close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Инструкция по монтажу;pdf

код для вставкиСкачать
ИНСТИТУТ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ И
ФИНАНСОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
«УТВЕРЖДАЮ»
Директор Московского филиала
ООО «Институт оценки»
_______________
М.П.
/Печенкин Д.В.
11 апреля 2014 года
ОТЧЕТ
№ МФ-1906
об оценке нежилого помещения площадью 74,2 кв. м,
расположенного по адресу:
г. Москва, ул. Кировоградская, д. 8, корп. 3
Заказчик:
Открытое акционерное общество «Сбербанк России»
Исполнитель:
Московский филиал Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки
собственности и финансовой деятельности»
Оценщики:
Печенкин Дмитрий Владимирович
Голышев Артем Андреевич
Дата проведения оценки: 12 марта 2014 г.
Дата составления отчета 11 апреля 2014 г.
Москва 2014 г.
Содержание
1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
3
2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
4
3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
5
3.1
СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ
3.2
СВЕДЕНИЯ
5
О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК ЗАКЛЮЧИЛ ТРУДОВОЙ
ДОГОВОР
3.3
5
СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ
5
4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,
ОЦЕНЩИКАМИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
4.1
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
8
ОБЩИЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
8
5 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
9
6 ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
10
7 ОБЪЕМЫ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
11
8 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
12
8.1
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
12
ИСТОЧНИКИ ПОЛУЧЕНИЯ ДАННЫХ И ДОКУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ
КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
12
8.2
8.3
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
13
8.4
ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
16
9 МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ
АНАЛИЗ,
ПРОГНОЗ
ЭКОНОМИЧЕСКИХ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ, АНАЛИЗ ОКРУЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, АНАЛИЗ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ
20
ОБЩИЙ ОБЗОР
В ЯНВАРЕ 2014 Г.
9.1
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОЛОЖЕНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20
9.2
АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОЛОЖЕНИЯ Г. МОСКВА
23
9.3
АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МОСКВА
26
9.4
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
41
10 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
44
10.1 ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ
44
10.2 АНАЛИЗ
ПРИМЕНИМОСТИ ОЦЕНОЧНЫХ ПОДХОДОВ В РАМКАХ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
45
10.3 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
45
10.4 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
67
11 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
86
12 УДОСТОВЕРЕНИЕ СТОИМОСТИ
87
13 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
88
14 ПРИЛОЖЕНИЯ
90
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
3
1
Основные факты и выводы
Объект оценки
Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 74,2 кв. м, номера на
поэтажном плане: этаж 1 – помещение III, расположенное по адресу: г. Москва,
Объект оценки
ул. Кировоградская, д. 8, корп. 3
Результаты оценки, полученные в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов:
Рыночная стоимость в
Наименование объекта
рамках затратного
подхода, руб. с НДС
Затратный подход,
Помещение, назначение: нежилое, общая площадь
руб.
74,2 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1 –
не применялся
помещение III, расположенное по адресу:
г. Москва, ул. Кировоградская, д. 8, корп. 3
Рыночная стоимость в
Наименование объекта
рамках сравнительного
подхода, руб. с НДС
Сравнительный
Помещение, назначение: нежилое, общая площадь
подход, руб.
74,2 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1 –
11 242 782,33
помещение III, расположенное по адресу:
г. Москва, ул. Кировоградская, д. 8, корп. 3
Рыночная стоимость в
Наименование объекта
рамках доходного
подхода, руб. с НДС
Доходный поход,
Помещение, назначение: нежилое, общая площадь
руб.
74,2 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1 –
9 151 429,85
помещение III, расположенное по адресу:
г. Москва, ул. Кировоградская, д. 8, корп. 3
Итоговая величина стоимости объекта оценки:
Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.03.2014 г.,
10 197 000,00
руб. с НДС
12.03.2014 г.
Дата осмотра (обследования) объекта оценки
36,40151
Курс доллара США на дату оценки
11.04.2014 г.
Дата составления отчета
МФ-1906
Порядковый номер отчета
Договор № МФ-1906
Основания для проведения оценки объекта оценки
от 05 марта 2014 г.
1
Согласно курсам валют Центрального Банка РФ
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
4
2
1. Объект оценки
2. Имущественные права на
объект оценки
2.1 Собственник объекта
оценки
3. Реквизиты юридического
лица – собственника
4. Наличие обременений
5. Цель оценки
6. Предполагаемое
использование результатов
оценки (задачи проведения
оценки)
7. Ограничения, связанные с
предполагаемым
использованием результатов
оценки
8. Вид стоимости
9. Дата оценки (дата
проведения оценки, дата
определения стоимости
объекта оценки)
Задание на оценку
Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 74,2 кв. м,
номера на поэтажном плане: этаж 1 – помещение III,
расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 8,
корп. 3
Вид
Наименование оцениваемого
права/правоподтверждающий
имущества
документ
Помещение,
назначение:
нежилое, общая площадь 74,2 кв.
м, номера на поэтажном плане:
этаж 1 – помещение III,
расположенное
по
адресу:
г. Москва, ул. Кировоградская,
д. 8, корп. 3
Собственность/ Свидетельство
о государственной регистрации
права серия 77-АП № 097319,
выданное Управлением
Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии по
Москве 09.09.2013 г.
ОАО «Сбербанк России»
Местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д.19
ОГРН 1027700132195 от 16.08.2002
Не зарегистрированы
Определение рыночной стоимости
Определение рыночной стоимости объекта оценки с учетом НДС
с целью принятия управленческого решения
Исключительно для использования полученных результатов,
указанных в п. 6 данного задания на оценку
Рыночная стоимость
12 марта 2014 г.
1. Оценка проводится с допущением, что оцениваемые права
свободны от каких-либо обременений или ограничений.
10. Допущения и ограничения,
на которых должна
основываться оценка
11. Срок проведения оценки
2. Оценка проводится на основании информации, предоставленной
Заказчиком оценки, Собственником/эксплуатантом активов, а
также лично собранной Оценщиком информации в процессе
осмотра имущества. Перечень документов, необходимых
Оценщику, и срок предоставления согласовываются Сторонами
при заключении соответствующего договора на оценку.
3. Прочие допущения и ограничения формулируются Оценщиком,
исходя из поставленной цели оценки, предполагаемого
использования результатов оценки, а также специфики Объекта
оценки. Все ограничения и допущения, применяемые Оценщиком
при проведении расчетов и написании Отчета, не должны
противоречить требованиям действующего законодательства в
области оценочной деятельности и должны быть предварительно
согласованы с ОАО «Сбербанк России».
12.03.2014 г. – 11.04.2014 г.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
5
3
Сведения о заказчике оценки и об оценщике
3.1
Заказчик оценки (полное
наименование и
организационно-правовая
форма)
Открытое акционерное общество «Сбербанк России»
ОГРН: 1027700132195
Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002
Местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д.19
ИНН 7707083893
КПП 775003035
ОГРН
Реквизиты Заказчика
3.2
Сведения о заказчике
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор
Исполнитель оценки (полное
наименование и
организационно-правовая
форма)
Основной государственный
регистрационный номер
(ОГРН)
Дата присвоения ОГРН
Московский филиал Общества с ограниченной
ответственностью «Институт оценки собственности и
финансовой деятельности»
1027000867750
01.10.2002 г.
Место нахождения: 634061, г. Томск, пр. Фрунзе, 96 «а»,
Место нахождения московского филиала: 121170, г. Москва,
ул. Генерала Ермолова, д. 2
ИНН 7018043400, КПП 771402001, р/с 40702810638360104002
Московском банке Сбербанка России ОАО г. Москва,
к/с 30101810400000000225, БИК 044525225, ОКПО 44234940,
ОКОНХ 95120
Полис (договор) страхования № 433-074-015421/11, выдан
ОСАО «ИНГОССТРАХ» сроком действия с «15» мая 2011 г. по
«05» января 2018 г. в размере 200 000 000 (Двести миллионов)
рублей
Реквизиты Исполнителя
Страхование ответственности
исполнителя
3.3
Сведения об оценщиках
Печенкин Дмитрий Владимирович
Паспортные данные:
Паспорт №
Фамилия Имя Отчество
Дата рождения
Выдан
Стаж в оценочной деятельности
Образование в области оценки
Сведения о членстве в СРО
Свидетельство о членстве в СРО
71 04 227854
Печенкин Дмитрий Владимирович
26.11.1974
Управлением внутренних дел калининского округа г. Тюмени,
31.08.2004 г., код подразделения 722-002
10 лет
Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 607082
«Московский государственный университет экономики,
статистики и информатики», 16 марта 2002 года
Член Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистовоценщиков «СМАО» (переименованное - НП
«Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистовоценщиков»), ИНН 7706598106
расположенного по адресу: 123007, Москва, Хорошевское
шоссе, д. 32 А, 3-ий подъезд
Юридический адрес: 123007, Москва, Хорошевское шоссе, д.32
А, 3-ий подъезд
№ 865, дата включения в реестр 08 октября 2007 года
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
6
Наименование страховой
компании
ОСАО «ИНГОССТРАХ»
Реквизиты договора страхования
ответственности
Договор (Полис) страхования ответственности оценщика
№ 433-046641/13 от 26 июня 2013 г.
Дополнительное соглашение №1 от 27.01.2014 г. к Договору
(Полису) страхования ответственности оценщика № 433046641/13 от 26 июня 2013 г.
Период страхования (срок действия договора страхования)
с 01 июля 2013 года по 30 июня 2014 года.
Сумма страхования гражданской
ответственности
Данные трудового договора
(название, №, дата и т.п.)
Юридическое лицо, с которым
оценщик заключил трудовой
договор
Фактическое местонахождение
оценщика
3 000 000 (три миллиона) рублей
№10/07 от 21 марта 2009 г
Общество с ограниченной ответственностью «Институт оценки
собственности и финансовой деятельности»
Юридический адрес: 634061, г. Томск, пр. Фрунзе, 96 «а»;
Фактический адрес: 634061, г. Томск, пр. Фрунзе, 96 «а»; ОГРН
1027000867750 дата присвоения 01.10.2002
Московского филиала ООО «Институт оценки»: 121170, г.
Москва, ул. Генерала Ермолова, д. 2
Голышев Артем Андреевич
Паспортные данные:
Паспорт №
Фамилия Имя Отчество
Дата рождения
Выдан
45 08 007044
Голышев Артем Андреевич
21.06.1984
ОВД района Черемушки гор. Москвы 11.07.2005 г., код
подразделения 772-076
Стаж в оценочной деятельности
7 лет
Диплом ВСВ № 1862796 от 26.07.2006 г.
«Финансовая академия при Правительстве Российской
Федерации»
Член Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистовоценщиков «СМАО» (переименованное - НП
«Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистовоценщиков»), ИНН 7706598106
расположенного по адресу: 123007, Москва, Хорошевское
шоссе, д. 32 А, 3-ий подъезд
Юридический адрес: 123007, Москва, Хорошевское шоссе, д.
32 А, 3-ий подъезд
№ 559, дата включения в реестр 02 августа 2007 г.
Образование в области оценки
Сведения о членстве в СРО
Свидетельство о членстве в СРО
Наименование страховой
компании
Реквизиты договора страхования
ответственности
Сумма страхования гражданской
ответственности
Данные трудового договора
(название, №, дата и т.п.)
ОСАО «ИНГОССТРАХ»
Договор обязательного страхования ответственности оценщика
№ 433-046637/13 от 26 июня 2013 г.
Дополнительное соглашение №1 от 27.01.2014 г. к Договору
(Полису) страхования ответственности оценщика № 433046637/13 от 26 июня 2013 г.
Период страхования (срок действия договора страхования)
с 01 июля 2013 года по 30 июня 2014 года.
3 000 000 (три миллиона) рублей
№11/07 от 21 марта 2009 г
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
7
Юридическое лицо, с которым
оценщик заключил трудовой
договор
Фактическое местонахождение
оценщика
Общество с ограниченной ответственностью «Институт оценки
собственности и финансовой деятельности»
Юридический адрес: 634061, г. Томск, пр. Фрунзе, 96 «а»;
Фактический адрес: 634061, г. Томск, пр. Фрунзе, 96 «а»; ОГРН
1027000867750 дата присвоения 01.10.2002
Московского филиала ООО «Институт оценки»: 121170, г.
Москва, ул. Генерала Ермолова, д. 2
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
8
4
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиками
при проведении оценки
4.1
1
2
3
4
5
Общие допущения и ограничения
В процессе проведения оценки, оценщики исходят из достоверности правоустанавливающих
документов на объект оценки.
Юридическая экспертиза прав не проводится. Оценщики не несут ответственность за
юридическое описание прав собственности на объект оценки, достоверность которых
подтверждается Заказчиком. Права собственности рассматриваются свободными от каких-либо
претензий или ограничений, в том числе от различного рода сервитутов, кроме оговоренных в
отчете.
Оценщики не принимают на себя ответственности за описание правового состояния объекта
оценки, подразумевающего обсуждение юридических аспектов права собственности.
От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу
составленного отчета, объекта оценки или имущественных прав, связанных с объектом оценки,
кроме как на основании отдельного договора с заказчиком оценки или официального вызова
суда.
При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на
стоимость объекта оценки. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в
случае обнаружения) подобных факторов.
6
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков, о рыночной стоимости
объекта. Оценщики, таким образом, не гарантируют, что в ходе осуществления конкретной
сделки купли-продажи объект будет передан из рук в руки именно по этой стоимости.
7
Результаты оценки достоверны в полном объеме исключительно на указанную в отчете дату, в
соответствии с целями и назначениями оценки.
8
Оценка проводится с допущением, что оцениваемые права свободны от каких-либо обременений
или ограничений.
Оценка проводится на основании информации, предоставленной Заказчиком оценки,
Собственником/эксплуатантом активов, а также лично собранной Оценщиками информации в
процессе посещения и осмотра имущества.
10 Оценщики прилагают в Приложении к отчету об оценке принт-скрины объявлений с
предложениями продажи / аренды объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов
сравнения при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и
доходного подходов. Информация, указанная в объявлениях, уточнялась путем
интервьюирования представителей собственника объектов. Оценщики не несут ответственности
за ошибки или неточности, которые могут содержаться в объявлениях с предложениями продажи
/ аренды объектов сравнения.
9
11 Все расчеты в рамках данной оценки выполнены с применением приложения Microsoft Excel,
следовательно, при множестве промежуточных расчетов итоговый результат может отличаться
от результата, выполненного при последовательных вычислениях с помощью чисел, отраженных
в расчетных таблицах данного отчета. Тем не менее, расчеты, выполненные с применением
приложения Microsoft Excel, являются более точными.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
9
5
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Процесс проведения оценки стоимости объекта оценки проходит в соответствии с
требованиями законодательства в области оценочной деятельности:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
№135-ФЗ;

Федеральные стандарты оценочной деятельности:

Федеральный стандарт оценки №1 (ФСО
Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 256.
№1),
утверждѐнный
приказом

Федеральный стандарт оценки №2 (ФСО
Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 255.
№2),
утверждѐнный
приказом

Федеральный стандарт оценки №3 (ФСО
Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 254.
№3),
утверждѐнный
приказом
 Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации
оценщиков НП «СМАОс».
Федеральные стандарты оценки является обязательными к применению при
осуществлении оценочной деятельности. (п. 2 ФСО-1, п. 2 ФСО-2, п. 2 ФСО-3).
Применение федеральных стандартов оценки, стандартов и правил саморегулируемой
организации оценщиков, членом которой является оценщик, является обязательными при
осуществлении оценочной деятельности в силу требований ст. 15 Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, п. 2 ФСО-1, п. 2 ФСО-2, п. 2
ФСО-3.
В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» (№135-ФЗ от 29 июля 1998 года) с
учетом всех изменений по состоянию на дату выпуска настоящего Отчета «Стандарты и
правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой
организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки»
(статья 20 «Стандарты оценочной деятельности»).
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
10
6
Используемые понятия и определения
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может
быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине
сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства (Федеральный стандарт
оценки-1, утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли
Российской Федерации № 256 от 20 июля 2007 г.), т. е. когда: одна из сторон сделки не
обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение; стороны
сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект
оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей –
либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления
на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.
Объекты оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия
в гражданском обороте (Федеральный стандарт оценки-1, утвержденный приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от
20 июля 2007года).
Аналог объекта оценки – сходный объекту оценки по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам определяющим его стоимость.
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе
существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в
рамках одного из подходов к оценке.
Подход
методологией.
к
оценке
–
совокупность
методов
оценки,
объединенных
общей
Дата проведения оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) –
дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Итоговая стоимость объекта оценки – расчетная стоимость объекта оценки при
использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения)
результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Наиболее эффективное использование объекта оценки – использование объекта
оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в
отношении которых имеется информация о ценах.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения
объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
11
7
Объемы и этапы исследования
В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от
20 июля 2007года, проведение оценки включает в себя следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление
необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и
определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
На этапе сбора, обработки и анализа информации, необходимой для оценки,
необходимо собрать и проанализировать техническую, рыночную, юридическую,
бухгалтерскую, финансовую и другую информацию, необходимую и достаточную для
получения обоснованного мнения относительно рыночной стоимости объекта оценки.
Оценщики осуществляют необходимые расчеты того или иного вида стоимости
объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик
объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также
обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем
(рисков), и другой информации.
На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщики
определяют итоговую величину стоимости объекта оценки.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
12
8
8.1
Описание объекта оценки
Сведения об объекте оценки
Объектом оценки является нежилое помещение площадью 74,2 кв. м, расположенное
по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 8, корп. 3.
Сведения о правах на объект оценки – право собственности.
Субъект права – ОАО «Сбербанк России» (Свидетельство о государственной
регистрации права серия 77-АП № 097319 от 09.09.2013 г.).
Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы.
8.2
Источники получения данных и документы, используемые при определении
количественных и качественных характеристик объекта оценки
Ниже представлен перечень документов, устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки:

Свидетельство о государственной регистрации права серия 77-АП № 097319,
выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Москве 09.09.2013 г.;

Выписка из технического паспорта на здание (строение) по состоянию
на 21.11.2012 г.

Кадастровый паспорт помещения от 22.08.2013 г.;

Поэтажный план помещения и экспликация от 22.08.2013 г.
Копии указанных выше документов представлены в приложении к настоящему
отчету.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
13
8.3
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Рисунок 1. Местоположение объекта оценки в рамках города
Объект
оценки
Рисунок 2. Местоположение объекта оценки в рамках района «Чертаново Северное»
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
14
Рисунок 3. Местоположение объекта оценки в рамках района «Чертаново Северное»
Ниже приводится описание качественных и количественных характеристик объекта
оценки.
Таблица 1. Местонахождение и расположение
Характеристика
Объект оценки
Местоположение
г. Москва, ул. Кировоградская, д. 8, корп. 3
Престижность района
расположения (очень высокая,
высокая, средняя, низкая,
очень низкая)
Средняя. Район «Чертаново Северное» - спальный
г. Москвы с разветвленной сетью наземного транспорта.
Характер застройки в районе
расположения
Объект оценки расположен в районе «Чертаново Северное» Южного
административного округа г. Москвы. Преобладающий тип застройки
района – жилая застройка. Также в окружении оцениваемого объекта
недвижимости расположены общественные здания.
Описание инженерной
инфраструктуры в районе
расположения
В районе имеются: водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение
и т.д. Все коммуникации находятся в рабочем состоянии.
Описание транспортной
инфраструктуры в районе
расположения
В районе «Чертаново Северное» имеется разветвленная сеть наземного
транспорта (крупные магистрали: Балаклавский проспект, Варшавское
шоссе), две станции метрополитена «Южная», «Чертановская».
Расстояние до ближайшей станции метро – м. «Южная» от
оцениваемого объекта недвижимости составляет около 550 м
(временной интервал: 7 минут пешком).
Рядом с жилым домом, на первом этаже которого находится
оцениваемый объект, расположена остановка общественного транспорта
(остановка автобусов: 675, 147к, 147, 784; остановка маршрутных такси:
671м)
Интенсивность транспортных
и людских потоков
относительно объекта оценки
Интенсивность транспортных и людских потоков – средняя
район
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
15
Таблица 2. Назначение и текущее использование
Объект оценки
Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 74,2
кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1 – помещение
III, расположенное по адресу: г. Москва, ул.
Кировоградская, д. 8, корп. 3
Назначение
Текущее использование
Нежилое
Не используется
Количественные и качественные характеристики оцениваемого помещения
Таблица 3. Описание технических характеристик здания, в котором расположен
оцениваемый объект
Наименование
Здание жилое
Год постройки
здания
Этажность
1995
24
(+ техподполье)
Технические
характеристики
S общ = 12 501,1 кв. м
S застр. = 1686,0 кв. м
Материал стен
Панельные
Таблица 4. Описание технических характеристик оцениваемого помещения
Объект оценки
Кадастровый номер
Инвентарный номер
Общая площадь, кв. м
Основная площадь, кв. м
Вспомогательная площадь, кв. м
Стандарт измерения площади
Материал стен
Характеристика технического
состояния конструктивных
элементов
Инженерные коммуникации,
заведенные в оцениваемое
помещение
Локальное местоположение (этаж)
Высота потолков, м
Проемы
Отделка помещений
Состояние отделки
Планировка
Наличие отдельного входа
Балансовая (остаточная) стоимость2
Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 74,2 кв. м, номера
на поэтажном плане: этаж 1 – помещение III, расположенное по
адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 8, корп. 3
2872/45 (00079004:0179)
74,2
41,6
32,6
БТИ
ж/б панели
хорошее состояние
электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение,
приточно-вытяжная вентиляция
1
2,8
окна – ПВХ; входная дверь – металлическая; межкомнатные двери –
деревянные
пол - плитка, линолеум;
стены – пластиковая вагонка, плитка;
потолок – подвесной
требуется проведение косметического ремонта
кабинетная
+/со двора
8 341 950,51
Описание объекта оценки позволяет выявить следующие ценообразующие факторы:
1. Местоположение:
- удаленность от станции метро (временной интервал);
- линия домов/тип отдельного входа.
2. Площадь помещения.
3. Физическое состояние здания, в котором расположено оцениваемое помещение.
4. Состояние отделки.
По степени ликвидности оцениваемое помещение относится к объектам со средней
степенью ликвидности3 (3-6 месяцев). Ориентировочный срок реализации, по данным
риэлторов, составляет от трех до шести месяцев.
2
По данным Заказчика. Балансовая (остаточная) стоимость представлена по состоянию на 14.02.2014 г.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
16
8.4
Фотографии объекта оценки
Фото 1. Здание, в котором расположено оцениваемое помещение (24-этажный жилой дом)
Фото 2. Вход в помещение (отдельный вход)
3
Решение Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол от 25 ноября 2011 г.)
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
17
Фото 3. Характер окружающей застройки
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
18
Фото 4. Оцениваемое помещение (кабинет)
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
19
Фото 5. Оцениваемое помещение (кабинет)
Фото 6. Оцениваемое помещение (уборная)
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
20
9
Макроэкономический анализ, прогноз экономических показателей,
анализ окружения объекта оценки, анализ рынка недвижимости
9.1
Общий обзор макроэкономического положения Российской Федерации
в январе 2014 г.4
Таблица 5. Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду
предыдущего года)
2013
2014
январь
декабрь
январь
ВВП1)
101,9
101,0
100,7
Индекс потребительских цен, за период
101,0
100,5
100,6
Индекс промышленного производства 2)
99,6
100,4
99,8
Обрабатывающие производства
Индекс производства продукции сельского хозяйства
98,9
101,6
101,7
101,4
100,0
100,8
Инвестиции в основной капитал
102,9
100,6
93,04)
Объемы работ по виду деятельности «Строительство»
101,4
97,0
94,6
114,7
88,9
129,1
100,6
102,1
98,5
105,4
102,7
102,55)
26840
39648
289454)
6,0
5,6
5,65)
104,4
103,8
102,4
Объем платных услуг населению
105,6
100,1
101,6
Экспорт товаров, млрд. долл. США
38,9
49,2
39,4
Импорт товаров, млрд. долл. США
21,7
33,4
21,7
Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель
111,8
109,9
106,4
3)
Ввод в действие жилых домов
Реальные располагаемые денежные доходы населения
5)
Реальная заработная плата
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата,
руб.
Уровень безработицы к экономически активному населению
(на конец периода)
Оборот розничной торговли
1
Оценка Минэкономразвития России.
Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых",
"Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом
поправки на неформальную деятельность.
3
С учетом поправки на неформальную деятельность.
4
Оценка Росстата.
5
Предварительные данные.
2
В январе ВВП, по предварительной оценке Минэкономразвития, вырос на 0,7% по
сравнению с январем 2013 года, но по сравнению с декабрем 2013 года с исключением
сезонного фактора снизился на 0,5%. В январе ухудшилась динамика практически всех
макроэкономических показателей. Произошел существенный спад инвестиционной
активности, отрицательные темпы показали промышленное производство, строительство.
Также в январе 2014 года в сравнении с концом 2013 года отмечалась более низкая динамика
розничной торговли и сельского хозяйства. Позитивным моментом января стало ускорение
роста платных услуг населению.
4
Обзор составлен на основе
URL: http://www.economy.gov.ru
данных
Министерства
экономического
развития
Российской
Федерации,
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
21
Таблица 6. Темпы прироста основных показателей экономики (в % к предыдущему периоду)
2012
2013
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
янв.
ВВП
0,2
0,1
-0,2
0,3
-0,5
Промышленное производство
-1,4
0,7
1,2
0,5
-1,8
Инвестиции в основной капитал
Строительство
Реальные располагаемые
денежные доходы населения
Реальная заработная плата
Оборот розничной торговли
-0,9
-1,4
-0,4
-2,2
0,5
1,3
0,6
-0,4
-4,1
-1,5
1,2
-0,2
0,5
1,0
-1,6
1,4
1,0
2,3
0,9
0,5
1,1
0,6
0,9
-0,5
-0,5
В январе 2014 года снижение промышленного производства составило 0,2% к
январю 2013 года.
Росстат пересмотрел темпы роста
инвестиций в основной капитал за 2012 и 2013
годы. Динамика повышена: в 2012 году прирост
составил 6,8% против 6,6% по предыдущей
оценке, в 2013 году сокращение оценивается в
0,2% против 0,3%.
Инвестиции в основной
капитал
с исключением сезонных и календарных факторов
(январь 1999 = 100)
480
460
440
420
400
380
360
По оценке Росстата, в январе 2014 года
возобновилось снижение инвестиций к уровню
соответствующего месяца прошлого года
1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121
(сокращение составило 7,0% после роста на
2010
2011
2012
2013
2014
0,4% и 0,6% в ноябре и декабре прошлого года
соответственно). В январе темп роста
инвестиций по отношению к предыдущему
месяцу составил
20,8%, что является
минимальным значением для января за период 2000-х годов.
Сокращению капитальных вложений в
январе соответствовало ускорение снижения
объема
работ
по
виду
деятельности
«Строительство». В январе объем строительных
работ сократился на 5,4% относительно
аналогичного месяца прошлого года после 3,0% в
декабре и 0,3% в ноябре.
Строительство
с исключением сезонных и календарных факторов
(январь 1999 = 100)
455
445
435
425
415
405
395
385
375
Положительной динамике жилищного
строительства
предшествовало
ускорение
1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121
прироста объема предоставленных рублевых
2010
2011
2012
2013
2014
ипотечных кредитов. По данным Банка России, в
декабре 2013 года прирост составил 45,7% к
уровню декабря 2012 года против 27,6% в ноябре.
При этом средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам,
выданным в течение месяца, в декабре 2013 года стабилизировалась на уровне ноября 2013
года и составила 12,2%.
Реальные располагаемые денежные доходы населения, по предварительным
данным Росстата, снизились в январе 2014 года на 1,5% против роста на 2,1% в декабре 2013
года относительно соответствующего месяца предыдущего года. Прирост реальной
заработной платы замедлился в январе до 2,5% по сравнению с 2,7% в декабре 2013 года.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
22
Реальные располагаемые доходы
Реальная заработная плата
с исключением сезонных и календарных факторов
(январь 1999 = 100)
с исключением сезонных и календарных факторов
(январь 1999 = 100)
500
365
490
480
355
470
460
345
450
440
335
430
420
325
410
1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121
400
1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121
2010
2011
2012
2013
2014
2010
2011
2012
2013
На 1 февраля 2014 года, по сведениям организаций (не относящихся к субъектам
малого предпринимательства), суммарная задолженность по заработной плате по кругу
наблюдаемых видов экономической деятельности увеличилась по сравнению с 1 января 2014
года на 27,6%.
В январе ослабление номинального эффективного курса рубля составило 1,2%,
реального эффективного курса - оценивается в 1%. При этом, по расчетам
Минэкономразвития России, за январь текущего года ослабление рубля в реальном
выражении к доллару США составило 1,5%.
Динамика среднемесячных реальных курсов рубл я
(январь 1995 г. = 100%)
260,0%
240,0%
220,0%
200,0%
180,0%
160,0%
140,0%
120,0%
100,0%
80,0%
реальный эффективный курс
к доллару США
янв.14
июл.13
янв.13
июл.12
янв.12
июл.11
янв.11
июл.10
янв.10
июл.09
янв.09
июл.08
янв.08
июл.07
янв.07
июл.06
янв.06
июл.05
янв.05
июл.04
янв.04
июл.03
янв.03
июл.02
янв.02
июл.01
янв.01
июл.00
янв.00
июл.99
янв.99
июл.98
янв.98
июл.97
янв.97
июл.96
янв.96
июл.95
янв.95
60,0%
к евро
В январе 2014 года потребительская инфляция (ИПЦ) составила 0,6%, что несколько
выше декабря предыдущего года (0,5%). При этом снижение против января 2013 года (1,0%)
составило 0,4 процентного пункта, и в итоге за годовой период инфляция снизилась до 6,1%
против 6,5% в декабре 2013 года.
Замедление темпов инфляции в январе в основном связано с ослаблением роста цен
на отдельные продовольственные товары после заметного их повышения в конце 2013 года
вследствие разбалансированности рынков. Кроме того на более умеренной динамике цен на
продовольственные товары сказались меры по стабилизации алкогольного рынка в целях
продажи неликвидов со старыми акцизными марками, поэтому в январе в отличие от
прошлого года не наблюдалось скачка цен на алкогольные товары в связи с повышением
акцизов, что понизило инфляцию на 0,2 процентного пункта, а рост цен на
продовольственные товары – на 0,3 процентного пункта. На продовольственном рынке в
январе рост цен на 1,0% был в 1,8 раз ниже, чем годом ранее (1,8%), в том числе без учета
алкогольных напитков 0,9% – в 1,3 раза ниже. Вместе с тем эффект от повышения акцизов с
января 2014 года на цены алкоголя в отличие от предыдущего года будет проявляться
постепенно.
На непродовольственные товары и рыночные платные услуги рост цен в январе также
слегка замедлился против показателей годом ранее за счет продолжающегося замедления
роста спроса, которое в январе отчасти связано с массированной покупкой валюты на фоне
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
2014
23
высоких девальвационных ожиданий. Произошедшее ослабление рубля (на 8% к доллару
США и на 7% к евро за месяц) на инфляции января не сказалось, однако учитывая
продолжающееся ослабление рубля, начнет проявляться на усилении роста цен на рынке
продовольственных товаров в ближайшие месяцы, учитывая высокую долю импорта на
рынке, как в качестве сырья, так и готовой продукции.
9.2
Анализ социально-экономического положения г. Москва5
По своему статусу и влиянию Москва, безусловно, является лидером страны и
воспринимается как мировой город с огромным потенциалом на глобальном экономическом,
политическом и культурном пространстве. С 1991 г. Москва постоянно присутствует в
списке мировых городов – лидеров, что подтверждается всеми авторитетными рейтингами.
Однако позиции Москвы в этом списке слабеют, прежде всего, по тем параметрам, которые
составляют ядро развития и конкуренции лидеров глобальных рейтингов: качество среды и
институтов, качество жизни, безопасность и экология.
Эксклюзивное политическое положение Москвы как столицы России создало условия
для концентрации в городе 80% финансового оборота страны, такой же доли инвестиций в
коммерческую недвижимость, 70% доли московских банков в суммарных активах
российской банковской системы и значительной части экспортно-импортных отчислений.
Это привело к формированию в Москве феномена «рентной экономики», создало условия
неустойчивости и критической зависимости финансового потенциала столицы от
конъюнктуры мировых цен на предметы российского экспорта и размещения налоговой
базы. Городу, как это показал финансовый кризис, начавшийся в 2008 г., сложно
компенсировать колебания внешней конъюнктуры, поскольку собственный экспортный
потенциал невелик, а развитие перспективных видов экономической деятельности
ограничено их масштабами и слабостью основных инфраструктур. В дополнение к
сложившимся сферам роста (торговля, строительство) не возникает новых активных
драйверов экономического и инновационного развития. Ключевой проблемой города
является острый дисбаланс между уровнем деловой активности Москвы (обычно
фиксируется в первой двадцатке мировых рейтингов) и качеством городской среды (по этому
индикатору Москва занимает в разных рейтингах от 50 до 70 места).
При значительном и все еще динамично растущем экономическом потенциале в
Москве наблюдается снижение доступности жилья. Отмечается дефицит городских сервисов
и услуг, мощностей инфраструктуры, прямо влияющих на уровень и качество жизни в
городе. Потенциальным источником социальной напряженности в городском сообществе
является высокая дифференциация по качеству и уровню жизни горожан. Несмотря на то,
что среднедушевые доходы опережают общероссийский уровень в 2,5 раза, в городе
сохраняется исключительно высокий уровень дифференциации доходов. Он практически
вдвое выше, чем в целом по России и в 4–6 раз выше, чем в крупнейших городах Европы.
Несмотря на масштабную перераспределительную политику в Москве, ее реальные
результаты проявляются в лучшем случае в снижении уровня абсолютной бедности. Вместе
с тем, до 30% москвичей имеют доходы менее 60% от среднего уровня, а это означает
недопустимо высокий уровень относительной бедности. Важнейшей социальной проблемой
является бедность среди молодых семей с детьми. До 1/5 детей при рождении попадают в
зону официально признаваемой бедности. При этом по экспертным расчетам бюджетов
домохозяйств (2010), вклад социальных выплат из бюджета города Москвы в сокращение
дефицита доходов семей с детьми (то есть в уменьшение глубины бедности) составил 21%.
Таким образом, совокупность всех социальных выплат семьям с детьми только в одном
случае из пяти приводила к тому, что душевой доход поднимался над прожиточным
минимумом. В Москве быстрее, чем в среднем по России, будет нарастать кризис
5
http://ramenki.zao.mos.ru/gos_prog/17.pdf
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
24
пенсионной системы. Столица существенно отстает от среднероссийского уровня по
коэффициенту замещения (соотношение средней трудовой пенсии и средней заработной
платы). Если в 2009 г. по РФ коэффициент замещения был равен 26,3%, то по Москве – лишь
15,7%. Высокий образовательный уровень населения Москвы находится в структурном
противоречии со сложившейся структурой рабочих мест (рынком труда), где
непропорционально высока доля низко квалифицированного труда. По коэффициенту
замещения Москва в два с половиной раза отстает от стандартов, установленных Конвенцией
МОТ (не менее 40%). По уровню человеческого потенциала отрыв Москвы от
общероссийского уровня на протяжении второй половины 2000-х годов (2004 – 2008гг.)
сохранялся на стабильном уровне, превышая средний российский ИРЧП примерно на 13%.
Высокий уровень образования населения Москвы мог бы рассматриваться как потенциал в
сфере интеллектуальных услуг, однако реализация этого потенциала осуществляется в
значительной степени на внешних рынках. Напротив, его востребованность на московском
рынке труда невелика, а множество дипломированных специалистов заняты на рабочих
местах, в действительности не требующих высокой квалификации.
Если прибавить к этому обстоятельству невысокий бизнес климат города, то не
вызывает удивления, что конкуренция юрисдикций складывается не в пользу Москвы, а
утечка молодых, квалифицированных и креативных специалистов вместе с их
предпринимательскими проектами стала фактической нормой.
Миграция стимулируется исключительно экономическими стимулами, вне их
системной связи с уровнем комфорта, безопасности, качества услуг. Это может быть
оправдано, с точки зрения сезонной и краткосрочной миграции, но прямо противоречит
стратегической установке на умеренный рост населения города, компенсирующий
мигрантами (до 850 тыс. новых жителей к 2025 году) нарастающие диспропорции
демографической структуры. Высокий средний возраст работников, с одной стороны, и
нежелание молодежи работать в сфере традиционного производства находятся в жестком
противоречии с системой хозяйства и структурой рынка труда. Вследствие этого постоянный
приток рабочей силы извне, так же, как и в Западной Европе, является необходимостью. При
безусловно высоком уровне человеческого капитала и сравнительно высоком уровне
экономического потенциала эффективность использования территории остается достаточно
низкой, что указывает на проблемы пространственного планирования. Этому противостоит
криминализованный характер коммунального хозяйства, вспышки ксенофобских проявлений
и, главное, отсутствие действенной политики адаптации временных работников в качестве
постоянных жителей Москвы. Уровень агрессивности среды остается высоким, что в свою
очередь существенно снижает совокупную оценку качества жизни. При чрезвычайно
высокой плотности населения Москвы, достигшей свыше 1 000 чел./кв. км, (что
соответствует плотности Гонконга), множественные инфраструктурные ограничения не
позволяют перевести этот потенциал в реально задействованный ресурс. По плотности
экономической деятельности (считается в млн долл. США на квадратный км.) Москва не
только отстает от столиц крупнейших экономик мира, но и столиц многих развивающихся
стран, например Буэнос-Айреса и Мехико. При 150 млн долл. США на км2, экономическая
плотность Москвы в 2,3 меньше чем в Лондоне и в 1,26 раз меньше, чем в Мехико. Важна не
только экономическая плотность, но рациональное пространственное распределение точек
приложения труда и диверсификации экономической деятельности, согласующиеся с
внутренними и внешними приоритетам города.
Применительно к плотности и качеству человеческого потенциала очевидным (и
банальным) структурным дисбалансом является развитие транспортной инфраструктуры
Москвы. В течение последних пятидесяти лет основные усилия городского управления
концентрировались на удлинении линий общественного транспорта и, в лучшем случае,
увеличении средней плотности транспортной сети. В результате, в сочетании со
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
25
стремительным ростом автомобилизации, которая еще не перешла в фазу стабилизации,
общественный транспорт снизил среднюю скорость перемещения по городу до 20 км/час и
менее. При этом, за рамками внимания оставалась точка выбора между статистической
плотностью сети, с одной стороны, и реальной связностью городских территорий – с другой.
Список подобных структурных дисбалансов далеко не исчерпан, однако и на этом уровне
детализации можно сделать вывод, что Правительство города и наиболее активные
социальные и экономические группы сталкиваются с системной проблемой. Суть ее состоит
в следующем: пространственный, экономический и интеллектуальный потенциал Москвы не
конвертируется, или конвертируется со значительными затруднениями, в то качество среды
и жизни, которые вправе ожидать жители города – российского лидера по всем показателям
экономического развития.
В целом, высокая стоимость систем жизнеобеспечения (недвижимости –
коммерческой и жилой, деловых услуг, качественного образования и здравоохранения)
соответствует уровню цен мировых мегаполисов, а качество жизни и инфраструктур
остается на низком уровне. Эта ситуация чревата высокими рисками.
Эта же ситуация оказывается решающей и на уровне глобальной конкуренции
мировых городов. Рейтинг городов мира по версии PWC показывает, что на сегодняшний
день Москва больше всего отстает от ведущих мировых столиц именно по тем измерениям,
которые непосредственно связаны с благосостоянием жителей и обеспечением качества
среды. Наихудшая ситуация, по этой оценке, складывается по рейтингам здоровья и
безопасности, стоимости жизни, демографии и благоустройства, экологии, легкости ведения
бизнеса и устойчивого развития. Впервые за последнее столетие Москва оказалась в
ситуации реальной конкуренции – как внешней, так и внутренней. И на глобальном, и на
национальном уровнях это конкуренция за приток инвестиций, за удержание и наращивание
человеческого потенциала, за концентрацию на своей территории тех видов деятельности,
которые производят продукты с наибольшей добавленной стоимостью и наиболее
позитивным образом влияют на уровень и качество жизни горожан. При этом природа этой
конкуренции такова, что любые усилия не дадут результата без достаточно быстрого
подъема качества жизни и среды, заметных жителям и признаваемых независимой
экспертизой.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
26
9.3
Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москва
Офисная недвижимость6
Характеристика предложения
Общий объем предложения качественной офисной недвижимости г. Москвы по
итогам 2013 г. составил 13,3 млн. кв. м, из которых офисы класса А составляют 20%, а
офисы класса В ‒ 80%.
Основные показатели рынка офисной недвижимости по состоянию на конец 2013 г.
представлены на рисунке ниже.
Источник информации: http://www.gvasawyer.ru
Рисунок 4. Основные показатели рынка офисной недвижимости, IV квартал 2013 г.
В 2013 г. в Москве было введено 770 тыс. кв. м офисных площадей, что на 20%
превышает аналогичный показатель прошлого года. Большая часть нового предложения попрежнему вводится в эксплуатацию в ЦАО-40%.
Источник информации: http://www.gvasawyer.ru
Рисунок 5. Распределение предложения по округам
В 2014 г. к вводу заявлено более 1 млн. кв. м офисных площадей, при этом около 18%
от запланированного к вводу - за МКАД.
6
Обзор
подготовлен
на
основании
аналитических
материалов
группы
компании
GVA
Sawyer,
URL: http://www.gvasawyer.ru/ImgResearch/Msc-Office-4q2013.pdf; материалов исследования консалтинговой компании
Knight
Frank,
URL:
http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/888952DD-9B09-49C6-B7FF82565F375416/kf_msk_report_offices_2013_rus.pdf
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
27
Источник информации: http://www.gvasawyer.ru
Рисунок 6. Знаковые проекты офисной недвижимости г. Москвы, 2013 г.
По итогам 2013 г. уровень вакантных площадей в классе А составляет 16% и 14% в
классе В+/В-. В 2014 г. ожидается увеличение уровня вакантных площадей в связи с вводом
большого количества офисных площадей, при том, что в рамках сложившейся
экономической ситуации, предпосылок к существенному росту спроса на офисы нет.
Источник информации: http://www.gvasawyer.ru
Рисунок 7. Уровень вакантных площадей (рассматриваемый период: 2008 г. – 2013 г.)
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
28
Характеристика спроса
Объемы сделок держатся на стабильном уровне - 1,2 млн. кв. м ежегодно. Уровень
чистого поглощения несколько ниже объема нового предложения, поэтому уровень
вакантных площадей в 2013 г. вырос.
Особенности спроса:

Уменьшение количества крупных сделок (площадью свыше 2 000 кв. м).
Средняя площадь (по запросам арендаторов) около 500 кв. м.

Доля сделок, заключаемых по предварительным договорам аренды (до ввода
здания в эксплуатацию) находится на низком уровне (не более 5% от общего
объема сделок).

В общем объеме сделок более 75% приходится на класс В, при том, что в общем
объеме нового предложения, введенного в эксплуатацию в 2013 г. доля класса В
составила 65%.

Более половины сделок в 2013 г. заключено за пределами ТТК (доля объектов,
расположенных за ТТК и введенных в эксплуатацию в 2013 г. - 58%).

Более 80% арендаторов - российские компании.
Источник информации: http://www.gvasawyer.ru
Рисунок 8. Распределение объема сделок по зонам города
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
29
Ниже представлена информация о некоторых крупных сделках в бизнес-центрах
г. Москвы.
Источник информации: http://www.gvasawyer.ru
Рисунок 9. Сведения о крупных (свыше 2000 кв. м) сделках по аренде в БЦ г. Москвы,
анонсированных в 2013 г.
Коммерческие условия
Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А к концу 2013 г. достигла
значения 800 $/м2/год, снизившись за год на 4%. Корректировка показателя произошла в
значительной степени за счет изменения структуры предложения офисных площадей, а
именно увеличения в общем объеме предложения класса А объектов, расположенных в
удаленных районах города.
По сравнению с концом 2012 г. диапазон запрашиваемых ставок аренды на офисы
класса А расширился и составляет 400–1200 $/ м2/ год (ранее он составлял 650 –
1 200 $/м2/год).
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисные помещения класса В
продемонстрировала небольшой рост в пределах 2% по сравнению с 2012 г. и достигла
значения 492 $/ м2/ год. Диапазон ставок аренды на офисы класса В увеличился и составляет
300 – 1 100 $/м2/год.
По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, спрос на объекты
класса А сокращается, в то время как в сегменте класса B этот показатель довольно стабилен.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
30
Операционные расходы для офисных помещений класса А составляют в среднем 110
– 180 $/кв. м в год. Для класса В+: 80 – 120 $/кв. м в год, для класса В-: 60 – 85 $/кв. м в год.
Средняя цена продажи 1 кв. м офисных помещений составляет в зависимости от
зоны7:
- Бульварное кольцо – Садовое кольцо: для офисов класса А: 10 000 – 13 000 долл.
США; класса В: 6 000 – 8000 долл. США;
- Садовое кольцо – Третье транспортное кольцо: для офисов класса А: 8 000 – 10 000
долл. США; класса В: 6 000 – 8000 долл. США;
- Третье транспортное кольцо – МКАД: для офисов класса А: 3 000 – 7 000 долл.
США; класса В: 2 700 – 5000 долл. США.
Ставки капитализации на рынке офисной недвижимости для премиальных объектов:
8 – 8,5%.
Среди ценообразующих факторов, характерных для рынка офисной недвижимости
г. Москвы, выделяют следующие:
- местоположение (центр города, основные магистрали, близость к метро, первая
линия домов);
- тип здания;
- локальное местоположение (расположение на этаже);
- площадь помещения;
- состояние отделки;
- наличие отдельного входа;
- окружение;
- прочее.
7
Цены указаны без НДС. URL: http://zdanie.info/2393/2420/news/4397
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
31
Классификация офисных зданий г. Москвы8
8
http://www.colliers-fm.ru/content/ru/0000387.pdf
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
32
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
33
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
34
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
35
Торговая недвижимость9
Характеристика предложения
Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных
торговых центрах столицы по итогу 2013 г. составило 3 913 тыс. кв. м. Обеспеченность
качественными торговыми площадями составляет около 325 кв. м GLA на 1 000 жителей.
Источник информации: http://www.gvasawyer.ru
Рисунок 10. Основные показатели рынка торговой недвижимости г. Москвы,
IV квартал 2013 г.
По итогам 2013 г. прирост предложения качественных торговых площадей GLA
составил 276 тыс. кв. м - минимальный показатель прироста нового предложения с 2007
года. При этом ряд объектов, GoodZone, ТЦ "Райкин Плаза" были инициированы еще до
кризиса.
Источник информации: http://www.gvasawyer.ru
Рисунок 11. Распределение качественного предложения по округам г. Москвы
Уровень вакантных площадей в Москве по-прежнему держится в диапазоне 1-1,5%.
Увеличение уровня вакантных площадей ожидается не ранее 2014 – 2015 гг. в связи с вводом
большого количества торговых центров. Наибольший прирост нового предложения в 2013 г.
наблюдался в ЮАО - 36% и ЮЗАО - 24%.
9
Обзор подготовлен на основе аналитических материалов группы компаний GVA Sawyer, URL:
http://www.gvasawyer.ru/ImgResearch/MskRetail4Q2013.pdf; материалов исследования консалтинговойкомпании Knight
Frank,
URL:
http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/E5CF40CE-E706-46A6-8BB3B5F4465A93A0/kf_msk_report_retail_2013_rus.pdf; материалов исследования консалтинговой компании PRAEDIUM,
URL:
http://www.praedium.ru/docs/99/%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%B3%D0%B8%202013%D0%B3.%20%D1%80%D1%8B%D0
%BD%D0%BE%D0%BA%20%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9%20%D0%BD%D0
%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8.pdf
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
36
Согласно планам девелоперов, в 2014 рынок пополнится более чем на 890 тыс. кв. м
GLA торговых площадей. С учетом переноса сроков открытия по части объектов (около 30%
от запланированного к вводу), аналитики прогнозируют в 2014 г. рекордный объем ввода
торговых площадей - на уровне 600 тыс. кв.м GLA (максимальный объем нового
предложения был зафиксирован в 2009 г.- 518 тыс. кв.м GLA).
Уровень обеспеченности торговыми площадями по итогам 2014 г. может возрасти до
375 кв. м на 1 000 жителей, что по-прежнему будет являться низким показателем среди не
только других европейских, но и российских городов.
Источник информации: http://www.knightfrank.ru
Рисунок 12. Крупные торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2013 году
Характеристика спроса
В 2013 году рынок качественной торговой недвижимости был достаточно стабилен и
коренных изменений не претерпел как со стороны аспектов нового предложения, так и со
стороны спроса.
Объем поглощения на рынке торговой недвижимости в IV квартале 2013 года
сопоставим с аналогичным показателем, наблюдаемым во II квартале, когда показатель
спроса составил 43 000 кв. м.
По итогам года наибольший спрос на качественную торговую недвижимость
продемонстрировала категория арендаторов, относимая к магазинам продуктов и
супермаркетов. Доля данной категории арендаторов составляет 40% от спроса. Как
отмечалось ранее, продуктовые ритейлеры потеряли за второе полугодие около 13% доли
рынка, но сохранили первенство благодаря крупным сделкам, совершенным в начале года.
Наибольшую активность на рынке продемонстрировали такие бренды как «Ашан»,
«О`Кей», «Карусель», «Лента», «Виктория» и др.
Вторую по величине долю рынка занимают компании специализирующиеся на
ритейле одежды и обуви, занимающие 22% от совокупного спроса. В отличие от
продуктовых ритейлеров, часто выступающих в роли якорных арендаторов, арендующие
крупные торговые площади, компании сегмента «одежда и обувь» арендуют значительно
меньшие площади, но в количественном выражении сделок в разы больше.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
37
Коммерческие условия
Существенного изменения арендных ставок в 2013 г. не произошло. В целом по
рынку колебания ставок находились в диапазоне 5-10%. В наиболее успешных ТЦ Москвы,
где наблюдается высокий спрос со стороны арендаторов, ставки выросли на 10%.
По прогнозам аналитиков группы компаний «GVA Sawyer», в 2014 году рынок
останется в том же состоянии – увеличение не более чем на 5-7% в целом по рынку и более
существенный рост аренды в наиболее востребованных объектах.
Средний уровень арендных ставок по итогам года находится на
1 950 $/кв. м/год, против 1 900 $/кв. м/год в начале года.
уровне
Источник информации: PRAEDIUM
Рисунок 13. Ставки аренды в качественных торговых центрах в зависимости от типа
арендатора10
Размер операционных расходов для торговых помещений составляет в среднем 80 –
260 $/кв. м в год.
На конец 2013 г. средневзвешенная цена 1 кв. м торговых помещений,
расположенных внутри Садового кольца, составляла 16 256 долл. США; вне Садового кольца
– 5 495 долл. США.
Складская недвижимость11
Характеристика предложения
В 2013 г. объем нового предложения качественных складских площадей московского
региона составил около 762 тыс. м2, а общий объем предложения достиг 7,93 млн м2. В
течение 2013 г. введено на 15% больше складских площадей, чем в 2012 г.
10
В таблице представлены усредненные значения
Обзор подготовлен на основе аналитических материалов консалтинговой
http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/31944C40-9F40-4392-8A2FDE9C5E8A8DA5/kf_msk_report_industrial_2013_rus.pdf
11
компании
Knight
Frank,
URL:
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
38
Источник информации: http://www.knightfrank.ru
Рисунок 14. Показатели рынка складской недвижимости г. Москвы
Источник информации: http://www.knightfrank.ru
Рисунок 15. Географическое распределение общего объема предложения складских
помещений, IV квартал 2013 г.
Характеристика спроса
Объем поглощения качественных площадей на рынке складской недвижимости
московского региона достиг очередного исторического рекорда: в течение 2013 г. было
арендовано и куплено почти 1,3 млн м2. Общий объем сделок по России составил порядка
1,8 млн м2, при этом объем поглощения складских площадей в Санкт-Петербурге составил
около 13% от общего объема сделок на российском рынке, а на другие региональные города
страны пришлось около 14%.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
39
Почти 36% совершенных в московском регионе сделок – это сделки с блоками
площадью порядка 40 тыс. м2 и больше. Средний размер сделки в московском регионе вырос
до 15 тыс. м2 против 11 тыс. м2 в 2011 г. и 13 тыс. м2 в 2012 г.
Активность в части аренды и приобретения складских площадей в основном
демонстрировали крупные торговые компании (операторы online и offline торговли,
дистрибьюторы), в меньшей степени – производители. Пользователи складов становятся
более избирательными: у большинства арендаторов есть строгий набор предъявляемых
требований, удовлетворение которых позволяет им лучше оперировать на складе и снижать
собственные издержки. С большей тщательностью арендаторы подходят к составлению
договоров.
На протяжении последних 2-х лет доля вакантных складских площадей в московском
регионе не поднималась выше 2%. Сейчас рынок находится в сбалансированном состоянии:
арендаторы и покупатели имеют возможность выбора складов в высокой стадии готовности,
однако он все еще довольно ограничен, и собственники пока не идут на значительные
уступки по ставкам аренды и ценам покупки.
Коммерческие условия
Запрашиваемые ставки аренды оставались стабильными в течение года – на уровне
135 – 140 $/м2/год.
Цена продажи сохраняется на прежнем уровне: для объектов класса А средняя цена
предложения варьируется в пределах от $1200 до $1400 за м2, для класса B – от $900 до
$1300 за м2 (без НДС).
Ставки капитализации также остались на уровне начала 2013 г., для лучших объектов
на рынке этот показатель составляет порядка 11,5%. Однако несмотря на рост интереса
инвесторов к сегменту складской и индустриальной недвижимости, инвестиционных сделок
на рынке немного и данный показатель скорее экспертный.
Рынок встроенных помещений нежилого назначения
На рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, наряду с площадями в бизнесцентрах различных классов, представлены также объекты, представляющие собой
встроенные помещения. Как правило, это помещения (изначально жилого назначения),
переведенные в нежилой фонд, расположенные на 1-ых этажах жилых домов или в цоколе.
Помещения подобного рода являются многофункциональными и используются для
реализации в них офисной, торговой и иных функций.
Согласно данным экспертов-аналитиков рынка коммерческой недвижимости, массив
предложений о продаже/сдаче в аренду встроенных помещений в г. Москве достаточно
велик. Наибольший интерес у покупателей/арендаторов вызывают нежилые помещения
площадью до 200 – 300 кв. м.
Основными ценообразующими факторами на рынке встроенных нежилых помещений
являются:
- местоположение (район города, удаленность от метро, близость к магистрали, выход
на «первую линию» домов);
- уровень проходимости (человекопоток);
- наличие отдельного входа/тип входа;
- техническое состояние здания, в котором расположено помещение;
- площадь помещения;
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
40
- состояние отделки помещения.
Коммерческие условия представлены в разделах выше в зависимости от сегмента
рынка.
Прогноз
Эксперты-аналитики рынка недвижимости предполагают, что в секторе офисной
недвижимости г. Москвы спрос в 2014 г. сохранится на существующем уровне с тенденцией
к понижению примерно на 10%. Ожидается снижение ставок аренды для офисов класса А на
5% - 7%, класса В – на 2% - 3%.
В секторе торговой недвижимости прогнозируется сохранение высоких темпов
выхода международных операторов на московский рынок; этому, в частности, будет
способствовать открытие крупнейших торговых комплексов. В то же время столь
значительный прирост предложения повлечет за собой увеличение доли вакантных
помещений, которая к 2015 г. может достигнуть 7%.
В секторе складской недвижимости ожидается сокращение спроса. Вместе с тем
возможно появление отдельных географических зон, где ситуация может отличаться от
средней по рынку.
Ценообразующие факторы на рынке коммерческой недвижимости
Группа факторов
Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1.1. Обременение объекта договорами аренды
1. Качество прав
1.2. Сервитуты и общественные обременения
1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта
2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя
2. Условия финансирования
2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
3.1. Наличие финансового давления на сделку
3. Особые условия
3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой
3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие
4.1. Изменение цен во времени
4. Условия рынка
4.2. Отличие цены предложения от цены сделки
5.1. Престижность района
5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения
5. Местоположение
5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная)
5.4. Качество окружения (рекреация и экология)
6.1. Характеристики земельного участка
6. Физические
6.2. Размеры и материалы строений
характеристики
6.3. Износ и потребность в ремонте строений
6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические
7.1. Возможности ресурсосбережения
характеристики
7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ
8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами
8. Сервис и дополнительные 8.2. Наличие парковки и (или) гаража
элементы
8.3. Состояние системы безопасности
8.4. Наличие оборудования для бизнеса
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
41
9.4
Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
Для определения рыночной стоимости необходимо осуществить анализ наиболее
эффективного использования оцениваемого имущества. В итоге наиболее эффективным
использованием будет считаться тот вариант использования объекта недвижимости, который
приносит максимальный доход.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить доходное и
конкурентное использование объекта недвижимости – то использование, которому
соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным
и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.
Наиболее эффективное использование является результатом суждений оценщика на
основе его аналитических навыков и господствующих рыночных условий, тем самым,
выражая лишь мнение, но не безусловный факт.
Термин «Наиболее эффективное использование» означает: «Разумное и возможное
использование, которое способствует сохранению и поддержанию максимальной стоимости
(на эффективную дату проведения оценки). Иными словами, такое использование, которое из
всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным
образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования, имеет своим
результатом максимально высокую текущую стоимость».
Наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа
соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
1. Потенциал местоположения – доступность объекта (подъезд к нему), неудобства
расположения объекта, скрытые опасности расположения.
2. Рыночный спрос – насколько планируемый вариант использования объекта
представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется
уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного
функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости,
обеспечивающие еѐ конкурентно способность и недостатки.
3. Юридическая правомочность – рассмотрение только тех способов, которые
разрешены распоряжениями о зонообразовании, а также другими
законодательными актами.
4. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной
местности способов использования.
5. Финансовая оправданность – рассмотрение тех физически осуществимых и
разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
6. Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) –
рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово
оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный
чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Стратегический анализ (SWOT-анализ) объекта оценки
Суть стратегического анализа – анализ конкурентоспособности объекта по отдельным
факторам в сравнении с аналогами. Главные выводы интегрируются в соответствии с
принципами SWOT-анализа. Используя этот метод, можно выявить, с одной стороны,
собственные сильные и слабые стороны (внутренняя среда), а с другой стороны, определить
возможности и угрозы, содержащиеся во внешней среде. Главная задача стратегического
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
42
анализа – найти те сильные стороны, которые обеспечивают уникальность конкурентных
преимуществ с учетом благоприятных возможностей внешней среды.
Четыре вопроса:
1. каковы сильные стороны данного объекта, каковы его преимущества в сравнении
с аналогами?
2. в чем слабые стороны, в чем он уступает потенциальным конкурентам?
3. какие благоприятные возможности существуют для будущего развития?
4. какие потенциальные опасности наиболее вероятны в будущем?
Сильные стороны объекта оценки:
1. Близость к метро – около 7 минут пешком;
2. Близость остановки общественного транспорта;
3. Расположение на 1 этаже здания;
4. Наличие отдельного входа.
Слабые стороны объекта оценки:
1. Тип входа – со двора;
2. Состояние отделки помещений: требуется проведение косметического ремонта.
Благоприятные возможности для будущего развития:
В долгосрочной перспективе возможный рост российской экономики позитивно
отразится на росте потребления и соответственном росте инвестиций в столицу.
Потенциальные опасности в будущем:
В случае реализации худшего сценария развития мировой экономики спрос на
объекты недвижимости может значительно снизиться, что в свою очередь, заметно
отразится на уровне ставок аренды и цен продажи.
Анализ текущей застройки
Потенциал местоположения
Учитывая местоположение объекта оценки: спальный район города, наличие развитой
инфраструктуры, Оценщики полагают, что возможно использование оцениваемого
помещения в качестве жилого, торгового, офисного.
Рыночный спрос
Рассматриваемое помещение расположено на первом этаже жилого дома, в
непосредственной близости от метро и объектов транспортной инфраструктуры. Указанные
выше факторы способствуют росту спроса со стороны потенциальных покупателей.
Юридическая правомочность
Объект оценки представляет собой нежилое помещение.
Использование объекта под другие функции, кроме как нежилой, юридически
неправомочно. Следовательно, юридически правомочным является возможность
использования объекта в качестве офисного и торгового помещений.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
43
Физическая осуществимость
Кабинетная планировка не позволяет использовать объект для реализации в нем торговой
деятельности, способствует использованию помещения в качестве объекта офисной
недвижимости.
Экономическая целесообразность
Из всех юридически правомочных и физически возможных вариантов использования
экономически целесообразным будет использование объекта оценки в качестве офисного
помещения.
Максимальная эффективность
Из всех экономически целесообразных вариантов максимальная эффективность
достигается при использовании помещения в качестве офиса.
Таблица 7. Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования
существующей застройки
Факторы, критерии
Потенциал местоположения
Рыночный спрос
Правовая обоснованность
Физическая возможность
Экономическая
целесообразность
Максимальная эффективность
Итого:
Складские
помещения
–
+/–
+
–
Жилые
помещения
+
+/–
–
–
Офисные
помещения
+
+/–
+
+
Торговые
помещения
+
+/–
+
–
–
–
+
–
–
–
+
–
1,5
1,5
5,5
2,5
Исходя из вышеуказанных критериев анализа, наиболее эффективным использованием
объекта оценки является использование его в качестве объекта офисного назначения.
Выводы:
1. В соответствии с принятой по г. Москве классификацией офисной недвижимости, а
также, исходя из наиболее эффективного использования рассматриваемого помещения,
объект оценки может быть отнесен к классу «В-»;
2. Ставки капитализации на рынке офисной недвижимости для премиальных
объектов: 8 – 8,5%;
3. Ставки аренды для помещений класса В находятся в диапазоне: 10 920 руб./кв. м
в год – 40 041 руб./кв. м в год (курс доллара США по состоянию на дату оценки:
36,4015 руб.);
4. Средняя цена продажи помещений
от 116 000 руб./кв. м до 215 000 руб./кв. м с НДС.
класса
В-
находится
в
интервале:
5. Величина операционных расходов для офисных помещений класса «В» составляет
60-85 долл. США / кв. м в год без НДС.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
44
10 Описание процесса оценки объекта оценки
10.1 Описание подходов к оценке стоимости
Затратный подход
Предпосылка данного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества
зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.
Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется, как
сумма восстановительной стоимости улучшений за вычетом накопленного износа, и
предварительно оцененной стоимости участка земли.
Под улучшениями понимаются здания и сооружения, имеющиеся на участке, а также
подведенные к нему инженерные сети.
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию улучшений в
первоначальном виде, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости
на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и
внешних факторов.
Сравнительный подход
Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит
от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для
анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный
подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и
каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может
быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован
оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения,
принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому
элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объектааналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и
обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения
введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы
сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным
объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных
значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Доходный подход
Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит
от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Доходный подход включает в себя два основных метода. Согласно первому, стоимость
недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации с
помощью одного из специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке
взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов – общего коэффициента
капитализации или валового рентного множителя. В соответствии со вторым методом, делается
прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
45
вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются
и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального
коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект
недвижимости.
10.2 Анализ применимости оценочных подходов в рамках оценки рыночной стоимости
объекта оценки
В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО-1), обязательного к
применению субъектами оценочной деятельности, "Оценщик при проведении оценки обязан
использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от
использования того или иного подхода".
При оценке объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы.
Оценщики отказались от применения затратного подхода, так как в отношении встроенных
помещений применение затратного подхода нецелесообразно, поскольку пересчет стоимости,
полученной в рамках затратного подхода через ее удельные показатели, при оценке встроенного
помещения приводит к возникновению погрешности, иногда довольно значительной.
Возникновение погрешности вызвано тем, что удельные составляющие конструктивных и
архитектурных элементов здания не в равной степени относятся к площадям (объемам)
различных помещений. Помимо этого применение затратного подхода возможно при наличии
большого количества различного рода информации по зданию (технический паспорт на здание,
поэтажные экспликации, ведомость помещений и т. д.).
10.3 Сравнительный подход
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов, процедур и
приемов оценки, основанных на расчете стоимости объекта оценки, исходя из сравнения его
характеристик с характеристиками и ценами подобного имущества, по которым есть
информация о недавних продажах на открытом рынке данного вида имущества, когда в
сделке участвуют типичные покупатели и типичные продавцы, принимающие при этом
независимые решения.
Сравнительный (рыночный) подход основан на использовании прямых рыночных
данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являются сопоставимыми с
объектом оценки по местоположению и технико-экономическим характеристикам.
Сравнительный подход базируется на принципе спроса и предложения, в
соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате
взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на
данном рынке.
В соответствии с принципом замещения описательная модель сравнительного
подхода может быть представлена следующим утверждением: «ни один разумно
действующий к своей пользе покупатель (инвестор) не заплатит за объект оценки больше,
чем обойдется ему приобретение на рынке сходного объекта имущества, обладающего той
же полезностью, что и объект оценки».
Обобщенная математическая модель сравнительного подхода по определению
рыночной стоимости имущества имеет вид:
k







P
w
i Pi
ij 
i 1

 , где
i 1
V
n
n
wi
i 1
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
46
V – стоимость объекта оценки;
Pi – цена i-го аналога;
∆Pij – корректирующая поправка цены i-го аналога на различие с объектом
оценки по j-му ценообразующему фактору;
wi – весовой коэффициент i-го аналога;
n – количество объектов-аналогов;
k – количество анализируемых ценообразующих факторов.
Реализация сравнительного подхода осуществляется в рамках метода сравнения
продаж, который представляет собой процедуру расчета рыночной стоимости посредством
анализа рыночных данных схожих объектов недвижимости и сопоставления их с
оцениваемым объектом.
При оценке методом сравнительного анализа продаж учитываются:




спрос и предложение (Цены на имущество устанавливаются в процессе
переговоров между покупателями и продавцами на рынке: покупатели
представляют на рынке сторону «Спрос», а продавцы – «Предложение». Если
спрос на определенный вид имущества велик, то цены имеют тенденцию к
повышению; если спрос низок, то цены снижаются);
сбалансированность (Предложение и спрос стремятся к установлению равновесия,
или баланса, на рынке. Однако точка равновесия обычно недостижима, потому
что спрос и предложение постоянно изменяются. Рост населения, изменение
финансовых возможностей, вкусов потребителей и их предпочтений приводит к
тому, что спрос все время меняется. Точно также на предложение влияет наличие
на рынке дополнительных товаров);
замещение (Замещение означает, что стоимость объекта, которому на рынке
может быть найдена замена, стремится к стоимости приобретения равного по
свойствам объекта заменителя);
внешние факторы (Внешние силы, положительные и отрицательные, напрямую
влияют на стоимость. Так как недвижимость по своей природе закреплена на
одном месте, эти внешние силы становятся первостепенными при анализе
стоимости).
Метод сравнительного анализа продаж основывается на сборе информации об
аналогичных предложениях и продажах для последующего сравнения, которое позволяет
определить рыночные корректировки по существенным факторам, отличающим
оцениваемый объект от выбранных для сравнения.
Следует отметить, что в современных рыночных условиях метод прямого
сравнительного анализа продаж при своем применении имеет ряд ограничений. Так,
например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании цен
зарегистрированных сделок. Однако подобная информация не имеет широкого
распространения. Поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений
объектов, выставленных на продажу с последующей корректировкой последних.
Географические ограничения сбора данных зависят от характера и типа оцениваемой
недвижимости. Рыночные границы определяют район, где находятся потенциальные
покупатели сопоставимых объектов. Если схожие объекты покупаются и продаются в том же
районе, что и оцениваемая недвижимость, поиск данных имеет относительную
ограниченность. Однако в ряде случаев район поиска расширяется, включением в него
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
47
схожих районов. Некоторые типы объектов имеют национальные, региональные и даже
международные рынки.
Цены продажи и предложения отражают различные факторы, влияющие на стоимость
объекта недвижимости в разной степени. Для определения относительной значимости этих
факторов используют методы количественного и качественного анализа.
Последовательность действий при реализации метода сравнительного анализа
продаж:
1. Исследование рынка и сбор информации по сделкам, листингам и другим
предложениям о покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому
объекту с точки зрения таких характеристик, как тип объекта, дата продажи,
размер, физическое состояние, местоположение и зонирование;
2. Проверка точности собранной информации и соответствие ее рыночной
конъюнктуре;
3. Выбор значимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по
каждой единице;
4. Сравнение схожих проданных объектов с оцениваемой недвижимостью с
использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого
сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта или исключение
проданного объекта из числа сопоставимых объектов;
5. Сведение различных показателей стоимости, полученных в ходе анализа
сопоставимых объектов, в единое значение или диапазон значений стоимости,
диапазон значений может быть предпочтительнее единого показателя для объекта,
оцениваемого в условиях несовершенного рынка, в котором отмечаются
существенные колебания экономических параметров. Проведение качественного
анализа для сверки диапазона показателей стоимости с оцениваемым объектом.
Элементы сравнения
Элементы сравнения представляют собой характеристики элементов и сделок,
являющиеся причиной колебания цен на недвижимость. Оценщик рассматривает и
сравнивает все явные расхождения между аналогичными объектами недвижимости и
оцениваемым объектом, которые могут оказать влияние на стоимость. Рыночные данные
должны быть проверены и проанализированы для того, чтобы определить те переменные, к
которым стоимость недвижимости особенно чувствительна. В ходе проведения такого
анализа могут быть использованы статистические методы и коэффициенты изменчивости.
Поправки на расхождения делают в отношении цены для каждого сопоставляемого
объекта, чтобы он был равен оцениваемому объекту на фактическую дату оценки.
Существует десять базовых элементов сравнения, которые следует учитывать в
методе сравнения продаж:
1. Передаваемые имущественные права.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.
5. Рыночные условия.
6. Местоположение.
7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние
здания).
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
48
Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора
аренды, административные расходы, состав арендаторов).
9. Вид использования (зонирование).
10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
8.
Базовые элементы сравнения могут быть разбиты на подклассы, которые уточняют
анализируемый фактор недвижимости.
Передаваемые имущественные права
Предварительным шагом в процедуре оценки является определение оцениваемых
имущественных прав на недвижимость. Далее производится соотношение рыночных данных
с оцениваемым объектом. Таким образом, первой поправкой является поправка на различия
в имущественных правах.
Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы
недвижимости, в частности доходные объекты, продают с учетом действующих договоров
аренды. Уровень доходного потенциала объекта часто фиксирован или ограничен условиями
действующих договоров аренды. При определении стоимости объекта недвижимости ставки
должны отражать различия между объектами, которые сданы в аренду по рыночным ценам,
и объектами, которые сданы в аренду по ставкам ниже или выше рыночного уровня.
Рыночная стоимость объекта с учетом действующих договоров аренды отражает договорную
арендную плату, которую он будет генерировать в течение срока каждого договора аренды, и
рыночную ставку аренды, которая будет вероятной впоследствии. В этом случае
имущественное право на недвижимость, которая оценивается, является правом
собственности арендодателя.
Условия финансирования
Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что
у них могут быть различные финансовые условия. Покупатель сопоставляемого объекта
может принять действующий ипотечный кредитный договор по выгодной процентной ставке
и уплатить цену выше рыночного уровня. Другие нерыночные финансовые схемы включают
договор о продаже в рассрочку.
Условия продажи
Поправки на условия продажи обычно отражают мотивации покупателя и продавца.
Во многих случаях условия продажи существенно влияют на цены сделки. Если в сделке
выявлены нерыночные условия продажи, то она может рассматриваться как сопоставимая,
но с оговоркой. Обстоятельства продажи должны быть тщательно изучены, прежде чем
будет сделана поправка, при этом условия продажи необходимо адекватно раскрывать в
оценке.
Расходы, сделанные сразу же после покупки
Осведомленный покупатель учитывает расходы, которые ему необходимо сделать
сразу после покупки собственности, поскольку такие издержки влияют на цену, которую
покупатель готов заплатить. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж
здания, затраты на восстановительные работы и т.д.
Рыночные условия
Сопоставимые сделки, заключенные в рыночных условиях, которые отличались от
тех, что соответствовали оцениваемому объекту на фактическую дату оценки, требуют
внесения поправки на какие-либо различия, влияющие на стоимость. Поправка на рыночные
условия делается, если с момента заключения сопоставимых сделок стоимость основных
типов недвижимости существенно изменилась в результате инфляционных или
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
49
дефляционных процессов. Изменение рыночных условий может также произойти в
результате колебаний спроса и предложения.
Местоположение
Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения
оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. Наличие значительных расхождений
может исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Большинство сопоставимых
объектов в одном районе имеют схожие характеристики местоположения, но колебания
могут существовать в пределах района.
Местоположение объекта оценки анализируется относительно местоположения
других объектов.
Чтобы оценить рыночные предпочтения одного местоположения относительно других
местоположений необходимо проанализировать продажи или предложения физически
сходных объектов в разных местах.
Физические характеристики
Если физические характеристики оцениваемого и сопоставимого объектов
различаются по многим параметрам, то каждое различие требует поправки. Физические
различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль,
строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер
земельного участка, привлекательность, благоустройства и удобства. Экологическое
состояние участка может быть принято во внимание.
Экономические характеристики
Экономические характеристики включают все атрибуты объекта, которые влияют на
его доход. Данный элемент сравнения относят к доходным объектам Характеристики,
влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество административного
управления, состав арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, варианты
продления аренды, срок окончания договора аренды.
Вид использования (зонирование)
Следует учитывать любые различия в текущем использовании, или наиболее
эффективном использовании оцениваемого и потенциально сопоставимого объектов.
Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости
Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости, включают движимое
имущество или другие компоненты, которые не являются частью недвижимости, но
включаются в цену продажи сопоставимого объекта или в имущественное право
оцениваемого объекта. Такие компоненты необходимо анализировать отдельно от
недвижимости
Идентификация и определение поправок
Для идентификации и определения поправок можно использовать различные методы
анализа.
На выбор методов анализа в рамках сравнительного подхода в значительной степени
влияет количество и качество исходной информации, используемой для расчета стоимости.
В целом различают две большие группы методов анализа в рамках сравнительного
подхода:

Качественные методы анализа;
 Количественные методы анализа.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
50
Выбор той или иной группы методов зависит от цели оценки, а также от количества и
качества исходной информации, привлекаемой для оценки рыночной стоимости.
Основное отличие количественных методов от качественных заключается в
использовании формализованных математических процедур и методов.
Качественные методы предполагают использование логического анализа чаще всего
на интуитивном уровне.
Алгоритм выбора метода реализации сравнительного подхода и формирования
конечного результата можно представить в виде блок-схемы:
В представленной блок-схеме важным является понятие «требования к точности
оценки». Термин «высокие требования к точности оценки» означает, что помимо точечного
значения необходимо указание на доверительный интервал, в котором находится найденное
значение стоимости, и на ошибку такой оценки. Термин «низкие требования к точности»
даже при необходимости выведения точечного значения не требует количественных оценок
точности.
Важным в данной блок-схеме, также выступает этап анализа достаточности
информации. Он, по сути, предопределяет возможность использования количественных или
качественных методов оценки стоимости. Наиболее чувствительны к количеству
информации количественные методы. Существует достаточно жесткое правило соотношения
количества ценообразующих факторов и количество объектов-аналогов. Не вдаваясь в
подробности можно сказать, что количество аналогов должно быть не меньше количества
ценообразующих факторов, по которым необходимо выполнить корректировки на различие с
объектом оценки.
Если количество аналогов больше или равно количеству ценообразующих факторов,
то для анализа используются методы первой группы:
 анализ пар данных (продажи и перепродажи одинаковых или одних и тех же
объектов);
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
51


анализ групп данных;
статистический анализ (двумерный статистический анализ и метод множественной регрессии и корреляции);
 графический анализ;
 анализ чувствительности;
 анализ тенденций;
 анализ затрат;
 анализ вторичных данных;
 метод прямого сравнения;
 метод капитализации арендных различий.
Если количество аналогов меньше количества ценообразующих факторов, то для
оценки используются методы второй группы:
 метод построения квалиметрической модели;
 относительный сравнительный анализ;
 метод интервью;
 метод экспертных оценок (ранговый анализ).
Количественные методы анализа
Количественные методы анализа предусматривают использование математических
расчетов, чтобы определить элементы сравнения, требующие внесения поправок.
Анализ пар данных представляет собой метод математической дедукции и позволяет
определить различие между сопоставимым объектом, не имеющим различающегося
элемента, и объектом у которого имеется отличие от оцениваемого объекта. Если
рассматриваются несколько элементов сравнения, то возможно изучение дополнительных
пар данных для выделения различающихся элементов.
Анализ групп данных предусматривает группирование данных по независимым
переменным и расчет эквивалентных типичных показателей стоимости. Эти группы
анализируют попарно, чтобы определить зависимый переменный показатель.
Анализ чувствительности – это метод, применяемый для определения влияния
отдельных переменных на стоимость. Анализ пар данных и групп данных представляют
собой варианты анализа чувствительности.
Статистические методы анализа включают математическую дедукцию,
корреляционный и регрессионный анализы. Линейная и множественная регрессия могут
служить эффективным инструментом анализа для определения рыночных ситуаций, если
сформирована соответствующая база данных. Эффективность регрессионного анализа
ограничена числом элементов или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов
отражает сделка, тем более крупной должна быть база данных, чтобы идентифицировать
взаимосвязи.
Графический анализ является вариантом статистического анализа, позволяющего
оценщику сделать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического
изображения и применения статистических методов подбора кривых. Простое графическое
изображения сгруппированных данных может проиллюстрировать то, как рынок реагирует
на колебания элементов сравнения.
Анализ трендов применяют, когда имеются крупные массивы рыночных данных. Он
особенно полезен, когда имеется ограниченный хорошо сопоставимый объем данных о
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
52
продажах и крупная база данных по объектам с менее схожими характеристиками.
Различные элементы, влияющие на цену продажи, проверяют, чтобы определить их
рыночную чувствительность.
В анализе затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие
показатели расходов, как остаточная стоимость здания, затраты для ремонта и т.п.
Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, которые используют
данные, не имеющие прямого отношения к оцениваемому или сравниваемым объектам.
Вторичные данные характеризуют общий рынок недвижимости. Как правило, их собирают
посредством исследовательской фирмы или государственной организации.
Прямые сравнения могут производится между сопоставимыми объектами, которые
схожи по всем характеристикам кроме одной, например, жилой дом с гаражом, который не
отвечает рыночным стандартам, или промышленный объект на участке с избыточной
площадью.
Капитализация арендных различий может использоваться для получения поправки,
когда арендные убытки, понесенные сопоставимым объектом, отражают конкретный
недостаток у сопоставимого объекта.
Качественные методы анализа
Качественные методы анализа применяют, поскольку они отражают несовершенный
характер рынков недвижимости.
Метод построения квалиметрической модели заключается в определении
интегрального коэффициента качества оцениваемого объекта и объектов-аналогов.
Соотнесение выявленных цен аналогов с конкретными показателями их качества позволяет
определить стоимость оцениваемого объекта.
Относительный сравнительный анализ заключается в выявлении взаимосвязей,
выявленных на основе рыночных данных без использования расчетов. В основе метода
лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых
объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа
поправки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде
или в процентных значениях.
Анализ ранжирования данных представляет собой вариант относительного
сравнительного анализа. В анализе ранжирования данных сопоставимые продажи
ранжируют в возрастающем или убывающем порядке. Затем, анализируется каждая сделка,
чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в массиве данных.
Личные интервью могут выявить мнение осведомленных участников оцениваемого
объекта недвижимости. Такую информацию следует рассматривать как вторичные данные.
В настоящее время в связи с развитием конкурентного рынка недвижимости все более
применимым становится метод статистического анализа, относящийся к группе методов
количественного анализа. При наличии достаточного объема достоверной рыночной
информации по сделкам или предложениям аналогичных объектов недвижимости данный
метод позволяет получить очень качественный и достоверный результат стоимости,
объективно отображающий всю сложившуюся ситуацию на рассматриваемом сегменте
рынка. Также из группы методов количественного анализа широкое применение имеет метод
парных продаж. Данный метод используется при ограниченном количестве аналогов.
Из группы методов качественного анализа наиболее применимым является метод
построения квалиметрической модели, в котором комбинируются объективные характеристики объекта и экспертные оценки. Данный метод используется в случае затрудниМосковский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
53
тельного подбора объектов-аналогов, необходимых для реализации указанных ранее
методов.
Типы поправок
Поправки, полученные с помощью количественных методов, можно применять в
отношении сопоставимых объектов как процентные значения или денежные суммы.
Поправки можно применять разными способами в зависимости от того, как взаимосвязь
объектов воспринимается рынком.
Оценщик использует расчеты, чтобы определить поправки, однако математические
расчеты не должны превалировать над суждениями оценщика. Оценка включает творческий
аспект принятия решения на основе интерпретирования количественных данных.
Последовательность применения поправок
Корректировка цен аналогов по элементам сравнения выполняется в два этапа. На
первом этапе выполняется корректировка цен аналогов по первым пяти элементам
сравнения – первой группе элементов сравнения. Эти корректировки делаются
последовательно по формуле:
Ц
кор
 Ц * 1  а1 *  х1 * 1  а2 *  х2  * ... * 1  ar *  xr 
На втором этапе выполняются корректировки по второй группе – остальным
элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, то есть сначала
рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение
корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок,
полученных по каждому элементу сравнения.
В целом, последовательность корректировок можно представить следующим образом:
Ц
кор
i
 Ц i * 1  а1 *  х1 * 1  а2 *  х2  * ...* 1  ar *  xr  * 1  ar 1 *  xr 1  ...  ak *  xk 
,
где
Ц
i
– цена i-го аналога до корректировки;
кор
Ц - цена i-го аналога после выполнения всех корректировок;
а ,...,а - корректирующие коэффициенты;
i
1
k
 x j - разность значений j-го ценообразующего фактора объекта оценки и объекта-аналога.
Цена i-го аналога после выполнения всех корректировок представляет собой
показатель стоимости объекта оценки, полученный на основе информации о цене этого
аналога.
Ниже представлено табличное выражение последовательности корректировок цены
аналога.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
54
Таблица 8. Последовательность корректировок цены аналога
№
п/п
Элемент сравнения
Цена продажи аналога
Первая группа элементов сравнения
1
Корректировка на переданные имущественные права
Скорректированная цена
2
Корректировка на условия финансирования
Скорректированная цена
3
Корректировка на условия продажи
Скорректированная цена
4
Корректировка на расходы после покупки
Скорректированная цена
5
Корректировка на рыночные условия
Скорректированная цена
Вторая группа элементов сравнения
6
Местоположение
7
Физические характеристики
8
Экономические характеристики
9
Вид использования
10
Компоненты, не входящие в состав недвижимости
Корректировка цены
Ца
а1∆х1
Ца1 = Ца*(1+а1∆х1)
А2∆х2
Ца2 = Ца1*(1+а2∆х2)
А3∆х3
Ца3 = Ца2*(1+а3∆х3)
А4∆х4
Ца4 = Ца3*(1+а4∆х4)
А5∆х5
Ца5 = Ца4*(1+а5∆х5)
А6∆х6
А7∆х7
А8∆х8
А9∆х9
А10∆х10
10
Итого корректировка по элементам 6-10
a  x
j 6
Показатель стоимости объекта оценки на основе
корректировки цены объекта-аналога
j
j
10
кор




*
1

 xj

Ц
Ц

Vо
a
j
а
а5
j 6


Корректировки на переданные имущественные права, условия финансирования,
условия продажи и рыночные условия часто выражаются в процентном значении. Однако
после того как процентное значение получено на основе рыночных данных, рассчитывают
денежный показатель для каждого элемента сравнения.
После внесения корректировок по первой группе элементов сравнения
скорректированная цена продажи обычно преобразуется в соответствующую удельную цену
для проведения дальнейших корректировок на местоположение, физические характеристики,
экономические характеристики и компоненты, не входящие в состав недвижимости.
Согласование (обобщение) показателей стоимости является последним и достаточно
важным этапом метода сравнительного анализа. В процессе этого этапа оценщик
анализирует полученные показатели стоимостей объекта оценки и сводит их к диапазону
значений или к единой величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются
достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а
также используемых методов анализа.
Совместное использование методов количественного и качественного анализа
В практике оценочной деятельности доступная информация может позволить
оценщику сделать количественные поправки для ряда элементов сравнения и выполнить
качественный анализ факторов, которые не поддаются количественному определению.
Качественные различия можно анализировать посредством ранжирования сопоставимых
объектов в соответствии со степенью их сходства с объектом оценки. Значения различий
могут служить основой при принятии решения о том, какие сопоставимые объекты являются
наиболее надежными показателями стоимости объекта оценки. Качественный анализ
признает недостатки рынков недвижимости и трудность точного определения различий
между оцениваемым и проданными объектами.
В целом процедура совместного использования методов расчета корректировок
включает пять основных этапов:
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
55
1.
2.
3.
4.
5.
выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого типа
собственности;
сравнение оцениваемого и сопоставляемых объектов по каждому элементу
сравнения и расчет корректировок по элементам сравнения;
расчет количественных корректировок по первой группе элементов сравнения;
проведение качественного сравнительного анализа путем сравнения объекта
оценки с сопоставимыми объектами после корректировки их цен по первой
группе элементов сравнения и определение места оцениваемого объекта в
вариационном ряду аналогов;
расчет итогового значения стоимости объекта оценки или диапазона стоимостей,
в которых может находиться наиболее вероятное значение итоговой стоимости.
Метод сравнения продаж применяется в отношении всех типов недвижимости, когда
имеются в достаточном объеме свежие и надежные данные о сделках, чтобы определить
тенденции рынка или стоимости на рынке. Для видов недвижимости, которые покупают и
продают на регулярной основе, метод сравнения продаж часто обеспечивает надежную
основу определения рыночной стоимости.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
в рамках сравнительного подхода
Проанализировав рынок офисной недвижимости г. Москвы, Оценщики выявили
достаточное количество аналогов, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым
объектом. Таким образом, для определения рыночной стоимости объекта оценки
использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.
С целью подбора объектов-аналогов при определении рыночной стоимости объекта
оценки Оценщиками было проведено исследование рынка офисной недвижимости в месте
расположения объекта оценки, была изучена информация электронных сайтов Интернета
(http://cian.ru, http://irr.ru, http://uzhnaya.mosr.ru, http://www.apex-realty.ru).
В процессе исследования рынка коммерческой недвижимости г. Москвы (ЮАО) были
обнаружены три публичные оферты о продаже объектов офисного назначения.
Местоположение подобранных объектов-аналогов отображено на рисунке ниже.
Информация об объектах-аналогах представлена в таблице ниже.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
56
Объект-аналог № 1
(ул. Ялтинская, д. 12)
Объект-аналог № 2
(Черноморский б-р,
д. 4, к. 2)
Объект-аналог № 3
(ул. Москворечье, д.
31, к. 1)
Рисунок 16. Местоположение объектов-аналогов
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
57
Таблица 9. Сведения об объектах-аналогах
№
1
2
3
Описание
Помещение
расположено на
первом этаже 14этажного жилого дома.
Общая площадь: 26 кв.
м. Имеется отдельный
вход. В помещении
выполнен
качественный ремонт.
Объект находится на
первой линии домов.
Помещение
расположено на
первом этаже 17этажного жилого дома.
Общая площадь: 63,2
кв. м. Имеется
отдельный вход. В
помещении выполнен
качественный ремонт.
Помещение
расположено на
первом этаже 20этажного жилого дома.
Общая площадь: 164
кв. м. Имеется
отдельный вход. В
помещении выполнен
качественный ремонт.
Возможна
перепланировка под
аптеку, салон красоту,
отделение банка и
прочее.
Источник
информации
Местоположение
Имуществен
ные права
Тел.: 8 (495) 925-3929, 8-985-233-50-76
http://www.cian.ru/sal
e/commercial/111221
1
г. Москва, ул.
Ялтинская, 12
(м.
Чертановская)
Собственность
Тел.: 8-916-199-5106
http://www.cian.ru/sal
e/commercial/118539
6
г. Москва,
Черноморский бр, д. 4, корп. 2
(м.
Чертановская)
Собственность
Тел.: 8-925-505-1975, 8 (495) 276-03-03
http://www.cian.ru/sal
e/commercial/912549
г. Москва, ул.
Москворечье, д.
31, корп. 1 (м.
Кантемировская)
Собственность
Цена, руб.
5 250 000
12 640 000
30 639 300
Площадь,
кв. м
26,0
63,2
164,0
Удельная
цена
предложения,
руб./кв. м
201 923,1
200 000,0
186 825,0
Этаж/
этажность
Состояние
отделки
Отдель
ный
вход
Выход
на 1-ую
линию
Удален
ность
от
метро,
мин.
1/14
Хорошее
состояние
Отдель
ный
вход с
улицы
+
9
1/17
Хорошее
состояние
Отдель
ный
вход с
улицы
-
9
1/20
Хорошее
состояние
Отдель
ный
вход со
двора
+
13
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
58
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Для перехода в уровень цен реальных сделок цены предложения были
скорректированы на уторговывание, уровень которого определялся
методом
интервьюирования специалистов агентств недвижимости г. Москвы.
Опрашиваемый специалист
Сведения о квалификации
Типичная скидка на торг при
продаже объекта коммерческой
недвижимости г. Москвы, %
Мария Дворецкая,
тел.: (495) 737-80-00;
(495) 798-40-29
Татьяна Шарова,
тел.: (495) 221-33-15;
8-965-260-11-97
Светлана Ельникова,
тел.: 8 (499)963-54-54
Старший консультант отдела
стратегического консалтинга компании
"Jones Lang LaSalle"
0-10%
Специалист аналитического отдела
компании "Welhome"
10%
Агент компании «Century 21 Global Realty»
10-12%
Как правило, минимальные скидки на торг характерны наиболее ликвидным
объектам: небольшой площади, расположенным в районах с высоким уровнем деловой
активности, имеющим качественную отделку высокого класса, характеризующимся удобной
транспортной доступностью и дополнительными факторами, повышающими коммерческую
привлекательность (например, наличие отдельного входа). Максимальные скидки на торг
характерны объектам (свыше 500 кв. м), расположенным в районах с низким уровнем
деловой активности (например, в промзоне города), на значительном удалении от метро, не
имеющих отдельного входа.
Основываясь на результатах анализа рынка объектов офисной недвижимости,
Оценщики пришли к выводу, что оцениваемый объект относится к объектам менее
ликвидным. Из представленного выше диапазона скидка на торг для таких объектов
находится на уровне 10 % (наиболее часто встречающееся значение из представленного
диапазона – по верхней границе; по мнению риэлторов, скидка на торг в размере 12%, как
правило, характерна объектам с низкой степенью ликвидности).
Корректировка на передаваемые имущественные права
Анализ предложений о продаже объектов-аналогов показал, что предполагаемые
сделки купли-продажи подразумевают переход права собственности на помещения.
Корректировка не применялась.
Корректировка на условия финансирования
Анализ предложений о продаже объектов-аналогов на предмет условий
финансирования предполагаемой сделки показал, что предусматриваются рыночные условия
финансирования. В связи с этим корректировка на условия финансирования не применялась.
Корректировка на условия продажи
Анализ предложений о продаже объектов-аналогов показал, что данные условия
являются рыночными. Продавцы не находятся под давлением и являются финансово
устойчивыми. Соответствующая корректировка не вводилась.
Корректировка на расходы, сделанные сразу же после покупки
Анализ предложений о продаже сопоставимых объектов показал, что расходы после
покупки не предусмотрены. Следовательно, данная корректировка не применялась.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
59
Корректировка на рыночные условия
Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком
контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно уровень продаж.
Публичные оферты с предложением продажи аналогичных объектов представлены по
состоянию на март 2014 г. Введение корректировки не требуется.
Корректировка на местоположение
1. Корректировка по фактору «Удаленность от метро»
Удаленность объекта недвижимости от станций метрополитена влияет на
потребительскую ценность офисных объектов в части доступности объекта и близости к
центрам концентрации людских потоков. По мере удаления от станций метрополитена
ухудшаются характеристики его доступности и интенсивность людских потоков в районе
расположения объектов.
Согласно исследованию, проведенному компанией «Cushman & Wakefield Russia»12,
зона, характеризующаяся удаленностью от метро: до 15 минут (пешей доступности),
является зоной комфортной доступности. «В противном же случае данная проблема должна
решаться посредством доставки работников офисов отдельным транспортом. Более того, как
показало исследование «Cushman & Wakefield», каждая минута удаленности от метро еще и
снижает цену арендной ставки».13
Объект оценки расположен в пешей доступности от метро: около 7 минут пешком.
Аналоги № 1, № 2, № 3 удалены от метро на расстояние, которое преодолевается за 9 13 минут пешком.
Все объекты-аналоги, как и оцениваемый объект, находятся в зоне комфортной
доступности: до 15 минут пешком. В связи с этим Оценщики посчитали целесообразным
отказаться от применения корректировки по фактору «Удаленность от метро».
2. Корректировка по фактору «Линия домов/тип входа»
Сложившаяся практика рынка офисной недвижимости предполагает отнесение
зданий, имеющих непосредственный выход на основные транспортные магистрали, в
категорию домов, расположенных на «первой линии». Соответственно, здания, имеющие
выход на второстепенные транспортные магистрали, позиционируются как здания,
расположенные на «второй линии». Как правило, здания, расположенные на первой линии
домов, имеют большую коммерческую привлекательность относительно зданий, выходящих
на второстепенные магистрали. Данный факт объясняется большей интенсивностью
транспортных и людских потоков в окружении зданий, расположенных на «первой линии».
Объекты-аналоги № 1, № 3 расположены в жилых домах, которые имеют выход на
«первую линию», как и жилой дом, в котором находится оцениваемое помещение, однако,
все объекты не имеют непосредственного выхода на прилегающие магистрали (устроена
защитная полоса зеленых насаждений). Объект-аналог № 2 расположен на «второй линии»
домов. В связи с тем, что все объекты-аналоги не имеют непосредственного выхода на
прилегающие магистрали, корректировка по фактору «Линия домов» не вводилась.
Объект оценки расположен на 1 этаже жилого дома, имеет отдельный вход со двора.
Объекты-аналоги № 2, № 3 так же имеет отдельный вход со двора.
Объект-аналог № 1 имеет отдельный вход с улицы.
12
13
http://office.realty-guide.ru/news/?key=250&curr=4&sell=0
http://office.realty-guide.ru/news/?key=250&curr=4&sell=0
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
60
Тип входа (с улицы / со двора) оказывает существенное влияние на цену объекта. В
результате анализа рынка Оценщикам не удалось собрать достаточно информации для
определения корректирующего коэффициента методами количественного анализа. Величина
корректировки была определена экспертно (методом интервьюирования специалистов
агентств недвижимости г. Москвы).
Результаты опроса представлены в таблице ниже.
Таблица 10. Результаты опроса
Респондент
Мария Дворецкая;
(495) 737-80-00; (495) 798-40-29
Татьяна Шарова,
(495) 221-33-15; 8-965-260-11-97
Сведения о квалификации
Отношение ставок аренды офисно-торговых
помещений, имеющих отдельный вход со
двора, к ставкам аренды аналогичных
помещений, имеющих отдельный вход с
улицы (со стороны проезжей части)
Старший консультант отдела
стратегического консалтинга
компании "Jones Lang LaSalle"
Специалист аналитического отдела
компании "Welhome"
0,85
0,9-0,8
Как показали результаты интервью, ценообразующий фактор «Тип входа» может
скорректировать цену/ставку арендной платы объектов офисной недвижимости на 10% 20%.
Оценщики приняли к расчету среднюю величину из указанного выше диапазона: на
уровне 15%. Следовательно, к цене объекта-аналога № 1 применялась понижающая
корректировка в размере 15%.
Физические характеристики
1. Корректировка на площадь объектов
Корректировка на площадь объектов отражает тенденцию снижения удельной
стоимости объекта недвижимости по мере увеличения его общей площади. Данная
тенденция обуславливается тем, что с увеличением площади объектов имеет место
экономический эффект снижения ликвидности, связанный с уменьшением объема
потенциального спроса. Условно можно выделить следующие градации площади встроенных
помещений14:
-до 50 кв. м
-50-150 кв. м
- 150-300 кв. м
- 300-500 кв. м
- более 500 кв. м.
В результате переговоров с представителями различных риэлторских организаций
Оценщиками была составлена матрица корректировок, отражающая зависимость ставок
аренды от площади.
Площадь, кв. м
Объект оценки
до 50
50-150
150-300
300-500
более 500
до 50
50-150
0
-5%
-7%
-9%
-13%
5%
0
-5%
-7%
-9%
150-300
Объект аналог
7%
5%
0
-5%
-7%
300-500
более 500
10%
7%
5%
0
-5%
15%
7%
10%
5%
0
Источник: данные специалистов рынка, расчеты оценщиков
Согласно данной таблице, для объекта-аналога № 1 вводилась понижающая
корректировка в размере 5%; для объекта-аналога № 3 – повышающая, в размере 5%.
14
http://www.ndv.ru/o-kompanii/analist/1283494685/
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
61
2. Корректировка на техническое состояние здания, в котором расположено
офисное помещение
Данная корректировка вводилась на том основании, что на цену коммерческого
объекта (в данном случае - встроенное помещение) существенное влияние оказывает общее
состояние здания, в котором этот объект расположен: состояние конструктивных элементов,
состояние инженерных систем и прочее.
Корректировка на техническое состояние определялась, исходя из величины
физического износа жилых домов, в которых расположены оцениваемый объект и
сопоставимые объекты.
Величина физического износа определена методом экономического возраста по
формуле:
И = (ДВ/СЭС), где
ДВ – действительный возраст;
СЭС – срок экономической службы.
Согласно выписке из технического паспорта на здание (строение) от 21.11.2012 г., год
ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположено оцениваемое помещение, – 1995.
Следовательно, фактический срок жизни жилого дома составляет 19 лет.
Нормативный срок службы в зависимости от конструктивного исполнения
определялся в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений на полное
восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденными
Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.
Сроки ввода в эксплуатацию жилых домов по объектам-аналогам приняты на
основании сведений, представленных в интернет-справочнике жилой недвижимости (URL:
http://www.nesprosta.ru/).
Объект
Год ввода в
эксплуатацию
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
2002
2008
2008
В таблице ниже представлен расчет величины физического износа для жилых домов,
в которых находятся оцениваемое помещение и сопоставимые объекты.
Таблица 11. Определение величины физического износа
Норма
амортизации
Фактический
срок жизни, лет
Объект оценки
0,7
19
Нормативный
срок жизни,
лет
140
Аналог № 1
0,7
12
Аналог № 2
0,7
Аналог № 3
0,7
Физический
износ, %
Шифр
14%
4175
140
9%
4175
6
140
4%
4175
6
140
4%
4175
Исходя из представленных в таблице величин физического износа, величина
понижающей корректировки для объекта-аналога № 1 составила 5,5%:
1  14%  1   5,5%
1  9%
Аналогичным образом рассчитана корректировка для объектов-аналогов № 2, № 3,
величина которой составила 9,7% (в сторону понижения).
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
62
3. Корректировка на состояние отделки
Состояние отделки оцениваемого помещения – требуется проведение косметического
ремонта. У всех объектов-аналогов в помещениях выполнен качественный ремонт, состояние
отделки: хорошее.
Корректировка по фактору «Состояние отделки» вводилась на основании данных об
ориентировочной стоимости косметического ремонта офисных помещений.
Сведения о ремонтно-строительных компаниях, а также стоимости услуг по
выполнению косметического ремонта в офисных помещениях г. Москвы (с учетом
стоимости материалов) представлены в таблице ниже.
Таблица 12. Сведения о стоимости косметического ремонта офисных помещений
по г. Москве
Наименование компании, контактные
данные
Компания "Ремонт-Плюс",
тел.: 8 (495)506-94-10
ООО "Северянин-строй",
тел.: 8 (495) 589-33-50
Строительная компания "BAUEN",
тел.: 8(495) 778-41-61
Среднее значение, руб./кв. м
Ориентировочная стоимость
услуг, руб./кв. м с НДС
3000
1600
2000
2200
Ориентировочная стоимость косметического ремонта офисного
в г. Москве составляет 2200 руб./кв. м с НДС (с учетом материалов).
помещения
Поскольку состояние отделки объектов-аналогов лучше, чем у оцениваемого объекта,
к ценам аналогов применялась понижающая корректировка в размере 2200 руб.
Корректировка на экономические характеристики
По данному элементу сравнения объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым
объектом. Следовательно, корректировка не вводилась.
Корректировка на вид использования
Объекты-аналоги представляют собой помещения, предназначенные для
осуществления в них офисной деятельности. По данному элементу сравнения объектыаналоги сопоставимы с оцениваемым. В связи с этим корректировка на вид использования не
вводилась.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице ниже.
Определение стоимости объекта оценки в рамках подхода производится посредством
качественного сравнения аналогов по уровню сопоставимости с объектом оценки. Для
оцифровки рангов сопоставимости применяется 6-балльная шкала:
Таблица 13. Шкала рангов сопоставимости
Балл
6
5
4
3
2
1
0
Характеристика
Идентичен
Очень высокий
Высокий
Средний
Низкий
Очень низкий
Несопоставим
По результатам сравнения по уровню сопоставимости объектам-аналогам
присваиваются веса в соответствии с приведенной выше ранговой шкалой. Объектам,
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
63
максимально приближенным по своим основным ценообразующим свойствам присваивается
максимальный вес. На следующем этапе определяется итоговая стоимость оцениваемого
объекта недвижимости как взвешенное значение по результатам субъективного согласования
по уровню сопоставимости.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
64
Таблица 14. Расчет рыночной стоимости нежилого помещения площадью 74,2 кв. м в рамках сравнительного подхода
Параметры
Источник информации
Описание объекта
Местоположение
Имущественные права
Состояние отделки
Площадь объекта, кв. м
Условия предполагаемой сделки
Дата фиксации предложения
Цена предложения, руб. с НДС
Удельная цена предложения, руб./кв. м, с
НДС
Параметры
Поправка на торг, %
Поправка на торг, руб.
Предполагаемая цена продажи, руб./кв. м
Первая группа элементов сравнения
1. Передаваемые имущественные права
1. Корректировка на передаваемые
имущественные права, %
1. Корректировка на передаваемые
имущественные права, руб.
Скорректированная цена с НДС, руб./кв. м
Объект оценки
Заказчик
Нежилое помещение
г. Москва, ул.
Кировоградская, д. 8,
корп. 3
Собственность
Требуется проведение
косметического ремонта
74,2
Собственность
Аналог № 1
Тел.: 8 (495) 925-39-29,
8-985-233-50-76
http://www.cian.ru/sale/commerci
al/1112211
Аналог № 2
Помещение расположено на
первом этаже 17-этажного
жилого дома. Общая площадь:
26 кв. м. Имеется отдельный
вход. В помещении выполнен
качественный ремонт. Объект
находится на "первой линии"
домов.
Помещение расположено на
первом этаже 17-этажного
жилого дома. Общая площадь:
63,2 кв. м. Имеется отдельный
вход. В помещении выполнен
качественный ремонт.
г. Москва, ул. Ялтинская, 12 (м.
Чертановская)
г. Москва, Черноморский б-р, д.
4, корп. 2 (м. Чертановская)
Собственность
Собственность
Аналог № 3
Тел.: 8-925-505-19-75,
8 (495) 276-03-03
http://www.cian.ru/sale/commer
cial/912549
Помещение расположено на
первом этаже 17-этажного
жилого дома. Общая
площадь: 164 кв. м. Имеется
отдельный вход. В
помещении выполнен
качественный ремонт.
Возможна перепланировка
под аптеку, салон красоту,
отделение банка и прочее.
г. Москва, ул. Москворечье, д.
31, корп. 1 (м.
Кантемировская)
Собственность
Хорошее состояние
Хорошее состояние
Хорошее состояние
26,0
Рыночные
Март 2014 г.
5 250 000
63,2
Рыночные
Март 2014 г.
12 640 000
164,0
Рыночные
Март 2014 г.
30 639 300
201 923
200 000
186 825
-10,0%
-20 192
181 731
-10,0%
-20 000
180 000
-10,0%
-18 683
168 143
Собственность
Собственность
Собственность
0,0%
0,0%
0,0%
0,0
0,0
0,0
181 731
180 000
168 143
Тел.: 8-916-199-51-06
http://www.cian.ru/sale/commerci
al/1185396
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
65
Параметры
2. Условия финансирования
2. Корректировка на условия
финансирования, %
2. Корректировка на условия
финансирования, руб.
Скорректированная цена с НДС, руб./кв. м
3. Условия продажи
3. Корректировка на условия продажи, %
3. Корректировка на условия продажи, руб.
Скорректированная цена с НДС, руб./кв. м
4. Расходы, сделанные сразу же после
покупки
4. Корректировка на расходы после покупки,
руб.
Скорректированная цена с НДС, руб./кв. м
5. Рыночные условия (дата фиксации
публичной оферты)
5. Корректировка на рыночные условия, %
5. Корректировка на рыночные условия, руб.
Скорректированная цена с НДС, руб./кв. м
Вторая группа элементов сравнения
6. Местоположение
6.1. Удаленность от метро
Объект оценки
г. Москва, ул.
Кировоградская, д. 8,
корп. 3
Ближайшая станция
метро - м. Южная (7
мин. пешком)
6.1. Корректировка по фактору "Удаленность
от метро", %
6.1. Корректировка по фактору "Удаленность
от метро", руб.
6.2. Линия домов/тип входа (с улицы/со
двора)
6.2 Корректировка по фактору "Линия
домов/тип входа", %
6.2 Корректировка по фактору "Линия
домов/тип входа", руб.
Выход на "первую
линию" домов/вход со
двора
Аналог № 1
Рыночные
Аналог № 2
Рыночные
Аналог № 3
Рыночные
0,0%
0,0%
0,0%
0,0
0,0
0,0
181 731
Рыночные
0,0%
0,0
181 731
180 000
Рыночные
0,0%
0,0
180 000
168 143
Рыночные
0,0%
0,0
168 143
Не предусмотрены
Не предусмотрены
Не предусмотрены
0,0
0,0
0,0
181 731
180 000
168 143
Март 2014 г.
Март 2014 г.
Март 2014 г.
0,0%
0,0
181 731
0,0%
0,0
180 000
0,0%
0,0
168 143
г. Москва, ул. Ялтинская, 12 (м.
Чертановская)
г. Москва, Черноморский б-р, д.
4, корп. 2 (м. Чертановская)
Ближайшая станция метро - м.
Чертановская (9 мин. пешком)
Ближайшая станция метро - м.
Варшавская (9 мин. пешком)
0,0%
0,0%
0,0%
0,0
0,0
0,0
Выход на "первую линию"
домов/вход с улицы
Расположение на "второй
линии" домов/вход со двора
Выход на "первую линию"
домов/вход со двора
-15,0%
0,0%
0,0%
-27259,6
0,0
0,0
г. Москва, ул. Москворечье, д.
31, корп. 1 (м.
Кантемировская)
Ближайшая станция метро м. Кантемировская (13 мин.
пешком)
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
66
Параметры
7. Физические характеристики
7.1. Площадь объекта
7.1. Корректировка на площадь, %
7.1. Корректировка на площадь, руб.
7.2. Техническое состояние здания, в
котором расположено офисное помещение
(год ввода в эксплуатацию)
7.2. Корректировка на техническое состояние,
%
7.2. Корректировка на техническое состояние,
руб.
7.3. Состояние отделки
7.3. Корректировка на состояние отделки, %
7.3. Корректировка на состояние отделки,
руб.
8. Экономические характеристики
8. Корректировка на экономические
характеристики, %
8. Корректировка на экономические
характеристики, руб.
9. Вид использования
9. Корректировка на вид использования, %
9. Корректировка на вид использования, руб.
Итого корректировка по элементам 6-9
Скорректированная цена с НДС, руб./кв. м
Величина валовой коррекции
Бал схожести
Вес
Средневзвешенное значение рыночной
стоимости объекта оценки, руб./кв. м с
НДС
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.
с НДС
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
74,2
26,0
-5,0%
-9086,5
63,2
0,0%
0,0
164,0
5,0%
8407,1
1995
2002
2008
2008
-5,5%
-9,7%
-9,7%
-9938,4
-17462,7
-16312,3
Хорошее состояние
Хорошее состояние
Хорошее состояние
-1,2%
-1,2%
-1,3%
-2200,0
-2200,0
-2200,0
0,0%
0,0%
0,0%
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0
-48484,6
133 246
26,7%
0,0%
0,0
-19662,7
160 337
10,9%
0,0%
0,0
-10105,2
158 037
16,0%
3
0,300
4
0,400
3
0,300
Требуется проведение
косметического ремонта
151 520
11 242 782
Величина валовой коррекции по каждому объекту-аналогу не превышает 30%.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
67
10.4 Доходный подход
Доходный подход определяет стоимость объектов недвижимости приведением
ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход
соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов
к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип
недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.
Основные этапы процедуры оценки при использовании данного подхода:
1.
Оценка потенциального валового дохода для объекта на основе анализа текущих
ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2.
Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных
платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к
оцениваемой недвижимости. Рассчитанная величина потерь вычитается из
потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3.
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на
анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на
данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся
непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные
платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается
из действительного валового дохода и итогом является величина чистого
операционного дохода.
4.
Пересчет чистого операционного дохода за прогнозный период в текущую стоимость
объекта.
Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть
представлен следующими методами:

метод капитализации доходов;

метод дисконтированных денежных потоков.
Применение метода капитализации доходов справедливо в следующих случаях:

объект оценки генерирует стабильный доход;

загрузка объекта оценки составляет не менее 60% от арендопригодной площади;

объект оценки находится в рабочем состоянии, не является объектом
незавершенного строительства, для его функционирования не требуется
капитального ремонта или реконструкции;

отсутствуют риски потери стабильного дохода в связи с выходом на рынок (в
ближайшем окружении объекта оценки – конкурентной среде) новых объектов в
рассматриваемом сегменте недвижимости.
В остальных случаях рекомендуется применять метод дисконтированных денежных
потоков.
Следует отметить, что метод капитализации по расчетным моделям применим только
для развитого рынка недвижимости, имеющего сложившиеся соотношения дохода к
стоимости различных типов и назначения недвижимости.
По результатам проведенного исследования рынка коммерческой недвижимости
г. Москвы Оценщики пришли к выводу о том, что соответствующий сектор рынка
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
68
недвижимости развит в достаточной степени. Следовательно, применение метода прямой
капитализации для расчета рыночной стоимости объекта оценки возможно.
Ниже представлен расчет рыночной стоимости оцениваемого помещения в рамках
доходного подхода.
Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовой доход Potential Gross Income (PGI) – доход, который можно
получить от недвижимости при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов.
PGI зависит от установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
Для офисных помещений:
PGI = S * Cа, где
S – площадь помещений, предназначенная для сдачи в аренду;
Cа – ставка арендной платы за помещения.
Плановая аренда – часть PGI, которая образуется за счет условий существующих на
момент оценки арендных договоров. На дату оценки объект оценки не обременен договором
долгосрочной аренды.
Рыночная аренда – часть PGI, которая относится к свободной и занятой владельцем
площади. Рыночная аренда определена на основе анализа рыночной арендной платы за
подобные объекты недвижимости.
Определение ставки арендной платы за помещения производилось методом
сравнительного анализа.
Местоположение подобранных объектов-аналогов отображено на рисунке ниже.
Сведения об объектах-аналогах представлены в таблице ниже.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
69
Объект-аналог № 2
(Сумской пр-д, д. 7,
к. 1)
Объект-аналог № 1
(ул. Днепропетровская,
д. 25, к. 1)
Объект-аналог № 3
(ул. Чертановская, д.
45, к. 2)
Рисунок 17. Местоположение объектов-аналогов
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
70
Таблица 15. Сведения об объектах-аналогах
№
1
2
3
Текст объявления
Помещение расположено
на первом этаже 23этажного жилого дома.
Общая площадь 27 кв. м.
Имеется отдельный вход.
В помещении выполнен
качественный ремонт.
Объект на первой линии.
Прямая аренда.
Помещение расположено
на первом этаже 9этажного жилого дома.
Общая площадь 50 кв. м.
Имеется отдельный вход.
В помещении выполнен
качественный ремонт.
Прямая аренда.
Помещение расположено
на первом этаже 17этажного жилого дома.
Общая площадь 74 кв. м.
Имеется отдельный вход.
В помещении выполнен
качественный ремонт.
Прямая аренда.
Источник
информации
Местоположение
Имуществе
нные права
Александр,
тел.: 8-926-362-56-06
http://uzhnaya.mosr.ru/
board/office_msk/1166
4103602507909.html
г. Москва, ул.
Днепропетровска
я, д. 25, корп. 1
(м. Южная)
Собственность
Тел.: 8-985-765-44-91
http://www.cian.ru/rent
/commercial/1231061
г. Москва,
Сумской пр-д,
д.7, корп. 1 (м.
Чертановская)
Собственность
Александр
Викторович,
тел.: 8-926-345-68-22
http://www.apexrealty.ru/view.php?id=
37612
г. Москва, ул.
Чертановская, 45,
корп. 2 (м.
Пражская)
Собственность
Арендная
плата,
руб. в
месяц
44 000,0
65 000,0
115 316,7
Площадь,
кв. м
27,0
50,0
74,0
Ставка
арендной
платы,
руб./кв.
м в год.
Состояние
отделки
Отдельный
вход
19 555,6
Хорошее
состояние
Отдельный
вход со
двора
15 600,0
Хорошее
состояние
Отдельный
вход со
двора
18 700,0
Хорошее
состояние
Отдельный
вход со
двора
Выход
на 1ую
линию
Удаленность от
метро,
мин.
Коммунальные
платежи
НДС
17
Не
включены
Не
платится
собстве
нником
+
10
Не
включены
Не
платится
собстве
нником
+
12
Включе
ны
Включен
+
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
71
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Для перехода в уровень цен реальных сделок цены предложения были
скорректированы на величину торга, уровень которого определялся методом
интервьюирования специалистов агентств недвижимости г. Москвы.
Опрашиваемый специалист
Сведения о квалификации
Мария Дворецкая;
(495) 737-80-00; (495) 798-40-29
Татьяна Шарова,
(495) 221-33-15; 8-965-260-11-97
Светлана Ельникова,
тел.: 8 (499)963-54-54
Старший консультант отдела стратегического
консалтинга компании "Jones Lang LaSalle"
Специалист аналитического отдела компании
"Welhome"
Типичная скидка на торг при аренде
для объекта коммерческой
недвижимости г. Москвы, %
0-10%
5-10%
Агент компании «Century 21 Global Realty»
5%
Как правило, минимальные скидки на торг характерны наиболее ликвидным
объектам: небольшой площади, расположенным в районах с высоким уровнем деловой
активности, имеющим качественную отделку высокого класса, характеризующимся удобной
транспортной доступностью и дополнительными факторами, повышающими коммерческую
привлекательность (например, наличие отдельного входа). Максимальные скидки на торг
характерны объектам (свыше 500 кв. м), расположенным в районах с низким уровнем
деловой активности (например, в промзоне города), на значительном удалении от метро, не
имеющих отдельного входа.
Основываясь на результатах анализа рынка объектов офисной недвижимости,
Оценщики пришли к выводу, что оцениваемый объект относится к объектам менее
ликвидным. Из представленного выше диапазона скидка на торг для таких объектов
находится на уровне 5 % (наиболее часто встречающееся значение из представленного
диапазона. По мнению риэлторов, скидка на торг в размере 10%, как правило, характерна
объектам с низкой степенью ликвидности).
Корректировка на передаваемые имущественные права
Поскольку оцениваемое помещение и аналогичные
собственности, соответствующая корректировка не вводилась.
объекты
находятся
в
Корректировка на условия финансирования
Анализ предложений о сдаче в аренду объектов-аналогов на предмет условий
финансирования предполагаемой сделки показал, что предусматриваются рыночные условия
финансирования. В связи с этим корректировка на условия финансирования не применялась.
Корректировка на условия аренды
Анализ предложений о сдаче в аренду объектов-аналогов показал, что данные условия
являются рыночными. Арендодатели не находятся под давлением и являются финансово
устойчивыми. Ставки арендной платы указаны с НДС.
Корректировка не вводилась.
Корректировка на рыночные условия
Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком
контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно уровень продаж.
Публичные оферты представлены по состоянию на март 2014 г. Введение корректировки не
требуется.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
72
Корректировка на местоположение
1. Корректировка по фактору «Удаленность от метро»
Удаленность объекта недвижимости от станций метрополитена влияет на
потребительскую ценность офисных объектов в части доступности объекта и близости к
центрам концентрации людских потоков. По мере удаления от станций метрополитена
ухудшаются характеристики его доступности и интенсивность людских потоков в районе
расположения объектов.
Согласно исследованию, проведенному компанией «Cushman & Wakefield Russia»15,
зона, характеризующаяся удаленностью от метро: до 15 минут (пешей доступности),
является зоной комфортной доступности. «В противном же случае данная проблема должна
решаться посредством доставки работников офисов отдельным транспортом. Более того, как
показало исследование «Cushman & Wakefield», каждая минута удаленности от метро еще и
снижает цену арендной ставки».16
Объект оценки расположен в пешей доступности от метро: около 7 минут пешком.
Объекты-аналоги № 2, № 3 сопоставимы по данному критерию с оцениваемым объектом:
находятся в зоне комфортной доступности от станций метро. В связи с этим корректировка к
ценам данных объектов не применялась.
Объект-аналог расположен в 17-минутной зоне доступности от ближайшей станции
метро.
По данным представителей агентств недвижимости «АПЕКС Недвижимость»
(тел.: 8 (495) 609-68-16), «БЕСТ-Недвижимость» (тел.: 8 (495) 925-39-29), «МИЭЛЬ»
(тел.: 8 (495) 276-03-03), цена арендной ставки для подобных объектов ниже ставки арендной
платы объектов, расположенных в пешей доступности от метро (подразумевается зона
комфортной доступности: до 15 минут пешком), в среднем на 5%.
На основании полученных данных к ставке арендной платы объекта-аналога № 1
применялась повышающая корректировка по фактору «Местоположение/Удаленность
от метро» в размере 5%.
2. Корректировка по фактору «Линия домов/тип входа»
Сложившаяся практика рынка офисной недвижимости предполагает отнесение
зданий, имеющих непосредственный выход на основные транспортные магистрали, в
категорию домов, расположенных на «первой линии». Соответственно, здания, имеющие
выход на второстепенные транспортные магистрали, позиционируются как здания,
расположенные на «второй линии». Как правило, здания, расположенные на первой линии
домов, имеют большую коммерческую привлекательность относительно зданий, выходящих
на второстепенные магистрали. Данный факт объясняется большей интенсивностью
транспортных и людских потоков в окружении зданий, расположенных на «первой линии».
Все объекты-аналоги расположены в жилых домах, которые имеют выход на «первую
линию», как и жилой дом, в котором находится оцениваемое помещение, однако, все
объекты не имеют непосредственного выхода на прилегающие магистрали (устроена
защитная полоса зеленых насаждений). В связи с тем, что объекты-аналоги сопоставимы по
данному элементу сравнения с оцениваемым, корректировка по фактору «Линия домов» не
вводилась.
Тип входа (с улицы / со двора) оказывает существенное влияние на цену объекта.
15
16
http://office.realty-guide.ru/news/?key=250&curr=4&sell=0
http://office.realty-guide.ru/news/?key=250&curr=4&sell=0
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
73
Объект оценки расположен на 1 этаже жилого дома, имеет отдельный вход со двора.
Объекты-аналоги № 1, № 2, № 3 так же, как и оцениваемый объект, имеют отдельный вход
со двора. Следовательно, введение корректировки на тип входа не требуется.
Физические характеристики
1. Корректировка на площадь объектов
Корректировка на площадь объектов отражает тенденцию снижения удельной
стоимости объекта недвижимости по мере увеличения его общей площади. Данная
тенденция обуславливается тем, что с увеличением площади объектов имеет место
экономический эффект снижения ликвидности, связанный с уменьшением объема
потенциального спроса. Условно можно выделить следующие градации площади встроенных
помещений17:
-до 50 кв. м
-50-150 кв. м
- 150-300 кв. м
- 300-500 кв. м
- более 500 кв. м.
В результате переговоров с представителями различных риэлтерских организаций
Оценщиками была составлена матрица корректировок, отражающая зависимость ставок
аренды от площади.
Площадь, кв. м
Объект оценки
до 50
50-150
150-300
300-500
более 500
до 50
50-150
0
-5%
-7%
-9%
-13%
5%
0
-5%
-7%
-9%
150-300
Объект аналог
7%
5%
0
-5%
-7%
300-500
более 500
10%
7%
5%
0
-5%
15%
7%
10%
5%
0
Источник: данные специалистов рынка, расчеты оценщиков
Согласно данной таблице, для объекта-аналога № 1 вводилась понижающая
корректировка в размере 5%. Объекты-аналоги № 2, № 3 и объект оценки принадлежат
одному сегменту рынка недвижимости (50 – 100 кв. м). Корректировка для них не вводилась.
2. Корректировка на техническое состояние здания, в котором расположено
офисное помещение
Данная корректировка вводилась на том основании, что на величину арендной платы
для коммерческого объекта (в данном случае - встроенное помещение) существенное
влияние оказывает общее состояние здания, в котором этот объект расположен: состояние
конструктивных элементов, состояние инженерных систем и прочее.
Корректировка на техническое состояние определялась, исходя из величины
физического износа жилых домов, в которых расположены оцениваемый объект и
сопоставимые объекты.
Величина физического износа определена методом экономического возраста по
формуле:
И = (ДВ/СЭС), где
ДВ – действительный возраст;
СЭС – срок экономической службы.
17
http://www.ndv.ru/o-kompanii/analist/1283494685/
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
74
Согласно выписке из технического паспорта на здание (строение) от 21.11.2012 г., год
ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположено оцениваемое помещение, – 1995.
Следовательно, фактический срок жизни жилого дома составляет 19 лет.
Нормативный срок службы в зависимости от конструктивного исполнения
определялся в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений на полное
восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденными
Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.
Сроки ввода в эксплуатацию жилых домов по объектам-аналогам приняты на
основании сведений, представленных в интернет-справочнике жилой недвижимости (URL:
http://www.nesprosta.ru/).
Объект
Год ввода в
эксплуатацию
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
1996
1969
2000
В таблице ниже представлен расчет величины физического износа для жилых домов,
в которых находится оцениваемое помещение и сопоставимые объекты (аналоги № 1, № 3).
Таблица 16. Определение величины физического износа
Норма
амортизации
Фактический
срок жизни, лет
Объект оценки
0,7
19
Нормативный
срок жизни,
лет
140
Аналог № 1
0,7
18
Аналог № 3
0,7
14
Физический
износ, %
Шифр
14%
4175
140
13%
4175
140
10%
4175
Исходя из представленных в таблице величин физического износа, величина
понижающей корректировки для объекта-аналога № 1 составит 0,8%, для объекта-аналога
№ 3 – 4,0%.
Год ввода в эксплуатацию жилого дома объект-аналог № 2 – 1969 г. Для определения
величины физического износа данного объекта использовался метод наблюдения, поскольку
метод экономического возраста в полной мере не отражает текущий и капитальный ремонты.
Величина физического износа для жилого дома определена в соответствии со шкалой
экспертных оценок физического состояния зданий, сооружений на уровне 20% (таблица
представлена ниже).
Таблица 17. Шкала экспертных оценок физического состояния зданий, сооружений
Ф и, %
Оценка технического
состояния
0-20
Хорошее
21-40
Удовлетворительное
41-60
Неудовлетворительное
61-80
Ветхое
81-100
Негодное
Характеристика состояния
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые
при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию
конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться
лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный
износ.
Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но
требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее
целесообразен именно на данной стадии.
Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии
значительного капитального ремонта.
Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих
весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными
элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных
мероприятий или полной смены конструктивного элемента.
Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При
износе в 100% остатки конструктивного элемента полностью
ликвидированы.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
75
3. Корректировка на состояние отделки
Состояние отделки оцениваемого помещения – требуется проведение косметического
ремонта. У всех объектов-аналогов в помещениях выполнен качественный ремонт, состояние
отделки: хорошее.
Оценщики использовали информацию о средней цене продажи аналогичных объектов
и величине затрат на ремонт офиса, полученную в рамках сравнительного подхода, для
расчета стоимостной доли затрат. В рамках реализации сравнительного подхода при
определении рыночной стоимости офисного помещения корректировка на уровень отделки
помещения составила 2200 руб./кв. м с НДС (с учетом стоимости материалов). При этом
средняя стоимость продажи объектов-аналогов № 1, № 2, № 3 составляет 176 624 руб./кв. м.
Следовательно, стоимостная доля затрат на ремонт составит 1,3%.
Данная корректировка применялась ко всем объектам-аналогам в рамках реализации
доходного подхода.
Корректировка на учет коммунальных платежей
В структуру арендной ставки объектов-аналогов № 1, № 2 коммунальные платежи не
включены. У объекта-аналога № 3 коммунальные платежи включены в структуру арендной
ставки.
В соответствии с данными управляющей компании «BlackStone Keeping Company»,
величина операционных затрат для различных классов офисных помещений составляет
следующую величину.
Операционные расходы
Структура расходов, %
Расходы по уборке
12
Ремонт и облуживание
17
Расходы на охрану
11
Административные расходы
7
Вознаграждение управляющей компании
10
Налоги
24
Страхование
2
Коммунальные расходы
17
Источник: Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY» №200
В данной структуре на долю коммунальных расходов приходится около 17%.
По данным анализа рынка величина операционных расходов для класса В- составляет
60 - 85 долл. США/кв. м/год без НДС. В расчете Оценщики применяли минимальное
значение величины операционных расходов, поскольку по информации представителей
собственников, операционные расходы у подобранных аналогов - встроенных помещений,
расположенных на первых этажах жилых домов - ниже, чем у подобных помещений в
бизнес-центрах.
Величина корректировки для аналогов составит:
60 * 17% * 36,4015*1,18 = 438,1 руб./кв. м/год.
Соответственно, 36,6 руб./кв. м в месяц.
Расчет ставки арендной платы представлен в таблице ниже.
Определение стоимости арендной платы для объекта оценки в рамках подхода
производится посредством качественного сравнения аналогов по уровню сопоставимости с
объектом оценки. Для оцифровки рангов сопоставимости применяется 6-балльная шкала:
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
76
Таблица 18. Шкала рангов сопоставимости
Балл
6
5
4
3
2
1
0
Характеристика
Идентичен
Очень высокий
Высокий
Средний
Низкий
Очень низкий
Несопоставим
По результатам сравнения по уровню сопоставимости объектам-аналогам
присваиваются веса в соответствии с приведенной выше ранговой шкалой. Объектам,
максимально приближенным по своим основным ценообразующим свойствам присваивается
максимальный вес. На следующем этапе определяется итоговая стоимость арендной платы
для оцениваемого объекта недвижимости как взвешенное значение по результатам
субъективного согласования по уровню сопоставимости.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
77
Таблица 19. Расчет ставки арендной платы для нежилого помещения площадью 74,2 кв. м
Параметры
Источник информации
Описание объекта
Местоположение
Имущественные права
Состояние отделки помещения
Площадь объекта, кв. м
Условия предполагаемой сделки
Дата фиксации предложения
Структура арендной ставки
Арендная плата, руб. в год с НДС
Ставка арендной платы, руб./кв. м в год с
НДС
Параметры
Поправка на торг, %
Поправка на торг, руб.
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в
год с НДС
Первая группа элементов сравнения
1. Состав передаваемых имущественных
прав
1. Корректировка на передаваемые
имущественные права, %
1. Корректировка на передаваемые
имущественные права, руб.
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в
год (с НДС)
Объект оценки
Заказчик
Нежилое помещение
г. Москва, ул.
Кировоградская, д. 8,
корп. 3
Собственность
Требуется проведение
косметического ремонта
74,2
НДС
Коммунальные платежи
Собственность
Аналог № 1
Александр,
тел.: 8-926-362-56-06
http://uzhnaya.mosr.ru/board/office
_msk/11664103602507909.html
Помещение расположено на
первом этаже 23-этажного
жилого дома. Общая площадь 27
кв. м. Имеется отдельный вход.
В помещении выполнен
качественный ремонт. Объект на
"первой линии" домов. Прямая
аренда.
Аналог № 2
Тел.: 8-985-765-44-91
http://www.cian.ru/rent/commercial
/1231061
Аналог № 3
Александр Викторович,
тел.: 8-926-345-68-22
http://www.apexrealty.ru/view.php?id=37612
Помещение расположено на
первом этаже 9-этажного жилого
дома. Общая площадь 50 кв. м.
Имеется отдельный вход. В
помещении выполнен
качественный ремонт. Прямая
аренда.
Помещение расположено на
первом этаже 17-этажного
жилого дома. Общая площадь
74 кв. м. Имеется отдельный
вход. В помещении выполнен
качественный ремонт. Прямая
аренда.
г. Москва, ул. Днепропетровская,
д. 25, корп. 1 (м. Южная)
г. Москва, Сумской пр-д, д.7,
корп. 1 (м. Чертановская)
г. Москва, ул. Чертановская, 45,
корп. 2 (м. Пражская)
Собственность
Собственность
Собственность
Хорошее состояние
Хорошее состояние
Хорошее состояние
27,0
Рыночные
Март 2014 г.
Не платится собственником
Не включены
44 000
50,0
Рыночные
Март 2014 г.
Не платится собственником
Не включены
780 000
74,0
Рыночные
Март 2014 г.
Включен
Включены
1 383 800
19 555,6
15 600,0
18 700,0
-5,0%
-977,8
-5,0%
-780,0
-5,0%
-935,0
18 577,8
14 820,0
17 765,0
Собственность
Собственность
Собственность
0,0%
0,0%
0,0%
0,0
0,0
0,0
18 577,8
14 820,0
17 765,0
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
78
Параметры
2. Условия финансирования
2. Корректировка на условия финансирования,
%
2. Корректировка на условия финансирования,
руб.
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в
год (с НДС)
Объект оценки
3. Условия аренды
3. Корректировка на условия аренды, %
3. Корректировка на условия аренды, руб.
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в
год (с НДС)
4. Рыночные условия (дата фиксации
предложения)
4. Корректировка на рыночные условия, %
4. Корректировка на рыночные условия, руб.
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в
год (с НДС)
Вторая группа элементов сравнения
5. Местоположение
5.1. Удаленность от метро
г. Москва, ул.
Кировоградская, д. 8,
корп. 3
Ближайшая станция метро
- м. Южная (7 мин.
пешком)
5.1. Корректировка по фактору "Удаленность от
метро", %
5.1. Корректировка по фактору "Удаленность от
метро", руб.
5.2. Линия домов/тип входа (с улицы/со
двора)
5.2 Корректировка по фактору "Линия
домов/тип входа", %
5.2 Корректировка по фактору "Линия
домов/тип входа", руб.
6. Физические характеристики
Выход на "первую
линию" домов/вход со
двора
Аналог № 1
Рыночные
Аналог № 2
Рыночные
Аналог № 3
Рыночные
0,0%
0,0%
0,0%
0,0
0,0
0,0
18 577,8
14 820,0
17 765,0
НДС не платится собственником;
коммунальные платежи
оплачиваются отдельно
0,0%
0,0
НДС не платится собственником;
коммунальные платежи
оплачиваются отдельно
0,0%
0,0
НДС включен; коммунальные
платежи включены в ставку
арендной платы
0,0%
0,0
18 577,8
14 820,0
17 765,0
Март 2014 г.
Март 2014 г.
Март 2014 г.
0,0%
0,0
0,0%
0,0
0,0%
0,0
18 577,8
14 820,0
17 765,0
г. Москва, ул. Днепропетровская,
д. 25, корп. 1 (м. Южная)
г. Москва, Сумской пр-д, д.7,
корп. 1 (м. Чертановская)
г. Москва, ул. Чертановская, 45,
корп. 2 (м. Пражская)
Ближайшая станция метро - м.
Южная (17 мин. пешком)
Ближайшая станция метро - м.
Чертановская (10 мин. пешком)
Ближайшая станция метро - м.
Пражская (12 мин. пешком)
5,0%
0,0%
0,0%
928,9
0,0
0,0
Выход на "первую линию"
домов/вход со двора
Выход на "первую линию"
домов/вход со двора
Выход на "первую линию"
домов/вход со двора
0,0%
0,0%
0,0%
0,0
0,0
0,0
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
79
Параметры
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
74,2
27,0
50,0
74,0
6.1 Корректировка на площадь, %
-5,0%
0,0%
0,0%
6.1 Корректировка на площадь, руб.
6.2. Техническое состояние здания, в котором
расположено офисное помещение (год ввода в
эксплуатацию)
6.2. Корректировка на техническое состояние, %
6.2. Корректировка на техническое состояние,
руб.
-928,9
0,0
0,0
1996
1969
2000
-0,8%
8,0%
-4,0%
-152,3
1190,9
-705,0
Хорошее состояние
Хорошее состояние
Хорошее состояние
6.3 Корректировка на состояние отделки, %
-1,3%
-1,3%
-1,3%
6.3 Корректировка на состояние отделки, руб.
7. Коммунальные платежи (включены или
нет)
7. Корректировка на учет коммунальных
платежей, %
7. Корректировка на учет коммунальных
платежей, руб.
Итого корректировка по элементам 5-7
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в
год (с НДС)
Величина валовой коррекции
-241,5
-192,7
-230,9
Не включены
Не включены
Включены
0,0%
0,0%
-2,47%
0,0
0,0
-438,8
-393,8
998,2
-1 374,7
18 184,0
15 818,2
16 390,3
12,1%
9,3%
7,7%
3,0
3,0
4,0
0,300
0,300
0,400
6.1 Площадь объекта, кв. м
6.3 Состояние отделки
Бал схожести
Вес
Средневзвешенное значение арендной
ставки, руб./кв. м в год, с НДС (без учета
коммунальных платежей)
1995
Требуется проведение
косметического ремонта
16 756,8
Величина валовой коррекции по каждому объекту-аналогу не превышает 30%.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2, 
(495) 916-91-60, 662-46-17
80
Определение действительного валового дохода
Действительный валовой доход – Effective Gross Income (EGI) – это предполагаемый
потенциальный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом потерь от
недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы. Обычно эти потери
выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.
Действительный валовой доход – рассчитывается по следующей формуле:
EGI = PGI * (1 -V –L), где:
EGI – действительный валовой доход;
PGI – потенциальный валовой доход;
V – величина потерь от вакансий;
L – потери от неплатежей арендной платы.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной загруженности помещений,
смены арендаторов и неуплаты арендной платы.
Величина потерь от вакансий – Vacancy Allowance (V) – рассчитывается по формуле:
V= (Kn * Nf) / No х 100%, где:
Кп – коэффициент оборачиваемости арендных платежей (часть помещений (в
процентном соотношении от общей площади), которая подлежит сдаче в аренду);
Nf – число арендных периодов, необходимое для поиска нового арендатора;
No – общее число арендных периодов.
При расчете Оценщики исходил из допущения, что объект оценки будет сдан в аренду
одному арендатору, в связи с чем, в случае смены арендатора, вся площадь будет вновь
выставлена на рынок. В среднем срок экспозиции офисных помещений на рынке аренды
составляет около 4,5 месяцев (от 3 до 6 месяцев). Число арендных периодов принято на
уровне 36 месяцев (стороны предпочитают заключать долгосрочные договоры аренды
от 1 года до 5 лет, в среднем этот период составляет 3 года). Таким образом, величина потерь
от вакансий составит 12,5% ((4,5 мес.) / (3 х 12 мес.)).
На основании обзора прессы и интервью с риэлторами агентств недвижимости,
Оценщики могут констатировать, что рыночной практикой является взимание арендной
платы в качестве авансовых платежей, в связи с чем в настоящем отчете потери от
неплатежей арендной платы – Collection Loss (L) – за арендуемое помещение были приняты
на уровне 0%.
Чистый операционный доход – Net Operation Income (NOI) – ожидаемый доход,
остающийся после вычитания из действительного валового дохода затрат на ремонт и
операционных расходов за год. Определяется по формуле
NOI  EGI  FE  VE  AR , где:
FE – величина постоянных расходов (Fixed Expense);
VE – величина переменных расходов (Variable Expense);
AR – расходы на ремонт, замещение (Allowance for Replacements).
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
81
Операционные расходы
Операционные расходы (Operation Expense – ОЕ) – это периодические расходы,
которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов
недвижимости. Операционные расходы подразделяются на три основные группы:
 условно-постоянные расходы;
 условно-переменные расходы;
 расходы на замещение.
Условно-постоянные расходы
К постоянным (Fixed Expense – FE) обычно относят расходы, которые не зависят от
уровня загрузки объектов. Это налоги на имущество, платежи за земельный участок,
страховой сбор.
Условно-переменные расходы
К условно-переменным расходам (Variable Expense – VE) относятся расходы, размер
которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня
предоставляемых услуг:
 коммунальные;
 на содержание территории;
 на текущие ремонтные работы;
 заработная плата обслуживающего персонала;
 налоги на заработную плату;
 расходы по обеспечению безопасности;
 расходы на управление и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену
быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое
оборудование, электроарматура).
По результатам анализа рынка величина операционных расходов составляет 60 85 долл. США / кв. м / год (без НДС).
В соответствии с данными управляющей компании «BlackStone Keeping Company»,
структура операционных расходов представлена следующими статьями:
Операционные расходы
Структура расходов, %
Расходы по уборке
12
Ремонт и облуживание
17
Расходы на охрану
11
Административные расходы
7
Вознаграждение управляющей компании
10
Налоги
24
Страхование
2
Коммунальные расходы
17
Источник: Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY» №200
В расчете Оценщики применяли минимальное значение величины операционных
расходов (на уровне 60 долл./кв. м в год (без НДС)), поскольку, по информации
представителей собственников подобных помещений, операционные расходы у встроенных
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
82
помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, ниже, чем у подобных
помещений в бизнес-центрах.
Определение ставки капитализации
Коэффициент капитализации используют, чтобы преобразовать в стоимость объекта
чистый доход, который он приносит. При расчете значении коэффициента учитывают как
чистую прибыль, которую обеспечивает находящийся в эксплуатации объект, так и
возмещение капиталов, израсходованных на покупку оцениваемого объекта. Коэффициент
капитализации, определяемый на основе двух таких составляющих, принято называть
ставкой капитализации чистого дохода или общим коэффициентом капитализации.
Величина чистого дохода, используемая в расчетах коэффициента капитализации,
определяется за конкретный период, чаще всего – за год. Полная ставка капитализации (или
общий коэффициент капитализации) показывает взаимосвязь между величиной чистого
дохода, получаемого за год в результате эксплуатации объекта, и рыночной стоимостью
этого объекта.
Ставка капитализации рассчитана по формуле:
R = i – g, где:
(1)
R – ставка капитализации;
i – ставка дисконтирования;
g – ожидаемые темпы роста.
Для инвестора ставка дисконтирования – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции
в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это
ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с
сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Расчет ставки дисконтирования проводился методом кумулятивного построения.
Метод кумулятивного построения – метод последовательного увеличения
безрисковой ставки процента, путем прибавления поправок (премий) на различные виды
риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Анализ известной
литературы показывает, что не существует формальных методов оценки премий за эти
риски, их определение в настоящее время проводится экспертно (Грибовский СВ. Оценка доходной недвижимости. — С-Пб: Питер, 2001 г. (серия «Учебники для вузов»)).
Модель данного метода представлена в виде формулы:
Ry = rf +  + rl, где:
Ry - ставка доходности;
rf - безрисковая ставка дохода;
 - премии за риск вложения средств в данный объект;
rl – премия за низкую ликвидность недвижимости.
Учитывая выше сказанное, формула (1) примет вид:
R = rf +  + rl- g, где:
R - ставка капитализации;
rf - безрисковая ставка дохода;
 - премии за риск вложения средств в данный объект;
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
83
rl – премия за низкую ликвидность недвижимости;
g – долгосрочный темп роста.
Премия за риск, соответствующая риску вложения в данный актив, премия за низкую
ликвидность объекта определяются экспертно. Данное допущение основано на том факте,
что "...не существует формальных методов оценки премий за эти (дополнительный риск,
риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента) риски. Их определение в
настоящее время проводится экспертно".18 "Риск определяется субъективным мнением
оценщика на основе анализа различных факторов риска инвестирования".19 "При наличии
развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определения поправок к
базовой ставке используется метод экспертных оценок. Оценка перечисленных рисков
должна приводить к определению соответствующих премий за риски. Такое определение
проводится экспертно. В условиях развитого рынка, для которого характерна
осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает
достаточно хорошие результаты".20
Безрисковая ставка дохода используется в качестве базовой, к которой добавляются
остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки
можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так
и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой
ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый
страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за
инвестирование в данный объект.
На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные
инструменты, относимые к условно безрисковым - ставки по депозитам Сбербанка РФ и
прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным
облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по
государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).
В настоящем отчете «безрисковая» ставка» доходности принята на уровне ставки
доходности по ГКО-ОФЗ (долгосрочная ставка), которая на дату оценки составила 8,49%.21
Премия за риск вложения средств в данный объект () зависит от риска, который
имеется на все другие (кроме перечисленных выше безрисковых) виды инвестиций. При
этом чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы
побудить инвестора к риску.
Данная составляющая ставки капитализации учитывает возможность потери
потребительских свойств. В настоящем Отчете для определения величины премии за риск
вложения в объект оценки использовался метод взвешенной оценки рисков.
18
Источник: рекомендованное Министерством образования Российской Федерации в качестве учебника для студентов высших
учебных заведений, обучающихся по экономическим специальностям, при оценке недвижимости, учебное пособие «Оценка
стоимости недвижимости» Грибовский СВ., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. М.: Интерреклама, 2003, стр.137
19
Источник: статья доцента, к.э.н. Синогейкиной Е.Г. «Общая характеристика процесса оценки бизнеса», стр. 35, www.euroexpert.ru
20
Источник: Учебник для ВУЗов «Оценка бизнеса», В.Есипов, Г.Маховикова, В.Терехова, С.-Петербург: Питер, 2001, стр. 75
21
По данным Центрального банка РФ, URL: http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=finr
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
84
Таблица 20. Премия за риск вложения средств в данный объект
Вид и наименование риска
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Социально-экономические и политические факторы
Ухудшение общей
экономической ситуации
Тенденции развития экономики
в регионе
Изменение федерального или
местного законодательства
1
1
1
Предпринимательский фактор
Увеличение числа
конкурирующих объектов
Социальная стабильность в
регионе
Инвестиционная
привлекательность региона
1
Тенденции развития отрасли
1
1
1
Недостаточно эффективный
менеджмент
1
Бизнес риск
1
Количество наблюдений
0
0
1
0
3
4
0
1
0
0
Взвешенный итог
0
0
1,5
0
7,5
12
0
4
0
0
Сумма
25
Количество факторов
9
Средневзвешенное значение
балла
Величина поправки за риск
(1 балл = 1%)
2,78
2,78
Премия за низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает,
насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Некоторые
объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи
других могут понадобиться месяцы и даже годы, особенно если в данном секторе рынка
наблюдается спад деловой активности. Это учитывается при оценке недвижимости
посредством премии за низкую ликвидность, которая рассчитывается, исходя из безрисковой
ставки и срока ликвидности tl (в месяцах) для данного объекта, по формуле:
rl = rf x tl/ 12.
Срок ликвидности оцениваемого объекта определяется на основании шкалы
ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации.
Таблица 21. Шкала ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации
Уровень ликвидности
Примерный срок реализации, мес.
Высокий
Средний
Низкий
от 1 до 2
от 3 до 6
от 7 до 18
Источник: Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Рекомендованы к применению
решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол от «25» ноября 2011г.)
На основании интервью с риэлторами было установлено, что примерный срок
реализации подобного рода объектов составляет от 3 до 6 месяцев (средний уровень
ликвидности). Для расчета была принята средняя величина – 4,5 месяца.
По формуле, представленной выше, расчетная величина ликвидности составит:
rl = 8,49% х 4,5 / 12 = 3,18%
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
85
Долгосрочный темп роста. Принят на уровне долгосрочных темпов роста инфляции
в размере 4,3% (на основе анализа Сценарных условий долгосрочного прогноза социальноэкономического развития Российской Федерации до 2030 года)22.
Таким образом, ставка капитализации составит:
R= 8,49%+2,78%+3,18%-4,3% = 10,15%
Расчет стоимости объекта оценки
В таблице ниже приведен расчет стоимости единицы площади оцениваемого
помещения в рамках доходного подхода.
Таблица 22. Расчет рыночной стоимости единицы площади оцениваемого помещения в
рамках доходного подхода
Нежилое помещение
Арендная плата, руб./кв. м в год (с НДС)
16 756,79
Площадь, предназначенная для сдачи в аренду, кв. м
1,0
Потенциальный валовой доход, руб. с НДС - PGI
Коэффициент, учитывающий величину потерь от
вакансий помещений, (% от ПВД)
Коэффициент, учитывающий величину потерь от
неплатежей арендной платы, (% от ПВД)
Действительный валовой доход, руб. с НДС - EGI
16 756,79
Операционные расходы, руб. с НДС
2 139,10
Чистый операционный доход, руб. с НДС
12 523,09
Ставка капитализации
Рыночная стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта,
руб. (с НДС)
12,5%
0,0%
14 662,19
10,15%
123 334,63
Рыночная стоимость 1 кв. м оцениваемого помещения в рамках доходного подхода
составила 123 334,63 руб. Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого нежилого
помещения площадью 74,2 кв. м составит 9 151 429,85 руб.
22
По данным Министерства экономического развития РФ, URL: http://www.economy.gov.ru
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
86
11 Согласование результатов оценки рыночной стоимости
В соответствии со следующими стандартами оценочной деятельности:
а)
федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО №1)» утверждѐнные приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256;
б) федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»
утверждѐнные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;
в) федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»
утверждѐнные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254,
итоговая величина стоимости объекта оценки – это величина стоимости объекта оценки,
полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости
объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При определении рыночной стоимости объекта оценки применялись сравнительный и
доходный подходы к оценке. В связи с этим необходимо провести согласование результатов
оценки.
Учитывая специфику объекта оценки, сравнительному и доходному подходам к
оценке присвоены одинаковые весовые значения.
Результат согласования представлен в таблице ниже.
Таблица 23. Согласование результатов оценки
Результаты оценки
Нежилое помещение общей
площадью 74,2 кв. м
Сравнительный подход,
руб. (с НДС)
Затратный подход,
руб., (с НДС)
Доходный подход, руб.,
(с НДС)
11 242 782,33
Не применялся
9 151 429,85
Итоговая величина рыночной стоимости, руб. (с НДС)
10 197 000,00
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
87
12 Удостоверение стоимости
Оценщики удостоверяют, что:

Изложенные факты, содержащиеся в настоящем отчете, являются достоверными;

Выводы и заключения ограничиваются только сформулированными в отчете
допущениями и ограничениями и являются личными, беспристрастными выводами и
заключениями оценщиков;

У оценщиков нет никакого права ни в настоящем, ни в будущем времени на
имущество, которое является объектом оценки этого отчета, и у них нет никакого
личного интереса или пристрастия в отношении пользователей настоящего отчета;

Гонорар оценщиков не зависит от стоимости, которая представлена в рамках отчета;

Расчеты, суждения и выводы, представленные в отчете, выполнены и подготовлены
в соответствии с федеральными стандартами оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) и
стандартами и правилами оценочной деятельности НП «СМАО»;

Оценщик провел личный осмотр имущества, которое является объектом оценки в
рамках данного отчета;

Никто не оказывал существенного содействия лицам, подписывающим данный
отчет;

Отчет подготовлен в соответствии с требованиями Федеральных стандартов
оценочной деятельности
Настоящим удостоверяем, что в результате проведенной оценки были получены
следующие значения стоимости объекта оценки:
Итоговая величина стоимости объекта оценки:
Наименование объекта
Рыночная стоимость объекта оценки
по состоянию на 12.03.2014 г., руб. с НДС
Помещение, назначение: нежилое, общая площадь
74,2 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1 –
помещение III, расположенное по адресу: г. Москва,
ул. Кировоградская, д. 8, корп. 3
10 197 000,00
Оценщики, выполнившие работу:
_____________________________
Печенкин Дмитрий Владимирович
_____________________________
Голышев Артем Андреевич
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
88
13 Список использованной литературы
14 Федеральный Закон РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
15 Федеральные стандарты оценки №1 (ФСО
Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 256.
№1),
утверждѐнные
приказом
16 Федеральные стандарты оценки №2 (ФСО
Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 255.
№2),
утверждѐнные
приказом
17 Федеральные стандарты оценки №3 (ФСО
Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 254.
№3),
утверждѐнные
приказом
18 Международные стандарты оценки МСО 2003.
19 Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.
Конспект учебного курса. - 2-е издание. - М.: Центр менеджмента, оценки и консалтинга,
1998. - 327 с., 999.
20 Болдырев, Федоров. Введение в теорию оценки недвижимости. М., 1997г.
21 Брейли Р., Майерс С., Принципы корпоративных финансов.
22 Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: 1996. - 672 с. Тир. 15000.
23 Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.: Изд-во
СпбГУЭФ, 1998.
24 Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. – СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.
25 Елисеев В.М. Классификация видов стоимости. // Вопросы оценки №1, 1998, стр. 56-60.
26 Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY.
27 Литвак Б.Г. Экспертные оценки и принятие решений. – М.: Патент, 1996
28 Методика оценки основных фондов на предприятиях АПК. - М.: НИИ агропром, 1999. 111 с., 200.
29 Методологические основы оценки стоимости имущества. Микерин Г.И., Гребенников
В.Г., Нейман Е.И. М.:ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 688 с.
30 Научно-практический журнал «Московский оценщик».
31 Недвижимость в Москве и Московской области: Сборник нормативных актов. - М., 1993.
- 288 с.
32 Организация оценки и налогообложение недвижимости. Под общей редакцией Джозефа
К. Эккерта. В 2-х томах. – М.: Издательство РОО, 1997.
33 Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.:
Финансы и статистика, 2003 г.
34 Оценка объектов недвижимости под ред. В.В.Григорьева, Инфра-М Москва, 1997г.
35 Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С.,
Медведева О.Е. – М.:ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с.
36 Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости № 28.
37 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.; Технобалт, 1995г.
38 Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Изд-во СПбГТУ, 1997 г.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
89
39 Технология работы с недвижимостью. Операции с объектами недвижимости
(преимущественно в Москве) - ИД. Городская собственность, 1998-99. - 261 с., 5000.
40 Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с
англ. - М.: «Дело Лтд», 1995. - 480 с.
41 Харисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. - М.:
Мособлупрполиграфиздат, 1994 - 231 с.
42 Шарп., Александер, Бейли. Инвестиции. – М.: ИНФРА-М, 1997 г.
43 Экономика и управление недвижимостью: Учебник/ под ред. Градового П.Г. - М, 1999 567 с., 10000.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
90
14 Приложения
1
Документы, предоставленные Заказчиком
2
Сведения об объектах-аналогах
3
Копии документов на осуществление оценочной деятельности.
Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,
121170, г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д.2,  (495) 916-91-60, 662-46-17
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа