close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

...торгового комплекса по адресу Красный путь, 141/1 г. Омск

код для вставкиСкачать
Отчет об анализе наилучшего использования
торгового комплекса по адресу Красный путь, 141/1
г. Омск
Январь 2012
Содержание
Резюме проекта
2 стр.
1. Маркетинговый анализ
3 стр.
1.1. Анализ базовых характеристик объекта
3 стр.
1.2. Маркетинговый анализ местоположения
9 стр.
1.2.1. Окружение объекта
9 стр.
1.2.2. Транспортная доступность
18 стр.
1.2.3. Пешеходная доступность
22 стр.
1.2.4. Характеристика района
23 стр.
1.2.5. Перспективы развития района
24 стр.
1.2.6. Выводы по анализу местоположения
26 стр.
1.3. Анализ регионального рынка недвижимости
27 стр.
1.3.1. Основные социально-экономические показатели
27 стр.
1.3.2. Структура спроса
33 стр.
1.3.3. Структура предложения
36 стр.
1.3.4. Цены продажи коммерческой недвижимости
51 стр.
1.3.5. Арендная стоимость коммерческой недвижимости
52 стр.
1.4. SWOT - анализ объекта
55 стр.
1.5. Анализ аналогичных объектов
57 стр.
1.6. Анализ наилучшего использования
63 стр.
2. Концепция
65 стр.
2.1. Целевая клиентская группа
65 стр.
2.2. Ключевая идея формата
67 стр.
2.3. Позиционирование
71 стр.
2.4. Функциональное зонирование
74 стр.
2.5. Необходимая техническая и инженерная
2.6. Арендный план
инфраструктура
77 стр.
79 стр.
3. Бизнес-план
86 стр.
3.1. Анализ экономической эффективности
86 стр.
4. Выводы и заключения
90 стр.
Резюме проекта
Проект
Анализ наилучшего использования торгового комплекса
Заказчик проекта
МДМ-Банк
Цели Заказчика проекта
Определить вариант наилучшего использование объекта, при котором он будет иметь
максимальную стоимость.
Цели проекта
Определить наилучший вариант использования
направление, наполнение и его рыночную стоимость.
торгового
комплекса,
концептуальное
Дата проведения анализа
декабрь 2011 – январь 2012
Объект анализа
Торговый комплекс общей площадью 2 851,3 кв.м.
Резюме проекта
В результате проведенных исследований рекомендуется сохранить существующий формат
объекта в виде торгового комплекса микрорайонного масштаба, но с
полной сменой
арендаторов, в сторону более
углубленной специализации товаров и услуг первой
необходимости и повседневного спроса в ценовом сегменте эконом.
2
1. Маркетинговый анализ
1.1. Анализ базовых характеристик объекта
Фото 1. Торговый комплекс по ул. Красный путь, 141/1
Торговый комплекс расположен в
Советском районе города Омска по
адресу: ул. Красный Путь, д.141,
корп.1 (фото 1-1). Улица Красный Путь
является оживленной транспортной
магистралью, связывающей Советский
и Центральный районы города. Рядом
с входом в комплекс находится
остановка
52
маршрутов
общественного транспорта.
Форма участка и рельеф
Площадь земельного участка в текущих границах составляет 2 760 кв.м. По конфигурации
участок имеет прямоугольную форму. Рельеф участка ровный.
Визуальная доступность
Фото 2. Вид на ТК с ул. Красный путь (направление – в сторону центра города)
Торговый
комплекс
полностью
просматривается
с
автомобильной
дороги – одной из главных магистралей
города - ул. Красный путь, с обеих
сторон (фото 2 и фото 3).
Со второго и третьего этажей торгового
комплекса отрывается красивый вид на
парк (мемориальный комплекс жертвам
Гражданской войны) и на «Омский
городской
дендрологический
парк»
(раньше это все была территория
совхоза «Декоративные культуры».
Фото 3. Вид на ТК с ул. Красный путь (направление – вглубь Советского района)
3
1.2. Маркетинговый анализ местоположения
Торговый комплекс расположен в Советском районе г. Омска, по ул. Красный путь, 141/1.
Схема 1. Торговый комплекс на карте города Омска
Торговый комплекс находится на первой линии домов у самой дороги, что является
положительной стороной, так как он просматривается с обеих сторон улицы.
1.2.1. Окружение объекта.
Для анализа окружения участка принят радиус в 1,5 км, ограниченный улицами Институтская/
Судоремонтная/Средняя/5 Армии, который условно будет называться зоной пешеходной
доступности.
Под окружением участка подразумевается:

Жилая недвижимость;

Торговая недвижимость;

Офисная недвижимость;

Производственно-складская недвижимость;

Социальная инфраструктура.
В целом данную зону можно охарактеризовать как жилую, но с большим количеством
производственных помещений, административных зданий и стрит-ритейла.
9
1.2.4. Характеристика района
Согласно существующему административно-территориальному делению, объект расположен на
ул. Красный путь, в Советском административном округе города Омска.
Советский район является одним из 5-ти административных районов города.
Общая площадь района составляет 103,2 км², общая численность населения составляет 254,3
тыс. человек.
Зона жилой застройки, окружающей исследуемый объект – зона средней этажности.
Назначение дороги ул. Красный путь – магистраль общегородского значения регулируемого
движения.
Советский один из старых районов города. Он считается промышленным и спальным районом,
а также студенческим, так как основное количество промышленных производств и учебных
заведений (как высших, так и средних) находится именно в этом районе.
В половозрастной структуре района преобладает женское население, примерно в соотношении
60/40.
Основную массу населения данного микрорайона представляют жители трудоспособного
возраста со средним уровнем дохода 12 000 рублей.
Структура трудоспособного/нетрудоспособного населения представлена на диаграмме № 1.
Диаграмма №1. Структура населения Советского района
Согласно
проведенному
социологическому исследованию жители
данного микрорайона оценивают его как
район города благоприятный для жизни. В
первую
очередь
как
неплохо
развивающийся микрорайон города, как
спокойное место для отдыха и прогулок,
во-вторых, как вполне благополучный
район города.
Жители
вполне
удовлетворены
расположением
микрорайона.
Они
подчеркивают, что поблизости много
учреждений социальной инфраструктуры,
очень быстро можно добраться до центра города, а также практически в любой другой район
города, хорошо развита транспортная инфраструктура.
При этом многие отмечают нехватку хороших продуктовых магазинов, супермаркетов с большим
выбором товаров, а также магазинов товаров для дома. Многие также отмечают, что для того
чтобы выбрать необходимый товар приходится пройти несколько магазинов, что иногда очень
неудобно и затратно по времени.
23
1.3. Анализ регионального рынка недвижимости по сегменту объекта
1.3.1.Основные социально-экономические показатели развития города2
Город Омск — седьмой по численности населения город России. За Уралом всего два городамиллионника: Омск и Новосибирск.
По предварительным данным Всероссийской переписи населения 2010 года, численность
населения города Омска составила 1 млн. 154 тыс. человек, в том числе по округам:

Кировский – 245,0 тыс. чел.

Ленинский – 200,2 тыс. чел.

Октябрьский – 172,5 тыс. чел.

Советский – 259,9 тыс. чел.

Центральный – 276,4 тыс. чел.
Таблица 19. Показатели естественного движения населения (январь – июнь 2011 года)
Количество человек
Параметр
2011 г. к 2010 г.
2011 г.
2010 г.
прирост (+),
снижение (-),
человек
в%
Родившихся
6 600
6 604
-4
99,9
Умерших
7 102
7 455
-353
95,3
23
30
-7
76,7
Естественная убыль
-502
-851
-
59
Браков, единиц
4 184
4 511
-327
92,8
Разводов, единиц
2 826
2 724
102
103,7
из них детей в возрасте
до 1 года
Как видно из таблицы по сравнению с 2010 годом уменьшилась смертность населения и, как
следствие, естественная убыль населения пошла на спад.
При этом экономически активным населением является всего лишь 1 072,4 тыс. человек.
Средняя заработная плата по городу Омску составляет: официальная - 19 319 рублей; реальная
15 000 рублей.
Основными сферами труда населения города Омска являются торговля, сфера услуг
и операции с недвижимым имуществом, строительство и промышленное производство.
2
Информация представлена на сайте администрации города Омска http://www.admomsk.ru
27
1.5. Анализ аналогичных объектов
Торговый комплекс, находящийся по адресу ул. Красный путь, 141/1 является микрорайонным,
т.е. ТК осуществляет торговлю товарами первой необходимости, и предлагает услуги
повседневного спроса, торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной
доступности, количество покупателей - до 10 000 человек.
Таким образом, в торговой зоне (зоне пешеходной доступности) конкурентов у торгового
комплекса нет.
Также за счет того, что у торгового комплекса нет ярко выраженной концепции и четкой линии
позиционирования, в связи с этим конкурентов в этом направлении выкристаллизовать
довольно проблематично, опять же делая акцент на том, что целевая клиентская группа
находится в пределах шаговой доступности.
Поэтому дальше рассматриваются аналогичные объекты, схожие с исследуемым ТК.
Для анализа аналогичных объектов было отобрано 5 торговых комплексов города Омска:
1. ТК «Айсберг»;
2. ТК «Консум-Центр»;
3. ТК «Бутырский базар»;
4. ТК «Мускат»;
5. ТК «Ваш дом»;
Целью данного анализа является определение конкурентных преимуществ, наполнение
арендаторами, сравнение ставки аренды.
Общая информация по торговым центрам.
Торговый комплекс «Айсберг» располагается в Советском районе города Омска, на
расстоянии 1,52 км от исследуемого ТК, по адресу Красный путь, 32. Данный торговый комплекс
находится на первой линии одной из центральных магистралей города.
Фото 7. ТК «Айсберг»
В данном торговом комплексе представлены
различные магазины
женской и мужской
одеждой,
сетевой
магазин
канцелярских
товаров, сеть магазинов парфюмерии. В
торговом комплексе расположен, как элемент
развлекательной инфраструктуры, ресторан
«Медвежий угол».
Когда
торговый
центр
начинал
свою
деятельность в 2003 году, он считался одним из
самых крупных и дорогих торговых комплексов,
на данный момент «Айсберг» является типовым
торговым комплексом районного масштаба, но
при этом остаются еще торговые операторы, работающие в более высоком ценовом сегменте.
1.6. Анализ наилучшего использования
На данный момент, исследуемый торговый комплекс не имеет четкой концепции, есть сложности
с подбором арендаторов, а также в последнее время выявлен отток покупателей.
Поэтому крайне важно выбрать четкую концепцию и понять, какой будет состав арендаторов.
Есть несколько форматов торговых центров, в таблице № 36 подробно расписаны все
положительные и отрицательные черты каждого из них, применимо к исследуемому объекту.
Таблица 37. Возможные форматы искомого торгового комплекса
Возможные форматы ТЦ
Наименование
Преимущества
Риски
Микрорайонный ТЦ
Понятная целевая аудитория, высокая
проходимость, продажа товаров первой
необходимости.
Целевая аудитория ограничена районом
расположения
Районный ТЦ
Большая целевая аудитория, высокая
проходимость.
Подразумевает большую площадь и наличие
парковки. Высокая конкуренция.
Пауэр-центр
Большая целевая аудитория.
Подразумевают крупные покупки, невозможно
из-за отсутствия парковки.
Дискаунт-центр
Подходящая целевая аудитория.
Аналогов нет.
Рядом есть дисконт магазин сети «Сарафан».
Недавно закрылась сеть дисконт магазинов
«Лимон». Данный формат не востребован в
данном районе.
Четкая целевая группа и концепция
Сложность в подборе качественных
арендаторов. Отсутствие парковки.
Мебель
Четкая целевая группа и концепция.
Дополнительный поток покупателей из
зоны 15-20ти минутной автомобильной
доступности.
Подразумевает наличие парковки, лифтов.
Технические возможности ТЦ не позволяют
размещение данной товарной группы.
Для детей
Четкая целевая группа и концепция.
Отсутствие конкурентов на рынке.
Отсутствие четкой целевой клиентской
группы в районе расположения ТЦ.
Спортивный
Четкая целевая группа и концепция.
Дополнительный поток покупателей.
Рядом есть специализированный магазин
спортивных товаров. Нет большого
количества потенциальных потребителей.
Охота, рыбалка, туризм
Четкая целевая группа и концепция.
Крупных специализированных магазинов
нет.
Наличие в шаговой доступности небольшого
специализированного магазина, отсутствие
четкой целевой категории в районе
расположения ТЦ.
Строительство и ремонт
Четкая целевая группа и концепция.
Удачное расположение в жилом
микрорайоне (есть потенциальные
потребители).
Технические возможности ТЦ не позволяют
размещение данной товарной группы.
Специализированные ТЦ,
в т.ч.
63
2. Концепция
2.1. Целевая клиентская группа
Целевая клиентская группа – это совокупность потенциальных и реальных клиентов, имеющих
заинтересованность в ТК, которые объединены общими характеристиками, критериями.
Целевая аудитория — это стратегическое понятие и подразумевает выделение из общей массы
потенциальных потребителей конкретного круга лиц, имеющих общие критерии, признаки.
Так как основная идея будущей концепции ТЦ будет являться концепция микрорайонного
торгового комплекса, специализирующегося на реализации товаров первой необходимости, а
также товаров для дома и семьи, то целевая клиентская группа находится в зоне 10-минутной
шаговой доступности (радиус 500 м.).
Портрет целевого клиента в исследуемом районе
1. Женщины 30-50 лет с детьми (младшего и среднего возраста) уровень достатка 12 000
рублей.
Покупают товары первой необходимости (хлеб, мясо/молочные продукты, полуфабрикаты,
бакалею), газеты, диски. Посещают парикмахерскую, аптеку, оплачивают счета за квартиру,
телефон, интернет.
Покупки чаще всего делают в будние дни, после работы (время проведения в магазине 15-20
мин.), либо в выходные дни (время проведения в магазине 30-60 мин.).
2. Мужчины 30-50 лет, половина с семьей уровень достатка 12 000 рублей.
Покупают - алкоголь, продукты питания (товары первой необходимости, для семьи), посещают
парикмахерскую.
Покупки чаще всего делают в будние дни, после работы, либо в выходные дни (время
проведения в магазине 15-30 мин.).
3. Студенты 16-22 года, уровень достатка 8 000р.
Покупают одежду, фаст-фуд (булочки, батончики, творожки, йогурты), продукты питания (для
семьи). Посещают парикмахерскую, оплачивают счета за мобильный телефон, интернет.
Покупки чаще всего делают в будние дни (после учебы, вторая половина дня), в выходные дни.
Охват жителей
Таблица 38. Целевая клиентская группа
Характеристика
Общее количество
человек
Количество, подходящее под параметры
ЦКГ
Целевая аудитория
Жилые дома, частный сектор
1 700
1 300
Проектный институт ЗАО "ПИРС"
700
600
Техникум № 15
300
300
65
2.2. Ключевая идея, формат объекта
Понятие концепции торгового центра
Определение концепции торгового центра включает несколько взаимосвязанных между собой
понятий. Основу любой концепции составляет тип торгового центра. Однако тип торгового
центра определяется только составом ключевых арендаторов, которые, в свою очередь, задают
основную специализацию, масштаб объекта и присущую ему торговую зону.
Концепция же подразумевает четкую идентификацию целевых групп потребителей и
восполняемых потребностей. Поэтому к концепции относятся и такие понятия, как схема
размещения арендаторов, ценовое позиционирование, сопутствующие арендаторы,
дополнительные услуги, т.е. все составляющие организации торгового центра вплоть до
дизайна и уникальных особенностей.
Таким образом, формат исследуемого торгового комплекса – Микрорайонный.
Специализация торгового комплекса - реализация товаров первой необходимости, а
также товаров для дома и семьи.
Общая площадь торгового центра составляет 2 851,3 кв.м.:
1 этаж – 786 кв.м.
2 этаж – 836,4 кв.м.
3 этаж – 796,2 кв.м.
Парковка:
У торгового комплекса имеется небольшая неорганизованная парковка для работников,
находится непосредственно за торговым комплексом (около 10 машиномест). У здания,
расположенного поблизости небольшой «карман» на 5-6 машиномест. Все парковки специально
не оборудованы, и практически не обозначены. В будние дни парковка занята автомобилями
работников близ расположенных административных зданий, в вечернее время жильцов
соседних домов.
Отличительных моментов у данного торгового комплекса нет, он является типичным торговым
комплексом микрорайонного типа.
Основная целевая аудитория:

женщины, мужчины: 30-50 лет; в основном, с семьей, детьми; доход - средний;

студенты близлежащих учебных заведений.
Ключевую идею торгового комплекса можно сформулировать так: Микрорайонный торговый
комплекс, реализующий товары первой необходимости, а также товары для дома и
семьи в ценовом диапазоне – эконом.
Рекомендуемый состав арендаторов торгового центра
В соответствии с рекомендуемой ключевой идеей и типом торгового центра, с учетом
особенностей местоположения и портретом целевого клиента, рекомендованы следующие
профили арендаторов:
Продукты, услуги
 Продуктовый супермаркет формата дискаунтер;
 Операторы бытовых услуг
67
По итогам всех расчетов составлена таблица, в которой собраны все показатели, характеризующие
функционирование торгового комплекса по существующим и будущим показателям.
Таблица 46. Показатели по торговому комплексу
Характеристика
На данный момент
После реконцепции
Общая арендопригодная площадь
2 418,6 кв.м.
2 142,1 кв.м.
Средняя ставка аренды 1 этажа
292,6 р./кв.м.
554 р./кв.м.
Средняя ставка аренды 2 этажа
223,6 р./кв.м.
354 р./кв.м.
Средняя ставка аренды 3 этажа
223,6 р./кв.м.
300 р./кв.м.
595 000 р.
850 625 р.
Общий доход в месяц
Исходя из таблицы, можно сделать вывод, что, несмотря на уменьшение арендопригодных
площадей торгового комплекса ежемесячная прибыль от сдачи в аренду растет и, в дальнейшем
будет только расти, т.к. на данный момент на рынке торговой недвижимости (как аренды, так и
продажи) существует постоянный рост (благоприятная экономическая ситуация, рост доходов у
населения).
85
3. Бизнес-план
3.1. Анализ экономической эффективности
Для определения наилучшего использования необходим финансовый анализ различных
показателей:
 NPV;
 Доходность на наличные;
 Стоимость объекта после пяти лет работы, рассчитанная доходным способом.
Ниже рассматриваются 2 варианта расчета чистого операционного дохода.
86
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа