close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Марков Артём Игоревич. Влияние ипотечного кредитования на рынок недвижимости в Орловской области

код для вставки
АННОТАЦИЯ
на выпускную квалификационную работу Маркова Артема Игоревича
на тему: «Влияние ипотечного кредитования на рынок недвижимости в
Орловской области».
Выпускная квалификационная работа изложена на 116 страницах,
включает 18 таблиц, 23 рисунка. Для ее написания использовано 103
источника.
Перечень ключевых слов: рынок недвижимости, жилищное
строительство, ипотечные жилищные кредиты, ставка по ипотеке, жилищный
спрос, жилищное предложение.
Целью выпускной квалификационной работы является определение
тенденций развития системы ипотечного кредитования, направлений ее
воздействия на рынок жилой недвижимости, выявление существующих
особенностей и проблем.
В ходе исследования использовались следующие методы: метод
системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза,
научной
абстракции
сравнительный анализ,
факторный
анализ,
корреляционный анализ, метод сравнения и обобщения и др.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав,
заключения.
В первой главе «Теоретические основы формирования ипотечного
кредитования в России» отмечается, что научная и учебная литература
содержит целый ряд определений ипотечного жилищного кредитования,
отличающихся как расставляемыми акцентами, так и глубиной отражения
проблемы. Это свидетельствует о том, что в настоящее время в области
ипотечного жилищного кредитования терминологии и понятия еще
окончательно не состоялись. Ипотечное кредитование рассматривается
авторами как совокупность экономических отношений по поводу
предоставления ссуд под залог недвижимого имущества, как процесс
долгосрочного кредитования под залог недвижимости, а также как
экономико-юридический инструмент, с помощью которого недвижимое
имущество, переданное заемщиком в залог, становится надежным средством
обеспечения возврата средств банку.
Во второй главе «Исследование процесса функционирования системы
ипотечного кредитования в России» проанализированы основные показатели,
характеризующие состояние ипотечного кредитования в регионах России.
Проведен анализ состояния рынка недвижимости и ипотечного кредитования
в Орловской области на основе которого были выявлены проблемы, которые
отрицательно влияют на развитие рынка недвижимости и объема ИЖК в
Орловской области: для строительных организаций – конкуренция со
стороны других строительных фирм; для физических лиц – высокие цены за
1 кв. м общей площади и др.; для банков – высокий уровень рисков в области
ИЖК.
Проведенный корреляционный анализ ипотечного кредитования в
субъектах Центрального федерального округа России подтвердил наличие
взаимосвязи между объемом ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) и
отдельными показателями ипотечных процессов в регионах ЦФО и позволил
выявить главную причину снижения ипотечной активности населения в 2015
году - увеличение средневзвешенной процентной ставки по ИЖК.
В
третьей
главе
«Разработка
основных
направлений
совершенствования ипотечного кредитования и прогнозирование развития
рынка жилой недвижимости в регионе» сформулированы
меры
государственной поддержки развития рынка недвижимости с вектором на
ипотечное кредитование на основе выявленных в процессе исследования
проблем. Спрогнозирована динамика показателей развития локального
рынка жилой недвижимости в Орловской области с учетом ипотечного
кредитования (объемов строительства, ввода, предложения, спроса,
поглощения площадей, уровня цен на рынке жилья) на среднесрочный
период.
2
СОДЕРЖАНИЕ
Введение………………………………………………………………….
3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ……………………………………………
8
1.1 Сущность, содержание и функции ипотечного кредитования
8
1.2 Модели ипотечного кредитования зарубежных стран…............. 16
1.3 Институциональные особенности российской модели
ипотечного жилищного кредитования ……………………………. 28
2
ИССЛЕДОВАНИЕ
ПРОЦЕССА
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ…………. 35
2.1 Анализ статистических показателей ипотечного кредитования
в субъектах Российской Федерации………………………………
35
2.2 Анализ состояния рынка недвижимости и ипотечного
кредитования в Орловской области………………………………
45
2.3 Корреляционный анализ ипотечного кредитования в
субъектах Центрального федерального округа России…………
66
3
РАЗРАБОТКА
ОСНОВНЫХ
НАПРАВЛЕНИЙ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И
ПРОГНОЗИРОВАНИЕ
РАЗВИТИЯ
РЫНКА
ЖИЛОЙ 77
НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ……………………………………….
3.1 Меры государственной поддержки развития рынка
недвижимости с вектором на ипотечное кредитование………..
77
3.2 Прогнозирование развития рынка недвижимости в Орловской
области с учетом влияния ипотечного кредитования на основе
методики Стерника Г.М. …………………………………………… 85
Заключение………………………………………………………………..
110
Список литературы………………………………………………………… 114
Приложения……………………………………………………………..
127
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В настоящее время исследование
природы и роли ипотечного кредитования является предметом многих
научных работ: от учебников до статей в специализированных сборниках и
журналах. Данная тенденция обусловлена актуальностью роли ипотечного
кредитования в процессе воспроизводства
экономики и повышения
благосостояния населения.
Система ипотечного кредитования занимает особое место в экономике
государства. Следует отметить, что в настоящее время ипотечные кредиты в
большинстве развитых стран является не только основной формой
улучшения жилищных условий, но и оказывают существенное влияние на
экономическую ситуацию в стране в целом. Кроме того, система ипотечного
кредитования представляет сегодня сложнейший механизм.
В Российской Федерации ипотечный рынок остается привлекательным,
и это связано с огромной необходимостью улучшения жилищных условий.
Потребительская активность проявляется в спросе на новые ипотечные
кредиты и рефинансировании существующих кредитов в периоды подъема, а
также
уровень
просроченных
платежей
в
периоды
падения.
Роль
государственного участия важна в каждом из обоснованных моментов.
После принятия Концепции развития Федеральной системы ипотечного
жилищного
кредитования
в
Российской
Федерации,
ипотека
стала
рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации
приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье –
гражданам России».
Ипотека представляет собой залог недвижимости под выдаваемый
кредит, при этом залог, который служит основой кредита, не передается
кредитору, а остается собственностью должника. Заложенное по ипотеке
имущество подлежит запрету на продажу или переоформление его на другое
4
лицо до полного погашения кредита и любых процентов.
Ипотека вносит значительный вклад в расширение емкости рынка,
диверсификацию
финансовых
его
институциональной
инструментов,
формирует
и
структуры
и
уравновешивает
структуры
интересы
участников ипотечного рынка, создает механизмы снижения стоимости
заимствований,
обеспечивает
достижение
социально-экономического
эффекта в процессе потребления участниками рынка соответствующего
ипотечного продукта.
Непосредственное привлечение финансовых ресурсов на основе
ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как
стоимость
недвижимости
в
большинстве
случаев
не
соответствует
финансовым возможностям потенциальных покупателей, а само имущество,
на приобретение которого получен кредит, может служить в качестве
обеспечения обязательства по его возврату.
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что ипотека
позволяет согласовать интересы всех участников процесса. Во-первых,
населения – в улучшении жилищных условий. Во-вторых, коммерческих
банков
–
в
эффективной
и
прибыльной
деятельности.
В-третьих,
строительного комплекса – в ритмичной загруженности производства. И,
конечно же, государства, которое заинтересованно в общем экономическом
росте и развитии, драйвером которого может стать широкое распространение
ипотечного кредитования населения.
Степень
научной
разработки
темы
исследования.
Проблемы
регулирования и совершенствования ипотечных отношений и развитие
ипотечного рынка постоянно привлекают внимание ученых и практиков
экономистов, широко исследуется в экономической литературе. Изданы
монографии, научно-практические работы, статьи в периодических изданиях,
анализирующих различные аспекты этой важной темы. Теоретические
аспекты обоснования эффективности развития залогового кредитования и
функционирования системы ипотечного кредитования в России отражены в
5
работах Горемыкина В.А., Разумовой И.А., Акуловой Т.А., Каменецкого
М.И., Донцовой Л.В., Печатниковой С.М., Королевой А.М., Кулешовой Л.В.,
Лапиной Е.Н. и др. Данные работы посвящены детальному анализу
ипотечного кредитования как способа решения жилищной проблемы в
России. Особый интерес представляют работы зарубежных авторов, таких
как Сегерсон К., Линтнер Ж.,
Алмейда Н., Кампелло М., Лю С. и
др.
Несмотря на высокую степень значимости результатов, полученных
учеными, современная практика стремительно развивается, предъявляя
новые требования к функционированию рынка жилой недвижимости и
влияния на него ипотечного кредитования, что обуславливает потребность в
поиске путей совершенствования ипотечного кредитования.
Предметом
исследования
являются
экономические
отношения,
обеспечивающие функционирование ипотечного кредитования как основного
инструмента, стимулирующего строительство новых объектов недвижимости
и формирования рынка недвижимости.
Объектом исследования выступает механизм реализации ипотечного
кредитования и состояние развития рынков жилой недвижимости.
Целью выпускной квалификационной работы является определение
тенденций развития системы ипотечного кредитования, направлений ее
воздействия на
рынок жилой недвижимости, выявление существующих
особенностей и проблем.
В соответствии с поставленной целью исследования необходимо
решить следующие задачи, отражающие общую логику работы:
исследовать
теоретические
основы
формирования
ипотечного
кредитования в России и определить институциональные особенности
российской модели ипотечного жилищного кредитования;
проанализировать современное состояние и динамику развития
ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации, а также
состояние рынка недвижимости и ипотечного кредитования в Орловской
области;
6
разработать направления совершенствования ипотечного кредитования
и меры государственной поддержки рынка недвижимости за счет ипотечного
кредитования;
спрогнозировать динамику показателей развития локального рынка
жилой
недвижимости
в
Орловской
области
с
учетом
ипотечного
кредитования на среднесрочный период.
Методология исследования базируется на принципах качественного и
количественного анализа, взаимосвязи экономической теории и практики.
При написании выпускной квалификационной работы, применялось
совокупность методов, а именно: системный подход к объекту и предмету
исследования, анализ и синтез, научной абстракции, сравнительный анализ,
факторный анализ, корреляционный анализ, метод сравнения и обобщения и
др.
Информационной базой исследования являются аналитические обзоры
и статистические данные из различных источников официальной статистики,
материалы периодической научной литературы и деловой печати, аналитика
рынка
жилья,
действующие
законы,
постановления
Правительства
Российской Федерации и другие нормативно-правовые документы.
Теоретическое значение исследования заключается в развитии теории
ипотечного жилищного кредитования под залог недвижимости, а в частности
научного понимания сущности механизма ипотечного кредитования.
Практическая значимость заключается в том, что
исследования
представляются
важными
при
решении
результаты
таких
задач
прикладного характера, как анализ современного состояния и тенденций
динамики территориального рынка жилья отдельного региона, разработка
прогнозов и стратегии его развития.
Научная новизна исследования заключается в развитии теоретических
аспектов системы ипотечного кредитования, изучения направлений ее
воздействия на рынок жилой недвижимости, и в разработке направлений
совершенствования ипотечного кредитования.
7
Основные результаты, полученные в ходе исследования, были
представлены в докладах на научно-практических конференциях: XI
Международной научно-практической конференции: «Фундаментальные и
прикладные научные исследования: актуальные вопросы, достижения и
инновации» (г. Пенза, апрель 2018 г.); XX Международной научнопрактической конференции «Современная экономика: актуальные вопросы,
достижения и инновации» (г. Пермь, сентябрь 2018 г.).
Структура
введением,
выпускной
тремя
квалификационной
главами,
заключением,
работы
списком
представлена
литературы
и
приложениями.
В первой главе исследования охарактеризованы теоретические основы
формирования
ипотечного
кредитования
в
России
и
определены
институциональные особенности российской модели ипотечного жилищного
кредитования.
Во
второй
главе
представлены
результаты
статистического
исследования ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации,
а также состояния рынка недвижимости и ипотечного кредитования в
Орловской
области,
проведен
корреляционный
анализ
ипотечного
кредитования в субъектах Центрального федерального округа России.
В третьей главе работы разработаны направления совершенствования
ипотечного
кредитования,
в
частности,
сформулированы
меры
государственной поддержки рынка жилой недвижимости за счет ипотечного
кредитования, а также
спрогнозирована динамика показателей развития
локального рынка жилой недвижимости в Орловской области с учетом
ипотечного кредитования (объемов строительства, ввода, предложения,
спроса,
поглощения
площадей,
уровня
цен
на
рынке
жилья)
на
среднесрочный период.
Выпускная квалификационная работа изложена на 116 страницах,
содержит иллюстрационный материал - 23 рисунка и 18 таблиц. Список
литературы включает 103 наименования.
8
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
1.1 Сущность, содержание и функции ипотечного кредитования
Ипотечный кредит как экономическая категория имеет довольно
длительную историю своего развития. Происхождение термина «ипотека»
исходит от греческого слова «hypotheke» - залог недвижимости (земли), с
целью получения долгосрочной ссуды. Впервые упоминание об ипотеке
относят к началу VI века до нашей эры в Древней Греции. У домовладения
должника ставили столб, который и назывался «ипотекой».
На Руси возникновение ипотечного кредитования относят к периоду
XIII-XIV вв. Считается, что это один из первых видов кредитования в
России. Так, на Руси, одновременно с правом частной собственности на
землю возник заклад, однако в отличие от ипотеки заклад подразумевает
передачу имущества во владение кредитора, тогда как при ипотечном
залоге имущество остается во владении должника [26].
В настоящее время под ипотекой понимается форма залога, которым
выступает недвижимое имущество (земля, строения), с целью получения
денежных
средств
в
специализированных
финансово-кредитных
учреждениях, то есть ипотечного кредита. Ипотекой так же называют
закладную – документ, которым подтверждается достоверность передачи
имущества в залог. При выдаче ипотеки залоговое недвижимое имущество
остается у должника, при этом кредитор имеет право изъять это имущество
в случае неисполнения должником своих обязательств.
В
современной
экономике
важность
института
ипотечного
кредитования характеризуется его влиянием на развитие реального сектора
экономики (строительства, производства строительных материалов и др.), а
также социальной значимостью в возможности решения проблемы
обеспечения граждан жильем. К тому же, ипотека содержит в себе
9
огромный потенциал развития экономики, способствует повышению
стабильности и эффективности функционирования банковской системы
страны в целом.
Ипотечное
кредитование
является
мощным
инструментом
экономического развития во многих странах мира. Крупнейшие изменения,
связанные с переходом к рыночным отношениям, которые произошли в 90е годы ХХ века, выявили множество проблем в экономике. Основным
вопросом было и будет всегда обеспечение жильем граждан нашей страны.
Данная проблема потребовала искать новые способы удовлетворения
потребностей граждан в доступном и качественном жилье. В современной
России ипотечное кредитование является новшеством в правовой системе
Российской Федерации.
После
принятия
Концепции
развития
Федеральной
системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации [55],
ипотека стала рассматриваться как один из факторов успешной реализации
приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье –
гражданам России». При этом, особый акцент в Концепции был сделан на
том, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной. Успешная
реализация
данного
проекта
во
многом
зависит
от
степени
государственного участия и создания благоприятных экономических и
правовых условий для реализации проекта [532, с. 54].
Создание эффективной системы приобретения жилья на рыночных
принципах за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных
кредитов является главной целью национальной жилищной политики и
одновременно средством оживления экономики страны в целом. Система
ипотечного жилищного кредитования является не просто инструментом
обеспечения доступным по цене жильем граждан со средними доходами.
Развитие
ипотечного
жилищного
кредитования
способствует
формированию конкурентоспособной экономики, ее стабилизации и
модернизации, снижению инфляционных процессов и общественной
10
социальной напряженности в результате повышения доступности жилья
для большей части населения, стимулированию строительства и смежных с
ним отраслей экономики, стабилизации финансовой и банковской сферах, а
также активизацию инвестиционных процессов на рынке капитала.
Институт ипотечного кредитования – это один из самых надежных
способов внебюджетного инвестирования в различные отрасли экономики.
Институт
ипотечного
кредитования
позволяет
привлекать
и
трансформировать финансовые ресурсы в реальный сектор экономики
посредством сферы недвижимости и строительства, создавая капитал.
Несмотря на важность и особенность данной формы кредитных
отношений, единого подхода к определению содержания и функций
ипотечного кредитования не существует. Рассмотрим позиции ученых по
этому вопросу.
Так, например, в работах отечественных экономистов Б.А. Райзберга,
Л.Ш. Лозовского и Е.Б. Стародубцовой под ипотечным кредитом
понимается долгосрочный кредит, обеспеченный недвижимостью, в том
числе земельными участками, промышленными и жилыми зданиями,
сооружениями [87, с.245].
Аналогичного мнения придерживается коллектив отечественных
авторов учебного пособия «Деньги, кредит, банки» под редакцией Г.Н.
Белоглазовой, трактующих ипотечный кредит как «кредит, обеспеченный
залогом недвижимого имущества» [12, с.56].
Ипотечный кредит как процесс, способствующий приобретению
жилья, рассматривается в работах М.П. Логинова, который формулирует
сущность ипотечного кредита как «отношения, целью которых является
приобретение жилья; как процесс предоставления кредитов, займов,
обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных
обязательств
участниками
ипотечного
жилищного
кредитования,
обращения взыскания на предмет залога и его реализация» [40, с.67].
Ипотечное
кредитование
как
процесс
выдачи
(получения)
11
долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества позиционируется в
работах В.А. Горемыкина. При этом, автором отмечается, что данный
процесс включает кредитные отношения, операции по привлечению
финансовых средств с рынка капиталов, в том числе рефинансирование
кредитов с обеспечением в виде прав требований; а также сделки на рынке
недвижимости [7, с. 8].
Ипотечное
(долговой)
жилищное
инструмент,
кредитование
позволяющий
как
финансово-кредитный
получить
желаемый
уровень
жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом в
настоящем под будущие доходы, понимается в работах М.И. Каменецкого,
Л.В. Донцовой и С.М. Печатниковой [24, с. 13].
Существует четыре основных подхода к определению сущности
ипотечного кредитования.
1. Общетеоретический подход, основанный на общей теории
финансов, в рамках которого ипотечное кредитование относится
к
совокупности экономических отношений по поводу предоставления
кредитов под залог недвижимого имущества [9, с. 135].
2. Банковский или инфраструктурный подход, основанный на
стандартах
ведения
ипотечной
практики
банками
или
другими
специализированными финансово-кредитными учреждениями, в рамках
которого
ипотечное
кредитование
рассматривается
как
процесс
долгосрочного кредитования под залог недвижимости [15, с. 452].
3. Институциональный подход основан на институциональной теории
в части процедуры обременения прав собственности, когда ипотечный
кредит воспринимается как экономико-правовой инструмент, с помощью
которого недвижимое имущество, переданное заемщиком в качестве
залога, становится надежным средством обеспечения возврата денежных
средств банку, полученных клиентом, то есть происходит обременение
имущественных прав собственности на объект недвижимости [47, с. 33].
4.
Воспроизводственный
подход
базируется
на
определении
12
ипотечного кредита как совокупности экономических отношений с
институциональными ограничениями и целевой спецификой, имеющих
своим результатом развитие предпринимательства в реальном секторе
экономики с ростом ВВП, занятости и расширением доступности жилья
[48, с. 23].
Резюмируя содержание основных походов к определению сущности
ипотечного жилищного кредитования, отметим, что общетеоретический
подход фокусируется на объекте залога и на создании условий
эффективной системы кредитования. Банковский (инфраструктурный)
подход
ориентирован
кредитования.
В
на
рамках
долгосрочный
характер
институционального
данного
подхода
вида
особо
подчеркивается наличие залогового обязательства, а также статус
обременения приобретаемого имущества. Институциональный подход
отражает экономические и правовые аспекты данного вида кредитования.
Воспроизводственный
подход
наиболее
полно
отражает
влияние
ипотечного кредитования на развитие предпринимательства в реальном
секторе
экономики,
на
рост
ВВП
и
занятости,
и
обосновывает
мультипликативный эффект инвестиций в жилищное строительство. В
рамках этого подхода ипотечное кредитование выступает как форма
инвестирования, эффективное средство аккумуляции денежных средств.
Сущность ипотечного кредитования как экономической категории
выражается
кредитование
в
выполняемых
выполняет
им
функциях.
чрезвычайно
Ипотечное
важные
жилищное
экономические
и
социальные функции. Далее рассмотрим некоторые из них.
Инвестиционная функция отражает привлечение дополнительных
финансовых ресурсов для приобретения или строительства объектов
недвижимости. Финансирование покупки жилья и решение одного из
основных вопросов повышения уровня жизни населения – решение
жилищной проблемы населения страны; разрешение противоречия между
высокой стоимостью
жилья и ограниченностью
текущих доходов
13
населения.
Регулирующая функция означает вовлечение временно свободных
средств
и
будущих
доходов
заемщиков,
расширение
масштабов
функционирующего капитала в строительной индустрии, развитие рынка
недвижимости.
Стимулирующая
функция
проявляется
в
мотивировании
потребительского спроса на одно из важнейших благ общества –
недвижимость, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций
не только в строительную отрасль, но и во многие связанные с ней,
смежные отрасли.
Сберегательная функция заключается в привлечении и защите
сбережений населения от инфляции и укреплении финансовой и денежнокредитной систем страны.
Функция минимизации потерь представляет собой снижение рисков
участников жилищно-кредитного рынка за счет их более равномерного
распределения между субъектами и предоставления государственных
гарантий.
Мотивационная функция – это улучшение социального статуса
заемщиков
–
покупателей
жилья,
повышение
их
мотивации
и
эффективности труда.
Социально-демографическая функция – содействие росту занятости,
укреплению семьи и решению демографических проблем [11, с. 65].
Таким
образом,
многофункциональным,
содержание
отражает
ее
масштаб
ипотеки
как
является
экономической
категории, а значит, является одной из наиболее сложных форм финансовокредитных отношений, функционирующей одновременно в двух сегментах
финансового рынка: кредитном рынке и рынке ценных бумаг (через выпуск
и размещение ипотечных ценных бумаг).
Особо отметим инвестиционную функцию, которая проявляется с
одной стороны, в том, что денежные средства инвестируются населением
14
на долгосрочной основе, результатом чего является получение социальных
благ в виде улучшения жилищных условий, повышения уровня жизни
населения; с другой стороны, ипотечный кредит обладает огромными
инвестиционными возможностями, которые способствуют развитию и
росту
строительной
отрасли
и
смежных
отраслей
(производство
строительных материалов, машин и оборудования, транспортных средств,
мебели, бытовой техники и т.д.); созданию дополнительных рабочих мест.
Важно отметить, что именно ипотека является эффективным
инструментом,
стимулирующим
строительство
новых
объектов
недвижимости, формирования рынка недвижимости и рынка ценных бумаг
за счет ипотечных ценных бумаг. Имея большие инвестиционные
возможности, ипотечный кредит влияет на рост воспроизводственных
процессов
и
формирование
финансовых
ресурсов
государства
и
хозяйствующих субъектов [36, с. 42].
Система
ипотечного
кредитования
занимает
особое
место
в
экономике государства. Следует отметить, что в настоящее время
ипотечные кредиты в большинстве развитых стран является не только
основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывают
существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.
Кроме того, система ипотечного кредитования является на сегодняшний
день сложным механизмом, который состоит из взаимосвязанных и
взаимозависимых подсистем [82, с. 164].
Так, ипотечное кредитование в качестве системы финансовоэкономических отношений с одной стороны, включает в себя ипотеку как
базовую подсистему, то есть составную часть или существенный элемент в
форме непосредственной залоговой технологии; с другой стороны – это
особый случай ипотеки, обеспечивающей не только ипотечные кредиты, но
и многие другие сделки.
С нашей точки зрения, под ипотечным кредитом на современном
этапе следует понимать систему взаимоотношений между банком,
15
заемщиком или иным финансовым институтом, взаимодействующих на
единой организационно-экономической основе, по поводу приобретения
недвижимости
на
территории
страны,
под
залог
приобретаемой
недвижимости, а также под залог другого недвижимого имущества; с
позиции институциональной теории – институт, система формальных и
неформальных норм, которые регулируют деятельность и взаимодействие
субъектов контрактных отношений в связи с предоставлением ипотечного
кредита и исполнением принимаемых обязательств; а также одну из самых
сложных форм финансово-кредитных отношений.
В научной литературе и организационно-хозяйственной практике
нередко встречается понимание ипотеки в широком и узком смыслах: в
широком – как совокупность каких-либо определенных экономических и
организационно-правовых отношений, например, связанных с получением
и обслуживанием ипотечного кредита; в узком смысле – как залог, ссуда,
долг или особая форма долгосрочного кредитования [102, с. 47].
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля
1998 года № 102-ФЗ предусматривает перечень объектов недвижимости,
которые могут быть предметом ипотеки, и предъявляет к недвижимому
имуществу (жилому помещению), как к предмету залога существенное
требование: «… по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое
имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном
для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» [59]. В данном контексте следует отметить, что собственность,
рассматриваемая
долгое
время
с
позиции
права,
с
развитием
общественного производства и финансовых отношений приобретает
серьезную значимость в экономическом аспекте. Это, в первую очередь,
относится к ипотечному жилищному кредитования, при котором залоговое
имущество может быть отчуждено в случае неисполнения (не надлежащем
исполнении) заемщиком условий кредитного договора.
В соответствии ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации,
16
предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и
имущественные права (требования) за исключением имущества, изъятого
из оборота. В ипотечном кредитовании в качестве предмета залога
выступает недвижимое имущество, важность которого обусловлена
следующими его отличительными чертами:
сохранением потребительской стоимости жилого помещения в
течение длительного периода времени, а также повышением его стоимости
в условиях нарастания инфляционных процессов, что соответствует
долгосрочному характеру ипотечного жилищного кредитования;
имущественным характером обеспечения, обусловливающим его
конкретность и повышающим степень гарантии от кредитных рисков;
обладанием права следования как характерным свойством вещных
прав, обеспечивающим кредитору возможность использовать залог в
качестве инструмента снижения рисков вне зависимости от места
нахождения предмета залога и его владельца.
Таким образом, сущность ипотечного кредитования основывается на
предоставлении долгосрочных обеспеченных кредитов в виде залога
(ипотеки), которым может быть недвижимость. Залог имущества (ипотека)
– это сложный правовой и экономический инструмент, обеспечивающий
развитие ипотечного кредитования.
1.2 Модели ипотечного кредитования зарубежных стран
Организация ипотечного кредитования отдельных зарубежных стран
имеет существенные особенности, вследствие различного уровня их
экономического развития, специфики финансово-кредитной системы,
исторического
развития
и
обусловленные
разным
уровнем
их
экономического развития, спецификой финансово-кредитной системы,
историческим развитием и сформировавшемся современным банковским
законодательством
и
др.
Указанные
особенности
определили
формирование различных моделей ипотечного кредитования в разных
17
странах.
Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования
показывает, что они представляют собой комплексное экономическое,
правовое и институциональное образование. Их деятельность зависит от
множества
экономических,
Обращение
кредитных
психологических
учреждений
к
и правовых факторов.
ипотеке,
как
финансовому
инструменту, является отражением их стремления использовать в своей
деятельности, проверенные и эффективные финансовые инструменты,
отличающиеся друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования
кредитов [10, С. 75].
Отечественные экономисты В.К. Южелевский, В.М. Минц, исследуя
вопросы становления ипотечного кредитования в мире, выделяют в
зависимости от количества уровней обращения жилищных кредитов и от
методов регулирования процентных ставок, одноуровневую (европейскую
или
немецкую)
модель
и
двухуровневую
(универсальную
или
американскую) модель ипотечного кредитования, которые именуются
также
по
названиям
тех
стран,
где
они
получили
наибольшее
распространение [46, с. 33].
В
рамках
привлекаются
одноуровневой
через
(европейской)
универсальные
модели
коммерческие
средства
банки
и
специализированные кредитные учреждения, включая ипотечные банки.
Финансовый механизм ипотечного кредитования по одноуровневой
системе имеет следующий вид, показанный на рис. 1.1.
Инвесторы (частные,
институциональные)
Заемщики
Погашение
кредита
Ипотечный кредит
Ипотечные банки
Закладные
листы
Погашение закладных
18
Рисунок 1.1 − Одноуровневая модель ипотечного кредитования [83, с. 35].
Заемщики берут ипотечный кредит в ипотечном банке под залог
недвижимости и выполняют свои обязательства по его погашению в
течение определенного периода времени. Закладные листы являются
аналогом государственных облигаций, однако, более доходны. Ссуды по
ним не могут превышать 60% стоимости имущества.
Это своего рода страхование владельцев недвижимости от снижения
ее стоимости на рынке.
При двухуровневой (американской модели), кредитные ресурсы
привлекаются за счет организации вторичного ипотечного рынка - за счет
выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг (рис. 1.2).
Ипотечный кредит
Заемщики
Погасительные платежи
Ипотечные
кредитные
институты
Передача обязательств
по ссуде (закладной)
Институциональны
е инвесторы
(страховые
компании, частные
пенсионные фонды)
Ипотечные ценные бумаги
ПЕРВЫЙ
УРОВЕНЬ
Денежные средства
Эмитенты
(ипотечные
агентства)
ВТОРОЙ
УРОВЕНЬ
Денежные средства
Рисунок 1.2 − Двухуровневая модель ипотечного кредитования [17, с. 137].
В двухуровневой ипотечной системе ипотечные кредиты, выданные
на первичном рынке ипотеки, закрепляются за специализированными
ипотечными агентствами, которые секьюритизируют их путем выпуска
ценных бумаг и размещают на вторичном рынке. В этой модели есть такие
хозяйствующие субъекты, как ипотечные кредитные учреждения и
ипотечные агентства. Эмитенты являются проводниками платежей от
заемщиков инвесторам. Обязательства по ипотечным кредитам, а также
доли могут продаваться и перепродаваться [103].
19
Существуют
и
другие
классификации
моделей
ипотечного
кредитования в зарубежных странах. Например, отечественный экономист
И. В. Павлова рассматривает степень их открытости рынку капитала как
признак классификации этих моделей, на основе которого определяет три
типа моделей ипотечного кредитования:
модель сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная);
усеченно-открытая модель (традиционная или одноуровневая);
расширенно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка
или двухуровневая) [19, с. 5].
Краткая
характеристика
особенностей
моделей
ипотечного
кредитования в зарубежных странах приведена в Приложении 1.
Можно выделить основные различия между этими моделями:
источники
и
стоимость
генерирования
ресурсов
при
ипотечном
кредитовании; участие государства в системе ипотечного кредитования;
взаимосвязь
и
взаимозависимость
ипотечного
рынка
от
макроэкономического развития; доступность ипотечного кредитования;
параметры кредитования.
Модель
сбалансированной
автономии
или
контрактно-
сберегательная модель ипотечного кредитования - это автономная
сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на ссудо-сберегательном
принципе функционирования по типу частных строительно-сберегательных
касс (рис. 1.3).
Рисунок 1.3 − Схема автономной модели контрактных сбережений [17, с. 138].
20
В
контрактно-сберегательной
назначения
служат
источником
системе
дешевых
депозиты
средств
для
специального
ипотечного
кредитования. Заключив соответствующий договор со специализированной
ипотечной кредитной организацией (стройсберкассой), клиент обязуется в
течение определенного периода времени выплатить фиксированную сумму
по целевому депозиту по фиксированной процентной ставке, которая
значительно ниже среднерыночной ставки. После окончания периода
накопления, накопив примерно половину средств, необходимых для
покупки квартиры, клиент получает кредит на вторую половину средств,
также под более низкую процентную ставку.
Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой
структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного
капитала, который становится собственным источником средств для
выдачи кредитов. Все средства сберкассы (собственные и привлеченные)
используются только с целью осуществления уставной деятельности, то
есть расходуются на финансирование строительства недвижимости и
выдачу жилищных кредитов. Эта модель наиболее успешно реализована в
Германии. На сегодняшний день в Германии строительство каждой второй
единицы недвижимости финансируется на основе сбалансированноавтономной модели ипотечного кредитования.
Преимущества данной модели ипотечного жилищного кредитования
состоят в следующем:
будучи закрытой, она не подвержена непосредственно влиянию
изменений на финансово-кредитном рынке;
заемщику не надо подтверждать свои доходы, так как его
платежеспособность
проверяется
кредитной
организацией
на
накопительном этапе взаимоотношений;
процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже
среднерыночной ставки;
модель обеспечивает доступность кредитов для заемщиков с разными
21
уровнями дохода;
модель обеспечивает высокую эффективность строительства и/или
приобретения жилья при небольших затратах.
Недостатками контрактно-сберегательной модели являются:
заемщик имеет право приобрести жилье только после окончания
накопительного периода;
модель способствует ограничению объемов поступления финансовых
средств в сектор недвижимости из-за ограничения доступа на рынок
ипотеки средств инвесторов;
действующая модель создает эффект финансовой "пирамиды" в
глазах новых потенциальных покупателей.
В
России
реализация
сбалансированно-автономной
модели
в
настоящее время нецелесообразна, так как такая система ограничивает
размер привлекаемых средств только объемами сбережений вкладчиков,
заинтересованных в получении кредитов на жилье, и не охватывает
сбережения и свободные финансовые ресурсы иных физических и
юридических лиц. Кроме этого, основными проблемами реализации
системы контрактных сбережений в Российской Федерации является
высокий уровень инфляции и отсутствие законодательной базы, которая бы
регламентировала механизм создания и работы строительных сберкасс. В
случае
повышения
конкурирующим
темпов
программам
инфляции
и
сбережений
процентных
единственным
ставок
по
способом
сохранения привлекательности контрактных сбережений будет увеличение
объемов государственных субсидий [94, с. 60].
В настоящее время в продуктовой линейке некоторых банков
(например Сбербанка, ВТБ24) имеются специальные накопительные
вклады, которые позволяют клиентам собрать определенную сумму
сбережений в течение нескольких лет, после чего воспользоваться для
оплаты части стоимости жилья и получить ипотечный кредит на более
выгодных условиях [35, с. 649].
22
В дальнейшем необходимо разработать аналогичные программы при
поддержке государства на условиях софинансирования. Большинство
населения нашей страны нуждается в улучшении жилищных условий.
Программы предлагают несколько форм финансовой помощи: частичное
софинансирование
суммы
первоначального
взноса,
частичное
субсидирование ипотеки и др. Так, например, материнский капитал,
который выдается при рождении второго ребенка в семье, направленный на
улучшение жилищных условий, также является дотацией государства [34,
с. 59].
Усеченно-открытая модель является наиболее простой системой
ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным
рынком закладных [72, с. 156]. Банки, получая от клиентов закладные по
выданным кредитам, используют их в качестве обеспечения части
привлекаемых
внешних
ресурсов.
Поэтому
количество
субъектов
кредитования, то есть специализированных институтов – участников рынка
ипотечных
жилищных
кредитов,
минимально.
Это
соответствует
«усеченной» структуре ипотеки. Предоставляя долгосрочные кредиты
населению, банк в данной модели использует собственный капитал и
привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские
кредиты, целевые кредитные линии, средства физических и юридических
лиц, которые размещаются на расчетных счетах и депозитах, в долговых
ценных бумагах, а также средства от продажи закладных листов. Каждый
ипотечный банк самостоятельно определяет параметры выдаваемых им
кредитов, а ставка зависит от текущей экономической ситуации.
Усеченно-открытая модель характеризуется сочетанием функций
эмитента, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных
кредитов и ипотечных кредитов в одном лице (ипотечном банке).
Закладные листы, в отличие от обычных облигаций, имеют специальное
обеспечение, зарегистрированное в специальном реестре недвижимостиипотечные кредиты. Относительная простота организации ипотечного
23
кредитования на базе усеченно-открытой модели привела к ее широкому
распространению в страны с недостаточно неразвитым рынком ценных
бумаг, и в странах с развитой рыночной экономикой (рис. 1.4).
Рисунок 1.4 − Схема усеченно-открытой модели [5, с. 120].
Усеченная-открытая
модель
является
полностью
рыночной
ипотечной системой, но не приемлема для реализации в России, так как
имеет один существенный недостаток. Характерной особенностью данной
модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным
кредитам от общего состояния и устойчивости экономики страны, что
оказывает
существенное
влияние
на
масштабы,
активность
и
эффективность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные
благоприятные и неблагоприятные периоды развития государства.
Данная модель ипотечного кредитования получила развитие в
Великобритании, Франции, Дании, Испании, Израиле и ряде других стран
Европы, а также в Австралии, Южной Америке. Кроме того, она стала
популярна и в развивающихся странах – в Болгарии, Польше, Венгрии и
др.).
Однако на практике при применении данной модели редко
акцентируют внимание на каких-либо стандартах по установлению
основных параметров ипотечного кредитования (продолжительности и
стоимости). Они устанавливаются каждым ипотечным банком отдельно в
зависимости от конкретных обстоятельств (наличие у банков ресурсов
долгосрочного пользования, стоимость кредитных ресурсов банка, наличие
24
конкурентов-кредиторов
в
регионе
функционирования
банка,
характеристика имеющихся потенциальных заемщиков и др.).). Кроме того,
при ограниченном объеме ипотечных услуг характерно монопольное
завышение процентных ставок по кредитам с относительно короткими
сроками кредитования.
Таким образом, к недостаткам данной модели можно отнести
следующее:
прямая зависимость модели от рыночного уровня процентной ставки;
отсутствие
жестких
стандартов
ипотечного
жилищного
кредитования;
ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов.
Расширенно-открытая (модель вторичного ипотечного рынка) или,
как ее еще называют, «американская модель ипотеки», предполагает
использование двухуровневой модели рынка (рис. 1.5).
Рисунок 1.5 - Схема расширенно-открытой модели [5, с. 124].
Данная система призвана аккумулировать самые дешевые и
долгосрочные
средства
на
рынке
в
ипотечных
кредитах.
Суть
двухуровневой модели заключается в том, что ипотечные кредиты,
сформированные
на
первичном
рынке
ипотеки,
закрепляются
за
специально созданными агентствами. Таким образом, формируется
вторичный
рынок
ипотеки.
Данные
агентства
могут
заниматься
25
ипотечными кредитами различными способами: уступать их вторичным
инвесторам; формировать пулы из единых ипотечных кредитов и продавать
вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотеки или права участия
(доли) в таких пулах; выпускать и размещать ипотечные ценные бумаги.
Самые
долгосрочные
средства
находятся
в
распоряжении
пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В
эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно
отозваны в отличие от средств с депозитов коммерческих банков. Среди
участников данного рынка выделяют институты, которые выполняют
функции
организаторов
посредников,
ипотечного
занимающихся
кредитования,
страхованием
инвесторов,
ипотечного
кредита,
посредников [21, с. 38].
Банк выдает заемщику ипотечный кредит в обмен на обязательство
ежемесячно
в
течение
установленного
срока
перечислять
банку
определенную сумму денег. Это обязательство заемщика обеспечено
залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из ипотечных
агентств, вместе с обязательствами по обеспечению кредита. Агентства
возмещают банку выплаченные заемщику средства, банк взамен переводит
получаемые от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом своей прибыли
(маржи) в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по
которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает
агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к
доходности финансовых инструментов.
Агентства, которые приобрели определенное количество ипотечных
кредитов в коммерческих банках, собирают их в пулы и создают на их
основе новое обеспечение, источником платежей по которому являются
платежи
заемщиков.
Эти
выплаты
гарантируются
не
залогом
недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства продают
ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают
посредниками, передавая выплаты Агентству от банка за вычетом своей
26
маржи инвестора, который приобрел безопасности. Данная модель
ипотечного кредитования исторически сложилась в Соединенных Штатах
Америки.
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в
США, предполагает наличие двух документов: долгового обязательства
(это устраняет проблемы, которые касаются задолженности, то есть размер
кредита, порядок платежей, ставка); договора об ипотеке (в нем излагаются
условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором
обязательно содержится указание на основное обязательство [101]. Такое
разделение дает возможность банку продать предоставленный заем, то есть
обеспечивает возможность вторичного обращения закладной. Собственно,
в этом и заключается главное отличие американской системы ипотечного
кредитования.
Американская модель ипотечного кредитования призвана выйти на
рынок более дешевых и долгосрочных средств для предоставления
ипотечных кредитов. Такими средствами располагают пенсионные фонды
и страховые компании. То есть решается главная проблема жилищного
финансирования – проблема формирования долгосрочных кредитных
ресурсов [99].
Реализация расширенно-открытой модели возможна при условии
создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка, а также при
содействии и частичном участии в ней внешних инвесторов.
Преимущества
расширенно-открытой
модели
ипотечного
кредитования заключаются в следующем:
предполагается
самообеспечение
и
самофинансирование;
стабильность, так как большинство ценных бумаг, которые обеспечивают
приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее заявленные доходность
и сроки погашения;
рынок жилья становится гарантом стабильности национальной
финансовой системы.
27
Перечислим недостатки данной модели ипотечного кредитования:
будучи открытой и ориентированной на получение кредитных
ресурсов со свободного рынка капитала от независимых инвесторов, такая
модель подвержена существенному влиянию ситуации на финансовокредитном рынке. Вследствие этого широкое применение двухуровневая
модель получила в странах с очень устойчивой экономикой;
сложность реализации механизмов модели с точки зрения экономикоправового регулирования.
На сегодняшний день приоритетным направлением российского
ипотечного рынка является ориентация на американскую двухуровневую
модель.
Формирование
системы
ипотечного
кредитования
и
ее
функционирование требуют поддержки со стороны государства. Более
подробно российская модель ипотечного кредитования будет рассмотрена
далее.
Таким образом, в странах с развитой рыночной экономикой
жилищное строительство осуществляется в основном за счет частных
инвестиций.
Проанализировав основные модели, выделим следующие исходные
принципы, которые применяются при формировании систем ипотечного
кредитования за рубежом:
обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в
ипотечных отношениях;
создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому
потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются
льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита;
создание
условий
приоритетности
в
кредитной
сфере
для
организаций, специализирующихся на ипотеке;
активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для
контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное
кредитование.
28
Государство может проводить льготную налоговую политику в этой
области,
разрабатывать
и
реализовывать
специальные
программы,
образовывать соответствующие государственные органы.
1.3 Институциональные особенности российской модели ипотечного
жилищного кредитования
Ипотечное кредитование, как механизм, обеспечивающий взаимосвязь
денежных ресурсов населения, банков и строительных компаний, направляет
средства в реальный сектор экономики, при этом динамика этого процесса
постоянно меняется. Кредитные и финансовые инструменты в настоящее
время широко используется для решения жилищных проблем.
В целом ипотечное кредитование в нашей стране – это развивающаяся
система, поэтому на данном этапе вполне естественно, что у нее есть
проблемы и недостатки, которые интересуют не только заемщиков, но и
государство.
Поэтому
можно
констатировать
позитивный
характер
изменений в системе ипотечного кредитования в России сегодня и
перспективы ее дальнейшего развития.
Как отмечает Ю.В. Шабалин «за последнее время было предпринято
множество попыток сформировать институты жилищного кредитования в
Российской Федерации, тем не менее, результаты невозможно признать
удовлетворительными. Главной причиной такого положения является
отсутствие взвешенной стратегии, стихийное стремление ввести их наиболее
передовые формы, минуя необходимые первоначальные ступени» [98, с.
326].
Основными
задачами
государства
при
становлении
системы
ипотечного кредитования являются нормализация деятельности институтов
регулирования рынков, создание законодательных основ с целью роста
предложений ипотечных кредитов посредством снижения финансовых
рисков участников и повышение доступности жилья для граждан.
В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в
29
Российской Федерации до 2030 года обозначены основные задачи,
ориентированные на доступность ипотечного жилищного кредитования. Это
зависит от «стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности
жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так
как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых
механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного
строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо, в
первую очередь, повышать доступность жилья за счет:
дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента
жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах,
соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим
уровнем доходов;
повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий
застройщиков, в первую очередь, на цели строительства жилья экономкласса;
снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения
сегмента эконом-класса, повышения конкуренции, развития механизмов
привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций» [91].
Данные направления необходимо реализовать путем становления
современных
институтов
ипотечного
кредитования,
опираясь
на
отечественный опыт и зарубежную практику с точки зрения имплементации
институтов.
В
основе
реализации
жилищной
стратегии
находится
институциональный принцип патернализма. Суть которого в том, что
государством генерируются институциональные преобразования. На него
возлагается ответственность за развитие законодательной базы, за создание
благоприятных условий для осуществления деятельности участниками
рынка. Кроме того, на государстве лежит ответственность по поддержке
рынка ипотечного кредитования в периоды кризисных явлений и реального
отсутствия доступа кредитных учреждений к долгосрочным финансовым
30
ресурсам. Государство отвечает за развитие специальных кредитных
продуктов для отдельных категорий заемщиков, содействует развитию
жилищного
строительства
эконом-класса
в
необходимом
объеме.
Регулировать и развивать рыночные источники финансирования ипотечного
кредитования на базе ипотечных ценных бумаг, формировать механизмы
хеджирования процентных и валютных рисков, содействовать поддержке
конкуренции на рынке также является задачей государства. Таким образом,
перед
государством
поставлена
цель
создания
стабильной
институциональной среды, которая бы способствовала формированию
благоприятных условий для развития рынка национального жилья [95, с.
286].
Институциональная
среда
включает
в
себя
формальные
и
неформальные институты, а также финансовые структуры, представляющие
собой механизм контроля их соблюдения. Институциональную среду
функционирования и развития жилищного ипотечного кредитования можно
представить в виде комплекса взаимосвязанных и взаимодействующих
институтов,
включающего
также
институциональные
акты,
правила,
соглашения и стандарты, определяющие систему общих ограничений для
кредиторов и заемщиков [59]. В функциональном плане институциональная
среда способствует стимулированию спроса и предложений кредитных
вложений в жилищном секторе.
Важно также отметить, что институциональную структуру рынка
ипотечного кредитования можно представить в виде упорядоченной
совокупности институтов, которые, опираясь на формальные правила и
нормы, получают развитие. Институциональная система находится в
постоянном движении: стандарты и правила появляются и исчезают,
переквалифицируются
в
формальные
из
неформальных,
либо
же
дополняются новыми штрафами и т.д.
В России официально закреплена двухуровневая модель ипотечного
жилищного кредитования (рис. 1.6), что нашло отражение в Стратегии
31
развития системы ипотечного жилищного кредитования.
купля-продажа
Покупатель квартиры
(заемщик)
Банкипервичные
кредиторы
(ипотечный
кредит под
залог жилья)
Оценочные
компании
(оценка
рыночной
стоимости
жилья)
продажа закладных
Региональный оператор
рефинансирование
продажа пула
первичного кредитора
закладных
Риэлтерские
компании
(проведение
сделки куплипродажи)
гарантии по
обязательствам
регионального
оператора
Страховые
компании
(страхование
имущества и
жизни
заемщика)
Администрация субъекта РФ
рефинансирование
регионального оператора
Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию
продажа
закладных
Продавец квартиры
(физ. или юр. лицо)
размещение
ипотечных ценных
бумаг инвестиций
Правительство Российской
Федерации
привлечение инвестиций
Финансовый рынок
рефинансирование
первичного кредитора
участие в УК
Инвесторы
продажа
ипотечных
ценных бумаг
Рисунок 1.6 – Модель функционирования двухуровневой системы рынка ипотечного
кредитования в Российской Федерации [33, с. 42].
Российская двухуровневая ипотечная система не предполагает полного
регулирования
контролированию,
федеральным
выработке
центром,
рекомендаций,
а
лишь
оказанию
способствует
методической
помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и
технологий [38, с. 142]. По мере развития системы в регионах создаются
собственные ипотечные операторы, которые не зависят от федерального
32
центра.
С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», определяющим
возможность банков самостоятельно выпускать закладные, стало возможным
активно
развивать
также
одноуровневую
модель
ипотеки.
Активно
развиваются жилищно-строительные кооперативы, функционирующие по
образу немецкой системы контрактных стройсбережений [60].
Российская система ипотеки разрабатывалась по образу и подобию
американской
модели,
которая
опирается
на
прочный
социально-
экономический фундамент в виде дешевых и долгосрочных финансовых
ресурсов, высокого уровня обеспеченности жильем, значительного спроса на
ипотеку и масштабного развития рынка деривативов [95, с. 285]. Одним из
участников этой системы является созданная 5 сентября 1997 года по
решению Правительства Российской Федерации коммерческая организация –
Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию»
(ОАО
АИЖК),
100%
акций
которого
принадлежит
государству в лице Федерального агентства по управлению государственным
имуществом [75].
Высшим органом управления Агентства является общее собрание
акционеров,
функции
которого
руководство
деятельностью
выполняет
АИЖК
Росимущество.
осуществляется
Общее
наблюдательным
советом.
Основная задача
агентства – сделать ипотечное кредитование
доступным для населения. Кроме того, оно содействует поддержанию
ликвидности банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты
гражданам. Для этого агентство привлекает средства на фондовом рынке,
размещая там свои облигации.
ОАО АИЖК было создано по аналогии с американским ипотечным
агентством «Fannie Mae». Оно представляет собой квазигосударственный
специализированный
финансовый
институт,
или,
другими
словами,
предприятие с государственным участием (Government Sponsored Enterprise,
33
GSE) [100]. По своей сути, ОАО АИЖК выступает в роли национального
регулятора ипотечного рынка и является государственным институтом
развития ипотеки.
Агентство не работает напрямую с гражданами. АИЖК через сеть
партнеров предоставляет гражданам ипотечные кредиты по двум схемам:
путем выкупа закладных по выданным партнерами кредитам и по агентской
технологии. По первой схеме партнер выдает заем на условиях АИЖК. После
чего переуступает права требования по нему агентству, которое, в свою
очередь,
возмещает банку сумму выданного
рефинансирует
его.
По
второй
схеме
им
ипотечные
кредита,
то есть
займы
выдаются
дистанционно напрямую с баланса АИЖК. Партнер принимает от заемщика
документы, а их проверкой и одобрением занимается АИЖК самостоятельно.
ОАО АИЖК использует систему двухуровневого рефинансирования
ипотечных жилищных кредитов. Взаимодействие между ОАО АИЖК и его
партнерами осуществляется по единым Стандартам ОАО АИЖК. Они
описывают
процедуру
ипотечных
кредитов
выдачи,
(займов),
рефинансирования
содержат
и
обобщенные
сопровождения
требования
к
участникам сделок, основным параметрам ипотечных сделок и др. В состав
участников инфраструктуры ОАО АИЖК, входят также поставщики
закладных, агенты по сопровождению, агенты по взысканию, агенты по
накоплению, а также эксперты (экспертные организации).
ОАО АИЖК осуществляет свою деятельность во всех регионах
Российской Федерации через своих региональных партнеров. В настоящее
время партнерская сеть ОАО АИЖК включает в себя более 900
коммерческих банков и компаний-партнеров, в то время как в начале своей
работы она насчитывала лишь три банка [17, с. 138].
Таким образом, в России действует двухуровневая (американская)
модель ипотечного кредитования, в которой основным агентом вторичного
рынка
ипотечных
кредитов
является
ОАО
«Агентство
ипотечного
жилищного кредитования» с единственным акционером в лице Федерального
34
агентства по управлению государственным имуществом.
Подводя итоги первого раздела, можно сделать следующие выводы.
Тема
сущности
количестве
ипотечного
учебной
кредитования
литературы
как
затрагивается
в
общеэкономической,
большом
так
и
специализированной. Система ипотечного кредитования занимает особое
место в экономике государства. Необходимо отметить, что в настоящее
время ипотека в большинстве развитых стран мира не только относится к
основной
форме
улучшения
жилищных
условий,
но
и
оказывает
значительное воздействие на экономическую ситуацию в стране в общем.
Кроме того, система ипотечного кредитования представляет собой на
сегодняшний
день
сложнейший
механизм,
который
состоит
из
взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Так,
ипотечное
кредитование
в
качестве
системы
финансово-
экономических отношений с одной стороны, включает в себя ипотеку как
базовую подсистему, то есть составную часть или существенный элемент в
форме непосредственной залоговой технологии; с другой стороны – это
частный случай ипотеки, обеспечивающей не только ипотечные кредиты, но
и многие другие сделки.
Рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации остается
привлекательным, и связано это с огромной потребностью в улучшении
жилищных условий. Проявлениями потребительской активности являются
спрос на новые ипотечные кредиты и рефинансирование существующих
кредитов в периоды подъема, а также уровень просроченных платежей в
периоды падения. Роль государственного участия важна в каждом из
обоснованных моментов.
35
2 ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЦЕССА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
2.1 Анализ статистических показателей ипотечного кредитования в
субъектах Российской Федерации
Состояние
ипотечного
кредитования
в
субъектах
Российской
Федерации характеризуется региональной дифференциацией рынка ипотеки.
В соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации до 2030 года в целях реализации мероприятий по
учету региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и
ипотеки,
изложенных
в
ней,
предусмотрено
следующее:
провести
дифференциацию регионов по уровню развития рынка жилья и ипотечного
жилищного кредитования; определить основные цели развития рынка
ипотеки по типам регионов и муниципалитетов; определить задачи
государства по поддержке регионального развития ипотеки; предусмотреть, в
зависимости от потребностей в различных регионах и муниципалитетах,
дифференциацию кредитных предложений (ипотека квартир, земельных
участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов (частей
жилых домов блокированного типа), кредиты на строительство); учитывать
особенности развития ипотечного жилищного кредитования и кредитования
жилищного строительства в отдельных видах муниципалитетов (моногорода,
северные города, муниципалитеты с высоким уровнем оттока населения и
другие виды муниципалитетов).
Для определения региональной дифференциации рынка ипотеки в
России проведем анализ целом по России и в субъектах Российской
Федерации.
Показатели
рынка
жилищного
(ипотечного
жилищного)
кредитования в соответствии с данными Центрального банка России и
Росстата за период с 2012 года по 2017 год, представлены в Приложении 2.
На основании данных Приложения 2 отметим снижение отдельных
показателей рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2015
36
году, что объясняется кризисным состоянием экономики России в целом.
Отметим, что в 2013 и 2014 годах снизился темп прироста объема ИЖК
относительно предыдущего периода (2012 и 2013 годов соответственно). В
2015 году данный показатель вообще имеет отрицательное значение
(«минус» 34,2%) относительно 2014 года. В 2016 году положение изменилось
в лучшую сторону, и изменение составило «плюс» 26,8% относительно 2015
года, а в 2017 темп прироста объема ипотечных жилищных кредитов
увеличился еще на 37,7% к предыдущему периоду. Доля предоставленных
ИЖК в объеме ЖК, выданных в 2016 году, увеличилась относительно 2015
года на 0,1 п.п. Динамика объема кредитов, предоставленных физическим
лицам-резидентам, в том числе ипотечных жилищных кредитов, в России за
период с 2012 года по 2017 год, представлена на рис. 2.1.
Рисунок 2.1 - Динамика объема кредитов, предоставленных физическим лицамрезидентам, в том числе ИЖК, в России за 2012-2017 гг. (Составлено автором по [76])
По данным Банка России за 2017 год всего в Российской Федерации
выдано 1 086 940 ипотечных кредитов на общую сумму 2 021 402 млн.
37
рублей (на 26,9 % выше показателя 2016 года в количественном и на 37,3 %
выше в денежном выражении) [20].
В целом доля предоставленных ИЖК в объеме выданных кредитов
физическим лицам, а также и доля задолженности по ИЖК в сумме
задолженности по ЖК в 2016 году увеличились на 0,60% относительно 2015
года. При этом доля задолженности по ИЖК в сумме задолженности по
кредитам физических лиц увеличилась на 4,30%, а доля просроченной
задолженности по ИЖК в сумме задолженности по ИЖК снизилась на 0,09%
в указанные годы. Изменение соотношения объемов погашенных, досрочно
погашенных и рефинансированных ИЖК информативно представлено в
Приложении 3.
Объем ИЖК, предоставленных физическим лицам-резидентам, в
разрезе федеральных округов Российской Федерации за период с 2012 года
по 2017 год, представлен на рис. 2.2.
Рисунок 2.2 - Объем ИЖК, предоставленных физическим лицам-резидентам, в разрезе
федеральных округов Российской Федерации в 2012-2017 гг. [76].
В соответствии с представленными данными в течение указанного
периода лидирующие позиции занимают субъекты Российской Федерации
Центрального (ЦФО) и Уральского (УрФО) федеральных округов.
38
По итогам 2018 года в УрФО банки предоставили гражданам 124 907
ед. ипотечных жилищных кредитов на сумму 217 832 млн. рублей. Данные
показатели увеличились по сравнению с аналогичным периодом 2017 года на
27,5 и 36% соответственно. Наибольший объем выданных ипотечных
кредитов приходился на Тюменскую область (включая ХМАО и ЯНАО) –
101 387 млн. рублей, далее следуют Свердловская, Челябинская и Курганская
области – 65 375, 42 486 и 8 584 млн. рублей соответственно. При этом
жители УрФО стали реже брать ипотеку для участия в долевом жилищном
строительстве [16].
Статистические
данные
о
количестве
ИЖК,
предоставленных
населению в субъектах Центрального федерального округа Российской
Федерации за период с 2012 года по 2017 год, приведены в Приложении 3.
В 2017 году в субъектах Центрального федерального округа
Российской Федерации объем выдачи ИЖК был наиболее высоким,
увеличившись на 26% по сравнению с предыдущим годом, и составил 254
969 ед. в рублях. В то же время 2015-2016 гг. произошел спад по сравнению с
данными 2014 года. Наблюдаемое падение объемов ипотечного жилищного
кредитования является следствием кризисных явлений в экономике,
приведших к изменению условий ипотечных программ [31, с. 240].
По итогам 2017 года количество ИЖК, выданных заемщикам
Центрального федерального округа Российской Федерации, составило 255
тыс. ед., средневзвешенный срок кредитования – 15 лет 9 месяцев. Условия
по предоставленным ИЖК улучшились. Средневзвешенная процентная
ставка по рублевой ипотеке продолжала снижаться в течение года и достигла
в декабре 2017 года рекордно низкого значения – 10,6%, тогда как в декабре
2016 года – 12,4%. В иностранной валюте заемщикам Центрального
федерального округа Российской Федерации в 2017 году было выдано всего
7 ИЖК [29].
Инсайдером по объемам выдачи ипотечных кредитов среди остальных
субъектов Центрального федерального округа Российской Федерации
39
является Москва [31, с. 241]. В 2017 года российские банки предоставили
заемщикам Московского региона (Москва плюс Московская область)
ипотечных жилищных кредитов в рублях на сумму более 413 млрд. рублей,
что на 39,3% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. По итогам
2017 года количество ИЖК, выданных заемщикам Москвы, составило 62,5
тыс., средневзвешенный срок кредитования – 15 лет 8 месяцев. [6].
Очевидно, что основным драйвером роста ИЖК в 2017 году по России
стали рублевые ипотечные жилищные кредиты – объем выданных за 2017
год кредитов увеличился на 37,3%, до 5,1 трлн. рублей. Количество ИЖК в
рублях, выданных за 2017 год, по сравнению с 2016 годом увеличилось с 856
тыс. ед. до 1,1 млн. кредитов (на 26,9%). Средневзвешенная ставка процента
по ИЖК в рублях в отчетном году снизилась с 11,8% в январе до 9,8% в
декабре. Выдача ИЖК в валюте практически остановилась. Более двух
третей ИЖК в 2017 году было предоставлено банками, контролируемыми
государством; высокая доля этих банков объясняется, прежде всего, их
активным участием в государственных программах поддержки ипотечного
кредитования (табл. 2.1).
Таблица 2.1 - Распределение кредитов физическим лицам по группам кредитных
организаций России [6].
Доля кредитов физическим лицам, %
в показателе по
Количество
в активах группы
банковскому
Группа кредитных организаций
кредитных
банков
сектору
организаций
01.01.201 01.01.201 01.01.201
01.01.2018
7
8
7
Банки, контролируемые государством
19
66,4
67,3
15,5
16,5
Банки, контролируемые
72
нерезидентами
12,5
12,1
22,1
22,5
Частные банки с капиталом более
204
1 млрд. руб.
15,2
15,5
12,0
12,7
Частные банки с капиталом менее
193
1 млрд. руб.
0,6
0,5
9,4
11,4
Санируемые банки
29
5,1
4,6
5,4
5,4
Небанковские кредитные организации
44
0,0
0,0
0,0
0,0
ВСЕГО:
561
Основными держателями долговых обязательств на 01.01.2018 года
40
являлись банки, контролируемые государством, а также частные банки с
капиталом более 1 млрд. рублей – на них приходилось соответственно 43,7 и
25,0% долговых обязательств, приобретенных банковским сектором [74].
В 2017 году были характерны следующие тенденции: продолжилось
сокращение числа банков, предоставляющих ИЖК, на фоне уменьшения
количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 января
2018 года число участников первичного рынка ИЖК сократилось по
сравнению с 1 января 2017 года на 74 банка и составило 410 участников.
Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК,
расположено на территории ЦФО РФ – 209. В условиях снижения
процентных ставок в 2017 году отмечался интенсивный рост выданных
ИЖК. Наибольший объем предоставленных ИЖК на протяжении последних
нескольких лет приходится на заемщиков Москвы, Московской области,
Санкт-Петербурга и Тюменской области. Доля кредитов, предоставленных
заемщикам этих регионов, составила 31,9% от общего объема выданных в
Российской Федерации ИЖК и 20,2% от общего количества. Кроме того,
средний размер ИЖК в этих регионах в полтора раза выше среднего размера
ИЖК по России (2,94 млн. рублей против 1,87 млн. рублей). По итогам 2017
года удельный вес ИЖК, предоставленных под залог прав требования по
договорам участия в долевом строительстве (далее – ИЖК по ДДУ), в общем
объеме ИЖК снизился на 6 п.п., до 32,7%, по сравнению с 2016 годом.
В 2017 году было предоставлено 312 164 ИЖК по ДДУ на сумму 661,2
млрд. рублей, при этом кредитование осуществлялось исключительно в
рублях. Рост рынка ИЖК обеспечивался в большей степени рублевыми
кредитами. ИЖК в иностранной валюте по-прежнему теряют свою
привлекательность среди населения. Доля валютных ИЖК, предоставленных
в 2017 году, была минимальной за всю историю наблюдений – 0,03%.
Совокупная задолженность по ИЖК на конец 2017 года достигла 5,2 трлн.
рублей, увеличившись за год на 15,4%. На 1 января 2018 года величина
задолженности по ИЖК в рублях по сравнению с 1 января 2017 года
41
увеличилась на 16,3%, составив 5144,9 млрд. рублей. При этом удельный вес
просроченной задолженности по ИЖК в рублях практически не изменился и
составил менее 1,1% (рис. 2.3).
Рисунок 2.3 - Динамика задолженности по ИЖК, предоставленным
физическим лицам-резидентам [58, с. 12].
Наибольшее значение удельного веса просроченной задолженности в
разрезе субъектов Российской Федерации составило 3,75% – в Республике
Алтай, а наименьшее – 0,05% – в Республике Крым. Наблюдалось
значительное снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в
рублях и иностранной валюте при увеличении сроков кредитования.
Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях продолжала
снижаться в течение года и достигла в декабре 2017 года рекордно низкого
значения в 9,79% (11,54% в декабре 2016 года). Процентные ставки по ИЖК
в иностранной валюте демонстрируют схожую тенденцию. За год
42
средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в иностранной валюте
снизилась на 1,18 п.п., составив 7,47%. Также банки стали выдавать ИЖК на
более длительный срок. Средневзвешенный срок рублевых кредитов достиг
значения 187 месяцев, что является максимумом за последние 7 лет.
Срочность ИЖК в иностранной валюте продолжает снижаться: в 2017 году
средневзвешенный срок таких кредитов снизился с 40 до 38 месяцев [58, с.
12].
Процентная ставка является основным регулятором доступности
ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей стране механизма.
Стоимость ресурсов, накладные расходы кредиторов и надбавка за риск для
компенсации их потенциальных потерь определяют величину процентной
ставки и доступность получения ипотечного кредита. Ввиду этого она остро
реагирует существующую в стране экономическую ситуацию на тот или
иной момент времени [32].
Ипотечный кредит в рублях сегодня можно получить на 30 лет под 11–
13% годовых. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет в
среднем 15 лет, при процентной ставке 10-11%. К тому же его фактическая
стоимость для физического лица еще меньше, так как проценты по
ипотечному кредиту подлежат налоговому вычету [31, с. 243].
Данные
организациями
о
жилищных
в
субъектах
кредитах,
предоставленных
Российской
Федерации
кредитными
Центрального
федерального округа в рублях за период с 2012 года по 2017 год, приведены
в Приложении 4. [85].
Уменьшению средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях,
выданным за месяц, способствовало, в том числе, постепенное снижение
ключевой ставки Банка России с 10,00% в начале 2017 года до 7,75%
(декабрь 2017 года).
В октябре 2017 года впервые средневзвешенная процентная ставка по
ИЖК в рублях за месяц преодолела отметку в 10,00% годовых и до конца
года фиксировалась ниже этого уровня. В 2017 году на фоне роста ИЖК
43
существенно увеличились объемы досрочного погашения ИЖК (прав
требования по ИЖК), составив по итогам года 846,9 млрд. рублей (в том
числе прав требования по ИЖК на сумму 14,5 млрд. рублей). Данный
показатель превысил объемы 2016 года на 235,5 млрд. рублей (39%).
Динамика процентных ставок за период с 2012 года по 2017 год приведена на
рис. 2.4.
Рисунок 2.4 - Динамика процентных ставок за 2012-2017 гг. [74].
Учитывая, что по итогам 2017 года в совокупном портфеле ИЖК на
долю кредитов в иностранной валюте приходилось менее 1%, досрочное
погашение преимущественно (98,9%) производилось по ИЖК (правам
требования по ИЖК) в рублях – 837,3 млрд. рублей. Наибольшая доля
(79,7%) среди источников досрочного погашения ИЖК (прав требования по
ИЖК) в 2017 году традиционно сохранилась за досрочным погашением
средствами заемщика.
44
В течение 2017 года операции по рефинансированию ИЖК (прав
требования по ИЖК) осуществляли 72 кредитные организации против 93 в
2016 году. При этом объем рефинансированных ИЖК (прав требования по
ИЖК) вырос по итогам 2017 года на 40,8% по сравнению с уровнем 2016
года (до 161,2 млрд. рублей) и на 73,9% по сравнению с уровнем 2015 года
(92,7 млрд. рублей). Данный рост был, в том числе, обеспечен почти
двукратным
увеличением
объема
рефинансированных
ИЖК
(прав
требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям по сравнению
с показателями 2015–2016 годов (до 154,0 млрд. рублей).
Среди основных источников рефинансирования ИЖК (прав требования
по ИЖК) путем их продажи другим организациям на лидирующей позиции
остались специализированные организации – резиденты (82,4% общего
объема рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК). По сравнению с
2016 годом доля совершенных ими операций выросла на 11,2 п.п., объем
рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился в 2,2
раза (до 126,9 млрд. рублей). При снижении доли кредитных организаций в
источниках рефинансирования на 10,2 п.п. (до 17,4%) прирост объема
рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) составил 19,9%
(26,8 млрд. рублей). Доля прочих организаций составила 0,1% (0,2 млрд.
рублей).
Одновременно
с
ростом
совокупного
объема
операций
рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) путем их продажи
другим организациям (154,0 млрд. рублей в 2017 году против 81,1 млрд.
рублей в 2016 году) происходила концентрация участников на данном
секторе рынка рефинансирования.
Рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) путем эмиссии
облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе в 2017
году было проведено одной кредитной организацией на сумму 7,2 млрд.
рублей. При этом в 2016 году объем указанных операций составил 33,4 млрд
рублей (эмиссия осуществлялась двумя кредитными организациями). В
настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность
45
использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка
России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в
соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе
облигации
с
ипотечным
покрытием,
обеспеченные
солидарным
поручительством АИЖК. По состоянию на 1 января 2018 года в Ломбардный
список Банка России было включено 59 выпусков облигаций с ипотечным
покрытием на сумму 302,5 млрд. рублей по номиналу, а также 25 выпусков
облигаций АО «АИЖК»1 на сумму 184,0 млрд. рублей по номиналу [58].
Таким образом, анализ статистических показателей ипотечного
кредитования в субъектах Российской Федерации показал снижение
отдельных показателей рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в
2015 году, что объясняется кризисным состоянием экономики России в
целом. В 2016 и в 2017 годах ситуация улучшается и можно говорить об
увеличении доли объема предоставленных ИЖК в ВВП в 2016 году на 0,31%
относительно значений показателя 2015 года, при этом в 2017 году доля
объема предоставленных ИЖК в ВВП увеличилась еще на 0,48 п.п.
относительно показателя 2016 года.
Лидирующие позиции по показателям развития рынка
ипотечного
жилищного кредитования в 2012-2017 гг. занимают субъекты Российской
Федерации Центрального и Уральского федеральных округов. Рынок
рефинансирования
ИЖК
кредитными
организациями
продолжает
восстановление после значительного снижения в 2015 году.
2.2 Анализ состояния рынка недвижимости и ипотечного кредитования
в Орловской области
Рынок жилой недвижимости представляет собой достаточно сложную
систему создания, функционирования и обновления жилищного фонда,
которая включает в себя определенную часть производственной сферы
1
Со 2 марта 2018 года изменилось фирменное наименование с АО «АИЖК» на АО «ДОМ.РФ».
46
(строительство, реконструкция, ремонт и т.д.). На сегодняшний день вопрос,
связанный с развитием рынка жилой недвижимости, как на уровне РФ, так и
на региональном уровне является достаточно актуальным [23, с. 20].
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных,
локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню
цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. [23,
с.20].
По определению, рынок недвижимости – это совокупность участников
(покупатель, продавец, собственник, девелопер, брокер, агент, риелтор,
управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и
т.д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т.д.), совершаемых между ними на
рынке. Различают первичный (новые дома и строения) и вторичный рынок
недвижимости (вторичный рынок недвижимости во многих странах, включая
Россию, порой превышает первичный рынок).
В настоящее время как в целом по России, так и в Орловской области, в
числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит
задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для
сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на
жилье, в том числе с помощью развития ИЖК и увеличения объемов
жилищного строительства.
Кроме того, рынок недвижимости можно определить, как сектор
национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность
объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке,
процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания),
потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления
рынком,
и
механизмов,
обеспечивающих
функционирование
рынка
(инфраструктуры рынка). В соответствии с приведенным определением,
структура рынка включает: объекты недвижимости; субъекты рынка;
процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру) рынка.
Структура рынка недвижимости Орловской области представлена на
47
ВНЕШНЯЯ СРЕДА РЫНКА НЕЖВИЖИМОСТИ
СЕКТОР УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
рис. 2.5.
Объекты жилой недвижимости
Объекты, выставляемые на
первичном рынке жилья
Объекты, выставляемые на
вторичном рынке жилья
Инфраструктура рынка
недвижимости
Процессы функционирования рынка
недвижимости
Потребление
(эксплуатация) объектов
недвижимости
Покупатель (арендатор)
Создание (развитие)
объектов
недвижимости
Оборот прав на
объекты
недвижимости
Экономические субъекты рынка
недвижимости
Рисунок 2.5 - Структура рынка недвижимости Орловской области (Составлено
Субъекты первичногоавтором
рынка по [5, с. 84]).
Субъекты вторичного
рынка
В настоящее время как в целом по России, так и в Орловской области, в
Инвесторы (дольщики),
Риэлторы,
числе первоочередных
задач социально-экономического
развития стоит
кредиторы,
задача
проектировщики,
формирования
рынка доступного
строители
Застройщики, девелоперы,
строительные компании
жилья через
брокеры,
оценщики условий
создание
Продавцы,
арендодатели
для
48
сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на
жилье, в том числе с помощью развития ИЖК и увеличения объемов
жилищного строительства.
Президентом Российской Федерации В.В. Путиным еще в 2004 году
поставлена задача, (которая до сих пор не реализована) в соответствии с
которой усилия правительства, региональных и местных органов власти
должны быть направлены на то, чтобы к 2010 году как минимум треть
граждан страны могли бы приобретать квартиру, отвечающую всем
современным требованиям [79].
Практическая реализация намеченных мер требует нормативноправового развития принятого законодательства, в связи с этим Коллегией
администрации Орловской области было принято постановление «Об
организации
двухуровневой
системы
рефинансирования
ипотечных
жилищных кредитов в Орловской области» от 22 ноября 2005 года № 183
[61].
Для решения поставленных задач, направленных на масштабное
увеличение предложения строящегося жилья, развития двухуровневой
системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, указанное
постановление
содержит
конкретные
мероприятия
государственной
поддержки рынка доступного жилья и ИЖК, в составе которых:
1. Образование в качестве регионального оператора ипотечного
жилищного
кредитования
ОАО
«Агентство
ипотечного
жилищного
кредитования Орловской области» (ОАО «АИЖК Орловской области») с
уставным капиталом не менее 50 млн. рублей совместно с ОАО ОЦРОО
«Развитие» и другими заинтересованными юридическими лицами при
условии. Отмечено, что доля участия Администрации Орловской области в
уставном капитале указанного ОАО должна составлять не менее чем 50%
плюс одна акция, что гарантирует определенную безопасность для всех
участников.
2. Создание Соглашения о сотрудничестве по развитию системы
49
долгосрочного ИЖК между Коллегией администрации Орловской области,
ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и ОАО «АИЖК
Орловской области» с целью формирования также отношений с такими
участниками ипотечного рынка, как финансово-кредитные организации,
оценочные, риэлторские и страховые компании.
3. Разработка Порядка формирования резервного фонда жилых
помещений (фонда временного проживания) для обеспечения граждан
жильем в случае обращения взыскания на жилое помещение, обремененное
ипотекой.
4. Формирование Положения о субсидировании процентной ставки по
ипотечным кредитам за счет средств областного бюджета и о порядке
предоставления
и
размере
безвозмездных
жилищных
субсидий
определенным категориям населения.
В соответствии с указанным постановлением Орловской области и во
исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 11
января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации» [55], 16 января 2006
года было зарегистрировано ОАО «АИЖК Орловской области» (с 4 марта
2016 года - Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного
кредитования», сокращенное (АО «АИЖК Орловской области»)) [74].
Основной задачей деятельности ОАО «АИЖК Орловской области»
было определено: реализация государственной политики по повышению
доступности жилья для жителей Орловской области.
Деятельность АО «АИЖК Орловской области» направлена на создание
равных условий для получения ипотечных кредитов (займов) независимо от
состава
семьи,
образования,
социального
положения,
профессии,
вероисповедания.
Основная
деятельность
Общества
ведется
в
соответствии
со
«Стандартами процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения
ипотечных
кредитов»
ОАО
«АИЖК».
В
них
определены
порядок
50
взаимодействия ОАО «АИЖК» и участников ипотечного рынка, требования
к участникам кредитования, предмету залога, основным параметрам сделок,
договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной сделки.
Основным видом деятельности АО «АИЖК Орловской области»
является предоставление долгосрочных ипотечных займов населению для
приобретения ими в собственность жилых помещений, с одновременным
оформлением их в залог, как обеспечение исполнения обязательств перед
Обществом по возврату заемных денежных средств и дальнейшее
рефинансирование полученных закладных в ОАО «АИЖК».
Следующим важным этапом в деятельности АО «АИЖК Орловской
области» являлась реорганизация Общества в форме присоединения к нему
открытого акционерного общества «Орловский областной центр рыночных
отношений «Развитие» - одного из крупнейших компаний-застройщиков в
регионе. При этом в результате присоединения ОАО «АИЖК Орловской
области» получило не только активы и производственные мощности
присоединенного предприятия, но и высококвалифицированный персонал
службы заказчика-застройщика и службы технического надзора.
С 25 мая 2010 года ОАО «АИЖК Орловской области» приняло на себя
права и обязанности ОАО ООЦРО «Развитие» в отношении всех его
кредиторов и должников.
Основными
целями
данной
реорганизации
являлись
развитие
жилищного строительства и совершенствования системы ипотечного
кредитования в Орловской области; достижение наиболее эффективного
использования активов участвовавших в реорганизации обществ; повышение
конкурентоспособности услуг, предоставляемых указанными обществами на
рынке недвижимости и ИЖК в Орловской области.
В результате слияния, уставный капитал Общества составил 585,824
млн. рублей. Доля государственного участия в лице Департамента
имущества, промышленности и информатизации Орловской области в
уставном капитале Общества составила 97,49%.
51
В результате, кроме основного вида деятельности, ОАО «АИЖК
Орловской области» в настоящее время осуществляет функции застройщика
жилых многоэтажных многоквартирных домов в рамках Федерального
закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30
декабря 2004 года № 214-ФЗ [67].
В целях консолидации усилий профессиональных участников на рынке
ипотечного кредитования, АО «АИЖК Орловской области» вступило в
Ассоциацию ипотечных компаний. Тем самым ОАО «АИЖК Орловской
области» стало активным участником государственных программ по
привлечению инвестиций в сферу ипотечного кредитования и строительства
жилья, в первую очередь, эконом-класса для решения задач обеспечения
граждан доступным и комфортным жильем.
В 2014 году ОАО «АИЖК» стало региональным оператором
программы «Жилье для российской семьи» и был предложен проект
строительства доступного жилья эконом-класса. Правительство области,
Минстрой и ОАО «АИЖК» подписали трехстороннее соглашение о начале
строительства жилья, где цена квадратного метра не превышала бы 30 тыс.
рублей.
Планировалось, что до конца 2017 года АИЖК должно было
возвести и сдать в эксплуатацию 40 домов переменной этажности общей
площадью 333,4 тыс. кв. м. Для строительства жилья в городе Орел был
выделен земельный участок в границах улиц Раздольной, Блынского,
Космонавтов и Михалицына, который с подачи бывшего губернатора
Потомского амбициозно назвали Малым Петербургом. Данный проект
высотного комплекса представлял собой закрытую территорию со скверами,
детскими и спортивными площадками…Но не случилось. Причиной этого
стала не выполнимость проекта из-за высокой себестоимости [70]. Также
Орловское управление Федеральной антимонопольной службы уличило
Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области (АИЖК)
52
в нарушении антимонопольного законодательства.
Как было установлено сотрудниками УФВС, АИЖК нарушало часть 2
статьи
14.2
Закона
конкуренция).
Так,
«О
на
защите
конкуренции»
официальном
сайте
(недобросовестная
компании
размещалась
недостоверной информация, согласно которой АИЖК представляло жилье
для «Российской семьи» по цене 30 тыс.рублей за кв.м., «однако в
действительности предлагаемые квартиры не были не только сданы в
эксплуатацию и даже не были построены [1].
Проблемы АО «АИЖК Орловской области» продолжались. В 2016
году АИЖК и «Митэс» заключили договор по достройке жилого дома на
улице Панчука, 83. Цена контракта составила 375,7 млн. рублей. Согласно
договору, подрядчик должен был закончить работы не позднее 30 июня 2017
года. Однако в сентябре 2016 года компания «Митэс» направила в адрес
АИЖК уведомление об одностороннем расторжении контракта из-за
нарушения сроков оплаты. На тот момент подрядчик успел выполнить
работы на общую сумму 4,39 млн рублей. После этого компания обратилась
в орловский арбитраж с просьбой взыскать этот долг с АИЖК. Суд встал на
сторону истца и обязал застройщика выплатить задолженность подрядчику.
ОАО «АИЖК» не стало оспаривать это решение [2].
В настоящий момент против бывшего генерального директора АО
«АИЖК» возбуждено уголовное дело, назначено новое руководство, которое
признает кризисное положение компании, и своей основной задачей видит
исполнение взятых обязательств перед дольщиками
и восстановления
репутации. Новым руководством компании разработан план
вывода
компании из кризисного положения, включающий в себя: консолидацию всех
ликвидных активов, ликвидацию непрофильных активов, структурноштатные изменения, снижение управленческих расходов, урегулирование
отношений
с
финансовыми
кредиторами
и
исполнение
принятых
обязательств перед подрядными организациями, проведение переговоров с
подрядчиками и потенциальными инвесторами с позиций честности и
53
добросовестности в отношениях.
В настоящее время на сайте АО «АИЖК Орловской области»
размещена информация об объектах недвижимости и застройщиках,
акционерах и инвесторах, банках-участниках, информация для дольщиков, а
также подробно изложено все, что необходимо знать, всем желающим
получить ипотечный кредит.
Далее проанализируем состояние рынка недвижимости в Орловской
области на основании данных Территориального органа Федеральной
службы государственной статистики по Орловской области. Вначале
рассмотрим изменения по жилищному фонду Орловской области за период с
2013 года по 2017 год (на конец года; общая площадь жилых помещений;
тыс. кв. м), которые представлены в таблице в Приложении 5.
В соответствии с данными таблицы
жилищный фонд Орловской
области в 2017 году увеличился по сравнению с показателями 2013 и 2016
годов на 5,79 и 0,75% соответственно. В том числе, частный жилищный фонд
увеличился на 10,88 и 1,0% соответственно. Из него, в собственности
граждан
Орловской
области
увеличение
составило
11,19
и
1,01%
соответственно. Государственный жилищный фонд увеличился на 60,37 и
0,04% соответственно. Общая площадь жилых помещений муниципального
жилищного фонда уменьшилась на 51,23 и 4,6% соответственно по
исследуемым
годам.
Данное
изменение
по
формам
собственности
жилищного фонда Орловской области за период с 2013 года по 2017 год
представлено на рис. 2.6.
Из представленных данных на рис. 2.6 видно, что в большей степени
за указанные годы жилищный фонд находится в частной собственности
населения Орловской области.
Показатели жилищных условий населения Орловской области за
период с 2013 года по 2017 год (на конец года) представлены в Приложении
6.
54
Рисунок 2.6 - Жилищный фонд Орловской области по формам собственности
в 2013-2017 гг. (тыс. кв. м) (Составлено автором).
По представленным данным в Приложении 6, можно сделать вывод о
том, что за пять лет, т. е. в 2017 году по сравнению с 2013 годом ситуация
улучшилась: показатели увеличились от 1 до 10%. В большей степени в
размере на 10,6% увеличился показатель числа однокомнатных квартир, в
абсолютном значении на 8,7 тысяч квартир больше в 2017 году, чем в 2013
году. Исходя из того, что решением Орловского городского совета народных
депутатов от 29 июня 2006 года № 5/058-ГС «Об установлении нормы
предоставления площади жилого помещения по договору социального найма
и учетной нормы площади жилого помещения» [61] установлена норма
предоставления площади жилого помещения по договору социального найма
в размере 18 кв. м и учетная норма площади жилого помещения в размере
11,5 кв. м. общей площади жилого помещения, данные таблицы Приложения
5, свидетельствует о том, что ситуация с жильем у населения Орловской
области благополучная, и общая площадь жилых помещений, приходящаяся
в среднем на одного жителя как в городской местности, так и в сельской
местности растет из года в год, и превышает приведенные нормы в среднем
от 7,8 и 14,3 кв. м в 2013 году, и от 10,1 и 16,6 кв. м в 2017 году
55
соответственно. Тем не менее, по приведенным данным о предоставлении
жилых помещений в Орловской области за период с 2010 года по 2016 год в
табл. 2.2, можно заключить, что в 2015 году число семей, получивших жилье,
самое низкое за указанный период (630 ед.), при этом число семей,
нуждающихся в жилых помещениях, к 2017 году значительно уменьшилось
по сравнению с 2011 годом – на 4 766 единиц.
Таблица 2.2 - Предоставление жилых помещений в Орловской области
в 2011-2017 гг. [70].
Годы
Показатель
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Число семей (включая одиночек), получивших жилые помещения и улучшивших
жилищные условия за год, ед.
985 930 938 880 630 776 716
в процентах от числа семей, состоящих на
учете в качестве нуждающихся в жилых
помещениях на начало года
7,0
6,5
6,6
6,5
4,7
7,4 7,0
Число семей (включая одиночек), состоящих на учете в качестве нуждающихся в
жилых помещениях (на конец года), ед.
14 296 14 182 13 608 13 349 10 430 10 179 9 530
в процентах от общего числа семей
(включая одиночек)
4,7
4,6
4,4
4,3
3,4
3,3 3,1
В 2015 году строительство многоквартирных домов на территории
области осуществляли около 20 строительных организаций, различных форм
собственности (ОАО, ООО, ЗАО), в том числе ОАО «Орелстрой», ОАО
«Регионстрой», ЗАО Зенит, ЗАО Жилстрой, ООО Стройинвест, ООО
Агростройинвест, МУП Управление капитального строительства, ЗАО
«Инжилком» и другие. Наибольшую долю на рынке строительства жилых
помещений многоквартирных домов в Орловской области занимало ОАО
«Орелстрой» (около 40%). ОАО «АИЖК Орловской области» имело долю
около 8%, доля остальных компаний колеблется от 5% (ЗАО «Жилстрой») и
ниже [51, с.58].
Число
предприятий
и
организаций
по
виду
экономической
деятельности «Строительство» в 2015 году насчитывалось 1 596, что
составило 9,4% от общего количества всех предприятий и организаций
Орловской области. По формам собственности 1 558 частных организаций, 1
56
государственная, 7 муниципальных и 6 относится к смешанной российской
собственности. В 2016 году соответственно 1 676 единиц или 10,1%, из них
1 640 частных, 4 муниципальных и количество организаций смешанной
российской собственности без изменений (6 единиц). Заметно увеличилось
количество частных организаций – на 82 единицы или на 5,26% по
отношению к предыдущему 2015 году [84].
Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в
2015 году составил на 9,7% больше, чем в 2014 году. В декабре 2016 года в
размере 1 200,3 млн. рублей или 46,7% (в сопоставимой оценке) к уровню
соответствующего периода предыдущего года; в целом в 2016 году – 20 259,9
млн. рублей, или рост в фактических ценах составил 89,0% к показателю
2015 года. Индекс физического объема в 2016 году составил 87,4% к уровню
предыдущего года. Организациями, не относящимися к субъектам малого
предпринимательства, в 2016 году выполнено работ по договорам
строительного подряда и строительно-монтажных работ хозяйственным
способом на сумму 6 861,7 млн. рублей, что на 11,5% меньше, чем в 2015
году. За январь-декабрь 2017 года объем выполненных работ составил
20289,4 млн. рублей, что на 29,5 млн. рублей больше, чем в 2016 году или на
0,15% в сопоставимой оценке [13].
В 2014 году строительными организациями введено в эксплуатацию
около 220 тыс. кв. метров жилых помещений, что на 7,3% больше, чем в
предыдущем 2013 году. По состоянию на 01.12.2013 года было введено в
эксплуатацию более 140 тыс. кв. метров жилых площадей, что составляет
65% от запланированных [510, с.58]. В 2015 году введено в действие жилых
домов (в тыс. кв. м) на 2,2% больше, чем в 2014 году. В декабре 2017 года
введено 54,8 тыс. кв. м или 32,2% (в сопоставимой оценке) к уровню
соответствующего периода предыдущего года; в целом в 2016 году введено в
эксплуатацию 351,3 тыс. кв. м общей площади жилых помещений (в городах
и поселках городского типа – 236,7 тыс. кв. м, в сельской местности – 114,6
тыс. кв. м) или 73,3% к показателю 2015 года. За январь-декабрь 2017 года
57
было построено 270,4 тыс. кв. м общей площади жилых помещений, что на
80,9 тыс. кв. м меньше, чем в 2016 году или 76,97% в сопоставимой оценке,
т.е. меньше на 23,03%.
Организациями и индивидуальными застройщиками в 2017 году
построено 5 064 квартиры. Населением за счет собственных и привлеченных
средств построено 906 новых жилых домов общей площадью жилых
помещений 106,7 тыс. кв. м, что составляет 30,4% от общей площади жилья,
введенной
в
2017
году.
Организациями-застройщиками
сдано
в
эксплуатацию 40 зданий жилого назначения общей полезной площадью 244,6
тыс. кв. м, из них 30 отдельно стоящих зданий квартирного типа (194,9 тыс.
кв. м). Кроме того, по проектированию и инженерным изысканиям для
строительства собственными силами организаций произведено работ и услуг
на 144,6 млн. рублей, их объем в фактических ценах в 2017 году снизился к
уровню 2016 года на 17,3%.
Деятельность строительных организаций характеризуется их деловой
активностью. Обследования деловой активности представляют собой
репрезентативные выборочные обследования, которые проводятся с целью
оперативного получения информации о состоянии и динамике опережающих
индикаторов быстрого реагирования на изменение конъюнктуры, и деловой
климат.
В
процессе
обследований
осуществляется
анкетный
опрос
руководителей организаций, попавших в выборку, которых просят оценить и
предсказать тенденции, непосредственно связанные с их деятельностью, или
выразить свое мнение относительно изменения в динамике экономических
переменных. Результаты обследований обобщаются в виде простых и
композитных индикаторов деловой активности организаций. В качестве
простых индикаторов используются оценки показателей (в балансах, %),
определяемые разностью долей респондентов, отметивших «увеличение» и
«уменьшение» показателя по сравнению с предыдущим периодом, или
разностью долей респондентов, отметивших уровень показателя как «более
чем достаточный» и «недостаточный» нормального уровня в обследуемом
58
периоде.
На
основе
балансов
оценок
показателей
рассчитывается
композитный индикатор - индекс предпринимательской уверенности, индекс
потребительской
уверенности
и
индекс
экономического
настроения.
Основные индикаторы деловой активности строительных организаций за
период с 2010 года по 2017 год представлены в табл. 2.3.
Таблица 2.3 – Основные индикаторы деловой активности строительных организаций
за 2010–2017 гг. (баланс; в процентах от числа обследованных организаций) [70].
Годы
2015
2010-2014
Показатель
Общий
спрос на
продукцию
(портфель
заказов)
(уровень в
текущем
квартале)
Численность
занятых
(изменения
в следующем
квартале
по
сравнению
с текущим
кварталом)
2016
2017
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Период Значе- Период Значе- Период Значе- Период Значе- Период Значе- Период Значение
ние
ние
ние
ние
ние
II
III и IV
квартал - 17 кварталы
2013
2012
3
IV
- 27
квартал
IV
квартал
- 27
IV
квартал
- 26
IV
квартал
65
IV
квартал
2012
30
III
- 12
квартал
III
квартал
- 12
III
квартал
- 37
IV
квартал
54
-6
II
квартал
2013
Минимальное значение за период с 2010 года по 2017 год по
показателю общего спроса на строительную продукцию зафиксировано в IV
квартале 2015 года (– 27%). Максимальное значение по данному показателю
– в III и IV кварталах 2012 года (3%). По показателю численности занятых
следует отметить, что за указанный период максимальные значения
изменились незначительно – на 2%, с 30 до 28% в 2013 и 2015 годах
соответственно.
По данным выборочного ежеквартального обследования деловой
активности строительных организаций, отражающего взгляды руководителей
на текущую конъюнктуру в сфере строительного бизнеса и перспективы его
развития, проведенного в IV квартале 2017 года по состоянию на 10 ноября,
59
руководители 65% опрошенных организаций оценили экономическую
ситуацию в строительстве как «нормальную», 9% – «благоприятную» и 26%
– как «неудовлетворительную». Баланс оценок экономической ситуации в
строительстве, рассчитанный как разница между процентом положительных
и отрицательных ответов, составил – 17%.
Баланс оценок по показателю «численность занятых» в строительстве в
IV квартале 2017 года составил – 54% против – 22% в III квартале. В I
квартале 2017 года в 37% организаций было сокращение численности
занятых, увеличение не планировалось нигде. Портфель заказов (планы
производства) находились ниже нулевого уровня, баланс по данному
показателю изменился с «минус» 51% в III квартале до «минус» 65% в IV
квартале 2016 года. Индекс предпринимательской уверенности, который
определяется как среднее арифметическое значение балансов оценок уровня
производственной программы и ожидаемого изменения численности занятых
в строительстве, в IV квартале составил «минус» 51%.
Средний уровень использования производственных мощностей, по
результатам опроса, в рассматриваемом периоде составил 55% (в III квартале
2016 года – 60%). Оценивая обеспеченность строительных организаций
производственными мощностями относительно ожидаемого спроса на
строительные работы, 74% руководителей отметили, что их будет
«достаточно», 23% – «недостаточно». Основные факторы, ограничивающие
деловую активность строительных организаций, за период с 2010 года по
2016 год представлены в табл. 2.4.
Среди факторов, ограничивающих деловую активность строительных
организаций в 2010–2015 гг., максимальное значение зафиксировано по
показателям «Высокий уровень налогообложения» и «Конкуренция со
стороны других строительных фирм» в III квартале 2014 года и в I квартале
2015 года в размере 67 и 57% соответственно. Минимальное значение в
размере 1% – в 2013 и 2015 годах – по показателю «Нехватка и изношенность
машин и механизмов».
60
Таблица 2.4 – Основные факторы, ограничивающие деловую активность строительных
организаций в 2010–2016 гг. (в текущем квартале; в процентах от числа обследованных
организаций) [70].
Годы
Показатель
2010-2014
2015
2016
Min
Max
Min
Max
Max
Период Значение Период Значение Период Значение Период Значение Период Значение
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1
Недостаточный
I кв.
спрос на
2013
продукцию
Высокий
уровень
III и IV
налогооблокв. 2010
жения
Высокий
процент
IV кв.
коммерческого 2014
кредита
Недостаток
II кв.
квалифицирова
2010
нных рабочих
Недостаточный
I кв.
платежеспособ
2013
ный спрос
Нехватка и
изношенность
I кв.
машин и
2013
механизмов
Высокая
стоимость
I кв.
материалов,
2014
конструкций и
изделий
Конкуренция
со стороны
I кв.
других
2013
строительных
фирм
2
IV кв.
2010
19
II кв.
4
IV кв.
21
IV кв.
50
37
III кв.
2014
67
IV кв.
32
II кв.
40
IV кв.
25
7
III кв.
2011
39
III и IV
кв.
17
II кв.
26
IV кв.
12
12
IV кв.
2014
35
IV кв.
8
I кв.
19
IV кв.
15
2
II кв.
2013
21
I кв.
9
II кв.
31
IV кв.
48
1
IV кв.
2010
12
III кв.
1
II кв.
3
IV кв.
24
25
I кв.
2012
53
IV кв.
44
I кв.
49
IV кв.
26
18
III кв.
2012
46
II кв.
22
I кв.
57
IV кв.
18
Основными факторами, ограничивающими строительную деятельность
организаций в IV квартале 2016 года, являлись неплатежеспособность
заказчиков (отметили 50% опрошенных респондентов), недостаток заказов на
работы (48%), недостаток финансирования (35%), высокая стоимость
материалов, конструкций и изделий (26%), высокий уровень налогов (25%),
погодные условия (23%), конкуренция со стороны других строительных
фирм (18%), высокий процент коммерческого кредита (12%) [13].
Далее
Орловской
проанализируем
области.
Помимо
состояние
реализации
ипотечного
кредитования
государственных
в
программ
61
драйвером роста жилищного строительства в Орловской области может стать
устойчивый рост выдачи ИЖК. На спрос и предложение влияет размер
процентной ставки по кредитам, выступающий ценой ИЖК. Он определяет
доступность
кредита
для
потребителя,
выгодность
(доходность)
кредитования для кредитора [51, с.58]. В Орловской области объем выдачи
ипотечных жилищных кредитов до 2015 года увеличивался, затем отмечается
резкий спад в 2015 году. В 2016-2017 годах ситуация на рынке недвижимости
восстанавливается и отмечается рост объема
ИЖК на фоне снижения
средневзвешенной ставки по выданным ИЖК (табл. 2.5).
Таблица 2.5 – Динамика выдачи ИЖК и средневзвешенной процентной ставки
в Орловской области в 2006-2017 гг. [75].
Показатели
Объем выданных
ИЖК, млн. руб.
Объем выданных
ИЖК в рублях,
млн. руб.
Объем выданных
ИЖК в
иностранной
валюте, млн. руб.
Средневзвешенн
ая ставка по
выданным ИЖК
в рублях, %
Средневзвешенн
ая ставка по
выданным ИЖК
в иностранной
валюте, %
Доля региона в
общем объеме
выданных ИЖК,
%
Годы
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2016
2017
294
977
1543
311
690
1980 3607 5392 7074 4970
6562
9269
200
806
1240
299
679
1954 3595 5357 7058 4970
6562
9269
95
171
303
11
11
26
12
35
16
–
–
–
12,7
11,9
12,9
14,7
13,3
12,1
12,5
12,6
12,5
13,2
11,2
10,3
10,9
13,1
9,9
10,0
8,9
9,7
7,8
0,0
0,0
0,0
0,11
0,18
0,24
0,2
0,18
0,28
0,35
0,4
0,4
0,43
0,44
0,45
12,31 10,57
В 2014 году в Орловской области объем выдачи ипотечных жилищных
кредитов был самым высоким за десять лет, увеличившись почти на треть по
сравнению с предыдущим годом и составив 7,1 млрд. руб. В Орловском
отделении Сбербанка России в 2014 году объем ипотечных кредитов
62
составил 3,9 млрд. руб., что позволило обеспечить жильем четыре тысячи
семей. Банк ВТБ24 выдал населению региона более 500 ипотечных кредитов
на общую сумму 800 млн. руб. По данным управления Росреестра по
Орловской области, в 2014 году зарегистрировано более 15 тыс. договоров
ипотеки – на 4,6% больше, чем в 2013 году (рис. 2.7).
Рисунок 2.7 - Динамика объема выдачи ИЖК и средневзвешенной процентной ставки
в Орловской области в 2006-2017 гг. (Составлено автором по [75]).
Одной из причин торможения в отрасли жилищного строительства
застройщики считают именно остановку ипотеки. Для того, чтобы сохранить
доступность покупки жилья и поддержать строительную отрасль, в середине
марта правительство приняло программу субсидирования ипотеки. Банкам
выделено 20 млрд. руб. на субсидирование ставок по жилищным кредитам
под 12% годовых. С середины марта 2015 года Сбербанк и ВТБ24
приступили к выдаче ипотечных жилищных кредитов по льготной ставке,
что позволило восстановить выдачу жилищных кредитов в 2015 году. Срок
действия программы субсидирования ипотечных кредитов истекает 1 марта
2016 года. Факторами, которые оказывают сдерживающие влияние на
развитие ипотечного рынка, выступают падение реальных доходов населения
63
и снижение спроса на ипотеку в результате ухудшения экономической
ситуации в стране, ослабления национальной валюты, ускорения инфляции и
ужесточения доступа к заемным ресурсам. В результате, рынки жилья,
ипотечного кредитования и жилищного строительства могут испытать
значительный спад [32].
Заметно начала меняться ситуация с началом 2016 года, когда объем
вкладов населения в банковских учреждениях региона увеличился на 8 млрд.
руб. За 2016 год орловцам было выдано 28,6 млрд. руб. кредитов, что на
29,8% больше, чем за 2015 год. На 1 января 2017 года накопленный ссудный
портфель физических лиц в регионе составлял 42,5 млрд. руб. Рынок ИЖК
также
демонстрировал
рост.
Орловцам
на
покупку
жилья
было
предоставлено 6,6 млрд. руб., что на 29,3% больше показателя 2015 года.
Количество заключенных договоров ИЖК выросло на 1 011 единиц (до
4 909). С начала года средневзвешенные ставки по ипотеке понизились с 13,2
до 12,3% годовых. Средний размер ИЖК в Орловской области составил 1,3
млн. руб. [69].
В 2017 году по сравнению с 2016 годом количество ИЖК увеличилось
на 26%, а сумма – на 41%. Средний размер ИЖК в регионе составил 1,5 млн.
руб., срок кредитования – 15 лет 6 месяцев. ИЖК в иностранной валюте в
2017 году не выдавались. Только за декабрь 2017 года в Орловской области
было выдано 837 единиц ИЖК. Средневзвешенная процентная ставка по
ИЖК в конце 2017 года в регионе была равна 10,6% (в начале года ее
значение находилось на уровне 12,3%) [68].
Сумма по 1 698 единиц ИЖК, выданных жителям Орловщины в первом
квартале 2018 года, составила 2,7 млрд. руб. Росту популярности ипотеки у
жителей Орловской области в значительной мере способствовало снижение
процентных ставок по этому виду кредитов на фоне незначительного
изменения цен на жилье. Средние цены на первичном и вторичном рынках
жилья в Орловской области за 2016-2017 гг. (на конец квартала, тыс. руб. за 1
кв. м общей площади) представлены на рис. 2.8.
64
Рисунок 2.8 - Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Орловской
области за 2016-2017 гг. (на конец квартала, тыс. руб. за 1 кв. м общей площади)
(Составлено автором по [75])
Учитывая то, что норматив средней рыночной стоимости 1 кв. м общей
площади жилого помещения на первое полугодие 2018 года по Российской
Федерации, в том числе по Орловской области установлен в размере 37,848 и
30,465 тыс. руб. соответственно, можно заключить, что в указанном периоде
нормируемая стоимость 1 кв. м в области меньше на 7,383 тыс. руб., чем в
среднем по России [55]. Но по данным рис. 2.7 наблюдаем, что по прогнозу
стоимость 1 кв. м в области в первом полугодии 2018 года составит 33,114
тыс. руб., что на 2,649 тыс. руб. больше от нормируемого значения. Однако,
данные прогнозные значения могут не оправдаться, поскольку с 09 июня
2018 года ипотечная ставка в области снижена до 7,1% в соответствии с
совместной программой ПАО «Орелстрой» и ПАО «Сбербанк» [18].
Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в Орловском регионе на
начало апреля 2018 составляла 9,6%, в то время как годом ранее она была
11,8%. Таким образом, процентная ставка по ИЖК в Орловской области в
2018 году будет ниже на 4,7% по сравнению с 2017 годом.
65
Совокупный объем задолженности по ИЖК на 1 апреля 2018 года
достиг 21,7 млрд. руб. При этом доля просроченной задолженности по
ипотеке не превышает 0,3%. Средний размер ИЖК в регионе на указанный
период составляет 1,6 млн. руб., срок кредитования – 16 лет 2 месяца, в
целом это указывает на увеличение по сравнению с данными 2017 года – на
0,1 млн. руб. и 8 месяцев соответственно [76]. Благодаря снижению цен,
потенциальному удешевлению ипотеки и борьбе застройщиков за клиента,
население Орловской области, вероятно, будет более активно покупать
жилье [44, с. 4].
Таким образом, проведенный анализ состояния рынка недвижимости и
ипотечного кредитования в Орловской области показал, что жилищный фонд
Орловской области в 2017 году увеличился по сравнению с показателями 2013
и 2016 годов на 5,79 и 0,75% соответственно. В начале 2015 года банки и
Агентство ипотечного жилищного кредитования в Орле практически перестали
выдавать ипотеку. Процентные ставки составляли до 20% и выше. Снижение
объемов ИЖК было обусловлено кризисными явлениями в экономике России в
целом, которые привели к изменению условий ипотечных программ
федерального ОАО «АИЖК» и не позволили выдавать ипотечные займы в
период с ноября 2014 по март 2015 года. С началом 2016 года ситуация
изменилась, когда объем вкладов населения в банковских учреждениях
Орловской области увеличился на 8 млрд. руб. В 2017 году по сравнению с
2016 годом количество ИЖК увеличилось на 26%, а сумма – на 41%.
2.3 Корреляционный анализ ипотечного кредитования в субъектах
Центрального федерального округа России
Особый интерес представляют причины, в силу которых отдельные
субъекты Российской Федерации добиваются стабилизации и роста объема
ипотечного
кредитования.
Развитие
рынка
ипотечного
кредитования
опирается на две составляющие – доступность кредита (спрос), который
зависит от условий кредита, и наличие денежных ресурсов в экономике
66
регионов, которые могут быть направлены на выдачу ипотечных кредитов
(предложение).
Для выявления взаимозависимости ипотечных процессов с рядом
факторных показателей в 18 регионах Центрального федерального округа
Российской Федерации за период с 2011 года по 2017 год было проведено
исследование с использованием метода корреляционного анализа.
Определение корреляционной зависимости достаточно трудоемкий
процесс, который можно осуществить с помощью таких компьютерных
программ статистического анализа и обработки данных как, например, пакет
STATISTICA фирмы StatSoft; программные продукты Microsoft Excel, SPSS и
другие.
Для проведения многофакторного статистического анализа важно
правильно определить анализируемые факторные показатели. Они должны
находиться в наибольшей связи или взаимодействии с ипотечными
процессами. Принцип подбора таких показателей у разных авторов различен
и осуществляется, возможно, по их субъективному предпочтению как,
например, изменение количества ипотечных кредитов, предоставленных
физическим лицам-резидентам; изменение реальной заработной платы и
потребительских цен; изменение ставки рефинансирования Центрального
банка России, изменение уровня цен на нефть и т. д.
При подборе для анализа факторных показателей, находящихся в
наибольшей связи или взаимодействии с ипотечными процессами в регионах,
автор исходил из результатов анализа источников специальной литературы,
то есть собственно анализа управления ипотечным кредитованием в
регионах. Основанием стало предположение о том, что наибольшее влияние
на ход ипотечных процессов оказывают параметры, характеризующие
состояние финансовой базы, подходы к управлению которой в различных
регионах разнообразны.
Основная задача корреляционного анализа, который относится к
математико–статистическим методам, изложенным в [14, с. 69], заключается
67
в установлении характера и тесноты связи между результативными
(зависимыми) и факторными (независимыми) показателями (признаками) в
данном явлении или процессе. Корреляционную связь можно обнаружить
только при массовом сопоставлении фактов. Характер связи между
показателями определяется по корреляционному полю. Если у – зависимый
признак, а х – независимый, то, отметив каждый случай х(i) с координатами
хi и уi, образуется корреляционное поле. По расположению точек можно
судить о характере связи.
Установим, что зависимый признак – динамика объема ипотечных
жилищных кредитов, выданных за год (млн. руб.), и обозначим его через у. В
качестве факторных показателей, предположительно влияющих на развитие
ипотеки, примем показатели экономического состояния рынка кредитования.
В настоящее время существует ряд факторов, которые оказывают как
сдерживающее, так и стимулирующее влияние на рынок ипотечных
кредитов. Независимые признаки – показатели экономического состояния
рынка кредитования – обозначим через xi: х1 – средняя цена 1 кв. м общей
площади квартир на рынке жилья (тыс. руб.); х2 – объем жилищного
строительства (тыс. кв. м общей площади); х3 – среднедушевой доход
населения в регионе (руб.); х4 – средневзвешенная ставка по выданным
ипотечным жилищным кредитам (%); х5 – средневзвешенный срок
кредитования (месяцев).
Из-за необходимости выявления степени воздействия на объемы
ипотечных кредитов разнородных факторов были использованы индексные
величины. Индексы значений по всем показателям определялись как
отношение значений данного года к значениям предыдущего. Для
определения
индексных
величин
использовалась
статистическая
информация, отражающая изменение всех анализируемых процессов за
период с 2011 по 2017 годы включительно.
Исходные данные по рынку ипотечного кредитования в разрезе
субъектов Центрального федерального округа Российской Федерации
68
представлены в табл. 2.6–2.11.
Таблица 2.6 – Суммарный объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных
физическим лицам-резидентам в рублях и иностранной валюте (млн. руб.), Y (Составлено
автором по [73])
Годы
Субъект ЦФО РФ
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
2
3
4
5
6
7
8
Белгородская область
4 904
7 220
9 559 11 446 7 585
9 511 13 882
Брянская область
3 946
5 921
7 725 10 913 7 265
8 727 11 564
Владимирская область 5 165
7 252 10 257 13 417 8 393 11 034 15 162
Воронежская область
8 483 12 188 17 697 23 793 16 184 19 960 25 170
Ивановская область
3 205
4 852
6 867
9 693
6 187
6 664
9 113
Калужская область
5 514
8 340 12 192 15 188 8 907 11 900 16 468
Костромская область
2 294
3 673
4 858
6 879
4 407
5 019
6 663
Курская область
4 283
6 153
8 437 11 366 6 552
8 778 11 242
Липецкая область
4 058
6 239
7 678 10 087 6 825
8 766 11 237
Московская область
55 169 77 906 104 108 154 565 88 244 114 650 159 892
Орловская область
2 197
3 670
5 486
7 131
5 083
6 572
9 271
Рязанская область
5 235
7 206
9 704 13 923 8 766 11 320 15 398
Смоленская область
4 377
6 807
8 502 11 240 6 728
8 225 10 704
Тамбовская область
2 852
4 381
6 523
8 877
5 855
7 215
9 705
Тверская область
7 162
9 689 11 268 15 066 9 039 12 034 16 772
Тульская область
6 368
9 575 12 585 16 472 10 563 13 339 18 444
Ярославская область
5 398
7 853 10 783 14 076 8 728 10 113 13 576
г. Москва
101 060 128 549 165 352 188 961 141 498 187 685 255 496
Исходные данные по средним ценам на первичном и вторичном рынках
жилья (на конец IV квартала исследуемого года) за 1 кв. м общей площади
(тыс. руб.) представлены в табл. 2.7.
69
Таблица 2.7 – Суммарные средние цены на первичном и вторичном рынках жилья
за 1 кв. м общей площади (тыс. руб.), X1 (Составлено автором по [73])
Субъект ЦФО РФ
Белгородская область
Брянская область
Владимирская область
Воронежская область
Ивановская область
Калужская область
Костромская область
Курская область
Липецкая область
Московская область
Орловская область
Рязанская область
Смоленская область
Тамбовская область
Тверская область
Тульская область
Ярославская область
г. Москва
Годы
2011
2012
2013
2014
2015
36,65 44,95 51,15 53,65
50,30
29,40 32,35 33,35 36,85
31,85
37,20 39,90 41,85 43,10
41,15
36,20 42,50 44,60 46,40
45,55
33,30 34,10 38,55 41,35
40,55
50,55 51,60 54,85 54,65
50,90
33,45 36,80 36,50 37,30
39,10
28,95 32,80 36,15 40,85
38,20
38,80 41,50 43,60 43,90
40,75
67,50 75,70 73,10 76,20
77,65
29,10 33,35 36,40 37,65
36,25
37,65 40,70 41,20 43,35
41,15
35,00 38,15 37,80 38,60
38,20
29,70 34,55 38,90 41,15
38,30
46,55 50,35 51,10 52,40
50,70
40,30 41,15 44,15 47,30
47,45
42,80 50,35 53,90 52,75
48,55
146,35 153,15 164,70 182,90 185,00
2016
48,20
37,20
38,60
44,50
38,85
49,70
38,00
36,30
37,60
74,60
33,30
38,55
36,50
37,40
47,60
46,85
45,15
167,95
2017
50,50
34,20
38,70
43,60
38,15
49,15
36,85
36,40
37,60
68,60
34,35
40,55
37,90
33,90
45,55
48,60
45,20
163,55
Объем жилищного строительства отразим через показатели ввода в
действие жилых домов (тыс. кв. м общей площади) в табл. 2.8.
Таблица 2.8 – Ввод в действие жилых домов (тыс. кв. м общей площади), X2 (Составлено
автором по [73])
Годы
Субъект ЦФО РФ
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Белгородская область
1 147,5 1 215,2 1 294,6 1 469,2 1 554,9 1 350,1 1 300,5
Брянская область
421,0 453,0 526,8 550,7
644,3
665,1
558,3
Владимирская область
435,7 507,8 518,9 606,0
646,7
655,7
695,4
Воронежская область
987,0 1 110,4 1 348,7 1 572,9 1 626,9 1 679,0 1 689,1
Ивановская область
224,0 221,9 232,0 252,6
260,2
176,8
300,8
Калужская область
586,5 612,8 657,1 807,8
796,1
737,3
864,1
Костромская область
152,9 204,7 228,2 328,3
322,4
309,2
309,1
Курская область
393,2 426,2 496,1 560,8
567,3
586,7
584,4
Липецкая область
761,6 807,0 858,1 1 009,2 1 060,5 1 077,9 1 083,6
Московская область
8 219,4 6 619,9 7 406,5 9 944,8 9 623,3 8 913,7 8 798,5
Орловская область
330,4 359,4 379,0 469,0
479,3
360,2
270,4
Рязанская область
475,3 512,0 552,8 603,1
666,6
708,0
713,5
Смоленская область
370,8 261,2 410,5 448,6
513,5
630,1
483,7
Тамбовская область
602,9 635,7 704,4 770,5
825,8
832,7
845,0
Тверская область
416,6 410,3 504,8 538,1
556,0
495,6
581,5
Тульская область
260,6 310,2 503,0 580,0
770,5
622,6
696,7
Ярославская область
412,7 461,3 487,1 693,8
716,5
796,9
753,8
70
г. Москва
1 805,2 3 049,7 3 145,9 3 341,8 3 919,5
3 384,6 3 419,0
Исходные данные по денежным доходам (в среднем за месяц
исследуемого года) в расчете на душу населения (в рублях) в разрезе
субъектов Центрального федерального округа Российской Федерации за
период с 2011 года по 2017 год представлены в табл. 2.9.
Таблица 2.9 – Денежные доходы в среднем за месяц в расчете на душу
населения (руб.), X3 (Составлено автором по [73])
Годы
Субъект ЦФО РФ
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
2
3
4
5
6
7
Белгородская область
18843,5 21410,5 23536,7 25432,0 27687,0 29895,0
Брянская область
15136,7 17364,4 19927,8 21790,0 25124,0 2536,0
Владимирская область 13802,8 16369,9 18658,9 20353,0 22686,0 22684,0
Воронежская область
14840,1 18975,3 22216,7 25530,0 30316,0 29769,0
Ивановская область
12794,8 15997,7 18454,1 20381,0 22232,0 23305,0
Калужская область
17377,9 20347,9 23164,5 24948,0 26789,0 28281,0
Костромская область
13761,6 16079,7 17321,5 19295,0 22422,0 23811,0
Курская область
16301,6 18454,2 20759,7 23397,0 25861,0 26546,0
Липецкая область
17054,3 19577,4 21989,7 25248,0 27671,0 28527,0
Московская область
25049,0 29296,2 31374,8 34853,0 38518,0 40924,0
Орловская область
14550,4 16768,7 18208,0 19675,0 22542,0 22975,0
Рязанская область
14380,4 17240,9 19791,5 21733,0 24049,0 24204,0
Смоленская область
16178,9 17716,8 19775,7 21796,0 24036,0 23796,0
Тамбовская область
14922,7 17346,2 19808,9 22208,0 24958,0 26177,0
Тверская область
14841,3 17297,7 19205,5 20526,0 23396,0 24365,0
Тульская область
16875,3 18909,0 20765,2 23041,0 26399,0 27478,0
Ярославская область
15232,3 18417,0 21069,9 23660,0 26870,0 27541,0
г. Москва
46494,5 48382,6 55363,7 55170,0 61586,0 58402,0
2017
8
30188,0
26808,0
24043,0
29946,0
24462,0
28735,0
24898,0
26971,0
28704,0
41937,0
23700,0
24376,0
24997,0
25851,0
25544,0
27435,0
27072,0
61289,0
Данные по средневзвешенной процентной ставки по ипотечным
жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в
рублях, в разрезе субъектов Центрального федерального округа Российской
Федерации (в процентах) представлены в табл. 2.10.
Таблица 2.10 – Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК (%), X4 (Составлено автором
по [73])
Годы
Субъект ЦФО РФ
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
2
3
4
5
6
7
8
Белгородская область
11,92
12,31
12,51
12,37 13,34
12,64
10,60
Брянская область
12,14
12,50
12,53
12,52 13,23
12,46
10,54
Владимирская область
12,90
12,69
12,61
12,68 13,42
12,59
10,66
Воронежская область
11,99
12,42
12,58
12,52 13,14
12,35
10,60
Продолжение табл. 2.10
71
1
Ивановская область
Калужская область
Костромская область
Курская область
Липецкая область
Московская область
Орловская область
Рязанская область
Смоленская область
Тамбовская область
Тверская область
Тульская область
Ярославская область
г. Москва
2
12,17
11,93
12,00
12,26
12,21
12,01
12,20
12,10
12,32
12,25
12,10
12,27
11,90
11,80
3
12,61
12,28
12,52
12,54
12,55
12,42
12,51
12,36
12,52
12,57
12,38
12,53
12,39
12,19
4
12,52
12,45
12,61
12,59
12,62
12,54
12,64
12,55
12,67
12,66
12,51
12,66
12,54
12,51
5
12,50
12,44
12,55
12,52
12,63
12,48
12,53
12,53
12,55
12,46
12,49
12,50
12,51
12,47
6
13,52
13,19
13,47
13,21
13,14
13,11
13,24
13,18
13,25
13,15
13,38
13,55
13,31
13,35
7
12,66
12,35
12,68
12,41
12,43
12,25
12,31
12,50
12,39
12,37
12,53
12,58
12,50
12,37
8
10,78
10,54
10,59
10,60
10,66
10,59
10,57
10,57
10,59
10,56
10,57
10,58
10,64
10,72
Данные по средневзвешенному сроку по ипотечным жилищным
кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в рублях, в
разрезе субъектов Центрального федерального округа Российской Федерации
(месяцев) представлены в табл. 2.11.
Таблица 2.11 – Средневзвешенный срок по ИЖК (месяцев), X5 (Составлено автором по [73])
Годы
Субъект ЦФО РФ
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
2
3
4
5
6
7
8
Белгородская область
170,6
180,0
175,6
181,5 176,1
184,0
187,2
Брянская область
172,0
181,1
173,3
177,4 173,3
182,3
185,5
Владимирская область
182,4
172,3
169,4
172,7 173,1
182,6
188,8
Воронежская область
182,3
182,7
178,5
184,5 187,5
197,6
198,1
Ивановская область
159,5
167,2
163,5
167,3 169,5
175,1
177,0
Калужская область
176,5
183,7
170,5
179,5 174,0
186,7
191,6
Костромская область
149,6
155,6
160,5
168,2 162,6
173,1
179,1
Курская область
172,5
179,3
180,2
182,7 177,0
185,7
188,1
Липецкая область
184,2
187,1
183,4
185,8 183,9
195,3
194,1
Московская область
167,6
173,8
170,6
174,6 177,3
186,6
190,8
Орловская область
172,2
175,3
172,1
175,4 176,5
187,1
187,8
Рязанская область
174,5
179,8
171,6
174,4 176,1
183,4
189,7
Смоленская область
187,1
191,7
179,8
184,9 180,9
191,0
195,2
Тамбовская область
178,4
182,8
176,3
180,5 178,1
190,1
191,6
Тверская область
182,5
186,5
182,2
182,6 179,5
182,3
192,9
Тульская область
173,1
180,9
172,7
177,2 174,5
183,1
188,6
Ярославская область
153,7
161,6
154,9
167,6 166,5
174,7
180,3
г. Москва
155,7
161,6
159,4
170,7 168,3
181,7
190,8
Теснота
связи
между
показателями
определяется
с
помощью
коэффициента корреляции, который рассчитывается специальным образом и
лежит в интервалах от – 1 до 1, при прямой зависимости между показателями
72
коэффициент корреляции > 0, а при обратной < 0. Чем больше абсолютная
величина коэффициента корреляции, тем теснее связь между показателями.
Степень существенности корреляции между изучаемыми явлениями задается
определенными пороговыми величинами. В практических целях настоящей
работы было использовано пороговое значение корреляции равное 0,5.
Расчетные данные по корреляции показателей ипотечных процессов в
регионах Центрального федерального округа Российской Федерации с
динамикой объема ИЖК, предоставленных физическим лицам-резидентам,
полученные в процессе исследования, приведены в табл. 2.12.
Таблица 2.12 – Коэффициенты корреляции показателей ипотечных процессов в регионах с
динамикой объема ИЖК, предоставленных физическим лицам-резидентам (2011-2017 гг.)
(Составлено автором).
Субъект ЦФО РФ
Х1
Х2
Х3
Х4
Х5
Белгородская область
0,691
- 0,202
- 0,091
- 0,588
0,602
Брянская область
0,640
- 0,407
- 0,187
- 0,323
0,485
Владимирская область
0,569
0,098
- 0,014
- 0,587
- 0,058
Воронежская область
0,553
0,589
0,037
- 0,211
- 0,257
Ивановская область
0,540
0,265
0,471
- 0,375
0,044
Калужская область
0,813
0,262
0,307
- 0,422
0,266
Костромская область
0,126
0,664
- 0,150
- 0,263
0,753
Курская область
0,654
0,494
- 0,033
- 0,399
0,820
Липецкая область
0,656
0,110
0,137
- 0,257
0,359
Московская область
0,002
0,241
- 0,059
- 0,439
0,131
Орловская область
0,707
0,018
- 0,177
- 0,299
- 0,042
Рязанская область
0,631
- 0,454
- 0,015
- 0,433
0,058
Смоленская область
0,565
- 0,343
- 0,113
- 0,376
0,372
Тамбовская область
0,669
0,053
0,063
- 0,308
0,125
Тверская область
0,229
- 0,006
- 0,472
- 0,652
0,630
Тульская область
0,373
- 0,177
- 0,452
- 0,546
0,446
Ярославская область
0,702
0,187
0,027
- 0,359
0,285
г. Москва
- 0,194
- 0,110
- 0,389
- 0,676
0,520
При сравнении данных, полученных в результате исследования,
наблюдаются довольно значительные различия по регионам Центрального
федерального
округа
Российской
Федерации.
Наибольшая
степень
взаимосвязи объема ипотечных жилищных кредитов, предоставленных
физическим лицам-резидентам (Y), с индексом изменения средних цен на
рынках жилья за 1 кв. м общей площади (Х1) характерна для Калужской
73
(коэффициент корреляции 0,813), Орловской (0,707) и Ярославской (0,702)
областей. Это говорит о том, что в указанных областях ипотечные кредиты в
большей степени зависимы от средних цен на жилье за 1 кв. м общей
площади. Наименьшая степень взаимосвязи между показателями (выявлена
обратная зависимость) отмечена в Москве (коэффициент корреляции
«минус» 0,194), т.е. Отметим также, что четыре области имеют очень низкую
степень взаимосвязи, ниже порогового значения корреляции (0,5) в размере
от 0,002 до 0,373 (Московская: 0,002, Костромская: 0,126, Тверская: 0,229 и
Тульская: 0,373). Можно сделать вывод, что независимо от того какова
средняя цена 1 кв. м жилья, ипотечные жилищные кредиты востребованы
населением в данных областях, что объясняется сложившейся ситуацией в
экономике стране и территориальной близостью к столичному региону.
Наиболее высокий среди регионов Центрального федерального округа
Российской Федерации уровень корреляции между объемом жилищного
строительства (Х2) и объемом ипотечных жилищных кредитов выявлен в
Костромской и Воронежской областях с коэффициентами корреляции 0,664 и
0,589 соответственно. Иными словами, объем ввода в действие жилых домов
в данных регионах не соответствует востребованности ИЖК населением.
Можно предположить, что выявленная корреляция между указанными
показателями
косвенно
отражает
уровень
развития
жилищного
строительства, осуществляемого в регионах Центрального федерального
округа Российской Федерации.
Слабая зависимость (или полное ее отсутствие) между ипотечными
процессами и денежными доходами в среднем за месяц на душу населения
(Х3) характерна практически для всех регионов Центрального федерального
округа Российской Федерации, за исключением Ивановской области
(коэффициент корреляции 0,471), то есть можно считать, что только в этой
области объем ИЖК, предоставленный населению региона, зависит от
денежных доходов на душу населения Ивановской области.
Полное отсутствие зависимости показателей объема ипотечных
74
жилищных кредитов, предоставленных населению, и средневзвешенной
процентной ставкой по ИЖК (Х4), наблюдается во всех областях
Центрального федерального округа Российской Федерации, что объясняется
тем, что показатель средневзвешенной процентной ставки по ИЖК
абсолютно не влияет на объем ИЖК в регионах, поскольку востребованность
в ИЖК у населения присутствует, но повлиять на изменение процентной
ставки по ИЖК жители регионов не в праве.
Для всех регионов Центрального федерального округа Российской
Федерации степень взаимосвязи между средневзвешенным сроком по ИЖК
(Х5)
и
объемом
ипотечных
жилищных
кредитов
различна.
Взаимозависимость высокой была для Курской (коэффициент корреляции
0,820), Костромской (0,753), Тверской (0,630) и Белгородской (0,602)
областей. Взаимосвязь этих двух показателей абсолютно не обнаружена в
таких регионах, как в Орловской, Владимирской областях, и в большей
степени в Воронежской области (коэффициент корреляции «минус» 0,042,
«минус» 0,058 и «минус» 0,257 соответственно). В большинстве регионов
между указанными показателями низкая взаимосвязь, что объясняется тем,
что независимо от сроков по ИЖК ипотечные жилищные кредиты
востребованы у населения регионов Центрального федерального округа
Российской Федерации.
Итак, проведенное исследование в виде корреляционного анализа
ипотечного кредитования в субъектах Центрального федерального округа
России подтвердило наличие взаимосвязи между объемом ипотечных
жилищных кредитов (ИЖК) и отдельными показателями ипотечных
процессов в регионах за период с 2011 по 2017 годы. Специфика
регионального управления ипотечными процессами проявилась, прежде
всего, в том, что объемом ИЖК, предоставляемых населению в регионах
Центрального федерального округа Российской Федерации, связан с
различными
макроэкономическими
показателями,
характеризующими
востребованность ИЖК и возможность их предоставления. Необходимо
75
отметить, что изменение объема рынка ипотечного кредитования лишь в
определенной степени зависит от рассмотренных факторов, и, тем не менее,
общая тенденция сводится к увеличению объема ипотечных жилищных
кредитов. Другими словами, в случае оптимистического прогноза и
минимума непредвиденных факторов, в перспективе на будущие годы
предполагается их положительная динамика.
Таким образом, подводя итоги можно сделать следующие выводы.
Анализ статистических показателей ипотечного кредитования в
субъектах Российской Федерации показал снижение показателей рынка
ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в 2015 году, что объясняется
кризисным состоянием экономики России в целом. В 2016 и в 2017 годах
ситуация улучшается и можно говорить об увеличении доли объема
предоставленных ипотечных жилищных кредитов в ВВП.
Выполненное исследование показало, что лидирующие позиции по
показателям развития рынка ипотечного жилищного кредитования в 20122017 гг. занимают субъекты Российской Федерации Центрального и
Уральского федеральных округов.
В целом по России рынок ИЖК в 2017 году продемонстрировал
рекордный рост на фоне снижения процентных ставок. Пик ипотечного
жилищного кредитования пришелся на декабрь 2017 года, когда было выдано
более
151
тыс.
кредитов
на
сумму
свыше
290
млрд.
рублей.
Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях продолжала
снижаться в течение года и достигла в декабре 2017 года рекордно низкого
значения в 9,79% (11,54% в декабре 2016 года).
Рынок
рефинансирования
ИЖК
кредитными
организациями
продолжает восстановление после значительного снижения в 2015 году.
Объем рефинансирования ИЖК в 2017 году составил 161,2 млрд. рублей (в
2015 году – 92,7 млрд. рублей).
Анализ состояния рынка недвижимости и ипотечного кредитования в
Орловской области показал, что жилищный фонд Орловской области в 2017
76
году увеличился по сравнению с показателями 2013 и 2016 годов на 5,79 и
0,75% соответственно. 2015 год стал кризисным для ипотечного жилищного
кредитования не только для Российской Федерации в целом, но и для
Орловской области в частности. В начале 2015 года банки и Агентство
ипотечного жилищного кредитования в Орле практически перестали
выдавать ипотеку. Процентные ставки составляли до 20% и выше. Снижение
объемов ИЖК было обусловлено кризисными явлениями в экономике России
в целом, которые привели к изменению условий ипотечных программ.
Проведенное
исследование
в
виде
корреляционного
анализа
ипотечного кредитования в субъектах Центрального федерального округа
России подтвердило наличие взаимосвязи между объемом ипотечных
жилищных кредитов (ИЖК) и отдельными показателями ипотечных
процессов в регионах за период с 2011 по 2017 годы и позволило выявить
главную причину снижения ипотечной активности населения в 2015 году,
которая напрямую связана с увеличением средневзвешенной процентной
ставкой по ИЖК. Необходимо отметить, что изменение объема рынка
ипотечного кредитования лишь в определенной степени зависит от
рассмотренных факторов, и, тем не менее, общая тенденция сводится к
увеличению объема ипотечных жилищных кредитов. Другими словами, в
случае оптимистического прогноза и минимума непредвиденных факторов, в
перспективе на будущие годы предполагается их положительная динамика.
Но для этого, необходимо выработать направления совершенствования
ипотечного кредитования в России, чему
исследование.
будет посвящено дальнейшее
77
3 РАЗРАБОТКА ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ
РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ
3.1 Меры государственной поддержки развития рынка недвижимости с
вектором на ипотечное кредитование
Одной из основных причин мирового кризиса, начавшегося в США в
2007 году, можно считать расширение сектора ипотечного кредитования.
Именно в США в начале 2000–х стали появляться первые, так называемые,
теневые банки – ипотечные брокеры. В отличие от обычных банков и
агентств недвижимости эти организации никем не регулировались. Они
особенно активно выдавали кредиты на покупку домов новым клиентам, что
требовало строительства жилья. При этом, поскольку теневые банки не
имели вкладчиков со счетами, они должны были занимать средства на рынке.
Но
именно
активизация
строительства
способствует
более
динамичному восстановлению экономики страны в целом. Из теории
циклического развития экономики, как известно, выходу из кризиса
«длинной волны» предшествует активизация инвестиционно-строительного
комплекса. Капитальное строительство создает новые дополнительные
рабочие места, создает спрос на продукцию смежных производств,
стимулирует рост промышленного производства, обеспечивает наращивание
налоговой
базы,
обеспечивает
прирост
дополнительных
средств
на
социальное развитие и т.д.
Высокую
понимание
практическую
цикличности
ценность
развития
может
рынка
принести
ипотечного
правильное
жилищного
кредитования. Как показала практика, рынок ипотеки может служить
катализатором смены циклов на национальном и глобальном финансовых
рынках. Основные стадии одного цикла включают: оживление, подъем, спад
и депрессию (рис. 3.1).
78
Рис. 3.1 – Цикличность развития рынка ИЖК и взаимосвязь экономических
циклов [47, с.64]
Стадия 1 – оживление. При нормализации экономической обстановки в
стране
наблюдается
оживление
активности
на
рынке
ипотечного
кредитования, стоимость кредитования снижается, предложение кредитных
организаций увеличивается. На рынке ценных бумаг происходит обновление
заемных средств кредитных организаций, появляются новые участники
рынка,
развиваются
иные
методы
конкурентной
борьбы,
объемы
кредитования восстанавливаются до предкризисного уровня. Происходит
перестройка на рынке недвижимости.
Стадия 2 – подъем. На этой стадии характерно повышение доступности
кредита, ускорение рефинансирования кредитов, выданных в другие стадии
по более высоким ставкам, значительно возрастает количество кредитных
организаций, осуществляющих кредитование, усиливается конкуренция,
оказывая все большее давление на стоимость ипотечных кредитов. В
результате повышения спроса на вновь созданные объекты недвижимости
рост цен на них достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка
объектами недвижимости и наблюдается спад.
Стадия 3 – спад. Окончание периода низких процентных ставок, может
быть вызвано как снижением количества качественных заемщиков, так и
79
ростом
стоимости
денег
в
системе,
вызванным
изменениями
макроэкономического характера. В течение второй стадии происходит
планомерное поглощение ипотечных кредитов, темп роста рынка снижается.
Возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов
недвижимости.
Строительная
деятельность
сокращается.
Наблюдается
широкое потребление созданных объектов недвижимости.
Стадия 4 – депрессия. Стоимость кредитов достигает максимального
значения, одновременно с достижением дна активности на рынке ИЖК.
Высокие
процентные
ставки
элиминируют/исключают
стимул
к
рефинансированию кредитов, выданных ранее, как и стимул к досрочным
погашениям в целом. Недостаток предложения со стороны кредитных
организаций способствует снижению конкуренции и росту стоимости
кредитов. При условии стабильности макроэкономической обстановки
кредитные организации могут поддерживать устойчивую доходность
ипотечного кредитования. В ином случае, она может значительно снизиться в
связи с ухудшением финансового состояния заемщиков и качества
обслуживания долга соответственно. Практически отсутствуют предложения
новых объектов недвижимости.
Циклы в развитии рынка ИЖК не совпадают по времени с
экономическими циклами: спад на рынке ипотечного кредитования
предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше.
Следовательно, по состоянию рынка ипотечного кредитования можно судить
о характере и тенденциях в экономике: если на рынке ипотечного
кредитования ситуация ухудшается, то в скором времени последует
ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот – за подъемом
рынка
ипотечного
кредитования,
как
правило,
следует
подъем
в
национальной экономике.
Правительству необходимо вырабатывать контрциклические меры на
фазе спада и проциклические меры при оживлении и подъеме. Для
разработки наиболее эффективных мер необходимо понимание основных
80
мотивов поведения потребителей в те или иные периоды цикла. Основными
проявлениями потребительской активности являются спрос на вновь
выдаваемые ипотечные кредиты, и рефинансирование существующих
кредитов в периоды подъема цикла, а также уровень просроченных платежей
в периоды снижения цикла, особенно вызванные кризисным состоянием
экономики [48, с.65].
В соответствии с такими выявленными проблемами в процессе
проведения исследования в главе 2 как, например для строительных
организаций – конкуренция со стороны других строительных фирм; для
физических лиц – высокие цены за 1 кв. м общей площади и др.; для банков –
высокий уровень рисков в области ИЖК, которые отрицательно влияют на
развитие рынка недвижимости и объема ИЖК в Орловской области
предлагаются следующие меры государственной поддержки жилищного
строительства, в т. ч. за счет ИЖК.
Проблема I: одним из факторов, ограничивающих деловую активность
строительных организаций, является конкуренция со стороны других
строительных фирм (в I квартале 2015 года зафиксировано максимальное
значение в размере 57% от числа обследованных организаций), что
определяет определенную незащищенность строительных организаций.
Предложение I: Существенное расширение объемов строительства
государством жилья за счет создания специальной государственной
строительной корпорации.
Целью создания государственной строительной корпорации является
строительство
доступного
и
комфортного
жилья
с
использованием
субсидированной системы ИЖК и регулирование отношений на рынке
недвижимости. В качестве источника финансирования данного проекта
могут выступить средства Фонда национального благосостояния (ФНБ).
Строительные
организации
в
целом
будут
заинтересованы
в
сотрудничестве с корпорацией, поскольку такое сотрудничество будет
означать государственный заказ на многие годы. Наличие у государственной
81
строительной
корпорации
производственной
структуры,
позволяющей
осуществлять полный цикл строительных работ – от создания проектов до
сдачи объектов в эксплуатацию, позволит снизить издержки по возведению
объектов жилой недвижимости, увеличить предложение на рынке жилья, что
будет способствовать снижению конечной стоимости жилой недвижимости.
Проблемы II–III: высокий уровень налогообложения и изменение из
года в год в сторону увеличения средних цен за 1 кв. м общей площади. Так
например, в Орловской области зафиксирована корреляционная взаимосвязь
объема ИЖК с индексом изменения средних цен на рынках жилья за 1 кв. м
общей площади в размере коэффициента корреляции, равному 0,707 (при
установленном пороговом значении корреляции в размере 0,5).
Предложения
II–III:
Поддержка
спроса
на
ИЖК
с
помощью
фискальных мер и налоговых льгот, что будет способствовать снижению цен
на жилье.
В создавшихся в настоящее время условиях необходимо ускорить
введение прогрессивного налога на недвижимость в зависимости от ее
рыночной стоимости, который заменит налог на имущество физических лиц
и земельный налог, и станет способом борьбы с ростом цен на жилье. По
планам правительства ставка налога составит, скорее всего, от 0,01 до 0,05%
от рыночной стоимости квартиры. Необходимость введения данного налога
продиктована опытом зарубежных стран, в которых он составляет основную
статью доходов местных органов власти.
В России с 1991 года действует налог на имущество физических лиц.
Ставка составляет от 0,1 до 2% в зависимости от региона и взимается с
инвентаризационной стоимости жилья, которая может быть в несколько раз
ниже рыночной, что является одним из недостатков данного налога.
С учетом довольно широкого перечня льготников и заниженной
стоимости жилья объемы сборов от налогообложения недвижимости в
Российской
Федерации
весьма
невелики.
Кроме
того,
этот
налог
способствует решению еще одной весьма важной задачи. Налог на
82
недвижимость может и должен стать тормозом роста цен на жилье, которое
из-за
его
чрезмерной
дороговизны
стало
почти
недоступным
для
подавляющего большинства россиян. Введение данного налога создаст
постоянный и предсказуемый источник пополнения бюджетов, позволит
обеспечить эффективное использование и развитие объектов недвижимости.
Повышение налоговой нагрузки на владельцев дорогой недвижимости
отобьет интерес у тех, кто покупает квадратные метры в инвестиционных
целях. Снижение спроса приведет к снижению цен на жилье.
Необходимо также оговорить возможность установления государством
определенного социального минимума, который не будет облагаться этим
налогом,
и
определения
поправочных
коэффициентов,
снижающих
налоговую нагрузку для социально незащищенных граждан.
Повышающий коэффициент налога должен применяться в отношении
владельцев нескольких квартир, что и сделает невыгодным приобретение
квартир в инвестиционных целях [48, с.107-120].
Проблема IV: высокий процент по ИЖК (несмотря на то, что в
процессе исследования зафиксировано полное отсутствие зависимости
показателей объемов ИЖК и средневзвешенной процентной ставкой по ИЖК
во всех областях Центрального федерального округа Российской Федерации,
востребованность в ИЖК у населения присутствует, но повлиять на
изменение процентной ставки по ИЖК жители регионов не в праве).
Предложение IV: Снижение процентной ставки, привязанной к темпам
инфляции, которая напрямую зависит от размера ставки рефинансирования
(ключевой ставки) Центрального банка России, и при наличии фактора
стабильности в экономике государства, имеет тенденцию к сокращению,
соответственно увеличению спроса ИЖК у населения.
Центральный банк России мог бы сыграть важную роль в вопросе
повышения доступности ИЖК. Именно ему под силу создать условия, при
которых ставки по ИЖК могли бы значительно снизиться. К числу таких
условий относятся, в частности, снижение нормы резервирования под ИЖК,
83
уменьшение
норм
накопительным
отчислений
ипотечным
в
фонд
депозитам
и
обязательных
резервов
т.п.
меры
Данные
по
будут
способствовать перераспределению активов кредитных организаций в пользу
реального сектора экономики.
Деятельность по предоставлению ИЖК, как и любой вид кредитования,
сопряжена с определенными рисками банков. С ростом займов в
недвижимость
существенно
возрастают
риски,
связанные
с
неплатежеспособностью заемщика, резким снижением цен на жилье,
изменением рыночной процентной ставки, ликвидностью банков и т.д., что
мы и наблюдали в условиях кризиса. Как показывает мировая практика,
одним из эффективных путей снижения банковских рисков, особенно при
ИЖК, является страховая защита. Страховать риски подобного характера и
масштаба, которые существуют в области ИЖК, под силу лишь государству.
Проблема V: высокий уровень рисков в области ИЖК.
Предложение V: Развитие системы ипотечного страхования.
Мировая
история
развития
ипотечного
кредитования
наглядно
показывает, что именно страхование ипотечных обязательств (Mortgage
Insurance или Mortgage Default Insurance) позволяет обеспечить высокую
доступность приобретения жилья с помощью банковского кредита.
Часть рисков, связанных с кредитоспособностью заемщика и в большей
степени с рынком недвижимости, банк может передать страхованию. Эти
риски имеют кумулятивный характер. Изменения на рынке труда, падение
доходов населения неизбежно влекут за собой падение спроса на
недвижимость и снижение цен. Дополнительный фактор – рост предложения
на рынке недвижимости, на которое обращено взыскание. Как правило,
реализация данных рисков связана с макроэкономическими циклами.
Поэтому ипотечное страхование имеет долгосрочный характер и требует
длительного периода накопления и обособления страховых резервов, чтобы
использовать для выплат в кризисные годы.
Страхование ипотечных обязательств защищает кредитора на случай
84
возникновения
реализации
недостаточности
заложенного
денежных
имущества,
для
средств,
погашения
вырученных
от
задолженности
заемщика по кредитному договору. В ситуации, когда человек, получивший
кредит,
сталкивается
с
финансовыми
трудностями,
например,
из-за
сокращения у него доходов для достаточности внесения ежемесячного
платежа, или стоимость недвижимости упала, и у заемщика пропала
мотивация выплачивать большой кредит за обесценившееся жилье и т.д.
Неспособность заемщика выполнять свои обязательства приводит к
необходимости продавать жилое помещение, являющееся предметом залога.
Учитывая длительные процедуры обращения взыскания (1,5–2 года), в
течение которой долг заемщика увеличивается, а также тот факт, что, как
правило, квартира выставляется на продажу с прописанными в ней
жильцами, средств, вырученных банком от реализации квартиры, может не
хватить для погашения остатка основного долга, начисленных процентов по
кредиту, судебных и прочих издержек, что и является страховым случаем.
Кроме того, этот вид страхования позволяет повысить доступность
ипотеки, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к
размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и
ставку по кредиту. Ипотечное страхование, в первую очередь необходимо
молодым семьям, работникам бюджетных организаций, покупателям первого
жилья.
Таким образом, данный вид страхования, с одной стороны, защищает
ипотечного кредитора от убытков, связанных с неисполнением заемщиком
своих обязательств и невозможностью полного погашения задолженности за
счет продажи заложенного имущества. С другой стороны, такая страховка
позволяет заемщику получить ипотечный кредит на более выгодных
условиях, а в случае дефолта обеспечивает в рамках страхового покрытия
защиту от дополнительных требований банка после продажи недвижимости.
Таким образом, государственные инструменты, направленные на
увеличение доступности ипотечного займа для широких слоев населения, в
85
том числе для населения со средним и низким уровнем дохода, являются
очень актуальными. Но нужно иметь в виду, что данные инструменты
должны
быть
реально
доступными
и
понятными
для
населения,
работающими в условиях сегодняшнего рынка, учитывать интересы, как
населения, так и финансовых институтов. Иными словами, государственные
инструменты должны быть направлены не только на защиту интересов
населения, но также должны защищать интересы кредитора, способствуя
снижению его рисков.
При сохранении существующих тенденций в экономике, стабильной
политической ситуации в стране можно ожидать, что ИЖК станет наиболее
эффективным механизмом стимулирования спроса на жилье, при котором
сам
кредитный
процесс
является
лишь
фундаментом
эффективного
механизма привлечения финансовых средств в реальный сектор экономики.
В условиях посткризисного развития ипотечного кредита в России роль
государства
первостепенна.
По
мере
стабилизации
экономической
обстановки степень участия государства будет сокращаться, в том числе и
путем уменьшения предлагаемых льгот и скидок. Со временем российская
ипотека
сможет
полностью
опираться
на
рыночные
механизмы
кредитования.
Поддержка государством развития ИЖК является одной из основных
предпосылок достижения реального экономического роста в стране.
3.2 Прогнозирование развития рынка недвижимости в Орловской
области с учетом влияния ипотечного кредитования на основе методики
Стерника Г.М.
Возрастание роли государства в экономике, особенно в период кризиса,
сопровождалось
в
последние
годы
повышенным
вниманием
к
стратегическому и среднесрочному прогнозированию как на федеральном,
так и на региональном и местном уровне. Параметры прогнозов развития
экономики в целом и отдельных отраслей и сегментов становятся жестким
86
ориентиром для всех руководителей и нацеливают их внимание на
безусловное достижение заданного уровня. Однако, в части параметров
рынка недвижимости эти прогнозы недостаточно детализированы. Кроме
того, недостаточная обоснованность прогнозов, сопровождаемая изменением
внешних условий функционирования экономики и рынка недвижимости,
приводит к их неожиданным и слишком частым корректировкам.
Для комплексного прогнозирования динамики показателей развития
локального рынка жилой недвижимости города/региона с учетом ипотечного
кредитования
(объемов
строительства,
ввода,
предложения,
спроса,
поглощения площадей, уровня цен на рынке жилья на среднесрочный период
в 5–6 лет) предназначена Методика авторов Стерник Г.М., Стерник С.Г.,
Свиридов А.В. [90, с.60-62], на которую далее примем за основу в своей
работе.
Неотъемлемым этапом методологии управления программами и
проектами, в том числе инвестиционно–строительными, является этап
прогнозирования поведения и развития исследуемой системы. Более 15 лет,
вместе со становлением и развитием рынка недвижимости в России,
предпринимаются
более
или
менее
удачные
попытки
создания
и
совершенствования методик его прогнозирования. В основном усилия были
направлены на прогнозирование динамики цен на жилье, а в последние годы
и на прогнозирование спроса. Однако, сложность рынка недвижимости как
системы, многообразие связей между ее элементами и влияющими
факторами затрудняли решение этой проблемы. В настоящее время рынок
становится все более упорядоченным, а его закономерности все глубже
изучены и формализованы (чему в немалой степени способствовал кризис
2008–2012 гг.). Это позволило поставить и в первом приближении решить
задачу
создания
Методики
комплексного
прогнозирования
развития
локального рынка жилья (города/региона) по всем основным показателям
(объем ввода, строительства, предложения, нового предложения, спроса,
поглощения, динамики цен) в их взаимосвязи.
87
Методика основана на использовании имитационной (пошаговой)
блочно–модульной
итерационной
модели
с
обратными
связями.
Имитационный тип модели отражается в последовательном расчете всех
показателей
на
глубину
одного
шага
(один
календарный
год)
и
использовании результатов расчета в качестве исходных данных на
следующем шаге.
Итерационный характер модели заключается в том, что на каждом шаге
сначала
рассчитываются
предварительные
значения
прогнозируемых
показателей на текущий год по данным о состоянии рынка по соотношению
спрос/предложение в конце предшествующего года, а затем они в одной или
более итерациях корректируются на основе последовательного уточнения
прогноза состояния рынка и типа рынка в текущем году.
Блочно–модульная структура модели подразумевает включение наряду
с
одноуровневыми
блоками
также
автономных
блоков–модулей,
позволяющих при необходимости рассчитывать исходные данные к
основным блокам.
Основная идея Методики заключается в следующем. Объем продаж
(поглощения площадей) не может быть выше каждой из трех величин:
спроса–потребности в жилье;
предъявленного платежеспособного спроса жилья;
объема предложения жилья.
В Методике в качестве базовых исходных данных были использованы
объявленные
планы
и
прогнозы
федеральных,
региональных,
муниципальных властей в части макроэкономических параметров и
отраслевых показателей развития рынка недвижимости. Кроме того,
условием работы методики является наличие другой группы исходных
данных: результатов регулярного мониторинга первичного и вторичного
рынка жилья региона (по показателям объемов ввода, строительства,
предложения, поглощения жилья, спроса, доли ипотечных сделок, размеров
предлагаемых на рынке квартир, уровня цен) и результатов углубленного
88
исследования рынка (типология рынка, закономерности циклического
развития рынка, классификация жилья, сегментация спроса по уровню
доходов
покупателей,
потребительским
предпочтениям
относительно
классов качества жилья, желаемой площади приобретения в прямых и
альтернативных
домохозяйств
сделках,
–
доли
нерезидентов
приобретателей
жилья,
в
доли
общем
количестве
инвестиционного
(спекулятивного) спроса на жилье).
В соответствии с новой редакцией государственной программы
«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации. 2018–2025» (ГП «Жилье. 2018–
2025») [64] планируется реализация приоритетных проектов «Ипотека и
арендное жилье. 2018–2020» (ПП «Ипотека. 2018–2020»), «Обеспечение
качества жилищно-коммунальных услуг. 2018–2021» и «Формирование
комфортной городской среды. 2018–2022». В данную госпрограмму
интегрирована, наряду с другими федеральными целевыми программами
(ФЦП) и ФЦП «Жилище на 2015–2020 годы», реализация которых досрочно
прекращается с 1 января 2018 года [57]. Предусматривается перевод ГП
«Жилье. 2018–2025» на механизмы проектного управления, выделение в ее
составе проектной и процессной частей.
На рис.
3.2 представлена модель прогнозирования развития рынка
недвижимости города/региона.
Модель, представленная на рисунке 3.2, немного видоизмененная
автором работы в соответствии с новым законодательством, предусматривает
блочно–модульную структуру двухуровневой системы исходных данных и
выходных показателей, и включает блок подготовки исходных данных
первого уровня (базовых) – из ГП «Жилье. 2018–2025» и ПП «Ипотека. 2018–
2020», блок формирования отчета с выходными показателями – данные
второго уровня (могут быть использованы для расчета показателей для ГП
«Жилье. 2018–2025» и ПП «Ипотека. 2018–2020»), а также семь расчетных
блоков.
89
Исходные данные второго уровня
М2
М1
в ГП «Жилье. 2018–
М3
М4
М5
в ПП «Ипотека. 2018–
2025»
2020»
Исходные данные первого уровня
(базовые)
из ГП «Жилье. 2018–
из ПП «Ипотека. 2018–
2025»
2020»
макроэкономическ
ие
2. Блок
функционирования
строительного
1. Блок
комплекса региона
определения
и определения
потребности
потенциального
населения в жилье
объема ввода,
и планируемого
строительства и
объема ввода
предварительного
социального
объема
жилья
предложения
коммерческого
жилья
3. Блок
жилищного
финансирования
4. Блок
определения
предварительного
объема
предъявленного
государством,
населением,
нерезидентами и
инвесторами спроса
на жилье
5. Блок определения состояния рынка по соотношению
спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема
предъявленного спроса на жилье и ипотеку, удовлетворенного
спроса (поглощения), предложения, строительства и ввода жилья
6. Блок определения типа рынка и прогнозирования уровня цен
на жилье
7. Блок организации итераций
Прогнозируемые показатели i–го го
года
Исходные данные первого
уровня
Исходные данные второго
уровня
Обратные связи – исходные данные для корректировки
прогноза на текущий год и расчета в следующем (i+1)-м
году
Предварительные результаты расчета показателей текущего i–го го
года
Рисунок 3.2 – Структура модели прогнозирования развития рынка недвижимости
города/региона [90, c.61].
Автономные Блоки-модули М1–М5 – это исходные данные второго
уровня, которые могут использоваться не только для подготовки исходных
данных первого уровня (показателей для ГП «Жилье. 2018–2025» и ПП
«Ипотека. 2018–2020»), но также используются для расчетов показателей в
90
Блоках 1–6 так, как это представлено в табл. 3.1.
Таблица 3.1 – Перечень блоков-модулей и их назначение [90, c.62].
Блокимодули
М1
М2
М3
М4
М5
Источник и содержание
Назначение выходных данных
исходных данных
Определение объемов реконструкции, Запланированные объемы
1) в ГП «Жилье. 2018–2025»
капитального ремонта, реновации и
финансирования жилищных
строительства социального жилья
программ
2) на вход Блока 1
Определение наличия земельных
Наличие земельных ресурсов 1) в ГП «Жилье. 2018–2025»
ресурсов под жилищное
под жилищное строительство,
строительство
планируемое их использование 2) на вход Блоков 1 и 2
Наличие производственных
1) в ГП «Жилье. 2018–2025»
Определение наличия строительных
мощностей и строительных
ресурсов
ресурсов
2) на вход Блоков 1 и 2
Определение объема потенциального Состояние системы ИЖК и ее 1) в ПП «Ипотека. 2018–2020»
ипотечного предложения и
возможности по предложению
господдержки
ипотечных кредитов
2) на вход Блока 4
Реестры объектов нового
Мониторинг и исследование
строительства, ЕГРП, базы
1) Для анализа рынка
состояния рынка жилья и
предложения жилья при
определение «обусловленных»
различном соотношении спрос/ 2) на вход Блоков 5 и 6
данных о рынке
предложение
Название
Так, исходные данные второго уровня Блока–модуля М1 могут быть
его
выходными
данными,
например
данные
планируемого
объема
реконструкции, капитального ремонта, реновации (сноса и переселения)
жилищного фонда и нового муниципального строительства могут быть
использованы в качестве исходных данных для целей государственных
программ или перейти в Блок 1.
Для повышения точности прогнозов авторами Методики был введен
Блок 7 «Организация итерационных циклов по уточнению прогноза», где
производится сопоставление предыдущего и нового значения индикатора
спрос/предложение и организуются итерационные циклы по уточнению
прогноза.
Далее производится итерация 1 – выходные данные Блоков 4–5
передаются в Блоки 1–3, и рассчитывается уточненный прогноз (при
одинаковом или изменившемся относительно предыдущего года индикаторе
состояния рынка). Затем сравнивается значение индикатора на текущий год –
исходного и полученного в итерации 1. Если они различаются, то новое
значение индикатора спрос/предложение передается в Блоки 2–3, и
выбираются в исходных данных новые коэффициенты ввод/строительство,
91
строительство/предложение, предложение/поглощение, спрос/поглощение, а
также
другие
зависящие
от
этого
соотношения
параметры
(доли
предъявленного спроса населения, нерезидентов, инвесторов и др.) для
использования при расчетах уточненных показателей в Блоках 3–5.
Одновременно в Блоках 1–3 используются новые значения уровня цен на
жилье.
Проведем собственные расчеты по прогнозированию развития рынка
недвижимости и ипотечного кредитования для Орловской области.
В
качестве
законодательной
базы
будем
основываться
постановлениями Правительства Орловской области «Об утверждении
государственной
программы
Орловской
области
«Стимулирование
социального жилищного строительства в Орловской области» [63], «Об
утверждении областной адресной программы «Переселение граждан,
проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного
фонда» на 2013–2017 годы» [66] и «Об утверждении государственной
программы Орловской области «Обеспечение условий и формирование
комфортной среды проживания в Орловской области» [65], а также проектом
«Комплексная программа социально–экономического развития города Орла
на 2017–2021 годы» [30] и статистическими данными за 2010–2017 годы [70],
имеющимися прогнозными данными на 2018–2020 годы Орелстата, и по
отдельным показателям рассчитанные автором работы.
За базовый вариант для апробации модели возьмем вариант сценария
№ 1 (оптимистический). Его основные ограничения: прогнозируемый объект
– рынок недвижимости Орловской области в границах базового 2010 года;
прогнозируемый период – 2018–2020 годы. При этом в исходные данные
внесены следующие изменения: с целью ретроспективной проверки
результатов прогнозирования ключевые макроэкономические показатели
(темпы роста реальных располагаемых доходов населения, инфляция,
денежный объем ипотечного кредитования) приняты по фактическим
данным 2016 и 2017 годов. Учтем также, что внесение поправок в ФЗ № 214-
92
ФЗ по прогнозам экспертов повлечет рост цен на первичном рынке жилья в
среднем на 20%.
В соответствии с табл. 3.1 в Блоке–модуле М1 по данным о
планируемом объеме бюджетного финансирования программ реновации
жилого фонда в текущем году определяется (оптимизируется) планируемый
объем
реконструкции,
капитального
ремонта,
реновации
(сноса
и
переселения) жилищного фонда и нового муниципального строительства с
учетом состояния фонда и удельных затрат на каждый вид реновации. Эти
данные могут использоваться при разработке госпрограммы «Жилье. 2018–
2025» и поступать в Блок 1.
Итак,
по
Блоку–модулю
М1
обусловим
планируемый
объем
социального жилищного строительства на 2015–2020 гг. в соответствии с
постановлением Правительства Орловской области «Об утверждении
государственной
социального
программы
жилищного
Орловской
строительства
области
в
«Стимулирование
Орловской
области»,
где
предусмотрено бюджетное финансирование, которое представлено в табл.
3.2.
Таблица 3.2 – Запланированные объемы финансирования государственной программы
«Стимулирование социального жилищного строительства в Орловской области», млн.
руб. (Составлено автором по [63]).
Показатель
Средства на реализацию
государственной
программы, из них за счет
планируемых:
– средств федерального
бюджета
– средств областного
бюджета
– средств местных бюджетов
– внебюджетных источников
Общий
объем
2015
2016
Годы
2017
2018
2019
2020
2406,878 686,458 540,298 429,549 355,855 196,64 198,079
635,183 209,113 152,174 114,209 68,719 44,765 46,204
1311,738 308,657 248,197 228,612 222,522 151,875 151,875
63,282 15,682 15,068 16,202 16,329
0
0
396,676 153,006 124,859 70,527 48,285
0
0
В качестве ожидаемых результатов реализации государственной
программы «Стимулирование социального жилищного строительства в
Орловской области» до 2020 года предусмотрено улучшение жилищных
93
условий для следующих граждан: 340 ветеранов Великой Отечественной
войны и приравненных к ним лиц, 38 ветеранов боевых действий и
приравненных к ним лиц, инвалидов боевых действий, инвалидов и семей,
имеющих
детей-инвалидов,
77
граждан
в
рамках
выполнения
государственных обязательств перед категориями лиц, установленными
федеральным законодательством, 518 молодых семей, 1 150 детей-сирот и
детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детейсирот и детей, оставшихся без попечения родителей, 100 семей, имеющих
троих и более детей, 13 педагогических работников, 25 работников
государственных
учреждений
Орловской
области
и
муниципальных
организаций [63].
Следует
отметить,
что
в
числе
задач
по
подпрограммам
3
«Обеспечение жильем многодетных семей Орловской области» и 4
«Предоставление государственной поддержки работникам государственных
учреждений (организаций) Орловской области и муниципальных учреждений
(организаций), нуждающимся в улучшении жилищных условий» определены
следующие задачи:
а) для многодетных семей:
предоставление социальных выплат на оплату первоначального взноса
или погашения долга по ипотечным кредитам;
создание условий для привлечения средств кредитных организаций,
предоставляющих ипотечные кредиты;
б) для молодых учителей и для работников государственных и
муниципальных учреждений:
предоставление 20% от суммы ИЖК;
предоставление социальных выплат на приобретение жилья.
Предусмотренные результаты реализации государственной программы
для социально незащищенных слоев населения области подразумевают
финансово обеспеченный государственный заказ (2 406,878 млн. руб. до 2020
года) для строительных организаций, и расширение рынка недвижимости для
94
других слоев населения, поскольку многоэтажное жилищное строительство
предусматривает не только предоставление социального жилья, но и
возможность предоставления жилья в соответствии с его рыночным спросом.
В Блоке–модуле М2 на основании Реестра строящихся жилых домов,
среднесрочных решений властей о выделении земельных участков под
строительство жилья определяется потенциальный объем строительства (без
учета ограничений по спросу). Структура земельного фонда Орловской
области по категориям земель на 1 января 2018 года представлена на рис. 3.3.
Рисунок 3.3 – Структура земельного фонда Орловской области по категориям земель
на 1 января 2018 года (общая площадь территории области – 2 465,2 млн. га) (Составлено
автором)
Из приведенных данных о структуре земельного фонда Орловской
области на конец 2017 года, земли населенных пунктов занимают только
8,0% общей площади территории области, потенциальными землями для
индивидуального жилищного строительства (ИЖС) может быть только часть
земель сельскохозяйственного назначения, которые занимают большую часть
территории области – 82,4%. Но по данным 2018 года федерального АИЖК в
2016–2017 гг. в Орловской области земли не вовлекало. В целом с 2008 года
в Орловской области вовлечены семь участков площадью 120,44 га [39]. В
95
связи с этим отметим, что, к сожалению, данные о выделении земельных
участков под строительство жилья в Орловской области на 2018–2020 гг.
отсутствуют.
В соответствии с данными Минстроя России об объеме строительства
(о строящихся жилых домах) в Орловской области в настоящее время и до
2020 года существует предложение от 22 застройщиков в 49 домах 8,708 тыс.
квартир общей площадью в размере 448,755 тыс. кв. м. Самые активные
строительные организации – это ООО Компания «Стройсервис» (7 домов с
665 квартирами общей площадью 28,446 тыс. кв. м) и ПАО «Орелстрой» (11
домов с 2 796 квартирами общей площадью 133,274 тыс. кв. м). В среднем
строительными организациями предлагается в одном доме от 84 до 476
квартир [25].
В Блоке–модуле М3 определяются объем производимых в регионе и
импортируемых
строительных
ресурсов,
объем
производственных
мощностей предприятий по производству строительных материалов.
Объемы производства строительных материалов полностью покрывают
платежеспособный спрос строительного рынка России и его требования по
качеству (импорт по основной номенклатуре продукции, за исключением
отделочных материалов, элитной сантехники и шифера, незначителен), а
реальная загрузка производства не превышает 60–80% проектных мощностей
[80].
Промышленность строительных материалов и изделий в Орловской
области представлена одним из основных видов экономической деятельности
– производством прочих неметаллических минеральных продуктов, а также
рядом предприятий смежных видов деятельности в сфере производства
строительных
конструкций.
На
долю
производства
стройматериалов
приходится около 10% от общего объема отгруженной продукции.
В сфере производства строительных материалов в Орловской области
действует
около
130
организаций.
По
итогам
2015
года
индекс
промышленного производства по виду деятельности «производство прочих
96
неметаллических
минеральных
продуктов»
составил
98,4%
к
соответствующему периоду 2014 года. Отгружено товаров собственного
производства, выполненных работ и услуг на сумму 11,2 млрд. рублей или
104,3% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.
С учетом того, что в первом квартале 2018 года темпы жилищного
строительства в Орловской области на 10% превысили показатели
аналогичного периода минувшего года, предположим, что рост производства
строительных материалов в Орловской области на период 2018–2020 гг.
составит десять процентов [43]. По наблюдаемым изменениям в 2013–2018
гг. по добыче прочих полезных ископаемых (материалов строительных
нерудных) предположительно рост за год составит четыре процента. Данные
по объему производства строительных материалов в Орловской области в
2010–2017 гг. и прогнозные данные на 2018–2020 гг. представлены в табл.
3.3.
Таблица 3.3 – Объем отгруженной продукции собственного производства строительных
материалов в Орловской области, млн. руб.
Годы
Показатель
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
(прогноз)
Добыча прочих
полезных
ископаемых
89,9 182,5 287,7 135,6 124,6 97,9 107,0 111,1 115,5 120,2 125,0
(материалы
строительные
нерудные)
Производство
прочих
неметаллических 5973,8 6963,0 8212,1 9255,0 10947,9 11552,9 11481,8 12630,0 13893,0 15282,316810,5
минеральных
продуктов
Металлургическо
е производство и
производство
11191,
10064,8
12002,6 10167,1 9032,7 10767,5 11780,0 12958,0 14253,8 15679,217247,1
готовых
7
металлических
изделий
Данные Блоков–модулей М2 и М3 могут использоваться при
разработке государственной программы «Жилье. 2018–2025» и поступать в
97
Блоки 1 и 2.
В Блоке 1 определения потребности населения города/региона в жилье
рассчитывается как разность желаемой на конец прогнозируемого периода
обеспеченности жильем населения и текущей обеспеченности, умноженная
на численность населения региона. Кроме того, определяется планируемый
объем ввода муниципального (социального) жилья.
Определение
потребности
населения
города/региона
в
жилье,
предложенное автором Методики [90] не будем подвергать сомнению, но
считаем, что справедливее будет опираться на законодательно утвержденную
Методику оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище
на 2011–2015 годы» [90]. К сожалению, в федеральной целевой программе
«Жилище на 2015–2020 годы» [66] такая Методика не предусмотрена, но
установлены конкретные целевые индикаторы по Российской Федерации (1
комплексный и 6 соответствующих основным направлениям ФЦП).
В соответствии с Методикой ФЦП «Жилище на 2011–2015 годы» в
случае, если на дату расчета значения целевого индикатора отсутствуют
опубликованные в статистических сборниках данные об обеспеченности
населения жильем, целевой индикатор по субъекту Российской Федерации
или в среднем по Российской Федерации определяется по формуле:
ОЖ = ПЛОЩ. / НАС.,
(1)
где: ОЖ – уровень обеспеченности населения жильем в субъекте Российской
Федерации (в Российской Федерации);
ПЛОЩ. – общая площадь жилищного фонда в субъекте Российской Федерации на
конец года;
НАС. – общая численность населения в субъекте Российской Федерации на конец
года.
Так, в Методике указано, что на 1 января 2010 года уровень
обеспеченности населения жильем в среднем по Российской Федерации
составил 22,4 кв. м на человека, к концу 2015 года – 24,2 кв. м на человека.
Что касается Орловской области, уровень обеспеченности населения
жильем составил в 2010 году – 24,6 кв. м/чел., в 2015 году – 27,0 кв. м/чел., в
2015 году – 26,5 кв. м/чел. Прогноз на 2017–2020 гг. будет выглядеть
98
следующим образом.
ОЖ2017 = 21 025 000 / 754 816 = 27,85 кв. м/чел.;
ОЖ2018 = (21 025 000 +597 800) / 747 247 = 28,94 кв. м/чел.;
ОЖ2019 = (21 622 800 +588 700) / 741 100 = 29,97 кв. м/чел.;
ОЖ2020 = (22 211 500 +839 000) / 735 900 = 31,32 кв. м/чел.
Следует отметить, что рассчитанные данные по 2020 году (31,32 кв.
м/чел.) практически соответствуют предварительному прогнозу Орелстата
(32,7 кв. м/чел.).
Относительно
(социального)
жилья
планируемого
приведем
объема
данные
ввода
муниципального
запланированных
объемов
финансирования государственной программы «Стимулирование социального
жилищного строительства в Орловской области» до 2020 года, и представим
их динамику (в млн. руб.) на рис. 3.4.
Рисунок 3.4 – Динамика запланированных объемов финансирования гос. программы
«Стимулирование социального жилищного строительства в Орловской области», млн.
руб. (прогноз)
В соответствии с госпрограммой «Стимулирование социального
жилищного строительства в Орловской области» до 2020 года общее
количество нуждающихся в социальном жилье составляет 2,261 тысячи
(граждан и семей).
За январь–март 2018 года в Орловской области введено в действие 38,9
тыс. кв. м жилья (69,8% к соответствующему периоду 2017 г.). Учитывая, то,
99
что в I квартале 2018 года средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном
рынке составляет 35,872 тыс. руб., соответственно общая сумма 1 395,421
млн. руб. Из общего объема – введено населением за указанный период 18
тыс. кв. м жилья (149,4% к соответствующему периоду 2017 г.) [91].
За январь–май 2018 года на территории Орловской области введено в
эксплуатацию
75,2
тыс.
квадратных
метров,
что
на
10%
меньше
аналогичного периода прошлого года. Из 75,2 тысяч квадратных метров
жилья, введенных с начала года, 42,5 тыс. кв. м (799 квартир) построили
организации–застройщики. Индивидуальные застройщики, то есть частные
лица за собственные средства построили 32,7 тыс. кв. м. Это почти 44% от
общего объема жилья, введенного с начала года. Средняя стоимость
строительства 1 кв. м жилья на первичном рынке в регионе составила 32,2
тыс. рублей и увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого
года на 1,6 тыс. рублей [4]. Такими темпами прогноз на 2018 год может
составить в среднем порядка 168,04 тыс. кв. м жилья на общую сумму в
размере 6 027,931 млн. руб.
На рынке недвижимости предложение в качестве коммерческого жилья
может составлять до 2020 года около 6,5 тыс. квартир общей площадью в
размере 316,550 тыс. кв. м (по данным о средней площади квартиры в
новостройках массового класса в 2017 году в размере 48,7 кв. м).
В Блоке 2 функционирования строительного комплекса региона
производится
определение
строительства,
предложения
потенциального
(с
учетом
объема
анализа
ввода
Реестра
жилья,
объектов
незаконченного строительства), а также с учетом анализа наличия
выделенных под жилищное строительство земельных участков, наличия и
развития производственных мощностей строительных предприятий, объема
производимых в регионе и импортируемых строительных ресурсов.
Что касается объема производимых в регионе строительных ресурсов,
прогнозные
данные
о
динамике
объема
отгруженной
продукции
собственного производства строительных материалов в Орловской области
100
до 2020 года (млн. руб.) наглядно представлены на рис. 3.5.
Рисунок 3.5 – Динамика объема отгруженной продукции собственного производства
строительных материалов в Орловской области, млн. руб. (прогноз)
В Блоке 3 жилищного финансирования производится определение
объема
платежеспособного
спроса
населения,
условий
и
объема
кредитования жилищного строительства в регионе с учетом уровня доходов
населения.
Среднедушевой доход населения (тыс. руб.) и темпы роста реальных
располагаемых денежных доходов населения (в %%) за 2010 год, за 2015–
2017 годы, а также прогнозные данные на 2018–2020 годы представлены на
рис. 3.6.
Рисунок 3.6 – Среднедушевой доход населения (тыс. руб.) и темпы роста реальных
располагаемых денежных доходов населения (в %%) в Орловской области (прогноз)
В соответствии с представленными данными можно заключить, что
101
темпы роста располагаемых денежных доходов населения составляют
приблизительно от 2 до 6% в год.
Одним
из
ожидаемых
результатов
реализации
Программы
«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации» на 2015–2020 годы является
снижение отношения средней рыночной стоимости типовой квартиры общей
площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3 человек
(коэффициент доступности жилья) до 2,3, а также создание для граждан
Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже
одного раза в 15 лет [64].
В Блоке–модуле М4 «Определение объема потенциального ипотечного
предложения и господдержки» рассчитывается денежный объем ипотечного
предложения и господдержки с учетом планов федеральных и региональных
властей. Результаты расчета передаются в Блок 4.
Президент России Владимир Путин в своем Послании Федеральному
Собранию Российской Федерации отметил, что «нужно и дальше снижать
среднюю ставку по ипотечным кредитам до 7–8%» [77].
В Орловской области с 9 июня 2018 года снижены ипотечные ставки в
совместной программе ПАО «Орелстрой» и ПАО Сбербанк до 7,1% годовых [18].
На основании информации, представленной на сайте АИЖК Орловской
области [80], основными банками, которые действуют в Орловской области,
программы и ставки по ИЖК в данных банках представлены в табл. 3.4.
В Блоке 4 определения предварительного объема предъявленного
государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на
городское жилье производится расчет объема предъявленного государством
(по программам господдержки отдельных категорий населения, переселения
и т.д.), населением (собственные сбережения, зачет имеющегося жилья,
ипотечное кредитование), нерезидентами (иммигрантами) и инвесторами
(спекулятивный
спрос)
спроса
платежеспособного, предъявленного).
на
жилье
(потенциального,
102
Таблица 3.4 – Информация по основным банкам, осуществляющим ИЖК в Орловской
области [80].
Наименование
банка
Сбербанк
ВТБ
Россельхозбанк
Программа
Акция на
новостройки
(с 27.11.2017 г.)
Ипотека с
государственной
поддержкой для
семей с детьми
(с 07.02.2018 г.)
Ипотечное
кредитование
Ипотечное
кредитование
Строящееся жилье
Уралсиб
Ипотечные
каникулы
Готовое жилье
(вторичка)
Рефинансирование
ипотечного
кредита
Базовая
Размер первоначального взноса,
ставка,
% от стоимости кредитуемого Срок кредита
%
объекта недвижимости
годовых
9,5
15
до 30 лет
6
20
с 01.01.2018 г.
(первые 3 года по кредитам для
по
семей, у которых родился
31.12.2022 г.
второй ребенок или первые 5
лет в случае рождения третьего
ребенка)
9,5
10
до 30 лет
9,5
20
до 30 лет
9,4
9,9
9,4
10,9
10,25
30
от 10 до 30
20
20
10
от 3 до
30 лет
от 3 до
30 лет
от 3 до
30 лет
9,9
10,55
20
20
от 3 до
30 лет
Предъявленный спрос населения определяется на основе анализа
динамики обращений населения в крупные компании по поводу покупки
жилья с учетом располагаемых данных социологических опросов населения
о планах улучшения жилищных условий. Предъявленный спрос населения на
жилые площади и квартиры определяется с учетом средней площади жилья
различного качества в спросе и уровня цен на жилье.
В связи с тем, что с 1 января 2018 года реализуется Программа по
ипотеке и государственной поддержке для семей с детьми в соответствии с
информацией, представленной в табл. 3.4, можно предположить, что с 2018
года спрос населения Орловской области на жилые площади и квартиры
значительно увеличится по сравнению с предшествующими годами.
По мнению эксперта ипотечного рынка Игнахина К. (генеральный
103
директор Level Group) анализ показывает, что уменьшение ставки
приблизительно на 1 п. п. влечет за собой увеличение объема выданных
кредитов примерно на 40% по сравнению с 2017 годом. Если речь будет идти
о ставке по ипотеке на уровне 7,5–8,0%, то возможен 2–кратный рост спроса.
Однако возможность снижения ставок до данного уровня напрямую зависит
от макроэкономической ситуации [89].
В Блоке–модуле М5 «Исследование состояния рынка жилья и
определение «обусловленных» данных о рынке» по данным о динамике
строительства, ввода, предложения, поглощения жилья, поступающим из
Реестров
объектов
коэффициенты
/предложение,
нового
строительства
соотношения
ЕГРП,
рассчитываются
ввод/строительство,
строительство
предложение/поглощение,
и
спрос/поглощение
и
другие
«обусловленные» данные при различном состоянии рынка по соотношению
спрос/предложение. По данным о многолетней динамике цен, получаемой в
результате обработки баз предложения жилья, и исследования типологии
рынка вычисляются параметры регрессионных уравнений (моделей для
прогнозирования цен) в зависимости от типа рынка. Результаты поступают в
Блоки 5 и 6.
В Блоке 5 производится сопоставление объема потребности населения
региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема
предъявленного спроса на жилье и выбирается минимальное из трех
значений, на основе которого рассчитывается объем удовлетворенного
спроса на жилье и ипотеку (объем поглощения) и прогнозируемые
показатели предъявленного спроса на жилье и ипотеку, нового и общего
предложения,
индикаторов
строительства
состояния
представлены в табл. 3.5.
и
рынка
ввода
по
жилья.
Условия
соотношению
определения
спрос/предложение
104
Таблица 3.5 - Условия определения индикаторов состояния рынка по соотношению спрос/
предложение
1
(превосходство
спроса)
Индикаторы
Допустимый диапазон
соотношения
Значения и характеристика
2
3
(равновесие)
(превосходство
предложения)
1,05-1,30
0,95-1,05
4
(ажиотажный
спрос)
< 0,95
>1,30
В Блоке 6 по данным о состоянии рынка по соотношению
спрос/предложение,
темпах
роста
цен
в
предшествующем
году
и
планируемых темпах роста доходов населения в текущем году производятся
логические
операции
по
определению
типа
рынка
и
выбору
соответствующей регрессионной модели, связывающей темп роста цен с
темпами роста доходов, после чего рассчитывается прогноз цен на жилье на
конец текущего года. Признаки выбора типа рынка представлены в табл. 3.6.
Выходные данные Блоков 5 и 6 передаются в качестве исходных
данных в Блоки 1-4 для расчетов следующего года.
Таблица 3.6 - Признаки выбора типа рынка
Признаки
Индекс типа
рынка по
соотношению
спрос/предло
жение
Индекс роста
цен в
предшествую
щем году
Индекс роста
номинальных
душевых
доходов
в текущем
году
Значения и характеристика
1
2
3
4
5
6
(растущий) (стабилиза (стабиль- (падающий, (стабили- (перегретый)
ция после
ный)
кризисный) зация после
роста)
спада)
1
2
2
3
2
4
> 1+ И / 100;
> 1;
< 1+(И+10)/100 < 1+ И / 100
> 1 – И / 100;
< 1 – И / 100;
< 1 + И / 100
>1+ И / 100;
> 1;
> 1 – И / 100;
<1+(И+5)/100
< 1+ И / 100
< 1 + И / 100
> 1 – И / 100; > 1+(И+10) / 100
<1
< 1 – И / 100
> 1 – И / 100; > 1+(И+5) / 100
<1
В Блоке 7 «Организация итерационных циклов по уточнению
105
прогноза» производится сопоставление предыдущего и нового значения
индикатора спрос/предложение и организуются итерационные циклы по
уточнению прогноза.
В соответствии с Методикой в качестве исходных данных для расчета
показателей оценки рынка недвижимости и его связи с ИЖК по Орловской
области
используем
скалярные
и
векторные
макроэкономические
и
отраслевые параметры, а также рыночные обусловленные параметры.
Скалярные (постоянные при расчетах) макроэкономические параметры
по Орловской области представим со следующими значениями:
среднее количество членов домохозяйства – 3 чел.;
коэффициент теневых доходов – 2,0;
норма сбережения населения – 20%.
Векторные макроэкономические параметры по региону Орловская
область,
а
также
скалярные
и
векторные
отраслевые
параметры,
используемые для расчета, приведены в таблицах 1-3 Приложения 7.
Используемые для расчета исходные рыночные данные (зависящие от
соотношения спрос/предложение и параметры, зависящие от типа рынка)
приведены в таблицах 4 и 5 Приложения 6.
Далее проведем последовательные итерации.
Итерация 1 – рассчитаем прогноз (при одинаковом или изменившемся
относительно предыдущего года индикаторе состояния рынка) – выходные
данные Блоков 4–5 поступают в Блоки 1–3. Сравним значение индикатора на
текущий год – исходного и полученного в итерации 1.
Итерация 2 – если значение исходного индикатора на текущий год и
полученного индикатора в итерации 1 различаются, то новое значение
индикатора спрос/предложение передается в Блоки 2–3, и выбираются в
исходных
данных
новые
коэффициенты
ввод/строительство,
строительство/предложение, предложение/поглощение, спрос/поглощение, а
также
другие
зависящие
от
этого
соотношения
предъявленного спроса населения, инвесторов и др.)
параметры
(доли
106
Итерация 3 – данные из Блоков 2–3, полученные при итерации 2,
используются при расчетах показателей в Блоках 3–5, и одновременно в
Блоках 1–3 используются новые значения уровня цен на жилье.
Далее приведем интерпретацию расчетов и их результаты.
Основные показатели прогноза развития рынка жилой недвижимости в
Орловской области представлены на рис. 3.7-3.11.
Прогнозируемый
объем
платежеспособного
спроса
населения
соответствует заданной в исходных данных динамике роста доходов
населения. Спрос на рынке жилой недвижимости представлен на рис. 3.7.
Наблюдается
повышательная динамика прогнозируемого
объема
платежеспособного спроса населения. При этом снижение прогнозируемого
объема предъявленного спроса населения в натуральном выражении
объясняется ростом цен, опережающим рост доходов за счет ипотечного
кредитования. Предъявленный спрос вначале растет вместе с ростом объема
ипотечного кредитования, но впоследствии начинает снижаться в связи с
тем, что с ростом цен ипотека перестает быть доступной для все большей
доли населения. Тем не менее, предъявленный спрос все годы превышает
предложение, и объем поглощения ограничивается объемом предложения.
107
Рисунок 3.7 - Спрос на рынке жилой недвижимости (прогноз)
Объем
жилищного
строительства
и
ввода
в
действия
жилья
представлен на рис. 3.8.
Рисунок 3.8 - Объем жилищного строительства и ввода в действия жилья (прогноз)
Прогнозируемая
динамика
объемов
строительства
жилья
и
предложения на первичном рынке коррелируют с заданным объемом ввода.
Отметим, что внесение поправок в Федеральный закон «Об участии в
долевом строительстве» № 214-ФЗ от 30.12.2014 существенно ограничивает
деятельность застройщиков. В рамках новой системы регулирования рынка
первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников:
дольщики, банк, застройщик, регуляторы. Эксперты считают, что если
финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то
проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано
дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте.
Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и
затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за
объектами строительства. Возможно, в стоимость кредитования будут
заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу2, чтобы не
Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором
замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после
2
того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.
108
перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на
такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости
конечного
продукта.
Эксперты
прогнозируют
рост
цен
на
жилую
недвижимость на первичном рынке в среднем на 20%.
На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в
силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Если
застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ
состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после
01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении
ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ
начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше
будут вести по этой схеме.
Прогнозируется, что на первичном рынке предварительный объем
суммарного предъявленного спроса хотя и несколько снизится, но
существенно превысит предложение. Отмечается возможность перетекания
части спроса на вторичный рынок, где образовался избыток предложения.
На вторичном рынке прогнозируемый объем предложения в связи с
ростом цен повышается в меру эластичности предложения по цене. Однако,
вследствие дефицита предложения на первичном рынке
спрос будет
перетекать на вторичный, и поглощение продолжит расти.
Цены на вторичном и первичном рынке согласно расчетам будут расти
с темпом 8-17%, а в последний год – более 40% относительно 2017 года (рис.
3.9).
Таким образом, в прогнозируемом периоде 2018-2020 цена 1 кв. метра
жилой недвижимости в Орловской области будет иметь тенденцию к
увеличению. В частности, в 2019 году цена 1 кв. метра жилой недвижимости
в Орловской области на первичном рынке увеличится на 8,6% относительно
2019 года. Однако в 2020 году рост цены составит 20% относительно 2019
года.
Такую динамику стоимости 1 кв. метра жилой недвижимости в
109
Орловской области сложно оценить однозначно: цены на жилье станут менее
доступны, но тем, кто хочет продать недвижимость, это будет выгодно.
Рисунок 3.9 - Средние удельные цены жилья в конце года на первичном и вторичном
рынках (прогноз)
Для решения задачи развития ипотечного кредитования жителей
области
необходимо
на
региональном
уровне
реализовать
меры,
предусмотренные «Концепцией развития системы ипотечного жилищного
кредитования Российской Федерации» по созданию условий для развития
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Темпы развития рынка недвижимости в России сдерживаются из-за
проблемы привлечения финансовых средств. Первичный рынок жилой
недвижимости существует и модернизируется в главную очередь благодаря
средствам частных инвесторов – дольщиков и ипотечных заемщиков.
Факторами, сдерживающие развитие ипотечного рынка являются
падение уровня реальных доходов населения и спроса на ипотеку ввиду
ухудшения общей экономической ситуации, падение курса национальной
валюты, рост темпов инфляции и ужесточение доступа к заемным ресурсам.
Вовлечение покупателей с низкой платежеспособностью влечет за собой рост
рисков по кредиту финансового сектора. В итоге, рынки жилья ипотечного
110
кредитования и жилищного строительства могут иметь значительный спад.
В настоящее время усилия государственной жилищной политики
необходимо направить на формирование точек роста рынка жилищного
финансирования и жилищного строительства путем:
разработки и внедрения различных программ кредитования для
социально приоритетных категорий граждан по ставке, ниже рыночной,
путем предоставления государственной федеральной или региональной
(муниципальной) поддержки;
повышения
доступности
ипотечного
жилищного
кредита
для
заемщиков посредством уменьшения величины первоначального взноса за
счет ипотечного страхования, доработки нормативно-правовой базы для
развития ипотечного страхования;
создания эффективного рынка арендного жилищного фонда и развития
некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, которые имеют
невысокий среднедушевой уровень дохода и развития альтернативных форм
жилищного кредитования.
Рынок ипотечного кредитования еще не исчерпал всех своих
возможностей. К тому же, очевидны перспективы его дальнейшего роста.
Оно позволяет повысить доступность и обеспечить граждан собственным
жильем.
Основными
клиентами
являются
граждане,
имеющие
среднестатистический доход и ввиду этого жилье должно удовлетворять
требования этого слоя населения в первую очередь. Население страны готово
использовать ипотечный кредит для приобретения готового жилья. Однако
высокий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам, низкий
уровень доходов населения, жесткие условия предоставления кредитов
коммерческими банками не дают возможности для большинства жителей
улучшить свои жилищные условия.
Создание
благоприятной
экономико-политической
обстановки,
реализация законодательно-нормативной базы и улучшение благосостояния
населения страны – это основополагающие условия для реализации
111
кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования.
Стимулирование ипотечного кредитования позволит сохранить темпы
развития строительной отрасли и обеспечить ее стабильную работу в
существующих экономических условиях.
Таким образом, нами были сформулированы меры государственной
поддержки жилищного строительства за счет ипотечного кредитования на
основе выявленных в процессе исследования проблем.
Спрогнозирована
динамика показателей развития локального рынка жилой недвижимости в
Орловской
области
с
учетом
ипотечного
кредитования
(объемов
строительства, ввода, предложения, спроса, поглощения площадей, уровня
цен на рынке жилья) на среднесрочный период.
112
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По
итогам
проведённого
исследования
можно
сформулировать
следующие выводы.
Научная и учебная литература содержит целый ряд определений
ипотечного жилищного кредитования, отличающихся как расставляемыми
акцентами, так и глубиной отражения проблемы. Это свидетельствует о том,
что в настоящее время в области ипотечного жилищного кредитования
терминологии и понятия еще окончательно не состоялись. Ипотечное
кредитование рассматривается авторами как совокупность экономических
отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого
имущества,
как
процесс
долгосрочного
кредитования
под
залог
недвижимости, а также как экономико-юридический инструмент, с помощью
которого недвижимое имущество, переданное заемщиком в залог, становится
надежным средством обеспечения возврата средств банку с другой стороны,
это
как совокупность экономических отношений с институциональными
ограничениями и целевой спецификой, имеющих своим результатом
развитие предпринимательства в реальном секторе экономики с ростом ВВП,
занятости и расширением доступности жилья.
В настоящее время ипотека в большинстве развитых стран мира не
только относится к основной форме улучшения жилищных условий, но и
оказывает значительное воздействие на экономическую ситуацию в стране в
общем.
Рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации остается
привлекательным, и связано это с огромной потребностью в улучшении
жилищных условий. Проявлениями потребительской активности являются
спрос на новые ипотечные кредиты и рефинансирование существующих
кредитов в периоды подъема, а также уровень просроченных платежей в
периоды падения. Роль государственного участия важна в каждом из
обоснованных моментов.
113
Анализ статистических показателей ипотечного кредитования в
субъектах Российской Федерации показал снижение отдельных показателей
рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в 2015 году, что
объясняется кризисным состоянием экономики России в целом. В 2016 и в
2017 годах ситуация улучшается и можно говорить об увеличении доли
объема предоставленных ИЖК в ВВП в 2016 году на 0,31% относительно
значений показателя 2015 года, при этом в 2017 году доля объема
предоставленных ИЖК в ВВП увеличилась еще на 0,48 п.п. относительно
показателя 2016 года.
Лидирующие позиции по показателям развития рынка
ипотечного
жилищного кредитования в 2012-2017 гг. занимают субъекты Российской
Федерации Центрального и Уральского федеральных округов. Рынок
рефинансирования
ИЖК
кредитными
организациями
продолжает
восстановление после значительного снижения в 2015 году.
Проведенный анализ состояния рынка недвижимости и ипотечного
кредитования в Орловской области показал, что жилищный фонд Орловской
области в 2017 году увеличился по сравнению с показателями 2013 и 2016
годов на 5,79 и 0,75% соответственно. В начале 2015 года банки и Агентство
ипотечного жилищного кредитования в Орле практически перестали
выдавать ипотеку. Процентные ставки составляли до 20% и выше. Снижение
объемов ИЖК было обусловлено кризисными явлениями в экономике России
в целом, которые привели к изменению условий ипотечных программ
федерального ОАО «АИЖК» и не позволили выдавать ипотечные займы в
период с ноября 2014 по март 2015 года. С началом 2016 года ситуация
изменилась, когда объем вкладов населения в банковских учреждениях
Орловской области увеличился на 8 млрд. руб. В 2017 году по сравнению с
2016 годом количество ИЖК увеличилось на 26%, а сумма – на 41%.
Средний размер ИЖК в регионе составил 1,5 млн. руб., срок
кредитования – 15 лет 6 месяцев. Средневзвешенная процентная ставка по
ИЖК в конце 2017 года в регионе была равна 10,6% (в начале 2017 года ее
114
значение находилось на уровне 12,3%).
Проведенное
исследование
в
виде
корреляционного
анализа
ипотечного кредитования в субъектах Центрального федерального округа
России подтвердило наличие взаимосвязи между объемом ипотечных
жилищных кредитов (ИЖК) и отдельными показателями ипотечных
процессов в регионах за период с 2011 по 2017 годы. Специфика
регионального управления ипотечными процессами проявилась, прежде
всего, в том, что объемом ИЖК, предоставляемых населению в регионах
Центрального федерального округа Российской Федерации, связан с
различными
макроэкономическими
показателями,
характеризующими
востребованность ИЖК и возможность их предоставления. Изучение
региональной динамики объема ипотечных жилищных кредитов за период с
2011 по 2017 годы, позволило выявить главную причину снижения
ипотечной активности населения в 2015 году, которая напрямую связана с
увеличением средневзвешенной процентной ставкой по ИЖК. Наблюдаемое
падение объемов ипотечного жилищного кредитования является также
следствием кризисных явлений в экономике, приведших к изменению
условий ипотечных программ.
изменилась,
объемы
В 2017 году ситуация кардинально
ипотечных
жилищных
кредитов
в
регионах
Центрального федерального округа Российской Федерации увеличились
(относительно показателей 2015 и 2016 годов в среднем на 70 и 35%
соответственно), поскольку средневзвешенная процентная ставка по ИЖК
снизилась (в среднем с 13,28 до 10,61% в 2015 и 2017 годах соответственно)
независимо от желания населения, но по решению уполномоченных органов
Федерального центра.
Однако необходимо отметить, что изменение объема рынка ипотечного
кредитования лишь в определенной степени зависит от рассмотренных
факторов, и, тем не менее, общая тенденция сводится к увеличению объема
ипотечных
жилищных
кредитов.
Другими
словами,
в
случае
оптимистического прогноза и минимума непредвиденных факторов, в
115
перспективе на будущие годы предполагается их положительная динамика.
В работе нами сформулированы
меры государственной поддержки
жилищного строительства за счет ипотечного кредитования на основе
выявленных в процессе исследования проблем.
Государственные
инструменты,
направленные
на
увеличение
доступности ипотечного займа для широких слоев населения, в том числе для
населения со средним и низким уровнем дохода, являются очень
актуальными. Но нужно иметь в виду, что данные инструменты должны быть
реально доступными и понятными для населения, работающими в условиях
сегодняшнего рынка, учитывать интересы, как населения, так и финансовых
институтов. Иными словами, государственные инструменты должны быть
направлены не только на защиту интересов населения, но также должны
защищать интересы кредитора, способствуя снижению его рисков.
Спрогнозирована динамика показателей развития локального рынка
жилой
недвижимости
кредитования
(объемов
в
Орловской
строительства,
области
ввода,
с
учетом
ипотечного
предложения,
спроса,
поглощения площадей, уровня цен на рынке жилья) на среднесрочный
период.
116
Список литературы
1. Агентство
ипотечного
жилищного
кредитования
исполнило
предупреждение антимонопольного органа // Безформата. ru [Электронный
ресурс]. – Режим доступа http://orel.bezformata.ru/listnews/aizhk-ispolnilopreduprezhdenie/49179308. – Дата доступа: 05.07.2018.
2. АИЖК: «нулевой рейтинг доверия» // Орловская среда [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://orelsreda.ru/aizhk-nulevoj-rejting-doveriya. –
Дата доступа: 05.07.2018.
3. Акулова, Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей
ипотечного кредитования в России / Т.А. Акулова // Финансы и кредит. –
2015. – № 12 (180). – С.43-46.
4. Алмазова, Н.В. В Орловской области введено 75,2 тысячи квадратных
метров жилья / Н.В. Алмазова // Вечерний Орёл.
19 июня 2018.
[Электронный ресурс]. – Режим доступа http://www.vechor.ru/index.php/201009-06-13-53-48/22531-v-orlovskoj-oblasti-vvedeno-v-ekspluatatsiyu-75-2tysyachi-kv-m-zhilya. – Дата доступа: 16.07.2018.
5. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие / А. Н. Асаул С.
Н. Иванов, М. К. Старовойтов. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.
6. Банки предоставили заемщикам Московского региона ипотечных
жилищных кредитов на сумму 413 млрд. рублей / Банк России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://www.cbr.ru/press/regevent/?id=467. - Дата
доступа: 18.06.2018.
7. Горемыкин,
В.А.
Экономика
недвижимости:
учебник
/
В.А.
Горемыкин. – М.: Юрайт, 2011. – 272 с.
8. Городничева, А.Е. Особенности рынка ипотечного кредитования в
России / А.Е. Городничева // Междисциплинарный диалог: современные
тенденции в общественных, гуманитарных, естественных и технических
науках. – 2014. – № 1. – С. 74–79.
117
9. Грудцына, Л.Ю. Земля. Справочник собственника и арендатора / Л.Ю.
Грудцына, М.Н. Козлова. - М.: Юстицинформ, 2017. – 432 с.
10. Далаксакуашвили, И.Л. Ипотека: 100 вопросов и ответов / И.Л.
Далаксакуашвили. – Ростов н/Д: Феникс, 2016. – 86 с.
11. Деньги, кредит, банки: учебник / под ред. А. Г. Куликова. – М.:
КНОРУС, 2009. – 655 с.
12. Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой. – М.:
Высшее образование, 2011. – 468 с.
13. Доклад о социально-экономическом положении Орловской области
за 2016 год / Территориальный орган Федеральной службы государственной
статистики по Орловской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect
/rosstat_ts/orel/ru/publications.
–
Дата
доступа: 20.06.2018.
14. Дрейпер, Н. Прикладной регрессионный анализ / Н. Дрейпер, Г.
Смит. – М. : Финансы и статистика, 1987. – 350 с.
15. Жарковская, Е.П. Банковское дело / Е.П. Жарковская. – М.: ОмегаЛ, 2016. – 479 с.
16. Жители УрФО стали чаще брать ипотечные кредиты (17 января
2018) / Уральское главное управление Центрального банка России
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cbr.ru/press/regevent/?
id=783# highlight=2017. – Дата доступа: 18.06.2018.
17. Зотова,
Е.О.
Ипотечное
кредитования в России
кредитование:
динамика
ипотечного
/ Е.О. Зотова / В сб.: Державинские чтения.
Материалы XXII Всероссийской научной конференции. – 2017. – С. 137–147.
18. Ипотечная
ставка
снижена
до
7,1%
/
ПАО «Орелстрой»
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.orelstroy.ru/news/ item/
ipotechnaya-stavka- snizhena-do-7-1. – Дата доступа: 16.07.2018.
19. Ипотечное жилищное кредитование / под. ред. И.В. Павловой. – М.:
БДЦ-пресс, 2014. – 562 с.
20. Ипотечное кредитование / Минстрой [Электронный ресурс]. – Режим
118
доступа: http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/7. – Дата доступа:
15.07.2018.
21. Исаев, Р.В. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки
/ Р.В. Исаев // Рынок ценных бумаг. – 2014. – № 24. – С. 36-39.
22. Кадочникова, Е. И. Отечественный рынок ипотечного кредитования
как
индикатор
благосостояния:
эконометрическая
оценка
/
Е.И.
Кадочникова, А.А. Самерханова // Проблемы современной экономики.
–
2015. – № 1 (53). – С. 148–152.
23. Калмыкова, Е.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Е.Ю.
Калмыкова. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2011.
– 139 с.
24. Каменецкий, М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья
(народнохозяйственный и региональный аспекты) / М.И. Каменецкий,
Л.В.Донцова, С.М. Печатникова. – М.: Дело и сервис, 2006. – 552 с.
25. Каталог новостроек в Орловской области / Минстрой России
[Электронный ресурс]. – Режим доступа:
гиперссылки..
Ошибка!
Недопустимый
объект
– Дата доступа: 14.07.2018.
26. Каурова, Н.Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм
социальных инвестиций государства
/ Н.Н. Каурова //
Банковское
кредитование. – 2008. – № 5 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://
www.lawmix.ru/bux/40137. – Дата доступа: 20.04.2018.
27. Кияткина,
В.В. Теоретические основы современных моделей
рефинансирования ипотечных кредитов
/ В.В. Кияткина // Финансы и
кредит. – 2013. – № 30. – С. 57–62.
28. Клевцов, В.В. Банки, ипотека и финансовые инструменты – тандем
или противостояние? / В.В. Клевцов // Банковское дело. – 2014. – № 1. – С.
70–75.
29. Количество выданных ипотечных кредитов в ЦФО за 2017 год
выросло на 37,9% / Банк России [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.cbr.ru/press/regevent/?id=862. – Дата доступа: 18.06.2018.
119
30. Комплексная программа социально-экономического развития города
Орла на 2017-2021 годы: проект решения Орл. город. Совета народных
депутатов.
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.orel-adm.ru/docs/doc/2017/ pr_programmy_2017-2021.doc. –
Дата
доступа: 01.07.2018.
31. Корева, О.В. Ипотечный кредит как инструмент преодоления
кризиса на рынке недвижимости / О.В. Корева, А.И. Марков // Материалы
статей
XI
Международной
научно-практической
конференции:
«Фундаментальные и прикладные научные исследования: актуальные
вопросы, достижения и инновации». – Пенза: «Наука и Просвещение», 2018.
- С. 239-245.
32. Корева, О.В. Состояние жилищного фонда в Орловской области,
необходимость его капитального ремонта и обновления за счет развития
жилищного строительства / О.В. Корева, С.Ю. Новакова // Интернет-журнал
«Науковедение». Том 8. № 2. [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://naukovedenie.ru. – Дата доступа: 23.06.2018.
33. Королева, А.М. Современное состояние и перспективы управления
рынком ипотечного кредитования в России
/ А.М. Королева // Вопросы
управления. – 2015. № 2 (14). – С. 40–52.
34. Крысин, А.В. Оживление ипотечного рынка: предстоит решить
много задач / А.В. Крысин // Банковское дело. – 2015. – № 11. – С. 58–62.
35. Кулешова, Л.В. Ипотечное кредитование как способ решения
жилищной проблемы в России / Л.В. Кулешова, Е.Н. Лапина // Научный
журнал КубГАУ - Scientific Journal of KubSAU. – 2012. – № 79. – С. 648–657.
36. Лактионов, А.Н. Современные финансово-кредитные инструменты
организации финансирования жилищного строительства / А.Н. Лактионов
//Дайджест-Финансы. – 2015. – № 6. – С. 41-47.
37. Левина,
Л.И.
Перспективы
развития
системы
ипотечного
кредитования / Л.И. Левина, А.А. Мазунов // Банковское дело. – 2015. – №
10. – С. 45-49.
120
38. Литвинова, С.А. Институциональные основы развития ипотечного
кредитования в России: дис. канд. экон. наук: 08.00.10 / Светлана Алексеевна
Литвинова. – Ростов-на-Дону, 2013. – 223 с.
39. Лобанова, И.А. АИЖК в 2018 году планирует продать в Черноземье
три участка под застройку / И.А. Лобанова // АО «Коммерсантъ»
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
https://www.kommersant.ru/
doc/3579961. – Дата доступа: 14.07.2018.
40. Логинов, М.П. Теория и методология ипотечного кредитования /
М.П. Логинов, В.А. Татьянников. – Екатеринбург: Изд-во УрГУ, 2015. – 226
с.
41. Логинов, М.П. Российский ипотечный комплекс - стратегия развития
/ М.П. Логинов, О.Н. Логинова // Деньги и кредит. – 2015. – № 3. – С. 44-48.
42. Лукьянов, А.В. Анализ рынка ипотечного кредитования
/ А.В.
Лукьянов // Деньги и кредит. – 2016. – № 8. – С. 47-50.
43. Максимова, А. В Орловской области увеличились продажи жилья /
А. Максимова / РИА 57 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://ria57.ru/stroitelstvo/61735. – Дата доступа: 14.07.2018.
44. Марков, А.И. Анализ состояния рынка недвижимости и ипотечного
кредитования в Орловской области// Материалы статей XХ Международной
научно-практической конференции: «Современная экономика: Актуальные
вопросы, достижения и инновации». – Пермь: «Наука и Просвещение», 2018.
- С. 31-33.
45. Мельникова,Т.Ф.
Ипотечный
потенциал
кредитования
рынка
жилья / Т.Ф. Мельникова, Н.Ю. Симонова // Экономический журнал. – 2013.
– № 2. – С. 78-85.
46. Минц, В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их
применения в России / В. М. Минц // Банковское дело. – 2012. – № 6. – С. 3034.
47. Ненашева,
К.В.
Современное
ипотечное
кредитование
в
промышленно развитых странах: автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.05 /
121
Ненашева Ксения Владимировна. – М.: Финансовая академия при
Правительстве РФ, 2009. – 33 с.
48. Новакова, С.Ю. Ипотечный кредит как фактор макроэкономической
динамики / С.Ю. Новакова. – Монография. – Орел: ФГБОУ ВПО «ОГУ»,
2012. – 139 с.
49. Новакова, С.Ю. Основы статистического исследования рынка
ипотечного жилищного кредитования / С.Ю. Новакова. // Материалы статей
международной заочной научно-практической конференции «Стратегия
статистического и демографического развития: роль науки и образования». –
Орел, 27–29 ноября 2014 г. – Орел: ФГБОУ ВПО «ОГУ», 2014. – С. 31– 35.
50. Новакова, С.Ю. Современные зарубежные модели ипотечного
жилищного кредитования и их применение в России / С.Ю. Новакова. //
Ученые
записки
Орловского
государственного
университета.
Серия:
Гуманитарные и социальные науки. – 2009. – № 3. – С. 5-14.
51. Новакова, С.Ю. Состояние, проблемы и направления развития рынка
недвижимости города Орла. / С.Ю. Новакова.
– Орел: Ученые записки
Орловского государственного университета. – № 2 (65). –2015. – С. 58.
52. Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года //
Открытая трибуна [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://triboona.ru/
exclusive/96454-novyy-zakon-o-dolevom-stroitelstve-v-rossii-s-2018-goda.html. –
Дата доступа: 29.06.2018.
53. Носова С.С. Современные макроэкономические проблемы России:
учеб. пособие / С.С. Носова. – М.: КНОРУС, 2016. – 488 с.
54. О внесении изменений в государственную программу Российской
Федерации
«Обеспечение
доступным
и
комфортным
жильем
и
коммунальными услугами граждан Российской Федерации»: [постановление
Правительства Рос. Федерации от 31 марта 2017 г. № 393] [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://static.government.ru/media/files/pdf. – Дата
доступа: 16.07.2018.
55. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования
122
в Российской Федерации: [постановление Правительства Рос. Федерации от
11 янв. 2017 г. № 28 (с изм. и доп.) ] // СПС «Гарант». [Электронный ресурс].
– Режим доступа: http://base.garant.ru/12117965. – Дата доступа: 16.07.2018.
56. О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного
метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской
Федерации на II квартал 2018 года: [проект приказа Министерства
строительства и ЖКХ Рос. Федерации] / Министерство экономического
развития Рос. Федерации. Федеральный портал проектов нормативных
правовых
актов.
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://regulation.gov.ru/projects#npa=79014. – Дата доступа: 24.06.2018.
57. О
реализации
мероприятий
федеральных
целевых
программ,
интегрируемых в отдельные государственные программы Российской
Федерации: [постановление Правительства Рос. Федерации от 12 окт. 2017 г.
№ 1243] / Законы, кодексы, нормативные и судебные акты Рос. Федерации
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http:// legalacts.ru/doc/postanovleniepravitelstva-rf-ot-12102017-n-1243-o-realizatsii. – Дата доступа: 29.06.2018.
58. О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2017
году: аналитические материалы / Банк России. – М., 2018. – С. 12.
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/am_2017.pdf. – Дата доступа: 18.06.2018.
59. Об ипотеке (залоге недвижимости): [Федеральный закон от 16 июля
1998 г. №102-ФЗ] // СПС «Консультант плюс». [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 19396. –
Дата доступа: 15. 08.2018.
60. Об ипотечных ценных бумагах: [Федеральный закон от 11 ноября
2003 г. №152-ФЗ] // СПС «Консультант плюс». [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_44997. –
Дата доступа: 15. 08.2018.
61. Об
организации
двухуровневой
системы
рефинансирования
ипотечных жилищных кредитов в Орловской области: [постановление
123
Коллегии администрации Орл. области от 22 ноября 2005 г. № 183] / АО
консорциум «Кодекс» - электронный фонд правовой и нормативнотехнической документации. [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
Недопустимый объект гиперссылки..
62. Об
установлении
Ошибка!
– Дата доступа: 22.06.2018.
нормы
предоставления
площади
жилого
помещения по договору социального найма и учетной нормы площади
жилого помещения: решение Орл. городского совета народных депутатов от
29 июня 2006 года № 5/058-ГС / ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС» информационно-правовой портал ГАРАНТ.РУ [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://www.garant.ru/hotlaw/orel/ 143588/#ixzz5Iyst15G0. –
Дата доступа: 20.06.2018.
63. Об утверждении государственной программы Орловской области
«Стимулирование социального жилищного строительства в Орловской
области»: постановление Правительства Орл. области от 26 дек. 2014 г. №
426 (с изм. на 21 мая 2018 г.) / АО Консорциум «Кодекс» - электр. фонд
правовой и нормативно-техн. документации [Электронный ресурс]. – Режим
доступа:
http://www.docs.cntd.ru/document/423910868.
–
Дата
доступа:
01.07.2018.
64. Об утверждении государственной программы Российской Федерации
«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации на 2018–2025 гг.»: постановление
Правительства Рос. Федерации от 30 дек. 2017 г. № 1710 (вступило в силу с 1
янв. 2018 г.) / Правительство Рос. Федерации [Электронный ресурс]. – Режим
доступа:
http://static.government.ru/media/files/1zKpVQpsF3P4LxZ0pX5382EKLzxUdtFy.
pdf. – Дата доступа: 29.06.2018.
65. Об утверждении областной адресной программы «Обеспечение
условий и формирование комфортной среды проживания в Орловской
области»: [постановление Правительства Орл. области от 13 нояб. 2012 г. №
415 (с изм. на 19 янв. 2018 г.)] / АО Консорциум «Кодекс» - электр. фонд
124
правовой и нормативно-техн. документации [Электронный ресурс]. – Режим
доступа:
http://www.docs.cntd.ru/document/473704837.
–
Дата
доступа:
01.07.2018.
66. Об утверждении областной адресной программы «Переселение
граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного
жилищного фонда» на 2013-2017 годы: [постановление Правительства Орл.
области от 30 апр. 2013 г. № 148 (с изм. на 3 окт. 2017 г.)] / АО Консорциум
«Кодекс» - электр. фонд правовой и нормативно-техн. документации
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.docs.cntd.ru/document/473701370. – Дата доступа: 18.06.2018.
67. Об утверждении Федеральной целевой программе «Жилище» на
2015-2020 годы : [постановление Правительства Рос. Федерации от 17 дек.
2010
г.
№
1050]
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
https://rosreestr.ru/upload/Doc/17-upr/Текст%20документа.pdf. – Дата доступа:
16.07.2018.
68. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов
недвижимости
и
о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные акты Российской Федерации: [федер. закон Рос. Федерации
от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ] /СПС «Консультант плюс». [Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ – Дата доступа:
17.07.2018.
69. Объем банковских вкладов жителей Орловской области достиг 71
млрд. рублей / Администрация Губернатора и Правительства Орловской
области. Портал Орловской области – публичный информационный центр
[офиц.
сайт]
(21
февраля
2017
года).
-
Режим
доступа:
http://orel-region.ru/index.php?head=1&op=news&unit=9142 – Дата доступа:
20.08.2018).
70. Орловская область в цифрах. 2010, 2015-2017: краткий стат. сб./
Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики
125
по Орловской области/ Орел, 2018. 207 с. [Электронный ресурс]. – Режим
доступа:
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orel/resources/ba64548045b99e89b0
55f8edfce35b80/сборник2018.pdf. – Дата доступа: 01.07.2018.
71. Орловская область не оказалась исключением в строительстве жилья
эконом-класса//
Риа-57
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://ria57.ru/stroitelstvo/20948. – Дата доступа:15.08.2018.
72. Основы ипотечного кредитования: учебник / Под ред. Н.Б
Косаревой. – М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2017. –
576 с.
73. Отдельные показатели по кредитам в рублях, предоставленным
кредитными организациями физическим лицам-резидентам / Центральный
банк
России
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.cbr.ru/statistics/ UDStat.aspx?Month=01&Year=2012-2018. – Дата
доступа: 27.06.2018.
74. Отчет о развитии банковского сектора и банковского надзора в 2017
году / Банк России. М., 2018. С. 25-27. [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.cbr.ru/publ/bsr/bsr_2017.pdf. – Дата доступа: 18.06.2018.
75. Официальный
сайт
Агентства
по
ипотечному
кредитованию [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
объект гиперссылки.–
жилищному
Ошибка! Недопустимый
Дата доступа: 01.02.2018.
76. Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации.
Отдельные показатели по кредитам в рублях, предоставленным физическим
лицам-резидентам
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
https://www.cbr.ru/statistics. – Дата доступа: 11.09.2018.
77. Портал Орловской области – публичный информационный центр
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://orel-region.ru. – Дата доступа:
20.06.2018.
78. Послание Президента России В. Путина Федеральному Собранию
Российской
Федерации.
2018
/
Администрация
Президента
России
126
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://kremlin.ru/events/president/news/56957. – Дата доступа: 15.07.2018.
79. Послание Президента России В. Путина Федеральному Собранию
Российской Федерации. 2004 // СПС «Консультант плюс» [Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/
cons_doc_LAW_47851. – Дата доступа: 17.09.2018.
80. Предложения по ипотеке / АО «АИЖК Орловской области»
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://аижк-орел.рф/speczpredlozheniya/predlozheniya-po-ipoteke.
–
Дата
доступа: 16.07.2018.
81. Промышленность
строительных
материалов
[Электронный ресурс]. – Режим доступа:
гиперссылки.
Ошибка!
/
Минстрой.
Недопустимый
объект
– Дата доступа: 15.07.2018.
82. Просвирин, A.B. Инструментарий ипотечного кредитования / A.B.
Просвирин // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные
науки. – 2008. – № 6. – С. 164-169.
83. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / И.А.
Разумова. – СПб.: Питер, 2015. – 208 с.
84. Распределение предприятий и организаций, зарегистрированных на
территории Орловской области, по видам экономической деятельности /
Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики
по
Орловской
области
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/ rosstat_ts/orel/ru/ statistics/organizations. –
Дата доступа: 20.06.2018.
85. Рудакова, Е.М. Состояние рынка ипотечного кредитования в РФ/
Е.М. Рудакова // Научный вестник ЮИМ. – 2015. – № 3. – С.15-19.
86. Сведения
о
рынке
жилищного
(ипотечного
жилищного)
кредитования в России. Статистический сборник (интернет-версия). – № 4. –
2012–2016. – Москва, 2017. – 67 с.
87. Современный экономический словарь / под ред. Б.А. Райзберга, Л.Ш.
127
Лозовского, Е.Б. Стародубцовой. – М.: Инфра-М, 2010. – 594 с.
88. Статистические данные // Территориальный орган Федеральной
службы государственной статистики по Орловской области [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://orel.gks.ru. –Дата доступа: 25.06.2018.
89. Стерлигов, М. Ипотека-2018: делаем прогнозы / М. Стерлигов / ООО
«УК Бюллетень недвижимости» от 29.12.2017 [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://gazeta.bn.ru/articles/2017/12/28/243509.html. – Дата
доступа: 12.07.2018.
90. Стерник, Г.М. Методология прогнозирования российского рынка
недвижимости /
Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, А.В. Свиридов. Часть 4.
Методика среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой
недвижимости / Механизация строительства. – 2014. – № 4. – С. 60-62.
91. Стратегия
развития
ипотечного
жилищного
кредитования
в
Российской Федерации до 2030 г. [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://ahml.ru. – Дата доступа: 01.02.2018.
92. Строительство жилых домов по субъектам Российской Федерации в
январе-марте 2018 года / Минстрой [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/.
–
Дата
доступа:
16.07.2018.
93. Таранец, О.Н. Экономика и оценка недвижимости / О.Н. Таранец. –
Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2017. – 90 с.
94. Тугушева, В.Р. Проблемы и перспективы развития ипотечного
кредитования
в
России /
В.Р.
Тугушева
//
Известия
Пензенского
государственного педагогического университета им. В.Г. Белинского. – 2006.
– № 6. – С. 58-61.
95. Удальцова, Н.Л. Особенности Российской системы ипотечного
кредитования / Н.Л. Удальцова // Инновационная наука. – 2015. – № 5-1. – С.
284-289.
96. Ужегов, А.Н. Ипотечное кредитование в странах с переходной
экономикой: дис. канд. экон. наук: 08.00.01 / Ужегов Андрей Николаевич. –
128
СПб: ГУ, 2008. – 184 с.
97. Чередникова,
А.О.
Особенности
кредитования / А.О. Чередникова, В.Г.
развития
рынка
ипотечного
Закшевский // Вестник Курской
государственной сельскохозяйственной академии. – 2012. – № 1. – С. 20-22.
98. Шабалин, Ю.В. Жилищное ипотечное кредитование: гражданскоправовой и социально-экономический аспекты / Ю.В. Шабалин // Вестник
Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. – 2006. –
Т. 1. – № 13. – С. 325-328.
99. Almeida, Н., Campello, М., Liu, С. The Financial Accelerator: Evidence
from International Housing Markets // Rev. of Finance. (2006)Vol. 10(3).
100.
Debt Recovery for Creditors and the Law of Insolvency in Russia //
Ratings direct. Standard & Poor's. 7.05.2014.
101. Emerging Trends in Real Estate in 2018 [Electronic resource]. Access
mode:
https://www.pwc.com/us/en/asset-management/real-estate/assets/
pwc-
emerging-trends-in-real-estate-2018.pdf
102. Lintner, J. Theory and practice of mortgage lending / J. Lintner //
Review of Economics and Statistics.2014. № 47. Р.13-47.
103. Segerson, K. Real Estate and the Environment: An Introduction Journal
of Real Estate Finance and Economics. 2011. vol. 22. № 2/3
129
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Таблица − Сравнительная характеристика моделей ипотечного кредитования в
зарубежных странах [3, с. 45].
Модели
Основная характеристика
Преимущества
Недостатки
ипотечного
кредитования
1
2
3
4
Модель
Граждане образуют
Используемые уровни Замкнутость, то есть в
сбалансирова кооперативы и на
процентных ставок
качестве источника
нной
протяжении ряда
автономны и
предоставления
автономии лет делают взносы. Как
не зависят от общего кредита используются
(Германия) только наполнена половина состояния финансово- только те средства,
стоимости будущего жилья, кредитного рынка, а
которые были
член кооператива
также ниже рыночных накоплены вкладчиполучит право на
процентных ставок
ками-участниками по
заселение.
контрактам
Оставшаяся часть
стройсбережения
стоимости оплачивается в
течение десяти лет, по
истечении которых
недвижимость переходит в
собственность
Усеченно- Ипотечные ссуды
Относительная
Зависимость
открытая
финансируются из
простота организации процентных ставок по
модель
различных источников, в
ипотечного
ипотечным ссудам от
том числе за счет
кредитования на базе общего состояния
(Великобритасобственного капитала
этой модели
финансово-кредитного
ния, Дания, банка, депозитов,
обусловила
рынка в стране
Израиль,
межбанковских кредитов. достаточно широкое
Испания,
Ставка определяется
практическое
Франция и текущей конъюнктурой
распространение
др.)
рынка
Расширенно- Банк предоставляет кредит
открытая
конкретному гражданину,
модель
исходя из уровня его
(США)
доходов и
кредитной истории
Большинство ценных
бумаг, которые
обеспечивают приток
кредитных ресурсов в
систему, имеют ранее
объявленную
доходность и срок
погашения
Будучи открытой,
данная модель
подвержена
достаточно
существенному
влиянию общего
состояния финансовокредитного рынка.
Поэтому широкое
применение она может
иметь лишь в странах
с устойчивой
экономикой
130
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Таблица – Основные индикаторы, характеризующие рынок ипотечного жилищного
кредитования (ИЖК) в России за 2012-2017 гг. [58, с. 6].
2013 2014
2015
2016
1,91
2,23
1,40
1,71
Изменение
значений
2017 к
2017
2016,
(+, –)
0,48
2,19
3,73
4,46
4,78
5,22
5,63
Годы
Показатели
2012
Доля объема предоставленных ИЖК в
1,54
ВВП, %
Доля задолженности по ИЖК в ВВП, % 2,98
Средняя величина задолженности по
26383 35084 46795
ИЖК на душу рабочей силы, руб./чел.
Темп прироста объема ИЖК к
43,9
31,2 30,3
предыдущему периоду, %
Доля предоставленных ИЖК в объеме
96,2
96,4 96,9
ЖК, выданных в отчетном периоде, %
Доля предоставленных ИЖК в объеме
выданных кредитов физическим лицам 14,3
15,4 20,4
в отчетном периоде, %
Темп прироста задолженности по ИЖК
к соответствующему периоду
35,0
32,6 33,2
предыдущего года, %
Доля задолженности по ИЖК в сумме
94,1
95,8 96,5
задол-женности по ЖК, %
Доля задолженности по ИЖК в сумме
задол-женности по кредитам
25,9
26,7 31,2
физических лиц, %
Доля просроченной задолженности по
ИЖК в сумме задолженности по ИЖК, 2,08
1,50 1,31
%
Соотношение объемов погашенных
ИЖК и ИЖК, предоставленных в
49,8
51,9 50,1
отчетном периоде, %
Соотношение объемов досрочно
погашенных ИЖК (прав требования по 25,9
30,7 30,1
ИЖК) и предоставленных ИЖК, %
Соотношение объемов
рефинансированных ИЖК (прав
9,9
17,0 15,3
требования по ИЖК) и
предоставленных ИЖК, %
0,41
51987 58657 67690
9033
– 34,2 26,8
37,7
10,9
98,9
99,3
99,4
0,1
19,8
20,4
21,9
1,5
12,9
12,8
15,4
2,6
98,4
99,0
99,2
0,2
37,4
41,7
42,1
0,4
1,66
1,57
1,28
-0,29
60,9
65,3
66,7
1,4
41,1
41,5
41,9
0,4
8,0
6,8
7,8
1
131
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Таблица - Количество ИЖК, предоставленных физическим лицам в рублях, в разрезе
субъектов Центрального федерального округа Российской Федерации (ед.). [86, с.42].
Регионы Центрального
Федерального округа
1
ВСЕГО ПО
РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ
ОКРУГ
Белгородская область
Брянская область
Владимирская область
Воронежская область
Ивановская область
Калужская область
Костромская область
Курская область
Липецкая область
Московская область
Орловская область
Рязанская область
Смоленская область
Тамбовская область
Тверская область
Тульская область
Ярославская область
г. Москва
годы
2014
2015
4
5
1 058 641 710 450
2012
2
739 393
2013
3
878 495
154 668
193 148
241 553
6 366
5 319
5 829
10 108
4 267
5 289
3 720
5 642
5 437
30 043
3 285
5 532
5 517
3 782
6 646
7 273
6 879
33 734
7 665
6 272
7 616
13 240
5 575
7 123
4 412
6 784
6 205
39 602
4 456
7 034
6 114
5 002
7 321
8 770
7 947
42 010
8 227
8 217
9 374
16 533
7 245
8 419
5 782
8 403
7 633
56 086
5 455
9 634
7 272
6 169
9 219
10 777
10 085
47 023
2016
6
863 803
2017
7
1 086 940
163 694
201 958
254 969
5 543
5 577
6 044
11 523
4 507
5 439
3 846
4 951
5 338
34 648
3 898
6 406
4 531
4 133
5 911
7 023
6 802
37 574
6 603
6 383
7 449
13 799
4 773
6 916
4 089
6 533
6 482
43 276
4 909
7 832
5 282
4 968
7 460
8 374
7 411
49 419
8 542
7 949
9 643
16 511
6 367
8 668
4 987
7 934
7 411
56 646
6 158
9 786
6 425
6 110
9 479
10 620
9 228
62 505
132
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
Таблица - Средневзвешенный срок и средневзвешенная процентная ставка по ИЖК,
предоставленных физическим лицам, в разрезе субъектов Российской Федерации по
регионам ЦФО за 2012-2017 гг. [86].
2012
Средне Средне
взве- взвешен- шенный
ная
срок
ставка,
креди- %
тования,
мес.
ВСЕГО ПО
РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Белгоpодская
область
Бpянская
область
Владимиpская
область
Воpонежская
область
Ивановская
область
Калужская
область
Костpомская
область
Куpская
область
Липецкая
область
Московская
область
Оpловская
область
Рязанская
область
Смоленская
область
Тамбовская
область
Твеpская
область
Тульская
область
Яpославская
2013
Средне Средне
взве- взвешен- шенный
ная
срок
ставка,
креди- %
тования,
мес.
2014
2015
Средне Средневз Средне Средне
взве- вевзве- взвешен- шеншен- шенный
ный срок ный
ная
срок
креди- срок
ставка,
креди- това-ния, креди- %
това- мес.
тования,
ния,
мес.
мес.
2016
2017
Средне Средне Средне Средне
взве- взве- взве- взвешен- шен- шен- шенный
ная
ный
ная
срок
ставка, срок ставка,
креди- %
креди- %
товатования,
ния,
мес.
мес.
176,6
12,32
172,9
12,51
178,1
12,47
175,2
13,36
182,2
12,49
186,8
10,64
171,0
12,35
167,3
12,54
174,6
12,49
173,5
13,27
184,3
12,37
191
10,64
180,0
12,31
175,6
12,51
181,5
12,37
176,1
13,34
184,0
12,64
187,6
10,6
181,1
12,50
173,3
12,53
177,5
12,52
173,3
13,23
182,3
12,46
185,6
10,54
172,3
12,69
169,4
12,61
172,7
12,68
173,1
13,42
182,6
12,59
188,9
10,66
182,7
12,42
178,5
12,58
184,5
12,52
187,5
13,14
197,6
12,35
198,3
10,6
167,2
12,61
163,5
12,52
167,3
12,50
169,5
13,52
175,1
12,66
177,3
10,77
183,7
12,28
170,5
12,45
179,5
12,44
174,0
13,19
186,7
12,35
192
10,53
155,6
12,52
160,5
12,61
168,2
12,55
162,6
13,47
173.1
12,68
179,5
10,58
179,3
12,54
180,2
12,59
182,7
12,52
177,0
13,21
185,7
12,41
188,4
10,6
187,1
12,55
183,4
12,62
185,8
12,63
183,9
13,14
195,3
12,43
195,8
10,63
173,8
12,42
170,6
12,54
174,6
12,48
177,3
13,11
186,6
12,25
191,1
10,58
175,3
12,51
172,1
12,64
175,4
12,53
176,5
13,24
187,1
12,31
187,8
10,57
179,8
12,36
171,6
12,55
174,4
12,53
176,1
13,18
183,4
12,50
190
10,57
191,7
12,52
179,8
12,67
184,9
12,55
180,9
13,25
191,0
12,39
195,3
10,59
182,8
12,57
176,3
12,66
180,5
12,46
178,1
13,15
190,1
12,37
193
10,56
186,5
12,38
182,2
12,51
182,6
12,49
179,5
13,38
182,3
12,53
193
10,57
180,9
12,53
172,7
12,66
177,2
12,50
174,5
13,55
183,1
12,58
188,6
10,58
161,6
12,39
154,9
12,54
167,6
12,51
166,5
13,31
174,7
12,50
180,6
10,63
133
область
г. Москва
161,6
12,19
159,4
12,51
170,7
12,47
168,3
13,35
181,7
12,37
191,9
10,72
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
Таблица – Жилищный фонд Орловской области в 2013-2017 гг. (на конец года; общая
площадь жилых помещений; тыс. кв. м) [88].
Изменение значений,
Годы
%
Наименование показателя
2013
2014
2015
2016
2017
2017 к
2017 к
2013
2016
1
2
3
4
5
6
7
8
Жилищный фонд - всего 19874,2 20261,1 20547,0 20868,2 21025,1 105,79
100,75
в том числе:
- частный
17963,7 18976,5 19349,4 19720,8 19918,9
110,88
101,00
из него в собственности
граждан
17833,8 18859,7 19265,3 19631,0 19828,7
111,19
101,01
- государственный
153,4
212,1 248,8 245,9 246,0
160,37
100,04
- муниципальный
1746,6 1061,5 938,2 891,0 851,8
48,77
95,60
- другой
10,5
11,0
10,6
10,5
8,4
80,00
80,00
Городской жилищный
фонд - всего
13168,7 13499,6 13725,1 13954,9 14061,4
106,78
100,76
в том числе:
- частный
11664,8 12 592,9 12909,0 13179,3 13308,6
114,09
100,98
из него в собственности
граждан
11556,6 12500,3 12854,6 13122,7 13251,7
114,67
100,98
- государственный
118,2
175,3 192,3 188,6 189,4
160,24
100,42
- муниципальный
1385,7 731,4 623,8 587,0 563,4
40,66
95,98
- другой
–
–
–
–
–
–
–
Сельский
жилищный
фонд - всего
6705,5 6761,5 6821,9 6913,3 6963,7
103,85
100,73
в том числе:
- частный
6298,9 6383,6 6440,4 6541,5 6610,3
104,94
101,05
из него в собственности
граждан
6277,2 6359,4 6410,7 6508,3 6577,0
104,78
101,06
- государственный
35,2
36,8
56,5
57,3
56,6
160,80
98,78
- муниципальный
360,9
330,1 314,4 304,0 288,4
79,91
94,87
- другой
10,5
11,0
10,6
10,5
8,4
80,00
80,00
134
ПРИЛОЖЕНИЕ 6
Таблица - Основные показатели жилищных условий населения Орловской области
за 2013-2017 гг. [70].
Изменение
Годы
значений
2017 к 2013
Наименование показателя
абсол.,относит.,
2013
2014
2015
2016
2017
(+, –)
%
1
2
3
4
5
6
7
8
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на
одного жителя: всего, кв. м
25,8
26,5
27,0
27,6
28,1
2,3
108,9
из нее:
- в городской местности
25,9
26,6
27,1
27,7
28,2
2,3
108,9
- в сельской местности
25,6
26,2
26,9
27,5
28,0
2,4
109,4
Число квартир: всего, тысяч
366,1 371,4 376,1 381,8 384,5 18,4 105,0
из них:
- однокомнатных
81,8
84,0
86,7
89,4
90,5
8,7
110,6
- двухкомнатных
142,0 143,6 144,3 145,9 146,8
4,8
103,4
- трехкомнатных
115,9 117,1 118,2 119,4 120,0
4,1
103,5
- четырехкомнатных и более
26,4
26,7
26,9
27,1
27,2
0,8
103,0
Средний размер одной квартиры,
кв. м общей площади жилых
помещений
53,9
54,0
54,0
54,0
54,0
0,1
100,2
- однокомнатной
34,0
34,2
34,5
34,5
34,5
0,5
101,5
- двухкомнатной
48,6
48,8
48,6
48,7
48,8
0,2
100,4
- трехкомнатной
62,6
62,9
63,0
63,2
63,3
0,7
101,1
- четырехкомнатной и более
105,1 105,4 106,0 106,1 106,2
1,1
101,0
Приватизировано жилых помещений (с начала приватизации):
- всего,1) единиц
151 413 154 067 156 818 158 169 159 131 7 718 105,1
- в процентах от общего числа
жилых помещений, подлежащих
приватизации
83,7
83,9
87,8
87,8
87,9
1)
С учетом коммунальных квартир.
135
ПРИЛОЖЕНИЕ 7
Таблица 1 – Макроэкономические параметры, заданные на глубину прогнозирования
Показатель
Численность населения N (на начало
года), тыс. чел.
Темпы роста ВРП, %
Темпы роста инвестиций в основной
капитал, %
Среднедушевой доход населения, тыс.
руб.
Темпы роста реальных располагаемых
денежных доходов населения, %
Темп инфляции, %
Годы
2018 2019 2020
2010
2015 2016 2017
(базовый)
(прогноз)
765,23 759,72 754,81 747,24
785,592
1
1
6
7 741,1 735,9
3,4
2,4 - 2,1 4,9
7,3 9,7 8,2
1,9
13,115
12,5
8,78
- 9,6 - 14,2
0,9
7,6
8,4 13,0
26,87 28,25
22,819 23,261 24,187 25,700 0
0
- 1,4 1,9
12,91 5,38
3,2
2,52
6,0
3,1
6,3
4,3
6,6
3,8
Таблица 2 - Отраслевые параметры, постоянные при расчетах (скалярные)
Показатель
Значение
Средняя площадь квартиры в новостройках массового класса в 2017 году, кв.
48,7
м
Средняя площадь квартиры на вторичном рынке в 2017 году, кв. м
52,4
Средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках, кв. м
18
Доля первичного рынка в спросе, %
40
Доля первичного рынка в предложении, %
25
Доля инвестиционных сделок на первичном рынке от общего числа
50
инвестиционных сделок, %
Средняя удельная цена жилья на первичном рынке в декабре 2010 года
29,683
(базовый), тыс. руб./кв. м
Прирост/спад (+, -) средней удельной цены на первичном рынке в 2010 году
- 1,5
(базовый), %
Эластичность предложения на вторичном рынке по цене, %
10,0
Средняя удельная цена жилья на вторичном рынке в декабре 2010 года
28,907
(базовый), тыс. руб./кв. м
Прирост средней удельной цены на вторичном рынке в 2010 году (базовый), %
4,1
Объем предложения на вторичном рынке, тыс. квартир
115
Объем поглощения на вторичном рынке в базовом 2010 году, тыс. квартир
85,4
136
Таблица 3 – Отраслевые параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)
Показатель
Годы
2018
2019
2020
2010
2015 2016 2017
(базовый)
(прогноз)
Федеральный норматив среднего
уровня обеспеченности жильем,
20,6
23,5 24,2 54,0 54,0
кв. м/чел.
Обеспеченность жильем, кв. м/чел.
24,6
27,0 26,5 27,85 28,94
Объем жилищного фонда,
19363 20547 20868 21025 21622,8
тыс. кв. м
Объем жилищного строительства,
249,1 479,3 351,2 270,4 597,8
тыс. кв. м
Объем ввода в действие жилья,
197,6 278,8 250,9 167,5 227,3
тыс. кв. м
Планируемый объем выбытия
30,978 34,527 27,712 4,762 3,640
жилого фонда, тыс. кв. м
Приобретение недвижимости для
2472,0 1357,9 1064,1 182,9 139,8
переселенцев, млн. руб.
Планируемый объем жилищного
ипотечного кредитования,
2197,0 5083,0 6572,09271,010056,9
млн. руб.
Платежеспособный спрос, млрд. руб. 10,3
17,5 17,7 18,3 19,2
Предъявленный спрос населения
-3,1
-2,7 -1,7 19,7 18,7
(без ипотеки), млн. кв. м
54,0
54,0
29,97
31,32
22211,5 23050,5
588,7
839,0
169,0
316,6
1,581
0,5
60,7
19,2
12979,4 18171,2
19,9
20,8
17,8
16,7
137
Таблица 4 - Параметры, зависящие от соотношения спрос/предложение
Параметр
Коэффициент соотношения ввод/строительство
Коэффициент соотношения строительство/предложение
Коэффициент соотношения поглощение/предложение на
первичном рынке
Коэффициент соотношения поглощение/спрос на
первичном рынке
Коэффициент соотношения поглощение/ограничение на
вторичном рынке
Доля респондентов, готовых приобрести жилье на рынке
за свой счет в течение ближайшего года, от общего
числа домохозяйств (предъявленный спрос), %
Доля респондентов, готовых приобрести жилье на
вторичном рынке с учетом продажи имеющейся
квартиры, от общего числа приобретателей вторичного
рынка (альтернативные сделки), %
Доля ипотечных сделок на рынке жилья, %
Доля инвестиционного спроса на рынке жилья, %
Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных
сделок, %
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на
первичном рынке, %
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на
вторичном рынке, %
Средняя доля кредита в стоимости квартиры, %
Индикатор состояния
спрос/предложение
1
2
3
4
0,25
0,30
0,32
0,35
2,10
2,20
2,35
2,50
0,42
0,41
0,41
0,43
0,40
0,46
0,40
0,35
0,70
0,75
0,78
0,80
2,0
2,8
3,0
3,5
85
80
78
75
15
0
10
25
5
12
28
6
14
30
20
20
10
22
22
28
10
26
28
31
40
30
28
18
Таблица 5 - Параметры, зависящие от типа рынка
Параметр
Соотношение цен
первичного и
вторичного рынка
Соотношение цен на
массовое жилье к
средним ценам
N модели
прогнозирования цен
Индекс типа рынка
1
2
3
4
5
6
(растущий (стабилизаци (стабильный (падающий, (стабилизаци (перегретый
)
я после роста)
)
кризисный) я после спада)
)
1,18
1,17
1,15
1,14
1,12
1,07
0,57
0,6
0,61
0,63
0,65
0,53
1
2
3
4
5
6
138
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа