close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Митрофанова Юлия Вадимовна. Совершенствование управления недвижимым имуществом промышленного предприятия

код для вставки
АННОТАЦИЯ
На выпускную квалификационную работу Митрофановой Юлии
Вадимовны на тему: «Совершенствование управления недвижимым
имуществом промышленного предприятия»
Выпускная квалификационная работа изложена на 101 странице,
включает 16 таблиц, 5 рисунков. Для ее написания использовано 66
источников.
Перечень ключевых слов: недвижимое имущество, имущественный
комплекс предприятия, основные средства, фонды предприятия, стоимость
объекта недвижимости, управление имущественным комплексом.
Гипотезой исследования является тезис о том, что в результате
разработки и реализации комплексной стратегии эксплуатации недвижимого
имущества, промышленное предприятие может получить дополнительный
доход к финансовым результатам по основной деятельности.
Целью исследования является анализ имущественного комплекса
предприятия и на его основе разработка системы управления недвижимым
имуществом промышленного предприятия. В качестве инструментов
исследования использовались общенаучные методы познания (анализ,
синтез, обобщение, логический метод); методы экономического, системного
и эмпирического анализа, сравнительные экономические оценки, методы
динамических рядов и группировок.
Структура работы включает введение, три главы, заключение,
библиографический список. В первой главе «Теоретические подходы к
управлению объектами промышленной недвижимости в современных
условиях» раскрывается содержание основных категорий имущественного
комплекса промышленного предприятия. Вторая глава «Анализ управления
недвижимым имуществом промышленного предприятия, на примере ООО
«Орловский сталепрокатный завод» представляет собой анализ системы
управления имущественным комплексом ООО «Орловский сталепрокатный
завод». В третьей главе «Основные направления совершенствования
управления недвижимым имуществом ООО «Орловский сталепрокатный
завод» представлена разработанная методика эффективного управления
имущественным комплексом промышленного предприятия.
5
Содержание
Введение ................................................................................................................... 6
1 Теоретические подходы к управлению объектами промышленной
недвижимости в современных условиях ............................................................ 10
1.1 Характеристика недвижимого имущества промышленного предприятия
в условиях рыночных отношений .................................................................... 10
1.2 Методология оценки стоимости объекта недвижимости
промышленного предприятия .......................................................................... 17
1.3 Механизм управления недвижимым имуществом промышленного
предприятия ........................................................................................................ 28
2 Анализ управления недвижимым имуществом промышленного
предприятия, на примере ООО «Орловский сталепрокатный завод» ............. 39
2.1 Общая характеристика финансово-хозяйственной деятельности ООО
«Орловский сталепрокатный завод»................................................................ 39
2.2 Характеристика имущественного комплекса ООО «Орловский
сталепрокатный завод» ..................................................................................... 60
2.3 Система управления недвижимым имуществом ООО «Орловский
сталепрокатный завод» ..................................................................................... 67
3 Основные направления совершенствования управления недвижимым
имуществом ООО «Орловский сталепрокатный завод» ................................... 71
3.1 Перспективы развития системы управления недвижимым имуществом
ООО «Орловский сталепрокатный завод» ...................................................... 71
3.2 Обоснование выбора альтернатив управления недвижимым
имуществом ООО «Орловский сталепрокатный завод» ............................... 80
Заключение ............................................................................................................ 90
Список литературы ............................................................................................... 93
6
Введение
Недвижимое имущество наряду с финансовыми, человеческими,
информационными
промышленных
и
т.д.
ресурсами,
предприятий
является
важнейшим
для
современных
ресурсным
компонентом
производственной деятельности. В то же время, основные приоритеты
управления ресурсами в настоящее время смещены в сторону управления
бизнес-процессами, персоналом, инновациями и финансами, реже – новым
информационным ресурсам и технологиям. И в значительно меньшей
степени
пока
затрагиваются
аспекты
управления
имущественными
ресурсами, в то время как стоимость таких ресурсов может составлять более
половины стоимости всех основных средств предприятия, достигая многих
десятков и сотен миллионов долларов. В связи с этим, становится очевидной
актуальность разработки новых инструментов к оценке эффективности
вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции
объектов промышленной недвижимости и, в первую очередь, коммерческой
недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на
рынке недвижимости и последующего эффективного использования.
Представленные выше аргументы позволяют сделать вывод, что
проблема повышения эффективности системы управления недвижимостью
промышленного предприятия является актуальной, ее решение позволит
повысить общую эффективность деятельности промышленных предприятий
и промышленности в целом.
Теоретические
и
практические
вопросы
реализации
отдельных
функций управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости,
планирование
инвестиций
землепользования,
в
управление
недвижимость,
качеством
оптимизация
объекта,
анализ
условий
рынка
недвижимости, достаточно широко освещены в работах таких авторов как
Асаул А. Н., Карасева А.В., Аргунова Е.С., Байковская А.В., Луговцов Н.А.,
Лапа, В.А., Чирков Д.В., Ющенко Н.А. и др. Отечественные публикации,
7
касающиеся вопросов управления недвижимостью посвящены главным
образом
проблемам
строительство
и
планирования
представлены
в
капитальных
трудах
вложений
в
основоположников
новое
теории
эффективности капитальных вложений в нашей стране, среди них Шилова
А.Л., Гупта Д.С., Морус И.В., Иванова А.В., Боголепов К.Н. Многие
проблемы управления недвижимостью в той или иной мере нашли свое
отражение в монографиях, коллективных сборниках, учебных пособиях и
отдельных статьях.
Гипотезой исследования является тезис о том, что в результате
разработки и реализации комплексной стратегии эксплуатации недвижимого
имущества, промышленное предприятие может получить дополнительный
доход к финансовым результатам по основной деятельности.
Целью исследования является анализ имущественного комплекса
предприятия и на его основе разработка системы управления недвижимым
имуществом промышленного предприятия. В соответствии с поставленной
целью необходимо решить следующие задачи:
− провести теоретический анализ подходов к управлению объектами
промышленной недвижимости в современных условиях;
− провести
анализ
промышленного
управления
предприятия,
на
недвижимым
примере
ООО
имуществом
«Орловский
сталепрокатный завод»;
− разработать основные направления совершенствования управления
недвижимым имуществом ООО «Орловский сталепрокатный завод».
Объектом исследования является промышленное предприятие, как
обладатель имущественных прав на недвижимость.
Предметом исследования является система управления недвижимостью
промышленного предприятия, совершенствование которой может привести к
повышению эффективности функционирования предприятия в целом.
Научная новизна проведенной работы заключается в разработке
организационно-экономического механизма управления имущественным
8
комплексом
предприятия.
рассматриваем
По
имущественный
результатам
комплекс
полученной
как
источник
модели
мы
внутренних
инвестиций.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют
труды российских и зарубежных авторов в области экономики и организации
предпринимательской деятельности, управления недвижимостью, теории
конкуренции, исследования операций, теории оценочной деятельности,
управления ресурсами, теории стоимости.
Исследование проведено с учетом действующей нормативно-правовой
базы функционирования экономики в системе рыночных отношений, в
соответствии
с
существующей
законодательной
базой
Российской
Федерации. В работе использовались системный и комплексный научные
подходы, методы экономического и структурного анализа, экономикоматематическое
моделирование,
эконометрический,
графический
и
прогнозный методы.
Информационную базу исследования составили методические материалы и нормативные акты Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства РФ, Министерства регионального развития РФ,
Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному
хозяйству РФ, а также статистические материалы Росстата, результаты ряда
научно-исследовательских
работ,
материалы
научно-практических
конференций, а также документация, собранная на базе ООО «Орловский
сталепрокатный завод».
В качестве инструментов исследования использовались общенаучные
методы познания (анализ, синтез, обобщение, логический метод); методы
экономического, системного и эмпирического анализа, сравнительные
экономические оценки, методы динамических рядов и группировок.
Полученные в ходе исследования результаты могут быть использованы
ООО «Орловский сталепрокатный завод» для повышения доходности и
результативности своей деятельности.
9
Основные результаты и положения исследования были представлены в
публикациях: Митрофанова Ю.В. Роль теории жизненных циклов в
управлении недвижимым имуществом промышленного предприятия / Ю.В.
Митрофанова // Материалы статей Международной научно-практической
конференции: «Методы прогнозирования в технике и технологиях». 28
сентября 2018 г. – Пермь: АМИ, 2018. – С. 87-93. Митрофанова Ю.В.
Система
многофакторной
классификации
объектов
недвижимости
промышленного предприятия / Ю.В. Митрофанова // Магистр – науки и
образования. Материалы научно-практической конференции в рамках
фестиваля научного творчества преподавателей, аспирантов, магистров,
студентов и бакалавров института экономики и управления «Неделя науки 2018». 1-28 апреля 2018 года. – Орёл: ПФ «Картуш», 2018. С. 78-83.
Структура работы включает введение, три главы, заключение,
библиографический список. В первой главе «Теоретические подходы к
управлению объектами промышленной недвижимости в современных
условиях» раскрывается содержание основных категорий имущественного
комплекса промышленного предприятия. Вторая глава «Анализ управления
недвижимым имуществом промышленного предприятия, на примере ООО
«Орловский сталепрокатный завод» представляет собой анализ системы
управления имущественным комплексом ООО «Орловский сталепрокатный
завод». В третьей главе «Основные направления совершенствования
управления недвижимым имуществом ООО «Орловский сталепрокатный
завод» представлена разработанная методика эффективного управления
имущественным комплексом промышленного предприятия.
10
1 Теоретические подходы к управлению объектами промышленной
недвижимости в современных условиях
1.1 Характеристика недвижимого имущества промышленного
предприятия в условиях рыночных отношений
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со
времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество
является базой, без которой невозможно существование ни одного
развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие
недвижимости.
Асаул А.Н. определяет недвижимое имущество как любое имущество,
состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [3, с. 53].
Волина Н.А. дает следующее определение: недвижимость, недвижимое
имущество – реальная земельная и вся материальная собственность.
Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее
поверхностью или прикрепленное к земле [13, с. 15].
Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие
угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые
места, а также железные дороги, - такое определение дано Найденовым Л.И.
[40, с. 102].
Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно
перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо
от момента истории) – земля и все то, что неотрывно с ней связано. В
общем случае это – справедливо.
На
сегодняшний
момент
Гражданским
кодексом
Российской
Федерации – далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам
— (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
11
здания,
сооружения.
К
недвижимости
относятся
кондоминиумы
и
предприятия, как имущественные комплексы [18].
Таким
образом,
к
отличительной
особенности
недвижимости
относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные
участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою
очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными
участками
недвижимые
объекты
теряют
обычное
назначение
и
соответственно понижаются в цене.
Если
говорить
о
недвижимом
имуществе
промышленного
предприятия, то необходимо рассмотреть его как совокупность объектов.
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом
как
имущественный
комплекс,
а
во-вторых
земельный
участок,
неотъемлемой частью которого могут быть [16, с. 215]:
− здание (сооружение);
− обособленные водные объекты;
− многолетние насаждения;
− инженерные сооружения и сети;
− элементы
хозяйственного,
транспортного
и
инженерного
обеспечения.
Объекты недвижимости промышленного предприятия, как и любой
объект управления, нуждаются в классификации для обоснования выбора
инструментов и механизмов управления в соответствии с выявленными
классификационными
различные
подходы
признаками.
к
В
настоящее
классификации
время
существуют
недвижимого
имущества.
Современные авторы используют различные критерии, признаки и
характеристики для четкого разграничения объектов и выделения их в
самостоятельные группы. В частности, в Гражданском кодексе (ст. 130)
приводится следующая совокупность объектов (таблица 1).
12
Таблица 1 – Классификация объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ [18]
№
Отдельные объекты
Сложные объекты
п/п
1.
Земельные участки
Предприятие в целом как
имущественный комплекс, включая:
2.
Участки недр
земельные участки; здания и
3.
Обособленные водные объекты
4.
Все, что прочно связано с землей, в том сооружения; инвентарь и оборудование;
сырье и продукцию; требования и долги;
числе: леса; многолетние насаждения;
права на обозначения, определяющее
здания; сооружения
предприятие, его продукцию, работы и
5.
Приравненные к недвижимости,
услуги; нематериальные активы;
подлежащие государственной
регистрации: воздушные и морские суда; информация; другие исключительные
права
суда внутреннего плавания;
космические объекты
6.
Иные предметы, наделенные статусом
недвижимости по закону
В отдельных работах содержится классификация недвижимого
имущества по набору признаков. В частности Божко Э.А. предлагает
классифицировать недвижимое имущество по следующим признакам:
земля, жилая недвижимость, нежилая недвижимость, промышленная
недвижимость [5, с. 16]. Горемыкин В. и Бугулов Э. предлагают более
универсальную систему, включающую классификационные признаки более
высокого порядка. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые
имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от
движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по
однородным группам (таблица 2) [16, с. 145].
Достаточно
полная
классификация
объектов
недвижимости
приводится в работе Асаула А.Н. и Карасева А.В. Классификация объектов
недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более
успешному
исследованию
объектов
недвижимости
промышленных
предприятий. Для этих целей можно применять разные классификационные
признаки в зависимости от их происхождения и назначения. Однако
определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух
составляющих следующие [3, с. 59].
13
Таблица 2 – Основные признаки недвижимости
№ Признаки
Содержание (состояние)
п/п
1.
Сущностные (родовые)
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость
Степень подвижности
в пространстве без ущерба функциональному
назначению
2.
Связь с землей
Прочная физическая и юридическая
3.
Форма функционирования
Натурально-вещественная и стоимостная
4.
Состояние потребительской формы Не потребляется, сохраняется натуральная
в процессе использования
форма в течение всего срока эксплуатации
5.
Длительность
кругооборота Многократное использование, а земли –
(долговечность)
бесконечно при правильном использовании
6.
Способ переноса стоимости в Постепенно по мере износа и накопления
производственном процессе или амортизационных отчислений
потери потребительских свойств
7.
Общественное значение
Пользование объектом часто затрагивает
интересы
многих
граждан
и
других
собственников, интересы которых защищаются
государством
8.
Видовые (частные)
Определяются
конкретными
частными
технические и технологические показателями
в
зависимости
от
вида
характеристики (местоположение, недвижимости
и
целесообразности
функциональное
назначение, распространения особого режима использования
состояние и др.)
на другое имущество
Первое – естественные (природные) объекты – земельный участок, лес
и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.
Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
Второе – искусственные объекты (постройки) [35, с. 117]:
жилая недвижимость –
малоэтажный дом (до трех
этажей),
многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до
20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой
недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в
подъезде, квартира, комната, дачный дом;
коммерческая
недвижимость
–
офисы,
рестораны,
магазины,
гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия
как имущественный комплекс;
общественные (специальные) здания и сооружения:
14
− лечебно-оздоровительные
престарелых
и
дома
(больницы,
ребенка,
поликлиники,
санатории,
дома
спортивные
комплексы);
− учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища,
техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
− культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы,
парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки,
планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
− специальные
здания
и
сооружения
(милиция, суд, прокуратура, органы
–
административные
власти), памятники,
мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж,
комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и
т. д.
Помимо
рассмотренных
классификаций,
можно
использовать
многофакторную классификацию объектов недвижимости. Основными
признаками классификации недвижимости промышленного предприятия
могут быть: назначение (сфера применения); степень загрузки; вид;
стоимость.
В
частности,
классификация
по
сфере
применения
недвижимости, должна включать три основных составляющих (рисунок 1)
[38]:
− основная
производственная
недвижимость
производственная
недвижимость,
задействована
основной
в
которая
(базовая
непосредственно
производственно-хозяйственной
деятельности промышленного предприятия);
− вспомогательная
недвижимость
(различные
складские
помещения, подъездные пути и прочее);
− пустующие
помещения
(т.е.
недвижимость,
которая
не
используется в производственном процессе, а также не является
15
способствующей
производству,
как
вспомогательные
помещения).
В данной классификации не учитывались объекты социальной сферы,
как правило, входящие в состав недвижимости крупных градообразующих
промышленных предприятий, достаточно характерных для современной
экономики России. Объекты социальной сферы не принимаются во
внимание ввиду того, что они представляют не столько экономический
интерес для своих владельцев, сколько исполняют функцию социальной
ответственности бизнеса перед обществом, и, соответственно, разработка
системы
управления
в
данном
случае
нецелесообразна,
ввиду
ограниченности вариантов использования (например, градообразующего
промышленного
предприятия
невозможно
будет
отказаться
от
финансирования спортивных клубов или школ) [34, с. 19].
Недвижимость промышленного
предприятия
Основная
производственная
недвижимость
Вспомогательная
недвижимость
Пустующие
помещения
Рисунок 1 – Классификация видов недвижимости промышленного предприятия по сфере
применения
Термин
«предприятие»
используется
в
гражданском
праве
применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием
называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник
предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие»
применяется только к государственным и муниципальным унитарным
предприятиям,
которые
как
коммерческая
организация
подлежат
государственной регистрации и выступают как субъект права в различных
договорах и других правоотношениях.
16
Одновременно этот же термин применяется для обозначения
определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие –
определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской
деятельности,
куда
входит
вся
совокупность
имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно:
земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,
продукция,
права
требования,
долги,
а
также
права
обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги,
товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в
составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и
отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и
т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком,
природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные
средства (деньги, сырье, материалы и т.п.) [50].
В качестве объекта права — недвижимого имущества предприятие
может
принадлежать
предпринимательской
принадлежности
имущественных
изготовления
любым
деятельности.
одному
субъекту
комплексов,
разных
субъектам
видов
в
Не
—
участникам
исключена
возможность
нескольких
частности,
продукции
предприятий
предназначенных
или
для
иных
—
для
видов
предпринимательской деятельности.
Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для
предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя
сводить к комплекту оборудования для производства определенной
продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в
предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его
основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет
единый имущественный комплекс, включающий не только все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные
права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу
17
использовать
предприятие
для
определенной
производственной
деятельности.
1.2 Методология оценки стоимости объекта недвижимости
промышленного предприятия
Перейдем к рассмотрению методологической базы оценки стоимости
объекта недвижимости промышленного предприятия
Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся
сделки купли-продажи объекта недвижимости.
Ввиду того, что цена в
любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со
стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как
синоним стоимости в обмене [44, с. 233].
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости.
Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин,
например наличия аналогов или стабильности рынка. Порой, цена сделки
формируется под воздействием личных представлений участников сделки и
не поддается прогнозам.
Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная
сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости
имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а
покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не
обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это
наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом
рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны,
располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без
принуждения,
а
на
величине
сделки
не
отражаются
какие-либо
чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная
стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний
как в сторону повышения, так и понижения [49, с. 35].
18
Понятие
стоимости
объекта
недвижимости
имеет
множество
различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения,
потребительская
страховая
и
восстановительная
стоимость,
стоимость
стоимость,
для
целей
инвестиционная
и
налогообложения
и
ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость,
залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости,
стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости
при существующем использовании и т.д.
Рассмотрим основные аспекты стоимости объекта недвижимости.
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает
ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не
собирается
выставлять
потребительской
существующего
объект
стоимости
профиля
на
рынок
объекта
его
недвижимости.
производится
использования
и
Оценка
исходя
тех
из
финансово-
экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории
функционирования объекта и прогнозируются в будущем [57, с. 154].
Если
наилучшего
рыночная
и
стоимость
наиболее
определяется
эффективного
исходя
из
использования
принципа
объекта
недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из
текущего использования объекта.
Восстановительная стоимость
(стоимость воспроизводства копии
объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в
текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь
используются такие же архитектурные решения, применяются такие же
строительные конструкции и материалы, Даже качество строительномонтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же
моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях,
которые имелись у оцениваемого объекта [57, с. 164].
Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на
дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство
19
объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную
полезность,
но
построенного
в
новом
архитектурном
стиле
с
использованием современных проектных нормативов и прогрессивных
материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта
недвижимости [57, с. 159].
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками
на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения –
издержками на создание объекта функционального аналога.
Понятие
«инвестиционная
стоимость»
(сходное
с
понятием
«стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости,
определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного
проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя
из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их
капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного
инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и
может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в
меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит
субъективный характер.
Страховая стоимость
объектов недвижимости представляет собой
стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового
случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются
страховые суммы, выплаты и проценты [59, с. 26].
Налогооблагаемая
стоимость
(стоимость
до
налогообложения)
имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными
при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками
рыночной
стоимости,
либо
восстановительной
на основе либо
стоимости
объекта
недвижимости.
В
настоящее
время,
такая
оценка
объектов
недвижимости
производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем
20
инвентаризационной
стоимости
объекта
недвижимости.
Эта
оценка
базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость
представляет собой чистую денежную
сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при
ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости
– фактические
затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта с учетом
износа.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании
– рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении
формы его функционирования при предположении возможности его
продажи на рынке.
Стоимость
действующего
предприятия
–
стоимость
единого
имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами
функционирования сформировавшегося производства.
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.
Рассмотрим основные из них.
Первая группа факторов – объективные.
Как правило, это
экономические факторы, которые определяют средний уровень цен
конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на [46,
с. 28]:
− макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой
рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция,
безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах
недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.);
− микроэкономические – факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок.
Ко второй группе относят факторы, связанные с феноменом массового
сознания и факторы психологического характера:
21
− массированная реклама;
− инфляционные ожидания;
− симпатии;
− осведомленность и т.д.
Третья группа – физические факторы. К ним следует отнести [41, с.
139]:
− местонахождение – удаленность от центра, степень развития
инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость
метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
− архитектурно-конструктивные
решения
–
в
зависимости
от
назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет
увеличиваться или уменьшатся;
− состояние объекта недвижимости;
− наличие
коммунальных
услуг
(электроэнергия,
водоснабжение,
теплосеть и др.);
− экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости
данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно
снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов,
парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
И четвертая группа – факторы, влияющие на цену и скорость продажи
квартир:
− количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом
именно на этот тип квартир именно в этой части города;
− объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор,
плохая планировка, износ и т.п.);
− престижность района;
− экологическая обстановка в районе;
− транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
− социальная однородность дома;
22
− характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
− юридическая «чистота» объекта.
Методология оценки стоимости объектов недвижимости базируется
на ряде принципов. Принципы оценки объектов недвижимости – это свод
методических правил, на основании которых определяется степень
воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта
недвижимости.
Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается
взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то
специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено
три группы принципов [39, с. 26]:
− принципы, основанные на представлениях пользователя;
− принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с
землей) и его улучшением;
− принципы, связанные с рыночной средой.
Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего
и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть
применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой
ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы
в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не
руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в
сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего
лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают
тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не
гарантируют реальность такого поведения.
В мировой практике применяются три основных подхода к оценке
стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на
основе которых определяются различные виды стоимости объекта –
рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д.
23
Методы оценки
недвижимости – конкретные
способы
применения
принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.
Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов [27,
с. 86]:
− определение области вопросов по оценке (суть оценки),
предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора
на оценку;
− план оценки;
− сбор и анализ информации;
− применение подходов, соответствующих оценке;
− согласование;
− отчет о результате оценки стоимости объекта.
Рассмотрим более подробно подходы к оценке недвижимости.
Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного
воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта
недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и
экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом
величине рыночную стоимость земельного участка, как незастроенного.
Важным и
сложным
элементом затратного
подхода
является
определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и
снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных
причин
Затратный
подход
предусматривает
выполнение
следующих
обязательных операций:
− определение рыночной стоимости земельного участка, на котором
находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью
аналогичных
участков
или
использования
рекомендаций государственных органов);
− определение стоимости замещения;
методических
24
− расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического,
функционального и внешнего и определение стоимости замещения с
учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из
затрат на его воспроизводство или замещение);
− расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к
чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную
стоимость участка земли.
Ключевой
параметр
затратного
подхода
–
износ
объекта
недвижимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как
основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении
затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в
характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет
износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь
воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода)
для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.
Понятие
необходимо
«износ»,
отличать
от
используемое
понятия
в
оценочной
«амортизация»,
деятельности
применяемого
в
бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс
распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта,
как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.
Как
известно,
существуют
три
виды
износа:
физический,
функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражает снижение работоспособности объекта
недвижимости в результате как естественного физического старения, так и
влияния
внешних
неблагоприятных
факторов.
Физический
износ
учитывается в нормах амортизационных отчислений.
Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта
заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с
точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может
проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки,
25
объемах, инженерном обеспечении и т. д.) обусловлен, в основном,
влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и
строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется
моральным износом.
Экономический износ или износ внешнего воздействия – это
снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней
среды обусловленного экономическими, политическими или другими
факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок
района в котором находится объект, так и действия правительства или
местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие
изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.
Согласно
затратному
подходу
общая
стоимость
объекта
недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и
восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства)
объекта недвижимости за минусом накопленного износа:
Соб = Суз + Свс – Сиз
(1)
где Соб – общая стоимость объекта недвижимости;
Суз – стоимость участка земли;
Свс– восстановительная стоимость (стоимость замещения или воспроизводства)
объекта недвижимости;
Сиз – накопленный износ.
К преимуществам затратного подхода следует отнести надежность
при оценке новых объектов недвижимости [16, с. 224].
Недостатки затратного подхода определяются рядом положений:
− затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
− попытки
достижения
более
точного
результата
оценки
сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
− несоответствие
затрат
на
приобретение
оцениваемого
объекта
недвижимости затратам на новое строительство точно такого же
26
объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства
вычитается накопленный износ;
− проблематичность
расчета
стоимости
воспроизводства
старых
строений;
− сложность определения величины накопленного износа старых
строений и сооружений;
− отдельная оценка земельного участка от строений;
− проблематичность оценки земельных участков в России.
Рассмотрим содержание доходного подхода. Суть его заключается в
том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от
использования объекта недвижимости [23, с. 28].
Базовая формула доходного подхода:
V=
I
/R
(2)
где V – стоимость недвижимости;
I –оидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно
подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить
недвижимость за период;
R – норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент
капитализации
–
норма
дохода,
отражающая
взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка
капитализации
-
это
отношение
рыночной
стоимости
имущества к приносимому им чистому доходу.
Доходный подход используется при определении инвестиционной
стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект
большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.
Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж и является
основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он
базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации,
27
позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене
объекта.
Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается
объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже
имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их техникоэкономических
параметров
фиксируются
различия
и
вносятся
соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая
стоимость.
Описанные выше подходы к оценке недвижимости (затратный,
доходный, рыночный) базируются на информации, собранной на одном и
том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной стороной
этого рынка и может значительно отличаться друг от друга. Поэтому,
окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как
правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают
либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка
недвижимости.
Таким образом, к недвижимости относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения. Нами рассмотрены различные классификации объектов
недвижимости, а так же рассмотрено предприятие как недвижимость. Как
недвижимость предприятие является единым имущественным комплексом,
включающим не только все виды имущества, предназначенные для его
деятельности, но и неимущественные
права, индивидуализирующие
предприятие.
Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных
типов недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный,
затратный
и
доходный),
в
каждом
из
унифицированный набор оценочных принципов
которых
используется
28
1.3 Механизм управления недвижимым имуществом промышленного
предприятия
После анализа категории «недвижимость», перейдем к характеристике
процесса управления недвижимостью промышленного предприятия.
Одна из главных особенностей управления недвижимым имуществом
предприятия заключается в том, что это имущество отличается большим
масштабом обобществления, затрудняющим реализацию оперативных
управляющих воздействий собственника на все объекты недвижимости
одновременно.
В процессе управления крупным производственным предприятием у
руководства всегда возникает проблема оценки эффективности управления
внеоборотными активами. Это задача становится еще более сложной и
актуальной, если речь идет о недвижимом имуществе – в условиях
рыночной экономики недвижимость является дорогостоящим товаром,
стоимость которого определяется множеством факторов, таких как тип и
класс недвижимости, вид использования, срок экономической жизни,
величина износа, экономическая ситуация в стране и т. д.
Анализ трудов зарубежных авторов, таких как Waller, P., Morris, R.M.,
Palameta, B., Macredie, I. показал, что основным показателем эффективности
функционирования
недвижимости
является
динамика
её
рыночной
стоимости. Вместе с тем, несмотря на глубокую проработку теории оценки
недвижимости, существующие методы не позволяют достоверно оценивать
производственную недвижимость, так как все они были разработаны для
коммерческой или жилой недвижимости. Кроме того, теория экономики и
управления недвижимостью основана на том, что единственный доход – это
арендная плата, а операционная недвижимость такой доход не приносит,
поэтому применять доходный подход при оценке производственных
объектов невозможно [66].
Теория экономических циклов – одна из центральных в рыночной
экономике. В соответствии с этой теорией экономика общества развивается
29
не по прямой линии, характеризующей постоянный экономический рост, а
через цикличные отклонения от тренда, через спады и подъемы.
Понимание цикличности рынка помогает спрогнозировать развитие
экономики общества в целом и отдельных ее сегментов, в том числе и
рынка недвижимости. Рынок недвижимости достаточно специфичен, между
тем, обладая некоторой неэластичностью, он всегда является точным
отражением экономической ситуации в стране. Стоит показателю ВВП
немного опуститься, как уже в следующем году наблюдается падение
объемов ввода жилья в эксплуатацию и снижение цен аренды на
коммерческую
недвижимость.
Зная
особенности
поведения
рынка
недвижимости при той или иной рыночной конъюнктуре, а также его
влияние на активность производства, можно обеспечить менее болезненные
последствия очередного кризиса и более быстрый выход из него [57, с. 187].
Теория цикличности применима не только к рынкам, но и ко всем
товарам, в том числе и к недвижимому имуществу. Более того, анализ
эффективности
функционирования
любого
объекта
недвижимости
возможен только при рассмотрении его на протяжении всего жизненного
цикла. Однако при анализе стадий жизненного цикла недвижимого
имущества
необходимо
помнить,
что
недвижимость
–
это
всегда
триединство физической, правовой и экономической категории.
Жизненный цикл недвижимости как физического объекта начинается
с момента проектирования (прединвестиционных исследований), проходит
через стадии строительства и эксплуатации, и заканчивается разрушением
(исключение составляют только земельные участки, которые постоянно
находятся на стадии эксплуатации).
Жизненный цикл недвижимости как собственности можно проследить
с точки зрения одного ее владельца, совершающего с объектом свой
собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены.
Начинается жизнь объекта прав с государственной регистрации, которая в
случае зданий и сооружений может быть уже на стадии строительства
30
объекта
–
в
соответствии
с
Гражданским
кодексом
РФ
объект
незавершенного строительства также является недвижимостью [18]. Вторая
стадия жизненного цикла объекта прав – использование. Собственник
может использовать имущество в собственных целях (например, в качестве
жилья или места производства) или передать в пользование другим лицам
(сдать в аренду или постоянное бессрочное пользование). И, наконец,
заканчивается
жизненный
цикл
объекта
собственности
снятием
с
государственной регистрации.
Такой жизненный цикл может многократно повторяться, всякий раз с
новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или
физической жизни объекта.
Срок же экономической жизни заканчивается, когда производимые
улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта. Таким образом,
рыночная стоимость недвижимости может стать равной нулю еще до того,
как здание или сооружение полностью разрушатся. Именно поэтому
определение экономического срока недвижимости является очень важной
задачей – после его наступления собственность уже не приносит владельцу
прибыль, однако он еще обязан ее амортизировать, если не закончился срок
амортизации. В этом случае собственнику всегда выгоднее ликвидировать
здание до его естественного разрушения, получив возможность быстрее
начать реализацию нового инвестиционного проекта, а, следовательно,
ускорить получение прибыли [55, с. 49].
Аналогично продукции и рынкам понятие жизненного цикла
применимо и к организации. Анализ историй успешных компаний
позволяет выделить следующие основные стадии ее развития, на каждой из
которых свои особенности целевой ориентации организации: стадия
формирования, стадия закрепления на рынке и стадия кризиса. Организация
может сохраниться и перейти к следующему циклу развития только в том
случае, если она сможет найти новый, привлекательный для потребителя
товар, занять новое место на рынке.
31
Этап развития организации напрямую влияет на ее инвестиционную
политику, что неразрывно связано с управлением реальными активами
компании. В виду того, что операционная недвижимость промышленных
предприятий не приносит доход сама по себе, а лишь в составе основных
производственных фондов, вложения в такую недвижимость будут
наиболее эффективными, только если деятельность предприятия будет
прибыльной. На каждом этапе жизненного цикла предприятие реализует
различные виды стратегий и направлений инвестиционной политики.
Таким образом, стратегия управления недвижимым имуществом
всегда должна учитывать тот этап жизненного цикла, на котором
организация находится в данный момент. Только в этом случае управление
станет на самом деле эффективным, а организация достигнет своих
стратегических целей.
Все перечисленное говорит о том, что для эффективного управления
недвижимостью промышленных предприятий очень важно использовать
теорию жизненных циклов [45]. На рисунке 2 представлено соответствие
инвестиционной стратегии и этапа жизненного цикла организации.
Рисунок 2 – Соответствие инвестиционной стратегии и этапа жизненного цикла
организации
32
На каждой стадии организация реализует специфическую стратегию
развития. Взгляд на организацию относительно стадий развития позволяет
определить, в какой степени ее основные целевые и стратегические
установки и ориентации адекватны внутренней ситуации в организации.
Не стоит забывать и о другой составляющей внешнего окружения рынка недвижимости. Так как в собственности предприятия могут быть
объекты разного вида, от промышленных цехов и складских помещений до
офисных зданий и объектов общественного назначения (кафе-столовые,
базы отдыха и т. д.), при разработке стратегии управления реальными
активами исследование рынка обязательно. Постоянный мониторинг рынка
недвижимости позволит менеджеру спрогнозировать его развитие и при
необходимости скорректировать инвестиционную стратегию.
Таким
образом,
управление
недвижимостью
промышленных
предприятий можно представить в виде функции:
I = f (Sа, Sm, Sb)
(3)
где I - политика управления недвижимостью промышленного предприятия;
Sа - этап жизненного цикла недвижимого имущества предприятия;
Sm -этап жизненного рынка недвижимости;
Sb - этап жизненного цикла предприятия.
Однако при этом нельзя рассматривать управление компанией и ее
реальными активами лишь с точки зрения какого-то одного цикла:
жизненного цикла организации, самой недвижимости или рынка, ведь
процесс управления обязательно должен учитывать всю информацию и о
внутренней, и о внешней среде объекта.
В случае управление недвижимым имуществом промышленного
предприятия показателем внутренней среды становится этап жизненного
цикла самой недвижимости, ее физическое и моральное устаревание,
приносимая
полезность
и
стоимость.
Если
здания,
сооружения
и
инженерные системы находятся в надлежащем состоянии, отвечают
необходимым для целей предприятия требованиям и соответствуют
33
технологии производства, это положительно сказывается на доходности
предприятия.
Так как мы говорим о промышленном предприятии и его реальных
активах, то процесс управления недвижимостью нельзя рассматривать
отдельно от инвестиционной стратегии компании, при которой бизнес
приносит стабильный доход, увеличивая тем самым свою рыночную
стоимость. Только учитывая всю информацию о состоянии жизненного
цикла предприятия, его реальных активов и рынка недвижимости в регионе,
можно добиться наилучшего и наиболее эффективного использования
недвижимости на промышленном предприятии и одновременно повысить
прибыльность и рыночную стоимость компании.
Различные авторы предлагают разнообразные наборы мероприятий,
позволяющие эффективно управлять недвижимостью промышленного
предприятия.
Комплексный
подход
к
разработке
стратегии
управления
недвижимостью промышленного предприятия представлен на рисунке 3
(пунктиром выделены элементы, существование которых возможно, но не
обязательно) [38, с. 20].
Эффективность построения данной системы управления заключается
в достижении цели управления (установленного качественного результата
деятельности или состояния объекта управления) ценой минимальных
издержек
и
наиболее
результативного
использования
всех
видов
материальных и финансовых ресурсов.
Использование предлагаемой системы управления недвижимостью
промышленного предприятия позволит обеспечить решение следующих
задач:
− повышение
недвижимости
эффективности
промышленного
являющихся профильными;
использования
предприятия,
всех
в
том
объектов
числе
не
34
− снижение накладных расходов и, как следствие, более эффективная
основная деятельность промышленного предприятия в результате
использования непрофильной недвижимости;
− извлечение
косвенных
доходов
и
использование
их
для
стимулирования развития основной деятельности промышленного
предприятия;
− снижение количества случаев нецелевого использования объектов
недвижимости промышленного предприятия;
− наиболее полное вовлечение в хозяйственный оборот всех объектов
недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства.
В
соответствии
недвижимостью
с
предложенной
промышленного
стратегией
предприятия
основным
управления
объектом
управления становится комплексный объект, состоящий из земельных
участков (или их долей) и связанных с каждым из этих участков зданий,
сооружений (или их частей). Ко всей совокупности объектов недвижимости
может стать реализация последовательности шагов по стратегическому
управлению объектами недвижимости промышленного предприятия [35, с.
117].
Первый шаг – полная инвентаризация объектов недвижимости,
результатом которой является получение информации, позволяющей
оперативно провести классификацию всех объектов в соответствии с
принятой на предприятии системой критериев и, в случае необходимости,
рыночную оценку отдельных объектов недвижимости. На этом шаге
необходимо внести в реестр все объекты недвижимого имущества
промышленного предприятия.
Далее необходимо оценить стоимость, степень юридической чистоты
каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и
затраты на эксплуатацию объекта.
35
Стратегия
Маркетинг недвижимости
Оценка финансовых возможностей
промышленной корпорации в части
управления недвижимостью
Классификация объекта недвижимости
Определение целей и результатов
использования объекта
Девелопмент объектов недвижимости
Анализ стоимости недвижимости
Самостоятельная
эксплуатация объекта
Извлечение косвенных
доходов
Отчуждение объекта
недвижимости
Текущий доход от бизнеса
Косвенный доход от
объекта
Единовременный доход от
продажи
Увеличение стоимости объекта
Контроль, диагностика, анализ результатов
Рисунок 3 – Комплексный подход к разработке стратегии управления недвижимостью
промышленного предприятия
Результаты оценок используются в рамках стратегии управления
недвижимостью для определения формата использования объекта. В работе
показано, что процедура инвентаризации может быть представлена в виде
последовательности мероприятий, основная цель которых – внесение
объекта
недвижимости
(например,
помещения)
в
базу
данных
промышленной корпорации и определение возможных вариантов его
использования.
Результатом
учета
и
инвентаризации
недвижимости
является создание Кадастра недвижимости промышленного предприятия
(КНПП), представляющего собой единую систему оперативного учета
36
объектов недвижимости корпорации и прав на них. Единство системы учета
позволяет вносить в Кадастр следующие сведения:
− физические размеры и характеристики конкретного объекта;
− результаты сравнительного маркетингового анализа по различным
вариантам использования объекта;
− наличие обременений и других ограничений прав собственности;
− общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.
Второй шаг – выработка единых правил и процедур принятия
решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны
основываться на следующих принципах:
Отбор объектов, которые в рамках общей стратегии промышленного
предприятия можно отнести к производственным объектам, на которых
будет осуществляться основная и вспомогательная производственная
деятельность.
Консолидация информации по объектам недвижимости, которые не
попали
в
список
производственных
объектов
(определение
списка
непрофильных объектов) и оценка перспектив объекта в рамках стратегии
управления недвижимостью промышленного предприятия.
Разработка
критериев
использования
непрофильных
объектов
недвижимости для извлечения косвенных либо единовременных доходов.
Использование
непрофильных
объектов
недвижимости
в
коммерческих целях.
Запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по
ставкам ниже уровня рыночных цен, на сложившемся рынке.
Прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов
недвижимости.
Упрощение процедуры оформления прав пользования объектами
недвижимости и сокращение ее сроков.
Продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных
условиях исходя из их рыночной стоимости.
37
Третьим шагом построения стратегически ориентированной системы
управления недвижимостью является определение целей и возможных
финансовых
и
нефинансовых
результатов
использования
объектов
недвижимости. На этом шаге одной из наиболее важных задач управления
объектами недвижимости является создание системы контроля достижения
целей управления в части управления недвижимостью, который может
осуществляться
по
нескольким
направлениям.
В
соответствии
с
предложенной стратегией управления недвижимостью промышленного
предприятия эксплуатацию непрофильных объектов недвижимости можно
осуществлять, основываясь на следующих базовых принципах [57, с. 187]:
− использование
объекта
недвижимости
как
источника
стабильного многократного дохода;
− ликвидация (отчуждение) объекта в силу непредвиденных
обстоятельств за однократный максимальный доход.
Четвертым шагом в рамках реализации программы стратегического
управления является определение критериев, на основе которых и будут
строиться варианты использования объектов недвижимости. В частности,
если объект относится к основным производственным, но загружен не в
полном объеме, то целесообразно вывести данный объект из основных и
использовать его как вспомогательный, либо как пустующий.
Пятым и заключительным шагом в процессе создания системы
стратегического
правильности
указанной
управления
является
использования
внедрение
объектов
последовательности
шагов
системы
недвижимости.
позволяет
решить
контроля
Реализация
несколько
стратегических задач: во-первых, снижается объем общепроизводственных
расходов
в
экономический
деятельности
эффект
от
корпорации;
использования
во-вторых,
недвижимости;
повышается
в-третьих,
снижается удельный вес обременений на корпорацию, и в-четвертых,
снижается объем коммунальных и иных платежей корпорации.
38
Таким образом, к недвижимости относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения. Нами рассмотрены различные классификации объектов
недвижимости, а так же рассмотрено предприятие как недвижимость. Как
недвижимость предприятие является единым имущественным комплексом,
включающим не только все виды имущества, предназначенные для его
деятельности, но и неимущественные
права, индивидуализирующие
предприятие.
Таким
образом,
одна
из
главных
особенностей
управления
недвижимым имуществом предприятия заключается в том, что это
имущество
затрудняющим
отличается
реализацию
большим
масштабом
оперативных
обобществления,
управляющих
собственника на все объекты недвижимости одновременно.
воздействий
39
2 Анализ управления недвижимым имуществом промышленного
предприятия, на примере ООО «Орловский сталепрокатный завод»
2.1 Общая характеристика финансово-хозяйственной деятельности
ООО «Орловский сталепрокатный завод»
Дивизион «Северсталь Российская Сталь» является одним из ведущих
производителей стали в России благодаря большому сортаменту продукции,
самообеспеченности
сырьем
и
обширной
дистрибьюторской
сети.
Предприятия дивизиона специализируются на стальном прокате с высокой
добавленной стоимостью, сортовом прокате для предприятий строительной
отрасли и продукции дальнейшего передела.
В состав дивизиона входят предприятия дальнейшего передела,
включая заводы по производству труб большого диаметра и метизной
продукции, а также сервисные центры и штамповочные предприятия,
осуществляющие
деталей.
производство
Дивизион
выпускает
атмосфероустойчивых
продукцию
с
автомобильных
высокой
добавленной
стоимостью. Ключевой актив дивизиона – Череповецкий металлургический
комбинат – является одним из самых рентабельных металлургических
предприятий в мире.
Комбинат расположен на северо-западе России и располагает удобным
железнодорожным доступом к добывающим предприятиям компании плюс
недорогим водным доступом к портам Балтийского моря. А также комбинат
находится в благоприятных условиях для обслуживания промышленных
предприятий в Ленинградской и Московской областях.
Среднесписочная численность персонала дивизиона «Северсталь
Российская Сталь» составила около 30 000 сотрудников (включая
корпоративный центр).
Ключевые активы
− Череповецкий металлургический комбинат
− «Ижорский трубный завод»
40
− «Северсталь-Сортовой завод Балаково»
− «Северсталь-Метиз»
Торговые компании
− АО «Северсталь Дистрибуция»
− Предприятия дальнейшего передела
− «Северсталь СМЦ-Колпино»
− «Северсталь-Гонварри-Калуга»
− «Северсталь СМЦ-Всеволожск»
− «Севертар»
− «Северсталь ТПЗ-Шексна»
ООО «Орловский сталепрокатный завод» (далее ООО «ОСПАЗ») в
группе предприятий «Северсталь-метиз» специализируется на производстве
крепежных изделий. С конца 2005 г. на территории предприятия развивается
комплексный Индустриальный парк «Орел».
Компания «Северсталь-метиз» была создана 1 июля 2004 года в
качестве управляющей для трех заводов: ОАО «ЧСПЗ» (г. Череповец), ОАО
«ОСПАЗ» (г. Орел) и ООО «ВолгоМетиз» (г. Волгоград).
По
решениям
общих
годовых
собраний
акционеров
ОАО
«Череповецкий сталепрокатный завод», ОАО «Орловский сталепрокатный
завод» и по решению собрания участников ООО «ВолгоМетиз» полномочия
единого исполнительного органа переданы Управляющей компании.
В июле 2005 года на собраниях акционеров ОАО «ЧСПЗ» и ОАО
«ОСПАЗ» был рассмотрен вопрос о присоединении к ЗАО «Северстальметиз» и принято решение о юридической реорганизации группы.
Процедура
присоединения
реорганизации
ОАО
ЗАО
«Череповецкий
«Северсталь-метиз»
сталепрокатный
завод»,
путем
ОАО
«Орловский сталепрокатный завод» и приобретения имущественного
комплекса ООО «ВолгоМетиз» была официально завершена 1 января 2006
года.
41
26 мая 2006 года на годовом общем собрании акционеров ЗАО
«Северсталь-метиз» было принято решение об изменении типа акционерного
общества – с закрытого на открытое. Изменения вступили в силу с 1 июля
2006 года.
С 31 июля 2008 года в состав «Северсталь-метиза» вошел ведущий
производитель высокотехнологичных специальных канатов, мировой лидер
на рынке тензоструктурных решений – итальянская компания «Раделли».
1 октября 2014 года группа предприятий «Северсталь-метиз» объявила
о выделении своих канатных активов в АО «Редаелли ССМ». Новая
компания включает в себя волгоградский филиал и канатное направление
коммерческой дирекции ОАО «Северсталь-метиз», а также сервиснодистрибьюторскую сеть ООО «Течи Рус». Головной офис компании
находится в Череповце, филиалы – в Волгограде и Москве.
С 1 июля 2016 года в отдельную бизнес-единицу под управлением
«Северсталь-метиза» выделен «Орловский сталепрокатный завод» (до этого
— Филиал «Орловский» «Северсталь-метиза»). Выделение орловского
филиала
в
самостоятельную
бизнес-единицу
позволит
менеджменту
предприятия быть более гибким и оперативным в принятии решений за счет
снижения уровней управления. Директор ООО «Орловского сталепрокатного
завода» - Алексей Ереничев.
В начале 2017 года ПАО «Северсталь» подписала обязывающее
соглашение о продаже Redaelli Tecna S.p.A. (входит в группу «Северстальметиз») австрийской компании Teufelberger Wirerope GmbH, одного из
лидеров международного рынка стальных канатов.
Сравним основные показатели финансово-хозяйственной деятельности
ООО «ОСПАЗ» за 2015-2017 г.г., рассматривая эти показатели в
действующих и сопоставимых ценах, учитывая, что индекс инфляции в 2016
г. составил 106,5, а в 2017 – 111,4. Данное сравнение будем проводить на
основании финансовой отчетности, а результаты отразим в таблице 2.
42
Таблица 2 - Показатели финансово-хозяйственной деятельности ООО «ОСПАЗ»
2016 год
2017 год
ОтклоТемп
в
в
в
в
нение,
роста
2015 год, действусопостадействусопостаПоказатели
2017 года 2017
тыс. руб.
ющих
вимых
ющих
вимых
от 2015,
года к
ценах,
ценах,
ценах,
ценах,
тыс. руб. 2015, %
тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб.
Выручка от
реализации
612927,0
298318,0
317708,7
321652,0
358320,3
-254606,7 58,46%
без НДС
Себестоимость
проданных
576033,0
260189,0
277101,3
288614,0
321516,0
-254517,0 55,82%
товаров,
работ, услуг
Прибыль от
36894,0
38129,0
40607,4
33038,0
36804,3
-89,7
99,76%
продаж
уровень, %
6,0
13,0
13,0
10,0
10,0
Проценты к
3800,00
1,0
15,0
14,0
47,0
38,0
37,0
получению
%
Проценты к
519,0
3,0
3,0
1403,0
1124,0
605,0
216,57%
уплате
Прочие
8869,0
24899,0
26517,4
29697,0
33082,5
24213,5
373,01%
доходы
Прочие
5895,0
23512,0
25040,3
33919,0
37785,8
31890,8
640,98%
расходы
Прибыль до
налогообло- 39350,0
39528,0
42097,3
27460,0
30590,4
-8759,6
77,74%
жения
Отложенные
налоговые
24,0
2,0
2,0
10,0
8,0
-16,0
33,33%
активы
Налог на
11033,0
15201,0
16189,1
11790,0
13134,1
2101,1
119,04%
прибыль
Пеня,
352,0
282,0
штрафы
Чистая
28341,0
24329,0
25910,4
15328,0
17075,4
-11265,6
60,25%
прибыль
Анализ данных таблицы показывает, что в 2016 году произошло
значительное снижение выручки от реализации по сравнению с 2015 годом.
В связи с изменениями, произошедшими в 2015 году себестоимость
проданных товаров, работ, услуг также значительно уменьшилась. В 2017
году наблюдался рост выручки от реализации по сравнению с 2016 годом.
Данная тенденция благоприятна для организации, но в сопоставимых ценах
из-за высокого уровня инфляции выручка не выросла, а даже уменьшилась.
43
Также уменьшилась себестоимость. В итоге отклонение выручки за 2017 год
по сравнению с 2015 составило -254606,7 тыс. руб., а себестоимости – 254517,0 тыс. руб. В 2017 году наблюдалась неблагоприятная тенденция
изменения в структуре выручки. Себестоимость в ее составе увеличилась с
87% до 90%.
Данные таблицы показывают, что предприятие является прибыльным.
Но на протяжении последних трех лет наблюдается устойчивое снижение
всех видов прибыли. Так прибыль от продаж сократилась в 2017 году по
сравнению с 2015 годом на 89,7 тыс. руб. в сопоставимых ценах, прибыль до
налогообложения сократилась на 8759,6 тыс. руб. а чистая прибыль – на
11265,6 тыс. руб.
Основываясь на данных бухгалтерского баланса за 2015, 2016 и 2017 г.,
рассчитаем и проанализируем коэффициенты финансового состояния
предприятия.
Коэффициент автономии ( К А ) рассчитывается по формуле:
КА =
П3
,
ИБ
(4)
где П3 - капитал и резервы;
ИБ - итог баланса.
Ка (2015) = 262922/275631=0,95,
Ка (2016) = 279299/313013=0,89,
Ка (2017) = 283538/337662=0,84.
Рекомендуемое ограничение коэффициента 0,5. Несмотря на то, что в
течение последних трех лет значение коэффициента снижалось, можно
утверждать,
что
предприятие
ООО
«ОСПАЗ»
является
финансово
независимым. На данном предприятии низок риск финансовых затруднений в
будущие периоды и высоки гарантии погашения им своих обязательств.
44
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств ( К З / С )
рассчитывается по формуле:
КЗ/С =
П 4 + П5
,
П3
(5)
где П3 - капитал и резервы,
П 4 - долгосрочные обязательства,
П5 - краткосрочные обязательства.
Кз/с (2015) = 12709/262922=0,05,
Кз/с (2016) = 33714/279299=0,12,
Кз/с (2017) = 54124/283538=0,19.
Рекомендуемое значение данного коэффициента не должно превышать
единицу. На данном предприятии этот коэффициент очень мал, что говорит о
значительном
превышении
собственных
средств
над
заемными
и
благоприятно отражается на финансовом состоянии предприятия. Однако на
протяжении трех лет коэффициент растет, что является неблагоприятной
тенденцией и в будущем может ухудшить финансовое состояние ООО
«ОСПАЗ».
Коэффициент маневренности ( К М ) рассчитывается по формуле:
КМ =
П 3 + П 4 − А1
,
П3
где П3 - капитал и резервы,
П 4 - долгосрочные обязательства,
А1 - внеоборотные активы.
Км (2015) = (262922-213820)/262922=0,19,
Км (2016) = (279299-233802)/279299=0,16,
Км (2017) = (283538-251757)/283538=0,11.
(6)
45
Высокое
финансовое
значение
состояние,
коэффициента
следовательно
положительно
2015
год
характеризует
являлся
наиболее
благоприятным для данного предприятия. За последние 3 года коэффициент
маневренности снизился с 0,19 до 0,11.
Коэффициент
обеспеченности
запасов
и
затрат
собственными
источниками формирования ( К ОЗ ) рассчитывается по формуле:
К ОЗ =
П 3 + П 4 − А1
,
З + НДС
(7)
где П3 - капитал и резервы,
П 4 - долгосрочные обязательства,
А1 - внеоборотные активы,
З - запасы,
НДС - налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям.
Коз (2015) = (262922-213820)/(19851+2164)=2,23,
Коз (2016) = (279299-233802)/(22497+1333)=1,91,
Коз (2017) = (283538-251757)/(23705+902)=1,29.
Рекомендуемое значение коэффициента – не менее единицы. На ООО
«ОСПАЗ» значение данного коэффициента больше единицы. Это говорит о
том, что общество в состоянии обеспечить запасы и затраты собственными и
приравненными к ним источниками финансирования.
Коэффициент абсолютной ликвидности ( К АЛ ) рассчитывается по
формуле:
К АЛ =
ДС + КФВ
,
П5
где ДС - денежные средства,
КФВ - краткосрочные финансовые вложения,
П5 - краткосрочные обязательства.
(8)
46
Кал (2015) = 7699/12709=0,61,
Кал (2016) = 12639/33714=0,37,
Кал (2017) = 4502/54124=0,08.
Коэффициент показывает, какую часть краткосрочной задолженности
можно погасить в ближайшее время. Рекомендуемое ограничение – не менее
0,2. Расчеты показывают, что в 2017 году данный показатель намного ниже
норматива, что неблагоприятно для предприятия.
Коэффициент покрытия ( К П ) определяется с помощью формулы:
КП =
А2
,
П5
(9)
где А2 - оборотные активы,
П5 - краткосрочные обязательства.
Кп (2015) = 61811/12709=4,86,
Кп (2016) = 79211/33714=2,35,
Кп (2017) = 85905 /54124=1,59.
Коэффициент показывает платежные возможности, оцениваемые при
условии не только своевременных расчетов с дебиторами и благоприятной
реализации готовой продукции, но и продажи в случае необходимости
прочих
элементов материальных
оборотных
средств. Рекомендуемое
ограничение – не менее 2. Данный коэффициент ниже норматива лишь в
2017 году.
Коэффициент прогноза банкротства ( К ПБ ) рассчитывается по формуле:
К ПБ =
З + НЛА − П 5
,
ИБ
(10)
47
где З - запасы,
НЛА - наиболее ликвидные активы,
П5 - краткосрочные обязательства,
ИБ - итог баланса.
НЛА = ДС + КФВ ,
(11)
где ДС - денежные средства,
КФВ - краткосрочные финансовые вложения.
Кпб (2015) = (19851+7699-12709)/275631=0,05,
Кпб (2016) = (22497+12639-33714)/313013=0,01,
Кпб (2017) = (23705+4502-54124)/337662=-0,08.
Рекомендуемое ограничение – более 0. Коэффициент показывает
способность
предприятия
расплачиваться
по
своим
краткосрочным
обязательствам при условии благоприятной реализации запасов. Чем выше
значение показателя, тем меньше опасность банкротства. В 2017 году данный
показатель опустился ниже норматива. Это свидетельствует о возрастающей
угрозе банкротства данному предприятию.
Таким образом, анализ финансово-хозяйственной деятельности ООО
«ОСПАЗ» за 2015-2017 гг. показал, что предприятие является прибыльным,
но за последние 3 года величина всех видов прибыли значительно
сократилась. Анализ коэффициентов финансового состояния свидетельствует
о финансовой независимости предприятия, о том, что оно в состоянии
обеспечить запасы и затраты собственными и приравненными к ним
источниками
финансирования.
На
данном
предприятии
низок
риск
финансовых затруднений в будущие периоды. Тем не менее в 2017 году
некоторые коэффициенты оказались ниже нормативных значений. Это
говорит
об
ухудшении
финансового
состояния
предприятия
и
о
возрастающей возможности банкротства.
Финансовые результаты (прибыль и рентабельность) характеризуют
абсолютную
эффективность
хозяйствования
предприятия
по
всем
48
направлениям его деятельности. Они составляют основу экономического
развития предприятия и укрепления его финансовых отношений со всеми
участниками коммерческой деятельности.
Анализ финансовых результатов деятельности предприятия включает
оценку изменений по каждому показателю за анализируемый период
(«горизонтальный анализ» показателей); оценку структуры показателей
прибыли и изменений их структуры («вертикальный анализ» показателей);
изучение хотя бы в самом общем виде динамики изменения показателей за
ряд отчетных периодов («трендовый анализ» показателей); выявление
факторов и причин изменения показателей прибыли и их количественную
оценку.
При проведении оценки и анализа показателей, характеризующих
процесс формирования и динамики прибыли предприятия, используют
данные формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках».
Проведем анализ формирования финансового результата деятельности
ООО «ОСПАЗ». В Отчете о прибылях и убытках ООО «ОСПАЗ»
представлены следующие виды прибыли: валовая прибыль, прибыль
(убыток) от продаж, прибыль (убыток) до налогообложения, чистая прибыль
(убыток)
отчетного
периода.
Формирование
прибыли
происходит
следующим образом.
Валовая прибыль образуется путем вычета из выручки (нетто) от
продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и
аналогичных обязательных платежей) себестоимости проданных товаров,
продукции,
работ,
услуг.
Далее
из
валовой
прибыли
вычитаются
коммерческие и управленческие расходы, таким образом, формируется
прибыль (убыток) от продаж. К прибыли (убытку) от продаж прибавляются
проценты к получению и прочие доходы, и вычитаются проценты к уплате и
прочие расходы, формируется прибыль (убыток) до налогообложения. По
2015 год включительно в составе прочих доходов и расходов в Отчете о
прибылях и убытках выделяли операционные и внереализационные доходы и
49
расходы, а, начиная с 2016 года, такое деление прекратилось. Состав прочих
доходов и расходов предприятия представлен в Приложении. Чистая
прибыль (убыток) отчетного периода образуется путем прибавления к
прибыли (убытку) до налогообложения отложенных налоговых активов и
вычета отложенных налоговых обязательств, текущего налога на прибыль и
иных аналогичных обязательных платежей.
Таблица 3 – Горизонтальный анализ Отчета о прибылях и убытках ООО «ОСПАЗ»
Уровень
2017
Уровень
2015 год, 2016 год, 2016 года к год,
2017 года к
Показатели
тыс. руб.
тыс. руб.
уровню
тыс.
уровню
2015, %
руб.
2016, %
Выручка от реализации без
321652,
612927,0
298318,0
48,7
107,8
НДС
0
Себестоимость проданных
288614,
576033,0
260189,0
45,2
110,9
товаров, работ, услуг
0
Валовая прибыль
36894,0
38129,0
103,4
33038,0 86,7
Коммерческие расходы
Управленческие расходы
Прибыль (убыток) от продаж 36894,0
38129,0
103,4
33038,0 86,7
Проценты к получению
1,0
15,0
1500,0
47,0
313,3
Проценты к уплате
519,0
3,0
0,6
1403,0
46766,7
Прочие доходы
8869,0
24899,0
280,7
29697,0 119,3
Прочие расходы
5895,0
23512,0
398,9
33919,0 144,3
Прибыль (убыток) до
39350,0
39528,0
100,5
27460,0 69,5
налогообложения
Отложенные налоговые
24,0
2,0
8,3
10,0
500,0
активы
Отложенные налоговые
обязательства
Текущий налог на прибыль
11033,0
15201,0
137,8
11790,0 77,6
Иные аналогичные
352,0
обязательные платежи
Чистая прибыль
28341,0
24329,0
85,8
15328,0 63,0
Анализ данных таблицы показывает, что ООО «ОСПАЗ» является
прибыльным предприятием, однако на протяжении исследуемого периода
прослеживается негативная динамика снижения всех видов прибыли.
Несмотря на то, что в 2016 году значения валовой прибыли и прибыли до
налогообложения увеличились по сравнению с 2015 годом, в 2017 году
данные показатели снизились и не только по отношению к 2016 году, но
50
даже по отношению к 2015 году. Так уровень валовой прибыли (и прибыли
от продаж) 2017 года к 2016 году составил всего 86,65%, уровень прибыли до
налогообложения составил 69,47%, а чистой прибыли – всего 63%. Динамику
основных видов прибыли ООО «ОСПАЗ» можно проследить на диаграмме,
представленной на рисунке 4.
Несмотря на рост выручки от реализации в 2017 году по сравнению с
2016 годом на 7,82%, валовая прибыль 2017 года оказалась меньше валовой
прибыли 2016 года на 13,35%. Это связано с опережающим темпом роста
себестоимости проданных товаров, работ, услуг.
Значения статьи «Проценты к получению» незначительны и не могли
существенно повлиять на формирование финансового результата, но на
статью «Проценты к уплате» следует обратить внимание. Разброс значений
данных показателей за прошедшие три года очень велик. В 2015 году
проценты к уплате уменьшили прибыль до налогообложения на 519 тыс.
руб., в 2016 году – всего на 3 тыс. руб., а в 2017 году – на 1403 тыс. руб.
40000
36894
39350
38129
39528
33038
35000
28341
30000
27460
24329
25000
20000
15328
15000
10000
5000
0
2015
Валовая прибыль
2016
Прибыль (убыток) до налогообложения
2017
Чистая прибыль
Рисунок 4 – Динамика основных видов прибыли ООО «ОСПАЗ» (составлено
автором)
51
Также на формирование прибыли до налогообложения влияет
динамика прочих доходов и расходов. На протяжении исследуемого периода
темп роста прочих расходов опережал темп роста прочих доходов. Так
уровень прочих расходов 2016 года к уровню 2015 составил 398,85%, а
прочих доходов – 280,74%. Уровень прочих расходов 2017 года по
отношению к 2016 составил 144,26%, прочих доходов – 119,27%. На
основании справки расшифровки к форме №2 «Отчет о прибылях и убытках»
составим таблицу, в которой проследим динамику отдельных видов прочих
доходов и расходов за 2015-2017 год.
Таблица 4 наглядно показывает, что рост прочих расходов опережал
рост прочих доходов на протяжении всего исследуемого периода. Тем не
менее, в 2015 и 2016 году суммарная величина прочих доходов превышала
суммарную величину прочих расходов, что благоприятно отражалось на
финансовом результате деятельности предприятия.
Однако в 2017 году ситуация изменилась: прочие доходы оказались
меньше прочих расходов на 33919-29697=4222 тыс. руб. Это в основном
связано с появлением в составе прочих расходов статьи «Прочие, не
входящие в налогооблагаемую базу». Величина данного показателя
составила 12236 тыс. руб. Данные изменения негативно сказались на
финансовом результате, уменьшив его.
Таким образом, если в 2016 году прибыль до налогообложения
составляла 39528 тыс. руб. (100,45% к прибыли 2015 года), то в 2017 году она
снизилась до 27460 тыс. руб. составила всего 69,47% к уровню 2016 года.
В результате чистая прибыль сократилась с 28341 тыс. руб. в 2015 году
до 24329 тыс. руб. в 2016 году и 15328 тыс. руб. в 2017 году. Уровень чистой
прибыли 2016 года к уровню 2015 года составил 85,84%, а уровень 2017 года
к 2016 году – 63,00%.
Рассчитаем и проанализируем коэффициенты финансовых результатов
деятельности
ООО
«ОСПАЗ».
Анализ
коэффициентов
финансовых
52
результатов деятельности состоит из расчета и анализа коэффициентов
рентабельности и деловой активности (оборачиваемости).
Таблица 4 – Динамика отдельных видов прочих доходов и расходов за 2015-2017
год на ООО «ОСПАЗ»
2015
2016
Отклонение
Отклонение
год,
год,
2016 года от 2017 год, 2017 года от
тыс.
тыс.
2015, тыс.
тыс. руб. 2016, тыс.
руб.
руб.
руб.
руб.
Прочие доходы, всего
8869,0 24899,0 16030,0
29697,0
4798,0
Доходы от продажи и
8500,0 22228,0 13728,0
18728,0
-3500,0
списания ТМЦ и ОС
Доходы от сдачи имущества в
225,0
1570,0
1345,0
1546,0
-24,0
аренду
Госпошлина
142,0
5,0
-137,0
2,0
-3,0
Штрафы
3,0
3,0
9,0
6,0
Кредиторская задолженность 2,0
3,0
1,0
6,0
3,0
Возмещение расходов
110,0
110,0
1,0
-109,0
Прибыль прошлых лет
980,0
980,0
-980,0
Резерв сомнительных долгов
7139,0
7139,0
прочие
2266,0
2266,0
Прочие расходы, всего
5895,0 23512,0 17617,0
33919,0
10407,0
Налог на имущество
1270,0 1609,0
339,0
1791,0
182,0
Услуги банка
433,0
227,0
-206,0
563,0
336,0
Расходы от продажи и
6686,0 20481,0 13795,0
16480,0
-4001,0
списания ТМЦ и ОС
Расходы по аренде
431,0
431,0
400,0
-31,0
Госпошлина
288,0
48,0
-240,0
130,0
82,0
Резерв сомнительных долгов
8869,0 24899,0 16030,0
29697,0
4798,0
Прочие
8500,0 22228,0 13728,0
18728,0
-3500,0
Прочие не входящие в
225,0
1570,0
1345,0
1546,0
-24,0
налогооблагаемую базу
Коэффициенты рассчитываются и анализируются для исследования
изменений результатов деятельности предприятия, используются для
изучения динамики деятельности за несколько периодов.
Коэффициент рентабельности продаж ( К РП ) рассчитывается по формуле:
К РП =
где ПР - прибыль от продаж,
В - выручка-нетто от продаж.
Крп (2015) = 36894/612927=0,06,
ПР
,
В
(12)
53
Крп (2016) = 38129/298318=0,13,
Крп (2017) = 33038/321652=0,10.
Коэффициент рентабельности
продаж
показывает, что
на
ООО
«ОСПАЗ» на рубль реализованной продукции приходилось в 2015 году 0,06
рублей прибыли, в 2016 году – 0,13 рублей, а в 2017 году – 0,10 рублей.
Увеличение коэффициента свидетельствует об увеличении спроса на
продукцию. Но значительный рост данного показателя в 2016 году
объясняется тем, что в конце 2015 года из выручки-нетто от продаж были
исключены доходы от реализации конкретных наименований продукции, что
значительно сократило размер выручки. В то же время величина прибыли от
продаж мало изменилась.
Коэффициент рентабельности всего капитала ( К РК ) рассчитывается по
формуле:
К РК =
ПР
,
ИБ
(13)
где ПР - прибыль от продаж,
ИБ - итог баланса.
Крк (2015) = 36894/(268522+275631)/2=0,14,
Крк (2016) = 38129/(275631+313013)/2=0,13,
Крк (2017) = 33038/(313013+337662)/2=0,10.
Коэффициент рентабельности всего капитала показывает эффективность
использования всего имущества. Снижаясь на протяжении трех лет,
коэффициент свидетельствует о перенакоплении активов.
Коэффициент
рентабельности
внеоборотных
активов
( К РВ )
рассчитывается по формуле:
К РВ =
где ПР - прибыль от продаж,
ПР
,
ВОА
(14)
54
ВОА - внеоборотные активы.
Крв (2015) = 36894/(201616+213820)/2=0,18,
Крв (2016) = 38129/(213820+233802)/2=0,17,
Крв (2017) = 33038/(233802+251757)/2=0,14.
На предприятии ООО «ОСПАЗ» с 2015 года по 2017 год произошло
снижение коэффициента рентабельности внеоборотных активов с 0,18 до
0,14. Это отражает снижение эффективности использования основных
средств и прочих внеоборотных активов на предприятии.
Коэффициент
рентабельности
собственного
капитала
( К РС )
рассчитывается по формуле:
К РС =
ПР
,
КиР
(15)
где ПР - прибыль от продаж,
КиР - капитал и резервы.
Крс (2015) = 36894/(241687+262922)/2=0,15,
Крс (2016) = 38129/(262922+279299)/2=0,14,
Крс (2017) = 33038/(279299+283538)/2=0,12.
Снижение коэффициента рентабельности собственного капитала на
данном предприятии означает снижение эффективности использования
собственного капитала. Обычно подобная динамика снижает котировку
акций акционерного общества.
Проводить анализ коэффициентов, в расчете которых принимает участие
выручка предприятия, за три года было бы не корректно, так как в 2016 году
произошло значительное снижение выручки по сравнению с 2015 годом, но
не за счет объективных причин, а за счет исключения из данной статьи
доходов от реализации определенных наименований продукции. Поэтому
следует сравнить лишь показатели 2016 и 2017 года.
55
Коэффициент общей оборачиваемости капитала ( К ООК ) рассчитывается
по формуле:
К ООК =
В
,
ИБ
(16)
где В - выручка-нетто от продаж,
ИБ - итог баланса.
Коок (2016) = 298318/(275631+313013)/2=1,01,
Коок (2017) = 321652/(313013+337662)/2=0,99.
Коэффициент общей оборачиваемости капитала отражает скорость
оборота всего капитала акционерного общества. Снижение коэффициента
означает или замедление кругооборота средств или инфляционный рост цен.
Коэффициент
оборачиваемости
мобильных
средств
( К ОМС )
рассчитывается по формуле:
К ОМС =
В
,
ОА
(17)
где В - выручка-нетто от продаж,
ОА - оборотные активы.
Комс (2016) = 298318/(61811+79211)/2=4,23,
Комс (2017) = 321652/(79211+85905)/2=3,90.
Снижение коэффициента оборачиваемости мобильных средств в 2017
году по сравнению с 2016 годом означает снижение скорости оборота всех
мобильных средств и снижение эффективности использования указанных
средств.
Коэффициент оборачиваемости материальных оборотных средств (
К ОМОС ) рассчитывается по формуле:
56
В
,
З + НДС
К ОМОС =
(18)
где В - выручка-нетто от продаж,
З - запасы,
НДС - налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям.
Комос (2016) = 298318/((19851+22497)/2+(2164+1333)/2)=13,01,
Комос (2017) = 321652/((22497+23705)/2+(1333+902)/2)=13,28.
Данный коэффициент отражает число оборотов запасов и затрат. В 2017
году произошел незначительный рост коэффициента оборачиваемости
материальных оборотных средств по сравнению с 2016 годом с 13,01 до
13,28.
Подобная
оборачиваемости
тенденция
запасов
и
означает
затрат
и
незначительное
является
ускорение
благоприятной
для
предприятия.
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности ( К ОДЗ )
рассчитывается по формуле:
К ОДЗ =
В
,
ДЗ 〈1
(19)
где В - выручка-нетто от продаж,
ДЗ〈1 - дебиторская задолженность менее года.
Кодз (2016) = 298318/(32097+42742)/2=7,97,
Кодз (2017) = 321652/(42742+56796)/2=6,46.
Снижение данного коэффициента в 2017 году по сравнению с 2016
годом говорит об уменьшении коммерческого кредита, предоставляемого
предприятием.
Коэффициент среднего срока оборота дебиторской задолженности в
днях ( К СДЗ ) рассчитывается по формуле:
57
К СДЗ =
N × ДЗ〈1
В
,
(20)
где N - количество дней в периоде,
ДЗ〈1 - дебиторская задолженность менее года,
В - выручка-нетто от продаж.
Ксдз (2016) =360∙(32097+42742)/2/298318=45,
Ксдз (2017) =360∙(42742+56796)/2/321652=56.
Расчеты показывают, что средний срок погашения дебиторской
задолженности увеличился с 45 дней в 2016 году до 56 дней в 2017 году, что
является негативным явлением для предприятия.
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности ( К ОКЗ )
рассчитывается по формуле:
К ОКЗ =
В
,
КЗ
(21)
где В - выручка-нетто от продаж,
КЗ - кредиторская задолженность.
Кокз (2016) = 298318/(12709+8714)/2=27,85,
Кокз (2017) = 321652/(8714+35144)/2=14,67.
В
2017
году
коэффициент
оборачиваемости
кредиторской
задолженности на предприятии ООО «ОСПАЗ» снизился по сравнению с
2016 годом с 27,85 до 14,67. Это означает рост покупок в кредит.
Коэффициент среднего срока оборота кредиторской задолженности в
днях ( К СКЗ ) рассчитывается по формуле:
К СКЗ =
где N - количество дней в периоде,
КЗ - кредиторская задолженность,
В - выручка-нетто от продаж.
N × КЗ
,
В
(22)
58
Кскз (2016) =360∙(12709+8714)/2/298318=13,
Кскз (2017) =360∙(8714+35144)/2/321652=24.
Полученные значения коэффициента говорят о том, что в 2016 году
средний срок возврата коммерческого кредита предприятием составлял 13
дней, а в 2017 году увеличился до 24 дней.
Коэффициент
фондоотдачи
внеоборотных
активов
( КФВА )
рассчитывается по формуле:
КФВА =
В
,
ВОА
(23)
где В - выручка-нетто от продаж,
ВОА - внеоборотные активы.
Квоа (2016) = 298318/(213820+233802)/2=1,33,
Квоа (2017) = 321652/(233802+251757)/2=1,32.
Коэффициент
величиной
продаж,
фондоотдачи
внеоборотных
приходящихся
на
активов
единицу
измеряется
стоимости
средств.
Незначительное снижение данного коэффициента на предприятии ООО
«ОСПАЗ» означает незначительное снижение эффективности использования
основных средств и прочих внеоборотных активов.
Коэффициент
оборачиваемости
собственного
капитала
( К ОСК )
рассчитывается по формуле:
К ОСК =
В
,
КиР
где В - выручка-нетто от продаж,
КиР - капитал и резервы.
Коск (2016) = 298318/(262922+279299)/2=1,10,
Коск (2017) = 321652/(279299+283538)/2=1,14.
(24)
59
Коэффициент оборачиваемости собственного капитала показывает
скорость оборота собственного капитала. В 2017 году на предприятии
произошел рост данного коэффициента по сравнению с 2016 годом, что
отражает повышение уровня продаж.
Для расчета коэффициентов финансовых результатов деятельности ООО
«ОСПАЗ» использовались такие показатели как прибыль от продаж и
выручка-нетто от продаж. Многие коэффициенты, при расчетах показали
отрицательную динамику. Это связано с недостаточно высоким уровнем
выручки и прибыли, а порой и со снижением уровня прибыли по отношению
к предыдущему году. Таким образом, финансовые результаты деятельности
предприятия сильно влияют на показатели рентабельности и деловой
активности. Недополучение валовой прибыли (прибыли от продаж) можно
объяснить опережающим ростом себестоимости над ростом выручки.
Рассмотрим причины данного явления. Для этого составим таблицу 5 на
основе справок о технико-экономических показателях ООО «ОСПАЗ».
Таблица 5 – Основные технико-экономические показатели ООО «ОСПАЗ»
Уровень
Уровень
2016 года к
2017 года к
Показатели
2015 год 2016 год
2017 год
уровню
уровню
2015, %
2016, %
Выручка от реализации
612927,0 298318,0 48,7
321652,0 107,82
без НДС, тыс. руб.
Себестоимость
проданных товаров,
576033,0 260189,0 45,2
288614,0 110,92
работ, услуг, тыс. руб.
Прибыль (убыток) от
36894,0 38129,0 103,4
33038,0
86,65
продаж, тыс. руб.
Доходы от основной
603559,0 288559,0 47,8
303422,0 105,15
деятельности, тыс. руб.
Расходы по основной
570297,0 253178,0 44,4
277532,0 109,62
деятельности, тыс. руб.
Результат прочей
3632,0
2748,0
75,7
7148,0
260,11
деятельности, тыс. руб.
Таким образом, анализ финансового потенциала ООО «ОСПАЗ» за 20152017 год выявил негативную динамику снижения всех видов прибыли. Так в
2016 году низкий темп роста прибыли до налогообложения был вызван
60
высоким темпом роста прочих расходов, а снижение уровня чистой прибыли
по отношению к 2015 году вызвано ростом текущего налога на прибыль. В
2017 году на снижение всех видов прибыли повлиял опережающий темп
роста себестоимости проданных товаров, работ, услуг над выручкой от
реализации. Кроме того, в 2017 году увеличились прочие расходы
предприятия,
что
налогообложения,
негативно
а
сказалось
следовательно
и
на
величине
чистой
прибыли
прибыли.
до
Многие
коэффициенты финансовых результатов деятельности ООО «ОСПАЗ» также
показали отрицательную динамику, что объясняется недостаточно высоким
уровнем выручки и прибыли и снижением уровня прибыли по отношению к
предыдущему году.
2.2 Характеристика имущественного комплекса ООО «Орловский
сталепрокатный завод»
Начнем характеристику имущественного фонда с анализа основного
капитала предприятия. Проанализируем использование основных средств на
предприятии.
Таблица 6 – Динамика основных средств ООО «ОСПАЗ», тыс. руб.
Наименование
абсолютное
группы основных
2015 год
2016 год
2017 год
отклонение,
средств, тыс. руб.
тыс. руб.
Производственные основные средства
Здания
42851,42
47720,57
46217,54
3366,13
Сооружения
8494,99
9057,71
11104,33
2609,33
Передаточные
1885,93
2392,66
2465,21
579,29
устройства
Производственное
33306,02
40709,14
51877,55
18571,54
оборудование
Транспортные
5067,44
6682,80
7354,90
2287,46
средства
Производственный
3254,25
3507,12
3816,47
562,22
инвентарь
Прочие
Итого ПОС
1116,15
95976,19
относительное
отклонение, %
2017 / 2015
107,86
130,72
130,72
155,76
155,76
117,28
1511,73
111581,73
1722,49
124558,49
606,34
28582,30
154,32
129,78
Непроизводственные
9734,84
основные средства
10318,27
10264,42
529,59
105,44
Итого ОС
121900,00
134822,92
29111,89
127,54
105711,03
61
На основании данных таблицы мы видим, что по всем группам основных
средств наблюдается рост. Группа основных производственных фондов
«здания» в исследуемом периоде увеличилась на 7,86%, или на 3366,13 тыс.
руб. Максимальный рост наблюдается в группах «Производственное
оборудование» - 155,76% и «Транспортные средства» - 155,76%. Также мы
видим увеличение стоимости непроизводственных основных средств, рост
составил 105,44%.
Мы видим, что максимальная доля принадлежит производственному
оборудованию – 41,6%, затем здания –
37,1%, минимальна доля
передаточных устройств – 2,0%.
Представим структуру производственных основных средств в 2017 году
на рисунке 7.
Транспортные
средства
7354,90
Производственное
оборудование
51877,55
Производственный
инвентарь
3816,47
Прочие
1722,49
Здания
46217,54
Сооружения
11104,33
Передаточные
устройства
2465,21
Рисунок 7 – Структура производственных основных средств в 2017 году
62
Для более наглядного представления данных рассчитаем цепные
показатели роста основных производственных фондов в исследуемом
периоде – таблица 7.
На основании данных таблицы мы видим, что темпы роста основных
производственных фондов не однородны в исследуемом периоде. Например,
в 2016 году наблюдается значительный прирост по группе «Транспортные
средства» - более 31%, однако в 2017 году рост есть, но значительно меньше –
13,9%. Устойчивый рост в исследуемом периоде наблюдается в группе
«Производственное оборудование»: в 2016 году 22,2%, в 2017 году – 27,4%.
Таблица 7 – Цепные показатели роста основных производственных средств ООО
«ОСПАЗ»
Наименование группы основных средств, тыс.
руб.
Цепные показатели роста, %
2016/2015
2017/2016 2017/2015
Здания
111,4
96,9
107,9
Сооружения
106,6
122,6
130,7
Передаточные устройства
126,9
103,0
130,7
Производственное оборудование
122,2
127,4
155,8
Транспортные средства
131,9
110,1
145,1
Производственный инвентарь
107,8
108,8
117,3
Прочие
135,4
113,9
154,3
Итого ПОС
116,3
111,6
129,8
Непроизводственные основные средства
106,0
99,5
105,4
Итого ОС
115,3
110,6
127,5
Производственные основные средства
Проанализируем структуру основных средств предприятия в 2015-2017
гг. В таблице 8 приводятся данные о структуре имеющихся основных средств
на конец года.
63
Таблица 9 – Структура основных средств, имеющихся в 2015-2017 году
Наименование группы основных средств, %.
Производственные основные средства
Здания
2015 год
2016 год
2017 год
40,54
39,15
34,28
Сооружения
8,04
7,43
8,24
Передаточные устройства
Производственное оборудование
Транспортные средства
Производственный инвентарь
Прочие
1,78
31,51
4,79
3,08
1,06
1,96
33,40
5,48
2,88
1,24
1,83
38,48
5,46
2,83
1,28
Итого ПОС
Непроизводственные основные средства
Итого ОС
90,79
9,21
100,00
91,54
8,46
100,00
92,39
7,61
100,00
Как видно из таблицы доля всех основных средств производственного
назначения в 2017 году составили 92,39% (124558,49 тыс. руб.), а
непроизводственные
основные
средства
7,6%
(10264,42
тыс.
руб.).
Рассмотрим движение основных средств в анализируемом году. Данные о
поступлении и выбытии основных средств в 2017 году приведены в таблице
9.
Таблица 9 – Движение основных средств в 2017 году
Наличие на начало
года
Наименование
группы основных
средств
тыс. руб.
Уд.
вес, %
тыс. руб.
Уд.
вес, %
тыс. руб.
Уд.
вес, %
Здания
47720,57
39,15
0
0,00
1503,03
7,91
Наличие на конец
года
Уд.
тыс. руб. вес,
%
46217,54 34,28
Сооружения
Передаточные
устройства
9057,71
7,43
3728,6
11,68
1681,99
8,85
11104,33
8,24
2392,66
1,96
191,03
0,60
118,48
0,62
2465,21
1,83
Производственн
ое оборудование
40709,14
33,40
22993,9
72,03
11825,49
62,24
51877,55
38,48
Транспортные
средства
6682,8
5,48
2835,14
8,88
2163,04
11,39
7354,9
5,46
Производственн
ый инвентарь
3507,12
2,88
663,59
2,08
354,24
1,86
3816,47
2,83
Прочие
1511,73
1,24
382,74
1,20
171,98
0,91
1,28
Итого ПОС
111581,73
91,54
31242,51
97,87
18265,75
96,14
Непроизводстве
нные основные
средства
1722,49
124558,4
9
10318,27
8,46
678,94
2,13
732,79
3,86
10264,42
7,61
Итого ОС
121900
100,00
31921,45
100,00
18998,54
100,00
134822,9
2
100,0
0
Поступило за год
Выбыло за год
92,39
64
Данные таблицы 9 показывают, что за отчетный год (2017 год)
произошли существенные изменения в наличии и в структуре основных
средств. Стоимость основных средств возросла на 12992,92 тыс. руб. или на
10,6 %, в том числе основных производственных средств на 12976, 76 тыс.
руб. или 111,6% (в 2017 году предприятие ввело в эксплуатацию
дополнительные линии). Далее рассчитаем коэффициенты обновления,
выбытия и прироста основных производственных средств:
Коэффициент обновления: Кобн= Фпост. / Фкон.
Коэффициент выбытия: Квыб=Фвыб./ Фнач.
Коэффициент прироста: Кпр.= Фпр./ Фкон
Кобн=0,24
Квыб=0,16
Кпр.= 0,1
Данные
расчета
показывают
достаточно
высокое
значение
коэффициентов обновления и прироста основных производственных средств,
что объясняется вводом в эксплуатацию новых линий.
Следующий этап анализа использования основных средств – анализ
показателей использования. Главным показателем использования основных
средств является фондоотдача. Данные представлены в таблице 10.
Таблица 10 – Результаты расчета показателей использования основных средств в
2015-2017 гг.
2015 год
2016 год
2017 год
Фондоотдача
6,24
2,79
2,81
Фондоемкость
0,16
0,36
0,35
Фондовооруженность труда
59,03
58,48
60,38
Рентабельность основных средств
37,2
37,0
23,8
(фондорентабельность), %
65
Основной негативной тенденцией при анализе использования основных
средств,
является
снижение
рентабельности
основных
средств,
фондорентабельность сократилась на 13,4%.
При
рассмотрении
недвижимого
имущества
ООО
«Орловского
сталепрокатного завода» целесообразно выделить группы недвижимого
имущества предприятия и представить данные в таблице 11.
Таблица 11 – Состав недвижимого имущества ООО «Орловский сталепрокатный
завод» в 2015-2017 гг., тыс. руб.
2015 год
2016 год
2017 год
Земельные участки
46211,769
51247,32
Многолетние
насаждения
Здания
Сооружения
Помещения
Иные объекты,
1325,24
перемещение которых
невозможно без
несоразмерного
ущерба их
назначению
Итого
52147,4
абсолютное
отклонение,
тыс. руб.
5935,601
относительное
отклонение,
2017 / 2015
112,84%
1425,71
1498,48
173,24
113,07%
42851,42
8494,99
7075,45
2365,25
47720,57
9057,71
7421,36
2458,32
46217,54
11104,33
7519,47
2499,78
3366,12
2609,34
444,02
134,53
107,86%
130,72%
106,28%
105,69%
108324,119
119331
120987
12662,85
111,69%
На основании данных таблицы мы видим, что рост стоимости объектов
недвижимости растет, но рост не превышает 13%, это говорит о стабильном
использовании имеющегося имущества и отсутствии серьезного движения и
передачи прав собственности. Для более наглядного анализа, представим
ключевые позиции на рисунке 8.
Рассмотрим
процент
использования
имеющегося
недвижимого
имущества ООО «Орловского сталепрокатного завода» - таблица 12.
66
47720,57
50000
46217,54
42851,42
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
9057,71
7421,36
8494,99
7075,45
10000
15847,37
15247,32
14013,396
11104,33
7519,47
5000
0
2015 год
2016 год
Земельные участки
Здания
2017 год
Сооружения
Помещения
Рисунок 8 – Состав недвижимого имущества по ключевым позициям ООО
«Орловский сталепрокатный завод» в 2015-2017 гг., тыс. руб.
Мы так же здесь выбрали ключевые позиции, мы не анализируем
использование многолетних насаждений и иных объектов, перемещение
которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, так как
перенос их стоимости на конечный продукт предприятия не иеет
производственной составляющей.
Таблица 12 – Процент использования недвижимого имущества ООО «Орловский
сталепрокатный завод» в 2015-2017 гг.
2015 год
2016 год
2017 год
78,2
абсолютное
отклонение,
тыс. руб.
0
относительное
отклонение, %
2017 / 2015
100,0%
Земельные
участки
Здания
78,2
78,2
62,5
67,6
69,4
6,9
111,0%
Сооружения
78,4
79,1
81,4
3
103,8%
Помещения
87,1
88,4
89,7
2,6
103,0%
Мы видим, что максимальной загрузки на предприятии нет, что
говорит о наличии имущества, которое не используется и ООО «Орловского
сталепрокатного завода» несет налоговое бремя за наличие этого имущества.
В силу специфики производства и расположения предприятия продажа или
67
сдача в аренду неиспользуемых площадей не возможно, поэтому ООО
«Орловского сталепрокатного завода» необходимо грамотное управление
имущественным комплексом.
2.3 Система управления недвижимым имуществом ООО «Орловский
сталепрокатный завод»
Эффективное управление недвижимым имуществом положительно
отражается практически на всех показателях деятельности предприятия, а это
отвечает интересам как собственников (акционеров), так и наемного
персонала.
Понятно, что цель управления имуществом подчинена и вытекает из
общей цели управления предприятием.
Общая цель управления недвижимым имуществом ООО «Орловский
сталепрокатный завод» заключается в том, чтобы добиться наиболее полного
и
эффективного
предприятии.
функционирования
Кроме
того,
с
имущественных
позиций
комплексов
долговременной
на
перспективы
управление имуществом должно обеспечить непрерывное развитие и
совершенствование имущественных комплексов как технической базы
промышленного производства. Это означает, что, с одной стороны, стоит
задача
постоянного
содержания
имущественного
комплекса
в
работоспособном состоянии и получения наибольшей отдачи от его
функционирования,
а
с
другой
стороны,
требуется
стратегическое
управление имущественными комплексами как развивающимися системами
с тем, чтобы они отвечали перспективным задачам и общей стратегии
деятельности предприятия.
Основные требования, предъявляемые к имущественному комплексу
ООО «Орловский сталепрокатный завод», сводятся к следующему:
1) рациональная сбалансированная структура;
2) высокая рентабельность при использовании;
68
3) достаточная устойчивость против производственных и других
рисков;
4) оправданная капиталоемкость производственной мощности;
5) экономичность в содержании, использовании и утилизации;
6) гибкость и адаптируемость к изменению выпускаемых продуктов и
выполняемых услуг.
Исходя из этих требований, можно сформулировать задачи управления
недвижимым имуществом ООО «Орловский сталепрокатный завод».
Первая
задача
имущественных
использование
—
формирование
комплексов,
(равномерная
при
сбалансированной
которой
загрузка)
достигается
объектов
структуры
равномерное
имущества.
Любой
операционный имущественный комплекс должен содержать в достаточном
количестве
и
в
определенных
пропорциях
производственные
и
вспомогательные площади, оборудование и машины разного назначения.
Причем производительности (пропускные способности) отдельных объектов
имущества должны быть согласованы между собой.
Вторая задача — обеспечение высокой рентабельности (доходности)
при использовании объектов имущества, т.е. стремление максимизировать
рентабельность основных фондов и активов в целом. Это достигается за счет
как
лучшей
организации
производства,
когда
оборотные
средства
потребляются с минимальными отходами, а основные фонды используются с
высокой нагрузкой, так и за счет применения имущественных объектов для
производства наиболее выгодной продукции или выполнения выгодных
услуг.
Стремление к росту рентабельности сталкивается с ограничением по
уровню рисков (производственных, коммерческих и финансовых). Например,
чрезмерно
интенсивная
эксплуатация
оборудования
сопряжена
с
повышенной опасностью аварии и продолжительной остановки на ремонт.
Третья задача — обеспечение устойчивости в использовании объектов
имущества, их защищенности от возможных рисков. С этой целью
69
разрабатываются и применяются нормы оптимального потребления ресурсов,
предельно допустимой загрузки объектов, различные формы и методы
страхования имущества.
Четвертая задача — обеспечение оправданной капиталоемкости
производственной мощности. Другими словами, рост производственной
мощности должен опережать рост стоимости основных фондов. Это
достигается применением высокопроизводительной и надежной техники, а
также организацией ее эффективной эксплуатации.
Пятая задача — снижение затрат на содержание и эксплуатацию
объектов движимого и недвижимого имущества. Пути решения данной
задачи: систематический контроль за состоянием имущества, регулярный
уход и полное его техническое обслуживание, применение прогрессивных
методов ремонта и др.
Шестая задача — обеспечение высокой гибкости объектов в
отношении изменения ассортимента продукции. Это достигается, например,
при
формировании
и
обновлении
парка
оборудования
внедрением
универсальных и быстропереналаживаемых станков.
Исходя из общей стратегической цели и конкретных условий
деятельности, на каждом предприятии устанавливаются свои приоритеты в
реализации указанных задач. В одних случаях приоритеты отдаются
вопросам поддержания технического состояния имущества, в других случаях
на
первый
план
выходят
задачи
диверсификации
производства
и,
следовательно, имущественного капитала, в третьих случаях в центр
внимания руководства ставятся техническое перевооружение производства,
наращивание производственных мощностей и инновационное развитие.
Отметим основные принципы управления недвижимым имуществом
ООО «Орловский сталепрокатный завод».
1. Комплексный подход в принятии управленческих решений по имуществу
и интегрированность системы управления имущества с общей системой
управления предприятием. Управленческие решения по имуществу
70
должны быть увязаны с задачами управления финансами, инвестициями,
персоналом, организацией производства и сервиса.
2. Стратегический подход, т.е. подчиненность принимаемых ' решений по
имуществу стратегическим целям развития предприятия, или, другими
словами, их
нацеленность на перспективу и
достижение общих
результатов, намеченных в принятой стратегии предприятия.
3. Гибкость управления, т.е. допустимость краткосрочных отклонений от
принятой стратегии с учетом складывающейся конъюнктуры на рынке и во
внешней среде.
4. Системный подход, т.е. представление операционных имущественных
комплексов в виде производственных, обслуживающих, коммерческих и
информационно-управленческих систем со своими входами и выходами.
5. Динамический
подход
к
принятию
управленческих
решений
по
имуществу, т.е. учет фактора времени, полученных результатов от ранее
выполненных проектов, а также прогнозов будущих тенденций в динамике
рынка, темпов инфляции и других показателей внешней среды.
Таким образом, можно обобщить, что цель управления недвижимым
имуществом ООО «Орловский сталепрокатный завод» заключается в том,
чтобы добиться наиболее полного и эффективного функционирования
имущественных комплексов на предприятии. Кроме того, с позиций
долговременной перспективы управление имуществом должно обеспечить
непрерывное развитие и совершенствование имущественных комплексов как
технической базы промышленного производства. Это означает, что, с одной
стороны, стоит задача постоянного содержания имущественного комплекса в
работоспособном состоянии и получения наибольшей отдачи от его
функционирования,
а
с
другой
стороны,
требуется
стратегическое
управление имущественными комплексами как развивающимися системами
с тем, чтобы они отвечали перспективным задачам и общей стратегии
деятельности предприятия.
71
3 Основные направления совершенствования управления недвижимым
имуществом ООО «Орловский сталепрокатный завод»
3.1 Перспективы развития системы управления недвижимым
имуществом ООО «Орловский сталепрокатный завод»
В условиях рыночных отношений имущественный комплекс должен
рассматриваться как бизнес-единица, основной задачей которого является
обеспечение эффективной производственной деятельности предприятия. При
этом возникает объективная необходимость определения стоимостной
оценки всего имущественного комплекса или его части (элемента).
Результаты
анализа
нормативных
и
научных
источников,
а
также
исследования деятельности ООО «Орловский сталепрокатный завод»
позволили
установить
полный
состав
имущественного
комплекса
предприятия и его основные элементы (таблица 13).
Проведенная систематизация элементов имущественного комплекса
предприятия при их рыночной оценке позволяют получить и использовать
дополнительные резервы для роста капитализации предприятий, прежде
всего за счёт оценки интеллектуального капитала, интеллектуальной
собственности и нематериальных активов в целом. В связи с принятием
Федерального закона от 08.03.2011 г. № 31-ФЗ «О ратификации Соглашения
между Правительством Российской Федерации и Кабинетом Министров
Украины о мерах по охране технологий в связи с сотрудничеством в области
исследования и использования космического пространства в мирных целях и
в создании и эксплуатации ракетно-космической и ракетной техники» и
началом
применения
термина
«охраняемые
изделия
и
технологии»
значительно расширилась граница нематериальных активов как имущества.
В частности, в его состав включены технические данные и техническое
содействие, содержащие информацию (помимо общедоступной) в любой
форме, включая письменную и устную информацию, технические проекты,
чертежи, фотографии, видеоматериалы, планы, инструкции и документацию,
72
необходимую
разработки,
для
технического
производства,
проектирования,
обработки,
изготовления,
конструирования,
использования,
эксплуатации, капитального ремонта, текущего ремонта, технического
обслуживания, модификации, улучшения характеристик или модернизации
охраняемых изделий и (или) технологий.
Таблица 13 – Состав имущественного комплекса предприятия
Имущественный комплекс предприятия
Материальные активы
Нематериальные активы
Недвижимое имущество Движимое имущество и
вложения
земельные участки и
участки недр;
здания, строения,
сооружения;
передаточные
устройства;
природные ресурсы:
недра, вода, леса, другие
природные богатства,
многолетние
насаждения;
воздушный и морской
транспорт, дороги,
коммуникации
космические объекты;
незавершенные объекты
капитальных вложений;
оборудование,
предназначенное к
монтажу;
объекты, находящиеся на
консервации, в запасе и в
резерве, аренде или
переданные в
доверительное
управление;
имущество совместных
предприятий (простого
товарищества), их
филиалов, в т.ч. за
рубежом;
мобилизационные
мощности.
производственные запасы
сырья, материалов,
топлива;
запасы готовой
продукции, товары и
прочие запасы;
незавершенное
производство;
малоценные предметы;
расходы будущих
периодов;
запасные части;
денежные средства и
финансовые активы:
деньги, ценные бумаги,
обязательства;
капитальные вложения;
долгосрочные и
краткосрочные
финансовые вложения;
стоимость отгруженной
продукции, дебиторская
задолженность, авансы,
средства в банках;
средства, вложенные за
рубежом;
измерительная техника,
вычислительная техника;
рабочий и продуктивный
скот, инструмент,
инвентарь;
машины, оборудование;
мобилизационный резерв
право пользования водой и
другими природными
ресурсами;
патентные права, лицензии,
«ноу-хау»;
права на фирменное
наименование (гудвилл),
промышленные образцы и
модели, товарные знаки
торговые марки;
права на использование
компьютерных программ,
торговые секреты, знаки
обслуживания;
права на технологии,
научные исследования,
рационализаторские
предложения;
имидж, степень
технологичности и
корпоративной культуры
предприятия;
состояние диверсификации
производства;
льготы, право аренды и
другие имущественные
права;
конструкторская и
технологическая
документация, макеты,
полезные модели и
образцы;
стандарты, методики,
инструкции маркетинговая
информация;
73
Кроме того, к элементам, существенно влияющим на стоимость
предприятия,
которыми
можно
являются
отнести
гудвилл,
нематериальные
корпоративная
активы
предприятия,
культура
предприятия,
состояние её диверсификации, льготы и другие имущественные права, не
отнесённые к материальным активам. Поэлементная детализация позволяет
предложить усовершенствованную схему организационно-экономического
механизма управления имущественным комплексом предприятия (рисунок
8).
Рисунок 8 – Организационно-экономический механизм управления
имущественным комплексом предприятия
Анализ
предлагаемых
структуры
имущественного
комплекса
и
организационно-экономического
механизма
управления
имуществом
позволили
возможные
стратегии
управления
сформулировать
имущественным комплексом предприятия, включая:
Стратегию пассивного выживания (стратегия минимализма);
74
Стратегию активного сохранения (финансовое оздоровление (санация);
Стратегию
сохранения
с
элементами
развития
(эволюционное
воздействие на имущественный комплекс);
Стратегию развития роста (реализуется через диверсификацию и
коренное изменение имущественного состава и самого предприятия на
основе реинжиниринга).
Мы
предлагаем
имущественным
инновационные
комплексом
подходы
предприятия
к
управлению
(комплексный
подход,
динамический подход, стоимостной подход). При формировании подходов
преимущественное значение имеет реализация Стратегии роста.
При проведении исследования выявлено отсутствие на анализируемых
предприятиях РКП структур управления имущественным комплексом в
общей структуре управления предприятием в виде группы, отдела,
управления,
департамента,
комитета
и
т.п.
Функции
управления
имущественным комплексом возлагаются на непрофильные подразделения
или работников, не обладающих знаниями и опытом соответствующей
работы. Эффективность управления и использования имущественного
комплекса предприятия оценивается по мере необходимости, как правило, в
период инвентаризации имущества предприятия.
Основным недостатком является то, что управление имущественными
объектами осуществляется разрозненно, без системного представления
процессов управления, наличия программ и подчинения их стратегическим
целям предприятия. Это не способствует эффективному управлению
имуществом. На ООО «Орловский сталепрокатный завод» имеет место
неполное использование основных фондов, наличие большого количества
нефункционирующих объектов движимого и недвижимого имущества,
обременённость
предприятий
большими
запасами
материалов
и
комплектующих изделий, металлоломом, низкая организация планирования
и управления проектами реконструкции, технического перевооружения и
модернизации объектов имущества, отсутствие программ комплексного
75
страхования от имущественных рисков, неэффективное применение рычагов
альтернативного использования объектов имущества (аренда, лизинг) и т.п.
Действия по управлению имущественным комплексом предприятия
должны пронизывать всю вертикаль функциональных обязанностей, с
охватом горизонтальных функций подчинения и соподчинения. Это связано с
тем, что наиболее полное использование ресурсов, заложенных в элементах
нематериальных активов предприятия, позволяет: создать фонды на
приобретение новых объектов имущества и НМА; увеличить рыночную
стоимость предприятия; определить размер доли при вкладе в уставный
капитал; определить стоимость НМА при их купле-продаже; учитывать
стоимость
НМА
при
реорганизации,
ликвидации
или
банкротстве
предприятия.
Мы
предлагаем
следующие
действия
по
совершенствованию
управления имущественным комплексом с ООО «Орловский сталепрокатный
завод»:
создание единого организационно - экономического механизма управления
имущественным комплексом предприятия;
принятие управленческих решений, относящихся к имуществу;
разработку
и
осуществление
инвестиционных
проектов,
предусматривающих изменения в структуре и количестве имущества;
проведение организационно-структурных мероприятий, включая:
− создание службы по управлению имуществом, подбор и обучение
персонала, внедрение процессной организации;
− формирование базы данных по перечню объектов (элементов)
имущественного
комплекса,
особенно
по
нематериальным
активам;
− создание центров финансовой ответственности;
− определение
ориентировочной
стоимости
нематериальных
активов с учетом расходов по оценке и постановке их на баланс,
а также возможных доходов от их коммерческого использования;
76
− повышение ликвидности (капитализации) предприятия;
− внедрение
современного
организационного
механизма
управления имущественным комплексом;
Предложенные
управления
рекомендации
имущественным
позволяют
комплексом
определить
предприятия,
уровень
ориентируют
менеджмент на совершенствование его учёта, оценки, способствуют
повышению результативности использования имущественного комплекса
предприятий.
Организационно-экономический механизм управления имущественным
комплексом,
как
система,
определяющая
порядок
осуществления
упорядочивающего и целенаправленного воздействия на функционирование
имущественного комплекса в целях его трансформации, представляет собой
совокупность организационной и экономической структур. Структура
организационного механизма имеет внутреннюю логику, исходя
из
организационно-правовой формы предприятия. Структура экономического
механизма ориентирована на оперативный учет и реагирование на
воздействия внутренних и внешних факторов.
Исследование показало, что совершенствование организационного
механизма управления через структурирование организации на основе
анализа задач и синтеза элементов, а также их координации, позволяет
создать дееспособную, конкурентоспособную организацию. Внедрение
современных систем управления позволяет получить наибольший эффект в
обрабатывающих
отраслях
производства,
где
численность
персонала
составляет до нескольких тысяч человек, имеющих автоматизированные
рабочие места, а также в холдинговых и сетевых структурах, активно
разрабатывающих и использующих НМА.
Выход российских компаний на мировой уровень конкуренции требует
приведения структуры показателей производственных затрат к аналогичным
показателям
зарубежных
конкурентов.
Поэтому
важным
составным
элементом экономического механизма управления выступает трансформация
77
непрофильных активов. Рыночные условия хозяйствования требуют от
участников рынка трансформации основных элементов бизнеса, снижения
затрат на содержание непроизводственных активов и их эффективного
использования
для
привлечения
в
производство
дополнительных
финансовых средств.
Методы трансформации можно объединить в следующие группы:
Методы отчуждения актива, позволяющие проводить замещение
балансовой стоимости непрофильного актива (движимого, недвижимого
имущества) на его рыночную стоимость, выраженную в денежном
эквиваленте, с получением прибыли.
Методы фиксации актива на баланс позволяющие осуществлять: а)
выделение объекта в отдельную бизнес-единицу с переводом части
обязательств, относящихся к бизнесу данной бизнес-единицы; б) фиксацию
на балансе путем сдачи в аренду, передачи в лизинг, консервацию; в)
отчуждение в форме списания, реализации, ликвидации.
Исследование
показывает,
что
стратегически
выверенная
трансформация непрофильных активов обеспечивает устойчивое развитие
бизнес-системы за счёт привлечения дополнительных финансовых средств,
получаемых от их реализации, а также экономии денежных средств,
затрачиваемых на их содержание.
На основе анализа трансформации непрофильных активов с целью
обеспечения устойчивого развития бизнес-системы сделан вывод, что
вспомогательными
структурами
в
российских
компаниях
являются:
транспортные услуги; капитальное строительство и ремонт; социальная
сфера;
обслуживание
оборудования;
снабженческая
логистика;
посреднические услуги. Такие подразделения в большинстве случаев
являются
громоздкими,
сформированы
вследствие
их
оперативной
доступности, но, как правило, без учета стратегических целей предприятия.
Следовательно, формирование эффективно работающей бизнес-системы,
вывод из структуры предприятия непрофильных бизнес-функций и активов
78
актуально и требует взвешенного подхода в рамках стратегического развития
каждой бизнес-единицы.
Так
же
целесообразно
эффективности
управления
предусматривающая
возможностей
и
имущественным
основными
оценку
уровня
создания
методику
элементами
использования
соответствующих
комплексом.
использовать возможности
рассмотреть
Её
реализация
материальных
и
повышения
производства,
производственных
структур
управления
позволяет
эффективно
нематериальных
активов
имущественного комплекса бизнес-единицы, увеличивать их стоимость,
привлекая за счёт этого дополнительные инвестиции для её развития, как это
показано на рисунке 9.
Рисунок 9 – Имущественный комплекс как источник внутренних инвестиций
Анализом
обеспечения
установлено,
притока
что
инвестиций
существует
в
прямая
производство
от
зависимость
увеличения
капитализации бизнес-единицы. Например, трансформация и вовлечение в
хозяйственную деятельность нематериальных активов, созданных в 2012
году на ООО «Орловский сталепрокатный завод» за последующие шесть лет
79
дало возможность получить дополнительных доход в сумме более 984 млн.
рублей. Синергетический эффект позволил привлечь инвестиции на
техническое
перевооружение
производства
и
повысил
прибыльность
предприятия более чем в два раза. Следовательно, оценка и переоценка
имущества, трансформация имущественного комплекса, раскрывают резервы
прироста стоимости активов предприятия, что позволяет привлекать
дополнительные средства на модернизацию бизнеса.
Установлено, что, задавая финансовые и маркетинговые составляющие
стратегии, соответствующие им задачи и целевые индикаторы, формируя и
реализуя компоненты стратегии в виде инвестиционной, организационнокадровой, информационной и других, можно повышать устойчивость
экономического развития предприятия и его конкурентоспособность.
Трансформация, проводимая на основе изложенных предложений,
потребует разработки программ развития ООО «Орловский сталепрокатный
завод», в их числе:
− создание модели управления после выделения бизнес-функции и
организационно-правовой формы созданной структуры;
− разработка финансовой модели деятельности предприятия после
трансформации, подготовка технико-экономического обоснования
принятых решений;
− определение
направлений
внутренней
оптимизации
после
трансформации, повышение прозрачности основного бизнеса;
− составление
плана
мероприятий
с
разделением
программы
реструктуризации на взаимосвязанные подпрограммы;
− разработка
экономической
модели
деятельности
структуры,
создаваемой ходе трансформации;
− проработка
механизмов
мотивации
руководителей
и
производственного персонала вспомогательных и выделяемых в
отдельный бизнес подразделений;
80
− определение мер по повышению эффективности использования
активов;
− выявление рисков и вариантов их минимизации.
Таким образом, мы предлагаем инновационные подходы к управлению
имущественным
комплексом
предприятия
(комплексный
подход,
динамический подход, стоимостной подход). При формировании подходов
преимущественное значение имеет реализация Стратегии роста. В условиях
рыночных отношений имущественный комплекс должен рассматриваться как
бизнес-единица,
основной
задачей
которого
является
обеспечение
эффективной производственной деятельности предприятия. Действия по
управлению имущественным комплексом предприятия должны пронизывать
всю вертикаль функциональных обязанностей, с охватом горизонтальных
функций подчинения и соподчинения.
3.2 Обоснование выбора альтернатив управления недвижимым
имуществом ООО «Орловский сталепрокатный завод»
На рынке недвижимости, как и на любом другом рынке, покупатели и
продавцы вступают между собой в определенные взаимоотношения, целью
которых является согласование меры обмена товара или услуги. При этом в
качестве основы для расчета меры обмена на рынке понимают рыночную
стоимость товара или услуги, которая отражает сложившуюся текущую
ситуацию на рынке.
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная
стоимость определяется на базе основных принципов оценки с учетом всех
социально-экономических, физических, политических факторов и отражает
текущее соотношение сил, действующих на рынке, а также ожидаемую
тенденцию изменения этого соотношения.
С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор
будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств
81
путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что
форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния
рынка, а стоимость собственности при этом будет максимальной.
Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент
времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее
эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется
текущим состоянием рынка.
Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) имущества
и улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически
обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к
максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости.
Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций
ННЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования
последнего, называется анализом ННЭИ. Анализ наилучшего и наиболее
эффективного
использования
(ННЭИ)
является
основополагающей
предпосылкой определения рыночной стоимости объекта. Данный анализ
позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование
объекта недвижимости – то использование, которому соответствует наиболее
вероятная и максимальная стоимость объекта.
В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит
предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно
которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при
этом существующая застройка участка может добавлять или уменьшать
создаваемую земельным участком стоимость.
Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки
его рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме особых случаев)
проводиться сначала для участка земли, как будто свободного, а затем - для
этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее
из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями
признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость
82
улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. При этом
использование объекта должно обеспечить доход, превышающий доход от
земельного участка и тем самым создавать дополнительную стоимость.
Отметим,
что
соответствующих
варианты
функций
принципу
ННЭИ
или
для
комбинаций
участка
с
функций,
существующими
улучшениями и для этого же участка без указанных улучшений, могут быть
различными.
Если стоимость участка без существующих улучшений выше, чем с
этими улучшениями, то с точки зрения оценщика в этом случае может
теряться смысл оценки рыночной стоимости объекта с улучшениями.
Рыночная стоимость земельного
участка с улучшениями
<
Рыночная стоимость свободного
земельного участка
Причины
1.Большой накопленный износ (физический, функциональный и экономический)
2.Предложение превышает спрос
3.Не соответствие окружения текущему использованию
4.Плохой сегмент
Действия
Ремонт
Модернизация
Снос
Надстройки
Перепрофилирование
Реконструкция
Рисунок 10 – Общие критерии необходимости (важности) ННЭИ
Объекты, для которых анализ ННЭИ критически важен.
− объекты незавершённые строительством;
− бывшие производственные объекты;
83
− избыточные активы;
− свободные земельные участки;
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования даёт
расчётный профиль (фундамент) для определения рыночной стоимости и
всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и
ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой
стоимости) - в соответствии с определениями этих видов стоимости.
Результаты анализа ННЭИ формируют основные критерии, при оценке
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ АНАЛИЗА ННЭИ
рыночной стоимости объектов недвижимости.
Оценка свободных
земельных участков
Основные критерии в соответствии с
выбором методов оценки:
Затратный подход для
оценки участков с
улучшениями
Основные критерии:
• расчёт стоимости строительства;
• критерии оценки функционального и
внешнего износа
Подход сравнительного
анализа продаж (договоров
аренды)
Основные критерии:
• выбор объектов-аналогов и
осуществлении корректировок цен
продаж (ставок арендной платы)
обязательно выполнение требования
соответствия использования каждого
аналога (после сделки) принципу
ННЭИ.
Доходный подход
Основные критерии:
• выбор методов;
• затраты на перепрофилирование;
• выбор коэффициента капитализации
(ставки дисконта)
• аналоги для оценки арендной ставки;
• потери от недозагрузки и неплатежей;
• операционные расходы и риски,
Рисунок 11 – Основные критерии при оценке рыночной стоимости объектов
недвижимости
84
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости
предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации,
характеристик
оцениваемого объекта, идентификации востребованных
рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта,
расчет доходности каждого варианта и оценки стоимости недвижимости при
каждом варианте использования. Поэтому анализ и выбор наиболее
эффективного
использования
является,
по
сути,
экономическим
исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого
объекта.
Для каждого объекта анализ наиболее эффективного использования
проводится по нескольким альтернативным вариантам и предполагает
последовательную реализацию нижеприведённого алгоритма ННЭИ.
Этап 1.
max
ВАРИАНТОВ
Этап 2.
ПРОВЕРКА
ВАРИАНТОВ
Этап 3.
Количество вариантов ННЭИ
ОТБОР
ВЫБОР
• анализ рынка;
• анализ местоположения.
Критерии:
• законодательная
допустимость;
• физическая возможность;
• финансовая
целесообразность.
min
ВАРИАНТА ННЭИ
Критерии:
Критерии:
• максимальная
эффективность
Рисунок 12 – Алгоритм анализа ННЭИ
Приведённый алгоритм анализа ННЭИ предполагает комплексное
изучение следующих этапов.
85
Этап 1. Отбор вариантов ННЭИ предполагает рыночный анализ,
определение
спроса
на
варианты
использования,
альтернативные
существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка,
динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. На данном
этапе необходимо произвести подробный анализ местоположения и анализ
рынка.
Этап
2.
рассматриваемых
Проверка
вариантов
предполагает
вариантов
использования
объекта
по
соответствие
следующим
критериям:
− законодательно допустимое, т.е. срок и форма предполагаемого
использования не должны подпадать под действие правовых
ограничений;
− физически
возможное,
т.е.
соответствовать
ресурсному
потенциалу;
− финансово
целесообразное,
т.е.
использование
должно
обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой
операционных
расходов,
финансовых
обязательств
и
капитальных затрат;
Этап 3. Выбор варианта ННЭИ на последнем этапе из экономически
обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько
проектов с реализацией функций, использование которых принесет
собственнику максимальную доходность (критерий №4) и максимальную
рыночную стоимость объекта.
86
законодательная допустимость
физическая возможность
финансовая
целесообразность
экономическая
эффективность
Рисунок 13 – Алгоритм выбора варианта анализа ННЭИ.
Таким
образом,
основополагающей
в
настоящее
предпосылкой
время
анализ
определения
ННЭИ
рыночной
является
стоимости
объектов недвижимости, так как данный анализ позволяет определить
наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости –
то
использование,
которому
соответствует
наиболее
вероятная
и
трудностями
в
максимальная стоимость объекта.
Крупные
предприятия
часто
сталкиваются
с
организации процессов управления имуществом. Эта задача часто становится
ключевой в решении вопросов повышения эффективности использования
имущества и снижения непроизводственных затрат предприятия.
Как показал наш анализ, ООО «Орловский сталепрокатный завод»
сталкивается с трудностями в учете и организации процессов управления
недвижимым имуществом. Данная задача непосредственно становится
ключевой в решении вопросов повышения эффективности использования
объектов имущества и снижения затрат. Эффективность использования
имущества оказывает влияние одновременно на несколько главных
показателей производства: объем производства и продаж, себестоимость
единицы продукции, прибыль, рентабельность, деловая активность и
финансовая
устойчивость
предприятия.
Эффективно
использовать
87
имеющийся в распоряжении имущественный комплекс – означает умение
управлять им.
Интересы предприятия являются основным из факторов эффективного
управления имуществом. Интересы предприятия существенно различаются,
но могут быть объединены в следующие варианты:
– получение в течение заданного периода максимально высоких
доходов от эксплуатации объекта;
– получение максимального дохода от перепродажи объекта.
В раках нашего исследования мы определили, что продажа имущества
не
стоит целью предприятия, следовательно, необходимо
повысить
эффективность его использования. В рамках нашего исследования мы
используем прогнозные значения. Для оценки эффективности предлагаемых
мероприятий мы проведем прогнозный расчет и расчет рентабельности.
Сущность
используемого
метода
прогнозирования
заключается
в
определении формальной функции (в зависимости от времени), называемой
кривой роста, которая наиболее точно описывает реальный процесс
изменения заданных параметров. Мы определим целевые показатели и
уровень затрат, которой необходим для их достижения при повышении
загрузки мощностей на 2%.
В таблице 14 представлены показатели использования основных
средств в 2015-2017 гг. и прогнозный период 2018-2019 гг. При заданных
показателях роста рентабельности, не превышающий рост за период 20152017 года, предприятие может достигнуть более высоких показателей
использования имущества.
Таблица 14 – Результаты расчета показателей использования основных средств в
2015-2017 гг. и прогнозный период 2018-2019 гг.
2015
2016
2017
2018 2019
Фондоотдача
6,24
2,79
2,81
3,09 3,40
Фондоемкость
0,16
0,36
0,35
0,39 0,42
Фондовооруженность труда
59,03
58,48
60,38
66,42 73,06
Рентабельность основных средств
37,2
37
23,8
26,18 28,80
(фондорентабельность), %
88
На основе заданных показателей рентабельности, рассчитаем процент
использования недвижимого имущества предприятия и основные техникоэкономические показатели ООО «ОСПАЗ».
Таблица 15 – Процент использования недвижимого имущества ООО «Орловский
сталепрокатный завод» в 2015-2017 гг.
2015
2016
2017
2018
2019
Земельные участки
78,2
78,2
78,2
78,2
78,2
Здания
62,5
67,6
69,4
71,4
73,4
Сооружения
78,4
79,1
81,4
83,4
85,4
Помещения
87,1
88,4
89,7
91,7
93,7
Таблица 16 – Основные технико-экономические показатели ООО «ОСПАЗ»
Показатели
2015
2016
2017
2018
2019
Выручка от реализации без
612927
298318
321652
353817,2 389198,9
НДС, тыс. руб.
Себестоимость проданных
товаров, работ, услуг, тыс.
руб.
576033
260189
288614
317475,4 349222,9
Прибыль (убыток) от продаж,
тыс. руб.
36894
38129
33038
36341,8
Доходы от основной
деятельности, тыс. руб.
603559
288559
303422
333764,2 367140,6
Расходы по основной
деятельности, тыс. руб.
570297
253178
277532
305285,2 335813,7
Результат прочей
деятельности, тыс. руб.
3632
2748
7148
7862,8
39975,98
8649,08
Мы видим, что при незначительном росте расходов, рост доходов
предприятия, а так же повышение эффективности использования комплекса
недвижимого имущества.
На основании вышеизложенного можно утверждать, что эффективное
управление имуществом предприятия базируется на выборе оптимального
набора критериев (показателей эффективности управления имуществом),
расчет и анализ динамики которых необходим для своевременного
выявления негативных тенденций. Каждое предприятие в зависимости от
89
отрасли
функционирования
и
специфики
деятельности
вправе
самостоятельно определять совокупность анализируемых показателей.
Экономически грамотная аналитика результатов анализа позволит
руководству предприятия принять необходимые решения, направленные на
повышение
эффективности
предприятия в целом.
управления
имуществом
и
деятельности
90
Заключение
Проведенное нами исследование позволила нам сделать следующие
выводы:
Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для
предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя
сводить к комплекту оборудования для производства определенной
продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в
предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его
основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет
единый имущественный комплекс, включающий не только все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные
права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу
использовать
предприятие
для
определенной
производственной
деятельности.
К недвижимости относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению
невозможно,
в
том
числе
леса,
многолетние
насаждения,
здания,
сооружения. Нами рассмотрены различные классификации объектов
недвижимости, а так же рассмотрено предприятие как недвижимость. Как
недвижимость предприятие является единым имущественным комплексом,
включающим не только все виды имущества, предназначенные для его
деятельности, но и неимущественные
права, индивидуализирующие
предприятие.
Системный
подход
к
оценке
стоимости
различных
типов
недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный,
затратный
и
доходный),
в
каждом
из
которых
используется
унифицированный набор оценочных принципов
Одна из главных особенностей управления недвижимым имуществом
предприятия заключается в том, что это имущество отличается большим
91
масштабом обобществления, затрудняющим реализацию оперативных
управляющих воздействий собственника на все объекты недвижимости
одновременно.
Нами
проведен
промышленного
анализ
предприятия,
управления
на
недвижимым
примере
имуществом
ООО
«Орловский
сталепрокатный завод». Дивизион «Северсталь Российская Сталь» является
одним из ведущих производителей стали в России благодаря большому
сортаменту
продукции,
самообеспеченности
сырьем
и
обширной
дистрибьюторской сети. Предприятия дивизиона специализируются на
стальном прокате с высокой добавленной стоимостью, сортовом прокате
для предприятий строительной отрасли и продукции дальнейшего передела.
В состав дивизиона входят предприятия дальнейшего передела,
включая заводы по производству труб большого диаметра и метизной
продукции, а также сервисные центры и штамповочные предприятия,
осуществляющие
деталей.
производство
Дивизион
выпускает
атмосфероустойчивых
продукцию
с
автомобильных
высокой
добавленной
стоимостью. Ключевой актив дивизиона – Череповецкий металлургический
комбинат – является одним из самых рентабельных металлургических
предприятий в мире.
Анализ финансового потенциала ООО «ОСПАЗ» за 2015-2017 год
выявил негативную динамику снижения всех видов прибыли. Так в 2016 году
низкий темп роста прибыли до налогообложения был вызван высоким
темпом роста прочих расходов, а снижение уровня чистой прибыли по
отношению к 2015 году вызвано ростом текущего налога на прибыль. В 2017
году на снижение всех видов прибыли повлиял опережающий темп роста
себестоимости проданных товаров, работ, услуг над выручкой от реализации.
Кроме того, в 2017 году увеличились прочие расходы предприятия, что
негативно сказалось на величине прибыли до налогообложения, а
следовательно и чистой прибыли. Многие коэффициенты финансовых
результатов деятельности ООО «ОСПАЗ» также показали отрицательную
92
динамику, что объясняется недостаточно высоким уровнем выручки и
прибыли и снижением уровня прибыли по отношению к предыдущему году.
В условиях рыночных отношений имущественный комплекс должен
рассматриваться как бизнес-единица, основной задачей которого является
обеспечение эффективной производственной деятельности предприятия. При
этом возникает объективная необходимость определения стоимостной
оценки всего имущественного комплекса или его части (элемента).
Результаты
анализа
нормативных
и
научных
источников,
а
также
исследования деятельности ООО «Орловский сталепрокатный завод»
позволили
установить
полный
состав
предприятия и его основные элементы
имущественного
комплекса
93
Список литературы
1. Анисимова, И.Н., Баринов, Н.П., Грибовский, С.В. О требованиях к числу
сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным
подходом / И.Н. Анисимова, Н.П. Баринов, С.В. Грибовский // Вопросы
оценки. – 2017. - № 1. – С. 2-7.
2. Аргунова Е.С. Новый объект недвижимой вещи - единый недвижимый
комплекс / Е.С. Аргунова // Юридические науки, 2016. - № 24. – С. 23-33.
3. Асаул А.Н., Карасева А.В. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул, А.В.
Карасева. – М.: АУП, 2017. – 488 с.
4. Аткина Н.А., Ханжина В.Л., Попов Е.В. Стратегическое планирование
использования рыночного потенциала предприятия [Электронный ресурс]
// Режим доступа: http://www.stplan.ru/ articles/practice/strpl03.htm (Дата
обращения 02.11.2018)
5. Бабенко Р.В. Организационно-экономический механизм взаимодействия
участников сферы управления объектами жилой недвижимости: автореф.
дис. … канд. эк. наук : 08.00.05 [Электронный ресурс] // Ростов-на-Дону,
2013.
–
24с.
-
Режим
доступа:
http://free-
works.ru/raboty/?dejstvie=skachat&nazvanie=organizatsionno_ekonomicheskij
-mehanizm-vzaimodejstviya-uchastnikov-sfery-upravleniya-obektami-zhilojnedvizhimosti&identifikator=49268
6. Байковская А.В. Оценка стоимости объектов недвижимости на различных
стадиях строительства в условиях государственно-частного партнерства:
автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.05 [Электронный ресурс] //
Екатеринбург,
2012.
–
25
с.
Режим
доступа:
http://elar.urfu.ru/bitstream/10995/4324/2/urfu0976s.pdf
7. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. — М.:
Финансы и статистика, 2010. – 544 с.
8. Бастригина Л.А. Практика применения корреляционно-регрессионного
анализа к оценке рыночной стоимости промышленной недвижимости
94
сравнительным подходом / Л.А. Бастригина. – М.: Изд-во МИИГАиК,
2015. – 133 с.
9. Боголепов
К.Н.
Повышение
эффективности
системы
управления
недвижимостью крупного хозяйствующего субъекта // Интеграл, 2018 г. –
№6. С. 15-23.
10.Боголепов К.Н. Развитие системы управления недвижимым имуществом
промышленной корпорации: автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.05 –
экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация
и управление производственными компаниями, отраслями, комплексами:
промышленность) // Москва, 2017. – 25с.
11.Боголепов К.Н. Расширенный алгоритм разработки и реализации
стратегии
управления
недвижимостью
крупного
хозяйствующего
субъекта // Транспортное дело России, 2018. – №5. С. 21-29.
12.Веденин А.А. Договора купли-продажи предприятия как имущественного
комплекса и предприятия как комплекса имущества. Сравнительноправовой анализ / А.А. Веденин // Право и инвестиции, 2017. – №11. – С.
12-21.
13.Волина Н.А. Совершенствование методов управления стоимостью
строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости на
предпроектной стадии :автореф. дис. … канд. эк. наук : 08.00.05
[Электронный ресурс] //
С-Пб., 2015. – 21 с. - Режим доступа:
http://tnu.podelise.ru/download/docs-223682/223682.doc
14.Гинзбург
А.В.,
Цыбульская
О.М.
Системы
автоматизации
организационно- технологического проектирования // Вестник МГСУ. –
2018. – № 1. – С. 352-357.
15.Гончарук В.А. Развитие предприятия. – М.: Дело, 2016. – 208 с.
16.Горемыкин В.А., Богулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник / В.А.
Горемыкин, Э.Р. Богулов. – М.: Информационно-издательский дом
«Филинъ», 2016. – 566с.
95
17.Грабовский, П.Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник для
вузов / П.Г. Грабовский – М.: АСВ, 2017. – 448с.
18.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994
№ 51-ФЗ (ред. от от 29.07.2017 № 259-ФЗ) [Электронный ресурс] // Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
19.Грачев А.В. Организация и управление финансовой устойчивостью. Роль
финансового директора на предприятии. – М.: ДИС, 2015. – 362 с.
20.Грищенко
О.В.
Анализ
и
диагностика
финансово-хозяйственной
деятельности предприятия. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2015. – 698 с.
21.Гупта
Д.С.
Совершенствование
управления
развитием
рынка
недвижимости в экономике региона: автореф. дис. … канд. эк. наук:
08.00.05 [Электронный ресурс] // Саратов, 2016. – 24 с. Режим доступа:
http://www.dissercat.com/content/sovershenstvovanie-upravleniya-razvitiemrynka-nedvizhimosti-v-ekonomike-regiona
22.Дударева С.Ю. Совершенствование методов оценки собственности как
инструмента управления недвижимостью промышленного предприятия:
автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.05 [Электронный ресурс] //
Краснодар, 2008. – 25 с. Режим доступа: http://www.dissercat.com/content/
sovershenstvovanie-metodov-otsenki-sobstvennosti-kak-instrumentaupravleniya-nedvizhimostyu-#ixzz4yFlIIJGX
23.Жариков Ю.Г., Масевич, Н.Г. Недвижимое имущество: правовое
регулирование / Ю.Г.Жариков, Н.Г.Масевич. // Право и инвестиции, 2017.
– №10. – С. 22-29.
24.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред.
от
02.07.2018)
[Электронный
ресурс]
//
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p254
25.Зимарев А.Г. К вопросу о количественных и качественных основах
интеллектуального капитала (демографический аспект) // Философия
интеллектуального капитала как национального богатства: Материалы
международной научно-практической конференции, посвященной 90-
96
летию Финакадемии 24 февраля 2009 года М.: Финакадемия, 2017. С. 193196 (0,3 п.л./0,2 п.л.).
26.Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью:
автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.05 [Электронный ресурс] // Москва,
2017. – 25 с. Режим доступа: http://economy-lib.com/sovershenstvovaniemetodov-upravleniya-nedvizhimostyu
27.Князева
Н.В.
Жизненный
цикл
недвижимости
как
триединства
физической, правовой и экономической категорий / Н.В. Князева, Н.А.
Орлова // Актуальные проблемы экономики и управления: тематический
сборник
научных
трудов
Международной
студенческой
научно-
практической конференции. - Челябинск, 2015. - С. 85-89.
28.Коряков
А.Г.
Методологические
вопросы
устойчивого
развития
предприятий // Вопросы экономики и права, 2014. №4. С. 20 – 28.
29.Кочурова
Т.В.,
Ищенко
В.А.
Использование
современных
информационных технологий в организации бухгалтерского учета. –
Воронеж: Воронежский государственный университет. 2017. – 141 с.
30.Кравченко К.А. Организационное строительство и управление персоналом
крупной компании. − М.: Академический Проект, 2013. – 346 с.
31.Кузичев В.М. Понятие и классификация объектов имущественного
комплекса предприятия / В.М. Кузичев // Проблемы современной
экономики, 2018. – № 4 (32). – С. 13-19.
32.Кузьмина
С.Н.
Совершенствование
алгоритма
обоснования
инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости: автореф.
дис. … канд. эк. наук: 08.00.05 [Электронный ресурс] // Москва, 2008. –
18 с. Режим доступа: http://guu.ru/files/referate/kuz'mina.doc
33.Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав:
понятие и проблемы / В.А.Лапач// Юридический вестник РГЭА. — 2016.
– № 3. – С. 38-43.
34.Луговцов Н.А. Методические подходы к повышению эффективности
использования комплекса недвижимого имущества предприятий в
97
условиях аренды: автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.05 [Электронный
ресурс]
//
Москва,
2005.
–
24
с.
Режим
доступа:
http://www.dissercat.com/content/metodicheskie-podkhody-k-povysheniyueffektivnosti-ispolzovaniya-kompleksa-nedvizhimogo-imus#ixzz4yFmK686q
35.Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация.
Управление. Финансирование / С.Н. Максимов – СПб.: Питер, 2016. –
256с.
36.Митрофанова Ю.В. Роль теории жизненных циклов в управлении
недвижимым
имуществом
промышленного
предприятия
/
Ю.В.
Митрофанова // Материалы статей Международной научно-практической
конференции: «Методы прогнозирования в технике и технологиях». 28
сентября 2018 г. – Пермь: АМИ, 2018. – С. 87-93.
37.Митрофанова Ю.В. Система многофакторной классификации объектов
недвижимости промышленного предприятия / Ю.В. Митрофанова //
Магистр – науки и образования. Материалы научно-практической
конференции в рамках фестиваля научного творчества преподавателей,
аспирантов, магистров, студентов и бакалавров института экономики и
управления «Неделя науки - 2018». 1-28 апреля 2018 года. – Орёл: ПФ
«Картуш», 2018. С. 78-83.
38.Морус
И.В.
Методические
основы
эффективного
управления
недвижимым имуществом: автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.05
[Электронный ресурс] // Москва, 2005. – 25 с. Режим доступа:
http://economy-lib.com/metodicheskie-osnovy-effektivnogo-upravleniyanedvizhimym-imuschestvom
39.Муракаев М.И., Муракаев И.М. Теоретико-методологические основы
формирования понятия «имущественный комплекс промышленного
предприятия» // Научное обозрение. Серия 1. Экономика и право. 2017. №
2. С. 23-29
40.Найденов Л.И. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости /
Л.И. Найденов – М.: АВРос, 2015. – 456 с.
98
41.Панков Р.Д. Управление имущественным комплексом предприятий
обрабатывающего производства в современных условиях // Сегодня и
завтра российской экономики. 2017. №47. С. 139-142
42.Писарев А.Л. Экономический рост и его проблемы в России. М.:
Издательский дом «Парад», 2016. 144 с.
43.Полтерович В.М. Строительное общество: ипотечный институт для
России / В.М. Полтерович // Вопросы экономики. - 2008. - №1. - С.88-101.
44.Пономарева
Е.А.
Разработка
механизма
управления
объектами
коммерческой недвижимости / Е.А. Пономарева // Экономическое
возрождение России в XXI веке: Материалы российской научнопрактической конференции: Научные труды Вольного экономического
общества России. Т. 69. — М.; СПб.: ВЭО, 2017. – 612 с. – С. 233–236
45.Проскурякова Л.А. Совершенствование организации информационного
обеспечения управления промышленным предприятием: автореф. дис. …
канд. эк. наук: 08.00.05 [Электронный ресурс] // Тюмень, 2012. – 25с. Режим доступа:
http://www.dissercat.com/content/ sovershenstvovanie-
organizatsii-informatsionnogo-obespecheniya-upravleniya-stroitelnym-predp
(Дата обращения 05.11.2017)
46.Сайгак Е.К. Региональный рынок жилья и его инвестиционное
обеспечение / Е.К. Сайгак // Экономика строительства. -2017. -№1. - С.2428.
47.Самочкин
В.Н.,
Пронин
Ю.Б.,
Логачева
Е.Н.
Гибкое
развитие
предприятия: Эффективность и бюджетирование. – М.: Дело, 2017. – 376
с.
48.Симоненко Н.Н. Пути повышения оценки имущественного состояния
транспортного предприятия / Н.Н. Симоненко // Международный журнал
прикладных и фундаментальных исследований. – 2016. – № 10 (часть 2) –
С. 318-323.
49.Симонов
А.Д.
Организационно-экономический
промышленного предприятия: основные
элементы
механизм
и особенности
99
управления // Научное обозрение. Серия 1. Экономика и право. 2017. №4.
С. 32-36
50.Слезко Л.В. Оценка недвижимого имущества в системе корпоративного
управления собственностью: автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.05
[Электронный ресурс] // Москва, 2017. – 25 с. Режим доступа:
http://www.dissercat.com/content/otsenka-nedvizhimogo-imushchestva-vsisteme-korporativnogo-upravleniya-sobstvennostyu#ixzz4yFmuL8Iw
51.Солонников С.Д. К вопросу повышения требований к качеству рабочей
силы в условиях современной России // Научные труды аспирантов и
докторантов. Вып.6. М.: Социум, 2015. С. 29-33
52.Стельма С.Г. Организация и методы стандартизации оценки стоимости
объектов недвижимости: автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.10
[Электронный ресурс] // Москва, 2012. – 22 с. - Режим доступа:
http://www.referun.com/n/organizatsiya-i-metody-standartizatsii-otsenkistoimosti-obektov-nedvizhimosti
53.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич – СПб.: СПбГТУ,
2016. – 552с.
54.Федеральный
закон
«Об
оценочной
деятельности
в
Российской
Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2018) (с изм. и доп.,
вступающими в силу с 01.09.2013) [Электронный ресурс] // Режим
доступа
к
ресурсу:
http://www.consultant.ru/document/cons_
doc_LAW_148781/#esse
55.Чирков Д.В., Ющенко Н.А. Предприятие и единый недвижимый
комплекс как объекты права и их отнесение к недвижимому имуществу /
Д.В. Чирков, Н.А. Ющенко // Юридический факт, 2016. - № 1. – с. 47-50.
56.Шандалов
А.В.
стратегического
Организация
планирования
информационного
промышленного
обеспечения
предприятия
//
Транспортное дело России. 2015. №02 [Электронный ресурс] // Режим
доступа
к
ресурсу:
http://www.morvesti.ru/archive/tdr/element.php?
100
IBLOCK_ID=66&SECTION_ID=1389&ELEMENT_ID=4349
(Дата
обращения 16.11.2017)
57.Шилова А.Л. Формирование экономической стратегии управления
инвестиционной
привлекательностью
недвижимого
имущества
промышленных предприятий: автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.05
[Электронный ресурс] // С-Пб., 2017. – 19 с.
58.Шрейдер
Ю.А.
Информация
и
знание
//
Системная
концепция
информационных процессов. – М.: ВНИИСИ. 2017. С. 47- 53.
59.Щенникова
Л.
Недвижимость:
законодательные
формулировки
и
концептуальные подходы / Л. Щенникова // Российская юстиция. 2018. №10. - С. 24 – 31.
60.Щуров Б.В. Формирование рыночных показателей оценки ресурсного
потенциала строительного комплекса // Российское предпринимательство.
2018. № 3. С. 13 – 21.
61.Юрьева
Т.Б.
Эффективность
системы
управления
строительным
предприятием на основе концепции контроллинга // Молодой ученый.
2017. №6. Т.1. С. 176-177.
62.Burns, T., Dalrymple, K. Conceptual Framework for Governance in Land
Administration
[Electronic
resource]
//
Access
mode:
https://www.fig.net/pub/monthly_articles/august_2018/burns_dalrymple_august
_2018.pdf
63.McGough, T. and Tsolacos, S. ‘Interactions within the Office Market Cycle in
Great Britain’, Journal of Real Estate Research, 18(1): 219–232.
64.Palameta, B. and Macredie, I. ‘Property Taxes Relative to Income’,
Perspectives on Labour and Income, Statistics Canada, 22 March, pp. 14–24,
[Electronic resource] www.statcan.gc.ca/pub/75-001-x/10305/7796- eng.pdf
(accessed 27 December 2017)
65.Sivitanides, P., Southard, J., Torto, R. G., and Wheaton, W. C. (2001) ‘The
Determinants of AppraisalBased Capitalization Rates’, Real Estate Finance 18
(2), 27–37
101
66.Waller, P., Morris, R.M. Understanding the Formulation and Developmentof
Government Policy in the context of FOI [Electronic resource] // Access mode:
http://ico.org.uk/about_us/research/~/media/documents/library/Freedom_of_Inf
ormation/Research_and_reports/UCL_REPORT_GOVERNMENT_POLICY_I
N_THE_CONTEXT_OF_FOI.ashx
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа