close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

...оптимального способа управления многоквартирным домом

код для вставкиСкачать
А.В. Ефимов
К ВОПРОСУ О ВЫБОРЕ ОПТИМАЛЬНОГО СПОСОБА
УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Одним из наиболее важных направлений социальноэкономических преобразований в стране является реформирование
жилищной сферы, которая создает необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. На протяжении длительного
времени жилищная проблема не сходит с политической и экономической повестки дня в России. Суть жилищной проблемы заключается в
нехватке жилья, соответствующего потребительским требованиям значительной части населения.
Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов [1]:
- дефицит жилья – количественный аспект;
- несоответствие структуры жилищного фонда демографической
структуре семей – структурный аспект;
- несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к
потребительским качествам жилья – качественный аспект;
- несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.
Все эти аспекты взаимосвязаны между собой, а каждый из них в
отдельности представляет собой часть комплексного подхода преобразований жилищной сферы. Комплексный подход заложен в основной
документ, который отражает современную жилищную политику РФ –
федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 годы. Согласно вышеназванному подходу реформирование идет по всем указанным направлениям. В нашем небольшом исследовании мы коснемся одного из направлений современной жилищной политики, связанного с решением эксплуатационного аспекта жилищной проблемы.
Целью реформирования данного направления является повышение качества эксплуатации жилищного фонда. Достижение поставленной цели возможно посредством существенного улучшения содержания и ремонта жилищного фонда, экономии энергетических и водных
ресурсов, стимулирования снижения издержек и повышения качества
жилищно-коммунальных услуг, а также развития систем самоорганизации граждан.
Науке известны два альтернативных подхода к реформированию
жилищной сферы. Согласно первому из них приоритет отдается снижению расходов бюджета на финансирование жилищной сферы для
освобождения средств, которые могут быть направлены на обеспечение социальных нужд граждан или на другие жизненно важные потребности муниципалитетов. Отметим, что практически такой подход
может быть реализован путем переложения высоких издержек городского хозяйства на плечи потребителей и соответствующего повышения тарифов на жилищно-коммунальные и прочие услуги. При втором
подходе приоритет отдается структурной перестройке хозяйственных
(экономических и управленческих) отношений в жилищнокоммунальном секторе муниципального образования путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды и т.п. Совершенствование тарифной политики и увеличение доли платежей населения за жилищно-коммунальные услуги
также является составной частью реформ, но повышение тарифов проводится только по исчерпанию возможностей комплекса. При этом
экономико-организационные и институциональные меры не затрагивают непосредственно интересов населения и создают условия для
снижения уровня затрат и повышения эффективности функционирования предприятий городского хозяйства.
РФ пошла по второму, реально осуществимому и правильному, на
наш взгляд, пути реформирования жилищной сферы. В результате каждое жилое помещение приобретает реального собственника, будь то
физическое или юридическое лицо, либо органы государственной или
муниципальной власти. Любой собственник имеет право самостоятельно распоряжаться своим жильем. Но не стоит забывать, что самостоятельность – это не только благо, но и большая ответственность [2].
На практике не все собственники «с радостью» взяли на себя ответственность по обслуживанию квартир, тем более – многоквартирных
домов, где по 20-30 лет не производился капитальный ремонт.
В любом многоквартирном доме присутствует общее имущество –
это лифты, подвалы, лестничные клетки, чердаки, крыши, придомовые
земельные участки. Вопросы, кто и как будет управлять общим имуществом, призван решить новый Жилищный кодекс (последние изменения от 18 октября 2007 г.). Согласно этому документу управление
домом со стороны собственников может быть непосредственным и
опосредованным или доверительным. Непосредственное управление
со стороны собственников предполагает осуществление ими различных управленческих функций самостоятельно. Опосредованное управление связано с передачей собственниками части управленческих
функций другому или другим лицам (физическому или юридическому). Необходимо иметь в виду, что обычно на практике собственники
одного и того же дома одновременно используют как непосредственное, так и опосредованное управление им.
Целями управления многоквартирным домом являются обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащие содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных
услуг гражданам, проживающим в таком доме. Опираясь на изложенные цели, статья 161 Жилищного кодекса РФ обязывает собственников
в многоквартирном доме выбрать один из следующих способов управления их домом [3]:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Решение о способе управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещений. Способ управления может быть изменен в любое время на основании его решения.
При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если собственники не выбрали способ управления своим
домом, то орган местного самоуправления в лице администрации муниципального образования на основе открытого конкурса осуществляет отбор управляющей организации, которая будет управлять данным
домом.
У каждого из вариантов управления многоквартирным домом есть
как положительные, так и отрицательные стороны. Сразу оговоримся,
что нет единого для всех, универсального способа управления. Все
зависит от состояния дома (новостройка или ветхое жилье), типа собственности на жилые помещения (частный, государственный, муниципальный жилищный фонд или смешанной формы собственности), а
самое главное – от инициативы самих жильцов.
Итак, начнем с непосредственного управления собственниками
помещений в многоквартирном доме. При данной форме управления
собственники не создают юридическое лицо. Здесь возможны следующие варианты:
− Работу по организации деятельности собственников осуществляет
единственный инициатор или инициативная группа. При решении
всех вопросов собственники достаточно часто собираются на общие собрания или проводят заочное голосование. Заключая дого-
воры с подрядными организациями, все или большинство собственников ставят свои подписи в качестве одной стороны. Каждый
собственник имеет право осуществлять контроль за деятельностью
подрядных организаций и по вопросам качества выполняемых работ обращается непосредственно в эти организации. Расчеты по
платежам за жилищные и коммунальные услуги, капитальный ремонт осуществляет наемный бухгалтер или единый информационно-расчетный центр по договору с собственниками. Открыть счет
для сбора средств на капитальный ремонт дома собственники не
могут, поскольку не создали юридическое лицо. Организационно
данная схема реальна лишь при незначительном числе собственников (до 10). При большем их числе становится громоздкой,
управление домом становится негибким, неоперативным, что в
свою очередь проводит к дополнительным проблемам, необходимости проведения новых общих собраний и т.д.
− При значительном числе собственников для выполнения функций
управления возможно на общем собрании выбрать из своей среды
одного специалиста (в качестве доверенного лица) или нескольких
собственников (создав правление без образования юридического
лица). Сразу упрощается процедура подписания договоров, однако
доверенное лицо не может само принимать решения по управлению общим имуществом. Все значимые решения принимаются
общим собранием.
− Собственники, не имея возможности найти в своих рядах профессионального управляющего, нанимают его со стороны (по контракту). В данном случае собственники заключают договор управления, передавая функции управления другому лицу. В предыдущем случае функции управления остаются за собственниками, которые не заключают договор с доверенным лицом, а лишь дают
ему доверенность на право подписи от их имени оговоренных документов. Здесь договор с управляющим может подписывать в качестве одной стороны каждый собственник или доверенное лицо
(лица).
Необходимо отметить, что в любом случае, когда собственники не
выполняют все функции управления самостоятельно, а передают их
другим лицам, свое исходное право на управление общим имуществом
они не теряют.
Следующий вариант управления возможен, если собрание собственников для управления многоквартирным домом создает юридическое лицо: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив
или иной специализированный потребительский кооператив. Полно-
мочия указанных жилищных объединений и их выборных органов
описаны в Жилищном кодексе РФ. В этом случае возможны следующие варианты:
− Жилищное объединение текущее управление осуществляет самостоятельно через свои выборные органы (председатель, правление,
бухгалтер и т.д.). Договоры со сторонними лицами подписывает
председатель правления объединения. Контроль за выполнением
работ осуществляет правление и собственники, которые свои претензии по предоставлению жилищно-коммунальных услуг направляют не в адрес подрядных организаций, а в избранное ими правление.
− ТСЖ или другое жилищное объединение, создаваемое в доме,
привлекает наемного управляющего или управляющую организацию. В этом случае возможны два варианта. Первый вариант:
ТСЖ практически все управленческие функции передает управляющему или управляющей организации, заключая с ними договор управления и оставляя за собой минимум функций, например,
контрольную и по сбору средств собственников. Наемный управляющий или управляющая организация заключают договоры с
подрядными жилищными организациями на содержание и текущий ремонт дома и ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. Второй вариант, когда ТСЖ
часть функций управления оставляет за собой, а часть передает
сторонней организации. При этом ТСЖ может самостоятельно
выполнять и ряд работ по содержанию и ремонту дома, привлекая
или не привлекая для этого подрядные организации.
Даже при том, что процесс создания и оформления ТСЖ является
затратным и занимает довольно длительное время (6-9 месяцев), на
первое место выходит оперативность управления, возможность непосредственно и эффективно влиять на качество предоставляемых услуг.
ТСЖ является коллективным органом, представляющим интересы всех
собственников, поэтому собственники становятся ближе друг к другу,
что позволяет им наиболее эффективно организовать деятельность по
защите своих прав. Система управления в виде ТСЖ сложна и требует
расходов на свое содержание, однако она позволяет достаточно просто
и реально каждому собственнику участвовать в управлении домом.
Ну и, наконец, последний вариант – управление управляющей организацией. По реализации этого варианта существует крайне мало
опыта, продолжительного по времени и разнообразного по условиям
применения, а тот, который есть, весьма односторонен, поскольку частные управляющие организаций, которые появились за последние
несколько лет на рынке услуг управления, работают преимущественно
в домах-новостройках.
Для начала собственники должны определиться в главном для них
вопросе: чего они хотят в смысле отношения цены за услуги управления, содержания, ремонта общего имущества и качества этих услуг.
Практика дает три наиболее общих варианта ответа на этот вопрос:
- ничего менять не нужно, пусть и дальше управляет ДЕЗ; хоть и
качество работ невысокое, но плата за них вполне устраивает, зачем
рисковать, выбирая новую организацию;
- нужно выбрать частную управляющую организацию, которая бы
предоставила услуги более высокого качества и, естественно, за более
высокую цену;
- следует выбрать небольшую частную фирму, которая бы, не
улучшая качество услуг, запросила бы за них меньшие деньги, чем
платим сейчас.
Когда собственники выбрали свой вариант ответа, то можно переходить к практическим действиям – поиску подходящей организации.
Конечно, важным критерием при выборе управляющей организации
является стаж ее работы на рынке услуг. (Большой стаж обычно предпочтительней, чем небольшой). Однако в последнее время активно
появляются новые управляющие организации, не имеющие большого
стажа работа. Не стоит сразу их исключать из списка претендентов.
Чтобы избежать ошибок существует возможность заключения договора управления на минимальный срок – год, который в дальнейшем
можно либо расторгнуть, либо продлить. Определенный риск несет в
себе отсутствие каких-либо законодательно установленных требований к количеству и квалификации работников управляющих компаний. Необходимо учитывать еще одно требование законодателей: многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Признавая важность и необходимость жилищно-коммунальной
реформы, следует отметить целый ряд проблем, связанных с ее проведением и реализацией. Эти проблемы имеют как объективную, так и
субъективную природу. Объективные трудности связаны с низким
стартовым уровнем развития жилищного хозяйства, с неудовлетворительным состоянием жилищного фонда во многих городах страны,
несовершенством законодательной базы, с наличием громоздкой и
бюрократической системы управления жилищным хозяйством города,
не соответствующей требованиям рыночной экономики. Субъективные причины возникающих проблем обусловлены неумением или нежеланием ряда руководителей проводить радикальные преобразования
в данной сфере и формировать принципиально новую систему управления, адекватную действующим условиям хозяйствования, слабой
активностью населения, количеством согласовательных учреждений
при переоформлении документов.
Для решения возникающих в ходе реформы проблем в 2007 году
был образован «Фонд содействия реформированию ЖКХ», бюджет
которого составляет 250 млрд. руб. Данные средства будут предоставлены субъектам, направившим заявки на получение финансовых
средств Фонда, для осуществления капитального ремонта жилых домов. Главное условие – местные власти и сами граждане должны внести в капитальный ремонт своего дома не менее 5% стоимости ремонта [4]. Граждане – собственники жилья – не могут принять участие в
софинансировании капитального ремонта лично. Они должны сделать
это через юридическое лицо – либо товарищество собственников жилья, либо управляющую домом компанию, имеющую собственный
счет в банке.
По нашему мнению, данная мера создаст условия для наименее
активных граждан – собственников жилых помещений завершить выбор способа управления многоквартирным домом, сроки которого были продлены до 1 июля 2008 года, а также поможет постепенному становлению собственника, пониманию им своей роли в эффективном
управлении недвижимостью.
Библиографический список
1.
2.
3.
4.
Бузырев, В.В. Экономика жилищной сферы [Текст]: учеб. пособие /
В.В. Бузырев, В.С. Чекалин. – М.: ИНФРА-М, 2001.
Ефременко, Т. Управдома вызывали? / Т. Ефременко. – Российская газета, Федеральный выпуск № 4304 от 28 февраля 2007 г.
Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: Омега-Л, 2007.
Невинная, И. Капитал для ремонта [Текст] / И. Невинная. – Российская
газета, Федеральный выпуск № 4464 от 12 сентября 2007 г.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа