close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Степина Александра Романовна. Развитие рынка доступного жилья

код для вставки
2
3
4
5
Аннотация
Ключевые слова: жильё, доступное жильё, жилищная обеспеченность,
арендное жильё, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости.
6
Основное содержание выпускной квалификационной работы изложено
на 82 страницах, включает 18 таблиц и 14 рисунков. Список литературы
содержит 56 источников, в том числе 10 - на иностранном языке.
В первой главе выпускной квалификационной работы исследована
категория «жильё». С одной стороны, жилье – это товар (экономическое
благо, произведенное для обмена), с другой стороны – это благо,
удовлетворяющее одну из самых важных человеческих потребностей:
отсутствие жилья не позволяет человеку нормально жить и трудиться,
создать семью. Жильё является необходимым средством воспроизводства
человеческого капитала, поэтому должно быть доступным.
Определено, что социально-экономическая категория «доступность
жилья» является многомерной характеристикой, в которой проявляются
различные социально-экономические, демографические и поведенческие
взаимосвязи, показатели текущего уровня благосостояния населения,
параметры
бюджетно-нормативной
и
кредитно-финансовой
системы,
ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и
эксплуатации жилищного фонда.
Жилищная обеспеченность населения и доступность жилья в РФ
выступают важнейшим условием роста благосостояния в экономике. В
работе жилищная обеспеченность и доступность жилья проанализированы
на базе данных официальной статистики Росстата, с использованием
международных сопоставлений. Показано, что, несмотря на существенное
улучшение показателей жилищного фонда РФ, средний россиянин
значительно отстает от граждан развитых стран как по количественным и
качественным характеристикам жилищной обеспеченности, так и по уровню
доступности жилья.
В
работе
проанализированы
тенденции
развития
жилищного
строительства с 1970 по 2017 годы, выявлены закономерности развития
территориальных рынков доступного жилья в РФ. Анализ ситуационного
развития доступности территориальных жилищных рынков на уровне
7
федеральных округов РФ показал, что основными лидерами по воду жилья и
уровню его доступности являются ЦФО, ПФО и ЮФО.
Реализация существующих инструментов жилищной политики на
локальных рынках жилья имеет общие для всех регионов недостатки.
Действующие инструменты жилищной политики не в состоянии в полной
мере решить проблему обеспечения населения жильем. Институциональное
формирование рынка арендного жилья, как перспективное направление
жилищной политики, призвано обеспечить инновационное и качественное
обновление жилищного фонда и улучшить жилищные условия разных
категорий населения. Арендное жилье должно стать механизмом реализации
стратегических направлений государственной жилищной поддержки до 2020
года.
В выпускной квалификационной работе предложена реализация
пилотного проекта по строительству доходного дома. Финансирование
строительства
доходных
домов
путем
создания
закрытого
паевого
инвестиционного фонда недвижимости позволяет сэкономить значительные
денежные средства относительно закрытых акционерных обществ, что
улучшает финансовые результаты проекта примерно на 20%. Это, в свою
очередь, позволит дополнительно привлечь частный капитал в проект по
созданию доходных домов в Белгородской области.
8
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................. 7
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО
ЖИЛЬЯ КАК СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ КАТЕГОРИИ............... 12
1.1. Жильё как потребительское благо, товар и капитал ...................... 12
1.2 Доступность жилья как индикатор устойчивого социальноэкономического развития ................................................................................... 22
2. АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОЙ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ .......................................................................... 32
2.1 Анализ жилищной доступности и обеспеченности населения
жильём в Российской Федерации ...................................................................... 32
2.2 Анализ современных тенденций развития территориальных рынков
доступного жилья в Российской Федерации .................................................... 38
3. РАЗРАБОТКА НАПРАВЛЕНИЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
РЕГИОНА, НАПРАВЛЕННОЙ НА ПОВЫШЕНИЕ ОБЕСПРЕЧЕННОСТИ
НАСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЁМ .................................................................................... 46
3.1 Оценка эффективности создания фонда арендного жилья как новой
формы жилищной политики региона ................................................................ 46
3.2 Направления формирования рынка арендного жилья как способа
повышения жилищной доступности в регионе ................................................ 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................... 71
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................. 74
9
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность
темы
исследования
обусловлена
целым
рядом
взаимосвязанных обстоятельств.
Во-первых, в улучшении жилищных условий в стране нуждаются
свыше 40 млн. чел., т.е. более 28% населения, проживающего в аварийных,
ветхих и неблагоустроенных домах, и 63% населения – очередники всех
категорий
[5,
С.14].
Недоступность
жилья
как
социального
блага
определяется высокой стоимостью (цена 1 м2 в регионах превышает
среднемесячную зарплату почти в 3 раза, а в городах федерального значения
– в 4-5 раз [19, С.196]), при этом существующая жилищная политика на
федеральном уровне ознаменована непоследовательностью, а на местном
уровне непродуктивностью, – административная система приватизирует
ренту от управления земельными ресурсами, не справляется с управлением
жилищным фондом и строительством.
Во-вторых,
основная
цель
социально-экономического
развития
регионов России заключается в улучшении качества жизни населения на
основе наиболее рационального использования ресурсов, а обеспечение
населения собственным качественным, доступным и благоустроенным
жильем – актуальнейшее направление регионального развития с позиции
исполнения государством своих социальных обязательств, причем целью
стратегии
социально-экономического
развития
региона
должно
быть
достижение компромисса между получаемым экономическим эффектом и
социальной справедливостью.
В-третьих, проблематика управления региональными рынками жилья
индивидуализирована с учетом особенностей социально-экономического
развития отдельно взятого региона, что делает актуальным поиск таких форм
и инструментов управления, которые ориентированы на взаимодействие
государственных и частных структур в регионе и способствуют более
10
эффективному решению задач повышения агломерационной активности
регионов.
В-четвертых, специфической особенностью рынка жилья является
тесная связь его товара (жилой недвижимости) с землей. Фундаментальной
характеристикой полезности жилой недвижимости является ее относительная
неперемещаемость, что определяет уникальность каждого отдельно взятого
объекта жилой недвижимости и формирует особую систему связей каждого
объекта с окружающей средой, которые характеризуют его уникальное
географическое и экономическое позиционирование. Данное свойство, а
также географические пределы распространения эффекта потребления
общественных благ создают основу для разделения функций распределения
ресурсов по уровням власти, а также локализацию выгод, приносимых
благом, что вызывает необходимость исследования проблем управления
рынками жилья с учетом их локализации.
В-пятых, задача увеличения обеспеченности населения жильем
актуальна с точки зрения формирования трудового потенциала региона,
поскольку наличие доступного и комфортного жилья является важным
условием оптимизации в распределении экономически-активного населения
в регионе.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о необходимости
совершенствования процедур управления развитием рынка жилья в
направлениях
разработки
концептуальных
положений,
методических
подходов, исследовательских и организационных инструментов.
Исследование базируется на теоретико-методологических положениях,
касающихся разработки перспективной стратегии рынка доступного жилья с
учетом
накопленного
управленческой
мирового
практики.
научного
опыта
Теоретико-методические
и
эффективной
аспекты
системы
управления рынком жилья во взаимосвязи интересов его участников
рассмотрены в трудах И. Айвазян, А. Асаула, Т. Беликова, О. Белокрыловой,
Л. Белоусовой, А. Гусева, С. Дробышевского, А. Ерегина, Н. Косаревой, А.
11
Новоселова, Э. Околеловой, В. Папавы, В. Полякова, Е. Приваловой, Ю.
Сажина, Д. Силки, А. Туманова, Н. Шведа, В. Яхимовича и др.
Плюрализм мнений по поводу применения средств и методов
разработки и реализации стратегии регионального развития по повышению
доступности
жилья,
наблюдающийся
в
работах
В.Варнавского,
Ю.
Вертаковой, А. Гапоненко, А. Гладова, Е. Двинятина, В.Плотникова, В.
Сазонова, А. Семенина.
Актуальность проблемы, возрастающая необходимость ее решения на
уровне управления сложными экономическими системами определили выбор
темы, объекта и предмета исследования, обусловили постановку цели и задач
исследования.
Цель
выпускной
квалификационной
работы
заключается
в
исследовании экономических аспектов жилищной обеспеченности населения
в Российской Федерации для разработки направлений по повышению
жилищной доступности.
Необходимость достижения цели потребовала решения следующих
задач:
- выявить специфические особенности категории «жильё» как
потребительского блага, товара и капитала;
- определить понятие «доступность жилья» и базовые индикаторы его
оценки;
- провести анализ жилищной доступности и обеспеченности населения
жильём в Российской Федерации;
- выявить современные тенденции развития территориальных рынков
доступного жилья в Российской Федерации;
- разработать направления жилищной политики, направленной на
повышение обеспеченности населения жильём.
Объект исследования – система социально-экономических отношений,
определяющих доступности жилья для населения.
Предмет исследования - являются формы, методы, механизмы и
12
процессы, определяющие формирование государственной политики в
области повышения доступности объектов жилой недвижимости.
Теоретической и методологической базой исследования являются
труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и
практическим проблемам формирования рынка доступного жилья.
Информационной
базой
выпускной
квалификационной
работы
являются статистические и аналитические материалы по теме исследования,
законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов
государственной власти (в частности Жилищный кодекс РФ, Федеральная
целевая программа «Жилище», Национальный проект «Доступное и
комфортное жилье», а также указы Президента РФ, постановления
Правительства РФ, законы Федерального Собрания, распоряжения, приказы
и методики различных министерств и ведомств и т.д.), материалы
международных и всероссийских научно-практических конференций, статьи,
опубликованные в профильных научных журналах, а также информация сети
интернет.
В работе использованы методы анализа и синтеза, научной логики,
обобщения, систематизации и классификации, исследование основано на
мониторинге статистических данных, применении метода экономикостатистических сравнений.
Научные
результаты
проведенного
исследования
позволяют
объективно оценить современное состояние решения проблемы доступности
жилья для населения Российской Федерации и её регионов. Основные
положения и выводы выпускной квалификационной работы углубляют
понимание процесса повышение жилищной доступности и могут быть
использованы
при
разработке
долгосрочной
и
среднесрочной
государственной и/или муниципальной политики в жилищной сфере.
Теоретические, методические и практические результаты исследования
представляются важными при решении таких задач прикладного характера,
как: анализ современного состояния и тенденций развития жилищной сферы
13
отдельного
региона;
разработка
прогнозов
и
стратегии
развития
территориального рынка жилья.
Отдельные положения выпускной квалификационной работы могут
быть использованы в педагогической деятельности при разработке учебных
курсов по экономической теории (в разделах, посвященных изучению спроса
и
предложения),
государственному
и
муниципальному
управлению,
региональной экономике, экономике недвижимости.
Основные результаты, полученные в ходе исследования, были
представлены в докладах на научно-практических конференциях: «Магистр –
науке
и
образованию»
в
рамках
фестиваля
научного
творчества
преподавателей и студентов института экономики и управления ФГБОУ ВО
«Орловский государственный университет имени И.С. Тургенева» (г. Орёл,
апрель 2017 г.); «Магистр – науке и образованию» в рамках фестиваля
научного творчества преподавателей и студентов института экономики и
управления ФГБОУ ВО «Орловский государственный университет имени
И.С. Тургенева» (г. Орёл, апрель 2018 г.).
По теме исследования опубликовано 2 статьи [33, 34].
