close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

(PDF, 202 Kb)

код для вставкиСкачать
Изменения в законодательстве
о недвижимости
II квартал 2014 года
Изменения на федеральном уровне
Федеральный закон от 2 апреля 2014 года № 65-ФЗ «О внесении изменений
в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации»
Со 2 апреля 2014 года в целях сокращения сроков строительства объектов транспортной инфраструктуры
федерального
значения
установлена
возможность
осуществления
архитектурно-строительного
проектирования таких объектов и их частей до предоставления застройщику соответствующего земельного
участка в том случае, если размещение таких объектов предусмотрено документацией по планировке
территории.
Кроме того, внесены изменения, согласно которым для получения разрешения на реконструкцию
многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое
большинством не менее двух третей голосов от их общего числа. При этом единогласное согласие всех
собственников помещений в многоквартирном доме требуется, если в результате такой реконструкции
произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.
Федеральный закон от 20 апреля 2014 года № 80-ФЗ «О внесении изменений
в статьи 2 и 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации»
С 21 апреля 2014 года вступили в силу поправки, в соответствии с которыми Правительство РФ будет
утверждать перечни процедур в сфере строительства с учетом особенностей градостроительной
деятельности на территориях субъектов РФ и муниципальных образований, вносить изменения в данные
перечни, устанавливать порядок ведения реестра описаний процедур, указанных в данных перечнях.
К полномочиям органов государственной власти РФ в области градостроительной деятельности отнесено
утверждение исчерпывающих перечней процедур в целях подготовки физическими и юридическими лицами,
являющимися субъектами градостроительных отношений, документации по планировке территории,
осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов
капитального строительства, а также порядка ведения реестра описаний процедур, указанных в данных
перечнях.
Не допускается установление органами, индивидуальными предпринимателями, организациями обязанности
осуществления процедур, не предусмотренных указанными перечнями, в целях подготовки физическими и
юридическими лицами, являющимися субъектами градостроительных отношений, документации по
планировке территории, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства,
реконструкции объектов капитального строительства.
Федеральный закон от 5 мая 2014 года № 131-ФЗ «О внесении изменений
в Градостроительный кодекс Российской Федерации»
С 5 мая 2014 года вступили в силу изменения, внесенные в градостроительное законодательство в части
установления требований к составу региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
В частности, в Градостроительный кодекс РФ было введено понятие «нормативы градостроительного
проектирования». Они подразделяются на региональные и местные (муниципального района, поселения,
городского округа).
Предусмотрено, что региональные и местные нормативы градостроительного проектирования должны
содержать показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами регионального
и местного значения, а также показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности
таких объектов для населения субъектов РФ и муниципальных образований.
1
StPetersburg 5036399.1
Изменения в законодательстве о недвижимости
II квартал 2014 года
Региональные нормативы градостроительного проектирования должны учитываться при подготовке проекта
схемы территориального планирования субъекта РФ.
Также установлено, что подготовка проектов генеральных планов городов федерального значения Москвы и
Санкт-Петербурга осуществляется с учетом нормативов градостроительного проектирования городов
федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Федеральный закон от 20 апреля 2014 года № 83-ФЗ «О внесении изменений
в статью 23.2 ФЗ «Об электроэнергетике»
Федеральное законодательство продолжает курс на выполнение дорожных карт, призванных улучшить
инвестиционный климат в Российской Федерации. Рассматриваемый федеральный закон, очевидно, принят в
рамках выполнения мероприятий дорожной карты «Повышение доступности энергетической инфраструктуры»
(распоряжение Правительства РФ от 30 июня 2012 года № 1144-р; распоряжение Правительства РФ от
9 августа 2013 года № 1400-р).

С 1 октября 2015 года размер включаемой в состав платы за технологическое присоединение
энергопринимающих устройств максимальной мощностью не более чем 150 кВт инвестиционной
составляющей на покрытие расходов на строительство объектов электросетевого хозяйства (от
существующих объектов до присоединяемых энергопринимающих устройств или объектов
электроэнергетики) не может составлять более 50% от указанных расходов;

С 1 октября 2017 года включение описанной инвестиционной составляющей в состав платы за
технологическое присоединение энергопринимающих устройств максимальной мощностью не более
чем 150 кВт не предусмотрено.
Полагаем, что такие изменения призваны постепенно снизить стоимость технологического присоединения
энергопринимающих устройств максимальной мощностью не более 150 кВт.
Федеральный закон от 2 апреля 2014 года № 61-ФЗ «О внесении изменений
в статью 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных
правонарушениях»
С 13 апреля 2014 года ужесточена административная ответственность за порчу земель.
Максимальный штраф за уничтожение плодородного слоя почвы, а также за порчу земель в результате
нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами и иными опасными веществами увеличен с
2 000 до 5 000 рублей для граждан, с 4 000 до 30 000 рублей для должностных лиц и с 40 000 до 80 000
рублей для юридических лиц. Для индивидуальных предпринимателей данный штраф возрос с 4 000 до
40 000 рублей.
Максимальный штраф за самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы увеличен с 1 500
до 3 000 рублей для граждан, с 3 000 до 10 000 рублей для должностных лиц и с 30 000 до 50 000 для
юридических лиц.
Приказы Минэкономразвития России от 8 ноября 2013 года № 662 и от
29 ноября 2013 года № 723
С 30 июня 2014 года вступили в силу новые правила предоставления документов для кадастрового учета, а
также для государственной регистрации прав в электронной форме.
В частности, регламентированы вопросы порядка передачи документов в уполномоченный орган, порядок
подписания заявления в электронной форме, установлены требования к формату документов.
Приказы Минэкономразвития России от 25 февраля 2014 года №№ 86 и 87
С 30 июня 2014 года изменены требования к форме технических планов зданий (Приказ № 86) и помещений
(Приказ № 87). Изменения включают в себя:
2
StPetersburg 5036399.1
Изменения в законодательстве о недвижимости
II квартал 2014 года

Новые требования к форме и содержанию технических планов зданий и сооружений и подготовке
рассматриваемых документов.

Возможность оформления технического плана в отношении частей помещений, совокупности
помещений (включая располагающиеся на разных этажах, но имеющие прямой доступ друг к другу).

Расширение перечня случаев, в которых не требуется оформлять отдельный технический план в
отношении каждого созданного объекта (например, при одновременном образовании помещения и его
части в результате преобразования помещений).
Указанные изменения могут быть полезны при индивидуализации частей помещений, подлежащих
передаче/получению в аренду.
Изменения на уровне СПб и ЛО
Закон Санкт-Петербурга от 26 июня 2014 года № 417-65 «О внесении
дополнений и изменений в Закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны
объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах
использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в
Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах
зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга»
Чтобы оценить значимость указанного закона, напомним, что 16 марта 2011 года Верховный Суд Российской
Федерации вынес определение № 78-Г11-13, которым было оставлено в силе решение Санкт-Петербургского
городского суда от 20 декабря 2010 года по делу № 3-311/10, признающее недействительными ряд положений
Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга («ПЗиЗ»), включая пункт 8 статьи 2 главы 1
приложения 1 ПЗиЗ в отношении земельных участков, находящихся в границах зон охраны объектов
культурного наследия, по причине нарушения предусмотренного федеральным законодательством порядка
согласования границ таких зон. В результате этого градостроительная деятельность в границах зон охраны
объектов культурного наследия была фактически заморожена в связи с неприменимостью к таким зонам
градостроительных регламентов, установленных ПЗиЗ.
Закон от 26 июня 2014 года был подготовлен на основании нового проекта зон охраны, разработанного КГИОП
в 2014 году, прошедшего государственную историко-культурную экспертизу и согласованного Министерством
культуры РФ 19 мая 2014 года.
Полагаем, что с даты вступления указанного закона в силу (начиная с 13 июля 2014 года) проблему
строительства в границах зон охраны объектов культурного наследия, существовавшую на протяжении более
3-х лет, можно считать решенной, и инвесторы вновь могут ориентироваться на градостроительные
регламенты, установленные ПЗиЗ на всей территории Санкт-Петербурга.
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 11 марта 2014 года № 131
«Об осуществлении исполнительными органами государственной власти
Санкт-Петербурга прав собственника имущества государственных унитарных
предприятий Санкт-Петербурга»
11 марта 2014 года вступило в силу новое положение об осуществлении исполнительными органами
государственной власти Санкт-Петербурга прав собственника имущества государственных унитарных
предприятий Санкт-Петербурга.
В частности, согласно указанному постановлению, не допускается согласование сделок предприятия, в
отношении имущества которого Правительством Санкт-Петербурга принято решение о приватизации, до
государственной регистрации созданного ОАО или ООО, за исключением согласования исполнительными
органами государственной власти Санкт-Петербурга совершаемых подведомственными им предприятиями
сделок, обладающих признаками крупных сделок, и иных сделок, совершение которых в соответствии с
уставами предприятий не может осуществляться без согласия собственника имущества предприятий.
3
StPetersburg 5036399.1
Изменения в законодательстве о недвижимости
II квартал 2014 года
Были определены права собственника, осуществляемые от имени Санкт-Петербурга компетентными органами
в отношении подведомственных им государственных унитарных предприятий Санкт-Петербурга и Комитетом
по управлению городским имуществом, и регламентированы вопросы согласования сделок.
Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 4 апреля 2003 года № 600-ра «О мерах по реализации
Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» утратило силу.
Судебная практика
Решение Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 года № АКПИ14-79
Верховный Суд РФ признал недействующим абзац 4 пункта 10 Правил определения и предоставления
технических условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 года №83, в
части определения срока действия технических условий «не менее 2 лет». В частности, суд указал, что данное
положение противоречит части 7 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой срок действия
технических условий устанавливается не менее чем на три года.
Постановление Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 года № 17462/13
ВАС РФ разъяснил, у кого возникает обязанность перед ресурсоснабжающей организацией по оплате
фактически оказанных коммунальных услуг: у арендатора имущества или у собственника-арендодателя.
В рассмотренном деле по условиям договора аренды арендатор должен был заключить с
ресурсоснабжающей организацией договор и оплачивать коммунальные услуги, но не сделал этого.
Собственник также не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией и не оплачивал указанные
услуги. В данной ситуации с собственника взыскивается неосновательное обогащение в размере стоимости
коммунальных услуг и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Суд аргументировал свои выводы следующим образом. Если арендатор не заключал договор с
ресурсоснабжающей организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные
услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем. Обязанность перед ресурсоснабжающей организацией
оплатить услуги возникает у собственника имущества, даже если между ними не заключен договор на их
оказание. Подобная позиция высказывалась Президиумом ВАС РФ ранее в Постановлении от 21 мая 2013
года № 13112/12 применительно к аренде нежилого помещения в многоквартирном доме.
Постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 15534/13
ВАС РФ разъяснил, с какого момента должен применяться новый размер регулируемой арендной платы за
публичные земли, когда изменяется один из элементов формулы расчета.
В рассмотренном деле регулируемая арендная плата рассчитывалась, в том числе, на основании кадастровой
стоимости земельного участка. Новая величина такой стоимости была утверждена региональным
нормативным правовым актом, что повлекло, соответственно, изменение арендной платы. В связи с этим
возник вопрос, с какого момента арендатор должен вносить арендную плату в новом размере – с момента
вступления в силу нормативного правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель или
с момента внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
ВАС РФ поддержал первый подход к разрешению данной проблемы – арендатор обязан вносить арендную
плату в новом размере еще до внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр
недвижимости.
Решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской
области от 27 ноября 2013 года по делу № А56-56228/2013 и от
27 ноября 2013 года по делу № А56-56227/2013
В соответствии со сложившейся практикой Управление Росреестра по Санкт-Петербургу при регистрации
долгосрочных договоров аренды требует предъявлять кадастровые паспорта с указанием площади
4
StPetersburg 5036399.1
Изменения в законодательстве о недвижимости
II квартал 2014 года
помещений. Эти требования Росреестра удалось оспорить. Суд признал незаконным решение отказать
в регистрации договоров аренды помещений в бизнес-центрах и обязал Росреестр зарегистрировать их.
Судом было установлено, что право собственности арендодателя на спорное здание было зарегистрировано
в ЕГРП. В деле правоустанавливающих документов имелся кадастровый паспорт здания. В договоре аренды
содержалось полное текстуальное описание той части здания, которая передавалась в аренду. Границы
передаваемой в аренду части были указаны сторонами на поэтажном плане объекта недвижимости, который
являлся приложением к договору.
Суд разъяснил, что если право на объект недвижимости ранее было зарегистрировано за арендодателем и
кадастровый паспорт был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, на
государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ,
содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой
будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте
соответствующей недвижимой вещи).
На основании изложенного суд пришел к выводу, что при наличии государственной регистрации в ЕГРП права
собственности на указанное здание и кадастрового паспорта в деле правоустанавливающих документов,
требование Росреестра о предоставлении кадастрового паспорта на объект аренды являлось незаконным.
По одному из дел Управление Росреестра подало апелляционную жалобу, но в конце апреля 2014 года суд
ее возвратил в связи с пропуском срока на обжалование.
Контактная информация
Карина Чичканова
Партнер, руководитель санктпетербургской практики
в области недвижимости и
российской практики в области ГЧП
Т: +7 812 325 84 44
E: [email protected]
© 2014 Dentons. Dentons – международная юридическая фирма, предоставляющая услуги клиентам по всему миру через свои и
аффилированные офисы. Содержание данной публикации не является юридической консультацией и не может служить основанием для
осуществления каких-либо действий или отказа от действий. Более подробная информация представлена в разделе «Правовая
информация» на сайте dentons.com.
5
StPetersburg 5036399.1
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа