close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Макашова Наталия Юрьевна. Обременения в гражданском праве Российской Федерации: проблемы теории и практики

код для вставки
Аннотация
Выпускная квалификационная работа на тему: «Обременения в
Гражданском законодательстве Российской Федерации. Проблемы теории и
практики»
Год защиты: 2018
Направление подготовки: 40.03.01 Юриспруденция
Студент Макашова Наталия Юрьевна
Руководитель: к.ф.н., доцент Гущина Т.В.
Объем работы: 91 страница
Ключевые слова: обременение, ограничение, залог, имущество,
собственность, ипотека, аренда, сервитут, залогодатель, залогодержатель,
законодательство, право.
Краткая характеристика работы: Выпускная квалификационная
работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического
списка.
Во введении обосновывается актуальность, цель и задачи
исследования, его объект и предмет, степень научной разработанности и
другие необходимые элементы.
В первой главе характеризуются общие положения обременения в
гражданском праве Российской Федерации.
Во второй главе рассматриваются отдельные виды обременений в
гражданском праве Российской Федерации.
В третьей главе анализируется судебная практика, связанная с
обременениями.
В заключении сделаны основные выводы и предложения по теме
выпускной квалификационной работы.
Результаты исследования:
в работе проведено комплексное
исследование основных характеристик обременения в гражданском праве
Российской Федерации, выявлены имеющиеся противоречия и проблемы.
Рекомендации: материалы работы и выводы имеют теоретическое и
практическое значение, как в плане формулировки рекомендаций по
совершенствованию российского законодательства, так и в плане
использования материалов работы в учебных целях.
2
СОДЕРЖАНИЕ
Введение…..............................................................................................................5
Глава
1.
Общие
положения
обременения
в
гражданском
праве
РФ........................................................................................................................... 10
1.1. Понятие и виды обременений...................................................................... 10
1.2. Соотношение ограничения и обременения…………………………......... 21
Глава 2. Особенности отдельных видов обременений в гражданском праве
РФ…………………………………………………………………………………27
2.1. Особенности залога недвижимого имущества ......................................... 27
2.2. Особенности залога отдельных видов имущества .................................... 33
2.3. Рента как обременение недвижимого имущества ..................................... 47
Глава
3.
Анализ
судебной
практики,
связанной
с
обременениями..................................................................................................... 56
3.1. Судебная практика Верховного суда РФ ................................................... 56
3.2. Судебная практика Орловской области………..………….……………62
Заключение............................................................................................................ 86
Список использованной литературы…………………………………………...89
3
Введение
Актуальность исследования. В связи со становлением в России основ
гражданского
права
появилось
большое
количество
пробелов
в
законодательстве. Одним из наиболее серьезных считается сочетание и
правомерность интересов физических лиц, интересов общества и государства
в целом.
В настоящее время правовое, политическое, социально-экономическое
положение являются факторами, которые некоторым, в основном правовым
образом, ограничивают свободу граждан. Наряду с этим в современном
обществе необходимым является процесс исследования системы права и
правовых механизмов, которые играют важную роль в процессе поддержания
баланса противоположных интересов. Этот баланс абсолютно необходим в
области частного права, и в первую очередь в отношении предметов
собственности. И в этом плане главную роль играет обременение
гражданских прав.
Несовершенство правовых норм в настоящее время обуславливает
необходимость исследовать явление «обременения» в гражданском праве,
тем самым наводит на мысль о различном толковании самой природы этого
явления и конкретизации его определения.
Для обеспечения активного развития экономики, социальных условий
для проживания населения и повышения уровня жизни граждан государство,
как правило, оказывает влияние на вышеуказанные факторы именно с точки
зрения законодательства.
Одним из способов такого влияния являются
обременения, которые осложняют реализацию своих прав субъектам, не
только на государственном уровне, но и со стороны третьих лиц. С этой
позиции можно обозначить необходимость конкретной степени обременения
прав, как отдельного взятого лица, так и общества в целом. В противном
случае
проблема
обременения
гражданских
прав
может
создать
4
обостренность общества как в социальной сфере, так и для отдельных членов
общества.
В
настоящее
время
понятие
«обременения»
встречается
и
в
Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), и в других
нормативных актах, применяемых на территории Российской Федерации.
При этом необходимо отметить, что как правовое явление оно просто
необходимо при государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Как уже упоминалось, вопрос обременения гражданских прав несет в
себе некоторые пробелы, особенно с точки зрения юридического управления.
Это выражается в не схождении норм правовых актов, которые управляют
схожими, а порой и идентичными сферами общественных отношений, где
проявляет себя правовая природа, функции и
«обременение».
Также
какой-либо
само как явление понятие
определенный
вид
обременения
представляет собой в существующем законодательстве перечень правовых
явлений, которые отличаются по своей природе. Это приводит к
заключению, что определение понятия «обременения» и по сей день остается
довольно не конкретизированным законодателем. Все это приводит к тому,
что граждане и юридические лица, как участники гражданского оборота, не
имеют возможности активно использовать в своей деятельности положения
гражданско-правового регулирования.
Для
усовершенствования
настоящего
законодательства
следует
выделить целые группы отдельных видов обременений. Группирование
можно осуществить по правовой природе данного явления, на основании
общих признаков, объектов обременений и их особенностей.
Степень
разработанности
темы.
Вопросы
обременения
в
гражданском праве и в настоящее время удостоены особого внимания
ученых, о чём говорит большое количество статей и публикаций. Отдельные
аспекты данной темы были в работах таких ученых, как З.Э. Беневоленская,
5
Ф.О. Богатырев, М.И. Брагинский, О.В. Гутников, В.В. Долинская, A.JI.
Ильченко, В.П. Камышанский, О.Г. Ломидзе, В.И. Сенчищев. Не так давно
стала актуальной в юридической литературе тема отеделения понятия
«обременение» от категории «ограничение». В данном направлении
проведены
глубокие
диссертационные
исследования
А.Н.
Лужиной
(«Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и
Франции». Москва, 2006), В.А. Микрюковым («Ограничения и обременения
права
собственности
и
иных
гражданских
прав».
Пермь,
2004),
A.A. Савельевым («Ограничения и обременения права собственности». Уфа,
2007).
Несмотря
на
большое
количество
статей
и
диссертационных
исследований, публикуемых учеными, законодателем не уделяется должного
внимания вопросам, связанным с функциями и задачами, осуществляемыми
правовыми нормами и законодательными актами, несущими в себе
обременение гражданских прав.
Объектом
исследования
являются
общественные
отношения,
возникающие при обременении гражданских прав.
Предмет исследования правовые нормы, судебная практика по
вопросам обременения в гражданском праве Российской Федерации.
Цель и задачи исследования. Провести анализ гражданско-правового
регулирования
отношений,
связанных
с обременениями объектов
гражданских прав.
Указанная цель работы потребовала решения следующих задач:
1) исследование категории «обременение» как гражданско-правового
явления, отграничение обременений от категории «ограничение», выявление
специфических юридических свойств обременений, их практического
значения;
2) определение объектов обременений и их признаков;
3) классификация обременений;
6
4)юридическое
обоснование
средств
индивидуально-правового
регулирования отношений субъектов нескольких обременений одного
объекта;
5) выработка предложений по модернизации системы государственной
регистрации обременений недвижимого имущества.
Методология исследования. При проведении анализа использовались
как общенаучные, так, и частно-научные методы исследования: историкоправовой, логико-юридический, лингвистический, метод системного анализа
и другие.
Теоретическую
основу
работы
составили
труды
отечественных ученых-исследователей: К.Н. Анненкова, М.И. Брагинского,
С.Н. Братуся, Е.В. Васьковского, Ю.С. Гамбарова, В.П. Грибанова, В.А.
Дозорцева, A.C. Звоницкого, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, Д.И. Мейера,
К.П. Победоносцева, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича. Значительную
помощь в исследовании проблемы оказали работы авторов, проводивших как
комплексное изучение предмета, так и отдельных его сторон; конкретных
примеров, а также правовых явлений, тесно связанных с понятием
«обременение»: Б.М. Гонгало, A.B. Должикова, A.B. Коновалова, Д.
А. Малиновского, В.А. Микрюкова, А.О. Рыбалова, С.В. Сарбаша, H.H.
Семенюты, В.И. Сенчищева, К.И. Скловского и других.
Теоретическая
значимость
работы
заключается
в
том,
что
проводимый в работе анализ расширяет и углубляет научные знания в
отношении гражданско-правового регулирования института обременений в
современном гражданском праве РФ.
Практическое
сделанные
при
значение
анализе
исследования
выводы
помогут
определяется
скорректировать
тем,
что
понятие
обременения в правовой сфере, которая регулирует отношения, связанных с
обременениями объектов гражданских прав.
7
Научная новизна исследования заключается в том, что в работе в
условиях развивающегося законодательтва проведен сравнительный анализ
гражданско-правового
регулирования
отношений,
связанных
с
обременениями объектов гражданских прав.
Структура работы определяется целью и задачами исследования.
Работа состоит из введения, 3 глав, включающих в себя 7 параграфов,
заключения и библиографического списка используемых нормативных
источников и литературы.
8
Глава 1. Общие положения обременения в гражданском праве РФ.
1.1 Понятие и виды обременений
В условиях экономически активно развивающегося государства
граждане и юридические лица, как непосредственные участники данного
процесса нуждаются в надежных и легитимных правовых механизмах.
Как было сказано И.А. Покровским: «одним правом собственности мог
бы удовлетворяться только разве самый примитивный экономический быт...
уже в самый момент возникновения частных хозяйств путем раздела
общинной, родовой или семейной собственности
сплошь
и рядом
обнаруживается, что одно хозяйство может существовать только при
восполнении
его
ресурсами
другого».1
Не
менее
удачно
было
сформулировано мнение Н.П. Боголепова: «Человеку иногда бывает нужна
не вся чужая вещь, а только некоторые ее стороны. Например,
землевладелец, у которого нет воды на участке, желал бы провести воду из
источника, находящегося на соседнем участке. Он мог бы для этой цели
вступить в обязательственный договор с соседом, который обязался бы лично
не
препятствовать
ему
провести
водопровод;
другими
словами,
землевладелец получил бы личное (или обязательственное) право на
водопровод. Но такое удовлетворение потребности в воде было бы непрочно.
Сосед мог отказать в воде, мог передать землю в собственность другого,
который не согласился бы вступать в какой-либо договор относительно воды.
Тогда с прежнего соседа можно было бы только взыскивать убытки за
неисполнение договора; но, ни его, ни его преемника нельзя было бы
принудить к допущению водопровода. Вполне прочное удовлетворение
потребности заключалось бы в том, чтобы землевладелец приобрел соседний
участок в собственность. Но это значило бы приобретать гораздо больше,
чем было необходимо: кроме воды (или какого-нибудь другого продукта) в
этом участке ему ничего не было нужно».2 Данное мнение практически
Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права. Санкт-Петербург, 2000 (по изд.1917). С. 193.
Боголепов, Н.П. Учебник истории римского права / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М.: Зерцало,
2004.
1
2
9
полностью характеризует правовую ситуацию, сложившуюся в настоящее
время. О.Г. Ломидзе писал, что «развитие оборота... порождает потребности
в новых законодательных решениях, в том числе расширяющих перечень
возможных форм участия одного лица в имуществе иного. Происходит
формирование новых объективных интересов, которые должны быть
восприняты правом».1 И.С. Чупруновым отмечено: «Так, конструкция
гражданско-правового обременения все активнее звучит применительно к
участию в чужих исключительных правах».2 В.П. Мозолин полагал: «С
теоретических позиций не исключено ее применение в обороте все более
виртуализирующихся обязательственных прав».3
В настоящее время термин «обременение» активно используется
законодателем, но в существующих законах и нормативных актах не дано
четкое и конкретное его определение. В связи с его двоякой трактовкой
урегулировать правоотношения в различных сферах общества является
крайне сложно.
Но
можно
попытаться
обозначить
несколько
групп
случаев
использования данного понятия.
Первая группа.
Существуют ситуации, при которых законодательно прослеживается,
что обременение идет само как бы в сочетании с более весомым правом, при
этом стесняя его.
Это отражается в статье 460 Гражданского кодекса РФ: «продавец
обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за
исключением
случая,
когда
покупатель
согласился
принять
товар,
обремененный правами третьих лиц».4 Аналогично действует и положение
статьи 704 ГК РФ: «подрядчик несет ответственность за ненадлежащее
Ломидзе, О.Г. Обязательственные права на вещи // Журнал российского права. 2005. N 10.
Чупрунов, И.С. Договор об отчуждении исключительного права и лицензионный договор как формы
распоряжения исключительным правом // Вестник гражданского права. 2008. N 1. С. 119, 120.
3
Мозолин, В.П. Современная доктрина и гражданское законодательство. М.: Юстицинформ, 2008. С. 56, 59.
1
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
4
10
качество предоставленных им материалов и оборудования, а также
предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих
лиц». Норма пунктов 2 и 4 ст. 22 Жилищного кодекса РФ: «запрещает
переход жилого помещения в нежилое, и, наоборот, переход нежилого
помещения в жилье»1, если право собственности, переводимого помещения
имеет обременение правами других лиц. В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ
предусматривается возможность обременения «земельного участка, на
котором
расположен
многоквартирный
дом,
правом
ограниченного
пользования другими лицами». В соответствии с пунктом 15 ст. 3
Федерального закона от 21 июля 2005г. N 115-ФЗ «О концессионных
соглашениях»2 подлежат государственной регистрации обременения права
собственности концедента: «права владения и пользования концессионера
недвижимым имуществом, входящим в состав объекта концессионного
соглашения».3
Анализируя вышеприведенные нормы, очевидной становится правовая
природа данной группы обременений. Примеры данной группы обременений
не являются по своей природе самостоятельными, а идут в дополнение к
более сильной норме права. Однако в связи с этим существует неясность
какие именно из всех существующих дополнительных прав являются
обременениями.
Вторая
группа.
Отдельный
ряд
законов
и
правовых
актов
устанавливает для обременения положение вполне устойчивого права. Это
обстоятельство дополнительных прав обусловлено их обременительной
формой, а также фактом их сохранения при изменении субъекта основного
права.
1
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 11.07.2018) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3126.
3
Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ (ред. от 29.06.2018) "О концессионных соглашениях"
[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
11
Так, например, в настоящее время к сервитуту применяется свойство
обременения в определение его правил сохранения: «при переходе прав на
земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу».1
В статьях 209 и 1019 ГК РФ право залога выступает в роли
обременения заложенного имущества, при этом в статье 353 ГК РФ
определено обременяющее свойство залога: «в случае перехода права
собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения
или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в
результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за
исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения
требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в
порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу».
В современном законодательстве со статьей 568 ГК РФ определено, что
«рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или
другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату», а также
раскрывается смысл негативного влияния на обремененное право. При
отчуждении
обремененного
правами
получателя
ренты
имущества
плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на
приобретателя
аналогичным
имущества.
образом
по
Права
договору
ссудополучателя
проявляются
безвозмездного
пользования:
«ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в
возмездное пользование третьему лицу; при этом к новому собственнику или
пользователю
переходят
права
по
ранее
заключенному
договору
безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются
правами ссудополучателя».2 Абзац 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ идентичным
образом представляет систему обременения наследственного имущества
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
12
правом
пользования,
которое
предоставляется
в
случае
действия
завещательного отказа.
На основании вышеизложенных норм можно предположить, что праваобременения имеют качественные отличия от других видов гражданских
прав. Они, сопутствуя основному объекту права, обременяют его. Таким
образом, мы рассмотрели еще одну группу обременений, которые несут в
себе свойство следования за вещью. При этом должен присутствовать факт
вероятности отчуждения основного права и наличие у права-обременения
свойства присоединения к объекту.
Третья группа. Примеры этой группы объединяются фактом
применения «обременения» как ограничения гражданских прав, которые в
свою
очередь
подлежат
государственной
регистрации
и
обязывают
правообладателя соблюдать различные формальности.
К примеру, в статье 1 Федерального закона от 12 июля 2015 г. N 218ФЗ
«О
государственной
регистрации
недвижимости»1
понятие
«обременение» законодателем приравнивается к понятию «ограничение»,
сочетая в себе как сопутствующие права, которые сопровождают объект
основного права (сервитут, ипотека, аренда), так и права, не наделенные
законом качеством следования за вещью (доверительное управление,
владение и пользование по концессионному соглашению), а также
ущемления права негативного характера, влекущие ограничение действий
владельца основного права при отсутствии каких-либо дополнительных
гражданских прав третьих лиц (арест, особые условия использования
имущества, охранные обязательства). Аналогичным образом законодатель
трактует обременение в положениях статей 16 и 19 Кодекса внутреннего
водного транспорта РФ, статьи 33 Кодекса торгового мореплавания РФ,
статей 1 и 9 Федерального закона от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О
государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» 2,
1
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
2
СЗ РФ. 2009. N 11. Ст. 1260.
13
применяемые к государственной регистрации путем различных стеснений
прав на речные, морские и воздушные суда, а также в нормах статей 48, 55,
63 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах
культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской
Федерации».1 Такая же тенденция усматривается в статье 31 Федерального
закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и
муниципального имущества»2, устанавливающая, что государственное или
муниципальное имущество может быть «обременено ограничениями... и
публичным сервитутом»3 при его отчуждении в порядке приватизации,
которая предусматривает определенный порядок этого обременения.
Примеры этой группы квалифицируются по принципу довольно
хаотичного применения в законодательстве термина «обременение», при
котором в одном ряду стоят имеющие определенно разную правовую
природу явления. В настоящее время законодательно установлено, что
«распоряжение акциями организаций - государственных посредников,
осуществляющих внешнеторговую деятельность в отношении продукции
военного назначения, осуществляется только на основании федерального
закона»4; где термин «распоряжение» используется как «продажа и иные
способы отчуждения, передача в залог и в доверительное управление, а также
иные обременения».5 В настоящее время законодатель устанавливает, что
получение согласия собственника дает возможность государственного или
муниципального
1
предприятия:
«совершать
сделки,
связанные
СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.
СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
3
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.05.2018) "О приватизации государственного и
муниципального имущества" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
4
Федеральный закон от 19 июля 1998 г. N 114-ФЗ "О военно-техническом сотрудничестве Российской
Федерации с иностранными государствами" (в ред. 4.06.2018) [Электронный ресурс]//СПС Гарант
5
Федеральный закон от 19 июля 1998 г. N 114-ФЗ "О военно-техническом сотрудничестве Российской
Федерации с иностранными государствами" (в ред. 4.06.2018) [Электронный ресурс]//СПС Гарант
2
с
14
предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с
иными обременениями».1
Существующее законодательство обязывает членов садоводческих,
огороднических или дачных некоммерческих объединений «соблюдать
агротехнические
требования,
установленные
режимы,
ограничения,
обременения и сервитуты».2 Это явно противоречит положениям статей 274 и
275 ГК РФ, в которых указано, что сервитуты - это обременения.
Как видно из вышеприведенных примеров, некоторые аспекты
законодательства не подходят для определения термина «обременение» и
утверждения легитимного гражданско-правового смысла. Таким образом,
законодатель не дает конкретного понятия, не определяет характерных
качеств вышеперечисленных явлений, да и провести их классификацию
будет довольно проблематично. Суть же состоит в том, что в соответствии с
существующим законодательством, правообладатели должны понимать, что
ограничены в своих возможностях, поэтому при осуществлении своих прав
не должны нарушать ограничений и попытаться не ущемить права третьих
лиц.
Четвертая группа. Нередко, применение термина «обременение»
законодателем происходит мимоходом. Целая группа правовых норм
обуславливает с использованием обременений определенные последствия.
Как правило, это запреты, правила, в свою очередь смысл самого понятия
остается довольно неясным.
Так, к примеру, в настоящее время законодательно определено, что «с
момента получения акционерным обществом требования акционера о выкупе
принадлежащих ему акций до момента внесения в реестр акционеров
общества записи о переходе права собственности на выкупаемые акции к
обществу или до момента отзыва акционером требования о выкупе этих
1
Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях" [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединениях граждан" [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
15
акций акционер не вправе совершать связанные с отчуждением или
обременением этих акций сделки с третьими лицами, о чем держателем
указанного реестра вносится соответствующая запись в реестр акционеров
общества».1 В этом случае имеется ввиду, что на акции, подлежащие выкупу
наложен запрет по совершению с ними операций. Если подходить с этой
точки
зрения
и
четко
ссылаться
на
законодательное
определение
обременений, которые входят в вышеуказанную вторую группу, то окажется
возможным и иное толкование.
Упоминания о недопустимости, особом
порядке или необходимости какой-либо фиксации четко неопределенного
круга обременений присутствуют также в статье 1452 ГК РФ, статье 6
Федерального закона от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ «О драгоценных металлах
и драгоценных камнях»2, статье 13.2 Федерального закона от 29 ноября 2001
г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»3, статье 31 Федерального закона
от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»4 и др.
Как непосредственная составляющая обременения присутствуют и в
области правоотношений интеллектуальной собственности. При этом
законодательно интеллектуальные права могут быть обременены, в
соответствии с чем, этот будет нести негативные последствия для
правообладателя.
Можно сделать вывод, что четвертая группа включает в себя
обременения, которые трактуются законодателем с точки зрения обывателя,
как «отягощение», «стеснение», «затруднение».5
В настоящее время не конкретизировано понятие «обременения», в
разных случаях оно выступает достаточно противоречиво, так как это
1
Федеральный закон "Об акционерных обществах" от 26.12.1995 N 208-ФЗ [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
2
СЗ РФ. 1998. N 13. Ст. 1463.
3
СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.
4
СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. II). Ст. 4448.
5
Даль, В.И. Толковый словарь живого великорусского языка: В 4 т. М.: РИПОЛ классик, 2006. Т. 2. С. 620.
16
понятие относится и к обременению имущества,
и к обременению
субъектных прав.
Неоднозначность трактования данного тезиса состоит в том, что в
одних случаях оно несет негативные последствия, в других же может,
наоборот, создавать положительные моменты для правообладателя.
Например,
обязанности
собственника
по
поддержанию
принадлежащего ему имущества в надлежащем состоянии в соответствии со
статьей 210 ГК РФ - это «бремя содержания имущества». А вот
«обременительные условия»1, включающиеся в договор присоединения, - это
право присоединившейся к договору стороны потребовать его расторжения
или изменения.
Аналогичный
подход
встречается
в
законодательных
актах
Конституционного Суда РФ, где уголовно-правовое обременение - это
«судимость и ее последствия»2, налоговое – «обязанность по уплате налогов
и сборов»3; таможенное – «бремя внесения таможенных платежей» 4,
финансовое – «обязанность уплаты обязательных страховых взносов».5
Таким образом, можно сказать, что понятие «обременение» трактуется
по-разному в зависимости от рассматриваемой сферы.
К примеру, в настоящее время законодательно определено, что
«подрядчик
несет
ответственность
за
ненадлежащее
качество
предоставленных им материалов и оборудования, а также предоставление
материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц»6. В данном
примере тяжело определить с каким видом обременения законодатель
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Постановление Конституционного Суда РФ от 19 марта 2003 г. N 3-П. [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
3
Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2002 г. N 37-О. [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
4
Определение Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2001 г. N 202-О. [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
5
Постановление Конституционного Суда РФ от 31 мая 2005 г. N 6-П. [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
6
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
17
ассоциирует «обременение материалов и оборудования правами третьих
лиц».
Все это исходит из нескорректированного механизма гражданско-
правового регулирования.
Таким образом, в настоящее время существует необходимость в
усовершенствовании действующего законодательства по вышеуказанным
недостаткам. Так же можно отметить, что разработанный на базе
«Концепции
развития
гражданского
законодательства
Российской
Федерации»1 проект Федерального закона «О внесении изменений в части
первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации»2
должен
интерпретирование
содержать
положения,
обременений
вещных,
фиксирующие
законное
обязательственных
и
исключительных прав.
На основании вышеизложенного можно сказать, что в соответствии с
ГК РФ основные виды обременения прав – это сервитут, ипотека,
доверительное
управление,
аренда,
концессионное
соглашение
арест
имущества и др.
По своей правовой природе они также различаются. Сервитут — это
ограничение
вещного
права.
Ипотека
—
обеспечение
исполнения
обязательств. Доверительное управление, аренда, концессионное соглашение
— договорные обязательства.
Арест является мерой процессуального характера, которая принимается
должностным лицом, с целью ограничения прав собственника.
Различны и способы установления обременения прав:

для предоставления кредитору преимущественного права на погашение
задолженности
должником
из
стоимости
заложенного
имущества
заключается договор об ипотеке (который регистрируется в Росреестре);
Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
2
Опубликован на сайте Государственной Думы РФ 4 апреля 2012 г. // http://www.duma.gov.ru/.
1
18

для получения права использовать чужой земельный участок для
прохода или проезда заключается соглашение между соседями или
принимается соответствующий судебный акт.
В любом случае в результате принятия мер по ограничению прав, права
собственника имущества ужимаются, а у правомочных лиц появляются
ограниченные права — вещные или обязательственные.
В юридической литературе по объектам ограниченных вещных прав
выделяют 4 группы:

право на использование чужих земель и других природных ресурсов;

право на использование чужих помещений;

обеспечительные права;

право на хозяйствование с имуществом собственника.
В них входят все виды обременения прав, указанные в ГК РФ и других
законах.
В некоторых случаях наличие обременения остается даже тогда, когда
собственник имущества меняется.
Анализ нормативных актов и юридической литературы позволяет
выделить следующие признаки ограниченных вещных прав:
1.
В отношении имущества ограничить могут только вещные права.
2.
Появляющиеся
у
правомочного
лица
возможности
всегда
ограниченные, узкие.
3.
Ограниченные вещные права могут появиться, только если будет право
собственности на эту вещь. Сами по себе они возникнуть не могут, но могут
продолжать действовать при смене собственника.
4.
Характер и содержание обременения и ограниченных вещных прав
определяются только законом.
5.
Действует принцип публичности — обязательная регистрация прав, их
ограничения и т. д. на недвижимое имущество. Всю эту информацию может
получить любой обратившийся.
19
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в условиях
развития и формирования современного общества, проблемы обременения
прав граждан и юридических лиц регулируются только на законодательном
уровне.
1.2 Соотношение ограничения и обременения
В настоящее время в Гражданском кодексе Российской Федерации все
чаще используются термины «обременение» и «ограничение», однако четкое
разграничение между этими тезисами до сих пор не установлено.
В
пункте
2
статьи
674
ГК
РФ
ограничение
(обременение)
расцениваются как синонимы: «права собственности на жилое помещение,
возникающее на основании договора найма такого жилого помещения,
заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».1 В существующем законодательстве не всегда
понятия обременение и ограничение сравниваются. Положением статьи 275
ГК РФ определена норма, в соответствии с которой сервитут ассоциируется
как
обременение
законодательства
при
переходе
определения
права.
терминов
В
условиях
обременение
действующего
и
ограничение
выстроено таким образом, что невольно может оказывать пассивное влияние
на законодательную практику.
В статье 1 ГК РФ термин «ограничения» представляет собой запрет в
осуществлении гражданских прав, не имея синонимов в виде «обременений».
В пункте 1 статьи 8.1 ГК РФ: «В случаях, предусмотренных законом, права,
закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному
лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат
государственной регистрации».2 Таким образом, ограничение выступает для
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
20
стеснения прав субъекта. Вещные права также могут иметь «ограничения» и
«обременения».
В статье 209 ГК РФ указано, что «собственник вправе по своему
усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия, … отдавать имущество в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом». Это положение устанавливает
законные рамки для реализации своих прав собственником, так как он уже в
них ограничен. Все это не мешает собственнику обременить свое имущество
договором ренты, чтобы обеспечить себя на определенный период времени.
В пункте 1 статье 274 ГК РФ закреплено, что «собственник
недвижимого вправе требовать от собственника соседнего земельного
участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного
участка
(соседнего
участка)
предоставления
пользования соседним участком».
права
ограниченного
В данном случае сервитут является
именно обременением права собственности. В пункте 2 статьи 274 ГК РФ:
«обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника
участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком». 1 Это
положение статьи регламентирует, что обременение применяется не к
субъективному праву, а к самому объекту.
В пункте 1 статьи 336 ГК РФ оговаривается, что «залог отдельных
видов имущества может быть ограничен или запрещен законом»2, например,
приобретенное по ипотечному договору имущество заложено до исполнения
обязательств этого договора, при этом объект залога обременен, а заемщик
ограничен в своих правах.
На основании вышеизложенного вполне очевидно, что законодательно
к понятиям ограничение и обременение нет единого подхода.
Мнения ученых по этому вопросу аналогичным образом не имеют
единой точки зрения. Среди позиций представителей теории права
1
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
21
выделяется мнение А.В. Малько и М.И. Приходько. Например, А.В. Малько
считает, что «ограничения» – это правовое сдерживание противозаконного
деяния, создающее условия для удовлетворения интересов контрсубъекта и
общественных интересов в охране и защите; это установленные в праве
границы, в пределах которых субъекты должны действовать, исключение
определенных возможностей в деятельности лиц». 1 И данная точка зрения
вполне имеет место быть, так как в охране защиты интересов общества и
заключается основное предназначение ограничений. Но в данном случае
ученый
ссылается только на понятие ограничения, не применяя
обременения.
М.И. Приходько выделяет: «ограничения» как «правовое средство,
направленное на удержание субъекта права в определенных рамках с целью
упорядочения общественных отношений путем обеспечения интересов
контрсубъекта».2 Смысл данной точки зрения также правомерен, и на этот
раз ограничения не идут в сравнении с обременением, и также применяются
для сдерживания субъекта.
В области цивилистических позиций по данной теме есть мнение В.А.
Белова и В.А. Микрюкова.
В.А. Белов в своих работах выделяет термины ограничения и
обременения как отдельные виды правовых форм: «изъятия их юридической
возможности,
составляющих
субъективные
права,
элементы
правоспособности и секундарные права, устанавливаемые в пользу либо
неопределённого круга лиц — ограничения или конкретного частного лица –
обременения».3 Данное высказывание ученого конкретизирует разницу
между обременением и ограничением по субъектному составу, причем
первый термин уместен для речь идет о праве конкретного лица, а второе1
Малько, А.В. Правовая жизнь российского общества в условиях глобализации. Монография М.
Юстицинформ, 2008. С. 37
2
Приходько, М.И. Ограничения в российском праве (проблемы теории и практики): Дис.канд. юрид. наук.
Саратов, 2001. С. 42
3
Белов, В.А. Гражданское право том III Абсолютные гражданско-правовые формы учебник для
академического бакалавриата и магистратуры.- М.: Юрайт.2015 с.321
22
для неограниченного. С мнением В.А. Белова можно согласиться, но им
указана единственная сторона применения терминов.
Однако в законодательстве существуют и другие варианты. К примеру,
в пункте 3 статьи 149 ГК РФ речь идет об обременении объекта, а
ограничения применяются к праву конкретного или неопределённого
субъекта. То есть первые стесняют имущество, а вторые ограничивают рамки
реализации права субъекта.
В.А. Микрюков отмечает, что «ограничения – это запрет одному
субъекту правоотношений совершать определенные активные действия, в
приостановлении деятельности другого субъекта».1 В принципе именно на
это и указывает нам законодатель.
Становится очевидным, что между вышеуказанными терминами есть
сходства
и
различия,
действующего
о
чем
законодательства.
свидетельствует
Тем
не
проведенный
менее
проблема
анализ
самой
терминологии этих понятий до конца не изучена.
Обременения – образуют собой категорию, правовые основы которой
направлены на притеснение объекта. В свою очередь ограничения – входят в
состав категории, которая права субъекта, а рамки в ней устанавливаются
действующим
законодательством
либо
субъектом
правоотношений
самостоятельно.
В силу закона объектом обременения может выступать любое
имущество («за исключением нематериальных благ, неотделимых от
личности их обладателя и не отчуждаемых, работ и услуг» 2), которое
обладает индивидуально-определенными признаками. Не может быть
объектом обременения имущество, у которого имеются родовые признаки.
Ограничения – это не субъективное право, потому что установлено
оно пользу неопределенного круга лиц. Сами по себе они влияют только на
1
Микрюков, В.А. "Ограничения и обременения гражданских прав" М.Статут, 2007. С.57, 58.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
23
правоспособность и лишь косвенно взаимодействуют с субъективными
правами.
Обременение – это субъективные права, так как априори
определяются в пользу конкретного субъекта и устанавливают преобладание
над данными объектами правоотношений.
Природа ограничения и обременения различна. Определенное значение
имеют данные явления в системе правоотношений, отличает их свойства, а
также конечный результат.
Ограничения – это правовая мера, в рамках которых субъекты
правоотношений
складывают
свои
действия.
Цель
ограничений
–
предотвратить противозаконное действие субъектов.
Группу
«ограничения»
можно
встретить
в
разных
отраслях
гражданского права: вещном праве (сужения прав субъекта в силу законы в
интересах других лиц и др.); в обязательственном праве ограничением
выступает – срок (срочное обязательство); в договорной отрасли (свобода
договора ограничивается законом); наследственном праве (субъектами
наследство по закону имеет права могут быть лишь отдельные категории
граждан).
Ограничение можно разделить по видам:
1) по объекту права;
2) по субъекту правоотношений;
3) по форме - на временные и постоянные).
По выполняемым функциям:
а) охранительная (охраняет интересы субъектов правоотношений);
б) информационную;
в) систематизированную (выражается в обусловленной системе
осуществление права);
е) защитную (предоставляет границы осуществления правомочий).
24
Описанные альтернативы подходов по решению данного вопроса
необходимы
для
правильного
применения
и
влекут
необходимость
разъяснения данных вопросов на уровне высших судебных инстанций.
25
Глава 2. Особенности отдельных видов обременений в гражданском
праве РФ
2.1 Особенности залога недвижимого имущества
По состоянию на сегодняшний день банковские учреждения весьма
охотно применяют в своей практике вид залога недвижимости как ипотека.
При этом закладываемое имущество находится в собственности должника.
Однако в случае невыполнения должником своих обязательств, банк
(залогодержатель) может получить возврат денежных средств путем
реализации заложенного имущества.
В
случае
обращается
неисполнения
только
на
основного
заложенное
обязательства,
недвижимое
взыскание
имущество,
а
«залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих
требований перед другими кредиторами должника».1
На сегодняшний день в Российском законодательстве нормативными
актами, регулирующими
гражданские правоотношения при ипотечном
кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются: Конституция
Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, ФЗ
№102 от 16 июля 1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ №117 от
20
августа
2004г.
«О
накопительно-ипотечной
системе
жилищного
обеспечения военнослужащих», ФЗ №4015-I от 27 ноября 1992 г. «Об
организации страхового дела в Российской Федерации» (с 1 января 2018 г.
действие настоящего Закона (в редакции Федерального закона от 3 июля
2016 г. N 363-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров
перестрахования, заключенных до 1 января 2017г), ФЗ №135 от 29 июля
1998г.
«Об
оценочной
деятельности
в
Российской
Федерации»;
Постановления Правительства РФ №28 от 11 января 2000г. «О мерах по
развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации» и №89 от 21 февраля 2005г. «Об утверждении Правил
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
26
формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной
системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны
Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в
которых
федеральным
законом
предусмотрена военная
служба»,
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013 г. N 20 и
другие нормативные акты.
Согласно научным исследованиям Горшениной М.В.: «В силу
действующего
законодательства
ипотека
возникает
на
следующих
основаниях:
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая
при наступлении определенных фактов, перечисленных в законе, независимо
от желания сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права
собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее
при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном
наступлении определенных законом фактов.
Она имеет место быть в следующих случаях:
- приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с
использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации
либо средств целевого займа.
- строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с
использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации
либо средств целевого займа.
- продажа в кредит.
- рента.
- залог имущественных прав.
Ипотека
в
силу
договора (договорная
ипотека)
—
ипотека,
возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
27
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а
заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному
договору или иному обязательству».1
Вышеуказанные виды ипотеки имеют свое отличие. Первая (в силу
закона) – автоматически регистрируется, так как возникает на основании
законодательства,
а вторая – может быть зарегистрирована по прямому
волеизъявлению каждой из сторон. При регистрации ипотеки, возникающей
на основании законодательства замена собственника.
Статья 5 Закона об ипотеке содержит перечень имущества, который
может выступать как предмет ипотеки. В соответствии со ст. 130 ГК РФ
это: «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для
размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений
описаны
в
установленном
законодательством
о
государственном
кадастровом учете порядке».2
Право владения и использования имуществом, обремененным ипотекой
принадлежит залогодателю.
В соответствии с действующим законодательством: «к залогу
недвижимого имущества применяются правила о залоге, возникающем в
силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное».3
Как установлено законодательно: «ипотека может быть установлена в
обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или
Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой
ученый. 2012. №10. С. 216-217. URL https://moluch.ru/archive/45/5442/
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
3
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
28
иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на куплепродаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено
законом».1
Положения действующего законодательства в области ипотечного
кредитования предусматривают, что «залог недвижимого имущества не
является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем
по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно
участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или
иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом
данного залога».2
В силу того, что договор об ипотеке подлежит государственной
регистрации,
невыполнение данного порядка, установленного законом,
говорит о недействительности договора.
В
период
активного
экономического
и
правового
развития
действующее законодательство в области ипотечного кредитования в силу
своей новизны вызывает много разногласий, в связи с чем, на практике
применяется неоднозначно.
Если в период действия договора об ипотеке стороной был изменен сам
предмет ипотеки, то предмету залога ничего не грозит, хотя законодатель
гласит, что данное изменение влечет к прекращению залога. Действующим
законодательством установлено, что даже при внесении изменений в договор
об ипотеке, он не теряет своей силы. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке:
«при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого
дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение
обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими
залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
29
строительства».1 Суть положений данной статьи заключается в том, что
изначально договор об ипотеке заключался на строящееся здание, а через
время действовал в отношении построенного сооружения, причем, никаких
поправок в договор об ипотеке при этом не вносилось.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке»: «права залогодержателя по
обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть
удостоверены
закладной,
которая
является
именной ценной бумагой,
удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченного
ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления
других доказательств существования этого обязательства;

залога на указанное в договоре об ипотеке имущество».
Одним из прав залогодержателя является возможность передачи своих
прав другому лицу, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке.
Однако, как указывает законодатель в ФЗ «Об ипотеке»: «уступка прав по
договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права
которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой
сделки она признается ничтожной».
Если в ипотеку отдается предприятие, то эта сделка должна
осуществляться
при
наличии
согласия
собственника
имущества.
В
противном случае, сделка считается недействительной, а договор об ипотеке
– ничтожным.
Законодательно
установлено,
что
«ипотека
индивидуальных
и
многоквартирных домов и квартир, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, не допускается».2
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 1.07.2018)
[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 1.07.2018)
[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
30
В
ситуации,
когда
в
договоре
об
ипотеке
участвует
часть
недвижимости (к примеру, квартиры), указанное в договоре имущество,
обременяется по правилам ФЗ «Об ипотеке» квартиры.
На основании действующего законодательства «Об ипотеке»: «ипотека
жилого
дома
или
квартиры,
находящихся
в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных
или
недееспособных
лиц,
установлены опека или попечительство,
над
осуществляется
которыми
в
порядке,
установленном законодательством Российской Федерации для совершения
сделок с имуществом подопечных».
Как указывает законодатель, в ситуации, когда обмененным ипотекой
имуществом является квартира в многоквартирном жилом доме, части
которого в соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой
собственности залогодателя и других лиц, то предметом залога, в данном
случае, будет и доля в праве общей собственности на жилой дом.
В настоящее время такой вид залога, как ипотека, является наиболее
надежным ввиду того обстоятельства, что объектом самого залога выступает
недвижимость.
Ипотечное
кредитование
–
это
один
из
наиболее
распространенных и приемлемых способов приобретения недвижимости для
населения в данный момент, хотя и законодательно ФЗ «Об ипотеке» требует
некоторых доработок.
2.2 Особенности залога отдельных видов имущества
В условиях действующего законодательства предусмотрены отдельные
виды залога, которые имеют некий порядок, в связи с особенностями
закладываемого имущества. Гражданский кодекс выделяет некоторые
случаи: «залог товаров в обороте, залог вещей в ломбарде, залог
31
обязательственных прав и залог прав по договору банковского счета, залог
прав
участников
юридических
лиц,
залог
ценных
бумаг
и
залог
исключительных прав. К залогу отдельных видов имущества общие правила
о залоге применяются в субсидиарном порядке».1
1. Залог товаров в обороте. Главным отличием является, что
предметом залога выступает не единица имущества, а определенное
количество вещей.
В
условиях
предпринимательской
деятельности
залогодателю
невыгодны обременения, накладываемые на имущество, в случае обычного
залога, так он не имеет возможности прямо распоряжаться и пользоваться
своим имуществом. Также при этом обязательным является условие согласия
залогодержателя на изменение предмета залога. Применение на практике
вышеуказанных свойств для залога товаров в обороте, задействованных в
производственном или торговом обороте коммерческой деятельности
залогодателя, крайне недопустимы для него. Однако не будем забывать про
свойство меновой стоимости товаров в обороте. И в связи с этим в залог
переходят не определенные вещи, а конкретная определенная стоимостью
вещей сумма. Для упрощения процесса залога законодатель предлагает
применить некое правило, оно заключается в том, что в залог передается
имущество залогодателя, находящееся в определенном месте.
В соответствии с положением п. 1 ст. 357 ГК РФ: «залогом товаров в
обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с
предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму
заложенного имущества».2 Если же законодательно это не было бы
определено, то изъятие из товарного оборота заложенных вещей могло
существенно повредить коммерческой деятельности залогодателя.
Законодательно установлено, что залогодатель свободно распоряжается
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
32
заложенными в обороте вещами и может не уведомлять об их обременении
покупателей.
В соответствии
с
тем, что
норма об
освобождении
отчужденных вещей из-под залога несет отрицательные последствия для
залогодателя, существует процессуальное положение в соответствии,
с
которым, приобретая товары, залогодатель отдает их в залог, вместо
отчужденных. При этом право залога на приобретенные товары наступает в
момент их поставки залогодателю.
В соответствии с действующим законодательством залогодатель обязан
сохранять у себя такое количество товаров, чтобы их стоимость не была
меньше суммы, указанной в договоре залога. Неким гарантийным для
залогодержателя и обязательным для залогодателя условием является
установленная законодателем необходимость, установленная п. 3 ст. 357 ГК
«вести книгу записей залогов и отображать в ней все операции с заложенным
имуществом в день их совершения».
Таким образом, если не брать в расчет основной принцип залога и
неизменности предмета залога, законодатель устанавливает: «уменьшение
стоимости
заложенных
товаров
в
обороте
допускается
соразмерно
исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не
предусмотрено договором».1
2. Залог вещей в ломбарде. Данный вид залога в настоящее время
особенно актуален, так как представляет собой краткосрочный займ
на
небольшую сумму в обмен на вещь.
В настоящее время залог вещей в ломбарде осуществляется в
соответствии со ст. 358 ГК РФ, общими положениями ГК о залоге и
Федеральным законом от 19.07.2007 N 196-ФЗ "О ломбардах".
Положение с п. 1 ст. 358 ГК РФ устанавливает, что «принятие от
граждан
в
залог
движимых
вещей,
предназначенных
для
личного
потребления, в обеспечение краткосрочных займов может осуществляться в
1
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
33
качестве
предпринимательской
организациями
– ломбардами».1
деятельности
При
этом
специализированными
отчетливо
видно,
что
залогодателями могут быть только физические лица. Положения о том, что
залогодержателем может быть только ломбард также прописаны в законе «О
Ломбардах». А сам предмет залога – исключительно движимые вещи.
Еще одной особенностью оговора залога в ломбард является условие,
что заложенные вещи обязательно передаются залогодержателю (в ломбард).
При
этом
залогодержатель
распоряжения
не
приобретает
права
пользования
и
этой вещью, но обязан сохранить её в том состоянии, в
котором она была им получена, залогодатель может быть уверен, что по
возвращении займа получит заложенную вещь обратно. В случае же
неисполнения своих обязательств залогодателем, залогодержатель имеет
определенные гарантии, так как предмет залога находится у него.
В соответствии со ст. 5 Закона о ломбардах: «оценка вещи,
передаваемой в залог или сдаваемой на хранение, производится по
соглашению сторон в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества,
обычно устанавливаемыми в торговле в момент и месте ее принятия в залог
или на хранение».2
В случае занижения стоимости залогодержателем
закладываемой вещи, залогодатель может воспользоваться положением п. 3
ст. 428 ГК РФ.
В соответствии с действующим законодательством: «ломбард несет
ответственность за утрату заложенных вещей и их повреждение, если не
докажет, что утрата, повреждение произошли вследствие непреодолимой
силы»3.
В соответствии с п. 2 ст. 358 ГК РФ: «договор займа оформляется
выдачей гражданину ломбардом залогового билета». Данный факт является
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Федеральный закон от 19.07.2007 N 196-ФЗ (ред. от 23.04.2018) "О ломбардах"[Электронный ресурс] //
СПС Консультант Плюс
3
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
34
одной из особенностей залога в ломбард, так как при этом договор займа и
договор залога удостоверяется одним и тем же документом. Положение ст. 7
Закона о ломбардах заполняют пробел в ГК РФ, указывая, что в залоговом
билете отмечены условия договора займа и предмет залога, как в самом
договоре залога. Залоговый билет оформляется письменно, один экземпляр
остается у залогодателя, другой у залогодержателя. Такой вариант
оформления законодательно считается легитимным. Затем залогодатель
передает вещь в ломбард, а залогодержатель выплачивает указанную в
договоре залога сумму.
В соответствии с действующим законодательством, если залогодатель
на
момент
возврата
суммы
по
договору
залога
игнорирует
это
обстоятельство, залогодержатель ждет еще в течение одного месяца возврата
суммы, если же это не происходит, он имеет право обратить взыскание на
заложенное имущество.
Для обращения взыскания на заложенное имущество в случае неуплаты
суммы по договору залога залогодержатель обращается к нотариусу. И по его
исполнительной надписи производит обращение взыскание. Исполнительная
нотариальная надпись не обязательна, если это предусмотрено в условиях
залогового билета.
Если после обращения взыскания на заложенную вещь денежные
средства от её реализации оказались меньше суммы по договору залога
требования ломбарда считаются удовлетворенными полностью по договору
залога. В случае если денежные средства от реализации превысили сумму
договора залога, то залогодержатель обязан в течение трех с момента
продажи вещи выплатить разницу залогодателю, по его соответствующему
заявлению.
3. Залог обязательственных прав.
Как предусмотрено законодателем в
«предметом
залога
могут
быть
п. п. 1 и 2 ст. 358.1 ГК РФ:
имущественные
права
(требования),
35
вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть
лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает
закладываемое
право
(правообладатель)».1
В
соответствии
с
вышеизложенным закладываемыми имущественными правами могут быть:
1) требования, срок которых уже наступил;
2) требования, срока исполнения, отлагательного условия;
3) требования по обязательствам, которые возникнут в будущем.
К тому же залогодатель имеет право заложить не только какое-либо
отдельное требование, но и его часть или несколько требований, нескольких
обязательств. Таким образом, согласно ГК РФ законодателем предусмотрено:
«если законом или договором залога права не установлено иное, предметом
залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают
из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога». Данное
положение упрощает положение сторон.
При залоге имущественных требований существуют ограничения на
уступку обязательственных прав, потому что, как правило, при обращении
взыскания на заложенное имущество происходит его отчуждение у
залогодателя.
При переходе прав требований к новому кредитору залогодателя,
должник должен быть уведомлен должным образом об этом переходе.
В случае, когда предметом залога выступает право залогодателя
по денежным
требованиям, законодательно
предусмотрено,
что
залогодержателю имеет право потребовать от залогодателя уплатить ему
денежные средства, полученные от должника. При этом они не находятся в
залоге, до того момента, пока их не выделят из общей массы имущества
залогодателя.
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 358.6 ГК: «если иное не установлено
договором залога, при получении от своего должника в счет исполнения
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
36
обязательства денежных сумм залогодатель по требованию залогодержателя
обязан
уплатить
ему
соответствующие
суммы
в
счет
исполнения
обязательства, обеспеченного залогом».1
В соответствии с действующим законодательством залогодержатель не
имеет права требовать досрочного исполнения основного обязательства. Это
обусловлено тем, что он знал, какое именно право принимает в залог. Но
существуют исключения. Если залогодатель совершает нарушения по
обеспечению сохранности заложенного имущества, и залогодержатель не
согласен с заменой предмета залога, то имеет право на досрочное исполнение
обязательства.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 358.6 ГК: «если договором залога
предусмотрено право залогодержателя получить исполнение от должника по
обязательству, право по которому заложено, должник, уведомленный об
этом, обязан исполнять свое обязательство залогодержателю или указанному
им лицу».2 Согласно положению этой нормы залогодержатель вправе сам
требовать исполнения обязательств от должника. При этом залогодатель
обязан надлежащим образом уведомить об этом должника.
В случае, если предметом исполнения залога являются не денежные
средства, а вещи, то они находятся у залогодержателя в закладе.
Залогодержатель имеет право обратить на них взыскание.
В соответствии с действующим законодательством, залогодержатель
вправе самостоятельно защищает заложенное право от посягательств со
стороны третьих лиц.
Законодателем установлено: «в случае обращения взыскания на
заложенное право в судебном порядке стороны могут договориться о том,
что его реализация осуществляется посредством перевода по требованию
залогодержателя заложенного права на залогодержателя по решению суда.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
37
Если взыскание на заложенное право обращается во внесудебном порядке,
стороны
могут
договориться,
что
реализация
заложенного
права
осуществляется посредством уступки заложенного права залогодателем
залогодержателю или указанному залогодержателем третьему лицу. В случае
отказа залогодателя уступить заложенное право залогодержатель или третье
лицо вправе требовать перевода на себя этого права по решению суда или на
основании исполнительной надписи нотариуса и возмещения убытков,
причиненных в связи с отказом уступить это право».1 При этом основное
обязательство прекращается в части, соответствующей, стоимости этого
требования, когда оно переходит к залогодержателю.
Реализация заложенных требований осуществляется с применением
торгов.
4. Залог прав по договору банковского счета. Если рассматривать
данный вид залога со стороны залогодержателя, то он находится в более
выгодном положении, так как денежные средства хранятся на банковском
счете и их не нужно оценивать. Залог прав по договору залога является
наиболее надежным видом залога среди отдельных видов имущества.
Основанием возникновения залога прав по договору банковского счета
служит открытие залогового счета в банке, в свою очередь счет считается
открытым с момента подписания договора сторонами. Договор залогового
счета является одним из видов договора банковского счета. Эта особенность
обуславливает грань между правами и обязанностями клиента и банка по
договорам банковского счета и залогового счета. «Иное, более сложное для
понимания и исполнения решение могло бы состоять в том, чтобы в
соответствующих
случаях
подчинить
договор
банковского
счета
дополнительному действию норм о порядке осуществления операций по
залоговому счету».2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Егоров, А.В. Залоговые счета: актуальные задачи по настройке правовой конструкции // Хозяйство и право.
1
2015. N 3. С. 13 - 26.
38
В соответствии с действующим законодательством залог прав по
договору банковского счета предполагает наличие договора залогового счета
и договора залога прав по договору банковского счета.
В соответствии с п. 2 ст. 336 ГК: «договором залога или в отношении
залога,
возникающего
предусмотрен
залог
на
основании
имущества,
закона,
которое
законом
залогодатель
может
быть
приобретет
в
будущем».1 В данной норме говорится о том, что договор залога прав на
банковском счете может быть заключен и при нулевом балансе залогового
счета. В такой ситуации основанием возникновения права залога появится в
момент перечисления денежных средств на залоговый счет.
Законодателем определено, что по договору залогового счета могут
выступать обязательства как перед самим банком, так и перед третьими
лицами. В случае, когда залогодержателем является банк, он самостоятельно
может контролировать исполнение обязательств клиентом, что дает ему
преимущество.
В соответствии с действующим законодательством: «залог на
основании договора залога прав по договору банковского счета возникает с
момента уведомления банка о залоге прав и предоставления ему копии
договора
залога.
В
случае,
если
залогодержателем
является
банк,
заключивший с клиентом договор залогового счета, залог возникает с
момента заключения договора залога прав по банковскому счету».2
Если же требования переданы в залог в обеспечение обязательства
перед третьим лицом, то право залога возникает с момента уведомления
банка о залоге и предоставления ему копии соответствующего договора.
Когда же залогодержателем выступает сам банк, с которым и заключается
договор залога прав требования, они считаются заложенными с момента его
заключения.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
39
Так как договор залогового счета представляет собой один из видов
договоров банковского счета, то по общепринятым правилам банк по
распоряжению клиента ведет операции с его банковским счетом, а конкретно
по переводу, зачислению, списанию денежных средств. Это дает право банку
в любой момент времени обратить взыскание на денежные средства,
находящиеся на счете, а именно на сумму по договору залога, в случае если
денежных средств на момент взыскания на счете окажется больше, чем по
договору.
Если же сторонами была оговорена твердая денежная сумма, которая
должна находиться на залоговом счете, то в любой момент срока действия
договора размер денежных средств на счете не может быть меньше, чем
установлено в договоре.
В
противном
случае
при возникновении
ситуации
обращения
взыскания на заложенное имущество и при недостаточности суммы, банк в
лице залогодержателя имеет законное право прекратить совершение
операции по банковскому счету залогодателя, те есть остановить движение
по счету.
Законодательно установлено: «Банк, нарушивший обязанности, несет
перед залогодержателем в пределах денежных сумм, списанных с залогового
счета во исполнение распоряжения клиента (залогодателя), солидарную с
ним ответственность».1 Положения данной статьи не однозначны. Они
говорят о том, что залогодатель несет ответственность за утрату предмета
залога, в результате нарушения правил по его отчуждению. С этой точки
зрения наиболее понятны определения абз. 2 п. 2 ст. 346 ГК: «В случае
отчуждения
залогодателем
заложенного
имущества
без
согласия
залогодержателя применяются правила настоящего Кодекса. Залогодатель
также
обязан
возместить
убытки,
причиненные
залогодержателю
в
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
40
результате отчуждения заложенного имущества». Именно положения этой
стати говорят о возможности самого банка стать солидарным должником.
Обращение взыскания происходит путем списания денежных средств с
банковского счета, независимо от порядка взыскания.
5. Залог прав участников юридических лиц.
Залог прав участников юридических лиц допускается действующим
законодательством, в случае, когда это права акционера и права участника
общества
с
ограниченной
ответственностью.
Выбор
именно
этих
юридических лиц обусловлен наличием уставного капитала.
Так как, участники как акционерного общества, так и общества с
ограниченной ответственностью имеют доли (акции) в уставном капитале, то
именно они и выступают предметом залога по договору залога прав
участников юридических лиц.
В соответствии с законодательством: «Уставный капитал общества
составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных
акционерами. Общество размещает обыкновенные акции и вправе размещать
один или несколько типов привилегированных акций. Все акции общества
являются бездокументарными. Номинальная стоимость всех обыкновенных
акций
общества
должна
быть
одинаковой.
Номинальная
стоимость
привилегированных акций одного типа и объем предоставляемых ими прав
должны быть одинаковыми. При учреждении общества все его акции
должны быть размещены среди учредителей».1 Исходя из вышеизложенного,
сделки с акциями совершаются по правилам бездокументарных ценных
бумаг.
Законодательно установлено, что «распоряжение, в том числе передача,
залог, обременение другими способами бездокументарных ценных бумаг, а
также ограничения распоряжения ими могут осуществляться только
1
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 23.04.2018) "Об акционерных обществах"
[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
41
посредством
обращения
к
лицу,
осуществляющему
учет
прав
на
бездокументарные ценные бумаги, для внесения соответствующих записей».1
В настоящее время законодательно установлено, что «договор залога
доли участника общества с ограниченной ответственностью подлежит
нотариальному удостоверению»2, а само «право залога - государственной
регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц».3
Можно отметить, что права залогодателя на участие в процессе
управления хозяйственным обществом не прекращают своего действия, даже
после передачи им акций или своей доли в залог.
Законодатель определяет, что в случае участия залогодателя в
осуществлении деятельности общества наступление негативных последствий
довольно незначительно, а, следовательно, залогодатель сам реализует свои
права при залоге акций.
При залоге доли в уставном капитале общества с ограниченной
ответственностью
законодательно
установлено,
что
«если
иное
не
предусмотрено договором залога доли в уставном капитале общества с
ограниченной ответственностью, до момента прекращения залога права
участника общества осуществляются залогодержателем».4
В
настоящее
время
законодательно
не
предусмотрено
иных
особенностей залога прав участников юридических лиц.
6. Залог ценных бумаг.
В связи с неоднозначностью юридической характеристики ценных бумаг,
их залог осуществляется с применением особых правил.
Законодатель говорит о том, что «к отношениям, связанным с залогом
документарных ценных бумаг и не урегулированным настоящей статьей,
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 23.04.2018) "Об
ответственностью" [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
3
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
ресурс] // СПС Консультант Плюс
4
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
от 23.05.2018) [Электронный
обществах с ограниченной
от 23.05.2018) [Электронный
от 23.05.2018) [Электронный
42
применяются правила о залоге вещей, если иное не установлено законами о
ценных бумагах и не вытекает из существа соответствующих ценных бумаг.
К отношениям, связанным с залогом бездокументарных ценных бумаг и не
урегулированным настоящей статьей, применяются правила о залоге
документарных бумаг, если иное не вытекает из существа соответствующих
бездокументарных ценных бумаг».1
Однако если право на распоряжение ценной бумагой и получение по ней
исполнения вправе лишь тот, в отношении кого выполнен ряд формальных
условий, то аналогичным образом должны применяться условия и для
залогодержателя.
В
соответствии
документарной
с
ценной
действующим
бумаги
возникает
законодательством:
с
момента
«Залог
передачи
ее
залогодержателю, если иное не установлено законом или договором». 2 Таким
образом, залогодержатель приобретает гарантию в отношении сохранности
предмета залога.
В
отношении
бездокументарной
ценной
бумаги
законодатель
определил следующее: «залог бездокументарной ценной бумаги возникает с
момента внесения записи о залоге по счету, на котором учитываются права
владельца бездокументарных ценных бумаг, или в случаях, установленных
законом, по счету иного лица, если законом или договором не установлено,
что залог возникает позднее».3
Имущественное право, которое является неотъемлемым свойством любой
ценной бумаги, определяет в соответствии с законодательством некоторые
правила
в отдельных случаях, когда при заключении договора залога
сторонами было оговорено право залогодержателем осуществлять права
кредитора от своего имени. В таком случае он приобретает право требовать
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
3
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
43
от должника обязательств по ценной бумаге. При этом полученные им
денежные суммы идут в счет погашения основного обязательства.
Определенными особенностями обладает залог ордерной ценной
бумаги. Как указано в действующем законодательстве: «если залог ордерной
ценной
бумаги
совершен
посредством
залогового
индоссамента,
правоотношения между залогодателем, залогодержателем и должником по
ордерной ценной бумаге регулируются законами о ценных бумагах».1
Положения данной нормы говорят о том, что залогодержатель,
имеющий право требовать исполнения обязательств по ордерной ценной
бумаге, не обладает правами на передачу прав собственности по ней.
7. Залог исключительных прав.
В соответствии с действующим законодательством исключительные
права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним
средства индивидуализации могут являться предметом залога.
Залог исключительных прав, если не возникает препятствий этому, в
связи с их особенностями, осуществляется на основании действующего
Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, законодательно
установлено, что «к договору залога прав по договору об отчуждении
исключительных прав и по лицензионному (сублицензионному) договору
применяются положения о залоге обязательственных прав, поскольку иное не
установлено настоящим Кодексом и не вытекает из содержания или
характера соответствующих прав».2
Договор залога заключается в простой письменной форме. Если для
предоставления правовой охраны объекту исключительных прав необходимо
осуществить
его
государственную
регистрацию
должно
быть
зарегистрировано и право залога исключительных прав на этот объект.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
44
Возможность использования и распоряжения заложенным правом
реализуется залогодателем единолично, без согласия залогодержателя,
конечно, если иное не предусмотрено договором залога. А вот при
отчуждении заложенного исключительного права законодателем установлено
обязательное наличие согласия залогодержателя.
Этим
перечнем
правил
законодательно
ограничен
залог
исключительных прав.
2.3 Рента как обременение недвижимого имущества
В соответствии с действующим законодательством: «по договору
ренты
одна
сторона
(получатель
ренты)
передает
другой
стороне
(плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты
обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать
получателю
ренту
в
виде
определенной
денежной
суммы
либо
предоставления средств на его содержание в иной форме».1
Также законодателем определены виды договоров ренты:
- постоянная рента;
- пожизненная рента (если у гражданина есть иждивенец на
содержании).
Все вышесказанное явно свидетельствует о длительности сроков по
договору ренты.
В
действующем
законодательстве
также
установлено,
что
«существенным условием договора, предусматривающего передачу под
выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является
условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить
обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу
получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
45
исполнение этих обязательств».1 Данное положение дает получателю ренты
некоторые гарантии выполнения обязательств плательщиком ренты. В случае
отсутствия данного условия, договор ренты будет иметь статус –
незаключенного.
Вот что говорится о рентных обязательствах в судебной практике:
«если объектом рентных отношений выступает недвижимое имущество, то
нарушение не обязательного к согласованию, но фактически включенного в
договор обеспечительного условия, к примеру, об обязанности плательщика
ренты
застраховать
в
пользу
получателя
риск
ответственности
за
неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед
получателем
ренты,
не
является
основанием
для
принудительного
расторжения договора по инициативе получателя ренты».2
С целью получения определенных гарантий для получателей ренты
законодатель установил некоторые обременения прав для плательщиков
ренты, так как последние в свою очередь могут отчуждать недвижимость по
договору.
В соответствии с законодательством РСФСР: «по договору куплипродажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца,
являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья,
продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его, а
покупатель обязуется в уплату покупной цены предоставлять продавцу до
конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища,
питания, ухода и необходимой помощи. Покупатель по договору куплипродажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца при
случайной гибели дома несет обязанности, принятые им на себя по этому
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19 июня 2012 г. N 33-4268/2012//СПС
Консультантплюс
1
46
договору.
Отчуждение
дома
покупателем
при
жизни
продавца
не
допускается»1.
1.В настоящее время законодательно установлено: «рента обременяет
земельный
участок,
предприятие,
здание,
сооружение
или
другое
недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения
такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты
переходят на приобретателя имущества».2
«Законодатель не только формально установил, что рента обременяет
недвижимое имущество, переданное под ее выплату, но и дал объяснение, в
чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права получателя
ренты наделяются характерным для вещных прав свойством следования за
вещью, прикрепляются к переданному под выплату ренты недвижимому
имуществу и сохраняются вне зависимости от того, кто является текущим
собственником этого имущества. В случае отчуждения обремененного
имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты
переходят на приобретателя имущества. Третье лицо, ставшее собственником
обремененной
рентой
недвижимости,
автоматически
становится
плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не
было осведомлено о его наличии».3
При тщательном рассмотрении действующего законодательства можно
сделать вывод, что оно не работает в интересах получателя ренты, так как
плательщик ренты имеет право распоряжаться полученным имуществом.
Отдельные из ученых говорят, что «предусмотренные в ст. 586 ГК РФ
правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты
произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность
Юридическая Россия, Федеральный правовой портал "Гражданский кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР
11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) (утратил силу) [Электронный ресурс]// СПС Консультант плюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
Карпухин, Д.В. Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. 2010. N 2. С. 23 - 30
Формакидов, Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации //
Семейное и жилищное право. 2008. N 1. С. 28 - 32
3
47
третьего лица; если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на
недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное
пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться
не будет».1 При этом существуют случаи, когда получатель ренты имеет
право на проживание в передаваемой недвижимости. Это происходит, когда
в договор ренты включается оговорка о предоставления плательщику ренты
возможности проживания в передаваемой недвижимости.
В принципе для отчуждения в пользу третьих лиц плательщиком
рентного имущества не требуется согласия получателя. Однако существует
исключение из правил в случае, если в договоре идет речь об использовании
недвижимости, для обеспечения пожизненного содержания.
«Сам смысл наделения права получателя ренты свойством следования
состоит в обеспечении устойчивости права при осуществлении оборота
объекта обременения, а не в исключении такого оборота. При этом вывод об
отсутствии необходимости получения согласия получателя ренты на
отчуждение
рентной
недвижимости
(по
общему
правилу)
вопреки
высказанному в литературе мнению отнюдь не противоречит ГК РФ».2
Напрашивается вопрос о том, переходят ли к покупателю рентной
недвижимости
обязательства
плательщика
ренты.
В
принципе,
в
действующем законодательстве нет четкой оговорки для ответа на этот
вопрос. Такая ситуация в принципе не создает для плательщика негативных
последствий, так как покупатель принимает на себя все обязательства по
рентному договору.
2.
В
соответствии
с
действующим
законодательством:
«лицо,
передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность
другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям
получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если
Абовой, Т.Е., Кабалкина, А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. / 6-е
изд., перераб. и доп. М., 2011. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ. С. 517
2
Танага, А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное
содержание с иждивением" (постатейный). М., 2006; СПС "КонсультантПлюс".
1
48
настоящим
Кодексом,
другим
предусмотрена солидарная
обязательству».1Положения
законом
или
договором
ответственность по
данной
статьи
говорят
не
этому
о
том,
что
ответственность прежнего плательщика ренты перед получателем не
прекращается.
И теперь возникает вопрос: «Каким договором может быть установлена
солидарная ответственность по рентному обязательству?»
В научной литературе имеет место быть мнение, согласно которому
«повысить ответственность отчуждателя обремененного рентой имущества
можно путем внесения соответствующего условия как непосредственно в
договор ренты, так и в договор об отчуждении имущества между последним
и предпоследним ее собственниками».2 Но, чтобы ответить на заданный
вопрос необходимо учесть, что законодательно в договоре ренты не
присутствуют записи о третьих лицах, которым плательщик отчуждает
имущество. Отсюда можно сделать вывод и тем самым ответить на заданный
вопрос, что солидарная ответственность по рентному обязательству не может
быть правоустановлена договором ренты.
Но в настоящее время может произойти ситуация, при которой рентное
недвижимое имущество несколько раз передавалось от одного собственника
к другому. И тогда, становится проблематично определить субъектов
солидарной и субсидиарной ответственности. Логично было бы подумать,
что
обременение
рентой
объединяет
всех,
владельцев
рентной
недвижимости.
Именно так и думает А.П. Сергеев, отмечая, что «по смыслу закона
правило, закрепленное в п. 2 ст. 586 ГК РФ, действует и тогда, когда
имущество отчуждается несколько раз, что все лица, через руки которых
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Никифорова, Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением// Жилищное право.2009. N 4.С. 77-98
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т. 1. С. 517.
1
49
прошло данное имущество, несут перед получателем ренты дополнительную
ответственность за нарушение обязательства плательщиком ренты».1
С позиции В.С. Ема: «по Российскому законодательству рентное
обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в
собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным
рентой».2 Такая точка зрения противоречит действующему законодательству.
Логично предположить, что субсидиарной ответственностью с каждым
новым плательщиком ренты связан лишь предыдущий плательщик.
3. Как указывает законодатель: «при передаче под выплату ренты
земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в
обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на
это имущество».3 Данное положение гласит о двойственности обременения
договора ренты. Однако для получателя ренты это является непременной
гарантией выполнения плательщиком обязательств по договору.
В современной литературе существует мнение, что для кредитора
достаточными являются «свойства следования рентного обременения за
недвижимым имуществом»4, «при наличии субсидиарной (и тем более
возможной солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты
вполне достаточно было бы единственного обременения недвижимости
самой рентой».5
Стоит отметить, что даже существование права залога, отнюдь не
препятствует плательщику на основании договора ренты совершать операции
по отчуждению имущества. Однако наряду с этим, если рассматривать
рентное имущество, как заложенное, то законодательно установлено:
«залогодатель
не
вправе
отчуждать
предмет
залога
без
согласия
Сергеев, А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учеб.-практ.
коммент. / М., 2010; СПС "Гарант" (автор комментария - А.П. Сергеев).
2
Гражданское право: Учеб.: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. Т. 3. С. 433.
3
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
4
Гражданское право: Учеб.: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. Т. 3. С. 433
5
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учеб.-практ. коммент. / Под
ред. А.П. Сергеева. М., 2010; СПС "Гарант" (автор комментария - А.П. Сергеев). С. 518.
1
50
залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не
вытекает из существа залога».1
И здесь при необходимости согласия залогодержателя, то есть
получателя ренты, для плательщика возникает ограничение в распоряжении
рентным имуществом.
Возможность исключения свободного отчуждения по договору ренты
недвижимого
имущества
уменьшает
значение
системы
рентного
обременения.
4. В связи с действующим законодательством: «плательщик ренты
вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять
недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного
содержания, только с предварительного согласия получателя ренты».2
Данное положение говорит о том, что помимо обязательств перед
получателем ренты, его права как бы стесняет пожизненное содержание.
Как
отмечается
в
научной
литературе,
вышеуказанная
норма
«дополнительно обременяет плательщика ренты тем, что обеспечивает
сохранение за иждивенцем полномочия осуществления жесткого контроля
над юридической судьбой и физическим состоянием имущества, переданного
в обмен на получение пожизненного содержания с иждивением, несмотря на
переход права собственности на это имущество к плательщику ренты.
Хотя в сравнении со ст. 253 ГК РСФСР, вообще не допускавшей
отчуждение жилого дома покупателем при жизни продавца по договору
купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания
продавца, ст. 604 ГК РФ действительно носит более либеральный характер».3
Если в договорах о постоянной ренте и пожизненной ренте, не
включающими ренту с пожизненным содержанием гражданина, плательщик
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
3
Мисник, Н.Н. Возникновение ограниченного права собственности и ограниченных вещных прав по
договорам о передаче имущества в собственность // Нотариус. 2011. N 1. С. 33 - 35.
1
51
ренты на основания договоры ренты может отчуждать имущество без
согласия получателя, а на основании договора залога только с согласия
залогодержателя, то положения ст. 604 ГК РФ конкретно говорит о наличии
согласия
получателя
ренты
при
отчуждении
рентного
имущества
плательщиком. С такой позиции положение ст. 604 ГК РФ о том, что «нельзя
рассматривать в качестве особенного, присущего только правовому
регулированию отношений пожизненного содержания с иждивением» 1,
видится некорректным.
На основании вышеизложенного можно сказать, что норма ст. 604 ГК
РФ об ограничении распоряжения плательщиком рентным имуществом дает
гарантии не только получателю ренты, но и иждивенцу.
В соответствии с законодательством: «плательщик ренты обязан
принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления
пожизненного
содержания
с
иждивением
использование
указанного
имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества».2
Данное
положение
немного
ограничивает
право
собственности
плательщика в отношении рентного имущества. В противном же случае, при
несоблюдении плательщиком обязательств, указанных в договоре ренты, по
уходу за рентным имуществом, недвижимое имущество подлежит возврату
получателю ренты.
Все это конечно же создает некоторые стеснения в пользовании и
распоряжении для плательщика рентным имуществом, но с другой стороны,
плательщик имеет право без согласия получателя ренты зарегистрироваться
для проживания в рентной недвижимости. Именно такой подход разделяют
суды: «не признавая не санкционированную иждивенцем постановку
плательщика ренты (и его родственников) на регистрационный учет в
1
Ситдикова, Л.Б., Токарева, К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания
с иждивением // Семейное и жилищное право. 2008. N 2. С. 20 - 24.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
52
обремененной квартире в качестве основания для расторжения договора
пожизненного содержания с иждивением».1
В литературе высказана точка зрения, что «заключение договора ренты
с пожизненным иждивением не всегда является гарантированным способом
для получателей ренты обеспечить свое дальнейшее безбедное будущее» 2,
что
«возможным
гражданского
направлением
законодательства
дальнейшего
может
совершенствования
стать
возврат
к
ранее
существовавшему запрету на отчуждение жилого помещения плательщиком
ренты при жизни получателя».3
Такой подход к рентным отношениям могут привести к негативным
последствиям, так как со стороны плательщика происходит внушительное
ограничение ущемление его прав. Все это может привести к уничтожению
системы рентного обременения.
Для усовершенствования действующего законодательства можно:
а) внести определение о том, что при распоряжении рентной
недвижимостью сохраняются рентные обременения;
б) внести конкретизацию о том, что при отчуждении рентного
имущества обязательства плательщика переходят к приобретателю;
в)
устранить
обязательство
о
согласии
залогодержателя
при
распоряжении рентным имуществом на основании залога;
г) конкретизировать вид, на основании которого устанавливается
солидарная ответственность по рентному обязательству.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 декабря 2011
г. N 33-42697//СПС КонсультантПлюс
2
Сорокина, Ю. Пожизненное содержание с иждивением. О проблемных моментах договора пожизненной
ренты // Жилищное право. 2013. N 3. С. 41 - 66.
3
Ершов, О.Г., Мутовкина, О. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной
ренты жилое помещение // Административное право. 2011. N 2. С. 99 - 104.
1
53
Глава 3. Анализ судебной практики, связанной с обременениями
3.1 Судебная практика Верховного суда РФ
Анализ судебной практики связанной с разрешением споров по
недвижимому имуществу и защите вещных прав на него, позволяет обратить
внимание на то, что в настоящее время в правоприменении не сложилось
однозначного представления о разрешении гражданских дел, связанных в
различными видами обременений недвижимого имущества. Разрешение
вопроса о правовой природе обременений требует системного и логического
толкования положений гражданского законодательства.
Рассмотрим на примере определения Верховного суда Российской
Федерации от 19 августа 2008года ситуацию, при которой обременение на
объект недвижимости накладывает ограничение для собственника в части
пользования и распоряжения этим объектом.
«Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Кнышева В.П. судей - Харланова А.В. и Горшкова
В.В. рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску
Кондрашковой Е.Ю. к Макаровой Е.Н. о выселении и по встречному иску
Макаровой
Е.Н.
к
Кондрашковой
Е.Ю.
о
признании
сделки
недействительной, признании права на жилую площадь по надзорной жалобе
Макаровой Е. Н. на решение Кузьминского районного суда г.Москвы от
июня 2007г. и определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда от 25 сентября 2007г. Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Кондрашкова Е.Ю. обратилась в суд с иском к Макаровой Е.Н. о выселении
из квартиры ссылаясь на то, что является собственником указанной
квартиры, приобретенной у Серебрякова Н.К. по договору купли- продажи от
16 января 2007г. На момент приобретения квартиры в ней была
зарегистрирована бывшая жена собственника - Макарова Е.Н. Последняя
освободить указанное жилое помещение и сняться с регистрационного учета
54
отказалась. Впоследствии истица уточнила основания иска и просила суд
выселить Макарову Е.Н. из указанной квартиры со снятием ее с
регистрационного учета. Макарова Е.Н. предъявила встречный иск к
Кондрашковой Е.Ю. о признании сделки недействительной, признании права
на жилую площадь. Решением Кузьминского районного суда г.Москвы от 14
июня 2007г. иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского
городского суда от 25 сентября 2007г. решение суда оставлено без
изменения. В надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене
вышеназванных судебных постановлений. 29 мая 2008г. судьей Верховного
Суда Российской Федерации дело истребовано в Верховный Суд Российской
Федерации и определением от 25 июля 2008г. передано для рассмотрения в
судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда Российской Федерации.Проверив материалы дела, обсудив доводы
надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению в
части
выселения
Макаровой
Е.Н.
из
квартиры
и
снятия
ее
с
регистрационного учета. Разрешая дело и принимая решение о выселении
Макаровой Е.Н. из квартиры и снятии ее с регистрационного учета, суд
указал, что в связи с отчуждением Серебряковым Н.К. спорной квартиры
Кондрашковой Е.Ю., у его бывшей супруги Макаровой Е.Н. в силу закона
прекращается право пользования указанным жилым помещением. Поскольку
Макарова Е.Н. по требованию нового собственника квартиру не освободила,
она подлежит выселению в судебном порядке. С такими выводами
согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского
городского суда. Между тем, с данными выводами суда согласиться нельзя,
поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм
материального
права.
Таким
образом,
при
прекращении
семейных
отношений с собственником приватизированного жилого помещения за
55
бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на
бесплатную
приватизацию,
сохраняется
право
пользования
приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого
жилого помещения необходимо было его согласие. При этом следует
учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо,
совместно
проживающее
с
лицом,
впоследствии
приобретшим
в
собственность данное жилое помещение, исходило из того, что право
пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный
характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права
собственности на жилое помещение другому лицу. Эти требования закона
судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора о выселении и
привели к неправильному разрешению дела в указанной части, нарушению
прав Макаровой Е.Н. Так из материалов дела видно, что на момент
приватизации в марте 1998г. данной квартиры Макарова Е.Н. состояла в
зарегистрированном браке с Серебряковым Н.К. (брак расторгнут по
решению суда от 10 апреля 2006г.), являлась членом его семьи, совместно с
ним проживала и имела равные с ним права пользования спорным жилым
помещением. В приватизации данной квартиры она не участвовала,
поскольку ранее использовала предоставленное ей законом право на
приватизацию другого жилого помещения. Давая Серебрякову Н.К. согласие
на приватизацию указанной квартиры, Макарова Е.Н. не отказывалась от
принадлежащего ей права пользования этой жилой площадью, добросовестно
полагая, что это право является безусловным. Кроме того, как следует из
пункта 4 договора купли-продажи квартиры, заключенного Кондрашковой
Е.Ю. в январе 2007г. с Серебряковым Н.К. истица знала о приобретении ею в
собственность квартиры, в которой зарегистрирована Макарова Е.Н., то есть
Кондрашкова Е.Ю. приобрела квартиру с обременением (правом пользования
Макаровой Е.Н. указанным жилым помещением). На основании изложенного
состоявшиеся судебные постановления нельзя признать законными и они
56
подлежат отмене в части выселения Макаровой Е.Н. из квартиры и снятия ее
с регистрационного учета. Учитывая, что обстоятельства дела установлены
судом правильно, но допущена ошибка в толковании и применении норм
материального права, Судебная коллегия полагает необходимым не
передавая дело на новое рассмотрение вынести новое решение об отказе в
удовлетворении иска Кондрашковой Е.Ю. к Макаровой Е.Н. о выселении и
снятии
с
регистрационного
учета.
В
остальной
части
судебные
постановления подлежат оставлению без изменения. Руководствуясь ст.ст.
387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда Российской Федерации определила: решение Кузьминского районного
суда г. Москвы от 14 июня 2007 г. и определение судебной коллегии по
гражданским делам Московского городского суда от 25 сентября 2007 г. в
части
выселения
Макаровой
Е.Н.
из
квартиры
и
снятия
ее
с
регистрационного учета отменить и принять в этой части новое решение об
отказе в удовлетворении иска Кондрашковой Е.Ю. к Макаровой Е.Н. о
выселении и снятии с регистрационного учета. В остальной части судебные
постановления оставить без изменения, а надзорную жалобу Макаровой Е.Н.
без удовлетворения».1
Данное судебное решение является ярким примером такого вида
обременения недвижимости (в данном случае квартиры) как сервитут, хотя и
принято в действующем законодательстве, что в основном сервитутом
обременяются земельные участки. Основания возникновения в данном
случае сервитута обусловлены несколькими факторами:
1) На момент приватизации обремененного объекта (квартиры)
собственник находился в законном браке. И как указывает
законодатель, приватизация не могла быть зарегистрированной без
согласия супруги (Макаровой Е.Н.).
2) Приобретатель обремененного имущества Кондрашкова Е.Ю. знала
о том, что в квартире прописана бывшая супруга продавца.
1
Судебные и нормативные акты РФ Электронный ресурс http://sudact.ru
57
3) Также можно отметить, что суд не мог пойти на противоречие с
Конституцией РФ и лишить гражданина РФ жилища.
Нередко на практике встречаются дела с таким видом обременения как
аренда, и в качестве примера приведем следующее определение Верховного
суда Российской Федерации от 1 июня 2010 года. «Верховный Суд
Российской Федерации в составе: судьи Верховного Суда Российской
Федерации Толчеева Н.К., при секретаре Грачевой О.С., с участием
прокурора Масаловой Л.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью
«Казанское
речное
пассажирское
агентство»
о
признании
частично
недействующими пунктов 76, 77, 94 Правил государственной регистрации
судов, утвержденных приказом Министерства транспорта Российской
Федерации от 26 сентября 2001 г. № 144, установил: общество с
ограниченной ответственностью «Казанское речное пассажирское агентство»
оспорило в Верховный Суд Российской Федерации отдельные нормы Правил
государственной регистрации судов, утвержденных приказом Министерства
транспорта Российской Федерации от 26 сентября 2001 г. № 144, а именно:
пункт 76, предусматривающий, что источником данных для формирования
раздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права
собственности и других вещных прав на судно, служат подлежащие
обязательной государственной регистрации договоры и иные документы,
служащие основанием возникновения ограничений (обременений); пункт 77,
согласно которому в раздел III вносятся записи об ограничениях
(обременениях) вещных прав. Этот раздел разбит на специальные
подразделы: подраздел 1 - для записей об ипотеке; подраздел 2 - для записей
о сделках; подраздел 3 - для записей об аресте (запрещении заключения
сделок);
подраздел
4
-
для
записей
о
прочих
ограничениях
(обременениях);пункт 94, устанавливающий, что лист записи о прочих
58
ограничениях (обременениях) (приложение
N 11) предназначен для
регистрации иных видов ограничений (обременений), которые не вошли в
подразделы раздела III (аренда судов). В графе «Описание ограничения
(обременения)»
описывается
содержание
ограничения
(обременения).
Заявитель просит признать приведенные правовые нормы недействующими
со дня их принятия в части, предусматривающей государственную
регистрацию договоров аренды российских речных судов. Заявитель своего
представителя в судебное заседание, о котором извещен надлежащим
образом, не направил, причин неявки суду не сообщил. Представители
заинтересованных лиц - Министерства транспорта Российской Федерации
Коновалов Д.В., Клюев В.В., Остапенко Д.А. и Министерства юстиции
Российской Федерации Покидова И.В. в своих возражениях в судебном
заседании указали на то, что Правила государственной регистрации судов, в
том
числе
оспариваемые
заявителем
пункты,
не
предусматривают
государственную регистрацию договоров аренды судов, в связи с чем не
могут противоречить указанным заявителем нормам Гражданского кодекса
Российской
Федерации.
Выслушав
объяснения
представителей
заинтересованных лиц, исследовав представленные документы, заслушав
заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации
Масаловой Л.Ф., полагавшей в удовлетворении заявления отказать,
Верховный Суд Российской Федерации не находит оснований для признания
оспариваемых норм частично недействующими. С учетом изложенного и
руководствуясь статьями 194 - 199, 253 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации
решил:
в
удовлетворении
заявления
общества
с
ограниченной
ответственностью «Казанское речное пассажирское агентство» о признании
частично недействующими пунктов 76, 77, 94 Правил государственной
регистрации судов, утвержденных приказом Министерства транспорта
Российской Федерации от 26 сентября 200 г. № 144, отказать. Решение может
59
быть обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда Российской
Федерации в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной
форме».1
Данное решение вполне правомерно, так как в соответствии с
действующим законодательством судно подлежи обязательной регистрации в
судовом реестре или судовой книге, в порядке, установленном федеральным
органом исполнительной власти в области транспорта. На сегодняшний день
законодательно установлено, что судна без экипажа, обремененные
договором аренды, в судовом реестре не регистрируются. Таким образом, в
данном примере, не выявлено расхождений в правовых нормах, в связи с
обременением имущества.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что дела, связанные
с категорией обременения, являются одними из самых сложных для
правоприменения и зачастую неправомерно рассматриваются судами общей
юрисдикции,
поэтому
попадают
на
рассмотрение
Верховного
суда
Российской Федерации.
3.2. Судебная практика Орловской области
Не исключением является и практика Орловской области при
разрешении споров, связанных с защитой прав собственности.
В качестве примера можно привести
решение № 2-2062/2017 2-
2062/2017~М-1980/2017 М-1980/2017 по делу № 2-2062/2017 Заводского
районного суда Орловской области от 28 декабря 2017 года о взыскание
задолженности по договору аренды. «Заводской районный суд г. Орла в
составе председательствующего судьи Кальной Е.Г., при секретаре судебного
заседания Махутдиновой Н.А.,
рассмотрев в судебном заседании в
помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Брыжовой
Натальи Николаевны к Алексеенкову Александру Михайловичу о взыскании
1
Судебные и нормативные акты РФ Электронный ресурс http://sudact.ru
60
задолженности по договору аренды, установил: Брыжова Н.Н. обратилась в
суд с иском к Алексеенкову А.М. о взыскании задолженности по договору
аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами. В
обоснование требований указывалось, что 01.09.2016 года между Брыжовым
Н.Ф. и ИП А. был заключен договор аренды нежилого помещения (номер
обезличен). В соответствии с условиями договора и актом приема-передачи в
аренду
недвижимого
имущества
от
01.09.2016
года
арендодатель
предоставил арендатору за плату во временное пользование имеющиеся у
него
в
собственности
нежилые
помещения
и
земельный
участок,
расположенные по адресу: (адрес обезличен) в частности: - нежилое
помещение (часть гаража) Литера А по адресу: (адрес обезличен), площадь
301,95 кв.м.; - нежилое бытовое помещение Литера Д по адресу: (адрес
обезличен), площадь 49,3 кв.м.; - часть земельного участка с асфальтовым
покрытием по адресу: (адрес обезличен), площадь 150 кв.м; - пристройка к
бытовому помещению Литера Д: котельная - туалет по адресу: (адрес
обезличен), площадь 3 кв.м. В соответствии с п. 2.1. Договор вступает в силу
с даты его подписания Сторонами и действует до 01.08.2017 г. Согласно п.
5.2. Договора Арендатор вносит арендную плату в размере 50000 рублей
ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца аренды начиная с 01.11.2016
г. Обязательства Арендатора по уплате арендной платы начинаются по
истечении двух календарных месяцев с даты подписания Договора, то есть с
01.11.2016 г. (п.5.1 Договора). Указывает, что арендатор оплату по договору
аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года производил не в полном
объеме. Арендатором была произведена оплата 11.01.2017 года в сумме 59
000 руб., 13.02.2017 года в сумме 45000 руб., всего в сумме 104 000
руб.21.02.2017 года арендатор произвел компенсацию коммунальных
платежей только на сумму 14150 рублей. В связи с чем, у ответчика
сложилась задолженность по оплате по договору аренды (номер обезличен)
от 01.09.2016 года по состоянию на 21.04.2017 года в сумме 196000 рублей,
61
по арендной плате и 26598 рублей по коммунальным платежам. 21.04.2017
года в связи с продажей Брыжовым Н.Ф. объектов недвижимого имущества,
являющихся предметом Договора аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 г.,
права Арендодателя по Договору аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 г.
перешли к Брыжовой Наталье Николаевне (новый собственник объектов
недвижимости). Ввиду того, что обязательства по оплате арендной платы
предыдущему
собственнику
(Брыжову
Н.Ф.)
арендатором
не
были
исполнены надлежащим образом, между Брыжовым Н.Ф. и Брыжовой Н.Н.
было заключено соглашение о перемене лица в обязательстве от 27.04.2017
года, в соответствии с условиями которого к Брыжовой Н.Н. перешло право
требования и взыскания задолженности по арендной плате и компенсации
коммунальных платежей по Договору аренды с Арендатора за период с
01.09.2016 г. по 21.04.2017 г. в сумме 222598 руб.. из которых 196 000 рублей
- задолженность по арендной плате, 26 598 рублей - задолженность по
коммунальным платежам. Письмом от 27.04.2017 года Арендатор был
уведомлен о смене собственника арендуемого недвижимого имущества.
Однако, новому собственнику - Брыжовой Н.Н., ответчик обязательства по
оплате арендной платы и коммунальных платежей по Договору и погашение
ранее возникшей задолженности - также не исполнил.
7.07.2017
года
Брыжовой Н.Н. в адрес ответчика была направлена претензия об уплате
задолженности по Договору аренды в размере 322 598 рублей, из которых
296000 рублей задолженность по оплате арендной платы за период с
01.09.2016 г. по 30.06.2017 г. (196 000 рублей - задолженность за период с
01.09.16 по 21.04.17 г. + 50000 арендная плата за май 2017 г. + 50000
арендная плата за июнь 2017 г.); 26 598 рублей задолженность по оплате
коммунальных платежей за период с 01.09.16 по 21.04.17 г. Претензия от
07.07.2017 года получена ответчиком 11.07.2017 года, однако оставлена
ответчиком без ответа и без удовлетворения. Обязательства Арендатора по
Договору аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года не исполнены в
62
полном объеме до настоящего времени. Таким образом, до настоящего
времени Алексеенковым A.M. не погашена задолженность по Договору
аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года в размере 322 598 рублей, из
которых задолженность по уплате арендных платежей за период с 01.09.2016
г. по 30.06.2017 года составляет 296 000 рублей; размер задолженности по
оплате коммунальных платежей за период 01.09.16 по 21.04.17 года
составляет 26 598 рублей. Указывают, что в связи с тем, что арендатор
ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды,
Брыжова Н.Н. просит о взыскании с Алексеенкова А.М. процентов за
пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2016 года по
04.09.2017 года в размере 13882,15 рублей. 11.01.2017 года арендатор
частично погасил задолженность по арендной плате в размере 59 000 руб.
13.02.2017 года арендатор произвел оплату арендной платы в размере 45 000
рублей. Полагают, что размер задолженности Алексеенкова А.М. перед
Брыжовой Н.Н. по договору аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года
составляет 336 480,15 рублей, из которых: 296000 рублей – задолженность по
уплате арендных платежей за период с 01.09.2016 года по 30.06.2017 года;
26598 руб. – задолженность по оплате коммунальных платежей за период с
01.09.2016 года по 21.04.2017 года; 13882, 15 рублей – размер процентов за
пользование чужими денежными средствами за период с 10.11.2016 года по
04.09.2017г. Просила взыскать с Алексеенкова А.М. задолженность по
договору аренды нежилого помещения (номер обезличен) от 01.09.2016 года
в размере 336480,15 рублей, из которых: 296000 рублей – задолженность по
уплате арендных платежей за период с 01.09.2016 года по 30.06.2017 года;
26598 рублей – задолженность по оплате коммунальных платежей за период
с 01.09.2016 года по 21.04.2017 года; 13882,15 рублей – размер процентов за
пользование чужими денежными средствами за период с 10.11.2016 года по
04.09.2017 года; расходы по оплате государственной пошлины в размере
6565рублей. Алексеенковым А.М. подано встречное исковое заявление к
63
Брыжовой
Н.Н.,
Брыжову
Н.Ф.
о
признании
договора
аренды
недействительным. В обоснование указано, что 01.09.2016 года между
Брыжовым Н.Ф. и ИП Алексеенковым А.М. был заключен Договор аренды
нежилого помещения (номер обезличен), согласно которому во временное
пользование
Арендатору
были
переданы
следующие
помещения,
расположенные по адресу: (адрес обезличен) часть гаража литера А
используемой площадью 350 кв.м.; бытовое помещение литера Д общей
площадью 49,3 кв.м.; часть земельного участка с асфальтовым покрытием,
прилегающего к арендуемым помещения площадью 150 кв.м., а также не
включенная в Договор, но отраженная в Акте приема-передачи в аренду
недвижимого имущества (нежилого помещения, здания) от 01.09.2016 года,
являющемся приложением (номер обезличен) к Договору, пристройка к
бытовому помещению Литера «Д»: «котельная- туалет», расположенная по
тому же адресу, площадью 3 кв.м. Согласно п. 1.2. Договора Арендатор
использует указанные помещения для целей оказания услуг по ремонту и
техническому обслуживанию автотранспортных средств. Ссылался, что
согласно требованиям предъявляемым действующим законодательством к
помещениям используемым для цели указанной в п. 1.2 Договора,
помещение
должно
установленным
соответствовать
следующими
определенным
нормативными
стандартам,
документами:
СанПиН
2.2.1/2.1.1.1200-03 — о санитарно-защитных зонах; СанПиН 2.1.6.1032-01 —
о качестве воздуха в помещениях; СНиП 41-01-2003 — о вентиляции,
кондиционировании и отоплении; СП2.2.2.1327-03 — о требованиях к
рабочему инструменту, оборудованию и организации технологического
процесса; ФЗ РФ №7 от 10.01.2002 — охрана окружающей среды; СНиП (II4-79, глава 4) — об освещении; СНиП 23-05-95 — об освещении; СанПиН
2.2.1/2.1.1.1278-03 об освещении; СанПиН 2.1.5.980-00 о водоотведении
помещение должно соответствовать определенным стандартам по габаритам,
внутренней отделке, иметь бытовые помещения, предназначенные для
64
работников: санузел, душ для рабочих, раздевалка. Однако этого в
арендуемых помещениях предусмотрено не было. Система вентиляции в
помещении не соответствовала целям, для которых помещение арендовалось.
Арендуемое помещение не отапливалось. Горячей воды не было совсем,
холодную воду необходимо было перепроводить. Освещение фактически
отсутствовало. Полагал, что договор аренды нежилого помещения (номер
обезличен) от 01.09.2016 года попадает под понятие мнимой сделки и должен
быть признан недействительным. Просил признать недействительным
договор аренды нежилого помещения (номер обезличен) от 01.09.2016 года,
применить последствия недействительности сделки. Определением суда
прекращено производство по делу по иску Алексеенкова А.М. к Брыжовой
Н.Н., Брыжову Н.Ф. о признании недействительным договора аренды
нежилого помещения (номер обезличен) от 01.09.2016 года, применить
последствия недействительности сделки, в связи с отказом от требований. В
процессе рассмотрения дела представитель Брыжовой Н.Н. по доверенности
Вардересян А.К. уточнила исковые требования, окончательно просила
взыскать с Алексеенкова А.М. задолженность по договору аренды нежилого
помещения от 01.09.2016 года в сумме 335355,32 рублей, из которых
задолженность по арендной плате за период с 01.11.2016 года по 30.06.2017
года в сумме 287667 рублей, задолженность по оплате коммунальных
платежей за период с 01.11.2016 года по 21.04.2017 года в сумме 34367,43
рублей, проценты за неисполнение денежного обязательства за период с
10.11.2016 года по 04.09.2017 года в сумме 13320,89 рублей. Просила
производить
дальнейшее
начисление
процентов до
дня
погашения
задолженности по договору аренды в полном объеме. Взыскать с ответчика
расходы по оплате государственной пошлины. В судебном заседании
представитель Брыжовой Н.Н. по доверенности Вардересян А.К. исковые
требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме. В судебном
заседании представитель ответчика Алексеенкова А.М. по доверенности
65
Смирнова О.А. возражала против удовлетворения исковых требований
Брыжовой Н.Н. Третье лицо Данилов М.А. в судебное заседание не явился,
извещен
надлежащим
образом.
Суд,
выслушав
стороны,
допросив
свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему. При
разрешении спора установлено, что 01.09.2016 года между Брыжовым Н.Ф. и
ИП Алексеенковым А.М. был заключен договор аренды нежилого
помещения (номер обезличен). В соответствии с условиями договора и актом
приема-передачи в аренду недвижимого имущества от 01.09.2016 года
арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование
имеющееся у него в собственности нежилые помещения и земельный
участок, расположенные по адресу: (адрес обезличен), в частности: - нежилое
помещение (часть гаража) Литера А по адресу: (адрес обезличен), площадь
350 кв.м.; - нежилое бытовое помещение Литера Д по адресу: (адрес
обезличен), площадь 49,3 кв.м.; - часть земельного участка с асфальтовым
покрытием по адресу: (адрес обезличен), площадь 150 кв.м; - пристройка к
бытовому помещению Литера Д: котельная - туалет по адресу: (адрес
обезличен), площадь 3 кв.м. В соответствии с п. 2.1. Договор вступает в силу
с даты его подписания Сторонами и действует до 01.08.2017 г. Согласно п.
5.2. Договора Арендатор вносит арендную плату в размере 50 000 рублей
ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца аренды начиная с 01.11.2016
г. Обязательства Арендатора по уплате арендной платы начинаются по
истечении двух календарных месяцев с даты подписания Договора, т.е. с
01.11.2016
г.
(электроэнергия,
(п.5.1
Договора).
водоснабжение,
Оплата
газ)
коммунальных
осуществляется
платежей
арендатором
ежемесячно по факту выставления счета арендодателем, на основании
показаний
соответствующих
приборов
учета
(п.5.3
Договора).
Как
усматривается из договора аренды, неотъемлемой его частью являются акт
приема-передачи
помещения,
который
подписан Брыжовым
Н.Ф. и
Алексеенковым А.М. Судом установлено, что Брыжов Н.Ф. 1.09.2016 года по
66
акту приема-передачи передал ответчику Алексеенкову А.М. спорное
нежилое помещение. Как установлено, арендные отношения между
сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению
своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно недвижимое имущество было передано арендатору и использовалось им.
12.04.2017 года между Брыжовым Н.Ф. и Брыжовой Н.Н. заключен договор
купли-продажи недвижимого имущества, среди которого и имущество,
преданное по договору аренды от 1.09.2016 года. 21.04.2017 года в связи с
продажей Брыжовым Н.Ф. объектов недвижимого имущества, являющихся
предметом Договора аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года, права
Арендодателя по Договору аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года
перешли к Брыжовой Н.Н. (новый собственник объектов недвижимости).
Ввиду того, что обязательства по оплате арендной платы предыдущему
собственнику (Брыжову Н.Ф.) Арендатором не были исполнены надлежащим
образом, между Брыжовым Н.Ф. и Брыжовой Н.Н. было заключено
Соглашение о перемене лица в обязательстве от 27.04.2017 года, в
соответствии с условиями которого к Брыжовой Н.Н. перешло право
требования и взыскания задолженности по арендной плате и компенсации
коммунальных платежей по Договору аренды с Арендатора за период с
01.09.2016 года по 21.04.2017 года в сумме 222598 рублей. из которых 196
000 рублей - задолженность по арендной плате, 26 598 рублей задолженность по коммунальным платежам. Письмом от 27.04.2017 года
Арендатор был уведомлен о смене собственника арендуемого недвижимого
имущества. Однако, новому собственнику - Брыжовой Н.Н., ответчик
обязательства по оплате арендной платы и коммунальных платежей по
Договору и погашение ранее возникшей задолженности - также не исполнил.
За период действия договора аренды с Алексеенковым А.М. с 1.09.2016 года
по 30.06.2017 года, как указывает истец Брыжова Н.Н., Алексеенков А.М.
обязательства по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим
67
образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за
период с 01.11.2016 года по 30.06.2017 года в сумме 287667 рублей. 7.07.2017
года Брыжовой Н.Н. в адрес ответчика была направлена претензия об уплате
задолженности по Договору аренды в размере 322 598 рублей. Возражая на
исковые требования Брыжовой Н.Н., представитель Алексеенкова А.М.
ссылалась на то, что задолженности по арендным платежам и по оплате
коммунальных услуг у Алексеенкова А.М. нет, так как часть платежей была
Алексеенковым А.М. оплачена непосредственно арендодателю, а часть его
доверенному лицу Данилову. Кроме того часть арендной платы была
погашена взаимозачетом, поскольку Алексеенков А.М. произвел ремонтные
работы в арендованном помещении. Кроме того, с 05.04.2017 года у
Алексеенкова А.М. отсутствовала возможность в пользовании арендованным
имуществом, так как собственник препятствовал в этом путем установки
замков. Возражая на указанный довод ответчика, представитель истца
ссылалась на то, что Алексеенков А.М. не получил письменного согласия
арендатора на производство улучшений, а также не подтвердил факт
производства улучшений и их стоимость, поэтому не имел права на
произведение
самостоятельного
взаимозачета
арендной
платы.
В
соответствии с п.3.4.3 Договора аренды от 01.09.2016 года, арендатор имеет
право
осуществлять
неотделимые
улучшения,
перепланировку
и
переоборудование недвижимого имущества только с письменного согласия
арендодателя. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных
средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения недвижимого
имущества,
без
вреда
для
недвижимого
имущества,
в
том
числе
оборудование систем коммуникации, улучшение системы энергоснабжения,
электрической проводки, газификацию арендатор приобретает право на
возмещение стоимости этих улучшений, путем взаимозачета по арендной
плате, но не более 50% в месяц от общей суммы арендной платы, согласно
прилагаемой сметы к настоящему договору. Факт произведения улучшений и
68
их стоимость подтверждается документами, соответствующими виду
договора с организациями производящими работы (акты выполненных работ,
счета-фактуры, товарные накладные, сметы) (3.5, 3.6 Договора). То есть
реализация арендатором права на получение зачета арендной платы
предусматривает наличие двух условий: получение письменного согласия
арендодателя на производство таких улучшений, а также подтверждение
факта произведения улучшений и их стоимость. При разрешении спора
установлено, что Алексеенков А.М. письменного согласия арендодателя на
осуществление неотделимых улучшений, и переоборудование недвижимого
имущества не получал. Представленная в материалы дела переписка
Алексеенкова А.М. по электронной почте с неким Д,, не может быть принята
в качестве надлежащего доказательства получения Алексеенковым А.М.
письменного
согласия
арендодателя
на
производство
неотделимых
улучшений. Действительно, в соответствии с условиями договора аренды
нежилого помещения, арендатор имел право производить неотделимые
улучшения, перепланировку и переоборудования нежилого помещения, но
только с письменного согласия арендодателя, и имел право на возмещение
стоимости этих улучшений, путем взаимозачета по арендной плате, но не
более 50% в месяц. Поскольку доказательства получения письменного
согласия
арендодателя
на
производство
неотделимых
улучшений
Алексеенков А.М. не представил, в связи с чем, право на возмещение
стоимости этих улучшений, путем взаимозачета по арендной плате, у
арендатора не возникло. Разрешая спор, исследовав представленные
доказательства и оценив их в совокупности, суд исходит из того, что
положения договора аренды не содержат условий о безусловном согласии
арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного
имущества, соответственно, согласия на компенсацию их стоимости путем
взаимозачета, в связи с чем приходит к выводу о том, что Алексеенковым
А.М.. не представлено доказательств по согласованию заявленных им работ с
69
арендодателем. Работы были выполнены без согласия арендодателя. Также
являются несостоятельными доводы Алексеенкова А.М. о том, что он
передавал арендодателю денежные средства в качестве оплаты за аренду и
потребленные коммунальные услуги, так как они не подтверждены никакими
доказательствами. Ссылка Алексеенкова А.М. на передачу денежных средств
Д, в сумме 42550 рублей за аренду и коммунальные платежи и
представленная им расписка не свидетельствует о надлежащем исполнении
обязательств по оплате аренды и коммунальных услуг и надлежащему лицу,
поскольку материалы дела не содержат доказательства, что Брыжов Н.В.
уполномочивал Д. на получение денежных средств по договору аренды, не
представлены
они
и
Алексеенковым
А.М.
Суд
определяет,
какие
обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их
доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на
какие-либо из них не ссылались. Согласно п.5.1 Договора аренды, арендатор
обязан вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом в
размере, порядке и в сроки, установленные договором. Арендатор вносит
арендную плату в соответствии с условиями договора в сумме 50000 рублей
ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца начиная с 1.11.2016 года.
Способ оплаты по договору передача арендатором наличных денежных
средств арендодателю (п.5.2, 5.3 Договора). Однако доказательства внесения
арендной платы, за исключением тем сумм, которые подтверждены
документально и признаются истцом, Алексеенковым А.М. не представлены.
Ссылки Алексеенкова А.М. о том, что у него отсутствует обязанность по
внесению коммунальных платежей, так как арендодатель не выставлял ему
квитанции, как этого требуют условия договора, также не являются
основанием для отказа в удовлетворении требований Брыжовой Н.Н., так как
Алексеенков
А.М.
в
судебном
заседании
пояснил,
что
оплачивал
коммунальные услуги и задолженности по ним не имеет. Кроме того,
представителем Брыжовой Н.Н. в судебное заседание представлены
70
доказательства направления в адрес Алексеенкова А.М. счетов на оплату
потребленных коммунальных услуг. Доводы Алексеенкова А.М. о том, что
договор аренды нежилого помещения был расторгнут с 1.05.2017 года, а
арендная плата может начисляться только по 05.04.2017 года, так как
начиная с 5.04.2017 года арендодатель препятствовал арендатору в
пользовании помещением основаны на неправильном толковании норм права
и опровергаются имеющимися в деле доказательствами. В соответствии с п.7
договора он может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в
одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по
основаниям, предусмотренным законодательством. Расторжение договора в
одностороннем порядке производится только по письменному требованию
сторон в течение 30 календарных дней со дня получения стороной такого
требования. Направленное Алексеенкову А.М. письмо Брыжовой Н.Н. от
5.04.2017 года о том, что договор аренды расторгается с 1.05.2017 года в
связи с нарушением арендатором пунктов договора, не может быть принято
судом как одностороннее расторжение договора, поскольку расторжение
договора с 1.05.2017 года на основании письма от 5.04.2017 года
противоречит порядку, установленному в п.7.2 Договора, а также сторона
Брыжовой Н.Н. заявившая отказ от договора своими дальнейшими
действиями подтвердила действие договора в дальнейшем, а именно
письмами от 12.04.2017 года, от 19.04.2017 года. Также после 1.05.2017 года
стороны своим дальнейшим поведением подтвердили действие договора.
Поскольку договор аренды от 1.09.2016 года совершен в письменной форме,
соглашение о досрочном расторжении договора должно быть совершено
также в письменной форме. Ссылка Алексеенкова А.М. на то, что он не
пользовался арендованным помещением, так как вывез все принадлежащие
ему вещи, поэтому у него отсутствует обязанность по внесению арендной
платы за время неиспользования помещения основана на неправильном
толковании норм права. Пунктом 3.2.1 договора предусмотрена обязанность
71
арендатора вернуть недвижимое имущество арендодателю в надлежащем
состоянии в соответствии с условиями договора. Пунктом 4.1 договора
передача недвижимого имущества арендатору в аренду и его возврат
арендодателю оформляются двусторонними актами приема-передачи. То
есть договором аренды предусмотрен6 порядок возврата имущества от
арендатора к арендодателю путем подписания акта приема-передачи.
Недвижимое имущество не было возвращено арендодателю по акту приемапередачи. Таким образом договор аренды (номер обезличен) от 1.09.2016
года прекратил своё действие 1.08.2017года. В связи с чем Брыжова Н.Н.
вправе требовать от Алексеенкова А.М. арендной платы до момента возврата
арендованных помещений. Тогда как Брыжовой Н.Н. заявлен период до
30.06.2017 года. Также является необоснованным довод Алексеенкова А.М. о
том, что с 5.04.2017 года он не имел возможности пользоваться
арендованным помещением по вине арендодателя. При разрешении спора
установлено, что действительно в период с 10.04. по 15.04.2017 года
Алексеенков А.М. не имел возможности пользоваться арендованным
помещением, за указанный период Брыжова Н.Н. не требует взыскания
арендной платы. После указанной даты Алексеенков А.М. имел возможность
в пользовании помещением. Поскольку Алексеенков А.М. не исполнил
принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей, а также по
оплате коммунальных услуг, с него подлежит взысканию в пользу Брыжовой
Н.Н. задолженность по оплате арендных платежей за период с 1.11.2016 года
по 30.06.2017 года в сумме 287667 рублей, а также по оплате коммунальных
платежей в сумме 34367,43 рублей за период с 1.11.2016 года по 21.04.2017
года.
Также Брыжовой
Алексеенкова
А.М.
Н.Н. заявлены
проценты
за
требования
пользование
о взыскании с
чужими
денежными
средствами в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по Договору.
На основании п.6.1 Договора аренды (номер обезличен) от 1.09.2016 года
стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее
72
исполнение
своих
обязательств
по
договору
в
соответствии
с
законодательством Российской Федерации. Размер процентов определяется
ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие
периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не
установлен законом или договором. Представленный представителем
Брыжовой Н.Н. расчет процентов за пользование чужими денежными
средствами судом
опровергнут,
проверен,
следовательно
представителем
при
вынесении
Алексеенкова
решения,
суд
А.М.
не
полагает
возможными принять расчет процентов за пользование чужими денежными
средствами, представленный истцом при вынесении решения с учетом
заявленного истцом периода с 10.11.2016 года по 04.09.2017 года в сумме
13320,89 рублей. С Алексеенкова А.М. подлежат взысканию проценты за
пользование чужими денежными средствами в размере 13320,89 рублей.
Брыжовой Н.Н. была оплачена государственная пошлина в сумме 6565
рублей, которая подлежит взысканию с Алексеенкова А.М. пропорционально
удовлетворенной
части
требований
в
сумме
6553,55
рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил: Исковые требования Брыжовой Натальи Николаевны к Алексеенкову
Александру Михайловичу о взыскании задолженности по договору аренды
удовлетворить. Взыскать с Алексеенкова Александра Михайловича в пользу
Брыжовой Натальи Николаевны задолженность по договору аренды (номер
обезличен) от 01.09.2016 года в сумме 287667 рублей за период,
задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 34367,43 рублей,
проценты за пользование чужими денежными средствами за период с
10.11.2016года по 04.09.2017года в сумме 13320,89рублей, расходы по оплате
государственной пошлины в сумме 6553,55рублей. Производить дальнейшее
начисление процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ ключевой ставкой
Банка России до дня погашения задолженности, начиная с 05.09.2017года.
Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через
73
Заводской районный суд г.Орла в течение месяца со дня принятия решения
суда в окончательной форме – 01.01.2018 года. Судья Е.Г. Кальная».1
На
данном
примере
можно
подчеркнуть
следующее.
Имеется
земельный участок, обремененный арендой. Согласно закона, арендный
договор составлен в письменной форме. Договор аренды содержит пункты о
правах и обязательствах сторон. В данном случае перемена лиц в договоре
также соответствует действующему законодательству. Решение суда вполне
обосновано так как ссылается на неопровержимые факты:
1) Договор аренды не может быть признан недействительным, как просит
ответчик, в силу того что, несмотря на указанные в договоре льготы
для оплаты аренды в виде ремонта нежилого помещения со стороны
плательщика,
не
подтверждаются
письменным
согласием
арендодателя.
2) Перемена лиц в договоре также является законной, так как
действующим законодательством установлено, что «арендодателем
может быть лицо, управомоченное законом»2 (супруга собственника на
основании договора купли-продажи).
3) Также договор аренды не может быть признан нелегитимным как
сообщает ответчик на основании того, что ему было передано нежилое
помещение с недостатками. В этом случае недостатки должны были
быть прописаны в договоре аренды.
В настоящее время все чаще на рассмотрении в судах оказываются
дела, связанные с таким видом обременения как ипотека. В качестве примера
приведем решение № 2-919/2017 2-919/2017~М-938/2017 М-938/2017 от 27
декабря 2017 г. по делу № 2-919/2017 Северного районного суда Орловской
области от 27 декабря 2017года. «Северный районный суд г.Орла в составе:
председательствующего судьи Раковой Н.Н., при секретаре Щуровой А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское
Судебные и нормативные акты РФ Электронный ресурс http://sudact.ru
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
1
2
74
дело по исковому заявлению кредитного потребительского кооператива
«Орловский жилищный кредит» к Долгову Алексею Сергеевичу, Долговой
Юлии Станиславовне, Долгову Сергею Владимировичу о взыскании
задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное
имущество, установил: кредитный потребительский кооператив «Орловский
жилищный кредит» (далее – КПК «Орловский жилищный кредит»)
обратился в суд с иском к Долгову А.С., Долговой Ю.С., Долгову С.В. о
взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на
заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указано, что
между истцом и Долговым А.С., Долговой Ю.С. был заключен договор займа
№ от 26.02.2016 г. на сумму 540 000 рублей на срок 84 месяца под 18%
годовых, с выплатой ежемесячного фиксированного платежа в размере 4 050
рублей. Истец передал Долговой Ю.С. денежные средства платежным
поручением № 405 от 10.03.2016 г. Исполнение обязательств Долговой Ю.С.
и Долгова А.С. по договору займа обеспечено договором поручительства №
от
26.02.2016
г.,
заключенным
с
Долговым
С.В.,
а
также залогом недвижимости (ипотекой) в силу закона – квартиры, общей
площадью 60,1 кв.м, расположенной по адресу: которая принадлежит
Долговой Ю.С. на праве собственности. Долгова Ю.С. и Долгов А.С.
длительное время не исполняют свои обязательства по договору займа. По
состоянию на 18.10.2017 г. задолженность по договору займа составляет:
сумма основного долга – 109 492,47 рубля; задолженность по процентам – 32
316,88 рублей; задолженность по фиксированным платежам – 7 622,96 рубля;
неустойка – 62 419,90 рублей, которую истец снизил до 10 000 рублей.
Многократные досудебные обращения истца к ответчикам были оставлены
без рассмотрения. Истец просил суд взыскать с Долгова А.С., Долговой
Ю.С., Долгова С.В. в солидарном порядке сумму задолженности по договору
займа № от 26.02.2016 г. в размере 159 432,31 рубля, из которых: сумма
основного долга по договору займа – 109 492,47 рубля, задолженность по
75
процентам по договору займа – 32 316,88 рублей, задолженность по
фиксированным платежам – 7 622,96 рубля, неустойка – 10 000 рублей;
обратить взыскание на заложенное имущество – квартира, назначение:
жилое, общая площадь 60,1 кв.м, этаж 5, кадастровый номер: №,
расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая Долговой Ю.С. на праве
собственности, путем продажи с публичных торгов, определив начальную
продажную стоимость 1 400 000 рублей; взыскать ежемесячные платежи из
расчета 18% годовых плюс фиксированный платеж из расчета 0,75% в месяц
от остатка суммы займа – 112 477,35 рублей, начиная с 10.11.2017 г. до
момента его полного погашения; взыскать с ответчиков судебные расходы в
размере 10 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины. В
судебном заседании представитель истца по доверенности Гришина В.И.
заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям,
изложенным в иске. Ответчики Долгов А.С., Долгова Ю.С., Долгов С.В. в
судебном заседании исковые требования признали в полном объеме, о чем
представили
суду
письменные
заявления.
Расчет
задолженности
не
оспаривали. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к
следующему. В ходе судебного разбирательства установлено, что 26.02.2016
г. между КПК «Орловский жилищный кредит» (займодавец) и Долговым
А.С. и Долговой Ю.С. (совместно именуемые Заемщик) был заключен
договор займа №, на основании которого Долговой Ю.С. были переданы
денежные средства в сумме 540 000 рублей сроком на 84 месяца, для
приобретения квартиры. В силу п. 2.4 договора займа, Долгов А.С. и Долгова
Ю.С. обязались в течение 84 месяцев, со дня, следующего за датой выдачи
займа, производить платежи по возврату суммы займа и уплате начисленных
процентов, (исчисленных из расчета 18% в год от суммы займа плюс
фиксированный платеж из расчета 0,75% в месяц от суммы займа в размере 4
050 рублей), ежемесячно, не позднее последнего числа текущего расчетного
периода в виде уплаты единого ежемесячного равновеликого платежа в
76
размере 18578,57рублей. Согласно п. 2.5 договора займа под расчетным
периодом подразумевается период с числа, следующего за числом выдачи
займа по это же число (включительно) следующего календарного месяца.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по
договору
займа
пунктом
4.3.4
договора
займа
предусмотрена
ответственность заемщиков в виде уплаты неустойки в размере 0,6% от
просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно п. 4.3.2 договора
займа, при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств
заемщиком по договору, кооператив вправе требовать от заемщика
досрочного возврата суммы займа и уплаты процентов на сумму займа,
рассчитанных исходя из всего срока пользования займом. Исполнение
обязательств
заемщика
поручительством
по
настоящему
Долгова
С.В.,
что
договору
займа
обеспечено
подтверждается
договором
поручительства №П-035/16 от 26.02.2016г. В соответствии с данным
договором поручительства, Долгов С.В. обязался солидарно с заемщиком
отвечать перед займодавцем за неисполнение или ненадлежащее исполнение
Долговым А.С. и Долговой Ю.С. обязательств по договору займа (п.п. 1.1,
1.2,
2.2).
Согласно
ответственности
п.
2.3
поручителя
договора
является
поручительства,
основанием
систематическое
нарушение
заемщиком сроков внесения периодических (текущих) платежей по
обеспеченному обязательству, указанному в п. 1.1. договора поручительства,
то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12
месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В случае наступления
данного юридического факта, займодавец вправе по своему выбору
потребовать исполнения обязательств у заемщика и (или) поручителя либо
осуществить в установленном законом порядке принудительное взыскание
долга с поручителя и (или) заемщика (п. 2.4 договора поручительства). Также
установлено, что истцом обязательства по передаче денежных средств
Долговой Ю.С. были выполнены в полном объеме, что подтверждается
77
платежным
поручением
№
405
от
10.03.2016
г.
Согласно приложению 1 к договору займа, Долгов А.С. и Долгова Ю.С.
должны были ежемесячно не позднее последнего числа отчетного периода
вносить платеж в размере 18 578,57 рублей. Указанный платеж состоит из
трех составляющих: погашение основного долга, начисленные проценты за
пользование займом и фиксированный платеж в размере 4 050 рублей.
С момента получения суммы займа Долгов А.С. и Долгова Ю.С.
ненадлежащим образом исполняли обязательства по договору, в связи с чем,
образовалась задолженность. Согласно расчету, представленному истцом и
проверенному судом, по состоянию на 18.10.2017 г. задолженность по
договору займа составляет 159 432,31 рубля, из них: сумма основного долга –
109 492,47 рубля; задолженность по процентам – 32 316,88 рублей;
задолженность по фиксированным платежам – 7 622,96 рубля; неустойка – 62
419,90
рублей,
которую
истец
снизил
до
10
000
рублей.
Доказательств погашения задолженности перед КПК «Орловский жилищный
кредит» по договору займа № от 26.02.2016 г. ответчиками не представлено.
С учетом того, что Долговым А.С. и Долговой Ю.С. неоднократно
допускается
нарушение
обязательства,
исполняемого
периодическими
платежами, доказательств погашения суммы образовавшейся задолженности,
ответчиками не представлено, а также исходя из того, что по условиям
договора заемщики и поручитель несут солидарную ответственность за
исполнение обязательств, суд находит требования истца о солидарном
взыскании с ответчиков Долгова А.С., Долговой Ю.С. и Долгова С.В. суммы
задолженности
по
договору
займа
законными,
обоснованными
и
подлежащими удовлетворению. В соответствии с положениями п. 2.4 и п. 2.5
договора займа, заемщики обязались производить платежи по уплате
начисленных процентов (исчисленных из расчета 18% в год от суммы займа
плюс фиксированный платеж из расчета 0,75% в месяц от суммы займа в
размере 4 050 рублей), ежемесячно, не позднее последнего числа текущего
78
расчетного периода в виде уплаты единого ежемесячного равновеликого
платежа в размере 18578,57рублей. Исходя из того, что в настоящий момент
договор займа, заключенный между КПК «Орловский жилищный кредит» и
Долговым А.С., Долговой Ю.С., не расторгнут, соглашение о его
расторжении сторонами не заключалось, истцом требование о расторжении
договора не заявлялось, обязательства по возврату денежных сумм по нему
ответчиками не исполнены, договором займа установлен размер процентов
на сумму займа, задолженность по уплате процентов исчислена по состоянию
на 18.10.2017 г., суд находит требования истца о взыскании с ответчиков
ежемесячных процентов из расчета 18% в год плюс фиксированный платеж
из расчета 0,75% в месяц от остатка суммы займа – 112 477,35 рублей,
начиная с 10.11.2017 г. до момента его полного погашения, подлежащими
удовлетворению. В части требований об обращении взыскания на
заложенное имущество судом установлено следующее. Из материалов дела
следует, что предметом ипотеки является квартира, назначение: жилое,
общая площадь 60,1 кв.м, этаж 5, кадастровый номер: №, расположенная по
адресу: принадлежащая на праве общей долевой собственности Долговой
Ю.С. и Долгову
А.С., что
подтверждается
выпиской из Единого
государственного реестра недвижимости от 11.12.2017 г. Запись об ипотеке
указанной квартиры в ЕГРН произведена 03.03.2016 г. за №. Ипотекой
обеспечиваются уплата залогодержателю основной суммы долга, выплаты
процентов и фиксированного платежа до полного исполнения Долговым А.С.
и Долговой Ю.С. своих обязательств по договору займа № от 26.02.2016г.
Согласно п. 3.4 договора займа, обращение взыскания на заложенное
имущество налагается при систематическом нарушении сроков внесения
периодических
(текущих)
платежей
по
обеспеченному
ипотекой
обязательству, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы
долга полностью или в части. Пунктом 3.3 договора займа установлено, что в
случае обращения взыскания на заложенное имущество и реализацию его в
79
предусмотренном законом порядке, стороны договорились и определили
начальную продажную цену предмета ипотеки, равной 1 400 000 рублей. С
учетом того, что Долговым А.С. и Долговой Ю.С. допущено нарушение
обязательства, исполняемого периодическими платежами, а также принимая
во
внимание,
что
исполнение
обеспечено залогом, принадлежащего
собственности
недвижимого
им
имущества,
обязательств
на
праве
ответчиков
общей
предмет залога не
долевой
обременен
правами третьих лиц, суд считает возможным обратить взыскание на
заложенное имущество в виде квартиры, назначение: жилое, общей
площадью 60,1 кв.м, этаж 5, кадастровый номер: №, расположенную по
адресу: <адрес>, принадлежащую на праве общей долевой собственности
Долговой Ю.С. и Долгову А.С., путем продажи с публичных торгов,
определив начальную продажную цену заложенного имущества при его
реализации в размере 1 400 000 рублей. Признание ответчиками Долговым
А.С., Долговой Ю.С. и Долговым С.В. заявленных исковых требований
принимается судом, поскольку является добровольным, сделано без
принуждения и обмана, не противоречит закону, не нарушает прав сторон и
не ущемляет прав и интересов других лиц. 25.03.2009 г. КПК «Орловский
жилищный кредит» заключил с ООО «Управляющая компания «Областной
центр жилья и ипотеки» договор № 1 на оказание юридических услуг, за
оказание которых истец оплатил 10 000 рублей, что подтверждается
платежным поручением № 162 от 19.10.2017 г. С учетом категории спора,
проделанной представителем работы по предоставлению доказательств, а
также количества судебных заседаний, в которых участвовала представитель,
исходя из принципов разумности, суд находит требования истца о взыскании
расходов на оплату услуг представителя подлежащими удовлетворению.
Согласно представленному истцом платежному поручению № 973 от
25.09.2017 г., за подачу настоящего иска в суд им оплачена государственная
пошлина в размере 4 388,65 рублей исходя из цены иска, которая подлежит
80
взысканию в солидарном порядке с ответчиков. На основании изложенного,
руководствуясь статьями 173, 194-199 ГПК РФ, суд решил: исковые
требования
кредитного
потребительского
кооператива
«Орловский
жилищный кредит» к Долгову Алексею Сергеевичу, Долговой Юлии
Станиславовне, Долгову Сергею Владимировичу о взыскании задолженности
по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество
удовлетворить. Взыскать с Долгова Алексея Сергеевича, Долговой Юлии
Станиславовны, Долгова Сергея Владимировича в пользу кредитного
потребительского кооператива «Орловский жилищный кредит» в солидарном
порядке задолженность по договору займа № от 26.02.2016 г. в размере 159
432 рубля 31 копейка, из которых: сумма основного долга по договору займа
– 109 492 рубля 47 копеек, задолженность по процентам по договору займа –
32 316 рублей 88 копеек, задолженность по фиксированным платежам – 7 622
рубля 96 копеек, неустойка – 10 000 рублей. Взыскать с Долгова Алексея
Сергеевича,
Долговой
Владимировича
в
пользу
Юлии
Станиславовны,
кредитного
Долгова
потребительского
Сергея
кооператива
«Орловский жилищный кредит» в солидарном порядке ежемесячные
платежи из расчета 18% в год плюс фиксированный платеж из расчета 0,75%
в месяц от остатка суммы займа – 112 477 рублей 35 копеек, начиная с
10.11.2017 г. до момента его полного погашения. Обратить взыскание на
заложенное имущество, а именно: квартира, назначение: жилое, общая
площадь 60,1 кв.м, этаж 5, кадастровый номер: №, расположенная по адресу:
принадлежащая на праве общей долевой собственности Долговой Юлии
Станиславовне и Долгову Алексею Сергеевичу, путем продажи с публичных
торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при
его реализации в размере 1400000рублей. Взыскать с Долгова Алексея
Сергеевича,
Долговой
Владимировича
в
пользу
Юлии
Станиславовны,
кредитного
Долгова
потребительского
Сергея
кооператива
«Орловский жилищный кредит» в солидарном порядке расходы по оплате
81
услуг представителя в размере 10 000 рублей. Взыскать с Долгова Алексея
Сергеевича,
Долговой
Владимировича
в
пользу
Юлии
Станиславовны,
кредитного
Долгова
потребительского
Сергея
кооператива
«Орловский жилищный кредит» в солидарном порядке расходы по оплате
государственной
пошлины
в
размере
4
388
рублей
65
копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную
коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через
Северный районный суд г.Орла в течение месяца со дня его принятия в
окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 29 декабря
2017 года. Судья Н.Н. Ракова».1
Данное судебное решение абсолютно законно и правомерно. Так как
имеется недвижимость, обремененная ипотекой. Ипотека в свою же очередь
представляет собой залог недвижимости. Основанием возникновения
ипотеки является договор, который составляется в письменной форме и
подлежит государственной регистрации. С момента подписания договора у
сторон появляются права и обязанности по данному договору.
В соответствии с действующим законодательством неисполнение своих
обязательств одной из сторон, влечет к его расторжению. Как следует из
материалов дела, ответчики на протяжении длительного времени не
исполняли свои обязательства. В силу данных обстоятельств истец вправе не
только потребовать исполнения обязательств в денежной форме, но и
обратить взыскание на заложенное имущество.
Проанализировав судебную практику Верховного суда Российской
Федерации и судов общей юрисдикции Орловской области можно прийти к
выводу, что категория «обременения» в гражданском праве представляет
собой довольно сложный механизм. И, зачастую, нормы законодательства,
содержащие обременения не так просто применить на практике.
Обременения как правовое явление может вступать и самостоятельно,
и идти в дополнение к более сильной норме права.
1
Судебные и нормативные акты РФ [Электронный ресурс] http://sudact.ru
82
Все же, несмотря на двойственную структуру, обременения, как
явления в правоотношениях, не должны противоречить другим нормам
права.
В действующем законодательстве на сегодняшний день еще остаются
пробелы не только в правильной трактовке, но и в практике применения
категории обременения. Однако, правильность применения на практике,
целиком и полностью зависит от четкости определения того или иного
явления
законодателем.
Все
это
создает
предпосылки
для
усовершенствования законодательства в области обременений.
В любом случае единство судебной практики в решении вопросов,
связанных с обременением имущества может быть решено принятием
Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации «О
вопросах судебной практики, связанной с различными видами обременений»
Заключение
В условиях экономически активно развивающегося государства
граждане и юридические лица, как непосредственные участники данного
процесса нуждаются в надежных и легитимных правовых механизмах.
83
Наиболее
значимым
в
наше
время
является
институт
права
собственности. Право собственности для любого гражданина – это и жилье, и
недвижимость (машина), и вещные права, и обязательственные. Но речь не о
самой собственности, а о способах стеснения прав граждан и юридических
лиц. Одним из таких способов в действующем законодательстве и выступает
категория «обременение». Категория "обременение" формирует общую часть
гражданского права, имеет значение для всей отрасли. При этом мы имеем
ввиду обременения любого гражданского права путем установления на его
объект дополнительных прав третьих лиц, обладающих сходными с
основным правом юридическими характеристиками и следующих за
объектом.
Как уже отмечалось в данной работе, обременения, как категорию,
можно разделить на несколько групп: дополняющие более сильное право; те,
которые сопутствуя объекту права, обременяют его; стесняющие права
граждан.
Обременение может обладать свойством следования (например,
обязанность плательщика ренты), иметь вещную (например, сервитут),
обязательственную (например, право ссудополучателя) природу, а также
существовать в сфере интеллектуальных прав.
Непоследовательно
обременения
отграничиваются
от
категории
«Ограничение прав». Вполне очевидно, что ограничения и обременения
нужно рассматривать как различные правовые явления. В отличие от
ограничений, лишь устанавливающих предел возможностей правообладателя
и лишающих его определенной доли полномочий вне связи с конкретными
правами иных лиц, обременения носят активный, положительный характер.
Для активного участника отношений, связанных с обременением права,
обременение - это своего рода право участия в выгодах от чужого
имущества.
С
позиции
субъекта
обремененного
права
обременение
84
представляет собой выдел, перераспределение части правомочий в пользу
третьих лиц.
В настоящее время обременением может выступать: сервитут, ипотека,
залог, аренда, доверительное управление, концессионное соглашение и т.д.
В свою очередь каждый вид обременения тоже можно условно
поделить на подвиды: залог движимого и недвижимого имущества, залог
имущественных прав, залог отдельных видов имущества.
Залог недвижимости (далее – ипотека) делится на категории: в силу
закона, в силу договора.
Залог отдельных видов имущества: залог товаров в обороте, залог
вещей в ломбарде, залог обязательственных прав и залог прав по договору
банковского счета, залог прав участников юридических лиц, залог ценных
бумаг и залог исключительных прав.
На
основании
всего
вышеизложенного
можно
отметить,
что
обременения в гражданском праве направлены на притеснение объекта, а
способом реализации обременений выступают субъективные права. То есть
обременение накладывается на имущество собственника, тем самым
ограничивая
(стесняя)
его
права
по
владению,
распоряжению
и
использованию собственным имуществом. Проблему обременения права
нужно решать именно через определение возможностей его реализации.
Так как на сегодняшний день законодательно четко не закреплено
одностороннее понятие обременений, но исследования и научные работы
ученых
в
этой
области
позволят
усовершенствовать
действующее
законодательство.
В судебной практике активно используется подход к понятию
«обременение», закрепленный в законодательстве о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Но, как правило, суды
квалифицируют в качестве обременения права третьих лиц на чужое
имущество.
85
Становится очевидным, что любая реформа в сфере вещных
обременений прав направлена на согласование двух противоположных
факторов. С одной стороны, желание обладать максимально полными
правами в отношении чужой вещи, с другой - интерес собственника этой
вещи в сохранении прав на нее без обременений или с установлением
таковых в минимальном размере. Вышеуказанные проблемы связаны со
всеми видами обременений, но в отношении вещных обременений прав на
недвижимость они видятся особенно острыми.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты и судебная практика
86
1.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
2.
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.06.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.07.2018) [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
3.
Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ (ред. от 29.06.2018) "О
концессионных соглашениях" [Электронный ресурс] // СПС Консультант
Плюс
4.
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.05.2018) "О
приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и
доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс] // СПС Консультант
Плюс
5.
Федеральный закон от 19 июля 1998 г. N 114-ФЗ "О военно-
техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными
государствами" (в ред. 4.06.2018) [Электронный ресурс]//СПС Гарант
6.
Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О
государственных и муниципальных унитарных предприятиях" [Электронный
ресурс] // СПС Консультант Плюс
7.
Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан" [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
8.
Федеральный закон "Об акционерных обществах" от 26.12.1995 N 208-
ФЗ [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
9.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018)
[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
10.
Федеральный закон от 19.07.2007 N 196-ФЗ (ред. от 23.04.2018) "О
ломбардах"[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
87
11.
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 23.04.2018) "Об
акционерных обществах" [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
12.
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 23.04.2018) "Об
обществах с ограниченной ответственностью" [Электронный ресурс] // СПС
Консультант Плюс
13.
Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19
июня 2012 г. N 33-4268/2012[Электронный ресурс] // СПС Консультант
Плюс.
14.
Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2002 г. N 37-
О[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс.
15.
Определение Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2001 г. N 202-
О[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс.
16.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского
городского суда от 26 декабря 2011 г. N 33-42697[Электронный ресурс] //
СПС Консультант Плюс
17.
Постановление Конституционного Суда РФ от 19 марта 2003 г. N 3-
П[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс.
18.
Постановление Конституционного Суда РФ от 31 мая 2005 г. N 6-
П[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс.
19.
Решение Верховного суда Российской Федерации от 5 июля 2010г.
[Электронный ресурс] https://rospravosudie.com
20.
Решение Заводского районного суда г.Орла Орловской области № 2-
2062/2017 2-2062/2017~М-1980/2017 М-1980/2017 от 28 декабря 2017 г. по
делу № 2-2062/2017 https://rospravosudie.com
21.
Решение Северного районного суда г.Орла Орловской области № 2-
919/2017 2-919/2017~М-938/2017 М-938/2017 от 27 декабря 2017 г. по делу №
2-919/2017 https://rospravosudie.com
22.
Судебные
http://sudact.ru
и
нормативные
акты
РФ
[Электронный
ресурс]
88
Специальная литература
1. Абсолямова, М.Н. Ограничение прав и обременение недвижимого
имущества в российском законодательстве // Недвижимое имущество (права,
обременения, сделки): проблемы государственной регистрации материалы
научно-практической конференции. Отв. ред. С.И. Суслова; Иркутский
институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России).. 2016. С. 5-11.
2. Абова, Т.Е., Кабалкина, А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации: В 2 т. / 6-е изд., перераб. и доп. М., 2011. Т. 1:
Части первая, вторая ГК РФ. С. 517
3. Белов, В.А. Гражданское право том III Абсолютные гражданско-правовые
формы учебник для академического бакалавриата и магистратуры М.
Юрайт.2015 с.321
4. Боголепов, Н.П. Учебник истории римского права / Под ред. и с предисл.
В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2004.
5. Горшенина, М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в
силу договора // Молодой ученый.
2012.
№10.
С. 216-217.
URL
[Электронный ресурс] https://moluch.ru/archive/45/5442/
6. Гришаев, С.П. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского
кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] // СПС Консультант
Плюс. 2018.
7. Даль, В.И. Толковый словарь живого великорусского языка: В 4 т. М.:
РИПОЛ классик, 2006. Т. 2. С. 620.
8. Егоров, А.В. Залоговые счета: актуальные задачи по настройке правовой
конструкции // Хозяйство и право. 2015. N 3. С. 13 - 26.
9. Ершов, О.Г., Мутовкина О. О гарантиях защиты интересов лица,
передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение //
Административное право. 2011. N 2. С. 99 - 104.
10.
Карпухин, Д.В. Постоянное пользование жилым помещением //
Жилищное право. 2010. N 2. С. 23 – 30
89
11.
Кузахметова С.Е., Ленковская, Р.Р. Особенности государственной
регистрации прав на нежилые объекты недвижимости // Актуальные
проблемы российского законодательства. 2016. № 14. С. 84-89.
12.
Ломидзе, О.Г. Обязательственные права на вещи // Журнал
российского права. 2005. N 10.
13.
Малько, А.В. Правовая жизнь российского общества в условиях
глобализации. Монография М. Юстицинформ, 2008. С. 37
14.
Микрюков, В.А. "Ограничения и обременения гражданских прав"
М.Статут, 2007. С.57, 58.
15.
Мисник, Н.Н. Возникновение ограниченного права собственности и
ограниченных вещных прав по договорам о передаче имущества в
собственность // Нотариус. 2011. N 1. С. 33 - 35.
16.
Мозолин, В.П. Современная доктрина и гражданское законодательство.
М.: Юстицинформ, 2013. С. 56, 59.
17.
Никифорова, Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением//
Жилищное право.2009. N 4.С. 77-98 Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации. Т. 1. С. 517.
19. Овчинников, А.В. Проблемы защиты имущественных прав при
заключении сделок с объектами недвижимости и их регистрация // Частное и
публичное право в современной России: проблемы и перспективы развития
Сборник статей по итогам круглого стола. 2016. С. 85-89.
20.
Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права. Санкт-
Петербург, 2000 (по изд.1917). С. 193.
21.
Приходько, М.И. Ограничения в российском праве (проблемы теории и
практики): Дис.канд. юрид. наук. Саратов, 2002. С. 42
22.
Сергеева, А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации. Часть вторая: Учеб.-практ. коммент. / М., 2010; СПС "Гарант".
23.
СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3126.
24.
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
90
25.
СЗ РФ. 2009. N 11. Ст. 1260.
26.
СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.
27.
СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
28.
СЗ РФ. 1998. N 13. Ст. 1463.
29.
СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.
30.
СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. II). Ст. 4448.
31.
Ситдикова, Л.Б., Токарева, К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной
ренты и пожизненного содержания с иждивением // Семейное и жилищное
право. 2008. N 2. С. 20 - 24.
32.
Сорокина, Ю. Пожизненное содержание с иждивением. О проблемных
моментах договора пожизненной ренты // Жилищное право. 2013. N 3. С. 41 66.
33.
Суханов, Е.А. Гражданское право: Учеб.: В 4 т. / 3-е изд., перераб. и
доп. М., 2008. Т. 3. С. 433.
34.
Танага, А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса
Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением"
(постатейный). М., 2006; СПС "КонсультантПлюс".
35.
Формакидов, Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном
кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. N 1. С.
28 – 32
36.
Чупрунов, И.С. Договор об отчуждении исключительного права и
лицензионный договор как формы распоряжения исключительным правом //
Вестник гражданского права. 2008. N 1. С. 119, 120.
37.
Юридическая Россия, Федеральный правовой портал
"Гражданский
кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) (утратил
силу) [Электронный ресурс]// СПС Консультант плюс
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа