close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

-13% 15% -6,4% - Проверено.ру

код для вставкиСкачать
ОБЗОР ЦЕН НА НОВОСТРОЙКИ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ | 28.10.14
Что будет с ценами?
В 2008-09 годы рынок новостроек прошел через масштабный кризис, тогда
рублевые цены упали почти на 15%. Учитывая тревожную ситуацию в
российской экономике, Provereno.ru оценил вероятность повторения кризиса
2008-09 годов на рынке новостроек в 2015 году.
Изменение цены
%
Прогноз сценарий I
12
Прогноз сценарий II
10
8
6
4
2
0
-2
-4
I
II
2013
III
IV
I
II
III
IV
2014
I
II
III
IV
2015
-6
-13%
15%
-6,4%
снижение цены м2
в 2008-2009 годах
скидки на квартиры
осенью 2014 года
прогноз снижения
цены м2 в 2015 году
КРИЗИС НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК:
НЕИЗБЕЖНОСТЬ ИЛИ ВЕРОЯТНОСТЬ?
ПОЗДНИМ ВЕЧЕРОМ 26 НОЯБРЯ 2008 ГОДА ПРОШЛО ОДНО ИЗ САМЫХ
ПАМЯТНЫХ ЗАСЕДАНИЙ КЛУБА ДЕВЕЛОПЕРОВ BUILDING. РУКОВОДИТЕЛИ КРУПНЕЙШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ ЖИЛЬЯ СОБРАЛИСЬ ВМЕСТЕ
В ОФИСЕ «ГЛАВСТРОЯ» РЯДОМ С КРЕМЛЕМ ДЛЯ ВЫРАБОТКИ АНТИКРИЗИСНОЙ СТРАТЕГИИ. РАЗОШЛИСЬ В ЧАС НОЧИ, ТАК И НЕ ДОГОВОРИВШИСЬ О СНИЖЕНИИ ЦЕН ДО СЕБЕСТОИМОСТИ. В РЕЗУЛЬТАТЕ
­КРИЗИСА ВСЕ УЧАСТНИКИ ТОЙ ВСТРЕЧИ ПОТЕРЯЛИ СВОИ КОМПАНИИ
ИЛИ СИЛЬНО СДАЛИ ПОЗИЦИИ, И ТОЛЬКО ОДИН «ВЫСТРЕЛИЛ».
События 2008–2009 годов свежи в нашей памяти, когда рынок жилой недвижимости прошел через масштабный кризис. Сегодня события пятилетней давности
игроки рынка вспоминают чуть ли ни каждый день,
сравнивая и находя сходство сегодняшней ситуации
в российской экономике и особенно на рынке новостроек московского региона с теми событиями.
Эксперты аналитического центра Provereno.ru собрали сотни фактов, сравнили ситуацию 2008–2009 годов
с текущей, и оценили возможные сценарии развития
событий. Наш обзор ни в коем случае не дает повода
думать, что рынок новостроек в столичном регионе
ожидает повторение кризиса 2008–2009 годов. Главное
отличие текущей ситуации в том, что девелоперы, работающие на этом рынке в 2014 году, уже имеют опыт
работы в кризис, готовы к негативным
сценариям, и заранее продумывают пути
отступления и нивелирования последствий
на случай, если ситуация ухудшится.
Кризисные горки
Как и 2014-й, 2008 год на рынке новостроек
начинался вполне успешно. Цены росли,
­число сделок радовало застройщиков.
Летом рост цен прекратился, продажи встали.
Известна даже «официальная дата» начала
кризиса — 17 сентября 2008 года. Тогда
­акционер Mirax Group Сергей Полонский
­заявил о заморозке всех проектов ­компании.
И пошло-поехало.
PROVERENO.RU |
1
К Р И З И С Н А РЫ Н КЕ Н ОВО СТР О ЕК: НЕИЗБЕЖ НО СТЬ И Л И В ЕРОЯТН О СТ Ь ?
ДИНАМИКА СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ В 2008–2010 ГОДАХ
Одни застройщики начали снижать цены: так 20 нояб­
ря 2008 года компания «Дон-Cтрой», первая из крупнейших московских девелоперских компаний, объявила
о готовности продавать квартиры со скидкой 25%.
Вторые не опускали цены до последнего, но покупатели
с рынка ушли — все ждали скорого падения цен. Тот же
Полонский в августе 2009 года в открытом письме жаловался, что за последнее время Mirax не удалось продать ни одного квадратного метра, или хотя бы собрать
платежи, в рамках программ по предоставлению
­рассрочки.
Лучше всего то тяжелое для рынка время отражено
в официальных отчетах тогда крупнейшей девелоперской
компании ПИК. В годовом отчете-2008 компания сообщала, что за год ей удалось продать лишь 307 000 кв. м.
жилья против 937 000 в 2007 году. В первом квартале
2009 г. ПИК удалось найти покупателей всего на
54 000 кв. м против 198 000 кв. м за аналогичный период
2008 года. В итоге оба основателя компании — Кирилл
Писарев и Юрий Жуков, вынуждены были уступить
конт­роль над компанией Сулейману Керимову.
В декабре 2008 года «Сбербанк» выпустил аналитический обзор с прогнозом цен на жилую недвижимость,
где представил два сценария возможного развития событий. По первому сценарию рублевые цены на новостройки в IV квартале 2009 года должны были снизиться
по отношению к III кварталу 2008 года на 34,3%, по второму на 38,1%. Реальность оказалась не многим лучше.
Основными причинами падения цен назвались сокращение числа кредитных программ и изменение условий
предоставления ипотечных кредитов, отток капитала
из страны и замедление роста доходов населения.
Застройщики одновременно лишились всех возможных источников финансирования: корпоративных кредитов, ипотечных кредитов и прямых вложений граждан. Последовавшая заморозка множества проектов
СТАТЬЯ В ГАЗЕТЕ
«ВЕДОМОСТИ»,
ВЫШЕДШАЯ
18 СЕНТЯБРЯ
2008 ГОДА
PROVERENO.RU |
2
К Р И З И С Н А РЫ Н КЕ Н ОВО СТР О ЕК: НЕИЗБЕЖ НО СТЬ И Л И В ЕРОЯТН О СТ Ь ?
Пути жилые неисповедимы
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
2008
2014
ВВП
август к августу, Росстат
+6,2%
+0,8%
Цена нефти Brent, $
Минимум в октябре
6083
Отток капитала, $ млрд
За 1-3 квартал
-2-88
Индекс РТС
Минимум в октябре
5491045
Уровень безработицы
август, Росстат
6,2%4,8%
Золото-валютные резервы, $ млрд
Минимум в октябрe, ЦБ РФ
546454
Курс рубля к доллару
Август-октябрь
2641 ОТРАСЛЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
тавка по ипотеке
С
август, ЦБ РФ
Объем
предложения
Готовность девелоперов
к кризису
нонсы застройщиков о заморозке
А
строительства жилых объектов
нонсы в прессе о значительном
А
снижении цен на новостройки
2008
12,7%
2014
12,3%
ДефицитИзбыток
Низкая
Средняя
Произошло Пока нет
Еще не было Уже было
окончательно подорвала доверие граждан к рынку новостроек, породила тысячи новых «обманутых дольщиков» и стала последней каплей, утянувшей рынок первичного жилья на дно. На поверхность рынок выбрался
только в 2012 году: к тому времени многие московские
застройщики перешли под контроль крупнейших российских банков или связанных с ними структур.
Чем текущая ситуация напоминает кризис 2008–2009
годов? Provereno.ru сравнил ситуацию на 15 октября
2014 года с доступными показателями ситуации 2008 года до острой фазы кризиса.
Исходя из представленных данных, можно сделать
вывод, что на рынке новостроек уже сложилась опасная
ситуация.
ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР
В НОВОСТРОЙКАХ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
(АПРЕЛЬ-ОКТЯБРЬ 2014 ГОДА)
Прогнозов относительно развития российской экономики высказано много. Подавляющее большинство предрекают стагнацию
и рецессию, которая продлится в ближайшие
3–4 года. Поэтому посмотрим, как это повлияет на рынок новостроек.
Первая половина 2014 года на рынке новостроек в Московском регионе для застройщиков оказалась позитивной. Продажи
в первом полугодии у некоторых застройщиков подросли в 1,5 раза. Например, ЛСР отчиталось, что в Московском регионе ей удалось продать на 58% больше квартир, чем
годом ранее.
В Москве по данным Росреестра за первое
полу­годие 2014 года было зарегистрировано
на 15% больше договоров долевого участия,
чем за аналогичный период 2013 года. Цены
выросли в среднем на 10%, а на некоторые
объекты рост цены кв. м за полгода ­составил
до 50%. Так в комплексе «ВТБ Арена Парк»
квартиры осенью 2013 реализовывались по
200 000 ­рублей за кв. м, а весной 2014 года
уже по 300 000 ­рублей за кв. м.
Ажиотаж объясняется совокупностью нескольких факторов: одни граждане решили
переложиться в недвижимость, испугавшись
массового отзыва лицензий у банков, другие — спасая деньги от начавшейся девальвации руб­ля, третьи — от возможного падения
экономики из-за ухудшения отношений
с Западом на фоне конфликта на Украине.
Однако в конце весны 2014 года появились первые тревожные знаки. Объем предложения столичном регионе стремительно
нарастал — с мая по октябрь 2014 года он
вырос на 23%, что свидетельствует о затоваривании рынка. Рост предложения пришелся в основном на Московскую область.
ДИНАМИКА СРЕДНИХ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
(АПРЕЛЬ-ОКТЯБРЬ 2014 ГОДА)
PROVERENO.RU |
3
К Р И З И С Н А РЫ Н КЕ Н ОВО СТР О ЕК: НЕИЗБЕЖ НО СТЬ И Л И В ЕРОЯТН О СТ Ь ?
ЧИСЛО ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
В МОСКВЕ В 2013–2014 ГОДАХ (РОСРЕЕСТР)
ПРОДАЖИ ЛЕГКОВЫХ АВТОМОБИЛЕЙ В РОССИИ (АССОЦИАЦИЯ ЕВРОПЕЙСКОГО БИЗНЕСА)
ДОЛЯ ВАКАНТНЫХ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ И ДИНАМИКА РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ В МОСКВЕ (JLL)
15 октября на сайте Provereno.ru предлагалось более 68 000 квартир. Всего же возводится 400 000 квартир в 2 000 домах.
Показательна и ценовая динамика: заявляемая средняя цена квадратного метра стоит на месте, а средняя цена квартир и вовсе
снижается (за счет того, что жилые единицы
постепенно уменьшаются в размере). За­
строй­щики активно выводят на рынок новые проекты и корпуса с большим количеством небольших квартир. При этом застройщики стараются поддерживать заявляемые цены квадратного метра на установившемся уровне и даже повышать их, но одновременно расширяется линейка скидок:
в ход идут и сертификаты на сотни тысяч
рублей, и прямые скидки, и скидки при полной оплате. Дисконт в пользу покупателя
доходит до 15%.
Закрытый опрос застройщиков показал,
что в сентябре-октябре некоторые из них зафиксировали снижение объема продаж на
15–30% по сравнению с таким же периодом
прошлого года. С 1 сентября по 15 октября
динамика прироста «теплых» клиентов на
Provereno.ru, планирующих покупку квартиры в следующие 4 месяца, снизилась с 27%
до 22%. Надо отметить, что состояние падения показателей присуще не только рынку
недвижимости. Негативные процессы наблюдаются и на других потребительских
рынках: растет доля просроченных кредитов
по потребительским кредитам и в строительной отрасли, падает спрос на автомобили, увеличивается доля свободных торговых
площадей.
РЕЗЕРВЫ БАНКОВ НА ВОЗМОЖНЫЕ ПОТЕРИ ОТ «ПЛОХИХ» ДОЛГОВ (ЦБ РФ)
PROVERENO.RU |
4
К Р И З И С Н А РЫ Н КЕ Н ОВО СТР О ЕК: НЕИЗБЕЖ НО СТЬ И Л И В ЕРОЯТН О СТ Ь ?
КОЛИЧЕСТВО ВЫДАННЫХ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ (ЦБ РФ),
НА 2014 ГОД — ПРОГНОЗ PROVERENO.RU
КОЛИЧЕСТВО ВЫДАННЫХ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ
В 2013–2014 ГОДАХ (ЦБ РФ)
Тревожные данные поступают и с ипотечного рынка, который в последние годы является ключевым драйвером спроса на новостройки.
Летом 2014 года, впервые с 2009 года зарегистрировано снижение количества выданных ипотечных кредитов в Москве — если
за июнь-август 2013 года по данным
Центральногоо Банка РФ было выдано
11 300 кредитов, то в июне-августе 2014 —
10 200.
Снижение числа выданных кредитов произошло на фоне сниженной средней ставки
выдачи кредитов. Как рассчитал
Центральный Банк РФ в августе 2013 года
она была 12,6%, а в августе 2014 — 12,3%.
Впрочем, паниковать пока рано. На рынке
нет запретительных ставок в 15%–17%, как
это было в 2009 году. Рост же ставок на
0,5%–1% может быть компенсирован снижением цен и договоренностями с банкирами.
Пока банкиры и застройщики находят общий
язык, по отдельным объектам действуют
специальные программы ипотечного кре­
дитования со ставками от 8,8% годовых
в ­рублях.
ДИНАМИКА СТАВОК ПО РУБЛЕВЫМ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ (ЦБ РФ)
Катализатором изменения настроений покупателей станут сами застройщики, которые
в условиях жесткой конкуренции начнут снижать цены, что уже происходит, пусть и в неявном виде, когда застройщики активизировали скидочные программы. На рынке работает более 400 застройщиков, 15 крупнейших
застройщиков контролируют всего 33% товарного предложения.
ДОЛЯ 15 КРУПНЕЙШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК
МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
PROVERENO.RU |
5
К Р И З И С Н А РЫ Н КЕ Н ОВО СТР О ЕК: НЕИЗБЕЖ НО СТЬ И Л И В ЕРОЯТН О СТ Ь ?
ВОЗМОЖНАЯ ДИНАМИКА ЦЕН ЗА 1 КВ. М В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ 2014–2015 ГОДАХ
Provereno.ru выделяет два основных и два малове­
роятных сценария развития ситуации. Ключевой фактор — ожидания покупателей по цене на квартиры
в ­новостройках. Если покупатели поверят, что цена на
новостройки через полгода-год будет ниже, количество
сделок сократится в разы: мало кто захочет покупать то,
что скоро будет стоить дешевле.
Лишившись источников финансирования, многие
из них остановят стройки. Чтобы удержаться на рынке
и выдержать жесткую кризисную конкуренцию, застройщики в­ ынуждены будут снижать цены. А учитывая, что рентабельность жилья достигает 30–35%,
­застройщикам пока еще есть ­куда двигаться.
По какому сценарию пойдет рынок новостроек, будет
ясно в феврале 2015 года.
Профессионалам
кризис не страшен
Главное, что реально может противостоять
негативному сценарию — это профессионализм застройщиков. Даже в условиях кризиса 2008–2009 годов на рынке «выстрелили»
ряд застройщиков. Александр Ручьев сделал
«Мортон» крупнейшим застройщиком жилья, акционеры Capital Group сохранили
компанию и позиции на рынке, и конечно
Сергей Бобков («Ведис Групп»), который
оказался самым успешным участником
­памятного заседания клуба девелоперов
Building 2008 года. На том заседании Бобков
предложил сразу снизить цены в два раза,
выиграв время при планомерном снижении.
Все отказались, и тогда Бобков сделал это
один, запустив строительство микрорайона
«Марфино». И даже в самую жесткую фазу
кризиса в офисе продаж «Марфино» стояли
многочасовые очереди из покупателей.
«Ведис» ударными темпами возводил микрорайон, погасил долг перед банком
«Санкт-Петербург» и на некоторое время занял первую строчку в рейтинге крупнейших
застройщиков жилья в Москве.
СЦЕНАРИИ
ИЗМЕНЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ЦЕНЫ ЗА 1 КВ. М КОЛИЧЕСТВА
В РУБ.
СДЕЛОК
Реалистичный
Застройщики не демпингуют и находят источники финансирования для завершения начатых строек
- 5–10% в течение
полугодия
- 30–40%
Пессимистичный
Застройщики начинают демпинговать, наименее удачливые останавливают стройки, СМИ фиксируют падение
и поднимают ажиотаж
- 10–20% в течение
года
- 40–60%
Маловероятный сценарий
Нет существенных предпосылок для повышения спроса
+ 5–10% в течение
года
Около 0%
Почти невозможный сценарий
Падение цены на нефть ниже $60, ситуация близка к панике
- 20–30% в течение
года
- 60–90%
ПОЗИТИВНЫЕ ФАКТОРЫ
НЕГАТИВНЫЕ ФАКТОРЫ
• Терпимый уровень ставок
по ипотеке
• Рост ставок по ипотечным кредитам
• Отток капитала
• Низкий уровень ставок
по депозитам
• Снижение потребительской
уверенности
• Рост налоговой нагрузки
• Снижение реальных доходов населения
• Ожидания снижения цен на жилье
• Отток крупных вкладов из банков
из-за отзыва лицензий
• Высокий уровень инфляции,
обесценивание рубля
• Низкий уровень безработицы
• Опережающий рост объема
предложения (затоваривание)
• Низкий показатель обеспеченности
жильем
• Высокая конкуренция
среди застройщиков
• Готовность застройщиков и банкиров
к кризисным условиям
• Рост стоимости корпоративного
финансирования
ГРАФИК БОБКОВА, НА КОТОРОМ СЕРГЕЙ ПОКАЗАЛ ДРУГИМ ДЕВЕЛОПЕРАМ,
ЧТО НЕ СМЫСЛА СОПРОТИВЛЯТЬСЯ ДАВЛЕНИЮ ПРЕССЫ И ЛУЧШЕ СРАЗУ
СНИЗИТЬ ЦЕНЫ. СЕГОДНЯ ЭТОТ ГРАФИК УКРАШАЕТ ОФИС PROVERENO.RU
PROVERENO.RU |
6
К Р И З И С Н А РЫ Н КЕ Н ОВО СТР О ЕК: НЕИЗБЕЖ НО СТЬ И Л И В ЕРОЯТН О СТ Ь ?
ДИНАМИКА ЦЕН КВ. М И ПРОДАЖ КОМПАНИИ «ВЕДИС» В 2008–2009 ГОДАХ
Проект «Марфино» стал трамплином для компании
«НДВ-Недвижимость», которая до сих пор является
крупнейшим продавцом новостроек, а некогда исполнительный директор «Ведиса» Андрей Белюченко возглавил Управление гражданского строительства Москвы,
которое в ближайшее время станет крупнейшим застройщиком жилья в Москве.
В мае Provereno.ru запустил рейтинг надежности
з­ астройщиков, а в октябре — рейтинг профессионализма первых лиц, которые возглавляют застройщиков.
Вселяет оптимизм, что из 100 первых лиц 44 прошли
кризис 2008–2009 годов вместе со своими компаниями,
и более половины из 100 крупнейших застройщиков
отвечают критериям надежности.
Учитывая высокую готовность застройщиков, прошедших кризис 2008–2009 годов к возможному кризису,
Provereno.ru считает, что в случае падения рынка сильные компании только упрочат свои позиции. Скорее всего, с рынка уйдут небольшие застройщики, которые появились после кризиса 2008–2009 годов и/или не обладают достаточным запасом прочности.
100 РУКОВОДИТЕЛЕЙ КРУПНЕЙШИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
(ОПЫТ ПРОХОЖДЕНИЯ КРИЗИСА 2008–2009 ГОДОВ)
Provereno.ru продолжит мониторить ситуацию на
рынке новостроек в московском регионе. Для обсуждения ситуации на рынке новостроек Provereno.ru проведет в ноябре закрытое заседание Клуба девелоперов, где
первые лица крупнейших компаний-застройщиков смогут напрямую обменяться мнениями о сценариях развития. Кроме того, Provereno.ru запускает для своих подписчиков новостную ленту (Facebook.com/provereno.
ru), которая с 1 ноября будет в ежедневном режиме мониторить основные показатели, влияющие на сценарии
развития рынка новостроек в Московском регионе.
В относительно выгодной ситуации
окажутся застройщики:
• Ориентированные на массовый сегмент
(эконом-класс) с низкой себестоимостью,
такие как «Мортон».
• С низкой долговой нагрузкой: «Мортон»,
«Ведис групп», Capital Group.
• За которыми стоят государственные банки:
«ГАЛС Девелопмент», «Дон Строй Инвест»,
Rose Group, «ВТБ Арена Парк».
• Эффективные вертикально-интегрированные
холдинги: ЛСР, «Эталон Инвест», «Крост».
Опрос застройщиков выделил
несколько элементов антикризисной стратегии:
• Создать подушку ликвидности;
• Осторожнее инвестировать в новые проекты,
сфокусироваться на объектах в стадии
строительства;
• Заранее разработать антикризисный план
в области продаж и проектного финансирования;
• Убрать при продаже квартир скрытые комиссии
для покупателей за бронирование, подготовку
и регистрации договоров, а также выдачу
свидетельства о собственности (самые жадные
застройщики взымают с покупателей 2,5%
к цене реализации);
• Не надеяться на помощь со стороны государства.
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ 100 КРУПНЕЙШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
ПО УРОВНЮ НАДЕЖНОСТИ
PROVERENO.RU |
7
35 725
теплых клиентов за 1%
Теплые покупатели — это посетители «Проверено.ру», которые отложили квартиру
в свой личный кабинет и совершают действия с квартирами чаще 1 раза в неделю.
Теплых
клиентов
На сумму,
млрд руб.
Теплых
клиентов
На сумму,
млрд руб.
6 314
29,93
Концерн МонАрх
286
6,64
Capital Group
333
24,62
MR Group
735
6,49
Интеко
915
22,22
Ведис Групп
487
6,22
МФС-6
2 025
20,18
Веста СФ
1 655
6,15
МКХ
3 295
19,96
Авгур-Эстейт
1 068
6,12
418
19,81
Stone Hedge
127
5,35
2 459
16,65
Инвесттраст
1 121
5,30
48
16,21
УНР 494
397
4,77
1 708
11,81
Lexion Development
619
3,99
222
10,78
Комстрин
814
3,84
ФСК Лидер
1 735
10,07
ГВСУ Центр
947
3,64
Абсолют
1 470
9,89
Эталон-инвест
772
3,63
ОПИН
973
7,88
УК Динамо
116
3,63
Red Development
571
7,77
Tekta Group
587
3,59
Промстройинвест-М
344
6,64
СУ-155
730
3,41
Застройщик
Мортон
Галс Девелопмент
ПИК
Реставрация Н
Крост
Mos City Group
Забрать
своих
клиентов
Застройщик
Ваш эксперт
Дмитрий Ан
+7 (499) 653-82-76
[email protected]
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа