SWorld – 18-30 March 2014 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/march-2014 MODERN DIRECTIONS OF THEORETICAL AND APPLIED RESEARCHES ‘2014 Доклад Технические науки – Ремонт и реконструкция УДК 64.066.28 Казиев В.М. Шибзухова А.А. ВЛИЯНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА НА ОБЩИЙ НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им В.М.Кокова КБР, Нальчик, Тарчокова 1. Kaziev V.M. Shibzyhova A.A. THE IMPACT OF FUNCTIONAL DETERIORATION ON THE TOTAL CUMULATIVE DEPRECIATION OF BUILDINGS AND CONSTRUCTIONS Kabardino-Balkarian State Agrarian University named after V.M.Kokov, KBR, Nalchik, st. Tarchokova, 1 Помимо физического износа здания и сооружения стареют функционально. Функциональный - моральный износ наступает независимо от физического износа и представляет собой снижение эксплуатационных качеств объекта, вызываемый изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности, техническому прогрессу. Моральный износ зданий и сооружений часто наступает раньше, чем физический. Ключевые слова: физический износ, моральный износ, эксплуатационные качества, технический прогресс In addition to physical deterioration, buildings and constructions age functionally. Functionally-moral deterioration occurs regardless of physical (natural) depreciation. This depreciation is a reduction (decline) of operating qualities of buildings that influence the change of regulatory requirements to its planning, accomplishment, conveniences, technical progress. Sometimes, moral depreciation gets earlier than a physical (natural) one. Key words: physical deterioration, moral depreciation, performance, technical progress. Износ связан со старением материалов. Интенсивность старения различна во времени. С первых дней эксплуатации все конструкции зданий изменяются под воздействием физико-механических и химических факторов, постепенно снижая свои прочностные характеристики. Замедление или возмещение износа достигается благодаря проведению профилактических и капитальных ремонтов, см. рис.1, кривая восстановления износа за счет ремонта [2]. По данным «ЛенНИИ АКХ имени К.Д. Памфилова износ зданий, прослуживших 40 — 50 лет, возрастает примерно пропорционально времени, а в дальнейшем износ сохраняется на максимальном уровне при регулярном проведении ремонтов» [1, с. 22], см. рис.1, кривая ЛенНИИ АКХ. Различают три вида износа: физический, функциональный-моральный и внешний. При этом физический и функциональный износы, зависят от материалов и архитектурно-планировочных характеристик объекта. Внешний износ зависит от экономической и политической конъюнктуры и окружения в которой находится объект [4]. Функциональным износом называют несоответствие зданий или сооружений существующим на момент оценки нормативным, техническим, объемно-планировочным, архитектурно-конструктивным, санитарно- гигиеническим и другим требованиям. Причины, обуславливающие сам процесс морального износа, имеют ярко выраженный социальный характер. На всех этапах развития человеческого общества здания и сооружения отражали и отражают социальный и экономический уровень развития производительных сил, духовного и технического потенциала, эстетических принципов общества. На практике для определения размера функционального износа жилых зданий используют один из трех методов: расчетный метод; метод приблизительной оценки; объективный метод. Расчетным методом определяют две формы морального износа (первой и второй формы) [3;5]. Под моральным износом первой формы, понимают снижение стоимости здания во времени, связанное с уменьшением общественного труда, необходимого для возведения таких же зданий в момент оценки. Стоимостное выражение морального износа первой формы VМ1, %, определяют по формуле: VМ1 = (VBO - Vq)100 / VBO где VBO - стоимость здания в первоначальный момент времени; Vq - остаточная стоимость здания на момент оценки. Функциональный износом второй формы называют старение здания в виду его несоответствия действительным в на момент данный оценки период нормативным времени. требованиям, Стоимостное выражение морального износа второй формы VМ2, %, определяют по формуле: VМ2 = VС / Vq, где VС - стоимость мероприятий, направленных на устранение морального износа второй формы. Метод приблизительной оценки основан на использовании для определения функционального износа жилых зданий и сооружений и таблиц укрупненных показателей, в которых приводится краткая характеристика здания. Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности определять размер морального износа. Объективный метод определения функционального износа базируется на оценке фактической комфортабельности жилых зданий. Показатели комфортабельности подразделяют на три группы: показатели оценки объемнопланировочных и архитектурно-конструктивных решений (Ка); показатели санитарно-гигиенической оценки (Кс); показатели оценки уровня инженерного благоустройства (Кб). Значения данных показателей определяются (в баллах по десятибалльной шкале) по специальным таблицам. В этом случае функциональный износ определяют по формуле: VМ = (Коmax - Ко / Коmax)100 где Коmax - максимальные значения общего показателя оценки фактической комфортабельности жилых зданий в баллах (принимаются в зависимости от рис.1. типа города по специальной таблице); Ко = Ка + Кс + Кб - общий показатель оценки фактической комфортабельности жилых зданий. Функциональный износ - это обесценивание зданий и сооружений в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда под воздействием научно-технического прогресса на возведение в современных условиях сходного по объемно-планировочным решениям и благоустройству с ранее возведенными зданиями в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочных и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивание современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством [3]. Первая форма морального износа приводит к снижению начальной стоимости зданий и сооружений, что отражается на восстановительной стоимости и, следовательно, на амортизационных отчислений на капитальный ремонт. В отличие от первой формы функционального износа вторая форма обусловливает дополнительные капитальные вложения, необходимые для ликвидации технического и функционального старения, что, в свою очередь, способствует возрастанию амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление модернизируемых зданий. Здесь можно заметить, что при расчетах стоимости недвижимости доходным подходом, когда используются таблицы сложных процентов, данные таблицы ограничены шестьюдесятью годами [3], так как считается, что в течении этого срока функциональный износ с амортизирует объект недвижимости в ноль. Старение зданий и сооружений сопровождается во времени физическим и функциональным износом его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения, которые в большей степени отражаются на жилых зданиях, нежели на промышленных зданиях и сооружениях, рис.1, кривые функционального износа жилых и промышленных зданий и сооружений. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, функциональный износ в процессе эксплуатации предупредить не возможно, поскольку он вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий и сооружений. Литература: 1.Бойко М.Д. Техническая эксплуатация зданий и сооружений. Учеб, пособие для вузов. Л., Стройиздат, Ленингр. отд-ние, 1980, 104 с. 2. Казиев В. М. Концепция возмещения нарастающего износа жилых зданий при минимальных эксплуатационных затратах. Известия КабардиноБалкарского государственного аграрного университета, №1(3), 2014, с.111-117. ISBN 978-5-89125-089-5 3. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с. 4. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с. ISBN 58137-0098-6 5. Симионова Н. Е., Шеина С. Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости: Учебное пособие. М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2006. – 448 с. (Серия «Экономика и управление»). ISBN 5-241-00702-4 Статья отправлена: 13.03.2013г. © Казиев В.М.