close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Обзор рынка
коммерческой недвижимости
Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
Динамика ввода офисных площадей
• В 1-м квартале объем ввода офисных площадей оказался небольшим. По итогам первых
трех месяцев 2014 года было введено 19 тыс. кв. м.
тыс. кв.м
450
400
• По результатам 1-го квартала доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга
сократилась с 11,8% до 10,9%. Подобная динамика снижения уровня вакансии не
наблюдалась с 2012 года. Сокращение произошло за счет относительно высоких показателей
поглощения на фоне низкого объема ввода.
350
300
250
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
Класс А
2011
2012
2013 2014П
Класс В
• По итогам 1 кв. 2014 года объем качественных торговых площадей не изменился и
составил 2 млн. кв. м. В эксплуатацию не было введено ни одного нового торгового центра.
Объем торговых площадей запланированных к вводу в 2014 году является самым
минимальным в посткризисный период (118,9 тыс. кв. м).
Источник: JLL
• Ритейлеры ведут переговоры с девелоперами с тем, чтобы зафиксировать верхнюю и
нижнюю границы валютного коридора. В каждом конкретном случае вопрос о фиксации
границ валютного коридора решается индивидуально.
Динамика ввода торговых площадей
тыс. кв. м
250
• В 1 кв. 2014 года произошло некоторое увеличение рублевых ставок как на основных,
так и на второстепенных торговых магистралях города. Основной причиной этого
повышения стало сезонное ожидание увеличения спроса в весенне-летний период.
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
Объем введенных площадей
Источник: JLL
2012
2013
Прогноз
2014П
• В январе-марте 2014 года увеличилась нижняя граница запрашиваемых арендных
ставок в качественных складских комплексах, верхняя граница стабильна. Уровень
ставок аренды в Санкт-Петербурге составляет до 130—135 долл. США/кв. м/год (без учета
операционных расходов и НДС).
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
2
Введение
В условиях резкого замедления экономики России и ослабления рубля, рынок коммерческой
недвижимости Санкт-Петербурга вынужден реагировать на изменение ситуации. Результаты 1-го
квартала показывают некоторую инертность рынка Санкт-Петербурга, существенных изменений пока не
произошло. Основные последствия макроэкономических событий 1-го квартала мы увидим в течение
2-3 квартала 2014 года.
Ослабление рубля привело к дополнительному обсуждению условий договоров аренды в сегменте
торговой недвижимости. Арендаторы и арендодатели стремятся зафиксировать условия, которые
защитят их интересы в случае резкого колебания рубля. Однако в каждом случае итоговые
договоренности определяются в индивидуальном порядке. С учетом увеличивающихся рублевых
затрат на импорт и аренду и снижения оборотов розничной торговли, ритейлеры внимательно
анализируют эффективность каждого магазина и оптимизируют розничную сеть.
Аналогично развиваются взаимоотношения собственников и арендаторов в складском сегменте. При
преобладании долгосрочных договоров в наиболее качественных складах, изменение курса негативно
для арендаторов, поэтому они стремятся зафиксировать валютный коридор. Тем не менее, пока
ситуация остается на стороне арендодателя.
Оглавление
Введение..……........………………………………...…….2
Обзор рынка офисной недвижимости…………………3
Обзор рынка торговых центров….…………………….8
Обзор рынка стрит-ритейла…..….…………………...13
Обзор рынка складской недвижимости……………...16
Несмотря на негативные тенденции в макроэкономике, офисный сегмент Санкт-Петербурга в 1-ом
квартале оказался более активным, нежели в 4-ом квартале 2013 года. Это выразилось и в увеличении
объемов поглощения, и в снижении общего уровня вакантных площадей. Тем не менее, ожидаемое
снижение активности международных компаний, вкупе с высоким объемом свободных площадей,
приводит к ограничению будущего роста ставок аренды.
Как и ранее, рынок стрит-ритейла характеризуется наиболее высокой ликвидностью, что приводит к
эластичности ставок аренды, собственники помещений достаточно гибко реагируют как на рост, так и
на падение спроса. В 1-ом квартале в преддверии летнего сезона наблюдается некоторая активизация
спроса на основных магистралях, в частности на Невском проспекте.
Контакты….………………………………..…………….20
Офисная недвижимость СанктПетербурга, 1 кв. 2014
Краткосрочный
ставок аренды, 4 Прогноз
кв. 2013 на
Основныецикл
показатели,
1 кв. 2014 года
12 месяцев
Амстердам, Хельсинки
• В 1-м квартале объем ввода оказался небольшим. По итогам первых трех месяцев 2014
года было введено 19 тыс. кв. м.
Осло, Стокгольм, Штутгарт
Санкт-Петербург
Берлин, Москва
Дюссельдорф, Франкфурт,
Гамбург, Мюнхен
• Объем чистого поглощения в 1 кв. 2014 году оказался на 50% больше аналогичного
периода 2013 года. Объем чистого поглощения в бизнес-центрах Класса А и В в 1-м
квартале 2014 года составил 39 715 кв. м. Часть решений по аренде были отложены с конца
2013 года на 1 квартал 2014 года, поэтому общие показатели 1 квартала вполне
оптимистичны. Лидером по объему чистого поглощения за квартал стал Московский район —
16,3 тыс. кв. м.
Кёльн
Объем завершенных
проектов
Доля свободных
площадей
Лондон Сити, Лондон Вест Энд
19 000 кв. м
Замедление
роста ставок
Падение ставок
Женева,
Цюрих
10,9%
Ускорение
роста ставок
Люксембург
Стамбул
Объём чистого
Эдинбург, Манчестер
поглощения
Дублин
Замедление
падения
ставок
39 715 кв. м
Варшава
Милан, Париж (ЦДР)
Афины, Лиссабон, Рим
Будапешт, Прага
Барселона, Бухарест, Брюссель,
Копенгаген, Киев, Лион, Мадрид
Максимальные
450—550
ставки
аренды
долл.
США/кв.
Источник: Jones Lang LaSalle IP, Январь
2014 м/год
Цикл ставок аренды в Петербурге
1 кв. 14 3 кв. 08
4 кв. 08
2 кв. 08
4 кв. 13
3 кв. 13
Замедление роста
ставок
1 кв. 09
Падение ставок
Замедление
падения ставок
2 кв. 13
1 кв. 13
3 кв. 12
4 кв. 12 1 кв. 11
1 кв. 12
2 кв. 11
2 кв. 12
3 кв. 11
4 кв. 11
Источник: JLL
3 кв. 10
4 кв. 10
2 кв. 10
• Решение о переезде структур «Газпрома» в Санкт-Петербург является основной
причиной превалирования добывающего сектора в структуре сделок. В 1 кв. 2014 года
была анонсирована сделка по аренде ОАО «Газпром» строящегося бизнес-центра
«Цеппелин», площадью 12 тыс. кв. м, в составе проекта «Аэропорт Сити».
2 кв. 09
3 кв. 09
4 кв. 09
Ускорение роста
ставок
• По результатам 1-го квартала доля свободных площадей на офисном рынке
Петербурга сократилась с 11,8% до 10,9%. Подобная динамика снижения уровня вакансии
не наблюдалась с 2012 года. Сокращение произошло за счет относительно высоких
показателей поглощения на фоне низкого объема ввода.
1 кв. 10
• В 1 кв. 2014 года средние рублевые арендные ставки выросли на 0,6-0,7% как в Классе
А, так и в Классе В. Однако с учетом ослабления рубля, в долларовом выражении арендные
ставки уменьшились на 6,7%.Существенных изменений арендных ставок в среднесрочной
перспективе не ожидается.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
4
Обзор 1 кв. 2014 года: Предложение
В 1-м квартале объем ввода оказался
небольшим. По итогам первых трех месяцев 2014
года было введено 19 тыс. кв. м. Крупнейшим
объектом является бизнес-центр в аэропорту
Пулково, полностью заполненный к моменту ввода
компаниями, деятельность которых связана с
аэропортом. На конец 1 кв. 2014 года объем рынка
качественной офисной недвижимости СанктПетербурга составил 2 432,8 тыс. кв. м, или
474 кв. м на 1000 жителей.
Наиболее знаковые новые бизнес-центры
Название
Класс
Офисная
площадь, кв.м
Динамика ввода офисных площадей
тыс. кв.м
450
400
350
Введенные в 1 кв. 2014 года
300
250
Пулково Аэропорт
А
10 600
200
150
Лиговский, 6
А
3 500
Политехнический
В
4 900
100
50
0
2007
2008
2009
Запланированные к вводу в 2014 году
Московский район укрепляется на втором месте
по количеству площадей в бизнес-центрах
среди районов города. Лидером по объему
качественных офисных площадей остается
Центральный район – 20,1%, доля Московского
района достигла 15,2%. На третьем месте –
Петроградский район (13,8%). Стоит отметить, что
только в Центральном районе доля Класса А
превышает 50%, еще в 4 районах (Московский,
Петроградский, Красногвардейский и Калининский)
она составляет 30-50%.
2010
Класс А
Тринити Плейс
А
27 300
Электро
А
15 700
Eightedges
А
13 200
Парадный квартал
А
10 000
SetlCenter
В
21 300
Pulkovo Star
В+
16 000
Итальянская, 17
В+
7 000
Стачек, 59
В
9 500
Viktoria Plaza
В
22 000
ECO
Status
Источник
: JLL
A
4 000
2011
2012
2013
2014П
Класс В
Источник: JLL
Динамика объема офисных площадей
тыс. кв. м
2 800
2 400
2 000
1 600
1 200
800
400
0
2007
2008
2009
2010
Класс А
Источник : JLL
2011
Класс В
2012
2013
2014П
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
5
Обзор 1 кв. 2014 года: Спрос
Решение о переезде структур «Газпрома» в
Санкт-Петербург является основной причиной
превалирования добывающего сектора в
структуре сделок. В 1 кв. 2014 года была
анонсирована сделка по аренде ОАО «Газпром»
строящегося бизнес-центра «Цеппелин», площадью
12 тыс. кв. м, в составе проекта «Аэропорт Сити».
Это одна из крупнейших сделок на рынке СанктПетербурга за всю его историю.
Структура чистого поглощения по классам
тыс. кв.м
180
Структура спроса по типам арендаторов, 1 кв. 2014
Страхование и
Пенсионные
фонды
4%
160
140
Строительство
3%
Производство
4%
120
Разработка недр
36%
Торговля
5%
100
80
Телекоммуникац
ии
6%
Информ.
технологии
9%
60
40
20
0
Объем чистого поглощения в 1 кв. 2014 году
оказался на 50% больше аналогичного периода
2013 года. Объем чистого поглощения в бизнесцентрах Класса А и В в 1-м квартале 2014 года
составил 39 715 кв. м, это на 50% выше
аналогичного показателя 2013 года. Часть решений
по аренде были отложены с конца 2013 года на 1
квартал 2014 года, поэтому общие показатели 1
квартала вполне оптимистичны. Лидером по
объему чистого поглощения за квартал стал
Московский район — 16,3 тыс. кв. м.
Бизнес услуги
4%
2007
2008
2009
2010
Класс А
2011
2012
2013 2014П
Класс В
Источник: JLL
Источник: JLL
Крупнейшие сделки, 1 кв. 2014
География чистого поглощения, 1 кв. 2014
Бизнес-центр
Арендатор
Площадь
Цеппелин
(Класс А)
Газпром
12 000
Северная Столица
(А)
Deutsche Bank
2 340
У Ростральных
Колонн (А)
ПМП
1 880
Гренадерский (В+)
Хоум Кредит
1 800
Приморский
Выборгский
Кировский
Петроградский
Фрунзенский
Красногвардейский
Василеостровский
Калининский
Невский
Адмиралтейский
Центральный
Московский
-5 000
Ренейссанс
Премиум(А)
Банки и
Финансовые
компании
18%
Другие
11%
Mirland
960
Источник: JLL
кв. м
0
5 000
10 000
15 000
20 000
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
6
Обзор 1 кв. 2014 года: Баланс рынка
В 1 кв. 2014 года средние рублевые арендные
ставки выросли на 0,6-0,7% как в Классе А, так и
в Классе В. Однако с учетом ослабления рубля, в
долларовом выражении арендные ставки
уменьшились на 6,7%. Стоимость аренды на конец
1-го квартала составляет 280-420 долл. США за
кв. м в год для бизнес-центров Класса А и 180-320
долл. США за кв. м в год для бизнес-центров
Класса В (не включая НДС и эксплуатационные
расходы).
По результатам 1-го квартала доля свободных
площадей на офисном рынке Петербурга
сократилась с 11,8% до 10,9%. Подобная
динамика снижения уровня вакансии не
наблюдалась с 2012 года. В Классе А уровень
вакантных площадей сократился с 19,4% в конце
2013 года до 17,6% на конец 1-го квартала 2014
года, в Классе В снижение чуть меньше — с 8,6%
до 8,0%. Сокращение произошло за счет
относительно высоких показателей поглощения на
фоне низкого объема ввода.
Доля свободных площадей по районам, 1 кв. 2014
Баланс рынка
рублей/
кв.м/месяц
5—10%
<5%
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Арендная ставка, Класс В
Доля свободных площадей, Класс А
Доля свободных площадей, Класс В
Адмиралтей- Выборгский
ский
Красногвардейский
Кировский
Невский
Московский
Василеостровский
Приморский
Центральный
Петроградский
Фрунзенский
Доля свободных площадей, 4 кв. 2013
Источник: JLL
Международное сравнение доли вакантных площадей
Объемы ввода и чистого поглощения
тыс. кв. м
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
Объем завершенных площадей
Источник: JLL
>15%
Калининский
2013 2014П
Арендная ставка, Класс А
10—15%
2011
2012
2013
Чистое поглощение
2014П
Лондон
Париж
Гамбург
Берлин
Стокгольм
Брюссель
Санкт-Петербург
Хельсинки
Франкфурт
Мадрид
Варшава
Прага
Москва
Амстердам
Будапешт
0%
Источник: JLL
5%
10%
15%
20%
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
7
Перспективы рынка
Объем ввода в 2014 году будет на уровне
2013 года. При реализации заявленных планов, в
2014 году будет введено около 240-250 тыс. кв. м
качественной офисной недвижимости. При этом
доля Класса А в вводе составит около 45-50%.
Московский район останется в 2014-2015
годах доминирующей локацией по вводу
новых площадей. В 2014-2015 годах тренд
распределения новых площадей по городу
сохранится: среди бизнес-центров, которые будут
построены до конца 2014 года 35%
располагаются в Московском районе. Такая же
доля придется на Московский район и в 2015
году.
Увеличивается интерес к сертификации
соответствия стандартам «зеленого»
строительства. Высокий уровень вакансий и
ограниченный спрос приводит к необходимости
наличия у бизнес-центров конкурентных
преимуществ, одним из которых может стать
наличие подобного сертификата. Первым
спекулятивным объектом, подтвердившим свое
соответствие стандартам «зеленого»
строительства в 2013 году, стал бизнес-центр
«Ренейссанс Правда», сертифицированный по
системе LEED Gold. В 1 кв. 2014 года сертификат
LEED Gold получил БЦ «Технополис Пулково»,
фаза II.
Фактор решения о переезде «Газпрома»
останется ключевым для спроса. Ситуация на
рынке, которая будет наблюдаться в 2014 году,
сильно зависит от решения о дальнейшем
переезде структур «Газпрома», а также развития
компаний, деятельность которых связана с
«Газпромом». В связи с этим добывающий сектор
останется на лидирующих позициях в структуре
спроса. Можно ожидать сохранения высокого
уровня спроса и от IT компаний.
Мы не ожидаем существенного изменения
арендных ставок. Несмотря на высокое
качество новых вводимых объектов, ожидания
девелоперов часто оказываются на начальном
этапе завышенными с точки зрения арендной
ставки. Вследствие конкуренции, рост средних
арендных ставок за счет новых объектов
сдерживается арендной политикой уже
существующих бизнес-центров.
География предложения
Пушкинский
Кировский
Фрунзенский
Калининский
Невский
Выборгский
Красногвардейский
Адмиралтейский
Василеостровский
Приморский
Петроградский
Московский
Центральный
тыс. кв. м
0
100
Существующие площади
200
300
400
500
Запланированные к вводу до конца 2014 г.
Источник: JLL
Цикл ставок аренды в Петербурге
1 кв. 14 3 кв. 08
4 кв. 08
2 кв. 08
4 кв. 13
3 кв. 13
Замедление роста
ставок
1 кв. 09
Падение ставок
2 кв. 09
3 кв. 09
4 кв. 09
Ускорение роста
ставок
Замедление
падения ставок
2 кв. 13
1 кв. 13
Источник: JLL
3 кв. 12
4 кв. 12 1 кв. 11
1 кв. 12
2 кв. 11
2 кв. 12
3 кв. 11
4 кв. 11
3 кв. 10
4 кв. 10
2 кв. 10
1 кв. 10
Торговая недвижимость СанктПетербурга, 1 кв. 2014
Основные показатели 1 кв. 2014 г.
Объем завершенных
проектов
-
Доля свободных
площадей
6,0%
Максимальные
ставки аренды*
2 000 долл. США/кв.
м/год
Максимальные
ставки доходности
10,25%
Прогноз на
12 месяцев
• По итогам 1 кв. 2014 года объем качественных торговых площадей не изменился и
составляет 2 млн. кв. м. В эксплуатацию не было введено ни одного нового торгового
центра. Объем торговых площадей, запланированных к вводу в 2014 году, является самым
минимальным в посткризисный период (118,9 тыс. кв. м).
• В условиях сложившейся экономической ситуации успешность концепции торгового
центра приобретает критическое значение. Торговые центры, в частности с устаревшей
концепцией, вынуждены искать новые способы позиционирования на рынке, чтобы не
потерять своих позиций в борьбе как за покупателей, так и за качественных арендаторов.
*Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв.
м, расположенного на первом этаже торговой галереи. Ставки приведены без
учета НДС и операционных расходов.
Баланс рынка
• Ритейлеры ведут переговоры с девелоперами с тем, чтобы зафиксировать верхнюю и
нижнюю границы валютного коридора. В каждом конкретном случае вопрос о фиксации
границ валютного коридора решается индивидуально.
тыс. кв. м
2 400
16%
14%
2 000
12%
1 600
10%
1 200
8%
6%
800
4%
400
0
• Арендные ставки оставались стабильными в течение 1 кв. 2014 года. Максимальные
базовые арендные ставки в ТРК Петербурга сохранились на прежнем уровне и составляют
2 000 долл. США/кв. м/год (без НДС и эксплуатационных расходов).
2%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014П
Объем введенных площадей
Объем площадей на конец предыдущего года
Доля свободных площадей
Источник: JLL
0%
• Уровень вакантных площадей в торгово-развлекательных центрах города сократился
до 6,0%. Снижение вакантных площадей обусловлено постепенным заполнением ТЦ,
введенных в эксплуатацию во второй половине 2013 года.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
9
Обзор 1 кв. 2014 года: Предложение
По итогам 1 кв. 2014 года объем качественных
торговых площадей не изменился и составляет
2 млн. кв. м. В эксплуатацию не было введено ни
одного нового торгового центра.
Впервые с 2011 года мы наблюдали отсутствие
ввода торговых центров в первые три месяца
года. Объем торговых площадей, запланированных
к вводу в 2014 году, также является самым
минимальным в посткризисный период (118,9 тыс.
кв. м).
Основная доля запланированных на 2014 год
проектов выйдет на рынок во второй половине
года. Так, в Приморском районе в 3 кв. 2014 года
будет открыт ТРЦ «Монпансье» (30,5 тыс. кв. м), а
в Калининском районе в 4 кв. 2014 года появится
ТРК «Европолис» (60,5 тыс. кв. м). Суммарная
арендуемая площадь этих объектов составляет
76% всех запланированных к вводу в 2014 году
площадей.
Динамика ввода торговых площадей
Наиболее знаковые новые ТРК
Название
Арендуемая
площадь, кв. м
тыс. кв. м
250
Девелопер
200
150
Запланированные к вводу в 2014 году
100
Европолис
60 500
Fort Group
Монпансье
30 500
Строительное
управление-1
Торговый Двор
16 750
Торговый Двор
Адмирал
11 240
Советник
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
Объем введенных площадей
2012
2013
Прогноз
Источник: JLL
Объем торговых площадей на 1000 жителей, 1 кв. 2014
Кв. м на тыс. чел
0-200
Запланированные к вводу в 2015 году
200-400
400-600
600-800
Скандинавия
80 000
Адамант
Питер-Радуга, фаза II
27 000
Ралмир
Холдинг Б.В.
Прибалтийский
25 000
Балтийский
Outlet Village Pulkovo
24 780
Hines
2014П
800-1000
Источник: JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
10 Обзор 1 кв. 2014 года: Спрос
В январе 2014 года оборот розничной
торговли впервые с марта 2011 года показал
отрицательную динамику, по итогам первого
месяца 2014 года сокращение составило 5,6%.
Причем снижение произошло за счет уменьшения
продаж как продовольственных, так и
непродовольственных товаров. В феврале
падение было не столь сильным ( -2,1%). При
этом сокращение произошло только за счет
оборота продовольственных товаров, продажи
непродовольственных товаров выросли.
активную экспансию, так в начале 2014 года
началось строительство гипермаркета «К-Руока»
на Парашютной улице. Своё развитие продолжит
и российская сеть супермаркетов «РеалЪ» , в
начале года был открыт один магазин, ещё 10
запланировано к открытию до конца 2014. На
2014 году запланирован выход на рынок новой
сети продуктовых гипермаркетов в формате
дискаунтера от российской компании «Биг Бокс».
Строительство двух из планируемых 14
магазинов уже началось.
Компании осваивают новые для себя
сегменты петербургского рынка. В 1 кв. 2014 в
ТК «Невский Центр» был открыт первый фастфуд ресторан от холдинга Ginza Project под
вывеской «OBEDBUFET». Бренд Lefties,
ориентированный на масс-маркет, от компании
Inditex возможно появится на рынке Петербурга в
2014 году, открытие планируется в ТРК
«Галерея».
В ближайшей перспективе мы ожидаем
снижение объема товарооборота ритейлеров.
В условиях ослабления рубля растут затраты
торговых операторов. Компании будут стараться
компенсировать их путем увеличения цен, в
связи с этим часть затрат ляжет на конечных
потребителей, что в свою очередь приведет к
снижению товарооборота, поскольку в условиях
экономической неопределенности потребители
склонны откладывать или сокращать свои
покупки, а повышение цен усилит эту тенденцию.
Рынок Петербурга по-прежнему
привлекателен для развития продуктовых
сетей. Холдинг S-Group планирует увеличить
количество магазинов Prisma на территории
Петербурга ещё на 2-4 в 2014 году. Другой
финский девелопер Kesko также продолжает
Динамика доходов и розничного товарооборота
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
Реальный рост доходов населения, %
Реальный рост розничной торговли, %
Источник: JLL, Росстат
Годовой доход на душу населения
тыс. руб.
600
500
400
300
200
100
0
2007
2008
Россия
Источник: JLL, Росстат
2009
2010
Санкт-Петербург
2011
2012
Москва
2013
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
11
Обзор 1 кв. 2014 года: Баланс рынка
В 1 кв. 2014 года максимальные базовые
арендные ставки для торговой галереи в
качественных торговых центрах сохранились
на уровне 2 000 долл. США/кв. м/год (без учета
операционных расходов и НДС). Некоторая
корректировка размера арендных платежей
произошла в отношении операторов отдельных
сегментов.
Ритейлеры ведут переговоры с девелоперами с
тем, чтобы зафиксировать верхнюю и нижнюю
границы валютного коридора. Ослабление курса
рубля в 1 кв. 2014 года сказалось на арендных
затратах ритейлеров, которые пытаются
обезопасить себя от возможных будущих
колебаний валютного курса путем фиксации
валютного коридора. Девелоперы, имеющие
долларовые кредиты, в свою очередь хотят
избежать сокращения прибыли. Учитывая
вышеуказанные факторы в каждом конкретном
случае вопрос о фиксации границ валютного
коридора решается индивидуально.
В январе-марте 2014 года уровень вакантных
площадей в торгово-развлекательных центрах
города сократился до 6,0%. Снижение вакантных
площадей обусловлено постепенным заполнением
ТЦ, введенных в эксплуатацию во второй половине
2013 года. Следует отметить, что в наиболее
качественных торговых комплексах уровень
вакантных площадей по-прежнему остается
близким к нулю, в некоторых есть лист ожидания.
Профиль
Гипермаркет
Супермаркет
DIY
Фитнес-клуб
Товары для дома
Электроника и
бытовая техника
Спортивные
товары
Кино
Отдых и
развлечения
Парфюмерия и
косметика
Товары для детей
Фуд-корт
Ресторан
Одежда
Площадь,
кв. м
Ставки аренды
(долл. США/кв.
м/год)*
>5 000
1 000—2 500
8 000—15 000
2 500—5 000
<2 000
130—170
350—500
110—160
120—180
140—180
2 000—3000
200—350
>4 000
800—1 500
>3 000
2000—3500
1000—2000
300—500
50—100
>1 000
<150
40—150
250—600
1 500—2 500
600—1 200
400—600
200—300
100—200
<100
Источник: Jones Lang LaSalle, Январь 2014
130—150
180—220
130—180
130—170
140—200
800—1 500
1 200—2 000
280—340
700—1 200
1 100—2 200
450—700
220—350
270—400
400—600
600—900
900—1 500
1 000—2 000
*Ставки приведены без учета НДС и операционных расходов.
Максимальные ставки аренды, 1 кв. 2014
Москва
4500
Лондон
Париж
Санкт-Петербург
2000
Франкфурт
Варшава
Прага
Гамбург
Берлин
Будапешт
0
долл. США/
кв. м/год
1 000 2 000 3 000 4 000 5 000
Источник: JLL
Арендная ставка и доля свободных площадей
3500
долл. США/
кв. м/год
14%
3000
12%
2500
10%
2000
8%
1500
6%
1000
4%
500
2%
0
0%
2007
2008
2009
2010
Арендная ставка
Источник: JLL
2011
2012
2013 2014П
Доля свободных площадей
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
12 Перспективы рынка
Происходит усиление конкуренции торговых
центров за покупателя. Обеспеченность
населения Петербурга качественными торговыми
площадями достигнет 424 кв. м в 2014 году и 454
кв. м в 2015 году (при условии ввода всех
заявленных проектов). В данной ситуации
девелоперам торговых центров приходится все
большее внимание уделять созданию своей
отличительной особенности – уникальной
составляющей, способной выделить его среди
других торговых центров города. Она может быть
представлена либо конкретным арендатором
(наиболее популярными являются детские
развлекательные центры, кинотеатры), либо
общим имиджем проекта.
Усиливается дифференциация ТРК. В условиях
экономической и политической нестабильности и
ослабления рубля, ритейлеры проводят
оптимизацию своих магазинов, избавляясь от
неприбыльных. Таким образом успешные ТРК
становятся ещё более популярными среди
торговых операторов ввиду получения
гарантированного дохода и стабильно большого
потока посетителей, в то время как проблемные
ТК страдают от оттока качественных
арендаторов. В перспективе девелоперы
последних будут вынуждены проводить
реконцепцию в том или ином виде: от изменения
пула арендаторов, переориентации на другую
целевую аудиторию, до полного закрытия ТРК и
изменения внутренних планировок, фасадов и
т.п., в качестве необходимой меры, для
удержания своих позиций на рынке.
Успешность концепции торгового центра
приобретает критическое значение. Ритейлеры
не готовы рисковать, вкладываясь в открытие
новых магазинов в ТРК с неустойчивым
положением на рынке, а также в новые ТРК с
неопределенной концепцией. Качественная
концепция становится необходимым минимумом
для успешного функционирования торгового
центра на рынке Санкт-Петербурга. Торговые
комплексы не удовлетворяющие данным
условиям в текущей ситуации будут иметь
сложности как с привлечением конечных
потребителей, так и качественных торговых
операторов.
Ритейлеры занимают выжидательную
позицию. Ввиду политической и экономической
обстановки торговые операторы склонны
откладывать принятие решений о дальнейшем
развитии (открытии новых магазинов, выходе на
новые рынки).
Будущие площади, распределение по районам, 1 кв. 2014
Петроградский
Василеостровский
Красносельский
Кировский
Калининский
Красногвардейский
Адмиралтейский
Выборгский
Центральный
Фрунзенский
Невский
Московский
Приморский
тыс. кв. м
0
100
200
300
400
500
Существующие площади
Будущие площади (до 2014 года)
Источник: JLL
Обеспеченность торговыми площадями на тыс. чел.
Лондон
Гамбург
Москва
311
Берлин
Санкт-Петербург
401
Будапешт
Франкфурт
Париж
Прага
кв. м
Варшава
0
Источник: JLL
200
400
600
Торговые коридоры СанктПетербурга, 1 кв. 2014
Основные показатели 1 кв. 2014 г.
Максимальные
ставки аренды*
(основные
коридоры)
Максимальные
ставки аренды*
(второстепенные
коридоры)
Минимальная
ставка
доходности
Прогноз на
12 месяцев
1 550—3 600 долл.
США/кв. м/год
1 200—1 500 долл.
США/кв. м/год
12,5%
*Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, с
отдельным входом и витриной, расположенного на 1-м этаже. Ставки приведены без
учета НДС и операционных расходов
Ставки аренды в торговых коридорах, 1 кв. 2014
25,000
долл. США/кв.
м/год
20,000
15,000
10,000
5,000
0
Источник: JLL
3600
• В 1 кв. 2014 года произошло некоторое увеличение рублевых ставок как на основных,
так и на второстепенных магистралях города. Основной причиной этого повышения стало
сезонное ожидание увеличения спроса в весенне-летний период.
• Продуктовые ритейлеры, а также арендаторы кафе и ресторанов проявляли наиболее
высокую активность на рынке стрит-ритейла в течении 1 кв. 2014 года. 70% всех
площадей в январе-марте было отдано именно под продуктовый ритейл.
• Усиливается интерес арендаторов к существующим и развивающимся спальным
районам Петербурга. Высокая концентрация целевой аудитории, практически
гарантированный доход (даже при высоком уровне конкуренции) и хорошее качество
помещений способствует тому, что всё больше ритейлеров делает ставку именно на
нецентральные районы Петербурга.
• В первые три месяца года мы наблюдали высокую ротацию банков. Это во многом
обусловлено появлением на рынке стрит-ритейла качественных помещений, отвечающих
требованием этих арендаторов.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
14 Обзор рынка 1 кв. 2014 года
Наиболее ликвидные встроенные помещения
располагаются на основных торговых
коридорах города. В центральной части Санкт–
Петербурга к таковым относятся Невский
проспект, Большой проспект П.С, Садовая улица,
Средний проспект В.О. В нецентральной части
города наиболее востребованными
магистралями остаются проспекты Энгельса,
Просвещения, Ленинский и Московский
проспекты.
В 1 кв. 2014 года произошло увеличение
рублевых ставок практически на всех
основных и второстепенных магистралях
города. Основной причиной этого повышения
стало сезонное ожидание увеличения спроса в
весенне-летний период. В тоже время в связи с
ослаблением курса рубля в долларовом
выражении уровень ставок сохранился на
прежнем уровне, по некоторым магистралям мы
наблюдали снижение.
Продуктовые ритейлеры, а также арендаторы
кафе и ресторанов проявляли наиболее
высокую активность на рынке стрит-ритейла
в течении 1 кв. 2014 года. 70% всех площадей в
январе-марте было отдано именно под
продуктовый ритейл. В связи с наступающим
весенне-летним сезоном усилили свою
активность и операторы кафе и ресторанов, на
их долю пришлось 20% от всех сделок.
Структура спроса по типам арендатора, 1 кв. 2014
Новые бренды продолжают осваивать рынок
Петербурга. Основная часть новых брендов
принадлежит сегменту «кафе и рестораны». Так,
компания «Торидолл» вывела на рынок
Петербурга японскую сеть лапшичных под
брендом «Марукамэ», первое заведение сети
открылось в феврале на Невском пр., 88.
Московская группа Unitedbars открыла на
набережной канала Грибоедова фаст-фуд
ресторан Long Island, столичная сеть столовых и
супермаркетов для вегетарианцев «Джаганнат»
также выбрала для себя локацию в центре
города — на наб. реки Фонтанки, 83. «Азбука
Вкуса» планирует начиная с 2015 года открыть в
Санкт-Петербурге 40 магазинов нового формата
AB Daily, магазины будут работать в формате «у
дома» и займут помещения 130-350 кв. м.
Французская сеть ночных клубов Le Baron
появится в Петербурге на Конюшенной площади
в апреле 2014.
Красота и
здоровье
6%
Товары для
дома
1%
Развлечения
3%
Кафе и
рестораны
20%
Гипермаркеты
и
супермаркеты
70%
Источник: JLL
Динамика ставок аренды
долл. США/
кв. м/год
4 500
4 000
3 500
3 000
В первые три месяца года мы наблюдали
повышенную ротацию банков. Это связано с
появлением на рынке стрит-ритейла
качественных помещений, отвечающих
требованием этих арендаторов. Освобождение
площадей обусловлено закрытием филиалов
банков, лишившихся лицензии.
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2007
Источник: JLL
2008
2009
2010
2011
2012
2013 1 кв. 2014
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
15 Перспективы рынка
Новое предложение коммерческих
помещений, отвечающих высоким
требованиям арендаторов на рынке «стритритейла», формируется в спальных районах
Петербурга. В связи с ограниченностью
предложения в центральных районах ввиду
отсутствия нового строительства и
градостроительных сложностей, связанных с
реконструкцией первых этажей, существенное
увеличение предложения происходит только за
счет спальных районов Петербурга.
Преобладание магазинов определенного
профиля на той или иной улице во многом
определяется районом, в котором
расположена магистраль. В центральной части
города выше доля ресторанов и кафе, магазинов
одежды, а в спальных районах преобладают
услуги для населения и товары для дома. В
перспективе мы ожидаем усиление
специализации отдельных улиц.
Усиливается интерес арендаторов к
существующим и развивающимся спальным
районам Петербурга. Наличие стабильного
потока посетителей, высокий уровень
платежеспособности жителей в районах новой
жилой застройки делает эти зоны чрезвычайно
привлекательными для арендаторов, особенно
операторов товаров повседневного спроса (таких
как продуктовые ритейлеры), арендаторов сферы
«красота и здоровье» и различных заведений
общепита. Практически гарантированный доход
(даже при высоком уровне конкуренции) и
хорошее качество помещений способствует тому,
что всё больше арендаторов делает ставку
именно на нецентральные районы Петербурга.
Уже сейчас уровень ставок в некоторых спальных
районах сопоставим со ставками на центральных
улицах города. В январе-марте 2014 наибольший
рост ставок был зафиксирован именно на
второстепенных коридорах Санкт-Петербурга.
Арендные ставки на торговых коридорах *, 1 кв. 2014
Основные торговые коридоры
Невский проспект
2 200—3 600
Большой проспект П.С.
750—1 550
Средний проспект В.О.
900—1 600
7 линия В.О.
750—1 600
Ленинский проспект
400—1 400
Владимирский проспект
850—1 300
Московский проспект
600—2 100
Энгельса проспект
600—1 400
Просвещения проспект
750—1 350
Садовая улица
500—1 750
Большая Конюшенная улица
1 500—2 400
Второстепенные торговые коридоры
Литейный проспект
Ветеранов проспект
Восстания улица
Лиговский проспект
Комендантский проспект
Каменноостровский проспект
Чернышевского проспект
Гражданский проспект
Новочеркасский проспект
Большевиков проспект
Индустриальный проспект
600—1 050
500—1 200
600—1 250
500—1 400
600—1 300
600—1 300
750—1 500
600—1 050
500—700
600—1 200
600—950
*Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100
Jones Lang
LaSalle
кв.Источник:
м, с отдельным
входом
и витриной, расположенного на 1-м этаже.
Ставки приведены в долл. США/кв. м/год, без учета НДС и операционных
расходов
Рынок складской недвижимости
Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
Прогноз на
Основные показатели, 1 кв. 2014 г. 12 месяцев
Объем
завершенных
проектов
-
Доля свободных
площадей
1,6%
Чистое
поглощение
1 600 кв. м
Максимальные
ставки аренды
130—135
долл. США/кв. м/год
• По итогам 1 кв. 2014 года объем предложения качественных складских площадей в
Петербурге не изменился и составил 1,98 млн. кв. м. В течение января-марта 2014 года в
эксплуатацию не было введено ни одного складского комплекса.
• Суммарная арендуемая площадь объектов, заявленных к вводу в 2014 году,
составляет 380 тыс. кв. м. При условии ввода всех заявленных проектов, данный объем
будет наивысшим за последние пять лет.
• Южное направление наиболее популярно с точки зрения строительства складских
комплексов. Порядка 60% всех будущих проектов расположены именно на юге.
Структура спроса по типу арендатора, 1 кв. 2014 г.
• В январе-марте 2014 года увеличилась нижняя граница запрашиваемых арендных
ставок в качественных складских комплексах, верхняя граница стабильна. Уровень
ставок аренды в Санкт-Петербурге составляет до 130—135 долл. США/кв. м/год (без учета
операционных расходов и НДС).
Производственные
компании
39%
Торговые
операторы
61%
Источник: JLL
• Большинство будущих складов — это, по-прежнему, либо следующие фазы уже
работающих комплексов, либо строительство объектов под конкретного заказчика
(built-to-suit). 62% от заявленных к вводу в 2014-2015 гг. объектов можно отнести к этим двум
категориям.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014 года
17 Обзор 1 кв. 2014 года: спрос и предложение
По итогам 1 кв. 2014 года объем предложения
качественных складских площадей в
Петербурге не изменился и составил 1,98 млн.
кв. м. В течение января-марта 2014 года в
эксплуатацию не было введено ни одного
складского комплекса.
Торговые операторы были наиболее
активными арендаторами в первые три месяца
2014 года (как и по итогам 2013 года). Их доля в
общей структуре сделок по итогам квартала
составила 61%. Второе место заняли
производственные компании — 39% по итогам
января-марта. Сделок в других секторах не
зафиксировано.
Общий объем сделок, завершенных в 1 кв. 2014
года, составил 33,5 тыс. кв. м. Данный объем на
43% меньше показателей первых трех месяцев
2013 года (59 тыс. кв. м в 1 кв. 2013).
Динамика объема складских площадей
тыс. кв. м
2 500
Распределение складских площадей
100%
80%
2 000
60%
1 500
1 000
40%
500
20%
0
2007
2008
2009
2010
Класс А
2011
2012
2013 2014П
2007
2008
2009
2010
Занимаемые собственником
Класс В
Источник: JLL
2011
2012
Спекулятивные
2013
2014П
Логистические
Источник: JLL
Основные сделки, 1 кв. 2014 г.
Компания
0%
Складская
площадь, кв. м
Структура спроса по типу арендатора
Название проекта
1 кв. 2014
2013
2012
Аренда
2011
2010
Торговый Дом Центр
Обувь
6 367
AKM-Logistics
Rittal
2 001
Логопарк Шушары
Искра-Авиагаз
1 000
Звезда
2009
2008
2007
0%
10%
20%
Логистические компании
Хабазит Лтд.
Источник: JLL
1 000
Луч
Источник: JLL
30%
40%
50%
Производственные компании
60%
70%
Торговые операторы
80%
90%
Дистрибьюторы
100%
Другие
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014 года
18 Баланс рынка
В 1 кв. 2014 года объем чистого поглощения
составил всего 1,6 тыс. кв. м. Это значительно
ниже показателей каждого из кварталов последних
четырех лет. Основная причина низких объемов
поглощения первого квартала — отсутствие
введенных в эксплуатацию складских комплексов.
Баланс рынка
Завершенные проекты и чистое поглощение
тыс. кв. м
тыс. кв. м
25%
2 400
2 000
20%
1 600
15%
1 200
Доля свободных площадей сократилась до
1,6%. В абсолютном выражении объем вакантных
площадей в качественных складских объектах попрежнему остается на низком уровне — 32 000 кв.м.
10%
800
5%
400
0
0%
Объем предложения
В январе-марте 2014 года верхняя граница
запрашиваемых арендных ставок в
качественных складских комплексах
сохранилась на прежнем уровне — 135 долл.
США/кв. м/год (без учета операционных расходов
и НДС). Нижняя граница возросла до 130 долл.
США/кв. м/год (без учета операционных расходов и
НДС).
Возросла активность арендаторов с точки
зрения фиксации границ валютного курса. В
связи с ослаблением рубля и сложившейся
макроэкономической обстановкой арендаторы
ведут переговоры о фиксации границ валютного
коридора или о снижении арендных ставок. Однако
пока существенных изменений арендных ставок не
произошло, ситуация пока остается на стороне
арендодателя.
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2007
2010
2011
Источник: JLL
Максимальные арендные ставки в Петербурге
долл. США/
кв. м/год
160
Ставки аренды, 1 кв. 2014 г.
250
долл. США/кв.
м/год
200
120
150
100
80
50
40
0
0
Источник: JLL
2009
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2012
2013 2014П
Объем поглощенных площадей
Объем завершенного строительства
Доля свободных площадей
Источник: JLL
2007
2008
1 кв.
2014
Источник: JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014 года
19 Перспективы рынка
Суммарная арендуемая площадь объектов,
заявленных к вводу в 2014 году, составляет
380 тыс. кв. м. При условии реализации всех
заявленных проектов данный объем будет
наивысшим за последние пять лет. 67% от
будущего ввода (256 тыс. кв. м) составляют
складские площади Класса А.
Сохраняется тенденция увеличения
спекулятивного предложения. Доля
спекулятивных складов к концу 2015 года
достигнет порядка 60% всего предложения
качественных складов. Так, к концу 2014 года
рост объема спекулятивных складских
комплексов в общем распределении складских
площадей составит почти 30% в сравнении с
концом 2013 года, а к концу 2015 года их доля
возрастет ещё на 5%.
Большинство будущих складов — это, попрежнему, либо следующие фазы уже
работающих комплексов, либо строительство
объектов под конкретного заказчика (built-tosuit). 62% от заявленных к вводу в 2014-2015 гг
объектов можно отнести к этим двум категориям.
Доля таких объектов в структуре ввода 2014 года
составляет 64%.
Несмотря на значительное увеличение нового
складского спекулятивного предложения в
2014 г. доля свободных площадей
значительно не вырастет, так как большинство
площадей в новых складских комплексах уже
будут заняты к моменту ввода. Мы ожидаем
увеличение доли свободных площадей до 3% к
концу текущего года.
Верхняя граница максимальных арендных
ставок стабильна. Несмотря на невысокий
объем вакантных площадей и повышение нижней
границы максимальных ставок, верхний предел
ставок аренды пока сохраняется на уровне 135
долл. США/кв. м/год (без учета операционных
расходов и НДС). В случае если ситуация
макроэкономической неопределенности будет
сохраняться в течение продолжительного
времени, к концу года можно ожидать некоторой
корректировки ставок на рынке складской
недвижимости в сторону снижения максимальных
значений.
Южное направление остается наиболее
популярным с точки зрения строительства
складских комплексов. Порядка 60% всех
будущих проектов расположены именно на юге.
Основные будущие складские объекты
Название
Складская
площадь, кв. м
Класс
2014 год ввода
Армада-Парк
75 750
А
ПНК-КАД
68 000
А
СТК, фаза I
54 000
В
Логопарк «Осиновая
Роща», фаза II
45 000
A
Логопарк Троицкий,
фаза III
36 000
A
Руслан, фаза II
30 000
А
СТК, фаза II
27 000
B
ЭТМ
24 000
В
Wurth
13 000
В
Ладога, фаза I
6 300
В
2015 год ввода
Хладорос
40 000
В
Nordway, фаза III
21 000
А
Bee Logistic
15 000
А
12 600
В
Источник:
Lang
Ладога,Jones
фаза
II LaSalle
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014 года
20 Контакты
Том
Манди
Директор по России и СНГ
Руководитель отдела
исследований
[email protected]
Владислав
Фадеев
Руководитель отдела
исследований в СанктПетербурге и Киеве
[email protected]
Ольга
Прокофьева
Аналитик отдела
исследований в СанктПетербурге
[email protected]
JLL Москва,
JLL Санкт-Петербург,
115114, Москва
191011, Санкт-Петербург
Летниковская ул., 2, стр. 1
Набережная реки Фонтанки, 13
Тел.: +7 495 737 8000
Тел. : +7 812 363 3231
Факс: +7 495 737 8011
Факс : +7 812 363 3230
© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими
средствами без предварительного письменного разрешения Джонс Лэнг ЛаСаль. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Джонс Лэнг ЛаСаль
данных. Несмотря на все предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Джонс Лэнг ЛаСаль не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют
фактические неточности. В случае обнаружения таких неточностей, просим Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа