close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Моделирование цельнокроенного пояса;pdf

код для вставкиСкачать
№ 34 (870), 26 августа 2014 ГОДА
тема номера
Юридическая практика
19
недвижимость
Фактор прироста
ЯЗЫКОМ ЦИФР
Ставки налога при продаже
недвижимости
0 %
Продажа недвижимости не чаще одного
раза за отчетный налоговый год, согласно
пункту 172.1 статьи 172 НК Украины, при
условии владения более трех лет: жилым
домом (в том числе хозяйственно-бытовыми
сооружениями и зданиями, размещенными
на таком участке); квартирой или ее частью;
комнатой; садовым домом (доход от отчуж­
дения хозяйственно-бытовых сооружений,
размещенных на одном участке с жилым
или садовым (дачным) домом, продаваемых
вместе с ним, для целей налогообложения
отдельно не определяется); участком, не
превышающим норму бесплатной передачи
(статья 121 Земельного кодекса Украины).
5 %
Продажа недвижимости, указанной в
пункте 172.1 статьи 172 НК Украины, кото­
рая находится в собственности налогопла­
тельщика менее трех лет. Продажа в течение
отчетного года более одного объекта недви­
жимости, определенного пунктом 172.1
статьи 172 НК Украины. Продажа объекта
недвижимости, не указанного в пункте 172.1
статьи 172 НК Украины. Продажа (обмен)
объекта незавершенного строительства.
Доход налогоплательщика в виде получен­
В то же время, если физическое
лицо — нерезидент будет владеть недви­
жимым имуществом более трех лет, и, к при­
меру, продажа такого объекта будет первой в
текущем отчетном налоговом году, к таким
сделкам применяется ставка 0 % с учетом
ограничений, установленных НК Украины.
Продажа юрлицом —
резидентом Украины
Доход от продажи объектов недвижи­
мости, полученный юридическим лицом —
резидентом Украины, включается в базу
налогооблагаемых доходов юридических лиц,
ставка корпоративного налога в 2014 году
составляет 18 %.
Кроме того, если юридическое лицо
является плательщиком единого налога по
ставке 5 %, доход, полученный от реализа­
ции недвижимого имущества, также будет
облагаться налогом в размере 5 %. При
этом, согласно пункт у 292.2 статьи 292 НК
Украины, при продаже основных средств
юрлицами — плательщиками ЕН доход опре­
деляется как разница между суммой средств,
полученной от продажи таких основных
средств, и их остаточной балансовой стоимо­
стью, сложившейся на день продажи.
Дополнительно при осуществлении сде­
лок с недвижимостью для юрлиц возникают
обязательства по уплате НДС, что может
быть темой отдельной статьи.
Однако при разных вариантах струк­
турирования сделки можно достичь раз­
ных налоговых эффектов. Так, к примеру,
при передаче объекта недвижимости в ходе
реструктуризации компании путем выделе­
ния обязательств по уплате налога на добав­
ленную стоимость не возникает.
Налогообложение юрлиц —
нерезидентов
Операции с недвижимым имуществом,
расположенным на территории Украины,
принадлежащим юрлицу — нерезиденту,
облагаются налогом в следующем порядке:
— налогообложение осуществляется в
соответствии с межправительственными согла­
шениями (как правило, доходы от операций с
недвижимым имуществом подлежат налогооб­
ложению в стране его местонахождения);
ной им денежной компенсации от отчуж­
дения недвижимости, не определенной в
пункте 172.1 статьи 172 НК Украины при
обмене объекта недвижимости на другой
или другие.
15 (17) %
Продажа или обмен в течение отчет­
ного налогового года более одного объ­
екта недвижимости, определенного в
пункте 172.1 статьи 172 НК Украины или
не указанного в нем, или при условии
владения таким объектом менее трех лет.
Продажа осуществляется физическим
лицом — нерезидентом.
Продажа не чаще одного раза в год объ­
ектов недвижимости, указанных в абзаце 1
пункта 172.1 статьи 172 НК Украины, кото­
рые находятся в собственности нерезидента
менее трех лет или получены таким налого­
плательщиком в подарок.
Следует отметить, что если стороной
договора купли-продажи объекта недви­
жимого имущества выступает юридическое
или физическое лицо — предприниматель,
такое лицо является налоговым агентом
плательщика налога относительно начис­
ления, удержания и уплаты (перечисления)
в бюджет налога на доходы, полученные
налогоплательщиком от такой продажи
(обмена).
— доходы от операций от продажи
недвижимого имущества, расположенного
на территории Украины, принадлежащего
юридическим лицам — нерезидентам, в том
числе от продажи имущества постоянного
представительства нерезидента, облагаются
налогом в соответствии со статьей 160 НК
Украины по ставке 15 %.
Таким образом, на ставки налогов на
доходы от продажи объектов недвижимого
имущества влияет множество факторов,
которые следует учитывать при расчете
будущих расходов, обязательных платежей
и налогов. Также очень важно следить за
изменениями в налоговом законодатель­
стве, что происходит достаточно часто, и
заблаговременно продумать возможные
варианты сделки, ведь при изменении лишь
нескольких составляющих можно сущест­
венно изменить и налоговые последствия.
ВИНГЛОВСКАЯ Ольга — советник МЮФ
Integrites, г. Киев
комментарии
Фактические требования
Вита ФОРСЮК,
руководитель практики налогового права
ЮК Jurimex
Согласно пунк­т у
172.3 статьи 172 На­
логового кодекса Ук­
раины, доход от про­
дажи объекта недви­
жимости определяется
исходя из цены, указанной в договоре куплипродажи, но не ниже оценочной стоимо­
сти такого объекта, рассчитанной органом,
уполномоченным осуществлять такую оценку
в соответствии с законом. Порядок прове­
дения оценки для целей налогообложения,
а также исчисления суммы государствен­
ной пошлины, налогов и других обязатель­
ных платежей, взимаемых в соответствии с
законодательством на сегодня установлен
постановлением КМУ «Некоторые вопросы
проведения оценки для целей налогообло­
жения и начисления и уплаты других обяза­
тельных платежей, взимаемых в соответствии
с законодательством» от 4 марта 2013 года
№ 231. Фактически требования пункта 172.3
статьи 172 Налогового кодекса Украины и
Положения № 231 привели к ситуации, когда
физические лица вынуждены делать оценку
отчуждаемой недвижимости даже в случае,
если доход от отчуждения такого имущества
не будет облагаться налогом.
Способы «ухода»
Валерий САВВА,
юрист ЮФ «Гвоздий
и Оберкович» физическими лицами, и наличием только
требования о соответствии цены договора
обычным ценам в понимании Налого­
вого кодекса, распространенным способом
минимизации доходов от соответствующих
операций является установление занижен­
ной цены продажи по договору куплипродажи.
Практика занижения
Одним из наибо­
лее распространенных
способов уменьшения
базы налогообложения
при продаже недви­
жимости физлицами
остается использование возможности макси­
мального уменьшения оценочной стоимости
объекта недвижимости и, соответственно,
оформление сделки по цене, равной такой
оценке.
Несмотря на значительное сокращение
такой возможности в связи с принятием
новых правил проведения оценки, достаточно
распространена практика занижения оценоч­
ной стоимости недвижимости до 5–20 % в
соотношении с ее рыночной стоимостью.
В случае отчуждения недвижимости
юридическим лицом в связи с отсутст­
вием требования в проведении оценки,
предусмотренной для случаев отчуждения
Богдан СЛОБОДЯН,
юрист ЮК FCLEX
21 августа 2014 го­
­ а министр юстиции
д
Украины заявил, что
Кабинет Минист­
ров Украины отме­
нил постановление
от 4 марта 2013 года
№231, которое предусматривало порядок
проведения оценки стоимости недвижимого
имущества для целей налогообложения.
Примечательно, что несмотря на отмену
данного постановления, оценка стоимости
объекта недвижимости при купле-про­
даже или обмене остается обязательной.
Пункт 172.4. статьи172 Налогового кодекса
Украины прямо запрещает нотариусу заве­
рять договор без оценки стоимости и доку­
мента об оплате налога. В соответствии
с пунктом 172.3 статьи 172 НК Украины
база налогообложения рассчитывается на
основании договорной стоимости объекта
недвижимости и не может быть меньшей,
чем оценочная стоимость.
В ответ на попытки системного налого­
вого контроля данного рынка масштабное
применение получила практика заниже­
ния стоимости объекта в соответствующей
оценке. Упомянутый упрощенный подход
к минимизации налогового обязательства
несет в себе ряд юридических рисков, в том
числе последующие доначисление суммы
налогового обязательства, штрафные санк­
ции, а также привлечение к ответственности
субъекта оценочной деятельности.
Кроме того, Налоговый кодекс Украины
предусматривает, что не подлежат налогооб­
ложению сделки с недвижимым имуществом,
которое находится в собственности более
трех лет (при условии соблюдении других
требований пункта 172.1 статьи 172 Кодекса).
При этом проблемным остается расчет ставки
налога в случае, если часть одного объекта
недвижимости находится в собственности
лица более трех лет, а другая часть — менее
трех лет. По общему подходу налоговых орга­
нов в таких случаях данные части одного объ­
екта необходимо рассматривать как отдель­
ные объекты налогообложения.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа