close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

В настоящее время появилось понимание того, что в

код для вставкиСкачать
Симашин Юрий Сергеевич Магистрант
Студент
Российский Государственный Социальный Университет
Российская Федерации г. Москва
ИПОТЕЧНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ
В настоящее время появилось понимание того, что в современных
условиях жилищная политика должна быть направлена не только и не
столько на обеспечение нужд социально незащищенных групп населения,
но и на жилищные проблемы тех категорий населения, которые в обычном
понимании не относятся к социально незащищенным – работающему
населению, которое имеет средний уровень доходов и накоплений, а также
имеющих собственное жилье, перешедшее в их собственность в результате
проводимой в свое время бесплатной приватизации жилья.
Несомненным остается тот факт, что одной из наиболее важных
проблем,
которые
решает
любая
семья,
является
приобретение
собственного жилья. До решения данной проблемы разговоры о какихлибо социальных приоритетах представляются неуместными. И основным
способом, с использованием которого большинство людей решают данный
вопрос, является приобретение жилья с использованием ипотечных
механизмов.
Развитие ипотеки в России принято датировать 1998-м годом, когда
был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Принятие этого закона было обусловлено осознанием необходимости
повышения уровня экономического благосостояния России, одной из
существенных частей которого является решение важнейших социальных
задач.
Начиная с этого момента, в России наблюдался бурный рост
ипотеки, которая стала решением жилищных вопросов для миллионов
________________________________________________________________
«Экономика и социум» №1(10) 2014
www.iupr.ru
россиян. Прежде всего, естественно, развитие ипотечных механизмов было
возложено на банковский сектор. Разные виды ипотеки, к которым следует
относить производственную, земельную, жилищную, развивались с
разными темпами и эффективностью. Так, до сих пор недостаточно
развиты механизмы производственной ипотеки, которая не получила
ожидаемого признания, до сих пор не в полной мере разработаны
механизмы, с помощью которых реализуется данный процесс. Земельная
ипотека развивается, но значительно медленнее, чем жилищная, и
настоящий этап ее развития следует относить к этапу становления. Такое
медленное развитие данного направления ипотечного кредитования во
многом обусловлено недостаточным развитием правовых механизмов и
всего земельного законодательства в целом, недостаточностью субъектов
рыночной инфраструктуры, которые согласились бы осуществлять
рефинансирование ипотечных ссуд по земельным сделкам.
Наиболее интенсивно развивалось в течение этого времени
жилищная ипотека. Однако с началом в 2008 году мирового ипотечного и
финансового кризиса, который достаточно сильно задел и российскую
экономику, бурный рост ипотечного кредитования жилья приостановился.
В 2008 году был отмечен довольно резкий спад в объемах ипотечного
кредитования.
В результате на ипотечном рынке России произошли значительные
перемены. Многие банки начали закрывать развиваемые ими ранее
ипотечные программы. Причиной этому послужил рост уровня риска по
ипотечным кредитам, обусловленный повышением объемов просроченных
платежей и невозвратов по ипотечным кредитам, снижение ресурсной базы
банков из-за оттока клиентов из банков, закрытия международных
источников кредитования, невозможности выпуска ипотечных ценных
бумаг и обеспечения секьюритизации ипотечных активов. В результате
этих изменений большинство российских банков либо свернуло ипотечные
программы, либо сильно ужесточило кредитную политику и повысило
________________________________________________________________
«Экономика и социум» №1(10) 2014
www.iupr.ru
требования к уровню платежеспособности заемщиков.
В настоящее время, когда кризисные тенденции уже позади и
наблюдается
экономический
рост,
преодолеваются
последствия
прошедшего кризиса, ипотечное кредитование вновь начало расти. Однако
еще не наблюдается того разнообразия ипотечных программ и тех
возможностей получения ипотечного кредита для населения со средним
уровнем
дохода,
которые
существовали
до
кризиса.
Банковское
сообщество в полной мере осознало тот факт, что кризис может наступить
практически в любой момент и его наступление очень сложно предсказать,
поэтому с осторожностью относится к долгосрочным программам, к
которым относится и ипотечное кредитование. В связи с этим возникает
необходимость
полного
исследования
особенностей
ипотечного
кредитования, особенно – в плане обеспечения возврата выданных
кредитов, разработки новых схем обеспечения безопасности сделок по
ипотечному кредитованию.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых
эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения
населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и
практическую значимость выбранной темы дипломной работы.
Для эффективной работы банковской организации необходимо
особенно тщательно подходить к процессу планирования выплат по
долгосрочным кредитам. Это обусловлено тем, что долгосрочные кредиты
в большинстве своем являются более крупными, чем краткосрочные,
намного сложнее прогнозировать возможности своевременных выплат
платежей по кредиту заемщиком, обстоятельства и условия которого за
этот период могут значительно измениться.
Ипотечный кредит или ипотека чаще всего предоставляется в целях
покупки жилья, к которому относится квартиры, дачные или загородные
дома. Залогом по ипотечному договору обычно выступает сам объект
кредитования, в связи с чем в большинстве случаев банками выставляются
________________________________________________________________
«Экономика и социум» №1(10) 2014
www.iupr.ru
1
некоторые требования, которым должен данный объект соответствовать.
Обычный срок кредитования по ипотечному договору составляет от 10 до
15 лет, а процентная ставка колеблется в пределах 10 – 15% годовых. По
большинству существующих ипотечных программ банк обеспечивает
финансирование до 90% стоимости приобретаемого жилого помещения,
соответственно, заемщик должен иметь некоторый объем собственных
средств, из которых будет оплачена разница между стоимостью
приобретаемого жилья и суммой, оговоренной в ипотечном договоре.
Кроме того, заемщик должен оплатить те расходы, которые возникают для
юридически точного оформления сделки по ипотечному договору,
обеспечить страхование данного жилого объекта, а также своей жизни и
здоровья.
Для заключения договора ипотеки большинство современных банков
требуют справку о доходах, составленную по форме №2-НДФЛ, которая
выдается
работодателем.
предусматриваются
В
штрафные
некоторых
санкции
за
случаях
в
досрочное
договоре
погашение
ипотечного кредита. Эти все вопросы являются подводными камнями,
усложняющими и удлиняющими процесс заключения договора по
ипотечному кредитованию1.
К настоящему времени банками разработано множество ипотечных
программ,
имеющих
различные
параметры.
Ипотечные
кредиты
предоставляются на различные сроки – от пяти до двадцати пяти лет. В
большинстве случаев банки требуют погашения части стоимости
приобретаемого жилья из собственных средств, в большинстве случаев эта
сумма составляет от 10 до 40% стоимости жилья. Хотя в некоторых банках
разработаны
программы,
не
предусматривающие
необходимости
первоначального взноса (естественно, что по таким программам процент за
пользование кредитом выше). Процентная ставка за пользование кредитом
Шевчук Д.А. [Кредиты физическим лицам. М.: АСТ: Астрель, 2008].
________________________________________________________________
«Экономика и социум» №1(10) 2014
www.iupr.ru
чаще всего составляет от 9% при расчетах в валюте и от 10,5% при
расчетах в национальной российской валюте. Этот процент может
значительно изменяться в зависимости от срока кредитования, размера
первоначального взноса, кредитной истории заемщика, уровня его доходов
и многих других параметров2.
Окончательный выбор банка-кредитора заемщиком основывается не
только на описанных выше критериях кредитных программ, но и от того,
какие именно предложения в области сервиса имеются у банка.
Фактические расходы, которые в большинстве случаев вынужден нести
заемщик, обычно составляют порядка 3 – 4% от стоимости приобретаемого
жилья. Эта сумма складывается из сбора за открытие и обслуживание
ссудного счета, услуг, связанных со страхованием как приобретаемого
жилья, так и жизни и здоровья заемщика. Кроме того, в некоторых случаях
банки предусматривают уплату комиссионного взноса за рассмотрение
кредитной заявки, за выплату средств наличными, за конвертацию в
случаях, если валюта выплат и валюта расчетов не совпадают между
собой3.
Под
ипотекой
понимают
обременение
имущественных
прав
собственности, налагаемое на объект недвижимости.
Соответственно, ипотечным кредитованием является такой вид
кредитования, который осуществляется под залог недвижимости, другими
словами, это кредитование с ипотекой в качестве средства обеспечения
возврата кредитных средств4.
Рассматривая ипотеку как элемент экономической системы, следует
отметить следующие черты, описывающие ее наиболее значимые
характеристики:
1.
Залог недвижимости является одним из инструментов, с помощью
2
Шевчук Д.А. [Ипотека: просто о сложном // Право и экономика, 2008, №9].
Шевчук Д.А. [Банковские операции. М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007].
4
Иванов В.В. [Все об ипотеке. - М.: МТ - Пресс, 2006].
3
________________________________________________________________
«Экономика и социум» №1(10) 2014
www.iupr.ru
которых осуществляется привлечение финансовых ресурсов для развития
производства.
2.
Ипотека обеспечивает реализацию имущественных прав на объекты
недвижимости в то время, когда другие методы представляются
нецелесообразными.
3.
При использовании ипотеки создается фиктивный капитал на основе
ценной бумаги, который формируется при эмиссии закладных, которые
увеличивают сумму оборотных средств.
Рассматривая экономический смысл ипотеки, необходимо отметить,
что она представляет собой такой инструмент оборота имущественных
прав на объекты недвижимости, который используется в случаях, когда
использование других форм отчуждения является нецелесообразным.
Кроме
того,
ипотека
предоставляет
возможность
привлечения
дополнительных финансовых средств, которые направлены на реализацию
разного рода проектов.
________________________________________________________________
«Экономика и социум» №1(10) 2014
www.iupr.ru
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа