Фролова Анастасия Олеговна. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства.

АННОТАЦИЯ
Выпускная квалификационная работа на тему «Правовое регулирование
защиты прав участников долевого строительства»
Год защиты: 2018
Направление подготовки: 40.03.01 Юриспруденция
Студент: А.О. Фролова
Научный руководитель: к.ю.н., доцент кафедры гражданского права Е.Е.
Сметанина
Объем ВКР: 87
Количество использованных источников: 72
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, участники
долевого строительства, застройщик, превентивные меры, счета эскроу,
расчетный счет застройщика, компенсационный фонд, правовые гарантии
имущественной ответственности застройщика.
Краткая характеристика ВКР: в данной выпускной квалификационной
работе проанализированы содержание и целесообразность применения
превентивных мер по защите прав участников долевого строительства;
оценено значение проектной декларации при заключении договора участия
в долевом строительстве; обоснована необходимость анализа содержания
договора участия в долевом строительстве с целью выявления правовых
рисков; изучены механизмы использования расчетного счета застройщиком
при строительстве объектов долевого строительства; проанализированы
и изучены требования, предъявляемые застройщику, при нарушении сроков
сдачи и качества объектов.
Методологическую основу исследования составляют методы системного
анализа, обобщения, индукции и дедукции, исторический, сравнительноправовой, формально-юридический и метод экспертных оценок.
По
результатам
проведенного
исследования
теоретического и практического характера.
сделаны
выводы
4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ...................................................................................................6
ГЛАВА
1.
ПРЕВЕНТИВНЫЕ
МЕРЫ
ПО
ЗАЩИТЕ
ПРАВ
УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА........................................12
1.1.
Проверка проектной декларации.....................................................12
1.2.
Анализ содержания договора участия в долевом строительстве
с целью выявления правовых рисков нарушения прав участников долевого
строительства.........................................................................................................20
1.3.
Правовое
регулирование
использования
расчетного
счета
застройщика как предупреждение нарушений прав участников долевого
строительства.........................................................................................................28
ГЛАВА 2. СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
ПРИ
НАРУШЕНИИ
ЗАСТРОЙЩИКОМ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ..............................39
2.1.
Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта
долевого строительства.........................................................................................39
2.2.
Требования, связанные с нарушением срока передачи объекта
долевого строительства.........................................................................................49
2.3.
Способы защиты прав участников долевого строительства при
несостоятельности (банкротстве) застройщика.................................................58
ГЛАВА
3.
ПРАВОВЫЕ
ГАРАНТИИ
ИМУЩЕСТВЕННОЙ
ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ НАРУШЕНИИ ПРАВ
УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА........................................65
3.1.
Обеспечение
исполнения
обязательств
застройщика
залогом....................................................................................................................65
3.2.
Компенсационный фонд публично-правовой компании «Фонд
защиты прав граждан — участников долевого строительства» как источник
выплат при несостоятельности (банкротстве) застройщика.............................70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ..........................................................................................77
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.........................................................................81
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Потребность граждан в жилище является
социально значимой категорией и признается на конституционном уровне.
Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право
на
жилище.
Удовлетворение
данной
потребности
осуществляется
в зависимости от уровня материального благополучия либо гражданами
самостоятельно, либо с участие государства, муниципальных образований.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют
жилищное строительство, создают условия для осуществления права граждан
на жилище.
Анализируя сложившуюся экономическую ситуацию, как в нашей
стране, так и за рубежом, можно увидеть, что на рынке жилья большим
спросом пользуются договоры участия в долевом строительстве, позволяющие
получить гражданам объекты недвижимости по наиболее привлекательным и
приемлемым для них ценам. Долевое строительство - сфера, где привлекаются
большие инвестиции со стороны граждан для строительства будущих
объектов. К сожалению, не всегда застройщики надлежащим образом
исполняют свои обязательства или во вовсе отказываются от их исполнения.
Количество случаев, когда участники долевого строительства становятся
обманутыми, возрастает, что в свою очередь влечет поиск
принятие государством
и
новых, более эффективных мер для защиты
нарушаемых прав. Правовое регулирование защиты прав участников долевого
строительства - это то направление, которому каждый год уделяется все
больше внимания, как на законодательном уровне, так и в юридической науке.
Степень научной разработанности темы. Вопросы, связанные
с правовым регулированием защиты прав участников долевого строительства
вызывают интерес, как у ученых-правоведов, так и у большого круга
практикующих юристов: Е.Х. Акчулпанова, Е.В. Блинкова, В.В. Витрянский,
Е.А. Геворкян, О.Г. Ершов, О.Л. Капица, Е.В. Кирсанова, А.Н. Ковальчук, Т.Ю.
Майборода, М.В. Петрухина, Е.А. Торанюк, А.В. Тюрина,
В.М.
6
Чибинёв, Ю.В. Чугунова, П.А. Хлебников, В.В. Яровая и много других авторов
посвятили свои научные публикации различным механизмам
и
способам защиты прав участников долевого строительства.
В связи с тем, что законодательство совершенствуется, развивается
судебная практика применения норм об участии в долевом строительстве,
остаются вопросы, которые еще не до конца изучены в литературе и по
которым еще нет единого мнения. Например, будет ли польза от применения
счетов эскроу при расчете с застройщиком, необходимо ли государству вообще
отказаться от договора участия в долевом строительстве и на смену ему
предложить какой-либо альтернативный вариант. Для того чтобы ответить на
данные вопросы, необходимо детально разобраться в нормах действующего
законодательства,
сопоставив
перспективы
правового
рассматриваемой сферы с ситуацией, которая складывается
регулирования
на современном
рынке строительства жилья.
Цель работы заключается в изучении теоретико-правовых основ
и практических аспектов защиты прав участников долевого строительства.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
1)
проанализировать содержание и целесообразность применения
превентивных мер по защите прав участников долевого строительства;
2)
обосновать необходимость проверки проектной декларации при
заключении договора участия в долевом строительстве;
3)
обосновать необходимость анализа содержания договора участия
в долевом строительстве с целью выявления правовых рисков для участников
долевого строительства;
4)
изучить правовое регулирование использования расчетного счета
застройщика;
5)
изучить требования, предъявляемые застройщику, при нарушении
сроков сдачи и качества объектов долевого строительства;
6)
проанализировать гарантии имущественной ответственности
застройщиков в случае нарушения прав участников долевого строительства;
7
7)
исследовать способы обеспечения обязательств застройщика
перед участниками долевого строительства;
8)
рассмотреть
способы
защиты
прав
участников
долевого
строительства при банкротстве застройщиков.
Предмет исследования - федеральное законодательство, регулирующее
отношения в сфере защиты прав граждан при участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие
в
сфере защиты прав участников долевого строительства многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости.
Методологическая основа исследования - методы системного анализа,
обобщения, индукции и дедукции, исторический, сравнительно-правовой,
формально-юридический и метод экспертных оценок.
Нормативная база исследования: Конституция Российской Федерации,
федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в
долевом строительстве), федеральный закон
«О публично-правовой
компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при
несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации», подзаконные акты,
регулирующие механизм защиты прав участников долевого строительства.
Эмпирическая
Конституционного
база
Суда
исследования:
Российской
правовые
Федерации,
позиции
Верховного
Суда
Российской Федерации, арбитражных судов и судов общей юрисдикции по
конкретным делам.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве
в актах высших судебных инстанций и в юридической литературе договор
участия в долевом строительстве квалифицировался по-разному: как договор
8
простого товарищества, инвестиционный договор, договор строительного
подряда. В настоящее время, в условиях сложившегося правового
регулирования отношений по участию в долевом строительстве договор,
оформляющий
соответствующие
отношения,
следует
относить
к самостоятельному виду гражданско-правовых договоров. В пользу
приведенного мнения свидетельствует наличие таких характеристик договора
участия в долевом строительстве, как: наличие специальных источников
правового регулирования; наличие легального определения договора;
самостоятельный предмет договора, отличающийся от других гражданскоправовых
договоров;
особый
субъектный
состав;
законодательное
закрепление существенных условий договора (определение конкретного
объекта долевого строительства; срок передачи; цена договора; гарантийный
срок на объект долевого строительства, а также способы, обеспечивающие
исполнение застройщиком своих обязательств).
2. В результате анализа правового регулирования защиты прав
участников долевого строительства, можно сделать вывод о наличии
правового механизма превентивной защиты, то есть мер, принятие которых
позволяет снизить или исключить риск нарушения прав участников долевого
строительства со стороны застройщика в будущем. Например, к таким мерам
следует отнести: проверку проектной декларации; анализ содержания
договора участия в долевом строительстве с целью выявления правовых
рисков нарушения прав участников долевого строительства; специальные
правила использования денежных средств, находящихся на расчетном счете
застройщика; получение информации о финансовом состоянии и наличии
судебных процессов с участием конкретного застройщика.
Кроме того, с 1 января 2017 года застройщик на своем официальном
сайте в отношении каждого из своих строящихся объектов должен размещать
информацию,
которая
позволит
убедиться
в
наличии
необходимых
разрешений на строительство, а так же делает возможным отследить ход
строительства объекта недвижимости.
9
3. Одной из наиболее эффективных предупредительных мер по защите
прав участников долевого строительства является использование счетов
эскроу, на которых аккумулируются денежные средства, внесенные
участниками
долевого
строительства.
Данная
мера
имеет
целью
минимизировать финансовые риски участников долевого строительства, так
как застройщик получает доступ к денежным средствам на счете эскроу и за
их счет исполняет кредитное обязательство перед банком только после
завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных домов
или иных объектов недвижимости. В случае неисполнения обязательств
застройщиком, банк возвращает денежные средства, которые находятся на
эскроу счете, участнику долевого строительства.
4. В результате реализации превентивных мер защиты прав участника
долевого строительства, можно выявить следующие риски нарушения этих
прав: риск признания договора незаключенным; риски, связанные
с
уклонением от государственной регистрации договора участия в долевом
строительстве; риски, связанные с двойной продажей объектов недвижимости;
риски, связанные с нарушением срока передачи или
с ненадлежащим
качеством объекта долевого строительства.
В случае обнаружения указанных правовых рисков, необходимо принять
возможные меры по их устранению, например, внести изменения в условия
договора: более четко описать объект недвижимости; установить более
конкретный срок исполнения договора застройщиком; конкретизировать
ответственность за неисполнение договора сторонами; уточнить основания
полномочий на подписание договора представителем застройщика.
5. В результате анализа правовых норм и материалов судебной практики
можно привести следующий перечень способов защиты, используемых
участниками долевого строительства при передаче объекта недвижимости
ненадлежащего качества, а также при нарушении застройщиком сроков
передачи объекта недвижимости. В первом случае используются такие
способы защиты, как: требование о безвозмездном устранении недостатков
10
в разумный срок; о соразмерном уменьшении цены договора; о возмещение
расходов, понесенных в связи с устранением недостатков; о расторжении
договора. Во втором случае: требование о взыскании неустойки
с
застройщика; о возмещении убытков, возникших вследствие просрочки
передачи объекта долевого строительства; о компенсации морального вреда.
6. Одной из наиболее неблагоприятных ситуаций, с которой могут
столкнуться участники долевого строительства при инвестировании своих
денежных средств в будущий объект недвижимости, является банкротство
застройщика. В последнее время в законодательство были внесены изменения,
позволяющие участникам долевого строительства эффективнее защитить свои
права в указанном случае: расширены контрольные полномочия временного
управляющего, связанные с согласованием сделок застройщика; расширен
перечень оснований признания сделок застройщика недействительными
(прежде всего, речь идет о сделках, связанных
с распоряжением
средствами на специальном банковском счете застройщика в целях,
противоречащих статье 18 Закона об участии в долевом строительстве);
изменена очередность удовлетворения требований кредиторов, где приоритет
отдан гражданам-участникам долевого строительства (они включены в
отдельную третью очередь); создан компенсационный фонд публичноправовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого
строительства».
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих
восемь параграфов, заключения, списка литературы. Общий объем работы 87 листов.
11
ГЛАВА 1. ПРЕВЕНТИВНЫЕ МЕРЫ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ
УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1. Проверка проектной декларации
В связи с тем, что сейчас господствует затянувшийся финансовый
кризис, люди всё чаще стали приобретать жилье, заключая договор участия в
долевом строительстве. Популярность приобретения объектов недвижимости
на «первичном рынке» обусловлена рядом плюсов: объекты недвижимости
сейчас строятся по современным технологиям, коммуникации еще не
изношены,
прилагаются
благоустроенные
территории
вокруг
многоквартирных домов, меньше рисков столкнуться с проблемной историей
объекта, неучтенными правами и претензиями третьих лиц. Не малую роль при
заключении договора участия в долевом строительстве играют экономические
соображения: та же самая квартира, приобретаемая на стадии строительства,
обычно
значительно
дешевле
аналогичной
квартиры
по
своим
потребительским качествам уже имеющейся в наличии. Прежде всего это
связано с тем, что, с одной стороны, участник долевого строительства
вынужден ждать возможности заселиться в квартиру пока идет стройка,
а
с другой стороны, тем, что застройщик, который привлекает денежные
средства во время строительства, по факту, получает от участника долевого
строительства кредит на время строительства, который в свою очередь
значительно дешевле, чем кредиты, получаемые от различных банковских
учреждений. Себестоимость таких объектов недвижимости для застройщика
оказывается ниже, отсюда и появляется возможность реализации таких
объектов недвижимости по меньшей цене.
К сожалению, пытаясь улучшить свои жилищные условия, граждане
могут столкнуться с нарушением своих прав как стороны договора долевого
участия в строительстве. Для того, чтобы предотвратить такие нарушения,
необходимо воспользоваться правовыми механизмами по выявлению рисков,
связанных с возможным неисполнением или ненадлежащим исполнением
12
застройщиком своих обязанностей по договору. Прежде всего, необходимо
оценить правоспособность застройщика, его правовой статус, финансовое
положение. Это можно сделать, изучив информацию, доступную в сети
Интернет.
И. Чумаченко обращает внимание, что подверглись существенным
изменениям требования к застройщикам, связанные с информацией своей
деятельности в сети интернет [2.22, с. 23]. Уже с 1 января 2017 года застройщик
на своем официальном сайте в отношении каждого из своих строящихся
объектов должен размещать следующую информацию:
–
проект договора долевого участия в строительстве;
–
проектную декларацию (указание сведений о виде, назначении,
этажности, материале наружных стен и поэтажных покрытий, классе
энергоэффектитвности,
сейсмостойкости,
общей
площади
объекта
недвижимости);
–
заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика
и проектной декларации требованиям закона;
–
проектной
разрешение на строительство, а так же заключение экспертизы
документации,
документы,
которые
подтверждают
права
застройщика на земельный участок;
–
разрешение на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве
которых застройщик принял участие за три последние года;
–
сведения о способах, выбранных для обеспечения обязательств
или сведения, связанные с размещением привлекаемых средств на счетах
эскроу;
–
договор поручительства, который заключен застройщиком на
случай несоответствия его уставного капитала минимальным требованиям;
–
фотографии объектов, строящихся застройщиком, и отражающие
текущее состояние их строительства.
Стоит отметить, что Министерством строительства и жилищнокоммунального
хозяйства
Российской
Федерации
были
определены
13
требования к размещению застройщиками в сети Интернет информации: она
должна быть прежде всего доступна, открыта и круглосуточно находиться
в интерактивном режиме для пользователей, а также доступ к такой
информации не может быть затруднен из-за необходимости регистрации на
сайте, использования какого-либо специального программного обеспечения
[1.17].
Проанализировав вышеуказанный список, видно, что государство
всячески пытается обезопасить наиболее слабую сторону - участника долевого
строительства. Но этого мало, если сам участник долевого строительства не
будет отслеживать информацию, размещенную на сайте,
и не будет
проявлять бдительность и заинтересованность в проверке имеющейся
документации о самом застройщике.
Первое, с чего стоит начать - проверка проектной декларации. Стоит
отметить, что до сих пор нет легального определения проектной декларации,
однако, сомневаться в ее обязательности не приходится.
Исходя из анализа части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом
строительстве можно убедиться в значимости проектной декларации
в строительстве: входит в перечень тех условий, после соблюдения которых
застройщик может реализовать право, связанное с привлечение денежных
средств на будущее строительство объекта недвижимости. В том случае, если
данное предписание будет нарушено, застройщик может быть привлечен
к
административной
юридических
лиц
ответственности.
может
быть
За
наложен
такое
правонарушение
административный
на
штраф
в достаточно существенном размере - от пятисот тысяч до одного миллиона
рублей.
Что же касается содержания проектной информации, то условно его
можно разделить на два блока:
1)
информация о застройщике;
2)
информация о проекте строительства.
Информация о застройщике - совокупность тех данных о юридическом
14
лице, которые позволяют выделить его из числа ему подобных, а также
определить его благонадежность. Данная информация должна содержать
следующее:
–
фирменное наименование, место нахождения
застройщика
и плюс ко всему этому режим его работы;
–
данные
о
государственной
регистрации
застройщика,
об учредителях застройщика (которые обладают более 5 процентов голосов
в органе управления юридического лица);
–
данные
о
проектах
строительства
или
иных
объектов
недвижимости, в которых застройщик принимал непосредственное участие
в течение трех предшествующих лет (данная информация необходима для
того, чтобы определить, как запланированная деятельность застройщика
сопоставляется с реальным положением дел);
–
данные о получении допуска от саморегулируемой организации,
членом которой необходимо быть застройщику;
–
данные, связанные с финансовым результатом текущего года
(сюда же можно отнести данные о кредиторской и дебиторской задолженности
застройщика).
Статья 20 Закона о долевом строительстве, связанная с информацией
о застройщике, претерпела ряд изменений:
–
В прежней редакции застройщику требовалось указывать
величину собственных денежных средств. Некоторые авторы считали, что
на момент начала строительства она должна была быть не менее тридцати
процентов [2.11, с. 28]. Позже этот вопрос был разрешен при помощи
Постановления Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г.
№ 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности
застройщика» [1.13];
–
Ранее также предусматривалось и то, что застройщик обязан был
предоставить всю свою бухгалтерскую документацию по первому требованию
любого, кто к нему обратился. Тофанюк Е. считал это своего рода вторжение в
15
коммерческую тайну [2.17, с. 17]. Позднее, было внесено дополнение к Закону
о долевом строительстве, в результате которого застройщик больше не обязан
предоставлять регистры бухгалтерского учета [1.9].
Теперь перейдем к следующему блоку, который включает в себя
проектная декларация - информация о проекте строительства.
Информация о проекте строительства - это совокупность материалов на
основе проектной декларации, которые позволяют получить следующую
информацию об объекте:
–
цель проекта строительства, этапы и сроки реализации указанного
проекта, а также результаты государственной экспертизы проектной
документации;
–
разрешение на строительство. Что касается разрешения на
строительство, то здесь следует отметить, что данный документ выдается
уполномоченным органом исполнительной власти. Назначение данного
документа заключается в том, что он подтверждает соответствие проектной
документации требованиям градостроительного плана земельного участка
и плюс ко всему этому дает право застройщику осуществлять строительство.
Иными словами, разрешение на строительство - это своего рода гарантия
легальности строительства;
–
права застройщика на земельный участок. Здесь прежде всего
речь идет о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный
участок, о кадастровом номере и площади земельного участка, об элементах,
связанных с благоустройством. Также необходимо указание о собственнике
земельного участка, если застройщик не является собственником участка,
на котором собирается произвести строительство;
–
местоположение многоквартирного дома, который строится, или
иного объекта недвижимости. Также указывается описание вышеназванных
объектов, подготовленное в соответствии с проектной документацией,
на основании которой выдается разрешение на строительство, плюс ко всему
этому говорится о функциональном назначении нежилых помещений
16
в многоквартирном доме, которые не входят в состав общего имущества
в многоквартирном доме; о составе общего имущества;
–
в
предполагаемый
эксплуатацию.
Здесь
срок
получения
необходимо
разрешения
отметить,
что
для
срок
ввода
является
ориентировочным, следовательно, данный пункт носит ознакомительный
характер и не несет каких-либо правовых последствий для застройщика;
–
возможные финансовые риски, связанные с осуществлением
проекта строительства;
–
планируемая стоимость строительства объекта строительства;
–
перечень
организаций-подрядчиков.
Значимость
данного
положения связана с возможностью оплатить уже выполненную работу
в натуре;
–
способы обеспечения
исполнения обязательств застройщика
по договору участия в долевом строительстве;
–
информация о договорах и сделках, с помощью которых
привлекаются денежные средства;
–
размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика.
Что касается способа ознакомления с проектной декларацией, то здесь
выделяются следующие:
1)
проектная декларация может быть опубликована застройщиком
в средствах массовой информации. Исходя из норм Закона об участии
в долевом строительстве, нет конкретного указания, в каком виде средств
массовой информации может быть опубликована проектная декларация.
Исходя из буквального толкования норм вышеуказанного закона мы видим, что
нет четкого предписания осуществлять опубликование проектной декларации
в средствах массовой информации;
2)
проектная декларация должна быть обязательно размещена
застройщиком в информационно-телекоммуникационных сетях общего
пользования, в том числе и в сети «Интернет». В отличие от публикования в
средствах массовой информации, размещение проектной документации
17
застройщиком в информационно-телекоммуникационных сетях общего
пользования, в том числе и в сети «Интернет», является обязательным
условием для застройщика. Зачастую застройщик размещает данную
информацию на своем собственном сайте, либо же на сайте, который посвящен
объекту строительства;
3)
предоставление
проектной
декларации
в
орган,
который
осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок
с ним;
4)
предоставление проектной декларации в контролирующий орган,
то есть в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на
территории которого осуществляется строительство (в Орловской области
данную функцию выполняет Управление по государственному строительному
надзору Орловской области);
5)
предоставление
проектной
декларации
для
ознакомления
заинтересованному лицу. Здесь необходимо сказать о том, что бывают случаи,
когда застройщик вправе не публиковать проектную декларацию в средствах
массовой информации или в информационно-коммуникационных сетях
общего пользования. Прежде всего это бывает тогда, когда привлечение
денежных средств участников долевого строительства для строительства
многоквартирного дома или какого-либо другого объекта недвижимости
происходит без размещения и распространения рекламы, необходимой для
привлечения денежных средств. Например, строительство среди закрытого
круга участников.
Когда речь идет о рекламе, которая связанна с привлечением денежных
средств участников долевого строительства, то здесь есть ряд требований,
которым она должна соответствовать. В соответствии с частью 7 статьи 28
Федерального закона «О рекламе», в такой рекламе должно быть указание на
место и способы получения проектной декларации [1.8].
Реклама, которая непосредственно связана с привлечением денежных
средств
участников
долевого
строительства
для
строительства
18
многоквартирных домов или каких-либо иных объектов недвижимости,
должна
содержать
информации
[1.22].
указание
Если
на
же
конкретный
обратиться
источник
необходимой
позиции
Федеральной
к
антимонопольной службы, то мы увидим, указание в рекламе номера
проектной декларации либо какой-либо выдержки из нее не является
обязательным
условием
для
застройщика
[1.18].
Федеральная
антимонопольная служба придерживается того, что обеспечение доступа
к тексту проектной декларации в рекламе может осуществляться путем
указания на место и способ, где можно получить те сведения, которые
необходимы.
На застройщике также лежит обязательство, связанное с хранением
оригинала проектной декларации.
Для того, чтобы участники долевого строительства обладали актуальной
информацией,
законодательство
предусматривает
требование,
которое
обязывает застройщика отражать все изменения, внесенные
в
проектную декларацию. Например, в течении трехдневного срока застройщик
обязан зафиксировать в проектной декларации сведения, которые касаются:
–
застройщика;
–
проекта строительства;
–
фактов внесения изменений в проектную декларацию;
–
ежеквартальных изменений в проектную декларацию.
Кроме того, что проектную декларацию вносятся какие-либо изменения,
все это должно быть опубликовано в течении десяти дней со дня, когда были
внесены соответствующие изменения в проектную декларацию.
Какие же последствия ожидать, если застройщик нарушил свои
обязательства, связанные с проектной декларацией? [2.20, с. 58-61]. В этом
случае участник долевого строительства
может защитить себя путем
обращения в суд с иском о признании сделки недействительной как
совершенной под влиянием заблуждения. Недействительной сделка по таким
основаниям будет признана в том случае, если заблуждение было достаточно
19
существенным и сторона не совершила бы такую сделку, если бы знала о
действительном положении дел.
Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод, что проектная
декларация в строительстве играет важную роль. Она позволяет убедиться
в легитимности строительства, иными словами, в законности привлечения
денежных
средств
участников
долевого
строительства.
Нарушение
предписаний законодательства ведет к неблагоприятным последствиям в виде
привлечения к ответственности.
Таким образом, можно сделать вывод, что проектная декларация - это
подтверждение
намерений
застройщика
совершить
строительство
многоквартирного дома, а также первоначальная гарантия легитимности
строительства.
1.2. Анализ содержания договора участия в долевом строительстве
с целью выявления правовых рисков нарушения прав участников
долевого строительства
Анализируя судебную практику или же обращаясь к средствам массовой
информации, можно увидеть, как часто люди стали реализовывать свое
законное право на жилище при помощи заключения договоров участи
в
долевом строительстве.
Долевом строительство представляет собой форму инвестиционной
деятельности в строительстве. При осуществлении данной деятельности
застройщик привлекает денежные средства граждан или же юридических лиц
для осуществления строительства объектов недвижимости.
В связи с тем, что Закон об участии в долевом строительстве принят не
так давно, ученые до его принятия выражали различные мнения по поводу
правовой природы договора об участии в долевом строительстве. Отсутствие
единой точки зрения порождали серьезные разногласия, поэтому судебная
практика складывалась неоднозначно. Например, до вступления в силу Закона
об участии в долевом строительстве, в Постановлениях Президиума Высшего
20
Арбитражного Суда мы можем увидеть, что договор участия
долевом
строительстве
был
квалифицирован
как
договор
в
простого
товарищества [1.19]. Немного позже данный договор стал квалифицироваться
в качестве инвестиционного, что прослеживается в определениях Высшего
Арбитражного суда РФ [1.30]. Другая же позиция фигурирует в Обзоре
судебной практики Верховного суда РФ от 19.09.2002 года, где договор
квалифицируется непосредственно как договор строительного подряда [1.26].
На мой взгляд, следует присоединиться ко мнению тех ученых, которые
всё-таки относят договор участия в долевом строительстве
самостоятельному
виду
гражданско-правовых
договоров.
к
Например,
О.Г. Ершов обуславливает самостоятельность договора участия в долевом
строительстве исходя из следующего [2.8, с. 20]:
1)
в статье 4 Закона об участи в долевом строительстве находится
легальное определение договора участи в долевом строительстве, которое
позволяет его идентифицировать среди других договоров;
2)
исходя из легального определения договора участия в долевом
строительстве четко прослеживается его предмет, то есть речь идет
о непосредственном создании объекта долевого строительства и его передаче
участнику долевого строительства;
3)
из анализа норм Закона об участии в долевом строительстве
договор участия в долевом строительстве имеет ряд существенных условий,
необходимых при заключении договора: определение конкретного объекта
долевого строительства; срок передачи; цена договора; гарантийный срок на
объект долевого строительства, а также способы, обеспечивающие исполнение
застройщиком своих обязательств.
М.В. Петрухин предлагает следующие признаки самостоятельности
договора участия в долевом строительстве:
1)
первое, на чем он концентрирует внимание, так это особый
субъектный состав;
2)
наличие различных целей сторон;
21
3)
присутствие публичных элементов;
4)
необходимая государственная регистрация договора [2.15, с. 15-
16].
Как было сказано в само начале работы, договор участия в долевом
строительстве является наиболее часто встречающимся в сфере строительства.
Для того, чтобы избежать все возможные трудности, следует проанализировать
распространенные риски при заключении договора участия в долевом
строительстве.
Прежде всего стоит отметить, что договор участия в долевом
строительстве по своей правовой природе является двусторонним. Из этого
следует, что одно сторона (под которой понимается застройщик) обязуется
в установленный договором срок построить или же создать и передать другой
стороне
(здесь
речь
идет
непосредственно
об
участнике
долевого
строительства) объект долевого строительства. Так же договор является
возмездным, что можно увидеть из легального определения договора, где
говорится, что участник долевого строительства обязан уплатить застройщику
цену, обусловленную договором.
Что касается формы, то здесь необходимо сконцентрировать внимание на
том, что помимо письменной формы данный договор должен быть
зарегистрирован,
следовательно,
такой
договор
вступает
в
силу
непосредственно с момента государственной регистрации.
Первое, с чего следует начать, так это проверить правоспособность
застройщика. Речь идет непосредственно о его репутации и надежности на
строительном рынке. Можно получить информацию о том, сколько лет
застройщик уже работал на рынке, какое количество проектов было
реализовано под его руководством, плюс ко всему этому можно увидеть,
сколько проектов было приостановлено. В связи с тем, что с 1 июля 2017 года
были установлены минимальные размеры уставного капитала застройщика, не
помешает проверить такую информацию на сайте Федеральной налоговой
службы Российской Федерации. Для этого всего лишь необходимо ввести ИНН
22
или же ОГРН. С помощью сайта «Электронное правосудие» можно проверить
застройщика на наличие судебных процессов. Такие на первый взгляд легкие
манипуляции
могут
предотвратить
риски
для
участника
долевого
строительства, которые выражаются в возможности причинения убытков,
несоблюдения сроков передачи готового объекта, выявления строительных
недостатков в приобретаемом объекте недвижимости.
Следующее, на что следует обратить внимание, так это на риск,
связанный с признанием договора участия в долевом строительстве
незаключенным.
Во-первых, договор будет считаться незаключенным в том случае, если
стороны не указали или же не согласовали все существенные условия,
указанные в части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве. Что
касается первого условия - определение объекта долевого строительства - ряд
ученых полагает, что такое условие не является до конца полным. Например,
О.Г. Ершов полагает, что данное условие помимо определения объекта должно
содержать и действия самого застройщика, связанные
с созданием
объекта недвижимости и передаче участнику долевого строительства, и плюс
ко всему этому действия самого дольщика
по принятию объекта
договора [2.7, с. 8].
Следующий момент, на чем необходимо сконцентрировать внимание, так
это обязательная государственная регистрация договора участия
в
долевом строительстве без которой договор будет являться незаключенным с
сопутствующими
правовыми
последствиями.
Если
проанализировать
судебную практику, то можно сделать вывод, что не всегда отсутствие
регистрации приводит к тому, что договор считается незаключенным.
У арбитражных судов сложилась такая судебная практика, согласно которой
стороны договора, который не прошел государственную регистрацию, всё
равно считаются связанными условиями договора.
Обращаясь к судебной практике по поводу государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве, следует обратиться
к
23
правовой позиции Президиума Высшего арбитражного Суда РФ [1.36]. Суть
дела заключалась в том, что некое юридическое лицо уступило свои права
участника долевого строительства по договору цессии гражданам. Стоит
отметить, что при всём при этом ни договор участия в долевом строительстве,
ни сам договор цессии зарегистрированы не были. Арбитражными судами
гражданам было отказано в удовлетворении иска, связанного с включением
требований в реестр требований о передаче жилых помещений к застройщикубанкроту. Нижестоящие суды последовали тому подходу, в соответствии с
которым вышеупомянутые договоры, не прошедшие государственной
регистрации, являются незаключенными
и, следовательно, в
удовлетворении требований гражданам было отказано. Президиум Высшего
Арбитражного Суда РФ не согласился с позицией нижестоящих судов. Он
отметил, что так как договор и соглашение были исполнены сторонами ранее
(за несколько лет до возбуждения дела
о банкротстве застройщика),
а также обязанность застройщика передать жилые помещения цессионариям
ни застройщиком, ни цедентом не подвергались сомнению, следовательно,
отказ, связанный со включением требований граждан в реестр требований о
передаче жилых помещений, является необоснованным.
Какую же цель преследует законодатель, требующий государственную
регистрацию договора долевого участия? Ответ прост - извещение третьих лиц
о совершении сделки, четкое обозначение момента заключения договора и,
конечно же, защита прав участников долевого строительства, прежде всего
физических лиц.
Следующие риски связаны с тем, что зачастую объекты долевого
строительства не достраиваются и не сдаются гражданам в срок. Для того,
чтобы уменьшить риски граждан, инвестирующих свои денежные средства
в долевое строительство, предусматривается страхование, обеспечивающее
исполнение договора участия в долевом строительстве.
Обязанность застройщика страховать каждый свой объект долевого
строительства появилась не так давно, всего лишь в 2014 году. Застройщик мог
24
выбрать один из трех вариантов: застраховать объект у какого-либо
коммерческого страховщика, взять поручительство банка либо же вступить
в
Потребительское
общество
взаимного
страхования
гражданской
ответственности застройщиков.
При
наступлении
страхового
случая
осуществлялось
страховое
возмещение, которое рассчитывалось исходя из цены самого договора участия
в долевом строительстве, где минимальная сумма выплаты определялась с
учетом двух показателей:
1)
общей площади жилого помещения, которое подлежит передаче
участнику долевого строительства;
2)
показателя средней рыночной стоимости одного квадратного
метра общей площади жилья в соответствующем субъекте Российской
Федерации [1.16].
Следующие риски, с которыми можно встретиться при заключении
договора участия в долевом строительстве, это двойная продажа объектов
долевого строительства. В нормах Закона об участии в долевом строительстве
четко прописано, что застройщику предоставляется определенный срок для
проведения государственной регистрации. К сожалению, на практике можно
встретить
недобросовестных
застройщиков,
которые
используют
предоставленное законом время не по назначению, и тем самым успевают
продать один и то же объект нескольким лицам. Для того, чтобы избежать
такого рода рисков, необходимо самостоятельно контролировать процесс,
связанный с государственной регистрацией. Необходимо понимать, что
в случае двойной продажи объектов долевого строительства практика
складывается так, что право собственности возникает у того лица, кто первый
ее зарегистрировал в Федеральной службе государственной регистрации,
кадастра и картографии (далее - Росреестр) [2.1, с. 7-18].
Следующее,
разграничение
на
что
следующих
необходимо
понятий:
обратить
договора
внимание,
участия
в
так
это
долевом
строительстве и предварительный договор купли-продажи. Разграничение
25
данных понятий поможет избежать различного рода рисков.
Как уже было сказано ранее, для того, что привлекать денежные средства
участников долевого строительства застройщику необходимо выполнить ряд
существенных условий. Затем, после заключения договора участия в долевом
строительстве застройщик может смело использовать полученные от
участников долевого строительства денежные средства для строительства
объекта.
Что же касается предварительного договора купли-продажи, то исходя из
пункта 1 стать 429 ГК РФ он отражает намерение сторон заключить
в
будущем основной договор на тех условиях, которые определены
в
предварительном договоре [1.2]. Продажа по такому договору может быть
осуществлена, например, если у продавца при оформлении отсутствуют все
необходимые документы или же у покупателя отсутствует вся сумма,
необходимая для осуществления покупки. Разумеется, при заключении такого
договора риски есть у каждой из сторон, но покупатель рискует всё равно
больше.
В настоящее время достаточно широко распространена практика
заключения предварительных договор купли-продажи, особенно, когда речь
заходит о приобретении жилья в новостройках. Рассмотрим возможные риски
при заключении такого договора [2.6, с.38]:
1)
Риски,
связанные
с
двойными
продажами:
например,
недобросовестный продавец решает продать объект строительства сразу
нескольким покупателям. Заключая предварительный договор, у покупателя не
возникает права собственности на объект недвижимости, так ко всему этому
такой договор не подлежит государственной регистрации. Следовательно, нет
никаких препятствий для заключения такого же договора с другим кругом лиц,
желающих приобрести недвижимость.
2)
в
объект
Риски, связанные с утратой вложенных денежных средств
строительства.
Предварительный
договор
купли-продажи
не подразумевает оплаты, однако, может быть внесен обеспечительный
26
платеж, не превышающий 100 процентов от цены основного договора. Это
делается с той целью, чтобы стимулировать продавца к заключению уже
основного договора. Из анализа Постановления Президиума Высшего
Арбитражного суда РФ №13331/09 следует, что предварительный договор
купли-продажи не содержит какие-либо денежные обязательства сторон перед
друг другом [1.19]. В том случае, если при заключении предварительного
договора была осуществлена оплата всей цены или существенной ее части, то
такой договор уже следует квалифицировать как договор купли-продажи
будущей недвижимой вещи [1.37].
3)
Риск, связанный с признанием предварительного договора купли-
продажи незаключенным.
4)
Риск,
связанный
с
отсутствием
гарантий
получения
недвижимости. Данный риск связан прежде всего с тем, что суд не сможет
признать право собственности на квартиру из-за того, что предварительный
договор купли-продажи не содержит обязательства продавца, связанные
с передачей квартиры покупателю. В том случае, если покупатель обратится
в суд с иском, связанным с понуждением заключения основного договора
купли-продажи, будет велика вероятность встречного иска о признании
предварительного договора купли-продажи недействительным или же вообще
незаключенным.
Для того, чтобы свести риски к минимуму, следует скептически
относится к застройщикам, предлагающим заключить предварительный
договор купли-продажи. Кроме того, что при заключении данного договора
есть целый ряд подводных камней, также такой договор сопровождается
отсутствием гарантий для покупателя. Даже в том случае, если покупатель всётаки согласится на условия застройщика, связанные с заключением
предварительного договора, в случае построения дома застройщик сможет
расторгнуть предварительный договор и вернуть деньги покупателю [2.10,
с. 2].
Присутствие порой труднопредсказуемых рисков порождает, во-первых,
27
постоянное повышение в законодательстве требований к застройщикам,
которые привлекают денежные средства для строительства объектов
недвижимости, которое рассчитано на то, что организации, способные
отвечать таким требованиям, будут в свою очередь более стабильными
и
менее
подверженными
воздействию
отрицательной
экономической
конъюнктуры. Во-вторых, постоянный жесткий контроль со стороны
государства будет способствовать уменьшению различных недобросовестных
действий со стороны застройщиков.
Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что государство
пытается сделать всё возможное, чтобы минимизировать риски в сфере
участия в долевом строительстве. Происходит ужесточение требований
к застройщикам, вводятся новые механизмы защиты менее защищенной
стороны договора участия в долевом строительстве - участников долевого
строительства. Да, конечно, на смену одних «серых схем», имеющих цель
всячески обойти закон, приходят новые, но закон не стоит на месте.
Складывающаяся судебная практика является необходимым правовым
механизмом,
позволяющим
устранять
пробелы
в
действующем
законодательстве.
1.3.
Правовое регулирование использования расчетного счета
застройщика как предупреждение нарушений прав участников долевого
строительства
В 2018 году году Закон об участии в долевом строительстве претерпел не
мало изменений. Нововведения коснулись и правового регулирования
использования расчетного счета застройщиков, а также счетов эскроу, которые
вообще являются достаточно молодым и новым явлением
в
отечественной практике.
Вопрос, связанный с целевым использование привлеченных денежных
средств участников долевого строительства, стоит достаточно остро.
Например, Ю.В. Чугунова считает, что застройщики не должны выступать
28
в роли заказчика по целевому использованию средств участников долевого
строительства, которые направляются на строительство дома [2.21, с. 21].
А вот А.В. Тюрина полагает, что обязанность застройщика, связанная
с использованием денежных средств участников долевого строительства
по целевому назначению, на практике может стать только лишь декларируемой
нормой: строительство объектов недвижимости возлагает на застройщика
дополнительные обременения [2.19, с. 28].
Гарантией того, что привлекаемые денежные средства от участников
долевого строительства, будут использоваться по назначению, является
регламентация данного положения в статьях 18, 18.1 и 18.2 Закона об участии
в долевом строительстве.
Из анализа части 1 статьи 18 Закона об участии в долевом строительстве
можно увидеть, что законодательное закрепление целевого использования
застройщиком денежных средств участников долевого строительства служит
одним из механизмов защиты менее защищенной стороны. На практике
встречается достаточно много случаев, когда застройщик не может завершить
строительство из-за недостаточности денежных средств, в результате чего
строительство «замораживается», а в худшем случае застройщик может быть
признан банкротом. Для того, чтобы избежать проблем, связанных с
использованием денежных средств для строительства, законодатель четко
разграничил, на что могут быть потрачены привлекаемые денежные средства.
Стоит отметить, что в части 1 статьи 18 Закона об участии в долевом
строительстве
содержится
закрытый
перечень
статей
расходов
при
строительстве застройщиком объектов. Из данной статьи мы видим, что
денежные средства с расчетного счета могут быть использованы для
следующего:
1)
Строительство
(создание)
одного
или
нескольких
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Здесь следует обратить внимание на тот факт, что строительство или же
создание
многоквартирных
домов
или
иных
каких-либо
объектов
29
недвижимости должно осуществляться в рамках одного разрешения на
строительство;
2)
Плата арендной платы за земельный участки, на которых
непосредственно
осуществляется
строительство
или
же
создание
многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
В том случае, если для застройки используется участок, который
предоставлен из государственной или же из муниципальной собственности, то
средства, привлекаемые от участников долевого строительства возможно
использовать на покрытие затрат, связанных с проведением аукциона;
3)
Подготовка проектной документации, выполнение различного
рода инженерных изыскательных работ.
Также данный пункт включает в себя расходы, связанные
с
проведением экспертизы как проектной документации, так и результатов
инженерных изысканий, но в том случае, если на это есть прямое указание
в федеральном законе;
4)
Строительство, реконструкция сетей инженерно-технического
обеспечения, которые необходимы для подключения многоквартирных домов
или же иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического
обеспечения в том случае, если это указано в проектной документации.
Здесь стоит обратить внимание на том, что данные действия
совершаются застройщиком в границах земельного участка, правообладателем
которого он и является.
На практике часто складывается так, что точки подключения к сетям
находятся достаточно далеко за пределами границ застройки, поэтому
застройщик вынужден в таких случаях тянуть сети от границ своего
земельного участка до точек подключения. Как правило, такая прокладка сетей
проектной документацией не предусмотрена, в результате чего застройщику
придется самостоятельно искать денежные средства, так как использование
денежных средств участников долевого строительства конкретно на это не
предусмотрено;
30
5)
Плата за подключение многоквартирных домов или иных
объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения.
Информация,
связанная
с
оплатой
за
подключение,
должна
предоставляться непосредственно застройщику теми организациями, которые
осуществляют эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения
в течении 14 дней. Исчисление срока начинается с даты соответствующего
обращения либо правообладателя земельного участка, либо органа местного
самоуправления. Плата, как правило, рассчитывается на основании тарифов,
заранее утвержденных местными властями;
6)
Платежи по заключенному договору об освоении территории
в целях строительства стандартного жилья и связанные с его использованием
в том случае, если строительство стандартного жилья по этому договору
осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого
строительства.
Так же здесь необходимо упомянуть и про платежи по заключенному
договору о развитии застроенной территории. Здесь должно соблюдаться
условие, что строительство или же создание многоквартирных домов или иных
объектов недвижимости должно осуществляться на земельных участках,
которые предоставлены застройщику на основании данного договора, а также
находятся в границах этой застроенной территории;
7)
Подготовка документации, связанной с планировкой территории,
а также строительство или же реконструкция в границах указанной территории
объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной
инфраструктуры.
Здесь следует обратить внимание на то, что с 1 января 2017 года
у
застройщика
появилось
право
использовать
денежные
средства,
привлеченные для возмещения своих затрат на строительство объектов
социальной инфраструктуры в том случае, если после завершения
строительства такие объекты передаются бесплатно в общую долевую
собственность:
31
–
участников долевого строительства;
–
в государственную или муниципальную собственность.
Следует пояснить, что для передачи объектов инфраструктуры
в собственность участников долевого строительства застройщик заключает
с ними соглашение о возникновении доли в праве общей долевой
собственности на объект социальной инфраструктуры [2.20, с. 47]. Передача
объектов в собственность участников долевого строительства будет возможна
в том случае, если вышеуказанные соглашения заключены с участниками
долевого строительства, которые приобретают по договору участия в долевом
строительстве в совокупности более 50 процентов общей площади
строящегося объекта.
Передача объектов социальной инфраструктуры в государственную или
муниципальную собственность осуществляется на основании договоров
о развитии застроенной территории, о комплексном освоении или развитии
территории, иных соглашений о создании социальной инфраструктуры,
заключенных между застройщиком и уполномоченными органами;
8) Уплата процентов, а также погашение основной суммы долга
по целевым кредитам на строительство или создание многоквартирных домов
или иных объектов недвижимости.
Более детально данный пункт рассматривается в статье 18.1. Ключевым
моментом является тот факт, что уплата процентов и погашение основной
суммы долга по целевым кредитам непосредственно на строительство
многоквартирных домов, иных объектов недвижимости за счет привлеченных
денежных средств участников долевого строительства возможна только
в следующих случаях:
–
после ввода в эксплуатацию на объект возникает право общей
долевой собственности у участников долевого строительства;
–
безвозмездная передача застройщиком объекта
в
государственную или же муниципальную собственность.
9) Размещение временно свободных денежных средств на депозите
32
на банковском счете, который открыт в уполномоченном банке.
Также в статью расходов входит и оплата услуг уполномоченного банка,
совершающего операции с денежными средствами, которые находятся
на расчетном счете застройщика;
10) Уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный
фонд.
На данный пункт следует обратить особое внимание, так речь идет
о страховании ответственности застройщика. В связи с минувшими
изменениями, застройщику, как это было прежде, теперь не надо страховать
каждый договор участия в долевом строительстве. В настоящее время
застройщику достаточно перечислить определенный процент от сделки
в компенсационный фонд, что будет являться гарант и резервом на случай
разорения или банкротства застройщика;
11) Одна из наиболее важных статей расхода связана с возвратом
участнику долевого строительства денежных средств, которые он уплатил
в счет цены договора, а также процентов на эту сумму в связи с пользованием
указанных денежных средств в случае расторжения договора по основаниям,
предусмотренным в статье 9 Закона об участии в долевом строительстве.
Также
комментируемая
статья
предусматривает
возможность
застройщика использовать привлеченные денежные средства участников
долевого строительства на оплату труда, денежные выплаты работникам,
привлеченным для строительства многоквартирного дома или иного объекта
недвижимости. Кроме всего этого, данные денежные средства могу быть
использованы для уплаты налогов, сборов в бюджет соответствующего уровня
бюджетной системы Российской Федерации и (или) внебюджетные фонды.
Оплата иных расходов, которая включает расходы, связанные
с
рекламой, коммунальными услугами, услугами связи, а также затраты,
связанные с арендной платой нежилого помещения для обеспечения
деятельности застройщика.
Помимо того, что произошла более детальная конкретизация порядка
33
распределения застройщиком денежных средств участников долевого
строительства, используемых для строительства многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости, произошло и ограничение отдельных статей
расходов. Например, все расходы, связанные с рекламой, коммунальными
услугами, услугами связи, а также затраты на аренду нежилых помещений для
обеспечения деятельности застройщика, не могут быть более
10
процентов от проектной стоимости строительства. Так же ограничения
затронули и совокупный размер авансовых платежей, необходимых в целях
строительства объектов долевого строительства, а также в целях подготовки
проектной документации, выполнения инженерных изысканий, проведения
экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий,
строительства инженерных сетей, инфраструктуры не могут превышать
30 процентов от проектной стоимости строительства.
Еще одним нововведением является статья 18.3, которая регулирует
порядок совершения операций по расчетному счету застройщику. Прежде
всего в ней сказано, что в том случае, когда застройщик направляет
распоряжение в уполномоченный банк, он обязан предоставить документы
или же копии документов, которые являются основанием для составления
распоряжения. Пункт 1 статьи 18.3 в качестве документов, подтверждающих
исполнение получателем средств своих обязательств по договору перечисляет
следующие: договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных
услуг, акты приема-передачи товара, товарно-распорядительные накладные,
счета, счета фактуры, иные документы.
После принятия распоряжения к исполнению уполномоченный банк
осуществляет контрольную функцию: проверяет соответствие назначения
и размера платежа, содержанию документов, которые представлены
застройщиком и являются основанием составления распоряжения. Если
информация, указанная застройщиком в распоряжении, не соответствует
требованиям статьи 18 Закона об участии в долевом строительстве,
уполномоченный банк не позднее дня, следующего за днем предоставления
34
распоряжения в банк, обязан об этом факте уведомить уполномоченный орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации и «Фонд защиты прав
граждан - участников долевого строительства».
Для осуществления контроля в сфере целевого использования
застройщиком
денежных
средств
участников
долевого
строительства
Правительством Российской Федерации было принято постановление
от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об
осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств
участников долевого строительства» [1.14]. В данном Постановлении
содержатся правила, согласно которым застройщики в обязательном порядке
представляют ежеквартальную отчетность об осуществлении деятельности,
которая напрямую связана с привлечением денежных средств участников
долевого
строительства.
Также
в
данном
Постановлении
четко
регламентированы состав, форма и порядок представления ежеквартальной
отчетности. Прежде всего данная отчетность необходима для того, чтобы
сообщить в контролирующий орган сведения об использовании привлеченных
денежных средств участников долевого строительства, что
в свою
очередь дает возможность уполномоченному органу проводить постоянный
контроль за действиями застройщика. Такая необходимость
во
взаимодействии застройщика с контролирующим органом ни что иное как
инструмент контроля за целевым использованием денежных средств
застройщика, а также дополнительная гарантия для самих участников
долевого строительства.
Исходя из анализа статьи 18 Закона об участии в долевом строительстве,
видно, что в случае использования застройщиком привлеченных денежных
средств участников долевого строительства,
на цели, не
предусмотренные в данной статье, застройщику, его учредителям, кредиторам
застройщика, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта
Российской Федерации, Фонду защиты прав граждан - участников долевого
строительства предоставляется право обратиться в суд с иском
о
35
признании сделки недействительной. Здесь необходимо сказать, что
необходимо соблюдение следующего условия: должно быть доказано, что
другая сторона знала или же должна была знать об ограничениях, связанных с
целевым использованием денежных средств. Помимо вот таких гражданскоправовых способов защиты, с 12 мая 2016 года в Уголовный кодекс Российской
Федерации была добавлена статья 200.3. По данной статье предполагается
привлечение к уголовной ответственности должностных лиц организацийзастройщика, наделенных полномочиями по определению направления
использования денежных средств участников долевого строительства.
Нельзя обойти стороной нововведения, связанные с новым порядком
предоставления денежных средств застройщику. Здесь прежде всего речь
пойдет о тех случаях, когда банк выдает застройщику целевой кредит на
строительство, а участники долевого строительства вносят свои денежные
средства на специальные эскроу-счета, открытые в банке, предоставившем
кредит. Главная цель применения счетов эскроу заключается в минимизации
рисков при заключении договоров участия в долевом строительстве.
Одной из актуальных проблем, вытекающей из договорных отношений,
является обеспечение надлежащего исполнения контрагентом обязательств,
связанных с расчетом в отношении другой стороны сделки.
Анализ практики показывает, что довольно часто договоры, связанные с
продажей недвижимости оказываются недействительными и, как правило,
страдает менее защищенная сторона - покупатель - из-за того, что в рамках
реституционных отношений он обязан вернуть приобретенный объект
недвижимости, а взамен получает лишь право требовать возврата денег,
которых зачастую уже нет.
В.В. Яровая считает, что из-за неуверенности в последующем
добросовестном поведении партнера по сделке и недостаточности правовой
охраны своих интересов как юридические, так и физические лица часто
вынуждены отказываться от заключения выгодных для себя договоров [2.23, с.
93].
36
В настоящий момент российское законодательство содержит лишь
несколько статей о договоре эскроу, но в июне 2018 года планируется введение
в действие главы 47.1 в Гражданский Кодекс Российской Федерации, которая
наконец-то разрешит все вопросы, связанные
с вышеуказанным
договором.
В Законе об участии в долевом строительстве с 1 января 2017 года
появились две статьи ( 15.4, 15.5), которые регулируют процесс, связанный
с привлечением застройщиками денежных средств участников долевого
строительства путем размещения их на специальных эскроу счетах.
Для того, чтобы разобраться, для чего необходимы счета эскроу и в чем
заключается их преимущество, необходимо рассмотреть, как это действует на
практике:
1)
Сначала банк заключает с застройщиком договор целевого
кредита, необходимого для финансирования строительства многоквартирного
дома или иного объекта недвижимости, после чего застройщик в этом банке
открывает расчетный счет;
2)
Затем заключается договор участия между застройщиком
и участниками долевого строительства, выступающими в роли инвестора;
3)
Застройщик, участники долевого строительства и банк заключают
уже договора счета эскроу;
4)
Участники долевого строительства вносят свои денежные
средства в размере цены договора участия в долевом строительстве
непосредственно на счет эскроу в уполномоченном банке, выдавшем целевой
кредит;
5)
Застройщик выполняет все условия договора участия в долевом
строительстве и условия, связанные с открытием счета эскроу;
6)
В конечном результате застройщик получает доступ к средствам
на счете эскроу и за их счет погашает тот целевой кредит банка, который брал
для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Остаток средств после погашения кредита является прибылью застройщика.
37
Такая схема позволяет обезопасить участников долевого строительства,
а также выступает в роли стимула для застройщиков, так как последние
получат денежные средства только при условии завершения строительства
и ввода в эксплуатацию многоквартирных домов или иных объектов
недвижимости [2.2, с.21]. Что касается строительства, то оно фактически
осуществляется под контролем банка, которые имеет право получать сведения
о денежных операциях, которые связаны непосредственно
со
строительством, а также о контрагентах застройщика, заключенных договорах
и иных необходимых сведениях.
Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод, что правовое
регулирование долевого строительства является одним из наиболее динамично
изменяющихся в сфере недвижимости. Законодатель идет по пути
минимизации рисков, предпринимая всё новые меры, которые в дальнейшем
могут дать неплохие результаты. Например, суть счетов эскроу заключается
в том, что участник долевого строительства отплачивает договор участия в
долевом строительстве не сразу застройщику, а на специальный счет
в уполномоченном банке. Застройщик же получает доступ к денежным
средствам лишь после надлежащего исполнения своих обязанностей:
осуществляет строительство многоквартирного дома или иного объекта
недвижимости и передает их участнику долевого строительства. В случае
неисполнения своих обязательств, банк возвращает денежные средства,
находящиеся на эскроу счете, участнику долевого строительства. Все
нововведения, принимаемые законодателем, направлены на защиту интересов
прежде всего участников долевого строительства.
ГЛАВА 2. СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ
ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ НАРУШЕНИИ
ЗАСТРОЙЩИКОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ
2.1.
Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта
долевого строительства
38
Заключая с застройщиком договор участия в долевом строительстве
каждый
участник
долевого
строительства
рассчитывает,
что
станет
обладателем качественного объекта недвижимости, но далеко не всегда все
ожидания оправдываются. Отношения, которые вытекают из договора участия
в долевом строительстве, дополнительно регулируются Законом Российской
Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992
№ 2300-
1 (далее - Закон о защите прав потребителей) [1.12]. Применение данного
закона необходимо прежде всего для защиты нарушенных прав менее
защищенной стороны, и для соблюдения четкого баланса между застройщиком
и потребителем.
Первое, на что хочется обратить внимание, так это на такой документ как
передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого
строительства. Не стоит подписывать его сразу ни разу не присутствую
в
своей будущей квартире. Необходимо понимать, что до подписания
передаточного акта участник долевого строительства вправе требовать
от застройщика составления акта, в котором будут указаны несоответствия
объекта долевого строительства требования части1 статьи 7 Закона
об участии в долевом строительстве. Отказаться от приемки объекта долевого
строительства по акту можно будет отказаться только при одновременном
соблюдении 2 условий:
1)
с
в объекте долевого строительства имеются недостатки, связанные
несоответствием
условиям
договора,
проектной
документации,
обязательным требованиям;
2)
участник долевого строительства потребовал у застройщика
составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям
в соответствии с частью 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве
(соблюдение данного условия является необходимым, так как без требования
акта о несоответствии отказ от подписания акта приема-передачи признают
незаконным).
Из анализа норм Закона о защите прав потребителей можно увидеть
39
целый ряд дополнительных гарантий для наименее защищенной стороны участников долевого строительства. Например, потребитель-истец, пытаясь
всячески отстоять свою правоту и восстановить нарушенные права, исходя из
ст. 17 вышеуказанного закона, имеет возможность самостоятельно определить
подсудность возникшего спорного правоотношения. Что же касается уплаты
государственной пошлины, которая необходима при подаче искового
заявления, то исходя из п. 4 ч. 2, ч. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской
Федерации, участники долевого строительства - потребители, освобождаются
от ее уплаты [1.4]. Здесь необходимо уточнить, что полное освобождение от
уплаты государственной пошлины будет только в том случае, если исковые
требования в своей совокупности не будут превышать одного миллиона
рублей. Также защита нарушенных прав потребителей может осуществляться
при помощи общественных организаций.
Следующее,
что
необходимо
помнить
участникам
долевого
строительства - потребителям при защите их нарушенных прав, это
возможность
взыскания
штрафа
в
размере
50%
с
застройщика.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, суд при
удовлетворении требований менее защищенной стороны - потребителей,
не то, что имеет право, а обязан выйти за пределы предъявленного иска
и взыскать в пользу потребителя вышеуказанный штраф в размере 50%.
Данный штраф рассчитывается в зависимости от той суммы, которая будет
присуждена потребителю. На этом дополнительные гарантии участников
долевого строительства - потребителей для защиты своих прав
не
заканчиваются. Участник долевого строительства, который в результате
становится собственником объекта недвижимости с недостатками имеет право
на компенсацию морального вреда, что непосредственно сказано
в
статье 15 Закона о защите прав потребителей.
Положения, связанные с качеством передаваемого застройщиком
объекта недвижимости участнику долевого строительства, регламентированы
в п. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. В данном пункте
40
сказано, что у застройщика перед участником долевого строительства есть
прямая обязанность передать объект долевого строительства. Данная
обязанность заключается не только в передаче, но и в том, что данный объект
недвижимости должен быть такого качества, которое должно соответствовать
как условиям договора, так и требованиям
технических регламентов,
проектной документации, градостроительным регламентам и некоторым иным
обязательным требованиям. В п. 5 Закона об участии в долевом строительстве
содержится еще одно очень важное положение, которое касается такого
понятия, как гарантийный срок для объекта долевого строительства. Прежде
всего здесь стоит отметить, что данный срок устанавливается самим договор
участия в долевом строительстве и не может быть меньше, чем 5 лет. Данная
продолжительность гарантийного срока
не распространяется на
технологического и инженерное оборудование, которое входит в состав
объекта долевого строительства. Исчисление гарантийного срока на объект
недвижимости при долевом строительстве начинается с момента (со дня),
связанного с подписанием первого передаточного акта, какого-либо другого
документа о передаче.
Исходя из норм, содержащихся в Гражданском процессуальном кодексе
Российской Федерации, на истце лежит ответственная задача, связанная
с определением предмета и оснований иска [1.3]. При всем при этом также
важно не ошибиться с выбором способа защиты нарушенных прав. Анализ
судебной практики позволит определить основные способы, связанные
с защитой прав участников долевого строительства при получении объекта
недвижимости ненадлежащего качества.
Какие же требования возникают у участников долевого строительства
в том случае, если они стали обладателями объекта долевого строительства
ненадлежащего качества? Для ответа на данный вопрос необходимо
обратиться всё к той же ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.
В соответствии с ней участник долевого строительства в случае обнаружения
в объекте долевого строительства недостатки, связанные с качеством,
41
по своему усмотрению может потребовать следующее:
1)
безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
2)
соразмерное уменьшение цены договора;
3)
возмещение своих расходов, понесенных в связи с устранением
недостатков;
4)
расторжение договора, возврат переданных денежных средств,
а также уплату процентов в том случае, если недостатки, связанные
с нарушением качества, существенные или же просто не устранены
застройщиком в разумный срок.
Рассмотрим случай, когда на практике участник долевого строительства
предъявил требование, связанное с заменой объекта долевого строительства на
равнозначный [1.34]. Суть спора заключалась в том, что участник долевого
строительства - потребитель, предъявил требование застройщику, связанное
с заменой квартиры на другую, где у окна не будет расположен
газораспределительный пункт. В удовлетворении требований истцу было
отказано. В обоснование своих доводов суд указал, что был выбран
ненадлежащий способ защиты прав, а также предъявленное истцом
требование не предусмотрено в специальном законодательстве. Обращаясь
к Закону о защите прав потребителей, у участника долевого строительства
остается право на компенсацию морального вреда, которое возникло из-за
отсутствия полного объема информации, касающейся будущего объекта
строительства.
На практике неоднократно возникают споры, связанные с тем, что
участники долевого строительства считают перечень способов защиты их прав
достаточно ограниченным [1.29]. Практика показывает, что уже ни один раз
предметом оспаривания в Конституционном суде Российской Федерации
выступал перечень способов защиты участников долевого строительства.
Конституционный Суд Российской Федерации в своей позиции непоколебим:
он считает, что перечень предоставленных способов защиты является
достаточным в связи с возможностью применения дополнительных мер,
42
установленных Законом о защите прав потребителей.
Теперь
рассмотрим
требования,
связанные
с
безвозмездным
устранением недостатков в разумный срок. Прежде всего здесь идет речь
об устранении недостатков, связанных с:
–
проведением работ с общим имуществом дома;
–
проведением
работ,
которые
в
дальнейшем
приведут
к уменьшению общего имущества в объекте недвижимости (здесь следует
отметить, что для проведения таких работ необходимо получить согласие всех
имеющихся собственников помещений в объекте недвижимости).
Например, участник долевого строительства может заявить требования,
связанные с безвозмездным устранением недостатков в разумный срок при
отсутствии в объекте недвижимости гидроизоляции и так далее. Ранее
неоднозначно
складывалась
судебная
практика
в
случае
плохой
теплоизоляции. До недавнего времени суд придерживался позиции, что
единственным надлежащим способом защиты в данном случае является
требование о безвозмездном устранении недостатков. Верховный суд
Российской Федерации разрешил все сомнении и указал, что все работы,
которые связаны с утеплением помещений не приводят к уменьшению общего
имущества объекта недвижимости [1.32]. Следовательно, при возникновении
таких споров истец вправе самостоятельно выбирать, какие требования
заявить: о безвозмездном устранении недостатков или
о
возмещении расходов, связанных с устранением недостатков.
На практике достаточно часто встречаются случаи, когда застройщики
всячески игнорируют требования суда, связанные с устранением недостатков
в объекте недвижимости. В данном случае защитить свои нарушенные права
участник долевого строительства может при помощи неустойки, вытекающей
из норм Закона о защите прав потребителей [1.33].
Следующее требование, которое может быть предъявлено участником
долевого строительства к застройщику - соразмерное уменьшение цены
договора. Требование, связанное с возмещением расходов, касающихся
43
устранения недостатков и требование об уменьшении цены договора являются
по своей сути альтернативными. Зачастую на практике эти требования
подменяют друг друга. Например, участник долевого строительства
предъявляет требования, которые связаны с уменьшением цены договора в той
части, где речь идет о стоимости работ по устранению
допущенных во время строительства [1.41]. Для того, чтобы
недостатков,
не было
путаницы при использовании способа защиты, необходимо разобрать каждый
в отдельности.
Все требования, которые связаны с уменьшением цены предъявляются
исключительно в виде иска, в отличии от требований, связанных
с возмещением убытков, которые могут выступать в качестве меры
оперативного воздействия или же самозащиты. В том случае, если объект
недвижимости был приобретен в результате уступки права требования,
то требование об уменьшении цены не может быть заявлено.
Когда же целесообразно заявлять данные требования? Прежде всего,
если речь идет о требованиях, связанных с возмещением расходов ввиду
устранения
недостатков,
то
они
предъявляются
когда
невозможно
использовать объект недвижимости без устранения недостатков. Если
участник долевого строительства всё-таки согласен какое-то время терпеть
некие неудобства объекта недвижимости, то в этом случае он может заявить
требования, связанные с соразмерным уменьшением цены договора.
В качестве примера вышеупомянутых неудобств, зачастую на практике
встречаются следующие: установление застройщиком вместо двухкамерных
одинарные стеклопакеты; выявлено несоответствие высоты потолков;
передача участнику долевого строительства квартиры площадью меньше, чем
это было оговорено в договоре и некоторые иные обстоятельства.
При предъявлении истцом требований, связанных с соразмерным
уменьшением цены договора предметом доказывания является прежде всего
определение работ, которые были выполнены застройщиком некачественно,
и их стоимость, необходимая для того, чтобы определить, на какую сумму
44
будет уменьшена стоимость самого договора участия в долевом строительстве.
При предъявлении требований, непосредственно связанных
с
возмещением расходов, предметом доказывания выступает установление
размера расходов, которые понес участник долевого строительства ввиду
устранения недостатков застройщика.
Как уже было сказано ранее, зачастую на практике встречаются случаи,
когда одно требование подменяет другой. В связи с этим долгое время
не утихал следующий спор: истец ошибочно использует право требования
о возмещении своих расходов, связанных с устранением недостатков
застройщика, но при всём при этом предоставляет доказательства, которые
подтверждают его заинтересованность в уменьшении цены договора.
Возможно ли при этих обстоятельствах суду выйти за пределы заявленных
исковых требований?
Для устранения всех сомнений необходимо обратиться к позиции
Верховного суда Российской Федерации, которые говорит нам о том, что суд
всё-таки имеет право квалифицировать иначе заявленные исковые требования,
а также определить закон, которым необходимо воспользоваться при
разрешении дела [1.19]. Это обосновывается прежде всего тем, что оба способа
защиты нарушенных прав направлены на получение денежной компенсации.
В связи с этим суды нам говорят, что требование, связанное
соразмерным
требованию
уменьшением
о
возмещении
цены
договора
расходов
ввиду
практически
устранения
с
идентично
недостатков
застройщика.
Удовлетворение исков напрямую зависит от доказанности убытков
[1.42]. Суд не обладает такими полномочиями как изменение предмета
и основания иска. В случае ошибки, связанной с выбором способа защиты,
например,
когда предъявляется
требование об
обязании
устранения
недостатков вместо необходимых требований о денежной компенсации, суд
отказывает в удовлетворении иска.
Не стоит и забывать о том, что недопустимым является соединение
45
в одном иске нескольких способов защиты. Например, речь идет о том, когда
предъявляется требование о взыскании неустойки в связи с нарушением
сроков,
связанных
строительства
об
с
исполнением
устранении
требований
недостатков
участника
объекта
долевого
недвижимости
на основании ст. 28, 30 Закона о защите прав потребителей и вместе с этим
требование о взыскании неустойки ввиду нарушения срока передачи объекта
долевого строительства на основании ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом
строительстве [1.43].
Наиболее радикальным способом защиты нарушенных прав является
требование, связанное с расторжением договора участия в долевом
строительстве. Для этого необходимо наличие следующих условий:
1)
Истец доказал тот факт, что использование объекта недвижимости
по назначению не представляется возможным или же наоборот, ответчик
отстоял свою позицию, основанную на том, что у него нет возможности
устранить предъявленные к нему недостатки. Как показывает практика,
существенным недостатком не признается грибковое заражение квартиры
даже в том случае, если всевозможные анализы и пробы воздуха
демонстрируют многократное увеличение допустимых значений [1.37];
2)
Обнаружение недостатков, которые не могут быть устранены без
соразмерных расходов или же затрат или выявляются неоднократно;
3)
Выявление недостатков, которые проявляются вновь после их
устранения.
Иск, связанный с расторжением договора участия в долевом
строительстве возлагает обязанность на участника долевого строительства потребителя возвратить жилое помещение застройщику. Удовлетворение иска
станет невозможным в том случае, если были осуществлены перепланировка,
демонтаж радиаторов отопления или иные изменения, так как ответчику
должно быть возвращено то помещение, которое передавалось по договору
участия в долевом строительстве. Еще одно основание для отказа
в удовлетворении иска участника долевого строительства - потребителя
46
связано с истечением срока давности. Здесь необходимо помнить, что течение
данного срока для требований, которые предъявляются к застройщику ввиду
ненадлежащего качества объекта недвижимости, происходит со дня заявления
о недостатках [1.26]. В соответствии со ст.7 Закона об участии
в
долевом строительстве иски, связанные с недостатками в объектах
недвижимости, могут быть поданы в 5-летний срок. В п. 6 ст. 29 Закона
о защите прав потребителей говорится о 10-летнем сроке, в течение которого
могут быть предъявлены требования об устранении недостатков. От такого 10летнего срока исчисляется 3-летний срок исковой давности. Для возможности
использования данной нормы необходимо, чтобы потребителем были
доказаны: существенность, скрытый характер, а также неустранимость
недостатков. Следовательно, мы можем сделать вывод, что столько
продолжительный срок исковой давности к искам, связанным с устранением
недостатков застройщиков, допущенных при строительстве объектов долевого
строительства, не допустим [1.39].
Сложность разрешения споров, где сторонами являются участники
долевого строительства и застройщик заключается в том, что суду приходится
давать оценку таким понятиям как «существенные недостатки», «разумность
сроков», «своевременность устранения» и некоторые другие. Так же здесь
необходимо упомянуть и о судейском усмотрении, которое лежит в основе
присуждения размера компенсации. Когда речь заходит
об
определении судебных расходов, суды обращаются к Постановлению Пленума
Верховного суда Российской Федерации, который разрешил достаточно
большой пласт проблем и разногласий, возникающих на практике [1.22]. При
разрешении дел, связанных с предъявлением требований
о
возмещении убытков ввиду устранения недостатков застройщика, необходимо
учитывать позицию судов, заключающуюся в следующем: в том случае, если
основные требования истца о возмещении убытков удовлетворены в полном
объеме, то требования истца, связанные
с возмещением судебных
расходов, тоже подлежат удовлетворению в полном объеме [1.44].
47
Обобщая
всё
вышесказанное,
можно
сделать
вывод,
что
законодательство всеми путями способствует защите менее защищенной
стороны - участников долевого строительства. Создаются новые положения,
вносятся изменения в уже имеющиеся, но почему-то по-прежнему находятся
лазейки, позволяющие обойти закон. Как показывает практика, зачастую
вынесенные решения в пользу участников долевого строительства, просто
не исполняются, и, как результат, количество «обманутых дольщиков» растет.
Помимо имеющихся проблем, связанных с пробелами
законодательстве,
неразрешенным
является
и
в
вопрос
в
сфере
коррумпированности строительства. Возможно, контроль государства в лице
его уполномоченных органов, в скором времени расставит всё по своим
местам, например, при усовершенствовании такого механизма как счетаэскроу. Их применение позволит сделать сферу строительства более
прозрачной и контролируемой.
Еще одним упущением, на мой взгляд, является и то, что по искам,
связанным
с
недостатками
объектов
недвижимости,
помимо
самих
застройщиков не могут быть привлечены в качестве надлежащих ответчиков
государственные жилищно-строительные инспекции, выдающие заключение о
соответствии того или иного объекта недвижимости, когда по факту это
не соответствует действительности. Пока суды всё также не признают их
надлежащими ответчиками и, как следствие, отказывают в удовлетворении
исков, обосновывая это тем, что между государством и участниками долевого
строительства договорных отношений нет.
2.2.
Требования, связанные с нарушением срока передачи объекта
долевого строительства
Вкладывая свои денежные средства в свое будущее жилье, участники
долевого строительства в конечном итоге рассчитывают получить ту самую
заветную квартиру и, разумеется, в срок, установленный в заключенном
договоре. Прописывая договор, содержащий все существенные условия,
стороны надеются на добросовестность и ответственность по отношению друг
48
к другу, но, как показывает практика, то, что прописано на бумаге,
не
всегда находит свое отражение в действительности.
Обращаясь к п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве,
мы видим, что в перечень существенных условий при заключении договора
относится и срок. Следовательно, условие, связанное со сроком передачи
объекта долевого строительства участнику долевого строительства имеет
важное юридическое значение: в том случае, если договор не будет содержать
данное условие, то он будет считается незаключенным.
Срок
передачи
готового
объекта
недвижимости
всегда
предусматривается в условиях договора участия в долевом строительстве.
Обычно фигурируют 2 основных срока: срок, связанный с вводом объекта
недвижимости в эксплуатацию, и срок, связанный с передачей объекта
недвижимости участнику долевого строительства. Прежде, чем объект
недвижимости будет передан участнику долевого строительства, застройщику
необходимо дождаться принятия местной администрацией этого самого
объекта и выдачи разрешения на ввод.
Прежде, чем перейти к требованиям, которые предъявляются при
нарушении срока передачи объекта долевого строительства, следует
разобраться в исчислении самого срока. К отношениям, вытекающим
из договора участия в долевом строительстве, применяются общие положения
об исчислении срока, то есть речь идет о том, что существуют три способа
установления срока:
1)
точная дата - наиболее простой и часто встречающийся способ,
например, в договоре указано, что передача объекта недвижимости будет
осуществлена «в срок не позднее 31.12.2019 года». Следовательно, просрочка
в данном конкретном случае наступит со следующего дня, то есть
с 01.01.2020 года;
2)
обозначение квартала — например, если в договоре указан
«3 квартал 2019 года», следовательно он длится с 01.07.2019 по 30.09.2019
включительно. В данном случае просрочка передачи квартиры будет считаться
49
следующий день за окончанием квартала, то есть 01.10.2019;
3)
в зависимости от срока получения разрешения на ввод
в эксплуатацию. Данное условие в договоре может быть прописано
в следующем виде: «Ориентировочный срок получения разрешения на ввод
в эксплуатацию - 1 квартал 2019 года. Передачи объекта недвижимости
участнику долевого строительства будет осуществлена в течение 30 дней
с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». В данном случае это
означает, что сроком получения разрешения на ввод будет являться 31.03.2019
включительно, и прибавив еще 30 дней на передачу квартиры получается
30.04.2019 года. Следовательно, просрочка в этой ситуации наступит
с 01.05.2019 года.
На практике не раз можно столкнуться с планируемыми сроками
застройщиков, которые являются весьма интересной категорией. Для этого
используются такие термины, как «ориентировочные», «планируемые».
Необходимо понимать, что откладывание сроков сдачи объекта недвижимости
застройщиком в одностороннем порядке недопустимо.
Обращаясь к части 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве,
можно увидеть, что если строительство объекта недвижимости не
укладывается сроки, прописанные в договоре, застройщик заблаговременно
обязан в письменной форме предупредить об этом участников долевого
строительства. Срок уведомления регламентирован
и составляет не
менее 2 месяцев установленного срока в договоре.
Теперь перейдем непосредственно к механизму восстановления
и компенсации нарушенных прав участников долевого строительства в связи с
нарушением сроков предоставления объектов недвижимости. Прежде всего
участник долевого строительства может потребовать от застройщика:
1)
взыскание неустойки с застройщика;
2)
возмещение убытков, возникших вследствие просрочки передачи
объекта долевого строительства;
3)
компенсацию морального вреда;
50
4)
взыскание
штрафа
за
отказ
в
добровольном
порядке
удовлетворить требования участника долевого строительства как потребителя.
Первое, с чего мы начнем рассмотрение механизмов восстановления
нарушенных прав участников долевого строительства, так это со взыскания
неустойки. В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом
строительстве, в случае нарушения срока, предусмотренного в договоре,
участнику долевого строительства застройщиком выплачивается неустойка,
размер
которой
равен
одной
трехсотой
ставки
рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент
исполнения обязательства, от цены заключенного договора за каждый день
просрочки. Законодатель делает акцент, что в случае, если участником
долевого строительства является гражданин, то неустойка застройщиком
выплачивается в двойном размере.
Рассмотрим 2 варианта, когда участник долевого строительства уже
имеет подписанный акт приема-передачи объекта недвижимости, где есть
актуальная дата приёмки из которой видна просрочка и случай, когда
у участника долевого строительства нет акта приема-передачи, поскольку
просрочка до сих пор продолжается, но он желает получить за это
компенсацию не дожидаясь получения объекта недвижимости. Для того,
чтобы получить законную неустойку необходимо следовать определенному
плану действий. Первое, что надо сделать - составить письменную досудебную
претензию. Следует понимать, что это возможно сделать как при фактическом
получении объекта недвижимости, так и без такового. Претензия обязательно
должна содержать информацию о застройщике (о том, кому направляется
претензия), об участнике долевого строительства.
В основной части
претензии необходимо просить о передаче объекта недвижимости (если он до
сих не передан), также необходимо требовать выплаты неустойки за просрочку
передачи объекта, привести свой расчет неустойки, а в том случае, если есть
убытки, например, связанные со снятием квартиры для временного
проживания - указать эти самые обстоятельства
и просить у застройщика
51
возмещения понесенных расходов. В завершении,
к самой претензии
необходимо приложить копию договора участия в долевом строительстве, акта
приема-передачи, если он имеется, и документы, которые подтверждают
возникшие убытки.
После
составления
претензии,
она
вручается
представителю
застройщика под роспись или же направляется застройщику заказным
письмом с уведомлением. В том случаем, если застройщик отказывается
выплачивать неустойку в добровольном порядке или же вообще игнорирует
направленную участником долевого строительства претензию, составляется
исковое заявление и дело непосредственно рассматривается уже в суде. Как
уже говорилось ранее, подсудность как и в случае с недостатками качества
объекта недвижимости определяется участником долевого строительства
по своему усмотрению: по месту своего жительства, по месту строительства
объекта недвижимости или же по месту регистрации юридического лица,
выступающего в качестве ответчика. Возможность самостоятельно выбрать
суд для обращения в соответствии с предложенными вариантами, позволяет
участнику долевого строительства проанализировать как складывается
судебная практика по аналогичным спорам: в каких судах дела проходят
быстрее, где суммы, взыскиваемые в пользу граждан больше.
Что касается размера неустойки, то Президиум Верховного Суда
Российской Федерации еще раз обращает внимание, что «размер неустойки за
нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть
снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской
Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который
должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки
представлениям нарушения обязательства» [1.27] .
Как следует из пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 24.03.2017 № 7 «О применении судами некоторых
положений Гражданского кодекса российской Федерации об ответственности
за
нарушение
обязательств»
доказательствами,
подтверждающими
52
обоснованность размера неустойки, могут служить, например, данные
о
среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных
средств или же показатели инфляции за соответствующий период, в который
было совершено нарушение обязательства [1.20].
Обобщая все вышесказанное, можно выделить ряд требований,
необходимых для снижения неустойки судами:
1)
Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской
Федерации по делам о защите прав участников долевого строительства
возможно, но только в исключительных случаях;
2)
Застройщик,
являясь
лицом,
осуществляющим
предпринимательскую деятельность, для уменьшения неустойки должен
самостоятельно заявить об этом;
3)
Застройщик обязан представить доказательства несоразмерности
неустойки последствиям нарушения обязательства, так как на нем лежит бремя
доказывания;
4)
Для того, чтобы суд принял решение в пользу застройщика
об уменьшении размера неустойки, необходимо установить основания
уменьшения неустойки. Следовательно, в решении суда должны быть
представлены мотивы, которые послужили обоснованием для уменьшения
размера взыскиваемой неустойки;
5)
Заявление, связанное с применением статьи 333 Гражданского
кодекса Российской Федерации, должно быть подано только в период, когда
дело рассматривается в суде первой инстанции или апелляционной, если суд
перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой
инстанции.
Как уже говорилось ранее, предсказать исход судебного дела заранее
невозможно, особенно, когда речь доходит о спорах, связанных
со
взысканием неустойки. Одинаковые требования в одном и том же суде могут
разрешаться по-разному с учетом всех доказательств, представленных
сторонами. Например, истец посчитал, что размер неустойки, подлежащей
53
взысканию с застройщика за нарушение сроков строительства, составляет 372
тысячи рублей. Суд же посчитал, что начисленная неустойка несоразмерна
последствиям допущенных ответчиком нарушений и снизил размер неустойки
до 50 тысяч рублей. Суд решил, что в данном случае допустимо снизить размер
причитающейся истцу неустойки более чем
в 7,5 раз [1.46]. А вот в
другом решении того же Советского районного суда города Орла суд взыскал
к качестве неустойки изначально заявленный истцом 90250 тысяч рублей
[1.45]. Таким образом мы видим, что даже в одном суде практика складывается
неоднозначно, что связано прежде всего
с доказательной
базой, личностью и внутренними убеждениями конкретного судьи.
Кроме взыскания неустойки, участники долевого строительства могут
требовать от застройщика возмещения убытков, которые возникли вследствие
просрочки передачи объекта недвижимости. В связи с чем чаще всего
возникают убытки у участников долевого строительства? Прежде всего это
связано с понесенными расходами на вынужденную аренду жилого
помещения в муниципальном образовании, где живут участники долевого
строительства,
за
время,
когда
началась
просрочка
сдачи
объекта
недвижимости.
Практика
складывается
так,
что
суды
зачастую
отказывают
в удовлетворении требований, связанных с возмещением убытков. Например,
суды обосновывают свой отказ в удовлетворении вышеуказанных требований
потому, что расходы по аренде жилого помещения на время просрочки
передачи объекта недвижимости не могут быть отнесены к убыткам
в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды объясняют это тем, что у соответствующих лиц отсутствовала
обязанность, связанная с арендой квартиры для проживания, при наличии
другого (бесплатного) места жительства. Также суды часто указывают
на несоразмерность арендуемого жилого помещения и того объекта
недвижимости, который должен был быть передан участнику долевого
строительства по договору участия в долевом строительстве. Например,
54
в практике Советского районного суда города Орла было дело, когда истец
кроме
требований
о
взыскании
неустойки
застройщика
предъявлял
и требования, связанные с возмещением убытков за найм жилого помещения в
период просрочки [1.45]. Советский районный суд частично удовлетворил
требования о взыскании неустойки в пользу истца, но полностью отказ
в удовлетворении требований, связанный с возмещением убытков, мотивируя
это тем, что у истца была возможность бесплатного проживания
у
родственников.
Дополнительным механизмом защиты прав при нарушении срока
передачи объекта недвижимости является компенсация морального вреда,
поскольку она не предусмотрена законодательством об участии в долевом
строительстве.
Моральный
вред
относится
к
оценочной
категории,
представляющей собой нравственные страдания, обусловленные виновным
бездействием
застройщиков.
Как
обычно
сложность
заключается
в доказывании морального вреда по данной категории дел и в определении
размера заявленных требований. Зачастую, истцы предъявляют требования
в диапазоне 20-50 тысяч, а суды удовлетворяют моральный вред всего лишь
в размере 3-15 тысяч рублей. На мой взгляд, стоит предъявлять требования,
связанные с компенсацией морального вреда, тем более что на сумму
морального вреда не начисляется государственная пошлина.
Для того, чтобы всё-таки добиться удовлетворения компенсации
морального вреда от застройщика, необходимо пошагово продумать все
обоснования и доводы. Для того, чтобы добиться удовлетворения заявленных
требований достаточно будет наличие факта нарушения прав участника
долевого строительства (в нашем случае, нарушение застройщиком своих
обязательств, выраженных в просрочке передачи объекта недвижимости).
Дальше необходимо как можно подробно обосновать размер заявленных
требований. В качестве обоснования может подойти, например, больничный
лист, послуживший доказательством ухудшения состояния здоровья из-за
сложившейся стрессовой ситуации, записями в трудовой книжке, если
55
в конечном итоге нарушение застройщиком своих обязательств привело
к увольнению работника по причинам частого отсутствия на работе из-за
необходимости решать возникшие вопросы с застройщиком. Истцам
необходимо помнить о таких понятиях, как разумность и соразмерность.
Гиперболизация вины застройщика судом может быть воспринята негативно,
что приведет к значительному снижению требований. Например, в одном из
своих решений Советский районный суд города Орла вместо заявленных
15 тысяч рублей в качестве компенсации морального вреда взыскал в пользу
истца всего лишь 5 тысяч рублей. Суд не отрицает факт нарушения
застройщиком прав истца ка потребителя, также не отрицает и нравственные
страдания, но при всем при этом отмечает, что вреда здоровью истцу
не
причинено, что дает возможность суду снизить изначально предъявленные
требования [1.46].
Кроме всего вышеперечисленного, участник долевого строительства
имеет право требовать в суде от застройщика выплаты штрафа в случае отказа
в добровольном порядке удовлетворить его требования как потребителя.
Исходя из части 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей мы видим, что
в случае удовлетворения судом требований потребителя, суд взыскивает с
изготовителя штраф в размере 50 процентов от суммы, которая присуждается
судом в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке
удовлетворения требований потребителя. В том случае, если в деле
с
заявлением о защите прав потребителя выступают, например, общественные
организации, органы местного самоуправления, то 50 процентов суммы
взысканного штрафа переходят упомянутым выше организациям или органам.
Следующее, на что необходимо внимание, так это на разъяснения,
содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами граждански дел
по спорам о защите прав потребителей» [1.20]. Из разъяснений мы видим, что
в
случае,
если
суд
удовлетворил
требования
участников
долевого
строительства в связи с нарушением их прав, установленных в Законе
56
о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены застройщиком в
добровольном порядке, судом взыскивается штраф с ответчика в пользу истца
независимо от того, заявлялось ли требование о взыскании штрафа
застройщика.
Следует
помнить,
что
уменьшение
размера
с
штрафа
осуществляется по тем же основаниям, которые применяются и к неустойке.
Существует такая правовая позиция, которая исключает возможность
уменьшения размера штрафа по аналогии с неустойкой. Для обоснования
данной позиции можно привести следующие аргументы:
1)
Неустойка взыскивается в пользу лица, которое имеет право
требовать от должника исполнения его обязанности, взыскание штрафа же
допускается как в пользу самого кредитора, так и в пользу общественных
объединений потребителей;
2)
Механизм применения штрафа и неустойки тоже имеет свои
отличия: в отличие от неустойки штраф взыскивается независимо, заявлялось
ли соответствующее требование в суде или нет;
3)
Требование, связанное с выплатой неустойки, возникает в силу
нарушения обязательства независимо от обращения кредитора к судебной
защите и прекращается с момента исполнения обязательства или же его
прекращения по каким-либо иным основаниям. Требования, связанные
с выплатой штрафа, возникает только при условии обращения потребителя
в суд с требованием, связанным с исполнением обязательства, а в случаях
добровольного удовлетворения требования ответчиком даже после принятия
искового заявления к производству и отказа в связи с этим от поданного иска
штраф вовсе не подлежит применению.
В связи с этим МОО «Центр защиты прав потребителей» в городе Орле
при подготовке письменных возражений в суды Орла и Орловской области
основывается именно на вышеуказанной правовой позиции, считая, что
уменьшение предусмотренного законом штрафа является недопустимым.
На данный моменты превалирует практика, когда уменьшение штрафа
возможно и происходит достаточно много случаев, связанных
с
57
уменьшением, в том числе и в наших орловским судах. Например, в своем
решении Советский районный суд города Орла снижает размер штрафа
на основании заявленных ответчиком требований в соответствии со статьей
333 Гражданского Кодекса Российской Федерации [1.47].
Обобщая все вышесказанное и проанализировав возможные механизмы
защиты нарушенных прав участников долевого строительства, связанных
с нарушением срока передачи объектов недвижимости, можно сделать вывод,
что при своевременном выявлении недостатков и наличии хорошей
доказательной базы, суд всегда примет решение в пользу той стороны, чьи
права были явно нарушены. Вопросы, связанные с неоднозначной судебной
практикой по схожим требованиям, совершенствуются и будут продолжаться
совершенствоваться при помощи разъяснений вышестоящих судов, которые
обобщая имеющийся опыт, создают единый план действий, применимый
к конкретной ситуации.
2.3.
Способы защиты прав участников долевого строительства
при несостоятельности (банкротстве) застройщика
В последние годы все чаще можно было увидеть новости, связанные со
всевозможными обманами участников долевого строительства. В конце 2013
года в России в 62 субъектах Российской Федерации насчитывалось уже более
70 тысяч участников долевого строительства, которые были обмануты
застройщиками [2.12, с. 23-24]. Сумма причиненного ущерба в связи
с банкротством застройщиков в 2011 году составила более 36 миллиардов
рублей, а в 2012 году - 48 миллиардов рублей. В 2017 году банкротами было
признано 15 застройщиков [2.25].
Для того, чтобы разобраться, как можно защитить участников долевого
строительства
при
банкротстве
застройщика
необходимо
обратиться
к Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №
127 ( далее - Закон о несостоятельности (банкротстве) [1.6]. В данном законе
есть специальный 7 параграф, посвященный банкротству застройщиков. В
58
соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона
о
несостоятельности (банкротстве) участником долевого строительства является
физическое лицо, юридическое, Российская Федерация, субъект Российской
Федерации или муниципальное образование, которое имеет
к
застройщику требование, связанное с передачей жилого помещения или
денежное требование.
Из вышесказанного мы видим, что у участника долевого строительства
есть право предъявить застройщику 2 требования: требования, связанные
с передачей жилого помещения и денежные требования. Если говорить
о требованиях, которые связаны с передачей жилого помещения, исходя
из подпункта 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о несостоятельности
(банкротстве), под ними понимается требование участника долевого
строительства о передаче ему в собственность жилого помещения
на основании договора участия в долевом строительстве, находящегося
в объекте долевого строительства, который на момент привлечения денежных
средств участников долевого строительства не введен в эксплуатацию.
Когда речь идет о денежных требованиях, то их перечень четко
определен и основным критерием является характер первоначально
существовавшего обязательства. Таким образом, к денежным требованием
можно отнести следующее:
–
Требования, связанные с возвратом денежных средств, которые
были уплачены до расторжения договора (здесь речь идет о договоре, который
предусматривал передачу жилого помещения или денежных средств в размере
себестоимости имущества, переданного застройщику
до
расторжения вышеуказанного договора);
–
Требования о возмещении убытков, причиненных в связи
с нарушением обязательства застройщика, связанного с передачей жилого
помещения по договору;
–
Требования о возврате денежных средств, которые были уплачены
по договору в результате признанному судом недействительным (договор
59
должен предусматривать передачу жилого помещения или денежных средств
в размере, составляющем стоимость имущества);
–
Требования,
связанные
с
возвратом
денежных
средств,
уплаченных по договору, который был признан судом незаключенным.
Из всех вышеперечисленных требований мы видим, что речь идет только
о
жилых
помещениях,
следовательно,
Закон
о
несостоятельности
(банкротстве) не регулирует отношения участников долевого строительства,
связанных с нежилыми помещениями. В этом случае участники долевого
строительства могут предъявить лишь денежные требования и при всем при
этом они не будут иметь более выигрышное положение чем другие кредиторы
[2.13, с. 23-24].
Следует отметить, что законодатель, защищая права граждан участников
долевого
строительства,
предоставил
им
следующее
преимущество: удовлетворение требований осуществляется в третью очередь,
следовательно, мы видим, что требования участников долевого строительства
имеют приоритет перед денежными требованиями любых иных кредиторов,
которые в свою очередь подлежат удовлетворению лишь
в четвертую
очередь. Это в очередной раз доказывает, что граждане, являющиеся
участниками долевого строительства - полноценные субъекты
в делах,
связанных с несостоятельностью (банкротством) застройщиков.
Для того, чтобы лучше понять, как осуществляется защита прав
участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве)
застройщика, ее условно можно разделить на 2 этапа:
1)
Этап, связанный с легализацией прав участников долевого
строительства. Здесь речь пойдет прежде всего о требованиях, подлежащих
включению в реестр. Действие данного этапа начинается с момента, когда
вынесено определение, связанное с введением процедуры наблюдения.
Установление требований участников долевого строительства осуществляется
в соответствии с положениями статей 71, 100 Закона
о
несостоятельности (банкротстве). Суть данного действия заключается
60
в
том,
что
происходит
подтверждение
обоснованности
заявленных
требований, также проверяется и наличие достаточности оснований,
необходимых для включения требований кредиторов - участников долевого
строительства в реестр. Здесь следует иметь ввиду, что на конкурсном
управляющем лежит обязанность уведомления всех участников долевого
строительства о начале процедуры наблюдения или об открытии конкурсного
производства. Данные действия необходимы для того, чтобы участники
долевого строительства смогли предъявить свои требования или же имели
возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора
о передаче жилого помещения.
С 2013
года у участников долевого
строительства появилась
возможность восстановления пропущенного срока, связанного
с
предъявлением требований к застройщику. Для восстановления пропущенного
срока необходимо наличие уважительной причины, например, в том случае,
когда отсутствует доказательство надлежащего уведомления арбитражным
управляющим участников долевого строительства о течении срока, когда
могут быть предъявлены требования [1.24].
С 1 января 2018 года конкурсному управляющему буду предъявляться
как денежные требования, так и требования, связанные с передачей жилых
помещений. Закрытие реестра требований будет осуществляться после
истечения трехмесячного срока с даты, когда будет опубликованы сведения,
связанные с признанием должника несостоятельным (банкротом) и открытием
конкурсного производства. Ранее данный срок составлял всего лишь два
месяца.
2)
Второй этап связан уже с реализацией своих прав участниками
долевого строительства.
Первое, что могут сделать участники долевого строительства для защиты
своих прав, так это потребовать удовлетворения своих требований путем
передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка
жилищно-строительному кооперативу, который будет создан участниками
61
долевого строительства. Осуществление такой передачи возможно только
лишь на основании определения арбитражного суда. Здесь следует отметить,
что ходатайство должно быть подано собранием участников долевого
строительства при соблюдении ряда требований, указанных в статье 201.10
Закона о несостоятельности (банкротстве). Перед тем, как будет подано
ходатайство, арбитражным управляющим должно быть инициировано
собрание участников долевого строительства, в ходе которого будет
рассмотрен вопрос об обращении в арбитражный суд. Выбор данного способа
для защиты своих нарушенных прав будет весьма затратным для участников
долевого строительства: во-первых, потребуется внесение денежных средств,
необходимых для завершения строительства, во-вторых, денежные средства
также
потребуются
относящихся
к
и
для
кредиторам
удовлетворения
предыдущих
требований
очередей
и
кредиторов,
кредиторов-
залогодержателей.
Следующее, к чему могут прибегнуть участники долевого строительства
- потребовать передать им жилые помещения. Для осуществления данного
требования необходимо, чтобы у застройщика, являющегося должником, уже
был в наличии объект недвижимости, то есть строительство завершено,
имеется разрешение на ввод объекта
в эксплуатацию и
отсутствуют подписанные передаточные акты.
Участники долевого строительства могут предъявить требование
о признании права собственности на конкретное жилое помещение. Для этого
необходимо соблюдение одновременно двух следующих условий: во-первых,
дом должен быть введен в эксплуатацию и, во-вторых, должен быть подписан
передаточный акт до даты принятия заявления, связанного с признанием
застройщика несостоятельным (банкротом).
Пытаясь найти максимально надежные механизмы защиты прав
участников долевого строительства при банкротстве застройщиков, вносится
ряд значительных изменений. Одним из нововведений 2016 года стало то, что
что участники долевого строительства таун-хаусов были приравнены
62
по правовому положению к кредиторам-участникам долевого строительства
многоквартирных
домов.
С
29
декабря
2015
года
были
введены
дополнительные особенности, связанные с урегулированием обязательств
застройщиков перед участниками строительства. Например, была установлена
возможность, позволяющая осуществлять возмездную передачу объектов
незавершенного строительства и земельных участков, а также обязательств
застройщика иному застройщику. Также, в том случае, если
на одно и
то же жилое помещение есть несколько претендентов, передача дома
кооперативу будет возможна лишь в том случае, когда будет отказ отдельных
участников долевого строительства от получения жилых помещений в этом
доме.
Требования
тех,
кто
отказывается
от
жилых
помещений
трансформируются в денежные требования и подлежат погашению для
граждан в составе кредиторов третье очереди, а для юридических лиц четвертой очереди. Также был изменен и порядок распределения денежных
средств, которые были получены от продажи заложенного имущества: 25%
идет непосредственно на расчеты
с участниками долевого
строительства, следовательно, доли залогового кредитора и конкурсных
кредиторов уменьшены.
Резюмируя все вышесказанное, хочется отметить, что появление
положений
параграфа
7
Закона
о
несостоятельности
(банкротстве)
способствовало обеспечению баланса интересов между застройщиками
и
участниками
долевого
строительства.
Закрепление
достаточно
существенного количества способов защиты прав наименее защищенной
стороны позволяет сделать вывод, что государство старается устранять
имеющиеся пробелы, внедряя концептуально важные положения, взятые
исходя из складывающейся практики.
63
ГЛАВА 3. ПРАВОВЫЕ ГАРАНТИИ ИМУЩЕСТВЕННОЙ
ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ НАРУШЕНИИ ПРАВ
УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
3.1.
Обеспечение исполнения обязательств застройщика залогом
Как уже говорилось ранее, строительство объектов недвижимости при
помощи привлечения денежных средств участников долевого строительства
стало регулироваться с 2004 года. Большее количество людей, понимая, что
можно приобрести недвижимость дешевле, стало прибегать к заключению
договоров участия в долевом строительстве. На практике стали появляться
случаи, когда вложив свои денежные средства в строительство будущего
объекта недвижимости, граждане так и не получали долгожданное жилье,
а наоборот, становились участниками долгих судебных разбирательств,
пытаясь защитить свои нарушенные права.
Пытаясь защитить права наименее защищенной стороны - участников
долевого строительства, государство в 2012 году стало инициатором
по введению норм, необходимых для обеспечения обязательств застройщиков
перед участниками долевого строительства. Закон об участии в долевом
строительстве был дополнен рядом статей, связанных со способами
обеспечения застройщиками своих обязательств надлежащим образом [1.9].
Использование таких способов обеспечения, как страхование ответственности
или же поручительство банка не дало своих результатов: ввиду отсутствия
необходимых денежных средств как страховые компании, так и банки просто
не могли достроить все незавершенные объекты строительства, как и не могли
вернуть денежные средства всем участникам долевого строительства,
пострадавших от недобросовестных застройщиков.
Следует обратить внимание на обеспечение исполнения обязательств
застройщиком перед участниками долевого строительства залогом. Данному
способу обеспечения обязательств в Законе об участии в долевом
строительстве посвящены 13-15 статьи. Если же обратиться к статье 12 Закона
64
об участии в долевом строительстве, то при буквальном ее толковании можно
прийти к выводу, что законодатель выделяет всего лишь один способ
-
обеспечение исполнения обязательств при помощи залога. В общем виде вся
суть данного способа заключается в следующем: в силу возникновения залога
по обязательству, обеспеченному залогом, кредитор имеет преимущественное
право по удовлетворению неисполненного или ненадлежащим образом
исполненного обязательства перед другими кредиторами лица, которому
принадлежит заложенное имущество.
Анализ норм Закона об участии в долевом строительстве позволяет
сделать вывод, что к объектам залога относятся:
1)
Земельный участок, используемый для строительства объектов
недвижимости и принадлежащий застройщику на праве собственности,
аренды или субаренды. Когда речь о земельном участке, который находится
у застройщика на праве аренды, следует помнить, договор аренды земельного
участка не может быть расторгнут до тех пор, пока залог прав арендодателя не
будет прекращен в силу закона. Поэтому нельзя не согласиться
с
А.Ю. Хамовым, который считает, что погашение регистрационной записи
о залоге не возможно до тех пор, пока не будет осуществлена передаче всех
объектов недвижимости участникам долевого строительства [2.20, с. 46]. Как
показывает складывающаяся судебная практика, при всем при этом должны
быть поданы все передаточные на объекты недвижимости в регистрирующий
орган [1.38];
2)
Непосредственно сам объект незавершенного строительства.
Возникновение залога у участника долевого строительства неразрывно связан
с
государственной
регистрацией
права
собственности
на
объект
незавершенного строительства застройщиком;
3)
Объект
долевого
строительства.
Под
объектом
долевого
строительства следует понимать жилое или нежилое помещение, а также
общее
имущество
в
объекте
недвижимости.
Возникновение
права
собственности на объект долевого строительства одновременно порождает
65
и возникновение доли в праве собственно на общее имущество в объекте
недвижимости.
Исходя из статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве
застройщиками
залогом
обеспечиваются
обязательства
прежде
всего
связанные с денежными средствами, которые были внесены участниками
долевого строительства и обязательства, подразумевающие уплату участникам
долевого строительства денежных средств в качестве возмещения убытков или
же неустойки из-за неисполнения, просрочки, ненадлежащего исполнения
обязательства по передаче объекта недвижимости.
Достаточно интересным является вопрос, любой ли застройщик является
надлежащим залогодателем. Данная тема является достаточно дискуссионной
по которой пока нет единства мнений. Прежде всего необходимо разобраться
в правовом режиме объекта недвижимости, возводимого застройщиком.
Например, В.В. Витрянский считает, что
не может идти речи об
объекте недвижимости как объекте вещного права пока действует договор
строительного подряда [2.6, с. 240]. Противоположную точку зрения
высказывал М.И. Брагинский, который полагал, что в силу толкования норм
пункта 2 статьи 703 Гражданского кодекса подрядчик является собственником
[2.4, с. 368].
Когда речь идет о праве застройщика на объект недвижимости
необходимо
понимать,
что
у
застройщика
есть
все
необходимые
составляющие, необходимые для оформления в собственность объекта
незавершенного
строительства:
ключевыми
являются
принадлежность
земельного участка и разрешение, необходимое для строительства. Сложнее
обстоит с критерием, связанным с возникновением права собственности
на новую вещь. Логично, что строящийся объект недвижимости создается
застройщиком не для себя, а для дальнейшей передачи участнику долевого
строительства. Следует отметить, что
регистрация застройщиком права
собственности на объект незавершенного строительства никак не влияет
на его обязанности, которые в свою очередь должны быть исполнены
66
надлежащим образом. Следовательно, застройщика объекта незавершенного
строительства можно признать надлежащим залогодержателем.
Еще одним дискуссионным остается вопрос, который связан с судьбой
земельного участка и объекта незавершенного строительства, являющихся
предметом залога. Одни авторы считают, что в случае возникновения
оснований для обращения взыскания на вышеперечисленные предметы залога
законодательно не предусмотрено, как должен разрешаться конфликт
интересов самих участников долевого строительства. Суть конфликта
заключается в том, что одни в случае неисполнения застройщиком своих
обязательств хотят получить объект недвижимости, другие же, напротив,
настаивают на получение денежных средств и возмещении убытков.
С.В. Зимнева в одной из своих работ утверждает, что в том случае, если
застройщик нарушает свои обязательства перед участниками долевого
строительства целесообразно будет произвести взыскание на заложенное
недвижимое имущество [2.10, с. 21]. Данное решение должно быть принято на
собрании всех участников долевого строительства-залогодержателей, где
будет определена дальнейшая судьба предмета залога: будет ли обращено
взыскание на предмет залога или же участники долевого строительства решат
дождаться завершения строительства. Другие же авторы напротив, считают,
что данный подход нельзя назвать решением проблемы. Зачастую не все
участники долевого строительства могут собраться всем составом в одном
месте и в определенное месте для обеспечения необходимой явки. Например,
А.Ю. Хамов считает, что во избежание возможных проблем просто
необходимо установить время, по истечении которого участники должны
будут определиться со своим решением и направить заявление[2.20, с.46].
Возможно, даже потребуется создание какой-то определенной единой формы
бюллетеней для голосующих, но сам факт проведения такого голосования
будет способствовать выяснению мнения большинства в кротчайшие сроки.
Следующее, на что следует обратить внимание, так это на особенности
прекращения залога, который возникает в результате заключения договора
67
участия в долевом строительстве. Общие основания прекращения залога
закреплены в статье 352 Гражданского кодекса. В Законе об участии
в долевом строительстве содержится специальное правило, связанное
с прекращение залога на земельный участок, на котором осуществляется
строительство объекта недвижимости. Данное правило закреплено в пункте
8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, откуда следует, что
моментом прекращения залога является передача участникам долевого
строительства
всех
объектов
недвижимости,
которые
построены
на упомянутом земельном участке.
Достаточно
часто
можно
увидеть
судебные
дела,
связанные
с прекращением залога права аренды в пользу участников долевого
строительства
на
земельный
участок,
который
застраивается.
Для
единообразия судебной практики судьи исходят из позиции, занимаемой
Верховным Судом Российской Федерации, и из которой видно, что в том
случае, если удастся установить то, что застройщик в дальнейшем не сможет
осуществить завершение строительства и как результат не сможет передать
объекты
недвижимости
участникам долевого
строительства,
то
прекращении обязательства, обеспеченного залогом, сам залог
при
тоже
прекращается [1.30]. Анализируя позицию Верховного Суда Российской
Федерации по поводу вопроса, связанного с прекращением залога земельного
участка, используемого для строительства, можно увидеть, что на судей
возлагается своего рода анализ способности застройщика исполнить
надлежащим образом свое обязательство перед участниками долевого
строительства. Отсюда следует, что в том случае, если суд приходит
к
выводу, что застройщик всё-таки способен исполнить свое обязательство, то
по требованию арендодателя залог права аренды прекращен быть
не
может. Это связано с тем, что залог возникает не в силу договора, а в силу
закона. Следовательно, залог имеет силу до тех пор, пока все объекты долевого
строительства не будут переданы участникам долевого строительства. В том
случае, если суд придет к выводу о невозможности исполнения застройщиком
68
своих обязательств перед участниками долевого строительства, например,
возьмем ситуация, связанную с банкротством застройщика, допустимо
прекращение залога права аренды по требованию арендодателя при
соблюдении законных условий, предусмотренных статье 619 Гражданского
кодекса. Но стоит понимать, что в том случае, если речь идет о банкротстве
застройщика, суд может запретить осуществление любых регистрационных
действий, которые связаны с договором аренды. Следовательно, арендодателю
вопрос, связанный с расторжением договора аренды с застройщиком
предстоит решать в рамках дела банкротства застройщика. Таким образом,
можно проследить своего рода нарушение права арендодателя на прекращение
залога при расторжении договора.
Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод, залог способствует
выполнению застройщиком своей обязанности по исполнению надлежащим
образом обязательства перед участниками долевого строительства. Данный
механизм
позволяет
обеспечить
защиту
прав
участников
долевого
строительства, а также направлен на ограничение свободы действий
застройщика, связанных с расходованием целевых денежных средств. Анализ
складывающейся судебной практики и различные нововведения, внедряемые
законодателем,
способствуют
устранению
имеющихся
пробелов
и налаживанию механизма защиты нарушенных прав участников долевого
строительства.
3.2.
Компенсационный фонд публично-правовой компании «Фонд
защиты прав граждан - участников долевого строительства» как
источник выплат при несостоятельности (банкротстве) застройщика
Развитие ситуации, связанной с ростом числа обманутых участников
долевого строительства за последние годы в геометрической прогрессии,
заставило государство пересмотреть уже имеющиеся механизмы защиты
наименее защищенной стороны при инвестировании своих денежных средств
на покупку нового жилья и улучшения уже имеющихся жилищных условий. В
69
связи с этим на государственном уровне в мае 2016 года Президентом
Российской Федерации было проведено собрание, главной задачей которого
являлось обсуждение вопросов развития строительства и совершенствования
в градостроительной сфере. После заседания 3 июля 2016 года Закон
об участии в долевом строительстве был дополнен нормой, которая
подразумевала создание нового механизма - фонда, за счет отчислений
в который можно было бы уменьшить число обманутых участников долевого
строительства
от
ненадлежащего
исполнения
застройщиком
своих
обязательств [1.10]. Так же еще одна инициатива была связана с принятием
нового федерального закона, который бы непосредственно регулировал
деятельность компенсационного фонда, определял его структуру, функции
и стратегию развития. Для реализации поставленных задач были поставлены
достаточно ограниченные сроки - до 1 декабря 2016 года.
Для того, чтобы понять, что предшествовало принятию таких новых
и радикальных мер, необходимо проанализировать те механизмы, которые
не смогли должным образом обеспечить стабильность на рынке строительства.
До
принятия
застройщиком
решения
о
создании
стояла
задача,
компенсационного
связанная
со
фонда
страхованием
перед
своей
ответственности перед гражданами - участниками долевого строительства,
которые инвестировали свои денежные средства для строительства
их
будущего жилья. Иными словами, прежде, чем в Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр)
будет зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, застройщику
необходимо было показать документы, которые подтверждали страхование
объекта, строящегося для дальнейшей реализации. Страхование проходило по
одному из предоставленных способов:
1)
При помощи страховой компании, у которой была необходимая
лицензия.
На страховые организации ложилась обязанность, связанная с анализом
всевозможных рисков при строительстве, что, как показывала практика,
70
фактически невозможно. К страховым компаниям предъявлялись требования,
которые в обязательном порядке должны были быть исполнены, чтобы они
могли нормально функционировать. Прежде всего речь идет о размере
минимального уставного капитала, который не должен был быть меньше, чем
сто двадцать миллионов рублей, а также страховая компания должна была
осуществлять свою деятельность не меньше установленного срока - 5 лет.
Страховые компании понимали, что зачастую минимальная стоимость
строящегося застройщиком объекта не превышает трехсот миллионов рублей,
и, как результат, страховые компании не особо было заинтересованы
в осуществлении страхования объекта недвижимости.
2)
Поручительство
банка.
Что
же
касается
поручительства,
то прежде всего необходимо отметить, что прибегая к данному способу
страхования, стоимость строящегося объекта недвижимости могла возрасти от
10 до 20 процентов. Всё это связано с тем, что кредитная организация, понимая
все возможные риски, за выдачу банковской гарантии требовала:
от 1
до 3 процентов стоимости строящегося объекта недвижимости, залог
земельного участка, на котором осуществлялось строительство или даже
передачу в залог имущества застройщика, например, строительную технику.
3)
Страхование, которое осуществлялось через общество взаимного
страхования застройщиков. Данный вид страхования являлся наиболее
выгодным. Общество взаимного страхования гражданской ответственности
застройщиков представляло собой некоммерческую организацию (далее ОВС). Для вступления в такое общество необходимо было собрать ряд
документов и внести первоначальный взнос, размер которого составлял один
миллион рублей. Главная особенность ОВС состояла в том, что члены данного
общества одновременно выступали в двух ролях: с одной стороны они
являлись страхователями, а с другой - страховщиками, которые обеспечивали
деятельность ОВС.
Как показывает статистика, в 2016 году из 3700 застройщиков только
около 400 компаний вступили в ОВС и стали его полноправными членами
71
[2.17, с. 3].
Как мы видим, каждый из предложенных ранее способов страхования
ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства
имел существенные недоработки. Помимо всего этого, в связи с тем, что
страховым случаем считалось нарушение застройщиком обязательств,
связанных
с
передачей
объекта
недвижимости
участнику
долевого
строительства, которое было подкреплено решением суда, или признание
застройщика банкротом, участники долевого строительства во всех иных
случаях не получали страховой компенсации. Практика предыдущих лет явно
дала понять, что имеющиеся механизмы страхования изжили себя,
а
участники
долевого
строительства,
обманутые
недобросовестными
застройщиками, в крайне редких случаях получали присужденные им
по закону страховые выплаты.
В связи со всеми происходящими событиями, было принято решение
о создании нового способа страхования ответственности застройщиков.
В результате появилась своего рода государственная страховая организация компенсационный фонд публично-правовой компании «Фонд защиты прав
граждан — участников долевого строительства», который с 20 октября 2017
года официально начал свою работу (далее - компенсационный фонд) [1.6].
Компенсационный фонд пришел на смену обязательного страхования,
осуществляемого при помощи страховых компаний или ОВС. Государство
рассчитывает, что создание и внедрение нового механизма радикально
поменяет сложившуюся ситуация на рынке жилья.
Что же представляет собой компенсационный фонд и как сможет
изменить сложившуюся ситуацию. Для ответа на поставленный вопрос
необходимо разобраться в структуре, функция и задачах фонда. Исходя из его
полного наименования, видно, что компенсационный фонд создан Российской
Федерацией в форме публично-правовой компании. Основная цель, которая
стоит перед ним - защита прав и законных интересов участников долевого
строительства, когда судом принято решение о введении процедур,
72
предусмотренных при банкротстве застройщика, а также завершение
строительства
ненадлежащего
объектов
недвижимости
исполнения
в
застройщиком
случае
своих
неисполнения
обязательств
или
[1.15].
Компенсационный фонд осуществляет свою деятельность за счет тех средств,
которые являются обязательными отчислениями для всех застройщиков,
привлекающих денежных средства участников долевого строительства для
строительства объектов недвижимости. Прежде всего эти денежные средства
будут использоваться для выплаты участникам долевого строительства при
банкротстве застройщика.
Однако, не все авторы считают, что создание компенсационного фонда
послужит решению все имеющихся проблем. Например, С.А. Боронин
и Н.Ю. Есафьев полагают, что ужесточенные требования к застройщикам
в связи с создание компенсационного фонда приведут к тому, что значительно
сократится число строительных компаний [2.2, с. 16-19]. Это вполне логично:
одни застройщики покидают строительный рынок, возможность появления
новых практически невозможна, в результате может образоваться монополия
рынка, и, как результат, все это послужит росту цен на объекты недвижимости.
Спровоцировать рост цен на недвижимость может и размер обязательных
взносов застройщиками в компенсационный фонд, который на данный момент
составляет 1,2 процентов от стоимости каждого договора участия в долевом
строительстве. М.Ю. Викторов, проанализировав ситуацию, сложившуюся на
рынке недвижимости, сделал предположение, что вместо 1,2 процентов
допустимо снижение до 1 процента, что в свою очередь, не будет нести
никаких негативных последствия для функционирования компенсационного
фонда [2.5, 934]. Разумеется, законом предусмотрена возможность раз в год
менять величину взносов, но многие полагают, что данная оговорка будет
использоваться
для
увеличения
взносов,
что
в
дальнейшем
будет
сопутствовать росту цен на объекты недвижимости [2.16]. Кроме всего
вышеперечисленного следует иметь ввиду, что отчисление взносов в
компенсационный фонд застройщиками стала
из обязанностью
73
только с 1 января 2017 года. Следовательно, такие взносы будут
использоваться
только
в
отношении
тех
объектов
недвижимости,
государственная регистрация договоров участия долевого строительства
которых осуществлена после 1 января 2017 года.
Создание компенсационного фонда может принести ряд положительных
моментов, которые в дальнейшем дадут свои результаты. Например,
отчисление застройщиками обязательных взносов
в
компенсационный фонд будут выступать в качестве гаранта надежности таких
застройщиков. Следовательно, чем более надежным себя зарекомендует
застройщик, тем больше денежных средств он сможет привлечь со стороны
участников долевого строительства.
Кроме этого, денежные средства, поступающие в компенсационный
фонд, могут быть реализованы не только на возмещение участникам долевого
строительства выплат, но также могут использоваться при оказании
содействия самому участнику долевого строительства или, например,
кооперативу, для завершения строительства объекта недвижимости. Принятие
решения о способе использования денежных средств, находящихся в
компенсационном фонде, принадлежит высшим коллегиальным органам.
В качестве еще одного достоинства создания компенсационного фонда
можно назвать тот факт, что выплата возмещения гражданам, пострадавшим
от недобросовестного застройщика приравнивается к размеру цены договора
участия в долевом строительстве, что в свою очередь дает возможность
участникам долевого строительства возместить все свои потери в случае
банкротства застройщика. Если будет такая ситуация, что денежных средств,
необходимых для выплаты возмещения денежных средств гражданам будет
меньше, чем этого требуется, тогда будет принято решение, направленное
на финансирование нового застройщика для завершения строительства.
Обобщая все вышесказанное, можно увидеть, что внедрение такого
нового механизма, как компенсационный фонд, в теории имеет ряд
преимуществ перед существующим ранее страхованием гражданской
74
ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства.
Очевидно, что государства, создавая компенсационный фонд, рассчитывает
как можно больше обезопасить наименее защищенную сторону - участников
долевого строительства, обязательства перед которыми не всегда должным
образом исполняются застройщиками. С другой стороны, компенсационный
фонд - новое явление в сфере строительстве, и как в будущем он сможет
выполнять свою главную задачу, покажет только время и складывающаяся
практика применения норм нового закона.
75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В связи с тем, что приобретение жилья требует достаточно серьезных
затрат, граждане всё чаще стали приобретать жилье не на «вторичном рынке»,
а заключая договор участия в долевом строительстве. Рост инвестирования
своих денежных средств гражданами на покупку только строящегося объекта
недвижимости можно объяснить следующим: объекты недвижимости сейчас
строятся по современным технологиям, в то время, если приобретать квартиру
с «историей» можно столкнуться с рядом проблем по ее эксплуатации в связи
с износом здания. Ко всему этому следует добавить, что к строящимся домам
обычно прилагаются благоустроенные территории вокруг многоквартирных
домов, и, как показывает практика, существует меньше рисков столкнуться с
проблемной историей объекта, неучтенными правами и претензиями третьих
лиц.
Ключевую роль при заключении договора участия в долевом
строительстве играют
экономические соображения граждан: квартира,
которая на момент приобретения находится еще на стадии строительства,
обычно
значительно
дешевле
аналогичной
квартиры
по
своим
потребительским качествам уже имеющейся в наличии. Все это объясняется
тем, что, с одной стороны, участник долевого строительства вынужден ждать
возможности заселиться в строящуюся квартиру, а с другой стороны, тем, что
застройщик, который привлекает денежные средства во время строительства,
по факту, получает от участника долевого строительства кредит на время
строительства. Как правило, себестоимость таких объектов недвижимости для
застройщика оказывается
ниже, поэтому и
появляется
возможность
реализации таких объектов недвижимости по меньшей цене.
К сожалению, в последние годы возросло количество случаев, когда
участники долевого строительства становятся жертвами застройщиков,
которые не исполняют или ненадлежащим образом исполняют свои
обязательства. Для того, чтобы избежать таких ситуаций, необходимо
76
придерживаться ряда правил. Во-первых, перед тем, как заключить договор
участия в долевом строительстве, необходимо изучить сайт самого
застройщика, который в соответствии с требованиями законодательства будет
содержать информацию, характеризующую его как профессионального
участника на рынке строительства, а также сведения, связанные ход
строительства уже построенных им объектов и только строящихся. Анализ
сайта и содержащейся на нем информации позволит сформировать первые
выводы о застройщике и понять, стоит ли в дальнейшем инвестировать свои
денежные средства.
Как показывает практика, граждане часто пренебрегают элементарными
способами проверки будущих застройщиков. По итогу нередко складывается
ситуация, когда участники долевого строительства становятся заложниками
затянувшихся судебных заседаний, чтобы восстановить нарушенные права
и получить компенсацию.
Разумеется, идеальный исход после заключения договора участия
долевого строительства и инвестирования денежных средств - новая квартира,
полученная в установленный договором срок и соответствующая всем
требованиям качества. К сожалению, нередко все получается наоборот. Для
восстановления нарушенных прав участников долевого строительства
существует целый ряд правовых механизмов защиты, который применяется
в зависимости от конкретно сложившейся ситуации: неустойка, возмещение
убытков, компенсация морального вреда, штраф. Зачастую, застройщик
выигрывает на правовой неграмотности участника долевого строительства.
Например, застройщик требует подписать акт приема передачи квартиры,
отказываясь показать участнику долевого строительства его будущую
квартиру на соответствие проектной документации. Как правило, не зная
своих прав, участники долевого строительства подписывают все бумаги,
предлагаемые застройщиком, рассчитывая на его порядочность, чем
последние не редко пользуются. Покупка недвижимости - ответственный шаг,
поэтому перед этим необходимо подготовиться, изучив ряд нужных
77
положений, которые позволят не допустить ряд ошибок.
В свою очередь, государство, понимая, что участники долевого
строительства - наименее защищенная сторона на строительном рынке, все
чаще стало вмешиваться в данную сферу в связи с ростом числа судебных
заседаний, где участники долевого строительства всячески пытаются
восстановить свои нарушенные права из-за неисполнения должным образом
своих обязательств застройщиками. Одним из примеров того, как государство
повлияло на строительную сферу - ужесточила требования
к
профессиональным участникам рынка - застройщикам, чтобы избавить рынок
от
ненадежных
застройщиков,
неспособных
соответствовать
новым
требованиям. Изменения коснулись и направлений, куда застройщики могут
использовать инвестируемые участниками долевого строительства денежные
средства: статья 18 Закона об участии в долевом строительстве теперь
содержит
исчерпывающий
перечень,
который
застройщики
должны
соблюдать). Неоднократно высказываются инициативы, чтобы применение
счетов эскроу стало обязательным, ведь в этом случае денежные средства,
которые собираются с участников долевого строительства, будут направляться
не напрямую застройщику, а банку, который будет контролировать целевое
использование предоставленных денежных средств.
С одной стороны, может показаться, что государство заботится только об
участниках долевого строительства, тем самым ставя застройщиков
в
наименее выгодное для них положение. Если разобраться, то это далеко
не так. Государство, ужесточая требования к застройщикам, избавляется
от заведомо неспособных и ненадежных участников строительного рынка.
Уменьшение числа застройщиков способствует здоровой конкуренции между
ними: чем больше и качественнее проектов выполнено, тем больше доверия
и количества инвестируемых денежных средств могут получить застройщики
от будущих участников долевого строительства на реализацию новых
проектов.
Заботясь о гражданах, государство пошло по новому пути и внедрило
78
новый механизм защиты прав участников долевого строительства на случай
банкротства застройщика. Им стал компенсационный фонд, позволяющий
на случай объявления застройщика банкротом за счет обязательных
отчислений последнего, возместить имущественные потери участникам
долевого строительства или же поспособствовать завершению строительства
объекта долевого строительства, путем привлечения нового застройщика.
Функционирование данного компенсационного фонда началось сравнительно
недавно, и увидеть все его преимущества на практике пока нет возможности.
Подводя итоги всему вышесказанному, следует отметить, что помимо
имеющихся правовых механизмов защиты прав участников долевого
строительства, сами участники долевого строительства должны стать более
осмотрительными и контролировать весь процесс по мере возможности, ведь
в их интересах получить новое жилье, соответствующее всем требованиям
подписанного договора. К сожалению, количество дел, поступающих в суды в
связи нарушением требований качества объектов недвижимости или
с нарушением сроков, пока меньше не становится. Государство, видя
результаты практики применения отдельных норм, вносит изменения,
внедряет новые механизмы защиты, ужесточает уже имеющиеся требования.
Закрепление и регулирование способов защиты прав наименее защищенной
стороны позволяет прийти к выводу, что несмотря на имеющиеся пробелы,
государство всячески старается их устранить, внедряя концептуально важные
положения, опираясь не только складывающуюся судебную практику,
но и мировой опыт, чтобы в конечном итоге прийти к хорошо налаженной
модели, исключающей разного рода риски для обеих сторон правоотношений.
79
СПСИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты и материалы судебной
1.
практики
1.1.
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном
голосовании 12 декабря 1993 года) (с учетом поправок, внесенных законами РФ
о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ,
от 05.02.2014 №2-ФКЗ)) // Российская газета от 25 декабря 1993 г.; Собрание
законодательства Российской Федерации. – 2009. – № 4. – Ст. 445. – 2014. № 31. – Ст. 4398.
1.2.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от
30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 32. - Ст. 3301. – 28.05.2018. - № 22. – Ст. 3040.
1.3.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 №138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - №46. - Ст. 4532. – 9.04.2018. - № 15 (часть I). – Ст. 2037.
1.4.
Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая от
05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от
07.03.2018) // Собрание законодательства
Российской Федерации. - 2000. - № 32. - Ст. 3340. – 11.06.2018. - №24. – Ст.
3410.
1.5.
Федеральный закон от
30.12.2004г. № 214-ФЗ
«Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации.
- 2005. - №1. - Ст. 40. – 01.01.2018. - №1 (часть I). – Ст. 90.
1.6.
Федеральный закон от 29.07.2017 г. №218-ФЗ «О публично-
правовой компании по защите прав граждан — участников долевого
строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
80
Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2017. №31 (часть I). - Ст. 4767.
1.7.
Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ
«О
несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2002. - №43. - Ст.4190. – 30.04.2018. - № 18. – Ст. 2557.
1.8.
Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» //
Собрание законодательства РФ. 20.03.2006. - № 12. - Ст. 1232. – 09.04.2018. № 15 (часть I). – Ст. 2032.
1.9.
Федеральный закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении
изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты
Российской
Федерации»
//
Собрание
законодательства
Российской
Федерации. - 2010. - № 25. - Ст. 3070.
1.10. Федеральный закон от 30.12.2012 №294-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред.
от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2012.
№53 (часть I). - Ст.7619.
1.11. Федеральный закон от 03.07.2016 №304-ФЗ «О внесении
изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2016. - №27 (часть II). - Ст. 4237.
1.12. Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите
прав потребителей» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №3. - Ст. 140. – 23.04.2018. - № 17. – Ст. 2430.
1.13. Постановление
Правительства
Российской
Федерации
от
21.04.2006 г. № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости
81
деятельности застройщика» // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2006. - № 18.- Ст. 2001.
1.14.
27.10.2005
Постановление
№
645
«О
Правительства
Российской
ежеквартальной
отчетности
Федерации
от
застройщиков
об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств
участников
долевого
строительства»
//
Собрание законодательства
Российской Федерации. - 2005. - № 45. - Ст.4616.
1.15. Постановление
Правительства
Российской
Федерации
от
7.10.2017 г. №1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав
граждан - участников долевого строительства» // Собрание законодательства
Российской Федерации. - 2017. - №42. - Ст. 6169.
1.16. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации от 8.04.2015 г. №258/пр «О показателях
средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади
жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2015
года» // "Российская газета", № 90, 28.04.2015.
1.17. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации от 09.12.2016 г. № 914/пр "Об утверждении
требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика
информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств
участников долевого строительства" (Зарегистрировано в Минюсте России
09.01.2017 г. № 45109 ) // Российская газета, № 7168, 10.01.2017.
1.18. Письмо ФАС РФ от 22.11.2010 № АК/40675 «О разъяснении
положений части 7 статьи 28 Федерального закона «О рекламе» // СПС
«КонсультантПлюс»
1.19. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
02.04.1996 №1255/95// СПС «КонсультантПлюс»; Постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 6.08.1996 №1620/96 // СПС
82
«КонсультантПлюс»; Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.1997
№5166/96 // СПС «КонсультантПлюс».
1.20. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации
от 24.06.2008 № 11 «О подготовке дел к судебному разбирательству» (п.6) //
Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. - 2008. - №9.
1.21. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации
от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам
о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда Российской
Федерации. - 2012. - №9.
1.22. Постановление
Пленума
Высшего
Арбитражного
Суда
Российской Федерации от 8.10.2012 года № 58 «О некоторых вопросах
практики
применения
арбитражными
судами
Федерального
закона
«О рекламе» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
- 2012. - № 12.
1.23. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации
от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о
возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» // Бюллетень
Верховного Суда Российской Федерации. - 2016. - №4.
1.24. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации
от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского
кодекса Российской Федерации об ответственности
за нарушение
обязательств» (ред. от 07.02.2017) // Бюллетень Верховного Суда Российской
Федерации. - 2016. - №5.
1.25. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 26.07.2005 года №93 «О некоторых вопросах,
связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве» //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - №10.
1.26. Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам
между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства
83
граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень
Верховного Суда РФ. - 2003. - №2.
1.27. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи
с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости" (п.32) (утв. Президиумом Верховного Суда от РФ
04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) // Бюллетень Верховного Суда Российской
Федерации. - 2014. - №3.
1.28. Обзор
судебной
практики
разрешения
дел
по
спорам,
возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017 года) // СПС
«КонсультантПлюс».
1.29. Определение Конституционного суда Российской Федерации от
23.04.2015 №981-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы
гражданина
Макова
Владимира
Владимировича
на
нарушение
его
конституционных прав положениями статьи 7 Федерального закона
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов
недвижимости
и
о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные акты Российской Федерации» и статьей 18 Закона
Российской
Федерации
«О
защите
прав
потребителей».
//
СПС
«КонсультантПлюс».
1.30. Определение Высшего арбитражного Суда РФ от 23.11.2009.
№ ВАС - 14590/09 по делу №А65-17914/2008-СГ5-28 // КонсультантПлюс:
справ. правовая система; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от
01.07.2011
№
ВАС-11404/10
по
делу
№
Ф78-6232/2009
//
СПС
«КонсультантПлюс».
1.31. Определение Верховного Суда Российской Федерации от
31.10.2014 года №305-ЭС14-167 по делу №А41-23298/2013 // СПС
«КонсультантПлюс».
84
1.32. Определение
Верховного
суда
Российской
федерации
от
Федерации
от
28.04.2015 № 11-КГ15-9 // СПС «КонсультантПлюс».
1.33. Определение
Верховного
суда
Российской
01.03.2016 № 4-КГ15-70 // СПС «КонсультантПлюс».
1.34. Определение Верховного Суда
Российской Федерации от
10.05.2016 № 5-КГ16-47 // СПС «КонсультантПлюс».
1.35. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
19.01.2010
№13331/09
по
делу
№А40-59414/08-7-583.
//
СПС
«КонсультантПлюс».
1.36. Постановление
Президиума
Высшего
Арбитражного
Суда
Российской Федерации от 12.03.2013 №15510/12 по делу №А71-13368/2008 //
СПС «КонсультантПлюс».
1.37. Постановление арбитражного суда Московского округа от
27.11.2012 г. по делу №А40-8804/12-51-78. // СПС «КонсультантПлюс».
1.38. Постановление Президиума Иркутского областного суда от
06.04.2015 №4-Г-38/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
1.39. Постановление Арбитражного Суда Московского округа от
24.03.2016
года
№Ф05-2301/2016
по
делу
№А69-370/2015
//
СПС
«КонсультантПлюс».
1.40. Определение Ленинградского областного суда от 23.03.2016 №
33-1312/2016 // СПС «КонсултантПлюс».
1.41. Апелляционное определение Свердловского областного суда от
19.06.2015 по делу № 33-8116/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
1.42. Апелляционное определение Пензенского областного суда от
22.12.2015 по делу № 33-3706/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
1.43. Апелляционное определение Московского городского суда от
22.03.2016 по делу №33-9739/2016 // СПС «КонсультантПлюс».
85
1.44. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от
25.05.2016 по делу № 33-6755/2016 // СПС «КонсультантПлюс».
1.45. Решение Советского районного суда города Орла от 04.07.2016
года по делу №2-1854/16 // СПС «КонсультантПлюс».
1.46. Решение Советского районного суда города Орла от 20.06.2017
года
по
делу
№2-827/2017
//
(2-827/2017~М-454/201)
СПС
«КонсультантПлюс».
1.47. Решение Советского районного суда города Орла от 25.01.2018
года по делу №2-312/2018(2-2290/2017) // СПС «КонсультантПлюс».
2. Специальная литература.
2.1. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное
право. – 2016. – № 2. – С. 7-18.
2.2.
Баронин
функционирования
С.А.,
Есафьев
Н.Ю.
Анализ
особенностей
организационно-экономических
механизмов
регулирования Российского рынка долевого строительства. // Актуальные
проблемы экономики и менеджмента. - 2017. - №4(16). - С.16-19.
2.3. Блинкова Е.В. Договор условного депонирования (эскроу)
в российском гражданском праве // Вестник Саратовской государственной
юридической академии. - 2015. - №3. - С.21-26.
2.4. Брагинский М.И. Подряд. // Гражданский Кодекс Российской
Федерации. Ч. 2: текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель / под
ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Международный
центр финансово-экономического развития. - 1996. - С.368.
2.5. Викторов М.Ю. Обоснование необходимости и достаточности
размера процентной ставки отчислений застройщиков в государственный
компенсационный фонд: квалиметрический подход / М.Ю. Викторов,
А.Н. Ларионов // Экономика и предпринимательство. - 2017. - №4 (Ч. 2). С.934-940.
86
2.6. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут. - 1999. - С.240.
2.7. Геворкян Е.А., Гагал Е.А. Предварительный договор купли-продажи
объектов строящейся недвижимости: проблемы теории и практики // Наука,
образование и культура. - 2016. - №3 (3). - С.38.
2.8. Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом
строительстве // Право и экономика. 2008. №5. - С.8.
2.9. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе
гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2016. №2. - С.20.
2.10. Зимнева С.В. Ответственность застройщика за нецелевое
использование денежных средств участников долевого строительства. //
Юрист. - 2016. №19. - С.21.
2.11. Кайль А.Н. Участник долевого строительства и застройщик: кто на
что имеет право и за что отвечает? // Жилищное право. - 2009. - №11. -
С.
2.
2.12. Кирсанова Е.В. Правовое регулирование долевого строительства
многоквартирных домов с привлечением средств граждан: автореф. дис. канд.
юрид. Наук. - М., 2008. С.28.
2.13. Миронов В.А. Обманутых дольщиков защитит Уголовный кодекс.
// Российская газета. - 2014. - С.23-24.
2.14. Осипова И.Ю. Правовой статус участников долевого строительства
в отношении нежилых помещений при банкротстве застройщика. //
Актуальные
проблемы
российского
частного
права.
Материалы
Всероссийской научно-практической конференции. - 2016. - С.100-104.
2.15. Петрухин М.В. Проблема правового регулирования договора
участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. дис.
канди. юрид.наук. М., 2011. С. 15-16.
87
2.16.
Портал
РИА
Новости.
:https://ria.ru/economy/20170721/1498900254.html
(дата
URL
обращения:
20.05.2018).
2.17. Степанова Е.Е. Строители хотят, чтобы власть прислушалась
к профессионалам // Газета «Строитель». - 2015. - №22 (2278). - С.3.
2.18. Тофанюк Е. Застройщики отбились от дольщиков // Российская
бизнес-газета. - 2005. № 13. С.17.
2.19.
Тюрина
А.В.
Взаимоотношения
участников
долевого
строительства. // Эконоимко-правовой бюллетень. - 2007. - №5. - С. 28-84.
2.20. Хлебников П. Застройка по новым правилам. // Журнал «Жилищное
право». - 2017. - №9. - С.47.
2.21. Чибинёв В.М., Новикова Ю.О. Понятие и значение проектной
декларации в строительной документации застройщика. // Мир экономики и
права. 2011. № 5. - С. 58-61.
2.22. Чугунова Ю.В. Долевое строительство: вопросы и проблемы
государственного регулирования. // Управление экономическими системами:
электронный научный журнал. - 2017. - №7 (101). - С. 21.
2.23. Чумаченко И., Дружинина К. Долевое строительство: что изменил
2017 год? // газета «эж-ЮРИСТ». 2017. № 13. - С.23.
2.24. Яровая В.В., Корольчук А.Н. Договорная конструкция эскроу
в законодательстве Российской Федерации как новый способ обеспечения
обязательств.
//
Известия
Академии
управления:
теория,
стратегии,
инновации. - 2015. - № 1(16). - С. 93.
2.25. URL: https://www.nn-baza.ru/article_view/novosibirskaya-oblast-liderpo-kolichestvu-zastroyshikov-bankrotov (дата обращения: 20.03.2018).
88