close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Обзор рынка
коммерческой недвижимости
Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014
Динамика ввода торговых площадей
• Объем ввода в офисном сегменте во 2-м квартале 2014 года оказался одним из
наиболее высоких за последние пять лет. В течение квартала были введены в
эксплуатацию шесть бизнес-центров суммарной арендуемой площадью 73 тыс. кв. м
тыс. кв. м
250
200
• По результатам 2-го квартала доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга
увеличилась с 10,9% до 12,2%. Рост доли вакантных площадей обусловлен как вводом новых
объектов, так и освобождением площадей в существующих бизнес-центрах.
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
Объем введенных площадей
2012
2013
2014П
Прогноз
Источник: JLL
Динамика ставок аренды в складском сегменте
долл. США/
кв. м/год
160
120
• По итогам 1 пол. 2014 года объем качественных торговых площадей не изменился и
составляет 2 млн кв. м. В эксплуатацию не было введено ни одного нового торгового центра.
Объем торговых площадей, запланированных к вводу в 2014 году, является минимальным в
посткризисный период (119 тыс. кв. м).
• Тенденция фиксации валютного коридора нивелирована укреплением курса рубля.
Стремление ритейлеров зафиксировать границы валютного коридора перестало быть
актуальным во 2-м квартале 2014 года благодаря стабилизации курса рубля к доллару/евро.
• Во 2 кв. 2014 года произошло снижение максимальных арендных ставок в сегменте
стрит-ритейла. Данное снижение во многом обусловлено завышенными ожиданиями 1 кв.
2014 года, которые были скорректированы существующими макроэкономическими
показателями.
• По итогам 2 кв. 2014 года объем предложения качественных складских площадей в
Петербурге превысил 2 млн кв. м. В течение апреля-июня 2014 года в эксплуатацию было
введено 5 складских комплексов, суммарной арендуемой площадью 27,5 тыс. кв. м.
80
40
0
2007
Источник: JLL
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1 пол.
2014
• В апреле-июне 2014 года произошло снижение уровня запрашиваемых арендных ставок
в качественных складских комплексах — до 125-130 долл. США/кв. м/год (без учета
операционных расходов и НДС).
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
2
Введение
Основным последствием негативной макроэкономической ситуации для рынка коммерческой
недвижимости Санкт-Петербурга является рост осторожности различных игроков в отношении
принятия долгосрочных решений. Такой эффект наблюдается во всех сегментах.
Применительно к рынку офисной недвижимости, мы видим сокращение спроса, за исключением тех
сделок, решение о которых было принято уже давно и которые завершались в течение второго
квартала 2014 года. Результатом этого является отрицательный уровень чистого поглощения за
квартал сразу в 7 районах города.
В первом полугодии в эксплуатацию не было введено ни одного нового торгового центра, объем
торговых площадей, запланированных к вводу в 2014 году, является минимальным в посткризисный
период. При этом в настоящий момент ритейлеры не готовы рисковать, вкладываясь в открытие
магазинов в новых ТРК с неопределенной концепцией или очень далеким сроком ввода.
Оглавление
Введение..…….......………………………………...…….2
Обзор рынка офисной недвижимости…………..……3
Обзор рынка торговых центров….…………………….8
Изменение курса, падение товарооборота, негативные внешнеэкономические прогнозы отрицательно
сказываются на спросе в сегменте складской недвижимости. Поэтому даже при преобладании
долгосрочных договоров в наиболее качественных складских комплексах, мы видим небольшое
снижение запрашиваемых ставок аренды.
В сегменте стрит-ритейла влияние внешнеэкономической ситуации пока заметно менее всего. При этом
во втором квартале администрацией Санкт-Петербурга были анонсированы такие важные в будущем
изменения, как введение зоны платной парковки в центре города уже в 2015 году, возможная
организация пешеходной зоны на Невском проспекте. Очевидно, что подобные изменения повлияют на
рынок стрит-ритейла в среднесрочной перспективе.
Обзор рынка стрит-ритейла…..….…………………...13
Обзор рынка складской недвижимости………….....16
Контакты….………………………………..…………….20
Офисная недвижимость СанктПетербурга, 2 кв. 2014
Краткосрочный
ставок аренды, 4 Прогноз
кв. 2013 на
Основныецикл
показатели,
2 кв. 2014 года
12 месяцев
Амстердам, Хельсинки
Кёльн
Осло, Стокгольм, Штутгарт
Санкт-Петербург
Берлин, Москва
Дюссельдорф, Франкфурт,
Гамбург, Мюнхен
Объем завершенных
проектов
Доля свободных
площадей
Лондон Сити, Лондон Вест Энд
Люксембург
72 960 кв. м
Замедление
роста ставок
• Объем чистого поглощения во 2-м кв. 2014 года составил 32,1 тыс. кв. м, что
сопоставимо с показателем аналогичного периода 2013 года. При этом сравнительно
неплохой результат прошедшего квартала во многом обусловлен занятыми площадями в
новых объектах.
Женева,
Цюрих
Падение ставок
12,2%
Ускорение
роста ставок
Стамбул
Объём чистого
Эдинбург, Манчестер
поглощения
Дублин
Замедление
падения
ставок
Варшава
Милан, Париж (ЦДР)
32 090 кв. м
Афины, Лиссабон, Рим
Будапешт, Прага
Барселона, Бухарест, Брюссель,
Копенгаген, Киев, Лион, Мадрид
Максимальные
450—550
ставки
аренды
долл.
США/кв.
Источник: Jones Lang LaSalle IP, Январь
2014 м/год
Выборгский
Василеостровский
Приморский
Адмиралтейский
Центральный
Калининский
Кировский
Фрунзенский
Невский
Красногвардейский
Московский
Петроградский
Источник: JLL
• По результатам 2-го квартала доля свободных площадей на офисном рынке
Петербурга увеличилась с 10,9% до 12,2%. Рост доли вакантных площадей обусловлен как
вводом новых объектов, так и освобождением площадей в существующих бизнес-центрах.
• Решение о переезде структур «Газпрома» в Санкт-Петербург является основной
причиной превалирования добывающего сектора в структуре сделок. Во 2-м кв. 2014
года была анонсирована сделка по аренде ОАО «Газпром» бизнес-центра «Электро»,
площадью 15,7 тыс. кв. м. Это вторая по размеру сделка на офисном рынке Санкт-Петербурга
после аренды в 1-м квартале той же компанией строящегося бизнес-центра «Цеппелин».
География чистого поглощения, 2 кв. 2014
-10 000
• Объем ввода во 2-м квартале 2014 года оказался одним из наиболее высоких за
последние пять лет. В течение квартала были введены в эксплуатацию шесть бизнесцентров суммарной арендуемой площадью 73 тыс. кв. м
• В 2-м квартале 2014 года средние рублевые арендные ставки практически не
изменились. Рост составил 0,6% в Классе А и 0,8% в Классе В.
кв. м
0
10 000
20 000
30 000
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
4
Обзор 2 кв. 2014 года: Предложение
Объем ввода во 2-м квартале 2014 года
оказался одним из наиболее высоких за
последние пять лет. В течение квартала были
введены в эксплуатацию шесть бизнес-центров
суммарной арендуемой площадью 73 тыс. кв. м, из
них четыре относятся к Классу А и два – к Классам
В+ и В. Этот показатель уступает лишь результату
4-го квартала 2013 года, когда было введено 118
тыс. кв. м. Крупнейшими из введенных объектов
являются бизнес-центр «Электро» (15,7 тыс. кв. м),
полностью арендованный структурами «Газпрома»,
и бизнес-центр «Лукойл» (18,6 тыс. кв. м), основную
часть площадей в котором заняла одноименная
компания. Общий объем рынка офисной
недвижимости на конец 1-го полугодия составил
2,514 млн кв. м, или 488 кв. м на 1000 жителей.
Наиболее знаковые новые бизнес-центры
Название
Класс
Офисная
площадь, кв.м
Введенные в 1 пол. 2014 года
Лукойл
А
18 600
Электро
А
15 700
Eightedges
А
11 900
Пулково Аэропорт
А
10 600
Парадный квартал
А
10 000
Pulkovo Star
В+
11 160
'000 sq m
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
Class A
2011
2012
2013 2014F
Class B
Источник: JLL
Динамика объема офисных площадей
тыс. кв. м
2 800
Запланированные к вводу в 2014 году
Московский район укрепляется на втором месте
по количеству площадей в бизнес-центрах
среди районов города. Лидером по объему
качественных офисных площадей остается
Центральный район – 19,6%, доля Московского
района достигла 16,0%. На третьем месте –
Петроградский район (14,4%). Стоит отметить, что
только в Центральном районе доля Класса А
превышает 50%, еще в 4 районах (Московский,
Петроградский, Красногвардейский и Калининский)
она составляет 30-50%.
Динамика ввода офисных площадей
Тринити Плейс
А
27 300
SetlCenter
В
21 300
Итальянская, 17
В+
7 000
Стачек, 59
В
9 500
Viktoria Plaza
В
22 000
ECO
Status
Источник
: JLL
A
4 000
2 400
2 000
1 600
1 200
800
400
0
2007
2008
2009
2010
Класс А
Источник : JLL
2011
Класс В
2012
2013
2014П
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
5
Обзор 2 кв. 2014 года: Спрос
Решение о переезде структур «Газпрома» в
Санкт-Петербург является основной причиной
превалирования добывающего сектора в
структуре сделок. Во 2-м кв. 2014 года была
анонсирована сделка по аренде ОАО «Газпром»
бизнес-центра «Электро», площадью 15,7 тыс. кв.
м, в составе проекта «Аэропорт Сити». Это вторая
по размеру сделка на офисном рынке СанктПетербурга после аренды в 1-м квартале той же
компанией строящегося бизнес-центра
«Цеппелин».
Структура чистого поглощения по классам
тыс. кв.м
180
Страхование и
Пенсионные Транспорт
1% Другие
фонды
2%
2%
Телекоммуникац
ии
3%
Торговля
5%
Строительство
7%
160
140
120
100
Разработка недр
41%
Банки и
Финансовые
компании
7%
Производство
8%
80
60
40
20
Бизнес услуги
10%
0
2007
2008
2009
2010
Класс А
Объем чистого поглощения во 2-м кв. 2014 года
составил 32,1 тыс. кв. м, что сопоставимо с
показателем аналогичного периода 2013 года.
При этом сравнительно неплохой результат
прошедшего квартала во многом обусловлен
занятыми площадями в новых объектах. Если
рассматривать лишь объекты, уже
функционировавшие на начало квартала, то объем
чистого поглощения за квартал в Классе А
минимален. Лидером по объему чистого
поглощения за квартал стал Петроградский район
—24,1 тыс. кв. м. В семи районах города чистое
поглощение за квартал оказалось отрицательным.
Структура спроса по типу арендатора, 1 пол. 2014
2011
2012
2013 2014F
Класс В
Источник: JLL
Источник: JLL
Крупнейшие сделки, 1 пол. 2014
География чистого поглощения, 2 кв. 2014
Бизнес-центр
Арендатор
Площадь
Цеппелин (Класс А)
Газпром
16 500
Электро (А)
Газпром
15 700
Сенатор на Проф.
Попова (А)
ФосАгро
3 500
Золотая долина (В)
М-Стайл
3 000
Выборгский
Василеостровский
Приморский
Адмиралтейский
Центральный
Калининский
Кировский
Фрунзенский
Невский
Красногвардейский
Московский
Петроградский
-10 000
Северная Столица (А)
Информ.
технологии
14%
Deutsche Bank
2 340
Источник: JLL
кв. м
0
10 000
20 000
30 000
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
6
Обзор 2 кв. 2014 года: Баланс рынка
В 2-м квартале 2014 года средние рублевые
арендные ставки практически не изменились.
Рост составил 0,6% в Классе А и 0,8% в Классе В.
Средняя ставка составляет 1 630 рублей за кв. м в
месяц в Классе А и 1 190 рублей в Классе В (с
учетом НДС и операционных расходов).
По результатам 2-го квартала доля свободных
площадей на офисном рынке Петербурга
увеличилась с 10,9% до 12,2%. Рост доли
вакантных площадей обусловлен как вводом новых
объектов, так и освобождением площадей в
существующих бизнес-центрах. В Классе А уровень
вакантных площадей вырос с 17,6% в конце 1-го
квартала 2014 года до 18,1% на конец 2-го
квартала 2014 года, в Классе В рост еще заметнее
— с 8,0% до 9,4%.
Доля свободных площадей по районам, 2 кв. 2014
Баланс рынка
рублей/
кв.м/месяц
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
5—10%
10—15%
>15%
Калининский
Адмиралтейский
-
Красногвардейский
Кировский
Невский
Московский
Василеостровский
Приморский
Центральный
Петроградский
Выборгский
2013 2014П
Арендная ставка, Класс А
Арендная ставка, Класс В
Доля свободных площадей, Класс А
Доля свободных площадей, Класс В
Фрунзенский
Доля свободных площадей, 4 кв. 2013
Источник: JLL
Международное сравнение доли вакантных площадей
Объемы ввода и чистого поглощения
тыс. кв. м
450
400
350
Доля свободных площадей увеличилась в
северных районах города и тех районах, где
были введены новые объекты. Однако
существенных изменений в структуре районов по
уровню вакантных площадей не произошло. Лишь в
4-х районах города доля вакансий превышает 15%.
<5%
300
250
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
Объем завершенных площадей
2011
2012
2013
Чистое поглощение
2014П
Лондон
Гамбург
Париж
Берлин
Стокгольм
Брюссель
Франкфурт
Хельсинки
Санкт-Петербург
Мадрид
Варшава
Прага
Москва
Амстердам
Будапешт
0%
Источник: JLL
Источник: JLL
5%
10%
15%
20%
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
7
Перспективы рынка
Объем ввода в 2014 году будет немного ниже
показателей 2013 года. При реализации
заявленных планов, по итогам года в Петербурге
ожидается ввод около 220-230 тыс. кв. м
офисных площадей, из которых половина
относится к Классу А..
Московский район останется в 2014-2015
годах доминирующей локацией по вводу
новых площадей. В нем расположено 47%
офисных площадей, введенных в эксплуатацию с
начала года, и 32% тех объектов, строительство
которых планируется завершить до конца 2014
года. Около 40% нового предложения придется
на долю Московского района и в 2015 году. С
учетом заявленных проектов к концу следующего
года Московский район по объему качественных
офисных площадей догонит Центральный, а в
2016 году, вероятно, обойдет его.
Увеличивается интерес к сертификации
соответствия стандартам «зеленого»
строительства. Высокий уровень вакансий и
ограниченный спрос приводит к необходимости
наличия у бизнес-центров конкурентных
преимуществ, одним из которых может стать
наличие подобного сертификата. Первыми
спекулятивными объектами, подтвердившими
свое соответствие стандартам «зеленого»
строительства, стали бизнес-центр «Renaissance
Правда» и БЦ «Технополис Пулково», фаза II
получившие сертификат LEED Gold. В планах
получение сертификата LEED бизнес-центрами
Eightedges и Renaissance Plaza.
Фактор решения о переезде «Газпрома»
останется ключевым для спроса. Ситуация на
рынке, которая будет наблюдаться в течение 2
полугодия 2014 года, по прежнему зависит от
последствий решения о переезде структур
«Газпрома», а также развития компаний,
деятельность которых связана с «Газпромом». В
связи с этим добывающий сектор останется на
лидирующих позициях в структуре спроса. Можно
ожидать сохранения высокого уровня спроса и от
IT компаний.
Мы не ожидаем существенного изменения
арендных ставок. Более того, несмотря на
высокое качество новых вводимых объектов,
ожидания девелоперов часто оказываются на
начальном этапе завышенными с точки зрения
арендной ставки. В течение 1-го полугодия мы
наблюдали снижение запрашиваемых ставок
аренды в новых объектах, девелоперы
вынуждены это делать для заполнения своих
объектов. С другой стороны, девелоперы могут
удерживать ставки в уже заполненных зданиях, а
в ряде случаев немного повышать их, поэтому
среднерыночный уровень не меняется. В
среднесрочной перспективе, с учетом
неустойчивой макроэкономической ситуации, мы
можем ожидать сохранения ставок аренды на
текущем уровне.
География предложения
Пушкинский
Кировский
Фрунзенский
Калининский
Невский
Выборгский
Красногвардейский
Адмиралтейский
Василеостровский
Приморский
Петроградский
Московский
Центральный
тыс. кв. м
0
100
Существующие площади
200
300
400
500
Запланированные к вводу до конца 2014 г.
Источник: JLL
Цикл ставок аренды в Петербурге
1 кв. 14
2 кв. 14
2 кв. 08
4 кв. 08
4 кв. 13
3 кв. 13
Замедление роста
ставок
1 кв. 09
Падение ставок
2 кв. 09
3 кв. 09
4 кв. 09
Ускорение роста
ставок
Замедление
падения ставок
2 кв. 13
1 кв. 13
Источник: JLL
3 кв. 12
4 кв. 12 1 кв. 11
1 кв. 12
2 кв. 11
2 кв. 12
3 кв. 11
4 кв. 11
3 кв. 10
4 кв. 10
2 кв. 10
1 кв. 10
Торговая недвижимость СанктПетербурга, 2 кв. 2014
Основные показатели 2 кв. 2014 г.
Объем завершенных
проектов
-
Доля свободных
площадей
5,5%
Максимальные
ставки аренды*
2 000 долл. США/кв.
м/год
Максимальные
ставки доходности
10,25%
Прогноз на
12 месяцев
• Существующая макроэкономическая ситуация способствует дальнейшему усилению
конкуренции торговых центров за конечных потребителей и качественных торговых
операторов. Качественная концепция, наличие уникальной составляющей становятся
необходимым минимумом для успешного функционирования торгового центра на рынке
Санкт-Петербурга.
*Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв.
м, расположенного на первом этаже торговой галереи. Ставки приведены без
учета НДС и операционных расходов.
Баланс рынка
тыс. кв. м
2 400
• Тенденция фиксации валютного коридора нивелирована укреплением курса рубля.
Стремление ритейлеров зафиксировать границы валютного коридора перестало быть
актуальным во 2-м квартале 2014 года благодаря стабилизации курса рубля к доллару/евро.
16%
14%
2 000
12%
1 600
10%
1 200
8%
6%
800
• Арендные ставки оставались стабильными в течение 2 кв. 2014 года. Максимальные
базовые арендные ставки в ТРК Петербурга сохранились на прежнем уровне и составляют
2 000 долл. США/кв. м/год (без НДС и эксплуатационных расходов).
4%
400
0
• По итогам 1 пол. 2014 года объем качественных торговых площадей не изменился и
составляет 2 млн кв. м. В эксплуатацию не было введено ни одного нового торгового
центра. Объем торговых площадей, запланированных к вводу в 2014 году, является
минимальным в посткризисный период (119 тыс. кв. м).
2%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014П
Объем введенных площадей
Объем площадей на конец предыдущего года
Доля свободных площадей
Источник: JLL
0%
• В апреле-июне 2014 года уровень вакантных площадей в торгово-развлекательных
центрах города сократился до 5,5%. Снижение доли вакантных площадей обусловлено в
том числе и отсутствием ввода качественных объектов в первой половине 2014 года.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
9
Обзор 2 кв. 2014 года: Предложение
По итогам 1 пол. 2014 года объем качественных
торговых площадей не изменился и составляет
2 млн кв. м. В эксплуатацию не было введено ни
одного нового торгового центра.
Впервые с 2011 года мы наблюдали отсутствие
ввода торговых центров в первые шесть
месяцев. Объем торговых площадей,
запланированных к вводу в 2014 году, также
является самым минимальным в посткризисный
период (119 тыс. кв. м).
Четыре торговых центра заявлены к вводу до
конца 2014 года. Наибольшее количество новых
площадей будет введено в Калининском районе,
где откроется региональный ТРК «Европолис» (60,5
тыс. кв. м), что существенно улучшит показатели
района, который в настоящий момент является
одним из самых наименее обеспеченных среди
всех районов города. Вторым крупным проектом
станет ТРЦ «Монпансье» (30,5 тыс. кв. м) в
Приморском районе. Суммарная арендуемая
площадь этих объектов составляет 76% всех
запланированных к вводу в 2014 году площадей.
Динамика ввода торговых площадей
Наиболее знаковые новые ТРК
Название
Арендуемая
площадь, кв. м
тыс. кв. м
250
Девелопер
200
150
100
Запланированные к вводу в 2014 году
50
Европолис
0
60 500
Fort Group
Монпансье
30 500
Строительное
управление-1
Источник: JLL
Торговый Двор
16 750
Торговый Двор
Объем торговых площадей на 1000 жителей, 2 кв. 2014
2007
2008
2009
2010
2011
Объем введенных площадей
2012
2013
Прогноз
Кв. м на тыс. чел
0-200
Адмирал
11 240
200-400
Советник
400-600
600-800
800-1000
Запланированные к вводу в 2015 году
Питер-Радуга, фаза II
27 000
Ралмир
Холдинг Б.В.
Outlet Village Pulkovo
21 800
Hines
Источник: JLL
2014П
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
10 Обзор 2 кв. 2014 года: Спрос
По итогам первых пяти месяцев 2014 года мы
наблюдали отрицательную динамику
розничного товарооборота. Единственным
месяцем, в котором был зафиксирован подъем,
стал апрель, однако рост составил всего 0,2% (по
сравнению с аналогичным периодом
предыдущего года), а в мае вновь произошло
сокращение на 1,5%, при этом в мае снизились
продажи непродовольственных товаров.
Международные бренды осваивают сегмент
детских товаров и развлечений. Во второй
половине 2014 года откроется крытый парк
семейного отдыха Angry Birds Activity Park в ТРК
«Европолис», в ТК «Невский Центр» в июле
откроется первый в Петербурге магазин
британской сети Hamleys, итальянский Prenatal
Milano недавно начал свою работу в ТРК «Гранд
Каньон».
Продуктовые сети заинтересованы в
дальнейшем развитии. Активно увеличивает
своё присутствие в Петербурге сеть
супермаркетов «Магнит», открылся шестой
супермаркет сети «Азбука Вкуса», владельцы
дрогери-сети «Улыбка Радуги» запустили под
брендом «Улыбка Большая» новый формат,
который включает не только товары для дома, но
и продукты питания. О своих намерениях выйти
на рынок Петербурга заявила также пермская
сеть «СемьЯ».
Динамика доходов и розничного товарооборота
20%
15%
Качественные торговые центры стремятся
привлечь новых fashion-ритейлеров. В ТРК
«Жемчужная Плаза» в сентябре откроется
первый магазин Violeta by Mango, также компания
планирует развивать в городе ещё один свой
формат — Mango Megastore. Немецкая обувная
сеть Deichmann вышла на рынок Петербурга,
открыв свои магазины сразу в нескольких ТРК
города.
Ритейлеры сегмента «кафе и рестораны»
продолжают активную экспансию. Среди
новых открытий стоит отметить московскую сеть
«Чайхона №1» в ТРК «Галерея», ресторан Meat
Line в ТЦ «Лиговъ», первый бар сети Karlovy
Pivovary в ТРК «Вояж».
10%
5%
0%
2005
-5%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-10%
-15%
Реальный рост доходов населения, %
Реальный рост розничной торговли, %
Источник: JLL, Росстат
Годовой доход на душу населения
тыс. руб.
700
600
500
400
300
200
100
0
2007
2008
Россия
Источник: JLL, Росстат
2009
2010
Санкт-Петербург
2011
2012
Москва
2013
Янв–
Апр
2014
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
11
Обзор 2 кв. 2014 года: Баланс рынка
Во 2 кв. 2014 года максимальные базовые
арендные ставки для торговой галереи в
качественных торговых центрах сохранились
на уровне 2 000 долл. США/кв. м/год (без учета
операционных расходов и НДС). Некоторая
корректировка размера арендных платежей
произошла в отношении операторов отдельных
сегментов.
Тенденция фиксации валютного коридора
нивелирована укреплением курса рубля.
Стремление ритейлеров зафиксировать границы
валютного коридора, которое мы наблюдали в 1-м
квартале 2014 года в связи с резким ослаблением
рубля, перестало быть актуальным во 2-м квартале
2014 года благодаря стабилизации курса рубля к
доллару/евро.
В апреле-июне 2014 года уровень вакантных
площадей в торгово-развлекательных центрах
города сократился до 5,5%. Снижение доли
вакантных площадей обусловлено в том числе и
отсутствием ввода качественных объектов в первой
половине 2014 года. Следует отметить, что в
наиболее качественных торговых комплексах
уровень вакантных площадей по-прежнему
остается близким к нулю, в некоторых есть лист
ожидания.
Профиль
Гипермаркет
Супермаркет
DIY
Фитнес-клуб
Товары для дома
Электроника и
бытовая техника
Спортивные
товары
Кино
Отдых и
развлечения
Парфюмерия и
косметика
Площадь,
кв. м
Ставки аренды
(долл. США/кв.
м/год)*
>5 000
1 000—2 500
8 000—15 000
2 500—5 000
<2 000
130—170
350—500
110—160
120—180
140—180
2 000—3000
200—350
>4 000
800—1 500
>3 000
2000—3500
1000—2000
300—500
50—100
>1 000
Товары для детей
<150
Фуд-корт
40—150
Ресторан
250—600
<100
Обувь
100-250
>250
1 500—2 500
600—1 200
400—600
ОдеждаJones Lang LaSalle, Январь 2014
Источник:
200—300
100—200
<100
130—150
180—220
130—180
130—170
140—200
800—1 500
1 200—2 000
280—400
700—1 200
1 100—2 000
450—700
1 300–2 000
1 000–1 600
500–700
220—350
270—400
400—600
600—900
900—1 500
1 000—2 000
*Ставки приведены без учета НДС и операционных расходов.
Максимальные ставки аренды, 2 кв. 2014
Москва
4500
Лондон
Париж
Санкт-Петербург
2000
Франкфурт
Варшава
Прага
Гамбург
Берлин
Будапешт
0
долл. США/
кв. м/год
1 000 2 000 3 000 4 000 5 000
Источник: JLL
Арендная ставка и доля свободных площадей
3500
долл. США/
кв. м/год
14%
3000
12%
2500
10%
2000
8%
1500
6%
1000
4%
500
2%
0
0%
2007
2008
2009
2010
Арендная ставка
Источник: JLL
2011
2012
2013 2014П
Доля свободных площадей
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
12 Перспективы рынка
Существующая макроэкономическая ситуация
способствует дальнейшему усилению
конкуренции торговых центров за конечных
потребителей и качественных торговых
операторов. Обеспеченность населения
Петербурга качественными торговыми
площадями достигнет 424 кв. м в 2014 году и 434
кв. м в 2015 году (при условии ввода всех
заявленных проектов). В этой ситуации
качественная концепция, наличие уникальной
составляющей (представленной либо конкретным
арендатором, либо общим имиджем проекта)
становятся необходимым минимумом для
успешного функционирования торгового центра
на рынке Санкт-Петербурга. Торговые комплексы
не удовлетворяющие данным условиям в
текущей ситуации будут иметь сложности как с
привлечением конечных потребителей, так и
качественных торговых операторов.
Продолжается дифференциация ТРК. В
условиях экономической и политической
нестабильности, ритейлеры проводят
оптимизацию своих магазинов, избавляясь от
неприбыльных. Таким образом успешные ТРК
становятся ещё более популярными среди
торговых операторов ввиду получения
гарантированного дохода и стабильно большого
потока посетителей, в то время как проблемные
ТК страдают от оттока качественных
арендаторов. В перспективе девелоперы
последних будут вынуждены проводить
реконцепцию в том или ином виде: от изменения
пула арендаторов, переориентации на другую
целевую аудиторию, до полного закрытия ТРК и
изменения внутренних планировок, фасадов и
т.п., в качестве необходимой меры, для
удержания своих позиций на рынке. Очередным
примером является анонсированное во 2 кв. 2014
года решение ГК «О’КЕЙ» о
перепрофилировании ТРК «Подсолнух»
(включающем полное изменение пула
арендаторов) в аутлет-центр, новое название
комплекса — Villa Outlet Center.
Ритейлеры не готовы рисковать и склонны
откладывать принятие решений.
Выжидательная позиция торговых операторов
обусловлена волатильностью рубля,
неопределенной политической обстановкой и
неблагоприятным макроэкономическим фоном. В
настоящий момент ритейлеры не готовы
рисковать, вкладываясь в открытие магазинов в
новых ТРК с неопределенной концепцией или
очень далеким сроком ввода. В ожидании
стабилизации и понимания перспектив, торговые
операторы предпочитают откладывать решения о
дальнейшем развитии (открытии новых
магазинов, выходе на новые рынки).
Будущие площади, распределение по районам, 2 кв. 2014
Петроградский
Василеостровский
Красносельский
Кировский
Калининский
Красногвардейский
Адмиралтейский
Выборгский
Центральный
Фрунзенский
Невский
Московский
Приморский
тыс. кв. м
0
100
200
300
400
500
Существующие площади
Будущие площади (до 2014 года)
Источник: JLL
Обеспеченность торговыми площадями на тыс. чел.
Лондон
Гамбург
Москва
327
Берлин
Санкт-Петербург
401
Будапешт
Франкфурт
Париж
Прага
Варшава
кв. м
0
Источник: JLL
200
400
600
Торговые коридоры СанктПетербурга, 2 кв. 2014
Основные показатели 2 кв. 2014 г.
Максимальные
ставки аренды*
(основные
коридоры)
Максимальные
ставки аренды*
(второстепенные
коридоры)
Минимальная
ставка
доходности
Прогноз на
12 месяцев
2 200—3 500 долл.
США/кв. м/год
1 200—1 500 долл.
США/кв. м/год
12,5%
*Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, с
отдельным входом и витриной, расположенного на 1-м этаже. Ставки приведены без
учета НДС и операционных расходов
Ставки аренды в торговых коридорах, 2 кв. 2014
25,000
долл. США/кв.
м/год
20,000
15,000
10,000
5,000
0
Источник: JLL
3500
• Во 2 кв. 2014 года произошло снижение верхней границы максимальных арендных
ставок. Данное снижение во многом обусловлено завышенными ожиданиями 1 кв. 2014 года,
которые были скорректированы существующими макроэкономическими показателями.
• Продуктовые ритейлеры, а также арендаторы кафе и ресторанов проявляют
максимальную активность на рынке стрит-ритейла. 90% всех площадей в январе-июне
было арендовано компаниями, работающими в этих двух сегментах.
• Сохраняется интерес арендаторов к существующим и развивающимся спальным
районам Петербурга. Высокая концентрация целевой аудитории и хорошее качество
помещений способствует тому, что всё больше ритейлеров делает ставку именно на
нецентральные районы Петербурга.
• Увеличивается спрос на приобретение арендуемых помещений, расположенных на
основных торговых коридорах, в собственность. Однако приватизация сдерживается
административными барьерами, а также, во многих случаях, высокой ценой, установленной
на заявленное к выкупу помещение.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
14 Обзор рынка 2 кв. 2014 года
Наиболее ликвидные встроенные помещения
располагаются на основных торговых
коридорах города. В центральной части Санкт–
Петербурга к таковым относятся Невский
проспект, Большой проспект П.С, Садовая улица,
Средний проспект В.О. В нецентральной части
города наиболее востребованными
магистралями остаются проспекты Энгельса,
Просвещения, Ленинский и Московский
проспекты.
Невский проспект привлекает
международные бренды премиум класса. В
самом начале проспекта компания «Наш Хлеб
Bakery Group» открыла пекарню премиум-класса
Le Pain Quotidien площадью 480 кв. м.
Премиальный магазин нижнего белья британской
марки Agent Provocateur наоборот выбрал для
себя локацию Староневского проспекта, магазин
площадью 110 кв. м откроется на Невском пр.,
117 уже летом этого года.
Во 2 кв. 2014 года произошло снижение
верхней границы максимальных арендных
ставок. Данное снижение во многом обусловлено
завышенными ожиданиями 1 кв. 2014 года,
которые были скорректированы существующими
негативными макроэкономическими
тенденциями, а также высокой волатильностью
рубля.
Увеличивается спрос на приобретение
арендуемых помещений, расположенных на
основных торговых коридорах, в
собственность. В связи со снятием в конце 2013
года запрета на выкуп помещений на основных
городских магистралях, возросло число
желающих приобрести арендуемые помещения в
собственность. Однако приватизация
сдерживается административными барьерами, а
также, во многих случаях, высокой ценой,
установленной на заявленное к выкупу
помещение.
Продуктовые ритейлеры, а также арендаторы
кафе и ресторанов проявляют максимальную
активность на рынке стрит-ритейла. 90%
площадей в январе-июне было арендовано
компаниями, работающими в этих сегментах. При
этом на продуктовый ритейл приходится
наибольший объем сделок как по итогам каждого
квартала, так и суммарно за полугодие — 68%.
Структура спроса по типу арендатора,1 пол. 2014
Товары для
дома
1%
Развлечения
2%
Одежда,
обувь и
аксессуары
1%
Красота и
здоровье
6%
Кафе и
рестораны
22%
Гипермаркеты
и
супермаркеты
68%
Источник: JLL
Динамика ставок аренды
долл. США/
кв. м/год
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2007
Источник: JLL
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1 пол.
2014
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
15 Перспективы рынка
Новое предложение коммерческих помещений,
отвечающих высоким требованиям арендаторов
на рынке «стрит-ритейла», формируется в
спальных районах Петербурга. В связи с
ограниченностью предложения в центральных
районах ввиду отсутствия нового строительства и
градостроительных сложностей, связанных с
реконструкцией первых этажей, существенное
увеличение предложения происходит только за счет
спальных районов Петербурга.
Преобладание магазинов определенного профиля
на той или иной улице во многом определяется
районом, в котором расположена магистраль. В
центральной части города выше доля ресторанов и
кафе, магазинов одежды, а в спальных районах
преобладают услуги для населения и товары для
дома. В перспективе мы ожидаем усиление
специализации отдельных улиц.
Сохраняется интерес арендаторов к
существующим и развивающимся спальным
районам Петербурга. Наличие стабильного потока
посетителей, высокий уровень платежеспособности
жителей в районах новой жилой застройки делает эти
зоны привлекательными для арендаторов, особенно
для операторов товаров повседневного спроса (таких
как продуктовые ритейлеры), арендаторов сферы
«красота и здоровье» и различных заведений
общепита. Практически гарантированный доход (даже
при высоком уровне конкуренции) и хорошее качество
помещений способствует тому, что всё больше
арендаторов делает ставку именно на нецентральные
районы Петербурга. Уже сейчас уровень ставок в
некоторых спальных районах сопоставим со ставками
на центральных улицах города.
Создание зон платной парковки на центральных
магистралях Петербурга повлечет за собой
изменение структуры арендаторов стрит-ритейла
в этих зонах. В случае реализации заявленных
планов по созданию платной парковки в центре можно
ожидать перераспределение пешеходных потоков на
данных участках, что в свою очередь приведет к
изменению состава конечных потребителей,
усилению ротации ритейлеров и изменению структуры
арендаторов. Помимо введения зон платной парковки
на структуру арендаторов может повлиять
организация пешеходных улиц. Недавний пример
Москвы по организации пешеходных зон показывает
повышенный интерес рестораторов и fashionритейлеров среднего ценового сегмента к этим
территориям.
Ритейлеры делают выбор в пользу интенсивного
развития. В текущих экономических условиях
успешность каждого магазина приобретает важное
значение для торговых операторов. Ритейлеры
проводят оптимизацию своих сетей, нацеленную на
эффективную работу каждого магазина. Открытие
новых точек сети происходит только после
тщательного подбора помещения.
Арендные ставки на торговых коридорах, 2 кв. 2014
Основные торговые коридоры
Невский проспект
2 200—3 500
Большой проспект П.С.
750—1 300
Средний проспект В.О.
900—1 600
6-7 линия В.О.
870—1 600
Ленинский проспект
400—1 400
Владимирский проспект
850—1 300
Московский проспект
600—1 900
Энгельса проспект
600—1 400
Просвещения проспект
750—1 350
Садовая улица
500—1 750
Большая Конюшенная улица
1 300—2 000
Второстепенные торговые коридоры
Литейный проспект
Ветеранов проспект
Восстания улица
Лиговский проспект
Комендантский проспект
Каменноостровский проспект
Чернышевского проспект
Гражданский проспект
Новочеркасский проспект
Большевиков проспект
Индустриальный проспект
600—1 050
500—1 200
600—1 250
500—1 400
600—1 300
600—1 300
750—1 500
600—1 050
500—700
600—1 200
600—950
Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100
Jones Lang
LaSalle
кв.Источник:
м, с отдельным
входом
и витриной, расположенного на 1-м этаже.
Ставки приведены в долл. США/кв. м/год, без учета НДС и операционных
расходов
Рынок складской недвижимости
Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014
Прогноз на
Основные показатели, 2 кв. 2014 г. 12 месяцев
Объем
завершенных
проектов
27 480 кв. м
Доля свободных
площадей
1,6%
Чистое
поглощение
28 000 кв. м
Максимальные
ставки аренды
125—130
долл. США/кв. м/год
• Общий объем сделок, завершенных во 2 кв. 2014 года, составил 66,8 тыс. кв. м. Данный
показатель на 55% больше чем в апреле-июне 2013 года (43 тыс. кв. м).
• Суммарная арендуемая площадь объектов, ввод которых запланирован на 2 половину
2014 года, составляет 350 тыс. кв. м. При условии реализации всех заявленных проектов
данный объем будет наивысшим за последние пять лет.
Структура спроса по типу арендатора, 2 кв. 2014 г.
Логистические
компании
7%
Торговые
операторы
69%
Источник: JLL
• По итогам 2 кв. 2014 года объем предложения качественных складских площадей в
Петербурге превысил 2 млн кв. м. В течение апреля-июня 2014 года в эксплуатацию было
введено 5 складских комплексов, суммарной арендуемой площадью 27,5 тыс. кв. м.
Производствен
ные компании
24%
• Южное направление остается наиболее популярным с точки зрения строительства
складских комплексов. 64% складских комплексов, заявленных к вводу на 2 пол. 2014 года,
расположены на юге.
• В апреле-июне 2014 года произошло снижение уровня запрашиваемых арендных
ставок в качественных складских комплексах — до 125-130 долл. США/кв. м/год (без
учета операционных расходов и НДС).
• Во 2 квартале 2014 года появились предпосылки увеличения доли складских
площадей, занимаемых собственником. Несколько крупных ритейлеров анонсировали
планы по строительству логистических комплексов.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
17 Обзор 2 кв. 2014 года: спрос и предложение
По итогам 2 кв. 2014 года объем предложения
качественных складских площадей в
Петербурге превысил 2 млн кв. м. В течение
апреля-июня 2014 года в эксплуатацию было
введено 5 складских комплексов, суммарной
арендуемой площадью 27,5 тыс. кв. м.
Торговые операторы были наиболее
активными арендаторами в первом полугодии
2014 года (как и по итогам 2013 года). Их доля в
общей структуре сделок по итогам полугодия
составила 69% (71% во 2 кв. 2014 года). Доля
производственных компаний составила 24% по
итогам 1 пол. 2014 года, сократившись с 39% в 1 кв.
2014 до 19% во 2 кв. 2014. Логистические компании
были менее активны – 7% по итогам января-июня
(все сделки в данном сегменте заключены во 2 кв.
2014). В других секторах сделок не зафиксировано.
Динамика объема складских площадей
Распределение складских площадей
тыс. кв. м
2 500
100%
80%
2 000
60%
1 500
1 000
40%
500
20%
0
2007
2008
2009
2010
Класс А
2011
2012
2013 2014П
Класс В
Источник: JLL
Складская
площадь, кв. м
Структура спроса по типу арендатора
Название проекта
ТД «Эдельвейс»
11 500
1 пол. 2014
2013
2012
Аренда
Общий объем сделок, завершенных во 2 кв.
2014 года, составил 66,8 тыс. кв. м. Данный
показатель на 55% больше чем в апреле-июне 2013
года (43 тыс. кв. м).
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П
Занимаемые собственником Спекулятивные Логистические
Источник: JLL
Основные сделки, 1 пол. 2014 г.
Компания
0%
2011
Магнитогорская ул., д. 32
2010
2009
ТД «Центр Обувь»
6 367
AKM-Logistics
Kintetsu World Express
3 200
Орион
Rittal
2 000
Логопарк Шушары
2008
2007
0%
10%
Логистические компании
Источник: JLL
Источник: JLL
20%
30%
40%
50%
Производственные компании
60%
70%
Торговые операторы
80%
90%
100%
Дистрибьюторы
Другие
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
18 Баланс рынка
Во 2 кв. 2014 года объем чистого поглощения
составил 27,5 тыс. кв. м. Это наивысший объем
среди всех 2-х кварталов с 2011 года. В то же
время объем чистого поглощения за первое
полугодие 2014 года уступает показателям
аналогичного периода последних 2-х лет и
составляет порядка 30 тыс. кв. м.
Баланс рынка
Завершенные проекты и чистое поглощение
тыс. кв. м
тыс. кв. м
25%
2 400
2 000
20%
1 600
15%
1 200
10%
800
5%
400
Доля свободных площадей в апреле-июне не
изменилась в сравнении с 1 кв. 2014 года,
оставшись на уровне 1,6%. В абсолютном
выражении объем вакантных площадей в
качественных складских объектах по-прежнему
остается на низком уровне — 31,5 тыс. кв. м.
В апреле-июне 2014 года произошло снижение
уровня запрашиваемых арендных ставок в
качественных складских комплексах — до 125130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных
расходов и НДС). Как правило местные
девелоперы используют рублевые ставки.
Профессиональные российские или
международные девелоперы номинируют ставки
аренды в долларах США или евро. Типовой срок
договора аренды для качественных проектов
составляет 5—7 лет. В то же время для складских
комплексов Класса В возможна краткосрочная
аренда на 11 месяцев.
0
0%
Объем предложения
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2007
2010
2011
Источник: JLL
Максимальные арендные ставки в Петербурге
долл. США/
кв. м/год
160
Ставки аренды, 2 кв. 2014 г.
250
долл. США/кв.
м/год
200
120
150
100
80
50
40
0
0
Источник: JLL
2009
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2012
2013 2014П
Объем поглощенных площадей
Объем завершенного строительства
Доля свободных площадей
Источник: JLL
2007
2008
1 пол.
2014
Источник: JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
19 Перспективы рынка
Суммарная арендуемая площадь объектов,
ввод которых запланирован на вторую
половину в 2014 года, составляет 350 тыс. кв.
м. При условии реализации всех заявленных
проектов данный объем будет наивысшим за
последние пять лет. Складские площади в
комплексах класса А составляют 66 % будущего
ввода.
Во 2 квартале 2014 года появились
предпосылки увеличения доли складских
площадей, занимаемых собственником.
Несколько крупных ритейлеров анонсировали
планы по строительству логистических
комплексов, среди них: Х5 Retail Group
(строительство 2-х складских комплексов к 2017
году), «Юлмарт» (заявлено строительство 4-х
логистических центров), создание собственного
распределительного центра есть в планах и у
«Почты России». В случае реализации
заявленных проектов, доля складских комплексов
занимаемых собственником составит практически
четверть всего предложения складов в
Петербурге к концу 2015 года (21% по итогам 2
кв. 2014 года).
Несмотря на значительное увеличение нового
складского предложения к концу 2014 г. доля
свободных площадей значительно не
вырастет, так как большинство площадей в
новых складских комплексах уже будут заняты к
моменту ввода. Мы ожидаем увеличение доли
свободных площадей до 3,5% к концу текущего
года.
Мы ожидаем небольшого снижения уровня
арендных ставок. Неопределенная
макроэкономическая и политическая ситуация, а
также большой объем заявленного ввода будут
способствовать дальнейшему снижению уровня
арендных ставок в качественных складских
комплексах.
Южное направление остается наиболее
популярным с точки зрения строительства
складских комплексов. Продолжает
увеличиваться доля проектов, расположенных на
юге. Так среди заявленных на 2 пол. 2014 года к
таковым можно отнести 64% складских
комплексов, в 2015 году их доля составляет уже
71%. Интерес к северу наоборот снижается: 36%
анонсированных проектов во 2 пол. 2014 года и
только 14% в 2015 году. Другие направления
занимают незначительную долю в структуре
будущего ввода.
Основные будущие складские объекты
Название
Складская
площадь, кв. м
Класс
2014 год ввода
Армада-Парк
75 750
А
СТК, фаза I
54 000
В
Логопарк «Осиновая
Роща», фаза II
45 000
A
ПНК-КАД, фаза I
45 000
А
Логопарк Троицкий,
фаза III
36 000
A
Руслан, фаза II
30 000
А
СТК, фаза II
27 000
B
ЭТМ
24 000
В
Wurth
13 000
В
2015 год ввода
Хладорос
40 000
В
Октавиан
37 500
А
ПНК-КАД, фаза II
23 000
А
Nordway, фаза III
21 000
А
AKM, фаза II
16 990
B
Bee Logistic, фаза II
15 000
А
12 600
В
Источник:
Lang
Ладога,Jones
фаза
II LaSalle
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2 кв. 2014 года
20 Контакты
Том
Манди
Директор по России и СНГ
Руководитель отдела
исследований
[email protected]
Владислав
Фадеев
Руководитель отдела
исследований в СанктПетербурге и Киеве
[email protected]
Ольга
Прокофьева
Аналитик отдела
исследований в СанктПетербурге
[email protected]
JLL Москва,
JLL Санкт-Петербург,
115114, Москва
191011, Санкт-Петербург
Летниковская ул., 2, стр. 1
Набережная реки Фонтанки, 13
Тел.: +7 495 737 8000
Тел. : +7 812 363 3231
Факс: +7 495 737 8011
Факс : +7 812 363 3230
© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими
средствами без предварительного письменного разрешения Джонс Лэнг ЛаСаль. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Джонс Лэнг ЛаСаль
данных. Несмотря на все предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Джонс Лэнг ЛаСаль не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют
фактические неточности. В случае обнаружения таких неточностей, просим Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа