close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Обзор рынка торговой недвижимости 3 кв. 2014 года
Основные показатели рынка ТЦ Москвы, 3 кв. 2014
г.
Прогноз на
12 мес.
Показатели
Объем завершенных
проектов
43 000 кв. м
Доля вакантных
площадей
6%
Максимальная ставка
аренды в ТЦ*
3 000 – 4 500 долл. США/кв. м/год
Средняя ставка
аренды в ТЦ*
500 – 1 800 долл. США/кв. м/год
С начала текущего года объем новых торговых площадей в России достиг 843 тыс. кв. м, 285 тыс.
из которых были введены в Москве. Если все анонсированные проекты будут реализованы в срок,
объем ввода новых площадей по итогам 2014 года в Москве превысит 750 тыс. кв. м, что станет
рекордным показателем за всю историю рынка.
* Для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м на первом этаже галереи
Источник: JLL
Основные показатели рынка торговых коридоров
Москвы , 3 кв. 2014 г.
Прогноз на 12
мес.
Показатели
По данным Oxford Economics, прогноз роста товарооборота в 2014 году в России один из самых
низких среди европейских стран (0,9%). Среднеевропейский показатель составляет 2%. Это связано
не только с увеличением стоимости импортируемых товаров в связи с самостоятельно наложенными
санкциями и девальвацией рубля, но также с давлением на рост заработной платы и, как следствие,
располагаемых доходов.
По итогам третьего квартала 2014 года доля вакантных площадей в качественных торговых
центрах Москвы возросла с 3,5% до 6%, в результате существенного роста предложения на рынке и
сдержанного спроса со стороны арендаторов.
Арендные ставки в торговых центрах Москвы сохранились на прежнем уровне. Существенное
давление на ставки аренды в основных торговых центрах пока не наблюдается. Однако собственники
реагируют на новые реалии рынка, предлагая альтернативные коммерческие условия, и учитывая
экономическую ситуацию существует высокая вероятность снижения ставок.
Основные улицы
Максимальная ставка
аренды*
4 000 – 5 500
долл. США/кв. м/год
Доля свободных площадей
8%
Ставка доходности
11%
Второстепенные улицы
Максимальная ставка
аренды*
1 300 – 2 700
долл. США/кв. м/год
Доля свободных площадей
17%
*Ставки представлены на качественные помещения площадью 100 кв. м
Источник: JLL
Дальнейший рост доли свободных площадей в стрит-ритейле будет зависеть от готовности
собственников идти на уступки арендаторам. К концу года доля свободных площадей на основных
торговых коридорах составит 8% и до 20% - на второстепенных.
До конца 2014 года заявленные ставки аренды на помещения стрит-ритейла останутся на
прежнем уровне. Но при этом мы ожидаем, что коммерческие условия будут меняться, а собственники
будут становиться более гибкими. Также как и в торговых центрах, в сложившейся экономической
ситуации существует высокая вероятность дальнейшего снижения ставок аренды.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
2
Введение
В третьем квартале 2014 экономическая ситуация продолжила оказывать сильное влияние на рынок торговой
недвижимости. Рост розничного товарооборота замедляется ввиду замедления роста экономики страны, ослабления
рубля, снижения роста доходов и более дорогих кредитов. Снижение потребительской активности уже негативно
повлияло на доходы многих ритейлеров. В связи с этим торговые операторы были вынуждены пересмотреть свои
планы, а некоторые даже закрыли свои магазины. Международные ритейлеры, по нашему мнению, продолжают видеть
потенциал российского рынка розничной торговли, хотя и заморозили свои планы развития на какое-то время. Стоит
также отметить, что несмотря на экономическую неопределенность, некоторые бренды продолжили вое развитие.
Объем ввода торговых площадей в России по итогам 2014 года может достигнуть 1,7-1,8 млн. кв. м. В целом за три
квартала в России было введено чуть более 840 тыс. кв. м, что примерно соответствует результату аналогичного
периода прошлого года (около 850 тыс. кв. м). Объем предложения в Москве увеличился к концу 3-го квартала до 3,8
млн кв. м. В 4-м квартале ожидается наибольший объем ввода – анонсировано более 450 тыс. кв. м. Если все проекты
будут реализованы в срок, объем ввода новых площадей по итогам 2014 года превысит 750 тыс. кв. м, что станет
рекордным показателем за всю историю рынка.
Доля вакантных помещений в качественных торговых центрах Москвы по итогам второго квартала возросла с 3,5% до
6%. Арендные ставки в торговых центрах пока остаются неизменными, в то время как ритейлеры настаивают на их
снижении. Девелоперы в свою очередь готовы рассматривать альтернативные варианты изменения коммерческих
условий, например, привязать арендную ставку на краткосрочный период – от трех месяцев до года – к нижней границе
процента от оборота в новых проектах. Учитывая экономическую ситуацию, мы ожидаем высокое давление как на
ставки аренды, так и на долю свободных площадей в торговых центрах в 2015 году, особенно это коснется
второстепенных объектов.
Ситуация на рынке торговых коридоров также находится под влиянием внешнеэкономических факторов. В первом
полугодии произошло снижение ставок аренды, как на основных торговых коридорах Москвы, так и на второстепенных.
В 3-м квартале в целом по рынку ставки сохранились на уровне 2-го квартала, хотя собственники все чаще пытаются
договориться об улучшении коммерческих условий. Общая доля свободных площадей в основных торговых коридорах
Москвы в 3-м квартале осталась на том же уровне, а на второстепенных выросла незначительно с 16% до 17%.
Дальнейший рост вакантности в стрит-ритейле будет зависеть от готовности владельцев торговых площадей выполнить
условия арендаторов, которые сейчас испытывают сложные времена и корректируют планы развития.
Содержание
Введение………………...………….………………………………………………………..……………
2
Торговые центры………………...………….……………………………………………………………
3
Торговые центры. Перспективы рынка……………….…….…..…….…….…..…….…….…
4
Торговые центры. Обзор рынка…………………………………………………………………..…
7
Торговые коридоры……………………………………………………………………………………
9
Торговые коридоры. Перспективы рынка………………………………...………………...…
10
Торговые коридоры. Обзор рынка…………………………………………...….………………
11
Обзор рынка торговой недвижимости 3 кв. 2014 года
Торговые центры Москвы и России
Основные показатели рынка Москвы, 3 кв. 2014 г.
Прогноз
на 12 мес.
Показатели
Объем завершенных
проектов
43 000 кв. м
Доля вакантных
площадей
6%
Максимальная ставка
аренды в ТЦ*
3 000 – 4 500 долл. США/кв.
м/год
Средняя ставка
аренды в ТЦ*
500 – 1 800 долл. США/кв. м/год
Прогноз объема ввода торговых площадей в России на конец 2014 года составляет 1,7-1,8
млн кв. м. В целом за три квартала в России было введено чуть более 840 тыс. кв. м, что
примерно соответствует результату аналогичного периода прошлого года (около 850 тыс. кв. м).
Источник: JLL
* Для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м на первом этаже галереи
ТЦ, заявленные к вводу в Москве в 4 кв. 2014 г.
Название ТЦ
Арендуемая площадь, кв. м
Авиа Парк
227 000
Mari
86 477
Мозаика
68 000
Кунцево Плаза
68 000
Центральный Детский Магазин на
Лубянке
34 500
Источник: JLL
Рынок торговых площадей продолжает находиться под давлением негативной динамики
спроса и высокого уровня ввода нового предложения. Прогноз роста розничных продаж в
России в настоящее время ниже, чем в Европе и составляет 0,9% в 2014 году.
Объем предложения торговых центров в Москве увеличился к концу 3-го квартала до 3,8
млн кв. м. Но несмотря на существенный рост предложения в 2014 году избыток торговых
площадей не наблюдается. Москва по степени насыщенности все еще уступает крупнейшим
городам Европы и Санкт-Петербургу.
В ближайшие годы ожидается снижение активности девелоперов торговых центров в
регионах России. В текущих условиях компании предпочитают достраивать проекты,
находящиеся в активной фазе реализации, и не начинать новые.
Увеличение объема предложения и сдержанный спрос ритейлеров привели к росту доли
вакантных площадей в Москве. По итогам третьего квартала 2014 года доля вакантных
площадей в качественных торговых центрах Москвы возросла с 3,5% до 6%. Максимальная
ставка аренды в качественных торговых центрах Москвы сохранилась на уровне 3 000–4 500
долл. США/кв. м/год, средняя ставка аренды составляет 500–1 800 долл. США/кв. м/год.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
Торговые центры Москвы и России. Перспективы рынка
Города-миллионники
Небольшие города
Предложение
Большая часть ожидаемых в 4-м квартале торговых
центров в России расположена в городах с населением
менее 1 млн. Из всего объема проектов, находящихся на
стадии строительства и планируемых к вводу в 2014 году,
36% приходится на города с населением менее миллиона
человек и 31% − на города-миллионники.
Екатеринбург может стать лидером среди городовмиллиоников по объему ввода качественных торговых
площадей в 2014 году, около 280 тыс. кв. м. В 4-м
квартале в городе заявлено 3 объекта общей арендуемой
площадью 164 кв. м. Крупнейшим объектом является
Гагарин Молл (125 тыс. кв. м).
В
Барнауле
ожидается наибольший
прирост
качественных площадей в этом году среди городов с
населением менее миллиона человек. В 4-м квартале
2014 года заявлено открытие таких объектов как «Арена»
(95 тыс. кв. м) и «Праздничный» (11 тыс. кв. м).
Планируемый объем ввода в 2014 году
Планируемый объем ввода в 2014 году
тыс. кв. м
279
300
тыс. кв. м
120
100
80
60
40
20
0
250
200
150
100
50
0
Источник: JLL
Потенциал развития
12 000
Потенциал развития
Екатеринбург
Наиболее перспективные
11 000
10 000
Пермь
Самара
Казань
Нижний
Новгород
Красноярск
9 000
Уфа
Новосибирск
8 000
Омск
Челябинск
7 000
Воронеж
Ростов-наДону
Волгоград
6 000
50
106
Источник: Росстат, JLL
Годовой доход на человека, долл. США
На Москву приходится 26% общего объема ввода,
заявленного на 4 квартал. В 3-м квартале столичный
рынок пополнился всего двумя объектами –ТЦ «Водный»
(32 тыс. кв. м) и ТЦ «Алфавит» (11 тыс. кв. м). Основной
объем ввода ожидается в 4-м квартале – пять торговых
центров суммарной арендуемой площадью более 450 тыс.
кв. м заявляют о своем открытии. Если все анонсированные
проекты будут реализованы в срок, объем ввода новых
площадей по итогам 2014 года превысит 750 тыс. кв. м, что
станет рекордным показателем за всю историю рынка.
Годовой доход на человека, долл. США
4
250
Наименее перспективные
450
650
850
Прогнозируемый объем торговых площадей на 1 000 жителей в 2014 году, кв.
Источник: JLL
14 000
13 000
12 000
11 000
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
Наиболее перспективные
Тюмень
Хабаровск
Набережные
Краснодар
Челны Тольятти
Владивосток
Липецк
Астрахань
Иркутск Кемерово
Ярославль
Томск Пенза Новокузнецк Оренбург
ИжевскРязань
Ульяновск
Барнаул
Саратов
Наименее перспективные
0
200
400
600
800
1000
Прогнозируемый объем торговых площадей на 1 000 жителей в 2014 году, кв.
м
Источник: Росстат, JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
5
Торговые центры Москвы и России. Перспективы рынка
Объем предложения торговых центров в Москве
увеличился к концу 3-го квартала до 3,8 млн кв. м, но с
учетом достаточно высоких темпов прироста населения
избыток торговых площадей не наблюдается. Москва по
степени насыщенности все еще уступает не только
крупнейшим городам Европы, но и Санкт-Петербургу. И
даже если все заявленные до конца года торговые
центры
будут
введены
в
эксплуатацию,
обеспеченность качественными торговыми площадями в
Москве составит 356 кв. м на 1 тыс. человек, тогда как в
Петербурге сейчас уже 407 кв. м.
В ближайшие годы ожидается снижение активности
девелоперов торговых центров в регионах России.
В текущих условиях компании предпочитают достраивать
проекты, находящиеся в активной фазе реализации, и не
начинать новые. Это связано как со сдержанным спросом
ритейлеров в отношении будущих проектов, так и
ограниченным доступом к заемному капиталу. После
осложнения отношений с Западом и введенных санкций,
банки ужесточили условия кредитования с марта 2014 года.
В январе 2014 индикативная ставка MosPrime на 3 месяца
составляла 7,11%, март 2014 был охарактеризован резким
скачком до 8,59%, а к концу 3 квартала 2014 года ставка
достигла отметки в 10,53%. Таким образом, в ближайшей
перспективе строительство новых торговых центров
начинаться не будет, за исключением проектов, уже
обеспеченных финансированием или реализуемых за счет
собственных средств.
Общий объем торговых площадей на 3 кв. 2014 г.
Распределение заявленных к вводу в 4 кв. площадей
тыс. кв. м
5 000
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
Московская
область
4%
4 313*
Остальные
города
36%
Москва
26%
Миллионники
31%
* 4 кв. 2014П
Источник: JLL
Источник: JLL
Динамика ставки MosPime
12
СанктПетербург
3%
Насыщенность рынка Москвы, кв. м на 1 000 чел
%
кв. м
400
350
300
250
200
150
100
50
0
10
8
6
4
2
0
1M
Источник: JLL
3M
6M
Источник: JLL
356
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
6
Торговые центры Москвы и России. Перспективы рынка
Прогноз роста розничной торговли в 2014 г.
Спрос
По данным Oxford Economics, прогноз роста
товарооборота в 2014 году в России один из самых
низких среди европейских стран (0,9%). Сравнивая этот
показатель со среднеевропейским, который составляет 2%,
Россия очевидно в отстающих по показателю роста
розничных доходов. На данный прогноз оказали не только
рост цен на импортные товары после введения ответных
санкций и девальвация рубля, но и давление на рост
заработных плат и как следствие на доходы населения.
На фоне текущей экономической неопределенности
многие ритейлеры приняли решение пересмотреть свои
планы и стратегии развития. Компания Adidas в 20142015 годах решила сократить планы по открытию новых
магазинов почти в два раза. «Стокманн Групп»,
развивающая бренд Seppala, компания «Маратекс», которая
развивала в России по франшизе такие марки как Esprit,
River Island, OVS и магазины нижнего белья Bodique,
решают закрыть свои магазины в России, аргументируя это
существенными убытками из-за валютных колебаний.
Необходимо отметить, что ритейлеры, решившие покинуть
российский рынок, еще в начале года начали заявлять о
планах по реструктуризации бизнеса, когда ослабление
рубля не было существенным. По нашему мнению, говорить
о том, что “уходы” с российского рынка стали тенденцией и
будут
продолжаться
дальше,
преждевременно.
Иностранные операторы понимают потенциал российского
рынка розничной торговли и не отказываются от него, а пока
просто заморозили планы своего развития.
Несмотря на негативные прогнозы экономического
роста страны, некоторые иностранные ритейлеры
заявляют о намерении выйти на российский рынок.
Например, британский бренд одежды Superdry и
французская розничная сеть Carrefour не отменяют свои
планы относительно России.
Несколько ритейлеров продолжают развитие в России.
Такие уже известные на российском рынке бренды, как
Mango, H&M, Bershka, Pull&Bear, Levis, Calzedonia,
Intimissimi, Gloria Jeans продолжают свою экспансию в
регионы России. Помимо вышеперечисленных фэшн
брендов, активную экспансию в регионы России продолжит
ритейлер «Ашан» с супермаркетами «Атак» и немецкая сеть
бытовой техники Media Markt.
%
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
-1,0
среднее значение
0,9
Источник: Oxford Economics
Баланс рынка Москвы
Баланс рынка. Москва
Ожидается, что до конца 2014 года максимальные
ставки аренды в ТЦ останутся на прежнем уровне.
Ставки в менее качественных торговых центрах могут быть
скорректированы в сторону понижения.
В 2015 году мы ожидаем дальнейший рост доли
свободных площадей в связи со значительным объемом
ввода новых объектов, а также пересмотром некоторыми
ритейлерами планов по развитию в связи с ослаблением
покупательской способности россиян и, как следствие,
снижением темпов роста розничных продаж.
тыс. кв. м
5 000
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Источник: JLL
Объем введенных площадей
Объем площадей на конец предыдущего года
Доля свободных площадей
%
12
10
8
6
4
2
0
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
7
Торговые центры Москвы и России. Обзор рынка
Предложение. Россия
Крупнейшие ТЦ, введенные в 1-3 кв. 2014 в Москве
Третий квартал 2014 года показал положительную
динамику ввода, превысив объемы завершённых
проектов аналогичного периода в 2012 и 2013. В 3-м
квартале 2014 года в России объем ввода новых площадей
составил 514,5 тыс. кв. м, что более чем в два раза больше
показателей ввода аналогичных периодов 2013 и 2012 гг.
Крупнейшими введенными объектами стали ТЦ «Амбар» в
Самаре (90 тыс. кв. м) и Лотос Plaza в Петрозаводске (62,5
тыс. кв. м). По итогам 3-х кварталов 2014 года было введено
843 тыс. кв. м торговых площадей, а общий объем
предложения качественной торговой недвижимости на
российском рынке составил 16,8 млн кв. м.
Предложение. Москва
Рынок Москвы в 3-м квартале пополнился относительно
небольшим объемом торговых площадей. Так и объем
ввода новых площадей в этом квартале 2014 года составил
всего 43 тыс. кв. м. Столичный рынок пополнился двумя
объектами – в эксплуатацию был введен ТЦ «Водный» (32
тыс. кв. м) и ТЦ «Алфавит» (11 тыс. кв. м). Квартальный
результат оказался на 20% выше показателя аналогичного
периода прошлого года, когда было введено 35 тыс. кв. м. С
начала года в Москве было введено 285 тыс. кв. м
качественных площадей, что почти в 1,5 раза превышает
объем совокупного ввода за прошлый год. К концу 3-го
квартала 2014 года общий объем предложения торговых
площадей в Москве превысил 3,8 млн. кв. м .
По показателю обеспеченности торговой недвижимостью
Москва все еще уступает крупнейшим городам Европы. По
итогам 2-го квартала 2014 года объем площадей качественных
торговых центров на 1 000 жителей составил 319 кв. м.
Название ТЦ
Арендуемая площадь, кв. м
Vegas Крокус Сити
112 500
Весна (Алтуфьево)
56 000
Реутов Парк
42 600
Объем ввода торговых площадей в России
тыс. кв. м
2000
1500
1000
500
0
Водный
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
32 000
1 кв.
Источник: JLL
Насыщенность в городах Европы, кв. м на 1 000 чел.
4 кв.
Объем ввода торговых площадей в Москве
800
800
600
600
319
400
200
200
0
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1 кв.
Источник: JLL
3 кв.
тыс. кв. м
кв. м
400
2 кв.
Источник: JLL
Источник: JLL
2 кв.
3 кв.
4 кв.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
8
Торговые центры Москвы и России. Обзор рынка
Спрос
Баланс рынка. Москва
Ослабление экономики отражается на рынке торговой
недвижимости. Объемы потребительского кредитования
впервые с 2009 года снизились в первом квартале 2014.
Эта тенденция сохраняется, а объемы потребительских
кредитов сократились на 15%. Рост розничного
товарооборота замедляется ввиду снижения роста
экономики страны, ослабления рубля и ухудшения
потребительской активности на фоне стагнирующих
доходов и объемов потребительского кредитования.
Ослабление спроса и большой объем ввода площадей
стали причинами роста доли вакантных площадей. По
итогам третьего квартала 2014 года доля вакантных
площадей в качественных торговых центрах Москвы
возросла с 3,5% до 6%, в результате существенного роста
предложения на рынке и сдержанного спроса со стороны
арендаторов. Максимальная ставка аренды в качественных
торговых центрах Москвы сохранилась на уровне
3 000–4 500 долл. США/кв. м/год, средняя ставка аренды
составляет 500–1 800 долл. США/кв. м/год. Однако
ритейлеры активно ведут переговоры по снижению ставок,
и девелоперы готовы рассматривать альтернативные
варианты коммерческих условий. Самый распространенный
на данный момент: привязка арендной ставки на
краткосрочный период – от трех месяцев до года – к нижней
границе диапазона процента от оборота в новых проектах.
В 3-м квартале 2014 года свои первые магазины в Москве
открыли такие новые бренды, как TwinSet (одежда),
UNOde50 (бижутерия и ювелирные украшения),
Crate&Barrel (мебель и предметы интерьера), Penti (белье),
A.Lange&Sohne (элитные часы), а также появилась первая
кондитерская известной американской сети Magnolia
Bakery.
Некоторые игроки продолжали экспансию в 3-м
квартале 2014 года. Наибольшую активность по экспансии
в регионы проявила сеть «Детский мир», открыв свои
магазины в Самаре, Краснодаре, Казани, Рязани. В
Новосибирске открылись еще один гипермаркет «Лента» и
DIY-гипермаркет Leroy Merlin. Но несмотря на активную
экспансию ритейлеров в регионы, Москва и МО остаются
наиболее привлекательными рынками.
Динамика товарооборота и доходов населения России
%
20
Рост розничного товарооборота, %
Реальный рост доходов населения к предыдущему году*
15
10
5
0
-5
-10
*накопленным итогом
Источник: Росстат
Динамика максимальных ставок аренды в Москве
долл. США/кв. м/год
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Источник: JLL
4500
Обзор рынка торговой недвижимости 3 кв. 2014 года
Торговые коридоры Москвы
Ставки аренды в европейских торговых коридорах*
долл. США/кв. м/год
25 000
В 3-м квартале в целом по рынку ставки сохранились на уровне 2-го квартала. Но при
этом арендаторы продолжали рассчитывать на уступки в коммерческих условиях со
стороны собственников.
20 000
Новые пешеходные зоны были открыты в 3-м квартале 2014 года. Закончилась
реконструкция пешеходных зон улиц Маросейка и Покровка. Также открылся самый
протяженный пешеходный маршрут в городе от площади Гагарина до площади Киевского
вокзала.
15 000
10 000
5 500
5 000
0
*Отдельные значения могут превышать индикативный рыночный показатель
Источник: JLL
Основные показатели рынка Москвы, 3 кв. 2014 года
Прогноз на 12
мес.
Показатели
Основные улицы
Максимальная ставка
аренды*
4 000 – 5 500
долл. США/кв. м/год
Доля свободных площадей
8%
Ставка доходности
11%
Второстепенные улицы
Максимальная ставка
аренды*
1 300 – 2 700
долл. США/кв. м/год
Доля свободных площадей
17%
*Ставки представлены на качественные помещения площадью 100 кв. м
Источник: JLL
Москва сохранила позиции в тройке лидеров среди европейских городов по
стоимости аренды. Несмотря на текущую экономическую ситуацию ставки аренды в
основных торговых коридорах до сих пор держатся на достаточно высоком уровне.
Учитывая экономическую ситуацию, если собственники не будут готовы пересматривать
коммерческие условия, существует высокая вероятность дальнейшего снижения ставок.
Количество улиц, вошедших в зону платной парковки было увеличено до 153. Кроме
того, на 24 улицах был введен запрет на парковку. Это может привести к падению ставок
на этих улицах.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
10 Торговые коридоры Москвы. Перспективы рынка
Предложение
Баланс рынка
Ожидается, что в связи с ухудшением экономической
ситуации в стране, ротация арендаторов и сроки
экспонирования площадей в стрит-ритейле будут расти.
На рынок будут выходить переоцененные помещения,
собственники которых не идут на уступки арендаторам.
Особенно это коснется второстепенных коридоров.
До конца 2014 года заявленные ставки аренды на
помещения площадью 100 кв. м, по нашим прогнозам,
останутся на прежнем уровне 4 000–5 500 долл. США/кв.
м/год на основных торговых коридорах и 1 300–2 700 долл.
США/кв. м/год на второстепенных (ставки аренды для
конкретных улиц даны в таблице). Но при этом
коммерческие условия будут меняться. Уже сейчас
наблюдается, что рынок стрит-ритейла становится более
гибким, так как игроки становятся все более осторожными
при заключение договоров аренды.
Зона платной парковки будет расширена за пределы
Садового кольца. С 25 декабря 2014 года она будет
увеличена почти в два раза. Список улиц, состоящий из 153
на данный момент, будет увеличен до 405. Стоимость
парковки за Садовым кольцом составит 40 рублей в час. В то
время как в пределах Бульварного кольца стоимость
составляет 80 рублей, а Садового кольца − 60 рублей.
Самая высокая цена за парковку в ММДЦ «Москва-Сити» –
первые два часа она составляет 80 рублей в час, а далее
130 рублей в час.
Спрос
Ослабление экономики России уже привело к падению
розничных оборотов компаний. Ввиду последних
событий, мы не ожидаем, что ситуация на российском рынке
стабилизуется в ближайшее время. Возрастающее давление
на потребительский спрос на товары и услуги повлечет за
собой сокращение планов развития компаний в 2015 году.
Некоторые секторы будут расти, несмотря на слабый
рынок. На наш взгляд, в ближайшее время в помещения
стрит-ритейла будут возвращаться шоу-румы и бренд-шопы.
Компании, которые испытывают снижение своих продаж и
доли на рынке, будут заинтересованы в таких помещениях
для позиционирования своего бренда.
Такие улицы, как Столешников и Петровка традиционно
считаются премиальными локациями, на которых
представлены самые дорогие и качественные фэшн-бренды
и рестораны. Пока они продолжают удерживать статус
люксовых коридоров Москвы и пользуются спросом у
арендаторов данного сегмента, ротация в этой зоне
минимальна. Ожидается, что в ближайшей перспективе
ставки на эти локации не будут значительно снижаться даже
несмотря на тренд демократизации, сложившийся на фоне
последних событий на российском рынке. В то время как на
Тверской улице снижение ставок продолжится.
Дальнейший рост доли свободных площадей в стритритейле будет зависеть от готовности собственников
идти на уступки арендаторам. К концу года доля
свободных площадей на основных торговых коридорах
составит 8% и до 20% - на второстепенных. Однако многое
будет зависеть от желания собственников адаптироваться к
требованиям арендаторов.
Ставки аренды* в основных торговых коридорах
Москвы в 3 кв. 2014 года
Минимум
долл. США/кв.
м/год
Максимум
долл. США/кв.
м/год
1-я Тверская-Ямская
2 250
3 250
Арбат
2 500
3 500
Комсомольский проспект
1 900
3 000
Кутузовский проспект
2 000
3 700
Ленинградский проспект
1 600
2 900
Ленинский проспект
1 500
2 000
Остоженка
2 500
3 000
Садовое кольцо
1 000
2 500
Тверская
2 700
4 500
Улица
Прогноз
на 12 мес.
Источник: JLL
Ставки аренды* в основных торговых коридорах
Москвы в 3 кв. 2014 года
Минимум
долл. США/кв.
м/год
Максимум
долл. США/кв.
м/год
Красная Пресня
2 600
3 500
Кузнецкий Мост
4 000
5 000
Мясницкая
2 500
3 500
Никольская
3 000
3 500
Новый Арбат
2 500
3 500
Патриаршие пруды
2 500
3 500
Петровка
3 900
5 500
Проспект Мира
2 000
4 000
Пятницкая
2 500
5 000
Столешников переулок
3 000
7 000
Улица
Прогноз
на 12 мес.
Источник: JLL
* ставки представлены на помещения площадью 100 кв. м прямоугольной
формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже
внутри ТТК. В случае с многоуровневыми помещениями или помещениями
большей площади ставка подлежит коррекции.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
11 Торговые коридоры Москвы. Обзор рынка
Внутри Садового кольца
Москва
Предложение
На фоне изменений условий аренды на рынке Москвы
экспонируются помещения потенциально интересные
для арендаторов, как на основных коридорах, так и на
второстепенных. За счет того, что некоторые арендаторы
по разным причинам закрывают свой бизнес, освобождаются
помещения в хороших локациях. Другие же, в свою очередь,
ищут возможности быстрее арендовать освобождающиеся
помещения по приемлемым ценам. В связи с чем на рынке
наблюдается активная ротация.
Новые пешеходные зоны были открыты в 3-м квартале
2014 года. Закончилась реконструкция пешеходных зон улиц
Маросейка и Покровка. Также открылся самый протяженный
пешеходный маршрут в городе от площади Гагарина до
площади Киевского вокзала. Мы наблюдаем наполнение
прилегающих к основным пешеходным улицам территорий
ресторанными операторами, как, например, в районе
Никольской, Покровки, Маросейки и Мясницкой, где
преобразуются наиболее уютные переулки.
Спрос
Распределение спроса по размеру помещения, кв. м
4%
6%
11%
33%
37%
18%
42%
9%
30%
0-100
100-300
300-500
15%
500-1 000
> 1 000
Источник: JLL
0-100
100-300
300-500
500-1 000
Рестораны,
кафе
32%
Распределение спроса по профилю арендатора
Другие
12%
Супермаркеты
и продуктовые
магазины
21%
Супермаркеты
и продуктовые
магазины
22%
Косметика,
аптеки и
бытовая химия
8%
Одежда,
обувь,
аксессуары
29%
Источник: JLL
> 1 000
Источник: JLL
Распределение спроса по профилю арендатора
В данный момент ритейлеры в большей степени
настроены на оптимизацию своего бизнеса в России, а не
на его развитие. Они более избирательны в выборе
площадок и отдают предпочтение помещениям с наибольшей
эффективностью для их бизнеса, те, в которых собственник
будет идти на уступки.
Владельцы помещений тоже реагируют на новые условия
рынка. Собственники, ориентированные на стабильность
отношений с арендаторами, стали более гибкими и готовы к
переговорам.
Распределение спроса по размеру помещения, кв. м
Банки
10%
Косметика,
аптеки и
бытовая химия
19%
Рестораны,
кафе
41%
Источник: JLL
Одежда,
обувь,
аксессуары
3%
Банки
3%
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
12 Торговые коридоры Москвы. Обзор рынка
Собственники все чаще готовы к переговорам, чтобы
сохранить арендаторов. Они начинают рассматривать
увеличение сроков арендных каникул, закрепление
валютного коридора на определенный период времени,
варианты совмещения фиксированной ставки аренды и
процента от оборота арендатора, что уже давно
практикуется в сделках аренды площадей в торговых
центрах.
Наиболее активный спрос на помещения в Москве в 3-м
квартале наблюдался со стороны представителей
сегмента общественного питания (41%). Сети
супермаркетов и продуктовые магазины сформировали 22%
общего спроса, а магазины косметики и бытовой химии –
19%. Небольшую долю в структуре спроса сейчас занимают
ранее более активные компании банковского сектора и
магазины одежды и обуви (по 3%).
В 3-м квартале 2014 года несколько международных
брендов открыли свои первые магазины в Москве. Два
из которых находятся в стрит-ритейле. Немецкий бренд
A.Lange&Sohne открыл свой магазин элитных часов в
Столешниковом переулке, а первая кондитерская известной
американской сети Magnolia Bakery появилась на Кузнецком
Мосту.
Баланс рынка
В 3-м квартале в целом по рынку ставки сохранились
на уровне 2-го квартала. Но при этом арендаторы
рассчитывают на уступки в коммерческих условиях со
стороны собственников. Максимальные ставки аренды на
основных коридорах в Москве составляют 4 000 – 5 500
долл. США за кв. м в год, что примерно на 10% ниже, чем в
прошлом году.
Согласно динамике максимальных ставок аренды за
последние годы можно отметить, что лидеры рынка
стрит-ритейла меняются. Столешников переулок является
самым дорогим и пока пользуется высоким спросом даже в
текущих рыночных условиях – на данный момент стоимость
аренды здесь варьируется от 3 000-7 000 долл. США за кв.
м в год. В этом году Тверская уступила Петровке,
Кузнецкому Мосту и Пятницкой. Петровка продолжает
удерживать статус премиального коридора Москвы и
пользуется спросом у арендаторов данного сегмента,
ротация на этой улице минимальна.
Существенный рост заявленных максимальных ставок
за последние два года наблюдался на Пятницкой. Такие
резкие изменения ставок на отдельных улицах могут быть
обусловлены несколькими причинами, которые не связаны
с общей экономической ситуацией: например, появление
более качественного предложения на определенных
участках улицы; редевелопмент улицы, фрагментация
большого объекта на маленькие; появление нового
собственника, который хочет повысить рентабельность
объекта; строительство нового жилого комплекса; развитие
транспортной инфраструктуры; появление определенного
«якоря», который притягивает потоки людей к данной
локации. В случае с Пятницкой, расширение пешеходной
зоны
стало
основным
драйвером
повышения
привлекательности улицы. Интерес арендаторов к
подобным улицам достаточно стабилен, и на данный
момент доля вакантных площадей на пешеходных улицах
составляет менее 5%, что ниже среднего показателя по
рынку основных коридоров, который составил 8% по итогам
3-го квартала 2014 года. На второстепенных торговых
коридорах показатель увеличился с 16% до 17% .
Динамика индикативной ставки аренды и доходности*
%
долл. США/кв. м/год
10 000
14
11 12
8 000
5 500
6 000
10
8
6
4 000
4
2 000
2
0
0
*Отдельные значения могут превышать индикативный рыночный показатель
Источник: JLL
Динамика максимальных ставок аренды в Москве
долл. США/кв. м/год
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
Тверская
Столешников пер.
Пятницкая
Петровка
Кузнецкий Мост
Никольская
Источник: JLL
* ставки представлены на помещения площадью 100 кв. м прямоугольной
формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже
внутри ТТК. В случае с многоуровневыми помещениями или помещениями
большей площади ставка подлежит коррекции.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 3 квартал 2014
13 Контакты
Том Манди
Руководитель отдела
исследований
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Олеся Дзюба
Заместитель руководителя
отдела исследований
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Мария Шпакова
Аналитик рынка торговой
недвижимости
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Константин Логинов
Аналитик рынка торговой
недвижимости
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
JLL, Россия и СНГ
115114 Москва, Россия
Летниковская ул., 2, стр. 1
Тел.: +7 (495) 737 8000
Факс: +7 (495) 737 8011
[email protected]
© Copyright 2014 Jones Lang LaSalle. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без
предварительного письменного разрешения Jones Lang LaSalle. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Jones Lang LaSalle данных. Несмотря на все предпринятые
меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Jones Lang LaSalle не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. В случае обнаружения таких
неточностей, просим Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа