close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Рынок офисных площадей Москвы
2 кв. 2014
Арендованные и купленные площади и завершенное строительство
кв. м
2 500
%
25
2 000
20
1 500
15
1 000
10
500
Объем нового предложения в 2014 может оказаться рекордным за последние 5 лет. Около
533 тыс. кв. м нового офисного предложения вышло на рынок в 1-м полугодии. До конца года ожидается
ввод дополнительных 670 тыс. кв. м офисных помещений, таким образом, общий объем завершенных
проектов в 2014 году может достичь докризисного уровня.
В 1-м полугодии было арендовано и куплено 523 тыс. кв. м офисов, что на 28% ниже результата
аналогичного периода прошлого года. Участники рынка становятся более осторожными в вопросах
покупки или аренды новых офисных площадей из-за макроэкономических факторов.
5
0
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Объем купленных и арендованных площадей
Объем завершенных проектов
Общая доля свободных площадей
2014П
Популярность децентрализованных районов и Москва-Сити будет расти, как следствие более
широких возможностей выбора офисных помещений для арендаторов с выгодным соотношением цены и
качества. В 1-м полугодии около половины арендованных и купленных помещений были расположены за
пределами Третьего Транспортного Кольца.
Источник: JLL
Во 2-м квартале доля свободных площадей возросла до 14,8% с уровня предыдущего квартала
13,9%, как результат значительного увеличения предложения в условиях умеренного спроса.
Динамика предложения
тыс. кв. м
18 000
16 000
26,2
%
30
25,7
25
14 000
12 000
20
14,4
10 000
8 000
15
8,5
6 000
4 000
6,4
4,0
6,0
7,7
10
5
2 000
0
0
2007
Источник: JLL
2008
2009
2010
2011
2012
Общий объем предложения
Объем завершенных проектов
Темп роста предложения, %
2013
2014П
Волатильность валютного курса и макроэкономическая ситуация ослабили свое влияние на
ставки во 2-м квартале. Однако, данные факторы, а также внешнеполитическая неопределенность
могут оказать негативное влияние на дальнейшую динамику ставок во 2-м полугодии.
Стало известно о новых поправках по налогу на недвижимость на базе кадастровой стоимости.
Начиная с 2015 года, налог для большего количества объектов офисной недвижимости будет рассчитан
по новой схеме, введенной в действие в 2014 году. В то же время, с 2015 года при расчете налоговой
базы будет использоваться общая арендуемая площадь здания вместо общей площади объекта
недвижимости.
Обзор рынка коммерческой недвижимости России , 2 кв. 2014
2
Введение
Ожидаемый объем нового предложения в 2014 году составляет 1,2 млн кв. м, 45% которого уже вышло на рынок
в 1-м полугодии. Таким образом, к концу года общий объем офисного предложения может приблизиться к уровню
16,8 млн кв. м.
Будущее предложение офисных помещений в основном расположено в ММДЦ «Москва-Сити» и в
децентрализованных районах. Мы ожидаем, что арендаторы будут проявлять все больший спрос на офисные
площади именно в этих направлениях, так как здесь представлен более широкий выбор современных и
качественных объектов по наиболее доступной цене.
В результате макроэкономической нестабильности, наблюдавшейся в 1-м полугодии, участники рынка стали
более осторожны, что отразилось в меньшем объеме купленных и арендованных площадей по сравнению с
прошлым годом, а также в изменении структуры спроса, где наибольшая доля пришлась на сделки продления и
перезаключения договоров аренды. Прогнозируемый объем арендованных и купленных площадей в целом за
2014 составляет 1,3 млн кв. м. Тем не менее, геополитические факторы могут изменить ожидания игроков рынка,
в связи с чем возможно снижение данного показателя в случае дальнейшего ослабления политической или
экономической ситуации в России.
Во 2-м квартале, в связи со значительным увеличением офисного предложения в условиях умеренного спроса,
уровень вакантных площадей в среднем по Москве возрос до 14,8%. Мы ожидаем, что доля свободных площадей
останется на данном уровне до конца года, в случае если экономическая ситуация в России не изменится, так как
рынок офисных площадей вероятнее всего будет сбалансирован.
В сравнении с предыдущим кварталом влияние девальвации рубля на ставки уменьшилось во 2-м квартале. На
конец 1-го полугодия, ставки на офисы премиум-класса составляли 900 – 1 100 долл. за кв. м в год, а стоимость
аренды офисов в зданиях Класса А в Москве находилась в диапазоне 580 – 800 долл. за кв. м в год.
Изменение в налоговом законодательстве, связанное со снижением минимальной площади налогооблагаемого
объекта, увеличивает количество объектов, для которых будет применена новая схема расчета налоговой базы,
введенной в действие в 2014 году, и тем самым покрывает больший объем офисного рынка. В то же время,
изменяя методологию расчета налоговой базы с использованием арендопригодной площади, государство
принимает во внимание мнение участников рынка.
Содержание
Введение……………………………………………………………………………………………………
2
Прогноз: предл ожение…………………………………………………………………………3
Прогноз: спрос……………………………………………………………………………………4
Прогноз: бал анс рынка…………………………………………………………………………5
Обзор рынка: предл ожение…………………………………………………………………………
6
Обзор рынка: спрос……………………………………………………………………………………
7
Обзор рынка: бал анс рынка…………………………………………………………………………
8
Обзор рынка коммерческой недвижимости России, 2 кв. 2014
3
Прогноз: предложение
Объем нового предложения в 2014 году может
достигнуть докризисного уровня. Во 2-м
полугодии ожидается ввод около 670 тыс. кв. м
новых офисных площадей, таким образом, по итогам
2014 года в Москве может быть введено около
1,2 млн кв. м. Данный результат станет наивысшим
за последние пять лет. В свою очередь общий
объем предложения качественных офисных
площадей в Москве увеличится на 7,7% к концу 2014
года и достигнет 16,8 млн кв. м.
Будущее предложение офисных помещений в
основном расположено в ММДЦ «Москва-Сити» и
в децентрализованных районах. Около половины
проектов, ожидаемых в следующие два года,
располагаются за пределами ТТК, тогда как на
Москва-Сити
приходится
21%
будущего
предложения. Помимо завершения строительства
МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м – офисная площадь) во
2-й половине этого года, в 2015 году мы ожидаем
ввод Башни «Эволюция» (78 тыс. кв. м), IQ-квартал
(107,4 тыс. кв. м) и Башни «Федерация» – Восток
(101 тыс. кв. м). Таким образом, к концу 2015 года
общий объем офисных площадей в Москва-Сити
может достигнуть 1 млн кв. м. Среди крупнейших
проектов за пределами ТТК, ввод которых
ожидается в ближайшее время, стоит отметить
Comcity – Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), БЦ «Лотос»
(88,4 тыс. кв. м), МФК «Водный» (61,6 тыс. кв. м),
«Верейская Плаза 3» (75,3 тыс. кв. м) и деловой
квартал «Сириус Парк» (75 тыс. кв. м).
Поправки к налоговому законодательству:
умеренно положительные новости во 2-м
квартале. За последний квартал произошли
значительные
изменения
в
налоговом
законодательстве по налогу на недвижимость, новая
схема расчета которого на основе кадастровой
стоимости была введена в действие в 2014 году. Вопервых, была снижена минимальная площадь
объектов, облагаемых налогом по новой схеме, с
5 тыс. кв. м до 3 тыс. кв. м. Эти изменения будут
действовать уже с 2015 года. В то же время, начиная
с 2015 года, при расчете налоговой базы будет
использоваться общая арендуемая площадь здания
вместо общей площади объекта недвижимости. С
одной стороны, снижая порог минимальной площади
здания, государство делает попытку охватить
больший объем офисного рынка, тем самым
увеличивая налоговое бремя для владельцев
небольших зданий низкого качества и побуждая
собственников улучшить качество посредством
редевелопмента или продать объект недвижимости.
В то же время, внесение изменений в методологию
расчета налоговой базы с использованием
арендопригодной площади принимает во внимание
мнение участников рынка.
Основные показатели 1 пол. 2014 г.
Прогноз
на 12 мес.
Объем завершенных
проектов
532 836 кв. м
Доля свободных
площадей
14,8%
Объём купленных и
арендованных площадей
522 601 кв. м
Максимальные ставки
аренды
900 – 1 100
долл. США/кв. м/год
Источник: JLL
Динамика предложения и доли свободных площадей
тыс. кв. м
18 000
16 000
14 000
12 000
1 546
1 039
846
567
888
533
669
25
20
2 195
10 000
8 000
%
30
14,9
6 000
15
10
4 000
5
2 000
0
0
2008
Источник: JLL
2009
2010
2011
2012
2013 1 пол.
2014
Объем завершенных проектов
Общий объем офисного предложения
Общаяя доля свободных площадей
2 пол.
2014П
Обзор рынка коммерческой недвижимости России, 2 кв. 2014
4
Прогноз: спрос
Макроэкономические факторы ограничивают
рост спроса на офисные помещения. На наш
взгляд, изменения в макроэкономической среде, в
частности прогноз объема ВВП в России, остаются
основными факторами, определяющими объем
спроса на офисные площади в длительной
перспективе. За последние семь лет годовые
объемы спроса на офисные площади в Москве
довольно плотно коррелировали с темпами роста
ВВП в России. Мы ожидаем, что объем
арендованных и купленных площадей в целом за
2014 составит 1,3 млн кв. м, что на 12% ниже
показателя предыдущего года. Тем не менее,
геополитические факторы могут изменить ожидания
игроков рынка, в связи с чем возможно снижение
данного показателя в случае дальнейшего
ослабления политической или экономической
ситуации в России.
Рынок офисных площадей становится более
краткосрочным. Осторожность игроков рынка,
связанная с нестабильной политической ситуацией и
волатильностью валютного курса, вероятнее всего
сохранится во 2-й половине года. Более того, мы
ожидаем дальнейшее увеличение доли сделок
продления и перезаключения договоров аренды в
структуре спроса на офисные помещения, а также
уменьшение доли сделок на площади более
3 тыс. кв. м в общем объеме арендованных и
купленных площадей. Эти факты свидетельствуют о
том, что участники рынка становятся более
осторожными в вопросах покупки или аренды
значительного объема площадей, предпочитая
продление договора аренды переезду в новый офис.
Хотя в настоящее время доля иностранных
компаний в структуре спроса остается стабильной, в
будущем она может снизиться в связи с
политической ситуацией в России.
Арендаторы будут проявлять больший спрос на
офисные площади в децентрализованных
районах и Москва-Сити. Динамика спроса за
последние годы показала, что около 50% всего
объема арендованных и купленных площадей
приходится на децентрализованные районы,
которые предлагают широкий выбор офисных
помещений с выгодным соотношением цены и
качества. В связи с ограниченным будущим
предложением новых офисных площадей в центре
города в ближайшие годы, децентрализованные
районы и Москва-Сити, характеризующиеся высоким
качеством офисных помещений и улучшающейся
транспортной доступностью, становятся все более
привлекательными для арендаторов. Например в
Лондоне некоторые крупные компании переезжают
из Лондонского Сити (центра города) в Кэнэри-Уорф,
деловой квартал в восточной части города, что для
многих арендаторов определяет тенденцию поиска
более доступных и в то же время качественных
офисных помещений.
Арендованные и купленные площади и темп роста ВВП
кв. м
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
%
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
-10
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Объем купленных и арендованных площадей
темп роста ВВП, %
2014П
Источник: JLL
Арендованные и купленные площади, 1 пол. 2014 г.
Рим
Лиссабон
Прага
Амстердам
Дублин
Будапешт
Мадрид
Варшава
Брюссель
Берлин
Стокгольм
Мюнхен
Лондон
Москва
Париж
522 601 кв. м
0
Источник: JLL
200
400
600
тыс. кв. м
800
1 000
1 200
Обзор рынка коммерческой недвижимости России, 2 кв. 2014
5
Прогноз: баланс рынка
Доля свободных площадей сохранится на
текущем уровне до конца года при условии
стабилизации макроэкономической ситуации. Мы
ожидаем, что доля свободных площадей останется
на уровне 15% до конца года, в случае если
экономическая ситуация в России не изменится.
Рынок офисных площадей вероятнее всего будет
сбалансирован при увеличении предложения на
1,2 млн кв. м, которое будет компенсировано
спросом, ожидаемом на уровне 1,3 млн кв. м. Тем не
менее, макроэкономические факторы останутся
определяющими
для
динамики
основных
показателей рынка офисных площадей в текущем
году.
Увеличение предложения в Москва-Сити может
сказаться на доле вакантных площадей в этом
районе. На настоящий момент около 400 тыс. кв. м
офисных площадей находится на стадии активного
строительства, завершение которых ожидается в
ближайшие два года. Ввиду значительного объема
будущего предложения, доля свободных площадей в
Москва-Сити может достигнуть 40% в конце этого
года.
В 2014 году внешние факторы оказывают
решающее влияние на динамику арендных
ставок. В 1-м квартале многие арендаторы
пытались пересмотреть текущие условия договора
аренды, в пользу фиксированного валютного
коридора либо перехода на рублевые ставки, что
было связано с девальвацией рубля. Волатильность
курса рубля и макроэкономическая ситуация,
оказавшие негативное воздействие на ставки в 1-м
квартале, ослабили свое влияние во 2-м квартале.
Однако,
данные
факторы,
а
также
внешнеполитическая
неопределенность
могут
оказать негативное влияние на дальнейшую
динамику основных показателей офисного рынка
Москвы во 2-м полугодии. В Москва-Сити и районах
за пределами ТТК наблюдаются повышенные риски
давления на арендные ставки, в связи со
значительным ростом предложения офисных
площадей в условиях умеренного спроса, связанного
с макроэкономической ситуацией. Мы предполагаем,
что в длительной перспективе арендные ставки во
всех Классах будут двигаться вслед за
экономическим ростом, так как игроки рынка будут
корректировать
свои
планы,
исходя
из
внешнеэкономической среды.
Доля свободных площадей
%
30
24,8
25
20
13,7
15
10
10,5
5
0
2008
2009
2010
Класс A
2011
2012
Класс B+
2013
Класс B-
2 кв.
2014
2014П
Источник: JLL
Краткосрочный цикл максимальных ставок аренды
3 кв. 08
1 – 2 кв. 14
4 кв. 08
2 кв. 08
2 – 4 кв. 13
1 кв. 09
3 кв. 11 – 1 кв. 13
Падение
ставок
Замедление роста
ставок
2 кв. 09
2 кв. 11
Ускорение роста
ставок
Замедление
падения ставок
1 кв. 11
4 кв. 09
3 – 4 кв. 10
1 – 2 кв. 10
Источник: JLL
3 кв. 09
Обзор рынка коммерческой недвижимости России, 2 кв. 2014
6
Обзор рынка: предложение
В 1-м полугодии объем нового предложения
значительно увеличился в сравнении с
прошлым годом. По оценкам аналитиков JLL, во
2-м квартале 2014 года рынок качественных
офисных площадей в Москве увеличился на
324 тыс. кв. м по сравнению с 81,5 тыс. кв. м,
вышедших на рынок во 2-м квартале 2013 года.
Всего в 1-й половине года было введено
0,5 млн кв. м офисных площадей, а общий объем
офисного предложения в Москве достиг отметки
16,2 млн кв. м. Результат первых шести месяцев в
1,5 раза превысил показатель аналогичного
периода 2013 года.
Новое предложение 2-го квартала было
поровну распределено между Классами А и B+,
при этом Класс B- составил менее 1% общего
объема ввода. В целом, во 2-м квартале 2014 года
было введено в эксплуатацию 11 зданий общей
площадью 324 тыс. кв. м. Бизнес-центры
«Президент Плаза» (115 тыс. кв. м – офисная
площадь) и «Аркус III» (34 тыс. кв. м) стали
крупнейшими проектами Класса А, завершенными в
во 2-м квартале.
Продолжается децентрализация офисного
предложения:
большинство
проектов,
завершенных в 1-й половине года, расположены за
пределами ТТК. За 1-е полугодие в Москве было
введено около 533 тыс. кв. м офисных площадей,
более 50% которых пришлось на Класс А, при этом
около 63% нового предложения пришлось на
районы за пределами ТТК.
Общий объем предложения по Классам
Класс A
19%
Класс B29%
Класс B+
52%
Источник: JLL
Завершенные проекты, 1 пол. 2014 г.
Название здания
Класс
Президент Плаза
Башня «Евразия»
Аркус III
Mebe One: Khimki Plaza
Арма (стр. 19)
БП Solutions (Фаза III)
БЦ «Морозов» (Фаза II)
БП «Аврора» (Фаза III)
A
A
A
A
B+
B+
A
A
Офисная площадь,
кв. м
114 695
86 834
34 305
29 937
19 049
14 432
13 607
9 930
Источник: JLL
Завершенные проекты по Классам
Завершенные проекты по расположению
тыс. кв. м
2 500
тыс. кв. м
2 500
2 000
2 000
1 500
1 500
1 000
553
500
669
1 000
533
500
669
0
0
2008
2009
2010
Класс A
Источник: JLL
2011
2012
Класс B+
2013
Класс B-
1 пол.
2014
2 пол.
2014П
2008
ЦДР
Источник: JLL
2009
2010
2011
2012
От Садового кольца до ТТК
2013
1 пол. 2 пол.
2014 2014П
Москва-Сити Вне ТТК
Обзор рынка коммерческой недвижимости России, 2 кв. 2014
7
Обзор рынка: спрос
Объем арендованных и купленных площадей в
1-м полугодии сократился на 28% по сравнению
с аналогичным периодом прошлого года и составил
523 тыс. кв. м. Тем не менее, объем чистого
поглощения и объем арендованных и купленных
площадей в этом квартале сохранились на уровне
1-го квартала 2014 года.
Структура спроса на офисные площади
претерпела заметные изменения. Доля сделок
объемом более 3 тыс. кв. м в снизилась в 1-м
полугодии 2014 года до 40% от общего объема
сделок по сравнению с почти 60% в аналогичном
периоде прошлого года. Кроме того, заметный
вклад в общий объем транзакций на рынке внесли
сделки продления и перезаключения договоров
аренды, тогда как доля новых сделок сократилась с
88% в 1-м полугодии 2013 года до 65% в текущем
году. Данные факты свидетельствуют о том, что
участники рынка становятся более осторожными в
настоящей макроэкономической ситуации.
Наиболее активными участниками рынка в
первой половине года являлись компании
сектора бизнес-услуг и производственной
сферы, с долями 26% и 27% соответственно от
общего объема сделок. По итогам полугодия, доля
иностранных компаний в общем объеме транзакций
возросла до 49% по сравнению с 40% в 1-м
квартале благодаря нескольким крупным сделкам с
участием международных компаний, таких как
General Electric, PepsiCo и ING Bank.
Распределение сделок по отраслям, 1 пол. 2014 г.
Услуги
населению, 14%
Торговля, 4%
Банковские и
финансовые
услуги, 15%
Прочие, 3%
Основные сделки, 1 пол. 2014 г.
Название здания
Класс
Площадь,
кв. м
Арендатор /
Покупатель
Comcity – Фаза Альфа
A
17 370
Систематика
Башня на Набережной
A
13 121
General Electric
Деловой комплекс «АЛКОН»
A
13 009
PepsiCo
Омега Плаза
B+
6 390
IT
Амбер Плаза
A
5 025
ING Bank
Wall Street
A
3 954
Modis
Метрополис
A
2 830
Tele2
Лесная Плаза
A
2 384
PPF Life Insurance
Бизнес-услуги,
26%
Производство,
27%
Строительство и
разработка
недр, 11%
Источник: JLL
Источник: JLL
Арендованные и купленные площади по Классам
тыс. кв. м
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
1,3 млн
2008
2009
Класс A
Источник: JLL
2010
2011
Класс B+
2012
2013
Класс B-
2014П
Арендованные и купленные площади по расположению
тыс. кв. м
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
1,3 млн
2008
ЦДР
Источник: JLL
2009
2010
2011
От Садового кольца до ТТК
2012
2013
Москва-Сити
2014П
Вне ТТК
Обзор рынка коммерческой недвижимости России, 2 кв. 2014
8
Обзор рынка: баланс рынка
Доля свободных площадей увеличилась во 2-м
квартале. Значительный рост предложения при
умеренном спросе на офисные площади в
1-м полугодии 2014 года привел к повышению
уровня вакантных площадей на рынке до 14,8% во
2-м квартале с уровня предыдущего квартала
13,9%. В Классе B+ уровень вакансии возрос
незначительно, с 12,9% в 1-м квартале до 13,5% на
конец 2-го квартала, тогда как в Классе А доля
свободных площадей достигла 24,5% в сравнении с
20,8% 1-м квартале, что прежде всего связано с
большим объемом нового предложения в 1-м
полугодии. Зонами с наибольшей долей свободных
площадей являются ММДЦ «Москва-Сити» (31,5%)
и районы за пределами ТТК (18,5%).
Влияние девальвации рубля на ставки
уменьшилось по сравнению с предыдущим
кварталом. Волатильность валютного курса и
макроэкономическая нестабильность, оказавшие
негативное воздействие на динамику ставок
аренды в 1-м квартале, немного сократили свое
влияние во 2-м квартале. На конец 1-го полугодия
ставки аренды на премиальные офисы в Москве
составили 950 – 1 100 долл. за кв. м в год. Ставки в
зданиях Класса А находились в диапазоне 580 –
800 долл. за кв. м, в Классе В+ ставки
варьировались от 350 до 600 долл. за кв. м. В
Москва-Сити ставки находились в диапазоне 580 –
850 долл. за кв. м в год.
Класс А, динамика распределения свободных площадей
тыс. кв. м
800
733
Класс В+, динамика распределения свободных площадей
тыс. кв. м
1 400
700
1 200
600
1 000
500
1 147
800
400
600
300
200
400
100
200
0
0
2008
2009
ЦДР
2010
2011
От Садового кольца до ТТК
2012
2013
Москва-Сити
1 пол.
2014
Вне ТТК
Источник: JLL
2008
ЦДР
2009
2010
2011
От Садового кольца до ТТК
2012
2013
Москва-Сити
1 пол.
2014
Вне ТТК
Источник: JLL
Класс В-, динамика распределения свободных площадей
тыс. кв. м
800
Базовые ставки аренды, долл. США/кв. м/год
Район
Класс A
Класс B+
Класс B-
ЦДР
580 – 1 100
500 – 600
400 – 500
700
600
512
500
400
Москва-Сити
300
200
100
0
2008
2009
ЦДР
Источник: JLL
2010
2011
2012
От Садового кольца до ТТК
2013
Вне ТТК
1 пол.
2014
580 – 850
–
От Садового
кольца до ТТК
500 – 650
400 – 550
300 – 400
Вне ТТК
400 – 600
350 – 450
250 – 350
Источник: JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости России, 2 кв. 2014
9
Том Манди
Руководитель отдела
исследований
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Александр Чуриков
Руководитель направления
аналитики офисной недвижимости
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Гюнай Гусейнова
Аналитик рынка офисной
недвижимости
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
JLL
115114 Москва, Россия
Летниковская ул., 2, стр. 1
Тел.: +7 (495) 737 8000
Факс: +7 (495) 737 8011
[email protected]
© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без
предварительного письменного разрешения Джонс Лэнг ЛаСаль. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Джонс Лэнг ЛаСаль данных. Несмотря на все
предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Джонс Лэнг ЛаСаль не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. В случае
обнаружения таких неточностей, просим Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа