Оценка имущества: что важно знать бухгалтеру

КОНСУЛЬТАЦИЯ ОЦЕНЩИКА
Ирина Ветольдовна АНИКУШКИНА,
начальник отдела экспертной цены и оценки недвижимости Тульской ТПП
ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА: ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ
БУХГАЛТЕРУ
УЧЕТ РАСХОДОВ НА УСЛУГИ ОЦЕНЩИКА
КОГДА ВЫГОДНО ПРОВЕСТИ ОЦЕНКУ
ИМУЩЕСТВА
Провести оценку своего имущества
компания может в любой момент и по
собственной инициативе. Ведь иног
да это выгодно. Допустим, руковод
ство решило продать актив. В таких
ситуациях, чтобы не прогадать с
ценой, можно нанять оценщика,
который назовет реальную стоимость.
Или, скажем, требуется оценить
сумму ущерба. Страховая компания
ведь может занизить убытки. Тогда и
компенсация будет меньше реальных
потерь. Поэтому надежнее попро
сить оценщика определить размер
ущерба. И уже с этой суммой идти в
страховую компанию.
КОГДА ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА
ОБЯЗАТЕЛЬНА
В законодательстве закреплены
ситуации, в которых без оценки не
обойтись. Самые распространенные
из них посмотрите в таблице ниже.
Ситуация
Ту сумму, которую вы заплатили спе
циалисту за оценку имущества,
нужно учесть в расходах по обычным
видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99,
утвержденного приказом Минфина
России от 6 мая 1999 г. № 33н). Затра
ты отразите по счету 26 «Общехозяй
ственные расходы»:
ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 60
— отражена задолженность по
услугам оценщика;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— перечислена оплата оценщику
по договору.
Если специалиста вы привлекли,
чтобы определить стоимость актива
перед продажей, то в бухучете стои
мость услуг отразите в составе про
чих расходов, связанных с продажей
основных средств. Не списывайте
затраты со счета 26 до того момента,
пока не продадите имущество.
А в налоговом учете потраченные
на оценку имущества деньги относи
те к прочим расходам. Право на это
дает подпункт 40 пункта 1 статьи
264 Налогового кодекса РФ. При
этом ориентируйтесь на день подпи
сания акта оказанных услуг (подп. 3
п. 7 ст. 272 НК РФ). Правда, нужно
учесть особенности каждой конкрет
ной ситуации. Все зависит от того, по
какой причине потребовалось оце
нить имущество. Допустим, сначала
хотели продать оборудование, прове
ли оценку. А потом руководство ком
Основание
Компания собирается прива Статья 8 Федерального закона от 29 июля
тизировать, арендовать или 1998 г. № 135ФЗ
купить объект, принадлежа
щий государству
26
Организация передает объ
ект в залог в рамках кредито
вания
Компания получает иму
щество в качестве взноса в
уставный капитал
Пункт 1 статьи 339 ГК РФ; пункт 3 статьи
70 Федерального закона от 16 июля 1998 г.
№ 102ФЗ
Пункт 3 статьи 34 Федерального закона от 26
декабря 1995 г. № 208ФЗ; пункт 1 статьи 15
Федерального закона от 8 февраля 1998 г.
№ 14ФЗ
Предприятие банкротится
Статьи 111, 129, 130, 139 Федерального
закона от 26 октября 2002 г. № 127ФЗ
пании решило, что выгоднее оста
вить объект. Тогда расходы на услуги
оценщика вы учтете в составе внере
ализационных.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ПОДГОТОВИТЬ
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Еще до того, как вы заключите дого
вор со специалистом, нужно соста
вить задание на оценку.
Вопервых, этот документ нужен
оценщику, чтобы понять, чего вы от
него хотите. А вовторых, налогови
ки смогут сопоставить задание с
отчетом специалиста и убедиться,
что деньги компания потратила на
то, что действительно планировала.
В задании подробно опишите
имущество, которое нужно оценить,
а также цели и сроки такой процеду
ры. Кроме того, определите вид сто
имости имущества — рыночная, лик
видационная и т. д. К примеру, учре
дитель безвозмездно передал компа
нии автомобиль. Учесть его нужно по
рыночной стоимости. Рассчитать ее
как раз поможет независимый оцен
щик. Или другая ситуация: компания
находится в процедуре банкротства.
Нужно определить ликвидационную
стоимость предприятия — она будет
однозначно ниже рыночной.
ДОГОВОР С ОЦЕНЩИКОМ
В статье 10 Федерального закона от
29 июля 1998 г. № 135ФЗ закреплен
перечень сведений, которые дол
жны быть в договоре с оценщиком.
Это:
• описание объекта оценки;
• вид стоимости имущества (спо
соб оценки);
• размер денежного вознаграж
дения специалиста;
• сведения об обязательном стра
ховании гражданской ответственно
сти оценщика;
• наименование саморегулируе
мой организации оценщиков, чле
ном которой является оценщик, и
местонахождение этой организа
ции;
• указание на стандарты оценоч
№ 1 (56), 2015
ДЕЛОВАЯ ТУЛА
КОНСУЛЬТАЦИЯ ОЦЕНЩИКА
ной деятельности, которые будет
использовать оценщик;
• размер, порядок и основания
дополнительной ответственности
оценщика или юридического лица,
с которым оценщик заключил тру
довой договор.
Если вы заключили договор с
саморегулируемой организацией, то
проверьте также, чтобы в тексте
соглашения были прописаны сведе
ния о специалисте, который будет
проводить оценку.
ОТЧЕТ ОЦЕНЩИКА И АКТ ОКАЗАННЫХ
УСЛУГ
Итоговый документ по оценке иму
щества — это отчет специалиста. В
нем оценщик укажет стоимость
объекта. Все параметры, которые
должны быть в отчете, прописаны в
статье 11 Федерального закона
№ 135ФЗ. Вот несколько важных
моментов, которые надо проконтро
лировать. Когда получите документ,
убедитесь, что в нем есть ссылка на
основной договор. Проверьте дату
отчета. И указана ли дата, на которую
проведена оценка. Сам отчет должен
быть прошит, а его листы пронуме
рованы. Кстати, отчет можно соста
вить и в электронном виде. Но безо
паснее, чтобы он был подписан ква
лифицированной электронной под
писью.
Если в отчете специалист подроб
но расписал результат оценки, то акт
выполненных работ оформлять не
нужно. Само собой, в отчете должны
быть все обязательные реквизиты
для первички. Также убедитесь, что в
документе значатся реквизиты оцен
щика и стоимость его услуг.
ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА: ЧТО ВАЖНО
ЗНАТЬ
Наверное, самым частым поводом
обращения к оценщику имущества
является продажа, размен или
покупка жилья. Далеко не каждый
человек может позволить себе поте
рять при сделке несколько тысяч
долларов, поэтому квалифицирован
ная помощь просто необходима.
ЗАЧЕМ НУЖНА ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА
Оценщик определит реальную стои
мость сооружения и необходимые
затраты на его ремонт, если таковой
необходим. Вы же, в свою очередь,
должны подсчитать, сколько еще
необходимо вложить в это помеще
ДЕЛОВАЯ ТУЛА
№ 1 (56), 2015
ние. В эту статью должны входить все
необходимые затраты: мебель, обо
рудование, дополнительное освеще
ние, техника, достройки. Если общая
сумма будет слишком высокая, то
задумайтесь о поиске другого поме
щения, вложения в которое будут
наиболее оптимальными. Эти расче
ты может сделать оценщик или же вы
сами. Если у вас нет опыта в подоб
ных делах, то лучше доверить это
дело профессионалу, который точно
скажет, выгодна сделка или нет.
Нужны услуги оценщика и в
обратной ситуации – когда вы сдаете
в аренду рабочее или офисное поме
щение. Чтобы не продешевить, осу
ществляются те же подсчеты, но с
учетом того, что вы предоставляете
съемщику. При расчете нужно ука
зать те же лампы, мебель, кондицио
неры и прочий инвентарь. Так как
это все тоже будет эксплуатировать
ся, вы должны включить вещи в сто
имость аренды, согласно расчетам
амортизации. Если же вы хотите про
дать помещение вместе с его содер
жимым, то в сумму договора входит
полная стоимость новых предметов.
Наибольшее значение оценка
собственности имеет в таких случаях:
• при покупке или продаже иму
щества;
• для получения кредита на боль
шую сумму, как гарантия платеже
способности или залога;
• при получении ипотеки;
• при сдаче в аренду недвижимости;
• в спорах при отчуждении соб
ственности государственными или
коммерческими структурами;
• при осуществлении приватиза
ции.
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ОБ УСЛУГАХ
ОЦЕНЩИКА
Подводным камнем липовых оценок
домов и квартир может стать ситуа
ция, при которой сделка куплипро
дажи признается недействительной.
Тогда покупателю возвращают день
ги в сумме, указанной в договоре и
равной оценочной стоимости, а про
давцу – имущество.
Если оценочная стоимость отли
чается от фактической, тогда прода
вец теряет разницу. Тогда доказать
свою правоту ему не помогут ника
кие дополнительные документы и
устные договоренности.
Помните, что ипотечное креди
тование происходит на основе офи
циальной оценки жилья со всеми
вещами (видеорегистраторы, мебель
и т.д.) специалистом. И никак при
этом не отталкиваются от суммы,
которую назвал вам продавец. Поэ
тому важно согласовать цену, ведь
часто оценочная стоимость разитель
но отличается от реальной цены на
недвижимость.
Если Вам необходимо провести
предварительную оценку Вашего
имущества, недвижимости или
земельного участка, обращайтесь к
нам.
Мы обеспечиваем качество во
всем, что мы делаем уже на протяже
нии 20 лет, и это помогает в достиже
нии успеха нашим клиентам.
Связаться с нами можно по тел./ф:.
(4872) 251568,(920)7619777,
факс (4872) 250146
Email: [email protected]
27