close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Многоквартирный дом, в котором мы проживаем с мужем и ребенком,
собираются сносить в связи с предстоящим строительством путепровода через
железную дорогу. Прошу дать мне разъяснения о процедуре выселения.
Существуют ли какие-либо правовые документы, регламентирующие подобную
процедуру? Можем ли мы претендовать на предоставление квартиры,
равноценной занимаемому сейчас жилью?
К., г. Долгопрудный
В заданном вопросе речь идет не просто о сносе многоквартирного дома, а о
необходимости изъятия земельного участка, занимаемого домом, для
государственных либо муниципальных нужд. Последствия такого изъятия зависят
от вида права, на котором гражданину принадлежит жилое помещение.
Для получения более подробной информации обратимся к законодательству.
Согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ принудительное отчуждение
имущества для государственных нужд допустимо только по решению суда и
лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.
На нанимателей жилья по договорам социального найма распространяются
статьи 86 и 89 Жилищного кодекса РФ. В соответствии со статьей 86 если дом, в
котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального
найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной
власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе
такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по
договорам социального найма. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте
37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при
применении Жилищного кодекса Российской Федерации», предоставление
гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит
компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не
должны быть ухудшены по сравнению с прежними.
Критерии, которым должно соответствовать предоставляемое жилье,
перечислены в статье 89:
1. оно должно быть благоустроенным применительно к условиям
соответствующего населенного пункта,
2. равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилью,
3. отвечать установленным требованиям (санитарно-гигиенические
требования и др.),
4. находиться в границах данного населенного пункта.
ЖК РФ не называет конкретные признаки благоустроенности. В этом случае
можно руководствоваться общими требованиями и условиями, предъявляемыми к
жилому помещению в соответствии со статьей 15 ЖК РФ и Положением о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции (утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №
47).
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое
является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания
граждан. Оно должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции,
микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных
излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения
безопасных и безвредных условий проживания, а также отвечать техническим
правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность
сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений.
Кроме того, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами
(электроосвещение,
хозяйственно-питьевое
и
горячее
водоснабжение,
водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и
газоснабжение).
Понятие населенного пункта дано в Законе Московской области от
31.01.2013 № 11/2013-ОЗ «Об административно-территориальном устройстве
Московской области». Населенный пункт - часть территории, служащая
постоянным или преимущественным местом проживания и жизнедеятельности
людей, имеющая сосредоточенную застройку в пределах границы, установленной
в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 4 этого же
закона все населенные пункты делит на городские и сельские. Городские – город
областного подчинения, город районного подчинения и поселок городского типа.
Сельские – село, поселок, деревня, хутор, слободка, местечко. Таким образом,
местная администрация вправе предложить гражданину новое жилье в границах
всего города (а не тех улицы или микрорайона, в границах которых он проживал).
Более подробно прописана процедура изъятия жилого помещения для
государственных или муниципальных нужд у собственника жилья.
В силу статьи 239 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда изъятие
земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно
без прекращения права собственности на здания, сооружения, находящиеся на
данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа.
Статьей 32 Жилищного кодекса РФ определены важные моменты, на которые
следует обратить внимание:
1. по общему правилу жилое помещение изымается у собственника путем
выкупа и только при наличии согласия обеих сторон (собственника и органа
власти или местного самоуправления, принявшего решение об изъятии) – путем
предоставления другого жилья с зачетом выкупной цены;
2. изъятие жилого помещения может быть добровольным (по соглашению
сторон) или принудительным (в судебном порядке). Иск о выкупе жилья может
быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику
уведомления об изъятии. Пропуск данного срока является основанием к отказу в
иске;
3. решение об изъятии жилого помещения принимается тем органом власти
или местного самоуправления, который принял решение об изъятии
соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных
нужд;
4. соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у
собственника, является обязательным. Она включает в себя:
а) принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого
помещения,
б) государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
в) уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не
позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилья о
принятом решении и дате его государственной регистрации;
5. собственник жилья может согласиться на его выкуп и до истечения года с
момента получения уведомления о предстоящем изъятии, это его право, а не
обязанность;
6. с момента государственной регистрации решения об изъятии жилого
помещения до достижения соглашения или до принятия судебного решения о
выкупе жилья собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться им по
своему усмотрению. При этом собственник несет риск отнесения на него при
определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с
произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими
стоимость изымаемого жилого помещения. Собственник также обязан нести
бремя содержания жилого помещения – уплачивать налог и вносить плату за
коммунальные услуги;
7. при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются его
рыночная стоимость, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием
жилья, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места
проживания, временным пользованием иным жилым помещением до
приобретения в собственность другого (в случае, если соглашением не
предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением
до приобретения в собственность другого жилья), переездом, поиском другого
жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением
права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением
своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. При
определении выкупной цены собственник квартиры вправе требовать включения
в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей собственности
многоквартирного дома.
Приведенный перечень является примерным и не исчерпывающим.
Если собственник жилья не согласен с решением о его изъятии или с ним не
достигнуто соглашение о выкупной цене жилья, орган власти или местного
самоуправления, принявший решение об изъятии, может обратиться в суд с иском
о выкупе жилого помещения. Приведем некоторые разъяснения Пленума
Верховного Суда РФ (постановление от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах,
возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской
Федерации), которые могут быть полезны:
«Обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии
земельного участка обусловлено государственными или муниципальными
нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он
изымается, невозможно без прекращения права собственности на
соответствующее жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных
законом, возлагается на государственный орган или орган местного
самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии
земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации,
субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с
обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или
законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно
без изъятия земельных участков (например, выполнение международных
обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или
муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения,
застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских
поселений).
Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника
принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из
этого жилого помещения, к участию в деле должен быть привлечен прокурор.
Требование органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о
переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое
помещение не может быть удовлетворено, если собственник возражает против
этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление
собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения
допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника
изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из
содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или
местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения,
возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого
помещения.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения
взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется
по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ. Если стоимость жилого помещения,
передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены
изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между
стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость
предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого
помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между
ними возлагается на собственника.
Собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен
изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не
исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого
жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из
государственного или муниципального жилищного фонда по договору
социального найма; по договору найма в домах системы социального
обслуживания населения)».
Резюмируем сказанное: наниматель жилого помещения по договору
социального найма должен получить другое благоустроенное жилье взамен
изымаемого, собственник же вправе требовать выплаты денежной компенсации и
лишь при согласии органа государственной власти или местного самоуправления
ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с
зачетом его стоимости в выкупную цену.
Подготовлено консультантом Информационно-аналитического отдела
аппарата Уполномоченного по правам человека в Московской области
Титкиной Мариной Владимировной
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа