close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Рынок офисных площадей Москвы
1 кв. 2014
Арендованные и купленные площади и завершенное строительство
кв. м
2 500
%
25
2 000
20
1 500
15
1 000
10
500
5
0
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Объем купленных и арендованных площадей
Объем завершенных проектов
Общая доля свободных площадей
2014П
Динамика предложения
26,2
%
30
25,7
25
20
14,4
15
8,5
6,4
4,0
6,0
6,7
10
5
0
2007
Источник: JLL
2008
2009
2010
2011
2012
Общий объем предложения
Объем завершенных проектов
темп роста предложения, %
2013
2014П
Внешнеэкономические факторы оказывают давление на спрос. За первые три месяца этого года было
арендовано и куплено около 259 тыс. кв. м офисных площадей, что на 25% ниже результата 1-го квартала 2013
года. Мы полагаем, что макроэкономические факторы останутся определяющими для динамики спроса в
текущем году, и ожидаем, что по итогам 2014 года совокупный объем арендованных и купленных офисов в
Москве составит 1,3 млн кв. м.
Уровень вакантных площадей увеличился из-за роста предложения. В Классе А из-за существенного
объема нового предложения этот показатель достиг 20,8% в 1-м квартале 2014 года. В Классе B+ доля
вакантных площадей осталась на уровне предыдущего квартала (12,9%). В этом году мы ожидаем небольшой
рост доли свободных площадей в среднем по рынку до 14% по сравнению с 13,7% в 2013 году.
Источник: JLL
тыс. кв. м
20 000
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
В ближайшей перспективе ожидается умеренный темп роста предложения офисных площадей. В 1-м
квартале 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 209 тыс. кв. м, а общий
объем предложения достиг отметки 15,8 млн кв. м. Объем ввода в прошедшем квартале оказался на 19,5%
ниже показателя аналогичного периода прошлого года. По итогам года общий объем предложения
качественных офисных площадей в столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,7 млн кв. м.
Ставки аренды находятся под влиянием макроэкономических факторов. В премиальном сегменте
офисного рынка Москвы ощущается наибольшее давление на ставки аренды из-за резкой девальвации рубля,
произошедшей в начале года. В настоящий момент ставки на офисы премиум-класса составляют 900 –
1 100 долл. за кв. м в год. Стоимость аренды офисов в целом по рынку сохраняется на уровне конца 2013 года.
Промзоны Москвы: скрытые возможности для редевелопмента. Большие пространства промышленных
зон, сосредоточенных в восточной и юго-восточной частях столицы, открывают широкие возможности для
редевелопмента бывших заводских объектов, включая их отделку под офисные помещения. Мы полагаем, что
интерес к промзонам будет расти в ближайшие годы – в текущем году запланирована масштабная
реконструкция территорий заводов «Серп и Молот» и «ЗИЛ». Столичные власти поощряют процесс
редевелопмента: поправки к налоговому законодательству существенно увеличивают расходы владельцев
объектов низкого качества, вынуждая собственников повышать качество зданий посредством редевелопмента
либо продавать объекты недвижимости потенциальному инвестору.
Обзор рынка коммерческой недвижимости России ,1 кв. 2014
2
Введение
В 1-м квартале 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 209 тыс. кв. м, а
общий объем предложения достиг отметки 15,8 млн кв. м. По итогам года общий объем предложения
качественных офисных площадей в столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,7 млн кв. м. В числе крупнейших
проектов, заявленных на 2014 год: бизнес-парк Comcity – Фаза Альфа (107 тыс. кв. м – арендуемая офисная
площадь), МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м) и «Аркус lIl» (34,3 тыс. кв. м). В районе ММДЦ «Москва-Сити» ожидается
существенное увеличение объема предложения в ближайшие два года – мы ожидаем рост объема офисных
площадей ММДЦ «Москва-Сити» до отметки 1 млн кв. к концу 2015 года.
Мы полагаем, что в ближайшие годы будет расти интерес к промзонам, как источнику будущего предложения
офисных площадей в центральной части города. Большие площади промышленных зон, сосредоточенных в
восточной и юго-восточной частях столицы, открывают широкие возможности для редевелопмента бывших
заводских объектов, включая их отделку под офисные помещения.
Макроэкономические факторы будут определять динамику спроса на офисные помещения в текущем году. Мы
ожидаем, что по итогам 2014 года совокупный объем арендованных и купленных офисов в Москве составит
1,3 млн кв. м, однако не исключаем возможности понижения прогноза в случае ухудшения экономической
ситуации.
В этом году, мы ожидаем небольшой рост доли свободных площадей в среднем по рынку до 14% по сравнению с
13,7% в 2013 году. В Классе А из-за существенного ожидаемого объема нового предложения в районе «МоскваСити» рост вакантных площадей может быть довольно ощутимым – доля свободных площадей Класса А в ММДЦ
«Москва-Сити» может достигнуть 40% к концу 2014 года. В Классе B+ ожидается увеличение доли вакантных
площадей до 13,1% из-за ожидаемого значительного ввода объектов в 2014 году.
В премиальном сегменте офисного рынка Москвы наблюдается наибольшее давление на ставки аренды из-за
резкой девальвации рубля, произошедшей в начале года. В настоящий момент ставки на офисы премиум-класса
составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год. Стоимость аренды офисных площадей в зданиях Класса А в Москве
сохраняется на уровне конца 2013 года и находится в диапазоне 580 – 850 долл. за кв. м в год, в Классе B+ —
350 – 600 долл. за кв. м в год.
Содержание
Введение……………………………………………………………………………………………………
2
Прогноз: предл ожение…………………………………………………………………………3
Прогноз: спрос……………………………………………………………………………………4
Прогноз: бал анс рынка…………………………………………………………………………5
Обзор рынка: предл ожение…………………………………………………………………………
6
Обзор рынка: спрос……………………………………………………………………………………
7
Обзор рынка: бал анс рынка…………………………………………………………………………
8
Обзор рынка коммерческой недвижимости России , 1 кв. 2014
3
Прогноз: предложение
В ближайшей перспективе ожидается умеренный
темп роста предложения офисных площадей. К
концу 2014 года мы ожидаем, что объем
предложения качественных офисных площадей в
столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,7 млн кв. м.
В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014
год: бизнес-парк Comcity – Фаза Альфа (107 тыс. кв. м),
МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м) и «Аркус lIl»
(34,3 тыс. кв. м). По нашим расчетам, в течение 2014
– 2015 годов общий объем предложения увеличится
на 2 млн кв. м. Таким образом, в следующие два
года темп роста общего объема офисных площадей
в Москве составит около 5 – 6% в год.
До конца 2015 года совокупный объем
предложения в районе ММДЦ «Москва-Сити»
достигнет 1 млн кв. м. Выход на рынок Башни
«Евразия» в 1-м квартале 2014 года способствовал
росту общего объема офисных площадей в МоскваСити до уровня 676 тыс. кв. м. В 2014 году
ожидается завершение строительства МФК «ОКО»,
а в 2015 году мы ожидаем выход на рынок таких
объектов как Башня «Эволюция» (78 тыс. кв. м),
IQ-квартал (107 тыс. кв. м), а также возможного
ввода в эксплуатацию Башни «Федерация» – Восток
(101 тыс. кв. м), что приведет к увеличению объема
офисных площадей ММДЦ «Москва-Сити» до
отметки 1 млн кв. м.
Промзоны Москвы: скрытые возможности
редевелопмента.
Большие
пространства
промышленных зон, сосредоточенных в восточной и
юго-восточной частях столицы, открывают широкие
возможности для редевелопмента бывших заводских
объектов, включая их отделку под офисные
помещения. По нашим подсчетам, потенциальный
объем территорий для реконструкции может
достигать 9,000 – 12,000 га. В текущем году
запланирована
масштабная
реконструкция
территорий заводов «Серп и Молот» и «ЗИЛ».
Столичные
власти
поощряют
процесс
реконструкции промзон. Помимо планов городских
властей по переносу промышленных предприятий за
пределы МКАД, столичные власти поощряют
процесс реорганизации промзон путем изменения
налогового законодательства. В настоящий момент
многие инвесторы сталкиваются с рядом проблем
связанных с девелопментом промзон, в частности
сложной структурой собственности многочисленных
объектов расположенных на территории застройки.
Поправки в налоговом законодательстве будут
вынуждать собственников объектов низкого качества
постепенно повышать качество зданий посредством
редевелопмента
либо
продавать
объект
потенциальному инвестору, заинтересованному в
комплексной застройке промзоны.
Основные показатели 1 кв. 2014 г.
Прогноз
на 12 мес.
Объем завершенных
проектов
209 048 кв. м
Доля свободных
площадей
13,9%
Объём купленных и
арендованных площадей
258 706 кв. м
Максимальные ставки
аренды
900 – 1 100
долл. США/кв. м/год
Источник: JLL
Динамика предложения и доли свободных площадей
тыс. кв. м
18 000
16 000
14 000
12 000
1 546
1 039
846
567
888
209
836
%
30
25
20
2 195
10 000
15
8 000
14,0
6 000
4 000
10
5
2 000
0
0
2008
Источник: JLL
2009
2010
2011
2012
2013 1кв.2014 2014П
Объем завершенных проектов
Общий объем офисного предложения
Общаяя доля свободных площадей
Обзор рынка коммерческой недвижимости России , 1 кв. 2014
4
Прогноз: спрос
Внешнеэкономические факторы оказывают
давление на спрос. В течение последних семи
лет годовые объемы спроса на офисные
площади демонстрировали положительную
корреляцию
с
темпами
роста
ВВП.
Макроэкономические
факторы
останутся
определяющими для динамики спроса в текущем
году. Мы ожидаем, что по итогам 2014 года
совокупный объем арендованных и купленных
офисов в Москве составит 1,3 млн кв. м, однако
не исключаем возможности понижения прогноза в
случае ухудшения экономической ситуации.
Доля российских компаний в общем объеме
транзакций может увеличиться. В течение
последних лет, доля российских компаний в
общем объеме сделок аренды/продажи офисных
помещений оставалась на уровне близком к 60%.
Тем не менее, принимая во внимание возможный
новый виток политической напряженности и
ухудшение инвестиционного климата, не
исключено снижение доли иностранных компаний
и, как следствие, увеличение доли российских
арендаторов в общем объеме транзакций до
конца года.
Наблюдается тенденция снижения доли
покупок офисных площадей под собственные
нужды в пользу аренды в общем объеме
сделок. По результатам нашего анализа
исторических данных по сделкам, доля покупок в
общем объеме всех сделок составляла в
среднем 23% в течение последних лет с 2008
года. В 2013 году в структуре сделок доля
покупок офисных площадей под собственные
нужды снизилась до 11% и находится на уровне
12.8% по результатам 1-го квартала 2014 года
Это может служить сигналом того, что участники
рынка стали более осторожны при принятии
решения о покупке или аренде офисных
площадей по текущим ценам.
Арендованные и купленные площади и темп роста ВВП
кв. м
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
%
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
-10
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Объем купленных и арендованных площадей
темп роста ВВП, %
2014П
Источник: JLL
Арендованные и купленные площади, 1 кв. 2014 г.
Лиссабон
Рим
Амстердам
Будапешт
Прага
Дублин
Варшава
Стокгольм
Мадрид
Брюссель
Берлин
Мюнхен
Лондон
Москва
Париж
258 706 кв. м
тыс. кв. м
0
Источник: JLL
100
200
300
400
500
600
Обзор рынка коммерческой недвижимости России , 1 кв. 2014
5
Прогноз: баланс рынка
Рост предложения оказывает давление на
уровень вакантных площадей. В этом году, мы
ожидаем небольшой рост доли свободных
площадей в среднем по рынку до 14% по
сравнению с 13,7% в 2013 году. В Классе А из-за
существенного ожидаемого объема нового
предложения в районе «Москва-Сити» рост
вакантных площадей может быть довольно
ощутимым. Доля свободных площадей Класса А
в ММДЦ «Москва-Сити» может достигнуть 40% к
концу 2014 года. В Классе B+ ожидается
увеличение доли вакантных площадей до 13,1%
из-за ожидаемого значительного ввода объектов
в 2014 году.
Ставки аренды в 2014 году: фокус на
макроэкономику. В премиальном сегменте
офисного
рынка
Москвы
наблюдается
наибольшее давление на ставки аренды из-за
резкой девальвации рубля. Сегодня арендаторы
имеют широкий выбор офисных помещений, что
в текущей ситуации дает им более сильные
позиции в переговорах по условиям возможной
аренды.
Многие
арендаторы
пытаются
пересмотреть текущие условия договора аренды,
в пользу фиксированного валютного коридора
либо перехода на рублевые ставки. В настоящий
момент внешние факторы оказывают решающее
влияние на динамику арендных ставок - в случае
ухудшения экономической ситуации мы, с
большой вероятностью, увидим возрастающее
давление на ставки.
Доля свободных площадей
%
30
25
21,0
20
15
13,1
10
11,2
5
0
2008
2009
2010
Класс A
2011
2012
Класс B+
2013 1кв.2014 2014П
Класс B-
Источник: JLL
Краткосрочный цикл максимальных ставок аренды
3 кв. 08
1 кв. 14
4 кв. 08
2 кв. 08
2 – 4 кв. 13
1 кв. 09
3 кв. 11 – 1 кв. 13
Падение
ставок
Замедление роста
ставок
2 кв. 09
2 кв. 11
Ускорение роста
ставок
Замедление
падения ставок
1 кв. 11
4 кв. 09
3 – 4 кв. 10
1 – 2 кв. 10
Источник: JLL
3 кв. 09
Обзор рынка коммерческой недвижимости России , 1 кв. 2014
6
Обзор рынка: предложение
Объем ввода новых площадей в 1-м квартале
сократился почти на 20% по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года. В 1-м
квартале 2014 года рынок качественных офисных
площадей в Москве увеличился на 209 тыс. кв. м, а
общий объем предложения достиг отметки
15,8 млн кв. м. Объем ввода в прошедшем
квартале оказался на 19,5% ниже показателя
аналогичного периода прошлого года.
Доля Класса А в объеме нового предложения
возросла из-за ввода Башни «Евразия». Помимо
Башни «Евразия» (86,8 тыс. кв. м), в число
крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в
1-м квартале, входят Mebe One: Khimki Plaza
(29,9 тыс. кв. м), БП Solutions (Фаза III; 14,4 тыс. кв. м)
и БЦ «Морозов» (Фаза II; 13,6 тыс. кв. м). Таким
образом, доля объектов Класса А в объеме ввода в
1-го квартала составила 62%.
По итогам года на рынок может выйти около
1 млн кв. м новых помещений. До конца 2014
года девелоперы намерены ввести в эксплуатацию
еще 836 тыс. кв. м офисных площадей в Москве,
таким образом, по итогам года объем нового
предложения составит около 1 млн кв. м. Около
76% площадей, запланированных к вводу в 2014
году, располагаются за пределами Третьего
Транспортного Кольца (ТТК).
Общий объем предложения по Классам
Класс A
18%
Класс B30%
Класс B+
52%
Источник: JLL
Завершенные проекты, 1 кв. 2014 г.
Название здания
Класс
Башня «Евразия»
Mebe One: Khimki Plaza
Здание «ВТБ»
БП Solutions (Фаза III)
БЦ «Морозов» (Фаза II)
РочДел Центр
БЦ на 2-м Казачьем
БЦ на Николоямской
A
A
B+
B+
A
B+
BB+
Офисная площадь,
кв. м
86 834
29 937
19 800
14 432
13 607
6 955
4 964
3 300
Источник: JLL
Завершенные проекты по Классам
Завершенные проекты по расположению
тыс. кв. м
2 500
тыс. кв. м
2 500
2 000
2 000
1 500
1 500
1 000
836
500
209
1 000
836
500
209
0
0
2008
2009
2010
Класс A
Источник: JLL
2011
2012
Класс B+
2013 1кв.2014 2-4 кв.
2014
Класс B-
2008
ЦДР
Источник: JLL
2009
2010
2011
2012
От Садового кольца до ТТК
2013 1кв.2014 2-4 кв.
2014
Москва-Сити Вне ТТК
Обзор рынка коммерческой недвижимости России , 1 кв. 2014
7
Обзор рынка: спрос
Объемы спроса снизились на 25% в 1-м квартале
2014 по сравнению с 1-м кварталом 2013 года. За
первые три месяца года было арендовано и куплено
около 259 тыс. кв. м офисных площадей, что на 25%
ниже результата 1-го квартала 2013 года. Тем не
менее, квартальная динамика спроса исторически
характеризуется высокой волатильностью и не
является репрезентативной для прогноза годовых
объемов.
Объем чистого поглощения качественных
офисов находится на уровне прошлого года.
Объем чистого поглощения офисных площадей в 1-м
квартале оказался на уровне аналогичного периода
прошлого года (144,3 тыс. кв. м против 131,8 тыс. кв. м).
Данный индикатор отражает изменение уровня
занятых офисных площадей в готовых объектах по
сравнению с предыдущим периодом и, на наш
взгляд, точнее характеризует текущее состояние
рынка, чем показатель объема купленных и
арендованных помещений.
Основной спрос был сконцентрирован на
небольших помещениях. Около 60% общего
количества всех сделок было заключено на офисные
площади менее 1 тыс. кв. м. Крупнейшей сделкой
прошедшего квартала является аренда 17,4 тыс. кв. м
офисных площадей компанией «Систематика» в
бизнес парке Comcity – Фаза Альфа. Наибольший
объем сделок по аренде и продаже офисных
помещений в Москве пришелся на сектор бизнесуслуг (31%). Доля российских компаний в общем
объеме транзакций осталась на уровне прошлого
квартала и составила около 60%.
Распределение сделок по отраслям, 1 кв. 2014 г.
Услуги
населению
13%
Торговля
4%
Банковские и
финансовые
услуги
14%
Прочие
3%
Строительство и
разработка недр
9%
Источник: JLL
Класс
Площадь,
кв. м
Арендатор /
Покупатель
Comcity – Фаза Альфа
A
17 370
Систематика
Wall Street
A
3 954
Modis
Башня на Набережной
A
2 336
Eli Lilly Vostok S.A.
Дельта Плаза
B+
2 327
TLScontact
Principal Plaza
A
1 938
Инвестгеосервис
Город Столиц (Фаза II)
A
1 913
ФНК ГРУПП
Плаза H2O
B+
1 755
КБ Тройка
Даниловская Мануфактура 1867
B+
1 425
SPN Ogilvy
Источник: JLL
Арендованные и купленные площади по Классам
тыс. кв. м
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
1,3 млн
2009
Класс A
Источник: JLL
Название здания
Бизнес-услуги
31%
Производство
24%
2008
Основные сделки, 1 кв. 2014 г.
2010
2011
Класс B+
2012
2013
Класс B-
2014П
Арендованные и купленные площади по расположению
тыс. кв. м
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
1,3 млн
2008
ЦДР
Источник: JLL
2009
2010
2011
От Садового кольца до ТТК
2012
2013
Москва-Сити
2014П
Вне ТТК
Обзор рынка коммерческой недвижимости России , 1 кв. 2014
8
Обзор рынка: баланс рынка
Доля вакантных площадей возросла до
13,9%. В Классе А из-за существенного объема
нового предложения этот показатель достиг
20,8%.
Наибольший
объем
свободных
площадей данного сегмента зафиксирован в
ММДЦ «Москва-Сити» (208,4 тыс. кв. м),
Центральном Деловом Районе (197,5 тыс. кв. м),
а также в бизнес-центрах за пределами ТТК
(142,7 тыс. кв. м). В Классе B+ доля вакантных
площадей осталась на уровне прошлого
квартала и составила 12,9%.
Девальвация рубля негативно повиляла на
ставки премиального сегмента. На конец 1-го
квартала, ставки на офисы премиум-класса
составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год,
незначительно снизившись по сравнению с
предыдущим кварталом вследствие резкой
девальвации рубля. Стоимость аренды офисов
в зданиях Класса А в Москве находится в
диапазоне 580 – 850 долл. за кв. м в год, в
Классе B+ — 350 – 600 долл. за кв. м в год. В
свою очередь в ММДЦ «Москва-Сити»
арендные
ставки
составляют
600
–
850 долл. за кв. м.
Класс А, динамика распределения свободных площадей
Класс В+, динамика распределения свободных площадей
тыс. кв. м
1 200
тыс. кв. м
700
585
600
500
1 077
1 000
800
400
600
300
400
200
200
100
0
0
2008
2009
CBD
2010
2011
От Садового кольца до ТТК
2012
2013
Москва-Сити
1 кв. 2014
Вне ТТК
Источник: JLL
2008
ЦДР
2009
2010
2011
От Садового кольца до ТТК
2012
2013
Москва-Сити
1 кв. 2014
Вне ТТК
Источник: JLL
Класс В-, динамика распределения свободных площадей
тыс. кв. м
800
Базовые ставки аренды, долл. США/кв. м/год
Район
Класс A
Класс B+
Класс B-
ЦДР
580 – 1 100
500 – 600
300 – 500
700
600
538
500
400
Москва-Сити
300
200
100
0
2008
2009
ЦДР
Источник: JLL
2010
2011
2012
От Садового кольца до ТТК
2013
600 – 850
–
От Садового
кольца до ТТК
500 – 700
400 – 550
300 – 400
Вне ТТК
400 – 600
350 – 450
250 – 350
1 кв. 2014
Вне ТТК
Источник: JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости России , 1 кв. 2014
9
Том Манди
Руководитель отдела
исследований
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Александр Чуриков
Руководитель направления
аналитики офисной недвижимости
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Гюнай Гусейнова
Аналитик рынка офисной
недвижимсоти
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
JLL
115114 Москва, Россия
Летниковская ул., 2, стр. 1
Тел.: +7 (495) 737 8000
Факс: +7 (495) 737 8011
[email protected]
© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без
предварительного письменного разрешения Джонс Лэнг ЛаСаль. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Джонс Лэнг ЛаСаль данных. Несмотря на все
предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Джонс Лэнг ЛаСаль не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. В случае
обнаружения таких неточностей, просим Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа