close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Информационная справка о результатах соревнований XVIII;pdf

код для вставкиСкачать
Рынок складских помещений
Москвы, 1 кв. 2014
Баланс рынка
долл. США/
кв. м/год
180
1 600
160
тыс. кв. м
1 800
1 600
1 400
140
1 200
120
1 000
100
855
800
80
600
60
400
40
200
20
0
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014П
Объем ввода новых площадей
Объем свободных площадей
Средняя ставка аренды, правая шкала
Максимальная ставка аренды, правая шкала
Источник: JLL
Основные показатели рынка, 1 кв. 2014 г.
Основные показатели
Объем
завершенных
проектов
252 тыс. кв. м
Доля
свободных
помещений
2,5%
Максимальная
ставка аренды
140 долл США/кв. м/год
Средняя ставка
аренды
130 долл США/кв. м/год
Источник: JLL
Прогноз
на 12
месяцев
Объемы ввода складской недвижимости Московского региона продолжили рост в
1-м квартале, несмотря на снижение макроэкономических показателей. По результатам
1-го квартала 2014 года в Московском регионе было введено 252 тыс. кв. м складских площадей,
что более чем в два раза превосходит показатель аналогичного периода 2013 года, когда на
рынок вышло 113 тыс. кв. м. По итогам прошлого квартала рынок качественных складских
площадей Московского региона вплотную приблизился к отметке 10 млн кв. м.
Снижающийся темп экономического роста начал оказывать влияние на спрос. В 1-м
квартале 2014 года активность спроса на рынке складской недвижимости Московского региона
заметно снизилась: объем купленных и арендованных площадей составил 130 тыс. кв. м, что на
32% ниже показателя аналогичного периода 2013 года. По нашим прогнозам, до конца года
будет куплено и арендовано около 1 млн кв. м складов (снижение 25% к показателю 2013 года).
Снижение спроса в 1-м квартале 2014 в сочетании с существенными объемами ввода
складских объектов привели к росту уровня вакантных площадей до 2,5% с 1,36% на конец
2013 года. До конца года мы ожидаем дальнейший рост доли свободных площадей до 5%.
По итогам 1-го квартала 2014 года среднерыночная ставка аренды снизилась до
130 долл. за кв. м в год против 135 долл. за кв. м в год в предыдущем квартале, что
обусловлено резкой девальвацией рубля, произошедшей в начале года. В то же время
максимальные ставки аренды складов в Московском регионе остались на уровне 140 долл. за кв.
м в год.
Дифференциация арендных ставок в зависимости от географического положения объекта
станет более заметной в этом году. Завершение строительства целого ряда крупных проектов
в 2014 – 2015 годах приведет к высокой конкуренции, в частности на северном и юго-восточном
направлениях. Север Московского региона сможет перестать быть дефицитным, как это было
ранее, а арендная ставка в этом направлении может сравняться со средней по рынку.
Обзор рынка коммерческой недвижимости России ,1 кв. 2014
2
Введение
Introduction
Рынок складской недвижимости Московского региона продолжает расти, несмотря на снижение
макроэкономических показателей. По результатам 1-го квартала 2014 года в Московском регионе было введено
252 тыс. кв. м складских площадей, что более чем в два раза превосходит показатель аналогичного периода
2013 года, когда на рынок вышло 113 тыс. кв. м. По итогам прошлого квартала рынок качественных складских
площадей Московского региона вплотную приблизился к отметке 10 млн кв. м. Среди крупнейших проектов,
введенных за первые три месяца 2014 года, стоит отметить «Технопром Бритово» (фаза I, 80 тыс. кв. м),
ПЛК «Северное Домодедово» (45 тыс. кв. м) и новый складской корпус в «ТПФ Томилино» (28,5 тыс. кв. м).
К вводу в 2014 году заявлено 1,8 млн кв. м складских площадей, однако реальный ввод вероятнее всего не
превысит 1,6 млн. кв. м. Среди планируемых в 2014 году проектов: новые здания в индустриальном парке «Южные
Врата» (200 тыс. кв. м), складском комплексе «ПНК-Чехов» (102 тыс. кв. м), ЛП «Сынково» (119 тыс. кв. м) в южном
направлении, а также новые проекты в северном направлении: «ПНК-Северное Шереметьево» (195 тыс. кв. м),
ЛП «Никольское» (106 тыс. кв. м), ЛП «Радумля» (100 тыс. кв. м) и «Логопарк Север 2» (фаза I, 100 тыс. кв. м).
Снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос. В 1-м квартале 2014 года
активность спроса на рынке складской недвижимости Московского региона заметно снизилась: объем купленных и
арендованных площадей составил 130 тыс. кв. м, что на 32% ниже показателя аналогичного периода 2013 года.
По нашим прогнозам, до конца года будет куплено и арендовано около 1 млн кв. м складов (снижение 25% по
сравнению с показателем 2013 года).
Снижение спроса в 1-м квартале 2014 в сочетании с существенными объемами ввода складских объектов привели к
росту уровня вакантных площадей до 2,5% с 1,36% на конец 2013 года. До конца года мы ожидаем дальнейший
рост доли свободных площадей до 5%.
По итогам 1-го квартала 2014 года среднерыночная ставка аренды снизилась до 130 долл. за кв. м в год против
135 долл. за кв. м в год в 4-м квартале 2013 года. В то же время максимальные ставки аренды складов в
Московском регионе остались на уровне 140 долл. за кв. м в год. Завершение строительства целого ряда крупных
проектов в 2014 – 2015 годах приведет к высокой конкуренции, в частности на северном и юго-восточном
направлениях. Север Московского региона сможет перестать быть дефицитным, как это было ранее, а арендная
ставка в этом направлении сможет сравняться со средней по рынку.
Содержание
Введение………..…………………………………………………………….. 2
Предложение………………...………….……………………………..…… 3
Спрос……………….…….……………………………………………………. 4
Баланс рынка………………………………………………………………… 5
Перспективы рынка………………………………………………………… 6
Обзор рынка коммерческой недвижимости России ,1 кв. 2014
Предложение
Несмотря на нестабильность экономической ситуации
в 1-м квартале, объем ввода нового предложения
продолжил рост. В 1-м квартале 2014 в Московском
регионе было введено 252 тыс. кв. м складских площадей,
что более чем в два раза превосходит показатель
аналогичного периода 2013 года, когда на рынок вышло
113 тыс. кв. м. По итогам прошлого квартала рынок
качественных складских площадей Московского региона
вплотную приблизился к отметке 10 млн кв. м.
Thousands
3
Основная доля нового предложения складских
помещений в 1-м квартале пришлась на юго-восток
Москвы. Около 52% общего объема складских площадей,
введенных в 1-м квартале, составили площади в юговосточной части Москвы – доля южного и восточного
направления в общем объеме ввода составили 27% и 16%
соответственно. Высокая доля южного направления (34%
в общем объеме предложения складских проектов)
связана с изначально более обширным предложением
земель промышленного назначения и их сравнительно
низкой ценой. Однако основное строительство новых
складских комплексов поляризовано на северном и южном
направлениях. Это связано с наиболее благоприятной
транспортной инфраструктурой (существующей на юге и
строящейся на севере), а так же с тем, что эти
направления исторически совпадают с основными
транспортными потоками.
Динамика предложения складских площадей
14 000
11 249
12 000
14%
12%
9 649
10 000
Крупнейшие проекты, введенные в 1 кв. 2014 г.
Девелопер
Технопром «Бритово»
Современные
Складские
Технологии
80 000
А
ЛП «Северное Домодедово»
Мега-Строй
45 000
А
ТПФ «Томилино»
Томилино
Девелопмент
28 500
A
«Михайловская Слобода»
Меридиан
23 000
A
СК «Дзержинский»
Веста-СФ
18 700
A
10%
8 000
5%
6 000
4 000
1,36%
2 000
0
8%
6%
4%
2%
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П
Объем завершенных поректов, тыс.кв. м
Общий объем качественных скалдских помещений, тыс.кв.м
Доля вакантных площадей, правая шкала
Общая
Класс
площадь, кв. м
Название объекта
Источник: JLL
Источник: JLL
Географическое распределение
существующего предложения
СевероЗапад
12%
Север
9%
СевероВосток
7% Восток
6%
Запад
5%
ЮгоВосток
16%
Юго-Запад
11%
Обеспеченность складскими площадями,
международное сравнение
0.8
Москва
Париж
Будапешт
Лондон
Прага
Варшава
Юг
34%
Источник: JLL
0
Источник: JLL
0.5
1
1.5
2
кв. м на душу населения
Обзор рынка коммерческой недвижимости России ,1 кв. 2014
4
Спрос
Активность арендаторов на рынке складской
недвижимости Московского региона в 1-м квартале
заметно снизилась. Объем купленных и арендованных
площадей составил 130 тыс. кв. м, что на 32% ниже
показателя аналогичного периода 2013 года.
Средний размер сделки уменьшился в 1-м квартале
2014 года. По сравнению с 2013 годом, когда на рынке
были заключены рекордные по своему объему
транзакции, в результате чего средний размер сделки
оказался равен 17 тыс. кв. м, в 1-м квартале средний
размер сделки опустился до уровня 8,7 тыс. кв. м, что
соответствует среднему диапазону 8 – 10 тыс. кв. м
наблюдаемому за последние пять лет.
Торговые операторы и логистические компании
остаются основными драйверами спроса на складские
площади по итогам 1-го квартала. Несмотря на то, что
девальвация рубля в первую очередь отразилась на
финансовой деятельности торговых операторов, у которых
начались проблемы с внесением арендных платежей в
долларах, компании этого сектора по-прежнему остаются
одним из основных драйверов спроса на складские
площади Московского региона. Так, на ритейлеров
пришлось более 30% от совокупного объема сделок в
1-м квартале 2014 года. Схожая доля спроса (31%)
пришлась и на логистических операторов
Соотношение спроса и чистого поглощения
Крупнейшие сделки 1 кв. 2014 года
тыс. кв. м
1 600
1 800
1,328
1 400
1 200
1,168
1,000
1 000
1 400
600
400
400
200
200
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П
Спрос 1 кв.
Спрос 2 кв.
Спрос 3 кв.
Спрос 4 кв.
Общая
площадь,
кв. м
Технопром «Бритово»
A
аренда
20 000
Stonehedge
СК БАТ
B-
продажа
13 969
HILTI
ПНК-Северное Шереметьево
А
аренда
13 288
OSG Records
ПНК-Северное Шереметьево
А
аренда
11 420
Inditex
Логопарк «Север»
A
аренда
11 227
Четыре Лапы
Технопром «Бритово»
А
аренда
9 958
ЕД Логистика
1 200
800
600
Тип
сделки
Складской объект
1 600
1 000
781
800
Класс
Арендатор
0
Чистое поглощение
Источник: JLL
Источник: JLL
Средний размер сделки
Распределение сделок по типу
кв. м
20 000
15 000
10 000
8 683
5 000
50%
2013
51%
2014П
3кв.
2009
Источник: JLL
1кв.
2010
3кв.
2010
1кв.
2011
3кв.
2011
1кв.
2012
3кв.
2012
1кв.
2013
3 кв.
2013
1 кв.
2014
7%
19%
12%
24%
7%
30%
53% 10% 4%
0%
0
1кв.
2009
2012
20%
40%
60%
33%
80%
Аренда готового склада
Строительство под заказчика (аренда)
Продажа готового склада под нужны арендатора
Строительство под заказчика (продажа)
Источник: JLL
100%
Обзор рынка коммерческой недвижимости России ,1 кв. 2014
Баланс Рынка
5
Уровень вакантных площадей увеличился до 2,5% за последний квартал. Снижение спроса в 1-м квартале 2014 в
сочетании с существенными объемами ввода складских объектов привели к росту уровня вакантных площадей до 2,5% с
1,36% на конец 2013 года. Около 108 тыс. кв. м из 250 тыс. кв. м, вышедших на рынок за январь – март, остаются
свободными и предлагаются в аренду и/или продажу.
Средние ставки снизились до 130 долл. за кв. м в год. Ослабление курса рубля приводит к компрессии ставок,
выраженных в долларах и характерных для качественных складских площадей в Московском регионе. По итогам
1-го квартала 2014 года среднерыночная ставка аренды снизилась до 130 долл. за кв. м в год против 135 долл. за кв. м в
год в 4-м квартале 2013 года. В то же время максимальные ставки аренды складов в Московском регионе остались на
уровне 140 долл. за кв. м в год. В условиях роста волатильности национальной валюты, крупные девелоперы готовы
обсуждать вариант привязки арендной ставки к валютному коридору, а более мелкие девелоперы начинают предлагать
рублевые ставки.
Максимальные ставки аренды
Баланс рынка
долл.США/
кв. м/год
160
140
140
14%
Варшава
12%
Париж
10%
120
Гамбург
8%
5%
100
2,5%
80
6%
Франкфурт
4%
Москва
2%
60
140
Осло
0%
2002
2004
2006
2008
2010
2013
Средние ставки
Максимальные ставки
Доля вакантных площадей, правая шкала
Источник: JLL
2014П
Лондон
0
50
100
150
200
250
долл./кв. м/год
Источник: JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости России ,1 кв. 2014
6
Перспективы рынка
В 2014 году ожидается абсолютный рекорд объемов
ввода новых площадей: фактический ввод нового
предложения складских площадей в 2014 году может
достигнуть 1,6 млн кв. м. Среди планируемых в 2014 году
проектов: новые здания в индустриальном парке «Южные
Врата» (200 тыс. кв. м), складском комплексе «ПНК-Чехов»
(102 тыс. кв. м), ЛП «Сынково» (119 тыс. кв. м) в южном
направлении, а также новые проекты в северном
направлении: «ПНК-Северное Шереметьево» (195 тыс. кв. м),
ЛП «Никольское» (106 тыс. кв. м), ЛП «Радумля»
(100 тыс. кв. м) и «Логопарк Север 2» (фаза I, 100 тыс. кв. м).
В 2014 ожидается некоторое замедление активности
спроса. Мы полагаем, что макроэкономические факторы
будут определяющими для динамики спроса в текущем
году. Предположительно, до конца года будет куплено и
арендовано около 1 млн кв. м, что на 25% меньше чем в
2013 году.
Ожидается дальнейший рост доли вакантных
площадей. Базовый прогноз уровня вакантных площадей
в 2014 году составляет 5%, однако при дальнейшем
ухудшении ситуации в экономике не исключено, что доля
свободных площадей может оказаться еще выше.
Дифференциация арендных ставок в зависимости от
географического положения объекта станет более
заметной в этом году. Завершение строительства целого
ряда крупных проектов в 2014 – 2015 годах приведет к
высокой конкуренции, в частности на северном и юговосточном направлениях. Север Московского региона
сможет перестать быть дефицитным, как это было ранее,
а арендная ставка в этом направлении может сравняться
со средней по рынку.
Список крупнейших проектов, заявленных
на 2014-2015гг.
Планируемые объекты
Ожидаемая дата
ввода,
2 кв. 2014
60 000
Истра Логистика
2 кв. 2014
60 000
Томилино К-43
2 кв. 2014
46 400
ЛП «Никольское»
2 кв. 2014
106 530
Технопарк «Софьино»
2 кв. 2014
85 000
«ПНК-Чехов», фаза 2
2-3 кв. 2014
102 000
Логопарк Север 2
3 кв. 2014
100 000
ЛП «Северное Домодедово»
3 кв. 2014
60 000
3-4 кв. 2014
119 000
ЛП «Новая Рига»
4 кв. 2014
67 385
ЛП Киевское-22
4 кв. 2014
42 000
ЛП «Радумля»
2014-2015
100 000
2014
200 000
ИП «Южные Врата»
ПНК «Северное Шереметьево»
2014-2015
195 000
ЛП «Дмитров»
2014-2015
121 000
ЛП «Холмогоры»
2015
100 000
ПНК «Бекасово»
2015
190 000
Источник: JLL
Север: 33%
Общая
площадь, кв. м
ЛП «Быково», корп. Л
ЛП «Сынково»
Географическое распределение
планируемых в 2014г. проектов
M-10
A-104
M-8
A-103
M-9
M-7
Запад: 11%
Восток: 10%
M-1
M-3
Р-105
A-107
Юго-Запад: 2%
A-101
Центральная
Россия
M-2
Юг: 22%
Источник: JLL
Юго-Восток: 22%
M-5
M-4
Обзор рынка коммерческой недвижимости России ,1 кв. 2014
7
Контакты
Introduction
Том Манди
Руководитель отдела
исследований
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Александр Чуриков
Руководитель направления
аналитики складской
недвижимости
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Гюнай Гусейнова
Аналитик рынка складской
недвижимости
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
JLL
115114 Москва, Россия
Летниковская ул., 2, стр. 1
Тел.: +7 (495) 737 8000
Факс: +7 (495) 737 8011
[email protected]
© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без
предварительного письменного разрешения Джонс Лэнг ЛаСаль. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Джонс Лэнг ЛаСаль данных. Несмотря на все
предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Джонс Лэнг ЛаСаль не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. В случае
обнаружения таких неточностей, просим Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа