close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Обзор рынка торговой недвижимости 2 кв. 2014 года.
Торговые центры Москвы и России
Баланс рынка Москвы
тыс. кв. м
5 000
Объем введенных площадей
Объем площадей на конец предыдущего года
Доля вакантных площадей
%
12
10
4 000
8
3 000
6
2 000
4
1 000
2
0
0
По итогам 2014 года Россия займет второе место в Европе (после Великобритании) по
общему объему торговых площадей. Этот показатель превысит 18 млн кв. м.
В 2014 году Москву ожидает рекордный объем ввода новых помещений. Заявленная
девелоперами цифра немногим менее миллиона квадратных метров. По нашим прогнозам,
будет введено около 730 тыс. кв. м.
Во втором квартале 2014 года объем ввода новых площадей в России составил 261 тыс.
кв. м, на 12% меньше аналогичного показателя второго квартала прошлого года. За первое
полугодие было введено в эксплуатацию 430 тыс. кв. м, что на 28% меньше аналогичного
показателя первого полугодия 2013 года.
Источник: JLL
Основные показатели 2 кв. 2014 г.
Москве
Показатели
Объем завершенных
проектов
183 000 кв. м
Доля вакантных
площадей
3,5%
Максимальная ставка
аренды в ТЦ*
3 000 – 4 500 долл. США/кв. м/год
Средняя ставка
аренды в ТЦ*
500 – 1 800 долл. США/кв. м/год
Московский рынок пополнился 183 тыс. кв. м новых площадей во втором квартале 2014
года. Это рекордный показатель второго квартала.
Прогноз
на 12 мес.
Источник: JLL
* Для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м на первом этаже галереи
Доля вакантных площадей возросла с 2,5% до 3,5% во втором квартале 2014 года. К концу
года этот показатель составит 4-4,5%.
Максимальные ставки аренды останутся на прежнем уровне во втором полугодии 2014
года несмотря на макроэкономические сложности. При этом возможно снижение средних
ставок аренды.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
2
Введение
Во втором квартале 2014 года макроэкономика оказала значительное влияние на спрос на рынке торговой
недвижимости. Прогноз роста ВВП, доходов населения, розничного товарооборота в течение первого полугодия
был пересмотрен в сторону понижения. Кроме того, объем потребительского кредитования впервые с 2009 года
показал отрицательный рост (-10%) в первом квартале 2014 года. Некоторые ритейлеры констатировали
снижение оборотов, вместе с тем многие операторы заявляли новые планы развития. Международные
ритейлеры (преимущественно сегмента «одежда, обувь и аксессуары») продолжили выход на российский рынок.
Объем ввода торговых площадей по итогам года составит, по нашим прогнозам, 1,7-1,8 млн кв. м, что немногим
менее рекордного показателя 2008 года. Объем ввода во втором квартале и первом полугодии 2014 года меньше
в сравнении с аналогичными показателями 2013 года. В первом полугодии рынок пополнился 430,5 тыс. кв. м
новых площадей, что на 28% меньше аналогичного показателя 2013 года. На московском рынке, напротив,
ожидается рекордный объем ввода новых площадей в 2014 году – 730 тыс. кв. м; эта цифра превышает наш
предыдущий прогноз. По итогам первого полугодия в Москве было введено 242 тыс. кв. м новых площадей, что
превосходит совокупный объем ввода 2013 года (204 тыс. кв. м).
Содержание
Торговые центры………………...………….………………………………………………………..…
1
Введение………………...………….…………………………………………………………………..…
2
Торговые центры. Перспективы рынка……………….…….…..…….…….…..…….…….…
4
Торговые центры. Обзор рынка…………………………………………………………………..…
7
Торговые коридоры……………………………………………………………………………………
9
Доля вакантных помещений в качественных торговых центрах Москвы по итогам второго квартала возросла с
2,5% до 3,5% и, по нашим прогнозам, окажется на уровне 4-4,5% по итогам года. Вместе с тем, мы полагаем, что
спрос на наиболее качественные проекты останется на высоком уровне. Максимальные ставки аренды окажутся
на прежнем уровне, средние ставки аренды могут подвергнуться коррекции в сторону понижения. В связи с
макроэкономической неопределенностью ритейлеры настаивают на снижении ставок аренды в региональных
проектах и строящихся торговых центрах в Москве.
Торговые коридоры. Перспективы рынка………………………………...………………...…
10
Торговые коридоры. Обзор рынка…………………………………………...….………………
11
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
3
Введение
Стрит-ритейл аналогичным образом затронут изменениями в экономике, законодательстве и политической
ситуации. Во втором квартале 2014 года на фоне большого количества запросов и интереса арендаторов к
помещениям количество сделок аренды было относительно невелико, при этом купля-продажа небольших
объектов (до 500 кв. м) проходила активно. Многие игроки рынка меняли стратегии и пересматривали планы
развития в сторону оптимизации затрат. Впервые с 2009 года было зафиксировано падение максимальной ставки
аренды на основных торговых коридорах (4 000–5 500 долл. США/кв. м/год) за счет снижения общей
платежеспособности текущих арендаторов и недостаточно активного развития торговых сетей, а также
изменений в законодательстве, на адаптацию к которым пришлось затратить определенное время. Доля
вакантных помещений продолжила рост на второстепенных торговых коридорах (с 15% до 16%). Мы не
прогнозируем дальнейшего роста доли вакантных площадей среди ликвидных объектов и падения ставок аренды
в связи со стабилизацией обменного курса рубля и наличием отложенного спроса, сформировавшегося за первое
полугодие 2014 года. Отрицательная динамика возможна в случае ухудшения политической ситуации.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
Торговые центры Москвы и России. Перспективы рынка
Прогнозируемый объем ввода торговых площадей в
России в 2014 году составляет 1,7-1,8 млн кв. м. Таким
образом, рекорд 2008 года (1,85 млн кв. м), скорее всего,
устоит. По итогам 2014 года объем качесвтенных торговых
площадей превысит 18 млн кв. м, Россия превзойдет Францию
(16,5 млн кв. м) по общему объему предложения и станет
вторым рынком Европы после Великобритании
(18,2 млн. кв. м).
Мы по-прежнему ожидаем рекордного объема ввода
новых площадей в Москве в 2014 году. Заявленный объем
составляет немногим менее миллиона кв. м. По нашим
прогнозам, в реальности введено будет 730 тыс. кв. м (наш
предыдущий прогноз составлял немногим более 600 тыс. кв.
м). Эта цифра включает в себя ТРЦ Columbus (GLA 142 тыс.
кв. м). Несколько проектов меньшего размера могут быть
перенесены на 2015 год. Крупнейшие проекты, ожидаемые к
вводу в 2014 году, ТРЦ «Авиа Парк» (GLA 227 тыс. кв. м) и уже
упоминавшийся ТРЦ Columbus.
Нижний Новгород – лидер среди городов-миллиоников по
прогнозируемому объему ввода качественных торговых
площадей в 2014 году. В городе будет введено 75 тыс. кв. м
новых площадей благодаря открытию ТРЦ «Небо» (GLA 75
тыс. кв. м). Пермь и Красноярск, по нашему мнению, обладают
наиболее высоким потенциалом развития.
Иркутск характеризуется самым значительным
заявленным объемом ввода качественных торговых
площадей среди городов с населением менее миллиона
человек. На 2014 год заявлено открытие таких проектов как
«КомсоМолл» (GLA 52 тыс. кв. м), «Юбилейный» (GLA 23 тыс.
кв. м) и «Сильвер Молл» (GLA 53 тыс. кв. м). Однако, открытие
ТРЦ «КомсоМолл» и «Сильвер Молл» может быть перенесено
на 2015 год. Хабаровск и Владивосток, по нашему мнению,
обладают наибольшим потенциалом развития среди
небольших городов.
Планируемый к вводу объем торговых площадей
в городах-миллионниках (2014 год)
тыс. кв. м
75
80
70
60
50
40
30
20
10
0
30
Нижний
Новгород
Пермь
Новосибирск
Уфа
Потенциал развития в городах-миллионниках
Годовой доход на человека, долл. США
Предложение
Екатеринбург
9 000
Наиболее перспективные
Екатеринбург
Самара
8 000
Пермь
Казань
Красноярск
7 000
Новосибирск
6 000
Уфа
Челябинск
Омск
Волгоград
5 000
Нижний
Новгород
Ростов-наДону
Воронеж
Наименее перспективные
4 000
100
200
300
400
500
600
Прогнозируемый объем торговых площадей на 1 000 жителей в 2014 году, кв. м
Источник: JLL
Источник: Росстат, JLL
Планируемый к вводу объем площадей в
небольших городах (2014 год)
Потенциал развития в небольших городах
12 000
тыс. кв. м
128
140
120
100
80
60
40
20
0
Годовой доход на человека, долл. США
4
Наиболее перспективные
Тюмень
11 000
10 000
11
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
Хабаровск
Набережные Тольятти
Челны
Краснодар
Владивосток
Липецк
Новокузнецк
Кемерово АстраханьЯрославль
Томск
Иркутск
Оренбург
Пенза
Рязань
Ульяновск
Ижевск
Саратов
Наименее перспективные
Барнаул
0
200
400
600
800
1000
Прогнозируемый объем торговых площадей на 1 000 жителей в 2014 году, кв. м
Источник: JLL
Источник: Росстат, JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
5
Торговые центры Москвы и России. Перспективы рынка
Москва постепенно сравнивается с европейскими
столицами по обеспеченности качественными
торговыми площадями. По состоянию на конец второго
квартала 2014 года данный показатель составил 327 кв. м
на 1 000 жителей. Для сравнения, в Варшаве
обеспеченность торговыми площадями на 1 000 жителей
составляет 703 кв. м, в Стокгольме 675 кв. м. Мы ожидаем,
что с вводом более 700 тыс. кв. м в 2014 году показатель
обеспеченности увеличится до 368 кв. м на 1 000 жителей.
Большая часть строящихся площадей приходится на
небольшие города и Москву. Из всего объема проектов,
находящихся на стадии строительства и планируемых к
вводу в 2014 году, 37% приходится на Москву, 15% на
Московскую область, 9% на Санкт-Петербург, 16% на
города-миллионники и 28% на города с населением менее
миллиона человек.
Распределение площадей строящихся ТЦ (2014
год). Россия
Города с
населением
менее 1 млн.
человек
28%
Москва
37%
Миллионники
11%
Московская
область
15%
СанктПетербург
9%
Источник: JLL
Объем торговых площадей на 1 000 жителей.
Москва
кв. м
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Источник: JLL
424
368
306
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
Торговые центры Москвы и России. Перспективы рынка
Спрос
Баланс рынка. Москва
Несмотря на замедление экономического роста,
прогноз роста товарооборота в России попрежнему находится на высоком уровне в
сравнении со странами Европы. По данным Oxford
Economics, Россия находится на первом месте среди
стран Европы по прогнозу роста товарооборота (3,4%
в год в среднем до конца 2016 года).
Среднеевропейский показатель составляет 1,9%.
Изменения в налоговом законодательстве
повлияют на собственников и девелоперов
торговой недвижимости. С 1 января 2014 года
размер налога на недвижимость исчисляется на
основе кадастровой стоимости здания вместо
использовавшейся ранее балансовой стоимости. Во
втором квартале 2014 года внесены дополнительные
изменения в соответствующий закон. С 2015 года
налоговая ставка будет определяться в зависимости
от полезной, а не общей площади здания (как это
было ранее). В то же время новые правила
налогообложения затронут отдельно стоящие здания
площадью более 2 тыс. кв. м (фактически
используемые под торговлю), а также торговые
центры и встроенные торговые помещения в зданиях
другого назначения более 3 тыс. кв. м (ранее более 5
тыс. кв. м).
Некоторые ритейлеры пересматривают или
отказываются от планов по развитию. «Айкай»,
ижевская продуктовая сеть, объявила о банкротстве и
покинула рынок. Аптечные сети «36,6» и A.V.E.
приняли решение покинуть несколько городов, в том
числе Тюмень и Уфу. «Пурпурный Легион» закрыл
свой последний музыкальный магазин.
Несколько международных ритейлеров заявили о
планах развития. Компания «Детский мир» планирует
открыть 30-50 магазинов до конца 2014 года (5-10
бренда ELC), Mango планирует открыть 30 магазинов
нового формата до конца 2014 года в Москве, СанктПетербурге и других крупных городах, Leroy Merlin
откроет новые магазины в Уфе, Челябинске и
Новосибирске, Gucci откроет два монобрендовых
магазина, управляющихся напрямую, в Москве.
Несколько международных ритейлеров заявили о
планах выхода на российский рынок. Британская
сеть универмагов House of Frazer выйдет на
российский рынок и откроет четыре магазина в стране
к 2017 году, Inventive Retail Group будет развивать
ювелирный бренд Unode50 (10 магазинов в Москве и
Санкт-Петербурге будет открыто в течение двух лет).
Максимальные ставки аренды, по нашему мнению,
останутся на прежнем уровне. В силу стабилизации
обменного курса рубля мы не ожидаем снижения
максимальных ставок аренды в качественных
торговых центрах Москвы. Ставки в менее
качественных проектах могут быть скорректированы в
сторону понижения.
Мы ожидаем дальнейшего роста доли вакантных
помещений в Москве до конца 2014 года.
Макроэкономическая нестабильность наряду с
высоким объемом ввода новых площадей приведет к
росту этого показателя до 4-4,5% по итогам 2014 года.
Прогноз роста розничного товарооборота
в 2014–2016 гг. в странах Европы
%
6
5
4
3.4
3
среднее значение
2
1
0
Россия
Польша
Швеция
Румыния
Великобритания
Турция
Чехия
Венгрия
Франция
Ирландия
Финляндия
Германия
Испания
Бельгия
Португалия
Италия
Нидерланды
6
Источник: Oxford Economics
Динамика максимальных ставок аренды в Москве
долл. США/кв. м/год
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Источник: JLL
4 500
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
7
Торговые центры Москвы и России. Обзор рынка
Предложение. Россия
Российский рынок продемонстрировал отрицательную
динамику во втором квартале 2014 года. Во втором
квартале 2014 года объем ввода новых площадей составил
261 тыс. кв. м, что на 12% меньше в сравнении со вторым
кварталом 2013 года и на 55% больше в сравнении с первым
кварталом 2014 года. За второе полугодие рынок пополнился
430,5 тыс. кв. м новых площадей, что на 28% меньше в
сравнении с первым полугодием 2014 года. По итогам первого
полугодия 2014 года общий объем предложения на
российском рынке составил 16,7 млн кв. м.
Предложение. Москва
Объем ввода новых площадей во втором квартале 2014
года оказался рекордным для второго квартала за всю
историю наблюдений. Объем ввода новых площадей во
втором квартале 2014 года составил 183 тыс. кв. м. Это
наивысший квартальный показатель за последние 4,5 года.
Предыдущий рекорд (280 тыс. кв. м) был зафиксирован в
четвертом квартале 2009 года. В целом за первое полугодие
московский рынок пополнился 242 тыс. кв. м, что также
является рекордным показателем для первого полугодия.
Предыдущий рекорд также был установлен в 2009 году и
составил 211 тыс. кв. м. Кроме того, объем площадей,
введенных в первом полугодии, превосходит объем
площадей, пополнивших рынок за весь 2013 год (204 тыс. кв.
м). По итогам первого полугодия 2014 года общий объем
предложения на московском рынке составил 3,8 млн. кв. м
(GLA).
Москва постепенно сравнивается в европейскими
столицами по показателю обеспеченности торговой
недвижимостью. По итогам второго квартала 2014 года
объем площадей качественных торговых центров на 1 000
жителей составил 327 кв. м. Для сравнения, в Берлине данный
показатель находится на уровне 329 кв. м.
Основные показатели 2 кв. 2014 г. в Москве
Прогноз на
12 мес.
Показатели
Объем завершенных
проектов
Объем ввода торговых площадей в России
тыс. кв. м
600
521
500
183 000 кв. м
400
262
300
Доля вакантных
площадей
3,5%
Максимальная ставка
аренды в ТЦ*
3 000 – 4 500 долл. США/кв. м/год
Средняя ставка
аренды в ТЦ*
500 – 1 800 долл. США/кв. м/год
200
100
0
Источник: JLL
Источник: JLL
Объем торговых площадей на 1 000 жителей в
европейских городах
Объем ввода торговых площадей в Москве
тыс. кв. м
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Источник: JLL
183
156
кв. м
700
600
500
400
300
200
100
0
327
Источник: JLL
* Для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м на первом этаже галереи
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
Торговые центры Москвы и России. Обзор рынка
Несмотря на макроэкономическую
неопределенность, международные ритейлеры
выходили на российский рынок во втором
квартале 2014 года. Новые игроки были
представлены в сегменте «одежда, обувь и
аксессуары» (Deichmann, Harmont & Blaine, Moncler и
Norma J Baker), «детские товары» (Prenatal Milano),
«косметика» (Tony Moly), «рестораны и кафе»
(спортивный бар Hooters) и DIY (Index Living Mall).
Index Living Mall открыл свой первый магазин в
Барнауле, в то время как остальные операторы
начали свое развитие с Москвы и Санкт-Петербурга.
Доля вакантных площадей возросла, в то время
как ставки аренды остались на прежнем уровне во
втором квартале 2014 года. По итогам второго
квартала 2014 года доля вакантных площадей в
качественных торговых центрах Москвы возросла с
2,5% до 3,5%. Максимальная ставка аренды в
качественных торговых центрах Москвы сохранилась
на уровне 3 000–4 500 долл. США/кв. м/год (при этом
количество сделок по наиболее высокой ставке
сократилось по сравнению с 2013 годом), средняя
ставка аренды составляет 500–1 800 долл. США/кв.
м/год. Ритейлеры настаивают на снижении ставок
аренды в региональных проектах и строящихся
торговых центрах Москвы.
Рост розничного товарооборота
Реальный рост доходов населения к предыдущему году*
%
20
15
10
5
янв 14
май 14
сент 13
янв 13
май 13
сент 12
янв 12
май 12
сент 11
янв 11
май 11
сент 10
янв 10
май 10
-5
сент 09
0
янв 09
Баланс рынка. Москва
Динамика товарооборота и доходов населения в
России
май 09
Ослабление экономики отражается на рынке
торговой недвижимости. Реальный рост доходов в
апреле 2014 года составил 1,7% (в сравнении с
апрелем 2013 года) в России, в то время как в Москве
рост был отрицательным (-11,8%). Рост
потребительского кредитования впервые с 2009 года
показал отрицательную динамику (-10%) в первом
квартале 2014 года. Розничный товарооборот, тем не
менее, показывает стабильный рост: 2,1% в России и
2,2% в Москве в мае 2014 года по сравнению с
аналогичным периодом 2013 года.
Уже присутствовавшие на рынке игроки
продолжали экспансию во втором квартале 2014
года. Среди примеров супермаркет «О’КЕЙ»,
открывшийся в Барнауле (ТРЦ «Праздничный»),
Traveler’s Coffee, открывшая первую кофейню в
Краснодаре, «Пятерочка», открывшая магазины в
Сочи.
май 08
Спрос
сент 08
8
-10
-15
*накопленным итогом
Источник: Росстат
Баланс рынка Москвы
тыс. кв. м
5 000
4 000
3 000
2 000
Объем введенных площадей
Объем площадей на конец предыдущего года
Доля вакантных площадей
%
12
10
8
6
4
1 000
2
0
0
Источник: JLL
Обзор рынка торговой недвижимости 2 кв. 2014
года. Торговые коридоры Москвы
Ставки аренды в европейских торговых коридорах*
Пешеходные зоны продолжают развитие и выходят за пределы Садового кольца. В частности,
властями были озвучены планы по созданию новой пешеходной зоны на территории ЗИЛа. Кроме того,
во втором квартале начала работу пешеходная зона на Болотной и Берсеневской набережных.
долл. США/кв. м/год
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
Закон о запрете курения в общественных местах окажет влияние на бары и рестораны.
Предприятия фаст-фуда не будут затронуты новыми правилами (в заведениях фаст-фуда курение было
запрещено ранее).
5 500
Ставки аренды снизились во втором квартале как на основных (на 8%), так и на второстепенных
торговых коридорах (на 11%). Снижение ставки на основных торговых коридорах зафиксировано
впервые с 2009 года. При этом собственники еще не адаптировались к новым условиям рынка, цена
предложения зачастую отличается от цены сделки.
*Отдельные значения могут превышать индикативный рыночный показатель
Источник: JLL
Основные показатели 2 кв. 2014 года в Москве
Показатели
Прогноз на 12 мес.
Основные улицы
Максимальная ставка
аренды*
4 000 – 5 500
долл. США/кв. м/год
Доля свободных площадей
8%
Второстепенные улицы
Максимальная ставка
аренды*
1 300 – 2 700
долл. США/кв. м/год
Доля свободных площадей
16%
*Ставки представлены на качественные помещения площадью 100 кв. м
Источник: JLL
Продолжился рост доли вакантных помещений на второстепенных торговых коридорах. Эта
цифра составила 8% на основных и 16% на второстепенных улицах.
Мы не ожидаем серьезного падения ставок аренды и роста доли вакантных помещений на
основных торговых коридорах. Рынок постепенно адаптируется к текущим экономическим реалиям.
Планируется расширение зоны платной парковки за пределы Садового кольца. Стоимость
составит 40 рублей в час.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
10 Торговые коридоры Москвы. Перспективы рынка
Предложение
собственники организуют парковочные места.
Текущая ситуация может позволить активным игрокам
рынка получить качественные помещения по адекватной
рынку цене. Макроэкономические и политические сложности
первого полугодия привели к снижению ставок аренды как на
основных, так и на второстепенных торговых коридорах и
выходу на рынок нового предложения за счет ротации
арендаторов. В этих условиях ритейлеры продолжат получать
качественные помещения по сниженной цене, что
происходило, например, в начале 2009 года.
Спрос
Во втором квартале 2014 года вступили в силу новые
правила оформления летних веранд. Оформление
веранды должно соответствовать общей стилистике здания.
Запрещены к использованию шатры, вместо них новые
правила предписывают использование зонтов не выше
первого этажа. На текущий момент эти правила
распространяются на помещения внутри Бульварного кольца.
С 2015 года эти правила будут действовать на территории
внутри Третьего Транспортного кольца, а с 2016 года
распространятся на всю территорию Москвы. Несмотря на
сложности, связанные с адаптацией к новым правилам,
менее 10% арендаторов отказались от организации веранд. В
целом следует ожидать, что нововведения улучшат внешний
облик улиц и позитивно повлияют на развитие стрит-ритейла
в столице.
Пешеходные зоны продолжат выходить за пределы
центра города. В частности, властями были озвучены планы
по созданию новой пешеходной зоны на территории ЗИЛа.
Зона платной парковки будет расширена за пределы
Садового кольца. В частности, с 1 августа парковка станет
платной на Улице 1905 года, Баррикадной, 1-й и 2-й
Брестской, Большой Грузинской, Лесной, Звенигородском
шоссе, Триумфальной площади и т.д. Стоимость парковки
составит 40 рублей в час. Стоит отметить, что на территории
делового центра «Москва-Сити» платная парковка уже
введена с 1 июня. В связи с этим арендаторы указывают
характеристики парковки в требованиях к помещениям, а
Мы прогнозируем рост спроса со стороны арендаторов к
осени 2014 года при сохранении стабильности в
макроэкономике. В связи с постепенной стабилизацией
обменного курса рубля и наличием отложенного спроса
возможен рост деловой активности с осени 2014 года.
Ритейлеры начнут работу по новым планам развития,
скорректированным в связи с новой экономической
реальностью. Наиболее активного спроса мы ожидаем от
магазинов продуктов, аптек, магазинов одежды и обуви.
Ставки аренды* в основных торговых коридорах
Москвы во 2 кв. 2014 года
Ул ица
Минимум
Максимум
Прогноз
дол л . США/кв. м/год дол л . США/кв. м/год на 12 мес.
Красная Пресня
2 600
3 500
Ку знецкий Мост
4 000
5 000
Ку ту зовский проспект
2 000
3 700
Мясницкая
2 500
3 500
Никольская
2 500
3 500
Новый Арбат
2 500
3 500
Патриаршие пру ды
2 500
3 500
Петровка
3 500
5 000
Определенное влияние на спрос в стрит-ритейле окажет
принятие закона о запрете курения в общественных
местах. В частности, с 1 июня запрещено курение в
ресторанах и кафе. Негативное влияние новые правила
окажут на рестораны и бары, которым необходимо будет
адаптироваться к новым правилам ведения бизнеса. Не
скажутся положения нового закона на предприятиях фастфуда.
Проспект Мира
2 000
3 000
Пятницкая
2 500
5 000
Столешников переу лок
3 000
7 000
Минимум
Максимум
Баланс рынка
1-я Тверская-Ямская
2 500
3 500
Арбат
2 500
3 800
В связи со стабилизацией обменного курса рубля мы
ожидаем стабилизации ставок аренды и доли вакантных
помещений на основных торговых коридорах. Ставки
аренды на помещения площадью 100 кв. м, по нашим
прогнозам, останутся на среднем уровне 4 000–5 500 долл.
США/кв. м/год на основных торговых коридорах и 1 300–2 700
долл. США/кв. м/год на второстепенных (ставки аренды для
конкретных улиц даны в таблице). При этом отдельные
значения могут превосходить рыночные показатели. Доля
вакантных помещений составит 8% на основных торговых
коридорах и до 20% на второстепенных. При дальнейшем
ухудшении политической ситуации возможна отрицательная
динамика.
Комсомольский проспект
1 900
3 500
Ленинградский проспект
2 000
3 000
Ленинский проспект
2 000
3 500
Остоженка
2 500
3 500
Садовое кольцо
1 200
3 000
Тверская
3 000
5 000
Источник: JLL
Ставки аренды* в основных торговых коридорах
Москвы во 2 кв. 2014 года
Ул ица
Прогноз
Источник: JLL
* ставки представлены на помещения площадью 100 кв. м прямоугольной
формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже
внутри ТТК. В случае с многоуровневыми помещениями или помещениями
большей площади ставка подлежит коррекции.
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
11 Торговые коридоры Москвы. Обзор рынка
Продолжается сегментация стрит-ритейла на
пешеходных улицах. Пешеходные улицы проходят
определенный процесс сегментации, дальнейшего
формирования профиля. Так, Пятницкую улицу и
Камергерский переулок можно отнести к локациям, на
которых доминируют рестораны, в то время как Кузнецкий
Мост становится улицей, где доминируют арендаторы
сегмента «одежда и обувь». Улица Большая Дмитровка и
Никольская сочетают рестораны и магазины одежды и
обуви. При этом близость к Третьяковскому проезду влияет
на открытие флагманских магазинов на Никольской улице.
Новые пешеходные зоны были открыты во втором
квартале 2014 года. Начала работу пешеходная зона на
Болотной и Берсеневской набережных. Пешеходное
пространство будет функционировать по выходным и
праздничным дням. Одновременно городскими властями
ведутся работы по расширению и улучшению качества
пешеходного пространства за пределами центра города
(например, расширение тротуаров на Ленинском проспекте).
Спрос
Ритейлеры становятся все более избирательными в
вопросах выбора помещений. На фоне большого
количества запросов и интереса арендаторов к помещениям
количество сделок было относительно невелико, при этом
купля-продажа небольших объектов (до 500 кв. м) проходила
активно. Многие игроки рынка во втором квартале меняли
стратегии и пересматривали планы развития. Большую
часть сделок второго квартала составили начатые в первом
квартале года. При этом значительный спрос предъявлялся
на покупку помещений стрит-ритейла, прежде всего
частными российскими компаниями, рассматривавшими
недвижимость как альтернативу инвестициям в другие
сегменты рынка, при этом получила распространение
практика подписания рублевых договоров.
Что касается покупки помещений стрит-ритейла,
основной спрос во втором квартале приходился на
помещения не дороже 10 млн. долларов США. При этом
инвесторы ориентировались на срок окупаемости объекта в
8-9 лет, отдельные сделки проходили со сроком окупаемости
10 лет (для менее рисковых активов).
Предприятия общепита, ритейлеры сегмента «здоровье
и красота», а также продуктовые ритейлеры были
наиболее активны во 2 кв. 2014 года. Более трети спроса
сформировали предприятия общепита, 23% заявок
пришлось на продуктовые сети, 20% на ритейлеров сегмента
«здоровье и красота». Менее активны были во втором
квартале банки и магазины одежды, обуви и аксессуаров.
Более 80% спроса пришлось на помещения различных
форматов площадью менее 500 кв. м, помещения площадью
500–1 000 кв. м и свыше 1 000 кв. м были менее
востребованы.
Во 2 кв. 2014 года несколько международных брендов
вышли на российский рынок, три из них открылись в
стрит-ритейле. Бар Hooters открылся в Большом
Златоустинском переулке, магазин одежды, обуви и
аксессуаров Harmont & Blaine открылся на улице Кузнецкий
Мост, а в Столешниковом переулке начал работу магазин
одежды Moncler. В ближайшее время ожидается открытие
шоу-рума Audi на Никольской улице. Стоит отметить, что
даже при наличии сложностей у российских партнеров,
международные бренды не принимают решения об уходе с
рынка, а предпочитают открывать магазины напрямую.
Основные показатели 2 кв. 2014 года в Москве
Показатели
Прогноз на 12 мес.
Основные улицы
Максимальная ставка
аренды*
4 000 – 5 500
долл. США/кв. м/год
Доля свободных площадей
8%
Второстепенные улицы
Максимальная ставка
аренды*
1 300 – 2 700
долл. США/кв. м/год
Доля свободных площадей
16%
*Ставки представлены на качественные помещения площадью 100 кв. м
Источник: JLL
Ставка доходности в основных торговых
коридорах Москвы
14
%
11
12
10
8
6
4
2
0
1 кв. 2008
2 кв. 2008
3 кв. 2008
4 кв. 2008
1 кв. 2009
2 кв. 2009
3 кв. 2009
4 кв. 2009
1 кв. 2010
2 кв. 2010
3 кв. 2010
4 кв. 2010
1 кв. 2011
2 кв. 2011
3 кв. 2011
4 кв. 2011
1 кв. 2012
2 кв. 2012
3 кв. 2012
4 кв. 2012
1 кв. 2013
2 кв. 2013
3 кв. 2013
4 кв. 2013
1 кв. 2014
2 кв. 2014
Предложение
Источник: JLL
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
12 Торговые коридоры Москвы. Обзор рынка
Индикативная ставка аренды в основных
торговых коридорах Москвы*
1 кв. 2008
2 кв. 2008
3 кв. 2008
4 кв. 2008
1 кв. 2009
2 кв. 2009
3 кв. 2009
4 кв. 2009
1 кв. 2010
2 кв. 2010
3 кв. 2010
4 кв. 2010
1 кв. 2011
2 кв. 2011
3 кв. 2011
4 кв. 2011
1 кв. 2012
2 кв. 2012
3 кв. 2012
4 кв. 2012
1 кв. 2013
2 кв. 2013
3 кв. 2013
4 кв. 2013
1 кв. 2014
2 кв. 2014
Во втором квартале 2014 года ставки аренды на основных
долл. США/кв. м/год
торговых коридорах снизились как на основных, так и на
10
000
второстепенных коридорах. Ставка аренды на помещения
8
000
площадью 100 кв. м во втором квартале 2014 года составила
5 500
6 000
4 000–5 500 долл. США/кв. м/год на основных торговых
4 000
коридорах и 1 300–2 700 долл. США/кв. м/год на
2 000
второстепенных. В отдельных случаях ставки могут
0
превышать рыночные показатели. Помещения площадью 100–
300 кв. м в среднем могут уходить с рынка по ставке,
составляющей 70–90% от указанной выше, площадью 300–600
кв. м по ставке, составляющей 60–80% от указанного уровня,
помещения площадью 600–2 000 кв. м сдаются по ставке,
составляющей 50–70% от указанного уровня. Стоит отметить,
*Отдельные значения могут превышать индикативный рыночный показатель
что во втором квартале 2014 года большинство арендаторов
Источник: JLL
настаивало на фиксации валютного коридора при заключении
договоров аренды. Также увеличилось количество договоров в
Спрос на помещения (кв. м)
рублях. Собственники в большинстве случаев проявляют
гибкость по всем коммерческим условиям («арендные
каникулы», ежегодная индексация, валютный коридор и т.д.) с
тем, чтобы избежать значительного снижения ставок аренды.
8% 8%
Средняя ставка доходности сохранилась на уровне 11%.
30%
Ротация арендаторов приводит к росту доли вакантных
помещений. Доля вакантных помещений по итогам второго
квартала 2014 года осталась на уровне 8% на основных
торговых коридорах и возросла с 15% до 16% на
второстепенных торговых коридорах. На пешеходных зонах
эта цифра колеблется в районе 3%.
Ставки аренды в европейских торговых
коридорах*
долл. США/кв. м/год
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
5 500
Лондон
Париж
Мюнхен
Москва
Милан
Берлин
Гамбург
Амстердам
Рим
Копенгаген
Стамбул
Санкт-Петербург
Барселона
Мадрид
Осло
Прага
Дублин
Хельсинки
Стокгольм
Баланс рынка
*Отдельные значения могут превышать индикативный рыночный показатель
Источник: JLL
Спрос со стороны ритейлеров
Ювелирные
изделия
5%
Банки
3%
Продукты
питания
23%
25%
Другое
2%
Общепит
35%
30%
0-100
Источник: JLL
100-300
300-500
500-1,000
Одежда,
обувь,
аксессуары
12%
> 1,000
Источник: JLL
Здоровье и
красота
20%
Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2 квартал 2014
13 Контакты
Том Манди
Руководитель отдела
исследований
[email protected]
Андрей Привезенцев
Руководитель направления
аналитики рынка торговой
недвижимости
[email protected]
JLL, Россия и СНГ
115114 Москва, Россия
Летниковская ул., 2, стр. 1
Тел.: +7 (495) 737 8000
Факс: +7 (495) 737 8011
[email protected]
© Copyright 2014 Jones Lang LaSalle. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без
предварительного письменного разрешения Jones Lang LaSalle. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Jones Lang LaSalle данных. Несмотря на все предпринятые
меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Jones Lang LaSalle не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. В случае обнаружения таких
неточностей, просим Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа