close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Некрасова Наталия Дмитриевна. Формирование эффективной системы оценки рисков на рынке недвижимости

код для вставки
1
2
3
4
АННОТАЦИЯ
на выпускную квалификационную работу Некрасовой Наталии
Дмитриевна на тему: «Формирование эффективной системы оценки рисков
на рынке недвижимости»
Выпускная квалификационная работа изложена на 104 страницах,
включает 21 таблиц и 20 рисунков. Для ее написания использовано 50
источника.
Перечень ключевых слов: риск, оценка рисков, недвижимость, система
оценки рисков, классификация рисков, инвестиции.
Исследование является актуальным, так как на сегодняшний момент
одним из приоритетных направлений экономики является процесс
становления рынка недвижимости.
Цель выпускной квалификационной работы: создание эффективной
системы оценки рисков и стратегии управления ООО «Гарант»
В ходе исследования использовались следующие методы:
классификация рисков, методы исследования оценки рисков, разработка
системы оценки рисков.
Работа состоит из введения, трех глав и заключения.
В первой главе Концептуальные основы оценки рисков на рынке
недвижимости» раскрываются теоретические аспекты исследуемой
проблемы, в том числе: понятие риск, характеристика рисков в сфере
недвижимости , методики оценки рисков.
Во второй главе «Анализ эффективности ООО «Гарант»» дана краткая
организационно-экономическая характеристика предприятия, проведен
анализ платежеспособности организации.
В третьей главе «Формирование системы оценки рисков» разработана
система оценки рисков и стратегия управления рисками в ООО Гарант. Дана
оценка
эффективности
предложенной
системы
оценки
рисков.
Предложенную систему оценки рисков можно внедрять в организации
работающие на рынке недвижимости.
5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ
1
ОЦЕНКИ РИСКОВ НА РЫНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие риск и риск в недвижимости.
5
1.2 Классификация рисков.
10
1.3. Методики оценки рисков.
28
2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ООО «ГАРАНТ»
2.1 Оценка эффективности деятельности ООО «Гарант».
35
2.2. Анализ системы управления рисками ООО «Гарант».
48
2.3 Тенденции развития рынка недвижимости в РФ, и факторы, влияющие на
риски.
51
3. ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ РИСКОВ ООО «ГАРАНТ»
3.1. Стратегия управления рисками на рынке недвижимости.
65
3.2. Система оценки рисков.
83
3.3. Эффективность предлагаемой системы оценки рисков на рынке
недвижимости.
94
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
99
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.
100
6
ВВЕДЕНИЕ
В современном мире важно понимать, что такое риск. Риск – это
возможность возникновения неблагоприятной ситуации или неудачного
исхода какой-либо деятельности. Риск присущ всем сферам деятельности,
так
как
связан
с
большим
количеством
факторов
влияющих
на
положительный исход тех или иных событий.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает
недвижимость, которая выступает в качестве средств производства и
предмета
потребления.
Недвижимость
является
основой
личного
существования для граждан, служит базой для хозяйственной деятельности
и развития предприятий. В России происходит активное формирование и
развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан и предприятий
учувствуют в операциях с недвижимостью. Разворачивается деятельность
отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение
имеет приобретение гарантированных прав пользования землей. При работе с
недвижимостью нужно уделять отдельное внимание возможным рискам,
связанным с операциями с недвижимостью. Причины рисков могут быть
разными и зависеть от множества факторов, происходящих на рынке
недвижимости. Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система
рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и
финансирование объектов недвижимости.
Актуальными становятся изучение специфики риска и его применение
в качестве действенного рычага управления, влияющего на принятие
решений о наиболее выгодном использовании экономических ресурсов и
повышении
социально-экономического
потенциала
территории,
ее
устойчивом и безопасном развитии. По этой причине необходимо уделять
большое внимание состоянию и структуре недвижимого имущества. В связи
с этим важно обобщать, систематизировать и учитывать различные подходы
к анализу и оценке возможных рисков недвижимости с целью принятия в
7
дальнейшем стратегических решений на разных уровнях территориального
управления. Это позволит сформировать научную базу для разработки новой
методологии и адаптивного механизма управления рисками, дающего возможность прогнозировать вероятность возникновения рисковых ситуаций,
проводить их оценку и разрабатывать комплекс мер по их нейтрализации, а
также предотвращающего возможные потери материальных, финансовых,
человеческих и других ресурсов и являющегося частью системы управления
конкретной территорией в целом.
Оценка рисков играет большую роль в инвестиционной стратегии, так
как бюджет предполагаемого проекта, а так же его будущая доходность
зависят от того, насколько инвестор готов рисковать. Важно иметь
достоверную полную информацию о планируемом виде деятельности, так
как это снизит возможные риски. Рынок недвижимого имущества имеет
высокую изменчивость цен на объекты. Частое изменение цен на объекты
недвижимости увеличивает доход от проекта, но в тоже время увеличивает
риски инвесторов. Из-за этого процесса принятие решений по проекту и
оценка его эффективности происходят в условиях неопределенности.
Инвестору необходимо провести анализ и систематизацию основных
процедур финансовой оценки, а так же разработать эффективную модель
управления рисками для успешной реализации проекта.
Рынок недвижимости в России за последнее десятилетние развивается
ускоренными темпами. В связи с этим растут требования к предполагаемым
объектам
недвижимости.
Благодаря
этому
процессу
постепенно
увеличивается доля качественных объектов недвижимости во всех секторах
рынка. В таких условиях особую актуальность приобретает процесс
реконструкции старых промышленных и коммерческих объектов со сменой
целевого назначения. Реконструкция старых объектов в современном мире
является одним из наиболее эффективных способов оживления пришедших в
упадок отдельных объектов или нерационально используемых территорий.
8
Эту тенденцию можно разделить на два направления – точечная
и
комплексная реконструкция. Комплексного подхода требуют те участки,
которые высвобождаются после выведенного производства. На такой
территории необходимо создание целого района со всей необходимой
инфраструктурой. Эти проекты являются наиболее привлекательным
способом долгосрочного и гарантированного капитала обеспечивающие
высокий и
стабильный доход
инвестора. Однако, как и любые
инвестиционные проекты, они сопряжены с определенными рисками.
Нестабильность на рынке недвижимости определяет высокую волатильность
цен, что увеличивает возможную отдачу от проекта и риски инвесторов,
вследствие чего процесс принятия решений по проекту и оценка его
эффективности
проходят
в
условиях
неопределенности.
Стремление
инвестора минимизировать финансовые риски приводит к необходимости
снизить неопределенность проекта и разработать эффективную модель
управления рисками, позволяющую
объединить основные процедуры
принятия решений и финансовой оценки.
Основной целью исследования является формирование и разработка
эффективной системы оценки рисков на рынке недвижимости.
В
соответствии
со
сформулированной
целью
поставлены
следующие задачи:
- уточнить основные понятия присущие российскому рынку недвижимости;
- проанализировать основные классификации рисков и методики оценки
рисков;
- выявить факторы, влияющие на риски в недвижимости;
- предложить методику оценки рисков.
В качестве объекта исследования выступает рынок недвижимости.
Предметом исследования являются методы оценки рисков при
инвестировании в объекты недвижимости, система оценки рисков, стратегия
управления рисками. Новизна данного исследования состоит в том, что
9
результатом работы будет создание алгоритма оценки рисков, использую
качественные и количественные методики, а так же его реализация
применительно к конкретному проекту.
Исследование является актуальным, так как на сегодняшний момент
одним
из
приоритетных
инвестиционного
недвижимость
рынка
могут
направлений
в
стать
экономики
недвижимость.
локомотивом,
является
Именно
который
процесс
инвестиции
может
в
поднять
российскую экономику на новый уровень. Так же эта тема актуально в связи
с развитием современных технологий строительства, появлением новых идей
в этой сфере и способов их реализации.
В работе используются такие эмпирические методы, как информационный
анализ и теоретическое обобщение научной литературы и статистических
источников по данной проблеме. Об актуальности развития сектора
недвижимости
свидетельствует
данные
о
количестве
построенной
недвижимости в России.
Нами
была
разработана
осуществляющих
система
оценки
предпринимательскую
рисков
для
деятельность
организаций
на
рынке
недвижимости. А так же были предложены подходы к определению
эффективности предлагаемой системы оценки рисков.
В целях определения практической значимости нашего исследования
были опубликованы 2 статьи в электронном журнале «Вопросы науки и
Образования»: «Оценка рисков инвестирования в недвижимость» и «Риски в
секторе недвижимости».
10
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ
ОСНОВЫ
ОЦЕНКИ
РИСКОВ
НА
РЫНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие риск и риск в недвижимости.
В первый раз понятие риска было сформулировано в 17 веке
французским
экономистом
Р.
Кантильоном.
Он
рассматривал
предпринимателя как фигуру, принимающую решения и удовлетворяющую
свои интересы в условиях неопределенности. Доход и убыток бизнесмена
являются следствием риска и неопределенности.
Дж П. Морган (J. P. Morgan) определяет риск как степень неопределенности
получения будущих чистых доходов. [41]
О. В. Лысенко, Е. Г. Кабанова рассматривая инвестиционные риски,
понимают под этим термином риски связанные с внешними факторами. К
таким факторам авторы относят социальную обстановку, состояния природы.
Р. М. Качалов считает хозяйственным риском отражение меры
реальности
нежелательного
развития
хозяйственной
деятельности
предприятия в конкретной ситуации.
П. Г. Грабовый и ряд других авторов под риском понимают
вероятность
потери
предпринимателем
своих
ресурсов,
проявление
дополнительных расходов в результате осуществления деятельности. Эти
точки зрения в полной мере отражают экономическую действительность, но
в разной перспективе. Из этого следует, что риск связан только с возможным
нежелательным развитием событий. Важно, что стремление снизить риск
часто приводит и к снижению доходов. [42]
А. Эверс и С. Новотни говорят о риске как различии между
действительностью и возможностью. По их мнению, термин «риск» связан с
возможностью того, что негативные эффекты могут произойти в результате
естественных событий или человеческих действий. [47]
11
На мой взгляд, под риском разумно понимать вероятность
потери
предприятием части своих ресурсов, упущенную выгоду, проявления
дополнительных расходов в результате осуществления производственной,
хозяйственной или финансовой деятельности, происходящей в условиях
ситуации неопределенности из-за нехватки информации.[46]
В современных реалиях выделяют следующие функции и риска
(Таблица 1):
Функции риска
инновационная функция
Описание функций риска
стимулирует
поиск
нетрадиционных
решений проблем
позволяет преодолевать психологические
барьеры, которые мешают перспективным
новшествам
заставляет исследовать источники риска с
целью
предотвращения
возможных
последствий
стимулирует предприятие к поиску средств
защиты от нежелательного риска
предполагает необходимость выбора одного
из нескольких решений
риск и конкуренция помогают
выявить
группы
эффективных
собственников и отрасли деятельности, в
которых возможен риск.
регулятивная функция
конструктивная функция
защитная функция
аналитическая функция
социально-экономическая функция
Таблица 1. Функции риска и их описание.
Риск по Ф. Найту представляет собой объективную возможность того
или иного действия, и может быть выражен количественно, в частности, в
виде, математически вероятного распределения доходов. Чем больше
возможность обычного отличия от ожидаемой величины при таком
распределении, тем меньше риск, и наоборот. В то же время существует
неопределенность, значащая, что ожидаемый доход в принципе может быть
получен, но возможность такого действия нельзя измерить. Экономическая
деятельность
реализуется
в
условиях
неоднозначности
протекания
настоящих социально-экономических действий, обилия вероятных состояний
12
и ситуаций реализации решения, в котором в будущем может оказаться
субъект. Для обеспечения эффективности и устойчивости инвестиций
необходим мониторинг инвестиционного проекта. Основными моментами в
этом процессе являются анализ проектных рисков, а так же разработка
антикризисных мер. Управление рисками - это комплекс мер , который
включают в себя идентификацию, анализ, мониторинг и снижение рисков с
целью уменьшения отклонения фактических показателей проекта от
запланированных значений. Для исследования оценки рисков необходимо
различать
понятие
«риск»
и
«неопределенность».
Неопределенность
предполагает наличие факторов, о которых имеется полная информация, а
степень
возможного
вероятность
влияния
возникновения
неизвестна.
условий,
Под
риском
приводящих
к
понимается
негативным
последствиям. Важно отметить, что ситуация неопределенности качественно
отличается от ситуации риска. В случае неопределенности вероятность
наступления событий невозможно установить. Исходя из этого, ситуация
риска – это разновидность неопределенности, при
которой наступление
событий вероятно и может быть определенно.[40]
Тот факт, что при оценке инвестиционного проекта
учитывается
влияние факторов неопределенности и риска приводит к тому, что состав,
содержание, и методы оценки эффективности проекта существенно
изменяются. Ключевым отличием проектов, которые разрабатываются и
анализируются и оцениваются с учетом неопределенности, является то, что
условия их реализации и соответствующие затраты и результаты точно не
известны. Вследствие этого, необходимо принимать во внимание весь спектр
их возможных значений и их вероятность.[35]
Также можно выделить и некоторые другие отличия:
1.
Изменение
экономического
инвестиционного проекта.
содержания
понятия
эффективности
13
2. Необходимость введения новых и обобщения традиционных показателей
эффективности проекта.
3. Необходимость учета дополнительных показателей, характеризующих
риск и неопределенность проекта.
4. Существенное изменение содержания инвестиционного проекта, в первую
очередь в части усложнения организационно - экономического механизма его
реализации. [46]
Далее перейдем непосредственно к понятию риска на рынке
недвижимого имущества. Риск, связанный с инвестициями в недвижимость,
–
специфический
риск,
обусловленный
уникальными
особенностями
недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на
совершение сделок, необходимость качественного управления [8].
В научной литературе существует целый ряд классификаций рисков
связанных с инвестициями в недвижимость.
Так в зависимости от того, насколько широкий круг активов различных
видов подвергается опасности их воздействия, риски принято подразделять
на системные и несистемные.[23]
Системные риски обусловлены неопределенностями в экономической
ситуации на рынке в целом, то есть они влияют на любые активы,
существующие на рынке, в силу чего управлять системными рисками для
инвестора достаточно проблематично. Андреев М.В. говоря о системных
рисках на рынке недвижимости, выделяет процентный риск. Данный вид
риска характерен для арендаторов, активно использующих финансовый
леверидж и размещающих существенную часть своих активов в долговые
обязательства. Помимо этого к системным рискам можно отнести:
инфляционный, валютный и ряд других.Специфические или несистемные
риски, в отличие от системных, влияют только на отдельные активы или
небольшие их совокупности
и связаны с особенностями этих активов. Для
различных активов выделяют различные типы специфических рисков.[29]
14
Риск потери ликвидности обусловлен колебаниями спроса на те или иные
активы на рынке. Он может быть характерен для управляющих компаний,
которые испытывают трудности с привлечением арендаторов. Риск
невыполнения обязательств/банкротства связан с возможностью неполучения
инвестором доходов от актива из-за дефолта соответствующего бизнеса,
лежащего в основе актива. Он, в первую очередь, имеет отношение к
управляющим компаниям, сотрудничающим с арендаторами, чей бизнес
является нестабильным (например, венчурными компаниями). Помимо этого,
в числе специфических рисков можно выделить такие риски, как
финансовый, юридический предпринимательский и ряд других. [1]
В зависимости от источника риска инвестиций в недвижимость выделяют
следующие риски (Рисунок 1):
Риски инвестиций в недвижимость в зависимости от источника риска
Риск типа недвижимости
Риск местоположения
Арендный риск
Риск износа объектов
Риск изменения
налогообложения
Риск инфляции
Риск реинвестирования
Рисунок 1- Риски инвестиций в недвижимость в зависимости от источника
риска.
15
В данном параграфе мы рассмотрели понятия и определения рисков.
Каждый автор внес в эти определения уточнения, которые помогли
полностью раскрыть смысл понятия «риск».
1.2 Классификация рисков
Исходя из темы работы, мы считаем необходимым уделить особое
внимание классификации экономических рисков. Классификация - это
объединение объектов одной системы в группы на основании определенного
фактора. Классификация же рисков соответственно означает систематизацию
множества рисков на основании определенных критериев, позволяющих
объединить
риски
в
группы.
Мы
укажем
наиболее
популярные
классификации рисков.
Риски разделяются по характеру учета:
- Внешние риски не связанные с деятельностью предприятия. Факторами,
оказывающими
влияние
на
эту
группу
являются
демографические,
социальные, географические.
- Уровень внутренних рисков напрямую зависит от деловой активности
руководства предприятия, выбора маркетинговой стратегии, тактики, а так
же
производственного
потенциала,
технического
оснащения,
уровня
специализации, уровня производительности труда, техники безопасности.
По характеру последствий риски бывают:
- Чистые риски. Они всегда несут в себе потери для предпринимательской
деятельности. Причинами являются такие факторы как стихийные бедствия,
несчастные случаи.
- Спекулятивные риски. Они могут нести в себе как потери, так и
дополнительную прибыль. Причинами этих рисков являются изменение
конъюнктуры рынка, изменение курса валют, изменение налогового
законодательства.
16
Рассмотрим классификацию рисков по сфере возникновения, в основе
которых лежат сферы деятельности. Производственный риск появляется в
связи с невыполнением предприятием своих обязательств по производству
товаров и услуг из-за внешней среды, непрофессионального использования
новой техники и технологий, основных и оборотных средств, сырья, рабочего
времени.
Основными
причинами
производственного
риска
являются
снижение предполагаемых объемов производства, рост материальных затрат,
уплата налогов, несвоевременные поставки, повреждение оборудования.
Коммерческий риск напрямую связан с такими явлениями как, изменение
закупочных цен на сырье и готовую продукцию, потребностей потребителя,
конъюнктуры
рынка,
взаимоотношений
работников
и
руководства
предприятия.[36] Финансовый риск основан на обязательном выполнении
своих финансовых обязательств. Основные причины возникновения этого
риска
–
это
обесценивание
финансово
инвестиционного
портфеля
предприятия, снижение деловой активности, уменьшение стоимости акций
компании. Страховые риски связаны с наступлением страховых случаев,
указанных в договоре страхования.
Причина кроется в неправильном
составлении страховых тарифов, формировании страховых резервов, а также
страховании рискованных объектов. [28]По критерию производственной
деятельности выделяют такие группы рисков как (Рисунок 2):
Риски, сгруппированные по критерию производственной деятельности
Организационные риски
Рыночные риски
Кредитные риски
Юридические риски
Технико-производственные риски
Рисунок 2 - Риски, сгруппированные по критерию производственной
деятельности.
17
- Организационные риски - это риски связанные с проблемами управления
компанией, ошибками сотрудников, неэффективной системой внутреннего
контроля, плохо разработанными правилами работ.
- Рыночные риски - это риски связанные с нестабильностью экономической
конъюнктуры: риск потери ликвидности, риск финансовых потерь из-за
изменения цены товара, риск снижения спроса на продукцию.
- Кредитные риски связаны с возможностью невыполнения обязательств
контрагентом в срок. Возникают у компаний имеющих дебиторскую
задолженность и у организаций, работающих на рынке ценных бумаг.
- Юридические риски возможны при изменении законодательства в период
сделки, а так же при
несоответствии законодательства разных стран,
некорректно составленных документов, в результате чего контрагент может
не выполнить условия договора.[20]
- Технико-производственные риски - риск нанесения ущерба окружающей
среде,
риск
возникновения
пожаров,
аварий,
риск
нарушения
функционирования объекта вследствие ошибок при проектировании и
монтаже, ряд строительных рисков. [24]
Риски можно классифицировать по последствиям. Автором данной
классификации является В. С. Романов:
- Допустимый риск – это риск решения, в результате неосуществления
которого, предприятию грозит потеря прибыли. При таких условиях
экономическая деятельность сохраняет свою целесообразность, то есть
потери имеют место, но они не превышают размер ожидаемой прибыли.
- Критический риск связан с потерей предприятием выручки, то есть потери
заведомо превышают ожидаемую прибыль. Такая ситуация может привести
к потере всех средств, вложенных предприятием в проект.
- Катастрофический риск несет за собой неплатежеспособность предприятия.
Потери могут быть равны всему имуществу предприятия. К этой группе
18
относят риск связанный с опасностью для жизни людей или возникновением
экологических катастроф. [21]
Существует большое количество видов и классификаций рисков в
зависимости
от
специфики
деятельности
компании.
Отдельно
классифицируются инвестиционные риски, риски на рынке недвижимости.
К рискам связанным с покупательской способностью денег, относятся
следующие разновидности рисков: инфляционные и дефляционные риски.
Инфляция означает обесценивание денег и рост цен. Дефляция – это
процесс, обратный
инфляции, он выражается
в снижении
цен и,
соответственно, в увеличении покупательской способности денег.
Инфляционный риск – это риск того, что при росте инфляции,
получаемые денежные доходы обесцениваются с точки зрения реальной
покупательской способности быстрее, чем растут. В таких условиях
компания несет убытки.
Дефляционный риск – это риск того, что при росте дефляции
происходит падение уровня цен, ухудшение экономических условий
предпринимательства и снижение доходов.
Риски ликвидности – риски, при которых возможны потери при
реализации ценных бумаг или товаров из-за изменения оценки их качества и
потребительской стоимости.
Инвестиционные риски включают в себя следующие подвиды рисков:
- Риск упущенной выгоды – это риск наступления косвенного финансового
ущерба, неполученная прибыль в результате не осуществления какого-либо
мероприятия, например страхования, инвестирования.
- Риск снижения доходности может произойти из-за уменьшения размера
процентов и дивидендов по процентным по портфельным инвестициям, по
вкладам и кредитам. Портфельные инвестиции связанны с формированием
инвестиционного портфеля и представляют собой приобретение ценных
19
бумаг и других активов. Риск снижения доходности включает в себя
процентные риски и кредитные риски.[38]
К
процентным
рискам
можно
отнести
опасность
потерь
инвестиционными институтами в результате превышения процентных
ставок, выплачиваемых ими по привлечѐнным средствам, над ставками по
предоставленным кредитам. К процентным рискам можно отнести риски
потерь, которые могут понести инвесторы в связи с изменениями дивидендов
по акциям, процентных ставок по облигациям, сертификатам.
Рост рыночной ставки процента приводит к снижению курсовой
стоимости ценных бумаг, особенно облигаций с фиксированным процентом.
При повышении процента также может наступить массовый сброс ценных
бумаг. В этой ситуации инвестор мог бы получить прирост доходов за счет
увеличения процента, но не может использовать свои средства, вложенных
на тех же условиях.
Риск банкротства опасен в результате неэффективного способа вложения
капитала, несет за собой потери собственного капитала компании и
невозможности платить по обязательствам. В такой ситуации компания
становится банкротом. [2]
Анализ рисков в секторе недвижимости приобрѐл актуальность из-за
того, что данный тип объектов является долговременным предметом
потребления,
в
течение
жизненного
цикла
которого
происходят
значительные изменения в экономической ситуации, технологическом
развитии общества, потребностях пользователя, свойствах самого объекта,
которые изнашиваются.
Срок службы объекта недвижимости значительно больше жизненного
цикла выпускаемой продукции. Из-за длинного жизненного цикла объект
недвижимости несколько раз подвергается капитальному ремонту или
реконструкции в соответствии с требованиями потребителей. Под влиянием
научно-технического прогресса, жизненный цикл объекта недвижимости
20
значительно сократился, а требования к эффективности использования
выросли. Именно неопределѐнность будущего состояния рынка влияет на
принятия решений в сфере оценки рисков недвижимости. Уровень риска
различается с точки зрения различных участников рынка недвижимости:
собственника, инвестора, девелопера, управляющих.[22]
Разделение участников на собственников и инвесторов, осуществлено
исходя из опыта рыночных отношений в России, в соответствии с которым,
например, при долевом строительстве жилья инвестор не становится
собственником объекта до завершения инвестиционного цикла и процедуры
регистрации прав собственности. Поэтому можно сказать, что максимальный
риск принимают на себя инвесторы. [27]
У собственников если они не занимаются развитием объектов, риск
меньше,
чем
у
девелоперов.
Если
собственник
решил
развивать
недвижимость, риск становится таким же, как у девелопера. Если
собственник
объекта
заключает
договор
о
внешнем
управлении
недвижимостью, риск повышается в связи с возможным неэффективным
управлением в условиях частичной потери контроля над объектом. А риск
управляющего гораздо меньше риска инвестора и девелопера, так как он не
вкладывает собственные средства в развитие объекта.
Участников
рынка
недвижимости
можно
классифицировать
по
склонности к принятию рискованных решений: консервативные, средние,
авантюрные. Консервативные участники рынка преувеличивают величину
риска,
авантюрные
классификацию,
преуменьшают.
предложим
недвижимости. (Рисунок 3)
Учитывая
матрицу
рисков
приведенную
выше
участников
рынка
21
Тип участника
рынка
Участники рынка
Собственники Инвесторы Девелоперы Управляющие Арендаторы
Консервативные
Зона оценки риска как высокого
Средние
(Типичные)
Зона оценки риска как типичного
Зона оценки риска как низкого
Авантюрные
Рисунок 3- Матрица оценки риска участниками рынка недвижимости.
Исходя из рисунка, наиболее реалистично оценивают риск девелоперы и
профессиональны управляющие недвижимостью, при условии, что они
обладают средним восприятием действительности. [50]
Недвижимость является дорогостоящим активом, потеря которого
может привести к утрате платежеспособности, благосостояния и перспектив.
Недвижимость несет в себе совокупность рисков различного типа финансовых, технических, экономических. К экономическим рискам следует
отнести возможность изменения спроса и предложения на рынке, низкую
ликвидность объектов.[6]
Наконец необходимо отметить существование юридических рисков
возникающих
при
строительстве,
реконструкции,
уничтожении,
перепрофилировании и продаже объектов недвижимости.
В современной теории рыночной стоимости недвижимости учет рисков
происходит в знаменателе основной формулы:
С=
,
где С – величина рыночной стоимости объекта недвижимости, руб.;
ЧД – величина годового чистого дохода от недвижимости, руб/год;
(1)
22
– значение коэффициента капитализации, доли единицы ( процент
годовых).
Из формулы 1 мы видим, что рыночная стоимость недвижимости и величина
рисков совершения сделки обратно пропорциональны – а значит чем больше
риск, тем меньше стоимость объектов на рынке.[49]
Коэффициент капитализации с позиции анализа риска выглядит как
=Е+r ,
где Е -
(2)
значение нормы дисконта(дохода на капитал), доли единицы
(процент годовых);
r – сумма рисков, связанных со сделкой с данным объектом
недвижимости, доли единицы( процент годовых).
Целесообразно прибегать к профессиональному управлению, так ка
снижаются возможные риски, и увеличивается возможность выгоды.
Наиболее популярными считаются покупка действующего объекта и
приобретение прав на земельный участок с последующим размещением на
нем объекта недвижимости. При этом инвестор может приобрести как
активы так и права на объект – акции, доли, которые фиксируют
собственность инвестора на это определенное имущество. [12]
С точки зрения рыночных отношений в сфере недвижимости обычно
проверяют две составляющие:
- объект;
- сделка по наиболее эффективному ее структурированию.
При
таком делении
выявляется и анализируется возможность
устранения и нейтрализации таких рисков как:
- признание совершенной сделки недействительной;
- неисполнение обязательств по сделке;
- неверное определение цены сделки из-за скрытых обстоятельств.
- утрата активов после заключения сделки.
23
Учет классификация и анализ рисков в сфере недвижимости является
одной из важнейших элементов повышения эффективности для всех
участников рынка недвижимости. [22]
Классификация риска – это его распределение на категории , виды,
подвиды ,группы. Научно обоснованная классификация риска содействует
четкому определению места каждого риска в общей системе и создает
потенциальные
возможности
для
эффективного
применения
соответствующих методов анализа и способов оптимизации уровня рисков.
Для правильного построения классификации необходим системный подход,
который поможет сделать классификацию доступной для практического
применения. Классификация риска помогает выявить величину каждого
отдельного риска, факторы, влияющие на степень риска. Сложность
классификации рисков можно объяснить их многообразием, а так же
появлением новых рисков по мере экономического, социального и
технологического развития современного общества. [16]
Анализ
экономической
литературы
посвященной
исследованиям
рисков и связанных с этим проблем, позволил сделать вывод о том, что на
сегодняшний
день
отсутствует
единая
система
систематизации
классификаций. Сложность нахождения и классификации рисков связана с
разновидностями принципов осуществления этого процесса. [7]
Из
зарубежных
исследований
представляет
практический
интерес
классификация представленная К. Артто и К. Кахконен. [44]
Согласно данной классификации все риски разделены на четыре
группы:
-первая группа – чистые риски (непредвиденные опасности);
- вторая группа – финансовые риски;
- третья группа – бизнес - риски – связанные с основной деятельностью
организации во время осуществления какого- либо проекта;
- четвертая группа – политические, связанные с политической ситуацией.
24
Вместе с тем Тернер предположил, что риски могут быть разделены в
зависимости от их воздействия или в зависимости от того, кто осуществляет
за ними контроль и управление. В соответствии с этой классификацией риски
подразделяют:
- деловые риски;
- риски, подлежащие страхованию;
- внешние риски;
- внутренние риски.
Иное разделение сделано Финнерти, в книге которого описываются
девять типов риска:
- технологические;
- экономические;
- финансовые;
- валютные;
- политические;
- экологические;
- риск завершения проекта;
- риск поставок;
- форс-мажорные риски. [5]
Несмотря на большое количество различных классификаций, анализ
произведенных в научных трудах подходов к описанию рисков в процессе
деятельности организаций помог сгруппировать их в таком виде как:
1. Бизнес-риски, связанные с экономической средой.
2. Управленческие риски, связанные с принятием управленческого решения.
3.Чистые риски, которые не зависят напрямую от человека.
Для наиболее точной идентификации рисков предлагаем использовать
матричный подход к классификации рисков. Важность использования такого
подхода к группировке рисков обусловлена тем, что структура такой
классификации сконцентрирована на принципах системной динамики,
25
которая моделируя методологию, помогает достигать системного знания и
целей уточнения. Рассматривая классификацию рисков как совокупность
сочетаний центров риска и их источников (внешних или внутренних),
получим матричную структуру, названную как «матричная модель»
классификации рисков при воспроизводстве недвижимости. [25]
Внешними рисками будут те, которые относительно не поддаются
контролю.
Из-за
характера
и
природы
их
образования
возникает
необходимость в постоянном отслеживании и прогнозе этих рисков.
Внутренние риски наиболее управляемы и изменяются между
различными проектами. Некоторые из этих факторов риска являются
местными к индивидуальным группам работ или категориям в пределах
проекта: рассматриваются риски связанные с опытом участников проекта,
рассматриваются все участники, включая клиентов, участников рабочего
процесса, экспертов, лиц принимающих решения учитываются их опыт,
знания, личные качества.[31]
Благодаря гибкости данной
матричной модели получаем структуру
которая наиболее подходит для достижения конкретных целей и задач.
Объединенные в единую систему группы рисков помогают наиболее четко
определить различные виды опасностей. Матричная модель формируется как
пересечение центров риска, включая бизнес риски, управленческие риски и
чистые риски, а также их распространение на внешние и внутренние риски.
Пересечение данных подсистем демонстрирует конкретные группы рисков.
Отличительной чертой такой матричной модели является то, что
сформированная
матрица
дает
группы
рисков,
которые
затем
с
использованием принципов таксономии могут формировать подгруппы по их
общим свойствам и характеристикам в классы и подклассы эквивалентности.
Таксономия
–
это
совокупность
принципов
и
правил
классифицирования объектов, а результат этого классификация. Методы
таксономии
помогают
создать
исходную
классификацию
заданного
26
множества объектов: в такой классификации объекты, имеющие общие
признаки, будут собираться в один таксон. [18]
Рассмотрим матричную модель группировки рисков. Таблица 2.
Таблица 2. Матричная модель группировки рисков.
Классификация рисков
Внешние риски
Риски рыночной
среды
Бизнес - риски
Внутренние риски
Риски экономической
деятельности организации
Управленческие риски
Риски, связанные с Риски управления персоналом
муниципальной
властью
Чистые риски
Природнотехногенные риски
Производственно
эксплуатационные риски
-
Благодаря такой модели, имея набор признаков того или иного риска
проекта, можно классифицировать риски конкретного проекта и получить ее
иерархическую структуру. Любая классификация в некоторой степени
является условной, так как иногда в конкретных ситуациях провести четкую
границу между отдельными видами проектных рисков достаточно сложно.
Так же при идентификации и определении каждого риска некоторые факторы
находятся во взаимосвязи, коррелированы между собой, поэтому изменения
в одном из них вызывают изменения в другом. [29]
Однако
недвижимости
для
исследования
предлагается
рисков
связанных
использовать
с
эксплуатацией
каркасную
древовидную
структуру, где риски визуализируются по сферам их возникновения, и
показано их воздействие на развитие всего процесса.
В основе риска лежит естественная сложность системы
и факт
функционирования (динамика). Поэтому с целью наиболее точно выявить
27
опасности, возникающие в сфере недвижимого имущества, следует
рассмотреть некоторые элементы данной структуры более подробно.
Производственно
распространѐнными
–
при
эксплуатационные
строительстве,
риски
являются
реконструкции,
самыми
ремонте
и
эксплуатации здания. Такие риски приносят ущерб, как собственнику здания,
так и подрядным организациям, арендаторам. Основные риски в этой
категории – это технологические риски, архитектурно - строительные риски
и аварии.[13]
Под аварией понимают отказ в работе или дефект оборудования,
установленного на объекте, из-за которого был нанесен материальный ущерб
собственнику здания или третьему лицу;
Технологические риски связаны с факторами неопределенности,
оказывающими
влияние
на
технико-технологическую
составляющую
деятельности при реализации проекта, такими как надежность оборудования,
предсказуемость производственных процессов и технологий, их сложность,
уровень автоматизации, темпы модернизации оборудования технологий. В
эту подгруппу еще включаются риски, связанные с отказом оборудования.
Изменение параметров работы инженерных систем. Под этим риском
понимается уменьшение комфорта и сервиса на объекте вследствие сбоя в
работе оборудования. Так же к этой подгруппе относится ограничение по
объему электрической мощности. [10]
Архитектурно – строительные риски обусловлены неправильным
выбором места реализации проекта, его несоответствием окружающей
застройке, неправильным выбором материалов, неточным определении
планировки квартир. Эти риски связаны с недостаточно детальной
проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости,
слабостью их технической экспертизы. Например, это может быть
необходимость в перепрофилировании помещения.[19]
28
Риски
экономической
деятельности
организации
–
это
риски,
связанные с неблагоприятными изменениями в экономике предприятия.
Наиболее
распространѐнным
видом
экономического
риска
являются
изменения в экономической деятельности организации, несбалансированная
ликвидность
(невозможность
своевременно
выполнять
платежные
обязательства).
1) коммерчески риск – риск, появляющийся в процессе реализации товаров и
услуг,
произведенных
или
приобретаемых
организациями.
В
сфере
недвижимости данный риск имеет такие подвиды как:
- секторный риск, представляющий собой риск колебаний цен в секторе
недвижимости за счет соотношения спроса и предложения;
-
риск
конкуренции,
подразумевающий
активизацию
деятельности
существующих компаний и легкость или сложность вхождения организации
в данный сектор бизнеса;
- ценовой риск, оказывающий существенное на возможность заполнения
объекта недвижимости арендаторами, невыполнение запланированного
объема спроса за счет изменения конъюнктуры, незнания технологий
продаж;
- риск того, что потребитель не примет
строительный объект
или
осуществленную работу;
- информационный риск , выраженный в недостатке информации о состоянии
внешней среды, несовершенстве информационных баз, недостатке знаний об
источниках получения информации.[3]
2) инновационные риски. Анализ инновационных рисков особенно важен в
современной экономической деятельности организаций, работающих в сфере
недвижимого имущества, так как они представляют собой вероятность
потерь при производстве новых товаров и услуг. Важность исследования
данной группы рисков связана с изменениями, происходящими в жилищной
системе.
29
3) риск снижения финансовой устойчивости. Он связан с несовершенством
структуры капитала, чрезмерной долей используемых заемных средств.
4) Риск случайной порчи имущества. Этот риск продиктован возможностью
потери материальных активов организации (основных средств, складов,
неустановленного оборудования, запасов товаров, материалов, малоценных и
быстроизнашивающихся предметов, несоблюдение надлежащих условий
хранения
материальных
активов).
Масштабность
потерь
активов
организацией в процессе реализации данного риска определяет его высокую
значимость в общем портфеле рисков. [11]
К группе исков управления персоналом относятся риски связанные с
ошибками менеджмента компании, ее сотрудников; проблемами системы
внутреннего контроля, плохо разработанными правилами работ.
Данные
риски подразделяются на следующие виды:
- криминальные риски – подделка документов, хищение отдельных
видов активов собственным персоналом;
- управленческие риски – некачественное планирование, неудачное
назначение ресурсов, нереалистичные оценки деятельности организации,
проблемы с несвоевременным управленческим решением;
- кадровые риски – риски связанные с личностью руководителя, с ключевыми
работниками фирмы, с профессиональной подготовкой сотрудников.
К
рискам
рыночной
среды
относят
риски,
связанные
с
нестабильностью экономической конъюнктуры, а также опасности, которые
возникают во внешней для предприятия среде:
- страховой риск – это риск наступления события, предусмотренного
условиями договора страхования, в результате чего страховщик обязан
выплатить страховое возмещение;
-
аудиторский
риск.
Это
вероятность
допущения
возможных
неточностей и отклонений от реальных данных, возникающая в ходе
30
аудиторской проверки компании, то есть вероятность формирования
неверного мнения, что в свою очередь дает ложное заключение об
отсутствии существенных ошибок в ходе аудиторской проверки;
- валютный риск проявляется в упущенной выгоде в связи с
изменением курса иностранной валюты;
- банковский риск означает опасности, источником которых является
банк;
-
инвестиционный
риск.
Одним
из
важнейших
механизмов
совершенствования управления деятельностью организаций и предприятий,
занятых в сфере воспроизводства недвижимого имущества, является
возможность
привлечения
частных
и
государственных
инвестиций.
Инвестиционный риск появляется при осуществлении инвестиционной
деятельности и связан с возникновением непредвиденных финансовых
потерь предприятия;
- инфляционный риск. В условиях
инфляционной экономики он
выделяется в самостоятельный вид рыночных рисков. Этот вид риска
характеризуется вероятностью потерь, которые может понести субъект
экономики в результате обесценивания реальной первоначальной стоимости
при сохранении или росте номинальной стоимости, а также обесценивания
ожидаемых доходов и прибыли субъекта экономики от осуществления
инвестиций в условиях неконтролируемого опережения темпов роста
инфляции относительно темпов роста доходов по инвестициям. [14]
Риски, связанные с муниципальным и государственным управлением.
К этой группе рисков относятся риски, которые возникают от принятия
(непринятия) решений органами государственного и муниципального
управления:
- фискально - монетарный риск. Данный вид риска появляется
в
результате изменений в денежно – кредитной политике государственного
регулирования;
31
-
региональный
риск,
под
которым
подразумевается
риск
неблагоприятных изменений в регионе, снижение доходов региона.
Региональный риск также может выступать как суммарное значение всех
локальных рисков экономических субъектов, порождаемых их сложными
финансовыми связями между собой. [34]
- налоговый риск. Данный вид рисков имеет ряд проявлений:
вероятность введения новых налогов, возможность увеличения действующих
налогов, изменение сроков и условий осуществления отдельных налоговых
платежей, вероятность отмены действующих налоговых льгот в сфере
хозяйственной деятельности предприятия;
- юридический риск. Это риск потерь, связанный с изменением
законодательства
в
период
сделки,
риск
некорректно
составленной
документации, в случае чего контрагент не в состоянии выполнить условия
договора.
- планировочный риск. Одним из важнейших условий осуществления
эффективных капиталовложений в сферу недвижимости является наличие
территориального стратегического планирования по развитию данной
территории. Так как проблемы, существующие в данной сфере, затрагивают
различные сферы ответственности, такие как строительство, земельные
вопросы, социальные задачи. Комплексный системный подход – главное в
стратегическом территориальном планировании, он учитывает интересы всех
сторон
в
целях
достижения
наилучшего
результата
совместных
преобразований. Данный вид риска связан с планированием развития
территорий и может быть выражен в таких формах как изменение в области
транспортного строительства. [32]
Природно
–
техногенные
риски.
Эти
риски
с
факторами
неопределенности , оказывающими влияние на реализацию инвестиционного
проекта: географическое расположение объекта; природные катаклизмы(
наводнения,
штормы,
землетрясения);
климатические
катаклизмы;
32
специфика климатических условий ( засушливый, континентальный климат,
горный, морской); наличие полезных ископаемых, лесных и водных
ресурсов.
- социально – бытовые риски связанны с такими факторами
неопределенности,
как
заболеваемость
населения
и
животных
инфекционными заболеваниями, массовые распространения вредителей
растений.[4]
Необходимость создания данной классификации рисков обусловлена
не только рыночными преобразованиями в системе управления недвижимым
имуществом и связанным с этим различными изменениями экономических
отношений, но и важностью использования системы управления рисками,
напрямую зависящей точностей выявленных опасностей: чем точнее
произведена идентификация рисков, тем эффективней система по их
нейтрализации.[18]
Важно отметить, что при появлении новых составляющих данной
структуры могут формироваться новые виды и факторы риска, позволяя
осваивать новые виды работ одновременно с совершенствованием и
адаптацией имеющейся системы управления рисками недвижимости.
Гибкость предложенного подхода при его практическом использовании
позволяет в результате проектирования получить классификацию рисков в
виде, наиболее приемлемом для достижения конкретных целей и задач,
стоящих перед каждым конкретным проектом. Объединенная в единую
систему данная классификация формирует уникальную систему, нацеленную
на решение главной цели – максимальной нейтрализации возможных рисков.
Проведенная типология, классификация и оценка рисков позволяют
расширить и упорядочить сложившиеся подходы и помогают осуществлять
более точную идентификацию рисков и их систематизацию.
33
1.3. Методы оценки рисков.
Путем анализа и оценки можно выявить целесообразность принятия
предпринимательского
решения,
в
котором
изначально
заложена
определенная степень риска. Следовательно, для эффективной деятельности
предприятия необходимо знать не только о возможном экономическом риске,
а так же сделать его качественный анализ, оценить его и определить его
степень.
В экономической теории и практике различают количественные и
качественные методы оценки. Количественная оценка экономического риска
является дополнением качественной. Она особенно важна, когда имеется
возможность выбора конкретного управленческого решения из совокупности
других вариантов. Бывают ситуации, при которой предприниматель должен
выбрать один из двух направлений развития фирмы с различной
экономической эффективностью. Но не всегда предприниматель выбирает то
направление которое имеет больший экономический эффект (меньшие
затраты и большие результаты). Возможна ситуация когда для предприятия
будет выгоднее использовать вариант с меньшим экономическим эффектом,
но при этом степень риска будет меньше по сравнению с другим.[29]
При принятии любого управленческого решения экономическая
эффективность от его реализации должна быть скорректирована на степень
риска его достижения.
Анализ предпринимательских рисков рационально проводить по
нескольким основным направлениям:
- специфическими особенностями конкретного субъекта;
- особенностями внешней среды, в которой он функционирует, и которая
постоянно находится в процессе развития.
34
Потери, появляющиеся в процессе предпринимательской деятельности, в
зависимости от их отношению к конкретному виду используемых
предприятием ресурсов, можно подразделить на такие виды:
Материальные
потери
–
предполагают
планом
предприятия
дополнительные затраты или прямые потери производственных фондов
(оборудования, материалов, энергии).
Потери
времени
–
потери
связанные
с
нерациональным
его
использованием из-за возникновения конкретных видов риска. В этой группе
можно выделить две группы потерь:
1)трудовые потери - потери рабочего времени, вызванные случайными
обстоятельствами, такими как поломка оборудования, болезнь работника;
2) неэффективные потери организации – потери, возникающие если
процесс предпринимательской деятельности идет медленнее, чем это было
намечено ранее, или прибыль компании меньше чем среднеотраслевая. [17]
Социальные потери – виды потерь связанные с нанесением вреда
здоровью и жизни людей.
Репутационные потери – связаны с изменением отношения клиентов к
производимому компанией продукту в сторону выбора другого продукта.
Как пример можно рассмотреть предпочтение людей жить в экологически
чистом районе, вместо центра города.
Экологические потери – это нанесение вреда окружающей среде. Этот
вид потерь рационально классифицировать по степени их воздействия на
хозяйственный субъект. Подразделяются такие потери на прямые и
косвенные. Прямыми потерями будут потери, возникающие у организации
непосредственно через короткий промежуток времени и оно испытывает на
себе их влияние. Например, загрязнение воды, которую предприятие
использует в своей экономической деятельности. Косвенные потери, это те
которые окажут пагубное воздействие через длительный промежуток
времени, например, выброс в атмосферу вредных веществ.
35
Морально - психические потери, потери связанные с тем, что каждая
организация
является
сложной
социальной
системой,
и
нарушение
равновесия может привести к негативным последствиям. Например,
текучесть кадров, которая появилась из-за разногласий в коллективе.[15]
Наличие риска в предпринимательской деятельности означает, что для
ее
эффективного
функционирования
необходимо
наличие
заранее
разработанных планов развития организации с учетом вероятностного
характера
прохождения
событий.
С
этой
целью
прибегают
к
количественному и качественному анализу рисков. [26]
Для качественного анализа риска на практике чаще всего используют
экспертные методы, основанные на субъективной оценке ожидаемых
параметров деятельности. Эта субъективность означает, что группа
экспертов,
занимающаяся
анализом
риска,
высказывает
собственные
субъективные суждения о перспективах развития ситуации.
Наиболее
часто
такой
метод
используют
при
недостаточном
количестве информации либо при определении степени риска специфической
предпринимательской
деятельности,
что
не
дает
возможности
проанализировать прошлые показатели. [6]
В общем виде смысл данного метода состоит в том, что организация
выделяет конкретную группу рисков и фиксирует, как они могут влиять на
его деятельность. Группам рисков присваивают балльные оценки в
зависимости от вероятности возникновения того или иного риска, а так же
степени его влияния на деятельность предприятия.
Анализ специальной литературы, посвященной, этой теме показал, что
существует несколько хорошо известных и наиболее часто используемых
методик оценки степени риска на основании метода экспертных оценок:
- методика Швейцарской банковской корпорации;- методика BERI, [28]
36
Важно отметить, что их особенностью определение уровня риска для
экономики всей страны без учета специфики
разных направлений
предпринимательской деятельности.
Рассмотрим методику Швейцарской банковской корпорации. Эта
методика имеет четыре этапа (Рисунок. 4):
1. Выявление основных направлений анализа
2. Сбор исходных данных, их группировка и обработка
оопообраобработка
3. Процесс непосредственного прогнозирования
и выявления уровня риска
4. Определение совокупного уровня риска
Рисунок
4
Основные
-
этапы
методики
Швейцарской
банковской
корпорации.
Схема
факторов
риска
влияющих
на
предпринимательскую
деятельность приведена в приложении. Из таблицы видно, что большинство
показателей рассчитываются традиционным способом. В этой методике, для
выявления степени риска используются множество показателей, некоторые
из них приведены ниже.
Реальный
прирост
ВНП
(валового
национального
продукта)
рассчитывается как скорректированное отношение (на уровень инфляции)
изменения ВНП.
Инвестиционное соотношение внутри страны. Под этим понятием
подразумевается отношение суммы инвестиций к стоимости ВНП. Исходя из
данной методики, нормальным считается соотношение в 25%.
37
Рентабельность инвестиций на протяжении всего анализируемого
промежутка времени должна быть 20%.
Средний уровень инфляции рассматривается с т очки зрения изменения
потребительских цен и состава потребительской корзины, что отражает как
экономическую, так и социально политическую ситуацию.
Рост денежных поступлений анализируется в динамике. При том
изучаются все денежные агрегаты: наличные средства, средства организаций
на расчетных счетах и депозитах в банках, страховые средства, ценные
бумаги. При анализе уровня реального внутреннего кредита (депозиты
граждан в банках) данный показатель корректируется на индекс инфляции.
Следующая группа показателей связанна с анализом торгового баланса
(торговый баланс, экспорт товаров и услуг, импорт товаров и услуг,
внешнеторговое сальдо, доля экспорта в ВНП).
Концентрация экспорта рассчитывается как доля экспорта основного
товара в общем объеме экспорта.
Импорт в страну - партнѐр рассчитывается в абсолютном выражении в
тех денежных единицах, которые используются в данной методике.
Другие
показатели,
которые
анализируются
в
этой
методике,
представляют собой оценку возможности субъекта рассчитываться по своим
внешним обязательствам.[37]
После того, как все показатели рассчитаны, организация должна
принять решение, какая база будет использоваться для сравнения. Так вся
совокупность имеющихся параметров должна для базовой экономики, после
чего и проводится сравнение. Эта идея представляется интересной потому,
что при наличии других вариантов развития
внешнеэкономической
деятельности в различных регионах есть возможность выбора наилучшего
варианта.
38
Эта методика создана таким образом, что существует возможность
корректировки результатов первоначального анализа, таким образом,
обеспечивая ее гибкость.
Основным
недостатком
методики
Швейцарской
банковской
корпорации является то, что при ее использовании не учитывается специфика
определенного направления деятельности. Из-за этого она может быть
эффективно применена в основном, для анализа уровня риска при
проведении внешнеэкономической деятельности организации.[33]
Иная хорошо известная методика, для определения уровня риска в
целом по экономике страны разработана фирмой BERI. На основании опроса
ста независимых экспертов рассчитывается специальный индекс, на
основании которого и делается вывод об уровне риска экономики.
Опрос, проводимый по этой методике, состоит из пятнадцати вопросов,
каждый из которых имеет максимальный удельный вес. Оценочными
критериями являются (Рисунок 5):
Оценочные критерии методики BERI
состояние платежного баланса
темп экономического роста
конвертируемость валюты
качество выполнения договоров
уровень расходов на заработную плату
эффективность организации коммуникации
условия получения краткосрочных кредитов
условия получения долгосрочных кредитов
Рисунок 5 - Оценочные критерии методики BERI
39
После проведения анализа составляющих индекса BERI экономика того
субъекта, который имеет более высокое значение индекса, является более
стабильной, а следовательно менее рискованной.
Основной недостаток этой методики, так же как и предыдущей, состоит
в том, что она не учитывает тех рисков, которые возникнуть при
функционировании организации. Обе методики носят более глобальный
характер. Использовать эти методики рационально при проведении
внешнеэкономической деятельности.
Что касается специальных методик экспертных оценок уровня риска
определенного направления деятельности предприятия, то они должны
разрабатываться как с учетом степени риска в данной экономике, так и с
учетом специфических особенностей данного предприятия и временного
промежутка охватываемого анализом.[9]
Применяя метод дерева решений, оценивают значение денежных
потоков
по
нескольким
вариантам
развития:
оптимистический,
пессимистический, нормальный. Дерево решений - это сетевые графики,
описывающие моменты наступления событий и вероятность получения
финансовых результатов. Отдельная ветвь дерева - это различные варианты
развития. Чем больше разброс значений прогнозируемых критериев, тем
более рискованным кажется проект. [30]
40
2.
АНАЛИЗ
ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
И
СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ООО«ГАРАНТ»
2.1 Оценка эффективности деятельности ООО «Гарант»
Общество с ограниченной ответственностью ―Гарант‖ является
организацией с негосударственной формой собственности, учредителями
данного предприятия являются частные лица. Численность сотрудников - до
50 человек. Предприятие функционирует на площадях, арендованных по
долгосрочному договору. Предприятие образовано в 2006г. Площадь
офисный помещений – 200м2.
ООО
―Гарант‖
осуществляет
комплекс
услуг
по
операциям
с
недвижимостью, а именно:
- продажа квартир в новостройках, на вторичном рынке;
- загородная недвижимость;
- аренда квартир и комнат;
- приватизация;
- ипотечное кредитование;
- выкуп недвижимости;
- согласование перепланировок.
Фонд заработной платы без учета процента от сделок, который получают
агенты по недвижимости, составляет 380 тыс. рублей.
В связи с тем, что данное предприятие является небольшим по объемам
выполняемых работ и количеству сотрудников, финансовая и экономическая
службы практически объединены в лице главного бухгалтера и генерального
директора, что на практике означает, что финансовая отчетность лежит на
главном
бухгалтере,
а
экономическое
планирование
определяется
генеральным директором. Деятельность организации началась в 2006 году.
На данный момент компания имеет почти 10-и летний опыт в сфере покупки-
41
продажи недвижимости, широкую базу клиентов и отзывов, высокий уровень
надежности.
Общество имеет в собственности обособленное имущество и отвечает по
своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Общество
имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета.
Признаки кризиса в деятельности предприятия обнаруживаются,
прежде всего, в показателях ликвидации (платежеспособности) и финансовой
устойчивости объектов недвижимости. Поэтому углубленный финансовый
анализ начинается с анализа именно этих показателей.
Под
ликвидностью
(платежеспособностью)
понимается
способность
предприятия своевременно и в полном объеме произвести расчеты по
краткосрочным обязательствам. К последним относятся, например, расчеты с
работниками по оплате труда, с поставщиками за полученные товарноматериальные ценности и оказанные услуги, с банками по ссудам и т.п.
Неплатежеспособность может быть как случайной, временной, так и
длительной, хронической.
Ее причины: нехватка финансовых ресурсов, малый объем продаж и
соответственно выручки, недостаток оборотных средств, задержки в
поступлении платежей от контрагентов и др.
Выше мы говорили о том, что признаки неплатежеспособности можно
обнаружить уже при чтении баланса по наличию ―больных‖ статей и
отражению убытков.
Однако
более
строго
и
обоснованно
ликвидность
(неплатежеспособность) оценивается с помощью системы показателей.
Общая
идея
такой
оценки
заключается
в
сопоставлении
текущих
обязательств и активов, используемых для их погашения. К текущим
относятся активы (обязательства) с временем обращения (сроком погашения)
до одного года. Показатели ликвидности представляют собой относительные
42
коэффициенты, в числителе которых - текущие активы, а в знаменателе текущие (краткосрочные) обязательства.
Наиболее
обобщающим
показателем
платежеспособности
является
коэффициент текущей ликвидности который показывает, какую часть
краткосрочных
обязательств
мобилизовать
все
предприятия
оборотные
можно
средства.
погасить,
Для
если
характеристики
платежеспособности применяют еще несколько показателей.
Таблица 3 - Источник финансовых ресурсов предприятия 2016-2017 год
Показатель
На
1 На 1 января
января
2017 г.
2016 г.
1.
общая
сумма 3000000
3600000
финансовых ресурсов
В том числе:
2.
источники 2000000
2400000
собственных
и
приравненных к ним
средств
% к общей сумме 66,7
66,7
финансовых ресурсов
Из них:
Изменение
за год
Темп
прироста
+600000
1,2 раза
+400000
1,2 раза
2.1
наличие 850000
собственных
оборотных средств
950000
+100000
1,11 раза
%
к
источникам 42,5
собственных средств
3.
привлеченные 1000000
средства
% к общей сумме
33,3
39,5
+200000
1,2 раза
1200000
33,3
Сделав вывод из таблицы 3 можно сделать вывод о том, что сумма
финансовых ресурсов увеличилась в 1,2 раза, в том числе за счет 27
собственных источников только на 400000 денежных единиц, а в остальной
сумме – на 200000 д.ед.
43
Табл.4 Аналитическая характеристика средств предприятия 2016-2017
Показатель
1.всего имущества
В том числе:
2. основные средства
и прочие
внеоборотные
активы
% к общей сумме
имущества
3. оборотные
средства
% к общей сумме
имущества
Из них:
3.1 материальные и
оборотные средства
% к оборотным
средствам
3.2 денежные
средства и
краткосрочные
финансовые
вложения
% к оборотным
средствам
3.3 расчеты с
дебиторами
% к оборотным
средствам
3.4 прочие
оборотные средства
% к оборотным
средствам
На 1
января
2016г.
(руб.)
3000000
На 1 января
2017г. (руб.)
Изменение за
год
Темп
прироста
3600000
+600000
1,2 раза
1900000
2400000
+500000
1,26 раза
63,3
66,7
1100000
1200000
+100000
1,09 раза
36
33,3
240000
240000
+0
1 раза
21
20
600000
700000
+0
1,16 раза
54,5
58,3
249000
249000
+0
1 раза
22,6
20,7
11000
11000
+0
1 раза
1
0,91
Рассматривая показатели таблицы 4, можно отметить изменение доли
оборотных средств с 36 процентов до 33,3. Но при этом стоит отметить, что
объем оборотных средств увеличился на 100 тыс. рублей за год, что
свидетельствует о развитии проекта. Но при этом 200 тыс. рублей являются
заемными и составили необоротные активы наряду с 300 тыс. рублей.
44
Высоки затраты в основные средства объясняются приобретением рабочих
автотранспортных средств для агентов по недвижимости.
Таблица 5. Источник финансовых ресурсов предприятия 2016-2017 год
Показатель
На 1 января На
1
января Изменение за год
Темп
2016 г.
2017 г.
прироста
1. общая сумма
финансовых
ресурсов
В том числе:
3600000
3800000
+200000
1,05 раза
2. источники
собственных и
приравненных к
ним средств
% к общей сумме
финансовых
ресурсов
Из них:
2.1 наличие
собственных
оборотных
средств
% к источникам
собственных
средств
3. привлеченные
средства
% к общей сумме
финансовых
ресурсов
2400000
2800000
+400000
1,16 раза
66,7
73,6
950000
1150000
+200000
1,21 раза
39,5
41,0
1200000
1000000
-200000
0,83 раза
33,3
26,3
По данным таблицы 5 видно, что сумма финансовых ресурсов увеличилась в
1,05 раза, то есть на 200 тыс. рублей, на при этом сумма собственных средств
увеличилась на 400 тыс. рублей в связи с уплатой части долга и
соответственно увеличения доли собственного капитала.
45
Табл.6 Аналитическая характеристика средств предприятия 2016-2017
Показатель
На 1 января На
1
января Изменение
Темп
2016г. (руб.)
2017г. (руб.)
за год
прироста
1.всего
имущества
В том числе:
3600000
3800000
+200000
1,05 раза
2. основные
средства и
прочие
внеоборотные
активы
% к общей
сумме
имущества
3. оборотные
средства
% к общей
сумме
имущества
Из них:
3.1
материальные и
оборотные
средства
% к оборотным
средствам
3.2 денежные
средства и
краткосрочные
финансовые
вложения
% к оборотным
средствам
3.3 расчеты с
дебиторами
% к оборотным
средствам
3.4 прочие
оборотные
средства
% к оборотным
средствам
2400000
2400000
+0
1 раза
66,7
63,1
1200000
1400000
+200000
1,16 раза
33,3
36,8
240000
260000
+20000
1,08 раза
20
18,5
700000
750000
+50000
1,07 раза
58,3
53,5
249000
350000
+101000
1,4 раза
20,7
25
11000
40000
+29000
3,63 раза
0,91
2,8
Рассматривая показатели таблицы 6, стоит отметить увеличение оборотных
средств на 200 тыс. рублей. Однако, стоит отметить, что наибольшая сумма
прибавки составили расчеты с дебиторами, что свидетельствует о
46
малоэффективном управлении дебиторской задолженностью и низкой
платежеспособностью клиентов.
Таблица. 7. Источник финансовых ресурсов предприятия 2016-2017 год
Показатель
На 1 января 2016 г.
3800000
На 1 января
2017 г.
3700000
Изменение
за год
-100000
Темп
прироста
0,97 раза
1.общая сумма
финансовых
ресурсов
В том числе:
2. источники
собственных и
приравненных к
ним средств
% к общей
сумме
финансовых
ресурсов
Из них:
2.1 наличие
собственных
оборотных
средств
% к источникам
собственных
средств
3. привлеченные
средства
% к общей
сумме
финансовых
ресурсов
2800000
2400000
-400000
0,85 раза
73,6
64,8
1150000
750000
-400000
0,65 раза
41
31,25
1000000
1300000
+300000
1,3 раза
26,3
35,1
По данным таблицы 7 видно, что компания вступила в стадию кризиса.
Данный вывод можно сделать из видимого снижения собственных средств с
2800 тыс. рублей до 2400 тыс. рублей, снижение оборотных средств на 400
тыс. рублей, а также увеличился объем заемного капитала на 300 тыс. рублей
47
Таблица.8 Аналитическая характеристика средств предприятия 2016-2017
Показатель
На 1 января
На 1 января
Изменение
Темп
2016г. (руб.)
2017г. (руб.)
за год
прироста
1.всего
имущества
В том числе:
3800000
3700000
-100000
0,97 раза
2. основные
2400000
2400000
+0
1 раза
63,1
64,8
1400000
1300000
36,8
35,1
260000
250000
18,5
19,2
750000
690000
53,5
53
350000
320000
25
24,6
40000
40000
2,8
3
средства и
прочие
внеоборотные
активы
% к общей
сумме
имущества
3. оборотные
средства
% к общей
сумме
имущества
Из них:
3.1
материальные
и оборотные
средства
% к оборотным
средствам
3.2 денежные
средства и
краткосрочные
финансовые
вложения
% к оборотным
средствам
3.3 расчеты с
дебиторами
% к оборотным
средствам
3.4 прочие
оборотные
средства
% к оборотным
средствам
-100000
0,92 раза
-10000
0,96 раза
-60000
0,92 раза
-30000
0,91 раза
+0
1 раза
48
Рассматривая показатели таблицы 8, можно отметить, что предприятие
находится в кризисной ситуации, так как утратила часть собственного
капитала, в том числе и оборотных средств, а сумма задолженности вырос на
300 тыс. рублей.
Для оценки финансовой устойчивости ООО «Гарант» можно рассчитать ряд
показателей, они показаны в Таблице 1
Таблица 9. Оценка финансовой устойчивости ООО «Гарант»
Показатели
Коэффициент
автономии
Коэффициент
финансовой
устойчивости
Коэффициент
соотношения
привлеченных
и
собственных средств
Коэффициент
маневренности
Коэффициент
реальной стоимости
основных
и
оборотных средств.
Коэффициент
2015 г.
0,26
2016 г.
0,30
2017 г.
0,2
0,66
0,63
0,64
0,5
0,41
0,54
0,39
0,47
0,312
0,67
0,64
0,74
автономии
(коэффициент
концентрации
собственного
капитала, коэффициент собственности) - характеризует долю собственности
владельцев предприятия в общей сумме авансированных средств. Чем выше
значение коэффициента, тем финансово более устойчиво и независимо от
внешних кредиторов предприятие.
Нормативное значение для данного показателя равно 0,6 (в зависимости от
отрасли, структуры капитала и т.д. может изменяться).
Коэффициент финансовой устойчивости показывает долю активов компании
финансируемых за счет собственного капитала. В качестве рекомендуемого
стандарта для данного коэффициент используется интервал значений 0,5-0,7.
49
Низкий коэффициент свидетельствует о зависимости финансового состояния
предприятия и его подразделений от привлеченных средств. Его оптимальное
значение от 0,5 до 1.
Коэффициент маневренности показывает, какая часть собственного капитала
используется для финансирования текущей деятельности, т.е. вложена в
оборотные средства, в наиболее маневренную часть активов. Оптимальное
значение от 0,4 до 0,6.
Данный коэффициент характеризует эффективность использования средств
для предпринимательской деятельности.
Табл. 10 Общие показатели финансовой устойчивости за 2016-2017 года
Наименование
показателя
Наличие собственных
оборотных средств
Наличие собственных
и долгосрочных
заемных средств
Наличие собственных
долгосрочных и
краткосрочных
заемных средств
Запасы и затраты
Излишек или
недостаток
собственных
оборотных средств
для формирования
запасов и затрат ( )
Излишек или
недостаток
собственных и
долгосрочных средств
в покрытии запасов и
затрат ( )
Излишек или
недостаток общей
величины основных
источников
формирования
запасов и затрат ( )
На 1 января 2016г.
(руб.)
850000
На 1 января
2017г. (руб.)
950000
Темп
прироста
0
2000000
2400000
1,09
1000000
1200000
1,09
240000
-360000
240000
-400000
1,54
0,98
-1100000
-1088000
0,98
1200000
1712000
1,42
50
Табл. 11 Общие показатели финансовой устойчивости за 2016-2017 год
Наименование
показателя
На 1 января 2016г.
(руб.)
На 1 января
2017г. (руб.)
Наличие
собственных
оборотных средств
Наличие
собственных и
долгосрочных
заемных средств
Наличие
собственных
долгосрочных и
краткосрочных
заемных средств
Запасы и затраты
Недостаток
оборотных средств
для формирования
запасов и затрат
( )
Излишек или
недостаток
собственных и
долгосрочных
средств в покрытии
запасов и затрат
( )
Излишек или
недостаток общей
величины
основных
источников
формирования
запасов и затрат
( )
1150000
750000
Темп
прирост
а
0,975
2800000
2400000
0,975
1000000
1300000
0,93
260000
-1600000
250000
-1140000
2,025
0,7125
-1600000
-1140000
0,7125
1400000
2560000
1,82
В обоих случаях
< 0, < 0, > 0, что показывает, что компания
находится в неустойчивом финансовом состоянии и необходимо срочное
проведение мероприятие по стабилизации положения предприятия.
Платежеспособность предприятия можно охарактеризовать как его
способность и способностью своевременно рассчитаться со своими
платежными обязательствами, вытекающими из различных хозяйственных
51
операций денежного характера. Платежеспособность является очень важным
фактором, влияющим на условия различных сделок и коммерческих
операций, в том числе получение кредитов.
Ликвидность определяется наличием у предприятия так называемых
ликвидных средств: суммы наличных денег, банковские счета и те элементы
оборотных средств, которые возможно реализовать в кратчайший период.
Ликвидность, как показатель, определяет возможности предприятия на
совершение необходимых ему расходов в любое время.
Ликвидность и платежеспособность не являются синонимами и не
определяют одно и то же экономическое явление, но практически они тесно
связанны между собой.
Ликвидность предприятия определяется его платежеспособностью по
долговым обязательствам. В случае невозможности погашения долговых
обязательств перед кредиторами и бюджетом предприятие может быть
признано банкротом. Можно выделить следующие основания для признания
предприятия банкротом: невыполнение им в течении нескольких месяцев
своих обязательств перед бюджетом, а также невыполнение требований
юридических
и
физических
лиц,
имеющих
к
нему
определенные
хозяйственные претензии.
Улучшение
платежеспособности
в
основном
нацеленно
на
минимизацию платежных обязательств предприятия. Как правило, этого
достигают определенным путем управления оборотным капиталом.
Оценка платежеспособности ООО «Гарант» производится с помощью
коэффициентов
величинами.
платежеспособности,
Ниже
приведены
являющихся
коэффициенты
относительными
платежеспособности,
отражающие способность предприятия к погашению долговых обязательств
при помощи оборотных ресурсов.
52
Таблица 12. Оценка платежеспособности ООО «Гарант».
Показатели
2015 г.
2016 г.
2017 г.
Коэффициент
1
1,4
1
0,58
0,75
0,53
0,72
0,8
0,65
общей
ликвидности
Коэффициент
абсолютной
ликвидности
Коэффициент
промежуточной
ликвидности
С его помощью количественно определяется способность предприятия
оплатить в срок краткосрочные обязательства, используя имеющиеся в
наличии текущие активы. Нормальным считается значение от 1,5 до 2,5, в
зависимости от отрасли.
Коэффициент
быстрой
ликвидности
характеризует
способность
компании погашать текущие (краткосрочные) обязательства за счѐт
оборотных активов.
Оптимальное значение от 0,2 до 0,25.
Коэффициент промежуточной ликвидности – определяет, какая доля
текущих обязательств может быть погашена за счѐт всех денежных средств, в
том числе – ожидаемых.
Оптимальное значение от 0,7 до 0,8.
Из
проведенного
анализа
финансовых
показателей
можно
сделать
следующие выводы:
- рассчитанные выше показатели свидетельствуют о низкой способности
обеспечения
обязательствам;
предприятием
платежей
по
своим
краткосрочным
53
- предприятие находится в нестабильной фазе своего существования, что
объясняется в том числе снижением спроса на вторичном рынке
недвижимости в интересующем городе. Следующая диаграмма отражает
количество
совершенных
предприятием
сделок
за
исследуемый
период.(Рисунок 6)
30
25
Количество сделок
20
15
10
5
0
Период сделки
Рис. 6. Статистика сделок предприятия с августа 2014 года до декабря 2015
2.2. Анализ рисков на предприятии ООО ―Гарант‖
Организация работает на рынке недвижимости и в своей деятельности
сталкивается
Организация
с
ситуациями
характеризующимися
неопределенностью.
в стратегической и текущей деятельности осуществляет
мониторинг следующих видов рисков:
– риск, связанный с общеэкономическим спадом, влекущий за собой
снижение покупательской способности, в том числе в РФ, снижение покупок
и аренды недвижимости;
– риск повышения аренды офисных площадей;
54
–
риск,
связанный
с
ужесточением
законодательства
в
области
налогообложения;
– риск, связанный с изменением на рынке труда (в случае появления на
рынке аналогичных предприятий: дефицит профессиональной рабочей силы,
рост требуемой оплаты труда);
– риск, связанный с изменением интересов а данном виде деятельности у
учредителей (необходимость вложения средств в более прибыльные виды
бизнеса);
– борьба с конкурентами (снижение доходности, связанное с конкурентами);
– риск, связанный с партнерами по бизнесу.
Управление рисками ООО «Гарант» осуществляется на основе определения
степени
воздействия
каждого
вида
риска
на
предпринимательскую
деятельность и вероятность его возникновения.
Показатели таблицы 10 определяются экспертным путем на основе оценок
работников организации.
Таблица 13. Определение степени воздействия рисков
Риск
Риск экономического
спада
Риск повышения аренды
Риск изменения
налогообложения
Риск, изменения рынка
труда
Риск, связанный с
изменением интересов
учредителей
Конкурентный риск
Риск, связанный с
агентами
Степен Вероят
ь
ность
воздей
ствия
4
5
Ранжирование
рисков
(вероятность*степень
воздействия)
20
5
2
9
1
45
2
3
1
3
10
1
10
6
2
5
2
30
4
55
Степени
воздействия,
измеряемые
в
пределах
от
1
до
10,
интерпретируются в стандартном случае следующим образом. 10 - проект
провален; 9 - превышение бюджета на 40% или срыв сроков на 40%; 8 превышение бюджета на 30% или срыв сроков на 30%; 7 - превышение
бюджета на 20% или срыв сроков на 20%; 6 - превышение бюджета на 10%
или срыв сроков на 10%; 5 - слегка превышен бюджет проекта; 4 существенное использование резервного времени или фонда резервных
затрат проекта, но в пределах бюджета; 3 - среднее использование резервного
времени или фонда резервных затрат проекта; 2 - незначительное
использование резервного времени или фонда резервных затрат проекта; 1 никакого реального воздействия на проект[6].
На данном этапе риски определяются субъективно экспертными комиссиями.
В таблице также представлено ранжирование рисков, после чего возможно
определение наиболее значимых из них.
Далее риски необходимо отсортировать.
Табл. 14. Сортировка рисков ООО «Гарант»
Вероятность 10
9
(2)
8
7
6
5
(1)
(6)
4
3
2
(7)
1
(3) (4)
1
2
3
(5)
4
5
6
7
Степень воздействия
8
9
10
56
Существующая
практика
и
положение
о
договорах
аренды
предполагает возможный рост стоимости аренды до 5%, что повлечет
снижение прибыли предприятия в среднем до 300000руб. в год. Риск
повышения арендной платы является неизбежным.
Исходя из осуществляемой в ООО «Гарант» оценки рисков на рынке
недвижимости,
при
принятии
управленческих
решений
руководство
предполагает, что самыми значимыми рисками являются:
(2) – рост арендных платежей;
(6) – борьба с конкурентами;
(1) – общеэкономический спад.
Из данного анализа можно сделать вывод, что особое внимание необходимо
уделить конкурентам, вести мониторинг ближайших конкурентов, а так же
следить за качеством предлагаемых услуг, чтобы повышать спрос на рынке
не движимости.
2.3. Тенденции развития рынка недвижимости в РФ и факторы влияющие на
риски на этом рынке.
В настоящее время жилая недвижимость играет важную роль в развитии
экономики России. При этом состояние отечественного рынка жилья
оказывает существенное влияние на уровень жизни населения страны и ее
регионов. На протяжении длительного времени одним из самых острых
вопросов в социальной политике РФ остается проблема обеспечения граждан
доступным
жильем,
отвечающим
существующим нормативам. (Рисунок 1)
современным
требованиям
и
57
Рисунок 7. Темпы роста недвижимости в РФ 2000-2018 г.
Проблемы жилищного строительства постоянно остаются актуальными и
продолжают оставаться в центре внимания различных уровней власти, как
всей Российской Федерации, так и отдельных ее регионов, включая
Орловскую
область.
Эти
вопросы
актуализируются
в
Программах
Правительства РФ и Указах Президента РФ, предусматривающих разработку
государственных программ обеспечения доступным и комфортным жильем и
коммунальными услугами граждан РФ . Для муниципального образования
город Орел общие перспективы его формирования определяет стратегия его
социально-экономического развития, разработанная до 2025 года. Реализация
муниципальных программ по улучшению жилищных условий жителей
города выделена как одна из важнейших для управления городского
хозяйства. Эффективность реализации отмеченных программ во многом
определяется не только плановыми показателями выполнения строительных
работ и ввода жилья в эксплуатацию, но и уровнем платежеспособности
потенциальных
покупателей
предлагаемого
жилья,
определяемого
сложившимся уровнем цен на недвижимость. В качестве потенциальных
собственников жилья выступают не только физические лица и юридические
компании, но и органы муниципальной власти, приобретающие жилье для
58
распределения среди жителей региона, имеющих право на льготы различного
характера. Рынок недвижимости области представлен большим количеством
риэлтерских фирм и отделов специализированных продаж, оказывающих
помощь юридическим и физическим лицам в продаже, покупке и аренде
жилой
недвижимости,
наличием
общедоступных
печатных
изданий,
содержащих необходимую информацию по ценам предложений на продажу
различных объектов. Наиболее крупным застройщиком, действующим на
рынке строительства жилых помещений в Орловской области, является ОАО
«Орелстрой». Эта фирма проводит диверсифицированные общестроительные
и специализированные строительные работы, предоставляет услуги по сдаче
в
аренду
железнодорожного
и
автотранспорта,
имеет
собственное
производство бетонных и железобетонных конструкций, строительных
металлоконструкций, что оказывает существенное влияние на себестоимость
возводимых объектов и, в конечном итоге, на цену всего жилья,
предлагаемого в регионе. Вторым крупным производителем на данном рынке
является закрытое акционерное общество АК «АЛРОСА», третьим - ОАО
«АИЖК Орловской области» и ЗАО «Жилстрой». Доля остальных компаний
традиционно составляет от 5% и ниже. В настоящее время в Орле
наибольшим
спросом
пользуются
однокомнатные
и
двухкомнатные
квартиры, что связано не только с конечной ценой продаж, но и с высоким
спросом данной категории жилья со стороны муниципальных органов,
приобретающих квартиры для первоочередного предоставления жилья
отдельным группам населения, выделенным в федеральных и региональных
программах (ветераны войны, сироты, молодые семьи и др.) [3,4].
Определение стоимости строительства жилья экономического класса
является
базой
для
системного
ценообразования
на
рынке
жилой
недвижимости города. В зависимости от района расположения, этажности,
качества отделки и прочих параметров стоимость одного квадратного
59
Прибыльность вложений в жилую недвижимость в России колеблется
на уровне 50–70% годовых, в коммерческую – 15–35%. Наиболее яркой
иллюстрацией эффективности рынка недвижимости является возрастающий
интерес
со
стороны
федеральных
и
транснациональных
игроков
строительства и ритейла. Приобретение недвижимости большинство россиян
считают самым надежным и прибыльным способом вложения денег. По
данным ВЦИОМ, такую точку зрения выразили 43% опрошенных
респондентов - жителей страны. Также, по результатам опроса, выросло
кредитное доверие россиян: за год соответствующий индекс увеличился с 29
до 38 пунктов. Это самое высокое за последние два года значение. Такой
показатель связан со снижением доли тех респондентов, которые считают,
что сейчас плохое время для кредитования (она снизилась с 70 до 56%).
Кроме того, россияне считают более реальными крупные покупки.
Соответствующий индекс увеличился за год с 5% – до 48% [16]. Наиболее
престижными для проживания традиционно считаются исторический центр
города, а также географически приближѐнные к нему районы. Наиболее
востребованное жильѐ расположено в прибрежных территориях. В жилых
застройках
городов
преобладают
кирпичные
и
панельные
здания,
составляющие порядка 93% жилищного фонда, около половины (47%)
зданий – многоэтажные жилые дома, свыше трети (36%) – среднеэтажные
безлифтовые, малоэтажный фонд – 15%; объѐм ветхого жилья составляет 3%
жилищного фонда.
На протяжении десятилетия наблюдался очень большой рост объѐмов
капитального строительства, возводились новые жилые и коммерческие
комплексы. По итогам последних лет отмечена положительная тенденция в
секторе
недвижимости.
Основными
сегментами
рынка
жилищного
строительства будем считать: новостройки (рынок первичного или долевого
строительства), вторичное жилье (на условиях продажи или аренды) и
загородное жилье (коттеджи, таунхаусы и др.).
60
Темпы роста рыночной стоимости 1 м2 в новостройках привязаны к
уровню рыночных цен на стройматериалы, поэтому в течение всего цикла
строительства (1,5–2 года) рост стоимости 1 м2 может достигать 15–20%.
Операторы рынка выделяют следующие факторы, определяющие рост стоимости жилья:
– рост цен на строительные материалы;
– высокие затраты на отселение;
– дополнительные затраты и необходимость строительства отсутствующих
коммуникаций.
Можно заметить, что средняя цена квадратного метра в новостройке
является слишком общим показателем, так как трудно учесть срок сдачи
дома в эксплуатацию, а сравнивать цены в уже построенных (сданных) домах
и ещѐ строящихся – не всегда корректно. Новостройки могут сдаваться как с
чистовой отделкой, так и с черновой отделкой, а их стоимость при этом
может меняться на 10–15%. В структуре предложения на рынке городской
недвижимости по количеству комнат более всего представлено двух- и
однокомнатных квартир (суммарно 69% от общего предложения).
Анализируя представленные данные предложения нового жилья на
рынке долевого строительства можно выделить следующие характеристики,
чѐтко коррелирующих со стоимостью:
- географическое местоположение (район) новостройки;
- сроки завершения (сдачи) строительства.
Время завершения строительства также влияет на стоимость 1 м2
но-востройки, предлагаемой на рынке в текущий момент. При анализе цены
предложения долевого строительства со сроком сдачи в течение 2016–2018
гг. можно выявить постепенное снижение стоимости в зависимости от
времени ввода жилья, которое составляет 1% в месяц. Также отмечена
зависимость стоимости жилья от качества и вида строительных материалов,
из которых возводится дом.
61
Финансовый кризис, поразивший инвестиционную активность данного
бизнеса, заметно снизил уровень спроса. В первой половине 2009 г. уровень
деловой активности на вторичном рынке недвижимости снизился, так как
значительно
уменьшилось
количество
сделок,
связанных
с
жилой
недвижимостью. Объѐмы предложения стали превышать спрос, в результате
чего
стоимость на
вторичном рынке
стала постепенно
снижаться.
Конъюнктура рынка в течение 2009 г. характеризовалась постоянным
снижением цен практически на все виды недвижимости. В настоящее время
падение прекратилось и вновь наблюдается медленный рост цен.
Анализ структуры предложения на рынке недвижимости с учетом количества комнат в предлагаемых квартирах показал, что одно- и двухкомнатные квартиры составляют 67% от общего предложения.
Анализируя данные предложения вторичного рынка жилья, а так
же и в сегменте долевого строительства, можно выделить следующие
факторы, формирующие цену предложения, а именно:
- тип планировки квартиры;
- этажность в доме;
- строительный материал стен жилья.
На фоне возросшего спроса на загородное жилье наблюдается острый
дефицит коттеджных поселков и таунхаусов.
Основная причина приобретения загородных объектов недвижимости –
это стремление к несравнимо большему комфорту проживания, к большей
уединенности и экологичности. Такими свойствами или атрибутами обладает
даже жилье в пригородных поселках, структура которых выстроена по типу
таунхаусов без учета стандартных коттеджных зон, где для каждого дома
отведено 10–15 соток земли. Кроме того, как показывает практика, чем выше
плотность застройки, тем дешевле стоимость проживания и обслуживания.
По результатам оценки клиентов строительных и риэлтерских
компаний,
потребительские
свойства
объектов
недвижимости,
62
расположенных
в
коттеджных
поселках,
зачастую
превосходят
характеристики не только городских квартир, но и индивидуальных
загородных домов, стоящих особняком. Главный мотив тех, кто стремится
жить за городом или жить в одном из коттеджных поселков, расположенных,
–
это
уединенность
проживания.
Если
рассматривать
мотивы
покупательского поведения более детально, то, например, эксплуатационные
затраты в коттеджном поселке ниже, чем для индивидуального коттеджа, и
сравнимы с расходами в многоквартирных домах; коммуникации –
центральные, территория – охраняемая. В существующих климатических
условиях немаловажным является проблема уборки снега зимой. Эта
функция относится к деятельности местной эксплуатационной службы. В
хорошем проекте коттеджного поселка, как правило, заложены все
преимущества современной городской жизни: полный коммуникационный
пакет, оригинальная архитектура, автономная инфраструктура, огороженная
территория с видеонаблюдением. Недостатки являются следствием минусов
самого коттеджного поселка, а именно – неудачного месторасположения,
неразвитой инфраструктуры и т.д. К другим недостаткам можно отнести
высокую загруженность автомобильных трасс, что увеличивает время
поездки до дома. В сравнении с многоэтажным домом особой проблемой
может являться отсутствие лифта и мусоропровода.
Рост спроса на комплексную застройку свидетельствует о тенденции
строительства коттеджных поселков различного класса, расположенных как
в черте города, так и за городом.
Это связано со следующими факторами. Во-первых, это фактор
экономии материальных денежных средств: жилой дом большой площади
подразумевает серьезные траты на его содержание. Во-вторых, в очень
большом доме не все жильцы ощущают комфорт. Таким образом, нередко
одним из условий приобретения загородного объекта становится именно его
небольшая площадь.
63
Если раньше более высоким спросом пользовались лишь земельные
участки и коттеджи внутри города, то сегодня не меньшим спросом обладают
жилые загородные объекты региона. Что касается обратного направления, то
оно пока, малоинтересно потребителям сегмента загородной недвижимости,
практически не освоено строительными организациями. Количественный
уровень спроса на коттеджи и земельные участки внутри города все также
несколько выше интереса потребителей к загородным жилым объектам.
В целом, текущее предложение достаточно сильно отстает от
потребительского
недвижимости.
спроса
На
в
данном
сегодняшний
сегменте
день
рынка
региональной
коммерческое
предложение
недостаточным является, как по индивидуальным загородным домам, так и
по объектам в коттеджных поселках. Потребительский спрос, напротив,
растет достаточно быстрыми темпами. Многие из тех, кто имеет опыт
проживания в просторных 150–200-метровых квартирах на высоком этаже
многоквартирного дома, понимают, что за сравнительно небольшие деньги
можно жить в собственном доме. Поэтому степень востребованности жилых
объектов
загородной
недвижимости
определяется
двумя
факторами:
месторасположение территории и качеством строительных работ.
Выделим основные факторы, прямо или косвенно влияющие на цену
коммерческого предложения 1 м2 жилья на региональном рынке:
- рост цены на жильѐ в 2005–2007 гг. объясняется как превышением
спроса над предложением, ростом себестоимости процесса строительства,
так и развитием ипотечного кредитования населения. Однако, со второго
половины 2008 г. рост стоимости 1 м2 жилой недвижимости практически
стал неизменным. В настоящее время отмечается медленный рост цен;
- как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости
территориальное местоположение (разница в стоимости предложения до
30%), вид жилой планировки (коррекция стоимости 1 м2 в интервале до 40%)
и материал, из которого изготовлены стен квартир;
64
- временной период ввода жилья на первичном рынке (удорожание стоимости 1 м2 на 2% в месяц на период строительства) и этажное
расположение квартиры для жилых объектов на вторичном рынке (квартиры
на крайних этажах дешевле, чем на средних, до 5–9%).
Рисунок 8 - Динамика рынка жилой недвижимости в РФ.
На сегодняшний день развитие рынка недвижимости, в том числе
жилой зависит от принятия решений, основанных на его анализе. На
диаграмме 1 представлен ввод в действие общей площади жилых домов. В
2015 году по отношению к 2010 году ввод в действие общей площади жилых
домов увеличился на 43,5 %, а по отношению к 2000 году на 176,6 %.
Несмотря на общий рост объемов ввода жилья в РФ, недвижимость попрежнему
остается
населения.(Рисунок 9)
все
менее
доступной
для
широких
слоев
65
Рисунок 9 - Ввод в действие жилых домов в РФ.
. В первую очередь это связано с достаточно высоким уровнем цен на жилую
недвижимость в России и низким уровнем доходов значительной части
населения страны. На рисунке 10 представлена динамика средней стоимости
одного кв.м. общей площади на первичном и вторичном рынке жилья и
среднедушевые денежные доходы населения по России [2].
Рисунок 10- Среднедушевые денежные доходы населения и средняя
стоимость 1 м кв м.
66
На рисуноке 11 представлены цены за 1 кв.м на первичном рынке жилья за
2011–2015 гг. по федеральным округам. В целом на первичном рынке жилья
средние цены по ЦФО, СЗФО, ДФО и УФО (2015г.) были выше средних цен
по России.
Рисунок 11 - Средняя цена 1 кв. м. общей площади квартир на первичном
рынке жилья.
Уровень обеспеченности россиян жильем на сегодняшний день остается не
достаточным по сравнению с развитыми странами — в среднем по России на
одного человека приходится 23,7 кв. м. по данным Росстата за 2014 г.
(Рисунок. 12)
67
Рисунок 12 - Общая площадь жилых помещений. Приходящихся на 1 жителя
в среднем в РФ.
В то же время российское государство отличается достаточно узким
набором используемых инструментов жилищной политики. Приоритетом до
настоящего время являлось приобретения жилья в собственность гражданами
и повышению доступности такого жилья с помощью ипотечных кредитов и
различных форм субсидий, предоставляемых государством. В настоящее
время приобретение жилья на рынке с помощью ипотечного кредитования
доступно только 27 % семей. Планируемое на 2020 год целевое значение
данного показателя для 60 % семей может быть достигнуто только при
реализации благоприятного сценария развития (рост реальных доходов
населения, снижение стоимости денег и уровня инфляции, улучшение
условий ипотечного кредитования, расширения сектора строительства жилья
эконом класса). Как уже отмечалось ранее, одной из ключевых проблем при
реализации программ обеспечения населения РФ жильем является его
доступность по ценам. На формирование цен на рынке жилья оказывают
влияние многие факторы, в первую очередь спрос и предложение, уровень
заработной платы, курс доллара и др. Учитывая современные тенденции
развития
информационного
общества,
масштабность
развития
информационных технологий и сети интернет в качестве показателя спроса
68
на рынке жилой недвижимости, нами использовался показатель: количество
запросов в поисковой системе «Яндекс». Таким образом, проводился анализ
пользовательских запросов по ключевым словам «Купить квартиру» [3]. На
рис. 5 представлено количество запросов в целом по РФ за последние 2 года.
С марта 2014 наблюдается снижение спроса на жилую недвижимость. Самое
низкое значение было в июне 2015 года (по сравнению с мартом 2014г.
снизился на 43,7 %). Нестабильная ситуация в экономике вызвала резкие
колебания на рынке жилой недвижимости.
Рисунок 13 – Спрос на рынке жилой недвижимости.
Динамика развития рынка недвижимости в Орловской области схожа с
динамикой по России. Приведем данные о ценах на квартиры в Орле.
Таблица 15. Цена квартир в Орле, 26 ноя 2018 г.
69
Таким образом, ситуация как в целом по России свидетельствует о
росте цен и о снижении спроса и покупательной способности. Это связано в
первую очередь с нестабильной экономической ситуацией в стране, с ростом
цен, с ослаблением национальной валюты. Чтобы выйти на показатель 35
кв.м. на человека, России требуется увеличить объем жилищного фонда в 1,5
раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного,
ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилья, то
объем необходимого строительства должен составлять 70–80 % имеющегося
жилищного фонда. Накопленный дефицит восстановительных инвестиций в
жилищной сфере определяет необходимость выделить в качестве такого
приоритета — улучшение качества жилищного фонда и повышения уровня
благоустройства имеющегося жилья, в том числе и замещения аварийного,
ветхого и морально устаревшего.
70
3 ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ РИСКОВ ООО «ГАРАНТ»
3.1. Стратегия управления рисками на рынке недвижимости.
Объектом нашего исследования является ООО «Гарант». В ООО
Гарант существует стратегия развития, однако в данной стратегии не
уделяется особое внимание стратегии управления рисками. Мы разработали
стратегию управления рисками и систему оценки рисков для ООО «Гарант».
Нашей задачей является проведение анализа, предупреждение и снижение
всех видов возникающих рисков и возможных ближайших и отдаленных
последствий их реализации. Благодаря системе риск-менеджмента мы
осуществили эффективную работу по анализу, оценке рисков и управлению
ими, оптимизации экономических, отношений. С помощью системы риск
менеджмента мы разработали систему оценки рисков для ООО «Гарант», что
в свою очередь обеспечит
ее устойчивое интенсивное развитие,
экономической независимости и конкурентоспособности.
Разрабатывая стратегию ООО «Гарант», следует определиться в
некоторых
существенных,
методологических
положениях.
Во-первых,
система управления рисками индивидуальна для каждого конкретного
субъекта рынка недвижимости. Во-вторых, система управления рисками
является самостоятельной, относительно обособленной от других систем
управления субъекта рынка недвижимости и от аналогичных систем
управления рисками других субъектов рынка недвижимости. В-третьих,
система управления рисками является комплексной. В-четвертых, система
управления рисками является неоднородной и многофункциональной.
Структура системы оценки рисков ООО «Гарант» являющегося
юридическим лицом, включает в себя четыре основные подсистемы:
объектную (управляемую), субъектную (управляющую), рисковой механизм
71
(функциональную) и концепцию риск-менеджмента (идеологическую),
каждая из которых состоит из множества элементов (Рисунок 14).
Рисунок 14- Структура системы управления рисками ООО «Гарант».
В структуру механизма управлением рисками ООО «Гарант» входят
три основные составляющие: ресурсная, организационная и системы
обеспечения, которые, в свою очередь, включают в себя определенную
совокупность элементов Рисунок 15 .
72
Рисунок 15- Структура рискового механизма ООО «Гарант»
Структура механизма системы управления рисками ООО «Гарант»
вбирает в себя государственное регулирование рисковой деятельности
субъекта рынка недвижимости посредством нормативного и правового
обеспечения, рыночное регулирование рисковой деятельности ООО «Гарант»
(посредством информационного, программного обеспечения, рыночного
ценообразования, ставок процентов, котировок по отдельным финансовым
инструментам, средней нормы доходности и др.), внутреннее регулирование
рисковой деятельности (посредством пропорций и размеров финансовых,
материально-технических и кадровых ресурсов, организационной культуры,
устанавливаемых лимитов, норм и нормативов по отдельным аспектам
хозяйственной деятельности и применяемых методов анализа, оценки и
управления рисками). Рисковой механизм является одной из наиболее
важных подсистем для ООО «Гарант», от эффективности работы которой в
большей степени зависит эффективность функционирования ООО «Гарант» в
целом.
73
Основным направлением концепции управления рисками в ООО
«Гарант»
является
курс
на
повышение
эффективности
социально-
экономического развития субъекта рынка недвижимости путем выявления не
связанных
факторов
с
изучаемым
явлением
рисковых
ситуаций
и
обеспечение оптимального соотношения между величиной дохода компании
и уровнем риска с учетом обеспечения конкурентоспособности субъекта
рынка недвижимости.
Для реализации своей основной цели связанной с ООО «Гарант» мы
решили следующие основные задачи:
1)
обнаружение
прогнозирование
областей
потенциальных
внутренних
и
внешних
рисков,
рисков
идентификация
субъекта
и
рынка
недвижимости;
2) оценка уровня отдельных видов рисков и общего риска субъекта рынка
недвижимости;
3) поиск способов и методов предотвращения, минимизации, распределения,
передачи, компенсации рисков и ликвидации последствий их реализации
(разработка и осуществление предупредительных мероприятий по защите от
потенциальных
рисков,
применение
методов
оптимизации
размеров
возможного возмещения ущербов, возникших в результате реализации
рисков);
4) формирование системы эффективного мониторинга рисков, присущих как
отдельным операциям, так и хозяйственной деятельности в целом;
- создание оптимальной структуры рискового механизма субъекта рынка
недвижимости;
5) формирование специального аппарата управления;
74
6)
организация
взаимодействия
с
внешними
и
внутренними
заинтересованными в снижении рисков лицами в целях предотвращения
катастрофических последствий;
7) создание нормального социально-психологического климата в ООО
«Гарант»;
8) обеспечение постоянного социально-экономического равновесия ООО
«Гарант» в процессе ее развития.
Наши цели и задачи связанные с ООО «Гарант» реализуются через
функции ее подсистем (объекта, субъекта, рискового механизма).
Функции, которые мы выявили для разработки системы оценки рисков
в ООО «Гарант»:
- определение цели и разработка стратегии развития в ситуации риска;
- определение рисковой политики субъекта рынка недвижимости;
- обеспечение правовой законности и защищенности работников компании,
участвующих в рисковой деятельности;
- создание организационных структур, обеспечивающих принятие и
реализацию управленческих решений по всем аспектам хозяйственной
деятельности субъекта рынка недвижимости в ситуации риска;
- формирование эффективных информационных систем, обеспечивающих
обоснованность
альтернативных
вариантов
рисковых
управленческих
решений;
- планирование рисковой деятельности;
• исследование внешней и внутренней среды субъекта рынка недвижимости
на предмет выявления вероятности возникновения тех или иных рисков;
75
-
анализ
и
прогнозирование
финансовых
состояний
в
ситуации
неопределенности и риска;
- регулирование и координирование всех звеньев системы управления
рисками;
- принятие оперативных решений по основным аспектам хозяйственной
деятельности ООО «Гарант»;
- применение, измерение эффективности использования тех или иных
методов анализа, оценки и управления рисками;
- мониторинг уровня рисков на всех направлениях и этапах хозяйственной
деятельности;
-
разработка
действенной
системы
стимулирования
и
контроля
за
реализацией принятых управленческих решений в ситуации риска;
- анализ результатов рисковой деятельности и нахождение резервов
повышения ее эффективности.
Рисковой механизм в ООО «Гарант» выполняет следующие функции:
воспроизводственную,
распределительную,
регулирующую,
управления
рисками и социально-рисковыми отношениями, стабилизационную и
контрольную.
Основными принципами организации системы рисков в ООО «Гарант»
являются: принцип научности, принцип интегрированности, принцип
целенаправленности, принцип системности и комплексности, принцип
эффективности,
принцип
поощрения
(стимулирования)
обоснованной
рисковой деятельности, принцип непрерывности мониторинга, принцип
действенного контролинга. Система управления рисками в ООО «Гарант»
строится в соответствии с проводимой рисковой политикой и стратегией.
76
Рисковая политика представляет собой систему взглядов, мер,
решений, действий в области риск-менеджмента, которые создают условия,
благоприятную среду для достижения целей ООО «Гарант». Проводимая
рисковая политика позволяет компании нормально осуществлять свою
деятельность, повышать эффективность своего социально-экономического
развития, получать необходимую прибыль в условиях риска.
Рисковая
стратегия
представляет собой
совокупность
наиболее
значимых решений, направленных на обеспечение программного уровня
управления рисками. Она представляет собой искусство планирования и
управления рисками, основанное на правильных и далеко идущих прогнозах.
С точки зрения своевременности принятия решения по упреждению
возможных потерь различают уклонительную, активную, адаптивную,
консервативную стратегии.
Уклонительная стратегия, направленная на отказ от риска. Выбор этой
стратегии предполагает, что субъект рынка недвижимости все свои усилия,
ресурсы тратит на то, чтобы уклонится от недобросовестных контрагентов,
некомпетентного персонала, деятельности и имущества, содержащих риск.
Адаптивная стратегия с необходимостью внезапного реагирования на
реально возникшие риски. Данная стратегия строится на принципе адаптации
к
сложившейся
управляющие
ситуации,
воздействия
действует
принцип
реализовываются
в
«риск-отражение»,
ходе
осуществления
хозяйственной деятельности. Созданные для решения этой задачи службы,
выделенные ресурсы могут снизить или предотвратить риск (чаще всего
только часть риска), и может возникнуть ситуация, когда субъекту рынка
недвижимости будет нанесен ущерб.
Активная
стратегия,
ориентированная
на
прогнозирование,
заблаговременное выявление причин и самих рисков, целенаправленное
исследование внешней и внутренней среды компании. Данная стратегия
77
означает максимальное использование имеющейся информации и средств
управления для снижения рисков. Выделенные для решения этой задачи
специалисты, сформированные службы создают возможность осознанно и
целенаправленно проводить работу по формированию благоприятных
условий деятельности субъекта рынка недвижимости в условиях риска, и
управляющие воздействия определяют факторы и события хозяйственной
жизни.
Консервативная (пассивная) стратегия, направленная на возмещение
(компенсацию) нанесенного ущерба. Она означает, что управляющие
воздействия запаздывают, рисковое событие наступило, ущерб от него
неотвратим и должен возмещаться субъектом рынка недвижимости. В этом
случае управление направлено на локализацию ущерба, нейтрализацию его
влияния на другие события. Данная стратегия может считаться приемлемой
лишь тогда, когда ущерб восполним или когда нет возможности
осуществлять другие виды стратегий.
Разработанной нами системе присущими:
- интегрированность,
- неоднородность,
- многофункциональность,
- неустойчивость,
- адаптивность,
- стремление к устойчивости,
- чувствительность.
Процесс функционирования системы управления рисками ООО
«Гарант» можно определить как совокупность циклических действий,
78
связанных с выявлением проблем риска, поиском вариантов их разрешения,
разработкой,
управленческих
принятием
решений
и
организацией
в
ситуации
выполнения
риска,
т.е.
принятых
совокупность
взаимосвязанных процессов анализа, оценки рисков и социально-рисковых
отношений и управления ими.
Процесс анализа риска может быть разбит на семь последовательных этапов
Рисунок 16. Данный алгоритм позволяет осуществить идентификацию и
провести комплексное исследование рисков, необходимое для определения
приемлемости данного вида риска и совокупного риска ООО «Гарант».
Рисунок 16- Этапы процесса анализа риска
79
Анализ риска является основой выбора из множества альтернатив
конкретного варианта решения. Наше решение с одной стороны, должно
учитывать объективные закономерности функционирования и развития
управляемого объекта, а с другой стороны — отвечать интересам и целям
ООО «Гарант». В целях экономии средств и времени мы определили
необходимый для целей анализа риска массив информации.
Наш анализ состояния внешней среды ООО «Гарант» включает в себя
исследование и прогноз состояния товарных, финансовых рынков, рынков
труда, а также отслеживание макроэкономических показателей (динамики
ВВП, динамики производства по отраслям и секторам экономики, динамики
темпов денежной массы, капитальных вложений по отраслям, объемов
импорта и экспорта) и социально-экономических показателей региона, в
котором осуществляет свою ООО «Гарант» (состав и занятость населения,
динамику доходов и потребительских расходов, показатели дифференциации
доходов
населения,
удовлетворенный
и
неудовлетворенный
спрос
населения.)
В ходе анализа мы анализировали текущее социально-экономическое
положение
компании,
ее
финансовая
устойчивость
и
способность
предпринимать рискованные действия сегодня и в перспективе.
Для поиска поля решений мы применяли методы опросов людей, либо
являющихся специалистами в данном вопросе (экспертов). Для повышения
уровня объективности ответов мы опрашивали
несколько экспертов
независимо друг от друга.
. Для точного и полного уяснения возможных последствий мы
использовали:
1)
таблицы;
предварительно
составленные
проблемно-ориентировочные
80
2) различные методы прогнозирования;
3) методы экспертного прогнозирования.
Под
процессом
оценки
риска
понимается
сопоставление
вариантов
предлагаемых решений с учетом возможных выгод и потерь (негативных
последствий). Процесс оценки риска включает в себя семь этапов (рис. 7.8).
Первый этап процесса оценки риска совпадает с конечным этапом процесса
анализа риска, а его конечный этап совпадает с первым этапом процесса
управления рисками. Здесь прослеживается взаимосвязь между этими
процессами. В реальности очень трудно отделить одно от другого, все эти
процессы взаимосвязаны и взаимозависимы. Рисунок (17)
Рисунок 17. Этапы процесса оценки риска
81
После
проведения
ранжирования
оценки
имеющихся
риска
у
альтернатив
нас
по
появилась
принципу
возможность
приемлемости
содержащегося в них риска. Например, риск приемлем полностью, риск
приемлем частично, риск неприемлем вообще.
В систему оценки рисков ООО «Гарант» вошли такие мероприятия как:
1) отслеживание рисковых альтернатив с целью допущения риска только в
пределах социально приемлемого уровня;
2) разработка планов и схем, позволяющих оптимальным образом
действовать в ситуациях риска;
4) разработка конкретных рекомендаций, ориентированных на устранение
или минимизацию возможных отрицательных последствий;
5) учет психологического восприятия рисковых решений и программ;
6) создание эффективной системы экономического и правового управления
рисками.
Процесс управления риском, на наш взгляд, можно разделить на семь
последовательных стадий (Рисунок 18).
82
Рисунок 18- Этапы процесса управления рисками
Подготовительный этап управления рисками совпадает с заключительной
процедурой оценки риска. Каждая альтернатива оценивается с точки зрения
величины содержащегося в ней риска. После этого осуществляется
ранжирование всех выявленных альтернатив решения данной проблемы по
степени приемлемости, содержащегося в них риска и выявлению таких
вариантов, величина риска в которых является социально приемлемой.
Быстро,
правильно
реагировать
на
отрицательные
последствия
деятельности в ситуации риска нам позволяют составленные заранее
ситуационные планы, в которых содержатся предписания, описание
ожидаемых последствий.
В ООО «Гарант» существует возможность частично избежать риска,
отказавшись от некоторых видов страхования.
83
Процесс управления рисками на рынке недвижимости можно разделить на
ряд подпроцессов (рисунок 1). Как видно из данной схемы, анализ рисков
базируется на формировании структуры их классификации, создавая
определенную динамическую систему верхнего уровня, рассматриваемую
более подробно Таблице 1.
Рисунок 19. Процесс управления рисками в ОО «Гарант»
Использование данного процесса помогает охватить все сферы деятельности
организации в выявлении системы оценки рисков.
84
Таблица 16. Стратегия управления рисками ООО «Гарант»
85
Продолжение Таблицы 16
86
Продолжение Таблицы 16
87
Продолжение Таблицы 16
Оценив степень опасности рисков, необходимо разработать механизм
их нейтрализации. Для того, чтобы организация смогла преодолеть
сложности, возникшие в результате кризисных явлений в экономике,
планируется выход на рынок недвижимости таких областей как Тульская и
Белгородская, так как там зафиксированы высокие показатели спроса на
жилую недвижимость, высокий уровень демографии, темпы роста
промышленности, что положительно скажется на количестве сделок с
недвижимостью.
88
3.2. Системы рисков ООО «Гарант»
Рекомендована к использованию модель разработки и оценки рисков для с
учетом наиболее значимых
рисков, с обоснованием эффективности
мероприятий по их нейтрализации, как действенного рычага управления,
влияющего на принятие решений о наиболее выгодном использовании
экономических
потенциала
ресурсов
компании,
ее
и
повышении
устойчивом
и
социально-экономического
безопасном
развитии.
В
исследовании сделан вывод, что риск представляет собой возможность
получения дополнительного дохода в результате осуществления операций в
производственной
и
финансовой
деятельности,
имеющих
высокую
вероятность наступления нежелательных событий и связанных с открытием
новых сегментов рынка, использование новых материалов, новых решений и
т.п. Именно поэтому, чтобы уменьшить последствия возможных опасностей
и угроз, связанных с оценкой рисков, необходим анализ и выявление причин
нежелательных событий. Следовательно, главной задачей при управлении
рисками
становится
прогнозирование
наиболее
вероятных
рисков
завтрашнего дня.
Для решения данной проблемы мы предлагаем использование
следующих индикаторов: инфляция, уровень жизни, доходы населения и т. д.
С учетом выявленных содержательных пробелов при оценке рисков
предлагается методика комплексного анализа. В соответствии с данной
методикой, все показатели разделены на индикаторы оценки состояния
внутренней и внешней среды исследуемой системы (таблица 2).
89
Таблица 17 - Система индикаторов оценки рисков ООО «Гарант» на рынке
недвижимости.
Основной особенностью, рассматриваемой системы индикаторов является
то,
что
они
представляют
собой
качественно-количественную
характеристику исследования оценки рисков. Отражая его изменения в
динамике, указанные индикаторы создают «информационное пространство»,
необходимое
для
принятия
управленческих
решений.
В
работе
рекомендовано устанавливать пороговые или нормативные значения для
индикаторов, которые определяются исходя из нормативных значений,
полученных при эксплуатации объектов, норм, правил и стандартов, либо в
результате
сопоставления
со
среднероссийскими
или
средними
региональными значениями, с использованием оценок экспертов. При оценке
рискованности ООО «Гарант» предложена данная матричная модель по
каждому из полученных индикаторов, с использованием компьютерной
программы NCSS (метод к-среднее). Для каждой группы устанавливается
свой ранг, который присваивается каждому риску, входящему в данную
90
группу. Ранг присваивается по принципу: чем менее значим показатель, тем
выше номер ранга. Для интегральной оценки уровня риска в ООО «Гарант»
разработана
матричная
модель.
Представленная
матричная
модель,
формируется как пересечение подсистемы индикаторов, отражающих
состояние ООО «Гарант», и наименований групп рисков (Таблица 1).
Таблица 18. Индикативная система оценки рисков.
На пересечении этих подсистем указывается номер ранга, к которому
относится
исследуемый
вид
риска
по
конкретному
индикатору.
Особенностью предложенной матричной модели является то, что количество
рисков,
оцениваемых
индикатором,
и
количество
индикаторов,
характеризующих отдельный риск, должно быть одинаковым. Полученная
матрица является основой для нахождения интегрального показателя оценки
уровня риска при развитии ООО «Гарант» с использованием следующих
формул:
91
где, Kгр – общий коэффициент по группе рисков
Xn – номер ранга муниципалитета по данному индикатору
где, Кинт – интегральный коэффициент исследуемой территории;
КгрN – общий коэффициент по группе рисков
Проведенный анализ показал, что наибольшую опасность представляют
обеспеченность населения жильем, уровень жизни, демография. В то же
время руководству необходимо обратить внимание на общее состояние и
экономическую базу города. Также значимыми являются риск случайной
гибели
имущества,
Руководству
инвестиционный
необходимо
уделить
риск,
большее
технологические
внимание
риски.
обновлению
жилищного фонда. Общий интегральный коэффициент оценки уровня риска
при развитии жилищной сферы (Кинт = 3056) ниже, чем в (Кинт = 4162), что
для потенциальных инвесторов может служить подтверждением меньшей
рискованности территории (без учета остальных факторов). Детальный
анализ
результатов
проведению
на
управленческой
индикаторов
практике
деятельности,
и
более
их
сопоставление
эффективной
позволяют
способствуют
аналитической
обеспечить
и
эффективность
реализации процедур страхования, мониторинга возможных опасностей, тем
самым выявляя проблемные зоны и упущения в системе управления
недвижимости.
является
базой
Распределение на группы и их дальнейшее сравнение,
для
оценки
потенциальных
возможностей
процесса
выявления рисков, создает условия для дальнейшей разработки вариантных
сценариев развития осуществляемых в зависимости от уровня базовых
индикаторов.
92
В условиях трансформационной экономики имеется ряд проблем
повышения эффективности инвестиционных вложений, решение которых
позволит
повысить
качество
и
действенность
управления
жилой
недвижимостью. В частности: отсутствует система критериев используемых
при качественном анализе рисков, практически не функционирует, а иногда и
отсутствует система индикаторов, позволяющая оценить результативность
управления рисками и степень опасности возможных рисков для экономики
недвижимости. Очевидно, что для того, чтобы оценить риски и каким
тенденциям подвержено их развитие, необходимы определенные критерии.
Вышеуказанные обстоятельства обусловливают актуальность и значимость
исследований, сконцентрированных на разработку и научное обоснование
критериев оценки рисков с использованием индикаторов. Использование
индикаторов при оценке и планировании своей деятельности дает следующие
преимущества: А) индикатором можно определить и параметры границ
(минимальные и максимальные), в пределах которых объект планирования
может
устойчиво функционировать и
социальные
индикаторы
могут
развиваться. Гуманитарные и
сигнализировать
о
приближении
критического состояния в организации, чтобы до достижения «кризисного
значения» задействовать экстренные регуляторы. Анализируя различные
исследования, посвященные данному вопросу можно сделать вывод, что в
настоящее время отсутствует единая система, комплексно оценивающая
систему рисков и позволяющая выявлять проблемы на ранних этапах их
появления. Для решения комплексной задачи нами предлагается система
включающая методику комплексной многофакторной оценки рисков,
обеспечивающая оперативный анализ, мониторинг и прогнозирование риска
с учетом доминирующих факторов и реально сложившихся социальноэкономических тенденций. Непосредственно четырехуровневая структурнологическая
схема
предлагаемой
объектной
системы
индикаторов
представлена на рис. 1. При данной систематизации, группы индикаторов
93
сформированы
в
качестве
объектов
управления
и
соответственно
индикатором обеспечивается выделение состояния объекта. Индикаторы
численно определяют каждую его характеристику, тем самым, исключая
возможность упущения из виду важных характеристик и их текущего
численного состояния. Соответственно, статичность структуры индикаторов
дает возможность собирать их значения на долгосрочном горизонте и
обеспечивая их сопоставимость, повышает качество и практическую пользу
ведомственной статистики. При этом, процесс постановки целей и задач
облегчается, так как является прямым следствием результатов системного
мониторинга статичной структуры индикаторов, описывающих состояния
объектов управления.
Рисунок 20 - Четырехуровневая структурно-логическая схема системы
индикаторов.
94
Для решения комплексной задачи стоящей перед руководством по созданию
объективной системы выявлениярисков, нами предлагается 24 индикатора,
сгруппированных по 4 группам. Основной особенностью предложенных
индикаторов, является то, что они оказывают влияние на организацию и
поэтому могут быть использованы при составлении прогнозов реализации
различных программ его развития. 1 группа - жилищное хозяйство,
включающие в себя индикаторы исследования состояния внутренней среды
системы жилищного хозяйства. Условно их можно разделить на индикаторы
технического состояния жилищного фонда и на индикаторы развития рынка
жилищных услуг. В целом, эта группа указывает на стартовые условия при
выборе оптимальной модели управления жилищным хозяйством. В данную
группу включены следующие индикаторы: индекс ввода нового жилья,
индекс ввода нового жилья на 1 жителя, индекс годности жилищного фонда,
индекс благоустройства жилищного фонда, индекс реконструкции жилья и
капитального ремонта.
2 группа – уровень жизни. Данная группа индикаторов охватывает
процессы, которые воздействуют опосредованно на состояние жилищного
хозяйства и характеризуют его социально-экономическое состояние и
связанные с этим риски. Уровень жизни населения является следствием
социальной инфраструктуры города, в состав которой входит жилищное и
коммунальное хозяйство. При выборе индикаторов учитывались важнейшие
социальные характеристики городской среды: демографические процессы,
доходы населения, занятость, инфляцию. Предлагается использование
следующих индикаторов: индикатор прироста населения, индекс доходов
населения, индекс занятости населения, индекс потребительских цен, индекс
потребительских цен в строительстве. 3 группа – обеспеченность и
доступность жилья. Необходимость включения в общую систему данных
индикаторов, обусловлена важностью получения этих сведений для оценки
рынка жилья в городе и сопоставлением его состояния с прогнозом развития
95
рынков жилищных услуг. При разработке стратегических и тактических
планов
развития
необходимо
города,
учитывать
руководству
значения
муниципального
следующих
образования
индикаторов:
индекс
обеспеченности жильем, индекс доступности жилья для населения, индекс
изменения цен на жилье, индекс выгодности ипотечного кредитования.
Данный индекс предложен и показывает соотношение темпа роста доходов
среднестатистического домохозяйства в течение года со средней процентной
годовой
ставкой
по
ипотеке. Если индекс
выгодности
ипотечного
кредитования превышает 100%, то использование механизма ипотечного
кредитования становится выгоднее, чем накопление денежных средств.
Снижение данного показателя может вызвать повышение банковского риска
и не возврат взятых кредитов населением.
4 группа – экономическая база города и городской бюджет. Рост
производства, динамика розничной торговли, инвестиционный фон и
состояние бюджета города обуславливают состояние городского хозяйства в
целом. Уровень этих индикаторов создает общий стандарт жизни населения,
стимулируя его рост и падение, предъявляет к жилищному хозяйству
требования по объему и качеству жилищных услуг. Приведенные показатели
достаточно хорошо известны и описаны в экономической литературе,
поэтому не имеет смысла характеризовать их дополнительно[4]. 1. Индекс
прироста объема продукции в промышленности. Показывает динамику
промышленного производства в городе. 2. Индекс прироста розничной
торговли. Индекс характеризует силу потребительского спроса, его рост
указывает на увеличение производства и реализации товаров, укрепление
экономики и валюты. 3. Индекс инвестиций в основной капитал из всех
источников финансирования на 1-го жителя. Показывает инвестиционную
активность в экономике города. 4. Индекс доли собственных доходов в
доходах городского бюджета. Показывает уровень надежности и качество
структуры бюджета. 5. Индекс бюджетной обеспеченности населения.
96
Показывает надежность бюджета в расчете на 1 жителя. 6. Индекс
бюджетных расходов приходящихся на 1 жителя в муниципальном
образовании.
Является
характеристикой
структуры
распределения
общественных средств в соответствие со сложившейся в городе социальноэкономической ситуацией и выбранной приоритетностью расходов. Главным
предназначением
разработки
данной
системы
индикаторов,
является
выявление количественных и качественных процессов проходящих в
жилищном хозяйстве. Основной особенностью предложенных индикаторов,
является то, что они оказывают влияние на формирование жилищного фонда
и поэтому могут быть использованы при составлении прогнозов реализации
различных
программ
его
развития.
В
свою
очередь,
руководство
муниципального образования получает возможность выявить критические
проблемные
зоны
риска
и
потенциальные
возможности
развития
организации.
В соответствии с вышесказанным, необходимо сделать вывод, что оценка
рисков по ключевым индикаторам, является одним из важнейших логичных
составляющих организованного процесса управления организацией, и
поэтому она обязана быть интегрированной в данный процесс, иметь на
вооружении научное обоснование и оперативное принятие управленческих
решений.
Для разработки экспертной оценки рисков мы опросили экспертов
компетентных в сфере недвижимости.
Эксперт №1 Андреев П.А. - сотрудник строительной компании «Эксперт
строй».
Эксперт №2 Новикова М. В. -
сотрудник департамента строительства
области
Эксперт №3 Егоров С.Э. - автор статей по теме экономики недвижимости.
97
Эксперт №4 Афанасьева И.Г - сотрудник строительной компании «Строй
Универсал».
Эксперт №5 Фомина Н.С. - сотрудник агентства недвижимости «Жилторг».
Эксперт №6 Левин И.П. - сотрудник агентства недвижимости «Твой Дом».
Эксперт №7 Кузнецов В.Н. - эксперт по продажам недвижимости компании
«Этажи»
Таблица 19. Экспертная система оценки рисков.
Данная матрица построена на основе экспертных оценок и с использованием следующей шкалы оценок в баллах:
а) негативное влияние: –3 – сильное, –2 – среднее, –1 – слабое;
б) позитивное влияние: +1 – слабое, +2 – среднее, +3 – сильное;
в) влияние отсутствует – 0.
98
В целом, эксперты наибольшие возможности для организации
связывают с активизацией сегмента загородного жилья, а наибольшую
угрозу представляют не снижающиеся затраты на отселение, а коммуникации
и возможные изменения потребительских предпочтений.
По результатам проведенного анализа рынка и основных конкурентов
можно построить сводную матрицу SWOT-анализа с выделением рыночных
возможностей и угроз, сильных и слабых сторон компании, что позволит
определить
будущие
приоритетные
компетенции
компании
рассматриваемой сфере экономической деятельности (Таблица 1).
Таблица 20 - SWOT-анализ ООО «Гарант»
в
99
Таким образом, ключевой компетенцией развития рынка жилищного
строительства является расширение и активизация сегмента загородного
жилья. Возможно этот сегмент мало волнуют затраты на отселение, а вот
коммуникации и отсутствие государственных программ являются
неопределимыми барьерами на текущий момент времени.
3.3 Эффективность предлагаемой системы оценки рисков на рынке
недвижимости.
Для компании ООО «Гарант» в качестве метода снижения рисков выбираем
выход на новые рынки, поиск новых клиентов и диверсификацию. От
принятия
этих
мер
ожидается
рост
прибыли,
а
в
дальнейшем
рентабельности.
Оценка финансовых показателей предприятия позволяет сделать вывод
о том, что предприятие находится в нестабильной экономической ситуации и
риск банкротства очень высок. Главным образом об этом свидетельствуют
низкие коэффициенты ликвидности (меньше единицы).
Управление рисками является важной частью современной управленческой
системы. Существует множество методов и механизмов управления рисками.
На настоящий момент практика управления рисками в России и на западе
существенно отличается. Российские специалисты, также, как и западные,
имеют собственные предпочтения относительно механизмов управления
рисками. Данное различие во взглядах обосновывается в первую очередь
различной актуальносью разных рисковых групп на западе и в России. Но,
несмотря на данные различия, развитие экономических отношений в России
способствует внедрению западных методов управления рисками.
Выделяют
следующие
основные
направления
минимизации
рисков:
избежание, удержание, передача, снижение степени.
Избежание рисков означает уклонение от события, несущего потенциальный
риск, но зачастую это означает и отказ от дополнительной прибыли.
100
Удержание риска – оставление риска за инвестором. В случае потерь
инвестор будет покрывать убытки предприятия самостоятельно.
Передача риска-передача ответственности по риску другому лицу или
предприятию. Наиболее распространенной формой является страхование.
Снижение степени риска подразумевает использование определенного
набора механизмов.
Наиболее часто из них встречаются:
- диверсификация;
- получение дополнительной информации;
- лимитирование;
- самострахование и страхование.
Предлагается
выход
на
новый
рынок
для
повышения
конкурентоспособности. Этот шаг поможет увеличить количество сделок, а
вместе с этим прибыль.
Таблица 21. Планируемое изменение прибыли в ООО «Гарант».
Показатели
Количество
Количество сделок за ноябрь 2018г.
79 шт.
Планируется количество сделок за 94 шт.
декабрь 2018г.
Прибыль от одной сделки
68000 р.
Общая прибыль в ноябре 2018г.
5372000 р
Общая прибыль в декабре 2018г.
6392000 р.
Как видно из таблицы, после внедрения стратегии управления рисками
планируется рост прибыли на 1020000 р.
Диверсификация - распределение средств между различными видами
деятельности с целью минимизации уровня риска. В случае финансовых и
экономических трудностей в одном виде деятельности, остается другой,
позволяющий сохранять стабильность и безопасность вложенных средств.
101
Лимитированием называется ограничение при реализации товаров и услуг в
кредит путем установления предельных сумм. Хозяйствующие субъекты, как
правило, применяют метод лимитирования не только при реализации товаров
в кредит, но и при выдаче ссуд, определении сумм инвестиций.
Применение данных принципов подразумевает оценку максимально
возможного риска, сопоставление его с собственным капиталом организации,
оценка вероятности наступления неблагоприятного исхода и оценка
вероятности банкротства в связи с убытками по конкретному риску.
Вопрос о выборе оптимальной политики, направленной на снижение риска,
решается в рамках микроэкономической теории. Соответствующий результат
гласит: оптимальная политика управления риском должна быть такой, чтобы
предельные затраты на реализацию этой политики соответствовали
предельной полезности, доставляемой ее применением[9].
К сожалению, данные принципы очень редко применяются на практике, в
основном из за высоких требований к необходимой для их исполнения
информации. Поэтому очень часто ряд рисков, которые встречаются
наиболее часто, предупреждаются превентивными мерами. Также стоит
выделить риски, которые легко прогнозируются, но чрезвычайно сложны в
контроле. Как правило, их вероятность снижается путем создание резервных
фондов(самострахования) и диверсификации производства.
Завершающим этапом в анализе средств снижения риска является
формулировка общего плана управления риском проекта[10].
Можно выделить следующие пункты этого плана:
- результаты идентификации всех областей риска проекта;
- перечень основных идентификаторов риска в каждой области;
- результаты рейтинговой оценки индикаторов риска, отражающих их
значимость для достижения целей проекта;
- результаты статистического анализа риска, анализа чувствительности и
глобального анализа риска принятия проекта;
102
- рекомендуемые стратегии снижения риска в каждой сфере деятельности,
связанной с реализацией проекта; перечень процедур, обеспечивающих
мониторинг рисков предпринимательского проекта[11].
Предприятию
целесообразно
использовать
следующие
методы
минимизации рисков: выход на новый рынок, поиск новых клиентов.
Тщательно отработанная система позволит свести к минимуму перерасход
средств, что в дальнейшем позволит предприятию выйти из кризисного
состояния и повысить свою платежеспособность.
Формирование резервного фонда.
Основными действиями согласно этому методу минимизации рисков
являются :
-
формирование
кратковременных
резервного
фонда
задолженностей
предприятия
организации
и
для
покрытия
повышения
доли
собственного капитала в общем капитале организации;
- создание целевых резервов для погашения дебиторских задолжностей
неплатежеспособных должников.
Также необходимо дифференцировать резервы по различным рисковым
группам, что позволяет определять риски по каждой из них в отдельности и
иметь возможность погашения непредвиденных расходов по каждой из них.
Также
необходимо
контролировать
расходы
резервного
фонда
для
сохранения достаточного количества средств на будущие расходы.
Одной
из
важных
неэффективное
проблем
управление
исследуемого
рисками.
предприятия
Необходимо
ввести
является
систему
лимитирования для контроля за реализацией товаров в кредит, а также
размеров займов и кредитов предприятия[12]. Лимитирование подразумевает
определение следующих норм на предприятии:
- максимальный объем заемных средств, задействованных в деятельности
предприятия;
- минимальная доля активов в высоколиквидной форме;
103
- максимальный размер кредитования клиентов;
- максимальный срок дебиторской задолжности.
На исследуемом предприятии ООО ―Гарант‖ применяются некоторые
методы диверсификации, но возможно применение дополнительных методов,
таких как увеличение объемов финансовой деятельности, в области
высоколиквидных активов, что несомненно повысит общую и текущую
ликвидности, и, как следствие, платежеспособность организации.
Также перед ООО ―Гарант‖ стоит проблема рисков, связанных с высокой
конкуренцией. В данной области могут помочь маркетинговые исследования,
которые позволят выявить предпочтения потребителей и перестроить
деятельность основываясь на полученных данных.
Следующим методом по снижению рисков ООО «Гарант» может выступать
переоформление договоров с контрагентами и включение в них следующих
пунктов:
- обеспечение контрагентами гарантий;
- исключение части форс-мажорных ситуаций из договоров с контрагентами;
- использование системы штрафов за потери, которые предприятие понесет
по вине контрагента.
Спрос на услуги ООО ―Гарант‖ снизился, вследствие чего предприятие
утратило часть собственных оборотных средств, а именно 400 тыс. рублей, а
также увеличила долю заемных оборотных средств на 300 тыс. рублей.
Также обострилась конкурентная борьба.
Наиболее эффективный результат достижим при комбинировании
указанных методов на предприятии. Как результат, будут решены проблемы
ООО ―Гарант.
- понижение доли заемного капитала и увеличение собственного;
- повышение показателей финансовой устойчивости организации;
- повышение показателей ликвидности и платежеспособности;
- более эффективное получение выплат по дебиторской задолженности.
104
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях совершенствования экономических отношений в России
управление рисками набирает все большую важность.
В начале исследования были установлены следующие цели работы:
-определение понятия риска;
-определение основных методов оценки рисков;
-изучение рисков на конкретном рынке, а именно рынке, недвижимости
-анализ рисковой ситуации на конкретном примере агентства недвижимости
ООО «Гарант».
- проведения анализа деятельности ООО «Гарант»
-разработка системы оценки рисков для ООО «Гарант»
- разработка стратегии управления рисками ООО «Гарант»
В ходе исследования были сделаны следующие выводы:
- общее понятие риска можно сформулировать как возможность потерь,
возникающая при выборе из множества экономических решений одного и его
реализации;
- управление рисками на предприятии стоит начать с проведения подробного
финансового
анализа
показателей,
как
деятельности
ликвидность,
предприятия
для
платежеспособность
оценки
и
таких
финансовая
устойчивость;
- наиболее актуальными методами управления рисками является выход на
новый рынок, диверсификация и поиск новых клиентов.
105
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.
1. Андреев М. В., Оценка рисков и их влияния на непрерывность бизнеса на
рынке недвижимости: автореф.
дис. кан. экон. наук: 08.00.10 / Андреев
Максим Владимирович. –М., 2007. – 34с.
2. Аверченко, В. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко. - М.:
Юнайтед Пресс, 2014. - 242 c
3. Асаул А.Н., Экономика недвижимости: учебное пособие / СанктПетербург:, - 2013. -С103-112.
4. Борисов Е.В. Управление предпринимательскими рисками на рынке
коммерческой недвижимости : автореф. дис. кан. экон. наук: 08.00.05 /
Борисов Евгений Владимирович. – Москва: финансовая академия при
Правительстве РФ, 2006. С 19-23.
5. Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., учебник и практикум
/ В.Н. Бердникова.— Люберцы: Юрайт,2016. — 190 c.
6. Васильева Л.А.. Экономика недвижимости: учебник для вузов. / Людмила
Сидоровна Васильева. – Москва: Эксмо,2008. – С234-241.
7. Воронин А. В. Теория и методология стратегического управления
инвестиционно- строительным комплексом региона в условиях конкурентной
среды: автреф. дис. док. экон. наук: 08.00.05. / Воронин Александр
Владимирович. - Санкт- Петербург. 2008 134 с.
8. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель
рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. /
В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.
9. Грабовый П. Г. Риски в современном бизнесе / П. Г. Грабовый. Москва:
Аланс,1994. 254 с.
10. Грачева М. В. Риск-менеджмент инвестиционного проекта: учебник для
вузов / М.: Юнити-Дана, 2009. С 56-61.
106
11. Гранатуров В.М. Экономический риск: сущность, методы измерения,
пути снижения: учебное пособие. – М: «Дело и Сервис» 2002. – 78-85.
12. Иванова Е.Н.: Оценка стоимости недвижимости. - М.: КноРус, 2009
13. Игнатов В. Г. Экономика социальной сферы: учебное пособие / В. Г.
Игнатов 2-е издание Москва; Ростов на Дону: МарТ, 2005. С341-356.
14. Качалов Р.М. Управление хозяйственным риском / Р. М. Качалов.
Москва: Наука, 2002. 234 с.
15. Коваленко, Н.Я Экономика недвижимости / Н.Я Коваленко, Г.А.
Петранева, А.Н. Родман. — М.: КолосС, 2007. — 240 c.
16. Комков В. А. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учебное
пособие / В. А. Комков С. И. Рощина Н. С. Тимахова. –М.: ИНФРА-М, 2008.
– С. 149-154
17. Косов В.В. Методические
рекомендации по оценке эффективности
инвестиционных проектов // М.: Экономика. – 2000. – с 12.
18. Кошкин В. И. и др, Антикризисное управление: 17 – модульная
программа для менеджеров «Управление развитием организации». Модуль–
Мю: ИНФРА – М, 2000 г. –С 43-61.
14.Кухарук Н.С.: Кадастр и оценка объектов недвижимости. - Белгород: ИПК
НИУ БелГУ, 2011
19. Маградзе М. В. Статистический анализ рынка жилой недвижимости в
России // Молодой ученый. — 2016. — №17. — С. 438-442.
20. Москвин В. А. Управление рисками при реализации инвестиционных
проектов. - М.: Финансы и статистика, 2004. –С 56-78.
21. Лысенко О. В. Инвестиционные риски на региональном уровне / О. В.
Лысенко, Е. Г. Кабанова // Регион: экономика и социология. 2002. № 2. С. 17.
22. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник для студентов
учреждений высшего экономического образования / С.Н. Максимов. — М.:
ИЦ Академия, 2010. — 320 c.
23.
Метельский
И.М.
Риск-менеджмент
на
российском
рынке
недвижимости: актуальные виды рисков и способы управления ими /
107
автореф. дис. кан. экон. наук: 08.00.05. / Игорь Михайлович Метельский. –
СПб, 2010. -С21.
24. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных
проектов. Утверждены министерством экономики РФ, Министерством
финансов
РФ,
Государственным
комитетом
РФ
по
строительной,
архитектурной и жилищной политике. № ВК 477 от 21. 06.1999.
Официальное издание. -М: Экономика 2000. -421 с.
25. А.Г. Мокроносов, Т.К. Руткаускас, В.А. Сироткин / Екатеринбург:
издательство Российского государственного педагогического университета.
2008 -С158.
26. Некрасова Н. Д.
Риски в секторе недвижимости / Вопросы науки и
образования. 2018 №24(36) c 51.
27. Некрасова Н. Д. Оценка рисков инвестирования в недвижимость /
Вопросы науки и образования. 2018 №24(36) c54.
28. Овсянникова
Т. Ю. Инвестиции в жилище: монография / Т. Ю
Овсянникова. –Томск: Издательство ТГАСУ 2005, - 172 с.
29. Овсянникова Т. Ю. Жилище в системе личных и общественных
ценностей / Т. Ю. Овсянникова, О. В. Котова Вестник ТГАСУ 2004 №1, с
241-248.
30. Онофрей Д. И. Прогнозирование спроса на рынке недвижимости /
Вестник университета, ГУУ .2008, №2(8)
31. Погодин
С. К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих
ценные бумаги и недвижимость: автореф.дис. кан. экон. наук: 08.00.10. /
Погодин Сергей Константинович. – М, 2006. -27с.
32.Радзиховская
Лариса
Николаевна.
Современные
подходы
к
классификации экономических рисков. Журнал The Russian Academic Journal.
Выпуск №1 / том27 / 2014 г.
33. Ревинский И.А. Инвестиционный бизнес: мировой опыт. – Новосибирск:
Издательство Новосибирского университета. 2000. – С43-47.
108
34. Романов В. С. Механизм управления рисками предприятия в
современных условиях хозяйствования: автореф. дис. кан. экон. наук:
08.00.05. / Романов Валерий Сергеевич. – Ульяновск. 2002. – 54-56.
35. Сироткин В. А. Современные подходы к
классификации рисков
недвижимости в муниципальных образованиях // Угрозы и безопасность.
2011. №15 с 108-109.
36. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия
(бизнеса). - Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. - 205 с.
37. Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью:
Учебное пособие / Таганрог: издательствово ТРТУ. – 2003. С 91-103.
38. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ. - СПб., 2011. - 366 с.
39. Чернов В. А. Анализ коммерческого риска / -М.: Финансы и статистика,
1996. -С128.
40. Черняк, В. З. Управление недвижимостью: учебное пособие / -М.:
Экзамен, 2009. –С 201-209.
41. Шабалин, В. Г. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1 /
В.Г. Шабалин, А.А. Хромов. - М.: Филин, Омега-Л, 2016. - 608 c.
42. Щербакова,
Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие /
-
Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002. – C76-81.
43.
Экономико
–
математический
словарь:
Словарь
современной
экономической науки. – М.: Дело. Л. И. Лопатников 2003.- C 91-92.
44. Artto K., Kahkonen K., Pitkanen P. J. Unknown Soldier Revisited: A Story of
risk Management, Project Management Association Finland, Helsinki 2000.
45. Borgonovo E, Peccati L, Sensitivity analysis in investment project evaluation //
International Journal of Production Economics. – 2004. - T.90. - №1. C.17-25.
46. Finnerty J. Project Financing Asset-Based Financial Engineer ing J. Finnerty.
New York J. Wiley1996 190 S
109
47. Fisher J.D. New strategies for commercial real estate investment and risk
management // The Journal of Portfolio Management. – 2005. –T.31. - №5. –
С.154-161.
48. Evers A. Hber den Umgang mit Unsicherheit. Die Entdeckung der
Gestaltbarkeit von Gesellschchaft / A. Vers, S. Nowotny. Frankfurt am Main:
Suhrkamp, 1987. 120 S.
49. Hoesli M., Jani E., Bender A. Monte Carlo simulation for real estate valuation
// Journal of Property Investment and Finance. – 2006. – T 24. - №.2. – С.102-122.
50. Morgan J. P. RiskMetrics – Technical Document [Electronic resource] / J. P.
Morgan. Access mode: http://www.jpmorgam.com.
110
111
112
113
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа