close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
10455_2386034
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
344 002 г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 8 «а»
http://www.rostov.arbitr.ru; е-mail: [email protected]
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
об удовлетворении заявления
г. Ростов-на-Дону
24 ноября 2014 г.
Дело № А53-11325/2011
Резолютивная часть определения оглашена 17 ноября 2014 г.
Определение в полном объеме изготовлено 24 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Аникина И.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Янчар Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании заявление внешнего управляющего общества
с ограниченной ответственностью «СК «Гарант-Строй» Байрамбекова Малика
Мусаибовича о признании наличия права аренды и об обязании осуществить действия по
заключению договора перенайма
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)
общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант-Строй»
ИНН 6165111722, ОГРН 1036165027106
344016, г. Ростов-на-Дону, пер. Нефтяной, 2 В,
при участии:
внешнего управляющего Байрамбекова Малика Мусаибовича (лично, паспорт) и его
представителя Гвоздевской Н. (доверенность от 17.02.2014);
от Главного управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области –
представители Галкина А.Е. (доверенность от 27.01.2014 № 27), Обухов Р.С.
(доверенность от 27.01.2014 № 26);
кредитора Устич В.Г. (лично, паспорт), ее представителя и представителя третьих лиц
Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., Савинской Е.Ю. – Мисюк Н.А.
(доверенности от 16.12.2013 № 61АА2635062, от 18.09.2013 № 61АА2320131,
от 14.12.2013 № 61АА2593507, от 01.03.2014 № 61АА2749691, от 09.06.2014
№ 23АА3406978, от 09.07.2012 № 61АА1427601);
от кредиторов Бердечникова Ю.И., Григорьевой Н.А., Акульшиной М.В., Жбир В.И.,
Ганжулы Г.И., Приходько Т.А., Пановой Т.М., Погорельских О.С., Милакина И.А., Собко
Л.Н., Атоян А.Ф., Ордынской М.В., Ордынского А.К., Антилова А.З., Сыщиковой Г.А.,
Козьменко Е.Д., Щербакова Н.И. – представитель Суворова И.В. (доверенности от
06.03.2013 № 61АА1984935, от 21.12.2012 № 61АА1692937, от 22.03.2013 №
61АА1903503, от 28.12.2012, от 10.12.2012 № 61АА1879014, от 19.04.2013 №
61АА2109243, от 02.09.2013 № 61АА2319747, от 04.12.2012 № 61АА1692451, от
13.09.2013 № 61АА2320437, от 13.11.2012 № 61АА1692353, от 11.02.2013 №
61АА1693452, от 11.02.2013 № 61АА1693455, от 11.02.2013 № 61АА1693456, от
2
10455_2386034
20.03.2013 № 61АА1903429, от 23.09.2013, от 11.02.2013 № 61АА1693454, от 08.04.2013
№ 61АА2109212);
кредиторов и третьих лиц:
- Ефимовой Н.П. (лично, паспорт);
- Дробязко А.А. (лично, паспорт);
- Пенчук А.Н. (лично, паспорт);
- Ковалев С.В. (лично, паспорт);
- Строганова Н.А. (лично, паспорт);
- Яковенко Е.В. (лично, паспорт);
- Попов Э.В. (лично, паспорт);
- Николаева Е.Ю. (лично, паспорт);
- Компаниец В.А. – представитель Судницина М.В. (доверенность от 13.10.2014 №
61АА3194282);
- Демаков С.В. (лично, паспорт);
- Ковалева Л.Ю. (лично, паспорт);
- Ордынский А.К. (лично, паспорт);
- Ордынская М.В. (лично, паспорт);
- Атоян А.Ф. (лично, паспорт);
- Козьменко Е.Д. (лично, паспорт);
- Морозов О.Н. (лично, паспорт),
установил:
определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 в отношении
общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй» введена процедура
наблюдения, временным управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.
Сообщение о введении в отношении общества с ограниченной ответственностью
«СК «Гарант Строй» процедуры наблюдения опубликовано в газете «КоммерсантЪ»
от 18.08.2012 № 153, объявление № 61030072078.
Определением от 11.02.2013 к должнику применены правила параграфа 7 главы IX
Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
«Банкротство застройщиков», о чем в газете «КоммерсантЪ» 23.03.2013 дана публикация.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2014
(резолютивная часть оглашена 06.02.2014) в отношении общества с ограниченной
ответственностью «СК «Гарант Строй» введена процедура внешнего управления,
внешним управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.
Сообщение о введении в отношении общества с ограниченной ответственностью
«СК «Гарант Строй» процедуры внешнего управления опубликовано в газете
«КоммерсантЪ» от 20.02.2014 № 29, объявление № 61030142412.
26.03.2014 в Арбитражный суд Ростовской области обратился внешний
управляющий общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй»
Байрамбеков Малик Мусаибович с заявлением о признании за обществом с ограниченной
ответственностью «СК «Гарант Строй» права аренды на земельный участок из земель
населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу:
Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-т М. Нагибина, д. 38, для проектирования и
строительства жилого дома общей площадью 6049+/- 27 кв. м; об обязании Главного
управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области (далее - ГУ
МВД России по Ростовской области) и Территориального управления Федерального
агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области
осуществить действия по заключению договора перенайма с обществом с ограниченной
ответственностью «СК «Гарант Строй» указанного земельного участка.
3
10455_2386034
К участию в деле по обособленному спору в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Савинская Елена
Юрьевна, Ефимова Надежда Петровна, Дробязко Андрей Александрович, Пенчук
Александр Николаевич, Масычев Сергей Иванович, Ковалев Сергей Владимирович,
Строганова Наталья Александровна, Деркачев Виктор Сергеевич, Крутова Антонина
Ивановна, Буракова Ирина Евгеньевна, Билык Елена Ивановна, Яковенко Евгений
Викторович, Чеха Надежда Ивановна, Ткаченко Владимир Павлович, Рыбальченко Сергей
Геннадьевич, Попов Эдуард Владимирович, Орехова Инна Михайловна, Новикова Ольга
Сергеевна, Николаева Екатерина Юрьевна, Малиевский Сергей Энгельсович, Кузнецова
Светлана Владимировна, Компаниец Владимир Анатольевич, Колесников Александр
Евгеньевич, Козин Георгий Шамильевич, Демаков Степан Валерьевич, Ковалева Лариса
Юрьевна, Земляков Алексей Владимирович, Дударенок Лариса Борисовна, Дударенок
Станислав Станиславович, Калиниченко Наталья Владимировна, Куженко Наталья
Николаевна.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2014 судебное
заседание по рассмотрению заявления внешнего управляющего отложено на 17.11.2014
на 14 час. 30 мин.
До начала судебного заседания в арбитражный суд поступили ходатайства
о привлечении к участию в деле по обособленному спору в качестве третьих лиц,
не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,
Бондаревой Е.Б., Бондаревой В.Б., Семиной О.А., Крутовой А.И.; от Крутовой А.И. –
ходатайство об обязании внешнего управляющего направить копии заявления и
приложенных к нему документов Крутовой А.И. и истребовании из Управления
Росреестра по Ростовской области выписки из ЕГРП в отношении земельного участка с
кадастровым номером 61:44:012246:10.
От ГУ МВД России по Ростовской области поступило ходатайство о приобщении к
материалам дела уведомлений в адрес Калиниченко Н.В., Малиевского С.Э., Билык Е.И.
От УФМС России по Краснодарскому краю и УФМС России по Ростовской
области поступила адресно-справочная информация во исполнение определения от
13.10.2014.
Поступившие в суд документы приобщены к материалам дела.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.11.2014
(резолютивная часть) к участию в деле по обособленному спору в качестве третьих лиц,
не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены
Бондарева Виктория Борисовна, Бондарева Елена Борисовна, Семина Ольга
Александровна, Морозов Олег Николаевич.
Рассмотрение дела начато сначала.
Принимая во внимание явку в судебное заседание представителя Бондаревой В.Б.,
Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., принимавших ранее участие в судебных заседаниях по
рассмотрению заявления внешнего управляющего в процессуальном статусе кредиторов
через представителя Мисюк Н.А. и представивших письменную позицию по существу
спора, явку в судебное заседание Морозова О.Н., учитывая срок рассмотрения заявления
внешнего управляющего (с марта 2014 года), оснований для отложения судебного
заседания арбитражный суд не усматривает.
Соответствующих ходатайств лицами, участвующими в деле по обособленному
спору, не заявлено.
В удовлетворении ходатайства Крутовой А.И. о привлечении ее к участию в деле в
качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно
предмета спора, мотивированного заключением между ней и Билык Е.И. договора
уступки прав требования от 28.04.2011, зарегистрированного в Управлении Росреестра по
Ростовской области 20.05.2011, арбитражным судом отказано по той причине, что
4
10455_2386034
Крутова А.И. ранее уже привлечена к участию в деле в соответствующем процессуальном
статусе определением от 07.07.2014.
Оснований для обязания внешнего управляющего направить в адрес Крутовой А.И.
копии заявления с приложенными к нему документами, равно как истребования из
Управления Росреестра по Ростовской области выписки из ЕГРП в отношении земельного
участка с кадастровым номером 61:44:012246:10, у арбитражного суда также не имеется,
поскольку указанная обязанность внешним управляющим исполнена, притом что Крутова
А.И. имела возможность ознакомиться с материалами дела, в том числе как минимум с
20.10.2014 (дата получения определения от 13.10.2014), выписка из ЕГРП в отношении
спорного земельного участка имеется в материалах дела.
С учетом мнения участников процесса и в соответствии со статьей 156
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в
отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени
рассмотрения обособленного спора.
Рассмотрев представленные документы, изучив и исследовав материалы дела,
выслушав участников процесса, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Ростовской
области от 30.08.2013 по делу № А53-11325/2011 в реестр требований кредиторов
должника о передаче жилых помещений включены требования ГУ МВД России по
Ростовской области в части 23 квартир с суммой инвестирования по договору долевого
участия - 49 463 785 руб.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013,
оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа от 21.07.2014, определение Арбитражного суда Ростовской
области от 30.08.2013 по делу № А53-11325/2011 изменено и дополнено указанием в
резолютивной части размера стоимости переданного застройщику имущества – 26 437 774
руб.
Согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются
обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления,
иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей
территории Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу
судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются
вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же
лица.
Указанными выше судебными актами установлены следующие обстоятельства.
18.03.2003 между ОАО «СевкавНИПИагропром» (исполнитель) и ГУВД
Ростовской области (заказчик) заключен договор подряда, по условиям которого
исполнитель обязался совершить действия по проектированию, строительству
240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону,
пр. М. Нагибина, 38.
ОАО «СевкавНИПИагропром» в свою очередь заключило договор на капитальное
строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома № 17/2-09-С с ООО «СИГ»
от 19.09.2003.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора подрядчик обязуется за счет собственных
и привлеченных средств осуществить в соответствии со строительными нормами и
правилами, утвержденной проектно-сметной документацией и графиком выполнения
работ строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в срок до 01.07.2006.
5
10455_2386034
Пункт 3.1.2 договора предусматривает, что ООО «СИГ» имеет право заключать
гражданско-правовые договоры, направленные на строительство и ввод в эксплуатацию
объекта, производить по ним расчеты за счет собственных и привлеченных средств, а
также передавать свои полномочия по данному договору третьим организациям.
В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и
невозможностью ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» исполнения обязательства ГУВД
Ростовской области уведомило ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» о расторжении
договора письмом от 18.09.2003.
14.03.2006 ООО «СК «Гарант Строй» направило в адрес ГУВД Ростовской области
письмо, согласно которому ООО «СК «Гарант Строй» готово принять на себя
обязательства ООО «СИГ» и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же
условиях.
25.04.2006 в адрес дольщиков ООО «СИГ» направлены письма, в соответствии с
которыми они поставлены в известность о том, что между ГУВД Ростовской области,
ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» и ООО «СИГ» расторгнуты договоры на
строительство указанного выше многоквартирного дома, и что в настоящее время правами
на часть строящихся квартир, за исключением прав на квартиры ГУВД Ростовской
области, обладает ООО «СК «Гарант Строй». Также им предложено перезаключить
договор с ООО «СК «Гарант Строй» либо расторгнуть договор с ООО «СИГ» и получить
внесенные денежные средства.
16.06.2006 начальником ОКСа ГУВД Ростовской области в адрес Ткаченко В.П.,
представляющего интересы большинства участников строительства, направлено письмо, в
котором сообщалось о том, что ГУВД Ростовской области тоже является дольщиком
данного строительства в части предоставления земельного участка.
04.04.2006 между ООО «СК «Гарант Строй» и ГУВД Ростовской области заключен
договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного
жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, в г. Ростове-на-Дону.
Согласно пункту 3.1.20 указанного договора исполнитель обязуется заключить в
пятидневный срок договор с ООО «СИГ» о взятии на себя обязательств по договорам
долевого участия ООО «СИГ» с дольщиками.
При этом договор между ООО «СК «Гарант Строй» и ООО «СИГ» не заключен.
14.12.2007 между ООО «СК «Гарант Строй» и ГУВД по Ростовской области
заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве 19-этажного
240-квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями
паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной
автостоянкой в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.
Согласно указанному договору ГУВД по Ростовской области обязуется в
установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв. м,
расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства
дома, а ООО «СК «Гарант Строй» обязуется в предусмотренные договором размере, сроки
и порядке осуществить инвестирование и строительство объекта и принять свою долю в
объекте, завершенном строительством.
Пунктом 1.2 названного договора предусмотрено, что ГУВД по Ростовской области
передает право инвестору заключать договоры долевого участия, договоры простого
товарищества и т.д. с соинвесторами от своего имени и за свой счет, а после ввода в
эксплуатацию жилого дома подписывать акты приема-передачи квартир от своего имени с
одновременной передачей реестра в Управление Росреестра по Ростовской области.
В силу пункта 4.2 договора доля ГУ МВД России по Ростовской области в объеме
23 квартир общей площадью 1 699,49 кв. м (9,7% от общей площади застройки).
Также установлена приложением № 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное
строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина,
6
10455_2386034
38, подтверждается расчетом экономики строительства, отраженном в официальном
письме директора ООО «СК «Гарант Строй» А.С. Меликяна от 07.09.2007 исх. № 52.
Доля ООО «СК «Гарант Строй», отраженная в инвестиционном договоре № 17/04И-12 от 14.12.2007, а также в приложении № 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное
строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина,
38, составляет 10 136,25 кв. м (56,9 %).
Оставшиеся 5 938,18 кв. м (33,4%), согласно приложению № 1 к договору от
04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого
дома по пр. М. Нагибина, 38, являются долей участников долевого строительства,
внесших денежные средства в ООО «СИГ».
14.12.2007 между ООО «СК «Гарант Строй» и ГУВД Ростовской области заключен
агентский договор № 17/05-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в
строящемся 19-этажном 240-квартирном жилом доме с объектами соцкультбыта,
офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской
области и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М.
Нагибина, 38, согласно которому ГУВД Ростовской области (принципал) и ООО «Гарант
Строй» (агент) пришли к соглашению о том, что агент обязуется совершать от имени и за
счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами,
согласно приложенному списку, с правом получения денежных средств от них на свой
расчетный счет.
Для исполнения обязательств по договорам ГУ МВД России по Ростовской области
передало ООО «СК «Гарант Строй» для строительства земельный участок, предоставило
право вести строительство на этом земельном участке.
Указанное имущественное предоставление оценено сторонами договора в объеме
23 квартир общей площадью 1 699,49 кв. м, что находит свое отражение как в пункте 4.2
договора инвестирования, так и в приложениях к нему.
10.07.2008 к инвестиционному договору заключается дополнительное соглашение,
в силу пункта 1 которого принято решение дополнить инвестиционный договор пунктом
1.3 следующего содержания: инвестор обязуется нести все расходы, связанные с
внесением арендной платы за земельный участок, расположенный в г. Ростове-на-Дону,
пр. М. Нагибина, 38, кадастровый номер 61:44:012246:10, площадью 6 049 (+/-) 27 кв. м.
Данный участок передан ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУВД
Ростовской области на основании договора аренды от 23.10.2008 № 676 находящегося в
федеральной собственности земельного участка
По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во
временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов
с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: Ростовская область,
г. Ростов-на-Дону, проспект Михаила Нагибина, 38 (далее – участок), для проектирования
и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями
паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД РО и подземной автостоянкой в
границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к Договору и
являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 6049 +/- 27 кв.м.
Первоначально данный земельный участок принадлежал ГУ МВД России по
Ростовской области на праве постоянного (бессрочного) пользования. Основанием для
оформления договора аренды явилось строительство жилого дома.
Полагая, что фактическим пользователем спорного земельного участка и лицом,
несущим расходы по оплате аренды, является ООО «СК «Гарант Строй», внешний
управляющий должника обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности
7
10455_2386034
(банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным
названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами,
регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения
арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в
ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о
банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением
установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению
требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании
наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в
отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного
строительства.
Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права
вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с
которыми защита гражданских и прав осуществляется судами, в том числе путем
признания права.
В соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010
№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не
предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае
представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Из содержания вступившего в законную силу постановления Пятнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу № А53-11325/2011, которым
установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение, следует, что право
аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по
адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, проспект Михаила Нагибина, 38,
фактически передано ГУ МВД России по Ростовской области в пользу застройщика ООО «СК «Гарант Строй» на основании заключенных между ними договора подряда на
капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр.
М. Нагибина, 38 и инвестиционного договора от 14.12.2007 № 17/04-11-12.
Оценивая правовую природу инвестиционного договора от 14.12.2007
№ 17/04-11-12, арбитражный суд апелляционной инстанции указал, что данный договор
является возмездной сделкой, согласно которой ГУВД по Ростовской области обязуется в
установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв. м,
расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38,
для строительства дома и получить взамен от ООО «СК «Гарант Строй» 23 квартиры
общей площадью 1 699,49 кв. м (9,7 % от общей площади застройки).
10.07.2008 к инвестиционному договору заключено дополнительное соглашение,
по условиям которого инвестор (ООО «СК «Гарант Строй») принял на себя обязательство
нести все расходы, связанные с внесением арендной платы за земельный участок.
При таких обстоятельствах Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд оценил
право аренды в качестве имущественного права пользования земельным участком,
позволившего застройщику приступить к строительству дома, учитывая, что право
является одним из разновидностей имущества.
Арбитражный суд апелляционной инстанции также отметил, что внесение
имущества участником строительства (ГУ МВД России по Ростовской области)
застройщику (ООО «СК Гарант Строй») для строительства многоквартирного дома в
целях получения статуса участника строительства в деле о банкротстве застройщиков
приравнивается к его оплате.
8
10455_2386034
Данные обстоятельства явились основанием для включения арбитражным судом
требования ГУ МВД России по Ростовской области в реестр требований кредиторов ООО
«СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции фактически пришел к
выводу о передаче права аренды спорного земельного участка с кадастровым номером
61:44:012246:10 ООО «СК «Гарант Строй».
Более того, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса
Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за
исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов
Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами
платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога
на недвижимость) и арендная плата.
То есть действующим гражданским законодательством установлен принцип
платности использования земли.
Подтверждением фактической передачи права пользования (аренды) земельным
участком застройщику – ООО «СК «Гарант Строй» является включение по заявлению
ГУ МВД России по Ростовской области определением Арбитражного суда Ростовской
области от 08.07.2013 по делу № А53-11325/2011 в четвертую очередь реестра требований
кредиторов ООО «СК «Гарант Строй» 1 805 835 руб. 72 коп. задолженности, состоящей из
1 804 835 руб. 72 коп. арендной платы за период с 04.11.2008 по 25.06.2011 и 1 000 руб.
пени по указанному выше договору аренды, взысканной с ГУ МВД России по Ростовской
области в пользу ТУ Росимущества в Ростовской области решением Арбитражного суда
Ростовской области от 31.10.2011 по делу № А53-12286/2011.
При этом арбитражный суд считает необходимым отметить, что передача
исключительно обязанности по внесению арендных платежей противоречит существу
арендных правоотношений, поскольку несение бремени расходов за пользование
земельным участком предполагает соответствующее пользование данным участком на
указанном праве.
Кроме того, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда
Ростовской области от 20.02.2014 по делу № А53-11325/2011 по заявлению внешнего
управляющего должника приняты обеспечительные меры в виде:
- запрета арендодателю - Территориальному управлению Федерального агентства
по управлению государственным имуществом в Ростовской области заключать договор
аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером
61:44:012246:10, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону,
проспект Михаила Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого дома общей
площадью 6049 +/- 27 кв. м с другим лицом помимо застройщика – ООО «СК «Гарант
Строй»;
- запрета государственной регистрации такого договора аренды земельного участка
из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенного
по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, проспект Михаила Нагибина, 38, для
проектирования и строительства жилого дома общей площадью 6049 +/- 27 кв. м с другим
лицом, помимо ООО «СК «Гарант Строй».
- запрета арендодателю – Территориальному управлению Федерального агентства
по управлению государственным имуществом в Ростовской области распоряжаться
земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером
61:44:012246:10, расположенным по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону,
проспект Михаила Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого дома общей
площадью 6049 +/- 27 кв. м иным образом.
9
10455_2386034
Основанием для принятия обеспечительных мер послужили выводы Пятнадцатого
арбитражного апелляционного суда, изложенные в постановлении от 16.12.2013 по делу
№ А53-11325/2011, а также окончание срока действия договора аренды находящегося в
федеральной собственности земельного участка от 23.10.2008 № 676 (срок действия с
07.10.2008 по 25.06.2011) и его возобновление применительно к пункту 2 статьи 621
Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах следует признать необоснованными доводы ТУ
Росимущества в Ростовской области, изложенные в отзыве на заявление внешнего
управляющего, о том, что данное заявление направлено на подмену установленного
действующим законодательством административного порядка возникновения права
аренды.
Указанные доводы противоречат статьям 11 и 12 Гражданского кодекса
Российской Федерации, подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве,
предусматривающим возможность признания права в судебном порядке.
Доводы ТУ Росимущества в Ростовской области, окончание срока действия
договора аренды от 23.10.2008 № 676 и его возобновление на неопределенный срок, при
фактическом отказе ответчиков по обособленному спору в передаче прав аренды
должнику, позволяют прийти к выводу о наличии риска отказа от договора аренды любой
из его сторон и передачи прав на спорный земельный участок иным лицам, помимо
застройщика (должника), что в свою очередь может повлечь невозможность окончания
строительства, исполнения обязательств перед кредиторами, погашения их требований
путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный
участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу
или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании статьи
201.10 Закона о банкротстве.
При этом существо специальных правил о банкротстве состоит в защите интересов
социально незащищенных участников отношений по строительству жилых домов
(участников строительства), внесших значительную часть денежных средств или иного
имущества в целях строительства и последующего получения жилья.
Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует об обоснованности
заявления внешнего управляющего ООО «СК «Гарант Строй» Байрамбекова Малика
Мусаибовича и необходимости его удовлетворения.
Возражения лиц, участвующих в деле по обособленному спору, изложенные в
представленных суду отзывах, о нарушении прав участников долевого строительства по
договорам, заключенным с ГУ МВД России по Ростовской области, в случае
удовлетворения требований внешнего управляющего, проверены и подлежат отклонению.
Так, из содержания того же постановления Пятнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 16.12.2013 следует, что в 2006 году Ордынский А.К. и Ордынская
М.В., внесшие денежные средства в ООО «СИГ», обратились в Октябрьский районный
суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями об обязании ООО «СК «Гарант Строй»
заключить с ними договоры долевого участия в строительстве, которые были
удовлетворены решением от 11.10.2006.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда при
рассмотрении спора пришла к выводу о том, что, будучи правоспособным юридическим
лицом, согласно пункту 3.1.1 договора на капитальное строительство и сдачу в
эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006 ООО «СК «Гарант Строй»
вправе заключать гражданско-правовые сделки.
Суд указал, что ООО СК «Гарант Строй», являясь сингулярным правопреемником
ООО «СИГ», обязано заключить договоры долевого участия с гражданами,
инвестировавшими денежные средства в ООО «СИГ».
10
10455_2386034
Таким образом, передача права аренды (фактически прав и обязанностей
арендатора по договору аренды) ООО «СК «Гарант Строй» не может привести к
нарушению прав участников долевого строительства, поскольку указанные лица не
лишены возможности обращения в арбитражный суд, рассматривающий дело о
банкротстве, с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых
помещений ООО «СК «Гарант Строй».
Соответствующая передача прав аренды не влияет и на право залога участников
долевого строительства, предусмотренного частью 1 статьи 13 Федерального закона от
30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации», поскольку действующим гражданским законодательством
предусмотрено право следования залогового обременения за вещью, являющейся
предметом залога.
Указанный вывод основан также на позиции Конституционного Суда Российской
Федерации, изложенной в определение от 23.04.2013 № 672-О «Об отказе в принятии к
рассмотрению жалобы гражданина Афанасьева Игоря Олеговича на нарушение его
конституционных прав пунктом 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
Возражения третьих лиц со ссылкой на отсутствие у ООО «СК «Гарант Строй»
разрешения на строительство, допуска на ведение строительных работ, во внимание не
принимаются, поскольку наличие либо отсутствие таких документов не является
определяющим при решении вопроса о признании права аренды.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации
предоставление земельного участка на соответствующем праве предшествует выдаче
разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, расположенного
на данном земельном участке.
Именно наличие правоустанавливающих документов на земельный участок
является одним из оснований для выдачи разрешения на строительство, но не наоборот.
Учитывая изложенное, заявление внешнего управляющего о признании права
аренды и обязании осуществить действия по заключению договора перенайма земельного
участка подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 60, 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
О П Р Е Д Е Л И Л:
заявление внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью
«СК «Гарант-Строй» Байрамбекова Малика Мусаибовича удовлетворить.
Признать за обществом с ограниченной ответственностью «СК «Гарант-Строй»
(ИНН 6165111722, ОГРН 1036165027106) наличие права аренды на земельный участок из
земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по
адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-т М. Нагибина, 38, для проектирования
и строительства жилого дома, общей площадью 6049+/- 27 кв. м.
Обязать Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации
по Ростовской области и Территориальное управление Федерального агентства
по управлению государственным имуществом по Ростовской области в течение одного
месяца с момента вынесения настоящего судебного акта осуществить действия
по заключению договора перенайма земельного участка из земель населенных пунктов с
кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенного по адресу: Ростовская область,
г. Ростов-на-Дону, пр-т М. Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого
11
10455_2386034
дома, общей площадью 6049+/- 27 кв. м, с обществом с ограниченной ответственностью
«СК «Гарант-Строй».
Определение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные
статьями 188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
с учетом особенностей, установленных статьей 61 Федерального закона от 26.10.2002
№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Судья
И.А. Аникин
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа