close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

В случае если в ходе соревнований будут выявлены игроки;pdf

код для вставкиСкачать
уllрдвлЕll1l:
п
ti0I0пlАрll}lыff
рАкти кА
,Щ.В. Еписеев,
эксперт лаборатории
экономико-правовLIх
исследований в сфере
ЖКХ при Томском
государственном
архитектурностроитедьном
университете
(г. Томск)
дllftlOttl
0бщее (0брание
(0бственникOв
пOмещениЙ МКД:
закOнOдательные
нOвелльl
СВЯЗИ С ПОСЛЕДНИМИ ИЗМЕНЕНИЯМИЖИЛИЩНОГО И ГРАЖДАНС КОГО ЗАКО НОДАТЕЛ ЬСТВА, Р Е ГЛ АМ Е НТИ РУЮЩЕГО ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ (ОСС)
поlиЕщЕниЙ в многоквАртирном домЕ (мlкд), порядок
ОФОРМЛЕНИЯ РЕШЕНИЙ СОБРАНИЯ, А ТАКЖЕ ИХ НЕДЕЙСТВИТЕЛ ЬНОСТЬ, ЦЕЛ ЕСООБРАЗНО П РОВЕСТИ АНАЛ ИЗ И НСТИТУТА
ОСС КАК ЕДИНСТВЕННОГО ОРГАНА УПРАВЛЕНИЯ МКД.
В
ервые существеннь!е изменения связаны с вопросами
компетенции ОСС помещений МКД. Так, Федеральным законом от 25.] 2.2о12 N9 27'|-Ф3 внесены изменения в ст. 44
ЖК РФ, существенно расширяющие компетенцию ОСС. Теперь
к компетенции ОСС относятся такие вопросы, как:
. использование фонда капитального ремонта (кр);
. выбор способа формирования фонда КР, размер взноса на
КР в части превышения его размера над установленным
минимальным размером взноса на КВ минимальный размер
фонда КР в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда КР (в случае если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда
КР), выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находяц{имися на специальном счете;
. получение ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК, управляющей организацией
и при непосредственном управлении МКД собственниками
помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением
ОСС, кредита или займа на КР общего имущества в МК!,
оп ределен ие существен н ых условий кредитного договора
или договора займа, получение данными лицами гарантии,
поручительства по этим кредиту или займу и об условиях
получения указанных гарантии, поручительства, а также
погашение за счет фонда КР кредита или займа, использованных на оплату расходов на КР общего имущества в МК!,
фв ф mfufrжф
ф*
н
&& mфýФ ф* в ffi-&&в
ф
Ne 2
.2014
прАктикА
и об уплате процентов за пользование данными кредитом
или займом, оплате за счет фонда КР расходов на получение
указанных гарантий, поручительства.
Фактически указанные полномочия ОСС напрямую привязаны
к введению в Жилищный кодекс раздела lX <Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах>.
Однако в компетенции ОСС не нашел отражения вопрос о вознаграждении (премировании, возмещении трудозатрат) председателя и членов совета МКД.
С учетом того что подп. 5 п.2 ст.44 ЖК РФ предусматривае1,
что ОСС вправе решать только вопросы, которые отнесены кодексом к компетенции ОСС помещений МКД, то вопрос о легитимности решений общих собраний об установлении денежного
вознаграждения членам советов МК! приобретает особое актуальное значение.
В настоящее время нет единообразия в судебной практике
по вопросу компетенции ОСС помещений МКД.Так, в одних случаях суды расширительно толкуют подп. 5 п. 2 ст.44 ЖК РФ (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 10.'l0.2012
по делу Na33-B007/2O12), в других приходят к противоположному
выводу и отмечают, что (<перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений МКД,
ограничен нормами Жилищного кодекса и расширительному
толкованию не подлежит) (определение Верховного суда Республики Коми от 30.08.20] 2 по делу NО3З-3751ДП/2О12).
В указанной ситуации было бы разумным пересмотреть редакцию ст,44 ЖК РФ, и следует либо расширить компетенцию
ОСС, куда обязательно должны войти вопросы:
. установления вознаграждения членам советов МКД;
. утверждения дополнительного перечня работ и услу1 связанных с управлением МК!;
i
утверждения
целевых
сборов
за указанные
работьl
и (или)
услуги и пр.
либо изложить подп. 5 п. 2 ст.44 ЖК РФ в следующей редакции:
<другие вопросы, принятие решений по которым не будет противоречить основам правопорядка и нравственности)), что согласуется с п.4 ст. ] В1.5 ГК РФ.
Следующее сравнительно недавнее изменение Жилищного
кодекса - это п. 1 ст.47 ЖК РФ в редакции Федерального закона
от 04.06.20,l 1 Na 123-Ф3. Так, согласно указанной норме (в случае
если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия
собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. З ст.45 настоящего кодекса кворума, в дальнейшем
фв ф &fr
ftýй фý
д ffi-& fr fr
ffi
й ф€
в ffi-&BB
ф
ОСС помещений
МК,Щ
может быть лроведено
путем заочного голосования ToIlbKo в случае, если не состоялось ОСС путем
совместного присутствиял
9пpA8лllll|I
l
прАктикА
В настоящее Bpeмrl
нет единообразия
в судебной практике
по вопросу компетенции ОСС помещений
мкд.
п
0I0
ц 8
t р,х
р
н bl
t
двIfillм
решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем
проведения заочного голосования (передачи в место или по
адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
оформленных в письменной форме решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование)>.
Сразу после появления указанной редакции в юридической
литературе и судебной практике начались споры относительно
толкования этой нормы. Так, например, одна группа авторов заняла позицию, согласно которой ОСС помеlцений МКД может
быть проведено путем заочного голосования только в случае,
если не состоялось ОСС путем совместного присутствия. В качестве обоснования указанной позиции приводятся доводы о том,
что это позволит избежать появления фиктивных протоколов
заочных голосований, консолидирует собственников в вопросах
управления МКrЩ.
Однако среднестатистический МКД - это, как минимум, 1 ОО собственников жилых и нежилых помещений. !опустить мысль о том,
что все'l00 собственников соберутся завтра на собрании жильцов
дома, было бы по меньшей мере наивно. Очевидно, что на ОСС
помещений в MKfl в форме совместного присутствия (очное собрание) приходят З-30О/о собственников (в зависимости от дома).
В связи с этим рассматриваемая редакция п. 1 ст. 47 ЖК РФ может
стать дополнительным обременением для актива жильцов, выраженным в дополнительных трудозатратах по уведомлению
собственников о собрании, финансовых затратах и главное затратах своего личного времени.
В судебной практике есть разные примеры трактовки п.
ст.47 ЖК РФ. Так, например, согласно апелляционному определению Самарского областного суда от 21.08.20'lЗ по делу No ЗЗ7747/2о13 (в силу п. ] ст.47 проведение собрания в форме заочного голосования возможно в случае, если в очной форме
собрание не проведено в связи с отсутствием необходимого
кворума. Таким образом, проведение собрания в заочной форме
является правомерным при условии соблюдения процедуры созыва собрания в очной формеп. В противовес позиции Самарского областного суда Камчатский краевой суд в апелляционном
определении от 14.О6,2О12 Ns З3-В07/2О12 отметил, что <<ст.47
ЖК РФ не предусматривает обязательного перед заочным голосованием проведения общего собрания путем совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов
повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным
на голосование>.
В связи с этим задаемся вопросом: а не пришло ли время высказаться по данному вопросу Президиуму ВАС РФ и Пленуму
Верховного Суда РФ. На наш взгляд, это позволит избежать
1
фв ф еfrft
ýfi фý
н
Ж&
ft
фýtý фý н ffi-ф&в
ф
Ns 2
.2014
прАктикА
субъективизма при вынесении решений судебными органами
в зависимости от судейского усмотрения в каждом конкретном
случае.
Если исходить из буквального толкования п. 1 ст.47 ЖК РФ,
следует признать, что нельзя проводить заочное голосование без
предварительного собрания собственников помещений
в форме совместного присутствия,
МК.Щ
Следующее существенное изменеF{ие - это вступление в силу
с ] сентября 201З г. главы 9.'l <Решения собраний> ГК РФ. С этой
даты решения ОСС выделены в качестве самостоятельного основания возникновения прав и обязанностей. Соотноситься нормы
ст.'lB'l.'1-1B'1.5 ГК РФ со ст. 44*4В ЖК РФ будут как общие со специал ьн ыми.,Щанное закл ючен ие можно сделать, проанализи ровав
п. 'l ст. 181.1 ГК РФ.
Рассмотрим более подробно положения новых норм гражда нского за конодател ьства, регламенти рую щи е та кую категор и ю,
как решения собраний.
Согласно общей норме п. 'l ст. 1В1.2 ГК РФ <решение собрания
считается принятым, если за него проголосовало большинство
участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее
пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-п равового сообщества>. Аналогич ное правило
установлено п. ] ст.46 ЖК РФ, в котором сказано, что решения
общего собрания собственников помещений МК! по вопросам,
поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном
собрании собственников помещений МКД. Далее по тексту указанной нормы права идет исключение из общего правила: (за
исключением предусмотренных пп, 1 -3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений,
которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МК,.Щ>.
Анализ ст. З6, 44,46 ЖК РФ позволяет прийти к выводу, что
общее правило о простом большинстве голосов действует во всех
случаях, за исключением принятия решений по следующим вопросам:
i
уменьшение
размера
общего
имущества
МКЩ
путем
струкции (п. 3 ст. 36);
r
реконструкция
МКД
(в т. ч. с его расширением
или
его
Согласно общей Ёорме
п. 1 ст. 181.2 Гк РФ
(решение собрания
считается принятым,
если за него проrолOсовало большrrrсruо участников собрания и при
этом в собрании участвовало не меЕее пятидесяти процентов от
общего числа )л{астников
соответствующего Iрa)к данско-правового
сообществаu.
рекон-
надстройкой),
строительство хозяйственных построек и других зданий, строений,
сооружений, капитальный ремонт общего имущества МК,Щ, ис-
.
.
подьзование фонда капитадьного ремонта (п. 1 ст.44);
вьIбор способа формирования фонда капитадьного ремонта (п.
1.1
ст, 44);
пол)цение ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК, )rправrlяющей организацией и при
непосредственном управдении МКЩ собственниками помещений
в этом доме дицом, уподномоченным решением общего собрания
фm ф фfu fr
жй ф& в ffi-е
ft
фБfr
ф
* в S-ф&m
ф
gпl
п
рАкти кА
таких собственников, кредита или заЙма на капитадьныЙ ремонт
общего имущества МКД (п. I.2 ст. 44);
пределы испо1Iьзования земельного )^{астка, на котором расIIоложен
МКД, в т. ч. введение ограничений пользования им (л, 2 ст. 44);
пользование общим имуществом собственников помещений МКЩ
иными лицами, в т. ч. заключение договоров на установку и экс-
пдуатацию рекламных конструкций., если для их установки и эксплуатации предподагается испоrtьзовать общее имущество собственников помещений МКý (п. З ст. 44);
опредедение лиц, которые от имени собственников помещений
МК.Щ уполномочены на заключение договоров об использовании
общеrо имущества собственников помещений МКЩ (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию рекдамных конструкций)
на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1
ст.44),
внесения изменений в Гражданский кодекс в отношении
решений, принятых на ОСС, отсутствовала категория (ничтожность)), т. е. недействительность решений собрания независимо
от признания его таковым судом. Как следствие, часто встречались
случаи, когда фактически исполнялись решения, по которым не
было набрано необходимого числа голосов, или когда во избежание такого исполнения собствен ники жилья бьtли вынуждены
обращаться в суд.
Теперь решения ОСС могут признаваться ничтожными или
оспариваться по основаниям, установленным законом. Если иное
прямо не указано в законе, то недействительное решение Осс
считается оспоримым.
В силу п.2 ст.'l81.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повесткудня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) п роти вореч ит основам п ра вопоря дка или н ра вственности.
Во всех остальных случаях решения ОСС следует считать
оспоримыми. В судебном порядке оно может быть признано недействительным при несоблюдении требований закона, в т. ч.
в случаях:
. существенных нарушений порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющих на волеизъявление участников
собрания;
,Що
.
отсутствия
полномочий
у
лицаt
выступавшего
от
имени
участника;
фя ft &fu фtýф ф
€
в
fl & fu fr жfi ф*
в #-gВfl в ф
Ng 2
.20'l4
прАктикА
.
Существенного нарушения правил составления протокола,
в т. ч. правил о письменной форме протокола;
. нарушения равенства прав участников
собрания.
Большое значение приобретает вопрос о правильном оформлении протоколов собраний. В Гражданском кодексе в отличие
от жил и щного за конодател ьства достаточ но подробно уста новлен
исчерпывающий перечень сведений, подлежаlлих отражению
в соответствующем протоколе, для каждого вида собраний.
так, В протоколе собрания, проводимого в форме совместного присутствия, должна содержаться следующая информация:
" дата, время и место проведения собрания;
. сведения о лицах, принимавших участие в собрании;
. результаты голосования по каждому
вопросу повестки дня;
. ЛИца, ПРОвоДИвшие подсЧет гоЛОСОв;
" Сведения о лицах, голосовавших против пРиняТия рещения
и потребовавших внести запись об этом в протокол.
В протоколе о результатах заочного голосования должны быть
указаны:
. дата, до которой принимались документы, содержащие
сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества;
. сведения о лицах, принимавших участие в голосовании;
r
.
.
результаты
лицаl
голосования
проводившие
по каждому
подсчет
вопросу
повестки
дня;
голосов;
сведения о лицах, подписывающих протокол.
Последствием неполного отражения в протоколе собрания
требуемой информации может стать признание судом принятых
решений недействительными по причине существенного нарушения правил составления протокола, что является одним из
оснований признания решения оспоримым.
Последние изменения действующего законодательства, регламентирующего институт общего собрания собственников помещений МКД (в данном случае особое значение имеет введение
главы 9.'l ГК РФ), стали следствием широкого распространения
действия решений собраний и тех последствий, которые они порождают. Фактически в данном случае речь идет о том, что законодатель наконец уравнял решения собраний со сделками как
с основаниями для возникновения прав и обязанностей (юридическим фактом). Вместе с тем есть и существенные недостатки
в нормативно-правовом творчестве в данной сфере общественных
отношений
(компетенцияl
формы
проведения
собраний
и
3аконодатель накоЕец
уравняд решения
собраний со сделками
как с основаниями для
возникновения прав
и обязанностей (юри-
дическим фактом),
пр.),
которые порождают существенные социальные проблемы, как
то: наличие противоречивых судебных решений по одному и тому
же вопроси отсутствие возможности на законных основаниях
решать вопросы, прямо не предусмотренные жилищным законодательством, и пр.
фвф,$fufrжйф*вffiffi fufrк йф* еffi.m&нф
El
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа