close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Вилла Астория 2;pdf

код для вставкиСкачать
Формирование оптимальных планов реализации
принятых градостроительных решений
Заместитель начальника ОЭФРиМПР:
Н.П. Кикава
2
Контекст и цели презентации
Контекст презентации
Цели презентации
■ Определение размера капитальных затрат и
прогнозная оценка экономической эффективности
принимаемых решений необходимы уже на
предпроектной стадии, когда существуют различные
варианты технико-экономических характеристик и
эксплуатационных параметров;
■ Характеристика состава и структуры плана
■ План реализации проекта планировки территории
является единственным документом в системе
градостроительной документации города Москвы,
который, на предпроектной стадии принятия
решений, с позиций экономической эффективности
в долгосрочной перспективе обосновывает размеры
капитальных затрат на реализацию того или иного
проекта;
■ Подготовка
■ Объективность конечных расчетов и
рациональность градостроительных решений во
многом зависит от качества и глубины анализа
факторов и условий, влияющих на показатели
оценки экономической эффективности.
реализации;
■ Порядок расчета ориентировочных затрат на
реализацию проекта планировки территории;
предложений
по
источникам
финансирования реализации проекта планировки
территории;
■ Характеристика видов оценки эффективности
градостроительных решений;
■ Анализ
денежных потоков, генерирующих
Бюджетную эффективность градостроительных
решений;
■ Анализ особенностей расчета коммерческой
эффективности;
3
Характеристика состава и структуры плана реализации
Задачами разработки планов реализации проектов планировок территорий являются:
Примечания:
В обязательном порядке осуществляется
анализ сложившихся условий
эксплуатации и конъюнктуры рынка
недвижимости в на прилегающих
территориях
Затраты, осуществляемые за
счет средств городского
бюджета
Затраты, осуществляемые за
счет средств инвесторов
Примечания:
Анализ предложений частных
инвесторов, определение их степени
участия в реализации социальных и
инфраструктурных задач
3. Оценка эффективности
проектных решений
• Освоение участков территории
объектов капитального
строительства;
• Развитие транспортного
обслуживания территории;
• Развитие инженерного
обеспечения территории;
• Прочие мероприятия
(благоустройство, озеленение,
экологические мероприятия)
• Формирование земельноимущественных отношений
2. Предложения по
источникам финансирования
1. Расчет ориентировочных
затрат на реализацию проекта
■ Оценка комплекса затрат на подготовку территории строительства и осуществления запланированных
мероприятий;
■ Распределение финансовой нагрузки между бюджетом города Москвы и частными инвесторами;
■ Прогнозирование экономической эффективности для всех участников проекта;
■ Оценка социально-экономических последствий реализации предложенных мероприятий.
Оценка бюджетной
эффективности
Оценка социальноэкономической
эффективности
Оценка коммерческой
эффективности
Примечания:
Моделирование различных сценариев
строительства, реализации и
эксплуатации объектов недвижимости
различного функционального назначения
и выбор оптимального из них
4
Порядок расчета ориентировочных затрат на реализацию
проекта планировки территории
Расчет затрат на реализацию проекта планировки территории должен осуществляться с учетом следующих
требований и положений:
■ МДС 81.35.2004 Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ;
■ В процессе расчетов следует руководствоваться действующими сметно-нормативными сборниками и
расценками (НЦС, РСС, Ко-ИНВЕСТ, БУП и т.д.);
■ В рамках разработки плана реализации должны учитываться финансовые издержки, связанные с
компенсационными затратами, выплачиваемыми собственникам сносимых объектов и земельных участков;
■ Не учитываются издержки, связанные с кредитованием.
1. Освоение участков территории
объектов капитального
строительства
1.1. Освобождение территории
строительства, снос жилых и нежилых
объектов, вынос сетей;
1.2. Строительство и реконструкция объектов
различного функционального назначения;
1.3. Объекты ГОиЧС.
2. Развитие транспортного
обслуживания территории
2.1. Строительство и реконструкция уличнодорожной сети;
2.2. Развитие внеуличного транспорта;
2.3. Строительство и реконструкция объектов
транспортной инфраструктуры
ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ЗАTPАТЫ НА
РЕАЛИЗАЦИЮ ПРОЕКТА
3. Развитие инженерного
обеспечения территории
3.1. Строительство и реконструкция
инженерных коммуникаций;
3.2. Строительство и реконструкция
инженерных сооружений;
3.3. Плата за подключение к системам
электрификации, водоснабжения, отопления.
4. Прочие мероприятия
(благоустройство, озеленение,
экологические мероприятия)
4.1. Благоустройство и озеленение
территорий общего пользования,
общественных организаций и учреждений,
придомовых территорий;
4.2. Экологические мероприятия по
восстановлению и рекультивации среды.
5. Формирование земельноимущественных отношений
5.1. Изъятие земельных участков;
5.2. Изменение цели предоставления
земельных участков;
5.3. Изъятие объектов недвижимости
5
Подготовка предложений по источникам финансирования
реализации проекта планировки территории
План реализации отражает структуру распределения затрат, к особенностям которой можно отнести:
■ Распределение затрат на строительство объектов различного функционального назначения по участникам
реализации в зависимости от области ответственности;
■ Частичное обременение инвестора расходами, направленными на решение социальных и инфраструктурных
задач;
■ Развитие инженерных сетей преимущественным образом осуществляется за счет управляющих энергетических
компаний
1. Бюджет города Москвы
Затраты на развитие объектов социальной,
административной и транспортной
инфраструктуры
Капитальные
затраты
3. Управляющие
энергетические компании
Затраты на инженерных сооружений,
тепловых, водопроводных и электрических
сетей
2. Частные инвесторы и
девелоперы
Затраты на строительство административноделовых, жилых и общественных площадей
6
Характеристика видов оценки эффективности
градостроительных решений
Виды эффективности
Бюджетная
эффективность
Коммерческая
эффективность
Общественная
(социально-экономическая)
эффективность
Условия расчета
Бюджетная эффективность проектов планировки территорий
определяется при необходимости оценки целесообразности
участия в них государства с точки зрения расходов и доходов
бюджета соответствующего уровня
Коммерческая эффективность инвестора, определяющаяся
на основе сопоставления притоков и оттоков денежных
средств, связанных с реализацией градостроительных
решений
Общественная эффективность рассчитывается для проектов,
реализация которых существенно влияет на транспортную,
экономическую и социальную ситуацию в городе или в
отдельных регионах страны
7
Анализ денежных потоков, генерирующих
Бюджетную эффективность градостроительных решений
Наименование налогов
Налогооблагаемая база
Налоговая ставка
НДС от СМР и реализации
объектов недвижимости
Стоимость СМР и
доходы от реализации
Ст. 164 НК
РФ
18 %
НДС от эксплуатации
Доходы от
эксплуатации
Ст. 164 НК
РФ
18 %
Взносы в фонды социального
страхования граждан
ФОТ работников
различных отраслей
Ст. 58.2 ФЗ
№212-73
30 %
Налог на прибыль от реализации
объектов недвижимости
Прибыль от
реализации
недвижимости
Ст. 284 НК
РФ
Налог на прибыль от
хозяйственной деятельности
Прибыль от
хозяйственной
деятельности
Ст. 284 НК
РФ
Налог на имущество
Остаточная стоимость
объектов
недвижимости
Ст. 380 НК
РФ
2,2 %
Налог на доход физических лиц
ФОТ работников
различных отраслей
Ст. 224 НК
РФ
13 %
объектов недвижимости
Уровень бюджета
Федеральный
бюджет
2%
18 %
2%
18 %
Бюджет города
Москва
8
Анализ особенностей расчета
коммерческой эффективности
В задачи оценки коммерческой эффективности проектных решений входит:
■ Разработка (при необходимости) сценариев строительства и дальнейшей эксплуатации объектов коммерческого
назначения;
■ Прогнозирование отрицательных и положительных денежных потоков, генерируемых проектом;
■ Расчет основных показателей эффективности проектных решений;
■ Анализ факторов риска и неопределенности.
Затратная часть
Доходная часть
Разовые затраты
Разовые доходы
на строительство и ввод в
эксплуатацию объектов коммерческой эксплуатации
от реализации объектов недвижимости на рынке
Ежегодные затраты
Ежегодные доходы
на
эксплуатацию
объектов
недвижимости
и
налоговую
нагрузку в процессе хозяйственной
деятельности
от хозяйственной деятельности
и/или передачи готовых площадей
в аренду
■ Для каждого сценария эксплуатации разрабатывается финансовая модель и осуществляется расчет основных
показателей эффективности (Чистого дисконтированного дохода; Внутренней нормы доходности; Срока
окупаемости; Индекса доходности)
■ Оптимальный сценарий, обеспечивающий максимальные показатели эффективности, проходит проверку на
чувствительность к изменению факторов, определяющих размер интегрального эффекта (ставка
дисконтирования; Капитальные затраты; Удельные показатели стоимости продажи и аренды недвижимости)
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа