отличие от беззалогового кредитование, где новые правила по резервированию средств на
возможные потери по кредитным операциям вызвали существенное снижение темпа роста, в секторе ипотеки
ситуация более спокойная. Темп прироста остается на уровне прошлого года, и никаких предпосылок того, что в
ближайшей перспективе ситуация ухудшится, нет.
Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов:
Банк
Портфель ипотечных
Портфель ипотечных
кредитов на 1 июля 2013
кредитов на 1 июля
года (млн. руб.)
2012 года (млн. руб.)
Сбербанк
1 127 837,16
865 098,52
ВТБ-24
384 804,03
274 329,04
Росбанк
53 511,92
46 167,75
Уралсиб
45 095,46
42 377,87
Банковская группа Номос44 144,10
32 087,94
Банка
Райффайзенбанк
37 418,83
33 582,77
Абсолют Банк
36 631,63
32 307,51
ТрансКредитБанк
35 921,26
33 100,02
Связь-Банк
29 952,77
14 007,60
Банк Москвы
25 208,13
19 118,08
АК Барс
21 972,34
16 263,04
Возрождение
19 229,29
16 438,91
http://rating.rbc.ru/article.shtml?2013/09/27/34033258
Изменение (%)
30,37
40,27
15,91
6,41
37,57
11,42
13,38
8,52
113,83
31,85
35,11
16,97
74
Портфель ипотечных кредитов
1200000
1000000
Портфель ипотечных
кредитов на 1 июля
2013 года (млн. руб.)
800000
600000
400000
200000
Портфель ипотечных
кредитов на 1 июля
2012 года (млн. руб.)
0
Сбербанк
ВТБ-24
Росбанк
75
60000
50000
40000
Портфель ипотечных
кредитов на 1 июля 2013
года (млн. руб.)
30000
20000
10000
0
Портфель ипотечных
кредитов на 1 июля 2012
года (млн. руб.)
76
7.3. Анализ активности банков в финансировании девелоперских проектов
Активность банков на рынке недвижимости возможно оценивать на основании объема финансирования,
которое выделено девелоперским компаниям за последние три года. Строительная отрасль в России считается
одной из наиболее высокорентабельных, но в то же время имеет пару глобальных недостатков: достаточно
долгую окупаемость и высокую степень непрозрачности финансовых потоков.
Учитывались любые виды: прямое кредитование, проектное финансирование и другие варианты,
например синдицированное кредитование или приобретение банком доли в уставном капитале инициатора
проекта. Наиболее распространены два варианта кредитования девелоперских организаций. Компании с именем
чаще используют финансирование в рамках пополнения оборотного капитала, которое не имеет жесткой
привязки к конкретному проекту и ограничений по целевому использованию и источникам погашения. Второй
вариант — привлечение средств, при котором целевое использование и источники погашения «замыкаются» на
конкретный проект. Это так называемое проектное финансирование, которое подходит малым и средним
девелоперским компаниям. Оно характеризуется большими сроками при высокой стоимости денежных ресурсов.
Некоторые российские банки используют следующую схему взаимодействия с девелопером: банк входит в
капитал проектной организации, специально созданной для финансирования проекта, — поясняет член
правления инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е.–Плаза» Дмитрий Гринин. — Тем самым он
обеспечивает себе контроль за денежными потоками, а по завершении выходит, продавая свою долю
организации — инициатору проекта». При этом, как правило, банк получает не только проценты за пользование
кредитными ресурсами, но и дополнительный инвестиционный доход, который служит компенсацией за
рисковое вложение.
На рынке недвижимости наиболее активно действуют крупные банки, в первую очередь те, которые могут
себе позволить «длинные» кредиты. Сроки финансирования девелоперских проектов составляют не менее трех–
77
пяти лет. Это предполагает наличие длинных и устойчивых пассивов либо возможности получить их достаточно
оперативно. На сегодняшний день это банки первой двадцатки, в первую очередь Сбербанк и ВТБ.
По данным компании Knight Frank, в области финансирования на рынке недвижимости помимо Сбербанка
и ВТБ в России заметнее всего себя проявляют Сити-банк, Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк, МДМбанк, Юникредит. Из иностранцев, по словам генерального директора управляющей компании «Альянс
континенталь» Алексея Чаленко, самый большой кредитный портфель по проектам в области недвижимости
имеет швейцарский банк Credit Suisse. Активно действуют в этом направлении немецкие Deutsche bank и Hypo
Real Estate International, американский банк JP Morgan.
Используя открытые источники, можно составить представление о деятельности Сбербанка и ВТБ на
рынке недвижимости. Сбербанк, как водится, и в этой сфере — вне конкуренции: объем выданных кредитов
компаниям-застройщикам, по сведениям РБК, превышает $10 млрд. Среди заемщиков Сбербанка числятся
крупнейшие представители российского девелопмента — «Капитал груп», «МИЭЛЬ–Недвижимость», Coalco,
«ДОН-Строй», «Крокус Интернешнл». Совокупный объем финансирования только компании «Инвест-Проект» и
группы «Комплексные инвестиции» составляет $1,3 млрд.
Перечень объектов, строительство которых Сбербанк финансировал за последнее время, весьма
разнообразен. Башня компании «Меркурий Сити Тауэр» в Московском международном деловом центре «МоскваСити», проект «Тверская застава», включающий торгово-развлекательный комплекс, подземный паркинг и
транспортную развязку компании AFI Development, проект А-101 компании «Масштаб», который
предусматривает возведение 2,5 млн кв. м жилья на территории бывшего подмосковного совхоза «Коммунарка».
Подразделение девелоперской компании RGI International «Центральный рынок» недавно привлекло
обеспеченный кредит Сбербанка в размере $100 млн на строительство торгового центра в Москве на Цветном
бульваре.
78
У ВТБ предпочтений нет: он одинаково положительно относится к строительству и жилья, и коммерческой
недвижимости, причем регион также не имеет значения. К декабрю 2007 года на проекты в сфере недвижимости
приходилось около 8% общего объема кредитного портфеля ВТБ. В денежном выражении это приблизительно
72 млрд. руб. Последние два года журнал Euromoney в своем рейтинге признает ВТБ «ведущим российским
банком в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость».
В Петербурге ВТБ финансирует строительство жилья, офисов и гостиниц на территории Государственного
института прикладной химии (проект «Набережная Европы»), строительство офисов площадью 400 тыс. кв. м,
нового здания городской администрации (проект «Невская ратуша»). Общий объем инвестиций оценивается в $2
млрд. Кроме того, ВТБ вложил $520 млн в закрытый ПИФ недвижимости «Развитие юга России». Соинвесторами
фонда выступают банк Уралсиб и МДМ-банк. Фонд реализует девелоперские проекты в жилом и коммерческом
сегменте в Астраханской и Ростовской областях, Ставропольском и Краснодарском краях, республиках Северного
Кавказа.
Недавно ВТБ подписал партнерское соглашение с канадской компанией SITQ о создании фонда прямых
инвестиций объемом $200 млн. для вложений в коммерческую недвижимость. В планах компании возведение
поселке Шушары под Петербургом более 1,1 млн кв. м жилья и 300 тыс. кв. м офисных комплексов. По
экспертной оценке, реализация проекта потребует $2,5 млрд. Этот проект будет финансироваться на средства,
собранные специально созданным для этой цели закрытым ПИФом «Развитие территорий», которым управляет
«ВТБ Управление активами». В Москве ВТБ намеревается построить более 500 тыс. кв. м офисов, торговых и
гостиничных площадей в Петровском парке около стадиона «Динамо», вложив около $1 млрд.
Крупнейший региональный банк в стране — Урса банк — недавно заявил, что начинает реализацию
проекта «Гиперсеть». За пять лет в рамках этого проекта в разных городах страны должны появиться
гипермаркеты площадью около 120 тыс. кв. м каждый. Требуемый объем инвестиций — $2 млрд.
79
В МДМ-банке количество проектов, профинансированных за два года составило более 170, а объем
финансирования за эти же года составил около 32 млдр.руб.
http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2008/07/07/50577.shtml%20
7.4. Краткое описание предложений банков по финансированию проектов строительства жилой
недвижимости.
Сберегательный Банк РФ
Компания готова предложить финансирование до 70% бюджета проекта при
проектном финансировании и до 85% бюджета проекта при наличии
дополнительного обеспечения.
Начало кредитование с 15% вложенных средств в проект, включая его приобретение.
Если осуществляется комплексная застройка территории, Сбербанк предлагает профинансировать следующие
объекты:
• жилую и коммерческую недвижимость;
• инженерную инфраструктуру;
• социальную инфраструктуру;
• транспортную инфраструктуру.
Срок кредитования до 5-7 лет.
Преимущества:
• возможность кредитования как инвестора, так и застройщика напрямую;
• Сбербанк самостоятельно осуществляет строительный контроль кредитуемых проектов;
80
• Сбербанк самостоятельно проводит оценку и переоценку залогового обеспечения по кредитуемым
проектам.
Отделения Сбербанка РФ в городе Обнинск, работающие с юридическими лицами:
Адрес отделения
Телефон
График работы
пр-т Маркса, д. 46
2-97-23
отдел юридических лиц
ул. Аксенова, д. 16
5-63-93
пн-пт: 9:00—16:00 (без перерыва)
сб, вс: выходной
Крупные проекты, финансируемые с участием Сберегательного Банка РФ на территории Калужской области:
«Солнечная долина» - уникальный по архитектурным и технологическим решениям микрорайон г. Обнинск,
включающий в себя более десяти домов общей площадью более 150 тыс. м2. Находится в перспективном
активно развивающемся районе города Обнинска на пересечении ул. Маркса и Ленина.
«Зеленый Остров», планируется осуществить в 4 очереди.
Первой очередью строительства предусмотрено строительство двух 17-ти этажных сборно-монолитных
домов со встроенными офисными помещениями (дом №4 и дом №5). В результате реализации 1 очереди
строительства в эксплуатацию будут введены 256 квартир общей площадью 15 942,4 м² (жилая площадь 7
321,6 м²).
Второй очередью строительства предусматривается строительство двух многосекционных домов переменной
этажности (дом №1 и дом №2).
Третьей очередью строительства предусматривается строительство многосекционного дома переменной
этажности (дом №3). Четвертой очередью строительства предусматривается строительство детского сада и
многофункционального комплекса.
Основные показатели проекта
Площадь земельного участка 7 гектар.
Общая площадь возводимых квартир — 69 239,56 м²
81
Количество квартир 1 009 квартир.
Численность проживающих до 3 000 человек.
ООО МИГ – Комфорт парк – правый берег.
Комплекс закрытого клубного типа, общая площадь которого составляет 18,72 га и рассчитан на 2574
квартиры. Проект комплекса – это пять очередей застройки, включая жилые корпуса, паркинг,
административные объекты, магазины, торгово-сервисную инфраструктуру.
Основные характеристики комплекса
• Общая площадь строительства - 279876 м.кв.
• Общая площадь озеленения - 2 Га
• Плановая сдача 1 очереди - 3 квартал 2014 г.
• Общий срок реализации проекта - 5 лет
• Площадь комплекса - 18,72 га
• Площадь паркинга - 1591 м.м.
• Количество квартир - 2574
ЗАО ТСО Экострой – ул. Маяковского, д. 55;
Микрорайон Солнечный – новый благоустроенный микрорайон, строящийся в живописном месте г. Калуги
на пересечении ул. Маяковского и ул. Аллейная. Общая площадь возводимого составляет 95 000 кв.м. В
микрорайоне предусмотрено: размещение детского сада на 280 мест, магазины, офисы и объекты
соцкультбыта – во встроенно-пристроенных помещениях жилых домов, детские игровые и спортивные
площадки. Центральным элементом проекта застройки является бульвар, сформированный полукольцом
одноэтажных зданий-блоков, объединяющих жилые дома.
Общая площадь нового строительства составит более 95 000 кв.м.
82
ООО ИК Воскресенское – поселок Воскресенское;
Проект жилого комплекса «Воскресенское» предусматривает строительство индивидуальных жилых домов
площадью от 60 до 135 кв.м. на участках площадью от 6 до 12 соток, двухуровневых таунхаусов площадью
47 кв.м. и 61 кв.м. и многоквартирных домов с одно-, двух-, и трехкомнатными квартирами площадью от 34
до 69 кв.м.
ООО МПИ Строй-дом – ул. Калужского ополчения, д.3, корп.1., стр.1
Корпуса представляют собой 9-этажные здания на свайном фундаменте со стенами из белого силикатного
кирпича. Первый жилой корпус на 88 квартир по ул. Калужского ополчения, д. 3, состоит из 2 секций. В нем
насчитывается 34 однокомнатные квартиры — площадью от 38.31 до 44.85 квадратных метров; 36
двухкомнатных квартир — площадью от 62.65 до 64.71 квадратных метров; а также 18 трехкомнатных
квартир — площадью от 72.76 до 75.72 квадратных метров.
Второй корпус также 9-этажный, он вмещает 129 квартир общей площадью около 7 тыс. квадратных
метров со встроенными помещениями. В доме будет всего 4 секции. Квартирография корпуса
предусматривает 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 37.77 до 73.16 квадратных метров. Кроме
жилья, во встроенном помещении корпуса на первом этаже будут располагаться магазины площадью 745, 9
квадратных метров.
Территория двора будет благоустроена и озеленена, проложены внутридворовые проезды, оборудованы
пешеходные дорожки, отведено место под занятия спортом, проведения досуга и игр детей.
Строительство объекта началось в IV квартале 2012 года, его окончание планируется на IV квартал 2014-го.
83
ВТБ
Поддержка жилищного и коммерческого строительства, операции с
недвижимостью – одно из важных направлений деятельности банка ВТБ.
Объем кредитования отрасли составляет более 15% в общем кредитном портфеле
Банка. В рамках целостной структуры Банка отдельно выделен департамент
строительных проектов.
В компетенцию этого департамента входит организация финансирования следующих сегментов строительного
бизнеса:
жилищное строительство (эконом-, бизнес- и премиум-класса);
строительство объектов коммерческой недвижимости (офисная, торговая, гостиничная, складская).
Внутри департамента строительных проектов выделены две структурные единицы:
• управление организации финансирования строительных проектов – осуществляет взаимодействие с
клиентом в рамках подготовки банковского продукта и последующего его сопровождения и обслуживания;
• служба координации строительных проектов – проводит предкредитный анализ строительных проектов
(анализ полноты исходно-разрешительной документации, корректности предпосылок при расчете
поступлений от проекта, бюджета строительства, финансирования, налогообложения и т.д.) и
последующий мониторинг строительных проектов в разрезе выполнения графиков продаж, строительства
и соблюдения бюджетных ограничений.
Контакты группы ВТБ: 8 (800) 200-77-99, 8 (495) 739-77-99
Электронная почта: [email protected]
Офисы в г. Обнинске: просп. Ленина, д. 150, просп. Ленина, д. 121
84
Газпромбанк
Банк предлагает своим клиентам различные продукты и инструменты
финансирования инвестиций и капитальных вложений, отвечающие потребностям
Клиентов при реализации капиталоемких проектов, направленных на развитие
бизнеса, как за счет роста самой компании (как правило, используются различные виды
проектного финансирования и инвестиционного кредитования), так и за счет приобретения действующих
бизнесов (сделки М&A, LBO/MBO, субординированное, квази-акционерное финансирование и прочее).
В зависимости от срока реализации проекта Газпромбанк предлагает среднесрочные (до 5 лет) и
долгосрочные программы (свыше 5 лет). Банк осуществляет структурирование сделок с учетом индивидуальных
особенностей реализуемого проекта, индустриальных тенденций и рыночной структуры, а также особенностей
Инициаторов проекта и/или Заемщиков.
Газпромбанк является одним из лидеров российского рынка проектного и структурного финансирования и
обладает командой первоклассных специалистов, имеющих глубокую отраслевую экспертизу в ключевых
секторах экономики и обширный опыт работы с различными участниками рынка, о чем свидетельствует
существенная доля подобных сделок (более 20%) в кредитном портфеле Банка.
Банк финансирует инвестиционные проекты в различных отраслях: машиностроении, металлургии,
нефтегазовом и агропромышленном секторах, недвижимости, энергетике, сфере услуг, связи, инфраструктуре и
ЖКХ.
Средний срок предоставленных кредитных ресурсов от 4 до 12 лет, в отдельных случаях может достигать
15 лет.
85
Контактные телефоны: +7 (495) 980-41-28, 980-43-91, факс: +7 (495) 428-51-81
e-mail: [email protected]
НОМОС-БАНК
В настоящее время в НОМОС-БАНКе осуществляется финансирование инвестиционных
проектов:
• источником возврата предоставляемых ресурсов выступают только средства,
генерируемые проектом ;
• принимаемые НОМОС-БАНКом риски минимизированы участием Клиента собственными средствами (не
менее, чем на 25 — 30% от проектной стоимости), либо залогом активов, удовлетворяющих Банк по
стоимости и ликвидности
На условиях структурного финансирования, если:
• источником возврата предоставляемых ресурсов выступают как средства, генерируемые текущим
бизнесом Клиента, так и средства, генерируемые проектом
• предлагаемое Клиентом обеспечение в виде залогов «покрывает» большую часть его обязательств
Преимущества проектного финансирования в НОМОС-БАНКе
Возможность развития: расширение действующего бизнеса / диверсификация направлений деятельности
Возможность привлечения средств при отсутствии действующего бизнеса, генерирующего денежный
поток, достаточный для обслуживания ссудной задолженности
Разделение финансовых потоков по действующему и проектному бизнесу, так как, как правило, проекты
реализуются специальной проектной компанией
Возможность привлечение ресурсов на более длительные сроки по сравнению со стандартным
коммерческим кредитованием
86
Индивидуальный подход со стороны Банка (т. е. структура сделки и условия ее финансирования зависят от
особенностей конкретного проекта)
Возможность привлечения средств без предоставления «жесткого» обеспечения для покрытия ссудной
задолженности
Наличие «льготного периода» до начала эксплуатационной фазы проекта и гибкий график погашения,
зависящий от хода реализации проекта
Возможность поэтапного вложения собственных средств в проект и использование в качестве обеспечения
активов, создаваемых / приобретаемых в ходе проекта
Предоставление комплексного банковского обслуживания, в т. ч. консультирование при подготовке
бизнес-плана проекта
Тел: 8 (495) 721–80–80, 8 (800) 100–70–40
Адрес отделения в г. Калуга: 248001, ул. Кирова, д. 56
Банк Зенит
На момент подачи документов в Банк компания-инициатор проекта должна иметь:
бизнес-план проекта, обосновывающий возможность обслуживать кредит и обеспечить
необходимый срок окупаемости проекта; проектно-сметную и разрешительную
документацию по проекту; спецификацию необходимого для закупки оборудования.
Размер участия компании–инициатора в финансировании проекта собственными
средствами должен составлять не менее 30% от стоимости проекта. Срок кредитования –
5-7 лет.
Для финансирования инвестиционных проектов Банк использует как собственные средства, так и
привлеченные на внешних рынках заимствования для приобретения импортного оборудования/ техники или
87
финансирования строительства (при наличии иностранного генерального подрядчика). В случае использования
ресурсов иностранных финансовых институтов, в т.ч. под покрытие национальных экспортных страховых
агентств ряда стран, сроки финансирования могут увеличиваться до 10 лет, что позволяет осуществлять возврат
долга из средств, образующихся в результате реализации проекта, не привлекая финансовые ресурсы от других
видов деятельности компании. Более низкие ставки кредитования позволяют клиентам Банка осуществлять
инвестиционные проекты с максимальной отдачей.
Тел.: (495) 937 0737, 777 5707
ГЛОБЭКС банк
Цели кредитования:
строительство объектов недвижимости;
строительство и модернизация заводов;
расширение производственных мощностей предприятия;
финансирование предприятий с длительным циклом производства – авиастроение, судостроение и т.д.
Источником возврата вложенных средств является прибыль от реализации инвестиционного проекта.
Сделка по проектному финансированию представляет собой средне- и долгосрочное финансирование
инвестиционного проекта Клиента с участием зарубежной компании Экспортера, выступающей генеральным
подрядчиком строительства и/или поставщиком оборудования под страховое покрытие Экспортно-Кредитных
Агентств (ЭКА) и Экспортно-Импортных Банков (Эксим Банки) страны Экспортера. Срок такой схемы
финансирования, как правило, составляет от 1 года до 10 лет.
Экспортно-кредитные агентства (ЭКА) представляют собой организации, основной целью которых
является стимулирование и поддержание экспорта товаров и/или услуг, произведенных в стране данного ЭКА.
88
Экспортно-кредитные агентства осуществляют страхование экспортных кредитов на случай убытков в
результате непогашения по политическим или экономическим причинам, при этом предоставляя покрытие
кредитных рисков до 80-90%.
Преимущества сделок проектного финансирования, реализуемых через ГЛОБЭКСБАНК:
ГЛОБЭКСБАНК имеет возможность структурировать сделку практически через все ведущие Экспортнокредитные агентства, исходя из текущих кредитных рейтингов и структуры акционерного капитала
(основным акционером Банка (99,99%) является ВНЕШЭКОНОМБАНК).
При реализации крупных сделок проектного финансирования возможна поддержка ВНЕШЭКОНОМБАНКА.
расходы клиента по сделкам проектного финансирования существенно ниже, чем при классическом
кредитовании на аналогичный срок.
длительные сроки кредитования (до 10 лет);
комплексное финансовое консультирование при разработке инвестиционной программы предприятия и
структурирование сделки, позволяющей минимизировать расходы клиента
Адрес: 109004, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 59, стр. 2
Телефон: +7(495) 411-82-39 - Управление международного бизнеса
Райфайзенбанк
Список кредитных продуктов Райффайзенбанка для корпоративного бизнеса:
—Финансирование оборотного капитала.
— Инвестиционное финансирование.
— Проектное финансирование.
— Финансирование проектов по строительству объектов недвижимости.
— Финансирование кассовых разрывов (овердрафт).
— Импортное/предимпортное, экспортное/предэкспортное финансирование.
89
Кредитование корпоративного бизнеса осуществляется в российских рублях и иностранной валюте.
Параметры кредитования (сумма, процентная ставка, комиссии) устанавливаются индивидуально в зависимости
от степени финансовой устойчивости заемщика, срока кредита и обеспечения.
E-mail: [email protected]
Информационный центр Райффайзенбанка: +7 (495) 721 91 00
90
8.Карта текущих – потенциальных
проектов Обнинска
91
Жилищный фонд муниципального образования «Город Обнинск» планируется увеличить до 4,2 млн кв. м, что
позволит увеличить среднюю жилищную обеспеченность с 23,8 кв. м в настоящее время до 30 кв. м общей
площади на человека.
Объем нового жилищного строительства в течение расчетного срока Генерального плана составит порядка
1,6 млн. кв. м, в среднем в год – 89 тыс. кв. м общей площади
Новое жилищное строительство муниципального образования «Город Обнинск»
Единица
Показатель
Значение
измерения
Общий жилой фонд
тыс. кв. м
4190
Средняя
обеспеченность
жилыми кв. м/чел.
30
помещениями
Объем нового жилищного строительства в
тыс. кв. м
82
год
Ввод жилья за год на одного человека
кв. м
0,6
Объем нового жилищного строительства
тыс. кв. м
1638
Убыль ветхого фонда
тыс. кв. м
63
92
Существующий и проектный жилищный фонд муниципального образования «Город Обнинск» по
населенным пунктам, тыс. кв. м
Существующий
Новое
Проектный
Существующий
сохраняемый
жилищное
жилищный
жилищный фонд
жилищный
строительство
фонд
фонд
город
Обнинск
д.
Маланьино
д. Кабицыно
д. Мишково
д. Белкино
д. Кривское
д. Заречье
Итого
2460
2400
1220
3620
0,7
0,7
0
1
40
2
70
41
1
2615
38
2
70
40
1
2552
170
0
0
248
0
1638
208
2
70
288
1
4190
93
4000
3620
3500
3000
Существующий жилищный фонд
2500
2460
2400
Существующий сохраняемый жилищный фонд
2000
Новое жилищное строительство
1500
1220
1000
Проектный жилищный фонд
500
0
город Обнинск
94
350
288
300
248
250
208
Существующий жилищный фонд
200
170
Существующий сохраняемый жилищный фонд
Новое жилищное строительство
150
Проектный жилищный фонд
100
70
50
41
40
40
70
70
38
0
0
д. Кривское
д. Кабицыно
д. Белкино
Большая часть нового жилищного строительства приходится на территорию в границах города Обнинска.
Реализация данной жилищной программы требует увеличения ежегодных объемов жилищного
строительства в 2 раза по сравнению с существующими в последние годы. Росту жилищного строительства как
многоквартирного, так и индивидуального, способствует внедрение ипотеки и других возможностей
приобретение жилья (участие граждан в долевом строительстве, жилищно-накопительных программах и др.).
Проектом принята следующая структура нового жилищного строительства:
95
Многоэтажная застройка
Среднеэтажная и малоэтажная застройка
Индивидуальная жилая застройка
13%
51%
36%
Четкое выделение строительных зон по плотности, тем не менее, предполагает, что в эти зоны помимо
указанной преимущественной этажности могут единично включаться здания как большей, так и меньшей
этажности.
Перечень площадок нового жилищного строительства приведен в таблице ниже. Названия площадок
нового жилищного строительства даны условно. Перечень жилых образований муниципального образования
«Город Обнинск», входящих в состав проектируемых площадок нового жилищного строительства, приведен
ниже.
96
97
Перечень площадок нового жилищного строительства г. Обнинска
Жилищный
№
фонд, тыс. кв.
Наименование участков
п/п
м общей
площади
1 Западный район, в том числе:
568
малоэтажная застройка
95
среднеэтажная застройка
301
многоэтажная застройка
172
Мкр. "Рекреационный" (многоэтажная
2
141
застройка)
Мкр. "Центральный" (многоэтажная
250
3
застройка)
4 Мкр. 55 (многоэтажная застройка)
150
Мкр. Мирный, Парковый (среднеэтажная,
111
5
малоэтажная застройка)
Всего
1220
в том числе:
малоэтажная застройка
206
среднеэтажная застройка
301
многоэтажная застройка
713
98
Графическое представление площади жилищной застройки :
Жилищный фонд, тыс. кв. м общей
площади
600
500
400
300
200
100
0
Западный район
Мкр.
"Центральный"
Мкр. 55
Мкр.
"Рекреационный"
Мкр. Мирный
Район Западный:
Название района
Жилой район Заовражье
Компания
застройщик
Группа компаний
Су-155
Текущая стадия проекта
Корп. 9 – построены
первые этажи;
Корп. 10 – закладка
фундамента;
Корп. 11 – этап
проектировки
Средняя стоимость кв.м.
предложений от застройщика
Однокомнатные квартиры от
44 000 руб, Двухкомнатные от
40 000 руб
99
Мкр. Экодолье
Группа компаний
строятся индивидуальные Экодолье
жилые дома площадью от
112 до 215 кв. м, таунхаусы
площадью 87 кв. м и
трехэтажные
дома
с
квартирами
Первая очередь, вторая
очередь третья очередь –
процесс застройки разных
участков на разных этапах
Минимальная
стоимость
индивидуального жилого дома
площадью 112 кв. м в 2010 году
была от 4 485 600 руб., в июле
этого года она составила 5 246
300 руб. Стоимость таунхауса
«Игат» площадью 87 кв. м
составляет 3,6 млн рублей, а
например, стоимость квартирыстудии в трехэтажном доме всего 1 594 800 рублей.
Совсем
недавно
Экодолье
Белкино вывело на рынок новый
продукт – таунхаусы «Ассель»
площадью от 59 кв. м по цене от
2,2 млн рублей
100
Мкрн. Центральный
Название района
Мкрн. Солнечная Долина
Компания
застройщик
Застройщиком
объекта
первоначально
выступила
компания СУ-155,
Текущая стадия проекта
I очередь, корпус
«Аквамарин»
Сдан
II очередь, корпус
«Сапфир»
Средняя стоимость кв.м.
предложений от застройщика
От 51 000 руб.
101
Мкрн. Зеленый Остров
но в связи со
сложностями
инвестирования,
право застройки
передано
застройщику
«Остов»
III квартал 2014 г
Застройщиком
объекта
первоначально
выступила
компания СУ-155,
но в связи со
сложностями
инвестирования,
право застройки
Дом 1 Бетонирование
фундамента
Дом 2 Стадия
проектирования
Дом 3 Стадия
проектирования
Дом 4 Введен в
эксплуатацию
Дом 5 Введен в
От 56 000 руб.
102
передано
застройщику
«Остов»
эксплуатацию
Мкр. «Рекреационный»
Жилое образование Зайцево Строительномонтажное
управление
Мособлстрой
Начато строительство
пятого корпуса
От 55 000 руб.
103
Жилое образование Поляна
Компания «САВО»
Срок окончания
строительства — 3
квартал 2014 года.
От 40 000 до 78 000 руб. за сотку
ЖК «Борисоглебский» мкр.
55
Компания «ПИК
(Калуга)»
В 1 квартале 2013 года
сдана первая очередь
комплекса — корпус 1А по
От 40 000 до 78 000 руб. за сотку
104
ул. Белкинская; вторая
очередь будет сдаваться
два этапа: в июне и
сентябре 2014 года;
третья стадия в
разработке
Пос. Мирный
ООО «Яузапроект»
Проект на стадии
разработки
-
105
Уровень реализации проектов:
Пос. Мирный
ЖК «Борисоглебский» мкр. 55
Жилое образование Поляна
Жилое образование Зайцево
Мкрн. Зеленый Остров
Мкрн. Солнечная Долина
Мкр. Экодолье
Жилой район Заовражье
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
106
9.Аренда жилой недвижимости
г. Обнинска
107
9.1. Аренда квартир
В аренде квартир для более детального рассмотрения этого вопроса необходимо выделить два
направления краткосрочная аренда (квартиры на сутки) и долгосрочная аренда.
9.1.1. Краткосрочная аренда
Начнем с краткосрочной аренды, по данному предложению можно арендовать квартиру от нескольких
часов до нескольких дней.
Данный сегмент рынка в Обнинске представлен достаточно широко и пользуется большим спросом.
Выделим 2 категории эконом-вариант квартиры и квартиры бизнес-класса.
Цена за сутки на эконом-квартиры колеблется от 1500 до 2000р, так же квартиру можно снять на час и на
ночь цены от 350р и от 1000р соответственно.
Описание типовой эконом-квартиры:
• одна-двух комнатная квартира,
• эконом-ремонт,
• мебель, Wi-Fi.
Квартиры бизнес-класса.
Цена за сутки от 2000р до 15 000р (квартиры от 1 до 5 комнат)
108
Так же данный тип квартир сдается на ночь и час, стоимость зависит от количества комнат.
Описание типовой квартиры бизнес-класса:
•
•
•
•
•
•
евроремонт,
новая мебель,
интернет,
спутниковое телевидение,
парковка,
возможен трансфер гостей.
9.1.2. Долгосрочная аренда
Минимальный срок аренды по данному предложению от одного года и более. Стоимость аренды
практически не зависит от места расположения квартиры, специалисты компании «Росэкспертиза» выявили
незначительные колебания в стоимости аренды в зависимости от района в котором расположена квартира,
колебания стоимости составляют не более 10%. Основным показателем влияющим на цену данного
предложения на рынке аренды жилой недвижимости г. Обнинска, является уровень квартиры и качество
ремонта.
Разобьем весь рынок квартир долгосрочной аренды на 3 категории:
- эконом-класс, общежития, комнаты
Данный тип представлен в общежитиях и комнатах с подселением, основное количество предложений
квартир этого сегмента на проспекте Ленина и улице Курчатова. Комната в квартире и комната в общежитии,
109
зачастую меблированные, удобства и кухня расположены либо в блоке, либо на этаже в общежитиях,
стоимость квартир данного типа от 10 000р в месяц. Цена не зависит от района расположения квартиры, а
зависит по большей части от мебели и ремонта.
- стандартные квартиры
Одна-двух комнатная квартира, редко можно встретить трехкомнатную квартиру в данном сегменте рынка
долгосрочной аренды, стандартный ремонт, зачастую полностью или частично меблирована. Цена от 15
000 до 25 000 руб. в месяц, в зависимости от кол-ва комнат и состояния квартиры. Предложения по
данному типу квартир есть в каждом районе города Обнинска.
- премиум-класс
Минимальное количество предложений на рынке. Квартиры данного типа расположены в новостройках и
элитном жилье. Количество комнат – от одной комнаты, евроремонт, стоимость – от 30 000 руб. в месяц.
110
В диаграммах ниже приведены цены и количество предложений по аренде однокомнатных квартир в г.
Обнинске с 2011 года по апрель 2014 года.
Средняя цена на недвижимость в Обнинске, руб./мес.
25 000
20 000
19 468 19 556 19 406 19 458 19 525
18 775 18 577 18 737 18 763 18 685 18 625 18 665 18 392
16 083 15 868
15 488 15 476 15 476 15 273
15 000
10 000
5 000
0
111
Количество объявлений
250
200
232
186
171
150
131
100
100
111
104
99
97
102
89
88
85
79
95
84
84
86
77
50
0
Из приведенного анализа можно сделать вывод, что рынок аренды растет равномерно и становится все
более популярным и востребованным.
112
9.2. Апарт-отели
Созданы по принципу квартир (апартаментов), но при этом нет необходимости заключать договор с
владельцем на определенный срок, а постоялец может выписаться практически в любой момент. Система
бронирования стандартна, как и в других отелях. По степени комфорта апарт-отели можно сравнить с
домашними условиями, а цены в них гораздо ниже традиционных гостиниц. Всемирно известные бренды апартотелей: MaMasion, Staybridge Suites, Adagio.
В Обнинске данный сегмент не представлен вообще, но
достойный пример есть в областном центре – г. Калуге.
«Старгород» - жилой комплекс для временного проживания
специалистов в деловом центре города Калуги по адресу: ул. Суворова
71а. Первый в Калужской области проект доходного жилого
комплекса, построен с учетом специфики жилья для временного
пребывания, в соответствии с областной программой «Жилье для
профессионалов».
Комплекс аппартаментов исполняется в двух корпусах по 330 и 90 номеров соответственно. Каджый номер
представляет собой жилую зону площадью 27 кв.м., оборудованную санузлом с душевой кабиной, и
меблированную всем необходимым для комфортного и длительного проживания двух или трех человек:
кровати, шкафы для хранения одежды, письменный стол, кухонный мини-гарнитур, включая обеденный стол,
микроволновую печь и встроенный холодильник.
113
Динамичное развитие Калужской области, появление новых
предприятий привело к тому, что в наш регион потянулись
специалисты других регионов. В связи с этим арендное жилье
пользуется все большим спросом, многие руководители предприятий
заботятся о том, чтобы их сотрудники жили в комфортных
обустроенных квартирах.
Для отдыха в Жилом комплексе имеются паб, фри-фло,
банкетный зал, бильярд, массажный кабинет.
Номерной фонд комплекса составляет 324 комнаты оформленных в европейском стиле, в каждом норе Вас
ждет: Душ, микроволновая печь, холодильник, посуда, мебель, WiFi, телевизор, комната с стиральной машиной
на этаже.
Стоимость номера за сутки от 850р.
При долгосрочной аренде предусмотрена система скидок
114
9.3.
Обзор гостиничного сектора г. Обнинска
На данный момент наблюдается повышение инвестиционной активности во многих секторах рынка
недвижимости г. Обнинск, что связано со стабильным ростом цен и высокими, стабильными доходами, которые
получают компании и частные лица в результате инвестиций в недвижимость данного региона.
Одним из наиболее активно развивающихся на рынке недвижимости Калужской области является
гостиничный сектор. Данная тенденция связана в первую очередь с приходом на рынок иностранных компаний,
провоцирующих увеличение спроса на гостиничные услуги. Предварительный анализ показывает, что спрос на
гостиничные объекты достаточно велик, и в данный момент превышает предложение.
Срок окупаемости гостиниц среднего ценового уровня, в зависимости от их класса может составлять 5 лет и
выше. Гостиничный бизнес является механизмом сохранения и стабильного приумножения денежных средств.
Рост популярности гостиничного бизнеса происходит на данный момент по всей России. Внешний и внутренний
поток иностранных резидентов и туристов постоянно увеличивается.
Гостиничный рынок Калужской области весьма неоднороден – значительные различия, связанные как с
качеством помещений, так и с уровнем предоставляемых услуг, наблюдаются даже внутри одного сегмента.
Жесткой классификации, обязательной для всех, в Обнинске, как и в большинстве городов России, не существует.
Это связано с тем, что на Западе для присвоения «звезд» необходимо прохождение сертификации или оценка
специальных независимых компаний, а в России пока возможно определять уровень отеля решается как правило
самим же собственником. Это значительно затрудняет оценку объема номерного фонда по категориям –
количество «звезд» довольно редко определяет уровень отеля и предоставляемых услуг, хотя, как правило,
определяет уровень цен в нем. Если на московском рынке, благодаря выходу международных гостиничных
115
операторов, задающих стандарты качества и указывающих пути развития местным игрокам, ситуация начинает
исправляться, то на рынке Обнинска данная тенденция пока не наблюдается.
Основные игроки на рынке гостиничных услуг в городе Обнинск представлены ниже.
116
Отель Империал
Киевское Шоссе 11А, Обнинск, Россия
Тел.: +7 (48439) 9-98-00, (910) 545-98-00
Сайт: imperial-obninsk.com
Отель Imperial расположен в Обнинске, непосредственно на Киевское
шоссе. К услугам гостей оздоровительный центр и тренажерный зал,
Также гостям предоставляются бесплатный Wi-Fi и парковка.
Все оформленные в классическом стиле номера оснащены кондиционером,
телевизором с плоским экраном, мини-баром и сейфом. Тапочки, халаты,
бесплатные туалетно-косметические принадлежности и фен
предоставляются в ванной комнате.
В ресторане при отеле подают разнообразные блюда русской и
европейской кухни, а напитки можно заказать в баре.
В отеле Imperial вы можете посететить спа-центр, тренажерный зал и
салон красоты. Кроме того, можно расслабиться в сауне, спеть караоке или
поиграть в бильярд.
Железнодорожный вокзал Обнинска находится в 1,3 км от отеля, а расстояние до Калуги составляет 76 км. До
Москвы нужно проехать 106 км.
Номеров в отеле: 45
117
Цена за сутки, стандартный номер при одноместном размещении 4 000р.,
при двухместном – 5 000р. Завтрак (шведский стол) включен в стоимость
проживания.
Отель Триумф
Проспект Маркса 45, Обнинск, Россия
Тел.: +7 (48439) 7-94-49, (910) 911-33-46
Сайт: triumph-hotel.com
Отель Triumph находится в торговом центре «Триумф» в городе Обнинск. К
услугам гостей бесплатный WiFi и бесплатная парковка. Расстояние до
железнодорожного вокзала Обнинское составляет 4 км.
Номера отеля Triumph оформлены в светлых теплых тонах и оснащены
телевизором с плоским экраном. Ванные комнаты укомплектованы феном.
Позавтракать можно в ресторане «Веранда» на 6 этаже. Кроме того в
торговом центре работают различные кафе и рестораны.
Для юных гостей обустроена детская игровая площадка.
В 6 км от отеля Triumph проходит автомагистраль М3, которая соединяет Обнинск и Москву. В 80 км расположен
аэропорт Внуково.
Номеров в отеле: 98
118
Цена за сутки, стандартный номер при одноместном размещении 4 100р.
в будни, в выходные 3 700р., при двухместном – 4 600р. в будни, в
выходные 4 200р. Завтрак (шведский стол) включен в стоимость
проживания.
Гостинично-ресторанный комплекс Юбилейный
Улица Ленина 57, Обнинск, Россия
Тел.: +7 (48439) 6-45-46, 6-37-65, 6-86-85
Сайт: hotel-jubilee.ru
В гостинично-ресторанном комплексе "Юбилейный", расположенном
всего в 3 минутах ходьбы от железнодорожной станции Обнинское,
работает сауна и предоставляются номера с холодильником и бесплатный
Wi-Fi.
Все светлые номера комплекса "Юбилейный" оформлены в классическом
стиле, и в них проведено кабельное телевидение. В ванных комнатах
установлен душ.
Ресторан комплекса специализируется на русской, кавказской и
европейской кухне, а в баре подают разнообразные вина и коктейли.
Гости комплекса "Юбилейный" смогут отлично расслабиться в сауне с небольшим бассейном и посетить солярий.
119
На расстоянии 2,5 км от гостинично-ресторанного комплекса "Юбилейный" проходит трасса М3, ведущая в
Москву (90 км) и аэропорт "Внуково" (82 км). По запросу для гостей организуют трансфер.
Номеров в отеле: 150
Цена за сутки, стандартный номер при одноместном размещении 2 000. в
будни, в выходные 1600р., при двухместном – 2 700р. в будни, в выходные
2 200р. Завтрак включен в стоимость проживания.
Гостиница ЦИПК
Улица Курчатова 23, Обнинск, Россия
Тел.: +7 (48439) 6-80-29, 2-91-20, 2-91-94
Отель "ЦИПК" расположен всего в 20 минутах ходьбы от
железнодорожного вокзала Обнинска. К услугам гостей сауна, тренажерный зал, бесплатный Wi-Fi и номера с
холодильником.
Все номера отеля оформлены в классическом стиле. В вашем
распоряжении кабельное телевидение и ванная комната с душем.
В ресторане отеля "ЦИПК" сервируют завтрак "шведский стол" и подают
блюда европейской кухни. В кафе-баре вам предложат напитки и закуски.
Гости могут отдохнуть в сауне и потренироваться в фитнес-зале.
Отель "ЦИПК" находится в 87 км от Москвы, а расстояние до аэропорта
120
Внуково составляет 80 км.
Номеров в отеле: 321
Цена за сутки, стандартный номер при одноместном размещении 2 400р.,
двухместное размещение возможно в номерах категории эконом - 3 000р. и
комфорт – 4 500р. Завтрак включен в стоимость проживания.
Мини-отель на Мирном
Лесной переулок, 28-а, ул. Мичурина, д. 64-в, Обнинск, Россия
Тел.: +7 (48439) 2-88-58, (980) 511-05-03
Сайт: obninsk-oteli.com
Отель «На Мирном» находится в парковой зоне Обнинска, в 5 минутах ходьбы
от городского парка культуры. В комфортабельных номерах предоставляется
бесплатный WiFi. Прогулка до центра города занимает 5 минут.
Кондиционированные номера оформлены в теплых тонах и оснащены
телевизором с плоским экраном и кабельными каналами. В собственной
ванной комнате можно пользоваться ванной или душем, феном и
бесплатными туалетно-косметическими принадлежностями.
В кафе отеля «На Мирном» подают блюда европейской и русской кухни. Горнолыжный курорт Обнинска
находится в 10 минутах ходьбы. Предоставляется бесплатная парковка.
121
Отель располагает собственной системой отопления и горячего водоснабжения, что обеспечит гостям
комфортный отдых в любое время года.
До автобусной остановки «Городской бассейн» можно дойти за 4 минуты. Железнодорожный вокзал Обнинска
находится в 2 автобусных остановках. До аэропорта Внуково - 40 минут езды.
Номеров в отеле: 30
Цена за сутки, стандартный номер при одноместном размещении 2 340р.,
при двухместном – 2 700р. (двуспальная кровать) и 3 600р (2 раздельные
кровати). Завтрак включен в стоимость проживания.
Версаль
Улица Курчатова 41, Обнинск, Россия
Тел.: +7 (48439) 2-32-23
Сайт: vershotel.ru
Отель «Версаль» находится в центре Обнинска, в 7 минутах ходьбы от
Аксеновской площади. В распоряжении гостей бесплатный Wi-Fi, а
также бесплатная частная парковка.
Номера оформлены в теплых тонах и располагают кондиционером,
холодильником и телевизором с плоским экраном и спутниковыми
каналами. В ванной комнате к услугам гостей фен и бесплатные
122
туалетно-косметические принадлежности.
Гости могут заказать еду в ресторане на территории, где подают блюда
европейской и японской кухни, или перекусить в снэк-баре.
Железнодорожный вокзал Обнинска находится в 5 минутах езды от отеля
«Версаль», и расстояние до аэропорта Внуково составляет 77 км.
Номеров в отеле: 18
Цена за сутки, стандартный номер при одноместном размещении 3 500р., при
двухместном – 4 500р. Завтрак (шведский стол) включен в стоимость проживания.
Greenway Park Hotel
Ленина проспект, 9/5, Обнинск, Россия
Тел.: +7 (48439) 5-95-10, (495) 234-17-08
Сайт: greenwayhotel.ru
Отель Greenway Park расположен в 10 минутах езды от центра города
Обнинска, рядом с общественным парком. К услугам гостей
комфортабельные номера с бесплатным Wi-Fi, бесплатная частная
парковка и прокат автомобилей.
Номера с кондиционером оформлены в классическом стиле и обставлены
современной мебелью. Они оснащены телевизором с плоским экраном и
123
кабельными каналами, а также холодильником. В собственных ванных комнатах есть ванна или душ, фен и
бесплатные туалетно-косметические принадлежности.
В отеле Greenway Park подается завтрак «шведский стол» и работает ресторан, в котором можно попробовать
блюда европейской и русской кухни. Другие кафе находятся в 10 минутах ходьбы от отеля.
Ближайшая автобусная остановка находится в 5 минутах ходьбы от отеля, железнодорожная станция
«Обнинская» - в 2 км, а международный аэропорт «Внуково» - в 60 км.
Номеров в отеле: 24
Цена за сутки, стандартный номер при одноместном размещении 4 100р., при двухместном – 4 400р. Завтрак
(шведский стол) включен в стоимость проживания.
Другие гостиницы Обнинска приведены в таблице ниже:
Название
Телефон
Адрес
Гостинично- +7 (48439) 9- г. Обнинск,
ресторанный 73-93, (910) Киевское
комплекс
599-73-93
шоссе, д. 33
«Цезарь»
Гостиница
+7 (48439) 6- г. Обнинск,
Стоимость номера
Информация
3 000р.
двухместный номер,
завтрак включен в
стоимость
проживание.
В составе комплекса: гостиница,
ресторан, кафе, бар, сауна,
джакузи, бильярд, большой
бассейн.
500р. с человека,
Номера с подселением, удобства
Количество номеров – 3.
124
при ФНИФХИ 43-44
ул. ЖолиоКюри, д. 5
номера на 3-4
человека.
на этаже.
Одноместное
размещение 300р.
двухместное 460р.
Заселение и проживание только
по командировочным путевкам
в ФЭИ, номера без удобств.
Гостиница
ФЭИ
+7 (48439) 9- г. Обнинск,
56-22, 9-81ул. Пирогова,
67
д. 13
Гостиница
«Сигнал»
+7 (48439) 3- г. Обнинск,
1 700 р.
Только по социальным
03-61, 3-31Самсоновский двухместный номер. путевкам. При наличии
34, 3-83-87
пр., д. 10а
свободных мест возможно
заселение без путевки.
Гостиница
«Отель 26»
+7 (48439) 6- г. Обнинск,
Одноместный номер
35-15
ул. Курчатова, – 1 180р.,
д. 37
двуместный –
2000р.
Завтраков нет, но есть общая
кухня с чайником, плитой и свчпечью. Удобства в номере.
Количество номеров – 8.
Гостиница
«Дом
Холидей»
+7 (910) 511- г. Обнинск,
58-64
Олимпийская
деревня (д.
Кабицыно),
ул.
Мальского, д.
35
www.domholiday.ru
2 коттеджа:
Загородный
коттедж ‘Фиеста’ 15 000р., количество
человек: 11.
Загородная баня
‘Лира’ – 10 000р.,
Сдается посуточно, на
праздники и выходные НОВЫЕ
Гостевые дома – 107 кв.м., 2
этажа, 10 спальных мест, кухня с
посудой и техникой, НТВ+, на 2
этаже большой зал для
125
количество человек: активного отдыха с караоке.
6.
Территория огорожена забором,
стоянка на 2 авто, есть зона
барбекю с мангалом.
ДУГЛАС
+7 (495) 992- Гостиница в
2907
пригороде, на
85-м
километре
Киевского
шоссе.
Одноместное
размещение в
стандартном номере
-2 730р.,
двухместное –
3 120р.
www.douglas-hotel.ru
Отель Douglas на 85 км а/д
"Украина" расположен в
Подмосковье, в 15 минутах езды
от города Обнинск, 10 минутах
от города Наро-Фоминск, в 30
минутах от аэропорта Внуково и
отгорожен от дороги
лесополосой и шумозащитным
экраном. Отель находится в
одном из живописных районов
Подмосковья. Вас удивит
красота местных природных
ландшафтов. В гостиничном
комплексе Douglas обеспечат
безопасность Вашего
автомобиля, окажут полный
комплекс услуг: автозаправка,
126
автосервис, шиномонтаж,
охраняемая парковка.
Загородный
клуб и
гостиница
"Лагуна"
+7 (901) 635- г.Обнинск,
13-69
район
Заречье.
Коттедж на 6
человек, стоимость
14 000р. за сутки.
www.laguna.obninsk.ru
127
10. Прогноз рынка жилья.
Тенденции в цене.
Потенциальные проекты.
128
В последние годы рынок недвижимости находится в состоянии посткризисной стабильности, обусловленном
взаимодействием двух групп факторов с противоположными векторами. Одна группа, к которой относятся
высокие темпы инфляции и ограниченное предложение жилья не позволяет ценам упасть, другая – низкие
доходы населения, сложная макроэкономическая обстановка, дорогие кредиты и т.п. – не дает им вырасти.
Вывести рынок из этого равновесия, характеризующегося частой сменой трендов, могут только
структурные изменения в мировой экономике. А пока их нет, погода на рынке зависит от текущего
макроэкономического фона.
Если ситуация в экономике не претерпит кардинальных изменений, то и на рынке недвижимости все
останется по-прежнему: диапазон колебания цен не превысит 5-10% от текущих уровней, в плюс или минус.
Состояние отечественной экономики не располагает к оптимизму – темпы роста ВВП падают на протяжении
семи кварталов подряд и в январе-сентябре 2013 г. составили менее 1,3% против 4% годом ранее. Нарастают
проблемы в банковском секторе. Отзыв лицензии у «Мастер-банка», входившего в топ-100 крупнейших банков
страны, спровоцировал панику среди вкладчиков и банкиров. Обоснованность подобных настроений
подтвердила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, заявившая в Госдуме, что «Мастер-банк», прикрытый из-за дыры в
балансе диаметром в 2 млрд руб. и подозрений в отмывании денег, – «не один такой». И действительно, вслед за
«Мастер-банком» обанкротились еще пять банков, – «Инвестбанк», «Банк проектного финансирования»,
«Смоленский», «Аскольд» и «Рублевский». Банкиры и журналисты гадают, кто следующий в очереди на
«зачистку», а граждане экстренно снимают деньги со счетов. Подрыв доверия к банковской системе – за
последние несколько месяцев Центробанк лишил лицензии более полутора десятков банков – в краткосрочной
перспективе пошел на пользу рынку недвижимости, который традиционно конкурирует с банками за
консервативных инвесторов. Испугавшись за сохранность сбережений, люди поспешили вложить хранившиеся в
банках деньги в недвижимость, что вызвало ценовой всплеск на рынке элитного жилья. Но переток средств с
129
банковских счетов в квадратные метры продлится недолго, а разрастание банковского кризиса чревато очень
серьезными проблемами для российской экономики, которые не замедлят сказаться и на рынке недвижимости.
Череда банковских банкротств – если дело все-таки не ограничится несколькими банками среднего и мелкого
калибра – может подрезать платежеспособность потенциальных покупателей жилья, хранивших деньги в
прогоревших банках. Сами банки, даже благонадежные, в подобной ситуации могут ужесточить кредитную
политику, сократив объемы выдачи ипотеки, что в итоге также ударит по и без того низкой платежеспособности
населения.
Возможны сюрпризы и со стороны внешних рынков. Институциональные проблемы мировой экономики,
ставшие причиной кризиса 2008 г., до сих пор не устранены. Страны лишь пытаются нивелировать их
проявления с помощью печатного станка. Соответственно, не исключены новые обострения старых болезней в
еврозоне и США, последствия которых может ощутить и российская экономика.
Кроме того, относительную стабильность российского бюджета и экономики в целом обеспечивают высокие
цены на нефть, которые держатся на нынешнем уровне в основном из-за политических рисков: реальный спрос
на черное золото падает. Как мы все знаем, положение дел на Ближнем Востоке может меняться с поразительной
быстротой, поэтому никто не гарантирует, что в будущем году цены на нефть не просядут до «экономически
обоснованных» величин. По экспертным оценкам, таковые находятся около $80-60 за баррель.
Прямой зависимости между ценами на нефть и на квадратные метры нет, однако рынок недвижимости является
неотъемлемой частью российской экономики, которая серьезно пострадает в случае обвала цен на свой главный
экспортный продукт. Отечественный бюджет на следующие три года, напомним, сверстан исходя из
среднегодовой цены на нефть в $93 в 2014 г. и $95 - в 2015-2016 гг.
130
В общем, в экономике к настоящему времени накопилось множество рисков, которые могут вылиться в
очередную волну кризиса. Когда случится форс-мажор – внезапное падение цен на нефть, «обострение» в Европе
или Америке – предсказать невозможно, но вероятность негативного развития событий есть и к ней надо быть
готовым.
Масштабный кризис в экономике, естественно, затронет и рынок недвижимости. Глубина падения долларовых
цен, скорее всего, будет ограничена дном рынка 2009 г., цены снизятся максимум на 20-25%. Все-таки сейчас и
степень закредитованности экономики меньше, чем перед кризисом пятилетней давности, и цены не так сильно
оторваны от платежеспособного спроса, поэтому логично предположить, что реакция рынка недвижимости на
новый катаклизм окажется не острее, чем в 2008 г.
Рублевые цены также просядут, но меньше, чем долларовые, так как в случае резкого ухудшения
макроэкономической обстановки неизбежно упадет и курс национальной валюты. Скорее всего, цены в рублях
упадут не более чем на 10-15%.
Впрочем, вероятен и другой, прямо противоположный сценарий. Ситуация в экономике пока далека от
катастрофической, падение темпов роста ВВП – это еще не кризис. Бюджет стабилен: за январь-ноябрь, по
данным Минфина, федеральный бюджет исполнен с профицитом в 599,94 млрд руб., или 1% ВВП. По итогам года,
правда, планируется дефицит, но небольшой – около 400 млрд руб., или около 0,5 - 0,6% ВВП.
Цены на нефть держатся около $100-110 за баррель и не выказывают никакого желания упасть. Главным
образом, благодаря конфликту в Сирии, который еще очень далек от завершения. Помимо Сирии на Ближнем
Востоке достаточно очагов напряженности, которые могут вспыхнуть в любой момент, заставив нефтяные
котировки устремиться к новым рекордам. Напомним, в 2011 г. в связи с войной в Ливии цены на черное золото
подобрались к докризисным максимумам, что обеспечило экономике РФ период относительного благополучия.
131
В случае серьезного скачка нефтяных котировок из-за очередного конфликта в нефтедобывающих регионах
вполне возможно повторение такого сценария: чем выше цены на черное золото, тем больше денег вливается в
нашу основанную на экспорте энергоносителей экономику. И часть этой нефтяной ренты затем оказывается на
рынке недвижимости.
Кроме того, дорогая нефть резко увеличивает привлекательность недооцененного российского рынка акций в
глазах иностранных инвесторов – если, конечно, они поверят, что высокие цены на нефть установились всерьез
и надолго. А если иностранный капитал серьезно заинтересуется отечественным фондовым рынком, то отток
средств из страны может смениться притоком, что самым положительным образом скажется на отечественных
финансах вообще и рынке недвижимости в частности.
Однако даже оттепель в экономике вряд ли вызовет бурный рост цен на недвижимость. Скорее при
благоприятном развитии событий стоит ожидать активизации спроса, роста рынка по объемам, количеству
сделок. А цены будут расти на уровне инфляции или чуть выше.
В общем и целом, рынок недвижимости сейчас находится на распутье. При развитии ситуации в том или ином
направлении рынок может метнуться как вверх, так и вниз. Соответствующий вектор может сформироваться
очень быстро, буквально в течение нескольких месяцев. А может и не сформироваться.
Главная проблема отечественного рынка недвижимости – несоответствие цен на жилье уровню
платежеспособного спроса. Проще говоря, жилье людям очень нужно (огромный неудовлетворенный спрос на
недвижимость копится с советских времен), но купить его они не могут – денег нет. А тех, у кого средства есть и
кто недвижимостью еще не обзавелся, – очень мало. Соответственно, как ни ограничено предложение жилья в
России – объемы жилищного строительства у нас по-прежнему низкие – платежеспособного спроса на все не
132
хватает, особенно в периоды макроэкономических «встрясок», когда у населения падают и без того невысокие
доходы.
Наиболее устойчиво к катаклизмам новое жилье эконом- и комфорткласса на высоких стадиях строительства,
расположенное в районах с хорошей транспортной доступностью, поблизости от мест приложения труда. Речь
идет как о многоэтажных новостройках, так и о «малоэтажке». Главное, чтобы это были дома, которые
используются в качестве основного места проживания и откуда реально ездить каждый день на работу.
Не лучшим образом будет чувствовать себя и старое, морально и физически устаревшее жилье. Сейчас из-за
дефицита жилья «убитая хрущоба» по цене метра может приближаться к стоимости квартиры в современном
доме. Дело в том, что в докризисные времена девелоперы предпочитали строить огромные квартиры, поэтому
общий бюджет покупки нового жилья был в разы больше, чем квартиры в старом фонде, что обеспечивало
последнему огромное конкурентное преимущество. Сейчас площади квартир в новостройках сокращаются,
снижается и их общая стоимость. В результате у людей, которые раньше могли претендовать только на квартиру
в пятиэтажке, появился выбор – купить жилье в старом фонде или в новостройке (пусть в районе похуже и в
ипотеку), но последний вариант, естественно, выглядит привлекательнее. Соответственно, на фоне общего
сокращения спроса преимущества качественного, современного жилья по сравнению со старым будут еще
очевиднее.
В зоне наибольшего риска находится сегмент оптовых земель. Вряд ли в период стагнации или тем более
кризиса найдется много девелоперов, желающих скупать переоцененную землю тысячами гектаров, чтобы
строить на ней нерентабельные проекты. Дополнительным катализатором снижения цен может стать налоговая
политика, направленная на повышение налогообложения неиспользуемых земель. Впрочем, падение цен на
землю пойдет на пользу рынку недвижимости и придаст новый импульс строительной отрасли. Завышенные
цены на землю для освоения, сформированные во многом еще до кризиса, в эпоху бурной спекуляции участками,
133
– одна из основных причин разрыва между стоимостью жилья и уровнем платежеспособного спроса. Последний,
как мы уже отмечали, очень низок, однако застройщики не снижают цену на свой продукт, мотивируя это
высокой накопленной себестоимостью строительных проектов, одной из составляющих которой как раз и
является земля. Снижение стоимости участков позволит девелоперам продавать жилье в новых проектах по
ценам, более соответствующим финансовым возможностям потенциальных покупателей.
Конечно, стоимость земли – не единственный ресурс для снижения рыночных цен на недвижимость.
Разбюрократизация строительной отрасли и удешевление кредитов для бизнеса также могли бы дать
положительный эффект в этом смысле.
Кризис или не кризис, но человеку надо где-то жить, поэтому недорогое, но качественное жилье, в которое
можно достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом. А «излишества» типа загородной
недвижимости, не предназначенной для постоянного проживания, не пользуются популярностью в период
стагнации, когда люди начинают усиленно экономить. Тем более что предложение на загородном рынке уже
давно превышает спрос. Последнее в еще большей степени касается коммерческой, особенно офисной,
недвижимости, которая в принципе ориентирована на потребности бизнеса, а не населения.
Соответственно, на проблемном, стагнирующем рынке лучше всего будут чувствовать себя компании, строящие
привлекательное для массового покупателя жилье, в хорошем месте и по разумным ценам.
134
Список использованных источников:
•
•
•
•
•
•
•
http://www.irn.ru/
http://ru.wikipedia.org/
http://www.admobninsk.ru/
http://www.booking.com/
http://www.rosrealt.ru/
http://www.stargorod40.ru/
Аналитические материалы компании ООО "Росэкспертиза Консалтинг"
135
Аналитический обзор подготовлен аналитическим отделом департамента корпоративных финансов компании ООО «Росэкспертиза Консалтинг».
Компания «Росэкспертиза Консалтинг», работает на рынке оценочных и консалтинговых услуг с 1996г., являясь крупнейшей консалтинговой компанией
Калужской области.
Компания «Росэкспертиза Консалтинг» это:
- Оценка рыночной стоимости всех видов имущества;
- Ведение бухгалтерского учета (аутсорсинг);
- Юридические услуги;
- Бизнес-планирование;
- Аудиторские и бухгалтерские услуги;
- Маркетинговые услуги;
- Оспаривание кадастровой стоимости;
- Предоставление информации об объектах аналогах для проведения работ по оспариванию кадастровой стоимости в Калужской области.
Наш адрес в Калуге: 248000, г. Калуга, ул. Плеханова, 48/8, оф. 406. Звоните нам по телефону: 8 (4842) 54-98-54
Наш адрес в Обнинске: 249031, Обнинск, ул. Королева, 4, БЦ «Британика», оф. 2.01. Звоните нам по телефону: (48439) 2 92 21
Звоните нам по телефону в Москве: 8 (495) 2 15 15 70
Заходите на наш сайт: www.rosexpertiza-kaluga.ru
136