Логика и структура выпускной квалификационной работы подчинена
достижению поставленной цели и решению связанных с нею задач. Работа
состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения,
списка использованной литературы. ВКР содержит 18 аналитических таблиц,
14 рисунков и формулы.
14
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО
ЖИЛЬЯ КАК СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ КАТЕГОРИИ
1.1. Жильё как потребительское благо, товар и капитал
Жилище – это благо, обладающее максимальной полезностью.
Полезность этого блага определяется его потребительскими свойствами,
характеризующими способность удовлетворять потребности этого человека.
Но при этом жилище это экономическое благо, то есть благо, обладающее
относительной редкостью. Это означает, что потребности человечества в
жилище не могут быть удовлетворены полностью.
Потребности человека в жилище обуславливают функции жилища и
его роль для жизни индивида и общества. В жилище и его функциях
отражается взаимовлияние и взаимообусловленность человека и живой
среды, поскольку жилище удовлетворяет биологические и социальные
потребности человека, можно говорить о том, что оно является местом, где
непосредственно развёртывается жизнедеятельность человека. Так, Логунов
В.Н. считает, что жилище – необходимое условие жизни и в этом
заключается его главная функция биологическая. Другие функции жилища,
по его мнению, являются социальными, то есть определяют поведение людей
и их жизнь в обществе. Другой, не менее важной функцией жилища, является
его значение как условия и регулятора межличностных отношений [22, C.7].
А.М. Сидорин считает, что одна из важнейших функций жилища
состоит в том, что оно выступает в роли социального индикатора,
показывающего социальный статус его владельца [36, C.5-22]. Л.М.
Пчелинцева утверждает, что функция жилища заключается в том, что жильё
и жилая среда способны детерминировать и поддерживать определённый
образ и стиль жизни [33, C.9-11]. Потребности человека в жилище и,
соответственно, функции жилища изменяются вместе с развитием человека и
человеческим обществом. Соответственно новые функции технические
появляются и у жилища, как элемента техносферы. Так, Т.Ю. Овсянникова,
15
отмечает, что современное жилище представляет собой сложную инженернотехническую систему, обеспечивающую комфортную среду обитания
человека [29, C.67-68]. Эту позицию поддерживают Н.П. Дубинин и Ю.Г.
Шевченко [11, C.34]. Таким образом, можно утверждать, что жилище, как
потребительское благо, удовлетворяет потребности человека, как элемента
биосферы, социосферы и техносферы. Биологические функции обеспечивают
воспроизводство человека, как элемента биосферы. Социальные функции
обеспечивают
воспроизводство
человека,
как
элемента
социосферы.
Технические функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента
техносферы, то есть носителя знаний и информации. Следовательно, жилище
реализуют свои функции на пересечении этих трёх сфер.
Рисунок 1 - Функционирование жилища на границах биосферы, социосферы и
техносферы [28, C.42]
Помимо индивидуального блага, каким является жилище, жилище
также удовлетворяет потребности общества в целом, то есть является
общественным благом. Никто не может быть исключён из жилищных
отношений. Общественный характер этого блага заключается в том, что
жилище является материальным условием воспроизводства оного из
факторов общественного производства, а именно рабочей силы, в этом
заключается двойственность сущности этой категории жилище, как
потребительское благо». Для обозначения жилища, как индивидуального
потребительского блага, мы будем использовать термин «жильё» (жилая
ячейка, жилая квартира, одноквартирный дом), а для обозначения жилища,
16
как общественного блага, мы будем использовать термин «жилищный фонд»
(совокупность жилых домов, расположенных на определённой территории).
Рисунок 2 - Взаимосвязь человека и жилища [39, C.42]
С
развитием
товарно-денежных
отношений
жилище
начинает
выполнять новую функцию в жизни общества – оно становится товаром. Как
товар жилище приобретает новые свойства: с одной стороны функции
жилища определяют его полезность, а, следовательно, и ценность в глазах
потенциальных покупателей, с другой стороны, жилище становиться всё
более сложным товаром, требующим всё более больших затрат труда [6,
C.74]. В процессе обмена благ начинается разделение прежде единой оценки
на две:
1.
Оценка блага как такового его будущим потребителем, то есть
оценка его полезности.
2.
Оценка блага его владельцем до обмена, то есть оценка затрат с
которыми было связано с появлением данного блага у его владельца [9,
C.18].
Потребности
в
жилище,
обеспеченные
платёжеспособностью
потребителя, формируют потребительские предпочтения на рынке жилья.
Конечный спрос на жилище формируется с учётом конъюнктуры рынка и
общественных жилищных стандартов.
17
Жилище как товар существенно отличается от других товаров.
Особенности жилища как объекта рыночных отношений и влияние этих
особенностей на цены на рынке жилья по мнению Поляковского Г. [13, C.29],
В.М. Агапкина, А.В. Черняка и В.З. Черняка [14, C.112] заключаются в
следующем:
1.
Специфика жилища, как товара, проявляется в том, что жилье
выступает на рынке как в материализованной форме, как объект жилой
недвижимости, так и в нематериализованной, в виде жилищных услуг.
Наличие материальной и нематериальной формы жилища как товара
приводит к тому, что один и тот же объект может быть предметом
экономических
отношений
нескольких
субъектов
–
собственника,
пользователя, арендатора;
2.
Товар длительного пользования – в течение жизненного цикла
жилище многократно становиться предметом товарно-денежного обмена, в
том числе на самой начальной стадии жизненного цикла – инвестиционной;
жилище может быть товаром в стадии неполной строительной готовности в
виде незавершенного производства;
3.
Объект недвижимости – объект, прочно связанный с земельным
участком, следовательно, иммобильный товар, который не может быть
экспортирован или импортирован с одного территориального рынка на
другой;
4.
Высокая ресурсоемкость определяет высокую цену на этот товар,
поэтому сделки на рынке жилья сопряжены с движением значительных
финансовых ресурсов. Высокая цена жилища определяет его другую
особенность как товара – меньшую по сравнению с другими товарами
ликвидность. Ликвидность жилища напрямую зависит от его цены, чем она
выше,
тем
ликвидность
объекта
ниже,
поскольку
сужается
круг
потенциальных покупателей. Также ликвидность зависит от потребительских
характеристик жилища, его местонахождения, конъюнктуры рынка и от
социально-экономической ситуации в целом.
18
Важнейшей особенностью жилища как товара является то, что оно
приобретается на рынке не только как потребительское благо, способное
удовлетворить потребности покупателя жилищных услуг, но и как
капитальное благо, как инвестиционный товар, обеспечивающий инвестору
получение дохода. По мнению А.Д. Некипелова [27, C.11] это связано с тем,
что жилище в экономике выполняет не только функции потребительского
блага, но и еще 2 не менее важные экономические функции: жилье является
богатством и капиталом.
Жилище
выполняет
функцию
богатства,
поскольку
это
те
материальные блага, которыми индивидуум владеет на правах частной
собственности и которые потому могут быть передаваемы и обмениваемы.
Функция жилища как богатства заключается в том, что собственность, в
первую очередь имеющееся в домохозяйстве собственное жилье, является
мерой его благосостояния, отражает сумму накопления семьи. Собственное
жилье это не только более высокий социальный статус семьи и
характеристика текущей материальной обеспеченности, но это и показатель и
покупательной
способности
семьи,
возможности
перспективного
потребления. Жилище является богатством и в общественном понимании,
как часть национального богатства. Жилищный фонд в странах с развитой
рыночной экономикой составляет от 20 до 45% воспроизводимого
национального богатства. В РФ он достигает 20%, но с учетом дачных
домиков до 1/3 национального богатства [23, C.47].
Функции жилища как капитала состоит в том, то оно может выступать
источником дохода для человека или семьи. Жилище может рассматриваться
как капитал, то есть как самовозрастающая стоимость, приносящая
прибавочную стоимость. Жилище является тем самым товаром, который дает
возможность увеличивать денежный фонд. И в этом смысле жилище является
капитальным благом. Прибавочной стоимостью в этом случае является рента
(арендная плата), получаемая домовладельцем. Рента представляет собой
постоянный доход на жилище как капитал. Экономическим содержанием
19
ренты
выступает
стоимость
права
пользования
жилищем,
которую
уплачивает арендатор, использующий жилище как потребительское благо
[17, C.8].
Рисунок 3 – Содержание категории «жилище» [12, C.18]
Особенности жилища как потребительского блага, товара и капитала
приведены в таблице 1.
Жилище, выступая в качестве капитального блага, не перестает
одновременно быть потребительским благом. Однако при этом жилище
становится объектом экономических отношений нескольких субъектов.
Жилище как капитальное благо приносит собственнику доход в виде
арендной платы, благодаря тому, что жилище, как потребительское благо,
удовлетворяет потребности другого экономического субъекта – арендатора в
жилищных услугах. Жилище как капитал выступает в качестве объекта
инвестирования, то есть объекта долгосрочного вложения средств с целью
получения дохода, при этом доходность жилища обусловлена не только
возможностью получения дохода от предоставления его в аренду, но и
неуклонным ростом цен на рынке жилья. Спекулятивные сделки на рынке
жилой недвижимости становятся одним из наиболее доходных видов
предпринимательской деятельности в России.
20
Таблица 1 - Особенности жилища как потребительского блага, товара и капитала
Функции жилища
Жилище
как
потребительское благо
Особенности жилища
благо длительного пользования
благо индивидуального и благо общественного
пользования
иммобильное благо – может быть использовано только
по месту нахождения блага
универсальное и многофункциональное благо –
удовлетворяет целый комплекс потребностей индивидуума
и домохозяйства
многообразное по потребительским свойствам благо
требует для поддержания потребительских свойств
дополнительных общественно-необходимых затрат
Жилище как товар
присутствие на рынке как в материализованной, так и в
нематериализованной форме
длительный технологический (производственный) цикл
ограниченность рамками локального (регионального)
рынка
уменьшение стоимости товара по мере увеличения срока
службы и степени износа
многократность сделок с одним объектом на протяжении
его жизненного цикла, в том числе на инвестиционной
стадии
длительный период экспозиции товара (период времени
между выставлением объекта на продажу и его реализацией)
относительно низкая ликвидность жилища как товара
высокие трансакционные издержки
невозможность импортирования и экспортирования
товара в силу его иммобильности
Жилище как капитальное
высокая капиталоемкость жилища
благо
высокая надежность как инвестиционного актива
невысокая ликвидность как инвестиционного актива (по
сравнению с другими инвестиционными активами:
депозитами, ценными бумагами, активными основными
фондами)
длительные сроки окупаемости инвестиций
Степень свободы потребителя зависит от уровня его доходов. При
низком уровне доходов свободы выбора нет, так как одной насущной
потребности противостоит другая. Выбор жилища – важнейшее проявление
экономического выбора человека. Основными критериями выбора являются
его потребительские свойства, определяющие для покупателя полезность
этого блага и цена. Потребительские свойства можно выразить двумя
характеристиками:
качество
(функциональность,
комфортабельность,
21
экологичность, эстетичность и т.д.); количество (размеры жилища) [26,
C.187].
Современное общество признает в числе базовых прав человека право
на адекватное жилище, то есть жилище, соответствующее потребностям
современного человека. Под адекватностью жилища понимается способность
жилища
удовлетворять
потребности
человека
в
соответствии
с
современными требованиями в обществе. Адекватность как характеристика
жилища имеет количественную и качественную оценки. Адекватное жилище
это прежде всего достаточное по размерам жилище. Достаточность жилища
может быть оценена по показателю обеспеченности населения жильем.
Показатель обеспеченности жильем является наиболее простым жилищным
индикатором и определяет соотношение общей площади жилищного фонда к
общей площади населения. С помощью этого показателя осуществляется
мониторинг и анализ жилищной сферы. В целом с 1991 года наблюдается
положительная тенденция данного показателя.
Другой важнейшей характеристикой адекватности жилища является
его качество. Качество жилища можно определить как способность жилища
удовлетворять потребности индивидуума в жилищных услугах и степень
соответствия
потребительских
характеристик
жилища
требованиям
потребителя. Качество жилища определяет качество удовлетворения всех
потребностей человека, а, следовательно, и качество жизни в целом.
Наиболее распространённым определением качества жизни является
следующее:
Качество
благополучия
жизни
–
человека,
это
степень социо-эколого
основанная
на
экономического
удовлетворении
всех
физиологических, материальных и духовных потребностей индивидуума, в
том числе потребностей в свободе и развитии личности.
Качество жилища является материальной основой качество жилой
среды, которая определяет условие и качество жизни человека. Необходимо
рассматривать жилую среду, как единую систему «человек – жилая ячейка –
22
здание – микрорайон – жилой район города». Такая система и получила
название «жилой среды».
В разное время были предложены различные методики оценки качества
жилья. В настоящее время система параметров, с помощью которых можно
оценить качество жилища, как комплексную характеристику его способности
удовлетворять потребности потребителя, должна, по мнению Е.Н. Князевой,
включать несколько групп:
1.
Функциональные потребности
–
характеризующие
степень
соответствия жилища тем функциям, для которых оно предназначено – это
уровень комфортности, объёмно-планировочные решения, пространственное
размещение, благоустройство и т.д.;
2.
Технические
параметры
–
определяющие
физические
и
инженерные свойства жилища – это прочность, надёжность, долговечность,
огнестойкость,
износ,
инженерное
обеспечение,
теплозащита,
ремонтопригодность и т.д.;
3.
Санитарно-экологические
параметры
–
характеризующие
состояние внутренней и внешней среды, наличие антропогенных или
природных источников загрязнения – это экологическая безопасность,
микроклимат, уровень шума, инсоляция, чистота окружающей среды и т.д.;
4.
Социальные параметры – это социум (окружение), безопасность,
эстетичность и т.д. [18].
Принципу
рационального
потребительского
выбора
будет
соответствовать такой уровень качества, при котором интегральные затраты
(инвестиционные
затраты
и
эксплуатационные
затраты
за
период
эксплуатации жилища) будут минимальными. Зависимость интегральных
затрат на создание и эксплуатацию жилища от уровня его качества в
значительной степени предопределяет зависимость цен на рынке жилья от
качества жилища. С точки зрения потребителя, качество жилья может быть
излишним, если это качество превращает жилище в дорогое и недоступное
для покупателя благо. Поэтому ключевым понятие квалиметрии, науки о
23
количественном измерении качества, является интегральный показатель
качества, отражающий соотношение суммарного полезного эффекта от
эксплуатации или использования объекта и затрат на его создание и
эксплуатацию.
Таблица 2 - Классификация жилья по потребительским характеристикам
Категория
жилья
(типология)
Жильё низкого
качества
Характеристика жилья
Малогабаритное жильё с отсутствием одного или
нескольких элементов внутреннего благоустройство
Жильё в ветхом жилищном фонде, жильё в
неблагоустроенных жилых домах
Жильё в коммунальных квартирах и общежитиях.
Жильё малосемейного или гостиничного типа
Жильё в многоквартирных жилых домах со
степенью износа более 50% (постройки 50-ых и 60-ых
годах)
Жильё
Жильё, соответствующее стандарту жилища с
стандартного полным благоустройством и стандартными
качества
планировочными и конструктивными решениями
Жильё в многоквартирных домах типовой
застройки (конец 20 века)
Жильё в многоквартирных домах современной
массовой застройки
Жильё
Жильё с улучшенными потребительскими
повышенной характеристиками (повышенные габариты жилых
комфортности помещений, наличие вспомогательных и подсобных
помещений, улучшенная внутренняя отделка)
Жильё в многоквартирных жилых домах
современной застройки
Жильё в малоэтажных жилых домах
блокированного типа
Жильё в малоквартирных жилых домах с полным
благоустройством
Элитное жильё
Крупногабаритное жильё высокого качества
(большие габариты помещений, наличие
вспомогательных и подсобных помещений,
высококачественная внутренняя отделка, наличие
коммуникативных средств и дополнительного
обслуживания (охранная сигнализация), наличие
встроенных гаражей или паркингов)
Крупногабаритное жильё в многоквартирных
домах современной элитной застройки
Крупногабаритное жильё в малоэтажных жилых
домах блокированного типа
Крупногабаритное жильё в современных домахособняках, коттеджная застройка
Размещение
жилья
(топология)
Районы старой
городской
застройки
Спальные
районы
Сельская
местность
Районы старой
городской
застройки
Спальные
районы
Районы новой
застройки
Спальные
районы
Пригородные
районы
Районы элитной
застройки
24
Официальному статистическому учёту в России подлежат лишь
несколько характеристик качества жилья:
- количество комнат;
- средний размер квартир;
- наличие инженерного оборудования и благоустройства.
В
современной
научно-экономической
литературе
используется
классификация жилья по уровню качества путём деления его по типам:
- жильё низкого качества;
- жильё стандартного качества;
- жильё повышенной комфортности;
- элитное жильё [43, C.6].
Таким образом, категория «жильё» имеет сложную социальноэкономическую
природу.
С
одной
стороны,
жилье
–
это
товар
(экономическое благо, произведенное для обмена), с другой стороны – это
благо, удовлетворяющее одну из самых важных человеческих потребностей:
отсутствие жилья не позволяет человеку нормально жить и трудиться,
создать семью. Жильё является необходимым средством воспроизводства
человеческого капитала, поэтому должно быть доступным.
1.2 Доступность жилья как индикатор устойчивого социальноэкономического развития
Понятие «доступное жилье» как таковое стало использоваться в США
в начале 1980-х гг. и трактовалось как способ сгладить беспокойства,
вызванные отчаянным положением бедных [38, C.29]. С тех пор данное
понятие вошло в употребление во всем мире, но без какого-либо точного и
согласованного определения.
При таких обстоятельствах, термин «доступное жилье» в своем
понимании является отчасти бессмысленным и в худшем случае вводит
25
граждан в определенное заблуждение. На сегодняшний день отсутствует
конкретное понимание ответа на вопрос: «Доступное жилье для кого»?
Также в современной литературе отсутствует четко сформулированное
понятие «стандарт доступности жилья». Однако ответы на эти вопросы
чрезвычайно важны т.к. имеют сильное влияние на местные органы власти,
которые определяют «доступное» жилье, распределяют жилищные ресурсы и
определяют права на такое жилье.
Понятие доступного жилья и его виды, применяемые в современной
зарубежной практике приведены на рисунке 4. Из приведённых данных
следует,
что
возможность
платить
является
ключевым
элементом
доступности жилья.
Рисунок 4 – Понятие и виды доступного жилья в зарубежной практике [26, C.19]
Доступность (affordability), как правило, определяет текущие расходы
аренды или владения [25, C.189]. Под «доступным жильем по цене»
(affordable housing) можно понимать общие жилищные издержки (аренда,
ипотека, базовые коммунальные услуги) адекватного жилья, которые не
превышают 25–35 % от общего дохода домохозяйства, либо полные затраты
на жилье, содержание которого является доступными для среднего семейного
дохода.
26
Ещё
вводится
инфраструктуре»
такое
(accessibility
понятие,
housing),
как
под
«доступное
которым
жилье
по
понимается
доступность жилища с точки зрения его месторасположения: доступность
услуг, коммуникации, степень мобильности, транспортные издержки.
А «доступное жилье по цене и инфраструктуре » (affordable-accessible
housing) означает адекватное качество жилья, доступное для бюджета
домохозяйства, доступное по расположению – такое, чтобы семьи с низкими
размерами доходов могли тратить менее 45% от их общего бюджета на
содержание жилья и транспорт.
На рисунке 5 приведены ключевые отличия политики обеспечения
доступности жилья в России и за рубежом.
Рисунок 5 – Сравнение ключевых отличий политики обеспечения доступности
жилья в России и за рубежом [26, C.21]
Доступность жилья, как правило, рассматривается с трёх сторон:
доступность для арендаторов, доступность для будущих собственников и
доступность для владельцев жилья. Определение доступности жилья будет
27
различаться для разных групп населения. Определенно существуют различия
между доступностью арендуемого жилья и покупкой жилья.
В
современном мире Палий В.М. определяет следующие факторы
доступности жилья, которые являются тесно взаимосвязанными между
собой:
1)
доходы
(текущие
и
ожидаемые)
–
оказывают
прямое
и
непосредственное влияние на способность домохозяйства покупать и
оплачивать содержание жилья;
2) цены на жилье и арендная плата – определяют тот уровень платежей,
который требуется для обеспечения жильем;
3) процентные ставки (номинальная и реальная) – определяют
издержки займа для собственников жилья.
4)
условия на рынке труда – влияют на возможность домохозяйства
работать и получать доход, а значит содержать жилье в течение какого-то
периода времени;
5)
ипотечные выплаты и квартирная плата – прямо влияют на
возможность домохозяйства сохранять и увеличивать их жилищное
потребление в будущем;
6)
ограничение в предложении – ограничивает возможность рынка
обеспечить спрос на жилье [31].
Так, к примеру, в США и Канаде при определении доступности жилья
руководствуются следующими ограничениями: издержки на содержание
жилья, подразумевающие под собой налоги, коммунальные расходы,
страховку, не должны превышать 30 % общего дохода семьи (за месяц) [47].
Издержки учитываются при варианте покупки или строительства жилья и
варианте аренды жилья.
Повсеместно при измерении доступности жилья, как правило, во
внимание принимается тот факт, что жилищные затраты заставляют и
собственников и арендаторов жилья снижать свои расходы на базовые
потребности в еде, одежде, здравоохранении, образовании и др., так как
28
считается, что домохозяйство не может позволить себе содержать жилье,
если после осуществления всех жилищных расходов оно не может позволить
себе полноценную потребительскую корзину.
Так, Тод Литман предложил следующее ранжирование потребностей в
доступном жилье в зависимости от нужд людей:
1)
вынужденное убежище – некое кратковременное жилье для
бездомных людей;
2)
промежуточное жилье – среднесрочное жилье для почти
бездомных людей и наркоманов;
3)
социальное жилье – субсидированное жилье для инвалидов и
людей с особыми потребностями;
4)
доступное арендное жилье – арендное жилье, доступное для
домохозяйств с низкими и средними доходами;
5)
доступное собственное жилье – доступное жилье для покупки
домохозяйствами с низкими и средними доходами [35, C.68].
В России, несмотря на то, что политика повышения доступности жилья
ведется уже почти 10 лет, нет четкого понимания, что такое доступное жилье
и для кого оно должно быть доступным.
По результатам всероссийского опроса, проведенного ФОМ в 2017
году, россияне понимали под базовым определением национального проекта
«доступное жилье» преимущественно «дешевое» жилье (32% опрошенных).
Также в обыденном понимании «доступного жилья» лежит представление о
бесплатном жилье, полученном от государства или предприятия (9%); или
«льготном жилье», «приобретенном у государства на льготных условиях»
(2%); представление о том, что это такое жилье, «какое было раньше» в
соответствии с «коммунистическими или социалистическими принципами»
(2%). Примерно 20% опрошенных понимают «доступное жилье» как
соответствие стоимости жилья тем средствам, которыми располагают люди
сообразно их семейным доходам и достатку, т.е. это жилье, на покупку
которого есть денежные средства (12%); жилье, доступное для людей с
29
маленькими и средними доходами (7%); возможность для «всех» жить в
нормальных условиях (1%). По данным ВЦИОМ, в 2017 г. только 18%
россиян понимали цели и задачи национального проекта «Доступное жилье»
[30].
В документе «Направления, основные мероприятия ПНП «Доступное и
комфортное жилье – гражданам России» не дается определения «доступное
жилье», так же как и в постановлениях Правительства Российской
Федерации о ФЦП «Жилище» на 2002–2020 гг.
При таких обстоятельствах, целесообразно на законодательном уровне
определить понятие «доступное жилье» в российской практике и измерять
доступность жилья, по крайне мере, двумя способами – «доступность
покупки жилья» и «доступность содержания жилого помещения», как для
собственников,
так
и
для
арендаторов,
что
будет
способствовать
определению концепции повышения доступности жилья.
В рыночной экономике решение проблемы обеспечения населения
жильём зависит, прежде всего, от платёжеспособности потребителей на
рынке
жилья.
Платёжеспособность
потребителей,
в
свою
очередь,
определяется соотношением и динамикой уровня доходов населения и цен на
жильё. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения
характеризует доступность жилья и может быть рассчитана, как показатель
доступности, определяющий возможности населения в приобретении жилья.
В отечественной и зарубежной теории определяются разные подходы по
определению уровня доступности жилья. Так в Америке получил широкое
распространение показатель HAI (индекс доступности жилья, предложенный
национальной ассоциацией риэлторов США):
НAI =


× 100 %
(1)
где, MI – среднемесячный доход домохозяйства, $;
 – доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного
ипотечного кредита, достаточного для среднего по стоимости жилья, $. [55]
30
В условиях российской экономики, в связи с отсутствием развитого
рынка ипотечного кредитования, наиболее применимым и простым является
подход, согласно которому индекс доступности жилья определяется
количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления
средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все
доходы домохозяйства будут направлены на эти цели. Обратным этому
показателю
по
экономическому
содержанию
является
коэффициент
доступности жилья, который показывает какую долю среднестатистического
жилья сможет приобрести среднестатистическая семья за год, при условии,
что на это будет направлен весь годовой доход домохозяйства.
Ид =
С
Д
;
Кд =
Д
С
;
(2)
где, Д – среднегодовой доход домохозяйства, руб./год
С – средняя стоимость жилья, руб. [3, C.17]
Расчеты показателей доступности жилья в разные годы позволяют
оценивать возможности потребителей динамике. В связи с социальным
расслоением
населения
многие
специалисты
считают
необходимым
различать понятие коммерческой и социальной доступности жилья.
Критерием
коммерческой
домохозяйства
выплатить,
доступности
при
жилья
оформлении
является
способность
долгосрочного
кредита,
первоначальный взнос, размер которого составляет около 30% от стоимости
приобретаемого жилья и осуществлять кредитные платежи, которые не
должны
превышать
35%
совокупного
дохода.
Понятие
социальной
доступности жилья применимо к той части домохозяйств, у которой из-за
низкого уровня доходов, возникает несоответствие между принятым
минимальным
стандартом
проживания,
минимальным
жилищным
стандартом проживания и реальными жилищными условиями. Показатели
социальной доступности характеризуют возможность получения бесплатного
31
или частично бесплатного жилья и могут быть выражены процентным
соотношением числа очередников, которые получают бесплатное жильё в
течение года, и общего числа граждан, состоящих в очереди на получение
бесплатного жилья.
Учитывая структуру предложения и спроса на коммерческое жильё и
наличие разных категорий граждан, имеющих социальные гарантии на
бесплатное жильё, показатель доступности жилья следует определять как
вектор, состоящий из двух (коммерческой и социальной) компонент. На
основе этой векторной величины можно построить обобщённый индекс
доступности, который можно было бы рассматривать в качестве критерия в
достижении целей жилищной политики. Однако оценивать доступность
жилья необходимо оценивать не только при его приобретении, но и на
стадии
эксплуатации,
то
есть
необходимо
оценивать
не
только
инвестиционную доступность жилья, но и эксплуатационную доступность
жилья. При этом на стадии эксплуатации доступность следует оценивать
путём сопоставления текущих расходов по эксплуатации жилья и текущих
доходов домохозяйств.
Рассмотренные выше показатели доступности жилья, хотя и позволяют
оценивать динамику платежеспособности
потребителей
на рынке и
производить межрегиональные и межстрановые сравнения, тем не менее не
лишены ряда недостатков. К ним можно отнести:
1. Учитывая значительную дифференциацию населения по уровню
доходов можно утверждать, что показатели доступности жилья для
различных групп населения будут существенно отличаться, поэтому следует
рассчитывать показатели доступности по отдельным доходным группам
населения.
2. В расчётах показателей доступности жилья учитываются все
совокупные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Очевидно,
что, при оценке реальных инвестиционных возможностей населения,
необходимо учитывать только часть доходов за вычетом расходов на
32
потребление. Корректировка дохода домохозяйств может быть выполнена на
основе двух подходов: семья изменяет структуру использования совокупного
дохода,
оставляя
для
текущего
потребления
средства
в
размере
прожиточного минимума, а остальную часть дохода накапливает для
приобретения
жилья;
семья
не
изменяет
сложившуюся
структуру
потребления, накапливая оставшуюся после текущего потребления часть
дохода [1, C.84]. Соответственно индекс доступности жилья можно
определять по двум формулам:
Ид =
Ид =
С
Д−П
С
Д∗Нс
=
;
(3)
С
Д∗(1−Нп )
;
(4)
где П – потребительские расходы домохозяйства;
Нс – средняя норма сбережения, то есть доля годового дохода,
направляемого на покупку жилья.
Нп – доля годового дохода, направляемого на текущее потребления
домохозяйства [16, C.10-11].
3. Показатели доступности жилья не учитывают разный состав семей –
семьи из одиноко проживающих людей, объективно имеют худшие
показатели, чем с семьи из 3, 4 человек. Это обуславливается: в
малогабаритных квартирах на одиноко проживающих приходится большее
количество квадратных метров (в расчетах показателей доступности
принимается, как правило, обеспеченность жильем в размере 18 кв. м. на
человека или по среднему показателю обеспеченности по региону, в то время
как однокомнатные квартиры, как правило, по площади составляют 30 кв. м.
и более, что значительно выше среднего показателя). Во-вторых, при
одинаковых среднедушевых доходах в семьях с большим количеством
человек среднедушевые расходы, как правило, ниже – в этом проявляется
своеобразный эффект масштаба.
33
4.
Говоря
о
доступности
жилья,
следует
различать
понятия:
доступность покупки или строительства жилья и доступность использования
жилья на условиях коммерческой аренды или социального найма. Очевидно,
что в зависимости от уровня доходов изменяется не только возможность
приобретать, но и возможность арендовать жильё. Именно поэтому в странах
рыночной экономики используются разные подходы к оценке доступности
жилья, как объектов недвижимости, и доступности жилищных услуг, то есть
аренды жилья. По выше приведённым формулам оценивается доступность
приобретения или строительство нового жилья, а под доступностью
арендного жилья понимаются такие условия, при которых сумма арендных
платежей не превышает определённого уровня от совокупного дохода
домохозяйств.
5.
Показатели
доступности
жилья
не
учитывают
наличие
потенциальных инвесторов уже используемого жилья, полученного в ходе
приватизации или по наследству, что повышает уровень платежеспособности
на рынке.
6. В расчёте показателей доступности не учитывается влияние фактора
времени на стоимость сбережений и цены на жильё. Очевидно, что в период
накопления средств, цены на рынке могут существенно измениться.
7. Расчёт этого показателя выполняется на основе официальных
статистических данных об уровнях доходов населения и цен на рынке жилья
и, следовательно, не позволяет учесть значительную часть доходов и
стоимость сделок, находящихся в теневом секторе экономики.
Таким образом, как социально-экономическая категория доступность
является многомерной характеристикой, в которой проявляются различные
социально-экономические, демографические и поведенческие взаимосвязи,
показатели
текущего
бюджетно-нормативной
уровня
и
благосостояния
кредитно-финансовой
населения,
системы,
параметры
ценовой
и
тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации
жилищного фонда.
34
2. АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОЙ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1 Анализ жилищной доступности и обеспеченности населения жильём в
Российской Федерации
Основной задачей развития современной экономической системы
является
рост
благосостояния
населения,
важнейшая
составляющая
которого - обеспечение жильем. Государственная жилищная политика
современной России создала предпосылки формирования в нашей стране
базовых институтов рынка жилья [40, C.233], увеличения жилого
строительства, повышения жилищной обеспеченности населения. Проведём
анализ основных показателей жилищной обеспеченности и доступности
жилья, а также оценку остроты жилищной проблемы россиян с учетом
достижений зарубежных стран.
Совокупный жилищный фонд РФ составляет 3581 млн. кв. метров на
конец 2017 года, увеличившись только за последние пять лет на 10,8 %
(таблица 1). В среднем на одного гражданина РФ приходится 24,4 кв. м
общей площади жилых помещений (таблица 1), что в полтора раза выше,
чем в 1990 г. (частично за счет снижения численности населения).
Таблица 1. - Основные показатели развития жилищного фонда и обеспеченности
населения Российской Федерации жильем
1990 2000
2005
2011
2017
Жилищный фонд (на конец года, общая
2425 2787
2955
3231
3581
площадь жилых помещений, млн. кв. м)
Удельный вес ветхого и аварийного
жилищного фонда в общей площади
жилищного фонда, процентов
Общая площадь жилых помещений, в среднем
на одного жителя (на конец года), кв. м
Средний размер одной квартиры, кв. м общей
площади жилых помещений
Удельный вес числа семей, состоявших на
учете в качестве нуждающихся в жилых
помещениях, в общем числе семей (на конец
года),Составлено
процентов автором. Источник данных [10]
1,3
2,4
3,2
3,1
2,5
16,4
19,2
20,8
22,6
24,4
46,6
49,1
50,4
52,8
54,6
20
11
7
5
5
35
Тем
не
менее,
сохраняется
существенная
территориальная
дифференциация по признаку удовлетворения населения жильем. Если в
Московской области на одного гражданина в среднем приходится 29,4 кв.м.
жилищного фонда, то в Республике Тыва – лишь 13,1 кв. м. [34, C.312].
По уровню удовлетворения потребности населения жильем Россия
существенно отстает от развитых стран (рисунок 6). Например, в
Соединенных Штатах Америки на душу населения приходится 77 кв. м.
жилья, в Германии - 43 кв. м. Расчеты показывают, что для кардинального
улучшения жилищной обеспеченности требуется увеличить активность
жилого строительства не менее, чем в два раза, лишь в этом случае за 15-20
лет Россия смогла бы достичь текущий средний уровень обеспечения жильем
в странах Евросоюза.
Рисунок 6 – Уровень обеспеченности населения жильем в разных странах мира, кв.м. на
чел. Источники данных: [44; 48; 49; 52; 53; 54] (Рассчитано и составлено автором)
При анализе удовлетворения потребности населения в жилье на
макроуровне
принимают
во
внимание
составляющую
(дефицит
жилых
характеристики,
включая
степень
сложившимся
стандартам
качества
не
только
площадей),
но
соответствия
жилья,
количественную
и
качественные
жилищного
расхождение
фонда
структуры
жилищного фонда с требованиями демографической структуры семей.
Анализ структуры жилищной обеспеченности показывает, что число
36
российских семей, вынужденных жить в коммуналках и общежитиях, за
последние 15 лет снизилось в 3,5 раза: сегодня это 1,2% домохозяйств [44,
C.314]. Почти три четверти семей проживает в отдельных квартирах (73%
жилого фонда РФ находится в городах). Для сравнения, в странах ЕС на
долю многоквартирных домов приходится всего 36% жилья, а при
проживании семьи в отдельном доме средний уровень жилищной
обеспеченности варьируется от 26 кв. м. на человека в странах Центральной
и Восточной Европы до 50 кв.м. на юге (Испания, Италия и т.п.) [50].
Низкие объемы отечественного жилищного строительства в кризисное
перестроечное время привели к многократному увеличению размеров
ветхого и аварийного жилищного фонда, удельный вес которого на текущий
момент в среднем по стране составляет 2,7%, достигая в некоторых
регионах 10-15 %. Значительная часть населения вынуждено проживать без
доступа к элементарным удобствам: 23% жилищного фонда не оборудованы
водопроводом, 27% - канализацией, 35% - ванной или душем [44].
В развитых зарубежных странах главным мерилом жилищного
обеспечения выступают не квадратные метры, а отдельные комнаты. Так, в
Евросоюзе жилье считается перенаселенным, если на одну комнату
приходится более одного человека [52]. Отечественная статистика такие
показатели не публикует, однако наложение данных по структуре жилья (с
учетом площади и числа комнат) на структуру домохозяйств по числу
членов позволяет сделать некоторые оценки. Большая часть жилого фонда
представлена малогабаритными одно-двухкомнатными квартирами, на
квартиры из 4 комнат и более приходится менее 8% жилья, в то время как
23% домохозяйств состоят из 4 и более членов [44]. По данным
Организации экономического сотрудничества и развития, средняя жилая
ячейка в странах ОЭСР предполагает наличие 1,8 комнат на человека, в то
время как в домохозяйствах россиян – вдвое меньше.
Помимо объективной потребности в жилье во внимание следует
принимать
и
субъективное
ощущение
соответствие/несоответствия
37
имеющихся жилищных условий желаемым (таблица 5).
Таблица 5 - Оценка домашними хозяйствами РФ стесненности своего жилья и
намерений по улучшению жилищных условий, в процентах
Распределение домашних хозяйств по уровню стесненности проживания:
- количество комнат для домохозяйства достаточно и
65,8
стесненность не испытывается
- размеры комнат малы и приводят к некоторой стесненности
25,1
- количества комнат недостаточно и домохозяйство испытывает
9,1
большую стесненность
Удельный вес домохозяйств, собирающихся улучшить свои жилищные условия 10,4
в том числе:
- состоят на учете по улучшению жилищных условий
1,2
- собираются купить другое жилье (обменять на другое жилье)
4,9
- собираются купить еще одно жилье
0,8
- рассчитывают получить жилье в наследство
1,0
- строят новый дом, пристройку к дому
2,5
- другое
0,6
Удельный вес домохозяйств, недовольных своим жильем, но не собирающихся
улучшить свои жилищные условия по причинам отсутствие права встать на 3,2
учет по улучшению жилищных условий и других возможностей
Источник:[44] (Составлено автором)
Несмотря
на
субъективную
неудовлетворенность
жилищными
условиями, на государственном учете в качестве нуждающихся в жилых
помещениях состоят лишь 2716 домохозяйств (5%) [44]. Существующие
правила включения в социальные программы жилищной поддержки
задаются скудными бюджетными возможностями государства (например,
семья из 3 человек, проживающая в еще не обветшалой 35-метровой
однокомнатной квартире в г.Орле, с точки зрения учетной нормы площади,
жилищной проблемы не испытывает).
Из общего числа домохозяйств, признавших неудовлетворенность
своих потребностей в жилище, только треть реально строят планы по
улучшению условий проживания. Примерно 8,7% рассчитывают при этом
на помощь государства, 9,6% надеются получить жилье в наследство. Из
общего числа нуждающихся домохозяйств лишь около четверти планируют
жилье купить/обменять/построить (таблица 5).
В группе домохозяйств с наименьшими располагаемыми ресурсами о
стесненности жилищных условий заявляет половина семей (в наиболее
38
обеспеченной группе домохозяйств таких только 27%), при этом состоят на
учете по улучшению жилищных условий лишь 2,4% [44]. Вряд ли при этом
можно говорить о реализации социальных целей государственной
жилищной политики в современной России?
Межстрановые сравнения значений коэффициента доступности жилья,
рассчитанного
по
западноевропейской
методике
(как
отношение
среднедушевого годового дохода к цене стандартного жилья площадью 70
кв. м), представлены на рисунке 7. Наибольшая доступность жилья среди
европейских стран отмечена в Бельгии, где для приобретения жилой
недвижимости достаточно заработка 3,2 лет, показатели Германии и Дании
близки к лидеру. Гражданам Италии, Чехии и Франции для покупки жилья
потребуется
6-8
лет.
Период
аккумулирования
доходов
для
среднестатистического россиянина составляет 8,8 лет.
Рисунок 7 – Доступность нового жилья в европейских странах (цена приобретения
стандартного жилья площадью 70 кв.м., деленная на средний годовой доход жителя
страны). Источники: [44; 54] (Рассчитано и составлено автором)
Судя по данным Фонда «Институт экономики города», индекс
доступности приобретения жилья с привлечением кредитных средств
увеличился в РФ с 1998 года практически в 10 раз. Вместе с тем, на
получение ипотечного кредита для покупки стандартного жилья (54 кв. м.
на 3 человек) может рассчитывать все еще менее четверти домохозяйств.
Для сравнения, в США значение композитного индекса доступности
39
приобретения жилья по ипотеке (Composite Housing Affordability index) в 1
квартале 2017 года составило 179,1% [51], то есть американской семье с
медианными доходами посильно приобретение жилья, которое дороже
среднестатистического американского дома почти на 80%.
Очевидно, что сложившаяся в России система обеспечения населения
жильем, основанная на доминировании рыночных механизмов и институте
частной собственности на жилую недвижимость, недостаточно эффективна
для решения жилищной проблемы в условиях низких доходов населения и
неразвитости рынка жилищного строительства. В качестве направлений,
требующих детального анализа, можно предложить развитие рынка
арендного жилья (на условиях как социального, так и коммерческого
найма),
использование
механизмов
некоммерческого
жилищного
строительства (например, ЖСК), институционализацию инвестиционных
трастов недвижимости (по примеру западных REIT), стимулирование
развития малоэтажной городской застройки и т.п.
Таким образом, жилищная обеспеченность населения и доступность
жилья в РФ выступают важнейшим условием роста благосостояния в
экономике. В работе жилищная обеспеченность и доступность жилья
проанализированы на базе
данных официальной статистики Росстата, с
использованием международных сопоставлений. Показано, что, несмотря на
существенное улучшение показателей жилищного фонда РФ, средний
россиянин значительно отстает от граждан развитых стран как по
количественным
и
качественным
характеристикам
жилищной
обеспеченности, так и по уровню доступности жилья. Данные субъективных
оценок домохозяйств подтверждают остроту жилищной проблемы в нашей
стране. Это позволяет сделать вывод о недостаточной эффективности
жилищной
политики,
осуществляемой
трансформации ее приоритетов.
в
России,
и
необходимости
40
2.2 Анализ современных тенденций развития территориальных рынков
доступного жилья в Российской Федерации
Анализ тенденций развития жилищного строительства показывает, что
основная часть жилищного фонда была возведена в конце 50-х – начале 90-х
годов прошлого века. В то время СССР лидировал в мире по объёмам
жилищного строительства: в среднем вводилось свыше 2 млн. квартир в год
(по России – более 1,3 млн. квартир). Задача решалась на основе массового
строительства однотипных многоквартирных домов, собираемых из блоков
заводского изготовления. Такая концепция в условиях плановой экономики
обеспечивала впечатляющие результаты, но при переходе к рыночным
отношениям оказалась нежизнеспособной. К тому же сделанный в 50–60-х
годах выбор в пользу многоквартирного крупнопанельного домостроения во
многом предопределил характер современных проблем: высокий уровень
износа жилья, инженерно-коммунальных сетей, мощностей предприятий
ЖКХ.
Проведенные рядом авторов исследования позволяют утверждать, что
сейчас в России наблюдается период реструктуризации жилищного
комплекса России и его переориентация на современные конструктивные
решения и приоритет в сторону малоэтажного жилищного строительства
(Круглик С.И. [20, C.15-19; 21, C.38-56], Баронин С.А. [2, C.58-71])
Проведём анализ современных тенденций развития территориальных
рынков доступного жилья в РФ.
Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался
разрушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией,
сокращением ВВП, снижением доходов населения и, как следствие, резким
сокращением жилищного строительства. В 1992 году объемы ввода жилья по
сравнению с 1990-м сократились более чем на треть. До конца 90-х основным
препятствием оставался дефицит финансовых ресурсов, как у государства,
так и у большинства населения. Только с улучшением макроэкономической
41
конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жильё начал расти в реальном
выражении. За восемь лет объёмы жилищного строительства возросли с 31,7
в 2001 году до 66 млн. м2 в 2008-м, то есть на 108,2%, или на 9,3% – к 2007 г.
Однако строительная отрасль всё равно заметно отстаёт от уровня
дореформенного периода.
Начиная с 2009 года, наблюдается устойчивый тренд падения объемов
вводимого жилья в России со средним индексом в 0,95. Эта тенденция
апроксимируется полиноминальным уравнением y=-0,0028x5 – 0,1288x4 +
2,123x3 – 14,192x2 + 31,5 61x + 39,704 с высокой достоверностью
аппроксимации R² = 0,9325. Одновременно с этим видна устойчивая
тенденция снижения коэффициента доступности жилья – с 5,00 в 2000 году
до 3,25 в 2017 году. Более детальный анализ жилищного строительства
показывает, что с увеличением темпов жилищного строительства происходит
снижение коэффициента доступности жилья и наоборот.
Перейдем к дальнейшему анализу развития доступности жилья по
центральному федеральному округу в части исследования ключевых
федеральных территорий или лидеров жилищного строительства.
Проанализируем объемы ввода жилья в России по федеральным
округам. Общая тенденция роста ввода жилья по федеральным округам за
исследуемый 40 летний период может быть представлена в виде графической
модели, показанной на рисунке 8.
Наиболее общая тенденция изменений – это преимущественный рост
анализируемых показателей с 1970 по 2017 годы и падение активности ввода
жилья с 2014 году. Данный тренд может быть представлен в виде
полиноминальной модели третьей степени y = -22,173x3 + 643,54x2 – 4839,8x
+ 21951 с достоверностью апроксимации R²= 0,9169 и отражает общую
картину роста объемов ввода жилья с 1970 по 2014 годы и последующий
спад.
42
1970
1980
1990
1995
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Рисунок 8 – Аналитический график основных тенденций изменения объемов ввода
жилья по федеральным округам за 1970-2017 гг. (тыс.кв.м.)
Выполненный анализ показал, что традиционно лидерами жилищного
строительства являются три основных округа – Южный, Центральный и
Приволжский.
В 1970 году лидерство по вводу жилья занимал ЦФО (30%), затем ПФО
(21%) и СФО (13%). В 1990 году тройка лидеров была неизменной –25%,
23% и 15% соответственно. Однако уже в 1995 году СФО (12%) уступает
третье место ЮФО (14%). Начиная с 2005 года и до 2015 года, тройка
лидеров остается неизменной. Колебания долей незначительные.
Проанализируем далее ключевые федеральные территориальные рынки
доступного жилья – Приволжский федеральный округ (ПФО) и Центральный
федеральный округ (ЦФО) подробнее. Рассмотрим первоначально ЦФО.
Общий тренд развития жилищного строительства данного округа может быть
представлен в виде полиминального уравнения.
Для
данного
округа
характерен
классический
цикл
развития
жилищного строительства с аппроксимацией полиноминальным уравнением
y = 2,762x5 - 128,84x4 + 2123x3 - 14192x2 + 31561x + 39704, с достоверностью
43
R² = 0,9325. Однако доступность жилья в округе жилья довольно низкая и
составляет за 2007-2017 гг. в среднем 4,25, что чуть выше общероссийского
аналогичного показателя за этот период в 4,22. Рассмотрим особенности
развития данного округа (см. рис. 9).
1970
1980
1990
1995
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Рисунок 9 – Экономико-математическая модель тенденций развития жилищного
строительства по регионам-лидерам в ЦФО за 1970-2017 гг. (тыс.кв.м.)
Самый большой рынок жилья в ЦФО находится в Московской области
и г. Москве. Структура лидеров этого рынка по годам не меняется. Далее, но
со значительным отставанием следуют Белгородская, Воронежская и
Липецкая области.
Проводя анализ изменения структуры ввода жилья по регионам, можно
сделать вывод, что в 2006 году основную долю имели Московская область и
г. Москва (28,63 и 35,83% соответственно). В 2008-2017 гг. году структура
лидеров ЦФО выглядит иначе. Изменения произошли за счет уменьшения
доли г. Москвы (до 10,01%) и роста доли Московской области (до 45,64%).
По остальным регионам изменения не столь существенны.
Сопоставляя ситуацию по вводу жилья в регионах ЦФО и доступность
жилья в регионах, можно сделать вывод, что большие объемы ввода жилья не
44
обеспечивают в данных регионах приемлемый уровень его доступности. В
Москве и Московской области в 2017 году уровень доступности жилья
составляет 5,02 и 3,97 соответственно, что выше среднего уровня по ЦФО
(3,58).
Рисунок 10 – Ранжирование территориальных рынков доступного жилья в ЦФО
за 2017 год по вводу жилья
Проводя ранжирование регионов ЦФО по уровню доступности жилья,
ситуация с расположением регионов будет иной. Город Москва находится на
последнем месте по уровню доступности жилья в ЦФО, в то время как
лидером является Курская область (Кд=2,58).
Рассмотрим второй по удельному весу в общем объеме ввода жилья в
РФ – ПФО. Для данного округа характерен классический цикл развития
жилищного строительства с аппроксимацией полиноминальным уравнением
y = 0,5416x5 - 25,635x4 + 430,81x3 - 2955,3x2+ 6780,1x + 8653,3, с
достоверностью R² = 0,9067.
Однако доступность жилья в округе жилья довольно низкая и
составляет за 2007-2017 гг. в среднем 4,16, что лучше общероссийского
аналогичного показателя за этот период в 4,29. Рассмотрим особенности
45
развития данного округа (рис. 11).
1970
1980
1990
1995
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Рисунок 11 – Экономико-математическая модель тенденций развития жилищного
строительства по регионам-лидерам в ПФО за 1970-2017 гг.
Самый большой рынок жилья в ПФО находится в республиках
Татарстан и Башкортостан. Структура лидеров этого рынка по годам не
меняется. Далее в числе лидеров, но со значительным отставанием следуют
Нижегородская, Самарская и Саратовская области.
Проводя анализ изменения структуры ввод жилья по регионам, можно
сделать вывод, что в 2006 году основную долю имели Республика Татарстан
и Башкортостан (21 и 19% соответственно). В 2017 году структура лидеров
ПФО выглядит следующим образом: доли лидеров уменьшились до 17 и 16%
соответственно и доли Нижегородской и Самарской области выросли до 11 и
10% соответственно. По
остальным регионам изменения
не столь
существенны.
Сопоставляя ситуацию по вводу жилья в регионах ПФО и доступность
жилья в регионах, можно сделать вывод, что в отличие от лидеров ЦФО
большие объемы ввода жилья обеспечивают в данных регионах и хороший
46
уровень его доступности. В Татарстане и Башкортостане в 2017 году уровень
доступности жилья составляет 2,69 и 3,02 соответственно, что ниже среднего
уровня по ПФО (3,19).
Проводя ранжирование регионов ПФО по уровню доступности жилья,
ситуация с расположением регионов будет следующей (рис. 12). Лидеры
ПФО по вводу жилья, за исключением Саратовской области, по уровню
доступности жилья в ПФО также находятся в числе первых (Кд ниже
среднего уровня по округу).
Рисунок 12 – Ранжирование территориальных рынков доступного жилья в ПФО за 2017
год по вводу жилья
Таким образом, проведенный анализ общих тенденций позволил
выявить современные тенденции развития жилищного строительства на
общефедеральном уровне – тенденцию устойчивого роста как спроса на
жилье, предложения со стороны инвестиционно-строительного комплекса,
так и фактические экономико-математические тенденции ввода жилья и
повышения
его
доступности.
Эта
тенденция
апроксимируется
полиноминальным уравнением y=-0,0028x5 – 0,1288x4 + 2,123x3 – 14,192x2 +
31,5 61x + 39,704 с высокой достоверностью аппроксимации R² = 0,9325.
47
Анализ
ситуационного
развития
доступности
территориальных
жилищных рынков на уровне федеральных округов РФ показал, что
основными лидерами по воду жилья и уровню его доступности являются
ЦФО, ПФО и ЮФО.
В заключении следует отметить, что жилищный вопрос важен в любом
регионе. Одним из главных направлений решения жилищного вопроса
является формирование и развитие в регионе рынка доступного жилья.
Проведенный анализ официальных статистических данных по РФ в части
обзора аналитических данных по жилищному строительству позволил автору
выявить современные тенденции развития жилищного строительства на
общефедеральном уровне. Определена тенденция устойчивого роста как
спроса на жилье, предложения со стороны инвестиционно-строительного
комплекса, так и фактические экономико-математические тенденции ввода
жилья и повышения его доступности. В работе проанализированы тенденции
развития жилищного строительства с 1970 по 2017 годы, выявлены
закономерности развития территориальных рынков доступного жилья в РФ.
Проведен анализ ситуационного развития доступности территориальных
жилищных рынков на уровне федеральных округов РФ и классификация
территориальных рынков жилой недвижимости по уровню доступности.
48
3. РАЗРАБОТКА НАПРАВЛЕНИЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РЕГИОНА,
НАПРАВЛЕННОЙ НА ПОВЫШЕНИЕ ОБЕСПРЕЧЕННОСТИ
НАСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЁМ
3.1 Оценка эффективности создания фонда арендного жилья как новой
формы жилищной политики региона
В настоящее время жилищная ситуация в стране характеризуется
значительными различиями по регионам. Доступность жилья выше в богатых
нефтедобывающих и «социально умирающих» регионах, в которых жилая
недвижимость не представляет ценности, и ниже в кризисных территориях и
регионах-лидерах, где острый дефицит жилья раздувает «ценовые пузыри»
на рынке недвижимости. Относительно жилищной обеспеченности в лучшем
положении находятся жители Европейской части России, в худшем – Сибири
и Дальнего Востока, что негативно сказывается на темпах экономического
развития регионов.
Реализация существующих инструментов жилищной политики на
локальных рынках жилья имеет общие для всех регионов недостатки.
Действующие инструменты жилищной политики не в состоянии в полной
мере
решить
проблему
Институциональное
обеспечения
формирование
населения
рынка
жильем
арендного
(табл.
жилья,
6).
как
перспективное направление жилищной политики, призвано обеспечить
инновационное и качественное обновление жилищного фонда и улучшить
жилищные условия разных категорий населения.
Арендное жилье должно стать механизмом реализации стратегических
направлений государственной жилищной поддержки до 2020 года [32]. В
частности, создание фонда арендного жилья в регионе дает возможность:
- учесть социально-экономические и демографические перспективы
развития региона;
- расширить и дифференцировать меры по развитию различных форм
удовлетворения жилищных потребностей граждан в зависимости от доходов,
49
стадии жизненного цикла и места проживания семьи;
- повысить доступность жилья (большая часть трудоспособного
населения – молодые семьи и специалисты – часто не имеет возможность
улучшения жилищных условий рыночными способами);
-
привлечь
работодателю
трудовые
ресурсы
(в
т.ч.
высококвалифицированные кадры из других регионов) при условии
строительства арендного жилья в непосредственной близости от нового
места работы.
Таблица 6 - Системные предпосылки формирования регионального рынка
арендного жилья
Недостатки существующих
Последствия кризиса на
Текущие проблемы в сфере
инструментов жилищной
рынке жилья
жилья
политики
1. недостаточно хорошо
проработаны организационные
вопросы постановки на учет
граждан;
2. максимальный срок
продолжительности ожидания
в очереди достигает 20 лет;
3.
необходимость
существенного
первичного
накопления,
чтобы
воспользоваться
ипотечным
кредитованием,
сберегательной
программой
или вступить в кооператив;
4. переплата по ипотечному
кредиту превышает сумму
долга;
5.
при
участии
в
кооперативе
возможна
ситуация,
когда
пайщик,
накопив определенную сумму,
не будет иметь возможности
купить
квартиру
по
независящим
от
него
обстоятельствам
1. снижение ввода жилья;
2. обострение дефицита
нового недорогого жилого
фонда;
3. ужесточение условий
ипотечного кредитования;
4.
сокращение
числа
потенциальных покупателей;
5.
снижение
доходов
строительных компаний.
1. улучшение жилищных
условий 258,9 тыс. семей, при
неспособности
большинства
граждан решить жилищные
проблемы за счет ипотечного
жилищного кредитования в
связи
с
низкой
платежеспособностью;
2.
отсутствие
фонда
государственного социального
жилья;
3.
неэффективное
управление ТСЖ домами,
находящимися в смешанной
форме собственности
Составлено автором. Источник данных [34; 44; 38, C.30-31]
Вопросы создания и управления фондом арендного жилья в России
стали активно решаться после выхода указа Президента РФ №600 от
07.05.2012 г. «Об увеличении объемов строительства жилья эконом-класса с
50
использованием механизмов найма (аренды)». В данном указе детально
прописаны направления, требующие государственного участия:
- порядок предоставления земельных участков под строительство;
- поддержка многодетных семей, формирование специальных условий
ипотечного кредитования, а также условий и качества предоставления
коммунальных услуг для отдельных категорий граждан;
- антимонопольное регулирование;
- создание условий для привлечения частных инвестиций;
- формирование рынка доступного арендного жилья;
- ликвидация аварийного жилищного фонда.
На федеральном уровне происходит формирование базы нормативноправового регулирования в сфере строительства. Так 21.07.2014 г. года был
принят
Федеральный
закон
№217-ФЗ,
закрепляющий
положения
о
формировании рынка доступного арендного жилья для граждан, имеющих
невысокий уровень дохода. Согласно данному закону вносятся изменения в
целый ряд нормативно-правовых актов, а также определяются понятийная
база, условия договора найма, критерии нанимателей социального жилья.
Жилищный фонд социального использования представляет собой
совокупность жилых помещений государственного, муниципального и
частного жилищных фондов, предоставляемых гражданам на срок до 10 лет
по договорам найма жилищного фонда социального использования.
В целях строительства и эксплуатации наемного дома социального
использования заключается договор между государством и застройщиком, по
которому публичная сторона обязуется обеспечить своими силами и за свой
счет подключение здания к сетям инженерно-технического обеспечения
зданий, а также может предоставить иные формы поддержки, а частная
сторона берет на себя обязательства по строительству и эксплуатации. В
наемном доме количество квартир, предназначенных для некоммерческого
найма, должно составлять не менее 50%, в то время как остальные площади
могут
сдаваться
на
условиях
коммерческого
найма,
что
должно
51
способствовать
ускорению
окупаемости
дома.
Данное
положение
обусловлено также тем, что стоимость аренды квартир некоммерческого
найма устанавливается договором, и наемный дом, построенный с участием
средств бюджета и средств частного застройщика, имеет целевое назначение,
которое нельзя изменить в течение действия договора (20-29 лет).
В целях создания экономически выгодных условий для строительства и
эксплуатации наемных домов социального использования и наемных домов
коммерческого использования закреплены следующие положения:
1)
земельные
предоставляются
из
участки
под
строительство
участков,
находящихся
в
наемных
домов
государственной
или
муниципальной собственности, без проведения торгов и предварительного
согласования мест размещения объектов;
2) размер арендной платы такого земельного участка устанавливается
равным размеру земельного налога;
3) предусмотрены меры государственной, муниципальной и (или) иной
поддержки за счет бюджетных средств для создания и эксплуатации
наемного дома социального использования. Поскольку в настоящее время
наемные (арендные) дома отсутствуют, реализация данного направления
связана со значительными частными и государственными инвестициями.
Государственные инструменты могут применяться на различных этапах
реализации инвестиционно-строительного проекта: распределения земли,
разработки проектной документации, подключения к сетям, взимания
налогов (табл. 7).
В настоящее время часть государственных инструментов только
прошла
финансово-экономическое
обоснование
и
не
закреплена
законодательно, часть реализуется в отдельных регионах. Например, в
Белгородской области при заключении договора между частной и публичной
стороной на строительство наемного дома ставка налога на имущество
устанавливается в размере 0,05%, а действующая ставка налога на земельные
участки,
занятые
жилищным
фондом
и
объектами
инженерной
52
инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, составляет 0,3%.
Содействие реализации проектов жилищного строительства для целей
коммерческого и некоммерческого найма с помощью данных инструментов в
Белгородской области предполагается с 2017 г. по 2020 г.
Таблица 7 - Инструменты публичного партнера в процессе реализации проекта
Инструмент
Использование специального режима
налогообложения
Механизм реализации
1. Упрощенная система налогообложения:
замена налога на имущество организаций,
налога на прибыль, НДС, на налог на
доходы организации – по ставке 6%.
2. Освобождение наймодателя от уплаты
налога на землю.
Частичное бюджетное финансирование
Предоставление
застройщику
затрат на строительство, а также процентов среднесрочного строительного кредита на
по строительному кредиту
период строительства с дальнейшей
реструктуризацией
в
долгосрочный
ипотечный кредит после завершения
строительства наемного.
В период строительства погашаются только
проценты по строительному кредиту, а
погашение
основной
суммы
долга
происходит
в
рамках
погашения
долгосрочного ипотечного кредита.
Залог – земельный участок, наемный дом.
Предлагаемый размер возмещения затрат на
уплату
процентов
–
2/3
ставки
рефинансирования.
Бесплатное предоставление земельных
В
соответствии
с
действующим
участков
федеральным
законодательством
(Федеральный закон №217 ФЗ) земля
передается в аренду застройщику с
выплатами равными ставке земельного
налога.
Предлагается
освобождение
или
существенное снижение налога на землю
Бесплатное подключение (присоединение) к Данный инструмент нашел отражение в
сетям инженерно-технической
действующем законодательстве (п. 4 ст.
инфраструктуры
55.27.Градостроительного кодекса РФ).
Бесплатное предоставление типовой
При использовании данного инструмента
проектной документации
планируется снижение затрат на проект. В
частности, в Белгородской области такое
снижение может составить от 8 до 9 млн.
руб.
(стоимость
типового
проекта
многоквартирного дома).
* Таблица составлена по данным [32; 46].
53
В.М. Палий был проведен финансовый расчет, обосновывающий
государственное
инвестирование
строительства
фонда
жилья
некоммерческого найма [31]. Результаты сценарных расчетов, проведённых
автором, позволяют сравнить размеры платы за жилое помещение по
договору некоммерческого найма при различных вариантах финансирования
строительства наемных домов некоммерческого использования, различных
сроках окупаемости (20, 30, 40, 50 лет) и требуемой доходности таких
инвестиций (5% и 10%) (см. табл. 8).
Таблица 8 - Сценарии финансирования проектов по строительству арендного жилья [31]
Сценарий 1
Сценарий 2
Сценарий3
Сценарий 4
Структура финансирования инвестиционного проекта
Средства бюджета
40%
40%
Собственные средства
40%
20%
20%
Заемные средств
60%
40%
40%
Структура источников возвратности средств
Собственные средства
на
за счет
за счет
безвозвратной
арендной
арендной
основе
платы
платы
Основная сумма долга
за счет
за счет
за счет
по ипотечному кредиту
арендной
арендной
арендной
и проценты по нему
платы
платы
платы
Проценты по кредиту в
за счет
за счет
за счет
период строительства
средств
средств
арендной
бюджета
бюджета
платы
В
наиболее
благоприятном
с
точки
зрения
40%
60%
за счет
арендной
платы
за счет
арендной
платы
за счет
арендной
платы
доступности
некоммерческого найма для граждан варианте (сценарии №2 при ставке
дисконтирования – 5% и сроке окупаемости – 50 лет) ежемесячная плата за
жилое помещение площадью 42 кв. м. и расходы на коммунальные услуги
семьи из двух человек составит в 2019 году 5363 рубля.
В рамках такого сценария уже в 2019 году некоммерческий наем будет
доступен всем немалоимущим домохозяйствам, желающим таким образом
улучшить свои жилищные условия (то есть всем домохозяйствам, имеющим
право
на
заключение
договора
некоммерческого
найма,
поскольку
законопроектом предполагается установление таких категорий граждан).
54
Снижение в рассматриваемом сценарии срока окупаемости до 20 лет
приведет к увеличению ежемесячной платы за жилое помещение и
коммунальные услуги до 9380 рублей в месяц, при этом доля семей из числа
имеющих право на заключение договора некоммерческого найма, которым
некоммерческий наем жилого помещения будет доступен без предоставления
субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, снизится до
91% [31].
В современной практике существует не мало исследований, авторы
которых проводят оценку эффективности создания фонда арендного жилья в
регионах
и рассчитывают величину арендной платы, позволяющую
застройщику окупить затраты на строительство и содержание дома в течение
10 лет [4; 16; 19; 25; 29; 31; 43]. Такой срок был выбран как наиболее
приемлемый для долгосрочных инвестиций в российской экономике. На
основе анализа разработок различных ученых-экономистов В.М. Палий
вывел цену аренды жилья. Размер арендной платы 1 кв. м. по его мнению
будет включать затраты на текущий и капитальный ремонт здания для
поддержания его потребительских свойств, расходы на погашение кредита.
Расчеты производились по смете строительства десятиэтажного дома
(392 квартиры) на примере Воронежской области, с площадью жилых
помещений 17,6 тыс. кв.м., себестоимость строительства которого составляет
522,5 млн.руб. Себестоимость содержания и текущего ремонта мест общего
пользования составит 4,5 млн. руб. в год. Смета включает 8 групп
показателей (табл. 9).
Автор исходил из предположения, что на строительство дома
застройщику необходимы заемные средства в размере 70% от стоимости
проекта, следовательно, заемные средства составят 366 млн.руб., а
собственные средства – 156 млн.руб. Аналитика показывает, что в
Воронежской
области
условия
кредитования
организаций
в
целях
строительства жилых домов включают срок кредитования – 7-8 лет и
среднюю процентную ставку –13% годовых [5; 6].
55
Таблица 9 - Экономические параметры проекта [31]
Наименование видов работ
Стоимость в текущих ценах 2018 года без
НДС, тыс. руб.
Подготовка территорий строительства
4 850,00
Основные объекты строительства
444 702,07
Объекты транспортного хозяйства и связи
131,87
Наружные сети и сооружения
2 812,97
водоснабжения, водоотведение,
теплоснабжения и газоснабжения
Благоустройство и озеленение территории
19 054,44
Прочие работы и затраты
30 003,37
Строительный контроль
10 433,99
Проектно-изыскательные работы
10 485,88
Всего
522 474,59
Годовой платеж по кредиту на предложенных условиях составит 75
млн. руб. или 6,25 млн. руб. в месяц. При расчёте автор рассматривал
несколько вариантов окупаемости арендного дома для прогнозирования
величины арендной платы. В первом случае: количество квартир в арендном
доме, отданных под коммерческий найм – 100%, доходность (Д) равна нулю,
срок окупаемости (Т) – 10 лет. При заданных параметрах стоимость
квадратного метра (коммерческий найм) составит 495 руб., а стоимость
месячной аренды однокомнатной квартиры площадью 34 кв. м – 14837 руб.
Следует отметить, что средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в
Воронежской области на теневом рынке – 8-12 тыс. руб., что значительно
меньше
расчетной
стоимости.
Такая
разница
в
ценах
уменьшает
конкурентоспособность коммерческого найма. Второй вариант, который в
соответствии
подведение
с
действующим
инженерных
законодательством
коммуникаций
за
счет
предусматривает
государственного
финансирования и в то же время ограничивает количество квартир для
коммерческого найма до 50% в общей площади наемного дома. Планируется,
что стоимость некоммерческого найма будет на 30% ниже сложившейся
среднерыночной цены аренды. Срок окупаемости такого проекта составит от
20 до 50 лет. Поэтому необходимо констатировать тот факт, что развитие
рынка
найма,
государственной
как
коммерческого,
поддержки.
так
Причем
и
такая
некоммерческого
поддержка
не
требует
должна
56
ограничиваться только подводом инженерных коммуникаций. Чтобы придать
импульс развитию арендного бизнеса в России, государство, в первую
очередь, должно выработать политику по выводу существующего арендного
бизнеса из теневого сектора. Это также позволит увеличить налоговые
поступления в бюджет. Одним из направлений такой политики может стать
субсидирование
нанимателей,
включающее
частичную
компенсацию
арендной платы.
Таким образом, можно двигаться одновременно в нескольких
направлениях: увеличить платежеспособный спрос на рынке арендного
жилья, компенсировать застройщику часть затрат и вывести из тени
арендный бизнес.
