5.Osmotr | Форум

Осмотр общего имущества в
многоквартирном доме
©
автор Филимонов С.Л.
2011 – 2014 г.
Цель осмотра общего имущества
Целью осмотров общего имущества является
своевременное выявление несоответствия
состояния общего имущества требованиям
законодательства Российской Федерации, а
также угрозы безопасности жизни и
здоровью граждан
Осмотр общего имущества проводится для
установления возможных причин
возникновения дефектов и выработка мер
по их устранению.
При проведении осмотра кровли установлен факт залива в
связи с засором водоприёмной воронки. Причина – неудачное
конструктивное решение.
Причина протечки устранена иным конструктивным
решением
ОСМОТРЫ
ПЛАНОВЫЕ
ОБЩИЕ
ВНЕОЧЕРЕДНЫЕ
ЧАСТИЧНЫЕ
Виды плановых осмотров жилых
зданий
• Общие, в ходе которых проводится
осмотр здания в целом, включая
конструкции, инженерное
оборудование и внешнее
благоустройство;
• Частичные - осмотры, которые
предусматривают осмотр отдельных
элементов здания или помещений.
Осмотр общего имущества
1. Является обязательным условием договора
управления или договора на оказание услуг и
выполнение работ по содержанию и ремонту
общего имущества.
(Пункт 11 Постановления Правительства №
491, предусматривает, что содержание
общего имущества включает в себя осмотр
общего имущества)
2. Обеспечивает своевременное выявление
несоответствия состояния общего имущества
требованиям законодательства Российской
Федерации, а также угрозы безопасности
жизни и здоровью граждан.
3. Является основой ценообразования. По
результатам осмотра формируются
обязательства сторон (размер платы для
собственников, а также перечень работ и
услуг).
4. Балансирует договорные отношения.
Объем обязательств может быть
установлен соразмерно объему
финансирования.
5. Минимизирует риски коммерческой
деятельности. Управляющая и
обслуживающая организации несут
ответственность только в части взятых
обязательств.
6. Разграничивает ответственность по
обязательствам предыдущей
организации.
7. Устанавливает фактическое
техническое состояние общего
имущества в многоквартирном доме.
8. Результаты осмотра являются
исходными данными для принятия
решений о проведении текущего и
(или) капитального ремонта общего
имущества.
Основания для
инициирования текущего
ремонта общего имущества
в многоквартирном доме
Акт осмотра общего
имущества
Предписание
жилищной
инспекции
Собственникам
и помещений
(при любом способе)
Управляющей
организацией
(управление
управляющей
организацией)
В зависимости от способа
управления МКД осмотр общего
имущества может быть
произведен
Органами
управления ТСЖ,
ЖК, ЖСК, СПК
(управление
объединением
собственников)
Управляющей или
обслуживающей
организацией
(непосредственный
способ)
Экспертной
организацией
(при любом
способе)
ГЖН
(при любом
способе)
Результаты осмотра оформляются актом
осмотра
Акт осмотра общего имущества является
основанием для принятия собственниками
помещений или органами УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК,
СПК и ОО решения о соответствии или
несоответствии проверяемого общего имущества
(элементов общего имущества) требованиям
законодательства Российской Федерации,
требованиям обеспечения безопасности граждан, а
также о мерах (мероприятиях), необходимых для
устранения выявленных дефектов
(неисправностей, повреждений).
Текущий ремонт общего имущества
проводится по решению общего собрания
собственников помещений для
предупреждения преждевременного износа
и поддержания эксплуатационных
показателей и работоспособности,
устранения повреждений и неисправностей
общего имущества или его отдельных
элементов (без замены ограждающих
несущих конструкций, лифтов).
По результатам осмотра
общего имущества
Принимается решение о соответствии или
несоответствии проверяемого общего
имущества требованиям законодательства РФ,
требованиям обеспечения безопасности
граждан
Определяются мероприятия, необходимые для
устранения выявленных дефектов
(неисправностей, повреждений) – перечни работ
Собственники принимают решение по
устранению выявленных дефектов
(утверждают перечень работ и размер
финансирования)
Если собственники помещений не
приняли решение об установлении
платы за жилое помещение.
Тогда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах
Российской Федерации – городах федерального значения Москве и
Санкт-Петербурге – органом государственной власти
соответствующего субъекта Российской Федерации)
Статья 154 ЖК РФ
(структура обязательных платежей)
2. Плата за жилое помещение и коммунальные
услуги для собственника помещения в
многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого
помещения, в том числе плату за услуги и
работы по управлению многоквартирным
домом, содержанию, текущему ремонту
общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Документирование
результатов осмотра общего
имущества
Результаты осмотров должны отражаться в
специальных документах по учету технического
состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
В журнале осмотров отражаются выявленные в
процессе осмотров неисправности и повреждения,
а также техническое состояние элементов дома.
Результаты осенних проверок готовности объекта к
эксплуатации в зимних условиях отражаются в
паспорте готовности объекта.
Результаты общих обследований состояния
жилищного фонда, выполняемых периодически,
оформляются актами.
ЖУРНАЛ РЕГИСТРАЦИИ РЕЗУЛЬТАТОВ
ОСМОТРОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Дом N ______ по улице ______________________
1. Дата и вид осмотра.
2. Члены комиссии.
3. Выявленная неисправность или повреждения.
4. Количество в единицах измерения.
5. Вид ремонта по устранению неисправности
или повреждения.
6. Сроки выполнения.
7. Примечание (фактическое выполнение,
исполнители, др. условия)
РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА СТРОИТЕЛЬНЫХ
КОНСТРУКЦИЙ И ИНЖЕНЕРНОГО
ОБОРУДОВАНИЯ СТРОЕНИЯ
1. Наименование конструкций оборудования и
элементов благоустройства.
2. Оценка состояния или краткое описание дефекта
и причины его возникновения (с указанием
примерного объема работ и места дефекта).
3. Решение о принятии мер (капитальный или
текущий ремонт, выполняемый обслуживающим
предприятием; текущий ремонт жилых
помещений, выполняемый пользователями
жилых помещений за их счет).
Достоверность и
объективность результатов
визуального осмотра
Достоверность и объективность
результатов визуального осмотра
общего имущества в многоквартирном
доме достигается применением
цифровой фототехники.
Достоверность информации
о техническом состоянии
МКД* обеспечивается
Подготовленностью
персонала
Контролем качества
проведенных осмотров
Наличием индикаторов
осмотра
Ведением отчетности
Участием экономистов в
оценке технического
состояния МКД
Наличием измерительного
оборудования
МКД*- многоквартирный дом
Итоги опроса населения
Опрос населения проводился в
2006 г. Департаментом жилищно
– коммунального хозяйства
Министерства регионального
развития.
%
Количество
домов
постоянно текут и рвутся батареи и трубы отопления
75,6%
93
не делался ремонт в подъездах уже много лет
69,9%
86
течет крыша/кровля
66,7%
82
постоянная сырость в подвале
64,2%
79
необходим ремонт фасада дома
57,7%
71
необходима замена бойлера
5,7%
7
ремонт вентиляции
3,3%
4
необходим ремонт канализации
3,3%
4
необходима замена сантехники
2,4%
3
регулярно нет горячей воды
2,4%
3
беспорядок во дворе
2,4%
3
замена электропроводки
1,6%
2
промерзают межпанельные швы
1,6%
2
не хватает денег
0,8%
1
холодно в квартире
0,8%
1
100,0%
123
Что беспокоит Вас в Вашем доме?
Вся выборка
Решение каких проблем в вашем доме вы считаете
первоочередными?
%
Количество
домов
ремонт крыши/кровли
49,6%
61
замена системы отопления (батарей, труб)
44,7%
55
ремонт подъездов
35,0%
43
установка общедомовых приборов учета
29,3%
36
ремонт фасада дома
26,0%
32
установка автономной котельной
8,1%
10
замена бойлера
2,4%
3
горячая вода
2,4%
3
навести порядок в подвале
2,4%
3
беспорядок во дворе
1,6%
2
замена электропроводки
0,8%
1
вентиляция
0,8%
1
капитальный ремонт
0,8%
1
замена сантехники
0,8%
1
затрудняюсь ответить
4,9%
6
100,0%
123
Вся выборка
Первичный
осмотр общего имущества
Строительные
конструкции
Инженерное
оборудование
Внешнее
благоустройство
СТРОИТЕЛЬНЫЕ
КОНСТРУКЦИИ
ПОДВАЛЬНОЕ
ПОМЕЩЕНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫЕ
ЭЛЕМЕНТЫ
ЗДАНИЯ
КРОВЛЯ
ОТМОСТКИ
ПЛИТЫ ПЕРЕКРЫТИЯ
ВВОДЫ ИНЖЕНЕРНЫХ
КОММУНИКАЦИЙ
ЛЮКИ, ДВЕРИ
ПРОДУХИ
СТЕНЫ ПОДВАЛОВ
ПРИЯМКИ
ФУНДАМЕНТ
ПОЛ
ПОДВАЛЬНОЕ
ПОМЕЩЕНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫЕ
ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЯ
СТЕНЫ
МУСОРОПРОВОДЫ
ЛЕСТНИЧНЫЕ
ПРОЛЕТЫ
МУСОРОКАМЕРЫ
КРЫЛЬЦА
ОКНА
ТАМБУРА
ДВЕРИ
ПЕРЕГОРОДКИ
ПАНЕЛЬНЫЕ ШВЫ
ПОЛЫ
ПЕРЕКРЫТИЯ
БАЛКОНЫ, КОЗЫРЬКИ,
ЭРКЕРЫ, ЛОДЖИИ
СЛУХОВЫЕ ОКНА И
ПРОДУХИ
СИСТЕМА ВОДОСТОКА
ТЕПЛОИЗОЛЯЦИОННЫЙ
СЛОЙ
КРОВЕЛЬНЫЕ
ПОКРЫТИЯ
НЕСУЩИЕ
КОНСТРУКЦИИ
КРОВЛЯ
ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ
И ОБОРУДОВАНИЕ
ГАЗОНЫ И ЗЕЛЕНЫЕ
ЗОНЫ
ПОКРЫТИЕ ТРОТУАРОВ
И ДВОРОВЫХ
ПРОЕЗДОВ
СПОРТИВНЫЕ
ПЛОЩАДКИ
ДЕТСТКИЕ ПЛОЩАДКИ
ПЛОЩАДКИ ДЛЯ
ОТДЫХА
ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ
ПЛОЩАДКИ
ВНЕШНЕЕ
БЛАГОУСТРОЙСТВО
Обрушение штукатурного слоя вследствие длительного
воздействия атмосферных вод.
Наклонные трещины в месте примыкания зданий
Отсутствие отмостки в месте выхода водосточной трубы
Наклонные трещины со стороны дворового фасада
Наклонные трещины в месте премыкания к новому зданию со
стороны двора
Отсутствие отмостки со стороны двора
Разрушение оконной перемычки
Замокание и коррозия в месте сопряжения балки со стеной
Разрушение и просадка сетны в результате вымывания грунта
под стеной без фундамента
Разрушение карниза в результате дисструкции силликатного
кирпича при неорганизованном водоотводе
Просадка и разрушение отмостки при замоканиях грунта и
морозном пучении
Первый опыт проведения
документированных осмотров
общего имущества в
многоквартирных домах
Нарушение защиты теплоизоляционного слоя
стены жилого дома
• Последствия: Вследствие атмосферного воздействия происходит
разрушение. теплоизолирующего слоя, что влечет за собой
увеличение теплопотерь.
Наличие бытового мусора на придомовой
территории
• Последствия: Нарушение договорных
обязательств
в разделе «Санитарное
содержание дворовой территории».
Брошенная строительная конструкция
крыльца
• Последствия: Нарушение внешнего вида фасада
здания. Разрушение кладки может повлечь за
собой причинение вреда здоровью человека
вследствие несчастного случая.
Брошенная строительная конструкция
крыльца
• Последствия: Нарушение внешнего вида фасада
здания. Разрушение кладки может повлечь за
собой причинение вреда здоровью человека
вследствие несчастного случая.
Разрушение асфальтового покрытия,
несанкционированный проезд автотранспорта по
придомовой территории с неусовершенствованным
покрытием
• Последствия: Атмосферные осадки разрушают асфальтовое
покрытие придомовой территории. Автотранспорт способствует
эрозии почвы, запыленности территории и порчи дернового слоя
неусовершенствованного покрытия.
Разрушенный вход в подвал жилого дома
• Последствия: Отсутствие стен и кровли в подвал
способствует к беспрепятственному
поступлению
атмосферных осадков к строительным конструкциям
фундамента здания и его разрушению, а также ущербу
здоровья граждан в ночное время.
Разрушение конструкции крыльца подъезда
• Последствия: Проникновение атмосферных
осадков в имеющиеся трещины строительной
конструкции влечет за собой дальнейшее
разрушение железобетонных плит крыльца.
Разрушение конструкции крыльца подъезда
• Последствия: Проникновение атмосферных
осадков в имеющиеся трещины строительной
конструкции влечет за собой дальнейшее
разрушение железобетонных плит крыльца.
Отсутствие остекления мест общего
пользования в жилом доме
• Последствия: Нарушение теплового контура,
влекущие за собой повышенные теплопотери.
Разрушение асфальтового слоя отмостки
• Последствия: В результате проникновения
атмосферных осадков разрушаются строительные
конструкции фундамента здания.
Разрушение асфальтового слоя отмостки
• Последствия: В результате проникновения
атмосферных осадков разрушаются строительные
конструкции фундамента здания.
Незавершенный ремонт отмостки
• Последствия: В результате проникновения
атмосферных осадков разрушаются строительные
конструкции фундамента здания.
Отсутствие изоляции на трубопроводах
подъездного отопления
• Последствия: Влечет за собой повышенные
теплопотери жилого дома, а также перемерзание
трубопроводов при низких температурах
окружающего воздуха.
Отсутствие изоляции на трубопроводах
подъездного отопления
• Последствия: Влечет за собой повышенные
теплопотери жилого дома, а также перемерзание
трубопроводов при низких температурах
окружающего воздуха.
Нарушение отделочного слоя стены подъезда
• Последствия: Дальнейшее разрушение
отделочного слоя вследствие нарушения
технологии производства работ по косметическому
ремонту подъезда. Увеличение затрат на
содержание мест общего пользования.
Нарушение отделочного слоя стены подъезда
• Последствия: Дальнейшее разрушение
отделочного слоя вследствие нарушения
технологии производства работ по косметическому
ремонту подъезда. Увеличение затрат на
содержание мест общего пользования.
Разрушение целостности почтовых ящиков
• Последствия: Отсутствие сохранности почтовой
корреспонденции.
Отсутствие светильника мест общего
пользования
• Последствия: Причинение вреда здоровью
граждан в темное время суток.
Соединение электропроводки подвального
помещения
• Последствия: Грубейшее нарушение правил
безопасности. Оголенные неизолированные участки
электропроводки создают смертельную опасность для
жизни обслуживающего персонала и жильцов.
Розливы ГВС и отопления
• Последствия: отсутствие изоляции приводит к
снижению параметров теплоносителя,
повышенному расходу тепла и увеличению
теплопотерь.
Элеваторный узел
• Последствия: Отсутствие манометра на обратном
трубопроводе и термометров не позволяют
контролировать параметры теплоносителя до и
после элеваторного узла.
Вентиляционная шахта
• Последствия: При производстве работ по ремонту
кровли строительным мусором перекрыт выход
вентиляционной шахты, что приводит к нарушению
воздухообмена.
Межэтажный электрический щит
• Последствия: Нарушение плотности контакта
электрических соединений приводит к нагреву провода, что
в дальнейшем может стать причиной возгорания.
Осмотры общего имущества в
многоквартирном доме с
использованием специального
оборудования
Приборы для энергетического
обследования
Тепловизионный комплекс Иртис 2000
Термограмма торца кирпичного жилого дома в
г. Королёве ул. Циолковского, д. 10.
Наблюдается значительная неравномерность теплозащитных характеристик стен, кроме того, видны
крупные тепловые потери в зоне третьего и
четвёртого этажа правой стороны торца здания.
Термограмма торца панельного жилого дома в
г. Королеве ул. Космонавтов.
Наблюдается значительная
неравномерность теплозащитных
характеристик стен, выделяются
межпанельные швы.
За счет использования тепловизора
возникает возможность:
- Формирования конкретного заказа;
- объективный прием выполненных работ.
Термограмма зашлакованного радиатора отопления.
Термограмма состояния элеваторного узла здания.
Термограммы электротехнических объектов.
Термограммы демонстрируют возможности прибора при
диагностическом обследовании и профилактике электротехнических объектов.
Перегрев опорного подшипника
вала электродвигателя
Фотографии в видимом диапазоне наиболее
неравномерно нагретых
участков и термограммы соответствующих мест
паровых котлов.
Даже без фотографий в видимом диапазоне, качество
термограмм позволяет легко идентифицировать аномально
перегретые участки с конкретными фрагментами котла.
Фотографии в видимом диапазоне наиболее
неравномерно нагретых
участков и термограммы соответствующих мест
паровых котлов.
Даже без фотографий в видимом диапазоне, качество
термограмм позволяет легко идентифицировать аномально
перегретые участки с конкретными фрагментами котла.
Перегрев контактных групп из-за
нарушения болтового соединения
Нарушение теплоизоляции надземного
трубопровода
Тепловая инфракрасная аэросъемка.
Фрагмент центральной части города Королева.
Наблюдаются предаварийные участки тепловых трасс.
А также различные тепловые потери через крыши
идентичных зданий, но с разным покрытием.