close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

;doc

код для вставкиСкачать
Уровень эксплуатационных расходов в Москве
Обзор рынка
Глобальные исследования и консалтинг CBRE
Апрель 2014
МОСКВА ВОЗГЛАВЛЯЕТ РЕЙТИНГ ПО УРОВНЮ
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ В ЕВРОПЕ
По итогам 2013 года Москва заняла шестое место в мире по величине ставки аренды за качественные офисные
помещения с премиальным расположением. Однако ставкой аренды расходы арендатора не ограничиваются. Помимо нее
арендатору качественного офисного помещения также приходится нести расходы, связанные с эксплуатацией офисного
здания.
Для наиболее качественных зданий – класса А и В+ – как правило, общая сумма платежей является более прозрачной с
четким разделением функционала расходов арендатора на ставку аренды, эксплуатационные расходы и НДС. Для зданий
в сегменте класса В- ставка часто определяется с учетом и эксплуатационных расходов, и НДС, без разделения на
составляющие.
По уровню эксплуатационных расходов Москва занимает первое место в Европе наряду с Лондоном и Стамбулом, где
средняя стоимость эксплуатационных расходов за помещения класса А составляет в среднем $140 за 1 кв. м в год. При
этом в отдельных офисных зданиях Москвы данный показатель может достигать $180 – 200 долларов США за 1 кв. м и
составлять 15-20% арендной платы.
Уровень эксплуатационных расходов бизнес-центров в сегменте класса А в европейских городах ($/кв. м/год)
$160
$140
$120
$100
$80
$60
$40
$20
$-
На сегодняшний день стоимость эксплуатационных расходов по офисным помещениям в Москве варьируется от $30 до
$200 за 1 кв. м. в год.
Самые высокие ставки эксплуатационных расходов характерны для бизнес-центров, расположенных в зоне Прайм
Центрального делового района (географически можно обозначить как зону вокруг Кремля, вдоль Тверской улицы до
площади Белорусского вокзала), самые низкие – для офисов за пределами МКАД.
Диапазон стоимости эксплуатационных расходов в зависимости от географического расположения и
классности объекта по итогам февраля 2014 года ($/кв. м/год)
$200
$150
$100
1
$50
$0
Прайм ЦДР
ЦДР
СК>ТТК
Класс A
Москва-Сити ТТК>МКАД
за МКАД
Класс B+
©. ООО «Си Би Ричард Эллис» 2014
Апрель 2014
Следует отметить, что изменение стоимости эксплуатационных расходов по субрынкам Москвы коррелирует с эволюцией
ставок аренды в зависимости от местоположения бизнес-центра.
ƒ
Конструктивные особенности здания
ƒ
Характеристики и особенности инженерных систем
Уровень эксплуатационных расходов в Москве | Обзор рынка
ƒ
Затраты на охрану
ƒ
Расходы на страховые выплаты
ƒ
Вознаграждение управляющей компании
Другие факторы, которые влияют на показатель операционных расходов, включают:
Существенную часть операционных расходов составляют налоговые выплаты, которые влияют на абсолютный размер
данного показателя и различия в нем между офисными центрами, расположенными в разных зонах города.
В течение последних десяти лет (время активного формирования рынка качественной офисной недвижимости Москвы)
средняя стоимость эксплуатационных расходов (в долларовом выражении) в сегменте класса А увеличилась практически в
два раза, с $75 в 2004 году до $130 в 2014 году (увеличение порядка 75%). Достаточно значимый вклад в этот рост внесло
укрепление рубля в реальном выражении, т.е. темпы роста цен на услуги в стране существенно превысили темпы
ослабления курса национальной валюты.
Необходимо отметить, что в течение последних пяти лет величина операционных издержек существенно не изменялась,
находясь в диапазоне $120 – 130 за кв. м в год. Кризисная ситуация выступила объективным ограничителем быстрого
роста данного показателя, наблюдавшегося в 2004 – 2008 гг.
В сегменте класса В средняя стоимость увеличилась с $70 в 2004 году до $95 в 2014 году.
Средняя стоимость эксплуатационных расходов по годам
160
120
80
40
0
2004
2005
2006
2007
2008
Класс A
2009
2010
2011
2012
2013 2014П
Класс B+
Такие факторы, как ослабление курса рубля и сохранение политики сокращения расходов на офис со стороны
арендаторов, способны оказать давление на величину эксплуатационных расходов. Как минимум, это переход на
исчисление эксплуатационных расходов в рублях, а не в долларах США.
По мере продолжения «взросления» российского офисного рынка можно ожидать развития практик формирования
операционных расходов на основе абсолютно прозрачного «open book», когда арендатор полностью понимает все статьи и
объем расходов, включенных в величину эксплуатационных расходов. Также следует отметить, что все более популярным
становится строительство офисных зданий согласно зеленым стандартам (например, BREEAM, LEED), что в перспективе
продлит срок жизни объекта и уменьшит стоимость эксплуатационных расходов.
2
©. ООО «Си Би Ричард Эллис» 2014
За более подробной информацией, пожалуйста, обращайтесь
Валентин Гаврилов
Директор
Отдел исследований рынка
Россия, 125047, Москва
Ул. Лесная, д. 5
БЦ «Белая площадь», здание В
Тел.: +7 495 258 3990
e: [email protected]
Клавдия Чистова
Заместитель директора,
Отдел исследований рынка
Россия, 125047, Москва
Ул. Лесная, д. 5
БЦ «Белая площадь», здание В
Тел.: +7 495 258 3990
e: [email protected]
Апрель 2014 Уровень эксплуатационных расходов в Москве | Обзор рынка
КОНТАКТЫ
+ FOLLOW US
Глобальные исследования и консалтинг
Этот отчет подготовлен Отделом исследований рынка компании CBRE Россия, который является частью подразделения
Глобальные исследования и консалтинг CBRE – сообщества высокопрофессиональных аналитиков и консультантов,
работающих вместе для предоставления исследований рынка недвижимости, эконометрических прогнозов и
консалтинговых решений инвесторам и арендаторам по всему миру.
Примечание
3
Информация, содержащаяся в настоящем материале, основана на достоверных, по мнению CBRE, данных. Несмотря на
все предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в материале информации, компания CBRE не может
предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. Данный материал подготовлен
исключительно для сведения клиентов или потенциальных клиентов CBRE и не является частью коммерческого
предложения или договора. Информация и рекомендации, содержащиеся в настоящем материале, не подлежат
использованию в коммерческих целях, включая продажу, опубликование в средствах массовой информации,
размещение в сети Интернет, и ни одна из частей настоящего материала не может быть воспроизведена или передана
ни в какой форме и никакими средствами без предварительного письменного разрешения CBRE. Компания CBRE не
несет ответственности за прогнозы, выводы, комментарии, оценки, расчеты, решения, сделанные или принятые
третьими лицами на основании информации, содержащейся в настоящем материале.
©2014 ООО «Си Би Ричард Эллис». Все права защищены
www.cbre.ru I www.rentnow.ru
©. ООО «Си Би Ричард Эллис» 2014
3
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа