close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Богдашкина Олеся Александровна. Гражданско-правовые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

код для вставки
6
Содержание
Введение ………………………………………………………………………. 7
Глава 1.Недвижимость как объект гражданско-правовых отношений……. 11
1.1 Понятие, признаки и виды недвижимого имущества…………………... 11
1.2 Понятие и порядок государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним……………………………………... 22
Глава 2.Основные проблемы и противоречия гражданско-правового
регулирования регистрации прав на недвижимое имущество……………... 33
2.1 Особенности осуществления государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество в свете
норм Федерального закона "О государственной регистрации
недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ…………………………………….. 33
2.2 Основания для приостановления и отказа в государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………... 46
Глава 3.Правовое регулирование государственной регистрации
отдельных видов прав………………………………………………………… 52
3.1 Особенности государственной регистрации прав на недвижимость,
возникающих в результате правопреемства………………………………… 52
3.2. Особенности регистрации прав участников общей долевой
собственности недвижимого имущества……………………………………. 60
Заключение ……………………………………………………………………
75
Список использованной литературы………………………………………..
80
7
Введение
Актуальность темы. В настоящее происходит стремительное развитие
рынка недвижимости и, как следствие этого реформирование правового поля,
сопровождающего процесс регистрации прав собственности на недвижимое
имущество.
С государственной регистрацией прав на недвижимость сталкивался
каждый гражданин, не говоря уже о юридических лицах и индивидуальных
предпринимателях. Дело в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ в
случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность
объекта гражданских прав определенному лицу,
ограничения таких прав и
обременения
подлежат
имущества(права
на
имущество)
государственной
регистрации. Государственная регистрация права осуществляется в порядке,
установленном законодательством РФ. В настоящее время такой порядок
осуществляется в соответствии с Федеральный закон "О государственной
регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ вступивший в законную
силу с 1 января 2017 года.
Российское гражданское законодательство рассматривает государственную
регистрацию как один из элементов фактического состава, лежащего в основании
возникновения, изменения или же прекращения субъективных гражданских прав
на недвижимое имущество. Институт государственной регистрации прав, задача
которого
—
гарантировать
существование
гласной,
исчерпывающей
и
достоверной информации о субъективных правах на недвижимость, может
предусматривать весьма разнообразные способы и средства достижения этой
цели. Выбор той или иной комбинации этих средств и способов предопределяет
как конкретные гражданско-правовые последствия, увязываемые законом с актом
государственной
регистрации,
так
и
общий
эффект,
оказываемый
рассматриваемым институтом на оборот недвижимости в целом.
Недостатки
правового
регулирования,
пробелы
и
противоречия
в
законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость,
ошибочные
решения
препятствуют
развитию
гражданского
оборота,
8
отрицательно сказываются не только в сфере гражданского права, но и в других
сферах общественно-экономической, политической жизни общества. Развитие и
изменение
законодательства
в
Российской
Федерации
всестороннем и глубоком исследовании доктринальных,
правоприменительных проблем
и
особенностей,
в том
основывается
на
правотворческих и
числе,
в части
совершенствования государственного кадастрового учета и государственной
регистрации прав на объекты недвижимости.
Цель
исследования:
уточнение
существующих,
теоретико-
методологическое обоснование ряда новых норм, имеющих значение для
развития государственной регистрации права собственности на недвижимое
имущество; формулирование и обоснование практических предложений по
вопросам
правотворчества,
законодательства,
регулирующего
правоприменения,
государственную
совершенствования
регистрацию
прав
на
недвижимость.
Задачи исследования:
-уточнить правовую природу, сущность, основные принципы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество, ее место в системе гражданского
оборота;
- выявить современные противоречия правового регулирования закрепления и
признания прав на недвижимое имущество в ходе государственной регистрации;
- определить особенности осуществления государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав на недвижимое
имущество в свете норм
Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от
13.07.2015 N 218-ФЗ;
- уточнить и проанализировать правовые основания приостановления и отказа в
государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
-выявить особенности государственной регистрации прав на недвижимость,
возникающих в результате правопреемства;
9
-проанализировать особенности государственной регистрации прав участников
общей долевой собственности недвижимого имущества;
-сформулировать поправки, рекомендации по совершенствованию гражданского
законодательства, в части государственной регистрации прав на недвижимое
имущество.
Объектом исследования являются общественно-правовые отношения,
возникающие в процессе государственной регистрации прав на недвижимое
имущество.
Предметом исследования выступает теория и практика гражданскоправового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое
имущество в доктринальном, правотворческом и правоприменительном аспектах.
Методологической
основой
исследования
служит
совокупность
общенаучных и частнонаучных методов научного познания, система правовых
знаний, определяющая принципы и предпосылки изучения гражданского права. В
том числе методы: анализа и синтеза, дедукции и индукции, метод альтернатив,
аксиоматический, комплексный, системный, функциональный, структурный и др.
Теоретической основой исследования послужили работы таких авторов как: А.
В. Акиньшина, В. А. Алексеев, П.А. Белова, Н. А. Белов, А. А. Варламов, С. А.
Гальченко, Е. И. Аврунев, В. А. Горемыкин, П. А. Зелюка, Н.А. Ивчатоваи др.
Эмпирическая основа исследования представлена материалами судебной
практики.
Научная новизна исследования заключается
осуществлен
комплексный
анализ
в том, что в данной работе
гражданско-правовых
аспектов
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теоретическая
и
практическая
значимость
исследования.
Результаты
исследования могут быть использованы для развития и совершенствования науки
гражданского права в ходе дальнейших теоретических разработок данной
проблемы. Выводы, сделанные в работе, могут быть востребованы в ходе
дальнейшего проведения научных исследований правового регулирования
10
общественных отношений, возникающих в сфере государственной регистрации
прав на недвижимость.
Структура выпускной работы состоит из введения, трех глав, разбитых на
параграфы, заключения, подводящего итоги проведенного исследования и списка
использованной литературы.
11
Глава 1. Недвижимость как объект гражданско-правовых отношений
1.1 Понятие, признаки и виды недвижимого имущества
В Гражданском кодексе Российской Федерации впервые в российской
истории закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало началом к
расширению
современных исследований
в
области
гражданского
права.
Определение недвижимости, закрепленное в статье 130 ГК РФ, получилось
объемным по содержанию, и было воспринято неоднозначно, породив научные
дискуссии. Прежде всего, следует отметить, что представители различных
отраслей науки предлагают свои варианты определения недвижимости с учетом
своей
профессиональной
специфики.
Так,
И.Т.
Балабанов
предлагает:
«рассматривать недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как
участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой,
водой, и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями
и сооружениями».Представляется, что в основе данного определения лежит
формулировка Гражданского кодекса РФ. Разница заключается лишь в том, что
здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации ГК РФ. Тем не менее
И.Т. Балабанов все-таки называет те же самые объекты, что и в ГК РФ, не
добавляя каких-либо других признаков, свидетельствующих об особых свойствах
недвижимости как финансовой категории. По его мнению, недвижимость - это
участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых
называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из
составных частей называется и земельный участок.
В таком случае нуждается в уточнении смысл категории "территория".
Возникает ощущение, что это некая абстрактная категория, не имеющая
конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то
территория и есть прежде всего земельный участок. Именно такое значение
дается в толковом словаре УшаковаД.Н.: "Земельное пространство, ограниченное
какими-нибудь пределами, границами". Таким образом, земельныйучасток
одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что
невозможно.
12
В.А. Горемыкин определяет: «недвижимость как товар, причем само
понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки,
такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ,
разнородность, уникальность и неповторимость». 1Представляется, что, указывая
эти признаки, В.А. Горемыкин не отражает специфику именно недвижимого
имущества.
Безусловно,
Следовательно,
товарможет
названные
признаки
быть
движимым
должны
быть
и
недвижимым.
универсальными,
подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью,
разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение
живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае
не понятно, почему речь идет о свойствах недвижимости.
Но все эти понятия в теории гражданского права несут различную
смысловую нагрузку, и, думается, было бы не совсем правильно их
отождествлять.
Использование в определении категории "недвижимая вещь" является
вполне закономерным, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь
вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что
«объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной
правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования,
права пользования и т.п ».2
На основании анализа статьи 132 ГК РФ, предусматривающей, что
предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания,
сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные прав.
В норме не содержитсядостаточно четких критериев, позволяющих
выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут
приобретать вещную оболочку, т.е. стать "вещью". В связи с этим становится
понятно употребление законодателем в определениинедвижимости наряду с
категорией
"вещь"
категории
"имущество".
Тем
самым
законодатель
Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебник для бакалавров / В. А. Горемыкин. — М.: Издательство
Юрайт, 2012. — 926 с.
2
Суханов, Е.А. Вещное право. Научно-познавательный очерк / Е. А. Суханов – М.: Статус. 2017. 560 с.
1
13
характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную
оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому
совершенно ясно, почему в статье 132 ГК РФ "предприятие" обозначено
какимущественный комплекс, а не как совокупность вещей. Само упоминание
обимуществе дает законодателю основание для столь обширного перечня
объектов,входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.
Употребление в ст. 130 ГК РФ третьего термина "недвижимость" также
вызываетряд вопросов. Недвижимость в законодательствеупотребляется в двух
смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, вотношении
которых
требуется
обозначениякомплексов,
регистрация
права
специально
указанных
собственности,
в
и
законе 1.Думается
для
что,
использование данной категории совершенно излишне, посколькуи "вещь", и
"имущество" в принципе охватывают названное явление целиком.Понятие
"недвижимость"
призвано
указывать
на
связь
с
зарубежным
законодательством,где деление на движимое и недвижимое является основным.
Этим же подчеркиваетсяособое отношение российского законодателя к тем видам
объектов, которыеперечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении
более жесткого правовогорежима, в частности государственной регистрации.
Особого внимания при анализе определения недвижимости требуют
критерииотнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей. Первый
критерийоснован на естественной природе происхождения вещей, таких как,
например, участокземли. Следует отметить, что данный критерий не вызывает
никаких возражений.Другим критерием определения недвижимости является
прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов
в пространстве невозможнобез несоразмерного ущерба их назначению.
Недвижимое имущество или недвижимость представляет собой одиниз
самых ценных объектов гражданских прав.Понятие недвижимости является
Семёнова, Е. Г. О соотношении терминов «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» в
статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации / Е. Г. Семенова // Вестник Краснодарского института
МВД России. 2015. №4. С. 36 - 41
1
14
комплексным сложным понятием,включающим в себя публично-правовые и
частно-правовые, экономическиеаспекты.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.
При этом часть 2 пункта 1 статьи 130 ГК РФ указывает на то, чтозаконом
может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Такимобразом,
законодатель оставляет перечень недвижимого имуществаоткрытым, указывая,
что
он
может
быть
изменен
и
без
внесения
каких-либоизменений
непосредственно в статью 130 ГК РФ путем принятия в рамкахкакого-либо закона
соответствующей нормы.Например, к неупомянутым в статье 130 ГК РФ
объектамнедвижимости относится, в частности, такой объект как предприятие.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс,
используемый
для
осуществления
предпринимательской
деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки,
здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,
продукцию, права
требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие
предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение,
товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное
не предусмотрено законом или договором. 1
Особый правовой режим недвижимого имущества характеризуется тем,что
оборот
объектов
закрепленнымзаконодательно
недвижимости
правилам,
подчинен
в
том
числе
специальным
правилам
о
государственнойрегистрации прав.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) (с изм. и
доп., вступ. в силу с 03.06.2018) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
15
Отсутствие единого подхода к определениюобъектов недвижимости связано
и
с тем, что законодательство,
регулирующее недвижимое имущество,
раскрывающее его признаки, характеризующее отдельные виды недвижимости,
представляетсобой комплекс нормативных правовых актов, состоящих из
кодексов, иных федеральных законов,подзаконных актов, а в некоторых случаях и
законодательных актов субъектов Российской Федерации (например, при
определении
пригодноститех
попервоначальному
или
назначению
жилых
помещений
необходимо
учитывать
к
использованию
законодательство
субъектов РФ согласно ст.5 Жилищного кодекса РФ). Градостроительный кодекс
РФ в ст. 6–8 определят компетенцию органоввласти в сфере градостроительства.
Таким образом,отношения, складывающиеся в этой сфере, имеюткомплексный,
межотраслевой характер, а их содержание составляют преимущественно
предметы совместного ведения РФ и ее субъектов.1
Главной новеллой Закона №315-ФЗ О Внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФявляется
признание машино-места отдельным объектом гражданско-правового оборота,
как следствие, право собственности на него подлежит государственной
регистрации, оно может быть предметом договора купли- продажи, может
сдаваться в аренду, передаваться в наследство, бытьобъектом залога и т.д.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также
предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или
сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или
сооружений описаны в установленном законодательством о государственном
кадастровом учете порядке. Закон №315-ФЗликвидировал неопределенность, и
пункт 1 статьи 130 ГК РФ, раскрывающий понятие недвижимых вещей,
дополняется абзацем, однозначно относящим к недвижимым вещам «жилые и
нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных
средствчасти зданий или сооружений (машино-места), если границы таких
Лужина, А. Н. Определение недвижимого имущества: правовые коллизии / А. Н. Лужина // Вестник МГСУ. 2017.
№7. С. 804–808.
1
16
помещений,
частей
зданий
или
сооружений
описаны
в
установленном
законодательством о государственном кадастровом учете порядке».При этом
статья 1 Градостроительного кодекса РФ дополнена пунктом 29, в котором
прописано понятие «машино-место». « Это предназначенная исключительно для
размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания
или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной
или
иной
ограждающей
установленном
конструкцией
законодательством
о
и
границы которой
государственном
описаны
кадастровом
в
учете
порядке». 1
Из
данного
касаютсяпарковочных
определения
мест,
вытекает,
расположенных
на
что
нововведения
земельных
участках
не
вне
зданий,сооружений, помещений. Такие объекты самостоятельными не являются,
изакрепить права на парковочное место не удастся. Безусловно, статус машиноместа как самостоятельного объекта гражданско-правового оборота является
плюсом с точки зренияясности и достаточной простоты оформления сделок с
машино-местами.
Чтобы более полно понять сущность, определить положительные и
отрицательные
стороны
произошедших
изменений
в
законодательстве,
рассмотрим порядок оформления машино-мест до принятия 315-ФЗ и 218-ФЗ.
До 1 января 2017 года сложились два диаметрально противоположных
подхода к оформлению прав на машино-место. Согласно первому, машино-место
не является самостоятельным объектом недвижимостью, а представляетсобой
долю в общей собственности собственников жилых помещений в доме. В этом
случае размер доли определяется исходя из количества мест на парковке. В связи
с этим, собственнику при оформлении перехода права собственности на машиноместо следует руководствоваться положениями статьи 250 ГК РФ,согласно
которой другие участники долевой собственности имеют преимущественное
право покупки, поэтому длясовершения сделки собственнику машино-места
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 23.04.2018) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 28.06.2018) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
17
необходимо получитьписьменный отказ от покупки других участников общей
долевой собственности.
Такая
ситуация
представляетсобой
характерна
многоуровневую
для
тех
случаев,
механизированную
когда
парковка
платформу,
таким
образом,собственник не имеет конкретного закрепленного за ним места и может
ставитьавтомобиль на любое место, предусмотренное конструкцией.
При
использовании
каксамостоятельный
второго
объект
подхода
машино-место
недвижимости
(помещение
определяется
или
часть
помещения)только в том случае, если по заявлению заинтересованных лиц
сведения о такихмашино-местах содержатся в технической документации,
составленной врезультате проведения первичной или текущей инвентаризации
здания,сооружения или помещения паркинга, в которых расположены данные
машино-места. Данный порядок предусмотрен Методическими рекомендациями
опорядке включения сведений о машино-местах в документы технического
икадастрового
учета
зданий,
сооружений
и
помещений,
утв.
ФГУП«Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 20 октября 2008 г.
№244.Таким
образом,
в
процессе
применения
данного
подхода
характеристикимашино-места (местоположение, размеры, границы, площадь)
устанавливаютсяв ходе проведения технической инвентаризации паркинга. На
данные машино-места правообладателям выдаются кадастровые паспорта, после
чего возможнарегистрация права на данный объект недвижимости.
Анализируя
вышеизложенное,
можно
сделать
вывод,
что
системарегистрации прав на машино-место, действовавшая до 2017 г. была
весьмасложной и имела ряд недостатков, таких как неопределенный статус
машино-места в системе регистрации
прав на недвижимое имущество,
отсутствиепрописанного порядка выдела внатуре своей доли из общей
долевойсобственности, слишком большой размер налога на недвижимое
имущество вслучае регистрации машино-места как помещения или части
помещения.
18
Считаем,
что
положения
новых
правовых
актов
внесли
определеннуюясность в систему государственной регистрации прав на машиноместо.Согласно
замыслу
законодателя,
права
на
машино-места
должны
оформлятьсяв порядке, который по своей сути приближен ко второму варианту,
описанномувыше. Таким образом, постановка машино-места на кадастровый
учетпроводится на основании технического плана, в котором содержатся
сведения, необходимые для внесения в ЕГРН сведений об этомобъекте. Данный
технический план совместно с документом, подтверждающимсоответствующие
полномочия заявителя, необходимо приложить к заявлению огосударственном
кадастровом учете и (или) государственной регистрации прави предоставить их в
орган государственной регистрации прав в порядкеопределенном 218-ФЗ. После
внесения соответствующих сведений о машино-месте в ЕГРН, оно может быть
предметом сделок и его собственникупредоставляется та же защита права
собственности,
какая
недвижимости.Кроме
предоставляетсясобственникам
того,
новым
законом
других
объектов
предусмотрен
порядок
переоформления правна машино-место.
Так, объекты недвижимости, признанные как машино-местодо дня
вступления в силу 218-ФЗ, признаются таковыми и после вступления его в силу,
при этом переоформление документов не требуется,
но по заявлению
собственника, сведения о нем могут быть приведены в вид, соответствующий
требованиям нового закона. Также, новыми правилами установлена возможность
участника общей долевой собственности выделить внатуре свою долю, если
таковая была зарегистрирована в ЕГРП до 1 января 2017 г., путем определения
границ машино-места и регистрации на него права собственности. При этом
«согласие остальных участников долевой собственности не нужно».
Однако
необходимо
отметить,
что
в
новом
законе
также
есть
ряднеопределенностей. Во-первых, непонятно могут ли собственники машиномест, которые находятся в общей долевой собственности и сведения, о которыхне
были внесены в ЕГРП до 2017 года, осуществить выдел своей доли в натуре,и
если да, то каким образом они могут это сделать. Во-вторых, возникаетвопрос,
19
является ли факт признания объекта недвижимости,зарегистрированного как
помещение или его часть, в порядке,предусмотренном ч.1 ст.6 315-ФЗ, машиноместом, основанием для измененияпроцентной ставки по налогу на имущество
физических лиц.
Кроме того, в законодательстве отсутствуют указания о том, каким
образомустанавливать
границы
машинно-мест
в
тех
ситуациях,
когда
нельзяоднозначно определить их местоположение. Это может приводить к
спораммежду
собственниками
таковых
объектов.
Так,
в
иностранных
государствахмашино-место признается объектом недвижимого имущества только
в томслучае, если у него имеется долговременная маркировка (невысокие
бетонныеограждения, разделительные столбики и иные видимые конструкции)
.В целом, желание законодательных органов улучшить ситуацию вобласти
1
регистрации объектов недвижимости, в том числе и таких, как машино-место
оценивается
положительно.
Изменения
в
законодательстве
значительно
упростили существовавший ранее порядок и разрешили некоторые противоречия.
Но, вместе с этим, данные законодательные акты должны быть дополнены и
уточнены с учетом сложившейся практики правоприменения. Поэтому изучение
особенностей юридической и технической составляющей государственной
регистрации объектов недвижимости, изучение опыта зарубежных государств в
этом вопросе со стороны специалистов и законодателей, должно способствовать
выработке предложений по совершенствованию действующей нормативной
документации. Все эти мероприятия позволят наиболее эффективно и полноценно
использовать машино-места как объекты недвижимого имущества, совершать
сделки и обеспечить защиту законных интересов граждан, владеющих данным
имуществом.
Нововведения, вступившие в силу с 1 января 2017 г., имеют в целом
положительное значение, так как: делают абсолютно легальными договоры
аренды машино-мест как отдельных объектов;придают юридической надежности
Ильиных, А. Л. Определение роли машино-мест в системе объектов кадастра недвижимости / Л.А. Ильиных //
Интерэкспогео-сибирь. 2016. № 2. С. 143-148.
1
20
сделкам
купли-продажимашино-мест,
значит,
делают
их
инвестиционно-
привлекательными длячастных инвесторов и юридических лиц;расширяют
возможности бизнеса, владеющего подобнымиобъектами недвижимости, в плане
привлечения кредитных средств;в целом обеспечивают стабильность гражданскоправового оборота машино-мест.
В это же время разные виды недвижимого имущества имеют различные
правовые режимы, разные условия гражданско-правового оборота. Кроме того,
даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на
недвижимость и операций с ним, разные виды недвижимостей стоят в
неодинаковых правовых условиях. Прежде всего, это связано с тем, что
приопределении родового понятия недвижимости законодатель воссоединил в
нем разные виды имущества, не имеющие одинаковых объективных баз для
соединения в систему по одному классифицированному признаку. Исследование
действующего законодательства показывает то, что правовой режим всей
совокупности недвижимых вещей не однороден.
Применительно к недвижимости с точки зрения экономики рынок
недвижимости – это совокупность сделок по отчуждению недвижимого
имущества. Очевидно, на рынке недвижимого имущества объектами выступают
лишь
недвижимые вещи, право на которые в установленном
порядке
зарегистрировано. Только в этом случае возможны отчуждение недвижимого
имущества в рамках той или иной гражданско-правовой сделки и обременение
недвижимого имущества теми или иными субъективными правами.
Салимзянов Б.И. считает, что «в реальности существуют объекты
недвижимого имущества, сделки с которыми и права на которые в установленном
порядке не зарегистрированы или не могут быть зарегистрированы (допустим,
недвижимое имущество, изъятое из оборота). Так же, существует ряд прав на
недвижимое имущество, на основе которых недвижимым имуществом владеют
только организации государственного и муниципального секторанапример, право
21
хозяйственного ведения, право оперативного управления ».1 В этих случаях уже
нельзя говорить о рынке недвижимого имущества как таковом, но можнопо
мнению Гребенкиной И. А. « говорить об обороте недвижимого имущества, т.е.
о переходе прав на имущество от одного лица к другому без использования
классических гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и т.д.). В
таких случаях уместно использование понятия оборот
как отражающего
движение товаров вообще, а не только переход права собственности на них» 2.
Таким образом, можно сказать, что совокупность сделок по отчуждению
определенного вида имущества образует понятие соответствующего рынка, в
нашем случае – рынка недвижимого имущества. Последний в свою очередь
выступает как более узкая категория по отношению к категории оборот
недвижимого имущества.
В отечественной юридической литературе по гражданскому праву в рамках
обычно применяемой
терминологии
слово
оборот
используется
в ряде
словосочетаний, зачастую обозначающих смежные правовые явления. В
традиционном цивилистическом представлении любой оборот представляет собой
известную совокупность гражданско-правовых сделок, в первую очередь
соответствующих договоров, совершаемых на той или иной территории.
Поскольку и
Конституция
РФ,
и
ГК исходят из принципа единства
экономического пространства на территории РФ, то совершенно очевидно, что в
первую очередь в правовой теории и практике применяется выражение
“гражданский оборот РФ”. Соответственно речь идет о совокупности сделок,
заключаемых на всей территории Российской Федерации.
Так, в целях обеспечения стабильности анализируемого оборота всегда
учитывается фактор принадлежности того или иного имущества конкретному
лицу, т.е. факт законности владения (титульное владение).
Салимзянов, Б.И. Обеспечительная функция предварительного договора в сфере оборота недвижимости. Автореф.
дис. ... канд. юрид. наук / СалимзяновБулат Ильдарович. М., 2013. 23 c.
2
Гребенкина И.А. Институт преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве:
Автореф. дис. … канд. юрид. наук. / ГребенкинаИрина Александровна. М. 2013. С. 20 – 21.
1
22
1.2 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
Развитие теории и методологии государственной регистрации прав на
недвижимое имущество требует необходимости в стандартизации, учёте
правовых оснований владения, пользования и распоряжения недвижимым
имуществом.
Исторически сложившиеся способы приобретения прав на недвижимость:
освоение земель, договоры купли-продажи, мены, дарения способствовали
постоянному
совершенствованию
юридического
закрепления
права
собственности в системе развивающегося гражданского оборота. 1
Современное российское гражданское законодательство, признав различные, в
том числе и частную, формы собственности, пошло по пути цивилизованного
регулирования
вещноправовых
отношений.
Важнейшим
шагом
в
этом
направлении, несомненно, стало закрепление в ГК РФ 1994 г. основополагающих
положений,
которыми
было
восстановлено
известное
дореволюционному
законодательству России деление вещей на движимые и недвижимые и
установлена система государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество, их ограничение, возникновение, переход.
С конца 80-х годов XX столетия система учета недвижимости (органы БТИ,
Госстроя, горкомзема) заключалась в учет параметров объектов, а не в учете прав
на эти объекты. Только с начала 90-х годов началась интенсивная работа по
совершенствованию законодательства в сфере отношений собственности и, в
частности,
связанных
с
недвижимостью,
обусловленная
проводимыми
экономическими реформами и введением института частной собственности на
недвижимость.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте
РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // СПС Консультант
Плюс
1
23
Наиболее полно выразил сущность и роль государственной регистрации в
гражданском обороте определил К.И. Скловский, сказав, что «существенное
замедлениеи затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью
регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимуществадля
всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный
контроль
в
этой
сфере».На
сегодняшний
день
законодательство
о
государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные
нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения,
ограничения,
перехода
или
прекращения
прав
на
недвижимость.
Основополагающими нормами, регулирующими институт собственности на
недвижимость, являются положения Конституции РФ.
К ним, прежде всего, относятся: п. 2 ст. 8 Основного Закона, положения
которого
указывают,
что
признаются
и
защищаются
равным
образом
частная,государственная, муниципальная и иные формы собственности. Согласно
п. 2 ст. 9, земля и другие природные ресурсы также «могут находиться в частной,
государственной, муниципальной и иных формах собственности». Владение,
пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами,если это
не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает законных интересов других
лиц осуществляется их собственниками свободно (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). В
соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется
законом.
Каждый
вправе
иметь
имущество
в
собственности,
владеть,
пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими
лицами.
Положения Конституции Российской Федерации получили дальнейшее
развитие в гражданском, административном законодательстве, законодательстве
об охране окружающей среды, ином законодательстве, охраняющем права
собственности.
На
правовое
обеспечение
основных
норм
Конституции
РФ
в
первуюочередь направлен Гражданский кодекс РФ, имеющий приоритет над
актами, регулирующими государственную регистрацию прав недвижимости.
24
Государственные услуги по регистрации недвижимого имущества занимают
первые
места
в
списке
приоритетных
государственных
слуг,
оказываемыхнаселению. Современные особенности развития общества требуют
оптимизациидействующей
на
территории
РФ
системы
государственного
кадастрового учета и регистрациинедвижимости для улучшения качества учетнорегистрационных
действий
снедвижимостью
и
правового
регулирования
указанных действий.
Существенно
изменяет
национальную
учетно-регистрационную
систему
вступившийв силу с 01.01.2017 г. Федеральный закон № 218-ФЗ «О
государственной регистрациинедвижимости».Ивчатова Н.С. считает, что: «в связи
с
этим
разработка
структуры
и
основного
содержания
технологическихрегламентов системы государственных учетно-регистрационных
процедур собъектами недвижимого имущества в новых правовых условиях,
является актуальнойнаучно-технической задачей». 1 В соответствии с п. 1 ст. 8.1
ГК
РФ
в
случаях,
предусмотренных
законом,
права,
закрепляющие
принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения
таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат
государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном
законодательством РФ.
В Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной
регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в 2016 г. были внесены
изменения Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ.
Положения и новые правила оформления права собственности и постановки
на кадастр учитывают европейский опыт регистрации прав на недвижимое
имущество и призваны улучшить систему учета недвижимого имущества в
Российской Федерации.
Пункт 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ определяет понятие государственной
регистрации прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и
Ивчатова, Н.С. Разработка содержание и структура Регламентов единой учетно-регистрационной системе в
субъектах Российской Федерации / Н.А. Ивчатова // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. №2. С. 18 - 28
1
25
подтверждения
возникновения,
изменения,
перехода,
прекращения
права
определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и
обременения недвижимого имущества. Данное определение не претерпело
особых изменений и аналогично ст. 2 Закона N 122-ФЗ. Согласно п. 5 ст. 1 Закона
N 218-ФЗ государственной регистрация права в Едином государственном реестре
недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования
зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.
Регистрацию проводит уполномоченный Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти и его территориальные органы
(далее
-
орган
регистрации
прав).
Именно
он
осуществляет
ведение
государственного реестра и регистрацию прав на недвижимое имущество.
Одним из основных нововведений стало формирование ЕГРН путем
слияния баз Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).
До 1 января 2017 г. оборот недвижимости в стране, по сути, подчинялся
двойному регулированию. Так, постановка объекта на учет в ГКН требовала
представления одного пакета документов, а регистрация прав на недвижимость другого. При этом заявители вынуждены были обращаться сначала в кадастровую
палату, а потом в орган регистрации прав и у каждой из организаций были свои
требования
к
документам,
их
оформлению,
свой
срок
совершения
регистрационных действий, что вынуждало участвовать в двух длительных
процедурах.
Создание
единого
реестра
позволяет
сократить
как
время
оформления документов, так и приведет к единообразию в требованиях.
Так,
классифицируя
недвижимоеимущество
цели
и
государственной
сделок
с
ним,
регистрации
М.Г.
Пискунова
прав
на
указывает:
«основнойправовой целью является обеспечение устойчивости гражданского
оборотапутем
подтверждения
и
государственной
гарантии
прав
недвижимость»1
1
Пискунов, Е.А. Недвижимость: права и сделки / Е.А. Пискунова М.: Издательство Юрайт. 2014. — 806 с.
на
26
Все
участники
гражданского
оборота,
включая
государство,
при
рассмотрениивопроса о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество
имеют
равные
права.
Изъятия
из
данного
правила
могут
устанавливаться только законом. Таким образом, первая и главная цель
существования системы государственной регистрации - цель обеспечения защиты
имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. По
мнению Чубарова В.В.: « без регистрации прав на недвижимость ни один
участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих
прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости».
В
соответствии
с
нормами
Закона
№128-ФЗ
осуществление
государственного кадастрового учетаи государственной регистрации прав
включают в себя определенный порядок: прием заявления и прилагаемых к нему
документов;возврат прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения при
наличии оснований, установленных законодательством; проведение правовой
экспертизы документов, представленных для осуществления государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет
наличия или отсутствия оснований для приостановления либо для отказа в его
осуществлении; внесение в ЕГРН сведений, необходимых для осуществления
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав,
либо уведомление о приостановлении при наличии оснований, либо уведомление
об отказе в осуществлении наличии оснований, либо уведомление о прекращении
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации
прав;выдачу документов после осуществления государственного кадастрового
учета и (или) государственной регистрации прав, либо после осуществлении или
его прекращения.
Гражданский
кодекс
РФ,
устанавливая
обязательность
государственнойрегистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий
регистрацию,
обязанность
«предоставлять
информацию
о
произведенной
регистрации и зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ)
27
Однакоданный
принцип
вызывал
серьезные
дискуссии
о
том,
какую
степеньоткрытости информации имел в виду законодатель, и как на практике
долженбыть реализован данный принцип.
В частях 1–3 ст. 15 ФЗ 218 определены перечни лиц, по заявлению которых
осуществляются:
одновременно
государственный
кадастровый
учет
и
государственная регистрация прав; государственный кадастровый учет без
одновременной государственной регистрации прав; государственная регистрация
прав без одновременного государственного кадастрового учета. Одной из
ключевых новелл является введение единой учетно-регистрационной процедуры в
отношении объектов недвижимости, т. е. исключение необходимости подачи
отдельного
заявления
о
кадастровом
учете
объекта
недвижимости
для
последующей государственной регистрации права.
В круг лиц, по заявлению которых осуществляютсягосударственный
кадастровый
учети
государственная
регистрация
праводновременно
входят:собственники земельного участка либо лица, которому земельный
участокпредоставлен для строительства – при государственном кадастровом учете
и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком
земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства,
единый недвижимый комплекс;лица, которому выдано разрешение на создание
искусственного земельного;собственника исходного объекта недвижимости, из
которого образованы новые объекты недвижимости, – при государственном
кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты
недвижимости;собственника
строительства,единого
здания,
недвижимого
сооружения,
комплекса,
объекта
–
незавершенного
при
государственном
кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением
существования
таких
зарегистрированы
объектов
в
недвижимости,
Едином
права
на
которые
государственном
реестре
недвижимости;собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу
которого
устанавливаются
недвижимости,
–
при
ограничения
государственном
прав
и
обременения
кадастровом
учете
объекта
и
(или)
28
государственной
регистрации
ограничений
прав и
обременений
объекта
недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением
существования части объекта недвижимости, на которую распространяются
соответствующие ограничения прав и обременения;кадастрового инженера и
иного лица в случаях, установленных федеральным законом.
При
осуществлении
государственного
кадастрового
учета
без
одновременной государственной регистрации прав такой государственный
кадастровый
учет
уполномоченным
осуществляется
органом
по
заявлению:
государственной
власти,
представленному
органом
местного
самоуправления или уполномоченной организацией; собственника здания,
сооружения, объекта незавершенного строительства при государственном
кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов
недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном
реестре недвижимости;собственника объекта недвижимости или лица, в пользу
которого
устанавливается
ограничение
права
или
обременение
объекта
недвижимости, – при государственном кадастровом учете в связи с образованием
или прекращением существования части объекта недвижимости; собственника
объекта недвижимости – при государственном кадастровом учете в связи с
изменением
основных
характеристик
объекта
недвижимости;кадастрового
инженера иного лица в случаях, установленных федеральным законом.
Государственная
регистрация
прав
без
одновременного
государственногокадастрового учета осуществляется по заявлению: лица, право
которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения
прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, –
при
государственной
регистрации
возникновения
или
прекращения
соответствующего права;правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в
пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта
недвижимости;сторон договора – при государственной регистрации договора и
(или) права;правообладателя объекта недвижимости – при подтверждении права
на учтенный в ЕГРН объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу
29
Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо возникшего в
силу федерального закона; нотариуса или его работника, уполномоченного в
установленном порядке.
Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11
февраля 1993 года № 4462-1, при государственной регистрации права на объект
недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки
или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению
любой стороны нотариально удостоверенной сделки;иного лица в установленных
настоящим Федеральным законом случаях. Государственный кадастровый учет и
(или)
государственная
регистрация
прав
осуществляются
по
заявлению
представителя лиц, указанных в частях 1–3 ст. 15 , при наличии у него
нотариально
удостоверенной
доверенности.
В
случае
осуществления
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
на объект недвижимости, принадлежащий Российской Федерации, субъекту
Российской Федерации или муниципальному образованию, от их имени при
подаче заявлений выступаютуполномоченные органы государственной власти,
органы местного самоуправления либо уполномоченные юридические лица и
граждане.При уклонении одной из сторон договора от государственной
регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании
решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях,
предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном
производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Определенные изменения произошли в части формулировки терминов и
определений используемых в ФЗ № 218. Например, вместо терминов «открытость
сведений о государственной регистрации» который содержался в ст. 7 Закона №
122 – ФЗ законодатель в ч. 1 ст. 7 ФЗ № 218-ФЗ употребил термины
«достоверность» и «доступность», подчеркивая доступность сведений из ЕГРН в
качестве одного из принципов ведения реестра.
30
Основная проблема в определении степени доступности данных о
государственной регистрации состоит в том, могут ли быть достоянием любого
лица сведения о правообладателе и какова должна быть степень конкретности
предоставляемых
о
правообладателе
сведений.
Рассматривая
вопрос
о
содержании принципа доступности информации о регистрации, нельзя не
принимать во внимание и те условия, в которых происходит его реализация.
Сведения,
являясь
общедоступными,
могут
стать
достоянием
преступникови использоватьсяв ущерб собственникам объектов, окоторых
получена
информация.Предоставления
недвижимость
сведений
о
регистрации
прав
на
являются обеспечение возможности убедиться в правах
конкретного лица при совершении сделки с объектом, но для этого нет
необходимости
предоставлять
любому
лицу
право
на
получение
всей
информации.
В
связи
этим
рассмотрим
Кассационное
определение
СК
по
административным делам Верховного Суда РФ от 27 сентября 2017 г. N 5-КГ17126. «Гражданин Н. обратился о признании действий Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) незаконными
и возложении обязанности совершить действия по предоставлению выписки из
Единого государственного реестра недвижимости, содержащей сведения о
правообладателях жилого дома, расположенного по адресу: ... с кадастровым
номером ..., а также жилого дома, расположенного по адресу: ... с кадастровым
номером ...
Заявления мотивированы тем, что по запросу Федеральной службой
государственной
регистрации,
кадастра
и
картографии
(Росреестром)
предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости на
объекты недвижимости (жилые дома), однако в ней отсутствуют сведения о
фамилии, имени, отчестве правообладателя объектов недвижимости.Коллегия
Верховного суда РФ по административным делам постановила, что Росреестр
имеет право не раскрывать имена владельцев недвижимости.
31
В частности, операторы и иные лица, получившие доступ к персональным
данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные
данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено
федеральным законом (статья 7 Федерального закона от 27 июля 2006 года N 152ФЗ "О персональных данных").
Как следует из материалов дела, в связи с обращением заявителей в
уполномоченный государственный орган о предоставлении им выписки из
Единого государственного реестра недвижимости, содержащей сведения об
интересующих их жилых домах, такая выписка им была предоставлена, за
исключением сведений, касающихся персональных данных правообладателя
жилых объектов недвижимости, то есть информации, доступ к которой
ограничен; документов, подтверждающих фактическую заинтересованность
административных истцов на получение указанной спорной информации, к
административному иску не приложено». 1
Доступ к персональным данным правообладателя жилых объектов
ограничен в силу закона. Третьи лица не вправе получать такие сведения без
согласия субъекта персональных данных. Требования заявителей со всей
очевидностью направлены на получение информации, доступ к которой
ограничен. При таких обстоятельствах их права и законные интересы не
нарушаются и не затрагиваются.
Вполне
достаточно
предоставить
такое
право
самому
правообладателю.Представляется нецелесообразным включать в число лиц,
имеющих право на получение информации, правообладателя и будущего
приобретателя объекта. Во-первых, потому, что анализ информации с целью
оценки риска совершения сделки требует специальных познаний, которые у
сторон сделки, как правило, отсутствуют. Во-вторых, в процессе изучения
материалов, находящихся в регистрирующем органе, этим лицам могут стать
Кассационное определение Верховного Суда РФ от 27.09.2017 N 5-КГ17-126. [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
1
32
известными обстоятельства, касающиеся других лиц, имеющих право на
сохранение конфиденциальности сведений об этих обстоятельствах.
Лицом,
в
наибольшей
требованиям,является
нотариус.
степени
отвечающим
Во-первых,
он
обладает
предъявляемым
необходимыми
познаниямикак лицо, имеющее практику оформлениясделок с недвижимостью.
Во-вторых, в соответствии с Основами законодательствао нотариате он несет
материальную ответственность за сделки удостоверяемые им, следовательно,
является лицом, заинтересованным взаконности прав, возникших на основании
удостоверенной такой сделки. При этом он в равной степениобеспечивает
интересы правообладателя и приобретателя объекта недвижимости. В-третьих,
нотариус связан тайной нотариального действия, котораяобязывает его не
разглашатьсведения, которые стали ему известны в связи с выполнением
профессиональных обязанностей.
Таким образом, статичное изменениетеории и практики регистрации прав
на недвижимое имущество в России отражает логику обеспечения публичного
признания
данного
права
посредством
гражданско-правового
механизма
государственной регистрации прав на недвижимость, прошедшего путь от учета
прав на недвижимое имущество до публичной регистрации прав и сделок на
недвижимое имущество через приоритет конституционного принципа признания
и защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иной
формы собственности.
33
Глава 2. Основные проблемы и противоречия гражданско-правового
регулирования регистрации прав на недвижимое имущество
2.1 Особенности осуществления государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество в свете норм
Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от
13.07.2015 N 218-ФЗ
Правовой основой института государственной регистрации права на
недвижимое имущество является основной закон – Конституция Российской
Федерации. В соответствии с ним признаются и защищаются частная,
государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право
частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый имеет право иметь
в частной собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как
единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2ст.35)1
По мнению Мищенко В.И. «законодательство в области регистрации права
собственности стремительно развивалось, начиная с 90-ых годов 20 века. До 31
декабря 2016 года порядок был урегулирован Федеральным законом от 21.07.1997
№122-ФЗ «О государственной регистрации права собственности и сделок с ним».
В 2015 г так же в 2016 г был принят ряд федеральных законов о внесении
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок,
внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
34
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в
соответствии с которыми в законе о регистрации произошли серьезные
изменения»1.
На смену Федеральному закону «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ) и
Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» (ФЗ от
27.07.2007г.
№221-ФЗ)01.01.2017
года,
за
исключением
некоторых
положений,вступил в силу новый Федеральный закон от 13.07.2015г. №218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости».
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое
имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения)
прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а
в
отношении
объектов
культурного
наследия,
включенных
в
единый
государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и
культуры) народов России, выявленных объектов культурного наследия –
безвозмездное
пользование
(ссуда);
ограничения
(обременения)
прав
на
недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа
государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат
государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. 2
Для реализации эффективного управления и учета объектов недвижимости
в нашей стране был создан государственный кадастр недвижимости, который
объединил сложную многоуровневую систему реестров и кадастров недвижимого
имущества. И все же он не соответствовал принципам доступности и
достоверности реестра в части общедоступности информации о недвижимом
имуществе на территории Российской Федерации.
Мищенко, В. И. К вопросу о государственной регистрации прав на недвижимое имущество / В. И. Мищенко //
Современная наука: актуальные проблемы теории и практики. 2017. №7. С. 86 -89.
1
Борисов, А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» (постатейный) / А. Н. Борисов М.: Юстицинформ. 2017. 365 с.
2
35
Современный этап развития системы регистрации объектов недвижимости
обусловил
необходимость
совершенствования
нормативно-правового
и
организационного учета недвижимого имущества, что нашло отражение в
федеральной программе «Развития единой государственной системы регистрации
прав и кадастрового учета (2014-2019 годы)»1
Федеральный закон закрепил институциональное объединение систем
государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость с
использование
снижающих
прогрессивных
издержки
технологий
пользователей
информационного
и
государства
обеспечения,
при
оказании
соответствующих услуг, определившее практическую потребность в подготовки
научно
обоснованных
предложений
по
концептуальным
изменениям
законодательства и совершенствованию организационного и методического
обеспечения деятельности в сфере кадастрового учета.
Сущность термина «учет», интерпретируемого А.Б. Барихиным как
«отражение хозяйственной и другой деятельности предприятия на основе
документов в различных измерителях (количественных и (или) качественных)
заключается прежде всего, в закреплении, конкретизации состояния параметров
исследуемых объектов, а так же получении, сбое и накоплении данных об этих
объектах с последующей фиксацией таких сведений в учетных документах».
Новеллы
законодательства
обусловлены
задачей
выполнения
плана
мероприятий (дорожной карты) «Повышение качества государственных услуг в
сфере
государственного
кадастрового
учета
недвижимого
имущества
и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 2.
Одной из целей дорожной карты провозглашено формирование достоверного
(качественного и полного) Единого государственного реестра недвижимости.
Постановление Правительства РФ от 10.10.2013 N 903 (ред. от 17.02.2018) "О федеральной целевой программе
Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2020
годы) [Электронный ресурс] // Справочная правовая система Консультант плюс
2
Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р (ред. от 11.02.2017) Об утверждении плана мероприятий
(дорожной карты) Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета
недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
[Электронный ресурс] // Справочная правовая система Консультант плюс
1
36
Новый закон сохраняет преемственную связь с 122-ФЗ в соответствии ч.3
ст.1№218-ФЗ «государственная регистрация прав на недвижимое имущество юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения,
перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или
ограничения такого права и обременения недвижимого».
Он регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на
территории Российской Федерации государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также ведением
Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений,
содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.В части 3 и 5
статьи 1 218-ФЗ вошли с соответствующими изменениями положения ч. 1 ст. 2
«Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» Закона 1997 г. о регистрации, которыми устанавливалось, что: «
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее также – государственная регистрация прав)– это юридический акт
признания
и
подтверждения
государством
возникновения,
ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с ГК РФ;государственная регистрация является
единственным
доказательством
существования
зарегистрированного права.
Зарегистрированное право нанедвижимое имущество может быть оспорено
только в судебном порядке.
В основе рассматриваемого регулирования лежит норма п. 1 названной
выше ст. 131 ч. 1 ГК РФ согласно которой: право собственности и другие вещные
права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной
регистрации
в ЕГРН органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость;
регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения,
право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения,
37
право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в
случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами. 1
Существует также более общая норма п. 1 ст. 8.1. «Государственная
регистрация прав на имущество» части первой ГК РФ, которой предусмотрено
следующее:
в случаях,
предусмотренных законом,
права,
закрепляющие
принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения
таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат
государственной регистрации; государственная регистрация прав на имущество
осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе
принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и
достоверности государственного реестра; в государственном реестре должны
быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который
устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его
возникновения.
Согласно разъяснению, данному в п. 3 Постановления Пленума ВС России
от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», названная статья
8.1. ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации
прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является
объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном
капитале общества с ограниченной ответственностью и др.); данная норма
распространяется на регистрацию в различных реестрах: ЕГРП, ЕГРЮЛ и т. д.
Как отмечено в Постановлении КС России от 24 марта 2015 г. № 5-П, в
соответствии
с
правовой
позицией
КС
России
законодательное
закреплениенеобходимости государственной регистрации права на недвижимое
имущество
является
признанием
со
стороны
государства
публично-
правовогоинтереса в установлении принадлежности недвижимого имущества
конкретному
лицу,
чем
обеспечивается
защита
прав
других
лиц,
Зелюка, П. А. Понятие и особенности недвижимости как системного элемента объектов гражданских прав / П. А.
Зелюка // Общество и право. 2011. №4. С. 131 – 135.
1
38
стабильностьгражданского
оборота
и
предсказуемость
его
развития
(Постановление от 26 мая 2011 г. № 10-П; Определения от 5 июля 2001 г. № 132О и № 154-О,от 29 января 2015 г. № 216-О и др.).
Разъяснения о спорах о правах на недвижимое имущество даны в п. 52–61
Постановления Пленума ВС России и Пленума ВАС России от 29 апреля 2010 г.
№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав». Так, в пункте 52 названного Постановления разъяснялось следующее
«Государственная
существования
регистрация
является
зарегистрированного
права.
единственным
доказательством
Зарегистрированное
право
на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на
недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются
в
порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество
осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются
основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части
судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения
недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о
применении
последствий
недействительности
сделки
в
виде
возврата
недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются
основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной,
которым не применены последствия ее недействительности, не является
основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может
быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого
незаконного владения (право собственности на один и тот же объект
недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на
движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека
39
или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права
или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о
признании права или обременения отсутствующими».
1
До 1 января 2017 г. заявитель должен был обращаться в орган регистрации
прав, соответствующий расположению недвижимости. Теперь, если гражданин
приобрел недвижимость в другом субъекте РФ, ему не придется ехать туда для
регистрации права - достаточно будет подать документы в ближайшее
территориальном органе регистрации правпо месту нахождения. Также заявление
можно подать через МФЦ.
Юридические лица не обязаны представлять учредительные документы при
регистрации права, как это было ранее. Теперь государственный регистратор
самостоятельно будут запрашивать необходимую документацию у органов,
отвечающих за государственную регистрацию юридических лиц.
Общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и
государственной регистрации прав сокращен и составит при подаче документов в
орган регистрации прав: 5 рабочих дней - для кадастрового учета; 10 рабочих
дней - в случае одновременного проведения учета и государственной регистрации
прав; 7 рабочих дней - для регистрации прав.
Если документы будут представлены через МФЦ, то сроки проведения
кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два
рабочих дня.
Установлен единственный случай отказа в приеме документов - если не
установлена
личность
заявителя,
который
непосредственно
обратился
с
правоустанавливающими документами например не предъявлен паспорт или
доверенность на представителя организации.
Нововведения в Закон N 218-ФЗ прямо относят нотариусов к числу
участников отношений, возникающих при осуществлении государственной
регистрации прав. При ее осуществлении на недвижимое имущество на
Борисов, А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» (постатейный) / А. Н. Борисов М.: Юстицинформ.2017. 365 с.
1
40
основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на
наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе
супругов достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется
государственным регистратором прав через единую информационную систему
нотариата.
Нотариус является одним из лиц, по заявлению которого допускается
государственная регистрация прав на объект недвижимости без одновременного
государственного кадастрового учета такого объекта, но только в том случае,
когда такое право возникло на основании нотариально удостоверенной сделки
или иного совершенного нотариусом нотариального действия. Нотариус может
направить такие документы посредством электронного отправления, в том числе в
форме
электронных
образов
документов,
подписанных
усиленной
квалифицированной электронной подписью. При этом надо понимать, что при
отправке документов нотариусом в электронном виде получить от него выписку
из ЕГРН с отметкой о государственной регистрации на бумажном носителе не
представляется возможным.
Особый интерес вызывает вопрос, кто и за что несет ответственность при
осуществлении
государственного
кадастрового
учета
и
государственной
регистрации прав в свете изменения в законодательстве. Ответственность за
действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и государственной
регистрации распределена между органом регистрации прав, государственным
регистратором и другими лицами.
Так, государственный регистратор несет ответственность за несоответствие
внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в
представленных документах (за исключением данных, внесенных из других
информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в
кадастровом учете или государственной регистрации прав или уклонение от их
проведения. 1
Белова, П. А., Белов, Н. А. К вопросу изменения процедуры государственной регистрации недвижимости с 2017 /
П.А. Белова, Н. А. Белов // Молодой ученый. 2017. №46. С. 188 – 190.
1
41
Свою
очередь
орган
регистрации
прав
несет
ответственность
за
ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение
сведений,
которые
содержатся
в
ЕГРН,
полноту
и
достоверность
предоставляемых сведений, незаконный отказ в государственном кадастровом
учете или регистрации прав, установленный вступившим в законную силу
решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда орган осуществивший
внесение изменений в ЕГРН имеет право регрессного требования к органам и
лицам, по вине которых допущены нарушения.
Также нововведениями в Закон N 218-ФЗ уточнены условия выплаты
компенсации за утрату права на жилое помещение. Компенсация за жилое
помещение
-
единственное
пригодное
для
постоянного
проживания
-
выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него
причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также
добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно
Закону N 218-ФЗ условием ее выплаты является невозможность получить от
третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением
суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу,
например, в связи с внесением записи об исключении должника-организации из
ЕГРЮЛ. Однако положение Закона N 218-ФЗ о компенсации за утрату права,
зарегистрированного в ЕГРН, вступает в силу только с 1 января 2020 г.
Анализируя выше изложенное, можно высказать предположение, что
разработчики вцелом не ставили задачу расширения возможностей государства по
контролюнад частными лицами в сфере оборота недвижимости. Они видели
своейцелью максимально упрочить оборот, по возможности сократив связанные
сним
издержки
и
излишние
временные
затраты.
Что,
в
основном,
былореализовано в Законе №218-ФЗ.В то же время государство:формулирует
правила регистрации прав на недвижимость; в лице своих органов осуществляет
применение этих правовыхнорм, решая вопрос о регистрации или об отказе в
таковой;
в
лице
судебных
органов
рассматривает
поводугосударственной регистрации прав на недвижимость.
споры
по
42
Указанные обстоятельства в совокупности с тем, что государствоявляется
крупнейшим собственником недвижимости и крупнейшимучастником ее оборота,
делают положение государства в сфере регистрацииправ на недвижимость
исключительным.При
таких
условиях интересы всех
других
участников
оборотанедвижимости должны быть специально гарантированы.
В Законе о регистрации цели государственной регистрации специальноне
выделяются,
что
с
учетом
вышеизложенных
представляетсяопределенным
пробелом.
В
правильногофункционирования
действующей
обстоятельств
целях
системы
обеспечения
регистрации
и
направления еедальнейшего развития в упомянутый закон следовало бы включить
нормуследующего содержания:«Целью государственной регистрации прав на
недвижимое имуществоявляется защита имущественных прав участников оборота
недвижимогоимущества.
Все
участники
гражданского
оборота,
включая
государство, прирассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на
недвижимоеимущество имеют равные права. Изъятия из данного правила
могутустанавливаться только законом».
Данная формулировка должна подчеркнуть, что равны права всехсубъектов
именно как участников гражданского оборота при рассмотрениивопросов о
государственной регистрации. Это не исключает особых правгосударственных
органов на получение информации, правоохранительных органов на получение
необходимых документов впроцессе проведения следственных действий и т.п.
Однако здесь государствои его органы выступают не как участники гражданского
оборота, а какучастники других правоотношений.
Следующей
теоретико-правовой
проблемой
системы
государственнойрегистрации прав на недвижимость является тот факт, что в
Россиифактически
не
работает
принцип
публичной
достоверности
ибесповоротности. Об этом прямо указывает положение, сформулированное вп. 5
ст. 1 ФЗ №218 положение, согласно которому «государственнаярегистрация
является
единственным
доказательством
существованиязарегистрированного
43
права. Зарегистрированное право на недвижимостьможет быть оспорено только в
судебном порядке».
Признание
государственной
праваединственным
регистрации
доказательством
зарегистрированного
существования
такого
права,
безусловно,освобождает лицо, обратившееся к ЕГРН, от поиска других
доказательствсуществования
этого
права.
Однако
эта
формулировка
не
освобождает его от
поиска доказательств, которые делают данное право недействительным,поскольку
такое право может быть оспорено в судебном порядке. Такоеположение не
превращает лицо, обратившееся к реестру, в безусловнодобросовестного
приобретателя, поскольку добросовестность предполагаетне только незнание, но
и невозможность знания о том, чтозарегистрированное право на самом деле
отсутствует.
Другими словами, нет гарантий неприкосновенностизарегистрированного
права. И нетситуации, когда зарегистрированное право – это действительно
объективносуществующее неоспоримое право. То есть полагаться на него в
гражданскомобороте все равно нужно с оглядкой на оспоримость.Для решения
данной проблемы представляется необходимымсформулировать в ГК РФ
принципы публичной достоверности ибесповоротности.
Ещё одним немаловажным нововведением является возможность проводить
кадастровый
учёт
и
регистрацию
права
собственности
без
участия
правообладателя в ряде случаев. Так же Закон «О государственной регистрации
недвижимости» предусматривает внесение сведений в ЕГРН в порядке
межведомственного электронного взаимодействия. Обязанность направлять
необходимые для учета и регистрации документы в таком порядке установлены
для органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов и
нотариусов при принятии ими таких решений.
Наряду с положительными изменениями в законодательстве имеют место и
отрицательные, которые требуют доработки. В соответствии со статьей 26 Закона
№218-ФЗ значительно увеличилось количество оснований для приостановления
44
кадастрового учета и регистрации прав существует 55.
что:
«одной
из
самых
распространенных
Тихонова К.В. считает,
причин
приостановления
не
представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них),
запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам. Это
может быть связано в дальнейшем с тем, что уполномоченный орган не
представит
необходимых
сведений
в
установленный
законом
срок
по
межведомственным запросам». 1
Увеличивается срок приостановления кадастрового учета и регистрации
прав.В соответствии с новым законодательством он составляет: три месяца – по
решению государственного регистратора, на срок до устранения причин,
послуживших основанием для принятия решения о приостановлении (за
исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены другие сроки);
шесть месяцев – по инициативе заявителя. При этом в законе уточнено, что по
заявлению приостановление возможно один раз.
В случае представления заявления о государственном кадастровом учете и
(или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
посредством почтового отправления: подлинность подписи заявителя на
заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в
нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия
представителя заявителя; с объектом недвижимости должна быть нотариально
удостоверена;к заявлению прилагаются копия документа, удостоверяющего
личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а
также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и
копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя
юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки
являются юридические лица).
Тихонова, К. ВПроблема ведения государственного земельного контроля в системе информационного
обеспечения единого реестра недвижимости// экономика и экология территориальных образований / К. В.
Тихонова, А. А. Елисеева, А. А. Симонова // Экономика и экология территориальных образований. 2017. №4. С.
113 – 122.
1
45
06 сентября 2017 г. в Государственную думу Российской Федерации был
внесензаконопроект № 261549-7 «О внесении изменений в статью 54
Федерального закона«О государственной регистрации недвижимости».
В целях защиты имущественных прав рисковых категорий населения
предусматривается введение для сделок с недвижимостью, принадлежащей
одиноко проживающим гражданам – получателям страховой пенсии по старости
(инвалидности) либосоциальной пенсии по старости (инвалидности), а также
лицам, находящимся под патронажем и
попечительством, обязательного
нотариального удостоверения.Авторы законопроекта предлагают закрепить
указанное нововведение в ст. 54Федерального закона «О государственной
регистрации недвижимости».Еще до введения в законодательство обязательной
нотариальной формы длясделок с недвижимостью для определенных категорий
граждан
в
литературе
неоднократно
обращалось
внимание
на
необходимостьзащиты имущественных прав несовершеннолетних посредством
использования инструментов института нотариата.
Так, в ряде работ неоднократно подчеркивалась существенная роль
нотариата в защите прав указанных субъектов, а также обосновывалась
необходимость закрепитьна законодательном уровне обязательную нотариальную
форму для сделок, направленных на отчуждение имущества с участием
несовершеннолетнего1
Можно сделать вывод, что разработчиками Закона была проанализирована
работа органов регистрации и кадастрового учета за несколько лет, учтены
нюансы, имеющие место в различных ситуациях.
Тымчук Ю. А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: новые предложения по
стабилизации гражданского оборота// Научно-методический электронный журнал «Концепт». – 2017. – № 10. – 0,4
п. л. // URL: http://e-koncept.ru/2017/173012.htm.
1
46
2.2 Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Проблема оснований приостановления и отказа в государственной
регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации
прав на недвижимость.
В связи с этим нормы, устанавливающие основания, оказывают влияние на
определенные поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если
регистрирующий орган выявляет законные основания для приостановления и
отказа, то заявители заинтересованыв том, чтобы представленные ими документы
это исключали.
В п. 6 этой статьи 131 ГК РФ говорит о том,порядок государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации
этих прав устанавливаются в соответствии законом о регистрации прав на
недвижимое
имущество.Таким
образом,
гражданское
законодательство
подчеркивает важность вопроса об основаниях отказа, выделяя эти основания в
качестве самостоятельного предмета рассмотрения в законе о регистрации наряду
с порядком регистрации. Складывается мнению, что такая формулировка имеет
47
целью не только указать на важность установления оснований для отказа, но и
обусловлена рядом правовых моментов.
Если нормы, определяющие порядок государственной регистрации, носят
процессуальный характер, поскольку понятия «процесс» и «порядок» вполне
можно рассматривать как синонимы, то нормы об основаниях приостановления и
отказа ближе к сфере материального права, так как определяют содержание
деятельности по регистрации.
Вместе с тем нормы об основаниях отказа вряд ли можно отнести и к
нормамгражданского права.
Будучи
в наибольшей
степени
обусловлены
гражданско-правовыми нормами и в наибольшей степени связаны с ними, нормы
об
основанияхотказа
в регистрации
тем
не менее
остаются
нормами,
регулирующимине отношения равноправных участников гражданского оборота, а
отношениямежду
государством
в
лице
регистрирующего
органа
и
субъектами,обращающимися за регистрацией.
Таким образом, если нормы о порядке государственной регистрацииможно
отнести к административно-процессуальным, то нормы об основанияхотказа - к
материальным нормам административного права.
Пустоваловой Е.А. считает, что: «выступая, с одной стороны, как средство
обеспечения гарантий праввладельцев недвижимости, а с другой стороны, как
средство их огражденияот возможного произвола регистрирующего органа,
перечень оснований дляотказа в регистрации, безусловно, должен быть
исчерпывающим. Сами основания для отказа должны быть сформулированы
конкретно и исключать различное толкование. 1
Перед тем как перейти к рассмотрению оснований для приостановления и
отказа, следуетостановиться на весьма важном процессуальном вопросе. Этот
вопрос о возможности выделить специальные основания для возврата документов
без рассмотрения и отказа в приемедокументов на регистрацию.
Пустовалова, Е. А. Государственной регистрации прав на недвижимое имущество на современном этапе развития
гражданского законодательства: дис. к. ю. наук: 12.00.03 / Пустовалова Елена Александровна. М. 2012. 185 с.
1
48
Если обратиться к Закону о регистрации, то, на первый взгляд, в немтакое
основание
сформулировано.
формальныхтребований
к
В
п.
3
документам,
ст.
18
после
представляемым
на
перечисления
регистрацию,
отмечено, что «не подлежат приему на государственную регистрацию прав
документы,имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные не
оговоренныеисправления,
документы,
исполненные
карандашом,
а
также
документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно
истолковать их содержание». Такая формулировка, казалось бы, однозначно
ориентирует регистрирующий орган на то, чтобы при обнаружении документов с
вышеперечисленными дефектами не начинать процесс регистрации, а отказывать
в приеме документов.
Порядком
регистрации
должна
быть
предусмотрена
обязанность
регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о
выявленных
недостатках
документов,
которые
могут
повлечь
отказ
в
государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без
получения официального отказа
Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом,
регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего
письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он
лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и
возможности обжаловать такой отказ в суд.
Установление возможности письменного отказа в приеме документов
ухудшило
бы
положение
не
только
заявителя,
но
и
самого
регистрирующегооргана. Вполне очевидно, что лицо, которому отказано в приеме
документов,
не может быть лишено права получить об этом письменное уведомление, а также
права на обжалование данного решения в суде. Но при обжаловании отказа в
регистрации после приема документов регистрирующий орган всегдаимеет
возможность
доказать
правомерность
своих действий,
так как
в деле
правоустанавливающих документов останутся необходимые копии. В случаеже
49
отказа
в
приеме
в
деле
такие
документы
будут
отсутствовать,
что
позволитзаявителю представить в суд другие документы.
В части 1статьи 26 ФЗ-218 определен исчерпывающий перечень случаев,
вкоторых
осуществление
государственной
государственного
регистрации
прав
кадастрового
учета
приостанавливается
по
и
(или)
решению
государственного регистратора прав. Значительно увеличен перечень оснований
для приостановления осуществления кадастрового учета и государственной
регистрации прав. В статье 26 ФЗ №218 закреплено 55 оснований. При этом
вызывает опасение возможность «широкого» применения такого основания
приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав, как
непредставление(непоступление) документов (сведений, содержащихся в них),
запрошенныхорганом регистрации прав по межведомственным запросам (подп. 5
п. 1).
Можно получить отказ по причине непредставления в орган регистрации
прав информациипо межведомственным запросам не из-за отсутствия сведений
как
таковых,
аиз-за
того,
что
уполномоченный
орган
не
представил
соответствующих сведений в установленный законом срок. Вместе с тем Законом
№ 218-ФЗ предусмотрено, что в случае если в течение срока приостановления не
устранены
кадастрового
причины,
учета
препятствующие
и
(или)
осуществлению
государственной
государственного
регистрации
прав,
то
в
осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной
регистрации прав отказывается, то есть получается, что увеличивается и перечень
оснований для отказа.
Если говорить о процедурных сложностях порядка регистрацииправ на
недвижимость, можно выделить следующее:
1. Сроки регистрационных действий сокращены, а сроки дляприостановления
увеличены.
Сроки
приостановления
осуществлениякадастрового
учета
и
государственной регистрации прав составляют:- три месяца (вместо одного) – по
решению государственногорегистратора (за исключением отдельных оснований,
для которыхпредусмотрены иные сроки приостановления); шесть месяцев (вместо
50
трех) – по инициативе заявителя. Приэтом уточнено, что по заявлению
приостановлениевозможно только один раз.
2. Осуществлен отказ от выдачи бумажных свидетельств о регистрацииправа
собственности
на
недвижимость
на
специальном
гербовом
бланке,
и
снесколькими степенями защиты, чтобы избежать подделок. Сведения о
собственнике
собственника
вносят
в
Единый
государственный
реестрнедвижимости. Складывается мнение, что это ставит гражданина в
полнуюзависимость от данных, внесенных или не внесенных в реестр.
Безофициального документа крайне сложно будет доказать
свое право
нанедвижимость при техническом сбое в реестре, намеренной ошибкеоператора,
исказившего информацию в ЕГРН, или хакерской атаке».
Говоря о процедурных проблемах регистрационной системы, можнотакже
отметить
несистемный
характер
действий
государственной
власти
при
реализациинововведений.
Орган не смог в полной мере выполнить закон о запуске с 1 января 2017
года единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Почти три года
работ над единым государственным реестром недвижимости привели в январе
2017 года к масштабному сбою в работе автоматизированной базы данных. Речь
идет об объединении более 160 региональных баз данных, в которых содержится
информация о более чем 300 млн. объектов недвижимости, каждый из которых
имеет десятки уникальных характеристик, таких как кадастровых номер, сведения
о правах, площади, кадастровой оценке и других. 1
Подводя итоги, Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ
«Огосударственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 1
января2017 г., внес значительные изменения в сферу поставки недвижимости на
государственный кадастровый учет и регистрации прав на недвижимое
имущество.
Щеголева, А. И. Актуальные проблемы системы государственной регистрации прав на недвижимость в
Российской Федерации по состоянию на 2017 год / А. И. Щеголева // Экономика и социум. 2017. №8. С. 320 – 325.
1
51
Предполагается, что благодаря тем нововведениям, которые внедряет
данный закон учетно-регистрационная процедура должна стать проще, понятнее,
яснее, а затраты и время заявителей будут максимально минимизированы.
Однако, принимая во внимание все описанные проблемы, надеемся, что
указанный закон станет лишь началом реформирования и эволюции в сфере
государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое
имущество.
Уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без
рассмотрения. В частности, к ним относятся:несоответствие формата заявления и
документов,
представленных
в
электронном
виде,
установленному
формату;наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном
виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений, в
том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не
позволяющих однозначно истолковать их содержание;отсутствие подписи
заявителя в заявлении о государственном кадастровом учете объекта или
государственной регистрации прав;если в Государственной информационной
системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация
об уплате госпошлины и не представлен документ, подтверждающий ее уплату;в
ЕГРН имеется запись о невозможности регистрации перехода, ограничения права
и обременения недвижимости без личного участия собственника или его
законного представителя.
Положения статьи устанавливают сроки приостановленияосуществления
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрацииправ
по решению государственного регистратора прав. Эти сроки дифференцированы
для случаев, указанных в п.п. 9, 11, 36, 37, 40, 41 и 26 ч. 1 данной статьи. По
общему же правилу, осуществление государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения
причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но
не более чем на три месяца.
52
Так, в части 1статьи 30 срок возможного приостановления осуществления
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в
заявительном
порядке увеличен
с трех до шести месяцев.
При
этом
непосредственно установлено,что приостановление на основании заявления
может быть произведено лишь однократно.
Часть 2 статьи 30 содержит нововведение о том, что в случае отсутствия в
заявленииуказания на срок, необходимый для приостановления государственного
кадастрового учетаи (или) государственной регистрации прав, приостановление
производится на срок шестьмесяцев.
Глава 3. Правовое регулирование государственной регистрации отдельных
видов прав.
3.1 Особенности государственной регистрации прав на недвижимость,
возникающих в результате правопреемства
Особенности регистрации прав собственности на недвижимость связаны с
процедурой наследования. Пункт 2 ст. 218 ГК РФ указывает, что «в случае смерти
гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит
по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом». В
данном случае для определения особенностей государственной регистрации
необходимо обратиться к нормам о наследовании. В соответствии с п. 4 ст. 1152
ГК РФ «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени
открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также
независимо от момента государственной регистрации права наследника на
наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной
регистрации». Из этих положений четко видно, что в отношении наследования
законом установлено иное правило, чем в п. 2 ст. 8 ГК РФ. Такой подход понятен:
если
признавать
моментом
возникновения
права
у
наследника
момент
53
государственной регистрации, то практически во всех случаях наследования
будет существовать весьма длительный (как правило, шесть месяцев) период,
когда имущество не будет иметь собственника, поскольку прежний собственник
умер, и его право прекратилось, а у наследника оно еще не возникло, поскольку
не зарегистрировано.
Право собственности наследника на недвижимость считается возникшим с
момента открытия наследства. При этом, как и во всяком случае возникновения
права раньше его регистрации, встает вопрос о моменте, с которого возможно
распоряжение
данным
имуществом.
Ранее
действовавшеезаконодательство
содержало четкие ограничения прав лица, принявшего наследство.
Действующий ГК РФ (часть третья) содержит нормы, согласно которым сделки
по распоряжению имуществом наследник был вправе совершать по истечении
шести месяцев со дня открытия наследства независимо от выдачи свидетельства о
праве на наследство, либо со дня выдачи этого свидетельства. После введения в
действие новых норм наследственного права эти ограничения сняты, и можно
предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с
момента открытия наследства.1
Формально такой договор не противоречит закону, так как право
распоряжения наследственным имуществом не связано ни с государственной
регистрацией права наследника, ни с получением им свидетельства о праве
нанаследство. В то же время регистрирующий орган, не имея свидетельства о
праве на наследство или решения суда, устанавливающего право наследника,и не
располагая
полномочиями
для
установления
принадлежности
имуществанаследнику, не сможет принять решение о регистрации перехода
права.
В
таком
случае,
следуя
логике,
регистрирующий
орган
должен
приостановитьрегистрацию права в связи с имеющимися противоречиями между
заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Акиньшина, А. В. Проблемы реализации принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно
связанных с ним объектов в наследственных правоотношениях / А. В. Акиньшина // Научные ведомости
Белгородского государственного университета серия: Философия. Социология. Право. 2013. №24. С. 110 – 114.
1
54
Противоречие это будет состоять в том, что в ЕГРН зарегистрировано
правонаследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право
которого
не
зарегистрировано
и
не
подтверждено
надлежащим
для
регистрирующего органа документом (абз. 5 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).
Таким образом, наследник до получения им свидетельства о праве на наследство
фактически
лишен
права
распоряжаться
наследственным
недвижимым
имуществом. При действующем законодательстве специфика его положения
состоит в том, что он может до получения свидетельства о праве на наследство
заключить сделку отчуждения недвижимого имущества (если оно не относится к
жилой недвижимости - п. 2 ст. 558 ГК РФ),но завершить процесс отчуждения
этого имущества переходом права к приобретателю наследник сможет только
после получения свидетельства о праве на наследство, так как переход права
связан с его регистрацией, а регистрация невозможна без свидетельства о праве на
наследство.
Наличие возможности заключения сделок отчуждения наследственного
недвижимого имущества вряд ли способствует потребностям гражданского
оборота. В связи с этим представляется целесообразным установить запрет на
совершение сделок отчуждения до регистрации права наследника.
В связи с тем, что основным правоустанавливающим документом при
наследовании является свидетельство о праве на наследство, возникает и другой
вопрос - о пределах правовой экспертизы данного документа регистрирующим
органом.
Свидетельства
о
праве
уполномоченные законом
на
наследство
выдают
на проведение деятельности,
нотариусы,
лица,
имеющей целью
установить права конкретного лица на конкретное наследственное имущество 1. В
соответствии со ст. 72 Основ законодательства Российской Федерации о
нотариате (далее - Основы) «нотариус при выдаче свидетельства о праве на
наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств
Алексеев, В. А. Наследование недвижимости и государственная регистрация
Наследственное право. 2011. №2. С. 20 – 24.
1
прав / В. А. Алексеев //
55
проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства,
наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по
закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство,
состав и место нахождения наследственного имущества».
Действующим
законодательством
не
предусмотрено
право
государственного регистратора проверять обоснованность выдачи нотариусом
выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство, а так же ставить под
сомнение возникающие в порядке наследования
права,
подтвержденные
нотариусом.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №
(2017), Территориальным органом Росреестра было отказано в государственной
регистрации права собственности на объект недвижимости на основании
свидетельства о праве на наследство, поскольку при проведении правовой
экспертизы государственным регистратором прав было установлено, что право
собственности на спорный объект не возникло, по мнению государственного
регистратора прав, документы-основания возникновения права собственности
являются поддельными.На запрос государственного регистратора прав в
учреждение архивного фонда поступил ответ о том, документ-основание
возникновение права собственности наследодателя (нотариально удостовереный
договор купли-продажи нежилого здания) в документах архивного фонда
нотариальной конторы под указанным в запросе реестровом номером не
обнаружен, при этом под указанным номером имеется реестровая запись,
удостоверяющая доверенность на вождение автомобиля.
Решением суда первой инстанции, оставленным в силе определением суда
апплеционной инстанции, решение регистрирующего органа об отказе в
государственной регистрации права было признано законным.
Однако определение Верховного Суда Российской Федерации указанные
судебные акты были отменены; отказ территориального органа Росреестра
признан незаконным. Верховным судом Российской Федерации было указано, что
«в силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается
56
принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени
его фактического принятия, а так же независимо от государственной регистрации
права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит
государственной регистрации; принятие наследства осуществляется подачей по
месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с
законом выдавать свидетельства о правена наследство должностному лицу
заявления наследника о приняти наследства либо заявления наследника о выдаче
свидетельства о праве на наследство (часть 1 статьи 1153 ГК РФ); в пункте 11
совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и
Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010
№10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав» разъяснено, что наследник в праве обратиться с заявлением о
госудаственной
регистрации
осуществляющий
перехода
государственную
права
собственности
регистрацию
права
на
в
орган,
недвижимое
имущество и сделок с ним, после принятия наследства. В этом случае если право
собственности
предшественника
не
было
зарегистрировано
в
ЕГРП,
правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для
перехода права собственности в порядке правопреемства, а так же документы
правопредшественника,
свидетельствующие
о
приобретении
им
права
собственности на нежвижимое имущество. Согласно пункту 1 статьи 17 Закона
№122-ФЗ( действующего на момент приняти оспариваемого решения) одни из
оснований
для
государственной
регистрации
наличия,
возникновения,
прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на нежвижимое
имущество и сделок с ним является свидетельство о праве на наследство.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию
прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности
сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится
органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет
установления отсутствия предусмотренных данным законом оснований для отказа
57
в государственной регистрации прав. Вступившим с силу с 1 января 2017
Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ « О государственной регистрации
недвижимости»
установлено,
что
основаниями
для
осуществления
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
являются в том числе свидетельства о праве на наследство (пункт 4 части 2 статьи
14). При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое
имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о
праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общеи
имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного
документа государственным регистратором прав не осуществляется( часть 2
статьи 59 218 Закона №218-ФЗ)
Таким образом, приведенными правовыми нормами не предусмотрено
право государственного регистратора прав проверять обоснованность выдачи
нотариусом свидетельства о праве на наследство, а так же ставить под сомнение
возникающие в в порядке наследования
права,
подтвержденные таким
свидетельством.»1
На практике право в незарегистрированном состоянии как право,
подлежащее регистрации, может находиться весьма длительное время, так как
закон не устанавливает каких-либо сроков для государственной регистрации
вещных прав на недвижимость. Такое положение не исключает того, что в период
до регистрации с потенциальными правообладателями произойдут события,
влекущие правопреемство - физическое лицо может умереть, а юридическое лицо
может быть реорганизовано. Интерес представляет судьба прав на недвижимость,
сведения о которой не были внесены в ЕГРН до момента возникновения вопроса о
правопреемстве.
Особенность ситуации состоит в том, что, с одной стороны, у умершего
гражданина
(реорганизованного
юридического
лица)
право
на
объект
недвижимости без регистрации не возникло, но при его жизни существовал
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного
Суда РФ 12.07.2017) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
58
полный набор юридических фактов, свидетельствующих о наличии этого права,
за исключением регистрации перехода права.
Весьма распространенной является ситуация, когда гражданин приобрел
объект недвижимости, придал договору купли-продажи форму в соответствии с
законодательством, но умер, не успев подать заявление о регистрации перехода
права.
Чаще всего, наследники, в первую очередь, обращаются в орган
регистрации прав с заявлением о регистрации перехода прав на основании
заключенного умершим при жизни договора. В соответствии со ст. 17 ГК РФ
правоспособность гражданина прекращается с его смертью, а это значит, что
после смерти он не может стать обладателем каких-либо прав, включая вещные
права на недвижимость. Таким образом наследники не могут рассчитывать на
положительное решение вопроса и у них остается единственная возможность обращение в суд. Требования, предъявляемые в этом случае, - включение объекта
недвижимости в наследственную массу после умершего и признание права на
недвижимость
за
наследниками.
Как
правило,
при
установлении
того
обстоятельства, что при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись
основания для регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении
такого рода требований.
Решение состоит во внесение изменений в отдельные статьи Закона №218ФЗ, регулируемого государственную регистрацию недвижимости, при отсутствии
спора между прежним владельцем объекта и наследниками его приобретателя. По
мнению
Оглоблиной
О.М.
«согласно
традиционному
взгляду
объектом
универсального правопреемства могут быть гражданские права - вещные,
обязательственные и иные, которые были у прекратившего свое существование
лица на момент прекращения его существования». 1
В этих изменениях следует внести следующее: «регистрирующийорган
обязан
зарегистрировать
вещное
право
на
объект
недвижимостиза
Оглоблина, О.М. Дарение и наследование имущества. / О. М. Оглобина - М.: Издательство Тихомирова
М.Ю.2012.208 с.
1
59
правопреемниками
лица,
которое
до
своего
прекращения
(смерти)
незарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания».
Такая
государственная
совместному
заявлению
регистрация
прежнего
права
должна
собственника
и
производитьсяпо
лиц,
признанных
правопреемниками приобретателя объекта недвижимости в установленном
законом порядкеи в сроки, которые предусмотренные для регистрации права
собственности.
Предлагаемое решение способствовало бысокращению дел всудах, стало бы
одинаково применимо как для случаев наследования, реорганизации юридических
лиц, так и для регистрации прав собственности на вновь созданные объекты
недвижимости. В практике есть случаи, когда гражданин умирает после
окончания строительства дома и передачи ему квартиры, приобретенной в
порядке долевого участия в строительстве, но до государственной регистрации
права собственности на квартиру. В этом случае у органа регистрации также
отсутствуют основания для внесения записи в ЕГРН на квартиру за наследниками,
в связи с тем, что умерший принимал участие в создании объекта (ч. 1 ст. 218 и
ст. 219 ГК РФ). Переход прав и обязанностей по договору участия в долевом
строительстве к наследникам участника долевого строительства предусмотрен п.
7 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных
объектов
недвижимости
и
о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные акты Российской Федерации»
В п. 8 статьи 4 говорится, что «существующие на день открытия наследства
участника долевого строительства имущественные права
и обязанности,
основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным
законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации» 1
В таком случае речь идет об имущественных правах и обязанностях,
основанных на договоре. В соответствии со статьей 12 рассматриваемого закона
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2018) Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
60
договор участия в долевом строительстве считается исполненным в момент
фактической передачи объекта долевого строительства. По этому, все действия
после подписания акта приема-передачи объекта долевого участия, не могут быть
предметом правопреемства.
Сложности такого рода нельзя отнести к неразрешимым. Решение же о
возможности признания объектом правопреемства прав в сфере административноправовых отношений, тесно связанных с гражданско-правовыми последствиями.
Права
на
государственную
представляется
актуальным
регистрацию
для
на
закрепления
недвижимое
в
нормах
имущество,
гражданского
законодательства и законодательства, регламентирующего порядок регистрации
прав на недвижимое имущество.
3.2. Особенности регистрации прав участников общей долевой собственности
недвижимого имущества
В соответствии с российским законодательством участник долевой
собственности не вполне свободен в реализации своих правомочий собственника.
Так, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляются по соглашению всех ее участников (статья 247 Гражданского
кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ). При продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу сособственник ограничен правилом о
преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ), а распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее
участников (ст. 246 ГК РФ).
На
земельных
участках,
жилищногостроительства
категорией-земли
или
населенных
с
назначением
ведения
пунктов,
личного
для
индивидуального
подсобного
хозяйства,
допускаетстроительство
на
с
них
индивидуальных
жилых домов. В настоящее времябольшое количество домов,расположенных в
сельской местности и передаваемых из поколения в поколение фактически по
61
наследству.Часто
право
общей
долевой
собственности
зарегистрировано
несколькими лицами, которые не состоят в родственных связях.
Сложности
и
проблемы,
возникающие
в
праве
общей
долевой
собственности в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка,
на котором он построен, заставляет многих собственников подумать о разделение
этогонедвижимое имущество, пропорционально размеру доли или выделу долю в
праве общей собственности в натуре.
Часто, на практике возникают ситуации, когда дом в соответствии с долями
в праве разделить возможно, а земельный участок согласно утвержденным в
муниципальном образовании правилам землепользования и застройки разделить
нельзя, так как вновь образуемые участки будут меньше установленного
минимального размера. В случае когда доли в праве общей собственности
неравные, то сособственники, для которых всоответствии с законодательными
требованиями невозможно образовать земельныйучасток при разделе общего
участка,
не
заинтересованы
в
разделе
или
выделе
доликого-либо
из
сособственников как в правеобщей собственности на дом, так и на участок.
Раздел земельных участков и выделучастка в счет доли в праве общей
собственности регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее
–ЗК РФ). Так, в соответствии с пунктом 3статьи 11.4 ЗК РФ: « при разделе
земельногоучастка, находящегося в общей собственности, участники общей
собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в
результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено
соглашением»1Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11.5ЗК РФ при выделе земельного
участка у участника долевой собственности возникает право собственности на
образуемый земельный участок. При этом на измененный участок, который
сохраняется в измененных границах, сохраняется право долевойсобственности у
оставшихся участников с учетом изменившегося размера ихдолей в праве общей
собственности.В соответствии со статьей 252 ГК РФесли участникам долевой
Земельный кодекс Российской Федерацииот 25.10.2001 N 136-ФЗ(ред. от 03.07.2018)(с изм. и доп., вступ. в силу с
08.07.2018)[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
62
собственностине удалось достигнуть соглашения о способе и условиях раздела
общего имуществаили выдела доли одного из них, то участникдолевой
собственности вправе в судебномпорядке требовать выдела в натуре своейдоли из
общего имущества.
Следует отметить, что дроблениеправа долевой собственности на объекты
недвижимости может привести к трудностям во владении ипользовании частью
соразмерной доле имущества,в соответствии с егоназначением. Кроме того, в
рассматриваемых случаях, если дом с большим процентом изношенности и
требует финансовых вложений, то основной интерес для собственников
представляетземельный участок, на котором онрасположен. После раздела
земельногоучастка или выдела участка в счет доли вправе общей собственности
выделившийся собственник образованного участка может владеть, пользоваться и
распоряжатьсябез уведомления собственников земельного участка из которого
осуществлен выдел.Несмотря на запрет существующим законодательством
постановки на кадастровый учет и регистрации прав на земельныеучастки,
площадь которых меньше минимального размера, на публичной кадастровой
карте можно обнаружить немало участков просто микроскопических по
площади.1
Итак, если площадь исходного земельного участка, на котором расположен
объект недвижимости, позволяет выделитьучастки в счет долей в праве общей
долевой собственности, которыебудут отвечать требованиям законодательства о
предельных
максимальных
и
минимальных
размерах
земельныхучастков,
предназначенных для индивидуального жилищного строительства иливедения
личного подсобного хозяйства, то интерес вызывает судьба жилого дома.Может
ли
желающий
выделить
своюдолю
в
праве
собственности
на
земельныйучастоквыделять и долю вправе на жилой дом?
Тихонова, К. В. Проблема ведения государственного земельного контроля в системе информационного
обеспечения единого реестра недвижимости// экономика и экология территориальных образований. / К. В.
Тихонова, А. А. Елисеева, А. А. Симонова // Экономика и экология территориальных образований . 2017. №4. С.
113 -122.
1
63
Несмотря на то, что прямо в законодательстве не закреплено правило о
том,что раздел участка возможен только одновременно или после раздела дома
(выдела доли в праве общей собственности надом), тем не менее исходя из норм
абзаца4 подпункта 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ ипункта 1 статьи 273 ГК РФ можно
сделатьвывод о том, что выдел в натуре доли вправе общей собственности или
раздел земельного участка с оставлением находящегося на нем жилого дома в
общей
долевойсобственности
участников
противоречиттребованиям
существующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит
выделения
каждому
из
сособственников
обособленного
земельного
участка,свободного от прав третьих лиц.
Если такой дом расположен на земельном участке, который находится в
фактическом пользовании правообладателей дома,то есть в соответствии с
законом не образован, не определен вид его разрешенногоиспользования, то в
такой ситуации вопросов не возникает.
В ситуации, когда участок, на котором построен дом, образован,
приватизирован и имеет вид разрешенного использования «для индивидуального
жилищногостроительства» или «для ведения личногоподсобного хозяйства»,
тогдане все так однозначно.
Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации
(далее – ЖК РФ) жилым домом признаетсяиндивидуально-определенное здание,
которое состоит из комнат, а также помещенийвспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с ихпроживанием в таком здании.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса
РоссийскойФедерации (далее – ГК РФ) выделяются втом числе виды объектов
капитального строительства, а именно объекты индивидуального жилищного
строительства, подкоторыми понимаются отдельно стоящиежилые дома с
количеством этажей не болеечем три, предназначенные для проживанияодной
семьи.
64
Таким образом, квалифицирующим признаком индивидуального жилого
дома является наличие в нем комнат, но не квартир.Нормы российского
законодательства
непредполагают
возможность
образования
втаком
доме
отдельных квартир, являющихся самостоятельными объектами гражданского
оборота.
В связи с этим Министерство экономического развития Российской
Федерации(далее – Минэкономразвития России) ещев 2015 году высказывало
мнение о том,что: «постановка на государственный кадастровый учет жилых
помещений в индивидуальном жилом доме и последующее ихвведение в
гражданский оборот в качествесамостоятельных объектов гражданскихправ не
предусматривалось Федеральнымзаконом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ«О
государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»и
Федеральным законом от 24 июля 2007года № 221-ФЗ «О государственном
кадастре
недвижимости»
и
прямо
запрещеночастью
7
статьи
41
Федеральногозакона от 13 июля 2015года № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» 1
Согласно пункту 3 статьи 16 ЖК РФ квартиры могут располагатьсятолько в
многоквартирном доме, который, в свою очередь, можетнаходиться на земельном
участке,
вид
разрешенного
использования
которого
предусматривает
возможность размещения иэксплуатации многоквартирного дома ». 2
Если один из собственников выделяетчасть дома (помещение) в счет своей доли,а,
фактически, квартиру, то у него должно возникнуть право собственности
наквартиру, а у остальных участников долевой собственности останется часть
дома.
Однако российским законодательствомне предусмотрена постановка на
государственный кадастровый учет частижилого дома как самостоятельного
объектанедвижимого имущества, равно как и возможность одновременного
Письмо Минэкономразвития России от 18.02.2015 N ОГ-Д23-1969 О рассмотрении обращения [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
Письмо Минэкономразвития России от 18.02.2015 N ОГ-Д23-3939 О рассмотрении обращения [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
65
существованияв отношении одного и того же объекта недвижимости различных
правовых статусовего частей 8.Кроме того, в соответствии с пунктом6 Положения
о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащимсносу или
реконструкции,
утвержденногопостановлением
Федерации
47
№
от
28
января
Правительства
2006года,
Российской
многоквартирным
домом
признаетсясовокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные
выходы либо на земельный участок, прилегающий к жиломудому, либо в
помещения общего пользования в таком доме.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря
2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации» и пунктом
элементами
4 части 1 статьи 36 ЖК РФ: «Земельный участок с
озеленения
многоквартирный
дом,
и
благоустройства,
принадлежит
на
которомрасположен
собственникам
помещений
вмногоквартирном доме на праве общей долевой собственности» 1
Так же часть 4 статьи 37 ЖК РФ устанавливает, что: «собственник
помещения в многоквартирномдоме не вправе осуществлять выдел в натуре своей
доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
»2
Следовательно на основании вышеизложенных правовыхнорм общее
имущество многоквартирногодома, к которому относится и земельныйучасток, на
котором он расположен, неимеет самостоятельной потребительскойценности и
предназначено для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми
помещениями в таком доме, а также расположеннымина земельном участке
объектами. В силуособой правовой природы земельный участок, на котором
находится многоквартирный дом, являющийся общим имуществомсобственников
помещений в таком доме,не может быть объектом раздела или выдела.
Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ(ред. от 03.07.2018)О введении в действие Жилищного кодекса
российской Федерации [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ(ред. от 04.06.2018)(с изм. и доп., вступ. в силу
с 11.07.2018)[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
66
В случае когда дом располагается на земельном участке, находящемся в
фактическом пользовании правообладателей дома или помещений в нем,большое
значение для его приватизацииимеет квалификация этих помещений в качестве
квартир или в качестве частей дома.
Если объектом по договору безвозмездной передачи в собственность
гражданявляется квартира, то земельный участок перейдет вобщую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме и осуществить
раздел или его выдел не представляется возможным. 1
Строительствомногоквартирных
домовна
участке,
с
разрешенным
использованием для индивидуального жилищного строительстваили ведения
личного подсобного хозяйства, законодательством недопускается. Следовательно,
строительство на такомучастке многоквартирного жилого дома не предусмотрено
разрешенным использованием земельного участка,
зданиена основаниистатьи
222 ГК РФ может быть признаносамовольной постройкой. 2
Так
же,
согласно
статье
289
ГК
РФсобственнику
квартиры
в
многоквартирномдоме наряду с принадлежащим ему помещением также
принадлежит доля в правесобственности на общее имущество дома.То есть
многоквартирный дом содержитэлементы общего имущества собственников
помещений в таком доме.Однако при образовании частей жилого домав связи с
его разделом или выделом доли вправе общей собственности понятие общих
помещений не предусмотрено, так как с разделом общего имуществаили выделом
в натуре доли право общейсобственности прекращается.
В действующем законодательстве понятия «частьжилого дома» отсутствует.
Тем не менее нормыстатьи 16 и статьи 62 ЖК РФ разграничивают понятия «часть
жилого дома» и «квартира»
В определенных случаях индивидуальныйжилой дом может быть разделен
наблок-квартиры, если разрешенное использование земельного участка это
Учуева, А. А. Правовые проблемы реализации принципа единства земельных участков и прочно связанных с ним
объектов / Учуева А. А. // Молодой ученый. 2016. №6. С. 47 – 50.
2
Варламов, А. А Кадастровая деятельность. / А. А. Варламов, С. А. Гальченко, Е. И .Аврунев. М.: Издательство
Форум, 2015. 256 с.
1
67
допускает.Речь идет о жилых домах блокированнойзастройки – домах с
количеством этажейне более чем три, состоящих из несколькихблоков,
количество которых не превышаетдесять и каждый из которых предназначендля
проживания одной семьи, имеет общуюстену (общие стены) без проемов с
соседним блоком или соседними блоками. В соответствии с пунктом 2 части 2
статьи 49ГК РФ такой блок расположен на отдельном земельном участке и имеет
выход натерриторию общего пользования.
Так, Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре
судебнойпрактики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении
кадастрового учета на объекты недвижимости,утвержденном 30 ноября 2016 года,
отметил, «что часть жилого дома блокированнойзастройки, который находится в
долевойсобственности, может быть поставлена накадастровый учет в качестве
самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и
изолированной».1Вопрос, о
возможностив соответствии с действующим
законодательством постановки на государственный кадастровый учетпомещений
(квартир)
в
индивидуальномжилом
доме,
не
представляющийздание
блокированной застройки, в указанном обзоресудебной практики не был
затронут.
Нередко суды при разрешении подобныхдел учитывают сложившийся
порядок пользования домом, который может не соответствовать долям в праве
собственности, что было обусловлено различными устными договоренностями
собственников. Это ведет к ущемлению прав отдельных участников, которым в
натуре выделяется часть дома меньше той, что соответствует их доле, а размер
компенсации за несоразмерность выделяемого имущества слишком маленький в
связи с большим процентом физического износа дома.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебнойпрактики по делам, связанным с
оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета на объекты недвижимости, утвержденном 30 ноября
2016 года [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
68
По мнению Минэкономразвития России,изложенному им в своем письме от
7 апреля 2017 года № ОГ-Д23-3939: « выдел долииз общего имущества в натуре
возможен вотношении не каждой недвижимой вещи».1
Действительно, в пункте 1 статьи 130ГК РФ к недвижимым вещам
относятся здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства, жилые и
нежилые помещения, а так же машино-места. Часть жилого дома не
предусмотрена вгражданском законодательстве в качествеобъекта недвижимости,
права на которыйподлежат государственной регистрации в ЕГРН.
В связи с этим при принятии решений о«разделе» жилого дома,
Минэкономразвития России рекомендует: «руководствоватьсястатьей 133 ГК РФ
о неделимых вещах, атакже абзацем 2 пункта 3 статьи 252 ГК РФ,согласно
которому,
если
выдел
доли
в
натуре
не
допускается
законом,
то
собственник,выделяющий свою долю в натуре, имеетправо на выплату ему
стоимости его долидругими участниками долевой собственности».На основании
изложенного можно сделать вывод о том, что в настоящее времячасть 7 статьи 41
Федерального закона от13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной
регистрации
недвижимости»
(далее
–
Закон
о
регистрации)
устанавливаетисключение из общего правила, предусмотренного статьей 252 ГК
РФ, о возможностираздела и выдела доли в праве общей собственности на
объекты недвижимости.Орган регистрации прав, который в своей деятельности
руководствуется
этими
осуществлениегосударственного
нормами,
кадастрового
должен
учета
и
приостановить
регистрацииправа
собственности на часть индивидуального жилого дома, апо истечению срока
предоставленного для устранения причин послужившими основаниями для
этоговынесения решение об отказе.
В то же время если в орган регистрацииправ будет представлено судебное
решение, которым часть жилого дома будет признана самостоятельным объектом
Письмо Минэкономразвития России от 18.02.2015 N ОГ-Д23-3939 О рассмотрении обращения [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
69
недвижимости, то орган регистрации прав обязан произвести постановку на
государственный кадастровый учет части жилого дома.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, осуществить
постановку на
государственный кадастровый учет и произвести регистрацию
правна часть дома на основании соглашения в настоящее время не допустимо, но
представляется возможным только на основании судебного решения.
Соответственно, после внесения записи в ЕГРН на части здания будет возможен
раздел или выдел доли в праве общей собственности на земельный участок, на
котором он расположен.
Несмотря на отдельные судебные акты,в соответствии с которыми в разделе
жилого дома или выделе долив праве общей собственности на него былоотказано
16 со ссылкой на часть 7 статьи 41Закона о регистрации, в основном
судебнаяпрактика все же идет по пути возможностираздела или выдела доли в
праве собственности на такой дом
и признания части жилого дома
самостоятельным объектом недвижимости.
ГК РФ не содержит какие-либо запретыили ограничения, связанные с
делимостьюжилых домов. Кроме того, в статье 558ГК РФ прямо указаны части
жилых домовв качестве объектов договоров продажи недвижимости.
Таким образом, ГК РФ регулирует совершение сделок с частями
индивидуальныхжилых домов, а Закон о регистрации запрещает образование их
новых частей.
Во избежание разночтений в толковании указанных норм федеральных
законов,вопрос о невозможности раздела индивидуальных жилых домов
следовало бы урегулировать в ГК РФ. При наличии правовой коллизии страдают
в первую очередьсобственники жилых домов, желающиевыделить свою долю в
праве общей собственности, которые вынуждены обращаться в суд с иском
непосредственно о выделе доли, и с иском к органу осуществляющему
70
регистрацию прав для того, чтобы обязать его зарегистрировать право
собственности на выделенную часть дома. 1
На основании ч.2 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК
РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать,
подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным
образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных
статьей 250 ГК РФ. Требования об обязательном нотариальном удостоверении
сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое
имущество закреплены в статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» (Закон №218-ФЗ)
Так, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой
собственности
своих долей
по
одной
сделке,
подлежат нотариальному
удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим
паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав
паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2018
г. по делу № А35-12777/2016 установлено, что: «согласно абзацу 1 пункта 1
статьи 24 Закона о регистрации (здесь и далее в редакции, действующей на
момент возникновения спорных правоотношений) сделки по отчуждению долей в
праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при
отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной
сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Между тем, пунктом 3 статьи
24.1 этого Закона о регистрации после 04.07.2016, т.е. после вступления в силу
Федерального закона от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений в статью
24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и
государственной
сделок
с ним» и статьей 42 Федерального закона «О
регистрации
недвижимости»
от
13.07.2015
№
218-ФЗ,
Дениуллова, Ю.В. Принципы земельного права, земельного участка, объектов недвижимости, единство судьбы
земельных участков и объектов недвижимости / Ю.В. Дениуллова // Internationalscientificreview. 2017. №3. С. 43 –
47.
1
71
предусмотрено, что положения абзаца 1 пункта 1 статьи 24 настоящего
Федерального закона не применяются к сделкам по отчуждению земельных
долей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 №
101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля,
права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до
вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве
общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения.
Суды установили, что право собственности в отношении спорной земельной
доли на землях сельскохозяйственного назначения возникло 05.10.1994, то есть до
вступления в законную силу указанного нормативного акта. Таким образом, в
настоящем случае речь идет о земельной доле в понимании статьи 15 Закона №
101-ФЗ (который является специальным по отношению к положениям главы 16
ГК РФ), следовательно,сделка по отчуждению земельной доли, не подлежит
нотариальному удостоверению в соответствии стребованиями пункта 1 статьи 24
Закона о регистрации.»1
Согласно ст.42 Закона №218-ФЗ при продаже доли в праве общей
собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению
о
государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие,
что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других
условий, на которых продает ее. К заявлению о регистрации прав прилагаются
документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности
от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской
Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в
общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты
извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Определение от 5 февраля 2018
http://sudact.ru/vsrf/doc/aKJ3m8DrgA5h/
1
г.
по
делу
№
А35-12777/2016[Электронный
ресурс]
//
72
На основании ч.2 ст.42 Закона №218-ФЗ в случае, если число участников
долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо
извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности
продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном
сайте органа регистрации прав. Данное правило не распространяется на
извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724 утверждено
следующее: «размещать извещения участников долевой собственности на
недвижимость на официальном сайте органа регистрации прав в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет" о намерении продать долю необходимо в
соответствии с порядком ». 1
Извещение размещается продавцом доли путем заполнения формы в
личном
кабинете
наофициальном
сайте
органа
регистрации
прав
с
использованием системы идентификации и аутентификации. Электронная форма
извещения
включает
следующие
разделы:
вид
объекта
недвижимости;
кадастровый номер объекта недвижимости;адрес объекта недвижимости или иное
описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса);цена,
по которой продается доля в праве общей долевой собственности на объект
недвижимости; фамилия, имя, отчество продавца- физического лица или
наименование продавца - юридического лица; адрес электронной почты и (или)
почтовый адрес продавца, по которым иные участники общей долевой
собственности могут с ним связаться.
Извещение должно быть доступно для просмотра неограниченным кругом
лиц в течение трех месяцев с момента его размещения. Извещение, размещенное
продавцом доли посредством заполнения электронной формы извещения в
личном кабинете, становится доступным для просмотра в специальном разделе
Приказ Министерства экономического развития РФ от 17.11.2016 N 724Об утверждении Порядка размещения
извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве
общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа
регистрации прав в
информационно-телекоммуникационной сети Интернет [Электронный ресурс] // http://base.garant.ru/71564486/
1
73
официального сайта органа регистрации прав с момента его размещения. Если
иным участникам долевой собственности на недвижимое имущество, указанное в
извещении, предоставлен доступ к «Личному кабинету», орган регистрации прав
в течение трех рабочих дней со дня размещения извещения информирует
указанных лиц в «Личный кабинет».
Извещение должно быть доступно для просмотра неограниченным кругом
лиц в течение трех месяцев с момента его размещения. По истечении указанного
срока извещение перемещается в архив, доступ к которому имеют только
государственные регистраторы прав. Общий срок хранения на сайте сведений об
извещении составляет три года.
Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу остальные
участники
долевой
собственности
имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных
торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный
участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания
или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или
сооружении.Предусмотренное
ч.1
ст.250
ГК
исключение
обеспечивает
реализацию принципа следования земельного участка за объектом недвижимости.
На основании ч.2 ст.42 Закона №218-ФЗ государственная регистрация
распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех
участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности
распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о
размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли
устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников
долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения
размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием
такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме
согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей
74
собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или
договором между указанными участниками долевой собственности.
Так же необходимо принимать во внимание, что исходя из положений
Семейного кодекса Российской Федерации, независимо от того, на чье имя из
супругов приобретено недвижимое имущество, оно будет являться совместной
собственностью супругов, если приобретеноза счет общих доходов супругов во
время брака по возмездной сделке (если брачным договором не установлено
иное).
До внесения изменений в законодательство, при отсутствии согласия
супруга на отчуждение недвижимости, государственная регистрация перехода
праваприостанавливалась, а впоследствии выносился отказ.
Требование о необходимости получения одним супругом нотариально
удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью попрежнему действует и не отменено. Однако теперь орган регистрации прав не
вправе
требовать
государственной
предоставления
регистрации
согласия
перехода
права
супруга
для
собственности
проведения
к
новому
собственнику и не вправе выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого
согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет
проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.
Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый
государственный
реестр
недвижимости
вносится
запись
необходимого согласия супруга на совершение сделки.
об
отсутствии
Информация об
отсутствии согласия супруга вносится в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право
нового собственника на приобретенный объект недвижимости, что может в
дальнейшем
затруднить
отчуждение
или
совершение
иных
сделок
с
недвижимостью, в связи с тем, что такая сделка является оспоримой.
В соответствии со статьей 38 Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 необходимо
учитывать, что: «при осуществлении государственной регистрации сделки или
государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без
необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица
75
или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях,
если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом
вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с
внесением записи о государственной регистрации». 1
Впоследствии супруг, согласие которого не было получено, может
обратиться в суд, оспорить такую сделку и признать ее недействительной.
В необходимо отметить, что с момента расторжения брака бывшие супруги
приобретают статус участников совместной собственности, регламентация
которой осуществляется, в частности, статьей 253 Гражданского кодекса
Российской Федерации, которая устанавливает презумпцию согласия участников
общей совместной собственности на распоряжение общим имуществом и не
предусматривает
необходимости
получения
нотариально
удостоверенного
согласия иных участников общей совместной собственности при совершении
соответствующей сделки кем-либо из участников.
Заключение
В результате проведенного исследования было установлено, что изменение
теории ипрактики регистрации прав на недвижимое имущество отражает
логикуобеспечения публичного признания права посредством гражданскоправового
механизма
государственной
регистрации,
прошедшего
путь
отукрепления вещных прав на землю и недвижимость до публичной регистрации
сделки и права собственности,приоритета конституционного принципа признания
и защиты равнымобразом частной, государственной, муниципальной и иной
формысобственности.
Изучена проблема государственной регистрации как элемента фактического
состава
возникновения
права
собственности.
Рассмотрены
функции
государственной регистрации, а также законодательные и правоприменительные
особенности в механизме гражданско-правового регулирования, дан анализ
судебной практики по оспариванию актов государственной регистрации. Следует
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ(ред. от 01.07.2018)О государственной регистрации недвижимости
[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
76
отметить, что несмотря на проблемы со стартом реализации, Федеральный закон
от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,
вступивший в силу с 1 января2017 г., внес значительные изменения в сферу
постановки недвижимости на государственный кадастровый учет и регистрации
прав на недвижимое имущество. Предполагается, что нововведения, которые
изменяютпринцип учетно-регистрационной процедурыделают ее максимально
понятной и ясной.
Желание
законодательных
органов
улучшить
ситуацию
в
области
регистрации объектов недвижимости, в том числе и таких, как машино-место
оценивается положительно, они значительно упростили существовавший ранее
порядок и разрешили некоторые противоречия. Все это позволят наиболее
эффективно и полноценно использовать машино-места как объекты недвижимого
имущества, совершать сделки и обеспечить защиту законных интересов граждан,
владеющих данным имуществом. Но, вместе с этим, данные законодательные
акты должны быть дополнены и уточнены с учетом сложившейся практики
правоприменения.
Анализируя
цели,
законодателистремились
можно
максимально
высказать
предположение,
увеличить
оборот
что
недвижимого
имущества, по возможности сократив связанные с ним издержки и излишние
временные затраты заявителей.
В Законе № 218-ФЗ цели государственной регистрации специально не
выделяются, что представляется определенным пробелом. Для обеспечения
правильного
функционирования
действующей
системы
регистрации
и
направления ее дальнейшего развития в действующий закон следовало бы
включить норму следующего содержания: «Целью государственной регистрации
прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников
оборота недвижимого имущества. Все участники гражданского оборота, включая
государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут
устанавливаться только законом».
77
Изменения в законодательстве внесли подробные и систематизированные
основания, которые ранее были регламентированы различными нормативными
актам и находили отражение лишь в судебной практике. Значительное число
справок,
документов
орган
регистрации
права
обязан
запрашивать
самостоятельно по средствам электронного взаимодействия.
В свете изменений в законодательстве государственный регистратор не
производит проверку юридической чистоты документов, сделок, удостоверенных
нотариусом. Все это способствует сокращению сроков при проведении
регистрационно-учетной процедуры и снижает необходимость в предоставлении
дополнительных документов на бумажном носителе.
В работе определены процедурные сложности нового порядка регистрации
прав на недвижимость. Значительно увеличен
приостановления
осуществления
кадастрового
перечень
учета
и
оснований
для
государственной
регистрации прав. В ст. 26 ФЗ №218 закреплено 55 оснований. При этом вызывает
опасение
возможность
«широкого»
применения
такого
основания
приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав, как
непредставление (непоступление) документов (сведений, содержащихся в них),
запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам. Можно
получить
отказ
в
регистрации
права
по
причине
непредставления
в
регистрирующий орган информации по межведомственному взаимодействию не
из-за отсутствия сведений как таковых, а из-за того, что уполномоченный орган
не предоставил соответствующих сведений в установленный законом срок.
Вместе с тем в Законе №218-ФЗ оговорено, что в случае если в течение срока
приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав,
то будет вынесен отказ. Следовательно, увеличивается и перечень оснований для
отказа.
Сроки регистрационных действий сокращены, а сроки для приостановления
увеличены. Сроки приостановления осуществления кадастрового учета и
государственной регистрации прав составляют: три месяца (вместо одного) – по
78
решению государственного регистратора (за исключением отдельных оснований,
для которых предусмотрены иные сроки приостановления). Следует отметить, что
несмотря на проблемы со стартом реализации, Федеральный закон от 13 июля
2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
внес
значительные изменения в сферу поставки недвижимости на государственный
кадастровый учет и регистрации прав на нее.
Вызывает озадаченностьтот факт, что в России фактически не работает
принцип публичной достоверности и бесповоротности. Об этом прямо указывает
положение, сформулированное в п. 5 ст. 1 Закона №218-ФЗ положение, согласно
которому «государственная регистрация является единственным доказательством
существования
зарегистрированного
права.
Зарегистрированное
право
на
недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке».
Признание
государственной
регистрации
зарегистрированного
праваединственным доказательством существования такого права, безусловно,
освобождает лицо, обратившееся к реестру, от поиска других доказательств
существования этого права. Однако эта формулировка не освобождает его от
поиска доказательств,
которые делают данное право
недействительным,
поскольку такое право может быть оспорено в судебном порядке. Такое
положение не превращает лицо, обратившееся к единому государственному
реестру недвижимости,в безусловно добросовестного приобретателя, поскольку
добросовестность предполагает не только незнание, но и невозможность знания о
том, что зарегистрированное право на самом деле отсутствует.
ЕГРН продолжает сохранять условие о том, что зарегистрированное право
может быть оспорено всегда. Для решения данной проблемы представляется
необходимым сформулировать в ГК РФ принципы публичной достоверности и
бесповоротности.
В работерассмотреныособенности государственной регистрации прав на
недвижимое имущество в результате правопреемства, особенности регистрации
прав собственности на недвижимость, связанные с процедурой наследования,
требующей особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество.
79
Предлагается внести в Закон о регистрации недвижимости, следующее:
«Регистрация вещных прав на недвижимое имущество, переходящих в порядке
наследования,
производится
на
основании
свидетельства
о
праве
на
наследстволибо решения суда, устанавливающих права наследника на данное
недвижимоеимущество».
Установлено,
иззавещательного
что
право
отказа,
не
пользования
относится
к
помещением,
правам,
следующее
возникающим
с
моментарегистрации. Соответственно, в п. 3 ст. 33 ЖК РФ речь идет о
правеправообладателя
зарегистрировать
возникшее
обременение.
Следовательнорегистрация права наследника без внесения в ЕГРН записи
обременения в виде завещательногоотказа представляется невозможной.
В работе определена необходимость юридического закрепленияобязанности
регистрирующего органа зарегистрировать вещное правона объект недвижимости
за правопреемниками лица, которое до прекращения правоспособностиимело для
этого все необходимые основания, но не зарегистрировало это право.
Такой подход предлагается применятьи при регистрации прав на вновь
созданные объекты недвижимости в случае,когда гражданин умирает после
окончания строительства дома и передачиему квартиры, приобретенной в порядке
долевого участия в строительстве, но до государственной регистрации права
собственности наквартиру.
При исследовании законодательствабыло утановленно, что он не содержит
какие-либо запреты или ограничения, связанные с делимостью жилых или
нежилых зданий. Кроме того, в статье 558 ГК РФ прямо указаны части жилых
домов в качестве объектов договоров продажи недвижимости.Таким образом, ГК
РФ регулирует совершение сделок с частями индивидуальных жилых домов, а
Закон №218-ФЗ запрещает образование их новых частей.
Во избежание разночтений в толковании указанных норм федеральных
законов, вопрос о невозможности раздела индивидуальных жилых домов
следовало бы урегулировать в ГК РФ. При наличии правовой коллизии страдают
в первую очередь правообладатели, желающие выделить свою долю в праве
80
общей собственности, которые вынуждены обращаться в суд с иском
непосредственно о выделе доли и об
обязаниигосударственного органа
зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома.
Принимая во внимание все описанные особенности, основания, пробелы,
думается, что существующие изменения в законодательстве станут лишь началом
реформирования и эволюции в сфере государственного кадастрового учета и
регистрации прав на недвижимое имущество.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты и судебная практика
1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием
12.12.1993) // "Собрание законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N
51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.06.2018)
[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N
14-ФЗ(ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
4. Земельный кодекс Российской Федерации. – М.: Проспект, 2017. – 224 с.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от
04.06.2018)(с изм. и доп., вступ. в силу с 11.07.2018) [Электронный ресурс]
// СПС Консультант Плюс
81
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 23.04.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.06.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
8. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2018) Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
9. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) О
государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
10.Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 03.07.2018) О введении
в действие Жилищного кодекса
российской Федерации [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
11.Постановление Правительства РФ от 10.10.2013 №903 О федеральной
целевой
программе
«Развития
единой
государственной
системы
регистрации прав и кадастрового учета (2014-2019 годы)» // СПС
Консультант плюс
12.Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006
года № 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым
помещением,
жилого
многоквартирного
помещения
дома
непригодным
аварийным
и
для
проживания
подлежащим
сносу
и
или
реконструкции [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
13.Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р (ред. от 11.02.2017)
Об утверждении плана мероприятий (дорожной карты) Повышение
качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового
учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на
82
недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс] // СПС
Консультант плюс
14.Кассационное определение Верховного Суда РФ от 27.09.2017 N 5-КГ17126 [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
15.Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3
(2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
16.Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной
практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении
кадастрового учета на объекты недвижимости, утвержденном 30 ноября
2016 год [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
17.Письмо Минэкономразвития России от 18.02.2015 N ОГ-Д23-1969 О
рассмотрении обращения[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
18.Письмо Минэкономразвития России от 18.02.2015 N
ОГ-Д23-3939 О
рассмотрении обращения [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
19.Приказ Министерства экономического развития РФ от 17.11.2016 N 724 Об
утверждении
Порядка
размещения
извещения
участников
долевой
собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в
праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном
сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной
сети Интернет [Электронный ресурс] // http://base.garant.ru/71564486/
20.Специальная литература:
1. Акиньшина, А. В. Проблемы реализации принципа единства юридической
судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов в
наследственных правоотношениях / А. В. Акиньшина // Научные ведомости
Белгородского
государственного
университета
Социология. Право. 2013. №24. С. 110 – 114.
серия:
Философия.
83
2. Алексеев,
В.
А.
Наследование
недвижимости
и
государственная
регистрация прав / В. А. Алексеев // Наследственное право. 2011. №2. С. 20 –
24.
3. Белова,
П.
А.
К
вопросу
изменения
процедуры
государственной
регистрации недвижимости с 2017 / П.А. Белова, Н. А. Белов// Молодой
ученый. 2017. №46. С. 188 – 190.
4. Борисов, А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. №
218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный) / А.
Н. Борисов – М.: Юстицинформ. 2017. 365 с.
5. Варламов, А. А Кадастровая деятельность. / А. А. Варламов, С. А.
Гальченко, Е. И .Аврунев. – М.: Издательство Форум. 2015 .256 с.
6. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебник для бакалавров / В.
А. Горемыкин. — М.: Издательство Юрайт. 2012. 926 с.
7. Гребенкина,
И.А.
Институт
преимущественной
покупки
чужой
недвижимости в российском гражданском праве: Автореф. дис. … канд.
юрид. наук. М. 2013. С. 20 – 21.
8. Дениуллова, Ю.В. Принципы земельного права, земельного участка,
объектов недвижимости, единство судьбы земельных участков и объектов
недвижимости / Ю.В. Дениуллова // Internationalscientificreview. 2017. №3.
С. 43 – 47.
9.Джумагазиева, Г. С.Теоретические проблемы в определение недвижимого
имущества
для
развития
российской
правовой
системы
/Г.С.
Джумагазиева, Р.Е. Максутов // Актуальные проблемы права: материалы
IV Междунар. науч. конф. 2015. С. 115
10.Зелюка, П. А. Понятие и особенности недвижимости как системного
элемента объектов гражданских прав / П. А. Зелюка // Общество и право.
2011. №4. С. 131 – 135.
11.Ивчатова, Н.С. Разработка содержание и структура Регламентов единой
учетно-регистрационной системе в субъектах Российской Федерации /
Н.А. Ивчатова //Интерэкпо Гео-Сибирь. 2014. №2. С. 18 – 28.
84
12.Ильиных,
А. Л. Определение роли машино-мест в системе объектов
кадастра недвижимости / Л.А. Ильиных // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016.
№ 2. С. 143-148.
13.Лужина, А. Н. Определение недвижимого имущества: правовые коллизии /
А. Н. Лужина // Вестник МГСУ. 2017. №7. С. 804–808.
14. Мищенко, В. И. К вопросу о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество / В. И. Мищенко // Современная наука:
актуальные проблемы теории и практики. 2017. №7. С. 86 -89.
15. Оглоблина, О. М. Дарение и наследование имущества. / О. М. Оглобина М.: Издательство Тихомирова М. Ю. 2012. 208 с.
16. Пискунов, Е.А., Недвижимость: права и сделки / Е.А. Пискунова, Е.А.
Киндеева - М.: Издательство Юрайт. 2014.806 с.
17. Пустовалова, Е. А. Государственной регистрации прав на недвижимое
имущество
на
современном
этапе
развития
гражданского
законодательства: дис. к. ю. наук: 12.00.03 / Пустовалова Елена
Александровна. – М., 2012. 185 с.
18. Салимзянов, Б. И. Обеспечительная функция предварительного договора
в сфере оборота недвижимости. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук /
Салимзянов Булат Ильдарович. - М., 2013. 23 c.
19. Семёнова, Е. Г. О соотношении терминов «недвижимость», «недвижимое
имущество», «недвижимая вещь» в статье 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации / Е. Г. Семенова // Вестник Краснодарского
института МВД России. 2015. №4. С. 36 – 41.
20. Суханов, Е. А. Вещное право. Научно-познавательный очерк / Е. А.
Суханов – М.: Статус. 2017. 560 с.
21. Тихонова, К. В. Проблема ведения государственного земельного
контроля в системе информационного обеспечения единого реестра
недвижимости// экономика и экология территориальных образований. / К.
В. Тихонова, А. А. Елисеева, А. А. Симонова // Экономика и экология
территориальных образований. – 2017. - №4. – С. 113 - 122.
85
22.Тымчук, Ю. А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с
недвижимостью: новые предложения по стабилизации гражданского
оборота / Ю.А. Тымчук// Научно-методический электронный журнал
«Концепт».
–
2017.
–
№
10
–
0,4
п.
л.
–
URL:
http://e-
koncept.ru/2017/173012.htm.
23.Учуева, А. А. Правовые проблемы реализации принципа единства
земельных участков и прочно связанных с ним объектов / Учуева А. А. //
Молодой ученый. – 2016. - №6. – 2016. – С. 47 – 50.
24.Щеголева,
А.И.
Актуальные
проблемы
системы
государственной
регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации по
состоянию на 2017 год / А. И. Щеголева // Экономика и социум. 2017. №8.
С. 320 – 325.
25.Тресцова, Е.В. Реформа Гражданского кодекса Российской Федерации о
недвижимом имуществе / Е. В. Тресцова // Вестник Ивановского
государственного университета. Серия: Естественные, общественные
науки. 2016. №1. С. 22-26.
26. Шульга, А. В., Евглевская, Е. С. Хищение недвижимого имущества или
приобретение права на недвижимое имущество: вопросы теории и
практики / А. В. Шульга, Е. С. Евглевская // Полиматический сетевой
электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного
университета. 2017. №132. С. 45-57.
27.Шеметова,
Н.
Ю.
Эволюция
Российского
законодательства
о
недвижимости / Н. Ю. Шеметова // Адвокат. 2015. №1. С. 65-80.
28. Ахундова, Г. Перспективы совершенствования законодательства о
судебной защите права собственности на недвижимое имущество / Г.
Ахундова // Евразийский юридический журнал. 2016. №7. С. 182-184.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа