close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

...комплекс? Земельный участок? Нет, индустриальный парк это

код для вставкиСкачать
индустриальные
парки
Отдел стратегического консалтинга
Индустриальная и складская недвижимость
индустриальные
парки
Очень часто в общении с клиентами сталкиваешься с неправильной трактовкой понятия индустриального парка. Обычно этот термин путают со
складскими комплексами, логистическими парками или даже просто земельными участками промышленного назначения.
Дело в том, что индустриальный парк это не просто объект недвижимости
(будь то земля или комплекс зданий), это своего рода полный спектр услуг,
необходимый для полноценной деятельности резидентов (промышленных объектов).
Но прежде чем перейти к определению индустриальных парков, к их типам и особенностям, стоит начать с истории развития.
Как все начиналось
Само понятие индустриального парка впервые появилось в 1896 году,
когда английский финансист Эрнест Тера Хооли приобрел земельный участок вдоль манчестерского морского канала (Траффорд парк). Изначально
Эрнест планировал развитие жилой и развлекательной недвижимости на
участке, но в дальнейшем проект был пересмотрен в сторону промышленного назначения. В 1910 году именно здесь Генри Форд открыл свой
первый европейский автомобильный завод, а в 1930 году парк насчитывал
уже более 300 резидентов. Данный проект оказался настолько успешен,
что уже к 1960 году в Европe насчитывалось более 150 индустриальных
парков.
ЕВРОПА
более 100 лет отрасли
РОССИЯ
индустриальные парки существуют 7 лет
 Родина индустриальных парков
 Инициатива снизу
 Индустриальные парки –
отрасль частного бизнеса
 Законодательно закреплен статус
 Льготы для резидентов
 Компенсация инфраструктурных
затрат девелоперам
ТУРЦИЯ
30 лет целенаправленно
поддерживают
индустриальные парки
 Гос. корпорация
 Сеть гос. парков
 Гос. гарантии резидентам
 Несколько успешных проектов
региональных администраций
(Калуга, Татарстан, Ульяновск, Белгород)
 Несколько успешных кейсов
частных девелоперов
(Dega, YIT, Lemcon, УК «Идея», «Мастер», Перспектива)
 АИП – объединение участников отрасли
АЗИЯ
40 лет – активная господдержка
индустриальных парков




Гос. девеломпент
Льготы резидентам
Гос. корпорации
Субсидии на инфраструктуру
Источник: Ассоциация Индустриальных Парков www.indparks.ru
2
индустриальные парки
в россии
В России же сегмент индустриальных парков начал развиваться совсем недавно. По информации различных источников – с 2006 года. Что примечательно, начало развития также связано с автомобильной промышленностью. Когда вокруг крупных (якорных) резидентов, таких как VW, Skoda,
Volvo и т.д. стали появляться резиденты основной деятельностью которых
является вспомогательное производство – комплектующие.
Непосредственное участие в развитии ИП в России принимает некоммерческая организация «Ассоциация Индустриальных Парков». Так по данным
этой ассоциации в настоящее время на территории РФ действует 41 индустриальный парк и 55 находятся на стадии проектирования.
Калужская область является своего рода лидером в развитии данного
сегмента. Здесь при поддержке государства действуют 4 индустриальных
парка общей площадью более 3 000 га. Стоит отметить, что большинство
парков в нашей стране принадлежат государству. Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, развитие промышленности всегда выгодно
государству и местной администрации в частности – больше налогов, сокращение безработицы, улучшение инвестиционного климата региона.
Во-вторых, основная доля затрат на развитие индустриальных парков направлена на создание необходимого объема инженерных коммуникаций,
а у государства как раз и есть все ресурсы позволяющие сократить данные
издержки.
Однако, наличие оптимального (для работы потенциальных резидентов)
объема коммуникаций – это, безусловно, важный, но не единственный
фактор, позволяющий назвать проект индустриальным парком. Помимо
инженерной инфраструктуры необходимо наличие подъездных дорог,
управляющей компании, благоустроенной территории и многого другого.
Что в итоге приводит нас к следующей формулировке определения индустриальных парков.
3
Складской комплекс?
Земельный участок?
Нет, индустриальный парк
это…
Индустриальный парк – управляемая единым оператором территория
или комплекс объектов недвижимости, специально организованный для
размещения производств и состоящий из земельного участка (участков) с
производственными, административными, складскими и иными помещениями и сооружениями, обеспеченный энергоносителями, инженерной и
транспортной инфраструктурой и административно-правовыми условиями для размещения производств.
Т.е. вы, как резидент, приходите в индустриальный парк, покупаете земельный участок (с готовым зданием или нет) и больше ни о чем не беспокоитесь. Коммуникации, дороги, управление, коммунальные и эксплуатационные услуги, все это лежит в зоне ответственности собственника
индустриального парка.
Тем не менее, индустриальным парком является как комплекс незастроенных земельных участков (со всеми необходимыми признаками ИП), так
и комплекс готовых под промышленное производство, зданий. Оба типа
таких парков имеют свое название:
гринфилд
(greenfield)
Индустриальный парк типа гринфилд предполагает покупку и (или) аренду
резидентами ИП незастроенного земельного участка с целью строительства улучшений в соответствии со специализацией парка и потребностями
его резидентов.
браунфилд
(brownfield)
Индустриальный парк типа браунфилд предполагает покупку и (или) аренду резидентами ИП существующих производственных, складских и административных зданий, строений и сооружений инфраструктуры, в отношении которых проведены реконструкция и (или) капитальный ремонт в
соответствии со специализацией парка и потребностями его резидентов.
41
55
Действующие
Проектируемые
71
Гринфилд
Государственные
12
25
25
Браунфилд
Государственные
2
4
90 Намерения
Частные
15
19
Частные
12
7
Источник: Ассоциация Индустриальных Парков www.indparks.ru
4
Все довольны
Индустриальный парк это схема идеального бизнеса – бизнеса, когда
каждый участник проекта доволен, когда каждый достигает своих собственных поставленных целей.
Строительство
социальной
инфраструктуры
Строительство ИИ,
дорог, межевание,
благоустройство и т. д.
ПРОЕКТ
ИП
Прибыль
Прибыль
Налоговые
льготы
Рабочие места,
налоги, зарубежные
инвестиции и т.д.
Помощь в создании
инженерной
инфраструктуры
ЧАСТНЫЙ
ИНВЕСТОР
ГОСУДАРСТВО
Помощь в создании
инженерной
инфраструктуры
СОБСТВЕННИК
Субсидии за
построенную ИИ
Гарант
привлечения
инвестиций
Кредитные средства
Кредитные средства
БАНК
В отношении частных инвесторов все просто – каждый получает свою
прибыль, несмотря на довольно высокие (8–15 лет) сроки окупаемости.
На потенциальных резидентах и государстве, как участнике проекта, стоит остановиться подробнее.
5
Резидент
О чем прежде всего думает компания, размещая свое производство?
Наличие необходимой квалифицированной рабочей силы, наличие необходимого объема инженерных коммуникаций, транспортная доступность и расположение вблизи рынков сырья и сбыта.
В этом и заключается превосходство сегмента индустриальных парков
над частными земельными участками и другими объектами недвижимости.
Приходя в индустриальный парк, клиент получает ответы на все свои
вопросы. Остается только приобрести участок, который при этом также
предлагается купить в кредит и на выгодных условиях, а затем в рекордные сроки (учитывая наличие всей необходимой инфраструктуры) разместить здесь свой бизнес.
Давайте рассмотрим основные из преимуществ подробнее:
1. Инфраструктура
При выборе индустриального парка, как места размещения будущего
производства резидент получает все необходимое для полноценной
деятельности своего бизнеса. Помимо полного объема инженерных
коммуникаций, дорог и гостиниц, резидент получает полный спектр
обслуживания, начиная с эксплуатационных и коммунальных работ и
заканчивая индивидуальным подходом к возникающим потребностям.
Так, например, по просьбе некоторых резидентов индустриального
парка «Росва» дети резидентов были обеспечены французской школой.
В ряде индустриальных парков были открыты специализированные
центры для обучения персонала, построено жилье и т.д.
2. Имидж района
Расположение вблизи объектов со схожими или смежными сферами
деятельности является дополнительным плюсом для резидентов.
Ярким примером этого является индустриальный парк «Грабцево» в Калужской области - здесь вокруг такого производственного гиганта как
концерн «VW» расположились резиденты, сферой деятельности которых является производство стекол, бамперов и других автомобильных
комплектующих, образуя в итоге своего рода «симбиоз резидентов».
Такое расположение благоприятно сказывается на производственных
процессах каждого из резидентов, уменьшая затраты на логистику материалов и сокращая сроки производства путем доставок «Just in Time».
6
3. Налоговые льготы
Помимо готовой инфраструктуры некоторые индустриальные парки
предлагают налоговые льготы резидентам. Стоит отметить, что льготы
могут распространяться только на налоги, идущие в местный и региональный бюджет:
ŠŠ налог на прибыль
(та часть, которая идет в региональный бюджет – 18%);
ŠŠ налог на имущество;
ŠŠ транспортный налог;
ŠŠ налог на землю.
Так, например, в индустриальном парке «Заволжье», расположенном
в Ульяновской области, резиденты не платят налог на имущество, транспортный налог, и даже платят пониженный налог на прибыль (на 4,5%).
Государство
Как мы уже обсуждали ранее, государство является одним из наиболее
важных партнеров в процессе развития ИП. Дело в том, что выступая гарантом инвестиций у кредитных организаций и субсидируя часть потраченных собственником денег на создание инженерной инфраструктуры,
государство получает намного больше. А именно:
ŠŠ Улучшение инвестиционного и производственного климата региона;
ŠŠ Снижение уровня безработицы – каждый объект это рабочие места –
чем больше рабочих мест, тем лучше общая социальная обстановка в
регионе и больше налогов;
Так, например, крупнейший в России индустриальный парк
«Ворсино» в перспективе должен создать более 20 000 рабочих мест,
в индустриальном парке «Грабцево» уже на данный момент трудится
более 7 000 человек и т.д.
ŠŠ Налоги – появление новых производственных объектов увеличит
налогооблагаемую базу, и как следствие поступление денежных
средств как на региональном, так и на государственном уровне.
Даже несмотря на налоговые льготы, которые часто предлагаются
резидентам, денежные поступления компенсируются за счет налогов,
взимаемых с создаваемого вокруг индустриальных парков малого
бизнеса.
7
Перспективы
Сегмент индустриальных парков в нашей стране находится на первоначальном этапе развития. На данный момент у ИП все еще нет четкого законодательно определенного статуса. Но уже есть первые попытки решить
данную проблему: Министерство экономического развития РФ в данном
вопросе тесно сотрудничает с созданной недавно ассоциацией индустриальных парков России.
Несомненно, учитывая одни лишь благоприятные эффекты индустриальных парков, данный сегмент будет развиваться, и развиваться стремительно. Главное, чтобы потенциальные участники существующих и будущих
проектов, будь то инвесторы или резиденты, правильно понимали, в чем
смысл данного сегмента и в чем его преимущества. А дальнейшее станет
лишь делом времени.
Примерные финансовые показатели
до 30 млн. руб. / Га
Инвестиции в инженерную подготовку земли
100 млн. руб. / Га
Инвестиции в промышленную недвижимость
300 млн. руб. / Га
Суммарный объем привлеченных инвестиций
11 лет
Средний срок окупаемости (от 8 до 15)
Некоторые технические показатели
15 500 Га
Общая площадь всех индустриальных парков
России
255 Га
Средняя площадь индустриального парка
14 Га
Самый маленький индустриальный парк
(среди членов АИП)
15 Га
Средний размер индустриального парка в Турции
2 000 Га
Самый большой индустриальный парк в стране
2 000 Га
Один из самых маленьких индустриальных парков
Китая
2 400 000 кв. м.
Общая площадь недвижимости индустриальных парков
25
Среднее количество резидентов
индустриального парка
Источник: Ассоциация Индустриальных Парков www.indparks.ru
8
Иван Конищев
Старший консультант
Иван закончил Экономический факультет Московского
Государственного Университета Путей Сообщения.
Работает в компании с 2008 года и имеет большой опыт
в области индустриально-складской недвижимости.
Основная специализация – индустриальные парки.
Наиболее крупные проекты, в которых принимал участие:
развитие индустриального парка в Подольском районе
Московской области (Aktive), транспортно-логистического
комплекса в Можайском районе (Wermuth Asset Management),
анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
ряда участков, принадлежащих компании Sibir Energy и т.д.
Является обладателем сертификатов Чикагского Института
Коммерческих Инвестиций в Недвижимость (CCIM): CI 101.
9
КОМАНДА
Отдел стратегического консалтинга
Индустриальная и складская недвижимость
Константин Романов MRICS
Партнер, Директор Департамента Профессиональных Услуг
(Стратегический Консалтинг, Исследования)
[email protected]
Tел.:: +7 (495) 981 0000
Моб.: +7 (903) 969-4052
Сергей Гончар MSc MRICS
Заместитель директора
[email protected]
Tел.:: +7 (495) 981 0000
Моб.: +7 (926) 395-5445
Анна Лощинина
Старший консультант
[email protected]
Tел.: +7 (495) 981 0000
Иван Конищев
Старший консультант
[email protected]
Tел.: +7 (495) 981 0000
Моб.: +7 (926) 733-0595
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа