Прозукина Ксения Николаевна. Развитие рынка коммерческой недвижимости Орловской области

«Развитие рынка коммерческой недвижимости Орловской области»
Содержание
Введение
4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
8
1.1 Сущность, и основные признаки рынка коммерческой недвижимости.
Основные этапы формирования и функционирования рынка коммерческой
недвижимости
1.2
8
Основные этапы формирования и функционирования рынка коммерческой
недвижимости. Анализ действующего рынка коммерческой недвижимости
Орловской области
1.3
Факторы, влияющие на рынок коммерческой недвижимости
2
АНАЛИЗ ДЕЙСТВУЮЩЕГО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1
38
54
Исследование рынка коммерческой недвижимости Орловской
области
2.2
24
Общая характеристика ПАО «Орелстрой»
54
68
2.3 Анализ действующей системы управления коммерческой недвижимостью
строительной организации
3.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
3.1
87
93
Планирование и оценка объектов коммерческой недвижимости ПАО
«Орелстрой» на основе доходного подхода
93
3.2 Оптимизация источников финансирования при строительстве объектов
коммерческой недвижимости
104
3.3 Использование финансовых инструментов при формировании рынка
коммерческих услуг в ПАО «Орелстрой» и оценка их экономической
эффективности
124
2
Заключение
134
Библиографический список
139
Приложения :
147
А – Бухгалтерский баланс за 2014 г.
Б – Бухгалтерский баланс за 2015 г.
В – Бухгалтерский баланс за 2016 г.
3
ВВЕДЕНИЕ
В
условиях
современной
экономики
процессы
развития
рынка
коммерческой недвижимости, разработки целей, стратегий, сценариев реализации
выдвигаются на одно из первых мест в системе рынков различной недвижимости
государства.
Коммерческая недвижимость в масштабах государства, занимает второе
место после жилой недвижимости, которую строительные организации стараются
ввести
в
эксплуатацию
для
последующей
эффективной
реализации,
пользующейся большим арендным спросом, и достижения прибыли строительных
организаций.
Актуальность темы выполненной квалификационной работы определяется
тем, что коммерческая недвижимость формирует ключевую область во всей
системе рыночных отношений. Без развития рынка коммерческой недвижимости
и эффективного управления им, не может быть создан надлежащий рынок, не
могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для
рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами.
Особенно актуальна тема развития рынка коммерческой недвижимости для
объектов, находящихся в собственности промышленных предприятий. Низкая
инвестиционная
привлекательность
и
зачастую
неэффективная
система
управления этими объектами не позволяет развивать их, тем самым тормозя
развитие региональных рынков коммерческой недвижимости.
Целью работы является изучение рынка коммерческой недвижимости,
выявлению
основных
проблем,
и
предложить
ключевых
направлений
совершенствования, применительно для регионального развития.
Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие
задачи:
4
1) изучение сущности, принципов и особенностей рынка коммерческой
недвижимости;
2) выявить основные этапы формирования и функционирования рынка
коммерческой недвижимости
3) описать особенности рынка коммерческой недвижимости в современных
условиях экономического развития;
4) проанализировать
рынок
коммерческой
недвижимости
Орловской
области
5) определить
действующую
систему
управления
коммерческой
недвижимостью строительной организации на примере фокусного предприятия;
6) установить
методы
финансового
планирования,
применяемые
в
строительной организации;
7) провести анализ его финансово-хозяйственной деятельности;
8) Обосновать экономическую эффективность.
Объектом исследования является предприятие строительной отрасли
Орловской области – ПАО «Орелстрой».
Предметом выпускной квалификационной работы является деятельность
ПАО «Орелстрой» на рынке коммерческой недвижимости. Работа состоит из
введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Литература о коммерческой недвижимости и рынке рассматривает
практические вопросы оценки недвижимого имущества и управления объектами
недвижимости, а также правовые основы подобной деятельности. Вопросам
выявления закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости и
разработки специальных методик по прогнозирования рынка коммерческой
недвижимости
в них
уделено
подчиненное
место. Примечательно,
что
исследования некоторых авторов охватывают смежные области: экономика
предпринимательства и управление. Использовались следующие авторы при
написании работы: Бусова В.И., Авекова В.В., Крюкова В.В., Атамановой Н. А.,
Масленников В.В. и другие.
5
Теоретической и методической основой исследования послужили работы
отечественных и зарубежных экономистов по вопросам исследования экономики
предпринимательства и рынка недвижимости. В работе применялись методы
сравнительного анализа при изучении особенностей рынка коммерческой
недвижимости
городов
Орловской
области.
При
исследовании
рынка
коммерческой недвижимости применялись методы анализа и синтеза: при
разбиении его на составные сегменты (торговая, офисная, складская и
производственная недвижимость).
Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и
кодексы
Российской
Федерации
(Гражданский,
Земельный,
Налоговый,
Градостроительный кодексы).
Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие
состояние и тенденции рынка коммерческой недвижимости Орловской области и
России. Источником информации по социально-экономическому положению
национальной и региональной экономики послужили издания официальных
государственных и муниципальных органов. Источником информации по рынку
коммерческой недвижимости послужили специализированные базы данных
риэлтерских организаций, а так же информация торговых интернет площадок.
Научная новизна исследования состоит в предложении методов и вариаций
финансирования
возведения
коммерческой
недвижимости
фокусного
строительного предприятия.
Теоретическая
значимость
состоит
в
дальнейшем
использовании
результатов исследования на другие сегменты рынка недвижимости.
Практическая
значимость
исследования
заключается
в
том,
что
предложенная методика финансирования строительства объектов коммерческой
недвижимости может использоваться предприятиями в процессе принятия
проектных организационных и финансовых решений
Научная новизна работы заключается в следующем:
1. Предложено авторское определение понятия «рынок коммерческой
недвижимости.
6
2. Предложен бизнес-процесс финансирования строительства объекта
коммерческой недвижимости ПАО «Орелстрой» с использованием сторонних
ресурсов.
3.
Предложены
конструктивные
меры
по
FMEA-анализу процесса
финансирования строительства объекта коммерческой недвижимости ПАО
«Орелстрой».
4.
Разработана
система
мер
по
повышению
эффективности
функционирования рынка коммерческой недвижимости на региональном уровне.
7
1
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ
ОСНОВЫ
ФОРМИРОВАНИЯ
РЫНКА
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1
Сущность,
и
основные
признаки
рынка
коммерческой
недвижимости
В современных условиях развития рынок представляет собой механизм
реализации взаимоотношений между покупателями, и продавцами, именуемыми
поставщиками товаров и услуг. Результаты решений и предпочтения покупателей
и продавцов образуют систему ценовой составляющей на товары, услуги. Рынок
недвижимости – это система мер организационного характера, с помощью
которых участники рынка недвижимости объединяются вместе для определения
четкой цены, по которой возможно произвести обмен товаром, являющимся
недвижимостью.
Проанализировав ряд экономической литературы, мы приходим к выводу,
что различные авторы по разному трактуют понятие «рынок коммерческой
недвижимости».1
Так
Виноградова
и
Тарасевич,
характеризуют
рынок
коммерческой недвижимости, как система организационных мер, при помощи
которых
покупатели
и
продавцы
сводятся
вместе
для
определения
конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим
товаром, как недвижимость».2
Рынок недвижимости это «экономико-правовое пространство, в
котором про исходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на
данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где
1
2
Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д.В.Виноградов, Владимир, 2007.- С. 23
Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость МКС. — СПб.: МКС, 2000. — 160 с.
8
осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».3
«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в
объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при
операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при
купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в
аренду, в наем».4
«Рынок
недвижимости
представляет
собой
определенный
набор
механизмов, посредством которых передаются права на собственность и
связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство
между различными конкурирующими вариантами землепользования»5
Национальный
(отечественный)
рынок
недвижимости
совокупность
региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития,
уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно
состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.6
Рынок коммерческой недвижимости представляет собой способ вложения
капитала в объекты данного рынка, системных отношений экономического
характера, возникающих при операциях с недвижимостью. Таковые отношения
возникают между финансовыми инвесторами при купле-продаже коммерческой
недвижимости, сдаче объектов коммерческой деятельности.
Все рассмотренные определения предполагают, что объекты коммерческой
недвижимости должны быть отнесены к категории товаров, которые обращаются
на рынке с привлечением финансового капитала, применением различных
ресурсов и труда, указывая тем самым на рекомбинацию объектов коммерческой
недвижимости, т. е. использование прав на объекты, созданные ранее.
Исходя из триединства сущности объекта коммерческой недвижимости как
товара (материальной, правовой и экономической) необходимо все эти
Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. — СПб.: Изд-во СПбГУ, 1999. — 32 с.
Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. — М.: Финансы и статистика, 1996. — С. 10
5
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М., 1995.
6
Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. — СПб.: Питер,
2013. – С. 134
3
4
9
определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых
и управлением существующими объектами коммерческой недвижимости.7 Рынок
коммерческой
механизмов,
собственность
недвижимости
посредством
и
представляет
которых
связанные
с
ней
собой
передаются
интересы,
определенный
права
на
набор
коммерческую
устанавливаются
цены
и
распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами
землепользования.
Таким
образом,
основные
процессы
функционирования
рынка
коммерческой недвижимости – это развитие, в том числе и создание, как
управление так и эксплуатация, и оборот прав на коммерческую недвижимость.
Следует отметить, что рынок коммерческой недвижимости включает в себя
множество активно развивающихся и не похожих друг на друга рынков, как
региональных, так и локальных.8
Рынок коммерческой недвижимости локализован, поскольку его объекты
недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней
окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической
обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные
пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным
спросом.
Существующие
классификации
рынка
коммерческой
недвижимости
представлены на рисунке 1.
Экономика недвижимости: Учебное пособие - Таганрогский государственный радиотехнический университет,
С.В. Гриненко, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 – С. 7
8
Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. – Ростов н/Д:
Феникс, 2013. – С. 32
7
10
Операции с коммерческой недвижимостью
По способу совершения
сделок
Первичный рынок
коммерческой
недвижимости
Вторичный рынок
коммерческой
недвижимости
По видам сделок
По степени готовности к
эксплуатации
По функциональному
назначению
По объекту
недвижимости
Рынок куплипродажи
Рынок незавершенного
строительства
Рынок торговых
помещений
Земельный рынок
Рынок аренды
Рынок нового
строительства
Рынок офисных
помещений
Рынок зданий и
сооружений
Рынок вещных
прав
Рынок
реконструкционного
строительства
Рынок складских
помещений
Рынок помещений
Рынок производственных
помещений
Рынок гостиниц
Рынок предприятий (как
единых комплексов)
Рынок коммерческой недвижимости
Рисунок
1
–
Типовая
организация
структуры
рынка
коммерческой
недвижимости
11
Рынок коммерческой недвижимости как общая структурная единица – это
объединение рынков регионального и локального масштаба, отличающихся
неодновременностью развития, уровнем цен, а так же рисков, эффективностью
капвложений в коммерческую недвижимость и, в первую очередь, развитием и
зрелостью законодательства, политической и общественной стабильностью.9 С
позиции предпринимательской и рыночной деятельности, которую реализуют
субъекты рынка коммерческой недвижимости, рынок имеет свои положительные
и отрицательные стороны.
Исключительность рынка коммерческой недвижимости проявляется в том,
что покупатель, не обладает опытом приобретения или вложения в объекты
коммерческой недвижимости, не имеет полной информации о реальных ценах
сделок данного рынка.
Неполная, зачастую недостоверная информации о стоимости сделок,
асинхронность действий рынка коммерческой недвижимости, рассматриваемого
как товар, складывает стереотип, что на рынке коммерческой недвижимости
отсутствуют условия для формирования строгих кривых спроса и предложения.10
Учитывая длительность строительства объектов, предложения на рынке
коммерческой недвижимости не могут формироваться исходя из направлений
изменения спроса, в связи с чем возникают некорректные функции спроса и
предложения на рынке коммерческой недвижимости. Из чего следует, что
пересечение
кривых
спроса
и
предложения
на
рынке
коммерческой
недвижимости не происходит. цены на рынке коммерческой недвижимости как
точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически
отсутствуют.11
Качественное
определение
рыночной
цены
объектов
коммерческой
недвижимости невозможно. Может иметь место только предположение о
приближении таковых кривых, основанное на статистических распределениях
Экономика недвижимости: Учебное пособие - Таганрогский государственный радиотехнический университет,
С.В. Гриненко, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 - С. 7
10
Виханский О.С, Наумов А.И. Менеджмент: Учебник, 5-изд.- М.: Гардарика, 2014 – С. 378
11
Виханский О.С, Наумов А.И. Менеджмент: Учебник, 5-изд.- М.: Гардарика, 2014 – С. 378
9
12
вероятностей. Неопределенность ценового фактора будет больше, нежели на
других рынках. Данное доказывает возможность приспособления рынка
коммерческой недвижимости к внешним воздействиям (однако эта адаптация
ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических
кривых спроса и предложения).
Особое место на рынке коммерческой недвижимости занимает соответствие
требований собственников объектов недвижимости и мнение покупателей в
отношении друг друга. Первоочередным фактором, оказывающим влияние на
согласованность ожиданий собственников и покупателей, выступает недостаток
экспертной
(либо
аналитической)
информации
о
рынке
коммерческой
недвижимости, при одновременно растущей информации о повышении спроса. В
данной ситуации владельцы объектов коммерческой недвижимости завышают
цены до неопределенного уровня, при этом доля
продаж падает, а спрос
замедляется в ожидании вероятного снижения цен.12 При условии, что разница
между требованиями сторон преодолима при уровне не более 15 %, однако, когда
разночтения превышают 50 %, сделка считается маловероятной.
Как и любое экономическое явление, рынок коммерческой недвижимости
формирует ключевое собственное экономическое свойство – ликвидность. На
рынке товаров и услуг общего назначения высоколиквидные товары имеют
свойство быстро переходить из товарной формы в денежную, а из денежной в
товарную. 13Однако, на рынке коммерческой недвижимости объекты пребывают
при средних аналитических показателях 6 месяцев, а иногда и более, что тем
самым
закрепляет понятие
низкой
ликвидности
объектов
коммерческой
недвижимости.
Рынок
коммерческой
недвижимости
представлен
как
система
экономических, правовых и организационно-культурных отношений между
лицами, субъектами, данного рынка по вопросам формирования, использования и
потребления ведущих свойств, прав и обязанностей, следующих из права
Асаул, А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин; под ред. засл.
строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. -СПб.: ГАСУ. -2008. – С. 73
13
Виханский О.С, Наумов А.И. Менеджмент: Учебник, 5-изд.- М.: Гардарика, 2014 – С.377
12
13
обладания объектов коммерческой недвижимости.14
С учетом торгового механизма и законодательного регулирования со
стороны государства, рынок коммерческой недвижимости обеспечивает ряд
функций:
– реализацию через разные институты прав на недвижимость;
– менеджмент (эксплуатацию) объекта недвижимости;
– формирование новых объектов рынка недвижимости;
– создание на объекты коммерческой недвижимости равновесных цен;
– инвестирование в объекты недвижимости, при этом выполняются
следующие операции с недвижимым имуществом:
–
распределение
территории
между
вариантами
землепользования,
конкурирующими между собой;
– куплю-продажу объектов недвижимости;
– дарение;
– мену;
– наследование;
– обеспечение выполнения гарантированных обязательств (к примеру,
реализация арестованных или заложенных недвижимых объектов);
с полной или частичной корректировкой состава собственников:
– внесение в уставный капитал;
– национализацию;
– приватизацию;
– изменение состава собственников, включая раздел имущества;
–
ликвидация
удовлетворения
(банкротство)
требований
хозяйствующих
кредиторов,
за
счет
субъектов
реализации
(с
учетом
имущества
собственников в том числе).
Данные
операции
происходят
с
учетом
задействования
рыночных
механизмов в условиях рыночной экономики, именно поэтому такие операции и
Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. – Ростов н/Д:
Феникс, 2013. – С. 85
14
14
формируют рынок коммерческой недвижимости.15
Рынок недвижимости обладает стандартными условиями (как неотъемлемая
часть рыночного пространства) – циклическими экономическими подъемами и
спадами (рисунок 2).
Рынок
недвижимости
характеризуется
многочисленными
факторами,
например:
– ярко выраженным цикличным характером;
– низкой ликвидностью;
– значительной степенью государственного регулирующего воздействия;
– высоким уровнем трансакционных затрат;
– наличием оценки стоимости объекта недвижимости, а также возрастанием
ее с течением времени.
Рассмотрим внимательнее каждую из приведенных особенностей.16
1.
Низкая ликвидность рынка коммерческой недвижимости.
По сравнению с деньгами, металлами и ценными бумагами коммерческая
недвижимость гораздо менее ликвидна, однако более ликвидна, нежели предметы
искусства. У сравнительно низкой ликвидности коммерческой недвижимости есть
следующие объяснения:
1)
значительная стоимость: на рынке коммерческой недвижимости для
входа, как правило, требуется больше денег, чем для входа на рынок металлов или
ценных бумаг;
2) дискомфорт в информационном движении на рынке: требуется
размещать рекламу и публиковать объявления для продажи коммерческой
недвижимости;
3) длительная процедура оформления и регистрации сделок: процесс куплипродажи занимает месяцы, когда речь идет об объектах коммерческой
недвижимости;
Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. – Ростов н/Д:
Феникс, 2013. – С. 73
16
Асаул, А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин; под ред. засл.
строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. -СПб.: ГАСУ. -2008. – С. 75
15
15
4) фиксированное местоположение;
5) цена предложения зачастую может быть ниже цены продажи, так как
покупатели часто требуют скидки у продавцов, которые желают побыстрее
заключить сделку.17
Существуют три условия высокой ликвидности актива: высокие качество
товара и спрос у широкого круга потребителей, плюс лёгкость в определении его
стоимости. У коммерческой недвижимости первые два условия присутствуют, но
третьей составляющей нет. Именно здесь и кроется главная проблема
сравнительно низкой ликвидности недвижимости
- её стоимость непросто
оценить. Быстрое и объективное определение стоимости затрудняет то, что
множество характеристик объектов трудно систематизировать.18
Инвесторам, желающим узнать для приобретаемого недвижимого объекта
ликвидность, стоит обращаться в специализированные конторы. В расчёт при
оценке ликвидности принимаются:19
а) скорость заключения сделки и время, нужное для её окончания;
б) затраты на заключение сделки (включая налоги на продажу и покупку,
кроме того расходы на due diligence);
в) неопределённость, которая связанна с вероятностью купить или продать
объект коммерческой недвижимости по стоимости не дешевле, чем стоимость на
рынке аналогичных коммерческих объектов.
Также
на
ликвидность
объекта
недвижимости
оказывают
влияние
различные факторы, например — динамика местного рынка, состояние
коммерческой недвижимости и расположение объекта.
Рассмотрим
главные
факторы,
увеличивающие
ликвидность
Асаул, А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин; под ред. засл.
строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. -СПб.: ГАСУ. -2008. –С. 77
18
Абдужабаров, А.Х. Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости:
Дис. … канд. экон. наук: 08.00.05 / Алишер Хамракулович Абдужабаров. – М., 2010. – С. 7
19
Бакрунов, Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере: Дис.
… д-ра экон. наук: 08.00.05 / Юрий Октавьевич Бакрунов. – М., 2010. – С. 12
17
16
недвижимости.20
Расположение
– близость к объектам инфраструктуры, транспортным
узлам и социальным учреждениям;
– высокая репутация района.
Ситуация на рынке – повышенный спрос относительно предложения;
– хорошая ёмкость и высокая активность рынка;
– доступность для широкого круга покупателей (элитная недвижимость
менее ликвидна, чем объекты эконом-класса);
– устойчивость к падению цен (снижение стоимости негативно влияет на
ликвидность).
Прямые характеристики объекта
– степень износа объекта и возраст
(новостройки и реновированные объекты покупают охотнее старых зданий);
– комфорт непосредственно объекта коммерческой недвижимости (удобная
планировка, наличие широкого круга коммуникаций, высокие потолки и т.д.);
Иные факторы
– информационное поле: объект тем быстрее можно
продать и тем его выше ликвидность, чем больше покупатели знают об объекте;
– сроки проведения due diligence (для складской или производственной
коммерческой недвижимости данный процесс инвестиционной профессиональной
оценки может занимать в пределах 4-7 недель, для торговых точек – не более 1, а
для цельноемких торговых центров – более 12 недель);
– сопутствующие затраты на оформление сделки (чем они больше, тем хуже
ликвидность);
– сезонность торговли (осенью и весной на рынке больше объектов, в
сравнении с зимой и летом).
Дорогие и крупные объекты коммерческой недвижимости обладают низкой
ликвидностью. Следовательно, отдельные офисы продаются быстрее, нежели
офисные здания, а небольшие магазины в обособленных зданиях – быстрее, чем
торговые центры целиком.
Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. – Ростов н/Д:
Феникс, 2013. – С. 75
20
17
Из многообразия объектов коммерческой недвижимости крупные отели и
торговые центры являются самыми неликвидными, поскольку такие объекты
единичны, а время и трудоемкая процедура due diligence увеличивает затраты на
юридическое сопровождение сделки.21
Вторым
главным
атрибутом
коммерческой
недвижимости
является
цикличный характер рынка недвижимости.
Циклы формируются периодическими синусоидальными колебаниями
основных показателей деловой активности, которые вызываются нарушением
равновесия предложения и спроса. Рынок коммерческой недвижимости наиболее
подвержен цикличности из-за того, что часто предложение не поспевает за
динамичным спросом.
Полный цикл рынка коммерческой недвижимости составляет четыре
основных этапа: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления (рисунок
2). Каждой стадии присуща определённая динамика цен, число заключенных
сделок и объёмы строительства.
Перенасыщение
Экспансия
Рецессия
Большие
возможности,
низкие риски
Восстановление
Малые
возможности,
высокие риски
Рецессия
Депрессия
- Линия динамики емкости рынка коммерческой недвижимости
Кочкин, В. Эффективный девелопмент / В. Кочкин. – М.: Редакционно- издательский дом «Российский
писатель», 2012. – С. 106
21
18
Рисунок 2 – Стандартная схема колебаний экономической активности
рынка коммерческой недвижимости
Экспансию, отраженную на рисунке 2, порождает рост экономики
и повышение покупательной способности населения. Рыночный цикл входит в эту
фазу, когда уровень невостребованной коммерческой недвижимости падает до
минимума,
а покупательский
интерес,
напротив,
заметно
увеличивается.
Повышенный спрос влечёт за собой увеличение числа сделок и объёмов
выданных займов для приобретения объектов коммерческой недвижимости. При
этом инвесторы начинают активно вкладывать средства в строительство новых
объектов, чтобы удовлетворить возросший спрос. В условиях дефицита объектов
на рынке наблюдается рост стоимости коммерческой недвижимости и повышение
арендных ставок.22
В
какой-то момент
инвесторы
перестают
обращать
внимание
на
завышенную стоимость земли или самих объектов, полагая, что дальнейший рост
цен и арендных ставок окупит их затраты. Собственники объектов также
продолжают играть на повышение цен. Именно тогда цены на экспонируемые на
рынке коммерческие объекты начинают заметно превосходить реальные
покупательные возможности населения и бизнеса и число сделок начинает
сокращаться. При этом строительство объектов, начавшееся ещё в период
экспансии, невозможно остановить в одночасье, и наступает перенасыщение
рынка.
Дальнейшая стадия активности рынка коммерческой недвижимости –
рецессия, которая проявляется в снижении цен и арендных ставок (на это влияет
сократившийся спрос, рост доли невостребованной коммерческой недвижимости).
В период
рецессии
инвесторы
замораживают
новые
проекты
и темпы
строительства падают.
После
22
рецессии
приходит
стадия
восстановления.
Падение
рынка
Разу, М.Л. Управление коммерческой недвижимостью / М.Л. Разу. – М.: КноРус, 2007. – С. 37
19
происходит до тех пор, пока цены не опустятся до показателя, соответствующего
реальным потребностям и возможностям покупателей. В этот период начинается
оживление
рынка,
невостребованной
постепенно
растёт
коммерческой
число
сделок
недвижимости.
и снижается
Восстановление
доля
рынка
коммерческой недвижимости подкрепляться экономическим ростом, который
помогает поддерживать спрос на коммерческую недвижимость.
Таким образом, чтобы определить на какой стадии цикла находится рынок,
необходимо изучить долгосрочную динамику основных показателей спроса
и предложения, а также поведение главного рыночного индикатора – цен на
недвижимость.
Третьим основным признаком рынка коммерческой недвижимости является
высокая
степень
регулирующего
государственного
воздействия
рынка
недвижимости.
На рынке коммерческой недвижимости государство выполняет следующие
функции23:
– идеологическая и законодательная инициатива;
– инвестирование в приоритетные отрасли материального производства;
– регулирует и устанавливает правила и нормы функционирования рынка
коммерческой недвижимости;
– выноси решающее мнение в спорах между участниками рынка
коммерческой недвижимости через систему судебных органов;
– контролирует устойчивость и безопасность рынка (регистрация прав и
сделок с недвижимостью).
Система
государственного
регулирования
рынка
коммерческой
недвижимости состоит из двух элементов:
1) государственные и муниципальные органы и организации;
2) государственные и иные нормативные акты.
В организационном отношении государственное регулирование рынка
23
Цыганенко, В.С. Экономика рынка недвижимости / В.С. Цыганенко. – СПб: СПбГУИТМО, 2008. – С. 19
20
коммерческой недвижимости осуществляется в двух формах: путем прямого
вмешательства (административным способом) и косвенным воздействием
(экономическими методами управления).24
Наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с
течением времени является четвертым основным признаком рынка коммерческой
недвижимости
Количество экономических факторов влияет на стоимость объектов
коммерческой недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть
самые значимые из них, являются взаимосвязанными. На один объект может
влиять несколько принципов. Основные принципы оценки недвижимости делят
на четыре категории.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)
основан на определении стоимости коммерческой недвижимости в случае
использования
Результаты
объекта
анализа
коммерческой
наилучшим
ННЭИ
и
наиболее
учитываются
недвижимости,
при
при
выборе
эффективным
определении
варианта
образом.
стоимости
строительства
и
реконструкции, при анализе инвестиционных проектов
Принципы, отражающие компоненты недвижимости. Принцип вклада
основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую
стоимость объекта.
Принцип
предельной
продуктивности.
Последовательное
внесение
улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим
затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, в
результате чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут
полностью
компенсированы
увеличением
стоимости
объекта.
Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований
рынка.25
Трансакционные издержки так же можно отнести к признаку коммерческой
Андреев, В.А. Формирование стратегии финансирования инновационных проектов: Дис. … канд. экон. наук:
08.00.10 / Владислав Александрович Андреев. – М., 2011. – С. 9
25
Бланк, И.А. Финансовая стратегия предприятия / И.А. Бланк. - Киев: Эльга, 2005. – С. 69
24
21
недвижимости, – это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий,
которые несут покупатели и продавцы.
Чтобы осуществить рыночную
трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на
каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт,
собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются.26
На рынке недвижимости трансакционные издержки в среднем составляют 5% от
цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе фирмызастройщика расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда
затраты на определенную услугу, оказываемую рынком, будут выше затрат на
получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути
снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить желание компанийзастройщиков иметь собственную сбытовую структуру.27
Рынок коммерческой недвижимости связан с оборотом на нем объектов
недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от
других видов рынка рынок коммерческой недвижимости имеет кроме специфики
обращающихся на нем товаров ряд особенностей, которые необходимо учитывать
при совершении операций на нем.28 К этим особенностям можно отнести
следующие:
1) локализация рынка недвижимости, которая связана с абсолютной
неподвижностью
и
уникальностью
объектов
недвижимости,
большой
зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью
продажи коммерческой недвижимости как товара по образцам;
2) недостаточная степень открытости рынка коммерческой недвижимости,
связанная с тем, что публичная информация является неполной;
4) владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают
четыре
вида
затрат:
единовременные
крупные
инвестиции,
затраты
на
Кензина, Е.Ю. Проблемы развития первичного рынка коммерческой недвижимости / Е.Ю. Кензина, Г.В.
Хомкалов. – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2010. – С. 23
27
Экономика недвижимости: Учебное пособие - Таганрогский государственный радиотехнический университет,
С.В. Гриненко, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 – С. 173
28
Пушкина, М. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования / М. Пушкина. – М.: Альпина Паблишерз,
2009. – С. 8
26
22
поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт,
эксплуатационные расходы), налог на недвижимое имущество, государственная
пошлина и другие сборы на сделки;
5) низкая эластичность предложения, означающая, что при росте спроса и
цен практически невозможно построить сразу максимум новых объектов
недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля
практически вечна, и другие.
Качество управления объектами недвижимости составляет значительную
часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие
на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.
Таким образом, все вышеперечисленные особенности дают основание
характеризовать рынок коммерческой недвижимости как специфический сектор
экономики. Основные признаки и особенности рынка недвижимости можно
квалифицировать как сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки
зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.
Преимущества рынка коммерческой недвижимости обоснованы возможностью
получения большей прибыли, чем на других рынках, за весь период эксплуатации
объектов недвижимости, а недостатки рынка коммерческой недвижимости
аргументированы жесткой зависимостью от внешних условий градостроительного
регулирования,
возможностью
строительного
комплекса
и
специфики
потребительского спроса.
Таким образом, рынок коммерческой недвижимости является сложной
самодостаточной экономической системой. Развитие рынка коммерческой
недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений,
базирующихся на исследовании признаков объекта недвижимости и их анализе,
что сопряжено с представленными выше трудностями и невозможностью
корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке
коммерческой недвижимости, ведь недостаточная проработка признаков рынка, и
сам анализа рынка недвижимости могут привести к существенным ошибкам и
даже к кризисам на рынке коммерческой недвижимости.
23
1.2
Основные этапы формирования и функционирования рынка
коммерческой недвижимости
Наиболее показательным с точки зрения развития рыночных отношений в
целом по стране является положение рынка недвижимости, поскольку это
значительная составляющая экономики любой страны. Отсутствие рынка
недвижимости ставит под сомнение существование рынка как такового, ведь для
осуществления любой коммерческой деятельности нужно приобрести или
арендовать
какое-либо
недвижимости,
как
помещение.
экономического
Значимость
сектора
российского
можно
оценить,
рынка
глядя
на
значительные доходы, пополняющие бюджет от первичной продажи, легальной
аренды (в том числе земельных участков), налогов на недвижимость, а так же
сделок с ней.29
Рынок жилой недвижимости начал свое формирование в 1992 году наряду с
началом приватизации. Рынок коммерческой недвижимости не характеризовался
переходом права собственности на безвозмездной основе от государства в
масштабах
жилой
недвижимости.
Приватизация
объектов
коммерческой
недвижимости имела место в 1992 году в минимальных объемах.
Следует говорить, что отправной точкой для развития рынка недвижимости,
в том числе и коммерческой, являлся 1991 год. Основание формирования рынка
коммерческой недвижимости – ФЗ
мощными
импульсами
недвижимости
в
дальнейшего
дальнейшем
«О собственности».30 Такого же рода
формирования
станут:
во-первых,
рынка
коммерческой
развитие
программ
кредитования, адаптированных к коммерческой сфере, во-вторых, интенсивное
развитие экономики России.
Ответственными
госорганами
за
проведение
единой
политики
приватизации, а так же нормативное и методическое обеспечение, использование
Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – С.
153
30
Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 (ред. от 24.06.1992, с изм. от 01.07.1994) "О собственности в РСФСР"
(Официальный сайт компании "КонсультантПлюс")
29
24
и распоряжение объектами федеральной собственности, были определены
Госкомимущество (ГКИ), Российский Фонд федерального имущества (РФФИ),
Федеральное управление по делам о несостоятельности (банкротстве) (ФУДН) и
их территориальные отделения. Указ Президента РФ от 29.12.91 № 341,
«Основные
положения
программы
приватизации
государственных
и
муниципальных предприятий на 1992г.», заложил основы начавшегося этапа
формирования рынка коммерческой недвижимости. Государственная программа
приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992г. была
принята Верховным Советом РФ в июне 1992 года. при отсутствии ключевых
нормативных актов законодательной, а так же исполнительной власти.31
Юридический
статус
отраженных
государственных
структур
был
недостаточно проработан, имел большие возможности для злоупотреблений,
коррупции. Как результат имели место глобальные провалы приватизации и
резкое ухудшение экономики страны.
В соответствии с Законом о приватизации, Правительством РФ должна
была ежегодно разрабатываться соответствующая государственная программа,
которая утверждалась парламентом страны не позднее, чем за месяц до начала
обсуждения Закона о бюджете РФ. Она разрабатывалась на три года и состояла из
конкретных заданий на текущий год и прогноза на два последующих.
Утвержденной
государственной
программой
приватизации
предусматривалось финансирование процесса приватизации: коммерческие
российские и иностранные банки могут кредитовать сделки по приватизации без
ограничений; местные программы приватизации могут использовать кредиты на
эти цели из местных источников. 32
Государственная программа приватизации имела следующие цели при
формировании рынка коммерческой недвижимости:
- создание слоя эффективных участников рынка – частных собственников,
содействующих созданию социально-ориентированной рыночной экономики;
Указ Президента РФ от 29.12.1991 N 341 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных
предприятий" (Официальный сайт компании "КонсультантПлюс")
32
Бурханова Н. Экономика недвижимости. Научная книга. 2008 – С. 17
31
25
- развитие объектов социальной инфраструктуры за счет средств,
поступивших от приватизации и более активной деятельности собственников;
- привлечение иностранных инвестиций.
Отдельно следует отметить, что объекты оборонного и космического
комплекса имели ряд ограничений по приватизации, хотя и имели место
неоднократные нарушения (прецеденты современного экономического общества
относительно рынка коммерческой недвижимости находят широкий резонанс в
СМИ и не остаются безнаказанными).
Начальный этап формирования рынка коммерческой недвижимости
представляет непродолжительный период рыночных отношений от 1990 до1995
г.г. Данный период характеризуется:
- отсутствием и минимизацией нормативно-правовой базы урегулирования
деятельности участников рынка,
- высокой степенью риска совершаемых сделок с объектами коммерческой
недвижимости,
- компенсируемой высокой рентабельностью посреднической деятельности,
- высокой динамикой цен.
Объектами сделок рынка недвижимости периода 1990-1995 г.г. было жилье,
в меньшей степени коммерческая недвижимость. Дополнительным основанием
нормативно-правового характера
для
осуществления
сделок на рынке
коммерческой недвижимости служил ФЗ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О
приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской
федерации».33 Не проработанность и незаконченность
нормативно-правовых
актов начала периода формирования рынка коммерческой недвижимости, с одной
стороны, способствовала легкому заключению сделки, с другой стороны
приводила к росту числа нарушений прав участников рынка коммерческой
недвижимости.
Нормативная база 1991-1995 г.г. формирования рынка коммерческой
Закон РФ от 03.07.1991 N 1531-1 (ред. от 17.03.1997) "О приватизации государственных и муниципальных
предприятий в Российской Федерации"
33
26
недвижимости не отвечала целям Государственной программы приватизации,
уровню производительных сил в стране и их дальнейшему развитию, учитывая
следующие недостатки:
- не были предусмотрены возможности учета в процессе приватизации
объемов и стоимости интеллектуальной собственности, современных высоких
технологий;
- не определены место и роль государственной собственности в
обеспечении стратегической экономической независимости страны;
- не была предусмотрена возможность государственного контроля за
монопольной скупкой акций стратегически и экономически значимых для РФ
предприятий иностранным капиталом на вторичном рынке. Были созданы равные
условия для иностранных и российских инвесторов при неравных финансовых
возможностях, чем были ущемлены права государства и российских граждан.
Механизм приватизации. Из всех возможных путей приватизации акцент делался
на распродажу мелких предприятий с численностью занятых до 200 человек через
аукционы (малая приватизация), акционирование крупных государственных
предприятий с числом занятых свыше 1000 человек (большая приватизация) и
раздачу всему населению ваучеров с правом последующего их обмена на акции
приватизируемых предприятий, тем самым расширив круг участников рынка
коммерческой недвижимости.
Отдельно стоит определить ряд обстоятельств, замедлявших развитие рынка
коммерческой недвижимости в 1990-1995 г.г.:
- государственное участие, снижающее уровень рыночного спроса на него;
- низкий уровень оплаты труда;
- монополизм в сфере топливно-энергетического комплекса,
жилищно-
коммунального хозяйства и строительства, снижающий уровень эластичности
спроса на услуги этих отраслей.
Период
формирования
рынка
коммерческой
недвижимости
на
первоначальном этапе в 1995 г. характеризуется относительной стабилизацией
цен на коммерческую недвижимость и числа сделок с ней. В период 1990-1995 г.г.
27
образовывались первые риелторские фирмы, которые к 1995 г., из-за падения
доходности бизнеса, претерпели банкротство.34
Дальнейший период от 1995 до 2008 г. можно охарактеризовать периодом
формирования нормативно-правовой базы деятельности на рынке коммерческой
недвижимости, вовлечением в данный рынок земельных операций. Основными
стимулирующими нормативно-правовыми регламентами можно назвать:
1) постановление Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому
рынку при Правительстве Российской Федерации от 30 августа 1995 г. № 7 «О
порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых
инвестиционных фондов» (Утратило силу в связи с постановлением ФКЦБ при
Правительстве Российской Федерации от 3 июля 2002 г. № 24/ПС.)35;
2) постановление Министерства труда и социального развития Российской
Федерации от 27 ноября 1996 г. № И «Об утверждении квалификационной
характеристики по должности «»Оценщик (эксперт по оценке имущества)»»36;
3) Федеральный закон от 16 сентября 1998 г. № 158-ФЗ «О лицензировании
отдельных видов деятельности»37;
В период 1995-2008 г.г. существенно возросла доля рынка, управляемая и
контролируемая
риелторскими
фирмами.
Рынок
стал
распределяться
на
организованный и неорганизованный. В указанный период лет имело место
уменьшение доли неорганизованного рынка.
С появлением на рынка
коммерческой недвижимости объектов нового строительства, рынок вторичного
предложения имел тенденции к снижению, т.к. строительство того времени шло с
более расширенным перечнем дополнительных услуг и по тенденциям,
диктуемым современными реалиями коммерческой недвижимости.
Ключевой
особенностью
формирования
рынка
коммерческой
недвижимости в 1995-2008 г.г. (период становления рынка коммерческой
Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – С.
152
35
Постановление ФКЦБФР при Правительстве РФ от 30.08.1995 N 7 "О порядке лицензирования деятельности по
оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов"
36
Постановление Минтруда РФ от 27.11.1996 N 11 "Об утверждении квалификационной характеристики по
должности "Оценщик (Эксперт по оценке имущества)"
37
Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 25.09.1998 N 158-ФЗ
34
28
недвижимости) следует считать начало взаимодействия рынка коммерческой
недвижимости и финансового рынка. Отличительные особенности периода 19952008 г.г. рынка коммерческой недвижимости:
- появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной
недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений), и, как следствие,
развитие этого сегмента рынка,
- появление заявок на строительство аквапарков, клубов и иных
коммерческих объектов в ключевых городах-миллионниках России,
- продолжение процесса выделения девелоперских компаний в особую
группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих
процессы развития недвижимости и управляющих ими, но не участвующих в них
как подрядные организации;
- повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об
инвестировании в объекты коммерческой недвижимость как следствие роста
дифференциации среди ее приобретателей и роста конкурентной борьбы между
профессиональными участниками рынка;
- развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные,
маркетинговые услуги на рынке коммерческой недвижимости;
Отдельно стоит отметить, что в период становления рынка коммерческой
недвижимости 1995-2008 г.г. огромное значение имел кризисный период 1998 г. и
его посткризисный период. В данное время резко сокращена покупательная
способность,
рынок
коммерческой
недвижимости
был
практически
приостановлен, цены в период 1998 года росли только на первичном рынке
жилого сектора. Начинается втягивание в рынок коммерческой недвижимости
финансовых инструментов.
На сегодняшний день сделки на рынке коммерческой недвижимости
зачастую связаны с применением финансовых услуг (с получением кредитов,
лизинга,
льготного
софинансирования).
Поэтому
рынок
коммерческой
недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынками. Ведущим
периодом, повлекшим тандемное развитие рынка коммерческой недвижимости и
29
финансов следует назвать посткризисное время 1998 г.
Период становления рынка коммерческой недвижимости завершается в
2008 г., на волне очередного финансового кризиса. Рынок коммерческой
недвижимости пострадал от кризиса 2008 года намного больше, чем от дефолта в
1998 году. В первую очередь развитым инвестиционно-строительным проектам
отказывали в выдаче кредитов. Банки опасались, что будущая коммерческая
недвижимость не будет пользоваться спросом. Процентная ставка по возможным
выдаваемым кредитам была минимально при уровне 28% годовых, максимально
доходила до 34% годовых.38 Тем самым, темпы строительства нового жилья
имели сокращение на 20 и более процентных ставок, многие проекты переходили
в число недостроенных объектов, затем и
полностью замораживались.
Кредитование было недоступно не только юридическим, но и физическим лицам.
В целом снижение покупательской способности граждан, связанная с высоким
уровнем инфляции (более 13%). Большая доля девелоперов обанкротилась, в
результате чего появилось большое число обманутых дольщиков. Ценовая
составляющая
до
2008
года
на
объекты
коммерческой
недвижимости
недвижимость неуклонно и агрессивно росла вверх (особенно в столичном
регионе). Кризисная ситуация сбавила обороты по росту цены, годовой прирост
цен оказался на одном уровне с инфляцией. Однако, кризис почти не сказался на
рынке земельных участков. Спрос и цены оставались сравнительно на том же
уровне, что и в предыдущие годы. Имели место только сезонные колебания.
Инвестиционная сфера российского рынка коммерческой недвижимости в
течение всего 2008 г. развивалась под влиянием глобального финансовоэкономического кризиса, в который постепенно перерос кризис на рынке
высокорисковых кредитов в США, начавшийся еще в середине 2007 г. В течение
нескольких лет до начала кризисных явлений наблюдался значительный приток в
Россию прямых инвестиций и кредитных ресурсов с развитых западных рынков,
сопровождавшийся рекордно высокими ценами на сырье (энергоресурсы,
38
Бланк, И.А. Финансовая стратегия предприятия / И.А. Бланк. - Киев: Эльга, 2005. – С. 221
30
металлы). Это обеспечило беспрецедентно благоприятные условия как для
продавцов/девелоперов, так и для покупателей на рынке коммерческой
недвижимости. Высокий инвестиционный спрос, подкрепленный дешевыми и
доступными западными кредитами, а также дефицит качественного предложения
привели к быстрому росту цен, в результате чего рынок оказался чрезмерно
перегрет. К примеру, Москва фактически стала мировым лидером по уровню цен
чуть ли не во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.39 Цены
перестали адекватно отражать реальный уровень доходов населения, а также
степень экономического развития и значение Москвы как одного из мировых
финансовых центров.
Проблемы с привлечением заемного капитала на приемлемых условиях как
для строительства, так и для целей рефинансирования стали основной причиной
коррекции рынка коммерческой недвижимости России, начавшейся в 2008 г. и
затронувшей все сегменты без исключения.
Стремительный отток иностранного капитала из стран с развивающейся
экономикой (к которым международное сообщество относит и Россию) и 4кратное снижение цен на энергоносители – основную статью российского
экспорта – обусловили небывалое падение российского фондового рынка. При
этом больше всего пострадали акции девелоперских и строительных компаний,
что крайне негативно сказалось на их финансовом положении. Котировки акций
некоторых компаний упали на 80–98%.
Характерное расширение географии инвестирования в 2008 г. сменилось
заметным снижением инвестиционной активности на региональном уровне из-за
чрезмерно возросших инвестиционных рисков.
Подавляющее большинство инвесторов заняли выжидательную позицию и
анализируют ситуацию на рынке, не предпринимая активных действий по куплепродаже активов. Их пассивность обусловлена ожиданиями дальнейшего
повышения ставок капитализации и снижения уровня арендного дохода. В
39
Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru раздел «Цены в России»
31
результате
объем
средств,
инвестируемых
в
российскую
коммерческую
недвижимость, сократился в разы.
Как и в случае с жилым сегментом, рынок коммерческой недвижимости
оказался чувствителен к кризису 2008-2009 годов. Также на него негативным
образом повлияла рецессия 2014 и 2015 года. Поэтому перспективы дальнейшего
развития
данной
сферы
национального
хозяйства
также
зависят
от
макроэкономических трендов.
Тем временем, главные продавцы и покупателями на рынке в коммерческом
сегменте – предприятия, могут оказывать на экономические процессы в стране
более существенное влияние. Так, реализация государственных программ,
направленных
на
модернизацию
в
экономике,
во
многом
зависит
от
интенсивности коммерческой активности частных предприятий. Поэтому в силах
бизнеса сделать многое для того, чтобы ситуация в национальном хозяйстве РФ
приобрела более позитивную динамику. Как следствие – стимулировать
дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости. 40
В период рецессии 2014-2015 г.г. в низших сегментах рынка коммерческой
недвижимости
наблюдается
относительная
стабильность.
Ставки
аренды
фиксировались зачастую в российской валюте, поэтому не были подвержены
волатильности обменного курса рубля к американскому доллару или европейской
валюте. В период анализируемых лет произошло снижение цен продажи из-за
увеличения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость, повышения
сроков экспозиции на рынке и удорожание денег на ее покупку (особенно
процентов по кредитам) под залог коммерческой недвижимости.
Иная расстановка наблюдается в современных сборных коммерческих
объектах – торговых центрах, где собственники борются за любого арендатора,
стараясь удерживать наполняемость помещений на высоком уровне, идя при этом
на возможные снижения.
Таким образом, «рынок собственника» стал «рынком арендатора».
Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. – Ростов н/Д:
Феникс, 2013. С. 135
40
32
Арендаторы оказывают влияние на договорные отношения и показатели рынка
коммерческой недвижимости. На первое время в 2014 году вышел механизм
арендного участия.
Как показал период рецессии 2014-2015 г.г., финансирование сделок и
привлечение заемных средств на территории России лучше осуществлять в
национальной валюте. Девелоперы коммерческой недвижимости заменили
долларовые кредиты и займы на рублевые.
В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения
коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то
время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились
высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном
сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые,
воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных
площадей.
Ставки
аренды
на
объекты
коммерческой
недвижимости
прочно
закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и
стабилизировались во всех сегментах. Объём сделок продлений действующих
договоров аренды, а также пересмотр их условий сократились на треть. При этом
с середины года ощущался рост активности по заключению новых сделок аренды
на рыночных условиях.
На
рынке
коммерческой
недвижимости
в
2016
году
произошла
окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась
активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки
для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в
2017 году.
Последних 10 месяцев 2016 года более 63,6% коммерческих помещений
предлагается в аренду и только 36,4% - к реализации на продажу. В условиях
налоговой нагрузки арендодателя и современных хозяйственных условий, рынок
купли-продажи коммерческой недвижимости, в отличие от аренды, крайне
непрозрачен.
33
В первую очередь стоит отметить, что в динамике лет (рисунок 1) с каждым
годом рынок коммерческой недвижимости набирает обороты. В 2000 г. объем
введенных в эксплуатацию нежилых зданий составлял 8,9 тыс., или 40,8 млн. м2.
Наибольшее количество зданий по РФ было достигнуто в 2014 г., начиная с 2010
г. Так, в 2014 г. введено 21,2 тыс. зданий и сооружений.41
Таким образом, максимальный рост за исследуемый период, достигнутый в
2014 г. в 2,3 раза превышает объем введенных в эксплуатацию в РФ
коммерческой недвижимости к уровню 2000 г. Максимальное количество общего
строительного объема нежилых зданий достигнуто так же в 2014 г., составило
213,4 млн. м3.42
Графическая динамика введенных в действие единиц коммерческой
недвижимости по РФ отражена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Ввод в действие нежилых зданий в РФ43
Введенные в действие нежилые здания коммерческой недвижимости можно
распределить на основные блоки (рисунок 4). По итогам 9 месяцев 2016 г. по
количеству введенных в действие зданий жилого и нежилого назначения РФ
преобладают коммерческие здания – 35,08% или 3555 ед. соответственно.44 Это
вызвано большими объемами введенных в действие жилых домов, первые этажи
которых предназначены для стрит-ритейлеров.
Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru раздел строительство
Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru раздел строительство
43
Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru раздел строительство
44
Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru раздел строительство
41
42
34
Рисунок 4 – Введенные в действие здания жилого и нежилого назначения в
Российской Федерации в структуре за январь-сентябрь 2016 г.45
Наименьший объем за январь-декабрь 2016 г составляют учебные здания
(3,94%) и здания здравоохранения (3,36%): 390 и 340 зданий. Однако, если
рассматривать коммерческую недвижимость в РФ по объему введенной площади,
наряду с коммерческой недвижимостью (32677,6 тыс. м3), большая доля
принадлежит производственным помещениям (28042,7 тыс. м3), что на 14,2%
меньше коммерческой.46
Таким образом, коммерческая недвижимость в масштабах государства,
занимает второе место после жилой недвижимости, которую строительные
организации стараются ввести в эксплуатацию для последующей эффективной
реализации, пользующейся большим арендным спросом, и достижения прибыли
строительных организаций.
Среди всех зданий, введенных в эксплуатацию в 2014-2015 г.г. преобладали
административные здания (35,3% в 2015 г. , где имело место снижение на 1,8% к
уровню 2014 г.). Структура введенных в действие зданий и сооружений нежилого
значения представлена на рисунке 4.47
45
46
Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru раздел строительство
Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru раздел строительство
35
100
90
20,8
21,3
80
3,1
70
5,3
6,4
3,8
60
50
6,1
6,2
37,1
35,3
20
11,0
12,3
10
15,8
15,5
2014
2015
40
30
0
Промышленные
Сельскохозяйственные
Коммерческие
Административные
Учебные
Здравоохранение
Другие
Рисунок 4 – Структура введенных в действие зданий нежилого назначения в
динамике 2014 – 2015 г.г., в процентах к итогу48
Таким образом, выстроим основные знаковые исторические моменты
формирования и развития рынка коммерческой недвижимости:
- 1991 г. - принят закон о собственности, именно с этого момента стало
возможным приобретать объекты по договору купли-продажи, а не через обмен и
прописку, как было раньше.
- 1991 год – принятие закона о приватизации в собственность граждан, что
дало
возможность
бесплатно
оформить
муниципальное
имущество
в
собственность.
-1992 год – создана Российская Гильдия Риэлторов для развития в России
цивилизованного рынка недвижимости.
- 1995-1996 годы – вступление в силу первой и второй части Гражданского
Кодекса, заложившего основы экономической деятельности в РФ.
- 1998 год - замена разрешительного характера регистрация по месту
проживания на уведомительный.
- 2000 год - возможность в соответствии со второй частью налогового
кодекса вернуть часть денежных средств от покупки недвижимости (в настоящее
48
Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru раздел строительство
36
время до 260 тысяч рублей).
- 2001 год - отменено лицензирование риэлтерской деятельности. Это
событие побудило ведущие риэлтерские компании сконцентрироваться вокруг
Гильдии, разработать и принять собственные стандарты оказания услуг. Члены
Гильдии в добровольном порядке взяли на себя дополнительные обязательства по
сертификации риэлтерской деятельности, чтобы тем самым, при отсутствии
лицензирования
и
закона
о
риэлтерской
деятельности,
самостоятельно
регулировать рынок услуг в сфере недвижимости.
- 2001 год - вступление в силу третьей части Гражданского кодекса, что
расширило круг наследников с трех очередей до восьмого колена.
- 2011 год – принят Земельный кодекс.
- 2004 год – принят градостроительный кодекс
- 2005 год - выход 214 ФЗ о долевом строительстве.49 При несовершенстве
формулировок имел место порядок в сделках по долевому участию в
строительстве, что позволило вступить в более цивилизованные отношения на
рынке строящегося жилья, продать один и тот же объект недвижимости
нескольким покупателям стало невозможно.
В
действующей
экономической
ситуации
рынок
коммерческой
недвижимости в 2018 году будет продолжать последствия продолжающегося
кризиса. Прогноз рынка недвижимости на 2018 год является негативным в
области возведения новостроек, так как будет наблюдаться резкое снижение
предложения и замораживание многих инвестиционных проектов.
Таким образом, ежегодно имеют место корректировки и поправки в
имеющиеся нормативно-правовые акты государственного и муниципального
значения. Целесообразно дорабатывать нормативную базу, имеющуюся в
распоряжении государственных органов, а так же принять проект закона о
риэлтерской деятельности, который
окажет непосредственное содействие
развитию современного и актуального рынка коммерческой недвижимости путем
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004
N 214-ФЗ
49
37
создания
системы
профессиональных
стандартов
для
еe
участников,
использование инфраструктуры для защиты имущественных интересов и через
расширение
возможностей
в
профессиональном,
научно-техническом
и
социальном развитии риэлтора.
1.3 Факторы, влияющие на рынок коммерческой недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости формируется с учетом определенного
набора факторов, которые можно распределить на следующие группы:
- группа национальных факторов,
- группа региональных факторов,
- группа локальных факторов, имеющих отношение непосредственно к
объекту коммерческой недвижимости.
Первоочередной
следует
выделить
политический
фактор
рынка
коммерческой недвижимости
Среди
политических
факторов
следует
отметить
политическую
стабильность на всех уровнях власти, которая является непосредственным
источником роста. Немаловажным политическим фактором является укрупнение
регионов, что позволяет зачастую упростить процедуру вывода объектов
коммерческой недвижимости из центров регионов, освобождая и дополнительные
земли для девелопмента.
Дальнейшее влияние на рынок коммерческой недвижимости оказывает
экономика
страны
или
региона
нахождения
объектов
коммерческой
недвижимости. Рост ВВП и инвестиций способствует развитию всех сегментов
коммерческой недвижимости - офисной, гостиничной, а также торговой и
складской недвижимости, так как высокая динамика ВВП предполагает высокую
динамику денежных доходов населения, что, в свою очередь, стимулирует спрос.
Высокие темпы роста ВВП предполагают динамичный рост акций, а так же
возможностей компаний по возврату заемного капитала, что стимулирует
привлечение средств (инвестиций и займов) в экономику.
38
Как один из немаловажных факторов необходимо выделить социальноэкономическое развитие. Основной социальной тенденцией, которая будет
оказывать существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости,
является формирование среднего класса - наиболее широкой платежеспособной
социальной прослойки. Более серьезные требования предъявляются к торговой
недвижимости, а рост спроса на качественные товары потребления формирует
спрос на качественную логистику и логистические комплексы. Миграционный
приток в крупных городах приводит к дополнительному предложению рабочей
силы и, в свою очередь, к росту спроса на жилую, торговую и офисную
недвижимость.
Регулируется рынок коммерческой недвижимости определенным списком
законов, нормативно-правовых актов и другими значимыми документами. Кроме
федеральных законов большое влияние на ситуацию оказывают региональные и
муниципальные органы власти, которые имеют право регулировать рынок
коммерческой недвижимости определенного региона с помощью нормативных
актов.
Система
рыночных
взаимоотношений
в
сфере
коммерческой
недвижимости регулируется огромным комплектом законов и нормативных
правовых актов.
Основным регулировщиком всех отношений и действий остается высший
правовой документ РФ – Конституция.50 Все официальные бумаги составляются и
согласовываются с выложенными условиями в Конституции РФ.
Официальные
законопроекты
федерального
значения,
проекты
муниципальных органов или других субъектов в одинаковой мере могут
определять взаимоотношения на рынке коммерческой недвижимости. Однако
регламентирующим и значимым следует считать Федеральный закон.
Законодательная система сферы коммерческой недвижимости не может
четко обозначаться только двумя официальными документами, потому что в
тексте Конституции РФ четко выделено в ст.76 обязательное включение в
"Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок,
внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
50
39
правовую базу других значимых документов, регулирующих взаимодействие
разных субъектов в сфере проводимых операций с объектами коммерческой
недвижимости.51
Объекты
коммерческой
и
иной
недвижимости,
территориально
размещенные в России и принадлежащие ее субъектам, зарегистрированы в
уникальной системе с информацией обо всех объектах и субъектах, относящихся
к рынку недвижимости – кадастре. В нем собраны все сведения о владельцах и
истории сделок, прописаны территориальные грани местности, на которой
находится объект коммерческой недвижимости.
Кроме названных, взаимоотношения участников рынка коммерческой
недвижимости регулирует целый ряд документов:
•
ЖК РФ52
•
ГК РФ53
•
Градостроительный кодекс РФ54
•
Земельный кодекс РФ55
•
Лесной кодекс РФ56
•
Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости»57.
В указанном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
описана
система урегулирования отношений между субъектами рынка коммерческой
недвижимости в процессе ведения единого учета, беспрепятственного обмена
"Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок,
внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
52
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)
53
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и
доп., вступ. в силу с 02.10.2016)
54
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.09.2016)
55
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в
силу с 01.09.2016)
56
"Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу
с 01.10.2016)
57
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости" (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.12.2016)
51
40
сведениями и информацией58. Одним из субъектов рынка коммерческой
недвижимости, связанной с консолидацией информации и обработки комплекса
необходимых бумаг для оформления объекта коммерческой недвижимости и
постановки его в кадастровый список, проведением необходимых кадастровых
работ является специальный работник – кадастровый инженер. Другим субъектом
при оформлении коммерческой недвижимости выступает современный МФЦ
(многофункциональный центр)59.
Все зарегистрированные коммерческие недвижимые объекты имеют
специальный номер, единственный в своем виде, которые не подлежит
изменению, где территория РФ разделена на кадастровые области, регионы,
округи, для более удобного и быстрого доступа к информации о каждом объекте.
При подготовке к осуществлению юридического сопровождения сделок по
деятельности на рынке коммерческой недвижимости необходимо определить
список участников и их вероятные полномочия при совершении сделок. После
определения участников рынка коммерческой недвижимости следует проверить
наличие и корректность оформления договоренностей между сторонами рынка,
таких как: протокол о намерениях, соглашения о задатке, предварительного
договора, проведенный анализ (или экспертиза) содержания этих документов.
Официальное
документальное
оформление
преддоговорного
этапа
приобретения коммерческой недвижимости рекомендовано во всех отношениях,
так как оформление
должно предполагать и определять ряд предпродажных
мероприятий, включающие в себя намерения и обязательства сторон по
подготовке к заключению договора купли-продажи объектов коммерческой
недвижимости. Тем не менее, практика оказания разного рода юридических услуг
показывает,
что
заключению
договора
купли-продажи
здания
объектов
коммерческой недвижимости предшествуют устные переговоры и согласование
существенных условий и обязательства, в том числе финансовых. Стоит отметить,
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости" (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.12.2016)
59
Федеральный закон от 27.07.2010 N 210-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об организации предоставления
государственных и муниципальных услуг" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
58
41
что
переговоры,
проходящие
без
участия
юристов,
специализирующихся в данной области, могут создать
профессионально
прецеденты, не
получившие необходимой правовой оценки в процессе переговоров, тем самым
отрицательно сказываются
продажи
объекта
на юридической состоятельности сделки купли-
коммерческой
недвижимости.
Устные
переговоры
и
согласование предварительных действий на рынке коммерческой недвижимости
не несут правовой оценки и не
могут выступать как правовая особенность
такового рынка.60
Первоочередной особенность правового характера при осуществлении
действий на рынке коммерческой недвижимости выступает способ приобретения
продавцом в собственность объектов коммерческой недвижимости. Необходимо
установить на основании каких документов продавец владеет, пользуется и
распоряжается объектом коммерческой недвижимости, которое предлагает
купить. Экспертиза правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов
(договора,
свидетельства)
и
технических
документов
ТБТИ
(ФГУП
Ростехинвентаризации) позволяет составить объективное и полное представление
о правах продавца на объект коммерческой недвижимости, а так же самом
коммерческом
объекте.
В
большинстве
практик,
покупатель
объекта
коммерческой недвижимости часто довольствуется предъявлением самого
свидетельства о государственной регистрации права и не требует результаты
экспертизы.
Таким образом, одной из особенностей правового характера на рынке
коммерческой недвижимости выступает достоверная экспертная оценка объекта
коммерческой недвижимости.
Из заключаемого данных экспертной оценки можно составить мнение о
легальности приобретения объекта коммерческой недвижимости
и наличия
обременений или ограничений по данному объекту, так как в оценке установлены
права предыдущего собственника (продавца), права и обязанности действующего
Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – С.
107
60
42
собственника,
сведения
о
возможных
обременениях,
и
информацию
о
несанкционированных перепланировках.
Следующей
основной
правовой особенностью рынка коммерческой
недвижимости выступает заключенный договор в отношении различных прав на
объект коммерческой недвижимости.
Право собственности на коммерческую недвижимость возникает на
основании
договора
различного
характера, в зависимости
от целей и
возможностей покупателя (договор купли-продажи, мены, договор дарения).
Право собственности может возникнуть по основаниям непрямого характера, то
есть на основании решения суда, при условии внесения здания или отдельного
объекта коммерческой недвижимости в уставный капитал юридического лица
после государственной регистрации перехода права в ЕГРП в Росреестре.
Следующей
особенностью
правового
характера
сделок
на
рынке
коммерческой недвижимости выступает доверенность, выдаваемая в том случае,
если продавец или покупатель действует через выбранного представителя.
Правильность оформления доверенности гарантирует надлежащее выполнение
дальнейшей документации. В тексте доверенности должны быть ясно определены
права
представителя
в
отношении
совершаемой
сделки
в
интересах
покупателя/продавца (доверителя).
Особое место занимают доверенности в отношении юридических лиц.
Распространены случаи представительства по сделкам купли-продажи, когда
юридическое
лицо-продавец
заключает
агентский
договор
с
агентством
недвижимости, выдавая данному юридическому лицу доверенность на ведение
переговоров, заключение договора купли-продажи объекта коммерческой
недвижимости. При указанных обстоятельствах, права и обязанности по договору
купли-продажи возникают у собственника объекта коммерческой недвижимости,
однако исполнительская функция выполнения юридически значимых действий от
имени ее представитель - агентство в лице его руководителя, действующего на
основании доверенности. Учитывая вышеизложенное, договор купли-продажи
объекта
коммерческой
недвижимости
должен
быть
подписан
лично
43
руководителем агентства недвижимости. Если при подписании договора
непосредственный участник – иное лицо, а не руководитель агентства, то данное
лицо должно иметь нотариально оформленную доверенность, выданную в
порядке передоверия (при условии, что право передоверия предусмотрено в
основной доверенности, выданной на представление интересов собственником
коммерческого объекта).
При процедуре купли-продажи объектов коммерческой недвижимости
проводится ознакомление компетентных органов управления с учредительными
документами продавца для установления полномочий по вопросам принятия
решений о совершении сделок с недвижимостью в отношении юридического
лица. Отчуждение объектов коммерческой недвижимости, является крупной
сделкой. Законодательство РФ устанавливает строго определенные правила
совершения крупных сделок в части компетенции тех или иных органов
управления коммерческих организаций. В отношении акционерных обществ
установлено, что при стоимости продаваемой недвижимости от 25 до 50 %
балансовой стоимости активов этого общества, необходимо решение об
одобрении крупной сделки, принимаемое советом директоров (наблюдательный
совет). В случае, если стоимость составляет более 50 % балансовой стоимости
активов акционерного общества, то решение принимает общее собрание
акционеров большинством в три четверти голосов – акционеров имеющих право
голоса, принимающих участие в собрании. 61
В соответствии с законами Российской Федерации: «Об акционерных
обществах»
26.12.1995
N
208-ФЗ
и
«Об
обществах
с
ограниченной
ответственностью» 08.02.1998 N 14-ФЗ, в случае нарушения установленного
порядка
принятия
решения
по
вопросам
купли-продажи
коммерческого
имущества, существует вероятность признания уже заключенных сделок
недействительными по исковому требованию общества или отдельных его
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об акционерных обществах" (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.09.2016)
61
44
акционеров.62 В связи с чем, перед оформлением договора купли-продажи
объектов коммерческой недвижимости необходимо детально ознакомиться с
представленными протоколами об одобрении крупной сделки предприятия.
Названные правила участия в рынке коммерческой недвижимости имеют
отношение как к субъекту рыночных отношений, являющегося как покупателем,
так и продавцом только в случае, если субъект является юридическим лицом акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью. Однако
стоит отдельно отметить, что при получении разрешения Общества на
совершение крупной сделки в отношении объектов коммерческой недвижимости,
должны быть осуществлены первоочередные действия:
- определена балансовая стоимость коммерческой недвижимости,
- установлена рыночная цена на объекты (определяется
независимым
оценщиком, с обязательным представлением отчета об оценке коммерческой
недвижимости).
Очередной основной особенностью при правовом регулировании рынка
коммерческой недвижимости являются исключительные права землепользования.
При подготовке документов по сделке купли-продажи объектов коммерческой
недвижимости
обязательно
внимание
заслуживают
имеющиеся
права
землепользования у продавца объекта коммерческой недвижимости (необходим
регламентирующий документ по вопросу использованию земельного участка, на
котором расположена коммерческая недвижимость).
В случае, если земельный участок, на котором расположены объекты
коммерческой недвижимости находится не в собственности продавца, а
подтверждающим правом является договор аренды участка с уполномоченным
государственным (муниципальным) органом, необходимо ознакомиться с данным
договором и особое внимание уделить целевому назначению участка, порядку
переоформления на нового собственника прав на данный земельный участок.
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об акционерных обществах" (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.09.2016)
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об обществах с ограниченной ответственностью"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
62
45
Собственник (арендатор) земельного участка по требованию должен предоставить
документы, подтверждающие состояние платежей по договору аренды земельного
участка (акт сверки взаиморасчетов по договору аренды земли).
При купле продаже сложных объектов коммерческой недвижимости
(например, торговых или развлекательных центров, гостиниц и проч.).
неотъемлемой
частью
является
установление
отсутствия
обременений
(ограничений) в пользовании/распоряжении зданием:
- имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно
пользующиеся помещениями,
- передавалось ли здание (помещение) в ипотеку,
- передавалось ли здание в залог недвижимого имущества.
Обязательной государственной регистрации договоров аренды подлежат
договора, заключенные на срок более одного года.63 Учитывая это необходимо,
чтобы продавец предоставил покупателю список помещений, переданных в
аренду на срок менее одного года, и приложить к нему копии договоров аренды,
для внимательного ознакомления. Смена собственника на объект коммерческой
недвижимости не является основанием для изменения или расторжения договора
аренды.
К новому собственнику здания (помещения) действующие договоры аренды
переходят в неизменном состоянии, за исключением возможности внесения в них
изменений только в части наименования арендодателя и его реквизитов в связи с
переходом права собственности.
Покупателю объекта коммерческой недвижимости необходимо рассмотреть
вопрос о первичном возникновении права собственности на объект коммерческой
недвижимости, проанализировав законность приватизации, акционирования или
иных вариантов. Сопоставить возможные последствия от признания первичной
сделки права собственности недействительной.
Таким образом, правовые особенности рынка коммерческой недвижимости
63
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) ст. 609
46
в первую очередь связаны с подготовкой к заключению договора купли-продажи
коммерческой недвижимости и представляет собой сложный и многоступенчатый
механизм, требующий должного разъяснения значительных юридических фактов
и обстоятельств.
Несоблюдение
рассмотренных
необходимых
документов
последствия,
в
первую
рекомендаций
может иметь
очередь
для
и
отсутствие
серьезные негативные
покупателя
объекта
части
правовые
коммерческой
недвижимости. Пренебрежение рекомендаций нормативно-правового характера
приведет к судебным спорам и потере приобретенного объекта коммерческой
недвижимости. Быть участником рынка коммерческой недвижимости занятие
непростое не только с экономической, юридической, но и нормативной стороны, а
юридическим сопровождением крупных сделок коммерческой недвижимости
заниматься
самостоятельно,
последствиями.
Данное
значит
ведение
долго,
дорого
необходимо
и
поручить
с
определенными
профессионалам,
имеющим опыт координации рынка коммерческой недвижимости.
С 1 января 2016 года начал действовать федеральный закон ФЗ-382,
внесший поправки в Налоговый кодекс РФ.64 Поправки 2016 г. меняют порядок
уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи любой
недвижимости – в том числе объектов коммерческой недвижимости.65
Основные цели регулирования рынка недвижимости:
– реализовать конституционные права граждан на недвижимое имущество;
–
установить нормы и условия работы на рынке недвижимости,
отвечающие интересам всех участников данного рынка;
– обеспечить свободное ценообразование;
– создать условия инвестирования в недвижимость;
– защитить участников рынка от мошеннических и преступных действий;
– оздоровить экологическую среду и решить жилищные проблемы;
Федеральный закон "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской
Федерации" от 29.11.2014 N 382-ФЗ
65
Федеральный закон "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской
Федерации" от 29.11.2014 N 382-ФЗ (действующая редакция, 2016)
64
47
– способствовать справедливому налогообложению.
В
организационном
плане
государственное
регулирование
рынка
недвижимости осуществляется с помощью следующих групп методов.
Административные
методы
–
заключаются
в
использовании
силы
государственной власти и включающие в себя запрет, принуждение или
разрешение. Реализуются данные методы посредством ряда приемов:
– создания нормативной базы: законов, постановлений, инструкций, правил
и т.п.;
– лицензирования, регистрации, предоставления прав профессиональным
участникам рынка недвижимости;
– контроля за соблюдением установленных норм и правил участниками
рынка;
– введения запретов за отступление от норм и правил при совершении
сделок с недвижимостью;
– поддержания порядка на рынке недвижимости.
Экономические методы реализуются с помощью установления льгот и
налоговых ставок, регулирования учетной ставки Центрального банка, выпуска
специальных жилищных сертификатов, предоставления безвозмездных или
льготных субсидий для жилищного строительства некоторым категориям
граждан. Также важнейшим экономическим методом регулирования рынка
недвижимости
государством
является
создание
и
реализация
целевых
государственных программ (по доступному жилью, приватизации имущества и
жилья и т.п.).
Система мер государственного регулирования обеспечивает воздействие
государства путем направленного действия государственных органов на
совокупность экономических отношений, выраженных в экономических законах
и закономерностях развития экономики.
Целенаправленное государственное воздействие государства на сферу услуг
на
рынке
коммерческой
недвижимости
осуществляется
прямыми
(административными) и косвенными (экономическими) методами. Методы
48
прямого (административного) государственного регулирования применимы ко
всем участникам рынка и выражены в системах лицензирования деятельности,
поддержания порядка на рынке. Прямое регулирование представляет собой
совокупность органов, осуществляющих регулирование и системы правовых
норм, на основании которых производится регулирование.
Регулирование рынка недвижимости косвенными методами осуществляется
проведением
определенной
определенной
системой
валютной,
управления
налоговой,
бюджетной
государственной
и
политики,
муниципальной
собственностью, а также политикой в смежных областях, в частности жилищнокоммунальном хозяйстве.
Специфика деятельности участников рынка недвижимости позволяет
органам
государственного
регулирования
применять
различные
методы
функционального и институционального регулирования.66
Методы институционального регулирования направлены, прежде всего, на
регулирование содержания и функций отдельных конкретных институтов, прежде
всего института собственности и направлены на повышение качества управления
ими.
Институциональное
предупреждение
регулирование,
банкротств
государственного
функционирования
и
регулирования
на
рынке.
направлено,
финансовой
и
на
Такими
например,
несостоятельности
обеспечение
методами
на
субъектов
стабильности
их
институционального
регулирования являются, например, установление требований к размеру
собственного капитала субъектов рынка, к структуре активов и пассивов, к
требованию и размеру обязательного имущественного страхования и страхования
гражданской ответственности.67
Методы
функционального
регулирования,
в
отличие
от
методов
институционального регулирования определяют правила совершения отдельных
Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – С.
102
67
Абдужабаров, А.Х. Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости:
Дис. … канд. экон. наук: 08.00.05 / Алишер Хамракулович Абдужабаров. – М., 2010 – С. 27
66
49
операций на рынке (т.е. выполнения определенных функций).
В большинстве случаев для защиты интересов клиентов в сфере услуг на
рынке недвижимости акцент ставится на вопросе порядка и качества
обслуживания клиентов профессиональными участники рынка, поэтому методы
функционального
регулирования
преимущественно
используются
для
регулирования рынка. Таким образом, очевидна необходимость принятия
стандартов профессиональной деятельности субъектов сферы услуг рынка
недвижимости, которые определяют порядок оказания услуг и регламентируют
стандарты качества.
Методы
функционального
регулирования
сферы
услуг
на
рынке
недвижимости, связанные с установлением правил совершения операций на
рынке, пересекаются с вопросами профессиональной этики. Именно по вопросам
соблюдения этических норм и обычаев делового оборота среди участников рынка
интересы профессиональных участников и государственные интересы совпадают,
что позволяет использовать функциональное регулирование в качестве метода
воздействия для решения текущих вопросов саморегулирования.
На федеральном уровне наиболее важные меры регулирования сферы услуг
на рынке недвижимости должны быть направлены на установление и
поддержание стандартов и правил обслуживания или создания институтов.
Данные
институты
должны
быть
способны
стимулировать
создание
и
поддержание стандартов и правил оказания услуг, мер противодействия
иностранным конкурентам и, одновременно, продвижение экспорта услуг.
Основной формой осуществления государственной политики и поддержки
малого предпринимательства в сфере услуг на рынке недвижимости зарубежных
стран
являются
целевые
государственные
программы,
подкрепленные
материальными, кадровыми, информационными и иными ресурсами. В России до
сих пор отсутствуют государственные программы поддержки участников рынка
недвижимости.68
Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – С.
217
68
50
На
уровне
регионального
управления
регулирования
сферы
услуг
государственная политика включает в себя в значительной мере выбор стратегии
и тактики социальной политики, форм, экономических методов и рычагов
воздействия на развитие сферы услуг. Разработаны или находятся в стадии
разработки целевые программы по развитию сферы услуг.
Экономические методы управления сферой услуг на рынке недвижимости
включают:
-
систему налогообложения недвижимости и сделок с недвижимостью,
льготы по налогам (установление ставок налогов, порядка их начисления и
уплаты, освобождение от налогов, предоставление налоговых вычетов);
-
политику учетной ставки центрального банка (имеет значение при
сделках с ипотечным покрытием);
- регулирование выпуска и обращения жилищных сертификатов и ценных
бумаг на рынке недвижимости;
-
предоставление нуждающимся в улучшении жилищных условий
гражданам, безвозмездных субсидий для покупки и строительства квартир и
домов на коммерческой основе;
- реализацию государственных целевых программ поддержки сферы услуг
на рынке недвижимости;
- внешнеэкономическую деятельность в части разработки системы оказания
услуг во внешнеэкономических сделках на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой особый социальный институт,
своеобразный механизм свободного эквивалентного обмена недвижимости на
деньги. Деятельность такого механизма регламентируется и регулируется рядом
правил, которые устанавливаются на государственном уровне.
Управление недвижимостью осуществляется в России на всех уровнях
власти - законодательном, исполнительном и судебном, а также на федеральном,
региональном и муниципальном уровнях.
Государственное
регулирование
может
быть
охарактеризовано
как
постановка целей и выбор стратегии развития, прогнозирование, планирование и
51
проектирование, строительство и реконструкция, регистрация, учет и оценка,
эксплуатация и налогообложение, контроль и распоряжения.
Целенаправленное государственное воздействие государства на рынке
недвижимости осуществляется прямыми (административными) и косвенными
(экономическими)
методами.
Методы
прямого
(административного)
государственного регулирования применимы ко всем участникам
рынка и
выражены в системах лицензирования деятельности, поддержания порядка на
рынке.
Регулирование
рынка
недвижимости
косвенными
методами
осуществляется проведением определенной валютной, налоговой, бюджетной
политики, определенной системой управления государственной и муниципальной
собственностью, а также политикой в смежных областях, в частности жилищнокоммунальном хозяйстве.
Максимальный рост за период функционирования рынка коммерческой
недвижимости был достигнут в 2014 г. (в 2,3 раза превышая объем введенных в
эксплуатацию в РФ коммерческой недвижимости к уровню 2000 г.), а наибольшее
количество общего строительного объема нежилых зданий достигнуто так же в
2014 г., составило 213,4 млн. м3.
Таким образом, коммерческая недвижимость в масштабах государства,
занимает второе место после жилой недвижимости, которую строительные
организации стараются ввести в эксплуатацию для последующей эффективной
реализации, пользующейся большим арендным спросом, и достижения прибыли
строительных организаций.
Рынок
коммерческой
недвижимости
–
это
различное
недвижимое
имущество, которое используется или должно быть предназначено для ведения
деятельности, имеющей целью получение и максимизацию прибыли.
Выделяется в специфический сектор экономики. Основные признаки и
особенности рынка недвижимости можно
симбиоз преимуществ и недостатков
предпринимательской
и
коммерческой
квалифицировать как сложный
с точки зрения целесообразности
деятельности.
Развитие
рынка
коммерческой недвижимости обосновано возможностью получения большей
52
прибыли, чем на других рынках, за весь период эксплуатации объектов
недвижимости;
зависимостью
при
от
этом
внешних
данное
условий
развитие
аргументировано
градостроительного
жесткой
регулирования,
возможностью строительного комплекса и спецификой потребительского спроса.
53
2
АНАЛИЗ ДЕЙСТВУЮЩЕГО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1
Исследование рынка коммерческой недвижимости Орловской
области
Рынок коммерческой недвижимости подвержен различным колебаниям, как
и любая сфера экономической деятельности РФ. Данная уязвимость вызвана
инвестиционной активностью вложений в коммерческую недвижимость. Однако,
инвестиционная составляющая рынка коммерческой недвижимости Орловской
области не лишена недостатков, ведущим из которых выступает недостаточная
аналитика и проработанность рынка коммерческой недвижимости.
На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости Орловской
области имеет место снижение платежеспособности потенциальных покупателей
и кризис ликвидности.
Самыми крупными административными единицами Орловской области
являются следующие города: Орел, Ливны Мценск, Болхов, Дмитровск,
Малоархангельск,
Новосиль.
Наиболее
широкий
рынок
коммерческой
недвижимости представлен в городе Орле и Ливны, в первую очередь это связано
с наибольшей численностью населения в данных городах, во вторую очередь
обосновано развитием промышленности.
Индекс
промышленного
производства
(по
видам
экономической
деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства»
и «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды») за 2016г. по
сравнению с 2015г. составил 98,1%.69
Оборот розничной торговли составил в 2016г. 116,2 млрд. рублей и
сократился по сравнению с 2015г. в сопоставимых ценах на 6,4%. 70 В связи с
данными показателями в Орловской области имеет место снижение активности на
Текущие
показатели
Государственной
статистики
http://www.gks.ru/bgd/free/b16_29/IssWWW.exe/Stg/1/11%20orlovsk.htm
70
Текущие
показатели
Государственной
статистики
http://www.gks.ru/bgd/free/b16_29/IssWWW.exe/Stg/1/11%20orlovsk.htm
69
по
Орловской
области
по
Орловской
области
54
рынке коммерческой недвижимости.
В первую очередь следует проанализировать текущую численность
строительных организаций в Орловской области.
Строительные организации Орловской области делятся в соответствии с их
специализацией. Организация, выполняющая разные виды строительных работ,
относится к «общестроительной», выполняющей работы по строительству
несущих и ограждающих конструкций зданий всех типов (в том числе торговых,
производственных и т.п.) и сооружений (в т.ч. спортивные сооружения и т.п.).
Подрядная организация, специализирующаяся на производстве отдельного
вида работ, который составляет не менее 75% общего объема работ,
выполняемого собственными силами, относится к специализированной по
выполнению определенного вида работ: земляные работы, работы нулевого
цикла, монтаж крупноразмерных элементов зданий и сооружений, сборных
строительных конструкций и деталей заводского изготовления, отделочные
работы, гидротехнические, тепло- и термоизоляционные, другие работы,
относящиеся к определенной группировке вида деятельности «строительство».
Тенденцию присутствия строительных организаций на рынке Орловской области
представим в таблице 1.
Таблица 1 – Число действующих строительных организация в Орловской
области по формам собственности за период 2011-2015 г.г. 71
Всего, в т.ч.
государственные
муниципальные
частные
смешанные российские
прочие
Всего (до 100 чел.)
% от общего числа
организаций
2011
748
1
1
736
1
9
734
2012
972
0
0
959
5
8
960
2013
910
0
1
895
3
11
899
2014
990
0
1
973
1
15
978
2015
977
0
1
973
1
2
965
98,13
98,77
98,79
98,79
98,77
Государственная служба статистики по Орловской области
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orel/resources/a3ef27804de08dc6b38db34a5acbf972/Число+действующих+
строительных+организаций+по+формам+собственности+в+Орловской+области.pdf
71
55
Исходя из данных, представленных в таблице 1, следует отметить, что в
2015 г. имеет место снижение общей численности строительных организаций
Орловской области на 1,33% (или на 13 организаций в числовом эквиваленте). В
первую очередь это было вызвано более серьезными требованиями со стороны
законодательства в отношении строительных организаций, их капитала и фондов
(так, в 2014 г. в Орловской области существовало 15 организаций прочей формы
собственности, которые в 2015 г. на 85% прекратили свое существование).
Кроме того, следует отметить, что более 98% всех строительных
организаций Орловской области имеют малую численность до 100 человек, а так
же имеют частную форму собственности. Однако, по ряду изученных
строительных
организаций
Орловской
области,
фактическое
количество
действующих еще меньше, т.к. часть организаций являются дочерними с
идентичными аффилированными лицами.
Все строительные организации Орловской области выполнили объем работ,
отраженный в денежном эквиваленте в таблице 2.
Таблица 2 – Объем работ, выполненный организациями по виду
деятельности «Строительство» в Орловской области72
2011
2012
2013
2014
2015
Млн. рублей (в фактически
действовавших ценах)
9 497,9
14 687,0
15 796,6
16 861,4
13 226,4
В % к предыдущему году (в
сопоставимых иенах)
104,5
141,6
99,7
102,2
75,8
Исходя
из
данных
таблицы
2,
следует
обратить
внимание,
что
максимальный объем строительных работ был в 2012 г. (14 687 млн. руб.), а самое
минимальное значение составило 13 226,4 млн руб. в 2015 г. Снижение по уровню
к 2014 г. составило 24,2%. Что свидетельствует о снижении рынка строительных
работ в Орловской области и уменьшение ввода в действие новых помещений и
площадей.
Государственная служба статистики по Орловской области
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orel/resources/a29d29804de526d8a545f70d534aab22/Объем+работ%2C+в
ыполненных+по+виду+деятельности+Строительство+в+Орловской+области.pdf
72
56
Объем
недвижимости
работ,
выполненный
Орловской
области
участниками
можно
рынка
распределить
коммерческой
по
структуре
выполненных работ на рисунке 5.
Рисунок 5 – Структура объема работ, выполненных по виду деятельности
«Строительство»73
Исходя из данных рисунка 5, наблюдаем, что 66,1% строительных работ в
Орловской области выполнены субъектами малого предпринимательства, т.е. при
строительстве объектов коммерческой недвижимости на рынке Орловской
области имеет место субподряд строительных работ. Доля работ, выполненных
собственными силами составила 33,9%, что является негативным моментов на
рынке коммерческой недвижимости, т.к использование собственных рабочих сил
позволяет избежать искусственного завышения цен.
Проводя исследование рынка коммерческой недвижимости Орловской
области, следует представить сравнение объемов введенных в действие зданий
жилого и нежилого назначения в динамике.
Государственная служба статистики по Орловской области
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orel/resources/3419c4004eff9a80a6eef70d534aab22/Строительство+в+Орл
овской+области+в+2016+году.pdf
73
57
Таблица 3 – Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в
Орловской области за период 2011-2015 г.г. 74
2011
2012
2013
2014
2015
93
87
95
69
44
Общий строительный объем
зданий нежилого
назначения, тыс. м.
616,2
748,3
975,0
1015,7
1080,2
Общая площадь зданий
нежилого назначения, всего
тыс. м2
110,9
137,9
167,7
205,7
192,1
Число зданий нежилого
назначения, ед.
Исходя из данных таблицы 3, с 2014 г. наблюдается спад введенных в
действие зданий нежилого назначения на 36,23%в 2015 г. по сравнению с 2014 г.,
всего 44 единицы зданий. При этом, общий строительных объем введенных в
эксплуатацию объектов рынка коммерческой недвижимости в 2015 г увеличился
на 6,35% или на 64,5 тыс. м. по сравнению с 2014 г.
Общая площадь зданий нежилого назначения в Орловской области имела
тенденцию к росту за период с 2011 по 2014 г.г., когда был достигнут
максимальный уровень 205,7 тыс. м2. В 2015 г. так же имело место снижение
показателя общей площади зданий нежилого назначения на 6,61%.
Государственная служба статистики по Орловской области
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orel/resources/2a8ef2004de08c6bb348b34a5acbf972/Ввод+в+действие+зда
ний+жилого+и+нежилого+назначения+в+Орловской+области.pdf
74
58
Рисунок 6 – Общее число введенных в эксплуатацию зданий нежилого
назначения в динамике 2011-2015 г.г. в Орловской области75
Исходя из данных рисунка 6 об общем количестве введенных в
эксплуатацию
помещений,
коммерческой
недвижимости
необходимо
Орловской
рассмотреть
структуру
области
вновь
по
рынка
введенным
помещениям в 2015 г. Данную составляющую объектов отразим на рисунке 7.
Рисунок 7 – Структура введенных в действие зданий нежилого назначения в
Орловской области в 2015 г. 76
Согласно данных на рисунке 7, коммерческие здания являются наиболее
преобладающими в застройке за 2015 г. (47,9%) и составили более 92 тыс. м 2.
Промышленные зданий в 2015 г. в Орловской области заняли 19% от общего
объема введенных в действие зданий и составили 36,5 тыс. м2. В 2015 г. большой
Государственная служба статистики по Орловской области
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orel/resources/2a8ef2004de08c6bb348b34a5acbf972/Ввод+в+действие+зда
ний+жилого+и+нежилого+назначения+в+Орловской+области.pdf
76
Государственная служба статистики по Орловской области
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orel/resources/2a8ef2004de08c6bb348b34a5acbf972/Ввод+в+действие+зда
ний+жилого+и+нежилого+назначения+в+Орловской+области.pdf
75
59
удельный вес заняли учебные здания (26,3%) уменьшив долю иных коммерческих
объектов. Данный факт связан с вводом в эксплуатацию детского сада в
микрорайоне Новая Ботаника, детского сада №93 в микрорайоне №6 (ул.
Родзевича-Белевича) по инвестиционным мероприятиям к 450-летию города
Орел.
Рынок коммерческой недвижимости переживает нелегкую ситуацию, так же
как и экономика нашей страны. Рынок жилья в Орловской области,
противоположно экономической ситуации набирал существенные темпы роста до
2013 года, однако, в настоящее время рынок коммерческой недвижимости
демонстрирует стагнацию, а временами и вовсе падение.
Инвестиции в коммерческую недвижимость Орловской области, как и
России в целом, сократились. Рынок коммерческой недвижимости, как структура
неоднородная по составу за счет различного назначения
объектов и, как
следствие, различного экономического потенциала, требует дополнительного
разделения исходя из характеристик объектов. Для анализа рынка выбраны
наиболее распространенные сегменты:
- торговая недвижимость (в т.ч. Street Retail и торговые комплексы);
- офисная недвижимость;
- производственно-складская недвижимость.
Данное структурирование рынка представляет собой лишь часть общей
системы
типизации
объектов,
учитывающая
наиболее
распространенные
сегменты и подсегменты рынка коммерческой недвижимости.
По состоянию за 10 месяцев 2016 года коммерческая недвижимость
демонстрирует структуру, представленную на рисунке 8.
60
Рисунок 8 – Структура коммерческой недвижимости в г. Орел
По информации различных электронных торговых площадок, агентств
недвижимости, а так же при анализе арендных предложений управляющих
компаний
торговых
исследования
рынка
центров;
выступающих
коммерческой
источниками
недвижимости
данных
Орловской
для
области,
наибольшая доля коммерческой недвижимости, принадлежит торговым площадям
и площадям свободного назначения (зачастую используемых в качестве торговых)
– 60,52% или 164 ед.
В общей совокупности объектов наибольшую долю предложения занимают
встроенные торгово-офисные помещения, наименьшую – отдельно стоящие
здания производственного назначения.
При этом доля арендных предложений коммерческой недвижимости
превышает предложения по ее реализации на 74%. Данная ситуация вызвана тем,
что
цифры годового дохода гораздо привлекательнее при варианте сдачи
коммерческой недвижимости внаем, нежели единовременная продажа.
Стоит отметить, что единственным элементом коммерческой недвижимости
в г. Орел, по которому предложения по продажам превышают арендные – это
производственные помещения. Данная ситуация вызвана сложностью при сдаче в
наем
помещений
большого
метража,
а
так
же
их
территориальной
61
расположенностью. На рисунке 9 представлено количественное выражение
предложений по аренде и продаже коммерческой недвижимости Орловской
области.
Рисунок 9 – Рынок предложений на рынке коммерческой недвижимости
в г. Орел.
Отдельно стоит отметить, что реализация коммерческой недвижимости
напрямую
зависит
от
территориального
расположения
в
различных
административных округах города Орла, (которых в настоящее время выделяют
4:
Железнодорожный,
Заводской,
Северный,
Советский).
Наибольшие
предложения имеются на арендных условиях по Заводскому административному
округу, в первую очередь вызвано большой населенностью округа (ок. 106 тыс.
чел.), отсюда наибольшая проходимость, разветвленная маршрутная сеть, а так же
нахождением в данном округе крупного торгово-развлекательного центра
«Гринн».
Суммарное
количество
предложений
составляет
около
100
коммерческих помещений, что на 42% больше следующего административного
округа – Советского, где количество предложений 69 ед. Лидирующие позиции
занимают торговые и офисные помещения. Заводской район имеет большие
производственные возможности, - от чего имеет место соответствующее значение
по аренде складских и производственных площадей (20% от общей коммерческой
62
недвижимости округа).
Третье место по арендным предложениям занимает Железнодорожный
район за счет ЦУМа, центральных улиц: Советской и Разина, «гостиницы Орел».
Общее предложение по округу – 58 коммерческих помещений.
Замыкает гистограмму рынок коммерческой недвижимости Северного
района (всего 44), но округ составляет конкуренцию Заводскому округу за счет
большого количества производственных площадей (часть из которых на
территории бывшего завода СПЗ). Доля производственной коммерческой
недвижимости составляет 13,6% в общем объеме предложений Северного района.
Обобщенные данные по арендному рынку коммерческой недвижимости г. Орла в
разрезе административных округов отражены на рисунке 10.
Рисунок 10 – Количественные предложения по аренде коммерческой
недвижимости г. Орла в разрезе административных округов.
При наличии спроса имеет место и предложение – по соответствующей
цене. Так, Заводской район, лидирующий по объемам рынка коммерческой
недвижимости г. Орла, имеет наибольшие цены по аренде и продаже
коммерческой недвижимости. Сравнительная таблица данных по ценовым
критериям на торговые площади в зависимости от административных округов
сведена в таблице 4.
63
Таблица 4 – Данные о ценовой составляющей рынка коммерческой
недвижимости г. Орла по округам
Средняя цена, руб.
Торговые помещения
аренда min
аренда max
продажа min
продажа max
Советский район
513
1 100
52 000
75 250
Железнодрожный район
367
1 100
40 333
80 000
Заводской район
657
1 207
42 833
64 667
Северный район
440
920
34 000
70 200
Отдельно стоит отметить, что наибольшим спросом на рынке коммерческой
недвижимости пользуются помещения общей площадью до 100 м2, которые
можно использовать для торговых площадей или офисов (рисунок 11).
Рисунок 11 – Распределение коммерческой недвижимости в зависимости от
площади на рынке арендного предложения г. Орел
Исходя из данных рисунка 11, Заводской район г. Орел является наиболее
располагающим предложениями рынка коммерческой недвижимости и наиболее
востребованным на сегодняшний день.
В таблице 5 представим данные в разрезе административных округов
города Орел.
64
Таблица 5 - Аналитическая таблица ценовой составляющей рынка
коммерческой недвижимости по районам административных округов г. Орел.
аренда
min
Советский район
действующие
513
500
Атолл
500
Дашенька
550
Новая Наугорка
500
Модус
перспектива
500
Полесская
500
Болховский
Железнодрожный район
367
действующие
500
ЦУМ
300
гост. Орел
300
Аэлита
перспектива
300
ж.д. вокзал
300
Текмаш
300
Старомосковская
Заводской район
657
действующие
1 000
Гринн
1 000
Алроса
650
Автовокзал
650
Чайка
400
Новая Ботаника
400
909 квартал
500
Посадская
перспектива
1 350
Алроса
1 500
Гринн
300
Зареченский
Средняя цена, руб.
аренда
продажа
max
min
продажа
max
1 100
1 500
1 100
800
1 000
52 000
68 000
30 000
40 000
70 000
75 250
85 000
71 000
60 000
85 000
1 000
1 000
40 000
60 000
60 000
85 000
1 100
1 300
1 000
1 000
40 333
41 000
40 000
40 000
80 000
80 000
90 000
70 000
1 000
1 000
1 000
х
х
40 000
х
х
70 000
1 207
3 000
1 350
1 200
900
600
600
800
42 833
64 667
35 000
59 000
26 000
36 000
36 000
65 000
50 000
102 000
54 000
41 000
41 000
100 000
1 500
3 000
800
35 000
50 000
35 000
50 000
Боткина
Металлургов
Звездный
Раздольная
УВМ
440
300
800
400
400
300
920
800
1200
800
800
1000
34000
30000
50000
30000
30000
30000
70200
65000
63000
74000
74000
75000
Рощинская
300
800
30000
75000
Северный район
действующие
перспектива
65
В связи с открытием нового ТЦ Европа по ул. Московская, площадка
Текмаш находится в перспективе только на правах аренды, однако в настоящее
время свободные площади не рассматриваемы руководством ТЦ.
Таблица 6 - Количественные арендные предложения рынка коммерческой
недвижимости
в
зависимости
административных
от
трех
территориальных
факторов:
округов,
сегментации
площадей
рынка,
коммерческой
недвижимости
до 100 м
Торговые
Офисные
Складские
Производственные
Сумма
до 250 м
Торговые
Офисные
Складские
Производственные
Сумма
до 750 м
Торговые
Офисные
Складские
Производственные
Сумма
свыше 750 м
Торговые
Офисные
Складские
Производственные
Сумма
Советский Железнодрожный Заводской
район
район
район
28
15
39
15
17
19
0
0
5
1
0
2
44
32
65
Северный
район
14
5
0
2
21
12
3
1
0
16
9
1
0
0
10
12
3
3
0
18
6
0
2
2
10
7
0
3
0
10
9
1
1
0
11
3
3
4
2
12
6
1
3
1
11
0
1
0
0
1
3
2
0
1
6
0
0
6
1
7
2
0
0
1
3
Таким образом, сохраняется отсутствие системности ценообразования в
предложениях рынка коммерческой недвижимости Орловской области, что так же
вызвано общей нестабильной ситуацией в экономике и стремлением каждого у
максимизации собственной прибыли за счет эффективного механизма аренды.
Освобождаются многие офисные помещения за счет отзыва Центральным Банком
66
РФ лицензий у многих проблемных банков, а так же конкурентных площадей и
строительства новых торговых центров (Европа 3 Текмаш, расширение Мега
Гринн, новый гипермаркет по ул. Рощинской). По состоянию на ноябрь 2016 г.
имеет место смещение спроса на рынке коммерческой недвижимости в пользу
площадей первых этажей жилых домов спальных районов. Стоит сказать, что
рынок коммерческой недвижимости Орловской области является стабильным,
объемы сделок при прочих равных условиях соответствуют уровню 2015 года,
последующие движения рынка в ту или иную сторону будет зависеть от
состояния экономики РФ и геополитической ситуации.
Таким образом, рынок коммерческой недвижимости Орловской области
имеет в обширном предложении небольшие офисы и складские помещения,
наиболее востребованные в городе Орле. Имеет место снижение спроса на
торговую недвижимость, так как предложение на рынке превышает спрос.
Преимущество арендных мест по Орловской области принадлежит торговым
комплексам с высокой проходимостью в г. Орел и г. Ливны, по г. Мценску
большее место занимают коммерческие помещений, расположенные на первом
этаже жилого дома, расположенного на центральной магистрали города.
Минимальный срок аренды рынка коммерческой недвижимости по Орловской
области составляет месяц. Долгосрочная аренда (свыше 12 мес.) распространена
только среди крупных торговых представителей.
Рынок коммерческой недвижимости Орловской области, с одной стороны,
является привлекательным сегментом для деятельности, с другой стороны
сопряжен с необходимостью грамотной и экономически обоснованной работы в
части
привлечения
и
удержания
клиентов,
что
в
настоящий
момент
строительными организациями, а так же риэлтерскими компаниями не проводится
должной мере. Строительство объектов коммерческой недвижимости в Орловской
области, в особенности отдельно стоящих зданий, носит точечный характер и в
основном имеет конкретного заказчика (чаще всего строительную организацию),
инвестирующего для своих конкретных целей (размещения офисов, магазинов).
67
2.2 Общая характеристика ПАО «Орелстрой»
ПАО «Орелстрой» было создано в ходе приватизации Государственного
строительного предприятия «Главорелстрой» и является его правопреемником: в
качестве акционерного общества оно зарегистрировано 28 декабря 1992 года.
Акционерами ПАО «Орелстрой» являются российские юридические, а
также российские и иностранные физические лица. Имеет место следующая
структура уставного капитала:
1) юридическим лицам принадлежит 78,5 % акций
2)
Физическим лицам принадлежит 21,5 % акций ПАО «Орелстрой».
Владельцами 0,03% акций являются иностранные граждане - граждане
Азербайджана и Белоруссии. Выход акций за пределы Российской Федерации
обусловлен выездом акционеров ПАО «Орелстрой» на постоянное место
жительства за пределы Российской Федерации и смены ими гражданства. Акции
ОАО «Орелстрой» не обращаются на организованных торгах.
ПАО «Орелстрой» является одним из крупных строительных холдингов
Орловской области. География производственной и сбытовой деятельности - это
Орловская область. Продукция дочерних предприятий ПАО «Орелстрой»
поставляется
также
и
в
регионы
Центрального
Федерального
округа.
Деятельность предприятия построена на принципах добросовестности, полной
открытости и прозрачности, полного соблюдения законодательства.
Состояние и перспективы развития строительной отрасли неразрывно
связаны с обшей экономической ситуацией в стране, которая в последние годы
из-за резкого падения цен на нефть и западных санкций испытывает значительные
трудности. Рост стоимости товаров и услуг, проблемы с доступностью заемных
ресурсов, высокий уровень инфляции и снижение реальных доходов населения
оказывали в 2015 году негативное влияние на потребительский спрос на
строительную продукцию, в частности на рынке коммерческой недвижимости
Орловской области. Как следствие, показатель по объему работ, выполненных в
Российской Федерации по виду деятельности «Строительство» (в сопоставимых
68
ценах) в 2015 году снизился по сравнению с предыдущим годом на 7 % и
составил 5 945,51 млрд. руб., снижение этого показателя по Центральном
федеральному округу было незначительным (всего на 0,9%).
ПАО «Орелстрой» в отчетном году также испытывал трудности
строительной
отрасли. Однако, несмотря
строительства
и
рынка
коммерческой
на то, что
состояние рынка
недвижимости
характеризовалось
продолжающимся снижением объемов потребления. ПАО «Орелстрой», допустив
снижение показателя по объему выполненных в отчетном году работ, смог
сохранить свою долю на региональном строительном рынке и, в условиях
большого количества строительных организаций в данном сегменте и жесткой
конкуренции, остается одним из крупных поставщиков недвижимости в
Орловской области. 21 % площадей, введенных в 2015 году Орловской области,
построено ПАО «Орелстрой».
На рынке строительных организаций, а так же на рынке коммерческой
недвижимости Орловской области осуществляют деятельность несколько сотен
строительных организаций, нацеленных на привлечение максимально возможного
количества покупателей своей продукции. Основными конкурентами ПАО
«Орелстрой» на рынке строительной продукции г. Орла являются ЗАО «Зенит»,
ЗАО «Инжилком», ОАО «АИЖК Орловской области», ООО «Регионстрой», ООО
«Компания
Стройсервис».
В
сложившихся
условиях
только
грамотное
выстраивание стратегии и тактики ПАО «Орелстрой» позволяет удерживать
прочные позиции в региональном строительном сегменте, успешно строить и
реализовывать возводимую недвижимость, а также конкурировать с другими
застройщиками.
Приоритетным направлением деятельности ПАО «Орелстрой» в 2015 году
конечно является жилищное строительство (в первую очередь это обосновано
государственной поддержкой при строительстве и реализации жилых площадей).
Деятельность органов управления ПАО «Орелстрой», в том числе Совета
директоров, направлена на формирование необходимых условий для сохранения
69
стабильности работы предприятия, а также подконтрольных ему организаций, на
обеспечение его эффективной работы.
В 2015 году ПАО «Орелстрой» вело планомерную работу по организации
эффективного развития предприятия. Особое внимание уделялось вопросам
формирования стратегии ПАО «Орелстрой»
в кризисных условиях развития
российской экономики, загрузки производственных мощностей, вопросам
реализации ранее принятых программ, в том числе по вводу объектов в
эксплуатацию: была утверждена программа развития предприятия и его дочерних
и зависимых обществ на 2016 год. Целью разработки программ являлась
выработка
комплексного
сбалансированное
и
интегрированного
эффективное
развитие
плана,
как
обеспечивающего
непосредственно
ПАО
«Орелстрой», так и в целом холдинговой структуры.
В 2015 году ПАО «Орелстрой» осуществляло следующие основные виды
деятельности: выполнение общестроительных работ по возведению зданий,
реализация
произведенной
строительной
продукции
(жилых
и
нежилых
помещений), оказание услуг. ПАО «Орелстрой» выступало застройщиком по
строительству жилых домов, выполняло строительно-монтажные работы на
условиях
генподряда,
осуществляло
производство
полистирола
и
пенополистирольных плит, занималось добычей песка, осуществляло торговозакупочные операции, связанные с комплектацией объектов строительства,
оказывало иные услуги. Среднесписочная численность работников ПАО
«Орелстрой» в 2015 году составила 89 человек.
По вилам деятельности выручка ПАО «Орелстрой» за 2015 год
распределилась следующим образом:
- от выполнения строительно-монтажных работ - 107.5 млн. руб. (это на
54 % ниже аналогичного показателя 2014 года):
- от выполнения функций застройщика -
513.2 млн. руб. (на 35 % ниже
уровня 2014 года);
- от оптовой реализации товаров – 240,9 млн. руб. (на 37 % ниже уровня
2014 года);
70
- от реализации готовой продукции (в том числе от реализации
изделий из пенополнстирола, реализации песка строительного, реализации
готовых
жилых
и коммерческих помещений) - 485.1 млн. руб. (на 2 % ниже
уровня 2014 года);
- от сдачи в аренду имущества и оказания прочих услуг – 59,6 млн. руб. (на
13 % ниже уровня 2014 года).
В
условиях
ухудшения
условий
осуществления
деятельности
в
строительном сегменте страны и Орловской области финансовые показатели
деятельности ПАО «Орелстрой» в отчетном году также ухудшились: чистая
прибыль снизилась с 715 млн. 879 тыс. руб. в 2014 году до 400 млн. 666 тыс. руб.
в 2015 году. т.е. на 44%.
Основные причины, негативно повлиявшие на ухудшение показателей
ПАО «Орелстрой» в 2015 г.:
- снижение покупательной способности потребителей, в т.ч. на рынке
коммерческой недвижимости;
- февраль-апрель 2015г. - резкое снижение продаж из-за приостановки
банками программы ипотеки;
- ноябрь-декабрь - снижение продаж из-за действий регулятора на
рынке страхования
участии
рисков
по
Федеральному
закону Х°
214-ФЗ
«Об
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты
Российской Федерации».
Себестоимость строительства в 2015 году выросла по сравнению с 2014
годом на 1770 руб. на 1 кв.м. вследствие чего недополучено 161.2 млн. руб.
прибыли (из них 133.7 млн. руб. недополучено из-за роста цен на материалы: 27.5
млн. руб. - за счет изменившейся номенклатуры сданного жилья (удельный вес
каркасно-монолитных домов увеличился на 9.9% по сравнению с 2015 годом).
Одним
из
важных
финансовых
показателей,
характеризующих
эффективность юридического лица, является показатель «Чистые активы». За
последние три года стоимость чистых активов ПАО «Орелстрой» возросла с 1 561
71
414 тыс. руб. (на 31.12.2013) до 2 145 320 руб. (на 31.12.2015). т.е. в 1. 4 раза. Этот
показатель многократно превышает размер уставного капитала предприятия и
свидетельствует о стабильности его положения.
По информации Ассоциации «Национальное объединение застройщиков
жилья» ПАО «Орелстрой» единственное из Орловской области вошло в рейтинг
ТОП-200 строительных компаний Российской Федерации по объемам текущего
строительства (кв.м.) в 2015 году.
Уделяя серьезное внимание вопросам повышения конкурентоспособности
и эффективности строительства, ПАО «Орелстрой» удалось решить одну из
важных стратегических задач: переход на строительство повышенной этажности.
В августе 2015 года завершилось последнее комплектование строительства девяти
этажного панельного дома: в декабре 2015 года его успешно ввели в
эксплуатацию, полностью завершив строительство таких домов.
ПАО «Орелстрой» имеет развитую производственную базу, которая, с
одной стороны, способствует стабильности деятельности предприятия и
значительному уровню производства, а с другой, требует серьезных финансовых
вложении
на
поддержание
её
в
состоянии
технически
исправном
и
приобретение
и
соответствующем потребностям.
Капитальные
расходы
ПАО
«Орелстрой»
на
модернизацию отдельных основных средств, на приобретение н разделение
земельных участков, на объекты собственного капитального строительства в
отчетном году составили 38 млн 238 тыс. руб.. в том числе расходы по основным
средствам - 16 млн. 585 тыс. руб.. по приобретению земельных участков и
увеличению их стоимости при разделении - 1 млн. 125 тыс. руб.. по собственному
капстроительству - 20 млн. 528 тыс. руб. Среди объектов финансовых вложений:
- строительство
очистных
сооружений
поверхностных
стоков
в
микрорайоне «Болховский»,
- строительство напорного коллектора от КНС ливневых стоков 6.7.8 оч.
Застройки микрорайона «Зареченский»,
72
- расходы по проектированию очистных сооружений ливневых стоков и
поверхностных стоков микрорайона «Зареченский»,
- 4 экскаватора,
- аппарат для вспенивания полистирола и блок-формы к нему,
- реконструкция склада №3 (по изготовлению пенополистирола),
- конвейер ленточный, модернизация установки по производству бетона
ELKOMIX и реконструкция конвейерной галереи.
Приведенный перечень свидетельствует о важности осуществленных
капитальных вложений ПАО «Орелстрой» для продолжения сбалансированной
строительной деятельности акционерного общества.
Уровень капитальных расходов на вышеназванные цели за отчетный год
снизился
на
57%,
финансирования
причинами
строительного
чего
является
рынка,
так
и
как
то,
ухудшение
что
на
условий
протяжении
предшествующих лет ПАО «Орелстрой» повышению своей технологичности
придавал серьезное внимание, направляя в рамках соответствующих программ
предприятия на эти цели значительные средства.
Следует отметить, что ПАО «Орелстрой» оперативно реагировал на
оказывающие влияние на деятельность застройщиков изменения действующего
законодательства.
С
1.10.2015г.
изменения
российского
законодательства
коснулись увеличения минимального размера собственных оборотных средств
страховых компаний с 400 млн. руб. до 1 млрд. руб. 14.10.2015г. предприятие
приняло
решение о вступлении ПАО «Орелстрой» в Некоммерческую
организацию «Потребительское общество Взаимного Страхования Гражданской
Ответственности» в целях обеспечения страховой зашиты имущественных
интересов
предприятия,
осуществления
страхования
его
гражданской
ответственности как застройщика, привлекающего денежные средства участников
долевого строительства. С 22.10.2015г. ПАО «Орелстрой» является членом
данной некоммерческой организации. Кроме того, проведена подготовительная
работа, и в I квартале 2016 года заключены первые договоры страхования со
Страховым акционерным обществом «ВСК».
73
ПАО «Орелстрой» с группой подконтрольных ей компаний составляет
единый строительно-инвестиционный комплекс, выполняющий завершенный
комплекс
взаимосвязанных
работ:
от
разработки
проектно-сметной
документации, производства строительных материалов до возведения объектов
«под ключ» и их технической эксплуатации. Структура холдинга достаточно
эффективна.
К преимуществам холдинговой структуры ПАО «Орелстрой»
относится возможность выстраивать четкую производственную н финансовую
политику, регулировать себестоимость и цену реализации конечной продукции,
формировать
сбалансированные
программы
работы
подконтрольных
организаций, своевременно корректировать их деятельность, формировать
максимально взвешенную программу ввода объектов в эксплуатацию, принимать
оптимальные решения. К преимуществам холдинга относится не только
вертикальная
значительный
интеграция
компании,
производственный
и
но
и
многолетний
проектный
опыт
потенциал,
работы,
социально
ориентированная политика, способствующая привлекательности компании в
качестве работодателя, что позволяет успешно конкурировать с иными
строительными компаниями.
По состоянию на 31.12.2015 г. в холдинговую компанию ПАО
«Орелстрой» входило пять общестроительных и три специализированных
организации, два предприятия стройиндустрии, два транспортных предприятия,
проектный институт, строительная лаборатория, жилищно-эксплуатационное
предприятия.
В 2015 году произошло изменение структуры холдинга: на основании
решения Совета директоров осуществлена реорганизации дочерних обществ с
ограниченной
ответственностью
ОАО
«Орелстрой»
«Специализированное
управление № 1» и «Управление механизации» в форме присоединения первого
из них ко второму. В IV квартале 2015 года также было принято решение о
реорганизации в форме присоединения еще двух строительных организаций:
обществ с ограниченной ответственностью «ОСУ-2» и «Мценское СМУ». В
феврале 2016 года эта реорганизация была завершена. «Мценское СМУ»
74
присоединено к «ОСУ-2». Указанные решения принимались целях оптимизации
структуры холдинга, снижения накладных расходов и, в конечном итоге,
повышения эффективности работы холдинга.
Холдинг ПАО «Орелстрой» располагает достаточным производственнотехническим
потенциалом,
материальными
и
трудовыми
ресурсами
для
реализации значительных объемов работ на рынке строительных услуг. На
балансе холдинга находятся недвижимое имущество (производственные здания и
помещения) общей площадью более 162 тыс. кв. м. расположенное на 60 га земли,
несколько сотен строительных машин н механизмов, грузоподъемных кранов и
грузовых автотранспортных средств, железнодорожный подвижной состав,
технологическое оборудование, в том числе по производству растворов, бетонов,
изделий для крупнопанельного домостроения, сборного железобетона, оконных и
дверных блоков, металлоконструкций, а также иное имущество. Имеются также
карьеры по добыче намывного и горного песка, необходимого при производстве
промышленной продукции и выполнении строительных работ. ПАО «Орелстрой»
располагает 265 га земельных участков под рынок жилищной и коммерческой
недвижимости Орловской области.
Среднемесячная заработная плата 1 работающего снизилась на 1467руб. и
составила 25238 руб.
Необходимо отметить, что анализ финансово-хозяйственной деятельности
предприятия является основой для принятия решений на уровне субъектов
хозяйствования,
с
помощью
которого
выявляются
наиболее
значимые
характеристики и показатели деятельности предприятия и составляются прогнозы
его дальнейшего развития.
Для проведения
анализа финансового состояния ПАО «Орелстрой», в
первую очередь используем анализ, который
позволит провести самооценку
финансового состояния с целью прогноза результата при принятии решений. Это
позволяет заблаговременно принимать необходимые меры для предотвращения
неплатежеспособности.
75
В целом, оценку работы предприятия за период теперь можно будет
получить с помощью оперативного, развернутого и экспресс-анализа (таблица7),
причем для каждого из этих видов анализа определяются цели и задачи,
устанавливаются выходные формы, а также разрабатывается свой алгоритм.
Тогда оперативный анализ покажет отклонения в текущем развитии, по
результатам развернутого анализа можно будет судить о конкретных показателях
за весь период, а экспресс-анализ даст динамическую оценку развития данного
предприятия.
Таблица 7 - Виды анализа финансово-экономического состояния
предприятия
Оперативный анализ Развернутый анализ
Экспресс-анализ
Исходная информация
Бухгалтерская база Бухгалтерская база Комплект
Форма № 1 «Бухгалтерский
данных
данных
годовой
баланс»
(квартальной
или месячной)
отчетности
Выходные документы и особенности анализа
Сводные
рапорты Аналитические
финансовые Таблицы
и
графики:
внутренней
таблицы
(АФТ)
и 1) установление внутренней
отчетности, анализа универсальные аналитические взаимосвязи между остатками
и
аудита: балансы
(УАБ): активов
и
капитала;
1) анализ в реальном 1) построение баланса доходов 2) анализ платежеспособности,
режиме
времени; и
расходов; текущей
ликвидности
и
2)
устранение 2)
расчет
коэффициентов экономического
роста;
дублирования
платежеспособности
за 3)
построение
графика
информации
в период; 3) воссоединение всех финансово-экономического
управленческом
форм отчетности в одном состояния
предприятия;
учете;
формате;
4)
факторный
анализ
3) приспособление 4) установление внутренней финансовой
устойчивости;
бухгалтерского
взаимосвязи между активами и 5) моделирование финансовой
учета к нуждам капиталом;
устойчивости
аналитики (за счет 5) анализ платежеспособности,
настройки
плана экономического
роста
и
счетов);
текущей
ликвидности;
4) учет и контроль 6)
построение
графика
материальных,
финансово-экономического
денежных
и состояния
предприятия;
документарных
7) моделирование финансовой
потоков;
устойчивости
5)
выявление
арифметических и
логических ошибок
76
С
другой
стороны,
потребность
в
экспресс-анализе
(особенно
в
оперативных целях и в реальном режиме времени) значительно выше, чем в
других видах анализа, поскольку для его проведения вовсе не нужно ждать
закрытия периода, а лишь нужна текущая информация, к которой можно
обращаться как угодно часто. Все это означает, что экспресс-анализ финансового
состояния предприятия на основе формы № 1 «Бухгалтерский баланс» становится
в современных условиях крайне востребованным способом оценки. И хотя
данный отчет содержит довольно мало информации, он чаще других документов
публикуется в печати и представляется коммерческим партнерам. С помощью
разработанных методов появляется возможность дать оценку работы предприятия
за период.
При экспресс-анализе определяем следующие коэффициенты:
1) коэффициент текущей ликвидности (формула 1):
КТЛ 
ОА
,
ТП
(1)
где ОА – оборотные активы;
ТП – текущие пассивы.
КТЛ 2014 
3475121
 11,82 ;
294048
КТЛ 2015 
3837654
 9,38 ;
409232
КТЛ 2016 
3594363
 16,45
218455
Таким образом, по итогам 2014-2015 г. на 1 руб. текущих обязательств
приходится 11,82 руб. и 9,38 руб. оборотного капитала соответственно, в 2016 г.
наблюдается небольшое увеличение
до 16,45 руб. Нормативным значением
данного показателя принято считать КТЛ=2. В данном случае показатели
оказались далеко выше
установленного норматива, что свидетельствует о
нерациональной структуре капитала, что связано с замедлением оборачиваемости
средств, вложенных в запасы ПАО «Орелстрой».
77
Вычисляя значение собственного оборотного капитала предприятия (СОК)
по формуле 2:
СОК  ОА  ТП ,
(2)
где ОА – оборотные активы;
ТП – текущие пассивы.
СОК 2014  3475121  294018  3181103тыс. руб. ;
СОК 2015  3837654  409232  3428422тыс. руб. ;
СОК 2016  3594363  218455  3375908тыс. руб.
На ПАО «Орелстрой» наблюдается увеличение показателя в 2015 г. по
сравнению с 2014 г. на 7,7% или 247319 тыс. руб. В 2016 г. на предприятии
значение собственного оборотного капитала по сравнению с 2015 г. снизилось на
52514
тыс. руб. Снижение показателя вызвано не только специфичностью
анализируемой строительной отрасли, но и:
- инвестиционными затратами, превышающими собственные финансовые
возможности
(покупка
дорогостоящих
основных
средств
с
учетом
предварительного накопления денежных средств на эти цели);
- финансирование инвестиционных вложений за счет краткосрочных
кредитов.
В процессе функционирования предприятия и величина активов, и их
структура претерпевают постоянные изменения. Наиболее общие представления о
качественных изменениях в структуре средств и их источников, а также динамики
этих изменений можно получить с помощью вертикального и горизонтального
анализа (таблица 8).
78
Таблица 8 – Показатели хозяйственной деятельности ПАО «Орелстрой»
№п/п
Показатель
1
2
3
4
Выручка
Себестоимость продаж
Основные средства
Фондоотдача основных средств
5
Фондоемкость продукции/ услуг
6
Оборотные средства
Средняя за период стоимость оборотных
средств
7
2014
2015
2016
1 975 301
1 005 412
118 029
16,74
1 406 350
779 402
161 056
8,73
1 532 948
1 072 471
508 091
3,02
0,06
0,11
0,33
3 475 121
3 398 601
3 594 363
75 412
37 152
59 621
Коэффициент оборачиваемости оборотных
средств в числе оборотов, оборотов
Сумма материальных затрат организации
(за отчетный период)
Платежи в связи с оплатой труда
работников
0,57
0,41
0,43
242 786
137 585
372 815
78 104
72 072
50 856
11
Валовая прибыль (убыток)
969 889
626 948
460 477
12
Управленческие расходы
96 467
113 693
77 776
13
Прибыль (убыток) от продаж
866 762
506 349
376 426
8
9
10
0,96
0,80
0,43
15
16
17
Рентабельность продукции/ услуг
организации
Проценты к уплате
Прочие доходы
Прочие расходы
225
48 353
62 969
3 590
93 135
139 877
13 173
29 559
25 889
18
Прибыль (убыток) до налогообложения
926 687
517 211
403 886
19
Текущий налог на прибыль
205 299
115 038
76 820
25 662
13 778
1 193
6 315
1 818
2 420
615
364
344
715 879
0,44
400 666
0,36
324 506
0,25
9,49
10,78
5,44
14
20
21
в т.ч. постоянные налоговые обязательства
(активы)
Изменение отложенных налоговых
обязательств
22
Изменение отложенных налоговых активов
23
24
Чистая прибыль (убыток)
Рентабельность продаж
Рентабельность активов (по чистой
прибыли)
25
79
Анализируя данные таблицы 8, следует отметить, что выручка ПАО
«Орелстрой» в динамике 2014-2016 г.г. увеличивалась в 2016 г., однако в 2015 г.
имеет место падение выручки (в связи с ухудшением экономических условий в
стране) до уровня 1 406 350 тыс. руб. (что на 8,3% ниже уровня 2013 г. и на 40,4%
ниже уровня 2014 г).
Фондоотдачу и фондоёмкость целесообразно рассматривать в динамике,
т.к. основные средства значатся на балансе предприятия за весь период
исследования. Фондоотдача ПАО «Орелстрой» характеризует эффективность
использования основных средств организации,
показывая, сколько выручки
приходится на единицу стоимости основных средств. В связи со снижением
выручки,
значения
коэффициента
говорит
о
спаде
интенсивности
(эффективности) использования имеющегося в ПАО «Орелстрой» оборудования.
На ПАО «Орелстрой» имеет место ситуация, при которой ФЕ была близка к
нулю (в 2015 г. составляла 0,11), при этом в 2016 г. рост до 0,33. ФО (по
состоянию за 2016 г. = 3,02) так же снижается большими темпами – это значит,
что производственные мощности в рассматриваемом периоде 2014-2016 г.г.
использовались неэффективно.
Валовая прибыль ПАО «Орелстрой», прибыль от продаж в 2015 г. по
сравнению с 2014 г. снизились и достигли соответственно 626 948 тыс. руб. и
506 349 тыс. руб., что свидетельствует об удовлетворительной работе не только в
условиях нестабильной ситуации на рынке строительных организаций Орловской
области в России в целом, при этом рентабельность продаж является достаточно
весомой.
Наиболее актуально вклад в деятельность строительной организации на
рынке недвижимости отражают финансовые результаты компании. Модель
стратегической прибыли представим в отношении работы ПАО «Орелстрой» на
рисунке 12.
80
Рисунок 12 – Модель стратегической прибыли ПАО «Орелстрой».
Для подробного описания элементов модели стратегической прибыли за
анализируемый период 2014- 2016 г.г. работы ПАО «Орелстрой» данные
представим в виде таблиц 9-11.
Исходя из данных в таблице 9, «Выручка от продаж» ПАО «Орелстрой» на
протяжении анализируемого периода не имела четкой тенденции, однако в 2015 г.
имела снижение не только к предшествующему году, но и к 2013 г.
Показатель «Себестоимость проданной продукции» в 2015 г снизилась на
22% за счет эффективных корректирующих мероприятий по сокращению
себестоимости, а так же за счет общего падения продаж на рынке Орловской
области.
81
Таблица 9 – Анализ показателей верхней ветки модели стратегической
прибыли предприятия ПАО «Орелстрой»
Показатель
2014
Выручка от
1 975 301
продаж, тыс.
руб.
Себестоимос
ть
проданной
продукции и 1 005 412
расходы на
продажу,
тыс. руб.
2015
2016
Абс.
откл.,
2015-2014
Абс.
откл.,
20162015
Тр, %
Тр,%
15/14
16/15
1 406 350
1 532 948
-568 951
126 598
71,20
109,00
779 402
1 072 471
-226 010
293 069
77,52
137,60
Прибыль от
продаж, тыс.
руб.
866 762
506 349
376 426
-360 413
-129 923
58,42
74,34
Прибыль до
налогооблож
ения,
тыс.
руб.
926 687
517 211
403 886
-409 476
-113 325
55,81
78,09
Налог
на
прибыль,
тыс. руб.
205 299
115 038
76 820
-90 261
-38 218
56,03
66,78
Чистая
прибыль,
тыс. руб.
715 879
400 666
324 506
-315 213
-76 160
55,97
80,99
0,36
0,28
0,21
0
0
78,61
74,30
Маржа
чистой
прибыли,%
Исходя из данных таблицы 9, «Маржа чистой прибыли»
снижается в
динамике 2016-2014 г.г. Это может свидетельствовать о неэффективном контроле
и анализе затрат.
Стоимость запасов ПАО «Орелстрой» в 2015 г. выросла на 482 248 тыс.
руб., и в 2016 г. так же наблюдается рост на 4,07% до уровня 2 989 352 тыс. руб.
В динамике исследуемого периода показатель «Дебиторская задолженность»
растет (что связано с потерей клиентов, кредитуемых за счет банков,
неплатежеспособностью). В связи с обновлением компрессорного оборудования в
82
2014 году в ПАО «Орелстрой» произошел рост показателя «Внеоборотных
активов» на 4,8%.
Таблица 10 – Анализ показателей нижней ветки модели стратегической
прибыли предприятия ПАО «Орелстрой» за 2014-2016 г.г.
Показатель
2014
2015
2016
Абс.
откл.,
15-14
Абс.
откл.,
16-15
Тр,%
15/14
Тр,%
16/15
Стоимость
запасов,
тыс. руб.
2 005 905
2 488 153
2 589 352
482 248
101 199
124,04%
104,07%
608 932
521 175
631 729
-87 757
110 554
85,59%
121,21%
3 475 121
3 398 601
3 594 363
-76 520
195 762
97,80%
105,76%
440 277
439 053
822 817
-1 224
383 764
99,72%
187,41%
Выручка от
продаж,
тыс. руб.
1 975 301
1 406 350
1 532 948
-568 951
126 598
71,20%
109,00%
Общая
стоимость
активов,
тыс. руб.
3 915 398
3 837 654
4 417 180
-77 744
579 526
98,01%
115,10%
Оборачива
емость
активов, %
0,50
0,37
0,35
-0,14
-0,02
0,73
0,95
Оборачива
емость
активов по
запасам, %
98,47
56,52
59,20
-41,95
2,68
0,57
1,05
Дебиторска
я
задолженно
сть, тыс.
руб.
Текущие
(оборотные
) активы,
тыс. руб.
Внеоборот
ные
активы,
тыс. руб.
83
Для оценки уровня использования запасов используют коэффициент
оборачиваемости запасов, который показывает, насколько компания эффективно
использует запасы, показывает скорость оборота запасов. Расчет осуществляется
по формуле:
Ко(ЗАП) = В / ЗАП
(3)
где В – выручка;
ЗАП – стоимость запасов.
Уменьшение
значения
показателя
в
динамике
свидетельствует
о
неблагоприятной организации запасов на предприятии, повышении спроса на
продукцию предприятия, как вариант - вероятность затоваренности и т.п.
Снижение оборачиваемости запасов является основанием для проведения
тщательного анализа организации производственно – хозяйственных процессов,
организации маркетинговой деятельности и т.д.
Показатель «Оборачиваемость активов» (таблица 7) имеет тенденцию к
снижению в 2015 г. на 27%, в 2016 г. в сравнении с 2015 г. снижение на 5%.
Подобная оборачиваемость активов обусловлена специфической отраслью
фокусного
предприятия.
Низкая
оборачиваемость
активов
может
свидетельствовать о недостаточной эффективности использования активов.
Резюмируем данные для анализа в таблице 11.
Таблица 11 – Анализ результирующих показателей модели стратегической
прибыли ПАО «Орелстрой»
Показатель
2014
2015
2016
Абс.
Абс.
откл.,
откл.,201520162014
2015
Тр,%
15/17
Тр,%
16/15
Доходность
активов
(рентабельность),
%
0,18
0,10
0,07
-0,08
-0,03
57,10%
70,37%
Финансовый
рычаг, ед.
1,88
1,79
1,68
-0,09
-0,10
94,97%
94,18%
Доходность
собственного
капитала, ед.
0,34
0,19
0,12
-0,16
-0,06
54,23%
66,27%
84
Минимальное внешнее финансирование, действенная инвестиционная
политика предприятия привели к снижению финансового рычага, что говорит о
минимальной степени риска в финансовой деятельности предприятия и его
устойчивости.
Таким образом, показатель «Доходность собственного капитала» в период
с 2014 по 2015 год снижается на 45% и составляет 0,19 ед. Падение в 2016 г. в
соотношении с 2015 г. составило 34%. В связи с этим можно говорить об
эффективных
управленческих
решениях
компании,
но
неспособность
генерировать прибыль на новые инвестиции. Сравнительно малые значения
данного показателя обуславливаются специфичностью отрасли выбранного
фокусного предприятия.
Таким образом, сложности финансирования как юридических, так и
физических лиц кредитными организациями сказались и на строительной отрасли
РФ, и будут оказывать негативное влияние в будущем. На деятельность ПАО
«Орелстрой» существенное влияние оказывает также и достаточно высокий
уровень цен на ряд строительных материалов, энергоносители, горюче-смазочные
материалы, электро- и санитарно-техническую продукцию, транспортные услуги,
а также продолжающийся рост этих цен.
Перечисленные факторы могут в перспективе не позволить строительным
организациям добиваться более высоких, по сравнению с достигнутыми,
результатов, при этом точно спрогнозировать продолжительность действия этих
факторов невозможно. Несмотря на это. основной задачей ОАО «Орелстрой» попрежнему является обеспечение эффективности деятельности, удержание своих
позиций
на
рынке
строительной
продукции
Орловской
области.
ОАО
«Орелстрой» принимает меры по приобретению сырья, материалов, продукции у
поставщиков с оптимальными условиями поставок, по оптимизации проектных
решений,
применению
наиболее
экономически
обоснованных
методов
производства работ и технологических процессов.
Несмотря
на
ухудшение
условий
осуществления
деятельности
в
строительной отрасли и в регионе, органы управления ОАО «Орелстрой» считают
85
необходимым не допустить обвального спада производства.
Однако, следует учитывать, что в 2016 году не произошло значительных
изменений ситуации в строительной сфере, поэтому влияние нестабильной
экономической
продолжающийся
ситуации
спад
в
стране
внутреннего
(нестабильность
спроса,
денежной
сложности
с
валюты,
внешним
финансированием и т.д.) по-прежнему отражается на деятельности ПАО
«Орелстрой».
ОАО
«Орелстрой»
нацелен
на
поддержание
своего
лидирующего
положения в Орловской области в долгосрочной перспективе, увеличение доли
возводимых им зданий и сооружений, поддержание деловой репутации на
высоком уровне. Для достижения этого ПАО «Орелстрой» запланировано, в
условиях продолжающегося снижения покупательской активности потребителей,
продолжать разработку новых серий коммерческих проектов, расширения
географии застройки предприятия, дальнейшей оптимизации себестоимости
продукции, совершенствовать рекламные продукты, сокращения потерь и затрат
на всех направлениях производственной деятельности. При этом в условиях роста
стоимости материальных ресурсов, используемых в строительстве, одной из задач
ПАО «Орелстрой» будет недопущение снижения себестоимости строительства за
счет снижения его качества, а также повышение конкурентоспособности.
86
Анализ
2.3
действующей
системы
управления
коммерческой
недвижимостью строительной организации
Как и в любой строительной и финансово стабильной организации, прежде
чем начать какое-либо строительство, необходимо тщательно продумать, что
именно, какими способами, к какому сроку и с помощью каких средств можно и
нужно это сделать, т.е. проработать эффективную систему управлению.
Основополагающей стадией управления любым видом строительной
деятельности в ПАО «Орелстрой» всегда является процесс постановки
внутрихозяйственных отношений. К ним можно отнести такую функцию
управления, как планирование. Конечный результат этого процесса – построение
идеальной модели хода строительства объектов коммерческой недвижимости,
направленной
на
достижение
главной
цели
ПАО
«Орелстрой»
путем
внутрихозяйственных отношений.
В
ПАО
директивность,
коммерческой
«Орелстрой»
отрыв
имеет
место
излишняя
централизованность,
от
реальных
требований
планирования
недвижимости,
несмотря
на
имеющееся
рынка
внутрифирменное
планирование внутрихозяйственных отношений.
Недооценка планирования внутрихозяйственных отношений в рыночных
условиях или сведение его к минимуму может привести
экономическим
грамотную
потерям.
Чтобы
экономическую
использовании
такой
этого
политику,
управленческой
избежать,
необходимо
основанную
функции,
к большим
на
как
проводить
эффективном
планирование
внутрихозяйственных отношений строительной организации.
В условиях рыночных отношений планирование внутрихозяйственных
отношений остается важнейшим фактором организации эффективной работы
ПАО «Орелстрой». Оно охватывает все основные сферы его производственностроительной деятельности – сбыт, финансы, производство, закупки, проектные
разработки, тесно взаимосвязанные между собой. Эта деятельность в ПАО
«Орелстрой» опирается на выявление и прогнозирование спроса, анализ и оценку
87
имеющихся ресурсов и перспектив развития рынка недвижимости Орловской
области.
Однако, необходимость увязывать планирование внутрихозяйственных
отношений с маркетингом и контролем с целью постоянной корректировки
показателей строительства коммерческой недвижимости и сбыта вслед за
изменениями спроса на рынке Орловской области.
В настоящее время строительство и маркетинг развиты только в отношении
жилой недвижимости в ПАО «Орелстрой». Однако, это необходимо осуществлять
и
в
отношении
объектов
коммерческой
недвижимости,
ведь
зачастую
строительство жилой недвижимости уже имеет в себе долю коммерческой
площади. Исследование рынка коммерческой недвижимости – отправная точка
плановой деятельности, которая в современных условиях рассматривается как
составная часть экономики.
Планирование внутрихозяйственных отношений в ПАО «Орелстрой»
заключается в установлении целей его деятельности на заданный период,
определении путей их реализации, а также дальнейшем контроле за выполнением
намеченного плана и хода строительства. Оно предусматривает разработку
комплекса
мероприятий,
определяющих
последовательность
достижения
конкретных целей с учетом возможностей наиболее эффективного использования
ресурсов каждым производственным подразделением и предприятием в целом.
Плановая система ПАО «Орелстрой» состоит из отдельных планов по четко
ограниченным направлениям деятельности и охватывает важнейшие участки
работы предприятия с тем, чтобы ориентировать их на выполнение поставленных
задач и четко согласовать работу всех подразделений и всего персонала
организации.
В настоящее время ПАО «Орелстрой» в своей деятельности ориентируется
на достижение быстрых и конкретных результатов. Поэтому главную роль в их
плановой работе играет текущее планирование внутрихозяйственных отношений,
цель
которого
обеспечение
бесперебойной
и
сбалансированной
работы
предприятия.
88
Текущее планирование внутрихозяйственных отношений осуществляется
детальной
разработкой
(обычно
на
период
строительства)
планов
для
предприятия в целом и его отдельных подразделений (на год). Главная задача
текущего планирования внутрихозяйственных отношений – разработка плана
строительства и реализации на его основе системы планов: производства,
движения запасов готовой продукции, сметы расходов, рекламных мероприятий,
реализации прибыли, капитальных вложений, исследований и разработок,
финансового плана, планов по сырью и труду.
На
самый
длительный
период
ПАО
«Орелстрой»
осуществляется
стратегическое планирование (более 2 лет). Однако данное планирование в
значительной
степени
носит
вероятностный
характер
из-за
отсутствия
возможности отразить в планах все изменения условий хозяйствования в
планируемом периоде и измерить степень их воздействия на процессы
управления финансами ПАО «Орелстрой».
Процесс краткосрочного планирования обычно выражается в разработке
планов для периодов до 1 месяца и отражает сальдо затрат и доходов от
операционной деятельности ПАО «Орелстрой».
В практике деятельности ПАО «Орелстрой» встречаются примеры
применения особых видов планирования и разработок частных разновидностей
планов. Бюджетирование, строительный план, включают в категорию частных
видов планов. Составляются в основной на платформе Excel.
Цель разработки бюджетов - выявление сумм расходов финансовых
ресурсов и источников для достижения какой-либо хозяйственной цели.
Балансовый план представляет собой определение структуры баланса в
определенном
периоде
времени
и
разрабатывается
для
поиска
путей
совершенствования структуры финансовых ресурсов ПАО «Орелстрой».
Платежный календарь составляется для сопоставления расходов и
поступлений
финансовых
ресурсов
в
определенном
периоде
времени.
Необходимость разработки данного вида плана обусловлена значительным
количеством поступлений и платежей на ПАО «Орелстрой» в каждом отдельном
89
периоде и потребностью в их систематизации. Платежный календарь служит
одним из инструментов оценки эффективности текущих платежей и предназначен
для поиска способов достижения стабильного превышения доходов над
расходами.
На ПАО «Орелстрой» основным источником финансирования является
собственный капитал. В его состав входят уставный капитал, накопленный
капитал
(резервный
и
добавленный
капиталы,
фонд
накопления,
нераспределенная прибыль) и прочие поступления (целевое финансирование,
целевые кредиты по ипотеке и проч.).
Уставный
капитал
сформирован
в
процессе
первоначального
инвестирования средств.
Добавочный капитал ПАО «Орелстрой» как источник средств образован в
результате переоценки имущества или продажи акций выше номинальной их
стоимости, а также в результате инвестирования прибыли на капитальные
вложения.
Резервный капитал создан в соответствии с законодательством или в
соответствии с учредительными документами. Он предназначен на ПАО
«Орелстрой» для покрытия кредиторской задолженности при прекращении
деятельности, для выплаты дивидендов по привилегированным акциям при
недополучению прибыли, на покрытие возможных убытков и т.д.
Нераспределенная прибыль является источником формирования оборотных
активов до момента её капитализации или потребления на индивидуальные и
коллективные нужды членов трудового коллектива.
К средствам специального назначения и целевого финансирования на ПАО
«Орелстрой» относятся безвозмездно полученные ценности от физических и
юридических лиц, а также безвозвратные и возвратные бюджетные ассигнования
на содержание объектов соцкультбыта.
Основным источником пополнения собственного капитала является
прибыль ПАО «Орелстрой», за счет которой создаются фонды накопления,
потребления, фонд социальной сферы, резервный. Может быть остаток
90
нераспределенной прибыли, которой до её распределения используется в обороте
ПАО «Орелстрой». Значительный удельный вес в составе внутренних источников
занимают амортизационные отчисления от используемых собственных основных
средств и нематериальных активов. Они не увеличивают сумму собственного
капитала ПАО «Орелстрой», а являются средством его реинвестирования.
Основную долю в составе внешних источников формирования собственного
капитала занимает дополнительная эмиссия акций.
Заемный капитал – это кредиты банков и финансовых компаний, займы,
кредиторская задолженность, лизинг, коммерческие бумаги и др. На ПАО
«Орелстрой» он подразделяется на долгосрочный (более года) и краткосрочный
(до года).
По целям привлечения заемные средства подразделяются на следующие
виды:
- средства, привлекаемые для воспроизводства основных средств и
нематериальных активов;
- средства, привлекаемые для пополнения оборотных активов.
На ПАО «Орелстрой» по форме привлечения заемные средства могут быть
в денежной форме, в форме оборудования (лизинг), в товарной форме и других
видах; по источникам привлечения они делятся на внешние и внутренние; по
форме обеспечения – обеспеченные залогом или закладом; обеспеченные
поручительством или гарантией и необеспеченные.
При формировании структуры капитала учитываются особенности каждой
его составляющей.
Собственный капитал ПАО «Орелстрой» характеризуется простотой
привлечения, обеспечением более устойчивого финансового состояния и
снижением риска банкротства.
Необходимость
в
собственном
капитале
обусловлена
требованиями
самофинансирования ПАО «Орелстрой».
Он является основой самостоятельности и независимости. Особенность
собственного капитала ПАО «Орелстрой» состоит в том, что он инвестируется на
91
долгосрочной основе и подвергается наибольшему риску.
Таким образом, чем выше его доля в общей сумме капитала и меньше доля
заемных средств, тем выше буфер, который защищает от убытков, а
следовательно, меньше риск потери. От того, насколько оптимально соотношение
собственного и заемного капитала, во многом зависит финансовое положение
ПАО «Орелстрой».
В ПАО «Орелстрой» система управления коммерческой недвижимостью
строительной организации содержит варианты изменения конъюнктуры рынков
сбыта площадей строительства. Вероятность изменения финансовой структуры
почти не исследуется, так как имеет место тесное взаимодействие с банками.
Однако, данное сотрудничество в первую очередь распространяется только на
жилые помещения (лидирующие позиции на рынке области по ипотечным
продуктам), а объекты коммерческой недвижимости и финансовые инструменты
не использованы в полной мере. Учитывая вышеизложенное, использование
финансовых инструментов и услуг при формировании рынка коммерческой
недвижимости – является необходимым средством развития предприятия и
должно быть использовано в полной мере.
92
ПЕРСПЕКТИВЫ
3.
РЫНКА
КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
3.1
Планирование и оценка объектов коммерческой недвижимости
ПАО «Орелстрой» на основе доходного подхода
В настоящее время оценка и планирование объектов коммерческой
недвижимости ПАО «Орелстрой» проводится на основе комплексного подхода с
учетом сравнительного анализа продаж. Оценку стоимости объекта коммерческой
недвижимости проводят путем сравнения недавних продаж сопоставимых
объектов
с
оцениваемым
соответствующих
объектом
корректировок,
предприятия
учитывающих
после
различия
осуществления
между
ними.
Предприятие принимает стоимость объекта коммерческой недвижимости по
данному подходу, равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом
поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта.
Независимая
оценка
недвижимости
коммерческого
типа
на
ПАО
«Орелстрой» не проводится, в бюджет предприятия не закладывается.
Применительно к ПАО «Орелстрой» предлагается внедрение планирования
и оценки объектов коммерческой недвижимости ПАО «Орелстрой» на основе
доходного
подхода
через
индивидуальное
бюджетирование
каждого
коммерческого объекта. Предлагается рассматривать данное внедрение как метод
учета,
позволяющий
(прогнозными
или
сравнивать
нормативными)
фактические
результаты
показателями.
с
Составление
плановыми
плановых
показателей бюджетов строительства объектов коммерческой недвижимости,
планируется производить с помощью ручной операции бюджетирования и по
документу «Расчет по модели бюджетирования».
Предлагаемый к внедрению бюджет будет представлять собой детальный
план, а именно смету, которая в цифровом выражении отражает планирование
строительства, продажи, расходов, прибыли, налогов, поступления денег и др.
Развитая конкурентная среда в Орловской области диктует ПАО «Орелстрой»
особый подход к методике анализа и оценки объектов коммерческой
93
недвижимости: планирование должно производится не от предполагаемого
объема продаж (как обычно происходит на предприятии), а от намеченных
объемов строительства (от запланированных затрат), так как особым фактором
является получение земель под строительство и утверждение исходноразрешительной и сметной документации.
Технологические особенности строительства на протяжении всего срока
реализации
инвестиционно-строительного
недвижимости
будут
проекта
находить
объектов
коммерческой
отражение
в
бюджетных формах и методах их составления. Общий процесс анализа и оценки
строительства объектов коммерческой недвижимости через бюджеты ПАО
«Орелстрой» предлагается проводить по следующей схеме (рисунок 13).
94
Бюджет продаж
Бюджет
вложения
капитала
Бюджет
строительства
Бюджет
материальных затрат
Бюджет потребления
энергии
Бюджет
амортизации
Прогноз затрат
намеченного объекта
строительства
Бюджет фонда
оплаты труда
Бюджет
погашения
задолженно
стей
Бюджет прочих
расходов
БДДС
Прогноз
прибылей и
убытков
Оперативный бюджет
Налоговый
бюджет
Финансовый бюджет
Организационный проект бюджетирования объектов коммерческой
недвижимости
ПАО «Орелстрой»
Рисунок
13 – Предлагаемая организационная схема системы контроля
затрат на основе внедрения процесса планирования и оценки объектов
коммерческой
недвижимости
на
основе
доходного
подхода
через
бюджетирование данных объектов ПАО «Орелстрой»
95
Бюджетирование
процесса
строительства
объектов
коммерческой
недвижимости «ПАО «Орелстрой» - сложный многоуровневый процесс, при
котором необходимо учитывать многие факторы, а именно:
- разработка проектно-сметной документации объектов коммерческой
недвижимости;
-
возможность
использования
субподрядных
организаций
из-за
ограниченности материальных и трудовых ресурсов;
- своевременную поставку сырья и материалов.
Внедрение процесса планирования и оценки объектов коммерческой
недвижимости на основе доходного подхода через бюджетирование данных
объектов ПАО «Орелстрой» позволит решить следующие важные задачи:
- планирование денежных средств, а так же общего финансового состояния
предприятия на любой период в разрезе оборотов по каждому из вводимых
объектов коммерческой недвижимости;
- составление мастер-бюджета компании (бюджет доходов и расходов,
бюджет движения денежных средств (БДДС), прогнозный баланс) и других
оборотных бюджетов; аналитика соответствия плановых и фактических данных
установленным прогнозным целевым показателям;
- контроль анализа исполнения бюджетных заявок;
-составление сводной отчетности по результатам ввода в действия объектов
коммерческой недвижимости; расширенный анализ отклонений плановых и
фактических данных.
Составим рекомендуемый бюджет движения денежных средств (БДДС)
ПАО «Орелстрой» на один из коммерческих объектов в таблице 12 (Приложение)
на основе программы для работы с электронными таблицами Microsoft Excel.
96
Из приведенного бюджета видим, что большинство статей (не только
доходной части, но и расходной), выполнены в неудовлетворительной форме.
Часть статей баланса перевыполнено, что повлечет за собой отрицательное сальдо
на строительства объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить, что
бюджет движения денежных средств на основе программы для работы с
электронными таблицами Microsoft Excel не раскрывает, почему и в связи с чем
произошла подобная ситуация, нет привязки к конкретным операциям и
действиям, проводимым на предприятии.
Руководители ПАО «Орелстрой» не могут в полной мере оценить ситуацию
предприятия, напрямую изучение статей БДДС, повлекших отрицательное сальдо,
проанализировать
предлагается
невозможно.
внедрить
новую
Учитывая
данные
факты,
программу,
позволяющую
предприятию
вести
процесс
планирования и оценки объектов коммерческой недвижимости на основе
доходного подхода через бюджетирование движения денежных средств. Таким
механизмом выступит система автоматизации процесса бюджетирования.
Для
внедрения
разрабатывается
системы
«Регламент
автоматизации
процесса
процесса
планирования
и
бюджетирования
оценки
объектов
коммерческой недвижимости через бюджетирование данных объектов ПАО
«Орелстрой»». Указанный Регламент будет предназначен для регулирования
деятельности
всех
структурных
подразделений
предприятия.
Регламент
определяет основы процесса планирования и оценки объектов коммерческой
недвижимости через бюджетирование данных объектов ПАО «Орелстрой,
источники
возникновения,
подразделений
данного
ответственность
процесса.
каждого
Регламентом
из
структурных
устанавливается
состав
участников, состав и структура данных, необходимых для максимально точной
оценки бюджета при строительстве объекта коммерческой недвижимости,
порядок
предоставления
этих
данных,
принцип
обработки
плановой
и
фактической информации. Разделы Регламента являются обязательными к
исполнению на ПАО «Орелстрой». Руководство данным процессом, контроль за
97
эффективным функционированием процесса планирования и оценки объектов
коммерческой недвижимости через бюджетирование данных объектов ПАО
«Орелстрой и выполнением Регламента участниками бюджетного процесса
возлагается непосредственно на Директора ПАО «Орелстрой». Оперативный
контроль за ходом внедряемого процесса по отдельным объектам коммерческой
недвижимости, за своевременной обработкой и анализом плановой и отчетной
информации ведется руководителем подразделения ПАО «Орелстрой». Замечания
и предложения участников бюджетного процесса по текущим вопросам
бюджетирования рассматриваются Главным инженером ПАО «Орелстрой».
Регламент
Бухгалтерии,
предусматривает
всем
подразделениям
Производственно-техническому
отделу,
предприятия
отделу
(ПЭО,
согласования
разрешительной документации, отделу кадров) вносить данные в систему
автоматизации процесса бюджетирования в срок до 5-го числа каждого месяца.
Система автоматизации процесса бюджетирования при строительстве
объектов коммерческой недвижимости предусматривает работу подразделения
исключительно со своим разделом программы с возможностью редактирования.
При этом каждое подразделение должно иметь возможность свободного
просмотра раздела другого подразделения, но без возможности корректировки.
Рисунок 14 – Оформление бюджетов с использованием 1С
98
Согласно внедряемого Регламента руководство бюджетного процесса
возлагается непосредственно на Директора ПАО «Орелстрой», поэтому именно
руководитель предприятия имеет доступ ко всем разделам (сегментам) системы
автоматизации процесса бюджетирования без каких-либо ограничений.
Таким образом, одно из наиболее значимых преимуществ для руководства
ПАО «Орелстрой» от внедрения системы автоматизации бюджетирования
объектов коммерческой недвижимости в том, что программа позволяет
спланировать и обосновать бюджеты подразделений, работа которых напрямую
не связана с запланированным строительством. Программа позволяет выявить
неэффективные бизнес-процессы (итоги отклонений в квартале выделены
красным цветом на рисунке 16), которые требуют реорганизации. В графе
«Примечание»
отражается
подразделение
и
причины
неэффективного
расходования средств предприятия.
99
Рисунок 15 – Итоговый развернутый бюджет ПАО «Орелстрой» с
использованием технологии 1С.
Далее
эффективности,
коммерческой
проведем
внедрения
недвижимости
процедуру
системы
на
расчета
экономической
планирования и оценки объектов
основе
доходного
подхода
через
бюджетирование данных объектов на ПАО «Орелстрой» с использованием
автоматизации
бюджетных процессов, которая формируется по результатам
100
экономического эффекта, полученного от внедрения и использования в процессе
планирования. Введем основные показатели экономического эффекта разработок:
-
годовая
экономия
Эг
(от
снижения
себестоимости
процесса
планово-экономического проектирования мероприятий);
- годовой экономический эффект – Ээг;
- коэффициент экономической эффективности Кээ (расчетный) и срок
окупаемости затрат Тоз при внедрении систем бюджетирования инвестиционностроительного проекта объектов коммерческой недвижимости ПАО «Орелстрой».
Годовую
экономию
Эг
определим
по
всем
стадия
процесса
планирования как сумма экономии Эи от улучшений использования всех
элементов,
участвующих
в
этом
процессе,
с
вычетом
дополнительных
текущих затрат Зтек, связанных с эксплуатацией систем автоматизации
планово-экономического проектирования бюджетов. Годовой экономический
эффект определим по формуле 4.
Ээг=Эг-Кээ*Зедин
(4)
где Кээ — нормативный коэффициент экономической эффективности
затрат;
Зедин - единовременные затраты на создание и внедрение системы
автоматизации планово-экономических показателей.
В
типовой
методике
определения
экономической
эффективности
капитальных вложений СH 423-71 нормативный коэффициент эффективности
устанавливается в целом по общественному хозяйству на уровне не ниже 0,12, что
соответствует сроку окупаемости 8,33 года. Примем Кээ = 0,12 - нормативный
коэффициент эффективности капитальных вложений.
Уровень общей экономической эффективности затрат для плановоэкономического
проектирования
определяется
расчетным
коэффициентом
экономической эффективности и сроком окупаемости затрат по формулам 5:
Кээ=Эг/Зедин
(5)
101
Рассмотрим
экономического
процедуру
расчета
проектирования
затрат
системы
на
организацию
бюджетирования
планово-
инвестиционно
строительного проекта коммерческой недвижимости ПАО «Орелстрой»,
используются единовременные
затраты
автоматизации
(дополнительный
проектирования
где
Зедин. на внедрение системы
программный
продукт
Бюджетирование 1С – подсистемы на базе программы 1С: Предприятие 8.
Управление строительной организацией):
Зедин.=Зп+Зо+Зм+Зр+Зл+Зв
(6)
Представим смету единовременных затрат в таблице 13.
Таблица
13
–
Единовременные
затраты
на
внедрение
системы
автоматизации процесса планирования и оценки объектов коммерческой
недвижимости на основе доходного подхода через бюджетирование данных
объектов ПАО «Орелстрой»
Наименование затрат
Лицензионные затраты
Затраты на реконструкцию и модернизацию объектов
экономических и производственных служб
Затраты на приобретение программного продукта
Бюджетирование 1С – подсистемы на базе программы 1С:
Предприятие 8. Управление строительной организацией с учетом
затрат
Стоимость ликвидируемого оборудования и средств
автоматизации, не применяемых в производственнотехнологических процессах и не
реализованных
Затраты на монтаж оборудования и всех периферийных устройств
Остаточная стоимость высвобождаемого оборудования и
устройств, которые могут быть использованы в другой плановоэкономической и производственно-технологической цепи
Условное
обозначение
Зп
Значение
(руб.)
19 860
Зр
2 758
Зо
100 406
Зл
1 103
Зм
8 275
Зв
556
Итог
131 846
Производим расчет единовременных затраты на создание и внедрение
системы автоматизации планово-экономических показателей:
Зедин. =19860+100406+8275+2758+1103-556=131 846 руб.
102
Таблица 14 – Текущие затраты на внедрение системы автоматизации
процесса планирования и оценки объектов коммерческой недвижимости на
основе доходного подхода через бюджетирование данных объектов ПАО
«Орелстрой»
Наименование затрат
Амортизация вычислительной техники
Текущий ремонт и техническое обслуживание
программного продукта
Заработная плата с начислениями на социальное
страхование эксплуатирующего и обслуживающего
персонала
Электроэнергия
Накладные расходы
Таким
образом,
текущие
затраты,
Условное
обозначение
А
Значение
(руб.)
10 064
Рт
2 875
З
5 255
Э/э
Рн
Сумма
1 105
552
19851
связанные
с
эксплуатацией,
вычисляются по формуле 7:
Рэ = А+Рт+З+Э/э+Рн
(7)
Годовая экономия (за исходное значение принята суммарная смета затрат до
внедрения бюджетирования): Эг = 426 952 – 151 697 = 275 255руб.
Годовой экономический эффект: Ээг=275 255-0,12х131846=259 433,5 руб.
Коэффициент экономической эффективности:
Кээ=259 433,5/131846=1,967
Срок окупаемости внедряемых мероприятий по автоматизации процесса
бюджетирования: Тоз=131 846/275 255=0,4780,5 года=6 месяцев
Таким образом, ПАО «Орелстрой», в результате внедрения системы
автоматизации
проектирования
(дополнительный
программный
продукт
Бюджетирование 1С – подсистемы на базе программы 1С: Предприятие 8.
Управление строительной организацией) имеет экономию в размере 275 255 руб.,
срок окупаемости которого составит не более 6 месяцев. Процесс планирования и
оценки объектов коммерческой недвижимости на основе доходного подхода через
бюджетирование данных объектов ПАО «Орелстрой» позволит заранее составить
103
БДДС коммерческого объекта как плановый, так и фактический, что уже на
первоначальном
этапе
позволит
делать
выводы:
о
целесообразности
строительства в данном объеме, о необходимости привлечения дополнительных
заемных финансовых ресурсов, предоставит данные для анализа и выработки
стратегии ценовой составляющей при продаже и аренде объектов коммерческой
недвижимости.
3.2 Оптимизация источников финансирования при строительстве
объектов коммерческой недвижимости
Для
того
чтобы
определить
основные
направления
оптимизации
источников финансирования (льготного лизинга), необходимо рассмотреть
ключевые элементы, связанные с различными стратегическими, тактическими и
оперативными
решениями
при
финансировании
объектов
коммерческой
недвижимости.
Выбор лизинговой компании начинается с коммерческого предложения,
как правило, с указания исходных данных – наименования компании, вида
имущества и его стоимости, авансового платежа и срока лизинга. В условиях
финансирования могут быть указан статус балансодержателя имущества –
лизинговая компания или лизингополучатель, могут быть указаны различные
комиссии
–
за
организацию
финансирования,
территориальный
сбор,
консультационные услуги по правовым и бухгалтерским основам лизинга.
Взимание комиссий уже не так характерно для рынка лизинга.
В условиях финансирования может быть указан такой показатель, как
среднегодовое удорожание. Среднегодовое удорожание – это разница между
фактической и первоначальной стоимостью имущества, выраженная в процентах.
В кредите существует такое понятие, как процентная ставка, а в лизинге —
удорожание, и эти понятия не являются тождественными. Удорожание в лизинге
может начинаться от 0% – за счёт корпоративной скидки лизинговой компании.
Скидки варьируются в пределах от 1 до 10% в зависимости от производителя, и
104
лизинговой компании. В расчетах лизингодатель может не указать скидку, о её
наличии будут говорить меньшие ежемесячные платежи и размер общей
переплаты.
Основная информация, представляющая интерес для потенциального
лизингополучателя – это список платежей в соответствии с выбранным типом
графика: равномерного, убывающего, смешанного или сезонного. У каждого типа
графика свои выгоды. Равномерный график позволит вам вносить небольшие
ежемесячные платежи, но его минус – большая переплата. Убывающий график
дешевле равномерного по итоговой переплате, но основная часть платежей
приходится на первый год.
Следует обращать внимание на наличие выкупного платежа – информация
о его размере должна содержаться либо в графике (как правило, он включён в
последний платёж), либо указана отдельно в тексте коммерческого предложения.
Выкупной платёж – та стоимость, за которую предмет лизинга
(автомобиль, техника или оборудование) переходит в вашу собственность. Этот
показатель сильно разнится в зависимости от типа имущества и лизинговой
компании, может составлять как символические 1 000 р., так и внушительные 10%
от стоимости имущества.
Часто лизинговые компании включают информацию о страховании
имущества в текст коммерческого предложения. На стадии рассмотрения и
принятия решения желательно получить у потенциального лизингодателя
информацию о списке аккредитованных страховых компаний. Имеет место
ситуация, когда лизинговая компания делает клиенту дешёвые расчёты,
закладывая прибыль в страховку, о чем необходимо осведомиться дополнительно.
Иногда в расчёты могут быть включены дополнительные услуги –
например, расходы на регистрацию, уплата налога, и др. зачастую эти
обязательства накладываются на лизингополучателя или выполняются на
возмездной основе.
Следует обратить внимание на основные критерии:
1) чтобы сумма выплат была указана с НДС,
105
2) размер совокупных затрат на покупку объекта коммерческой
недвижимости, включал в себя также внесенный аванс.
При
использовании
лизинга
предприятие
получит
снижение
налогооблагаемой базы при уплате налога на прибыль, ускоренной амортизации и
зачёту НДС в полном объёме. Некоторые лизинговые компании указывают также
размер затрат на покупку имущества с учётом налоговых преференций. Эта сумма
чаще всего оказывается меньше стоимости имущества.
Выбор
оптимального
пути
финансирования
ПАО
«Орелстрой»
представляет собой сложную сетевую структуру, включающую фокусную
компанию, поставщиков и потребителей различного уровня с самой широкой
географией производственных, складских и транспортных мощностей, а также
многочисленных посредников. При этом участников финансирования не должно
быть слишком много, так как это может привести к снижению эффективности
управления, в тоже время их количество не должно быть и слишком
ограниченным, так как это может помешать отслеживать бизнес-процессы,
протекающие в цепи финансирования, что вновь может привести к снижению
эффективности управления.
Для реализации задачи создания оптимального процесса финансирования
строительства
объектов
коммерческой
недвижимости,
ПАО
«Орелстрой»
построена логистическая сеть, которая включает в себя идентификацию
участников цепей поставок, установление связи между ними, которая связывает с
каждым из участников, и их интегрирование.
Структуру управления комплексом ПАО «Орелстрой» можно разделить
на три уровня:
- управленческий;
- организационный;
- исполнительский.
В задачи управленческого уровня входят:
- разработка и совершенствование структуры финансовой службы ПАО
«Орелстрой»;
106
- управление операциями и технологии;
- контроль деятельности казначейства;
- анализ деятельности снабжения по количественным и финансовым
показателям;
- ведение кадровой работы.
В задачи организационного уровня входят:
- участие в разработке тактики финансирования ПАО «Орелстрой»;
- реализация утвержденных ПЭО планов;
- организация работы сотрудников подразделения;
- работа с клиентами и партнерами в рамках заключенных договоров по
вопросам, относящимся к целевым финансированиям лизинга;
- контроль соблюдения сотрудниками технологии работы;
- подготовка данных и материалов по результатам работы своего
подразделения;
-
подготовка предложений
по
совершенствованию и
повышению
эффективности деятельности;
- анализ деятельности подразделения по финансовым и количественным
показателям (целевое финансирование).
В задачи исполнительского уровня входят:
- выполнение конкретных операций и заданий руководства в соответствии
с должностными обязанностями и действующей технологией;
- соблюдение распорядка организации работы, правил безопасности и
обеспечения сохранности финансовых средств;
- внесение предложений по совершенствованию, как отдельных операций,
так и технологии работы финансовой службы ПАО «Орелстрой».
Для реализации задачи создания оптимальной структуры финансирования
ПАО
«Орелстрой»
необходимо
использовать
различные
методы прогнозирования и проектирования процесса финансового обеспечения.
Однако, при условии если оптимальной сетевой структуры, часто требуется
перепроектировать финансовую стратегию проекта.
107
В качестве корректирующего
мероприятия
на
ПАО «Орелстрой»
предлагается внедрить стратегическое планирование финансовых инструментов с
систематическим использованием FMEA-анализа.
Цель проведения FMEA-анализа – доработка конструкции объекта или
процесса для предотвращения или ослабления возможных последствий их
дефектов при выборе источников финансирования.
FMEA-конструкции (DFMEA) проводят на этапе разработки конструкции
финансирования проекта строительства коммерческой недвижимости. Данный
метод позволяет предотвратить запуск в производство недостаточно финансово
несостоятельного объекта, помогает улучшить конструкцию объекта и заранее
предусмотреть необходимые меры в технологии закупки, предупреждая
появление или (и) снижая комплексный риск как финансирования, так и при
строительстве (использование материалов с завышенной ценой закупки), при
реализации (применение матрицы скидок и иных маркетинговых мероприятий
для оперативной реализации недвижимости).
FMEA-процесса
(PFMEA)
проводят
на
этапе
разработки
процесса
финансирования объекта коммерческой недвижимости. Его проведение позволяет
предотвратить использование дорогих финансовых услуг.
Задачами FMEA-конструкции являются:
1) определение «слабых мест» конструкции финансирования и принятие
мер по их устранению;
2) получение сведений о риске отказов предложенного
финансировании
лизинговой
компанией)
и
альтернативных
(отказ в
вариантов
конструкции финансирования;
3) доработка конструкции до наиболее приемлемой (с точки зрения
экономичности, финансовой стабильности, надежности);
4) сокращение дорогостоящих вариантов обслуживания финансовых услуг.
Задачами FMEA-процесса являются:
1) обнаружение «слабых мест» процессов выбора финансирования и
принятие мер по их устранению при выборе оптимального
финансового
108
инструмента;
2) принятие решений о соответствии предложенных и альтернативных
процессов финансирования банком/лизинговой компанией;
3) доработка процесса финансирования до наиболее приемлемого (с точки
зрения надёжности безопасности для персонала, обнаружения потенциально
убыточных финансовых операций);
4) подготовка постоянной закупки.
FMEA–анализ в настоящее время является одной из стандартных
технологий анализа качества изделий и процессов, поэтому в процессе его
развития выработаны типовые формы представления результатов анализа и
типовые правила его проведения.
Он
позволяет
снизить
затраты
и
уменьшить
риск
возникновения
несоответствий при выборе оптимального источника финансирования для ПАО
«Орелстрой». FMEA–анализ, не анализирует прямо экономические показатели, в
том числе затраты на использование финансовых инструментов, но он позволяет
выявить именно те несоответствия, которые обуславливают наибольший риск
ПАО «Орелстрой», определить их потенциальные причины и выработать
корректировочные мероприятия по их исправлению еще до того, как эти
несоответствия проявятся и, таким образом, предупредить затраты на их
исправление.
FMEA-анализ конструкции рассматривает риски, которые возникают у
внешнего потребителя (ООО «Завод Орелкомпрессормаш»), а FMEA-анализ процесса
– у ПАО «Орелстрой». FMEA–анализ процессов может проводиться для:
- процессов строительства объекта коммерческой недвижимости;
- бизнес–процесса финансирования сделки;
- процесса эксплуатации объекта коммерческой недвижимости.
Любой
дефект
(отказ)
процесса
может
быть
достаточно
полно
охарактеризован всего тремя критериями [9]:
- значимостью, измеряемой с точки зрения тяжести последствий данного
отказа S;
109
- относительной частотой (вероятностью) появления O;
- относительной частотой (вероятностью) обнаружения данного дефекта
(отказа) или его причины ещё на предприятии- ПАО «Орелстрой» - D.
Для всех описанных видов потенциальных дефектов определяют их
последствия. Для каждого вида дефектов может быть несколько последствий, все
они должны быть описаны. Последствия дефектов описываем признаками,
которые
может
заметить
и
ощутить
потребитель
(ООО
«Завод
Орелкомпрессормаш»). Для каждого последствия дефекта экспертным методом
определяют балл значимости S, который изменяется от 1 (наименее значимый
дефект) до 10 (наиболее значимый дефект). В дальнейшем при работе FMEAкоманды и выставлении приоритетного числа рисков (ПЧР) используют один
максимальный балл значимости S из всех последствий данного дефекта.
После определения
последствий
для
каждого
дефекта определяют
потенциальные причины. Для одного дефекта может быть выявлено несколько
потенциальных причин.
Для каждой потенциальной причины дефекта экспертным методом
определяют балл возникновения О; при этом рассматривается предполагаемый
процесс строительства объекта коммерческой недвижимости и проводится
экспертная оценка частоты
появления данной
причины, приводящей к
рассматриваемому дефекту. Балл возникновения изменяется от 1 (самые редкие
дефекты) до 10 (постоянно возникающие дефекты).
Для каждого дефекта и каждой отдельной причины его появления
определяют балл их обнаружения D в ходе предполагаемого процесса
изготовления.
Балл
обнаружения
изменяется
от
10
(практически
не
обнаруживаемые дефекты или причины) до 1 (практически достоверно
обнаруживаемые дефекты или причины).
После того, как действия по доработке процесса определены, необходимо
оценить и записать значения баллов значимости S, возникновения О и
обнаружения D для нового предложенного варианта процесса финансирования
проекта. Следует проанализировать новый предложенный вариант процесса
110
финансирования и подсчитать и записать значение нового ПЧР по схеме в
соответствии с Приложением Е.
Все новые ПЧР следует сравнить с их допустимыми значениями и, если
необходимо дальнейшее их снижение, повторить предыдущие действия.
Ответственный
за
бухгалтер/экономист
предложения
ПАО
членов
разработку
процесса
«Орелстрой»
должен
команды
по
доработке
финансирования
подтвердить,
были
что
рассмотрены.
–
все
При
необходимости к протоколу работы FMEA-команды прилагают таблицы,
результаты расчёта и другие записи.
Этапы FMEA-анализа процесса финансирования послужили основой для
разработки порядка проведения FMEA-анализа финансовых процессов ПАО
«Орелстрой». Предлагаемая методика пригодна и для расчёта эффективности
проектов управленческих решений при строительстве не только объектов
коммерческой недвижимости, но и жилых помещений (где имеет место льготное
финансирование со стороны государства).
Рекомендуется, чтобы члены команды в совокупности имели практический
опыт в следующих областях деятельности:
1) проектирование финансовых процессов;
2) создание и
анализ процессов
строительства объектов коммерческой
недвижимости ПАО «Орелстрой»;
3) анализ частоты дефектов, результатов контроля работы соответствующего
отдела и результатов работы персонала.
В состав FMEA-команды процесса финансирования должны входить
следующие специалисты: финансовый директор, бухгалтер/экономист, инженер
или менеджер по закупкам, потребитель результатов процесса (ООО «Завод
Орелкомпрессормаш»),
по
возможности
консультант
банка-лизингодателя.
Рекомендуемое число участников команды – от 4 до 8 человек. Итог
формирования
FMEA-команды
–
выбор
ведущего
(владелец
процесса,
эффективность которого оценивают).
Ознакомление
с
предложенными
проектами
строительства
объекта
111
коммерческой недвижимости.
Ведущий FMEA-команды представляет для ознакомления членам своей
команды комплект документов по предложенному проекту улучшения процесса.
Для всех описанных видов дефектов определяют их последствия. Для
каждого вида дефектов может быть несколько последствий, все они должны быть
описаны. Последствия дефектов описывает внутренний потребитель результатов
процесса. Все последствия дефектов заносят в протокол.
Для каждого последствия дефекта экспертным методом определяют балл
значимости S (таблица 15). В дальнейшем при выставлении ПЧР используют один
максимальный балл значимости S из всех последствий данного дефекта.
112
Таблица 15 – Шкала значений баллов S для FMEA-анализа процесса
финансирования строительства объекта коммерческой недвижимости77
Последствие
Критерий значимости последствия
Бал
лS
Очень опасное Будет признано значительным несоответствием, 10
для устранения которого потребуется более 6
месяцев.
Опасное
Может
быть
признано
значительным 9
несоответствием,
для
устранения
которого
потребуется от 3 до 6 месяцев.
Очень важное
Будет признано несоответствием, требующим 8
проведения широкомасштабных корректирующих
действий в срок до 3 месяцев.
Важное
Будет признано несоответствием, требующим 7
проведения корректирующих действий в срок до 3
месяцев.
Умеренное
Малозначительное несоответствием, требующее 6
проведения
корректирующих
действий
или
коррекции в срок до 3 месяцев.
Слабое
Малозначительное несоответствием, требующее 5
проведения коррекции. Как правило, оно
исправляется в кратчайшие сроки.
Очень слабое
Малозначительное несоответствием, требующее 4
проведения коррекции на месте. Стараются обычно
его убрать.
Незначительное Малозначительное несоответствием, требующее 3
проведения коррекции на месте. На него не всегда
обращают внимание.
Очень
Малозначительное несоответствием, на которое 2
незначительное обычно не обращают внимание
Отсутствует
Никаких несоответствий не обнаружено.
1
После определения последствий в таблице 15 для каждого дефекта
определяют потенциальные причины. Для одного дефекта может быть выявлено
несколько потенциальных причин, все они должны быть по возможности полно
описаны и рассмотрены отдельно. Все причины заносят в протокол (таблица).
Для каждой потенциальной причины дефекта (несоответствия) экспертным
Панюков, Д.И. Проектирование новых производственных процессов / Д.И. Панюков, В.Н. Козловский,
Г.Г. Слистина // Стандарты и качество. – 2014. – №11 (929). – С. 92-95.
77
113
методом
предлагается
определить
балл
возникновения
О;
при
этом
рассматривается логистический процесс и проводится экспертная оценка частоты
появления причины, приводящей к рассматриваемому дефекту (несоответствию).
Балл возникновения изменяется от 1 (самые редкие дефекты) до 10 (постоянно
возникающие дефекты). Значения баллов возникновения несоответствий для
FMEA-анализа процесса СМК даны в таблице 16.
Таблица 16 – Шкала значений балла О для FMEA-анализа логистического
процесса 78
Вероятность дефекта
Возможная
частота
появления
дефекта
Очень высокая – значительное несоответствие Более 1 из 2
неизбежно
Высокая – значительное несоответствие почти 1 из 3
неизбежно
Значительная – в аналогичных процессах в Более 1 из 8
большей части случаев приводит значительному
несоответствию
Очень большая – в аналогичных процессах часто 1 из 20
приводит значительному несоответствию
Большая – при предыдущих аудитах неизбежно Более 1 из 80
приводит
к
несоответствию,
требующему
корректирующих действий
Средняя – при предыдущих аудитах часто 1 из 400
приводит
к
несоответствию,
требующему
корректирующих действий
Умеренная – при предыдущих аудитах в половине 1 из 2000
случаев приводит к несоответствию, требующему
корректирующих действий
Низкая – отдельные несоответствия, неизбежно Более 1 из 15000
требующие коррекции в ходе аудита
Очень низкая – отдельные несоответствия, Более
1
из
требующие коррекции только в ходе внутреннего 150000
аудита
Малая – несоответствия отсутствуют
Менее 1 из
1500000
Балл
О
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
Панюков, Д.И. Проектирование новых производственных процессов / Д.И. Панюков, В.Н. Козловский,
Г.Г. Слистина // Стандарты и качество. – 2014. – №11 (929). – С. 92-95.
78
114
Для данного дефекта (несоответствия) и каждой отдельной причины его
появления определяют балл обнаружения D в ходе внутреннего аудита (проверки
процесса). Балл обнаружения изменяется от 10 (практически не обнаруживаемые
дефекты или причины) до 1 (практически достоверно обнаруживаемые дефекты
или причины). Значения балла D приведены в таблице 17.
Расчёт ПЧР, сравнение с допустимым значением, принятие решения.
После баллов S, О, D по формуле (1) вычисляют приоритетное число риска
(ПЧР).
Для
несоответствий,
имеющих
несколько
причин,
определяют
соответственно несколько ПЧР. Каждое ПЧР может иметь значение от 1 до 1000.
Для приоритетного числа риска должна быть заранее установлена критическая
граница (ПЧРгр) в пределах от 100 до 125. По усмотрению руководства ПАО
«Орелстрой» для некоторых несоответствий значение ПЧРгр может быть
установлено менее 100. Снижение ПЧРгр соответствует созданию более
устойчивых процессов системы менеджмента организации.
Составлям перечень потенциальных дефектов (несоответствий) или их
причин, для которых значение ПЧР превышает ПЧРгр. Именно для них следует
далее вести доработку процесса финансирования строительства. FMEA-команда
определяет действия по доработке первоначально предложенного варианта
процесса по критическим видам дефектов (несоответствий).
После того, как действия по доработке процесса системы менеджмента
качества определены, необходимо оценить и записать значения баллов
значимости S, возникновения О и обнаружения D для нового предложенного
варианта процесса системы менеджмента качества. Следует проанализировать
новый предложенный вариант процесса и подсчитать и записать значение нового
ПЧР по схеме.
Все новые ПЧР следует сравнить с их допустимыми значениями и, если
необходимо дальнейшее их снижение, повторить предыдущие действия.
115
Таблица 17 – Шкала значений балла D для FMEA-анализа финансового
процесса 79
Обнаружение
Вероятность обнаружения несоответствия при
внутреннем аудите до начала внешнего аудита
Абсолютная
Практически
невозможно
выявить
неопределенность несоответствие своими силами
Очень плохое
Очень
низкая
вероятность
обнаружения
несоответствия при внутреннем аудите всеми
известными методиками
Плохое
Низкая
вероятность
обнаружения
несоответствия при внутреннем аудите всеми
известными методиками
Очень слабое
Очень
низкая
вероятность
обнаружения
несоответствия при проведении внутреннего
аудита по действующим методикам
Слабое
Низкая
вероятность
обнаружения
несоответствия при проведении внутреннего
аудита по действующим методикам
Умеренное
Умеренная
вероятность
обнаружения
несоответствия при проведении внутреннего
аудита по действующим методикам
Умеренно
Умеренно высокая вероятность обнаружения
хорошее
несоответствия при проведении внутреннего
аудита по действующим методикам
Хорошее
Высокая
вероятность
обнаружения
несоответствия при проведении внутреннего
аудита по действующим методикам
Очень хорошее
Очень высокая вероятность обнаружения
несоответствия при проведении внутреннего
аудита по действующим методикам
Почти наверняка Внутренний аудит почти наверняка обнаружит
несоответствие. Для подобных процессов
известны надежные методики внутреннего
аудита.
Ответственный
за
разработку
процесса
финансирования
Бал
лD
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
(в
ПАО
«Орелстрой – финансовый директор) должен подтвердить, что все предложения
членов команды по доработке были рассмотрены. Для этого в конце работы
FMEA при проектировании и совершенствовании продукции и процессов. Методическое пособие. Выпуск 12,
2001. –М.: НТК «Трек», 2012, 24с.
79
116
FMEA-команды должен быть составлен и подписан протокол, в котором
отражают основные результаты работы команды, включающие, как минимум:
1) состав FMEA-команды;
2) описание оптимального процесса финансирования;
3) перечень дефектов (несоответствий) или их причин для первоначально
предложенного варианта процесса финансирования;
4) экспертные баллы S, О, D и ПЧР по каждому дефекту или его причине
для первоначально предложенного варианта процесса;
5) предложенные в ходе работы FMEA-команды корректирующие действия
по доработке первоначального варианта процесса;
При необходимости к протоколу работы FMEA-команды прилагают
соответствующие таблицы, результаты расчета и другие записи.
После того, как каждому риску присвоены параметры S, O, D, , необходимо
вычислить для каждого последствия показателя риска (Risk Priority Number ,
Приоритетное Число Риска – ПЧР). Для этого нужно перемножить рейтинги
тяжести последствия, вероятности возникновения и обнаружения.
FMEA требует от человека, применяющего этот метод, систематического
документирования своих рассуждений и идей. Все это позволяет заранее оценить
риск от появления несоответствий и снизить или вообще избежать затрат на
устранение последствий отказов банков-лизингодателей. Таким образом, при
последовательном применении метода FMEA можно с самого начала выявить
потенциальные несоответствия и избежать их появления в продукции.
Следует обратить внимание на необходимость внимательного рассмотрения
особенностей метода FMEA и целей его применения. Этот метод, позволяющий
исключить ошибки на ранней стадии создания продукции и процессов, исходит
прежде всего из их детализации и строгого учета всех исполняемых функций. Он
обладает значительной эффективностью при создании конкурентоспособной
продукции в короткие сроки и значительно экономит время и средства. По
результатам FMEA составляется таблица 18.
117
Таблица 18 – Предлагаемая форма таблицы, для занесения результатов
мероприятия
Корректирующие
ПЧР
D
O
S
Последствия отказов
Причины отказов
Проявление отказов
Этап процесса
FMEA-анализа
Для метода FMEA необходим тщательный анализ процесса. Разобьем
процесс финансирования строительства объекта коммерческой недвижимости на
9 этапов:
1.
Формирование заявок на приобретение банковской услуги (лизинг,
кредит, факторинг)
2. Поиск банков/ лизинговых компаний
3. Подача заявок в выбранные банки/ лизинговых компании
4. Одобрение сделки на всех этапах
5. Оформление договоров
6. Финансирование
7. Контроль целевого использования денежных средств
8. Окончание строительства
9. Ввод в эксплуатацию, переход прав собственности
Для наглядности любой процесс проще всего представить с помощью
блок-схемы. При оформлении блок-схемы используют символы, приведенные в
таблице 19.
118
Таблица 19 – Символы, используемые в блок-схеме
начало или окончание процесса
действие, операция (очередной этап процесса)
решение (разветвление процесса)
инспекция (контроль качества или количества)
линии со стрелками (указывают направление протекания
процесса)
Блок-схема
процесса
финансирования
строительства
объекта
коммерческой недвижимости приведена на рисунке 16.
119
Рисунок
16
–
Алгоритм
внедряемого
процесса
финансирования
строительства объекта коммерческой недвижимости ПАО «Орелстрой» с
использование сторонних ресурсов.
120
Далее находим на каждом этапе процесса, обнаружить наиболее значимые
риски и возможные отказы.
1. Формирование заявок на приобретение банковской услуги (лизинг,
кредит, факторинг). Самым распространённым риском является Некорректное
оформление пакета документов, несвоевременность.
2. Поиск банков/ лизинговых компаний. Выбор банка или лизинговой
компании не должен быть ограничен территориальным нахождением финансовой
организации в Орловской области, т.к. отсутствие офиса не означает отказ
финансирования (так компании УралЛизинг, БалтИнвест не имеют офиса в г.
Орел, однако готовы рассматривать проектную декларацию ПАО «Орелстрой» к
возможному финансированию).
3. Подача заявок в выбранные банки/ лизинговых компании
Наиболее ответственный этап, где собирается и оформляется по
требованиям банков документация, предоставляется пакет уставных и прочих
документов. Очевидный риск – подготовить, некомплектным пакет документов,
что повлечет увеличение сроков рассмотрения сделки, а в некоторых случаях
отказ финансирования.
4. Одобрение сделки на всех этапах
Данный этап не может быть проконтролирован ПАО «Орелстрой», однако
при
оперативной
работе
сотрудников
может
быть
откорректирован
по
требованию финансовой организации (дополнительные расчеты, документы,
соглашения).
5. Оформление договоров
При положительном заключении финансовой организации необходим
оперативный анализ договоров, в том числе и страхового, с юридической
стороны. (Протоколы разногласий принимаются к рассмотрению банками/
лизинговыми организациями редко, однако, в случае несогласия необходимо
проводить переговоры уровня руководящего состава финансовых и юридических
служб).
121
6. Финансирование
После подписания документов финансирования, повторной проверки со
стороны банка/лизинговой компании, в течении 1-3 рабочих дней денежные
средства переводятся на расчетный счет ПАО «Орелстрой».
7. Контроль целевого использования денежных средств
Огромный риск, который может быть еще и сопровождаться разрывом
договора с банком/лизинговой компанией, штрафными санкциями – нецелевое
использование денежных средств, в рамках проекта по строительству объекта
коммерческой недвижимости.
8. Окончание строительства
На данном этапе риск вызван увеличением срока строительства объекта
коммерческой недвижимости.
9. Ввод в эксплуатацию, переход прав собственности
Риск
данного
этапа
–
претензии
со
стороны,
ООО
«Завод
Орелкомпрессормаш» к выполненным работам и требования в доработке.
Риски, возникающие на этапах 1,2,4) и 6) незначительны и связаны в основном
с
человеческим
фактором.
Поэтому
их
анализ
является
несущественным,
сосредоточения требует более значимые риски на других этапах. FMEA-анализ
процесса финансирования строительства приведен в таблице 20.
122
Таблица 20 – FMEA-анализ процесса финансирования строительства объекта коммерческой недвижимости ПАО
«Орелстрой» с использование сторонних ресурсов
Этап процесса
Проявление
отказов
3. Подача заявок
в выбранные
Не учтены
банки/
необходимые
лизинговые
элементы и не
компании
оформлены
на это заявки
4) Оформление
договора
5) Контроль
целевого
использования
денежных
средств
6) Ввод в
эксплуатацию,
переход прав
собственности
Причины отказов
Последствия
отказов
Человеческий
фактор
Слабое
стратегическое
планирование
Отказ в рассмотрении
заявки
Договор
Финансовые,
составлен на
Человеческий
материальные и иные
не
фактор
издержки
взаимовыгод- Требования банка
предприятия
ных условиях
Закупка
Человеческий
комплектующ
фактор
их, которые
Дефицит частей
не идут в
Форс-мажорные
реализацию
обстоятельства
проекта
Работы
Отказ
Возможность
выполнены не в установки негодных
заказчика в
полной мере
согласовании
запасных частей/
Акта приема
комплектующих и
Человеческий
передачи
последующего отказа
фактор
S
O
D
3
5
2
9
3
6
4
2
2
4
5
3
6
3
5
8
3
5
3
5
3
ПЧР
Корректирующие мероприятия
- утверждение заполняемых документов
всеми главными и второстепенными
участниками цепи,
-тщательное и своевременное планирование
162 затрат на финансовую деятельность
- созданная и отработанная методика
заполнения банковских анкет и данных
- повышение квалификации работников
юр.отдела с работой договорного характера,
16 - утверждение строгих инструкций по
утверждению договора со всеми службами
предприятия
- оптимизация и снижение затрат,
60
- утверждение плана закупок, утвержденного
в рамках проекта
30
90
Согласованные графика осмотра и ввода в
120 эксплуатацию, утвержденные со стороны
ООО «Завод Орелкомпрессормаш» и ПАО
«Орелстрой»
45
123
Таким образом, при анализе приоритетного числа рисков выбранных
элементов процесса, финансирования объекта коммерческой недвижимости,
наиболее опасными рисками по результатам FMEA-анализа стоит признать
подачу заявок в выбранные банки/ лизинговые компании, ввод в эксплуатацию,
переход
прав
собственности
на
объект
коммерческой
недвижимости
производственного характера.
На эти направления предприятие должно обратить пристальное внимание
и совершенствование финансовой деятельности предприятия должно быть
направлено именно на эти процессы.
3.3 Использование финансовых инструментов при формировании
рынка коммерческих услуг в ПАО «Орелстрой» и оценка их экономической
эффективности.
Современные
использование
Процесс
веяния
финансовых
комплексной
экономики
предусматривают
качественное
инструментов,
контролируемых
государством.
программы
строительства
объектов
коммерческой
недвижимости выступает одной из затратных статей инвестиционной программы.
Свободные финансовые ресурсы в экономических условиях 2016-2017 г. не
позволяют максимизировать прибыль и направить ее в полном объеме на
масштабное
строительство.
На
сегодняшний
день
схема
льготного
финансирования предлагается Фондом Развития Промышленности РФ.
Фонд развития промышленности участвует в финансовом обеспечении
лизинговых
проектов,
перевооружения
и
направленных
модернизацию
на
поддержку
основных
технологического
производственных
фондов
российских промышленных компаний. Участие Фонда в лизинговом проекте
обеспечивает финансирование части аванса за лизинговое оборудование.
Активное
российской
использование
экономики
современных
финансовых
предприятиями-производителями
возможностей
позволит
аккумулировать активы в верном направлении, увеличить налогооблагаемые базы
124
задействованных предприятий и путем развития производственного сектора
активизировать государственные финансовые институты.
Цель
предлагаемого
проекта
–
финансирование
строительства
коммерческой недвижимости производственного назначения ПАО «Орелстрой»
на территории РФ,
последующая разработка и применение передовых
промышленных технологий, для эффективного решения задач обеспечения
экономического развития страны и региона.
Объект
предлагаемого
проекта
–
коммерческая
недвижимость
производственного назначения ПАО «Орелстрой» на территории РФ Орловской
области.
Задачи предлагаемого к внедрению проекта:
1)
Привлечение актуальных финансовых инструментов к деятельности
ПАО «Орелстрой»,
2)
Рост объемов реализации и прибыльности ПАО «Орелстрой»,
лизинговой
компании,
фонда
развития
промышленности
и
проч.
заинтересованных сторон,
3)
Удовлетворение
инвестиционного
спроса
в
современной
коммерческой недвижимости,
4)
Экономия
производственных
потерь
при
работе
в
новых
производственных помещениях коммерческой недвижимости,
5)
Стимулирование промышленного строительства первой очереди -
Орловской области,
6)
Повышение энергетической эффективности.
Предлагается
недвижимости
с
проведение
участие
ПАО
реновации
строительства
«Орелстрой»,
основные
коммерческой
этапы
которой
представлены на рисунке 17.
Предлагается
участие
ПАО
«Орелстрой»,
структур-потребителей,
лизинговой компании, Фонда развития промышленности РФ.
Концептуальная схема, предлагаемая к внедрению на ПАО «Орелстрой»
позволит направить новые промышленные технологии на решение задач по
125
обеспечению экономического развития производственного сектора экономики,
снижению прямых эксплуатационных затрат предприятия, и, как результат
обновление запланированного объема коммерческой недвижимости.
126
Формирование технических требований
на коммерческую недвижимость для
завода-изготовителя
Ввод в эксплуатацию объектов
коммерческой недвижимости
производственного назначения
Поиск поставщиков, удовлетворяющих
возможным критериям, в т.ч. имеющим
обязательный сертификат
ПАО «ОРЕЛСТРОЙ»
Проведение торгово-закупочных
процедур
Производственностроительный цикл
Поиск и оформление взаимоотношений
с оптимальной лизинговой компанией
Инспекторский контроль ФРП
ЛИЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ
Финансирование производственной
деятельности по программе лизинговых
займов
Своевременный возврат лизинговых платежей
ПОТРЕБИТЕЛЬ
ЦБ РФ
УПОЛНОМОЧЕННЫЙ
БАНК
ФРП РФ
«
Контроль расходования бюджетных средств
127
Предлагается введение в эксплуатацию производственного комплекса для
производства компрессорных установок.
Общая лизинговая стоимость планируется на уровне 132 млн. руб.
Таблица 21 – Пакет затратной части проекта
производственного комплекса (без учета ТЗР) ПАО «Орелстрой»
№
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Наименование статей затрат
Сырье, материалы, комплектующие
Электроэнергия
Стоимость работ - всего, в т.ч.
Основная заработная плата
Начисления на заработную плату
Накладные расходы, в т.ч.
амортизация
текущие ремонты и обслуживание
коммерческие расходы, аренда
Итого полная себестоимость
Всего затрат
Прибыль
Стоимость (без НДС)
НДС
Стоимость обслуживания (с НДС)
26,24
строительства
На объём, руб.
70 433 531,51
3 172 544,00
6 430 745,65
4 488 660,46
1 942 085,19
8 460 441,55
2 033 098,00
5 432 677,20
994 666,35
88 497 262,71
88 497 262,71
23 225 088,00
111 722 350,71
20 110 023,13
131 832 373,84
Таким образом, понесенные затраты по проекту первого года составляют
88 497 262,71руб., валовая прибыль за 2017 год ПАО «Орелстрой» 23 225 088,00
руб.
Расчетные данные приведены при условии имеющихся в распоряжении
прогнозных значений индексов-дефляторов и инфляции до 2030 г., размещенных
на официальном сайте Министерства Экономического Развития РФ80
Рассчитаем размер доходности путем составления планового отчета о
прибылях и убытках предлагаемого к внедрению на ПАО «Орелстрой» проекта.
Министерство экономического развития РФ/ Прогноз долгосрочного социально-экономического развития
Российской Федерации на период до 2030 года
http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20130325_06.
80
128
Таблица 22 – Прогнозный отчет о прибылях и убытках строительства
объекта коммерческой недвижимости производственного назначения ПАО
«Орелстрой»
Отчёт о прибылях и убытках
Годовая сумма
1. Реализация с НДС
131 832 373,84
2. НДС
20 110 023,13
3. Чистый доход ( без НДС)
111 722 350,71
4. Себестоимость реализации, в т.ч.
88 497 262,71
сырье,материалы, комплектующие
70 433 531,51
затраты на э/энергию
3 172 544,00
трудовые затраты
6 430 745,65
текущие ремонты и обслуживание
5 432 677,20
амортизация
2 033 098,00
коммерческие расходы, аренда
994 666,35
лизинг и лизинговые платежи
0,00
4. Прибыль до налогообложения
23 225 088,00
5. Налог на прибыль
3 870 848,00
6. Чистая прибыль
19 354 240,00
Имеем годовой уровень чистой прибыли в размере 19 354 240,00 руб.
Таблица 23 – Исходные данные для расчета внутренней нормы доходности
Размер внешнего финансирования
Доходность 2017 г.
Доходность 2018 г.
Доходность 2019 г.
Доходность 2020 г.
Доходность 2021 г.
Размер эффективной барьерной
ставки
100 000 000,00 Размер инфляции
19 354 240,00
20 592 911,36
21 663 742,75
22 573 619,95
23 408 843,88
6,5
6,4
5,2
4,2
3,7
14
Входящий денежный поток за пятилетний период проекта составляет 107
593 357,94 руб.
При расчетной ставке дисконтирования 14 % показатель NPV имеет
отрицательное значение и составляет -27 031 395,45
руб., внутренняя норма
доходности IRR 7,21 %.
Однако нельзя говорить о невозможности реализации данного проекта, в
связи с тем, что ПАО «Орелстрой» является строителем, следующий ранг
производственного цикла – сборка и реализация компрессорного оборудования в
в построенном производственном комплексе. При этом, предприятие второго
производственного уровня, например ООО «Завод Орелкомпрессормаш», подаст
129
к реализации компрессорное оборудование с более высокой стоимостью продажи,
увеличив при этом ценность не только компрессорного оборудования, но и
конечного продукта для нужд потребителей.
Таким образом, лизинговые компании при анализе предлагаемого к
внедрению проекта должны рассматривать не только производственный
потенциал одного строительного предприятия (а именно ПАО «Орелстрой»), но и
применять при анализе полный как производственный цикл, так и коммерческий
оборот.
Для анализа сроков окупаемости проанализируем график денежных потоков
при барьерной ставке финансирования 14,00%, который говорит об окупаемости в
течении 3,6 лет. DDP = 3.6
Вышеизложенные проектные данные применимы для экспортных поставок,
однако, в связи с нестабильной ситуацией на рынке потребительского спроса,
большая потребность на сегодняшний день по экспортным контрактам, например
Белоруссии:
Ресурсо-обеспечивающего
республиканского
унитарного
предприятия «Белжелдорснаб» Белорусской железной дороги, с которыми у
Орловской
области
заключены
международные
соглашения
о
взаимном
сотрудничестве. Белорусская сторона настаивает на отсрочке платежа. Учитывая,
что ПАО «Орелстрой» и Белжелдорснаб являются резидентами разных стран,
данные условия, зачастую, бывают невозможны.
Для подобного рода взаимоотношений, к постоянному использованию
предлагается двухфакторная модель международного факторинга. Пример
представлен на рисунке 18.
130
ПАО «Орелстрой»
4
1
Белжелдорснаб
2/1
5
6
7/1
Уполномоченный банк РФ
2/3
3
2/2
7/2
Уполномоченный банк
Белоруссии: TRADE AND
DEVELOPMENT BANK OF
Belorussia
1 – проработка купли продажи запасных частей,
2/1 – оформление договора экспортного факторинга,
2/2 – одобрение кредитоспособности Белжелдорснаб,
2/3 – оформление договора по обслуживанию международного факторинга,
3 – уведомление уполномоченного фактора Белоруссии о строительстве,
4 – строительство,
5 – уведомление уполномоченного банка России об окончании строительных работ, предоставление
документов,
6 – финансирование в объеме до 90% суммы договора,
7/1 – своевременная оплата за произведенные работы,
7/2 – оплата задолженности (в случае возникновения дебиторской задолженности Белоруской стороны),
– движение денежных средств,
– движение запасных частей,
Рисунок 18 – Предлагаемая двухфакторная модель международного
факторинга на примере ПАО «Орелстрой» и Белжелдорснаб
131
ПАО
«Орелстрой»
внешнеэкономического
рекомендуется
контракта,
заключение
способствующего
долгосрочного
увеличению
оборота
строительства для компрессорного парка подвижного состава железных дорог
Белоруссии.
При использовании и распространении
данных финансовых операций,
программа экономического развития России до 2022 года
предоставит ряд
преимуществ:
- улучшение ликвидности российской строительной организации;
- ускорение оборачиваемости оборотных средств;
- освобождение от международных финансовых рисков;
- экономия расходов по страхованию рисков;
Для данного потока реализации возможно использование международного
факторинга
1.
Расчетные данные приведены при условии имеющихся в
распоряжении прогнозных значений индексов-дефляторов и инфляции до 2030 г.,
размещенных на официальном сайте Министерства Экономического Развития
РФ81
При колебаниях данных величин корректировке подлежат расчетные
данные проекта.
2.
Барьерная ставка взята по указанному максимальному уровню по
информации ФРП РФ. 82
3.
Денежные потоки рассчитаны исходя из своевременных платежей за
реализацию компрессорного оборудования
Данный проект разработан и утвержден по соответствию со следующими
программами:
1)
Государственная
программа
«Развитие
промышленности
и
повышение её конкурентоспособности»
Министерство экономического развития РФ/ Прогноз долгосрочного социально-экономического развития
Российской Федерации на период до 2030 года
http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20130325_06.
82
Фонд развития Промышленности/ Программа лизинговый займов http://frprf.ru/lizing/
81
132
2)
Государственная
программа
«Энергоэффективность
и
развитие
энергетики»
3)
Государственная
программа
«Экономическое
развитие
и
инновационная экономика»
Представленные
использованию новых
вариации
финансовых
возможностей
способствуют
промышленных технологий при обновлении объектов
коммерческой недвижимости.
При внедрении предлагаемой схемы финансирования финансовых проектов
строительства объектов коммерческой недвижимости, ПАО «Орелстрой»,
Программа экономического развития России до 2022 года получит развитие
производственной площадки на территории Орловской области, увеличение
налогооблагаемой базы:
- лизинговой компании ООО «Балтийский лизинг»,
- ПАО «Орелстрой»,
- предприятий-производителей в РФ комплектующего для строительства,
- предприятия-производителя ООО «Завод Орелкомпрессормаш».
133
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основные
признаки
и
особенности
рынка
недвижимости
можно
квалифицировать как сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки
зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности. В
первой
главе
работы
представлены
преимущества
рынка
коммерческой
недвижимости, обоснованные возможностью получения большей прибыли, чем
на других рынках, т.к. за весь период эксплуатации объектов недвижимости, а
недостатки рынка коммерческой недвижимости аргументированы жесткой
зависимостью
от
внешних
условий
градостроительного
регулирования,
возможностью строительного комплекса и специфики потребительского спроса.
Рынок коммерческой недвижимости является сложной самодостаточной
экономической
системой.
Развитие
рынка
коммерческой
недвижимости
напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на
исследовании признаков объекта недвижимости и их анализе, что сопряжено с
представленными
выше
трудностями
и
невозможностью
корректной
и
однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке коммерческой
недвижимости, ведь недостаточная проработка признаков рынка, и сам анализа
рынка недвижимости могут привести к существенным ошибкам и даже к
кризисам на рынке коммерческой недвижимости.
Особенно отмечено, что большую роль в формировании и развитии рынка
коммерческой недвижимости играют корректировки и поправки в имеющиеся
нормативно-правовые акты государственного и муниципального значения,
поэтому в вышеуказанном перечне имеют место только ключевые даты и
значения.
В
действующей
экономической
ситуации
рынок
коммерческой
недвижимости в 2017 году будет продолжать последствия продолжающегося
кризиса. Прогноз рынка недвижимости на 2017 год является негативным в
области возведения новостроек, так как будет наблюдаться резкое снижение
предложения и замораживание многих инвестиционных проектов.
134
Тем временем имеем смысл доработать нормативную базу, имеющуюся в
распоряжении государственных органов, а так же принять проект закона о
риэлторской деятельности, который
окажет непосредственное содействие
развитию современного и актуального рынка коммерческой недвижимости путем
создания
системы
профессиональных
стандартов
для
еe
участников,
использование инфраструктуры для защиты имущественных интересов и через
расширение
возможностей
в
профессиональном,
научно-техническом
и
социальном развитии риэлтора.
Отражённые в первой главе работы особенности дают основание
характеризовать рынок коммерческой недвижимости как специфический сектор
экономики. Основные признаки и особенности рынка недвижимости можно
квалифицировать как сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки
зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.
Преимущества рынка коммерческой недвижимости обоснованы возможностью
получения большей прибыли, чем на других рынках, за весь период эксплуатации
объектов недвижимости, а недостатки рынка коммерческой недвижимости
аргументированы жесткой зависимостью от внешних условий градостроительного
регулирования,
возможностью
строительного
комплекса
и
специфики
потребительского спроса.
Максимальный рост за период функционирования рынка коммерческой
недвижимости был достигнут в 2014 г. (в 2,3 раза превышая объем введенных в
эксплуатацию в РФ коммерческой недвижимости к уровню 2000 г.), а наибольшее
количество общего строительного объема нежилых зданий достигнуто так же в
2014 г., составило 213,4 млн. м.
Таким образом, коммерческая недвижимость в масштабах государства,
занимает второе место после жилой недвижимости, которую строительные
организации стараются ввести в эксплуатацию для последующей эффективной
реализации, пользующейся большим арендным спросом, и достижения прибыли
строительных организаций.
135
Во второй главе работы изучается фокусное предприятие - ПАО
«Орелстрой», которое располагает достаточным производственно-техническим
потенциалом,
материальными
и
трудовыми
ресурсами
для
реализации
значительных объемов работ на рынке строительных услуг. На балансе холдинга
находятся недвижимое имущество (производственные здания и помещения)
общей площадью более 162 тыс. кв. м. расположенное на 60 га земли, несколько
сотен строительных машин н механизмов, грузоподъемных кранов и грузовых
автотранспортных
средств,
железнодорожный
подвижной
состав,
технологическое оборудование, в том числе по производству растворов, бетонов,
изделий для крупнопанельного домостроения, сборного железобетона, оконных и
дверных блоков, металлоконструкций, а также иное имущество. Имеются также
карьеры по добыче намывного и горного песка, необходимого при производстве
промышленной продукции и выполнении строительных работ. ПАО «Орелстрой»
располагает 265 га земельных участков под рынок жилищной и коммерческой
недвижимости Орловской области.
Во второй главе работы выявлено, что на деятельность ПАО «Орелстрой»
существенное влияние оказывает достаточно высокий уровень цен на ряд
строительных
материалов,
энергоносители,
горюче-смазочные
материалы,
электро- и санитарно-техническую продукцию, транспортные услуги, а также
продолжающийся рост этих цен.
ОАО
«Орелстрой»
нацелен
на
поддержание
своего
лидирующего
положения в Орловской области в долгосрочной перспективе, увеличение доли
возводимых им зданий и сооружений, поддержание деловой репутации на
высоком уровне. Для достижения этого ПАО «Орелстрой» запланировано, в
условиях продолжающегося снижения покупательской активности потребителей,
продолжать разработку новых серий коммерческих проектов, расширения
географии застройки предприятия, дальнейшей оптимизации себестоимости
продукции, совершенствовать рекламные продукты, сокращения потерь и затрат
на всех направлениях производственной деятельности. При этом в условиях роста
стоимости материальных ресурсов, используемых в строительстве, одной из задач
136
ПАО «Орелстрой» будет недопущение снижения себестоимости строительства за
счет снижения его качества, а также повышение конкурентоспособности.
Таким образом, одно из наиболее значимых преимуществ для руководства
ПАО
«Орелстрой»от внедрения
системы
автоматизации
бюджетирования
объектов коммерческой недвижимости в том, что программа позволяет
спланировать и обосновать бюджеты подразделений, работа которых напрямую
не связана с запланированным строительством.
Исходя из изученных проблем и узких мест предприятия ПАО «Орелстрой»
был сформирован ряд корректирующих мероприятий, одним из которых является
внедрение
системы
автоматизации
проектирования
(дополнительный
программный продукт Бюджетирование 1С – подсистемы на базе программы 1С:
Предприятие 8. Управление строительной организацией). В результате внедрения
просчитана экономия в размере 275 255 руб., плановый срок окупаемости данного
мероприятия на ПАО «Орелстрой» составит не более 6 месяцев. Процесс
планирования и оценки объектов коммерческой недвижимости на основе
доходного подхода через бюджетирование данных объектов ПАО «Орелстрой»
позволит заранее составить БДДС коммерческого объекта как плановый, так и
фактический, что уже на первоначальном этапе позволит делать выводы: о
целесообразности строительства в данном объеме, о необходимости привлечения
дополнительных заемных финансовых ресурсов, предоставит данные для анализа
и выработки стратегии ценовой составляющей при продаже и аренде объектов
коммерческой недвижимости.
Кроме
того,
в
третьей
главе
работы
предлагается
к
внедрению
концептуальная схема о взаимодействии новых промышленных технологий в
строительной отрасли, направленной на решение задач по обеспечению
экономического развития производственного сектора экономики, снижению
прямых эксплуатационных затрат предприятия, и, как результат обновление
запланированного объема коммерческой недвижимости.
При внедрении предлагаемой схемы финансирования финансовых проектов
строительства
объектов
коммерческой
недвижимости
ПАО
«Орелстрой»,
137
Программа экономического развития России до 2022 года получит развитие
производственной площадки на территории Орловской области, увеличение
налогооблагаемой базы:
- лизинговой компании,
- ПАО «Орелстрой»,
- предприятий-производителей в РФ комплектующего для строительства,
- предприятия-производителя ООО «Завод Орелкомпрессормаш».
Дополнительно,
в
третьей
главе
работы
быстрое
бизнес-процесс
финансирования строительства объекта коммерческой недвижимости ПАО
«Орелстрой», проведен анализ приоритетного числа рисков выбранных элементов
процесса финансирования объекта коммерческой недвижимости. В результате
проведенного анализа выявлено, что наиболее опасными рисками по результатам
FMEA-анализа стоит признать подачу заявок в выбранные банки/ лизинговые
компании,
ввод в эксплуатацию, переход прав собственности на объект
коммерческой недвижимости производственного характера. На эти направления
предприятие должно обратить пристальное внимание и совершенствование
финансовой деятельности предприятия должно быть направлено именно на эти
процессы.
138
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1.
Абдужабаров,
А.Х.
Механизм
развития
инвестиционного
потенциала объектов коммерческой недвижимости: Дис. … канд. экон.
наук: 08.00.05 / Алишер ХамракуловичАбдужабаров. – М., 2010. – 171 с.
2. Абдукаримов, И.Т. Анализ состояния и использования заемного
(привлеченного)
капитала
на
основе
бухгалтерской
(финансовой)
отчетности / И.Т. Абдукаримов, Л.Г. Абдукаримова // Актуальные
вопросы экономики и управления. 2013. № 4 (050). С. 9 - 22.
3. Айдаров Л.А. Управленческие решения в формировании и
реализации экономической политики предпринимательских структур:
Монография.- СПб.: изд-во "Литера Плюс", 2005.
4. Андерсон П. Маркетинг, стратегическое планирование и теория
фирмы // Классика маркетинга / Сост. Б.М. Энис, К.Т. Кокс, М.П. Моква.СПб.: Питер, 2001.- С. 109-128.
5.
Андреев,
В.А.
Формирование
стратегии
финансирования
инновационных проектов: Дис. … канд. экон. наук: 08.00.10 / Владислав
Александрович Андреев. – М., 2011. – 185 с
6. Асаул А. Н. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости
/ А. Н. Асаул, Ю. Н. Казаков, В. И. Ипанов; Под ред. д-ра экон. наук, проф.
А. Н. Асаула. — СПб.: Гуманистика, 2005. — 288 с.
7. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - 3-е
изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – С. 153
8. Асаул, А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости
/ А. Н. Асаул, П. Б. Люлин; под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук,
проф. А.Н. Асаула. -СПб.: ГАСУ. -2008. -144с.
9.
Бакрунов,
Ю.О.
Методология
развития
девелоперской
деятельности в инвестиционно-строительной сфере: Дис. … д-ра экон.
наук: 08.00.05 / Юрий ОктавьевичБакрунов. – М., 2010. – 297 с
10. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. — М.:
139
Финансы и статистика, 1996. — С. 10
11. Белобородов, Р.С. Девелопмент как эффективная система
управления инвестиционно-строительным проектом / Р.С. Белобородов //
Современные технологии управления. 2011. № 2.
12. Беляев А.А., Коротков Э.М. Системология организации: Учебник
/ Под ред. д.э.н. проф. Э.М. Короткова.- М.: ИНФРА-М, 2000.
13. Бланк, И.А. Финансовая стратегия предприятия / И.А. Бланк. Киев: Эльга, 2005. – С. 69
14. Бурханова Н. Экономика недвижимости. Научная книга. 2008 –
С. 17
15. Ван Хорн, Дж. К. Основы финансового менеджмента / Дж. К.
Ван Хорн, Джон М. Вахович, мл.; пер. с англ. О. Л. Пелявского. – М. [и
др.] : Вильямс, 2010. – 1225 с.
16. Веснин В.Р. Основы менеджмента: Учебник.- М.: Изд-во
"Триада, Лтд", 1997 - 384 с.
17. Вечер, Н.Ф.. Инвестиции в коммерческую недвижимость.
Жизненный цикл объекта / Н.Ф. Вечер, А.А. Ольховский. – СПб.:
Издательский дом «Бизнес- пресса», 2005. – 176 с.
18. Виханский О.С, Наумов А.И. Менеджмент: Учебник, 3-изд.- М.:
Гардарика, 1998..- 528 с.
19. Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. — СПб.:
Изд-во СПбГУ, 1999. — 32 с.
20. Гаттунен, Н.А. Источники финансирования строительства
коммерческой недвижимости / Н.А. Гаттунен // Финансы и кредит. 2010.
№ 32. С. 50 - 55.
21. Государственная служба статистики по Орловской области
http://orel.gks.ru
22. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004
N 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
23. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
140
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) ст. 609
24. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с
02.10.2016)
25. Дарсалия, И.Н. Закрытые паевые инвестиционные фонды в
условиях экономического кризиса / И.Н. Дарсалия // Финансы и кредит.
2009. № 10. С. 80 - 86.
26. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188ФЗ (ред. от 06.07.2016)
27. Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 (ред. от 24.06.1992, с изм. от
01.07.1994) "О собственности в РСФСР" (Официальный сайт компании
"КонсультантПлюс")
28. Закон РФ от 03.07.1991 N 1531-1 (ред. от 17.03.1997) "О
приватизации
государственных
и
муниципальных
предприятий
в
Российской Федерации"
29. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
30. Инвестиции: учебник /кол.авторов; под ред. Г.П. Подшиваленко.
– 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2009. – 496 с.
31.
Кензина,
Е.Ю.
Проблемы
развития
первичного
рынка
коммерческой недвижимости / Е.Ю. Кензина, Г.В. Хомкалов. – Иркутск:
Изд-во БГУЭП, 2010. – 165 с.
32. Кирпичева, М.А. Модель управления инновационным процессом
в инвестиционно-строительном холдинге: Дис. … канд. экон. наук:
08.00.05 / Мария Александровна Кирпичева. – М., 2010. – 154 с.
33. Клейнер Г.Б., Смоляк С.А. Эконометрические зависимости:
принципы и методы построения. - М.: Наука, 2001. - 104с.
34. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7141
ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
35. Копейкин, А.Б. Финансирование жилищного строительства / А.Б.
Копейкин, Н.Н. Рогожина, А.А. Туманов, М.О. Якубов. – М.: Фонд
«Институт экономики города», 2007. – 168 с.
36. Костин В.А. Исследование систем управления: Учебное
пособие.- Екатеринбург, 1999..- 192 с.
37. Кочкин, В. Эффективный девелопмент / В. Кочкин. – М.:
Редакционно- издательский дом «Российский писатель», 2012. – 336 с.
38. Ксенчук М.К., Киянова Е.В. Технология успеха.- М.: Дело, 1993.
39.
Куликов
А.
Ипотека
предприятия
как
имущественного
комплекса: Учеб.-практ. пособие. — М., 2000.
40. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ
(ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2016)
41. Мазур, И.И. Девелопмент / И. И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г.
Ольдерогге. – М.: Экономика, 2004. – 521 с
42. Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С.Н.
Максимов. – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.
43. Мамашева, Ф.Т. Экономическая эффективность развития
объектов коммерческой недвижимости: Дис. … канд. экон. наук: 08.00.05 /
ФлюраТахировнаМамашева. – М., 2011. – 147 с.
44. Менеджмент. Учебник / Под ред. Томилова В.В.- М.: Юрайт,
2003.- 590 с.
45. Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент:
учебное пособие / А.Д. Мурзин. – Ростов н/Д: Феникс, 2013. – 382 с.
46. О государственной регистрации прав на недвижимость,
имущество и сделок с ним: [федер. закон от 21.07.1997 г. №122 (ред. от
21.07.2014 г.)] [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс»:
Законодательство:
Версия
Проф.
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/ (дата обращения 01.08.2014 г.)
47. Панюков, Д.И. Проектирование новых производственных
142
процессов / Д.И. Панюков, В.Н. Козловский, Г.Г. Слистина // Стандарты и
качество. – 2014. – №11 (929). – С. 92-95.
48.Платформа объявлений http://www.moyareklama.ru/
49. Платформа объявлений https://www.avito.ru
50. Платформа объявлений https://www.domofond.ru/
51. Постановление Минтруда РФ от 27.11.1996 N 11 "Об
утверждении квалификационной характеристики по должности "Оценщик
(Эксперт по оценке имущества)"
52. Постановление ФКЦБФР при Правительстве РФ от 30.08.1995 N
7 "О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого
имущества паевых инвестиционных фондов"
53.
Пушкина,
М.
Коммерческая
недвижимость
как
объект
инвестирования / М. Пушкина. – М.: Альпина Паблишерз, 2009. – 244 с.
54. Разу, М.Л. Управление коммерческой недвижимостью / М.Л.
Разу. – М.: КноРус, 2007. – 248 с.
55.
Севек
В.
К.
Региональная
инвестиционная
политика:
Учеб.пособие / В. К. Севек, М. К. Соян, Р. М. Севек. — Кызыл: Изд-во
ТывГУ, 2007. — 132 с.
56. Секо Е. В. Финансирование и кредитование строительства. —
СПб.: СПбГАСУ, 2000.
57. Стерник, С.Г. Инвестиционный анализ рынка недвижимости
России (вводные теоретические положения) / С.Г. Стерник // Финансы и
кредит. 2009. № 38 (374). С. 39 - 47.
58. Стефанков, К.В. Организация инвестирования в объекты
коммерческой недвижимости: Автореф. дис. … канд. экон. наук: 08.00.05 /
Константин Викторович Стефанков. – СПб., 2007. – 24 с.
59. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость МКС. —
СПб.: МКС, 2000. — 160 с.
60.
Томилов
В..В.,
Песоцкая
Е.В.
Маркетинг
в
системе
предпринимательства.- СПб.: Геликон Плюс, 2000.- 519 с.
143
61. Тумбаев, С.И. Методика определения рыночной стоимости
объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах с
малоактивным
рынком
/
С.И.
Тумбаев
//
Известия
Иркутской
государственной экономической академии (Байкальский государственный
университет экономики и права) – 2010. – № 3. – С. 125-128. (0,25 п.л.)
62. Указ Президента РФ от 29.12.1991 N 341 "Об ускорении
приватизации
государственных
и
муниципальных
предприятий"
(Официальный сайт компании "КонсультантПлюс")
63. Фатхутдинов Р.А. Стратегический менеджмент.- М.: ЗАО
"Бизнес-школа "ИНТЕЛ-СИНТЕЗ", 1998.- 416 с.
64. Федеральная служба государственной статистики / Электронный
ресурс - http://www.gks.ru/
65. Федеральный закон "О внесении изменений в части первую и
вторую Налогового кодекса Российской Федерации" от 29.11.2014 N 382ФЗ (действующая редакция, 2016)
66. Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов
деятельности" от 25.09.1998 N 158-ФЗ
67. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от
30.12.2004 N 214-ФЗ
68. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
"Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп., вступ. в
силу с 01.09.2016)
69. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
"О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу
с 01.12.2016)
70. Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
"Об акционерных обществах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
71. Федеральный закон от 27.07.2010 N 210-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
144
"Об организации предоставления государственных и муниципальных
услуг" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
72. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости. — М., 1995.
73. Цыганенко, В.С. Экономика рынка недвижимости / В.С.
Цыганенко. – СПб: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.
74.
Экономика
недвижимости :
учебник и практикум для
академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е.
Пирогова. — М. : Издательство Юрайт,2015. — 417 с.
75. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт
третьего поколения. — СПб.: Питер, 2013. — 416 с.
76. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т;
Сост.: Д.В.Виноградов, Владимир, 2007.
77. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Таганрогский
государственный
радиотехнический
университет,
С.В.
Гриненко,
Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 – С. 173
78. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и
эксплуатации недвижимости: учебник / Под общ.науч. ред. П.Г.
Грабового. – 2-е изд., перераб. и доп. – Ч. 1. – М.: Проспект, 2012. – 416 с.
79. FMEA при проектировании и совершенствовании продукции и
процессов. Методическое пособие. Выпуск 12, 2001. –М.: НТК «Трек»,
2012, 24с.
80.Прозукина
автоматизации
К.Н.
процесса
Внедрение
планирования
и
окупаемость
объектов
системы
коммерческой
недвижимости ПАО «Орелстрой»/ К.Н.Прозукина // Приоритетные
направления развития образования и науки: Материалы //Междунар.науч.практ.конф. (Чебоксары, 30 июля 2017г)В 2т,Т2 /редкол.О.Н.Широков (и
др.).- Чебоксары: ЦНС «Интерактив плюс» 2017 с.20.
145
81. Прозукина К.Н.Рынок коммерческой недвижимости Орловской
области: Анализ и исследование /К.Н. Прозукина //Магистр науке и
образования: Материалы // научно –практической конференции в рамках
фестиваля научного творчества преподавателей, аспирантов, магистров,
студентов и бакалавров института экономики и управления «Неделя науки
2017». 1-28 апреля2017года.-Орел:ПФ «Картуш», 2017 –С.50-55.
146
Приложения
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
АННОТАЦИЯ
В
условиях
современной
экономики
процессы
развития
рынка
коммерческой недвижимости, разработки целей, стратегий, сценариев реализации
выдвигаются на одно из первых мест в системе рынков различной недвижимости
государства.
Актуальность вопросов определяется тем, что коммерческая недвижимость
формирует ключевую область во всей системе рыночных отношений.
Цель работы – изучение рынка коммерческой недвижимости, выявление
основных проблем и предложение ключевых направлений совершенствования,
применительно для развития рынка.
Объект исследования - предприятие строительной отрасли Орловской
области – ПАО «Орелстрой».
Научная новизна. Научная новизна исследования состоит в предложении
методов и вариаций финансирования возведения коммерческой недвижимости
фокусного строительного предприятия. Исходя из изученных проблем и узких
мест предприятия ПАО «Орелстрой» был сформирован ряд корректирующих
мероприятий, одним из которых является внедрение системы автоматизации
проектирования, в результате внедрения которой просчитана экономия, плановый
срок
окупаемости
предлагается
взаимодействии новых
к
внедрению
концептуальная
схема
о
промышленных технологий в строительной отрасли,
направленной на решение задач по обеспечению экономического развития
производственного сектора экономики, снижению прямых эксплуатационных
затрат предприятия, и, как результат обновление запланированного объема
коммерческой недвижимости. В работе построен бизнес-процесс финансирования
строительства объекта коммерческой недвижимости ПАО «Орелстрой», проведен
анализ
приоритетного
числа
рисков
выбранных
элементов
процесса
финансирования объекта коммерческой недвижимости.
Структура и объем работы. Работа включает пояснительную записку на
134 страницах, иллюстративные материалы в виде 18 рисунков, 23 таблиц и
список литературы из 81 наименования.
173
174