close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Инвестиционный рынок недвижимости России
3 кв. 2014
Санкции, снижающаяся цена на нефть и растущее восприятие риска продолжают оказывать давление на экономический
рост России. В совокупности все это оказало значительный эффект на экономические показатели, которые уже находились на
стадии циклического спада. По данным Oxford Economics, рост российского ВВП в этом году составит 0,5% по сравнению с
прошлогодним прогнозом на этот год в 3,1%, в 2015 году рост составит 0,0%.
Динамика объемов инвестиций
млрд долл. США
10
8,5
8
6
5,1
4,0
4
2
0
0,1
0,3
3,9
8,8
8,2
4,9
3,2
3,4
0,8
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
Ответные санкции вызвали резкое повышение инфляции, которая оказывает негативное влияние на потребителей.
Контрсанкции, которые ввела Россия на импорт из Евросоюза и США, нанесли серьезный ущерб. В связи с дефицитом
некоторых продуктов, цены, как и ожидалось, значительно выросли. При том, что потребительская корзина на 36,5% состоит из
продуктов питания, потребительская инфляция выросла с 7,6% в августе до 8,0% в сентябре 2014 года.
Принимая во внимание экономические и политические сдерживающие факторы, в 3-ем квартале инвестиции в
коммерческую недвижимость оказались на удивление высокими. В 3-м квартале 2014 года объем инвестиционных сделок
на рынке недвижимости России достиг 1,5 млрд долл., этот результат на 2% ниже уровня инвестиций за аналогичный период
2013 года. В то же время объем инвестиционных сделок с недвижимостью за первые девять месяцев 2014 года снизился на 40%
в годовом сопоставлении и составил 3,0 млрд долл.
Источник: JLL
Мы сохраняем наш годовой (консервативный) прогноз на уровне 3,4 млрд долларов. США для 2014 года, однако видим
вероятность превышения данного значения. Текущая напряженная обстановка оказала заметное влияние как на российских,
так и на иностранных игроков. Однако мы хотим заметить, что на данный момент российские инвесторы ведут переговоры по
ряду крупных сделок, и в случае их закрытия до конца года итоговый результат может превысить ожидания.
Рост ВВП
9%
6%
3%
0,5
0%
-3%
-6%
-9%
Источник: Oxford Economics
Преобладание сохраняется за российскими инвесторами. Меняются источники иностранного капитала. Локальные игроки
продолжают доминировать на рынке, их доля с начала года составила 69% по сравнению с 54% в аналогичном периоде 2013
года. Мы по-прежнему ожидаем, что к концу 2014 года доля иностранного капитала упадет до 10-20% от общего объема
инвестиций. При этом, хочется отметить, что мы ожидаем увидеть появление на рынке новых капиталов, например, из Азии и
суверенных фондов.
На текущую ситуацию на рынке отреагировали и ставки капитализации. В Москве они выросли на 50 б.п. для офисного и
торгового сегментов рынка, составив 9,50% и 9,75% соответственно, и на 25 б.п. для складского сектора, достигнув 11,25%.. С
начала года, мы предупреждали, что любые изменения наиболее вероятно будут обусловлены изменениями во внешней
политике, чем экономическим состоянием страны. Хотя ситуацию в Украине было сложно предвидеть, ее влияние оказалось
существенным. Пока не улучшится восприятие данной ситуации иностранцами и не нормализуется рынок собственного и
заемного капитала, мы допускаем пересмотр этих показателей.
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 3 кв. 2014
2
Введение
Период с начала этого года оказался действительно трудным для России. Падающая цена на нефть, продолжающийся
конфликт на Украине, санкции, контрсанкции и слабеющий рубль оказали давление на экономику, которая уже
находилась на стадии циклического спада. Консенсус-прогноз был значительно снижен, в 2014 года ожидаются
небольшие показатели роста. Согласно Oxford Economics, рост ВВП в этом году составит 0,5% по сравнению с
первоначальным прогнозом в 3,1% в июле 2013 года.
Розничные продажи были подвержены значительному давлению с начала года. Слабый рубль в сочетании с растущей
инфляцией и снижающейся заработной платой снижают потребительскую активность. Сельскохозяйственное и
промышленное производство были достаточно устойчивы в сентябре, главным образом из-за замещения импорта,
оказав поддержку росту ВВП в 3-м квартале 2014 года. При том, что загрузка мощностей находится на уровне 2007
года, мы сомневаемся, что данная динамика будет устойчивой.
Несмотря на эти обстоятельства, в 3-м квартале инвестиции в коммерческую недвижимость оказались на удивление
высокими. После спокойного лета, в 3-м квартале 2014 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости
России достиг 1,5 млрд долл. Этот результат на 2% ниже уровня инвестиций за аналогичный период 2013 года. На
первый взгляд этот результат кажется впечатляющим, однако объем вложений с начала года представляет собой
более приземленную цифру. Объем инвестиционных сделок с недвижимостью за первые девять месяцев 2014 года
снизился на 40% в годовом сопоставлении и составил 3,0 млрд долл. Мы сохраняем наш годовой прогноз на уровне
3,4 млрд долларов. Однако хотим заметить, что на данный момент российские инвесторы ведут переговоры по ряду
крупных сделок, что дает нам надежду на превышение прогнозируемого значения.
Содержание
Введение………..…………………………………………………………………..…….….……....………
2
Прогноз объема инвестиций на 2014 год консервативен…………...……..…….…………………
3
Минимал ьная доходность и стоимость: сравнение с Европой…………..……….…….…..
4
Ставки капитал изации увел ичил ись……………………………………………..………….…..…………
5
На экономику страны оказывается значител ьное давл ение………………………..……………
6
Сл абый рубл ь, растущая инфл яция и падение зарпл аты……………………………..……………
7
Вл ияние внутренних и внешнепол итических событий……………………..…………….……...…
8
По нашему мнению, источники иностранного капитала изменятся. Локальные игроки продолжают доминировать на
рынке, их доля составила 69% в 1-3 кварталах 2014 года по сравнению с 54% в аналогичном периоде 2013 года.
Принимая во внимание напряженные отношения между Россией и Западом, в краткосрочной перспективе мы не
ожидаем значительного увеличения западных инвестиций, хотя, мы подразумеваем появление новых источников
капитала, особенно азиатских инвесторов и суверенных фондов. В качестве примера отметим покупку комплекса
«Покровские холмы» катарским суверенным фондом QIA.
На текущую ситуацию на рынке отреагировали и ставки капитализации. В Москве они выросли на 50 б.п. для офисного
и торгового сегментов рынка, составив 9,50% и 9,75% соответственно, и на 25 б.п. для складского сектора, достигнув
11,25%.. С начала года, мы предполагали, что любые изменения наиболее вероятно будут обусловлены изменениями
во внешней политике, чем экономическим состоянием страны. Хотя ситуацию в Украине было сложно предвидеть, ее
влияние оказалось существенным. Пока не улучшится восприятие данной ситуации иностранцами и не нормализуется
рынок собственного и заемного капитала, мы допускаем пересмотр этих показателей.
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 3 кв. 2014
Прогноз объема инвестиций на 2014 год консервативен
Политическая
и
экономическая
неопределенность продолжает оказывать
влияние на макроэкономические прогнозы.
Нестабильная
обстановка
на
Украине,
международные
санкции,
волатильность
обменного курса, низкие цены на нефть вместе
со внутренними экономическими проблемами
являлись основными причинами пересмотра
прогноза роста ВВП России в 2014 году. Oxford
Economics пересмотрел прогноз роста ВВП
России с прошлогоднего прогноза на 2014 в 3,1%
до уровня 0,5% в этом году, с ожидаемым
ростом 0,0% в 2015.
Наш прогноз объема инвестиций на 2014 год
по-прежнему консервативен. Мы сохраняем
годовой прогноз на уровне 3,4 млрд долларов.
США. Мы значительно скорректировали наши
ожидания объема инвестиций с 7 млрд долл.
США в начале года, но хотим отметить, что
видим некоторые инвестиционные сделки с
российскими игроками на стадии переговоров,
что дает нам некоторую надежду на превышение
прогнозируемого значения.
Рост деловой активности в 3-м квартале пока
не говорит о начале восстановления рынка. В
3-м квартале 2014 года объем инвестиционных
сделок на рынке недвижимости России достиг
1,5 млрд долл. Этот результат на 2% ниже
уровня инвестиций за аналогичный период 2013
года, однако является самым высоким
квартальным показателем с начала года. В то же
время объем инвестиционных сделок с
недвижимостью за первые девять месяцев 2014
года снизился на 40% в годовом сопоставлении
и составил 3,0 млрд долл. Принимая во
внимание текущие проблемы в экономике,
особенно на рынке заемного финансирования,
весьма вероятно, что объемы будут оставаться
сдержанными и в следующем году.
Иностранные
инвесторы
проявляют
осторожность.
Российские
инвесторы
продолжают доминировать на рынке, их доля с
начала года составила 69% по сравнению с 54%
в аналогичном периоде 2013 года. Принимая во
внимание напряженные отношения между
Россией и Западом, в краткосрочной
перспективе мы не ожидаем значительного
увеличения западных инвестиций. Хотя
традиционные западные инвесторы стали более
осторожными, мы ожидаем появление новых
источников капитала, особенно азиатских
инвесторов и суверенных фондов. В качестве
примера
отметим
покупку
комплекса
«Покровские холмы» катарским суверенным
фондом QIA.
Динамика объемов инвестиций
млрд долл. США
10
8,5
8,8
8
6
5,1
4,0
4
2
0
0,1
0,3
3,9
8,2
4,9
3,4
3,2
0,8
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
Источник: JLL
Инвесторы по стране происхождения
Hundreds
3
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
54,6%
58,8%
75,1%
80,3%
2009
2010
Китай
США
Глобальные
Россия
Источник: JLL
82,5%
2011
2012
Великобритания
Казахстан
Другие
2013
69,4%
1-3 кв. 2014
Канада
Финляндия
Конфиденциальные
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 3 кв. 2014
Минимальная доходность и стоимость: сравнение с Европой
4
Hundreds
Минимальные доходности в Москве
20% 19,0%
18% 17,0%
16,0%
16%
12,5%
11,5%
12%
10,0%
10%
60 000
40 000
11,25%
9,50%
8,0%
6%
долл. США/кв. м
80 000
10 000
20 000
9,75%
8,5%
8%
долл. США/кв. м
30 000
20 000
14,5%
14%
Динамика стоимости торговых центров
Динамика стоимости офисов
0
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Склады
Торговые центры
Москва
Офисы
Источник: JLL
Париж
Франкфурт
11%
11%
9%
9%
7%
7%
5%
Франкфурт
Варшава
Динамика доходности торговых центров
Динамика доходности офисов
13%
Париж
Источник: JLL
Источник: JLL
Динамика доходности складов
Москва
Варшава
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
3%
5%
Москва
Источник: JLL
Париж
Франкфурт
Варшава
4%
Москва
Источник: JLL
Париж
Франкфурт
Варшава
Москва
Париж
Франкфурт
Источник: JLL
*Стоимость рассчитывается на основе максимальной ставки аренды в качественных зданиях и минимальной ставки капитализации (стоимость = максимальная ставка аренды / минимальная ставка капитализации).
На данном графике значения отображают динамику изменений, а не само значение стоимости кв. м.
Варшава
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 3 кв. 2014
5
Ставки капитализации увеличились
В 1-3 кварталах инвестиции были более
диверсифицированы по сравнению с первым
полугодием. По результатам первых трех кварталов
2014 года интерес инвесторов был сосредоточен в
основном на офисах и многофункциональных
комплексах: данные сегменты привлекли 23,7% и
27,7% от общего объема вложений соответственно.
Доля инвестиций в жилую недвижимость выросла до
15,9% благодаря сделке по приобретению комплекса
«Покровские холмы» катарским суверенным фондом
QIA.
На текущую ситуацию на рынке отреагировали и
ставки капитализации. В Москве они выросли на 50
б.п. для офисного и торгового сегментов рынка,
составив 9,50% и 9,75% соответственно, и на 25 б.п.
для складского сектора, достигнув 11,25%.
Мы видим риск дальнейшего повышения ставок
капитализации. С начала года, мы предполагали,
что любые изменения наиболее вероятно будут
обусловлены изменениями во внешней политике,
чем экономическим состоянием страны. Хотя
ситуацию в Украине было сложно предвидеть, ее
влияние оказалось существенным. Пока не
улучшится
восприятие
данной
ситуации
иностранцами и не нормализуется рынок
собственного и заемного капитала, мы допускаем
пересмотр этих показателей.
Инвестиции в офисную недвижимость
Инвестиции в торговую недвижимость
млн долл. США
4 000
млн долл. США
4 000
3 000
3 000
2 000
2 000
1 000
701
1 000
202
0
0
Источник: JLL
Источник: JLL
Инвестиции в складскую недвижимость
Инвестиции по секторам
млн долл. США
1 200
Складская
8,0%
Офисная
23,7%
Жилая
15,9%
900
600
300
0
Торговая
6,9%
237
Гостиницы
17,8%
МФК 27,7%
Источник: JLL
Источник: JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 3 кв. 2014
6
На экономику страны оказывается значительное давление
Период с начала этого года оказался
действительно трудным для России. Снижение
цены на нефть, ситуация на Украине, санкции,
введенные как против, так и самой Россией,
продолжили оказывать значительное давление на
экономику, которая уже находилась на стадии
циклического спада.
Рост ВВП
Индекс РТС
9%
2 500
6%
2 000
3%
1 500
0,5
Чистый экспорт продолжает быть устойчивым
на фоне хорошего урожая и роста
промышленного производства. В сентябре
сельское хозяйство выросло на 16,6%, а
промышленное производство на 2,8% в годовом
сопоставлении, в совокупности это даст свой вклад в
рост ВВП в 3 квартале 2014 года. При том, что
загрузка мощностей находится на уровне 2007 года,
мы сомневаемся, что данная динамика будет
устойчивой.
В долгосрочной перспективе, снижающаяся цена
на нефть окажет давление на рубль и счет
текущих операций. При сохраняющейся цене на
уровне 80 долл. США за баррель нефти марки Urals,
маловероятно, что в ближайшее время рубль
восстановится. Хотя, счет текущих операций
остается положительным на фоне снижения импорта
товаров и услуг, цена на нефть на текущем или на
более низком уровне окажет на него давление.
Ликвидность становится ограниченной и более
дорогой. На фоне санкций, доступ ко внешним
долговым рынкам был значительно ограничен.
Финансирование сделок купли-продажи становится
более дорогим, а займ для строительства трудно
получить.
0%
1 000
-3%
500
-6%
-9%
Источник: Oxford Economics
Источник: Московская биржа
Динамика курса рубля и цен на нефть
Инфляция
40
150
11%
36
120
9%
32
90
7%
28
60
5%
24
30
3%
Курс рубля к доллару
Цена нефти марки Urals, долл. США/баррель, правая шкала
Источник: Международный Валютный Фонд
Источник: Росстат
8,0
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 3 кв. 2014
7
Слабый рубль, растущая инфляция и падение зарплаты
Потребительская уверенность немного
снизилась после подъема в прошлом квартале.
Индекс потребительской уверенности,
рассчитываемый государственным органом
статистики, находится на уровне -7 после подъема
до -6 во 2-ом квартале с -11 в 1-ом, возвращаясь на
уровень 2013 года. Динамика 3-го квартала отражает
ухудшение ожиданий домохозяйств.
Слабый рубль и запрет на импорт
продовольствия привели к скачку инфляции. В
сентябре 2014 года инфляция выросла до 8,0% в
годовом сопоставлении по сравнению с 7,6% в
прошлом месяце. Рост цен на продовольствие в
связи с запретом на импорт некоторых видов
продукции – основная причина роста инфляции.
После небольшого повышения ключевой ставки в
июле, Центральный банк России решил занять
более агрессивную позицию в ноябре, повысив её
значение до 9,5%.
Розничные продажи продолжат подвергаться
давлению. Как показано на графике справа,
розничные продажи были подвержены
значительному давлению с начала года. Слабый
рубль вместе с растущей инфляцией и падением
заработной платы снижают потребительскую
активность. Мы ожидаем увидеть краткосрочный
рост покупок импортных товаров длительного
пользования, который усилит розничные продажи в
ближайшие месяцы. Но мы не ожидаем, что данная
тенденция будет устойчивой, особенно принимая во
внимания снижение потребительского кредитования.
Рост реальной заработной платы
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
Источник: Росстат
Индекс потребительской уверенности
Рост розничного товарооборота
10%
8%
6%
4%
1,7
2%
0%
-1,0
Источник: Росстат
Рост кредитования
50%
40%
0%
-10%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
Источник: Росстат
-20%
Всего
Потребительское кредитование
Корпоративное кредитование
Источник: Центральный Банк России
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 3 кв. 2014
8
Влияние внутренних и внешнеполитических событий
Снижающаяся цена на нефть – проблема для
экономики. Долгое время мы были обеспокоены тем, что
бюджетное правило, подразумевающее разумные
ограничения, было безуспешным в быстром снижении
ненефтегазового дефицита бюджета. До тех пор, пока он
остается на повышенном, как сейчас, уровне, сохраняется
и уязвимость экономики России от колебаний цен на
сырьевые товары. Недавнее снижение цен на нефть
подчеркнуло насколько сильно бюджет России зависит от
данных колебаний.
Уязвимость экономики России отражается в
движениях курса рубля. Недавняя слабость рубля (в
момент написания этого параграфа обменный курс
достигает 45 рублей за доллар) показывает не только
зависимость экономики от цены на нефть, но и ее
структурные проблемы. В силу этого мы сомневаемся, что
набег на валюту
может быть приостановлен
инструментами монетарной политики, а недавнее
повышение ключевой ставки Центрального Банка окажется
неэффективным в долгосрочной перспективе. Аккуратный
прогноз рубля в такой среде становится очень трудным
занятием. Мы считаем, что давление на рубль будет
сохраняться,
и
поэтому
ожидаем
снижение
потребительского спроса по мере погружения экономики в
рецессию. Что касается собственников и девелоперов, то
мы по-прежнему считаем, что активы с управляемым
уровнем долга и с уже существующим финансированием
заслуживают заметную премию к остальному рынку.
Помимо цены на нефть, у России имеется ряд других
сдерживающих факторов роста. По мере того, как
Федеральная Резервная Система США завершает свою
программу выкупа облигаций, существует два возможных
риска для России. Первый риск – вероятность меньшего
объема доступной ликвидности для развивающихся
рынков (хотя вряд ли Россия была основным получателем
доступной ликвидности, в любом случае, объемы
иностранных инвестиций в России уже низки). Второй –
рост ставок капитализации по мере увеличения
доходности государственных облигаций США.
Доходы консолидированного бюджета России, 2013
Налоги на труд (НДФЛ + единый соц. налог)
Налог на добычу полезных ископаемых +
пошлины на вывоз нефти, газа и нефтепродуктов
13,9%
2,9%
3,7%
28,8%
Налог на прибыль
НДС
14,7%
Налоги на частное имущество
8,6%
27,4%
Доходы от госимущества
Прочее
Инвестиционный климат и восприятие риска в России
ухудшились. Действующее дело против основателя
компании «Система» по поводу приобретения «Башнефти»
было воспринято многими инвесторами как еще одно
свидетельство роста вовлеченности государства в частном
секторе экономики. Более того, подтверждение растущего
государственного контроля, в долгосрочной перспективе,
может стать более значительным препятствием роста
экономики, чем санкции.
Источник: Федеральное казначейство России
Доходность 30-летних российских еврооблигаций
10%
9%
8%
7%
Украина обойдется дорого. Российское правительство
уже искало дополнительные источники для увеличения
доходов бюджета, включая более высокую налоговую
нагрузку на переработку нефти, владельцев недвижимости
и повышение налогооблагаемой базы (заработной платы)
для выплат по социальному страхованию. На фоне
текущего снижения цены на нефть мы можем увидеть
новые интересные способы поиска дополнительных
доходов.
6%
5%
4%
3%
2%
Источник: ВТБ Капитал
Обзор рынка коммерческой недвижимости России 3 кв. 2014
9
Контакты
Том Манди
Руководитель отдела исследований
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Олеся Дзюба
Заместитель руководителя
отдела исследований
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
Евгений Томилов
Аналитик инвестиционного рынка
JLL, Россия и СНГ
[email protected]
JLL
115114 Москва, Россия
Летниковская ул., 2, стр. 1
Тел.: +7 (495) 737 8000
Факс: +7 (495) 737 8011
[email protected]
© 2014 Jones Lang LaSalle IP, Inc. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без предварительного
письменного разрешения Jones Lang LaSalle. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Jones Lang LaSalle данных. Несмотря на все предпринятые меры обеспечить
достоверность содержащейся в отчете информации, Jones Lang LaSalle не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. В случае обнаружения таких неточностей, просим
Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа