close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Космический мкр-н Расписание Пн Вт Ср 7:00;doc

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки Российской Федерации
Филиал Федерального государственного бюджетного образовательного
учреждения высшего профессионального образования
«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ТУРИЗМА И СЕРВИСА» в г. Смоленске
(ФИЛИАЛ ФГБОУВПО «РГУТИС» В Г. СМОЛЕНСКЕ)
Кафедра «Туризма и сервиса»
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: «Ипотечное страхование»
по специальности: 080105.65 «Финансы и кредит»
Студент
Ольга Павловна Сизякина
Руководитель
к.э.н. Елена Анатольевна Сазонова
Смоленск
2014
РЕФЕРАТ
Выпускная квалификационная работа студентки Сизякиной О.П. на тему
«Ипотечное страхование» объемом 72 страниц, 1 таблица, 10 рисунков, 30
источников литературы, 5 приложений, без формул.
Актуальность данной работы в том, что страхование - динамично
развивающийся сегмент российского финансового рынка, перспектива которого
во многом зависит от внедрения новых видов страховых услуг, в том числе
ипотечного страхования, которое может стать локомотивом роста не только
банкострахования, но и всего финансового рынка. Развитие ипотеки и ее
превращение в доминанту розничного банковского кредитования обеспечит
страховщикам большие сборы. С другой стороны, страхование сделок с
минимальным первоначальным взносом позволит повысить доступность
ипотечных кредитов для населения. Кроме того, в конкурентной среде
ипотечное страхование способствует снижению процентных ставок за счет
разделения рисков кредитора со страховой компанией. Последние, используя
широкую диверсификацию рисков и долгосрочный характер страховых
резервов,
могут
предложить
страховые
тарифы
более
низкие,
чем
дополнительная кредитная маржа банка.
Задачи работы: изучить систему ипотечного страхования в Российской
Федерации, рассмотреть
риски
ипотечного
страхования
в
Российской
Федерации, выполнить анализ цель и задач в развитии ипотечного страхования,
проанализировать
необходимость
развития
ипотечного
страхования,
исследовать проблемы ипотечного страхования.
Цель работы: определить пути развития ипотечного страхования в
Российской Федерации.
Методы исследования: системный подход и комплексный анализ,
которые позволяют всесторонне подойти к изучению экономической природы и
содержания механизма ипотечного страхования, раскрыть и обосновать пути и
инструменты развития ипотечного страхования. Использованы приемы и
средства статистического, финансово-экономического и логического анализа,
включая ретроспективный, а также методы экспертных оценок, сравнения и
группировок, принципы системности и развития.
Степень внедрения: в
России институт ипотечного страхования до
настоящего времени не развит, однако начата разработка программы
ипотечного страхования. Ее цель - создание благоприятных условий для
снижения размера первоначального взноса и уровня процентных ставок по
ипотечному кредиту, а также увеличение масштаба ипотечного кредитования и
развитие соответствующего сегмента страхового рынка.
Экономическая эффективность: неразвитость ипотечного страхования в
России и его значимость для заемщиков, с одной стороны, и кредиторов, с
другой стороны, перспектива развития этого сегмента финансового рынка и
недостаток теоретических исследований и методических разработок в области
ипотечного страхования. Расширение применения ипотеки как способа
обеспечения
значительной
возвратности
степени
ипотечных
повысить
кредитов
интеграционные
должно
позволить
тенденции,
а
в
также
разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить
надежность
капиталовложений,
а
также
дать
импульс
жилищному
строительству и ряду других отраслей национальной экономики.
Ключевые слова: ипотечный кредит, страхование, ипотека, финансовый
рынок.
ABSTRACT
Final qualifying work of the student of the group Sizyakina O.P. on "Mortgage
insurance" with a volume of
72
pages, 1 table,10 drawings, 30 references, 5
applications, without formulas.
The relevance of this research is that insurance is a dynamically developing
segment of the Russian financial market, the prospect of which largely depends on
the introduction of new types of insurance services, including mortgage insurance,
which can become an engine of growth not only of bancassurance, but the whole
financial market. The development of mortgage and its transformation into a
dominant retail Bank lending will provide insurers large fees. On the other hand,
insurance transactions with minimal initial installment will increase the availability of
mortgage loans to the population. In addition, competitive mortgage insurance helps
to reduce interest rates by sharing the risk of the lender with the insurance company.
Last, using a broad diversification of risks and long-term nature of insurance
reserves, can offer insurance rates lower than additional credit Bank margin.
Objectives: to study the system of mortgage insurance in the Russian
Federation, to consider the risks of mortgage insurance in the Russian Federation, to
perform analysis goal and objectives in the development of mortgage insurance, to
analyze the necessity of development of mortgage insurance, to explore issues of
mortgage insurance.
Research methods: a systematic approach and integrated analysis, which
provide a comprehensive approach to the study of economic nature and content of the
mortgage insurance, disclose and justify the ways and tools of development of
mortgage insurance. Use the methods and tools of statistical, financial, economic and
logical analysis, including retrospective and methods of expert evaluation, and
comparison groups, the principles of consistency and development.
The degree of implementation: in Russia, mortgage insurance is so far not
developed, but started to develop the program of mortgage insurance. Its goal is to
create favorable conditions for lowering the down payment and interest rate of the
mortgage loan, and zoom in mortgage lending and development of the corresponding
segment of the insurance market.
Economic efficiency: the underdevelopment of mortgage insurance in Russia
and its importance for borrowers, on the one hand, and creditors, on the other hand,
the prospect of development of this segment of the financial market and the lack of
theoretical research and methodical development in the field of mortgage insurance.
The increased use of mortgage as way of repayment of mortgage loans should allow
significantly to increase the integration trends and unblock obstacles on the way of
development of economic links, improve the reliability of investments and to
stimulate housing construction and other branches of national economy.
Objective: to determine the ways of development of mortgage insurance in the.
2
Содержание
Введение ....................................................................................................................... 3
Глава 1. Ипотечное страхование................................................................................ 5
1.1. Становление ипотечной системы в России ...................................................................... 5
1.2. Система ипотечного страхования ........................................................................................ 10
1.3. Специфика ипотечного страхования. ................................................................................ 18
Глава 2. Анализ ипотечного страхования. .............................................................. 26
2.1. Анализ страхования в России ................................................................................................ 26
2.2. Анализ ипотечного страхования .......................................................................................... 33
Глава 3. Проблемы ипотечного страхования и пути решения ............................. 44
3.1. Проблемы ипотечного страхования. Задачи и цели развития ипотечного
страхования. ............................................................................................................... 44
3.2. Перспективы развития ипотечного страхования в РФ ................................... 65
Заключение ................................................................................................................ 69
Список литературы ................................................................................................... 71
Приложения
3
Введение
В настоящее время, в условиях экономического развития Российской
Федерации формирование системы страховой защиты от рисков приобретает
важное
значение.
Распространение
ипотечного
кредитования
играет
значительную роль в развитии банковского сектора экономики.
Приведение
объемов
ипотечной
деятельности
в
соответствие
с
потребностями общества требует решения многочисленных вопросов, среди
которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения гарантий
возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной
деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного
кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных
проблем, является комплексное ипотечное страхование.
Страхование
-
динамично
развивающийся
сегмент
российского
финансового рынка, перспектива которого во многом зависит от внедрения
новых видов страховых услуг, в том числе ипотечного страхования, которое
может стать локомотивом роста не только банкострахования, но и всего
финансового рынка. Развитие ипотеки и ее превращение в доминанту
розничного банковского кредитования обеспечит страховщикам большие
сборы. С другой стороны, страхование сделок с минимальным первоначальным
взносом позволит повысить доступность ипотечных кредитов для населения.
Кроме того, в к нкур нтн й ср д
сниж нию пр ц нтных ст в к з
ип т чн
стр х в ни
сп с бству т
сч т р зд л ния риск в кр дит р
с
стр х в й к мп ни й. П сл дни , исп льзуя шир кую див рсифик цию риск в
и д лг ср чный х р кт р стр х вых р з рв в, м гут пр дл жить стр х вы
т рифы б л
низки , ч м д п лнит льн я кр дитн я м рж б нк .
Ип т чн
к т ры
стр х в ни — эт стр х в ни риск убытк в у кр дит р в,
м гут в зникнуть в случ
п сл дующ й р лиз ции з л ж нн г
д ф лт в ип т чных з ѐмщик в и
имущ ств . Ип т чн
з кр пил сь з с гм нт м кр дитных риск в.
стр х в ни
4
П
прир д
св г
риск
ип т чн
стр х в ни
тн сится
к
стр х в нию кр дитных риск в. В р ссийск м з к н д т льств
ип т чн
стр х в ни
з ѐмщик
р лизу тся
ч р з
стр х в ни
тв тств нн сти
(пл т льщик и стр х в т ль – з ѐмщик, выг д при бр т т ль – кр дит р) или
ч р з
стр х в ни
фин нс вых
риск в
(стр х в т ль,
выг д при бр т т ль – кр дит р). В з руб жн й пр ктик
пл т льщик
г
и
бъ диняют в
дин вид с р зличи м лишь т г , з ч й сч т сущ ствля тся пл т, т к к к
тн сят к диным риск м.
Ц ль выпускн й кв лифик ци нн й р б ты (ВКР)
пр д лить пути
р звития ип т чн г стр х в ния в Р ссийск й Ф д р ции.
В с тв тствии с п ст вл нн й ц лью были
пр д л ны сл дующи
з д чи:
изучить сист му ип т чн г стр х в ния в Р ссийск й Ф д р ции;
р ссм тр ть риски ип т чн г стр х в ния в Р ссийск й Ф д р ции;
вып лнить н лиз ц ль и з д ч в р звитии ип т чн г стр х в ния;
пр н лизир в ть н бх дим сть р звития ип т чн г стр х в ния;
иссл д в ть пр бл мы вн др ния ип т чн г стр х в ния
Пр дм т иссл д в ния – ип т чн
стр х в ни в Р ссийск й Ф д р ции.
Инф рм ци нную б зу иссл д в ния с ст вили: н рм тивн пр в вы и
з к н д т льны
кты, р гл м нтирующи
стр х вую д ят льн сть в РФ,
труды з руб жных и т ч ств нных уч ных в бл сти стр х в ния в ц л м,
ип т чн г
стр х в ния и кр дит в ния в ч стн сти. Т р тич ск й и
м т д л гич ск й
к мпл ксный
сн в й иссл д в ния выступ ют сист мный п дх д и
н лиз, к т ры
п зв ляют вс ст р нн
эк н мич ск й прир ды и с д рж ния м х низм
п д йти к изуч нию
ип т чн г
стр х в ния,
р скрыть и б сн в ть пути и инструм нты р звития ип т чн г стр х в ния.
Ст тистич ски д нны , публик ции в сп ци лизир в нных изд ниях, в с ти
инт рн т, м т ри лы, с бр нны в х д иссл д в ния. Исп льз в ны при мы и
ср дств ст тистич ск г , фин нс в -эк н мич ск г и л гич ск г
н лиз .
5
Гл в 1. Ип т чн
стр х в ни
1.1. Ст н вл ни ип т чн й сист мы в Р ссии
Ст н вл ни и р звити ип т чн й сист мы в Р ссии им т ряд эт п в, и
пр дст вл н в прил ж нии .
П рвым эт п м м жн
Ип т чн
счит ть п ри д с XIII д
н ч л
XVIII в.
кр дит в ни з р жд л сь вм ст с в зникн в ни м пр в ч стн й
с бств нн сти н з млю. щ в XIII в. сущ ств в л з кл д, к XV в. тн сятся
уп мин ния
г в рки
вт ричн м з кл д им ния в други руки,
т кж п явились
т м, чт им ни н з л ж н в други руки. В XVI в. шир к
р спр стр н ни пр ктики з л г з мли прив л
н д лы з кл дыв лись мн г кр тн
к т му, чт
дни и т ж
р зными кр дит р ми, или ж
в з л г
тд в лись чужи з мли.1
Вт р й эт п — «ф д льный» — длился с 1754 п
пр д лжит льный. В 1754 г. были
кр дитны
рг низ в ны п рвы
I860 г. - с мый
г суд рств нны
учр жд ния - С нкт-П т рбургск я и М ск вск я к нт ры
Г суд рств нн г б нк , кр дит в вши дв рян и купц в п д з л г им ний.
Кр диты выд в лись н
взыскив лись вп р д.
з ним ли прик зы
дин г д, н в зм жны были дв
тд льн
бщ ств нн г
м ст
в сист м
тср чки,
пр ц нты
ф д льн г
кр дит
призр ния - сп цифич ски
ип т чны
б нки, н зв ни к т рых свид т льству т б их с ци льн й н пр вл нн сти.
с б нн сть этих фин нс вых институт в в т м, чт
ни пр дст вляли
м стны кр дитны учр жд ния ф д льн г п ри д , ув р нн з ним вши
св ю нишу н рынк ип т ки б л
80 л т. Прик зы бщ ств нн г призр ния
учр жд ны ук з м к т рины II в н ябр 1774 г. для п п ч ния шк л, б льниц,
приют в.
С
ц лью
ккумулир в ния
д ят льн сти им р зр ш лись б нк вски
приним ть вкл ды,
1
ср дств
для
бл г тв рит льн й
п р ции. Прик зы п лучили пр в
т кж пр д ст влять д ньги п д пр д л нны пр ц нты
Скамай Л. Г. Страховое дело : учебник / Л. Г. Скамай. - М. : Юрайт, 2012.
6
н з кл ды при усл вии, чт бы з л ж нн я н движим сть н х дил сь в т х ж
губ рниях, гд
функци нир в ли эти б нк вски
учр жд ния. К к и в
ст личных б нк х, в них н ч ли приним ть вкл ды, н т льк ср чны , т кж
выд в ть кр диты, усл вия к т рых с н ч л XIX в. были т кими ж , к к и в
С хр нн й
к зн .
П рв н ч льн
ссуды
пр д ст влялись
в зм жн стью тср чки в р зм р 0.5 - 1 тыс. руб. н
н
г д
с
дн г з мщик . Ч сть
н в стр б в нных ср дств прик з в н пр влял сь в Г суд рств нный з мный
б нк п д пр ц нты.
Р зм р кр дит
пр д лялся к лич ств м кр п стных кр стьян мужск г
п л («р визских душ»),
выд ч .
пл т з ссуж нную ст им сть взим л сь ср зу при
дн к д йствит льным б сп ч ни м ссуды являлись н души,
п м стья с прикр пл нными к ним кр стьян ми, к т ры в случ
тсутствия
в звр т кр дит п дл ж ли пр д ж с т рг в. П д бный п ряд к ткрыв л
дв рянству путь к д ш в му кр диту, п р жд л м ш нник в, стр мившихся
п лучить ссуду п д н сущ ствующих кр стьян.
П рв
н ст ящ
ип т чн
кр дитн
учр жд ни , в к т р м кр диты
выд в лись н длит льный ср к п д з л г н движим сти, п явил сь п сл 28
июня 1786 г. к гд был изд н м ниф ст
б учр жд нии Г суд рств нн г
з мн г б нк . Пр жни дв рянски б нки были упр здн ны, кр диты ст ли
выд в ться н 20 л т п д 8% г д вых. С ип т к й связ н
и з р жд ни
стр х вых п р ций в Р ссии. С зд нн я в 1786 г. Стр х в я эксп диция был
п рвым стр х вым учр жд ни м в Р ссии, пр дл г ющим стр х в ни
к м нных д м в, приним мых в з л г при
сущ ствл нии кр дитных
п р ций. Стр х в я ц нк зд ния уст н влив л сь в т м ж р зм р , чт и
з л г в я. В ц лях минимиз ции стр х в г
риск , связ нн г
с ущ рб м,
причиня мым гн м, н стр х в ни н приним лись д р вянны стр ния или
х зяйств нны
п стр йки,
т кж
зд ния, им вши
с л м нную или
к мыш вую кр вли.
Ипотечный кредит феодальной России имел свою специфику: ссуды
выдавались из расчета количества крепостных «душ», тогда как во многих
7
странах он обладал капиталистической окраской и предполагал залог земли по
оценке ее стоимости, выпуск закладных билетов и т. д. Существовала еще
одна характерная особенность - вклады в казенные банки принимались без
ограничений и гарантировались.
Третьим этапом является «Капиталистический» этап в период с 1861 по
1917 год. Отмена крепостного права в 1861 г. вывела ипотеку на новый
уровень. 22,5 млн. бывших крепостных крестьян должны были выкупить
земельные участки обшей рыночной стоимостью 544 млн. руб. Для этого
государство предоставляло им ссуду в размере 80% от стоимости надела,
оставшиеся же 20%. крестьянин должен был внести сам. Ссуда выдавалась на
49 лет под 6% годовых. Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка
стали создаваться частые кредитные учреждения.
Общество предоставляло ссуды под деревянные дома на 14 лет 6 месяцев,
под каменные здания, огороды, сады и пустопорожние земли на 26 лет и 6 месяцев. По выпушенным закладным листам вначале выплачивалось 5. а затем 4.5
% в год. В итоге заемщики получили относительно недорогой кредит,
позволявший осуществлять как новое жилищное строительство, так и
реконструкцию старого. Спустя чуть более года аналогичное товарищество
было открыто и в Москве.
Впоследствии городские кредитные общества возникли и в ряде других
относительно крупных населенных пунктах России. Хотя это звено ипотечного
кредита не получило достаточно широкого распространения, к 1914г. в стране
насчитывалось 36 таких финансово-кредитных институтов.
В период проведения банковской реформы создано еще одно ипотечное
учреждение - Центральный банк поземельного русского кредита, учрежденный
в 1873 г. с целью скупки, за свои средства закладных листов появившихся
ипотечных учреждений, депонирования этих ценных бумаг в Госбанке и
выпуска под их обеспечение собственных закладных листов для размещения на
зарубежных финансовых рынках. Предполагалось сформировать основной
капитал банка в размере 15 млн. руб. с правом выпуска закладных листов в
8
металлических рублях на сумму в 10 раз большую - на 150 млн. рублей.
Падение курса кредитного рубля вызвало убытки. В 1878 г. правительство
выделило банку для его поддержки 3.4 млн. руб. и внесло на пополнение
собственного капитала 3 млн. руб. Но, несмотря на принятые меры, в
начале 90 - х гг. XIX в. началась ликвидация банка.
Развитием ипотечного страхования в большинстве случаев занимается
государство. Участие государства в создании страховых ипотечных компаний
является общепринятой практикой в странах, решающих задачу обеспечения
населения доступным жильем через механизмы ипотечного кредитования.2
Четвертым этапом является советское время, становлению системы
ипотечного кредитования в России предшествовал длительный и сложный
процесс становления рынка жилья, частных отношении по купле-продаже
жилой недвижимости, земли.
Коммерческие банки стали интересоваться возможностью кредитования
под
залог
недвижимости
еще
в
начале
1990-х
гг.
Кредиты
были
краткосрочными (до 1 года), а проценты достигали 36% годовых в валюте.
Кардинальные изменения на жилищном рынке произошли 04.07.1991 г. с
принятием Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в
Российской
Федерации»,
который
установил
порядок
передачи
государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную
собственность.
Следующим шагом в развитии российского рынка недвижимости стал
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. №
4218-1. закрепивший положения о частной
собственности
на жилье,
содержащееся в законе о приватизации, предоставил гражданам возможность
приобретать
в
собственность
жилье
без
каких-либо
количественных
ограничений. В этом же законе заложены основы системы ипотечного
кредитования.
2
Ипотечное страхование // Глоссарий страховых терминов, используемых при проведении страховых
операций. — Москва: МФК, 2012.
9
В последующие годы в развитие закона «Об основах федеральной
жилищной политики» были приняты различные нормативно-правовые акты, с
помощью которых был запушен механизм развития ипотечных отношении.
Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам
ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса
РФ, вступившего в силу 1.01.1995г., где были установлены общие правила
обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой.
В России ипотечное страхование появилось в 2010 году, когда для
формирования и развития рынка ипотечного страхования была создана
страховая компания.
Период 2005 - 2008 гг. характеризовался бурным ростом ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации. Ежегодно происходило
значительное увеличение объемов кредитования, как в количественном, так и в
стоимостном выражении.
Так, по данным Банка России, в 2005 г. было выдано ипотечных кредитов
на сумму 56,3 млрд. руб., а в 2006 г. уже в 4 раза больше – 263,6 млрд. руб. В
2007 г. объем выдачи ипотечных кредитов достиг 556,4 млрд. руб.,
увеличившись по сравнению с 2006 г. более чем в 2 раза.
По итогам 2008 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 642,5
млрд. руб., увеличившись по сравнению с предыдущим годом лишь на 17%. За
I полугодие 2009 г. по данным Банка России населению выдано ипотечных
кредитов на сумму 55,3 млрд. руб.
Для сравнения в I полугодии 2008 года было выдано ипотечных кредитов
на сумму 339,1 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки уменьшился
более чем в 6 раз. В целом по итогам 2009 года общий объем ипотечных
кредитов может составить 120-125 млрд. руб., что свидетельствует о
приостановке программ выдачи
ипотечных
кредитов большей
частью
кредиторов.
В период 2006-2008 гг. доля кредитов с первоначальным взносом менее
30% составляла, по различным оценкам, в среднем 50% от общего объема
10
выдаваемых
ипотечных
кредитов.
Согласно
данным
социологического
исследования в 1 кв. 2009 г., первоначальный взнос свыше 30% от стоимости
жилья могут внести только 18% потенциальных заемщиков.
При снижении требований к первоначальному взносу до 20% доля
потенциальных
заемщиков
увеличивается
до
51%.
Резкое
увеличение
доступности кредита (до 80% потенциальных заемщиков) происходит при
снижении требований к первоначальному взносу до 10%.
1.2.
Система ипотечного страхования
Ипотечное страхование, предметом и целью которого является покрытие
необычайно длительного кредитного риска ипотечных кредитов, играет
важную роль, как на первичном, так и на вторичном ипотечном рынке.
Реализация кредитного риска зависит от ряда факторов, присущих жилищному
финансированию, и возникает в конце последовательности событий, часто не
имеющих отношения к текущей платежеспособности заѐмщика. Поэтому
задача, которую решает ипотечное страхование – это повышение доступности
ипотечных кредитов, за счет снижения требований к наличию собственных
средств заѐмщика без повышения кредитного риска банка, де-факто повышение
его капитализации в данном сегменте. Важным является эффект для
конкретного кредитора от «обычного» риска неисполнения обязательств по
кредитному договору, но системное, стабилизирующее влияние ипотечного
страхования, оказывающегося своеобразной «подушкой безопасности» для
ипотечного кредитования в периоды экономического спада.
За счет системного снижения кредитного риска ипотечное страхование
играет важную роль в повышении интереса инвесторов (вторичного рынка) к
ипотечным ценным бумагам, а значит, способствует увеличению притока
капитала
на
рынок
ипотечного
кредитования.
Благодаря
ипотечному
страхованию значительная часть системных рисков ипотечного сегмента
банковского бизнеса может быть выведена в страховой сектор, который по
11
определению является источником значительно меньших системных рисков
для
экономики,
нежели
банковский.
При
должном
регулировании
и
организации, ипотечное страхование может быть рыночной основой для того,
чтобы государство могло снизить риск катастрофических убытков на
ипотечном рынке и в финансовой системе в целом3.
Риск – вероятное для проекта событие, наступление которого может как
отрицательно, так и положительно отразиться на параметрах и результатах
проекта. Наиболее часто риск представляют как вероятность убытков или
упущенной выгоды.4
П рвичный рын к пр дст вля т с б й фин нс вый рын к, н к т р м
к рп р ция или г суд рств нный рг н, в д ющий з имств в ни м ср дств,
пр д ют св и вн вь выпущ нны
п рвым п куп т лям.
ц нны
бум ги –
блиг ции или
сн вными уч стник ми д нн г
рынк
кции
являются
эмит нты ц нных бум г и инв ст ры. В к ч ств эмит нт в м гут выступ ть
р зличны
к рп р ции,
П куп т лями
ц нных
институци н льны
стр х вы
ф д р льн
бум г
пр вит льств ,
м гут
являться
инв ст ры (к мм рч ски
к мп нии, инв стици нны
пут м прям г
индивиду льны
б нки, п нси нны
ф нды, вз имны
Р зм щ ни ц нных бум г н п рвичн м рынк
муницип лит ты.
и
ф нды,
ф нды и т. д.).
сущ ствля тся в двух ф рм х:
бр щ ния к инв ст р м;
ч р з п ср дник в, к т ры п м г ют р зм стить ц нны бум ги.
В
к ч ств
п ср дник в
выступ ют:
инв стици нный
к мп нии,
инв стици нны б нки и к мм рч ски б нки.
П ср дник
сущ ствля т п дписку ( нд рр йтинг) н ц нны
бум ги,
т ким бр з м г р нтируя к рп р ции пр д л нную пр д жную ст им сть
ц нных бум г,
3
з т м пр д т их шир к й публик .
кции и други ц нны
Колесникова Т.В. Генезис страхового маркетинга в экономической науке // Изв. Иркутской гос.
экон. акад. (Байкальский гос. ун-т экономики и права). - 2011. - № 4 (72).
4
Ипотечное страхование: тенденции и проблемы // Атлас страхования. – 2011.
12
бум ги
кци н рн
бщ ств
м ж т р зм щ ть п ср дств м
ткрыт й и
з крыт й п дписки.
При эт м з крыт
п дписки,
ткрыт
бщ ств м ж т исп льз в ть т льк сп с б з крыт й
кци н рн
сп с б р зм щ ния св их
бщ ств
кций либ
с бр ния и, к к пр вил , прим ня т
с м ст ят льн
в уст в , либ
пр д ля т
р ш ни м
ткрытую п дписку н
св и
С тв тств нн , в жн йш я ч рт п рвичн г рынк - эт п лн
инф рм ции для инв ст р в, п зв ляющ
сд л ть
бщ г
кции.
р скрыти
б сн в нный выб р
ц нн й бум ги для вл ж ния д н жных ср дств. Р скрытию инф рм ции
п дчин н
вс , чт
пр исх дит н п рвичн м рынк : п дг т вк пр сп кт
эмиссии, г р гистр ция и к нтр ль г суд рств нными рг н ми с п зиций
п лн ты пр дст вл нных д нных, публик ция пр сп кт и ит г в п дписки и
т.д. Н д ст в рн я инф рм ция, д нн я при п рвичн м р зм щ нии ц нных
бум г, ск ж тся н ликвидн сти эт й бум ги н вт ричн м рынк .
Вт ричный рын к пр дст вля т с б й фин нс вый рын к, н к т р м
р н
выпущ нны
ц нны
бум ги м гут быть п р пр д ны.
сн вными
уч стник ми эт г рынк являются сп кулянты, к т ры стр мятся п лучить
прибыль
т р зницы в курс
кций: бр к ры, д йствующи п
п руч нию
кли нт и з сч т кли нт (к мм рч ски б нки, инв стици нны к мп нии,
бр к рски к нт ры); дил ры, д йствующи п -св му усм тр нию и н св й
риск; м рк т-м йк ры – крупны
б льши
дил ры, к т ры
бъ мы ц нных бум г (инв стици нны
пр д ют и п куп ют
к мп нии, к мм рч ски
б нки, бр к р-дил рски к нт ры).
Вт ричный рын к в
тличи
т п рвичн г
н
влия т н
р зм ры
инв стиций и н к пл ний в стр н .
В жн йш я ч рт вт ричн г рынк - эт
рынк
- эт
в зм жн сть усп шн й и
п гл щ ть зн чит льны
г ликвидн сть. Ликвидн сть
бширн й т рг вли, сп с бн сть
бъ мы ц нных бум г в к р тк
вр мя, при
н б льших к л б ниях курс в и при низких изд ржк х н р лиз цию.
В зм жн сть п р пр д жи – в жный ф кт р, учитыв мый инв ст р м
13
при п купк ц нных бум г н п рвичн м рынк . Функци й вт ричн г рынк
ст н вятся
сб л нсир в нн сть
рынк
ц нных
бум г
и
б сп ч ни
ликвидн сти.
Т блиц 1.1 - В зм жны убытки ип т чн г стр х в ния
жид мы убытки
Н жид мы убытки
1
П крыв ются сф рмир в нными
р з рв ми
Ип т чн
стр х в ни
2
П крыв ются з сч т ср дств
с бств нн г к пит л или стр х в й
выпл т й
к к стр х в ни
кр дитн г
тд льный вид стр х в ния, пр дусм трив ющий 2 тип
риск
в эт
пл т льщик в
стр х вых взн с в.
В Р ссии в силу с б нн ст й з к н д т льств выд ляют т ки типы
к к:
н
B rr w p ym nt.
тн сится к виду «Стр х в ни
тв тств нн сти
з мщик » ( гр нич н п з к ну б ип т к р зм р м 20% т ст им сти
з л г ) и пл чив тся з сч т ср дств з мщик ;
L nd r p ym nt.
кр дит р » и
н
тн сится к виду «Стр х в ни фин нс вых риск в
пл чив тся з
сч т ср дств кр дит р , в зм щ ясь в
п сл дствии из р з рв в или структуры пр ц нтн й ст вки.
Ип т чн
м ж т
стр х в ни эт стр х в ни кр дит р
в зникнуть
у
кр дит р
в
р зульт т
т убытк , к т рый
д ф лт
з мщик
и
н д ст т чн сти д н жных ср дств т пр д жи з л ж нн й н движим сти для
п г ш ния кр дит (Т блиц 1.1).
Риски, п крыв мы стр х в ни м, включ ют (рисун к 1.1):
н сп с бн сть з мщик в звр тить д лг (д ф лт);
нежелание заемщика возвратить долг; падение рыночной стоимости
отдельно взятой недвижимости (при реализации кредитором жилья на
рынке);
риск рынка недвижимости в целом;
14
местные
или
региональные
экономические
спады;
экономическая
катастрофа (кризис).
Рисунок 1.1 - Размер потенциального убытка кредитора
Первоначальный взнос по кредиту является наиболее существенным
критерием оценки риска при ипотечном кредитовании. Опыт стран, имеющих
развитые ипотечные рынки, свидетельствует: чем меньше первоначальный
взнос и выше доля кредита в стоимости залога (коэффициент LTV – Loan To
Value), тем больше риск того, что в случае обращения взыскания на
заложенную недвижимость сумма средств, полученная кредитором от
реализации недвижимости не в полной мере покроет требования кредитора к
15
заемщику.5
Данный риск зависит от последовательной реализации как минимум двух
событий: «дефолт» заемщика и снижение рыночной стоимости заложенной
недвижимости на величину большую, чем сумма внесенного заемщиком
первоначального взноса и частично выплаченного долга.
В международной практике инструментом снижения требований банков к
размеру первоначального взноса является страхование риска кредитора в части
невозможности обеспечить удовлетворение своих требований к заемщику по
ипотечному кредиту в случае его «дефолта», обращения взыскания на
заложенное жилье, являющееся обеспечением по кредиту, и продажи такого
предмета ипотеки (далее – ипотечное страхование). Обычно осуществляется
ипотечное страхование кредитов с высоким LTV (больше70%), что позволяет
снизить размер первоначального взноса до10%.
Ипотечное страхование увеличивает число заемщиков и объемы
кредитования благодаря тому, что предоставляет возможность получения
ипотечных кредитов заемщикам, не обладающим достаточными накоплениями
для оплаты полной суммы первоначального взноса, но при этом имеющим
необходимые для погашения кредита стабильные доходы. Обычно такое
страхование необходимо покупателям
молодым семьям).
Таким
образом,
первого
жилья
(например,
ипотечное страхование является
важнейшим инструментом повышения доступности ипотечных кредитов.
Кроме того, ипотечное страхование потенциально в конкурентной среде
может позволить кредиторам снижать процентные ставки для заемщиков за
счет разделения рисков со страховыми компаниями, которые, в свою очередь,
используя широкую диверсификацию рисков и долгосрочный характер
накопления страховых резервов, могут предложить страховые тарифы более
низкие, чем дополнительная кредитная маржа банка. Как показывает
Страховой рынок Российской Федерации в условиях вступления в ВТО: состояние и перспективы
развития: материалы Международной научно-практической конференции (5 - 7 июня 2012 г., г.
Нижний Новгород) / гл. ред. Минеев В.И., отв. ред. Домнина О.Л., Злобин Е.В.; ВГАВТ,
РОСГОССТРАХ. - Нижний Новгород, 2012.
5
16
российский опыт ипотечного кредитования процентные ставки по кредитам с
LTV в среднем больше 70% и превышают процентные ставки по кредитам с
более низким LTV вследствие более высокого риска для кредитора.
Наличие ипотечного страхования в структуре обеспечения кредита с LTV
больше 70% способствует снижению для кредитора риска по таким кредитам.
Дополнительным преимуществом использования ипотечного страхования для
кредиторов является применяемое центральным банком снижение требований
по формированию резервов на потери по ссудам, а также нормативов риска по
застрахованным ипотечным кредитам при расчете нормативов достаточности
капитала банка по сравнению с незастрахованными ипотечными кредитами с
LTV более 70% в случае, если такие требования и резервы дифференцированы
в зависимости от степени риска ипотечных кредитов.6
В
большинстве
стран
запуск
программ
ипотечного
страхования
осуществлялся государственными компаниями или фондами, что связано в
первую очередь с более высокими рисками программ на начальной стадии – в
период, когда еще не сформирован достаточный объем резервов, не накоплена
статистика, и не отработаны стандартные процедуры и регламенты.
Выявлен
подход
рейтинговых
агентств
в
отношении
автоматической реструктуризации ссуд: консервативно,
агентства обычно
считают,
что
условия
условий
рейтинговые
реструктуризации наступают
в
минимальные обычно считают, что условия реструктуризации наступают в
минимальные сроки и одновременно, с учѐтом данного тезиса проводится
моделирование
денежных
потоков,
которое,
очевидно,
получается
«негативным», а значит эффект от применения страховой защиты будет
незначительным.
Несмотря на то, что ипотечное страхование имеет природу кредитного
риска, в России ипотечное страхование реализуется через два вида,
разделенных
6
по
признаку
Страхователя:
страхование
Страхование и управление риском: Терминологический словарь. - М.: Наука, 2013
ответственности
17
заѐмщика или как страхование финансовых рисков кредиторов. Возможна
реализация
ипотечного
страхования
через
предпринимательские
риски
кредитора, но в отношении пулов кредитов, так как в противном случае
нарушается базовый принцип – следования страховой защиты за ипотечным
кредитом (в предпринимательских рисках такое невозможно).7
Страхование ответственности заѐмщика предусматривает ряд серьѐзных
ограничений, сдерживающих развитие данного вида:
1. страхованию подлежат только ипотечные кредиты (ипотечные займы не
могут быть застрахованы);
2. страхованию подлежит только случай совпадения в одном лице заемщика и
залогодателя;
3. размер ответственности заѐмщика ограничен 20% сверх 70%, что
недостаточно, точка безубыточности в ипотечном кредитовании проходит
через LTV < 60%.
Основными причинами отказа кредитных организаций от выдачи
ипотечных кредитов являются отсутствие рынка долгосрочных кредитных
ресурсов, повышение риска невозврата кредитов заемщиками в связи с ростом
безработицы и падением доходов населения, а также наметившаяся тенденция
снижения цен на рынке жилья и увеличение риска снижения стоимости
заложенной недвижимости.
Начиная со второй половины 2008 г. также наблюдается снижение спроса
на ипотеку среди населения, которое обусловлено ожиданием дальнейшего
снижения цен на недвижимость, высокой вероятностью снижения доходов, а
также ухудшением условий кредитования и ужесточением требований банков к
выдаваемым ипотечным кредитам. В первую очередь, это касается роста
процентных ставок и повышения минимальной величины первоначального
взноса по ипотечному кредиту с 5-10% до 30% от суммы кредита.
7
Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования
18
1.3. Специфика ипотечного страхования
Долгосрочный характер кредитного риска по ипотечным кредитам
придает специфику методам его измерения, управления и регулирования, что, в
свою очередь, придаѐт ипотечному страхованию уникальные черты:
Неравномерный характер риска во времени по портфелю ипотечных
активов. Периоды относительно низкой внутри портфельной корреляции риска
(периоды
стабильности)
сменяются
периодами
чрезвычайно
высокой
взаимозависимости частных рисков (корреляции) в периоды экономического
спада, когда наблюдается одновременное ухудшение качества и стоимости всех
ипотечных активов. Это важное обстоятельство не позволяет применять
традиционные методы диверсификации риска, основанные на предельных
утверждениях теории вероятностей (например, закон больших чисел) и требует
изобретения адекватных методов измерения и диверсификации во времени
(чрезвычайно длительных периодах времени), поэтому время для ипотечного
страхования становится наиболее существенной «координатой» в вопросах
измерения и управления риском.
Для должной оценки параметров распределения случайной величины
периоды фактических наблюдений, достаточные для традиционных видов
страхования оказываются недостаточными для ипотечного страхования. Даже
5-7 летняя история, в которой не было серьезных макроэкономических
изменений, а наблюдался лишь устойчивый тренд, не может обеспечить
надежными
индикаторами
будущего
поведения
рынка.
Поэтому
фундаментальной задачей для ипотечного страховщика становится не столько
оценка параметров (например, вероятность дефолта в течение года),
действительная в коротком горизонте,
сколько симуляция длительного будущего случайных процессов развития
ипотечных активов.
Распределение страховых обязательств во времени. Адекватная оценка
стоимости будущего денежного потока должна учитывать ответ на вопрос
19
адекватного распределения страховых резервов во времени, который также
является особенным для ипотечного страхования. Помимо неравномерности
риска по индивидуальному ипотечному кредиту (пулу кредитов), отмеченный
выше неравномерный характер внутри портфельной корреляции приводит к
необходимости деления резервов на ожидаемые и неожидаемые, по аналогии с
тем, как банк должен делить распределение убытков на ожидаемые (резерв) в
горизонте 1 года и неожидаемые (капитал). Деление должно происходить по
признакам скорости высвобождения и требуемого накопления. Резерв
неожидаемых убытков ипотечного страховщика выполняет роль капитала,
который в ипотечном страховании становится одним из основных параметров
платежеспособности. 8
Регулирование ипотечного страхования в тех странах, где оно работает на
протяжении многих десятилетий, носит особый, отдельный характер (по
аналогии с тем, как страхование жизни выделено в отдельное регулирование).
Вот основные его аспекты:
1. Ипотечное страхование играет важную роль в системе капитализации
ипотечного сегмента банковской системы, а также на вторичном ипотечном
рынке. Признание этого инструмента в составе требований к капиталу банка
означает определенный межсекторный стандарт учета кредитного риска на
консолидированной основе. Для страховщика, оперирующего разными видами
риска, не существует стандарта капитала, аналогичного банковскому, а
ограничение лишь одним видом риска позволяет регулятору отслеживать риск
в системе на консолидированной основе.
2. В ипотечном страховании, в отличие от других видов, могут
наблюдаться значительные периоды отрицательной рентабельности страховых
операций, когда капитальный резерв (стабилизационный резерв) абсорбирует
значительные убытки в периоды экономического спада или даже кризиса.
Поэтому ограничение деятельности страховщика лишь ипотечным страхование
8
Кучерова Н.В. Тенденции развития страхового маркетинга в России // Изв. Оренбургского гос.
аграрного ун-та. - 2011. - Ч. 1, № 4 (28).
20
позволяет не допустить положения, когда в такие периоды держатели полисов
по другим видам страхования останутся без защиты.
Исключением из этого правила на сегодняшний день остается лишь
Великобритания, где ипотечное страхование отдельно не регулируется и носит
значительно менее системный характер для ипотечного кредитования, чем в
США, Канаде или Австралии.
Особое регулирование рискового капитала осуществляется в виде
требования сохранения определенного соотношения риска к капиталу, т.е.
суммы страховых обязательств по действующим полисам к общей сумме
капитальных резервов (собственный капитал, нераспределенная прибыль и
стабилизационный резерв)9.
Страховых возмещений начинает превышать установленную заранее
долю полученных страховых премий за тот или иной год.
Поддержка или признание ипотечного страхования за счет нормативного
стимулирования ипотечных банков (в виде нормативного признания в резервах
и капитале банка) или прямого требования наличия этого вида страхования по
высоко рискованным ипотечным кредитам. Во-первых, это решает проблему
так называемого негативного отбора (практика перекладывания плохо
просчитанных, неблагоприятных рисков на страховщиков). Во-вторых, это
сдерживает регулируемые банки в объемах выдачи высоко рискованных
ипотечных кредитов, сохраняя тем самым их платежеспособность в периоды
экономического кризиса. В-третьих, регулирующие органы могут привести
риски кредиторов, предоставляющих кредиты с высоким LTV, в соответствие с
рисками, типичными для кредитов с LTV ниже среднего базового значения при
условии,
что
компаниями,
эти
кредиты
будут
осуществляющими
застрахованы
операции
квалифицированными
ипотечного
страхования
представлен на рисунке 1.2.
Требование вторичного рынка/рынка ипотечных ценных бумаг наличия
9
Кучерова Н.В. Формирование ситемы маркетинговой деятельности страховых компаний на
развивающихся рынках // Вестн. Оренбургского гос. ун-та. - 2011. - № 4, апр.
21
страхования по кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, с высоким
показателем LTV, а также особые требования вторичного рынка к страховым
компаниям, осуществляющим операции ипотечного страхования.
Рисунок 1.2 - Рост вероятности дефолтов и ожидаемых убытков по кредитам с
высоким соотношением кредит и залог
Платежная нагрузка – ключевой фактор устойчивости отдельного
ипотечного кредита. Статистически показано, что при превышении платежной
нагрузки на заѐмщика сверх 45% вероятность дефолта заѐмщика резко
возрастает. Данное правило справедливо и для крупных кредитов, так как
хорошо-зарабатывающие заѐмщики зачастую не готовы ограничивать свой
образ жизни.
Накопление средств на первоначальный взнос. Важным фактором оценки
возможности заѐмщиком обслуживать в будущем свое заѐмное обязательство
является наличие (накопление им) средств на первоначальный взнос.
Предполагается, что чем дольше заѐмщик ограничивает себя в средствах,
регулярно откладывая часть доходов для накопления первоначального взноса,
тем надежнее в будущем он будет как заѐмщик. В зарубежной литературе так
же выделяют границу между психологией собственника и психологией
арендатора как раз на уровне накопления 30% на первоначальный взнос. По
22
этой же причине андеррайтерами большинства стран выявлена нелинейная
зависимость вероятности дефолта заѐмщика от его возможности накопить
средства на первоначальный взнос.
Андеррайтинг – это процесс принятия страхового риска. Он даже при
изучение социо - демографических характеристик заѐмщика ограничен
периодом оценки не более 1-3 лет. В дальнейшем возрастает роль факторов
смен работы (перерыв в доходах и возможное изменение их уровня), изменение
состава семьи (т.е. расходов домохозяйства).10
Вероятность
возникновения
дефолта
заѐмщика
по
платежным
основаниям. Способность заѐмщиком регулярно исполнять свои платежные
обязательства является ключевой задачей андеррайтинга.
Статистически установлен предельно допустимый уровень совокупной
кредитной нагрузки на заѐмщика в размере 45% от доходов домохозяйства. Это
правило работает даже для крупных сумма, так как много зарабатывающие
граждане обычно не готовы ограничивать себя в расходах (см.выше про рискфактор накопления средств заѐмщиком, как подтверждение его готовности
экономить на регулярных расходах). Здесь же стоит отметить мнение Банка
России, отраженное в Инструкции № 139-И, позволяющего снижать требование
к достаточности капитала банка по такого рода заѐмным обязательства
с Коэффициентом
0,7,
если
совокупные
расходы
заѐмщика
по
обслуживанию кредита не превышают 33%.
Дефолт заѐмщика остаточно часто определяют такие факторы как: развод,
рождение ребенка, болезни. При проведении повторного андерарйтинга следует
выяснять - является ли потеря платежеспособности заѐмщика постоянной или
временной. 11
При формировании страхового тарифа подход кредитора к процедуре
реструктуризации ипотечного кредита может быть учтен при оценке
10
О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации:
Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 (ред. от 08.05.2002 г.)
11
А.Д.Языков для Национального банковского журнала. №1 (104) Январь 2013
23
вероятности
дефолта заѐмщика. Организация
процедур
восстановления
заѐмщика может обеспечить восстановление даже в кризисный период порядка
80% заѐмщиков. Существенную опасность при этом составляет отсутствие
единых процедур работы с проблемным долгом на рынке, потому оценивать
данный фактор следует с высокой долей консерватизма.
Ошибка в оценке стоимости недвижимости. К сожалению, в РФ
сложилась практика, когда в отчете об оценке указывается не цена объекта
недвижимости, по которой кредитор в течение определенного периода
экспозиции может продать залог, а подтверждение цены приобретения жилья
заѐмщиком.
Этот
факт
вынуждает
при
расчете
тарифа
учитывать
дополнительные погрешности. Ошибки при проведении оценки должно быть
темой для отдельного исследования.
Потери при обращении взыскания, противодействие заѐмщиков. При
расчете уровня потерь следует учитывать факторы времени (срок обращения
взыскания), прямые и косвенные издержки (достаточно часто кредиторы не
учитывают их в полной мере).
Изменение стоимости
обеспечения
во
времени.
Несмотря
на
разброс отдельных фактических значений, в среднем индекс цен на
недвижимость имеет долгосрочный растущий тренд. Использование данных
РосСтата должно учитывать методологию, которая предусматривает включение
в индекс целого ряда населенных пунктов, часто занижающих фактический
результат12.
Наличие в договоре (или политике банка) процедур реструктуризации
значительно снижает вероятность дефолта заѐмщика (PD), однако повышает
уровень возможных потерь при неудачной процедуре восстановления заѐмщика
(LGD).
Реструктуризация ипотечного кредита значительно снижает убыточность
для страховщика и для кредитора. По реструктурированной ссуде можно не
12
Виноградова Л. Н. // Страхование ипотечного кредита. – РБК Кредит.
24
формировать повышенные резервы при условии исполнения заѐмщиком
смягченного
графика
платежей
в
полном
объѐме.
Однако
наличие
автоматической реструктуризации в договоре ипотечного кредитования
снижает
надежность
денежных
потоков
при
моделировании
сделок
секьюритизации.
Андеррайтинг составляет значительную часть расходов, связанных с
заключением договора страхования. Необходимость и сложность исследования
значительного
числа факторов приведена выше. В настоящие время
страховщики не имеют прямого доступа кредитным историям заѐмщиков,
однако обсуждается проект поправок в закон о кредитных историях, где
подобное право при страховании кредитных рисков – появится.
Комиссионное вознаграждение кредитора. Наиболее сложная и спорная
часть расходов страховщика при заключении договора. Сложность вопроса
состоит в том, что кредитор при заключении договора ипотечного страхования
одновременно является и выгодоприобретателем.
Негативное
последствие
высокого
комиссионного
вознаграждения
состоит в том, что его размер в практике РФ (30-40%) не может быть заложен в
структуру тарифной ставки. Это значит, что страховщик для сохранения
необходимого уровня собственной доходности будет в будущем вынужден
отказывать в выплате, что в свою очередь подрывает веру кредиторов в
надежность страхования. При этом эта ситуация устраивает текущих игроков
рынка – банкиры «сейчас» улучшают доходную часть, получая именно сейчас
комиссии, страховщики вынуждены соглашаться, поскольку получают доступ к
каналу продаж. Страдают – заѐмщики, которые потом не получат надлежащую
защиту.
Решением проблемы мог бы быть законодательный запрет на взимание
комиссий со страховщиков, когда кредитор ставит условие заключение
договора страхование в составе кредитного продукта и кредитор же является
выгодоприобретателем.
В силу долгосрочности договоров страхования (5-20 лет) и распределения
25
во времени возникающих убытков необходимо создать комплекс мер,
обеспечивающих сохранность страховых резервов.
Направления инвестирования страховых резервов и собственных средств
должно категорично ограничивать вложение в активы, имеющих схожую
природу
риска
(ипотечные
ценные
бумаги,
недвижимость
ПИФы
недвижимости и т.п.). Сама модель инвестирования должна предусматривать
серьезный уровень консерватизма.
Основания для отказа в выплате и приоритет нормативно-правовых актов.
При моделировании денежных потоков ряд экспертов считают значимым
учитывать фактор возможного отказа в выплате страховой компанией13.
В зарубежной практике коэффициент выплат связывают с рейтингом
страховщика, фактически закладывая в модели два параметра – коэффициент
выплат и вероятность восстановления
платежеспособности страховщика.
Качество сопровождения ипотечных кредитов так же оказывает влияние
на коэффициент выплат: чем хуже оформлены документы по вине сервисера,
тем выше вероятность отказа в выплате страховщиком.
Эффективность взыскания долга по ипотечным кредитным договорам по
плану 100 %, причем средний показатель собираемость средств по итогам
обращения взыскания при дефолте заемщика по ипотечному кредиту
составляет около 80%. А в реальности 50-70% случаев обращения взыскания
долг заемщика не покрывается и размер задолженности в среднем 30-60% от
остатка основного долга. В настоящих условиях точка безубыточности
процедур обращения взыскания достигается при текущем уровне соотношения
кредит залог меньше 60-62%. В итоге: возникновение необеспеченного долга,
который в большинстве случаев невозможно довзыскать (сам процесс до
взыскания становится убыточным).
13
Ефимов С.Л. Кредитное страхование // Энциклопедический словарь. Экономика и страхование. —
М.: Церих-ПЭЛ, 2010.
26
Глава 2. Анализ ипотечного страхования
2.1. Анализ страхования в России
Устойчивые темпы роста собранной страховой премии в России заметно
превосходят
среднемировые
показатели.
Объем
российского
рынка
страхования (за исключением ОМС) в 2013 году приблизился к отметке 930
млрд. руб. (30 млрд. долл. США), таким образом, это укрепляет позиции России
на мировом страховом рынке.
Ключевым драйвером роста страхового рынка в 2013 году являлся
продолжающийся рост на рынке кредитования.
Несмотря на продолжающийся рост, на рынке сохраняется борьба за
уровень прибыльности и, по мнению страховщиков, основной фокус смещается
с обеспечения высоких показателей темпов роста собранной премии в сторону
повышения прибыльности путем оптимизации расходов и более глубокого
анализа рисков. В текущих условиях страховщики не могут демонстрировать
высокие показатели одновременно во всех сегментах рынка и концентрируются
на видах страхования, в которых они имеют наиболее значимые конкурентные
преимущества.
Последними, соответственно, становятся ориентированность на клиента,
повышение эффективности бизнес процессов и дальнейшая оптимизация
расходов.
В последние годы на российском рынке страхования наблюдались
значительные изменения в законодательстве: были ужесточены требования к
капиталу,
осуществлен
переход
на
обязательную
подготовку
МСФО-
отчетности, введены новые обязательные виды страхования, а также запущен
процесс по созданию единого финансового регулирующего органа.
Несмотря на данные изменения, большинство страховых компаний
отмечает, что страховое законодательство в России нуждается в дальнейшем
развитии, особенно в области контроля над деятельностью посредников и
финансовой отчетности.
27
Российская страховая отрасль остается привлекательной, поскольку
рынок продолжит развиваться и демонстрировать рост
в
ближайшие 3–5
лет. Тем не менее, страховым компаниям уже сейчас необходимо задуматься о
создании сильных конкурентных преимуществ за счет:
определения перспективных сегментов рынка и соответствующих каналов
продаж;
усиления
клиент ориентированности,
а
также
повышения
качества
страховых услуг;
оптимизации структуры расходов, включая совершенствование системы
риск-менеджмента для получения более полной картины о величине и
природе принимаемых рисков.
В 2013 году рынок страхования увеличится на 10–15%, достигнув уровня
890–930 млрд. руб., и вплотную приблизится к знаковому рубежу в 1 трлн. руб.
Экономический рост, указанный в прошлогоднем обзоре среди основных
факторов роста рынка, не был отмечен среди ключевых драйверов роста рынка
в 2013году, что, возможно, связано с заметным снижением темпов роста
российского ВВП.
По мнению страховщиков, в 2013 году рост рынка страхования будет в
основном
вызван
продолжающимся
спросом
на
рынке
розничного
кредитования (прогнозный темп роста составляет 30%) и проведением
законодательных реформ (например, введение обязательного страхования
ответственности перевозчиков).
В 2013 году КАСКО внесло наибольший вклад (20–30 млрд. руб.) в рост
рынка страхования иного, чем страхование жизни. Как и в предыдущие годы,
основным фактором роста рынка КАСКО будет увеличение объема розничного
кредитования.
Самые высокие темпы роста демонстрирует страхование жизни.
Совокупные темпы годового роста собранных страховых премий составили
впечатляющие 63%, увеличившись с 23 млрд. руб. до 53 млрд. руб., что
способствовало повышению доли страхования жизни в общем объеме рынка
28
добровольного страхования с 5% до 8%. Ожидается, что рост на уровне 30–50%
в год сохранится в краткосрочной перспективе и что этому будут
способствовать высокие темпы роста ипотечных займов, прогнозируемые на
уровне 15–20% в 2013 году.
В 2013 году банковское страхование стало самым быстрорастущим
каналом продаж, и, как результат, продолжился рост комиссионных
вознаграждений.
Поэтому в сегментах КАСКО, страхования жизни и страхования от
несчастных случаев страховщики получат возможность увеличить объемы
собранной премии, однако уровень прибыльности по данным сегментам
снизится в связи с завышенными требованиями банков в отношении
комиссионного вознаграждения. 14
50% компаний считают, что страховая индустрия находится в фазе роста,
который продолжится в течение ближайших 3–5 лет.
Несмотря на достаточно привлекательный рост рынка в краткосрочной
перспективе, страховщикам необходимо определить наиболее перспективные
сегменты рынка и сфокусироваться на тех сферах, где компании имеют явные
конкурентные преимущества.
На рисунке 2.3 представлены этапы жизненного цикла страховой
индустрии.
Рисунок 2.3 - Этапы жизненного цикла страховой индустрии
14
Ипотечное страхование ответственности в России. // Алиса Ермакова, ГАРАНТ, 12 июля 2013 года.
29
В 2013 году наблюдается смещение фокуса страховщиков с роста
выручки на увеличение прибыли за счет улучшения качества страховых слуг,
оптимизации каналов продаж и усиления риск-менеджмента. На рисунке 2.4.
представлены приоритетные задачи страхового рынка.
Рисунок 2.4 - Приоритетные задачи страхового рынка
Рост рынка страхования будет подкрепляться сохранением довольно
высоких темпов роста кредитования и проведением законодательных реформ.
К 2014 году ожидается некоторое замедление темпов роста кредитования
относительно показателей 2013 года. Объем розничного кредитования
увеличится на 30% (в 2013 году рост составил 40%), а объем корпоративного
кредитования останется на уровне 2012 года и составит 15%.
Снижение темпов роста розничного кредитования несколько замедлит
рост в сегментах страхования автомобилей, жизни и от несчастных случаев.
Несмотря на это, объем кредитования остается главным драйвером роста рынка
страхования в 2013 году. Замедление темпов роста российской экономики в
2013 году (рост ВВП может составить 2,4%) привело к снижению значимости
данного фактора относительно прошлого года (тогда 78% руководителей
30
отметили экономический рост в качестве основного драйвера роста рынка).
На рисунке 2.5 представлены факторы, влияющие на развитие страхового
рынка.
Рисунок 2.5 - Факторы, влияющие на развитие страхового рынка
С 2010 по 2012 страхование жизни и от несчастных случаев росли
быстрыми темпами, что позволило им существенно увеличить свои доли в
общем объеме рынка добровольного страхования. Доля основных сегментов
добровольного страхования по размеру страховой премии с 2010 года по 2012
год представлена на рисунке 2.6.15
Рисунок 2.6 - Доля основных сегментов добровольного страхования.
15
Зыкова М.Е. Маркетинг в страховом деле // Вестн. ОрѐлГИЭТ. – 2011. - № 1/2(7).
31
Основные сегменты страхования иного, чем страхование жизни, показали
двухзначный рост в 2013 году, однако темпы роста замедлился. Наибольший
вклад в общий рост рынка внесли КАСКО и страхование имущества. На
рисунке 2.7 представлены данные увеличения объема собранной премии в
разрезе продуктов в 2013 году по сравнению с 2012 годом.
В краткосрочной перспективе рынок страхования жизни имеет хорошие
шансы сохранить темп роста, достигнутый в 2010–2012 годах (среднегодовой
темп роста составил 63%). Темп рост рынка страхования жизни в 2013 году
несколько замедлиться относительно показателя в 2010–2012 гг., но останется
весьма привлекательным (на уровне 30–50%). Прогноз по росту рынка
страхования жизни в краткосрочной перспективе: 50 % от общего объема рост
замедлится, но останется привлекательным, 40% - будет продолжаться рост, а
10 % составляет не значительный рост.
Рисунок 2.7 – Объем премий
Увеличение объема ипотечного кредитования на 15–20% в 2013 году
являться ключевым драйвером роста рынка страхования жизни в 2013 году. Как
и в 2012 году, 60% страховых компаний уверены, что прогрессивные изменения
налогового законодательства могут существенно расширить рынок страхования
жизни.
32
В первую очередь это отразится на корпоративном канале продаж.
В 2013 году уровень тарифов по основным
сегментам страхования
существенно не изменится относительно предыдущего года.
Высокая
убыточность
в
сегменте
КАСКО
и
ДМС
является
сдерживающим фактором для демпинга со стороны страховщиков. Именно
поэтому большинство руководителей полагают, что тарифы либо останутся на
уровне 2012 года, либо несущественно вырастут.
Относительно высокая рентабельность в сегменте страхования имущества
не повлекла сильного снижения тарифов в 2013 году – если снижение
произойдет в 2014 году, то не более чем на 1–3% относительно прошлого года.
Сферы, требующие более прогрессивного законодательного и надзорного
регулирования в 2013-2014 гг. представлены на рисунке 2.8.
Рисунок 2.8 – Сферы страхования
По
мнению
страховщиков,
большинство
сфер,
касающихся
осуществления страховой деятельности, нуждается в более прогрессивном
изменении законодательной базы.
33
В
конце
2012
года
началось
создание
единого
финансового
регулирующего органа путем интеграции ЦБ РФ и ФСФР. Ожидается, что
подобная мера приведет к улучшению качества надзора, и это позитивно
отразится на привлекательности страховой отрасли. Большинство опрошенных
руководителей (70%) считает, что в первую очередь новому регулятору
необходимо упростить процесс предоставления финансовой отчетности и
улучшить качество ее проверки.
Агентские продажи остаются одним из важнейших каналов дистрибуции,
однако регулирование отношений страховых компаний с посредниками
остается достаточно слабым. Поэтому почти две трети руководителей (60%)
ждут улучшений в этой области, в частности касательно регулирования
комиссий, оптимизации схем взаимодействия «клиент-посредник-страховщик»
и лицензирования брокеров.16
2.2. Анализ ипотечного страхования
По
своей
экономической
сути
ипотечное
страхование
является
дополнительной защитой капитала кредитора, поскольку защищает его от
непредвиденных потерь (ожидаемые потери заложены в структуру процентной
ставки кредитора). В соответствии с инструкцией Банка России при расчете
норматива достаточности капитала высоко рисковые ссуды следует учитывать с
учѐтом риска с коэффициентом 1,5, нормальные кредиты – коэффициент риска
1, идеальные ссуды (LTV<70%, П/Д<33% и т.п.) – допустимо применение
коэффициента риска 0,7.
Рекомендации Базельского комитета по банковскому надзору (Базель II)
выделяет два подхода при расчете требований к капиталу:
1. На основе стандартизированного подхода. Можно допустить снижения
коэффициента риска до 0,35. При этом ипотечные ссуды, имеющие
16
ЦБ РФ. Перевод "Базель II"
34
просроченную задолженность 90 и более дней должны учитываться с
коэффициентом риска не менее 1. Однако (параграф 78), если специальные
резервы, к которым может относиться и ипотечное страхование, составляют
более 20%, то коэффициент риска можно сохранять в пределах 0,5.
2.
На
основе
внутренних
рейтингов
(IRB),
предусматривающий
исторический анализ данных и формирование широкого дополнительного
набора аналитических величин. Расчет требований к капиталу и взвешивания
активов с учѐтом риска:
Корреляция (R) = 0,15
(1)
Требования к капиталу:
(K) = LGD x N[(1 - R)^ - 0,5 x G(PD) + (R / (1 - R))^0,5 х G (0,999)] –
PD x LGD
(2)
Взвешенные по риску активы = K x 12,5 x EAD
(3)
Банкам разрешено отражать снижение риска (и требований к капиталу) за
счет ипотечного страхования. Не существует также ограничений в отношении
видов или типов гарантий (спецификации продуктов ипотечного страхования),
однако в рамках продвинутого IRB-подхода банки самостоятельно должны
устанавливать критерии применимости той или иной формы кредитной
защиты, признанные регулятором.
На общем уровне требования к страховой защите включены в контекст
усовершенствованного подхода к управлению, тем не менее, в отношении
ипотечного страхования требования банка к страховым компаниям могут быть
усилены, например следующими условиями:
поддержание
минимального
уровня
рейтинга
финансовой
устойчивости;
поддержание достаточных капитала и резервов;
соблюдение ограничений (например, по виду страхования, по условиям
перестрахования);
консервативная инвестиционная политика.
Ключевые
предпосылки
в
отношении
использования
гарантий,
35
обеспечения или страхования:
Наличие
юридической
определенности
в
отношении
сделок,
обеспеченных залогом (включая ипотеку), балансовыми взаимозачетами,
гарантиями, деривативами или страхованием.
Учѐт
дополнительных
операционных
рисков,
связанных
с
использованием обеспечения (включая ипотечное страхование).
Степень обеспечения (гарантийного или страхового) должна быть четко
определенной, неоспоримой и безотзывной.
Ипотечное страхование, с одной стороны, повышает доступность
ипотечных кредитов для населения и снижает для кредитора кредитный риск в
части снижения риска не компенсации кредитором задолженности по
ипотечным кредитам в результате обращения взыскания на заложенное жилое
помещение. С другой стороны, по таким кредитам остается кредитный риск в
части риска неплатежеспособности заемщика, а также повышается кредитный
риск в части риска нежелания заемщика погашать кредит в период, пока размер
кредита
остается
на
уровне
более
70%
от
стоимости
заложенной
недвижимости.
Снижения риска нежелания заемщика погашать кредит достигается
путем установления размера первоначального взноса по застрахованным
кредитам на уровне не менее 10%, а компенсация оставшейся части такого
риска кредитору - некоторым повышением процентной ставки по сравнению с
кредитом с первоначальным взносом не менее 30%, самостоятельно
оплаченным
заемщиком
(не
за
счет
средств
субсидии
на
оплату
первоначального взноса). Такие меры обеспечивают с учетом доходности и
риска
сопоставимость
застрахованных
пулов
ипотечных
кредитов
с
первоначальным взносом менее 30% и пулов незастрахованных кредитов с
первоначальным взносом 30% и более. В тоже время, разделение риска со
страховыми компаниями создает экономические условия для снижения
процентной ставки по такому застрахованному кредиту по сравнению с
указанным незастрахованным кредитом.
36
В связи с этим, наиболее критический риск, находящийся в основе
ипотечного страхования, имеет две взаимодополняющие компоненты. Первая
из них – кредитный риск заемщика, управление которым возможно путем
применения методов скоринговой оценки платежеспособности и установления
минимального размера первоначального взноса на уровне 10%. Вторая
компонента, связанная с падением цен на недвижимость, реализуется, как
правило, в условиях экономического спада и носит масштабный характер. В
отличие от кредитного риска, управление второй, макроэкономической
компонентой возможно лишь при достаточной региональной диверсификации
портфеля большого числа застрахованных кредитов. Экономические спады в
экономике могут оказать критическое влияние на ипотечное страхование, в
особенности, в связи с недостатком существующего опыта моделирования и
статистических данных.
Распределение рисков при ипотечном страховании базируется на
принципе безусловной возможности кредитора осуществить обращение
взыскания на заложенную недвижимость и еѐ последующую реализацию или
приобретение в собственность после несостоявшихся публичных торгов. Таким
образом, выплата страхового возмещения возможна только после утраты
заемщиком прав на недвижимость. При этом в отдельных регионах Российской
Федерации в силу ограниченности накопленного судебной системой опыта еще
не до конца отработаны процедуры обращения взыскания на заложенную
недвижимость.
Кроме
того,
в
отдельных
городах
с
единичными
градообразующими предприятиями (моногорода) в случае возникновения
финансовых затруднений и массового увольнения сотрудников кредиторы
могут столкнуться с социальной проблемой выселения некредитоспособных
заемщиков и существенного падения цен на недвижимость. Указанные
факторы повышают риски деятельности по ипотечному страхованию в данных
регионах.
Необходимо
также
учитывать,
что
чрезмерное
распространение
ипотечного страхования в условиях недостаточно развитой кредитной
37
культуры может повлечь за собой негативные социальные последствия. Как
уже было сказано выше, ипотечное страхование не снижает кредитного риска
неплатежеспособности заемщика. Кроме того, такой вид страхования может
увеличить не только частоту «добровольных дефолтов» (в случае, когда
заемщик,
вложивший
незначительную
часть
собственных
средств
в
приобретение жилья, отказывается от дальнейшего погашения кредита, в том
числе по причинам падения цен на жилье, снижения доходов, переезда в другое
жилье и других), но и принудительных обращений взыскания на заложенное
жилье (в случае, когда кредиторы выдают кредиты с низким LTV по мягким
стандартам, определяющим соотношение платеж/доход для кредитов с LTV не
более 70%, поскольку возврат кредита сверх 70%, в конечном итоге, обеспечен
страховщиком).
В силу этого представляется чрезвычайно важным вместе с развитием
ипотечного страхования проводить дальнейшую работу по совершенствованию
процедур выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, повышению качества
риск-менеджмента
и
оценки
кредитоспособности
заемщика,
а
также
повышению финансовой грамотности населения.
Риски ипотечного страхования:
Риск утраты предмета ипотеки
Риск утраты доходов (постоянная или временная)
Риск смерти заемщика или потери трудоспособности
Риск недостаточности средств при реализации предмета ипотеки.
Факторы риска, влияющие на страховой тариф:
1. Способность заемщика исполнить свои обязательства в течение срока
кредитного договора (кредитный андеррайтинг, посильность платежной
нагрузки)
2. Сложность процедуры обращения взыскания (стоимость, длительность,
возможность реструктуризации, ликвидность предмета ипотеки)
3. Характеристика рынка недвижимости, предмета ипотеки (ликвидность,
38
ценовой тренд, достоверность оценки)17.
Значительный эффект ипотечное страхование оказывает на сделки
секьюриитизации ипотечных активов, признанное в качестве внешнего
механизма кредитной поддержки старших классов облигаций в составе общего
кредитного
усиления
выпуска.
Как
было
показано
выше,
ипотечное
страхование может способствовать снижению требований к достаточности
капитала, роль которого в сделках секьюритизации выполняют, как правило
«внутренние» механизмы: субординация, избыточный спрэд, специальный
резерв. Ипотечное страхование в сделках секьюритизации представлена на
рисунке 2.9.
Рисунок 2.9 – Страховой портфель
Улучшенное транширование обеспечивает снижение расходов по сделке
и принципиально меняет возможности оригинатора по структуре ипотечного
17
Ипотека и страхование // Ипотека: база знаний.
39
покрытия (нет необходимости в высокой доле кредитов с LTV<60%).
Увеличивает размер старших траншей, т.е. увеличивает объем привлеченных
средств по низкой ставке. Снижает необходимость других источников для
кредитного усиления (CE). Компенсирует кредитору ранее произведенные
расходы по страхованию (за счет кредита для ипотечного агента).
Трансформируя низколиквидные ипотечные кредиты в высоколиквидные
активы, секьюритизация позволяет одновременно передать процентный риск и
частично
кредитный
риск
на
рынок
капитала,
улучшить
показатели
капитализации и увеличить объѐм кредитных операций, оставляя за собой
право (и доход от) обслуживания ипотечных кредитов. «Стоимость» такой
операции существенно определяется путем достижения баланса между
рейтингом
старшего
необходимой
транша
кредитной
(стоимостью
поддержки.
привлечения)
Последний
и
размером
определяется
рисками
(качеством) ипотечных кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, а
механизмы
повышения
кредитного
качества
могут
варьироваться
в
зависимости от структуры сделки. Однако, независимо от структуры сделки
положительное
влияние
ипотечного
страхования
на
структурирование
ипотечных ценных бумаг признано всеми международными рейтинговыми
агентствами.
По экономической сути ипотечное страхование закрывает риск дефолта в
части полноты погашения образовавшегося разрыва ликвидности. Значимость
влияния сильно зависит от размера предоставляемого покрытия, а также от
профиля
секьюритизируемого
пула.
Помимо
конфигурации
страхового
покрытия, основные факторы, оказывающие влияние на эффект от страхования,
которые учитываются рейтинговыми агентствами следующие:
Рейтинг финансовой устойчивости страховщика;
Степень подверженности кризисным явлениям на ипотечном рынке
(корреляция с ипотечным рынком);
Операционное
качество
(коэффициент страховых выплат).
сопровождения
договора
страхования
40
Точка ожидаемой безубыточности в ипотечном кредитовании в России
находится на уровне LTV < 60%, то это значение должно являться
минимальной нижней границей для кредитов в пуле. С другой стороны,
ограничение на включение в ипотечное покрытие кредитов с LTV < 80 и
необходимый запас прочности в размере 10%, оптимальной страховой защитой
является
страховая сумма в
размере
80% -
60% +
10% =
30%, т.е.
страхование на 30% сверх 60%.
Возможности кредитора и особенности расчета тарифа. Кредитор
совместно со страховщиком может проработать оптимальный размер и состав
страховой защиты по любому сегменту портфелей, например, можно
ограничить убытки по следующим сегментам, представленных на рисунке 2.10.
Рисунок 2.10 – Сегменты портфелей
Очевидно, что расчет тарифа в каждом случае будет индивидуальным и
чем шире портфель, тем ниже будет относительный тариф. На размер тарифа
значимое влияние окажут процедура андеррайтинга и сопровождения кредитов
на стороне кредитора (и четкость, проработанность и стабильность).
За период январь‐февраль 2013 года было выдано 83 925 ипотечных
кредитов на общую сумму 132 940 млн. рублей, что в 1,14 раза превышает
уровень двух месяцев 2012 года в количественном и в 1,28 раза в денежном
41
выражении. Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов
показывает, что темпы роста рынка ипотеки продолжают замедляться: в
феврале 2013 года они составили 111% в количественном и 125% в
стоимостном выражении по сравнению с предыдущим годом (напомним, что
минимальные значения с января 2010 года наблюдались в декабре 2012 года,
когда темп роста
составил 107% в количественном и 121% в стоимостном выражении).
В приложении В представлена динамика объема выдачи ипотечных кредитов.
Во многом снижению темпов роста рынка способствует постепенный
рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение
потребительского спроса – в феврале 2013 года ставка выдачи по ипотечным
кредитам в рублях увеличилась на 0,1 п.п. и составила 12,8%, что на 0,4 п.п.
выше уровня февраля 2012 года. Данный уровень процентной ставки по
ипотечным кредитам на 5,52 п.п. превысил зафиксированный Росстатом
уровень
месячной
инфляции.
Февраль
2013
года
характеризовался
относительным затишьем в ценовой политике банков по ипотечным
программам. Повышения ставок за указанный период года ведущими игроками
рынка отмечено не было, а снижение ставок осуществили всего 2 банка из
числа активных игроков рынка: Дельтакредит (в рамках акции для
ограниченного круга заемщиков) и Банк ИТБ. В начале марта ряд банков,
включая Сбербанк России, осуществили снижение ставок по своим продуктам.
В приложении Г представлены ставки по ипотечным кредитам в рублях,
выданным в течение месяца (2010 – 2013 гг.), % годовых. 18
Продолжается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на
01.03.2013 года он составил 2 052,5 млрд. рублей, что на 36,7% превышает
уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля
с 01.03.2012 по 01.03.2013 составил 551,2 млрд. рублей.
При этом качество ипотечного портфеля остается на стабильно высоком
18
Жилье - народу! Страховая компания АИЖК собирается сделать ипотеку доступной // Известия. – 2010.
42
уровне: доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченной задолженности, на
01.02.2013 составила 95,7% от всего объема ипотечного портфеля, а доля
дефолтной задолженности с просроченными платежами от 90 дней и более
составила 1,68% по сравнению с 3,93% годом ранее. Важно, что снижение
уровня
просроченной
задолженности
«30+»
происходит не
только
в
относительном, но и абсолютном выражении. С начала 2012 года он сократился
с 68,8 до 44,3 млрд. рублей,
в
то
время
как
совокупный
ипотечный
портфель банков вырос с 1,5до 2,1 трлн. рублей.
В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах
банков сокращается доля просроченных платежей в общем объеме накопленной
ипотечной задолженности, данные представлены в приложении Д.
Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной
задолженности на 01.03.2013 составила 2,04%. Доля просроченных платежей по
рублевой задолженности составила 1,45% по сравнению с максимумом в 2,8% в
конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности
составила 11,57%, а объем просроченных валютных платежей ‐ 13,8 млрд.
рублей, что составляет 33% от всего объема просроченных платежей, при этом
доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 5,8%.
В 2012 году было рефинансировано 45 489 кредитов на сумму 60,98 млрд.
рублей. В январе – марте 2013 года рефинансировано 7 804 кредита на сумму
около 11,2 млрд. рублей. Уровень ставок по продуктам в феврале был одним из
самых низких на рынке.
Средневзвешенная ставка выкупа (рассчитанная в соответствии с
методологией Банка России по стандартным продуктам) в феврале 2013 года
составила 11,24% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,8%,
по данным Банка России). Превышение среднего уровня процентной ставки по
продуктам над месячной инфляцией 3 составило в марте 2013 года 4,29 п.п.
Наряду со стандартными кредитными продуктами развивает специальные
кредитные предложения для отдельных категорий граждан. На 01.04.20134
рефинансировало 26,9 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе
43
«Военная ипотека», на общую сумму 51,9 млрд. рублей, а также 9,6 тыс.
кредитов с использованием материнского (семейного) капитала5 на общую
сумму 12,3 млрд. рублей. По состоянию на 1 марта 2013 года приняты
обязательства на общую сумму 81,35 млрд. руб. (объем строительства жилья –
4,05 млн. кв. м), в т.ч. соглашения на сумму 61,5 млрд. руб. c действующими
обязательствами. В рамках программы выдано займов на общую сумму 35,3
млрд. рублей,
при этом общая сумма кредитования банками проектов
строительства жилья в рамках
данной программы – 58,4 млрд. рублей.
В октябре 2012 года утверждена «Программа по приобретению облигаций
с ипотечным покрытием (базовые условия)», которая описывает постоянно
действующие стандартные принципы и механизмы покупки старших выпусков
ипотечных
облигаций
участников
рынка
и
предоставляет
участникам
возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций,
которые будут выкуплены после их эмиссии. В декабре 2012 года в рамках
программы объявлены первые условия контрактования на сумму 20 млрд. руб.
с периодом выкупа в течение 2014 года.
По состоянию на 01 апреля 2013 года текущий объем заключенных
контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием
составил 45,675 млрд. руб., с исполнением в период с апреля 2013 по декабрь
2014 года. Количество размещенных в рамках программ выпусков – 9, а объем
– 21,37 млрд. руб. Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ в 2013 году
составил 0,83 млрд. рублей. Также предоставляется участникам рынка
промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного
покрытия и завершение сделки секьюритизации и поручительства по
ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 01 апреля 2013 года
совокупный объем предоставленных целевых займов составил 13,94 млрд. руб.,
текущая задолженность по которым составляет 10,04 млрд. руб.
В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным
ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено три
поручительства на общую сумму в 3,9 млрд. рублей.
44
Глава 3. Проблемы ипотечного страхования и пути решения
3.1. Проблемы ипотечного страхования. Задачи и цели развития
ипотечного страхования
Несмотря
на
возможности,
предоставляемые
законодательством,
классическое ипотечное страхование в России абсолютно не развито. Наиболее
активных в области комплексного ипотечного страхования (имущество, личное
и титульное страхование) страховых компаний основными причинами
отсутствия предложения классического ипотечного страхования со стороны
страховых компаний являются: не востребованность данного страхового
продукта со стороны кредиторов; недостаток статистических данных по
обращению взыскания на заложенное имущество, его продажу и выселение
заемщиков, не выполнивших условия кредитного договора; отсутствие единых
стандартов страхования, а также возможности для перераспределения рисков (в
том числе, перестрахования).
Относительная ограниченность судебной практики, а также доступной
статистики по срокам обращения взыскания, связанным с этим затратам и, в
конечном счете, трудности по определению объема потенциального убытка при
реализации
рисков
определяют
сегодня
невозможность
разработки
страховщиками качественной методики оценки рисков и достоверного расчета
страховых тарифов. Недостаточное развитие массовой стандартизации оценки
предмета залога, высокий разброс цен на недвижимость и их зависимость от
множества неформализованных факторов также повышают для страховщика
риски
неадекватной
оценки
принимаемых
рисков
и
недостаточности
сформированных страховых резервов.
Отсутствие спроса на ипотечное страхование со стороны кредиторов (и,
соответственно, заемщиков) в период существенного роста объемов ипотечного
рынка является наиболее значимым фактором, сдерживающим развитие
классического ипотечного страхования. Высокий уровень конкурентной
45
борьбы
за
заемщика
толкал
кредиторов
к
снижению
требований
к
первоначальному взносу по ипотечному кредиту. Необходимо отметить, что
практически все активные игроки ипотечного рынка имели в своей
продуктовой линейке предложения с 10% первоначальным взносом, а у
некоторых игроков он равнялся нулю. Банки компенсировали более высокие
риски
по
кредитам
с
минимальным
первоначальным
взносом
путем
установления повышенных ставок по таким кредитам. Получаемая в данном
случае дополнительная кредитная маржа, как правило, не направлялась
банками на формирование резервов, что в условиях кризиса и роста дефолтов
по ипотечным кредитам, вкупе с падением цен на недвижимость, привело к
резкому увеличению рисков в системе ипотечного кредитования.19
Дополнительным негативным фактором явилось снижение реальных
доходов
населения,
значительно
снижает
доступность
ипотечного
кредитования без применения дополнительных механизмов его поддержки
через разделение рисков.
П рв н ч льный взн с явля тся дним из ключ вых ф кт р в, влияющих
н
д ступн сть ип т чных кр дит в. К к пр вил , з мщики, им ющи
ст бильный д х д, д ст т чный для вып лн ния бяз т льств п ип т чн му
кр диту, ст лкив ются с пр бл м й
п рв н ч льн г взн с . В случ
тсутствия н к пл ний для
сли б нк н ид т н сниж ни тр б в ний,
з мщик вынужд н исп льз в ть н к пл ния, к т ры
п тр тить н
р м нт и
пл ты
бустр йств
н пл нир в л
при бр т нн й н движим сти, либ
з мщик вынужд н бр ть п тр бит льский кр дит или исп льз в ть д н жны
ср дств
р дств нник в и зн к мых. К к п к з л
з мщик в н
м гут н йти р ш ни
тк з ться т ип т чн г кр дит ,
з пр шив м г
кр дит
д
ср дств и тр б в ний б нк
19
либ
пр ктик , б льшинств
ук з нных пр бл м, и вынужд ны
сущ ств нн
д стиж ния
с
ум ньшить сумму
тв тствия
к п рв н ч льн му взн су.
Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования
им ющихся
46
Вн др ни
ип т чн г
н д ст тк п рв н ч льн г
д ступн сть ип т чн г
стр х в ния п зв ля т р шить пр бл му
взн с
з мщик , п выш я, т ким
кр дит . Кр м
бр з м,
т г , п р д в я ч сть риск в
стр х вщик м, б нки в усл виях к нкур нтн й б рьбы з
з мщик
будут
м тивир в ны н сниж ни пр ц нтных ст в к п т ким ип т чным кр дит м
д ур вня ст в к, прим ня мым к кр дит м с LTV м н
70%. В св ю ч р дь
стр х вщик им т в зм жн сть уст н вл ния т риф в з св и услуги н ур вн
м ньш м, ч м д п лнит льн я кр дитн я м рж , к т р я м гл бы взим ться
б нк м, з сч т б л
длит льных ср к в н к пл ния р з рв в и шир к й
див рсифик ции риск в п р зличным кр дит р м, р ги н м, тип м з мщик в
и т.д. Т ким бр з м, р спр д л ни риск в м жду б нк м и стр х вщик м
п т нци льн
п зв ля т
сниж ть
ип т чн му кр диту (включ я
с в купны
р сх ды
пл ту пр ц нт в п
з мщик
п
кр диту и ст им сти
стр х в ния) п ср вн нию с н з стр х в нными кр дит ми.
дн вр м нн
вн др ни
с п выш ни м д ступн сти кр дит
ип т чн г
д лг ср чн г
стр х в ния
п зв ля т
н к пл ния стр х вых р з рв в и
с зд ть
для з мщик
усл вия
для
б сп чить уст йчив
функци нир в ни сист мы ип т чн г кр дит в ния. К к п к з л пр ктик ,
б нки, в п ри д р ст
эк н мики, н
н к пл нию р з рв в и в случ
стр мятся к с м ст ят льн му
в зр ст ния риск в ст лкив ются с пр бл м й
н д ст тк
р з рв в и низк й к пит лиз ции. Д лг ср чный х р кт р
ип т чн г
стр х в ния п зв ля т р шить эту пр бл му. Кр м
сущ ствляя функции д п лнит льн г
т г ,
к нтр ля з с блюд ни м пр ц дур
ц нки ст им сти н движим сти и уч ствуя в п дг т вк кр дитн й сд лки,
стр х вщик им т в зм жн сть влиять н сниж ни в р ятн сти р лиз ции
риск , чт т кж в ц л м п выш т уст йчив сть функци нир в ния сист мы
ип т чн г кр дит в ния.
дн к , приним я р ш ни
р звитии ип т чн г стр х в ния в Р ссии,
н бх дим приним ть в вним ни т кж сл дующи ф кт ры:
1) в усл виях
кризис
в р ятн сть
н ступл ния
стр х вых
47
случ в сущ ств нн
Т м
выш ,
ч м
с мым, в зм жн сть
в
п ри ды
н к пл ния
эк н мич ск г п дъ м .
стр х вщик ми
н бх димых
р з рв в сниж тся п ср вн нию с п ри д м эк н мич ск г п дъ м , и
н б р т в зр ст т н бх дим сть исп льз в ния т ких р з рв в. С друг й
ст р ны, п ри д вых д из кризис и п ст п нн г в сст н вл ния эк н мики
с зд т бл г приятны усл вия для д лг ср чн г н к пл ния р з рв в;
2) ип т чн
связ нн г
с
стр х в ни
в зм жн й
сниж т кр дитн г
н пл т ж сп с бн стью
н ж л ни м в звр щ ть кр дит,
р лиз ци й з л ж нн г
в ц л м н
з мщик
риск ,
или
г
лишь сниж т кр дитный риск, связ нный с
жилья п
ц н , ниж р зм р д лг з мщик . В
усл виях кризис в р ятн сть н пл т ж сп с бн сти з мщик в сущ ств нн
п выш тся вн з висим сти т т г , з стр х в ны ни или н т. Кр м т г ,
кр диты с LTV выш 70% им ют б л
в зм жн г
н ж л ния
з мщик в
выс кий кр дитный риск в ч сти
п г ш ть
кр дит,
с б нн
при
сущ ств нн м сниж нии ц н н жиль .
Н
сниж я
кту льн сти р звития ип т чн г
д нны ф кт ры н бх дим
стр х в ния в Р ссии,
учитыв ть при принятии р ш ния
р звитии
д нн й ф рмы стр х в ния и ри нтир в ться в ср дн ср чн й п рсп ктив д
2015 г д н п ступ т льн
р звити ип т чн г стр х в ния и ув лич ни
бъ м в стр х в й д ят льн сти.
Ц лями при р звитии ип т чн г
стр х в ния являются п выш ни
д ступн сти ип т чных кр дит в для н с л ния и ув лич ни
бъ м в
ип т чн г кр дит в ния к к минимум н в личину з стр х в нных кр дит в,
т кж п выш ни эфф ктивн сти функци нир в ния сист мы ип т чн г
кр дит в ния и б сп ч ни
ѐ д лг ср чн й фин нс в й уст йчив сти.
сн вными з д ч ми при р звитии ип т чн г
с зд ни
взн с п
стр х в ния являются
бл г приятных усл вий для сниж ния в личины п рв н ч льн г
ип т чн му кр диту, для сниж ния ур вня пр ц нтных ст в к и
ув лич ния р зм р в ип т чных кр дит в,
с гм нт стр х в г рынк . Учитыв я, чт
т кж р звити с тв тствующ г
явля тся
институт м
р звития
48
ип т чн г
рынк , исп льз в ни
г
пыт , н к пл нн й ст тистики,
фин нс вых и пр ф сси н льных р сурс в п зв лит
сущ ствить быстрый
з пуск ип т чн г стр х в ния. Пр дст вляя инт р сы г суд рств в р звитии
рынк
ип т чн г
ип т чн г
кр дит в ния,
стр х в ния
учитыв ть
кр дит в ния. С друг й ст р ны,
ип т чн г
им т
в зм жн сть
с ци льны
при
вн др нии
сп кты
пр гр мм
бл д я зн чит льным
кр дит в ния, м ж т
пыт м в сф р
б сп чить б л нс инт р с в з мщик в,
кр дит р в и стр х вых к мп ний, н им ющих тр б т нн й м т д л гии и
пыт
ц нки риск в п д нным услуг м.
Н пр вл ни
д ят льн сти п
пут м с зд ния в ф рм
ткрыт г
стр х в нию м ж т быть р лиз в н
кци н рн г
бщ ств д ч рн й стр х в й
к мп нии, к т р я буд т сп ци лизир в ться н
стр х в ния.
н пр вл нии ип т чн г
сн вн й з д ч й буд т являться пр д ст вл ни п т нци льным
п тр бит лям – з мщик м, кр дит р м,
т кж
стр х вым к мп ниям
в зм жн сти исп льз в ния ип т чн г стр х в ния. Для р ш ния ук з нн й
з д чи буд т с вм стн с пр ф сси н льными бъ дин ниями стр х вщик в
р зр б тыв ть и прим нять унифицир в нную д кум нт цию п ип т чн му
стр х в нию,
р звитию
сп с бств в ть
инфр структуры,
стр х в ния и
м т д л гич ск му
сп с бств в ть
буч нию сп ци лист в,
и
инф рм ци нн му
п пуляриз ции
т кж
ип т чн г
п дд ржив ть публичн
р скрыти инф рм ции, н литич ских и ст тистич ских м т ри л в п рынку
ип т чн г стр х в ния. В ц лях в вл ч ния стр х вых к мп ний в ип т чн
стр х в ни см ж т пр дл жить им услуги п вх дящ му п р стр х в нию, с
стр х в нию, либ с труднич ств п
г нтским д г в р м.
Пр дл жить п т нци льным п тр бит лям
стр х в ния (п рвый – стр х в ни
стр х в й
пр мии
с мим
пр дприним т льских риск в с
к мп нсирующим св и р сх ды з
с блюсти
тр б в ния
б
пр дукт
ип т чн г
тв тств нн сти п д г в ру с
з мщик м;
вт р й
–
пл т й
стр х в ни
пл т й стр х в й пр мии кр дит р м,
сч т
з мщик ),
д йствующ г р гулир в ния в
чт
бл сти
п зв лит
з щиты
49
пр в п тр бит л й и с зд ния усл вий дляр звития к нкур нции.
Для ф рмир в ния п рв н ч льн г
уст вн г
к пит л
пл ниру тся
исп льз в ть с бств нны ср дств в р зм р д 1,5 млрд. рубл й. С ц лью
минимиз ции
к нфликт
инт р с в,
б сп ч ния
тр нсп р нтн сти
приним мых р ш ний и утв ржд мых д кум нт в пл ниру тся привл ч ни
к упр вл нию д ят льн стью пр ф сси н льных уч стник в б нк вск г
стр х в г
рынк в
Н блюд т льн г
пут м
с в т
включ ния
их
пр дст вит л й
и к мит т в. Кр м
в
и
с ст в
т г , пр ф сси н льным
уч стник м и институт м р звития буд т пр дл ж н
в йти в к пит л с
в зм жн стью з ключ ния в с тв тствии с ст. 32.1 Ф д р льн г з к н
26.12.95
« б
кци н рных
бщ ств х»
с тв тствующих
т
кци н рных
с гл ш ний. 20
Пл ниру тся с хр нить д минирующую д лю уч стия в к пит л
р зм р , д ст т чн м для с блюд ния тр б в ний р йтинг вых
пр дъявля мых к к мп ниям п ип т чн му стр х в нию,
тр б в ний Б нк
в
г нтств,
т кж в зм жных
Р ссии к стр х в му п крытию. Кр м
т г ,
к ж т
н бх димую фин нс вую п дд ржку д ят льн сти, в т м числ
пут м
р фин нсир в ния
п дд ржк
з стр х в нных
с зд т д п лнит льны
ю
ип т чных
кр дит в.
риски д ят льн сти,
Ук з нн я
дн к , явля тся
н бх димым эл м нт м з пуск ип т чн г стр х в ния и с зд ния усл вий
для исп льз в ния д нн г инструм нт кр дит р ми и з мщик ми.
П дтв ржд нн
п л ж ни ,
пр ктик
выс к й р йтинг в й ц нк й уст йчив
тр б т нны
фин нс вы
пр ц дуры д ят льн сти,
м д ли,
д ят льн сти, п зв ляющи
т кж
фин нс в
пр бир в нны
п л жит льны
н
р зульт ты
ц нить д х дн сть инв стиций в к пит л,
с зд дут н бх димы усл вия для сниж ния д ли уч стия в к пит л пут м
привл ч ния стр т гич ских или п ртф льных инв ст р в.
буд т д стигнут
20
жид тся, чт эт
в т ч ни 2,5-3 л т с м м нт н ч л д ят льн сти, чт
Официальные сайты банков: Сбербанк России, Банк Москвы, ВТБ, Юниаструм, Траст, Евротраст,
Газпромбанк
50
п зв лит п лн стью выйти из к пит л д к нц 2015 г д .
Д лг ср чный
х р кт р
д г в р в
ип т чн г
стр х в ния,
т кж длит льн сть эк н мич ских цикл в и в зм жн сть сп д в в эк н мик
д л т тр б в ния к фин нс в й уст йчив сти к мп ний п
ип т чн му
стр х в нию
ст бильн г
н иб л
в жным
функци нир в ния ип т чн г
эл м нт м
б сп ч ния
стр х в ния в ц л м. Буд т сл д в ть
м ждун р дн й пр ктик , в с тв тствии с к т р й к мп нии п ип т чн му
стр х в нию пр д ст вляют исключит льн
м н типный вид услуги п
стр х в нию ( н л гичн м н типн сти услуги п стр х в нию жизни), чт
п зв ля т исключить п р с ч ни риск в.
Цикличн сть кризис в
х р кт р
бусл влив т н бх дим сть д лг ср чн г
ф рмир в ния стр х вых р з рв в. В
пр мии, п луч мы
ст бильн г
к мп ни й п
ип т чн му стр х в нию в п ри ды
р звития эк н мики и низких п к з т л й риск , д лжны
с хр няться и н к плив ться для
п ри ды
бщ м случ , стр х вы
кризис в.
Эт
б сп ч ния фин нс в й уст йчив сти в
бусл влив т
д лг ср чных д г в р в ип т чн г
ув лич ния выпл т в к нц
ср к
н бх дим сть
з ключ ния
стр х в ния. Учитыв я в зм жн сть
д йствия д г в р
стр х в ния (т. . к
м м нту, к гд б льш я ч сть р з рв в уж п р шл в з р б т нную пр мию)
буд т
тчислять
пр д л нный пр ц нт
т суммы з р б т нн й пр мии в
д п лнит льны р з рвы, исп льзу мы для п крытия риск в.
В с
тв тствии с м ждун р дн й пр ктик й д пустимы
н рмы
с тн ш ния «риск к к пит лу» для к мп ний п ип т чн му стр х в нию
н х дятся н ур вн 20:1. Выс ки тр б в ния к к пит лиз ции к мп ний п
ип т чн му стр х в нию пр вд ли с бя в п ри ды фин нс вых кризис в и
п д ния ц н н н движим сть, п ск льку уд ржив ть к нс рв тивный т риф и
н к плив ть д ст т чны
тяж л из-з
р з рвы в п ри д эк н мич ск г
р ст
кр йн
гр ссивн й к нкур нтн й ср ды, и т льк выс к я к пит лиз ция
п зв ля т и с хр нять к нкур нцию, и б сп чив ть уст йчив сть в п ри ды
кризис . Учитыв я, в -п рвых, т т ф кт, чт с зд ни и н ч л д ят льн сти
51
пр исх дит н в п ри д ст бильн г р звития эк н мики, и, в -вт рых, чт
тв тств нн сть п
ц л с
бр зн
н
ип т чн му стр х в нию им т д лг ср чный х р кт р,
вр мя д йствия н ст ящ й Пр гр ммы прид ржив ться
с тн ш ния «риск к к пит лу» н
ниж
10:1. П
м р
н к пл ния
ст тистич ских д нных и пр б ции м д ли функци нир в ния ип т чн г
стр х в ния в р зличных эк н мич ских усл виях в зм жн
сниж ни
к эффици нт «риск к к пит лу» д ур вня 20:1.
Ц н в я п литик
при
пр д л нии стр х вых взн с в п
пр дукт м
ип т чн г стр х в ния буд т стр иться исх дя из б сп ч ния д лг ср чн й
фин нс в й уст йчив сти пут м н к пл ния д ст т чн г р зм р р з рв в,
н бх димых для в зм щ ния жид мых и н пр двид нных убытк в,
т кж
п крытия р сх д в н в д ни д л к мп нии.21
В с тв тствии с з к н д т льств м
пл т
стр х в й пр мии п
стр х в нию тв тств нн сти з мщик п ип т чн му кр диту д лжн быть
дин вр м нн й. При стр х в нии пр дприним т льских риск в взн сы м гут
быть к к дин вр м нными, т к и р гулярными ( ж г дными). В с тв тствии
с мир в й пр ктик й р сх ды з мщик при ф рмл нии ип т чн г кр дит
(в т м числ , п
пл т стр х в ния) м гут быть включ ны в сумму кр дит и
выпл чив ться в т ч ни вс г
ср к п
м р п г ш ния
сн вн г
д лг .
Д нн я пция сущ ств нн п выш т д ступн сть кр дит .
Н бх дим
тм тить, чт р ссийск
з к н д т льств , р гулирующ
пр в тн ш ния, в зник ющи при с в рш нии ип т чных сд л к,
т кж
тсутстви суд бн й пр ктики, н п зв ляют сд л ть дн зн чных выв д в
в зм жн сти
включ ния
р сх д в
п
пл т
стр х вых
пр мий,
пр дусм трив мых з ключ мыми в р мк х с в рш ния ип т чных сд л к
д г в р ми стр х в ния,
т кж
иных с путствующих р сх д в в т л
ип т чн г кр дит , чт т кж сд ржив т р звити ип т чн г стр х в ния и
тр бу т д р б тки и изм н ния з к н д т льств
21
в ц лях
дн зн чн г
Российская газета: Результаты исследования Финансового университета при правительстве РФ
52
тр кт в ния и з кр пл ния в зм жн сти включ ния ук з нных р сх д в в
сумму п луч м г
кр дит . Д
вн с ния изм н ний в з к н д т льств ,
включ я ст тьи 31, 77 и 78 Ф д р льн г
з к н
« б ип т к
(з л г
н движим сти)», для п выш ния д ступн сти кр дит в для з мщик в
кр дит р ми м ж т исп льз в ться в ри нт пр д ст вл ния з мщику вт р г
н б сп ч нн г
ип т к й кр дит , ср к, пр ц нтн я ст вк
и сп с б
п г ш ния к т р г м ж т с вп д ть с сн вным ип т чным кр дит м.
В целях минимизации операционных издержек не предполагается
открытие филиалов или отделений в регионах Российской Федерации и
осуществление
страхования.
активных
Основная
предоставления
действий
на
деятельность
для
страховых
первичном
будет
рынке
сосредоточена
компаний
услуг
по
ипотечного
в
области
входящему
перестрахованию, разработке и внедрению типовой документации, отладке
бизнес-процессов и ИТ технологий, организации процесса обучения персонала
страховых компаний – партнеров. Вместе с тем механизм перестрахования
предполагает возможность для перестраховщика работать по различным
договорам страхования, используемым страховщиками и акцептованным
перестраховщиком, что позволит расширить круг контрагентов и региональное
покрытие. На первоначальном этапе планируется использовать облигаторное
пропорциональное перестрахование, позволяющее сторонам обеспечить более
четкое управление рисками.
В случае наличия соответствующего спроса на услуги непосредственно
по
ипотечному
страхованию
возможно
заключение
с
заемщиками
и
кредиторами прямых договоров страхования с использованием технологии
организации сотрудничества с региональными партнерами на основании
агентских договоров или со страхования (страхование одного и того же объекта
страхования несколькими страховщиками по одному договору).
В
перспективе,
в
результате
наработки
собственной
статистики
убыточности участники рынка могут быть объединены в страховой пул по
ипотечному страхованию. Процедура взаимного контроля в пуле позволяет
53
избежать возможных проблем и неточностей, связанных с выплатой страхового
возмещения страховыми компаниями (контроль убыточности). В то же время,
как показала российская практика, страховые пулы создаются в основном для
страхования редких, немногочисленных рисков, точная оценка которых
затруднена и риск по которым может являться крупным, что в настоящий
момент не относится к характеристикам ипотечного страхования. Кроме того,
учитывая, что выплата страхового возмещения по ипотечному страхованию
осуществляется после завершения процедуры исполнительного производства и
фиксации еѐ результатов через публичные механизмы, строго определенные
законодательством, риск неточностей, связанных с выплатой страхового
возмещения, минимизирован. 22
В рамках унифицированной документации по ипотечному страхованию
будут определены целевые группы заемщиков, кредиты которых могут быть
застрахованы с участием страховых компаний, будут установлены требования к
страхуемым ипотечным кредитам, требования к андеррайтингу заемщика и к
объектам недвижимости. Кроме того, будут установлены требования к
кредиторам (в том числе, по соблюдению процедур выдачи ипотечных
кредитов, их сопровождению, реструктуризации и обращения взыскания на
заложенное имущество).
Будут также установлены требования к взаимодействующим с страховым
компаниям и агентам по страхованию, в том числе, по соблюдению процедур
андеррайтинга при заключении договора страхования. Наиболее важным
аспектом андеррайтинга при ипотечном страховании является оценка предмета
ипотеки. Завышение оценки в момент выдачи ипотечного кредита по
сравнению с реальной рыночной ценой недвижимости ведет к росту
потенциальных убытков кредитора в случае еѐ продажи, увеличению
страхового возмещения, росту убыточности ипотечного страхования и
соответствующему увеличению страховых тарифов. В целях минимизации
22
Страхование банковских операций // Страхование: учебник / Под ред. Т. А. Фѐдоровой. — 3-е изд. — М.:
Магистр, 2013.
54
указанных рисков планируется проводить тщательный отбор и аккредитацию
оценочных
компаний.
автоматизированную
Также
СК
планирует
информационную
систему
разработать
одобрения
и
внедрить
заключения
договора страхования, одной из важнейших частей которой должно стать
наличие широкой базы данных по ценам на недвижимость, позволяющей
выявить серьезные отклонения в оценке.
В то же время серьезными проблемами российского страхового рынка,
ограничивающими развитие ипотечного страхования, являются крайне низкие
показатели капитализации и финансовой устойчивости страховых компаний, а
также отсутствие у большинства страховых компаний оценки международных
рейтинговых агентств. Совмещение различных направлений деятельности по
страхованию повышает риски перекрестного субсидирования и в условиях
финансовой неустойчивости ведет к повышению вероятности неисполнения
обязательств. Невозможность в настоящий момент обособления резервов по
ипотечному страхованию от резервов, формируемых страховыми компаниями
по другим видам страхования, представляет собой системную угрозу
функционирования страхового рынка.
Решением указанной проблемы может являться внесение изменений в
законодательство в части выделения ипотечного страхования в отдельный вид
(по аналогии со страхованием жизни) и установление для компаний по
ипотечному страхованию специфических требований, в первую очередь по
обеспечению монотипности услуг и финансовой устойчивости. Указанные
правки целесообразно вносить после накопления достаточных статистических
данных.
В основу метода формирования резервов, положена линейная модель
изменения обязательств страховой компании по договору страхования в
зависимости от срока действия договора страхования. Данная линейная модель
будет
адекватно
соответствовать
действительности
в
условиях,
когда
вероятность наступления страхового случая одинакова для любого равного
промежутка времени в течение срока действия договора страхования и при
55
этом страховая сумма постоянна в течение всего срока действия договора
страхования. Для ипотечного страхования указанные условия не соблюдаются,
т.к. вероятность наступления страхового случая зависит от вероятности
наступления дефолта заемщика, имеющей неравномерное распределение во
времени, и вероятности снижения цен на недвижимость, зависящую от
экономической ситуации, изменяющейся во времени.
Страховая сумма также не является фиксированной величиной, т.к.
заемщик гасит ипотечный кредит, и коэффициент LTV уменьшается, а вместе с
этим
снижаются
риски
банка.
Это
обстоятельство
обусловливает
экономическую целесообразность проведения ипотечного страхования на
условиях уменьшающейся страховой суммы.
Учитывая
выше
изложенное,
формируемые
с
использованием
действующих нормативных актов резервы не в полной мере отражают
потребности ипотечного страхования и нуждаются в доработке с учетом
длительности сроков ипотечного страхования, а также неравномерного
распределения во времени вероятности наступления страхового события и еѐ
зависимости от циклического развития экономики.
Проблема негативного отбора является одной из фундаментальных
экономических концепций, характерных для всех видов деятельности, где
покупатели и продавцы товаров или услуг обладают различным объемом
информации. Применительно к ипотечному страхованию она формулируется
как проблема недопущения практики страхования кредиторами только
наихудших, с их точки зрения, ипотечных кредитов из всей совокупности
кредитов, подлежащих страхованию (имеющих первоначальный взнос ниже
определенного уровня). Кредиторы, как правило, не заинтересованы в
страховании тех ипотечных кредитов, риск дефолта по которым ниже среднего
уровня для определенной группы кредитов. В этом случае страховых премий,
изначально рассчитанных страховой компанией для данной группы (но
собираемых только по кредитам с риском дефолта выше среднего уровня),
будет недостаточно для покрытия убытков, которые могут возникнуть по
56
фактически застрахованным кредитам. В случае повышения страховых премий,
кредиторы предпочтут не страховать еще большее число ипотечных кредитов,
и проблема останется в силе. Поэтому, при отсутствии у кредиторов каких-то
других стимулов (помимо распределения рисков) страховать все кредиты,
подлежащие
страхованию,
рынок
ипотечного
страхования
не
сможет
существовать.23
Для решения проблемы негативного отбора и создания условий, в
которых ипотечное страхование обеспечивает покрытие всех кредитов с низким
первоначальным взносом, в международной практике широко применяют
экономическое
стимулирование
кредиторов
и
заемщиков,
путем
предоставления различного рода налоговых вычетов, изменения требований к
капиталу, установления соответствующих требований при приобретении
кредитов на вторичном рынке, требований при секьюритизации ипотечных
кредитов.
Для стимулирования кредиторов планирует внесение изменений в
Стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов в
части обеспечения возможности рефинансирования кредитов с коэффициентом
LTV более 70%, при условии наличия договора страхования риска
ответственности
заемщика
перед
кредитором
за
неисполнение
или
ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита, либо договора
страхования предпринимательского риска банка. В обоих случаях страховая
сумма по договору не должна быть меньше разницы между коэффициентом
LTV, рассчитанным по параметрам кредита, и значением LTV равным 70%, а
размер первоначального взноса не может быть менее 10%.
Ипотечное страхование, с одной стороны, повышает доступность
ипотечных кредитов для населения и снижает для кредитора кредитный риск в
части снижения риска не компенсации кредитором задолженности по
ипотечным кредитам в результате обращения взыскания на заложенное жилое
23
Турбанов А.В. Роль агентства по страхованию вкладов в развитии конкуренции в банковском секторе //
Соврем. конкуренция. - 2012. - № 4 (22).
57
помещение. С другой стороны, по таким кредитам остается кредитный риск в
части риска неплатежеспособности заемщика, а также повышается кредитный
риск в части риска
нежелания заемщика погашать кредит в период, пока
размер кредита остается на уровне более 70% от стоимости заложенной
недвижимости.
Снижения риска нежелания заемщика погашать кредит достигается путем
установления размера первоначального взноса по застрахованным кредитам на
уровне не менее 10%, а компенсация оставшейся части такого риска кредитору
- некоторым повышением процентной ставки по сравнению с кредитом с
первоначальным
взносом
не
менее
30%,
самостоятельно
оплаченным
заемщиком (не за счет средств субсидии на оплату первоначального взноса).
Такие меры обеспечивают с учетом доходности и риска сопоставимость
застрахованных пулов ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее
30% и пулов незастрахованных кредитов с первоначальным взносом 30% и
более. В тоже время, разделение риска со страховыми компаниями создает
экономические условия для снижения процентной ставки по такому
застрахованному кредиту по сравнению с указанным незастрахованным
кредитом.
В связи с этим, наиболее критический риск, находящийся в основе
ипотечного страхования, имеет две взаимодополняющие компоненты. Первая
из них – кредитный риск заемщика, управление которым возможно путем
применения методов скоринговой оценки платежеспособности и установления
минимального размера первоначального взноса на уровне 10%. Вторая
компонента, связанная с падением цен на недвижимость, реализуется, как
правило, в условиях экономического спада и носит масштабный характер. В
отличие от кредитного риска, управление второй, макроэкономической
компонентой возможно лишь при достаточной региональной диверсификации
портфеля большого числа застрахованных кредитов. Экономические спады в
экономике могут оказать критическое влияние на ипотечное страхование, в
особенности, в связи с недостатком существующего опыта моделирования и
58
статистических данных.
Распределение рисков при ипотечном страховании базируется на
принципе безусловной возможности кредитора осуществить обращение
взыскания на заложенную недвижимость и еѐ последующую реализацию или
приобретение в собственность после несостоявшихся публичных торгов. Таким
образом, выплата страхового возмещения возможна только после утраты
заемщиком прав на недвижимость. При этом в отдельных регионах Российской
Федерации в силу ограниченности накопленного судебной системой опыта еще
не до конца отработаны процедуры обращения взыскания на заложенную
недвижимость.
Кроме
того,
в
отдельных
городах
с
единичными
градообразующими предприятиями (моногорода) в случае возникновения
финансовых затруднений и массового увольнения сотрудников кредиторы
могут столкнуться с социальной проблемой выселения некредитоспособных
заемщиков и существенного падения цен на недвижимость. Указанные факторы
повышают риски деятельности по ипотечному страхованию в данных
регионах.24
Необходимо
также
учитывать,
что
чрезмерное
распространение
ипотечного страхования в условиях недостаточно развитой кредитной
культуры может повлечь за собой негативные социальные последствия. Как
уже было сказано выше, ипотечное страхование не снижает кредитного риска
неплатежеспособности заемщика. Кроме того, такой вид страхования может
увеличить не только частоту «добровольных дефолтов» (в случае, когда
заемщик,
вложивший
незначительную
часть
собственных
средств
в
приобретение жилья, отказывается от дальнейшего погашения кредита, в том
числе по причинам падения цен на жилье, снижения доходов, переезда в другое
жилье и других), но и принудительных обращений взыскания на заложенное
жилье (в случае, когда кредиторы выдают кредиты с низким LTV по мягким
24
Страховой рынок Российской Федерации в условиях вступления в ВТО: состояние и перспективы развития:
материалы Международной научно-практической конференции (5 - 7 июня 2012 г., г. Нижний Новгород) / гл.
ред. Минеев В.И., отв. ред. Домнина О.Л., Злобин Е.В.; ВГАВТ, РОСГОССТРАХ. - Нижний Новгород, 2012.
59
стандартам, определяющим соотношение платеж/доход для кредитов с LTV не
более 70%, поскольку возврат кредита сверх 70%, в конечном итоге, обеспечен
страховщиком).
В силу этого представляется чрезвычайно важным вместе с развитием
ипотечного страхования проводить дальнейшую работу по совершенствованию
процедур выдачи и сопровождения
качества риск - менеджмента
и
ипотечных кредитов,
повышению
оценки кредитоспособности заемщика,
а также повышению финансовой грамотности населения.
Финансово-экономическое обоснование определяет основные подходы к
формированию ценовой модели и расчетам финансовых потоков деятельности,
а также фиксирует параметры, характеризующие процесс развития ипотечного
страхования и направленные на обеспечение устойчивости функционирования
ипотечного страхования в целом. 25
Результаты анализа данных и финансово-экономического обоснования
отражены в Таблице «Прогноз основных предельных показателей ипотечного
страхования» (Приложение Б).
Одним из ключевых параметров качества портфеля застрахованных
кредитов и, как следствие, устойчивого функционирования ипотечного
страхования в целом должна стать проработанная методика выявления, анализа
и оценки рисков, используемая.
Установление единообразных (с минимальным количеством исключений)
принципов андеррайтинга позволит сформировать портфель застрахованных
кредитов, который в значительно меньшей степени будет подвержен
негативным последствиям реализации риска.
Ценовая модель, определяемая ипотечным страховщиком, по сути,
является отражением установленных стандартов работы с рисками и должна
обеспечивать накопление средств, достаточных для покрытия всех требований
о возмещении, которые могут быть заявлены по фактически застрахованным
25
Ипотечное страхование: тенденции и проблемы // Атлас страхования
60
ипотечным кредитам. 26
Эффективное управление страховыми рисками заключается, прежде
всего, в классификации кредитного портфеля по признакам частоты страховых
случаев, их тяжести и уровня убыточности страховых сумм в рамках
выделенной
страховой
совокупности
(пула
застрахованных
кредитов),
характеризующейся, к примеру, одним и тем же соотношением суммы кредита
к стоимости заложенного имущества,
одинаковыми
сроками
погашения,
принципами определения процентной ставки.
Анализ осуществления платежей по кредитам, частота и величина
просрочек платежей, количество дефолтов принимаются в расчет для
определения вероятной частоты страховых случаев. С технической точки
зрения такие кредиты считаются текущими. В то же время опыт других стран
показывает, что до 25% текущих кредитов, по которым были просрочки
платежей, в течение каждого учетного
года подвержены повторным
просрочкам.
Частота дефолтов является важнейшим показателем для прогнозирования
количества требований о выплате страхового возмещения, которые может
получить страховщик, а также для аккумулирования достаточно объемных
резервов для покрытия убытков. Методы, используемые для прогнозирования
продолжительности
просрочки
платежа,
продолжительности
обращения
взыскания и срока, после которого кредитор исключает кредит из своего
баланса, могут быть использованы для определения момента выполнения
требования о выплате страхового возмещения.
Расчет прогнозируемой тяжести убытков по каждой совокупности
кредитов с аналогичными признаками напрямую зависит от общей величины
невыплаченного основного долга и выручки от продажи заложенного
имущества (или, в случае невозможности реализации имущества, цены по
которой имущество перешло к кредитору), а также типичных расходов.
26
Архипов, А. П. Страхование : учебник / А. П. Архипов. – М. : КНОРУС, 2012.
61
На начальном этапе внедрения и развития ипотечного страхования
предполагается осуществлять страхование ипотечных кредитов с LTV до 90%.
В перспективе можно будет специально рассмотреть возможность страхования
кредитов с LTV до 95%. Существенным условием здесь является то, что при
увеличении
значения
LTV
снижается
заинтересованность
заемщика
в
исполнении обязательств по кредитному договору, особенно в периоды
снижения цен на жилье. Это особенно характерно для кредитов с LTV более
90%, минимальная заинтересованность наблюдается при LTV 100%.
Сумма возмещения убытков зависит от объема страхового покрытия,
обусловленного договором страхования. В мировой практике уровень
страхового покрытия колеблется от 10% до 100% от размера кредита. Несмотря
на то, что, на первый взгляд, кажется вполне логичным предоставить
максимально возможное страховое покрытие (что, без сомнения, вызовет
одобрение со стороны кредиторов и инвесторов), на начальном этапе внедрения
и развития ипотечного страхования предлагается установить страховое
покрытие в сумме 20% от стоимости недвижимости. Основная причина
установления
такого
уровня
покрытия
заложена
в
необходимости
стимулировать первоначального кредитора оставить себе большую часть
рисков. Первоначальный кредитор имеет наиболее широкие возможности
контролировать вероятность возникновения рисков как в ходе проведения
первоначального андеррайтинга кредита, так и в ходе его последующего
обслуживания.
Другой
причиной
является
наличие
высокого
уровня
модельного риска на этапе внедрения механизма ипотечного страхования.
Отсутствие достаточного количества исторических данных и сложности,
связанные с процессом взыскания заложенного имущества, заставляют делать
консервативные предположения о параметрах, к которым чувствительна
модель. Поэтому существует риск как недооценки, так и переоценки риска
возникновения страховых случаев. Необходимо отметить, что рост страхового
покрытия ведет к увеличению страховой премии, и соответственно увеличению
расходов заемщика. По мере поступления статистических данных по страховым
62
выплатам, а также накопления страховых резервов объем страхового покрытия
может быть увеличен.
Разработка настоящего финансово-экономического обоснования исходит
из следующих предпосылок:
прогноз
объемов
выдачи
ипотечных
кредитов
представлен
в
соответствии целевыми индикаторами федеральной целевой программы на
2002-2015 годы. В случае позитивного изменения макроэкономических условий
объем портфеля застрахованных кредитов увеличится;
вероятность
наступления
страхового
случая
изменяется
по
определенной зависимости в течение всего срока страхования;
вероятность непогашения кредита рассчитывается на основе агрегации
данных балансовых лет, заметно отличавшихся друг от друга своими
экономическими условиями. Обычно кривая дефолтов по долгосрочным
ипотечным
кредитам
имеет
форму
перевернутой
U-образной
кривой,
именуемой еще «колоколообразной» кривой, с более длинным правым хвостом.
Это означает, что вероятность непогашения кредитов низка в первые годы
после выдачи кредита, затем по мере погашения кредитов она доходит до
верхней точки, после прохождения которой, постепенно снижается до низкого
уровня. Примененная модель расчета исходит из предположения о постепенном
снижении вероятности наступления страхового случая.
осуществляется страхование кредитов с отношением суммы кредита к
стоимости заложенного имущества более 70%, но не более 90%;
прогноз динамики изменения доли ипотечных кредитов с LTV более
70% в общем объеме выданных ипотечных кредитов учитывает, с одной
стороны, влияние развития ипотечного страхования, которое предполагает
обеспечение снижения кредитных рисков кредиторов и, соответственно,
увеличение предложения такого рода кредитных продуктов с более выгодными
условиям для заемщиков, с другой стороны, сохранение в период 2010-2015 гг.
консервативных подходов к расширению объемов страхования и сохранения в
период 2010-2015 годы доли застрахованных ипотечных кредитов в размере
63
20% от ежегодно выдаваемых кредитов;
будут внесены предложенные правки в нормативные правовые акты,
минимизирующие риск негативного отбора (кроме внесения изменений в
федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые целесообразно
вносить после апробирования инструмента ипотечного страхования на
практике);
страховая сумма уменьшается с течением времени, т.к. заемщик
постепенно гасит ипотечный кредит, а вместе с этим снижаются и риски
кредитора;
будет формироваться стабилизационный резерв;
доля отчислений в резервы составит не менее 70% брутто-премии за
вычетом произведенных страховых выплат;
страховая премия вносится едино разовым платежом; с точки зрения
операционной рентабельности, а также оптимизации управления страховыми
резервами, рациональной выглядит схема едино разовых страховых платежей.
В
данном
случае
страховые
резервы
обеспечиваются
значительными
денежными поступлениями уже на раннем этапе своего формирования. По мере
накопления достаточно объемных резервов и выработки стандартизированных
процедур сопровождения договоров страхования могут быть предложены иные
схемы сбора платежей, в том числе ежегодные или ежемесячные;
базовый размер страховой премии оценивался путем определения
средневзвешенной прогнозной цены, характерной для нескольких сценариев
развития рынка в условиях изменяющейся экономической ситуации в стране, и
принят на уровне, достаточном для покрытия ожидаемых страховых выплат;
учитывая наличие двух альтернативных продуктов, ориентированных
на розничные (страхователь – заемщик) и оптовые (страхователь – кредитор)
схемы продаж, доля расходов на ведение дел Страховщика (нагрузка к неттоставке, составляет меньшую часть брутто-ставки) на начальном этапе
составляет 30% с последующим снижением до 20%, а в оптовой схеме – до
10%;
64
на период до 2015 года доходность на капитал, инвестированный в
страховых компаниях, определена на уровне доходности собственного
капитала.
Доля участия в принимаемом риске (с учетом совокупных операция
перестрахования, со страхования, а также прямых договоров) составляет на
начальном этапе 80% рынка, постепенно снижаясь до 40% за счет активного
вовлечения
на
рынок
ипотечного
страхования
других
участников,
соответствующих требованиям финансовой устойчивости и наработки ими
собственной статистики.27
Деятельность компании позволит осуществить в 2010-2015 гг. выдачу
участниками рынка свыше полумиллиона ипотечных кредитов общей суммой
1.3 трлн. рублей.
Текущими проблемами ипотечного страхования является:
1. Страхование ответственности заемщика может применяться только в
отношении ипотечных кредитов(не займов).
2. Требование совпадения залогодателя и заемщика в одном лице.
3. Прощение долга заемщика (405-ФЗ) (снятие ответственности по
договору).
4. Несовершенство регулирования отсутствие нормативов, позволяющих
учесть эффект от ипотечного страхования в банковском регулировании.
5. Двойное налогообложение.
6. Отсутствие нормы закона об автоматическом следовании страхового
полиса за закладной.
Положительная динамика роста ипотечного кредитования является
импульсом к развитию рынка ипотечного страхования, для этого необходимо:
Усовершенствовать действующее законодательство;
Синхронизировать определение риска с зарубежными странами для
«экспорта риска» за рубеж;
27
АИЖК: программа реструктизации
65
Использовать
синергии
мегарегулирования
для
учета
эффекта
ипотечного страхования в банковских нормативах;
Развить транспарентность рынка: добиться сохранности резервов,
единства правил страхования, стабильности системы страхования.
Продолжить совершенствование законодательства «Об ипотеке».
Совершенствовать практику процедур обращения взыскания для
снижения убыточности.
Использовать синергию мегарегулятора для интеграции ипотечного
страхования в банковское регулирование и для повышения уровня доверия
инвесторов к ипотечным ценным бумагам с ипотечным страхованием.
Содействовать
развитию
практики
перераспределения
катастрофических рисков между странами.
Привлечь опыт зарубежных стран для развития подходов по
обеспечению системной устойчивости.
Для использования мегарегулирования необходимо так же выполнить
необходимые условия: существенные условия страхования перенести в Законы,
определить и согласовать правила страхования с Регулятором, упростить полис
для целей прозрачности контроля защиты.28
Объединение надзорных функций позволит повысить роль ипотечного
страхования и расширить объемы его применения, а рынку - существенно
повысить надежность и устойчивость.
3.2. Перспективы развития ипотечного страхования в Российской
Федерации
В перспективе необходимо планировать осуществление основных
направлений деятельности с целью снижения социальной напряженности в
28
Алиев Б.Х. Специфика организации страхового маркетинга в условиях кризиса / Б.Х. Алиев, Э. С. Вагабова,
Р. А. Кадиева // Там же. - 2011. - № 23.
66
регионах России для той части заемщиков ипотечных жилищных кредитов
(займов), которая в силу обстоятельств, в малой степени зависящих от их
личных возможностей,
по
объективным
причинам
не
в состоянии в
полном объеме возможностей, по объективным причинам не в состоянии в
полном объеме обслуживать свой ипотечный кредит (заем).
В первую очередь необходимо решать задачу поддержки граждан,
имеющих сложности с обслуживанием своих ипотечных жилищных кредитов
(займов), путем их реструктуризации с целью предоставления гражданам
времени для восстановления своего финансового положения и впоследствии
возобновления самостоятельного обслуживания своих ипотечных жилищных
кредитов (займов).
В качестве основных направлений деятельности следует выделить:
Реализацию программ поддержки заемщиков за счет и по поручению
заказчика (государства или кредитной организации).
Обеспечение инфраструктурных элементов системы ипотечного
кредитования, ориентированных на заемщика. К их числу также следует
отнести:
1. обеспечение информированности заемщика обо всех принимаемых им
рисках и способах самозащиты (от консультирования до внедрения в практику
подобных инструментов);
2. обеспечение функционирования механизмов социальной защиты
заемщиков в случае потери ими единственного для проживания жилья.
Разработку специальных продуктов, расширяющих спектр применения
ипотечного кредитования для граждан РФ, реализация которых на балансах
кредитных организаций (или высокорейтинговых компаний) нецелесообразна
до определенного этапа, а именно:
1. оказание сервисных услуг участникам рынка;
2. применение
различных
форм
поддержки
заемщиков
для
восстановления ими платежной дисциплины по схемам, наиболее выгодным
всем сторонам сделки: заемщикам, кредиторам, инвесторам.
67
Внедрение механизмов, позволяющих заемщику получить «время» на
восстановление
доходов
и/или
обеспечить
«снижение
расходов»
на
обслуживание кредита, и/или содействовать «росту доходов» заемщика.
Внедрение новых механизмов поддержки заемщиков, оказавшихся в
трудной жизненной ситуации.
Реализацию социальных программ на рынке ипотечного жилищного
кредитования и жилищного строительства для наиболее уязвимых слоев
населения, в том числе нетрудоспособных граждан.
К новым продуктам в перспективе можно относит следующие рыночные
(коммерческие) программы:
Активная реструктуризация — программа, разработанная в целях
снижения социальной напряженности и направленная на осуществление на
постоянной основе программы реструктуризации ипотечных жилищных
кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, а также
дальнейшее сопровождение реструктурированных кредитов до восстановления
заемщика и возобновления исполнения им обязательств в полном объеме или
решения вопроса о погашении долга перед кредитором иным способом.
Программа «Переезд» — программа позволяет гражданам изменить свои
текущие жилищные условия (в том числе при трудовой миграции в другой
город) за счет имеющегося в собственности жилья, путем реализации
следующих положений:
можно выдавать особый краткосрочный заем со сроком погашения
основного долга и процентов в конце срока займа;
погашение займа производится не за счет доходов заемщика, а из
средств, полученных за счет реализации имеющегося жилья, таким образом
оценка доходов не осуществляется (коэффициент П/Д не рассчитывается);
в рамках Программы возможен переезд в другой город (продукт
«Переезд-межрегиональный»), а также возможен переезд «из ипотеки в
ипотеку»;
программа позволяет сочетать выдачу займа с классическим
68
ипотечным кредитом, что позволяет запустить программу «ипотека без
первоначального взноса».
Так же, можно развить пилотные продукты, такие как:
«Обратная ипотека» — программа, рассчитанная на нетрудоспособное
население, для обеспечения улучшения уровня жизни данной категории
граждан.
Использование
механизма
обратной
ипотеки
предполагает
предоставление гражданину денежных средств в пожизненное пользование на
возвратной и платной основе. Погашение долга осуществляется за счет
передачи
в
пользу
кредитора
принадлежащего
гражданину
объекта
недвижимости после наступления его смерти.
Кроме того, предусмотрено окончание исполнения законтрактованных
обязательств по существующим социальным программам:
1. первичная
реструктуризация
(предоставление
стабилизационных
займов);
2. повторная реструктуризация;
3. выкуп предметов залога;
4. продолжение их сопровождения до окончания срока
5. жизни продукта.
Так
же
будет
продолжена
работа
по
модернизации
Стандарта
реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий
заемщиков, направленная на совершенствование технологий и процедур
реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, снижение рисков и
справедливое распределение рисков между участниками ипотечного рынка,
снижение
операционных
издержек,
повышение
уровня
сопровождения
проблемных ипотечных жилищных кредитов, внедрение «интенсивного»
сопровождения проблемного заемщика. Необходимо так же продолжить
информационно-разъяснительную кампанию в рамках миссии, призванную
изменить негативное отношение граждан к ипотеке, вызванное влиянием
мирового финансового кризиса, повысить финансовую грамотность населения
Российской
Федерации
в
части
ипотечных
жилищных
кредитов.
69
Заключение
Ипотечное
страхование
направлено
на
повышение
доступности
ипотечных кредитов для населения. Оно обеспечивает защиту кредитора от
убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и
недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для
погашения кредита, так же повышает доступность ипотечных кредитов для
заемщиков, позволяет кредитору снижать требование к заемщику о внесение
большого первоначального взноса, которое обычно составляет 30 % от
стоимости недвижимости, предоставляет заемщику возможность получить
ипотечный кредит в большем размере в случае наличия у него достаточных
доходов для его погашения.
Ипотечное страхование обеспечивает защиту кредитора от убытка,
который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостаточности
денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения
кредита. Ипотечное страхование повышает доступность ипотечных кредитов
для заемщиков, позволяет кредитору снижать требование к заемщику о
внесение большого первоначального взноса, которое обычно составляет 30 %
от стоимости недвижимости, предоставляет заемщику возможность получить
ипотечный кредит в большем размере в случае наличия у него достаточных
доходов для его погашения.
Существует два вида оказываемых услуг: для заемщиков – страхование
ответственности
по
договору,
для
кредиторов
–
страхование
предпринимательских рисков. В рамках документации по ипотечному
страхованию можно определить группы заемщиков, кредиты которых могут
быть застрахованы. Целевым ориентиром развития ипотечного страхования в
период до 2015 года включительно будет страхование совместно с другими
страховщиками до 20% ежегодно предоставляемых ипотечных кредитов. При
этом в данный период не планируется дальнейшее увеличение такой доли,
учитывая специфику рисков ипотечного страхования и необходимость
70
обеспечения контроля совокупного риска ипотечного рынка.
Для
обеспечения
долгосрочной
финансовой
устойчивости
функционирования ипотечного страхования и выполнения целевых показателей
развития
рынка
ипотечного
кредитования
необходимо
принятие
соответствующих изменений в российское законодательство, направленных на
создание экономических стимулов использования ипотечного страхования, а
также учитывающих особенности его функционирования.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают
наряду
с
банковским
кредитом
под
закладную
использование
ряда
дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных
сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и
граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на
земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Основной акцент при разработке новых инструментов привлечения
капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в
этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат
средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям
заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного
рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения
нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных
ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а
также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных
ситуациях.
Использование более гибких подходов к развитию системы ипотечного
кредитования
приблизит
к
двухуровневой
модели
при
ускоренном
формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием
разнообразных
переходных
платежеспособного
спроса
форм,
разных
приспособленных
категорий
и
к
слоев
особенностям
населения
с
дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых
ресурсов.
71
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Глава 48. "Страхование"
(действующая редакция от 02.11.2013).
2. Федеральный закон «Об организации страхового дела в Российской
Федерации» от 27.11.1992. № 4015-1 (действующая редакция от 28.12.2013).
3. Приказ от 30.10.95 №02-02/20 об утверждении ―Инструкции о порядке
расчета нормативного соотношения активов и обязательств страховщиков‖ (в
ред. от 19.06.96 -№02-02/16).
4. Программа открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» по развитию ипотечного страхования (основные
положения).
5. Годин А.М., Фрумина С.В., Демидов С.Р. Страхование. Учебник.- М.:
Дашков и К, 2011.
6. Грищенко Н.Б. Основы страховой деятельности: Учебное пособие.- М.:
Финансы и статистика, 2010.
7. Иваницкий А.Ю. Теория риска в страховании.- М.: Факториал Пресс, 2009.
8. Короткова Ю.Е., Жирова Г.В. Краткий курс по страхованию. Учебное
пособие.- М.: Окей-книга, 2010.
9. Малкова О.В. Страхование в системе международных экономических
отношений. -М.: Феникс, 2011.
10. Орланюк-Малицкая Л.А., Янова С.Ю. Страхование. Учебник. Гриф УМО
МО РФ, Юрайт, 2010.
11. Райхер В. Х. Общественно-исторические типы страхования. Учебник. - М:
Статут, 2011.
12. Рейтман Л. И. Страховое дело. Учебник.- М.: Рост, 2011.
13. Худяков А. И. Теория страхования. Учебник. – М.: Статут, 2013.
14. Шахов В. В. Страхование: Учебник. М.: КНОРУС, 2012.
15. Щербаков В. А. и др. Страхование.- М.: КНОРУС, 2012.
16. Иманов Н.Д. Проблемы, перспективы страхового рынка в современных
72
условиях //Российское предпринимательство, № 9,Вып. 2 (192) за 2011 год.
17. Павлов С. С.. Современное состояние рынка страхования жилья граждан
Российской Федерации. Сборник трудов Международной заочной научнопрактической
конференции
студентов, аспирантов и молодых ученых
«Молодые ученые о современном финансовом рынке РФ», Пермь.
18.
Вознаграждение за риск: рынок страхования в России в 2013 году /
Ресурсы интернет: www.kpmg.com/RU/ru
19. Зубец Алексей. О перспективах роста российской экономики и страхового
рынка в 2014 – 2015 годах / Ресурсы интернет: www.ins.1prime.ru.
20. Официальный сайт ООО «Росгосстрах» Страхование недвижимости и
имущества / Ресурсы интернет: www.rgs.ru.
21. Официальный сайт ООО «СитиФинанс». Виды страхования недвижимости /
Ресурсы интернет: www.citifinance.ru.
22. Профессиональный страховой портал «Страхование сегодня» / Ресурсы
интернет: - www.insur-info.ru.
23. Сайт Национального Рейтингового Агентства/ Ресурсы интернет: -www.ranational.ru.
24. Сайт
Рейтингового
агентства
RusRating/
Ресурсы
интернет:
-
www.rusrating.ru.
25. Сайт рейтингового агентства Эксперт РА. Обзор "Страховой рынок - 2009"/
Ресурсы интернет: www. raexpert.ru/researches/insurance/crisis.
26. Сайт рейтингового агентства Эксперт РА/ Ресурсы
интернет:
-
www.raexpert.ru.
27. Страхование имущества: Что и от чего можно страховать? / Ресурсы
интернет: www.strahovka59.ru.
28. Страхование недвижимости. С чем это едят? / Ресурсы интернет:
www.skazka-spb.com
29. Страхование, страховые услуги, страховые компании /Ресурсы интернет:
www.strahuemvseh.ru.
30. Федеральная служба страхового надзора/Ресурсы интернет: www.fssn.ru.
Приложение А
Этапы развития ипотечной системы в России
Этапы
Этан зарождения XIII-начато XVIII в.
Феодальный этап 1754 - 1860гг.
Капиталистический
этап - 1861 - 1917гг.
Новейший этап с
1992г.
настоящий день
по
Характеристика этапов
Неорганизованная форма ипотечного кредита.
Появилось право частной собственности на землю,
и возник заклад
Появились первые государственные кредитные
учреждения. Пользоваться ссудами могли только
дворяне. Срок ссуды определялся в 1 год с
взысканием процентных денег вперед. Упразднены
дворянские банки. Появилось первое чисто
ипотечное
кредитное
учреждение
Государственный заемный банк. Наблюдается
динамический рост периодов кредитования до 20
лет. Образованно первое страховое учреждение
Отмена
крепостного
права
спровоцировала
массовое распространение кредитных учреждений.
Ссуды выдаются крестьянам на 49 лет. Появились
первые
акционерные
коммерческие
банки.
Осуществляется обращение различных видов
ипотечных ценных бумаг. Сложилась национальная
система ипотечных учреждений
Формируется
новая
законодательная
база,
нарабатывается первый практический опыт по
применению
элементов
ипотеки
при
финансировании жилищного строительства. Растет
количество банков, выдающих ипотечные кредиты,
растут
объемы
кредитования.
Создам
инфраструктура
рынка,
стали
поняты
взаимоотношения между субъектами, стремительно
развивается рынок консалтинговых услуг в области
ипотечного
жилищного
кредитования.
Совершенствуется законодательная база. Действует
множество региональных ипотечных программ
Приложение Б
Приложение В
Динамика объема выдачи ипотечных кредитов
Приложение Г
Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2010 – 2013 гг.), % годовых
Приложение Д
Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010‐2012 гг., %
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа