close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Инвестиционный рынок недвижимости России
2 кв. 2014
Предположения экономического роста отражают новую, более консервативную реальность. Первая половина
этого года оказалась действительно напряженной для российских инвесторов. Изменение политического режима
Украины, присоединение Крыма и последующие санкции, введенные США и Евросоюзом в отношении России,
оказали значительное давление на экономику, которая на тот момент уже испытывала замедление. Согласно Oxford
Economics, рост ВВП в этом году составит 0,2%. Данный показатель был скорректирован, ранее он составлял 0,4%.
Динамика объемов инвестиций
млрд долл. США
10
8,5
8
6
5,1
4,0
4
2
0
0,1
0,3
3,9
8,8
8,2
4,9
3,2
3,4
0,8
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
Источник: JLL
9%
6%
3%
-3%
-6%
-9%
Источник: Oxford Economics
Роль иностранных инвесторов снизилась во 2-ом квартале в сравнении с 1-м кварталом. В первом квартале
этого года доли российских и иностранных инвесторов составили 57% и 43% от общего объема инвестиций
соответственно. Во втором квартале эти показатели заметно изменились. В настоящее время доля сделок,
заключенных российскими инвесторами, увеличилась до 82% от их общего объема.
Мы сохраняем годовой прогноз объема инвестиций в недвижимость на уровне 3,4 млрд долл. США. Мы
понизили наши ожидания общего объема инвестиций на 2014 год с 7 млрд, прогнозируемых в начале года, до 3,4
млрд долл. США. Крушение самолета MH17 может оказать давление на данный прогноз. Тем не менее, мы считаем
3,4 млрд долл. США достижимым результатом, однако признаем, что при значительном увеличении восприятия
риска, сопровождаемым будущим давлением на экономику, достижение данного объема инвестиций может
оказаться сложной задачей.
Рост ВВП
0%
Объем инвестиций в первом полугодии 2014 года оказался меньше, чем в аналогичном периоде прошлого
года. В первой половине года объемы инвестиций в недвижимость сократились на 59% по сравнению с тем же
периодом 2013 года, составив 1,4 млрд долл. США. Во 2-ом квартале объем инвестиций составил 842 млн долл.
США, который снизился на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в 1-ом квартале – 545 млн
долл. США, что на 73% ниже результата соответствующего периода прошлого года.
0,2
Мы повысили ставки капитализации торговой и офисной недвижимости в 1-ом квартале и оставили их без
изменений во 2-ом. По нашей оценке, ставки капитализации для торговой и офисной недвижимости выросли на 25
б.п. и составили 9,25% и 9,0% соответственно в 1-ом квартале в связи с низкими оценками роста. Мы не внесли
изменения в данные предположения во 2-ом квартале. Для складского сектора ставки остались на прежнем уровне
11.0%.
Мы видим риск дальнейшего повышения нашего прогноза по ставкам капитализации. С начала года, мы
предполагали, что любые изменения наиболее вероятно будут обусловлены изменениями во внешней политике,
чем экономическим состоянием страны. Хотя ситуацию в Украине было сложно предвидеть, ее влияние оказалось
существенным. Пока не улучшится восприятие данной ситуации иностранцами и не нормализуется рынок
собственного и заемного капитала, мы допускаем пересмотр этих показателей.
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 2 кв. 2014
2
Введение
Первая половина текущего года оказалась действительно напряженной для российских инвесторов. Смена режима в Украине,
присоединение Крыма и последующие санкции, введенные США и Евросоюзом в отношении России, оказали значительное давление на
экономику, которая на тот момент уже испытывала замедление. Прогнозы ВВП были существенно пересмотрены. Согласно Oxford
Economics, рост ВВП в этом году составит 0,2%. Данный показатель был скорректирован, ранее он составлял 0,4%. В июле 2013 прогноз
темпа роста на 2014 год составлял 3,1%. Oxford Economics ожидает восстановление экономики в 2015 году с ростом ВВП 1,7%.
Как следствие, отток капитала из России заметно увеличился в первой половине года, достигнув отметки в 75 млрд долл. США, по
сравнению с 62,7 млрд долл. США, которые покинули страну за весь 2013 год. К началу марта курс рубля ослаб до 36,9 рублей за доллар
США с 32,8 рублей за доллар в начале года. Однако, учитывая некоторую стабилизацию ситуации в Украине после президентских
выборов, рубль частично восстановил позиции, достигнув отметки 33,7 рублей за доллар к концу июня. Недавнее увеличение
политических рисков в связи с падением самолета MH17 может негативно повлиять на курс рубля до конца года.
На самом деле, именно политический риск и настроения инвесторов к России будут в значительной степени определять рынок
коммерческой недвижимости до конца года. Эти настроения отразились не только на объеме инвестиционных сделок (1,4 млрд долл.
США в первом полугодии 2014, что на 59% ниже в сравнении с аналогичным периодом прошлого года), но и на доле транзакций с
участием иностранного капитала, которая оказалась относительно низкой. Эта динамика может прослеживаться в общем уровне
иностранных инвестиций в Россию. Центральный Банк РФ прогнозировал приток прямых иностранных инвестиций в первом полугодии в
размере 17 млрд долл. США, в сравнении с 42 млрд долл. США в первом полугодии 2013. Для сравнения, этот показатель составляет
примерно половину прогнозируемых затрат Газпрома за 2014.
Содержание
Введение………..…………………………………………………………………..…….….….....………
2
Прогноз объема инвестиций на 2014 год снижен………………...………….…………………………
3
Минимал ьная доходность и стоимость: сравнение с Европой……………….…….…..
4
После видимой дестабилизации в связи с происходящими событиями в Украине, долговые рынки открылись вновь размещениями с
переподпиской долговых бумаг Газпромбанка и Сбербанка. Министерство Финансов, которое отменило проведение аукционов по
размещению облигаций федеральных займов в феврале, марте и апреле, успешно вернулось на рынок к середине мая. Учитывая
инцидент с самолетом MH17, мы предполагаем, что у российских компаний и российского правительства вновь возникнут сложности с
доступом к международным долговым рынкам. Большой вопрос для рынка коммерческой недвижимости на данный момент состоит в том,
найдет ли дестабилизация рынка отражение в стоимости финансирования. Учитывая, что безрисковая процентная ставка в России
увеличилась лишь на 20 б.п. с конца июня, мы считаем, что стоимость финансирования будет управляема.
Ставки капитал изации увел ичил ись…………………………………………………………..……………
5
Прогнозы роста скорректированы в сторону понижения…………………………………………
6
Потребл ение против инвестиций……………………………………………………………..…
7
Вл ияние Крыма и внешнепол итических событий……………………………………...….
8
В апреле мы скорректировали наш прогноз объема инвестиций с 7 млрд долл. США, прогнозируемых в начале года, до 3,4 млрд долл.
США. Учитывая объем закрытых в первом полугодии 2014 сделок, оцениваемый в 1,4 млрд долл. США, и объем будущих потенциальных
сделок, мы были уверены, что фактическое значение по итогам года окажется выше наших прогнозов, предполагая стабилизацию
макроэкономической среды, что на тот момент было реалистичным. Инцидент с самолетом MH17 заставил нас пересмотреть эту точку
зрения. Мы до сих пор считаем показатель в 3,4 млрд долл. достижимым, однако признаем, что при значительном увеличении восприятия
риска, сопровождаемым дальнейшим давлением на экономику, достижение данной отметки будет более сложным, чем мы предполагали
месяц назад.
Однако, несмотря на сложную обстановку, абстрагируясь от трудностей на рынках капитала, Россия по-прежнему испытывает нехватку
площадей во всех секторах коммерческой недвижимости, а принимая во внимание мощную потребительскую базу и по-прежнему крупную
экономическую систему, мы верим, что при стабилизации украинской ситуации и переориентации страны на ограничение волатильности
рынка и привлечение инвестиций, существует реальная возможность для пересмотра прогнозов в сторону повышения, то есть существует
вполне реальный шанс повышения ожиданий в 2015 году.
Препятствия внутренней пол итики…………………………………....………………..…...….
9
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 2 кв. 2014
Прогноз объема инвестиций на 2014 год снижен
1-ый квартал 2014 года ознаменовался
серьезными
политическими
и
экономическими
неопределенностями.
Государственный переворот в Киеве с
последующим присоединением Крыма к России
привел к тому, что аналитики рынка
пересмотрели свои прогнозы роста России на
2014 год. При прошлогоднем прогнозе роста
экономики в 2014 на уровне 3,1%, Oxford
Economics в настоящее время прогнозирует
рост ВВП России на уровне 0,2% в этом году, с
ожидаемым ростом 1,7% в 2015.
Наши прогнозы инвестиционных объемов
2014 года уже являются консервативными.
Ухудшение макросреды имело значительное
влияние на сектор коммерческой недвижимости.
В апреле мы скорректировали наши ожидания
объема инвестиций с 7 млрд долл. США,
прогнозируемых в начале года, до 3,4 млрд
долл. США. С переходом во вторую половину
года мы не планируем корректировать эти
показатели, хотя мы признаем влияние на них
последних событий в Украине. До тех пор, пока в
значительной степени не произойдет улучшение
отношения инвесторов к России, существует
риск снижения показателей даже относительно
данных консервативных прогнозов.
В 1-ом полугодии 2014 объем инвестиций
оказался меньше, в сравнении с первым
полугодием прошлого года.
В первой
половине года объем инвестиций в Россию
достиг 1,4 млрд долл. США, снизившись на 59%
в сравнении с тем же периодом 2013 года. Этот
показатель включает в себя объем инвестиций в
размере 842 млн долл. США за 2-ой квартал,
который снизился на 36% по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года, и 545
млн долл. США за 1-й, что на 73% ниже
результата соответствующего периода 2013 года
Роль иностранных инвесторов заметно
уменьшится в 2014 году по сравнению с 2013
годом. В первом квартале этого года доли
российских и иностранных инвесторов составили
57% и 43% от общего объема инвестиций
соответственно. Во втором квартале эти
показатели заметно изменились. В настоящее
время доля сделок, заключенных российскими
инвесторами, увеличилась до 82% от их общего
объема.
Учитывая
текущее
негативное
настроение со стороны иностранных инвесторов
относительно России, мы сомневаемся, что доля
сделок с их участием значительно возрастет до
конца года.
Динамика объемов инвестиций
млрд долл. США
10
8,5
8,8
8
6
5,1
4,0
4
2
0,1
0
0,3
3,9
8,2
4,9
3,4
3,2
0,8
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014П
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
Источник: JLL
Инвесторы по стране происхождения
Hundreds
3
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
80,3%
2009
2010
Китай
США
Глобальные
Источник: JLL
54,8%
58,7%
75,0%
81,6%
82,5%
2011
2012
Великобритания
Казахстан
Другие
2013
1 пол.
2014
Канада
Финляндия
Конфиденциальные
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 2 кв. 2014
Минимальная доходность и стоимость: сравнение с Европой
4
Hundreds
Минимальные доходности в Москве
20%
Динамика стоимости торговых центров
Динамика стоимости офисов
долл. США/кв.
19,0%
долл. США/кв.
30 000 м
18% 17,0%
16,0%
16%
11,0%
10,0%
10%
9,0%
8,0%
6%
10 000
20 000
9,25%
8,5%
8%
40 000
12,5%
11,5%
12%
60 000
20 000
14,5%
14%
80 000м
0
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Склады
Торговые центры
Офисы
Источник: JLL
Москва
Париж
Франкфурт
Варшава
Франкфурт
Варшава
Динамика доходности торговых центров
Динамика доходности офисов
15%
11%
14%
13%
9%
12%
11%
Париж
Источник: JLL
Источник: JLL
Динамика доходности складов
Москва
10%
7%
9%
8%
5%
7%
6%
3%
5%
Москва
Источник: JLL
Париж
Франкфурт
Варшава
4%
Москва
Источник: JLL
Париж
Франкфурт
Варшава
Москва
Париж
Франкфурт
Источник: JLL
*Стоимость рассчитывается на основе максимальной ставки аренды в качественных зданиях и минимальной ставки капитализации (стоимость = максимальная ставка аренды / минимальная ставка капитализации).
На данном графике значения отображают динамику изменений, а не само значение стоимости кв. м.
Варшава
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 2 кв. 2014
5
Ставки капитализации увеличились
Объем инвестиций в гостиничный сектор
оказался необычайно высоким. В первой
половине 2014 года в приоритете у инвесторов были
гостиничный и офисный сегменты рынка,
составившие 37% и 24% от общего объема
соответственно. Стоит отметить, что такая высокая
доля гостиничного сектора в общем объеме
инвестиций является следствием одной сделки –
продажи 84,1% доли ОАО «Гостиничная компания».
Инвестиции в офисную недвижимость
Инвестиции в торговую недвижимость
млн долл.
США
млн долл.
США
4 000
4 000
3 000
3 000
2 000
2 000
1 000
1 000
336
Мы повысили ставки капитализации торговой и
офисной недвижимости в 1-ом квартале и
оставляем их без изменений во 2-ом. В
соответствии
с
нашей
оценкой,
ставки
капитализации
для
торговой
и
офисной
недвижимости выросли на 25 б.п. и составили 9,25%
и 9,0% соответственно в 1-ом квартале, в связи с
низкими оценками роста. Мы не внесли изменения в
данные предположения во 2-ом квартале. Для
складского сектора ставки остались на прежнем
уровне 11.0%.
Мы видим риск дальнейшего повышения ставок
капитализации. С начала года, мы предполагали,
что любые изменения наиболее вероятно будут
обусловлены изменениями во внешней политике,
чем экономическим состоянием страны. Хотя
ситуацию в Украине было сложно предвидеть, ее
влияние оказалось существенным. Пока не
улучшится
восприятие
данной
ситуации
иностранцами и не нормализуется рынок
собственного и заемного капитала, мы допускаем
пересмотр этих показателей.
62
0
0
Источник: JLL
Источник: JLL
Инвестиции в складскую недвижимость
Инвестиции по секторам
млн долл.
США
Жилая
1,5%
1 200
Складская
9,4%
Офисная
24,3%
900
600
300
130
Гостиницы
37,1%
Торговая
4,4%
0
МФК 23,3%
Источник: JLL
Источник: JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 2 кв. 2014
6
Прогнозы роста скорректированы в сторону понижения
Первая половина текущего года оказалась
действительно напряженной для российских
инвесторов.
Смена
режима
в
Украине,
присоединение Крыма и последующие санкции,
введенные США и Евросоюзом в отношении России,
отразились в значительном давлении на экономику,
которая на тот момент уже испытывала замедление.
Падение самолета MH17, а так же любая реакция
Евросоюза и США, на наш взгляд, только усугубит
сложившуюся ситуацию.
Рост ВВП
Индекс РТС
9%
2 500
6%
2 000
3%
0%
-3%
Ожидания уже достаточно низкие и вряд ли
будут еще корректироваться, что добавляет
позитива. Текущие прогнозы были пересмотрены с
учетом ожидания небольшого роста в 2014 году.
Согласно Oxford Economics, рост ВВП в этом году
составит
0,2%.
Данный
показатель
был
скорректирован, ранее он составлял 0,4%. В июле
2013 прогноз темпа роста на 2014 год составлял
3,1%. Oxford Economics ожидает восстановление
экономики в 2015 году с ожидаемым ростом 1,7%.
-6%
Конфликт в Украине может дорого обойтись
России. Не только санкции могут повлиять на
экономику, но также потенциальные прямые
издержки вовлечения России в конфликт в Украине,
включающие в себя возможное увеличение военных
расходов. Мы уже видели обсуждения увеличения
налогов с крупейших компаний в Государственной
Думе, с целью компенсации этих расходов, и если
давление на цены на нефть сохранится, государство
действительно будет вынуждено искать новые
источники доходов.
20%
0,2
1 500
1 000
500
-9%
Источник: Oxford Economics
Государственный долг, % от ВВП
Источник: Московская биржа
Инфляция
15%
25%
12%
15%
10%
5%
Источник: Международный Валютный Фонд
9%
6%
3%
Источник: Росстат
7,8
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 2 кв. 2014
7
Потребление против инвестиций
Хорошая
новость
–
потребительская
уверенность
начинает
восстанавливаться.
Индекс потребительской уверенности
во 2-ом
квартале повысился до -6 с -11 – уровня первого
квартала, вернувшись на уровень первой половины
прошлого года. Население страны, по всей
видимости, стало оптимистичней в отношении
крупных покупок.
Рост реальной заработной платы
Рост розничного товарооборота
14%
10%
12%
8%
10%
8%
6%
6%
4%
4%
Это
укрепило
нашу
уверенность
в
потребительском секторе. Как показано на
диаграмме справа, розничные продажи оказались
под значительным давлением с начала года.
Однако, по мере укрепления рубля, недавний рост в
показателях
потребительской
уверенности
добавляет нам оптимизма: структура потребления
может улучшиться во второй половине года по
сравнению с разочаровывающими показателями
января-июня.
2%
0%
Источник: Росстат
Индекс потребительской уверенности
2%
1,7
0,7
0%
Источник: Росстат
Рост кредитования
50%
40%
Инфляция выросла, что оправдывает политику
высоких ставок Центрального Банка. К концу мая
инфляция выросла с январского уровня в 6,1% до
7,6%, что значительно выше целевого уровня ЦБ в
5%. В основном это результат ослабление рубля, но
в том числе и результат самоналоженных санкций на
импорт
некоторых
европейских
мясных
продуктов. Для борьбы с этим, Центральный Банк
повысил процентные ставки на 8%. Мы ожидаем
понижение уровня инфляции в течение года,
поддерживаемое ограничением роста тарифов. До
тех пор пока Центральный банк будет сохранять
политику высоких ставок, рост кредитования будет
оставаться под давлением.
0%
-10%
-20%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
Источник: Росстат
Всего
Потребительское кредитование
Корпоративное кредитование
Источник: Центральный Банк России
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 2 кв. 2014
8
Влияние Крыма и внешнеполитических событий
Последствия падения самолета MH17
определит активность рынка в 3-м квартале.
Недавнее присоединение Крыма к России,
сопровождаемое санкциями со стороны
Евросоюза и США, стали основными факторами
слабой активности рынка в первом полугодии.
Несмотря на надежды стабилизации ситуации в
Украине, последние события заставили нас
пересмотреть свою оптимистическую точку
зрения.
Многое будет зависеть от Евросоюза. Если
раньше мы были уверены, что ситуация в
Украине начала стабилизироваться, то падение
самолета перевело отношения России и Запада
на еще более напряженный уровень. Мы
считаем, что очередная волна санкций ЕС может
оказать существенное влияние на российскую
экономику, даже если они не коснутся торговли
сырьевыми товарами.
Цены на нефть находятся под давлением,
что является еще одной проблемой для
экономики. Мы уже давно обеспокоены тем, что
бюджетное
правило,
подразумевающее
разумные ограничения, было безуспешным в
быстром снижении ненефтегазового дефицита
бюджета РФ. До тех пор, пока он сохраняется на
повышенном как сейчас уровне, сохраняется и
уязвимость экономики России от колебаний цен
на сырьевые товары. Недавнее волатильность
цен на нефть подчеркнула, насколько сильно
бюджет России зависит от данных колебаний.
Помимо Украины, у России имеется ряд
других сдерживающих факторов роста. По
мере того, как Федеральная Резервная Система
США сужает свою программу выкупа облигаций,
существует два возможных риска для России.
Первый риск – вероятность меньшего объема
доступной ликвидности для развивающихся
рынков (хотя вряд ли Россия была основным
получателем доступной ликвидности). Второй –
рост ставок капитализации по мере увеличения
доходности государственных облигаций США.
На данный момент основной проблемой
являются отношения России с Западом. Пока
что мы не склонны менять наши прогнозы на
2014 год, так как они уже в достаточной степени
консервативны. Мы сохраняем годовой прогноз
объема инвестиций в недвижимость России на
уровне 3,4 млрд долларов, но мы признаем, что
экономические санкции могут скорректировать
данный показатель.
Доходы консолидированного бюджета России, 2013
Налоги на труд (НДФЛ + единый соц. налог)
13,9%
2,9%
3,7%
28,8%
Налог на добычу полезных ископаемых +
пошлины на вывоз нефти, газа и
нефтепродуктов
Налог на прибыль
НДС
14,7%
Налоги на частное имущество
8,6%
27,4%
Доходы от госимущества
Прочее
Источник: Федеральное казначейство России
Доходность 30-летних российских еврооблигаций
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
Источник: ВТБ Капитал
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 2 кв. 2014
9
Контакты
Том Манди
Руководитель отдела исследований
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Олеся Дзюба
Заместитель руководителя
отдела исследований
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Евгений Томилов
Аналитик инвестиционного рынка
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
JLL
115114 Москва, Россия
Летниковская ул., 2, стр. 1
Тел.: +7 (495) 737 8000
Факс: +7 (495) 737 8011
[email protected]
© 2014 Jones Lang LaSalle IP, Inc. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без предварительного
письменного разрешения Jones Lang LaSalle. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Jones Lang LaSalle данных. Несмотря на все предпринятые меры обеспечить
достоверность содержащейся в отчете информации, Jones Lang LaSalle не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. В случае обнаружения таких неточностей, просим
Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа