Рюмина Марина Сергеевна. Правовое регулирование государственной регистрации недвижимости: вопросы теории и практики.

1
2
3
АННОТАЦИЯ
Выпускная квалификационная работа на тему «Правовое регулирование
государственной регистрации недвижимости: вопросы теории и практики»
Год защиты: 2018
Направление подготовки: 40.03.01 Юриспруденция
Студент: М. С. Рюмина
Научный руководитель: к.ю.н., доцент кафедры гражданского права Е.Е.
Сметанина.
Объем ВКР: 84
Количество использованных источников: 79
Ключевые
слова:
государственная
регистрация
недвижимости,
государственный кадастровый учёт, кадастровая оценка, кадастровая стоимость,
Единый государственный реестр недвижимости.
Краткая характеристика ВКР: в данной выпускной квалификационной
работе
проанализированы
история
и
современное
состояние
системы
государственной регистрации недвижимости в России и в зарубежных странах;
определены
цели,
принципы
и
порядок
осуществления
государственной
регистрации недвижимости; дана характеристика значения и порядка определения
кадастровой стоимости недвижимости; исследованы порядок внесения сведений в
Единый государственный реестр недвижимости; рассмотрены процедура и
основания предоставления информации из Единого государственного реестра
недвижимости.
Методологическую основу исследования составляют общие, специальные и
частные
методы:
формально-юридический
метод,
исторический
метод,
сравнительно-правовой метод, метод анализа, метод экспертных оценок.
По
результатам
проведенного
теоретического и практического характера.
исследования
сделаны
выводы
4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 5
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕГИСТРАЦИИ
НЕДВИЖИМОСТИ: ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ................... 11
1.1. Этапы становления института государственной регистрации недвижимости
в России ................................................................................................................... 11
1.2. Современное состояние российского законодательства о государственной
регистрации недвижимости .................................................................................... 18
1.3. История возникновения и развития системы регистрации недвижимого
имущества в зарубежных странах .......................................................................... 23
ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
И
ГОСУДАРСТВЕННАЯ
РЕГИСТРАЦИЯ
ПРАВ
НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ............................................ 30
2.1. Цели и принципы государственной регистрации недвижимости ................. 30
2.2.
Порядок
осуществления
государственного
кадастрового
учета
и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним .37
2.3. Кадастровая стоимость недвижимости: проблемы правового регулирования
и судебная практика ................................................................................................ 42
2.4. Совершение сделок с недвижимостью и государственная регистрация
недвижимости в электронной форме ..................................................................... 48
ГЛАВА
3.
ПРАВОВОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
ВЕДЕНИЯ
ЕДИНОГО
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ ....................................... 54
3.1. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости ....... 54
3.2. Предоставление информации из Единого государственного реестра
недвижимости: порядок и правовое значение ....................................................... 59
3.3. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном
реестре недвижимости ............................................................................................ 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .......................................................................................................... 68
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ .......................................................................................... 74
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Государственная регистрация недвижимости является
одним из важнейших гарантов права собственности на объекты недвижимого
имущества. Эффективность работы системы государственной регистрации
недвижимости обеспечивает стабильность рынка недвижимого имущества, а
также гражданского оборота в целом. Достоверность и открытость сведений,
содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, играет
важнейшую роль для защиты правообладателей от мошеннических действий в
области владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Ввиду особой важности института регистрации недвижимости государство
детально регламентирует ситуации, которые могут возникнуть на практике.
Основным нормативным правовым актом в данной сфере является Федеральный
закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,
который был призван заменить Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и
решить
массу
накопившихся
проблем.
Однако
с
появлением
нового
законодательного акта были не только устранены «старые» проблемы, но и
появилось достаточно большое количество других актуальных вопросов,
требующих скорейшего решения.
В настоящее время нерешённые проблемы в сфере государственной
регистрации недвижимости имеют как теоретический, так и практический
характер. Вызывают жаркие дискуссии среди учёных такие аспекты регистрации,
как определение основополагающих принципов, присущих системе регистрации
Российской Федерации; проблема признания Федерального закона от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» полностью утратившим законную силу и перенесения его
актуальных положений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости», а также ряд других вопросов.
Что касается практических спорных моментов, возникающих в процессе
работы системы государственной регистрации недвижимости, их достаточно
6
много,
но
наиболее
актуальными
являются
многочисленные
споры
об
определении истинной кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также
проблема достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре недвижимости.
Степень
научной
разработанности
темы.
Изучением
вопросов
государственной регистрации недвижимости занимаются достаточно большое
количество представителей научных кругов: Р.А. Авалян, О.Н. Белова, Е.С.
Болтанова, С.П. Гришаев, И.М. Конобеевская, П. Н. Павлов, В. А Синенко, М. С.
Холин, Г. Ф. Шершеневич, Н.М. Якупова и другие.
Правоприменительная практика в сфере государственной регистрации
недвижимости весьма разнообразна и обширна. Также вопросы регистрации
недвижимости очень часто затрагиваются в научных исследованиях. Под
влиянием этих факторов законодатель вносит определённые изменения в
нормативные правовые акты, регулирующие государственную регистрацию, тем
самым решая определённые проблемы. Однако в настоящее время существует ряд
нерешённых вопросов в области регистрации недвижимости, например, такие как
проблема
достоверного
определения
кадастровой
стоимости
объектов
недвижимости, проблема бесплатного предоставления сведений из Единого
государственного реестра недвижимости и другие.
Цель работы заключается в комплексном изучении на основании
действующего российского законодательства, зарубежного опыта правового
регулирования,
научных
правоприменительной
исследований,
практики
складывающейся
вопросов
правового
судебной
и
регулирования
государственной регистрации недвижимости.
Реализация поставленных целей предполагает решение следующих задач:
1)
выявить основные этапы становления института государственной
регистрации недвижимости в России;
2)
проанализировать
современное
состояние
законодательства о государственной регистрации недвижимости;
российского
7
3)
охарактеризовать историю возникновения и развития системы
регистрации недвижимого имущества в зарубежных странах;
4)
выявить
цели
и
принципы
государственной
регистрации
недвижимости;
5)
определить порядок осуществления государственного кадастрового
учета и государственной регистрации прав на недвижимость;
6)
охарактеризовать кадастровую стоимость недвижимости;
7)
раскрыть совершение сделок с недвижимостью и государственную
регистрацию недвижимости в электронной форме;
8)
рассмотреть порядок внесения сведений в Единый государственный
реестр недвижимости;
9)
исследовать возможность предоставления информации из Единого
государственного реестра недвижимости;
10)
охарактеризовать порядок исправления ошибок, содержащихся в
Едином государственном реестре недвижимости.
Предмет исследования – федеральное законодательство, регулирующее
институт государственной регистрации недвижимости, материалы судебной
практики, научные публикации по теме исследования.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие в ходе
проведения процедур государственного кадастрового учета и государственной
регистрации прав на недвижимость, при определении кадастровой и рыночной
стоимости
недвижимости,
а
также
при
внесении
сведений
в
Единый
государственный реестр недвижимости и предоставлении сведений из него.
Методологическая основа исследования. В процессе исследования
использовались общие, специальные и частные методы: формально-юридический
метод, исторический метод, сравнительно-правовой метод, метод анализа, метод
экспертных оценок и другие.
Нормативная база исследования: Конституция Российской Федерации,
Гражданский
кодекс
государственной
Российской
регистрации
Федерации,
Федеральный
закон
«О
недвижимости»,
Федеральный
закон
«О
8
кадастровой
деятельности»,
подзаконные
акты,
регулирующие
систему
государственной регистрации недвижимости.
Эмпирическая база исследования: правовые позиции Конституционного
Суда РФ, Верховного суда РФ, нижестоящих арбитражных судов и судов общей
юрисдикции по конкретным делам.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Институт регистрации недвижимости начинает зарождаться вместе с
правовым регулированием прав на недвижимость, так как именно регистрация
являлась основным гарантом закрепления недвижимого имущества за его
собственником. Процедуры регистрации на протяжении истории развития
российского законодательства
были
разнообразными: внесение
писцовые книги, поместные приказы, Реестры крепостных дел.
записи
в
В настоящее
время продолжается процесс совершенствования правового регулирования
государственной регистрации недвижимости, что привело к созданию единой
учётно-регистрационной процедуры, формированию Единого государственного
реестра недвижимости, сокращению сроков кадастрового учёта и регистрации
прав.
Данные
нововведения
делают
процесс
регистрации недвижимости
значительно удобнее для участников гражданского оборота.
2. Институт государственной регистрации недвижимости имеет широкий
спектр целей. Условно их можно разделить на публичные и частно-правовые.
Основной целью государственной регистрации недвижимости в публичной
плоскости является рациональное использование всех объектов недвижимости на
территории государства. Что касается частно-правового аспекта, то здесь учёные
выделяют цель по обеспечению защиты законных прав и интересов участников
гражданского оборота. Эти цели одновременно дополняют и сдерживают крайние
проявления друг друга, формируя политику государства в сфере регистрации
недвижимости.
3. Из-за многообразия принципов государственной регистрации учёные
ведут споры об их наиболее правильной классификации, а также оспаривают
существование некоторых принципов. Несмотря на разногласия во мнениях
9
специалистов, можно выделить следующие основополагающие принципы,
которые
характерны
как
для
системы
государственной
регистрации
недвижимости Российской Федерации, так и для систем других государств:
принцип публичной достоверности; принцип исправления регистрационной
записи; принцип изъятия из-под действия давности; принцип возражения;
принцип отметки; принцип старшинства прав; принцип публичности; принцип
специалитета; принцип частной инициативы; принцип легалитета; принцип
ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на
недвижимость.
4. Основная функция кадастровой стоимости, информация о которой
содержится
в
Едином
государственном
реестре
недвижимости,
–
это
установление эффективного налогообложения объектов недвижимости. В данной
сфере имеется ряд проблем теоретического и практического характера, основная
из которых – завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Безусловно,
законодатель
пытается
решить
проблему
завышенной
кадастровой стоимости. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» предусматривает введение института
государственных
кадастровых
оценщиков
и
передачу
полномочий
по
определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям,
которые будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость. Теперь
функция по кадастровой оценке сосредотачивается в руках публичного субъекта,
а не частных независимых оценщиков. Таким образом, кадастровая оценка будет
проводиться по единой методике на всей территории России. Новый механизм
кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на
сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.
5. На сегодняшний момент информационно-телекоммуникационная сеть
«Интернет» является составляющей частью практически любого процесса, в том
числе и гражданского оборота. Совершение сделок с недвижимостью и
государственная
регистрация
недвижимости
также
теперь
возможны
в
электронной форме. Однако далеко не у всех физических лиц имеется усиленная
10
квалифицированная электронная подпись, и целесообразность её приобретения
ради
разовых
действий,
связанных
с
государственной
регистрацией
недвижимости, весьма сомнительна.
Что касается положительных сторон электронной формы регистрации
недвижимости, то здесь стоит выделить уменьшение величины государственной
пошлины, сокращение срока внесения соответствующей записи в Единый
государственный
реестр
недвижимости,
а
также
возможность
подачи
необходимых документов для государственной регистрации без существенных
транспортных и временных затрат.
6. Ошибки в Едином государственном реестре недвижимости делятся на 2
вида: реестровые и технические. Наиболее распространёнными являются
технические ошибки, которые возникают в результате неточностей, опечаток
работников регистрирующего органа. Орган регистрации несёт ответственность
за произведённые ошибки, убытки возмещаются потерпевшему лицу за счёт
казны Российской Федерации. Орган регистрации прав имеет право регрессного
требования в размере возмещенных Российской Федерацией сумм к работнику
регистрирующего органа, в результате действий которого была допущена ошибка.
Исправление ошибок в Едином государственном реестре недвижимости
возможно 3 способами: в судебном порядке; путем подачи запроса в
регистрирующий
орган;
вследствие
исправления
обнаруженной
ошибки
работниками регистрирующего органа самостоятельно.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих
десять параграфов, заключения, списка литературы. Общий объем работы – 84
листа.
11
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕГИСТРАЦИИ
НЕДВИЖИМОСТИ: ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
1.1. Этапы становления института государственной регистрации
недвижимости в России
Право собственности на объекты недвижимого имущества всегда являлось
одним из главных факторов экономических преобразований в России на
протяжении всех исторических эпох её существования. В свою очередь, система
регистрации прав на недвижимость является важнейшим институтом обеспечения
права собственности. Как известно, мы изучаем историю для того, чтобы строить
будущее, потому что тот, кто знает историю, будет избегать в будущем ошибок
ушедших времён. Поэтому для лучшего понимания правовой природы института
государственной регистрации недвижимости необходимо рассмотреть все этапы
его развития и становления.
Начиная с IX века на землях Древней Руси начинает зарождаться
государственность, определённый государственный строй. Сопутствующим
данным процессам в эти времена было появление и оформление понятия
недвижимости. Изначально недвижимость охватывала только земельные участки,
которые принадлежали определённым лицам, родам или целым племенам. Уже на
этом этапе прослеживается основное свойство недвижимости – невозможность
перемещения без несоразмерного ущерба её назначению.
С развитием государственной власти и формированием правовой системы
происходит разделение вещей на такие категории, как движимые и недвижимые.
Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества
ценностные приоритеты гражданского оборота изменялись, соответственно,
менялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и
определение законодателем нюансов при формировании этих понятий [39, с. 86].
Племена, находящиеся на территории Руси, постепенно переходили к
оседлому образу жизни. Это неизбежно приводит к активному внедрению
категории «недвижимость» в повседневную жизнь. В связи с этим возникает
12
потребность каким-либо образом закрепить объекты недвижимости за их
собственниками. На помощь пришли религиозные учения. Так как большинство
населения Древней Руси было язычниками, то первоначально для закрепления
права
собственности
использовались
различные
символы,
определённые
мистические обряды, ритуалы. Убеждения, что данные действия являются
неоспоримыми, служили надёжной защитой от посягательства на недвижимость.
В связи с тем, что в рассматриваемый исторический период письменность
большинству населения была незнакома, сведения о праве собственности на
недвижимость передавалась из поколения в поколение устно или другим бытовым
способом. Так, в трудах Д. И. Мейера приводится следующий пример: «Передача
права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей» [58, с.
537].
Следующим этапом становления регистрации недвижимости связано с
активным развитием и внедрением в жизнь письменности. Соответственно,
данное явление не обошло стороной и развивающийся институт регистрации
недвижимости.
Теперь
закрепление
прав
на
объекты
недвижимости
осуществлялось в письменной форме. Так как в те времена господствовало
натуральное хозяйство, следовательно, самой ценной недвижимостью считался
земельный участок. Доказательством этих фактов служит перепись недвижимого
имущества, которая возникла ещё до татаро-монгольского нашествия и была
возрождена в 1275 году князем Василием Ярославичем. Она проводилась писцами
по специальным инструкциям, так называемым «наказам» [39, с. 88].
Не отказался от этой системы и Иван Васильевич, по приказу которого во
время похода против Новгорода (1477 год) велась перепись недвижимого
имущества. Данные переписи имущества заносились в писцовые книги. В этих
книгах
отразился
результат
похода,
а
именно
процедура
конфискации
новгородских земель.
Стоит подробнее рассмотреть природу и значение писцовых книг. В
писцовых книгах содержалась информация о хозяйственном и финансовом
положении частных имений, пашен, лугов, лесов, водных объектов. Писцовые
13
книги официально признавались законным документом, удостоверяющим
владение.
функцию
Однако, они не регистрировали права собственности. Данную
выполнял
другой
акт,
которому
были
присущи
различные
наименования: купчая, крепость, кабала, память, запись. Со времен Судебников
становится обязательно внесение разного рода крепостей в книги дьяков разных
приказов (холопьего, вотчинного, земского) [78, с. 41]. В связи с этим в XVI веке
появляется класс подьячих, основной функцией которых было написание
крепостей.
Следующий
этап
развития
института
регистрации
недвижимости
начинается в период царствования Алексея Михайловича Романова (Тишайшего)
(1629-1676 гг.). Одним из основополагающих документов того времени стало
Соборное Уложение 1649 года. Оно закрепило обязательный порядок внесения
записей о переходе вещного права в поместный приказ.
Как отмечал П. Н.
Павлов: «Это была попытка контроля за оборотом недвижимого имущества,
выразившаяся в предписании в обязательном порядке «являть купчие и приказы».
В приказах содержались данные о составе имений, сделок с ними и другая
информация» [61, с. 29].
Пётр I являлся реформатором многих сфер, в том числе и института
регистрации недвижимости. Теперь право на недвижимое имущество у
приобретателя возникало с момента составления акта, это право закрепляющее.
Потом данный акт необходимо было предъявить в приказ, однако, это была уже
не прежняя явка для утверждения прав, а явка «ко владению и ко взысканию
пошлин».
Екатерина II продолжила преобразования в рассматриваемом институте.
При ней было издано «Учреждения для управления губерний». В соответствии с
этим документом от Палаты крепостных дел, на которую были ранее возложены
полномочия по процедуре регистрации недвижимости, данные функции перешли
к местным гражданским палатам и уездным судам, при которых было
организованы учреждения крепостных дел. Данную реформу можно оценивать с
двух разных положений.
14
С одной стороны, такое новшество позволяло сторонам сделки не тратить
время и деньги на поездку в столицу для совершения крепостного дела, поскольку
отныне они могли оформить все бумаги в любой «удобной» для них губернии,
руководствуясь местом жительства, местом нахождения имения, являющегося
предметом сделки, и так далее.
С другой стороны, возможность совершать крепостные записи в губерниях
привела к утрате единой для всей России информационной базы о сделках с
недвижимостью,
что
предоставило
дополнительные
возможности
для
злоупотреблений правами на недвижимое имущество [64, с. 55].
По мнению Г. Ф. Шершеневича, этот порядок имел существенный
недостаток, состоявший в том, что «...не было определенности в моменте
перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не
был обеспечен, что купленное им имение не продано уже или не заложено в
другом месте» [76, с. 201].
В области регистрации недвижимости происходили постоянные изменения.
Так, в 1891 году были утверждены Правила ведения Реестра крепостных дел. В
данном Реестре отражались сведения об объектах недвижимости, а именно
характеристика имений, его собственников, в том числе тех, которые имели
ограничения права собственности, а также денежные требования, обеспеченнее
запрещениями. Например, запрещениями сопровождался каждый залог.
Если обратиться к точке зрения Т. Е. Новицкой [60, с. 305], то она считает,
что Реестры крепостных дел не решили накопившиеся проблемы. Так, эти
Реестры не уменьшили случаи злоупотребления правом при регистрации
перехода права собственности. Это связано с тем, что сделки с недвижимостью
по-прежнему могли совершаться в любом удобном месте, следовательно, не было
гарантии, что это имущество уже не было продано другому лицу. Следующим
отрицательным фактором являлось то, что Реестры не воспринимались как
документы юридического значения. Несмотря на это, свободный доступ к
информации, содержащейся в них, отсутствовал. Отсутствие гласности также
препятствовали эффективному функционированию данного нововведения.
15
Кардинальные перемены в России произошли после Революции 1917 года.
Одним из первых законодательных актов вышел «Декрет о земле», которым
отменялась любая собственность на землю, и устанавливался запрет на
гражданский оборот данного вида имущества. Далее последовали Декрет ВЦИК
Советов Рабочих, Солдатских, Крестьянских и Казачьих Депутатов от 14 декабря
1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» и от 20 августа 1918 г. № 674
«Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». Так как
право
собственности
было
ликвидировано,
отпала
необходимость
в
её
регистрации. Понятие «недвижимость» вышло из оборота, так как в примечании к
статье 21 ГК РСФСР 1922 г. было указано: «С отменой частной собственности на
землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».
Однако полностью исключить оборот недвижимости, а вместе с ним и её
регистрацию было невозможно, поскольку в реальной жизни это явление всё же
присутствовало. Законодательство должно было отразить это, поэтому, в
частности, ГК РСФСР 1922 года содержал ряд статей, в которых устанавливался
порядок и условия застройки, а также предусматривалось право отчуждения или
обременения таких объектов залогом (ст.ст.71 – 84). С течением времени в
нормативных правовых актах советского государства стали использоваться
понятия «дом», «строение», «дача», «гараж», «квартира» и другие. Сделки с
указанным имуществом под страхом их недействительности должны были
нотариально
удостоверяться,
а
затем
зарегистрироваться
в
надлежащем
коммунальном отделе [64, с. 59].
Дальнейшее развитие правовая регистрация недвижимости получила в
таких документах, как Инструкция НККХ РСФСР от 11 августа 1934 г. «Об
удостоверении и регистрации коммунальными органами возникновения и
передачи прав на владение строениями и залога их» и Инструкции НККХ РСФСР
от 19 июня 1937 г. № 95/М «О регистрации жилищно-коммунальными органами
строений,
перешедших к
их фактическим
владельцам
по
сделкам,
не
оформленным в установленном порядке или в порядке наследования». Функция
16
учёта и регистрации различных строений была возложена на органы местного
самоуправления, хотя и была подконтрольна республиканским ведомствам.
Следующим этапом в развитии регистрации недвижимости стала Великая
Отечественная война. Из-за военных действий были уничтожены многие архивы
и хранилища. Вследствие этого были утеряны документы, закрепляющие права на
недвижимость. Поэтому основной задачей данного периода времени стало
восстановление утраченных документов, а также инвентаризация сохранившихся
зданий и сооружений. Для реализации этой задачи была принята Инструкция
НККХ РСФСР и НКЮ РСФСР от 5 октября 1942 г. № 506 (Б-И-7) «О порядке
восстановления документации на право владения строениями и пользования
земельными участками в местностях, где указанная документация утрачена в
связи с условиями военной обстановки».
После завершения этой задачи был принят Приказ Минкоммунхоза РСФСР
от 21.02.1968 № 83, утвердивший новую Инструкцию «О порядке регистрации
строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР».
Процедура регистрации права собственности на строения имела 2 этапа:
1)
Бюро
технической
инвентаризации
производили
подготовку
заключения о принадлежности строения на праве собственности конкретному
лицу.
2)
Районные или городские советы депутатов трудящихся осуществляли
контроль за законностью и правильностью подготовленных БТИ документов.
После
этих
процедур
собственнику
выдавалось
регистрационное
удостоверение.
Необходимость ведения строгого учёта не только строений, но и земельных
участков становилась всё более очевидной. Поэтому в Основы земельного
законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. был включен Раздел
VIII «Государственный земельный кадастр». Для формирования сведений
государственного земельного кадастра было принято Постановление СМ РСФСР
от 10 апреля 1975 г. № 225 «Об улучшении организации выполнения и
повышении качества проектно-изыскательских работ по землеустройству», в
17
соответствии с которым на базе республиканского проектного института по
землеустройству
(«Росгипрозем»)
было
организовано
Всероссийское
производственно-проектное объединение по использованию земельных ресурсов
– «Росземпроект», вошедшее в систему Министерства сельского хозяйства
РСФСР. Это стало огромных шагом на пути к формированию базы достоверных и
необходимых сведений о недвижимых объектах.
Переломным моментов в рассматриваемой сфере стало принятие на закате
СССР Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР»,
статья 3 которого устанавливала, что в собственности могут находиться земля, ее
недра, воды, растительный и животный мир, здания, сооружения, оборудование,
предметы материальной и духовной культуры, деньги, ценные бумаги и иное
имущество. Эта была революция в праве собственности на недвижимость, а также
вытекающего из этого государственной регистрации в этой сфере.
Несмотря на то, что земля по законодательству была «неотъемлемым
достоянием
советского
собственности.
Так,
в
народа»,
она
не
перечне
объектов
принадлежала
права
ему
собственности
на
праве
граждан
отсутствовали земельные участки. Данный вопрос был решён уже после распада
СССР.
Подведём итог вышесказанному. Институт государственной регистрации
недвижимости начинает зарождаться в России вместе с проникновением и
закреплением категории «недвижимость» в повседневной жизни людей. Роль
данного института невозможно переоценить, ведь это один из основных способов
охраны недвижимости, так как благодаря ему право собственности закрепляется
на государственном уровне. Регистрация недвижимости претерпела достаточно
большое число реформ, прежде чем эта область пришла к современному
состоянию. Вероятно, совершенствование этого института ещё не закончено, и
законодатель ещё неоднократно изменит различные аспекты государственной
регистрации недвижимости для ещё более эффективного её функционирования.
18
1.2. Современное состояние российского законодательства о государственной
регистрации недвижимости
26 декабря 1991 года произошёл распад СССР. Перед Российской
Федерацией остро встал вопрос построения новых правовых отношений, которые
должны
были
соответствовать
современным
условиям
жизни.
Реформе
подверглись практически все сферы, в том числе и институт государственной
регистрации недвижимости.
В связи с появлением института частной собственности возникла
необходимость не только закрепления данного института на законодательном
уровне, но и производства изменений по этой причине в различных областях.
Одним из институтов, который нуждался в реформировании, являлся институт
регистрации недвижимости. В связи с этим были приняты определённые
нормативные правовые акты. Так, Законом Российской Федерации от 23 декабря
1992 года № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в
частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного
подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного
строительства» устанавливалось обязательное нотариальное удостоверение и
регистрация договоров купли-продажи земельных участков.
По мнению Э.К. Трутнева: «Регистрация в этот период ещё не была
осознана как институт обеспечения права собственности на недвижимость.
Причиной этому были не окрепшие правовые отношения в этой области. Право
собственности на такие объекты недвижимости, как земельные участки, возникло
сравнительно недавно, соответственно, и законодательная база тоже была новой и
ещё не устоялась на практике» [68, с. 5].
В связи с возрастающим количеством работы в области регистрации права
собственности на земельные участки в составе районных и городских комитетов
по земельным ресурсам и землеустройству были созданы кадастровые бюро.
Кадастровые бюро выполняли следующие задачи:
1)
регистрация актов на землю;
2)
обеспечение граждан необходимой информацией;
19
3)
организация подготовки материалов государственной отчетности по
вопросам использования земельных ресурсов;
4)
организация сбора и подготовки сведений для ввода в базу данных
автоматизированной кадастровой системы, ведение земельного архива и других
реестров.
Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном
земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»
предусматривалось создание единой системы регистрации и оформления
документов о правах на недвижимость. Основные полномочия в данной сфере
поручались Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и
землеустройству, а также его территориальным органам. Но здесь сразу же
возникло ряд проблем, в силу которых реализовать положения данного Указа
было невозможно.
Основной
проблемой
стало
несогласованное
межведомственное
взаимодействие в сфере регистрации недвижимости. В частности, комитеты по
управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали
свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро
технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения
на отдельные объекты. При таких обстоятельствах ни о какой достоверной и
гласной регистрации не могло быть и речи. Документами, удостоверяющими
права на недвижимость, могли быть наряду с государственными актами на землю
также справки, выписки и иные документы, юридическая правомерность которых
не была очевидной. Данная система вызывала большую путаницу, и, как
следствие, ошибки в системе регистрации недвижимости. Сложившаяся ситуация
в области регистрации недвижимости требовала глубокой реформы, которая
должна была коснуться самых различных аспектов данного института.
Начало реформ было положено нововведениями в Гражданском кодексе
Российской Федерации. Помимо прочего, ГК РФ впервые на уровне закона
отделил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним от учета отдельных видов недвижимого имущества.
20
21 июля 1997 года был принят Федеральный закон № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
[6]. В нём закреплялся дуализм, сочетающий в себе одновременно и регистрацию
прав, и регистрацию сделок. Но это не означало, что все проблемы в данной
области были решены. Например, принятый Федеральный закон провозглашал
предоставляемые
государством
гарантии
зарегистрированных
прав
на
недвижимость. На самом деле же эти положения были только теоретическими. На
практике не были обеспечен надёжный механизм защиты прав добросовестных
приобретателей недвижимого имущества.
Как считает А.М. Гиновкер: «В связи с тем, что количество сделок с
недвижимостью начало стремительно возрастать, появились разнообразные
мошеннические махинации в этой сфере, например, продажа недвижимости по
поддельным документам, недействительным доверенностям, от имени умерших
лиц, с нарушением прав несовершеннолетних и так далее» [45, с. 30].
Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 октября 1997 г.
№ 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были окончательно
распределены полномочия в области регистрации недвижимости. Функция по
регистрации прав на недвижимость, сделок и договоров с недвижимостью была
передана в учреждения юстиции по регистрации прав и под контроль Минюста
России. В это время у БТИ, например, остались только функции по
государственному учету жилищного фонда, ведению
архивов и оценке
недвижимости граждан для целей налогообложения.
В 1998 году Постановлением Правительства Российской Федерации от 18
февраля
1998
г.
№
219
«Об
утверждении
правил
ведения
единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были
введены единые формы государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним. Данное нововведение стало большим шагом на пути
систематизации сведений об объектах недвижимого имущества.
21
Ещё одной важной ступеней на пути совершенствования процедуры
регистрации недвижимости стало принятие в 2000 году Федерального закона №
28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Федеральный закон, в
частности, устанавливал легальное определение государственного земельного
кадастра, а также в нём раскрывались цели создания и ведения кадастра,
принципы осуществления деятельности по ведению кадастра, состав его сведений
и документов и другое.
Оборот недвижимого имущества всё прочнее закреплялся в повседневной
жизни. Для его лучшей адаптации принимался целый ряд нормативных правовых
актов, которые устраняли возникающие вопросы и развивали данную сферу. Так,
например, была принята Концепция развития гражданского законодательства
Российской Федерации [24]. На основе Концепции были разработаны поправки в
Гражданский кодекс РФ, которые вводились Федеральным законом от 30.12.2012
№ 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации» [7]. Итогом этой цепочки стала статья в
Гражданском Кодексе РФ, посвящённая государственной регистрации прав на
имущество. Именно с этого момента двойная система регистрации недвижимости
перестаёт существовать. Регистрация сделок была отменена. Теперь существовала
необходимость регистрации только перехода права на имущество.
Также изменения коснулись и органов, на которых были возложены
функции по регистрации. Указом Президента Российской Федерации от 12 мая
2008 года № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов
исполнительной
власти»
Федеральная
регистрационная
служба
была
переподчинена Министерству экономического развития Российской Федерации.
Затем согласно Указу Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года
№ 1847 [15] Росрегистрация была переименована в Федеральную службу
государственной регистрации, кадастра и картографии с возложением на нее с 1
марта 2009 года функций упраздненных Роснедвижимости и Роскартографии.
Очевидно, что вышеперечисленные изменения в системе регистрации
объектов недвижимости не являлись конечной ступенью продолжавшихся
22
реформ. Поэтому законодатель разработал целевую программу «Развитие единой
государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости
(2014 - 2020 годы)» [16]. Её основная задача – это организация рационального
использования
объектов
недвижимости
как
важнейшего
составляющего
национального богатства Российской Федерации. Также Программа стремится к
гармонизации сферы имущественных отношений, базирующаяся на соблюдении
баланса интересов, взаимной ответственности и скоординированности усилий
государства, бизнеса и общества и обеспечивающая переход к инновационному
социально
ориентированному
типу
экономического
развития
Российской
Федерации.
В настоящее время многие вышеперечисленные нормативные правовые
акты либо утратили силу, либо претерпели серьёзные изменения. Так,
Федеральный
закон
№
221-ФЗ
«О
кадастровой
деятельности» заменил
Федеральный закон № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», который
уже не имеет юридической силы.
В свою очередь, Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сохранил в силе
только некоторые свои положения, так в настоящее время на его место пришёл
Федеральный
закон
№
218-ФЗ
«О
государственной
регистрации
недвижимости»[8]. Федеральный закон № 218-ФЗ регулирует практически все
основные положения в сфере государственной регистрации недвижимости,
являясь одним из основополагающим нормативным актов в рассматриваемой
области.
Появления Федерального закона № 221-ФЗ и Федерального закона № 218ФЗ было обусловлено рядом причин.
Во-первых, была отменена регистрации сделок с недвижимостью и
сохранилась только регистрации перехода прав на недвижимое имущество.
Система
«двойной
регистрации»
давно
вызывало
ряд
затруднений,
и
нововведение было призвано их устранить. Соответственно, существовала
23
необходимость во введении нового нормативного правового акта, регулирующего
регистрацию недвижимости и включающего в себя все основные нововведения.
Во-вторых, Единый государственный реестр недвижимости объединил в
себе Государственный кадастр недвижимости и Едином государственном реестре
прав. Необходимость создания такой единой базы назревала достаточно давно,
так как возникали случаи, когда сведения, содержащиеся в ГКН и ЕГРП, имели
существенные расхождения. Задачей ЕГРН являлось существенное снижение
рисков использования
недостоверной информации,
а
также
обеспечение
максимального удобства для участников гражданского оборота. В связи с этим
Федеральный закон № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» перестал
быть актуальным.
В заключение вышеизложенного хотелось бы отметить следующее. Проведя
анализ
истории
современного
периода
развития
законодательства
о
государственной регистрации недвижимости, можно сделать вывод, что одной из
основных задач в этой области того времени стало максимально быстрое создание
новой правовой базы для отношений, связанных с оборотом недвижимого
имущества. Законодательство, принятое в результате данных реформ, действует в
настоящее время. Не все проблемы в рассматриваемой области были решены.
Несомненно, государственная регистрация недвижимости будет претерпевать ещё
множество изменений.
1.3. История возникновения и развития системы регистрации недвижимого
имущества в зарубежных странах
На протяжении всего периода развития рыночных отношений сделки с
недвижимостью были одним из ключевых факторов развития экономики. В связи
с этим недобросовестные участники гражданского оборота стремились именно в
этой области получить наибольшую выгоду путём мошеннических действий.
Такая ситуация характерна для большинства стран, поэтому в определённые
исторические
периоды
в
различных
государствах
вводилась
система
государственной регистрации недвижимости для увеличения безопасности в
данной сфере.
24
Безусловно, начало правового регулирования земли и связанных с ней
объектов относится к эпохе Древнего Египта [75, с. 210]. Главной чертой правого
режима всей земли Древнего Египта являлось её формальная принадлежность
фараону. На практике же существовало несколько видов земельных владений:
государственные, храмовые, частные и общинные земли.
Учёные обнаружили следы процедуры закрепления прав на землю, которая
существовала в те времена. Примером может служить текст на стенах гробницы
некоего Мечена. Этот текст условно можно разделить на две части. В первой
указывался перечень его должностей, то есть описывалась его карьерная
лестница. Во второй же части рассказывалось о земельных приобретениях
Мечена. Данная информация содержала следующие пункты:
1)
указание о приобретении недвижимого имущества;
2)
опись недвижимого имущества;
3)
данные о продавце имущества;
4)
сообщение о регистрации сделки.
Под последним пунктом подразумевается составление так называемой
«Царской грамоты», которая выступает в роли документа, санкционирующего
купчую сделку. Другими словами, она выражает волю царя на закрепление за
Меченом приобретенного им недвижимого имущества.
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском
праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других
природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех
странах мира [47, с. 25].
Известно, что классическое римское право, признавая в целом естественное
деление вещей на движимые и недвижимые, подчиняло их почти одним и тем же
нормам. К примеру, для перехода прав как на движимость, так и на недвижимость
оно требовало соблюдения одного и того же знака - передачи вещи (traditio). Но с
течением времени постепенно произошел переход к письменной форме актов
укрепления прав [48, с. 137]. Так, в первой половине XII века на территории
германских земель начинает зарождаться обычай записывать совершавшиеся на
25
основе судебных решений передачи земель в городские книги. Стоит отметить,
что в первоначальном смысле эти записи имели статус публичного документа,
который доказывал факт передачи недвижимости. Но затем они становятся
неотъемлемой частью процедуры перехода права собственности. Постепенно эти
записи вышли на первое место и стали условно поглощать судебные решения,
делая их формальностью.
Во Франции судебный обряд передачи земли состоял из 2 частей:
1)
передача права владения землёй публичной власти;
2)
уступка
права
владения
представителем
публичной
власти
приобретателю.
С
XIII
данная
доказательством
процедура
принадлежности
закреплялась
земельного
письменно,
участка
что
являлось
определённому
физическому лицу.
В Англии также проходило внедрение регистрации недвижимости.
Исторически
первой
попыткой
введения
системы,
напоминающей
регистрационную, можно назвать Закон о внесении в реестр 1525 года [59, с. 110].
Данный акт разъяснял процедуру регистрации документов о сделках с
недвижимыми объектами. Следующей вехой развития системы регистрации
недвижимости учёные считают принятие в 1841 году Закона о копигольдном
владении. По данному акту регистрация признавалась добровольной. Среди
собственников земли регистрация своего имущества не была популярна, так как
простой обыватель не придавал ей большой практической ценности. Именно
поэтому по рекомендации правительственной комиссии парламент принял новые
законы по данному вопросу: Закон о земельном реестре 1862 года и Закон о
передаче земель 1875 года.
В Швеции также проводились реформы в сфере регистрации недвижимости.
В XX веке на её территории начинают появляться реестры недвижимости.
Законодательная основа реестра недвижимости была оформлена в 1908 году для
сельских районов и в 1917 году – для городов [43, с. 65]. Основная цель этого
26
нововведение – это создание надежной основы для уже существующей системы
регистрации недвижимого имущества. Реестры имели письменную форму.
В городском реестре с момента его появления включались регистрационные
индексные карты. В сельском же реестре данная функция не предусматривалась,
так как это требовало определённых затрат, непосильных для сельской местности.
Позже, начиная с 1950 года, индексные карты, построенные на основе
национальной экономической карты, стали постепенно использоваться [70, с. 63].
В 1968 году, согласно решению Парламента, была проведена техническая
реформа реестров недвижимости.
Итогом этой реформы стало слияние
городского и сельского реестра в один унифицированный реестр недвижимости.
По мере развития технического прогресса реестр был компьютеризирован.
В настоящее время в определённых государствах по-разному организована
система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В целом
можно выделить следующие типы регистрационных моделей укрепления прав на
недвижимость: консенсуальная, англосаксонская и модель Торренса [49, с. 76].
Суть
консенсуальной
модели
регистрации
прав
на
недвижимость
заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит
от продавца к покупателю в момент заключения договора. Заключение договора –
это главное условие, при соблюдении которого происходит передача прав на
имущество. Непосредственно передача самой недвижимости или регистрация
прав уполномоченным органом на переход права собственности не влияет. Такая
модель характерна для Франции, Бельгии, Италии, Польше.
Рассматриваемая модель имеет ряд преимуществ и недостатков. Так,
основным преимуществом является некоторое облегчение гражданского оборота,
ведь стороны сделки вправе самостоятельно определять удобный для них момент
возникновения, изменения или прекращения прав. Из недостатков можно
выделить отсутствие публичной достоверности реестра. Причиной этому служит
факт возникновения права отдельно от реестра. Следовательно, нет уверенности в
точном отражении действительного правового состояния конкретного имущества.
27
Англосаксонская
модель
регистрации
недвижимости
имеет
ряд
своеобразных признаков. Её отличительной чертой является то, что вся земля в
стране
принадлежит
главе
государства.
Вполне
естественно,
что
в
законодательстве, регулирующем вопросы передачи прав на недвижимость и
регистрации этих прав, в качестве объекта регулирования рассматривается только
различные
виды
права
держания
как
наиболее
распространенного
и
охватывающего максимальное число лиц [69].
Стоит отметить, что в Англии существует три официальных реестра Реестр недвижимости, Реестр собственников, Реестр ограничений.
В Реестр недвижимости заносится информация об объекте недвижимости
согласно картографическому плану. Также в нём присутствуют данные об
обременениях имущества.
Реестр собственников указывает вид титула, имя и адрес собственника. В
данном Реестре могут содержаться сведения о стоимости объекта недвижимого
имущества, которые указываются согласно последнему договору передачи этого
имущества.
Реестр ограничений перечисляет условия аренды, если таковая имеет место,
и другие ограничения. У этого Реестра отсутствует финансовая поддержка
государства. Существует он за счёт сборов за регистрацию и выписку из Реестра.
В Англии существует институт защиты от неправомерной регистрации
недвижимого имущества, не внесенного в реестр. Любое лицо, которое имеет
какое-либо отношение или интерес к незарегистрированному имуществу,
наделено правом подать заявление о необходимости информировать его в случае
попытки первичной регистрации титула на такую недвижимость. При получении
информации о регистрации объекта недвижимости заявитель имеет возможность
законными способами препятствовать этому действию. Однако данный институт
является процессуальным и не даёт никаких материальных прав в отношении
недвижимого имущества.
Модель Торренса исходит из того, что основанием возникновения вещных
прав на недвижимость является оглашение прав на нее, под которым
28
подразумевается внесение записи в поземельную книгу. Заключаемый сторонами
договор об отчуждении недвижимости по общему правилу не имеет значения для
перехода прав, равно как и пороки волеизъявления (за определенными
исключениями) по общему правилу не оказывают влияния на приобретение прав
на недвижимость [37, с. 238].
Главный принцип модели Торренса заключается в том, что запись в
поземельной книге имеет абсолютную силу. Лицо, чьё право на объект
недвижимости закреплено таким образом, является бесспорным собственником.
Именно запись в книге становится юридическим фактом, устанавливающим право
на недвижимость. Иными словами, приобретение прав на недвижимое имущество
связывается исключительно с формальным моментом - моментом регистрации в
актовой книге. Одновременно составляется копия этой книги - так называемый
талон, который выдается собственнику участка. Таким образом, на руках у
собственника имеется точная копия поземельной книги по его участку. При
необходимости
отчуждения
участка
либо
установления
какого-либо
ограниченного права на него стороны заключают соответствующее соглашение,
запись об этом вносится собственником в талон, после чего он передается
приобретателю. Любая запись в поземельной книге возможна только при условии
предъявления талона.
Модель Торренса в тех или иных модификациях реализована в Австралии,
США, Новой Зеландии и в других странах.
Таким образом, изучив мировой опыт развития и становления системы
государственной регистрации недвижимости, можно с полной уверенностью
сказать, что без неё в условиях рыночной экономики обойтись практически
невозможно. Задатки регистрации появились ещё до нашей эры. С появлением и
прочным проникновением в гражданский оборот недвижимости люди всё более
начали понимать ценность регистрации прав на недвижимость как гарант защиты
класса собственников. Но для наиболее эффективного функционирования
рассматриваемой системы появилась необходимость обеспечить ряд факторов:
доступность этой системы для участников оборота, содержание объективной и
29
достоверной информации об объектах недвижимости и другие признаки. Поэтому
были разработаны основные модели регистрации прав на недвижимость, которые
постарались
различными
методами
обеспечить
безопасность института права собственности.
неприкосновенность
и
30
ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ
РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ
2.1. Цели и принципы государственной регистрации недвижимости
Государственная
политика
Российской
Федерации
направлена
на
урегулирование правоотношений в самых разнообразных сферах. Немаловажное
значение в этом списке занимает оборот недвижимости. Как самая большая по
площади страна в мире Российская Федерация имеет огромный фонд земельных
ресурсов, а также большое количество недвижимого имущества, что составляет
национальное богатство России. Соответственно, государственная политика
Российской Федерации в сфере земельно-имущественных отношений должна
быть направлена на рациональное использование недвижимости с целью
сохранения и продления срока службы любого недвижимого объекта. Реализации
данной цели осуществляется путём предоставления государством определённых
гарантий по обеспечению и охране права собственности и иных вещных прав на
недвижимое имущество. Безусловно, главным гарантов в этой области является
Конституция Российской Федерации [1], в которой закреплено следующее:
«Право частной собственности охраняется законом». Однако, основной гарантией
в
данной
сфере,
которое
максимально
эффективно
обеспечивает
неприкосновенность и реализацию права собственности и других вещных прав на
объекты недвижимости, является государственная регистрация недвижимости.
Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового
учета недвижимости является составной частью задач обеспечения социальноэкономического развития страны, решения социальных, экономических и
экологических проблем, повышения качества жизни и содействия региональному
развитию [57, с. 140]. Из этого можно сделать вывод, что развитие и эффективное
функционирование единой государственной системы регистрации недвижимости
играет огромную роль в решении вопросов не только в имущественной сфере, но
31
и в ряде других вопросов. Также заинтересованность в развитии регистрации
недвижимых объектов прослеживается не только на федеральном, но и на
региональном уровнях.
Различные аспекты земельно-имущественных отношений всегда являлись
неотъемлемой частью различных программных и стратегических документов
Российской
Федерации.
инновационного
Так,
формирование
институциональной
среды
развития согласно Концепции долгосрочного социально-
экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года,
утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации
[18],
невозможно без развития рынков земли и недвижимости. При этом основной
задачей государства в этой сфере обозначается обеспечение равной защиты права
собственности на недвижимость для всех участников гражданского оборота.
В рамках реализации Постановления Правительства РФ «О федеральной
целевой программе «Развитие единой государственной системы регистрации прав
и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2020 годы)» [16] предусматривается
комплекс мероприятий, обеспечивающих создание достоверного (полного и
качественного) единого государственного реестра объектов недвижимости,
обеспечение
оптимальных
и
комфортных
условий
предоставления
государственных услуг потребителю, а также увеличение доходной части
бюджетов за счет расширения налогооблагаемой базы, что, в свою очередь,
способствует
достижению
такой
важнейшей
государственной
политики
в
области
экономического
развития
Российской
стратегической
создания
Федерации,
условий
как
цели
устойчивого
эффективное
использование земли и недвижимости для удовлетворения потребностей
общества и граждан. Из этой программы вытекает ещё одна немаловажная цель
государственной регистрации недвижимости – налогообложение, ведь если все
объекты недвижимости будут находиться под государственным контролем, то
налогооблагаемая база будет наиболее достоверной и взимание налогов будет
максимально эффективным.
32
Как отмечает А. А. Слинько: «С 2011 года внедрена во всех субъектах
Российской Федерации автоматизированная система государственного кадастра
недвижимости, в результате чего осуществлен переход подведомственных
учреждений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии
недвижимости;
на
централизованное
создан
ведение
ведомственный
центр
государственного
телефонного
кадастра
обслуживания
населения в сфере земельных и имущественных отношений; внедрено в
эксплуатацию
программное
обеспечение
информационной
системы
предварительной подготовки данных на федеральном уровне для обеспечения
подачи заявления на постановку на кадастровый учет в электронном виде, а также
осуществлён ряд других действий» [67, с. 30]. Это решает ещё ряд важных целей
государственной регистрации недвижимости, а именно:
1)
сокращение временных издержек при государственном кадастровом
учете объектов недвижимости и предоставлении сведений из государственного
кадастра недвижимости;
2)
создание
механизма
доступа
к
информационным
ресурсам
государственного кадастра недвижимости и развитие сервисных услуг на основе
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Итак, из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что перед
государственной регистрацией недвижимости государство ставит достаточно
большой список целей. Некоторые из них уже достигнуты, некоторые более
глобальны и требуют длительного времени для их реализации на практике. Но,
несмотря на то, что все цели государственной регистрации достаточно важны и
актуальны, большинство учёных выделяют главную цель – рациональное
использование объектов недвижимости, на достижение которой направлены все
остальные задачи и цели государственной регистрации недвижимости.
Как уже рассматривалось выше, в мировой практике существуют различные
системы государственной регистрации недвижимости. Разделение этих систем
происходит по такому критерию, как основополагающие принципы, которые
применяются при регистрации. Получается, что организация регулирования
33
оборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципы заложены в
соответствующей системе регулирования.
Существуют
различные
классификации
данных
принципов.
Так,
И.В.Ширяев [77, с. 11] выделяет материально-правовые и формально-правовые
принципы государственной регистрации недвижимости. Если материальноправовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации
возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость,
то
формально-правовые
принципы
определяют
структуру
органов,
осуществляющих государственную регистрацию недвижимых объектов.
Стоит отметить, что совокупность формально-правовых принципов,
определяющих правила организации оборота недвижимости, определяют наличие
«формального права». Формальное право не свойственно каким-либо иным
институтам частного или публичного права и опосредует отношения по
организации оборота недвижимости [36, с. 115].
Систему материально-правовых принципов государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие
принципы:
принцип
публичной
достоверности;
принцип
исправления
регистрационной записи; принцип изъятия из-под действия давности; принцип
возражения;
принцип
отметки
(предварительной
регистрации);
принцип
старшинства прав [63, с. 98].
Принцип публичной достоверности заключается в том, что запись в
государственном реестре считается неоспоримой даже в случае, если данная
запить была внесена в реестр путём незаконных действий или вследствие ошибки
регистратора. Данный принцип призван обеспечивать устойчивость гражданского
оборота и рынка недвижимости в частности.
Принцип
исправления
регистрационной
записи
является
антиподом
принципа публичной достоверности, так как допускает возможность внесения
исправлений
в
государственный
обеспечивает
защиту
законных
реестр
интересов
недвижимости.
собственника
Этот
либо
правообладателя недвижимого имущества в случае нарушения их прав.
принцип
другого
34
По поводу соотношения принципа публичной достоверности и принципа
исправления регистрационной записи в российской системе государственной
регистрации недвижимости среди специалистов ведутся жаркие дискуссии. Так,
Р.С. Бевзенко утверждает: «Принцип публичной достоверности в Российской
Федерации отсутствует» [38]. Но ряд учёных не соглашаются с этим положением.
Как отмечает А.В. Швабауэр: «В своей крайней форме принцип публичной
достоверности может привести к нестабильности оборота, поэтому практически
везде он имеет те или иные ограничения. Поэтому, если говорить о наличии этого
принципа в России, необходимо отмечать, что он имеет определённую степень
относительности и не реализуется в полном объёме» [74, с. 56] . Найти единого
наиболее распространённого мнения в данном вопросе пока не представляется
возможным.
Принципа изъятия из-под действия давности подразумевает, что к
зарегистрированным на недвижимое имущество правам не применяются исковая
и приобретательская давность. Этот принцип обусловлен полной правовой
определённостью зарегистрированных прав.
Принцип возражения имеет следующий смысл. Заинтересованное лицо,
которое оспаривает зарегистрированное право на недвижимый объект, имеет
право потребовать внесения в государственный реестр записи, которая будет
фиксировать
наличие
данного
спора.
Принцип
возражения
имеет
обеспечительный характер, так как запить в реестре о возражении блокирует
дальнейшие действия с этим недвижимым объектом до разрешения спора.
Принцип отметки предполагает право кредитора и должника при взаимном
согласии вносить в реестр информацию об обязательстве, которым обременен
объект недвижимости. Данный принцип имеет важнейшее значение, так как
защищает права кредитора путём ограничения возможности должника свободно
распоряжаться недвижимым имуществом, которое обременено.
Ещё одним принципом, входящим в группу материально-правовых
принципов, является принцип старшинства. Он предполагает определённый
способ разрешения споров о конкурирующих правах на объекты недвижимости,
35
которые возникли в разное время. Приоритетом обладает право, возникшее ранее.
Для реализации этого принципа необходимо провести проверку наличия всех
зарегистрированных прав на данный объект недвижимости с момента внесения в
реестр данной недвижимости.
К формально-правовым принципам государственной регистрации прав на
недвижимость
относятся
следующие:
принцип
публичности;
принцип
специалитета; принцип частной инициативы; принцип легалитета; принцип
ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на
недвижимость [63, с. 99].
Принцип публичности означает, что при соблюдении определенных
условий любой участник гражданского оборота имеет юридически обеспеченную
возможность получить информацию о правах на интересующий его объект
недвижимости.
Принцип
специалитета
заключается
в
том,
что
регистрация
прав
осуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.
Принцип частной инициативы означает, что только правообладатель может
начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость.
При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не
является обязанностью правообладателя перед государством.
Принцип легалитета предполагает,
что на орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимость, возлагается обязанность
проверить законность правовых оснований, в соответствии с которыми
производится регистрация прав на недвижимое имущество.
Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию
прав на недвижимость предполагает, что государство, будучи организатором
оборота недвижимого имущества, принимает на себя ответственность за ошибки,
допущенные при проведении процедуры государственной регистрации.
Также необходимо отметить, что существуют другие классификации
принципов государственной регистрации недвижимости. Так, Е.А. Чефранова
считает:
«Основные
принципы
осуществления
регистрационной
36
деятельности могут быть разделены на общие, характерные для деятельности
всех
правоприменительных
органов,
и
специальные,
присущие
только
государственной регистрации» [73, с. 506].
К общим принципам можно отнести принцип законности, принцип
гласности и публичности, принцип диспозитивности, принцип достоверности
записей в Едином государственном реестре.
К
специальным
принципам
относятся:
процессуальный
формализм,
принцип единства, принцип преемственности, принцип приоритета ранее
зарегистрированных прав и ряд других.
В свою очередь А. В. Ермакова говорит о том, что «основополагающим
принципом
российской
«разрешительный»
регистрирующим
системы
принцип,
органом
в
государственной
который
ходе
регистрации
предполагает
регистрации
прав
является
осуществление
проверки
наличия
фактического состава, являющегося бесспорным основанием для возникновения,
наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на
недвижимое имущество, включающей в себя в том числе правовую оценку
представленных на регистрацию прав документов» [53, с. 105].
Следует сказать, что не все принципы закреплены нормативно, однако это
не исключает значимости принципов как основных руководящих идей, лежащих в
основе этого правового института, так как не все принципы могут быть
одновременно
зафиксированы
в
единой
системе
организации
оборота
недвижимости.
В заключение вышеизложенного хотелось бы отметить, что, как и у любого
правового института, у государственной регистрации невидимости имеются свои
цели и принципы. Основной целью данного института является рациональное
использование
государственной
всех
объектов
регистрации
недвижимости.
недвижимости
Вопрос
также
о
принципах
чрезвычайно
важен,
поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать
институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым. Цели и
принципы государственной регистрации недвижимости тесно взаимосвязаны, так
37
как основной задачей принципов является реализация целей регистрации на
практике.
2.2. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Правила
и
порядок
осуществления
государственной
регистрации
недвижимого имущества в Российской Федерации установлены Федеральным
законом от 13 июля 2015 года № 218‑ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» [8]. Следует отметить, что данный Федеральный закон призван
заменить Федеральный закон от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество» [6], большинство положений
которого в настоящее время утратили силу.
Государственная регистрация недвижимого имущества состоит из 2
основных
процедур:
государственной
регистрации
прав
на
недвижимое
имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учёта недвижимого
имущества. Каждой процедуре законодатель даёт определение в Федеральном
законе № 218‑ФЗ.
Государственная
регистрация
прав
на
недвижимое
имущество
-
юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения,
перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или
ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в
Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках,
зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного
строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных
федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то
есть перемещение
невозможно,
которых без
которые
несоразмерного ущерба
подтверждают
существование
их назначению
такого
объекта
недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве
индивидуально-определенной
вещи,
или
подтверждают
прекращение
его
38
существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным
законом сведений об объектах недвижимости.
Необходимо отметить, что до 1 января 2017 г. оборот недвижимости в
стране подчинялся двойному регулированию. Постановка объекта на учет в
Государственный кадастр недвижимости требовала предоставление одного пакета
документов, а регистрация прав на недвижимость — другого [40, с. 188]. Это
была очень трудоёмкая и длительная процедура, так как сначала лицу, которое
хотело зарегистрировать объект недвижимости, было необходимо обратиться в
кадастровую
палату,
а
затем
в
Федеральную
службу
государственной
регистрации, кадастра и картографии. При этом существовала необходимость
соблюсти определённые сроки, а также различные требования к предоставляемой
документации.
Федеральный закон №218-ФЗ значительно упростил регистрационные
действия. Появился Единый государственный реестр недвижимости, который
объединил в себе ранее существовавшие Единый государственный реестр прав на
недвижимое
имущество
и
сделок
с
ним
и
Государственный
кадастр
недвижимости.
Порядок
осуществления
государственного
кадастрового
учета
и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество определён в статье
29 Федерального закона № 218-ФЗ.
Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и
(или) государственной регистрации прав являются заявление и прилагаемых к
нему документов. Из этого правила есть определённые исключения. Так,
основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав также являются свидетельства о праве на
наследство, вступившие в законную силу судебные акты и другие случаи,
установленные законодательством.
Итак,
по
общему
правилу,
процесс
государственной
регистрации
недвижимости начинается с приёма заявления о государственном кадастровом
39
учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему
документов.
Также необходимо сказать, что в статье 15 Федерального закона №218-ФЗ
установлен
перечень
лиц,
по
заявлению
которых
осуществляются
государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.
Перечень этих лиц не закрытый, так как говорится, что заявление о
государственной регистрации недвижимости может быть подано иными лицами в
случаях, установленных федеральным законом.
Если при подаче заявления и прилагаемых к нему документов были
допущены определённые нарушения, регистрирующий орган возвращает данное
заявление и документы без рассмотрения. Основания для возврата детально
регламентированы законодателем в ст. 25 Федерального закона №218-ФЗ,
например, информация об уплате государственной пошлины за осуществление
государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи
соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной
системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате
государственной пошлины не был представлен заявителем.
После принятия заявления проводится правовая экспертиза представленных
документов. Экспертиза предполагает проверку данных документов на наличие
оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или)
государственной
регистрации
прав
либо
для
отказа
в
осуществлении
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
После проведения экспертизы возможны 4 варианта развития событий:
1)
внесение
в
Единый
государственный
реестр
недвижимости
установленных Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
2)
уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета
и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости;
3)
уведомление
об
отказе
в
осуществлении
государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимость;
40
4)
уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и
(или) государственной регистрации прав на недвижимые объекты.
Государственная регистрация объектов недвижимости приостанавливается
при подаче соответствующим лицом заявления об этом. Максимальный срок
приостановления составляет 6 месяцев.
Такой же порядок предусмотрен для прекращения государственной
регистрации, то есть необходимо соответствующее заявление. Государственный
кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав прекращаются не
позднее рабочего дня, следующего за днем представления данного заявления.
Отказ в государственной регистрации возможет при наличии причин,
которые послужили основанием для приостановления регистрации и которые не
были устранены в установленный срок.
В
конце
государственной
регистрации
правообладателю
выдаются
соответствующие документы.
Государственная
регистрация
недвижимых
объектов
удостоверяется
выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Таков общий порядок осуществления государственного кадастрового учета
и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Конечно,
существует ряд аспектов в данной процедуре, например, заявителями в различных
случаях могут быть физические лица, юридические лица, уполномоченный
органом государственной власти, нотариус и другие. Соответственно, в каждой
конкретной ситуации существуют определённые
особенности проведения
государственной регистрации, которые детально урегулированы в Федеральном
законе №218-ФЗ.
Также необходимо учитывать, что за государственную регистрацию прав
взимается государственная пошлина, которая установлена статьёй 333.33
Налогового кодекса РФ [4].
Необходимо отметить, что в рассматриваемой сфере существует множество
проблем, которые вызывают жаркие дискуссии среди учёных.
41
Например, как считает Р. А. Авалян [34, с. 127], проблема состоит в том, что
некоторые положения Федерального закона №122-ФЗ сохраняют свою силу до
настоящего времени, хотя уже вступил в силу Федеральный закон №218-ФЗ. Если
Федеральный закон №218-ФЗ призван заменить Федеральный закон 122-ФЗ,
почему бы не перенести все действующие положения «старого» закона в
«новый». Возможно, это значительно облегчило бы задачу правоприменителя по
эффективной реализации норм права, так как все положения, касающиеся этой
сферы, содержались бы в одном нормативном правовом акте.
Практическая сторона данной сферы также имеет ряд спорных ситуаций.
Поэтому Верховный Суд РФ разъясняет некоторые положения в области
регистрации недвижимости.
Примером спорной ситуации, где суд применил разъяснения Верховного
Суда РФ, является Определение Верховного Суда РФ от 11 мая 2016 г. № 303ЭС16-1163 [29]. Сутью спора являлось признание за должником права
собственности
на
объект
незавершенного
строительства.
Департамент
муниципальной собственности Администрации города Хабаровска пытался
доказать наличие у спорного объекта признаков самовольной постройки. Однако
противоположной
стороной
были
представлены
опровергающие
данное
предположение доказательства, а именно постановление мэра г. Хабаровска и
договор аренды земельного участка, передаточный акт к нему о предоставлении
участка под строительство, а также разрешение на строительство.
Применительно к данной ситуации суд поясняет, что в абзаце втором
пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [27] говорится следующее:
«С момента возникновения соответствующего основания для государственной
регистрации права, к числу которых отнесены договоры, стороны договора не
вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в
государственном реестре записи о праве».
42
Исходя из этого Верховный Суд РФ вынес определение о признании за
должником права собственности на объект незавершённого строительства.
Таким образом, порядок осуществления государственного кадастрового
учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество детального
регламентирован законодателем. Однако в данной сфере существуют спорные
вопросы как теоретического, так и практического характера. Теоретики
высказывают своё мнение по проблемным аспектам, обосновывая свою точку
зрения и давая нужный импульс
законодателю для совершенствования
законодательной базы. Одним из главных вопрос здесь является возможность
объединения основных норм права, касающихся регистрации недвижимости, в
одном нормативном правовом акте. В свою очередь, в разрешении данных
проблем играют огромную роль разъяснения законодательства Верховного Суда
РФ, которые помогают нижестоящим судам правильно толковать нормы права в
данной области.
2.3. Кадастровая стоимость недвижимости: проблемы правового
регулирования и судебная практика
С 2016 г. налог на недвижимость исчисляется не с инвентаризационной, а с
кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной стоимости [56,
с. 148]. В связи с этим интерес к кадастровой стоимости многократно возрос.
Кадастровая стоимость недвижимости определяется путём проведения
государственной
максимальная
кадастровой
правильно
оценки
проведённая
недвижимости.
кадастровая
Эффективная
оценка
и
приближает
полученную кадастровую стоимость к её истинному показателю.
Также можно сказать, что качество выполнения кадастровой оценки
непосредственным образом влияет на финансовое состояние организаций и
предпринимателей и наполнение бюджета, так как именно от кадастровой оценки
будет зависеть величина взимаемого налога на недвижимость. Отсюда можно
сделать вывод, что корректная кадастровая оценка служит обеспечению
социального спокойствия общества и развитию экономического потенциала как
отдельных регионов, так и государства в целом. Именно поэтому законодатель
43
пытается максимально детально урегулировать вопросы в сфере кадастровой
оценки, чтобы избежать неправомерного налогообложения, то есть нарушения
прав и законных интересов физических и юридических лиц.
Основными федеральными законами, составляющими правовую базу в
данной области, являются Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» [9] и Федеральный закон от 29.07.1998 N
135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» [10].
Законодатель даёт определение государственной кадастровой оценке и
кадастровой стоимости.
Государственная
кадастровая
оценка
- совокупность установленных
федеральным законом процедур, направленных на определение кадастровой
стоимости и осуществляемых в порядке, установленном федеральным законом.
Государственная
кадастровая
оценка
включает
в
себя
следующие
процедуры:
1)
принятие решения о проведении государственной кадастровой
оценки;
2)
определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах
государственной кадастровой оценки;
3)
утверждение результатов определения кадастровой стоимости [9].
Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка,
включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для
определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в
порядке, предусмотренном федеральным законом, в результате проведения
государственной
кадастровой
оценки
в
соответствии
с
методическими
указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии с другими
случаями, установленными федеральным законом.
Это такие случаи, как:
44
Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов
1.
недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в
Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов
недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и
(или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней
государственной
кадастровой
оценки
и
датой
проведения
очередной
государственной кадастровой оценки.
Предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой
2.
стоимости.
Рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при
3.
определении кадастровой стоимости.
Рассмотрение
4.
споров
о
результатах
определения
кадастровой
стоимости.
Государственная
исполнительного
кадастровая
органа
оценка
государственной
проводится
власти
по
субъекта
решению
Российской
Федерации. Непосредственно процедуры, из которых состоит кадастровая оценка,
проводит уполномоченное на это бюджетное учреждение, созданное субъектом
Российской Федерации.
У кадастровой оценки существуют определённые сроки проведения.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года
(в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже
одного
раза
в
пять
лет,
за
исключением
проведения
внеочередной
государственной кадастровой оценки.
Необходимо отметить ряд нюансов. Работники бюджетного учреждения,
непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, не
вправе осуществлять деятельность, направленную на установление рыночной
стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости. Также убытки,
причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением
при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет
бюджетного учреждения. Если имущества бюджетного учреждения недостаточно
45
для
покрытия
данный
убытков,
субъект
Российской
Федерации
несет
субсидиарную ответственность по этим обязательствам.
Было упомянуто понятие «рыночная стоимость». Нередко происходит
подмена понятий «рыночная стоимость» и «кадастровая стоимость». Поэтому
законодатель даёт определение рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная
цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая
всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства [10].
Также для лучшего понимания учёными были выделены ряд признаков,
которыми отличается рыночная стоимость и кадастровая стоимость.
Во-первых, целью рыночной стоимости является совершение куплипродажи недвижимости, а целью кадастровой стоимости является, в основном,
определение налогообложения.
Во-вторых, рыночная оценка является негосударственной, в свою очередь
кадастровая оценка санкционируется государством.
В-третьих, дата рыночной оценки устанавливается договором, а дата
кадастровой оценки от правообладателя недвижимости не зависит.
Но у данных видов стоимости недвижимости существуют и определённые
сходства. Расчет кадастровой и рыночной стоимостей по существу, производится
на
базе
одной
и
той
же
рыночной
информации.
Различия
между
информационными базами оценки фактически сводятся к величине погрешности
в определении стоимости тех или иных объектов, по которым в базе
государственного кадастра недвижимости должна быть учтена вся требуемая по
законодательству информация, но не учтены особенности того или иного объекта.
По мнению Н. М. Якупова: «Определение рыночной стоимости дает более
корректный результат, так как здесь используется индивидуальная оценка,
учитывающая все факторы, влияющие на стоимость, а определение кадастровой
стоимости,
определяемой
методами
массовой
оценки,
имеет
большую
46
погрешность вследствие, например, неточного или неполного отражения
характеристик объекта в кадастре» [79, с. 418]. Из этого вытекает основная
проблема в рассматриваемой сфере – завышенная кадастровая стоимость
объектов недвижимости.
Итак, мы выяснили, что при определении кадастровой стоимости вид
оценки носит массовый характер, при определении рыночной стоимости –
индивидуальный. Поэтому и результаты таких оценок в отношении конкретного
земельного участка зачастую сильно разнятся – как правило, кадастровая
стоимость земли практически всегда превышает ее рыночную стоимость.
Такого мнения придерживается целый ряд учёных. Так, А.В. Харламов
считает, что «одна из проблем, возникающих при кадастровом оценивании
объектов недвижимости, связана с тем, что за единицу оценки принимаются
кадастровые кварталы, которые, по сути, разбивают обследуемую территорию на
зоны с фиксированными границами. Однако стоимость объектов недвижимости,
помимо прочего, может быть обусловлена их местоположением, что порождает
пространственную неоднородность исходных данных» [71, с. 75].
Отметим, что методика проведения кадастровой оценки регулируется
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12
мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной
кадастровой оценке» [19]. В данной методике разъясняется, что представляют
собой методы массовой оценки: «При определении кадастровой стоимости
используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение
единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики,
моделей определения кадастровой стоимости». Получается, что при определении
кадастровой стоимости какого-либо объекта недвижимости не учитываются в
должной степени его конкретные индивидуальные особенности. Соответственно,
отсюда возникает явление завышенной кадастровой стоимости.
Необоснованно высокие показатели кадастровой стоимости не устраивают
участников гражданского оборота. В связи с этим в судебной практике
47
накопилось
достаточно
большое
количество
случаев,
когда
происходит
обжалование кадастровой стоимости недвижимых объектов.
В связи с этим появилось Постановление Пленума Верховного Суда РФ от
30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами
дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости» [28].
Не оставил без внимания эту сферу и Конституционный Суд РФ.
Положение ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» признано не соответствующим Конституции Российской
Федерации
в
той
мере,
в
какой оно
препятствует
органам
местного
самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения
кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности
муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях,
когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая
стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной
стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного
муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых
доходов в местный бюджет [25].
Одной из самых распространённых проблем в судебной практике по данной
сфере является вопрос, связанный с судебными расходами.
11 июля 2017 г.
Конституционный Суд признал положения п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ не
соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой этими положениями
фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье
административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом
[26]. Как указывает З. М. Слепцова [66, с. 9], после вынесения Конституционным
Судом вышеназванного постановления судебная практика по вопросу взыскания
судебных расходов существенно не изменилась. Появились лишь единичные
положительные
акты
в
отдельных
регионах,
например,
апелляционное
определение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 ноября 2017 г. по
48
делу № 33а-2446/2017 [30]. В данное определении суд учёл, что судебная
оценочная
экспертиза
проведена
с
целью
правильного
рассмотрения
и
разрешения административного дела, административный иск был удовлетворен,
судом правомерно постановлено взыскать с Департамента имущественных
отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (ответчика) подлежащую
выплате эксперту денежную сумму в размере 30 000 рублей.
Вывод из вышеизложенного можно сделать следующий. Основная функция
кадастровой стоимости – это установление эффективного налогообложения
объектов недвижимости. Участники гражданского оборота заинтересованы в
объективности и достоверности результатов государственной кадастровой оценки
недвижимости, а также в справедливости налогового бремени для всех категорий
граждан и юридических лиц. Но в данной сфере имеется ряд проблем
теоретического и практического характера, основная из которых – завышенная
кадастровая стоимость объектов недвижимости. Решение данной проблемы
многогранно, так как касается и методики проведения кадастровой оценки, и
реализаций положений Верховного Суда РФ и Конституционного суда РФ в
данной сфере на практике и так далее. Возможно, законодатель прислушается к
мнению авторитетных учёных и в ближайшем будущем внесёт определённые
изменения в законодательную базу о кадастровой стоимости недвижимости.
2.4. Совершение сделок с недвижимостью и государственная регистрация
недвижимости в электронной форме
В
настоящее
время
информационно-телекоммуникационная
сеть
«Интернет» проникла, практически, во все сферы жизни общества, в том числе и в
гражданский оборот. Порядок совершения сделок теперь предусматривает
подписание договора в электронной форме. Также сторонам не обязательно
встречать друг с другом в «реальной жизни», можно пересылать необходимые
документы друг другу электронным путём.
Также электронные «новеллы» коснулись и оборота недвижимости. В 2015
году Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
ввела новую услугу – электронная государственная регистрация прав не
49
недвижимость. Вначале население отнеслось с осторожностью к данной услуге.
Но в настоящее время она уже приобрела значительное число «поклонников»,
поэтому имеет широкое применение на практике.
Рассмотрим особенности совершения сделок в электронной форме.
Самым главным плюсом такого способа является простое и быстрое
получение товаров и услуг по выгодным ценам, несмотря на расстояние между
контрагентами.
Такие договоры оформляются путем обмена электронными документами,
что и является особенностью электронной коммерции [50].
Так как в законодательстве Российской Федерации не предусмотрен запрет
на совершение сделок посредством сети интернет, к таким сделкам принято
применять общие положения о сделках гражданского законодательства [51].
Обязательным условием заключения договора в электронном виде является
наличие электронной подписи. В ст. 160 Гражданского кодекса РФ [2] говорится о
возможности использования электронной подписи в случаях, предусмотренных
законом. Вообще электронная подпись – это информация в электронной форме,
которая
присоединена
к
другой
информации
в
электронной
форме
(подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и
которая используется для определения лица, подписывающего информацию [11].
Также Гражданский кодекс говорит, что договор в письменной форме
может быть заключен путем составления одного документа, подписанного
сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами,
телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами,
передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что
документ исходит от стороны по договору.
Обращаясь к определённым видам сделок, а именно к сделкам с
недвижимостью, необходимо отметить, что законодательство регулирует, какие
именно сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному
удостоверению. Например, нотариальному удостоверению подлежат сделки по
отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в
50
том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих
долей по одной сделке.
Поэтому встаёт вопрос, как будет происходить заключение сделок с
недвижимостью в электронном формате, если для этой сделки необходима
нотариально удостоверение?
Как
утверждает
Р.
А.
Прощалыгин:
«Участники
гражданских
правоотношений имеют возможность нотариально удостоверить сделку в
электронной форме. При этом нотариальное удостоверение сделки в электронном
виде обладает одинаковой юридической силой с традиционным бумажным
вариантом договора» [62, с. 40]. Вместе с тем при удостоверении сделки в
электронной форме существуют определенные специфические особенности,
которые стороны договора должны учитывать. В связи с тем, что любой
гражданско-правовой договор должен быть в обязательном порядке подписан
сторонами, для нотариального удостоверения сделки, заключаемой в электронной
форме, контрагентам необходимо ее подписать усиленной квалифицированной
электронной подписью в присутствии нотариуса. При этом данный вид подписи и
ее принадлежность лицу должны быть проверены нотариусом с помощью ключа
проверки электронной подписи.
В свою очередь Е. О. Гладкова, ссылаясь на ст. 54 «Основ Законодательства
РФ о нотариате» [5], в соответствии с которой
нотариус обязан разъяснить
сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить,
соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не
противоречит ли требованиям закона, утверждает, что «совершение данного вида
сделок в электронном варианте в полном смысле этого понятия невозможно, так
как физическое участие нотариуса всё-таки необходимо» [46, с. 15].
Что касается электронной регистрации недвижимости, то в данной сфере
также имеются свои особенности.
Развитие гражданского общества в Российской Федерации предполагает
расширение и повышение качества оказываемых государством услуг. Система
государственного
управления
должна
быть
открытой
системой,
51
взаимодействующей с гражданами и их объединениями, отзывчивой к нуждам и
запросам населения [55, с. 456].
Как
уже
говорилось,
информационно-телекоммуникационная
сеть
«Интернет» активно внедряется в различные области, в том числе и в сферу
государственных услуг. В последнее время набирает популярность сервис по
подаче документов на регистрацию прав на недвижимость через интернет.
Преимущества данной формы регистрации очевидны. Одним из главных
плюсов такой формы подачи документов является исключение необходимости
личного посещения территориальных подразделений Федеральной службы
государственной
регистрации,
кадастра
и
картографии
или
многофункциональных центров. Это значительно экономит время.
Также электронный способ подачи документов на государственную
регистрацию недвижимости в некоторых случаях сокращает срок внесения
соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. Так,
в случае поступления заявления на осуществление государственной регистрации
прав
и
прилагаемых
к
нему
документов
на
основании
нотариально
удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о
праве собственности на долю в общем имуществе супругов в электронной форме
государственная регистрация недвижимости осуществляется в течение одного
рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов.
Ещё одним большим плюсом электронной формы подачи документов на
регистрацию
прав
на
недвижимость
является
уменьшение
величины
государственной пошлины. Размеры государственной пошлины, за совершение
юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с
учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных
юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной
пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных
услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных
порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации
[4]. Получается электронная форма регистрации недвижимости помогает
52
участникам гражданского оборота сэкономить 30 % размера государственной
пошлины.
Способ подачи соответствующих документов в бумажном варианте ранее
считался более надёжным, так как выдавалось свидетельство о государственной
регистрации права собственности на недвижимость. В настоящее время данные
свидетельства отменены, поэтому мотивация подать документы в бумажном
варианте перестает быть такой актуальной.
Положительными
аспектами
введения
сервиса
электронной
подачи
документов является уменьшение контакта с государственными служащими, а,
следовательно, снижение вероятности коррупции.
Также у данной услуги есть и свои недостатки. Необходимо учитывать
следующее: к направляемым в электронной форме документам установлены
специальные требования. Касаются они не состава комплекта документации, а
непосредственно ее оформления. Так, согласно Приказу Минэкономразвития от
08.12.2015 № 920 [20] и Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883
[21] заявление и прилагаемые к нему документы должны быть подписаны
усиленной
основную
квалификационной
сложность
для
подписью
обычного
правообладателя.
населения,
которое
Это
не
вызывает
занимается
предпринимательской деятельностью, ведь именно участники этой деятельности,
как правило, имеют усиленную квалифицированную подпись. Целесообразность
получения усиленной квалифицированной подписи для физического лица только
для подачи документов на государственную регистрацию недвижимости является
спорной. Скорее всего, гораздо эффективнее в этом случае будет именно подача
заявления и прилагаемых к нему документов на бумажных носителях.
Обязательное наличие усиленной квалифицированной подписи можно
рассматривать не только как недостаток, но и как положительный момент. Это
значительно снижает случаи мошенничества, а также является своеобразным
гарантом
воли
заявителя,
касающегося
государственную регистрацию недвижимости.
его
намерения
осуществить
53
Также
необходимо
обращать
внимание
на
формат
отправляемых
документов. Необходимые для государственного кадастрового учета и (или)
государственной
регистрации
прав
документы,
направляемые
в
форме
электронных документов, представляются в одном из следующих форматов:

в
виде
использованием
файлов
в
XML-схем
и
формате
XML-документов,
обеспечивающих
считывание
созданных
и
с
контроль
представленных данных;

в виде электронных образов документов в формате PDF.
По сути, это требование не должно представлять трудностей для уверенного
пользователя персонального компьютера и его основных программ. Однако если
человек не обладает такими навыками, для него выполнение этого нюанса может
стать определённой сложностью.
Подводя
итог
изложенному,
хочется
отметить,
что
современные
технологии, а именно информационно-телекоммуникационная сеть «Интернет»,
неизбежно внедряются в гражданский оборот, совершенствуя и делая его более
оптимизированным и доступным для его участников. Совершение сделок с
недвижимостью и государственная регистрация недвижимости также теперь
возможны в электронной форме. У электронной формы есть целый ряд
определённых плюсов и минусов. Однако такая положительная характеристика,
как возможность осуществления данных процедур в значительной удалённости от
контрагента
или
регистрирующего
органа
является
наиболее
значимой.
Государство заинтересовано в переходе населения на новый порядок регистрации
недвижимости, так как установило определённые льготы для лиц, применяющих
электронный способ. Стоит надеяться, что минусов в данной сфере с течением
времени станет меньше и население более активно станет применять электронную
форму совершения сделок с недвижимостью и государственной регистрации
недвижимости.
54
ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости
Долгое
время
информационная
в
система
Российской
учета
Федерации
объектов
отсутствовала
недвижимости,
единая
технические
возможности информационных систем субъектов Российской Федерации были
разрознены и во многом зависели от их уровня экономического развития, что,
соответственно, усложняло информационное взаимодействие между органами
государственной власти [41, с. 10].
По мере развития законодательства, технологий и в силу ряда других
причин появились 2 централизованные системы федерального значения: Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
Государственный кадастр недвижимости.
Постановлением Правительства РФ «О федеральной целевой программе
«Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового
учета недвижимости (2014 - 2020 годы)» [16] были названы основные задачи,
среди которых была создание Единого государственного реестра недвижимости.
В статье 1 Федерального закона №218-ФЗ даётся определение Единого
государственного реестра недвижимости: «Единый государственный реестр
недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об
учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом
имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество,
основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в
соответствии с настоящим Федеральным законом сведений» [8].
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в
Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое
имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр
недвижимости.
55
Важность
записей
государственная
недвижимости
в
Реестре
регистрация
является
права
определил
в
сам
Едином
единственным
законодатель.
государственном
доказательством
Так,
реестре
существования
зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном
реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено
только в судебном порядке.
Также в результате государственного кадастрового учёта в Едином
государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объектах
недвижимости, позволяющими определить его в качестве индивидуальноопределенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также
иных предусмотренных законом случаях.
В
связи
с
особой
важностью
Единого
государственного
реестра
недвижимости к его составу и порядку ведения предъявляются достаточно много
требований.
Ведение ЕГРН осуществляется на русском языке. Порядок ведения ЕГРН
должен соответствовать определённым принципам, а именно принципам единства
технологии
его
ведения
на
всей
территории
Российской
Федерации,
достоверности и доступности его сведений.
Состав Единого государственного реестра недвижимости следующий:
1)
реестр объектов недвижимости;
2)
реестр
прав,
ограничений
прав
и
обременений
недвижимого
имущества;
реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования
3)
территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия,
особо
охраняемых
охотничьих
угодий,
природных
территорий
территорий,
особых
опережающего
экономических
зон,
социально-экономического
развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон,
лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации,
границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных
56
образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах
водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий;
4)
реестровые дела;
5)
кадастровые карты;
6)
книги учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые
карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела
хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.
В статье 13 Федерального закона № 218-ФЗ указываются возможные
варианты внесения сведений в ЕГРН:
1.
В
результате
государственного
кадастрового
учета
и
(или)
государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте
недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях
объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального
закона государственной регистрации.
2.
В порядке межведомственного информационного взаимодействия -
при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при
внесении сведений в реестр границ, а также в установленных настоящим
Федеральным законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано
право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены
ограничения права, обременения объекта недвижимости.
3.
В уведомительном порядке - при внесении в установленных
настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение
которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой
переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта
недвижимости [8].
Как видно, законодатель предусмотрел 3 возможные ситуации внесения
сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Так как выше были рассмотрены государственный кадастровый учет и
государственная регистрация прав, обратим внимание на внесение сведений в
57
Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного
информационного
взаимодействия
и
внесение
сведений
в
ЕГРН
в
уведомительном порядке.
Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации
предоставления
государственных
урегулированы
отношения,
государственных
и
и
муниципальных
возникающие
муниципальных
в
услуг
связи
услуг»
с
[12]
были
предоставлением
федеральными
органами
исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти
субъектов Российской Федерации, а также органами местного самоуправления.
Особый акцент в этом федеральном законе сделан на межведомственном
информационном взаимодействии, осуществляемом в целях предоставления
государственных и муниципальных услуг по вопросам обмена документами и
информацией, в том числе с использованием многофункциональных центров,
работающих по принципу «одного окна».
Кроме Федерального закона № 218-ФЗ порядок внесения сведений в ЕГРН в
порядке
межведомственного информационного
взаимодействия
регулирует
Постановление Правительства РФ от 31.12.2015 № 1532 [17].
Межведомственное
информационное
взаимодействие
предполагает
обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления
направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения)
для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в
определённых законом случаях.
За нарушение порядка взаимодействия между органами законодательством
предусмотрена ответственность, например, в ч. 3 ст. 14.35 Кодекса Российской
Федерации об административных правонарушениях [3].
Но, как считает Н. И. Бурмакина: «В сложившихся обстоятельствах органы
кадастрового
учета
вынуждены
самостоятельно
запрашивать
содержащие
указанные сведения документы в органах государственной власти и органах
местного самоуправления» [42, с. 10]. Это является определённой проблемой,
ведь может возникнуть ситуация, когда ни одна из структур «не позаботится» о
58
передаче необходимых документов и тогда будут нарушены права какого-либо
лица.
Отдельно следует отметить процедуру уведомительного порядка, целью
которой является закрепление прав на внесение информации о возражениях
относительно регистрационных действий. Иными словами, гражданин, который
ранее был собственником недвижимого объекта, вправе подать свое возражение,
если на это у него есть весомые основания. С другой стороны, допустимо не
только возражение, но и защита прав нынешнего владельца объекта. Он также
может подать заявление, согласно которому будут внесены изменения,
запрещающие регистрационные действа на указанный период.
Данная
процедура
достаточно
часто
применяется
на
практике.
Доказательством этому может служить Решение от 28 сентября 2017 г. по делу №
2-1634/2017 Советского районного суда г. Тамбова (Тамбовская область) [31], в
котором говорится: «Заочным решением мирового судьи судебного участка №
Тамбовского района Тамбовской области З.О.А. , вступившим в законную силу за
Ериным А.Ф. признано право собственности на земельный участок с кадастровым
номером площадью кв.м., расположенный по адресу, а право собственности
Чугаева
И.В.
на
данный
земельный
участок
прекращено. В
силу
ст. 35 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»,
запись
в Едином
государственном
реестре
недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на
объект
недвижимости
погашается
без
заявления
предшествующего
правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о
погашении этой записи».
Основным теоретическим вопросом
в сфере внесения сведений в
уведомительном порядке является следующее положение: «Запись, содержащаяся
в Едином государственном реестре недвижимости, о наличии заявленного в
судебном порядке права требования в отношении зарегистрированного права на
объект
недвижимости
при
отсутствии
иных
причин,
препятствующих
осуществлению государственной регистрации прав на него, не является
59
основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и
отказа в ее осуществлении, если иное не установлено федеральным законом». Из
этого можно сделать вывод, что данный вид записи в ЕГРН не даёт ограничений
для оборота объекта недвижимости. Получается, что запись является лишь
предупредительным сигналом для участников рынка недвижимости. Среди
учёных ведутся споры о целесообразности такой записи и об ужесточении её
последствий.
В заключение хотелось бы отметить, что главной задачей законодателя в
сфере внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости
является повышение эффективности этих процедур, чтобы записи в ЕГРН были
достоверными и составляли истинную картину всей массы недвижимости в
Российской Федерации. Несмотря на наличие определённых проблем, в
настоящее время порядок внесения сведения в ЕГРН работает достаточно
эффективно.
3.2. Предоставление информации из Единого государственного реестра
недвижимости: порядок и правовое значение
Государственная регистрация недвижимости осуществляется в соответствии
с принципом публичности. Большинство сведений из единого государственного
реестра недвижимости являются общедоступными. Исключения составляют такие
данные,
как
дата
получения
органом
регистрации
прав
заявления
о
государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и
прилагаемых
к
нему
документов,
содержание
правоустанавливающих
документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или
имевшиеся у него объекты недвижимости, а также сведения в виде копии
документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный
реестр недвижимости, сведения о признании правообладателя недееспособным
или ограниченно дееспособным. Эта информация может быть предоставлена
ограниченному кругу лиц.
Как высказывается М. С. Холин: «Для своевременного и быстрого
удовлетворения потребностей физических и юридических лиц в информации, для
60
обеспечения
и
предоставления
информационных
ресурсов
органам
государственной власти и органам местного самоуправления, организациям,
учреждениям, общественным объединений, для эффективного управления и
функционирования
экономических
систем,
необходимо
постоянно
актуализировать и систематизировать деятельность по получению, ведению,
обработке, преобразованию, накоплению и предоставлению информации из
Единого государственного реестра недвижимости» [72, с. 340].
Для того чтобы получить информацию из ЕГРП, необходимо либо личное
посещение соответствующего органа, либо отправка онлайн-запроса. Если лицо
выбрало личное посещение, обязательным условием предоставления информации
будет наличия документа, удостоверяющего личность. При онлайн-запросе
необходима цифровая подпись.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости
и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо
от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на
момент выдачи органом регистрации прав или многофункциональным центром
сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. На
основании одного запроса о предоставлении сведений предоставляется один
документ, в виде которого предоставляются сведения, содержащиеся в Едином
государственном реестре недвижимости.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости,
предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на
бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения
внесены в Единый государственный реестр недвижимости, выписки из Единого
государственного реестра недвижимости или ином виде, установленном органом
нормативно-правового регулирования.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости,
предоставляются в срок не более трех рабочих дней со дня получения органом
регистрации прав запроса о предоставлении сведений, если другой срок не
установлен законодательством. В случае, если в Едином государственном реестре
61
недвижимости отсутствуют запрашиваемые
сведения
или предоставление
запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом,
орган регистрации прав в срок не более трех рабочих дней со дня получения им
запроса о предоставлении сведений направляет уведомление об отсутствии в
Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений или
обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений,
которое может быть обжаловано в судебном порядке.
Так,
решением
от
131723/2017Арбитражный
7
суд
декабря
города
2017
Москвы
г.
[32]
по
делу
было
№
А40-
урегулирована
следующая ситуация. Конкурсный управляющий обратился в Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.
Москве
(Росреестр)
с
запросами
о
предоставлении
информации
о
зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущество и сделок с ним.
Росреестр отказал в предоставлении данных сведений. Считая указанный отказ
незаконным, заявитель обратился в суд. Суд удовлетворил требования истца о
признании незаконным решение Росреестра об отказе в предоставлении сведений
из ЕГРН, а также обязал Росреестр устранить нарушения. Мотивировочная часть
решения содержит ссылки на нормы Федерального закона «О государственной
регистрации
недвижимости»
№
218-ФЗ
и
ФЗ
«О
несостоятельности
(банкротстве)» № 127-ФЗ [14], которые прямо предусматривают предоставление
регистрирующим органом конкурсному управляющему, при исполнении им своих
обязанностей, сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество
и сделках с ним в отношении должника, контрагентах и лиц, входящих в состав
органов управления должника без взимания платы.
Особое место занимает плата за предоставление сведений, содержащихся в
Едином государственном реестре недвижимости.
В Федеральном законе № 218-ФЗ установлен перечень лиц, которым
сведения из ЕГРН предоставляются бесплатно. Это правоохранительные органы,
органов прокуратуры Российской Федерации, нотариусы и другие.
62
Если же лицо не входит в это перечень, с него взимается определённая
плата за данную услугу. Приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 №
291 [22] устанавливается размер взимаемых денежных средств за предоставление
каждого вида информации из Единого государственного реестра недвижимости.
Стоит отметить, что за одни и те же сведения устанавливается 2 различные
денежные суммы в зависимости от способа получения информации: на
материальном носителе или в электронном варианте. При получении сведений в
форме электронного документа стоимость услуги значительно ниже. Как уже
говорилось выше, это проявление политики государства по внедрению в
практическую жизнь электронной формы услуг.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой
стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых
лиц.
По мнению И. М. Конобеевской: «В настоящее время следует отказаться от
платной системы предоставления информации из ЕГРН, чтобы обеспечить
полноценное предоставление информации по простым и распространенным
запросам. Бесплатное предоставление информации в том виде, в котором она
имеется в органах власти, не является непосильной задачей ни с финансовой, ни с
организационной точки зрения» [54, с. 82]. Это является одной из главных
проблем в сфере предоставления сведений из Единого государственного реестра
недвижимости.
Правовое значение свободного предоставления сведений из Единого
государственно реестра недвижимости в форме утверждённого документа,
например, выписки, состоит в следующем.
Единственным
доказательством
регистрации
объекта
недвижимости
является запись ЕГРН. В связи с отменой свидетельств о государственной
регистрации права собственности на недвижимость выписки из ЕГРН являются
единственно возможным документом, в котором содержатся сведения о
правообладателе того или иного объекта недвижимости. Из этого можно сделать
63
вывод, что правовое значение документа, в котором содержатся сведения из
Единого государственного реестра недвижимости, никак нельзя приуменьшить.
Вывод можно сделать следующий. Сведения, содержащиеся в Едином
государственном
реестре
недвижимости,
имеют
огромное
значение
для
гражданского оборота, поэтому порядок предоставления этих сведений чётко
регламентирован законодателем. Однако в данной области всё-таки остаётся ряд
спорных вопросов, в частности, плата за предоставление информации из ЕГРН.
Но законодатель пока придерживается определённого мнения в этом вопросе и
изменений в ближайшее время не предвидится.
3.3. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном
реестре недвижимости
Как высказывается В. А. Синенко: «В настоящее время в кадастре
недвижимости имеется большое количества ошибок в сведениях об объектах
недвижимости» [65, с. 399]. Наличие ошибок в Едином государственном реестре
недвижимости или документах на право собственности в отношении объектов
недвижимости является основанием для приостановления и последующего отказа
в государственном кадастровом учете и дальнейшей регистрации прав на объекты
недвижимости. В такой ситуации именно заявитель вынужден доказывать
нарушение своих прав. Одной из основополагающих характеристик системы
Единого государственного реестра недвижимости является ориентирование ее на
межведомственное
взаимодействие
и
обмен
данными
с
другими
информационными системами федеральных и местных органов исполнительной и
законодательной власти Российской Федерации. В результате чего при наличии
ошибочных данных в сведениях кадастра недвижимости в отношении объекта
недвижимости такие ошибки автоматически экспортируются в другие базы
данных, а вследствие этого несут за собой череду множественных ошибок в
сведениях кадастра недвижимости и различных реестрах и кадастрах. Из этого
видно, какие сложности вызывают даже, казалось бы, незначительные ошибки и
неточности в Едином государственном реестре недвижимости.
64
В соответствии с положениями ст. 61 Федерального закона №218-ФЗ все
ошибки в сведениях ЕГРН делят на два типа: реестровые и технические.
Техническая
арифметическая
ошибка
ошибка
(описка,
либо
подобная
опечатка,
ошибка),
грамматическая
допущенная
или
органом
регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и
(или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений,
содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям,
содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в
Единый государственный реестр недвижимости, исправляется по решению
государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня
обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого
заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях
либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении
технической ошибки в записях [8].
Реестровая ошибка – это воспроизведенная в Едином государственном
реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом
плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие
ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка,
содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган
регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного
взаимодействия, а также в ином порядке, установленном законодательством,
подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в
течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке
информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых
ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на
основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении
реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае,
если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход
зарегистрированного права на объект недвижимости.
65
Главное отличие реестровой (кадастровой) ошибки от технической – в
субъекте, который ее допустил. Им может быть орган государственной власти или
местного самоуправления, кадастровый инженер, отвечающий за подготовку
(издание) документа, на основании которого орган, осуществляющий ведение
ЕГРН, внес сведения в реестр. Сам орган учета не имеет отношения к такой
ошибке. Он просто автоматически включил полученную информацию в реестр
[35, с. 59].
Согласно приказу Минэкономразвития от 16 декабря 2015 года № 943 [23]
при выявлении органом регистрации прав реестровой ошибки должностное
лицо подготавливает протокол и проект решения о необходимости ее устранения.
Анализ правоприменения показывает, что существует несколько способов, с
помощью которых возможно исправить ошибку в ЕГРН. Изменения вносятся на
основании
поступивших
в
порядке
информационного
взаимодействия
документов, которые необходимы для кадастрового учета изменений объекта
недвижимости; вступивших в законную силу судебных актов; протокола
выявления реестровой ошибки о местоположении границ земельного участка при
исправлении ошибки.
Орган регистрации прав несёт ответственность за ошибки в Едином
государственном реестре недвижимости. Убытки, причиненные лицу в результате
ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, возмещаются
в полном объеме за счет казны Российской Федерации. Также персональную
ответственность несёт государственный регистратор прав.
Одной из самых распространённых ошибок в едином государственном
реестре недвижимости является неправильно установленные границы земельных
участков. Как считает Г. А. Волков: «Установление и уточнение границ
значительных по площади земельных участков, в том числе многоконтурных
земельных
участков,
правообладателей
связано
смежных
с
проблемой
земельных
значительного
участков,
с
которыми
количества
требуется
осуществить согласование границ, в соответствии со статьей 39 Федерального
закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [13]» [44].
66
По общему правилу, по смыслу действующих правовых норм установить
или уточнить границы можно лишь в отношении всего земельного участка.
Однако значительное количество правообладателей смежных земельных участков
обусловливает
ситуацию,
когда
выполнить
это
требование
фактически
невозможно. При согласовании границ такого земельного участка неминуемо
возникают споры о его границах, разрешение которых растягивается на долгий
срок и не является гарантией того, что не появятся новые споры. В результате
установление или уточнение границ земельного участка фактически становится
неисполнимым. Правоприменительная практика свидетельствует о том, что эта
проблема имеет массовый характер.
Так, ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 б исправлении реестровой
ошибки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости
сведений
об
описании
местоположения
границ
земельного
участка,
расположенного по определённому адресу.
Истица
решила
оформить
свое
право
на
земельный
участок
в
установленном законом порядке и получить Свидетельство о государственной
регистрации права. Она обратилась к кадастровому инженеру для установления
границ земельного участка под жилым домом. Однако сделать этого не удалось
из-за наличия кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра
недвижимости. Указанная кадастровая ошибка заключается в том, что при
межевании земельного участка неверно определено местоположение границы со
смежным участком. Истица обратилась к ответчику с просьбой исправить
границы и координаты своего участка. Истица обратилась к ответчику с просьбой
исправить границы и координаты своего участка. Однако ответчик не согласился
оплачивать услуги геодезиста и кадастрового инженера.
Из-за кадастровых ошибок, допущенных при межевании земельного участка
ответчика, нарушено право истца владеть и распоряжаться принадлежащей своей
собственностью по своему усмотрению [33].
В своём решении суд сослался на ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ, а
также на ряд других нормативных актов и удовлетворил требования истицы.
67
Как утверждает М. П. Дорош: «Повышение качества данных Единого
государственного реестра недвижимости является одной из важных задач, так как
недостоверный
и
инструментом
неполный
защиты
налогообложения»
[52,
реестр
прав
с.
165].
не
может
являться
правообладателей
Росреестром
и
эффективным
осуществления
разработан
ряд
методик,
позволяющих выявлять ошибки в ЕГРН. Так, технологический процесс методики
повышения качества данных в ЕГРН состоит следующих групп этапов, а именно:
а) подготовительный этап;
б) выборка ошибок и их распределение;
в) исправление ошибок;
г) актуализация модели данных.
Однако Единый государственный реестр ещё далёк от совершенства, в нём
довольно часто встречаются различного рода ошибки, которые требуется
выявлять и исправлять.
Итак, в заключение хотелось бы сказать следующее. Законодатель
предполагает, что Единый государственный реестр недвижимости содержит
достоверные сведения об объектах недвижимости, а также прав на данные
объекты. Однако довольно часто происходит искажение этих сведений, причём
как
умышленно,
так
и
по
неосторожности.
Поэтому
основная
задача
регистрирующих органов предотвращать ошибки в Едином государственном
реестре недвижимости, а также исправлять уже имеющиеся.
68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
С внедрением в повседневную жизнь человека института недвижимости
появилась острая необходимость закрепления прав на объекты недвижимости за
их непосредственными собственниками. По мере развития рынка недвижимости
встал
вопрос
о закреплении за
субъектами правоотношений их права
собственности на недвижимое имущество на государственном уровне, чтобы само
государство выступало гарантом неприкосновенности права собственности на
недвижимость.
Именно
поэтому
и
появился
институт
государственной
регистрации недвижимости.
В
России
рассматриваемый
институт
государственной
регистрации
недвижимости прошёл несколько этапов своего развития.
Условно весь период становления регистрации объектов недвижимости в
России можно разделить на следующие этапы:
этап.
1
Данный
этап
характеризуется
отсутствием
массового
распространения письменности, разобщённостью племён, отсутствием признаков
государственности.
этап. Он разбивается на подэтапы, которые связаны с годами
2
правления определённого главы страны.
этап. Этот этап отождествляется со временем существования СССР.
3
Ознаменовался кардинальными реформами во всех сферах жизни, в том числе и в
области регистрации недвижимости.
этап. Это современное время. Не все проблемы в рассматриваемой
4
области
были
решены
на
предыдущих
этапах.
Несомненно,
система
государственная регистрация недвижимости будет претерпевать ещё множество
изменений.
Что
касается
мирового
опыта
функционирования
института
государственной регистрации недвижимости, то в настоящее время сложились 3
основные модели системы регистрации: консенсуальная модель, англосаксонская
модель и модель Торренса. У каждой из них имеются свои достоинства и
недостатки, поэтому государство, которое придерживается какой-либо из этих
69
моделей, старается привнести в неё определённые усовершенствования, которые
наилучшим образом адаптируют данную модель к самобытной правовой системе
определённой страны, а также помогут ей эффективно функционировать.
Как и у любого правового института, у государственной регистрации
невидимости имеются свои цели и принципы. Основной целью данного института
является рациональное использование всех объектов недвижимости. Вопрос о
принципах государственной регистрации недвижимости также чрезвычайно
важен, поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать
институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым.
Каждой
модели
государственной
регистрации
недвижимости
присущи
определённые принципы, которые и являются основой отличий данных моделей.
Однако существуют принципы, характерные для любой системы регистрации.
Так, например, одним из главных принципов любой модели регистрации
недвижимости
возможность
является
свободного
принцип
публичности,
получения
который
участниками
подразумевает
гражданского
оборота
информации об объектах недвижимости.
Также необходимо отметить, что существуют различные классификации
принципов
государственной
регистрации,
например,
часто
употребляется
классификация на материально-правовые и формально-правовые принципы, на
общие
и специальные
принципы
и другие.
Существует необходимость
установления единой классификации, так как именно она поможет учёным
глубже проникать в сущность каждого известного принципа, а также, возможно,
выявить новые принципы.
Цели и принципы государственной регистрации недвижимости тесно
взаимосвязаны, так как основной задачей принципов является реализация целей
регистрации на практике.
Порядок
осуществления
государственного
кадастрового
учета
и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество детального
регламентирован законодателем. Однако в данной сфере существуют спорные
вопросы как теоретического, так и практического характера. Основная проблема в
70
этой области состоит в том, что некоторые положения Федерального закона от
21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» сохраняют свою силу до настоящего времени, хотя
уже вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости». Решением данного вопроса
является перенесение действующих положений Федерального закона № 122-ФЗ в
Федеральный
закон
№
218-ФЗ.
Данная
реформа
значительно
упростит
правоприменение, а также будет способствовать уменьшению путаницы между
вышеперечисленными нормативными правовыми актами на практике.
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в
порядке, предусмотренном федеральным законом, в результате проведения
государственной
кадастровой
оценки
в
соответствии
с
методическими
указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии с другими
случаями,
установленными
федеральным
законом.
Основная
функция
кадастровой стоимости – это установление эффективного налогообложения
объектов недвижимости. Участники гражданского оборота заинтересованы в
объективности и достоверности результатов государственной кадастровой оценки
недвижимости, а также в справедливости налогового бремени для всех категорий
граждан и юридических лиц. Основная проблема в данной сфере – это
завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости. Данная проблема
стоит в настоящее время очень остро, о чём свидетельствует обширная судебная
практика, где в судебном порядке собственники массово оспаривают кадастровую
стоимость. Для решения данной проблемы необходимо усовершенствовать
методику проведения кадастровой оценки, а также способствовать реализации
положений Верховного Суда РФ и Конституционного суда РФ в данной сфере.
Современные
технологии,
а
именно
информационно-
телекоммуникационная сеть «Интернет», неизбежно внедряются в гражданский
оборот, совершенствуя и делая его более оптимизированным и доступным для его
участников. Совершение сделок с недвижимостью и государственная регистрация
недвижимости также теперь возможны в электронной форме. Основная
71
положительная черта такой формы – это возможность осуществления данных
процедур в значительной удалённости от контрагента или регистрирующего
органа.
Государство заинтересовано в переходе населения на новый порядок
регистрации недвижимости, так как установило определённые льготы для лиц,
применяющих электронный способ, например, уменьшение государственной
пошлины на 30 %.
Однако, у электронной формы немало противников. Одним из доводов
учёных,
отрицательно
высказывающихся
о
данной
форме
регистрации
недвижимости, является факт подачи заявления и прилагаемых к нему
документов,
подписанных
усиленной
квалификационной
подписью
правообладателя. У большинства физических лиц данной подписи нет, что
является препятствием для осуществления государственной регистрации в
электронной
форме.
Но
другие
учёные
утверждают,
что
усиленная
квалифицированная подпись является большим плюсом, так как благодаря данной
мере значительно уменьшается возможность совершения преступлений в данной
сфере. Стоит надеяться, что минусов в этой области с течением времени станет
меньше и население более активно станет применять электронную форму
совершения
сделок
с
недвижимостью
и
электронную
государственную
регистрацию недвижимости.
Главная задача законодателя в сфере внесения сведений в Единый
государственный реестр недвижимости – это обеспечение достоверности данных
сведений. Записи в ЕГРН должны отражать реальную картину всего рынка
недвижимости, содержать сведения всех объектов недвижимости в Российской
Федерации.
В статье 13 Федерального закона № 218-ФЗ указываются возможные
варианты внесения сведений в ЕГРН:
4.
в
результате
государственного
кадастрового
учета
и
(или)
государственной регистрации прав;
5.
в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
72
6.
в уведомительном порядке.
Ожесточённые дискуссии среди учёных вызывает следующее положение:
«Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о
наличии заявленного в судебном порядке права требования в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных
причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав на
него, не является основанием для приостановления государственной регистрации
прав на него и отказа в ее осуществлении, если иное не установлено федеральным
законом». Из этого можно сделать вывод, что данный вид записи в ЕГРН не даёт
ограничений для оборота объекта недвижимости. Получается, что запись является
лишь предупредительным сигналом для участников рынка недвижимости.
Возможно, наступающие последствия от данной записи стоит ужесточить в целях
защиты
субъектов,
которые
заинтересованы
в
определённом
объекте
недвижимого имущества.
Однако, несмотря на наличие определённых проблем, в настоящее время
порядок внесения сведения в ЕГРН работает достаточно эффективно.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости,
имеют огромное значение для гражданского оборота, поэтому порядок
предоставления этих сведений чётко регламентирован законодателем. Однако в
данной области всё-таки остаётся ряд спорных вопросов, в частности, плата за
предоставление информации из ЕГРН. По мнению определённой группы учёных
этим нарушается принцип публичности, то есть гарантия свободного доступа
заинтересованных лиц к определённой информации в ЕГРН. Отмена платы за
предоставление информации из ЕГРН сделает оборот недвижимости более
прозрачным и соответствующим законодательству, так как у участников данного
оборота будет больше шансов получить истинные данные об определённом
объекте недвижимости.
Законодатель
предполагает,
что
Единый
государственный
реестр
недвижимости содержит достоверные сведения об объектах недвижимости, а
также прав на данные объекты. Однако довольно часто происходит искажение
73
этих сведений, причём как умышленно, так и по неосторожности. Все ошибки в
сведениях ЕГРН делят на два типа: реестровые и технические. Существует
несколько способов, с помощью которых возможно исправить ошибку в ЕГРН.
Так, технологический процесс методики повышения качества данных в
ЕГРН состоит из следующих этапов, а именно:
а) подготовительный этап;
б) выборка ошибок и их распределение;
в) исправление ошибок;
г) актуализация модели данных.
Поэтому основная задача регистрирующих органов – предотвращать
ошибки в Едином государственном реестре недвижимости, а также исправлять
уже имеющиеся, так как в ЕГРН должны содержаться сведения, которые
отражают реальное состояние объектов недвижимости. По этой причине учёные
до сих пор трудятся над разработкой различных методик и других способов
повышения истинности сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре недвижимости.
Вывод из всего вышеизложенного можно сделать следующий. Институт
государственной регистрации недвижимости доказал своё важнейшее значение
как основной гарант закрепления прав на недвижимые объекты. Пройдя
многовековой путь становления, развития и реформирования, данный институт
пришёл
к
современному
недвижимости имеет ряд
состоянию.
В
настоящее
существенных проблем,
на
время
регистрация
решение которых
законодателю может потребоваться достаточно большое количество времени.
Однако плюсов от государственной регистрации недвижимости несравнимо
больше, поэтому оспаривая некоторые его противоречивые аспекты, ни в коем
случае нельзя усомниться в его целесообразности.
74
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ И МАТЕРИАЛЫ СУДЕБНОЙ
ПРАКТИКИ
1.
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном
голосовании 12 декабря 1993 года) (с учетом поправок, внесенных законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6 – ФКЗ, от 30.12.2008 №7 – ФКЗ,
от 05.02.2014 №2 – ФКЗ, от 21.07.2014 № 11 – ФКЗ) // Российская газета. – 1993. № 237; Российская газета. – 2009. - № 7; СЗ РФ. – 2014. - № 9. – ст. 851; СЗ РФ. –
2014. - № 31. – ст. 4398.
2.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // СЗ РФ. - 1994 г. - № 32 – ст. 3301; СЗ
РФ. – 2018. - №1 (Часть 1) - Ст. 43.
3.
Кодекс
Российской
Федерации
об
административных
правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 23.04.2018) // Российская
газета - 2001. - № 256; Российская газета. - 2018. - № 88.
4.
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000
№ 117-ФЗ (ред. от 23.04.2018) // СЗ РФ. – 2000. - № 32. – № 3340; Российская
газета. – 2018. - № 18. – ст. 2583.
5.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв.
ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 31.12.2017) // Российская газета. – 1993; СЗ
РФ. – 2018. - № 1 (часть I) - ст. 90.
6.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 3.07.2016) «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //
СЗ РФ. – 1997. - № 30. – ст. 3594; СЗ РФ. – 2016. - №27 (часть II). – ст. 4294.
7.
Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 4.03.2013) «О
внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2012. - №53 (часть I) – ст. 7621; СЗ РФ. –
2013. - № 9. – ст. 873.
75
8.
Федеральный закон 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 3.04.2018) «О
государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. – 2015. - №
156; Российская газета. – 2018. - № 71.
9.
Федеральный закон 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О
государственной кадастровой оценке» // СЗ РФ. – 2016. - № 27 (часть I) – ст. 4170;
СЗ РФ. – 2017. - № 31 (часть I). – ст. 4823.
10.
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 1998. - № 31. – ст.
3813; СЗ РФ. – 2017. - № 31 (часть I). – ст. 4823.
11.
Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об
электронной подписи» // Российская газета. – 2011. - № 75; СЗ РФ. – 2016. - № 26
(часть I) – ст. 3889.
12.
Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ (ред. от 23.04.2018) «Об
организации предоставления государственных и муниципальных услуг» //
Российская газета. – 2010. - №168; Российская газета. – 2018. - № 88.
13.
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О
кадастровой деятельности» // СЗ РФ. – 2007. - №31 – С. 4017; Российская газета. –
2018. - № 46.
14.
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 23.04.2018) «О
несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. – 2002. - № 43. – ст. 4190; Российская
газета. – 2018. - № 88.
15.
Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О
Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ
РФ. – 2008. - № 52 (часть I) – ст.6366; Российская газета. – 2012. - № 114.
16.
17.02.2018)
Постановление Правительства РФ от 10.10.2013 № 903 (ред. от
«О
федеральной
целевой
программе
«Развитие
единой
государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости
(2014 - 2020 годы)» // СЗ РФ. – 2013. - № 42 – ст. 5364; СЗ РФ. – 2018. - № 9. – ст.
1392.
76
17.
Постановление Правительства РФ от 31.12.2015 № 1532 (ред. от
19.06.2017) «Об утверждении Правил предоставления документов, направляемых
или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 - 13, 15 статьи 32
Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в
федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы),
уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление
государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение
Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений,
содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» // СЗ РФ. –
2016. - № 2 (часть I) – ст. 405; СЗ РФ. – 2017. - № 26 (часть I). – ст. 3850.
18.
Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р (ред. от
10.02.2017) «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития
Российской Федерации на период до 2020 года» // СЗ РФ. - 2008. - № 47. – ст.
5489; СЗ РФ. – 2017. – № 8. – ст. 1245.
19.
Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об
утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»
(Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 № 46860) // Официальный
интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru). – 2017.
20.
Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 (ред. от
27.10.2016) «Об утверждении форм заявления о государственном кадастровом
учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в
записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в
Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о
внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии
возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости,
записей о невозможности государственной регистрации права без личного
участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении
зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных
дополнительных сведений
об
объекте
недвижимости,
требований
к
их
77
заполнению, требований к формату таких заявлений и представляемых с ними
документов в электронной форме, а также формы заявления о внесении в Единый
государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о
местоположении
на
них
зданий,
сооружений,
объектов
незавершенного
строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых
работ»
(Зарегистрировано
в
Минюсте
России
09.03.2016
№
41343)
//
Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru). – 2016.
21.
Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883 «Об
установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом
учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на
недвижимое
имущество
и
прилагаемых
к
нему
документов,
порядка
представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого
государственного реестра недвижимости» (Зарегистрировано в Минюсте России
18.01.2016 № 40613) // Официальный интернет-портал правовой информации
(www.pravo.gov.ru). - 2016.
22.
291
Приказ Министерства экономического развития РФ от 10.05.2016 №
«Об
установлении
содержащихся
в
размеров
Едином
платы
за
государственном
предоставление
реестре
сведений,
недвижимости»
(Зарегистрировано в Минюсте РФ 21 июля 2016 г.) // Официальный интернетпортал правовой информации (www.pravo.gov.ru). – 2016.
23.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 16 декабря
2015 г. № 943 (ред. от 11.12.2017) «Об установлении порядка ведения Единого
государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной
надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений,
включаемых
в
специальную
регистрационную
надпись
на
документе,
выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также
требований к формату специальной регистрационной надписи на документе,
выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в
Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении
границ
земельного
участка
при
исправлении
реестровой
ошибки»
78
(Зарегистрировано в Минюсте России 25 марта 2016 г. N 41548) // Официальный
интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru). -2016.
24.
«Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - № 11.
25.
Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П «По
делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18
Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в
связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска» //
Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru). – 2016.
26.
Постановление Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П «По
делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и
пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и
федерального
государственного
бюджетного
учреждения
«Российский
сельскохозяйственный центр»» // Официальный интернет-портал правовой
информации (www.pravo.gov.ru). – 2017.
27.
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. –
2015. - № 140.
28.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О
некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» //
Российская газета. – 2015. - № 150.
29.
Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2016 № 303-ЭС16-1163 по
делу № А73-3518/2013 //Официально не опубликовано. СПС «КонсультантПлюс».
Версия 2018.
79
30.
Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного
округа от 13.11.2017 по делу № 33-2812/2017 // Официально не опубликовано.
СПС «КонсультантПлюс». Версия 2018.
31.
по
делу
Решение Советского районного суда г. Тамбов от 25 декабря 2017 г.
№
2-1634/2017
//
Официально
не
опубликовано.
СПС
«КонсультантПлюс». Версия 2018.
32.
делу
№
Решение Арбитражного суд города Москвы от 7 декабря 2017 г. по
А40-131723/2017
//
Официально
не
опубликовано.
СПС
«КонсультантПлюс». Версия 2018.
33.
Решение Теучежского районного суда (Республика Адыгея) от 22
ноября 2017 г. по делу № 2-1518/2017 // Официально не опубликовано. СПС
«КонсультантПлюс». Версия 2018.
СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
34.
Авалян Р.А. Проблемы правоприминения ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» / Р.А. Авалян // Ростовский научный журнал. – 2017.
- № 4. – С. 125-130.
35.
Артемьев А.А. Причины возникновения и процесс исправления
ошибок, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости, об
объекте недвижимости / Артемьев А.А. // Строительство и землеустройство:
проблемы и перспективы развития: сборник трудов II Международной заочной
научно-практической
конференции,
Тверь,
2017.
–
Тверь:
Тверской
государственный технический университет, 2017. – С. 57-63.
36.
Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости /
С.А. Бабкин – М.: Центр ЮрИнфоР, 2001. – 384 с.
37.
Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. новейшие
течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства:
монография / И.А. Базанов. – М.: Статут, 2004. – 589 с.
80
38.
Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество: опыт построения системы / Р.С. Бевзенко // Вестник
ВАС. – 2006. - № 12.
39.
Белова О.Н. Возникновение и развитие системы государственной
регистрации прав на территории России в дореволюционный период / О.Н. Белова
// Социально-экономические явления и процессы. – 2014. - № 7. – С. 86-90.
40.
Белова П. А., Белов Н. А. К вопросу изменения процедуры
государственной регистрации недвижимости с 2017 года / П. А. Белова, Н. А.
Белов // Молодой ученый. – 2017. - № 46. – С. 188-190.
41.
Болтанова Е.С. Единый государственный реестр недвижимости –
новый информационный ресурс / Е.С. Болтанова // Имущественные отношения в
Российской Федерации. – 2016. - № 7. – С. 10-15.
42.
Бурмакина Н.И. О проблемах информационного межведомственного
взаимодействия
при
реализации
учетно-регистрационной
политики
недвижимости в России / Н.И. Бурмакина // Имущественные отношения в
Российской Федерации. – 2017. - № 5. – С. 9-18.
43.
Вараксин Г.С., Мезина А.Д. История развития и современное
состояние кадастра недвижимости за рубежом / Г.С. Вараксин, А.Д. Мезина //
Вестник Красноярского государственного аграрного университета. – 2012. - № 10.
– С. 63-66.
44.
Волков Г.А. Правовые проблемы устранения реестровых ошибок при
рассмотрении споров о границах земельных участков / Г.А. Волков //
Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. - №11. – С.81-87.
45.
Гиновкер
А.М.
Проблемы
защиты
прав
добросовестных
приобретателей недвижимости / А.М. Гиновкер // Имущественные отношения в
Российской Федерации. – 2009. - № 6. – С. 29-33.
46.
Гладкова
Е.
О. Правовое
регулирование
электронной формы
заключения сделок / Е. О. Гладкова // Актуальные проблемы современного
частного права: сборник научно-практических статей Всероссийской научнопрактической студенческой конференции, Краснодар, 2016. – Краснодар: Научно-
81
исследовательский институт актуальных проблем современного права, 2016. – С.
14-16.
47.
Гончарова Е. В. Эволюция понятия «недвижимое имущество» в
истории законодательства России и зарубежных стран / Е. В.
Гончарова //
Таврический научный обозреватель. – 2016. - № 12. – С. 25-28.
48.
Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества / С.П.
Гришаев. – М.: Новая правовая культура, 2007. – 382 с.
49.
Губарева А. В. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы:
учебное пособие / А. В. Губарева. – М.: Уральская государственная юридическая
академия, 2011. – с. 136.
50.
Диденко А.А. К вопросу о моделях заключения гражданско-правовых
договоров в сфере государственных закупок / А.А Диденко // Власть Закона. –
2013. - № 3. – С. 72-84.
51.
Диденко
А.А.
Особенности
гражданско-правового
договора,
заключенного в электронно-цифровой форме / А.А Диденко // Фундаментальные
и прикладные исследования: проблемы и результаты. – 2013. - № 7. – С. 198-201.
52.
Дорош М. П. Технологический процесс методики повышения качества
данных в едином государственном реестре недвижимости / М. П. Дорош //
Вестник Сгугит (Сибирского государственного университета геосистем и
технологий). – 2017. - № 3. – С.161-170.
53.
Ермакова
регистрации
прав
А.В.
на
«Разрешительный»
недвижимость:
принцип
проблемы,
государственной
возникающие
при
государственной регистрации права общей собственности / А.В. Ермакова //
Четвертый
пермский
международный
конгресс
ученых-юристов.
20
лет
Конституции Российской Федерации: актуальные проблемы юридической науки и
правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства:
материалы международной научно-практеской конференции. ФГБОУ ВПО
«Пермский государственный национальный исследовательский университет»
Юридический
факультет.
2013
–
Пермь.:
Пермский
государственный
национальный исследовательский университет, 2013. – С. 104-105.
82
54.
Конобеевская
государственной
И.М.
регистрации
Проблемы
прав
на
предоставления
недвижимое
информации
имущество
/
о
И.М.
Конобеевская // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия
Экономика. Управление. Право. – 2009. – № 2. – С. 81-83.
55.
Красноселова Т.А., Ельцова К.А. Совершенствование предоставления
государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета / Т.А.
Красноселова, К.А. Ельцова // Современные проблемы науки и образования. –
2014. - № 6. – С. 450-456.
56.
Лихоманов О.В., Куканова М.С. Анализ адекватности кадастровой
стоимости объектов недвижимости рыночным условиям / О.В. Лихоманов, М.С.
Куканова // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3:
Экономика. Экология. – 2016. - № 3. – С. 145-154
57.
Мамонтова С.А., Колпакова О.В. Развитие единой государственной
системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости / С.А. Мамонтова,
О.В. Колпакова // Вестник Омского государственного аграрного университета. –
2016. - № 5. – С. 138-145.
58.
Мейер Д.И. Русское гражданское право: курс лекций (в 2 ч.). По
исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: «Статут»,
2003. – 831 с.
59.
Некрасова М. А. Регистрация прав на недвижимое имущество в
Англии. Электронная передача прав / М. А.
Некрасова // Вестник МГИМО
Университета. – 2010. - № 4. – С. 106-111.
60.
Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в
России во второй половине XVIII века: монография / Т.Е. Новицкая –М.: ЗерцалоМ, 2005. - 568 c.
61.
Павлов П. Н. О документах, удостоверяющих государственную
регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество / П. Н.
Павлов // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2009. - № 1. С. 29-34.
83
62.
Прощалыгин
Р.А.
Правовое
регулирование
нотариального
удостоверения сделок в электронной форме / Р.А. Прощалыгин // Юридическая
пресса. – 2017. - № 5. – С. 39-42.
63.
Пустовалова Е.А. Принципы государственной регистрации прав на
недвижимое
имущество /
Е.А.
Пустовалова
//
Пробелы
в российском
законодательстве. Юридический журнал. – 2011. - № 5. – С. 97-99.
64.
Синельникова В.Н. Становление и развитие института регистрации
прав на недвижимое имущество в России / В.Н. Синельникова // Юридические
исследования. – 2014. - № 9. – С. 51-83.
65.
Синенко В. А Выявление технических ошибок в сведениях кадастра
недвижимости / В. А Синенко // Бюллетень науки и практики. – 2017. - № 11. –
С.397-404.
66.
Слепцова З. М. Новое в оспаривании кадастровой стоимости / З. М.
Слепцова // Адвокатская газета. – 2018. - № 5. – С. 8-10.
67.
Слинько
А.А.,
Сиденко
О.С.
Проблемы
стратегического
государственного планирования в современной России и его реализация в
практике социально-экономического развития регионов. / А.А. Слинько, О.С.
Сиденко // Регион: системы, экономика, управление. – 2015. - № 4. – С. 25-30.
68.
Трутнев Э.К. Этапы развития системы регистрации прав на
недвижимость и учета недвижимости / Э.К. Трутнев // Имущественные
отношения в Российской Федерации. – 2004. - № 8. – С. 3-9.
69.
Ульюкова Д. Ю. Регистрация прав на недвижимое имущество за
рубежом / Д. Ю. Ульюкова // Молодёжь и наука: Сборник материалов VII
Всероссийской научно-технической конференции студентов, аспирантов и
молодых учёных, посвященной 50-летию первого полета человека в космос,
Красноярск, 2011. — Красноярск: Сибирский федеральный ун-т, 2011.
70.
Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых
информационных систем / А.П. Филиппова // Земельный вестник России. – 2005.
– № 1–2. – С. 63–68.
84
71.
Харламов А.В. Проблемы массовой оценки кадастровой стоимости
недвижимости / А.В. Харламов // Имущественные отношения в российской
федерации. – 2011. - №. 6. – С. 71-77.
72.
Холин М. С. Процедура предоставления сведений государственного
реестра недвижимости. Основные проблемы / М. С. Холин // Бюллетень науки и
практики. – 2017. - № 2. – С. 336-347.
73.
Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовые основы. Введение в
профессию государственного регистратора: учебное пособие / Е.А. Чефранова,
С.Г. Певницкий. – М.: Статут, 2009. – 640 с.
74.
Швабауэр А.В. О принципах государственной регистрации прав на
недвижимость / А.В. Швабауэр // Юридический мир. – 2010 - № 12. – С. 54-59.
75.
Шеметова Н.Ю. Развитие института недвижимости в историческом
аспекте / Н.Ю. Шеметова // Вестник Удмуртского университета. Серия
«Экономика и право». – 2014. - № 2-4. – С. 208-233.
76.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: учебник /
Г. Ф. Шершеневич - М.: Статут, 2005 – 461 с.
77.
Ширяев И.В. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество /
И.В. Ширяев // Правовые вопросы строительства. – 2008. – № 2. – С.10-12.
78.
Шкутин А.И. Исторический анализ развития законодательства России
о государственной регистрации прав на недвижимость от Царской России и до
наших дней / А.И. Шкутин // Право: история, теория, практика: материалы
Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, июль 2011 г.). — СПб.: Реноме, 2011.
— С. 41-43.
79.
стоимости
Якупова Н.М., Галимова Л.И. Проблемы оценки кадастровой
земельных
участков
/
Н.М.
Якупова,
Л.И.
Фундаментальные исследования. – 2016. - №7-2. – С. 417-422.
Галимова
//
85