close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
MARKETBEAT
АКАДЕМИЯ АРЕНДАТОРА:
НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
27 НОЯБРЯ 2014 г.
СОДЕРЖАНИЕ
1.
ОБЗОР РЫНКА ПО ИТОГАМ III КВАРТАЛА 2014 Г.
2.
НОВЫЕ РЕАЛИИ РЫНКА И ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ
АРЕНДАТОРОВ
3.
ПОДХОД К ПРОЕКТУ РАЗМЕЩЕНИЯ ОФИСА:
o
АНАЛИЗ РАЗЛИЧНЫХ ВАРИАНТОВ РАЗМЕЩЕНИЯ
o
СТАДИИ ПРОЕКТА И ВРЕМЕННЫЕ РАМКИ
1
ОБЗОР РЫНКА ПО ИТОГАМ III КВАРТАЛА 2014 Г.
2
3
«Наша задача – в ближайшие
годы осуществить
индустриальный рывок,
создать сильные национальные
компании в обрабатывающих
секторах»
Владимир Путин.
4
5
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Основные индикаторы
МОСКВА – ИТОГИ ТРЕХ КВАРТАЛОВ 2014
• СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ класс А
26,6%
• СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ класс B
11,8%
• СРЕДНЯЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА класс А*
$800 за кв. м/год (-10%)
• СРЕДНЯЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА класс В*
$516 за кв. м/год (-3%)
 Основная часть вакансий сосредоточена в Москва Сити,
в районе Кутузовского проспекта и на окраинах города.
 2014 год станет рекордным по объемам строительства за 5 лет.
 Потребности компаний в дополнительных офисах невелики.
 Общий объем занятых арендаторами офисов за три квартала
2014 года увеличился лишь на 210 тыс. кв. м.
 Средний размер сделки составляет около 600 кв. м.
14,7
млн кв.м
15.1%
2.3
млн
кв.м
1 028
919
тыс.
кв.м
тыс.
кв.м
210
000
кв.м
* - базовая арендная ставка, без учета операционных расходов и НДС
6
-100
-150
Net absorption
2014 - 10
2014 - 07
2014 - 04
2014 - 01
2013 - 10
2013 - 07
2013 - 04
2013 - 01
2012 - 10
2012 - 07
2012 - 04
2012 - 01
2011 - 10
2011 - 07
2011 - 04
2011 - 01
2010 - 10
2010 - 07
2010 - 04
2010 - 01
2009 - 10
2009 - 07
2009 - 04
2009 - 01
2008 - 10
2008 - 07
2008 - 04
2008 - 01
2007 - 10
2007 - 07
2007 - 04
2007 - 01
2006 - 10
2006 - 07
2006 - 04
2006 - 01
2005 - 10
2005 - 07
2005 - 04
2005 - 01
2004 - 10
2004 - 07
2004 - 04
2004 - 01
Net absorption, sq.m
Thousands
300
250
Vacancy rate
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
20%
15%
200
150
10%
100
5%
50
0
0%
-50
-5%
Vacancy rate
Moscow office montly net absorption and vacancy rate
-10%
7
0
2002 - 01
2002 - 04
2002 - 07
2002 - 10
2003 - 01
2003 - 04
2003 - 07
2003 - 10
2004 - 01
2004 - 04
2004 - 07
2004 - 10
2005 - 01
2005 - 04
2005 - 07
2005 - 10
2006 - 01
2006 - 04
2006 - 07
2006 - 10
2007 - 01
2007 - 04
2007 - 07
2007 - 10
2008 - 01
2008 - 04
2008 - 07
2008 - 10
2009 - 01
2009 - 04
2009 - 07
2009 - 10
2010 - 01
2010 - 04
2010 - 07
2010 - 10
2011 - 01
2011 - 04
2011 - 07
2011 - 10
2012 - 01
2012 - 04
2012 - 07
2012 - 10
2013 - 01
2013 - 04
2013 - 07
2013 - 10
2014 - 01
2014 - 04
2014 - 07
2014 - 10
Take up, sq.m.
400 000
200 000
$600
Take up, SQM
Rental rate, USD/SQM
Rental rate
Moscow monthly office rents and take up
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
$1 200
350 000
$1 000
300 000
250 000
$800
150 000
$400
100 000
50 000
$200
$0
5 per. Mov. Avg. (Rental rate, USD/SQM)
8
СМЕНА ПАРАДИГМ
9
СОЦИАЛЬНЫЕ ТРАНСФОРМАЦИИ
10
СРЕДА ОБИТАНИЯ
От утилитарных пространств к креативным
11
12
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
 Инерция девелоперского цикла
 Сокращение объемов проектного финансирования
 Пик строительства – 2014 год, 2015 – коррекция
 Основной приоритет – инфраструктурные проекты, в т. ч. Крым
 Уход с рынка «западных» денег
Что русскому
здорово,
то китайцу –
бизнес.
 «Деофшоризация»
 Активизация китайского бизнеса на дальнем востоке и постепенная
экспансия на запад
 Снижение доходов населения
 Перераспределение доходов в пользу госсектора
 Обострение конкуренции между агломерациями
13
ЧТО ДЕЛАТЬ?
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
 Небольшие и масштабируемые проекты
 Участие в государственных программах
 Проекты должны ориентироваться на наиболее
динамично развивающиеся группы населения
 Расширение ассортимента проектов, возвращение
ретро-форматов (рынки, дома быта) в новом,
переосмысленном, виде
 Большее внимание должно уделяться городской среде
14
15
2,500
Class A
2,500
Class B
Net absorption (A)
Net absorption (B)
Take up (A)
Take up (B)
New construction, net absorption and take up
2,000
1,500
1,000
500
New construction
Net absorption
2019F
2018F
2017F
2016F
2015F
2014p
2013
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
Take Up
2019F
2018F
2017F
2016F
2015F
2014p
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2001
2019F
2018F
2017F
2016F
2015F
2014p
2013
2012
2011
2010
2009
0
2008
0
2007
500
2006
500
2005
1,000
2004
1,000
2003
1,500
2002
1,500
2001
2,000
2000
2,000
2003
Take up and net absorption
2002
New construction
2012
2,500
16
17
2019F
Rental rate
$1,000
$800
$600
$400
Class ABB
$0
2019F
2018F
2017F
2016F
2015F
2014p
2013
2012
2011
Vacancy rate
2018F
Class B
2017F
2016F
Class A
2015F
$200
2010
0%
2009
5%
2014p
10%
2008
15%
2013
20%
2007
25%
2006
30%
2012
Class ABB
2005
35%
2004
120%
2011
2019F
2018F
2017F
2016F
2015F
2014p
2013
Vacancy rate
2010
2009
2008
2007
2006
2012
2011
2010
2009
Class B
2005
2004
2008
2007
2006
2005
2004
2003
Class A
2003
2002
$1,200
2001
2002
40%
2001
45%
Vacancy rate vs. absorption rate
100%
Absorption rate
80%
60%
40%
20%
0%
$1 300
АКАДЕМИЯ
PREMIUMS
АРЕНДАТОРА
AND
$700
$500
$300
$100
Rental rate USD/sq.m (3 year average)
$900
$1 100
OFFICE MARKET
0
5
10
15
20
25
Distance from city center,18km
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА ШТАБ-К
ПРИМЕРЫ РАЗМЕЩЕНИЯ
НОВЫЕ РЕАЛИИ РЫНКА
19
НОВЫЕ РЕАЛИИ РЫНКА
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
Основные тренды на рынке
 ПРЯМОЕ СНИЖЕНИЕ СТАВОК
 ЭФФЕКТИВНАЯ СТАВКА
 ПЕРЕХОД В РУБЛИ
 СОКРАЩЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ
 ВАЛЮТНЫЙ КОРИДОР
 ПРАВО ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ
 ЛУЧШИЙ ПРОДУКТ ЗА ТЕ ЖЕ ДЕНЬГИ
21
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА ШТАБ-К
ПРИМЕРЫ РАЗМЕЩЕНИЯ
ПОДХОД К ПРОЕКТУ РАЗМЕЩЕНИЯ ОФИСА
22
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
СТРУКТУРА ПРОЕКТА
Анализ различных вариантов размещения
1
2
опция 1
опция 2
Класс здания
Б+
A
Базовая
арендная
платаофисной
$390
 Около
1000
кв. метров
площади $500
Наличие блоков ~1000 кв. м
V
V
$125
$105
 СрокОперационные
аренды – 3 расходы
года
Стоимость парковки
$280
$0
 Не более
5 минутплатежи
от метро по факту
Коммунальные
$0
Индексация платежей
6,0%
3,0%
 Класс А / Б+
согласно MRF
за кв. метр в год
за кв. метр в год
за машиноместо в месяц
за кв. метр в год
ежегодно
 Базовая ставка арендной платы $450 за кв. метр в год
23
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
СТРУКТУРА ПРОЕКТА
Анализ различных вариантов размещения
1
2
24
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
СТРУКТУРА ПРОЕКТА
Анализ различных вариантов размещения
опция 1
опция 2
Базовая арендная плата
$390
$500
за кв. метр в год
Операционные расходы
$125
$105
за кв. метр в год
Стоимость парковки
$280
$0
за машиноместо в месяц
Коммунальные платежи
$25
$0
за кв. метр в год
Индексация платежей
6,0%
3,0%
ежегодно
Вложения в отделку помещений
$400
$220
за кв. метр
Используемая площадь
990
860
кв. метров
Коэффициент общих зон (loss factor)
22%
12%
Арендуемая площадь, кв. метров
1 208
963
кв. метров
Парковка
10
10
машиномест
Срок договора
3
3
года
25
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
СТРУКТУРА ПРОЕКТА
Анализ различных вариантов размещения
Год 1
Год 2
Год 3
Базовая арендная плата
$471 042
$499 305
$529 263
$1 499 609
Операционные расходы
$150 975
$160 034
$169 636
$480 644
Стоимость парковки
$33 600
$35 616
$37 753
$106 969
Коммунальные платежи
$30 195
$32 007
$33 927
$96 129
Отделка
$396 000
$0
$0
$396 000
ИТОГО:
$1 081 812
$726 961
$770 578
Опция 2
Год 1
Год 2
Год 3
Базовая арендная плата
$481 600
$496 048
$510 929
$1 488 577
Операционные расходы
$101 136
$104 170
$107 295
$312 601
Стоимость парковки
$0
$0
$0
$0
Коммунальные платежи
$0
$0
$0
$0
Отделка
$189 200
$0
$0
$189 200
ИТОГО:
$771 936
$600 218
$618 225
Опция 1
ИТОГО:
$2 579 351
23%
=
ИТОГО:
$589 000
$1 990 379
26
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
СТРУКТУРА ПРОЕКТА
Стратегия размещения офиса компании
ПЛАНИРОВАНИЕ
ОБЗОР РЫНКА
1
4 – 6 недель
ВЫБОР ОПЦИЙ
2
2– 4 недели
3
4 - 8 недель
СОГЛАСОВАНИЕ
КОММЕРЧЕСКИХ
УСЛОВИЙ
4
4 – 8 недель
УПРАВЛЕНИЕ
СДЕЛКОЙ
5
8 – 12 недель
УПРАВЛЕНИЕ
ПРОЕКТОМ
ОТДЕЛКИ
6
20+ недель
РЕЗУЛЬТАТ
 Согласование
ТЗ проектной
группой
 Согласование
плана проекта
 Идентификаци
я «среднего
списка» опций
размещения
 Согласование
предварительн
ого бюджета
проекта
 Согласование
наилучших
коммерческих
условий
 Определение
финальной
опции
 Контроль
бюджета
проекта
 Согласование
документа
сделки
 Постоянная и
полная
поддержка на
всех стадиях
строительства
/ отделки
27
АКАДЕМИЯ
АРЕНДАТОРА
28
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа