ВЛИЯНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА НА ОБЩИЙ

SWorld – 18-30 March 2014
http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/march-2014
MODERN DIRECTIONS OF THEORETICAL AND APPLIED RESEARCHES ‘2014
Доклад Технические науки – Ремонт и реконструкция
УДК 64.066.28
Казиев В.М. Шибзухова А.А.
ВЛИЯНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА НА ОБЩИЙ
НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им В.М.Кокова
КБР, Нальчик, Тарчокова 1.
Kaziev V.M. Shibzyhova A.A.
THE IMPACT OF FUNCTIONAL DETERIORATION ON THE TOTAL
CUMULATIVE DEPRECIATION OF BUILDINGS AND CONSTRUCTIONS
Kabardino-Balkarian State Agrarian University named after V.M.Kokov,
KBR, Nalchik, st. Tarchokova, 1
Помимо
физического
износа
здания
и
сооружения
стареют
функционально. Функциональный - моральный износ наступает независимо от
физического износа и представляет собой снижение эксплуатационных
качеств объекта, вызываемый изменением нормативных требований к их
планировке,
благоустройству,
комфортности,
техническому
прогрессу.
Моральный износ зданий и сооружений часто наступает раньше, чем
физический.
Ключевые слова: физический износ, моральный износ, эксплуатационные
качества, технический прогресс
In addition to physical deterioration, buildings and constructions age
functionally.
Functionally-moral deterioration occurs regardless of physical
(natural) depreciation. This depreciation is a reduction (decline) of operating
qualities of buildings that influence the change of regulatory requirements to its
planning, accomplishment, conveniences, technical progress. Sometimes, moral
depreciation gets earlier than a physical (natural) one.
Key words: physical deterioration, moral depreciation, performance,
technical progress.
Износ связан со старением материалов. Интенсивность старения различна
во времени. С первых дней эксплуатации все конструкции зданий изменяются
под воздействием физико-механических и химических факторов, постепенно
снижая свои прочностные характеристики. Замедление или возмещение износа
достигается
благодаря
проведению
профилактических
и
капитальных
ремонтов, см. рис.1, кривая восстановления износа за счет ремонта [2].
По данным «ЛенНИИ АКХ имени К.Д. Памфилова износ зданий,
прослуживших 40 — 50 лет, возрастает примерно пропорционально времени, а
в дальнейшем износ сохраняется на максимальном уровне при регулярном
проведении ремонтов» [1, с. 22], см. рис.1, кривая ЛенНИИ АКХ.
Различают три вида износа: физический, функциональный-моральный и
внешний. При этом физический и функциональный износы, зависят от
материалов и архитектурно-планировочных характеристик объекта. Внешний
износ зависит от экономической и политической конъюнктуры и окружения в
которой находится объект [4].
Функциональным
износом
называют
несоответствие
зданий
или
сооружений существующим на момент оценки нормативным, техническим,
объемно-планировочным,
архитектурно-конструктивным,
санитарно-
гигиеническим и другим требованиям. Причины, обуславливающие сам
процесс морального износа, имеют ярко выраженный социальный характер. На
всех этапах развития человеческого общества здания и сооружения отражали и
отражают социальный и экономический уровень развития производительных
сил, духовного и технического потенциала, эстетических принципов общества.
На практике для определения размера функционального износа жилых
зданий используют один из трех методов: расчетный метод; метод
приблизительной оценки; объективный метод.
Расчетным методом определяют две формы морального износа (первой и
второй формы) [3;5]. Под моральным износом первой формы, понимают
снижение
стоимости
здания
во
времени,
связанное
с
уменьшением
общественного труда, необходимого для возведения таких же зданий в момент
оценки. Стоимостное выражение морального износа первой формы VМ1, %,
определяют по формуле:
VМ1 = (VBO - Vq)100 / VBO
где
VBO - стоимость здания в первоначальный момент времени; Vq -
остаточная стоимость здания на момент оценки.
Функциональный износом второй формы называют старение здания в виду
его
несоответствия
действительным
в
на
момент
данный
оценки
период
нормативным
времени.
требованиям,
Стоимостное
выражение
морального износа второй формы VМ2, %, определяют по формуле:
VМ2 = VС / Vq,
где VС - стоимость мероприятий, направленных на устранение морального
износа второй формы.
Метод
приблизительной
оценки
основан
на
использовании
для
определения функционального износа жилых зданий и сооружений и таблиц
укрупненных показателей, в которых приводится краткая характеристика
здания. Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности
определять размер морального износа.
Объективный метод определения функционального износа базируется на
оценке
фактической
комфортабельности
жилых
зданий.
Показатели
комфортабельности подразделяют на три группы: показатели оценки объемнопланировочных и архитектурно-конструктивных решений (Ка); показатели
санитарно-гигиенической оценки (Кс); показатели оценки уровня инженерного
благоустройства (Кб). Значения данных показателей определяются (в баллах по
десятибалльной шкале) по специальным таблицам.
В этом случае функциональный износ определяют по формуле:
VМ = (Коmax - Ко / Коmax)100
где Коmax - максимальные значения общего показателя оценки фактической
комфортабельности жилых зданий в баллах (принимаются в зависимости от
рис.1.
типа города по специальной таблице); Ко = Ка + Кс + Кб - общий показатель
оценки фактической комфортабельности жилых зданий.
Функциональный износ - это обесценивание зданий и сооружений в
результате
уменьшения
затрат
общественно
необходимого
труда
под
воздействием научно-технического прогресса на возведение в современных
условиях сходного по объемно-планировочным решениям и благоустройству с
ранее возведенными зданиями в результате роста производительности труда и
несоответствия
объемно-планировочных
и
инженерно-конструкторских
решений, не обеспечивание современного уровня комфорта проживания по
сравнению с новым строительством [3].
Первая форма морального износа приводит к снижению начальной
стоимости зданий и сооружений, что отражается на восстановительной
стоимости и, следовательно, на амортизационных отчислений на капитальный
ремонт.
В отличие от первой формы функционального износа вторая форма
обусловливает дополнительные капитальные вложения, необходимые для
ликвидации технического и функционального старения, что, в свою очередь,
способствует возрастанию амортизационных отчислений на капитальный
ремонт и полное восстановление модернизируемых зданий.
Здесь можно заметить, что при расчетах стоимости недвижимости
доходным подходом, когда используются таблицы сложных процентов, данные
таблицы ограничены шестьюдесятью годами [3], так как считается, что в
течении
этого
срока
функциональный
износ
с
амортизирует
объект
недвижимости в ноль.
Старение зданий и сооружений сопровождается во времени физическим и
функциональным износом его элементов и инженерных систем, но факторы,
вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения,
которые в большей степени отражаются на жилых зданиях, нежели на
промышленных зданиях и сооружениях, рис.1, кривые функционального износа
жилых и промышленных зданий и сооружений. Если физический износ
предупреждается методами технической эксплуатации, функциональный износ
в процессе эксплуатации предупредить не возможно, поскольку он вызывается
научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его
можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие
объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают
соответствие их действующим нормативам на более длительный период
эксплуатации зданий и сооружений.
Литература:
1.Бойко М.Д. Техническая эксплуатация зданий и сооружений. Учеб,
пособие для вузов. Л., Стройиздат, Ленингр. отд-ние, 1980, 104 с.
2. Казиев В. М. Концепция возмещения нарастающего износа жилых
зданий при минимальных эксплуатационных затратах. Известия КабардиноБалкарского государственного аграрного университета, №1(3), 2014, с.111-117.
ISBN 978-5-89125-089-5
3. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А.
Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
4. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С. В., Иванова Е. Н.,
Львов Д. С., Медведева О. Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с. ISBN 58137-0098-6
5. Симионова Н. Е., Шеина С. Г. Методы оценки и технической
экспертизы недвижимости: Учебное пособие. М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д:
Издательский центр «МарТ», 2006. – 448 с. (Серия «Экономика и управление»).
ISBN 5-241-00702-4
Статья отправлена: 13.03.2013г.
© Казиев В.М.