В
Белгородской
области
сложились
следующие
условия
для
реализации программы развития арендного жилья: в 2017 году 24 000 семей
нуждалось в улучшении жилищных условий и состояло на жилищном учете.
Из
них
1832
семьи
улучшили
жилищные
условия
с
помощью
государственной поддержки.
Срок накопления денежных средств для покупки жилья (54 кв. м.)
белгородским домохозяйством без учета первоначальных расходов в 2017
году составлял 5 лет; могли улучшить свои жилищные условия с помощью
собственных и заемных средств 12,5% семей (см. табл. 10).
Таблица 10 - Характеристика доступности жилья в Белгородской области [44]
Показатель
Количество
семей,
состоящих на
жилищном учете
на конец года
Число семей,
улучшивших
жилищные
условия
Число семей,
получивших
жилое помещение
по договорам
социального
найма
2010
35700
2011
27600
2012
26400
2013
24800
2014
25400
2015
26200
2016
24700
2017
24024
917
830
1 014
1 193
926
2 756
1 483
1 832
294
197
229
351
394
-
1 483
658
57
Количество
семей, состоящих
на жилищном
учете 10 лет и
более
Доход семьи из
трех человек за
год, руб.
Средняя
стоимость 1 кв. м
жилья, руб.
Индекс
доступности
жилья при 100%
сбережений, лет
11781
10333
10804
11372
12460
13772
15783
16311
162610
200086
251508
324204
337464
382522
424022
480050
15199
24551
31495
40954
39197
37206
36641
44940
5,05
6,63
6,76
6,82
6,27
5,25
4,67
5,06
Для того чтобы оценить по стандартной методике, насколько
доступным является жилье в Белгородской области, необходимо обратиться
к его классификации, представленной по результатам Международного
исследования доступности жилья (табл. 11).
Таблица 11 - Типы рынков жилой недвижимости по критерию доступности
Категории доступности жилья
Кд, лет
Доступное (Affordable)
<3
Умеренно доступное (Moderately Unaffordable)
3-4
Затруднительно доступное (Seriously Unaffordable)
4-5
Практически недоступное (Severely Unaffordable)
>5
В соответствии с международной классификацией доступности жилье,
как на первичном, так и на вторичном рынке в Белгородской области
является затруднительно доступным, так как коэффициент доступности
жилья для населения, то есть число лет, за которое домохозяйство сможет
накопить средства из текущих доходов на сумму, необходимой для покупки
типовой квартиры, составляет 5 лет.
Недостатком рассчитанного индекса доступности жилья, является то,
что при его расчете не учитывается такой важный показатель, как
среднедушевые потребительские расходы, который значительно варьируется
в зависимости от региона.
58
На рисунке 13 представлена динамика индекса доступности жилья на
первичном и вторичном рынке недвижимости в Белгородской области, за
2001–2017 гг.
Анализ проведенных расчетов показал, что наибольшее значение
индекса доступности на первичном рынке жилья наблюдалось в 2008 году –
7,2, на вторичном в 2001 году –7,1; наименьшее на первичном рынке
отмечается в 2012 году, на вторичном рынке – в 2017 году и составляет 3,1 и
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
3,3 года соответственно.
Рисунок 13 – Динамика индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынке
недвижимости в Белгородской области
На графике видно, что индекс доступности жилья снижается, это
свидетельствует лишь о том, что доступность жилья в регионе повышается.
Но, тем не менее, на сегодняшний день данный показатель является все еще
высоким.
Кроме того жилищная проблема усугубляется большой степенью
износа жилищного
фонда. Жилищный
фонд
Белгородской области,
отнесенный к ветхому и аварийному, увеличился в 2017 году по сравнению с
59
2011 годом в 2,5 раза и составил 665,3 тыс. м2 общей площади. Следует
подчеркнуть, что в Белгородской области за последние пять лет, начиная с
2012 года, среднегодовой рост объемов ветхого и аварийного жилья составил
12%.
Можно
выделить
следующие
проблемы
в
сфере
жилищного
строительства региона:
1. Снижение инвестиционной активности в строительстве,
2. Низкая доступность кредитных ресурсов, как для строительных
организаций, так и для граждан
3. Высокая рыночная стоимость жилья, что делает его приобретение
малодоступным для основной доли населения области с невысокими
доходами (работники бюджетной сферы, молодые и неполные семьи, жители
сельской местности).
4. Низкие темпы обеспечения жильем жителей области, принятых на
учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также
высокая потребность в предоставлении жилья отдельным категориям
граждан, определенным федеральным и региональным законодательством.
5. Высокая доля ветхого и аварийного жилья в общем объеме
жилищного фонда области.
6. Высокая стоимость подключения к сетям инженерно-технического
обеспечения
и
осуществления
технологического
присоединения
к
электрическим сетям вновь построенных или реконструированных объектов
капитального строительства.
Рассмотрим основные перспективы повышения доступности жилья в
регионе определенные Государственной программой Российской Федерации
«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации»:
1.Снижение стоимости одного квадратного метра жилья путем
увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь, жилья
экономического класса.
60
2.Поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в
улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности
накопить средства на приобретение жилья.
3.Совершенствование условий приобретение жилья на рынке, в том
числе с помощью ипотечного кредитования.
4.Улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности
условий проживания.
5.Модернизация
и
повышение
энергоэффективности
объектов
коммунального хозяйства.
6.Развитие
рынка
доступного
арендного
жилья
и
развитие
некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий
уровень дохода.
В 2017 году 18 % семей нуждалось в улучшении жилищных условий,
из них 12 % планировали решить проблему с помощью ИЖС, – данный
показатель является самым высоким в регионах ЦФО, а 3,5 % не
планировали и не имели возможности решить свои жилищные проблемы
(рисунок 14).
Рисунок 14- Распределение домашних хозяйств по их намерениям в улучшении
жилищных условий, 2017 г. [34]
Проанализировав потенциал рынка жилья Белгородской области с
учетом платежеспособного спроса населения, мы определили, что в 2017
году платежеспособный спрос покрывал предложение жилья только на 88%
[44]. В настоящее время на городском рынке найма жилья сложились
достаточно высокие цены. Месячная цена найма в городах Белгородской
61
области однокомнатной квартиры составляет 8-12 тыс. руб., двухкомнатной –
12-15 тыс. руб., трехкомнатной – 14-30 тыс. руб. В результате, наем жилья
малодоступен для жителей региона не только с низким, но и средним
уровнем дохода (22 тыс. руб. в 2017 году). В результате анализа внутренних
и внешних факторов, оказывающих влияние на бизнес в Белгородской
области (географическое положение, социально-экономическое развитие,
инвестиционный климат и пр.), было выявлено, что создание фонда
арендного жилья в регионе довольно перспективно. Геополитическое
положение Белгородской области способствует созданию благоприятных
условий для миграции населения в регион. В 2017 году миграционный
прирост за счет притока населения из регионов России составил 3024 чел.
Кроме того, в настоящее время в Белгородской области активно развиваются
процессы урбанизации. Одним из направлений региональной политики
области
является
создание
Белгородской
агломерации.
Данные
характеристики региона формируют стабильный спрос на жилье.
Таким образом, необходимо обратиться к региональным методам
регулирования, ориентированным на повышение доступности жилья в
Белгородской области. В случае если рост доходов населения будет выше
ожидаемого, динамика жилищного строительства может быть еще более
благоприятной.
Для
недвижимости
в
огромного
числа
собственности
российских
является
граждан
важнейшей
наличие
социальной
потребностью, гарантией стабильного будущего. А для многих приобретение
недвижимости становится целью всей жизни и подлинным мерилом
жизненного успеха.
Для
повышения
доступности
жилья
в
Белгородской
области
необходимо воздействовать на один из следующих показателей: уровень
потребительских доходов, уровень потребительских расходов, стоимость
жилья.
Для решения поставленных проблем необходимо в первую очередь
сглаживание диспропорции уровня доходов и стоимости жилья. Более того,
62
при современном состоянии экономики России становится ясно, что региону
необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы.
Возродить
платежеспособный
спрос
населения
может
альтернатива
приобретению жилья в кредит, которой должно стать доступное арендное
жилье. На наш взгляд, именно арендные дома могут быть доступным жильем
для широких категорий граждан.
3.2 Направления формирования рынка арендного жилья как способа
повышения жилищной доступности в регионе
В соответствии с действующим в Российской Федерации законом «Об
инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд – обособленный
имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в
доверительное
управление
управляющей
компании
учредителем
(учредителями) доверительного управления с условием объединения этого
имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и
из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве
собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой
управляющей компанией.
Одна
из
наиболее
существенных
характеристик
паевых
инвестиционных фондов состоит в том, что они не являются юридическими
лицами.
В мире, в частности в США, самая известная модель коллективных
инвестиций Rеаl Еstаtе Invеstmеnt Trusts (RЕITs) – функционирует уже
несколько десятков лет.
В
России
первый
закрытый
паевой
инвестиционный
фонд
недвижимости был зарегистрирован 19.02.2003 г. (правила доверительного
управления фонда зарегистрированы ФКЦБ России № 0085-59893252). С тех
пор прошло более десяти лет, и рост ЗПИФН за это время стал очевиден.
63
Создание
определяется
таких
финансовых
предоставлением
инструментов
мелким
главным
инвесторам
образом
возможности
осуществлять вложения в недвижимость, а собственникам привлекать
средства в проекты. Особенностью, объединяющей все закрытые фонды,
является то, что полученный доход либо облагается налогом по пониженной
ставке, либо, как в России, выведен из налогообложения. Поскольку сам
ЗПИФН
является
имущественным
комплексом
без
образования
юридического лица, он является лишь налоговым агентом и не подпадает под
определение плательщика налога на прибыль. Инвесторы фонда в этом
случае выступают долевыми собственниками совместного имущества.
В целом существуют следующие категории паевых инвестиционных
фондов: фонд денежного рынка, фонд облигаций, фонд акций, фонд
смешанных инвестиций, фонд прямых инвестиций, фонд особо рисковых
(венчурных) инвестиций, фонд фондов, рентный фонд, фонд недвижимости,
ипотечный фонд, индексный фонд (с указанием индекса), кредитный фонд,
фонд товарного рынка, хедж-фонд.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) –
одна из категорий ПИФ, предполагающая его наполнение, прежде всего,
недвижимостью.
Главным
преимуществом
ЗПИФН
являются
гарантии
целевого
использования денежных средств и имущества, включающие механизмы как
государственного контроля, так и контроля со стороны самих пайщиков, а
также льготное налогообложение, что в конечном итоге обеспечивает
повышенную доходность, в сравнении с иными формами хозяйствующих
субъектов.
В
отечественной
практике
большинство
экспертов
отмечают
возникающие сложности с формированием залоговой массы по объектам,
существующим в форме ЗПИФа. Это особенно актуально для девелоперских
компаний, которые активно работают с заемными средствами. Построив
объект, такая компания часто берет кредит под его залог, чтобы начать
64
строить новый. Проблема в том, что на сегодняшний день банки (за
исключением аффилированных с данной организацией) отказываются
принимать в качестве залога паи ПИФов.
Доходность ЗПИФов недвижимости зависит, прежде всего, от ситуации
на рынке недвижимости и, в первую очередь, от темпов роста арендных
ставок и цен продаж итоговой недвижимости. Таким образом, при анализе
потенциальной доходности ЗПИФН необходимо ориентироваться не на
ретроспективные данные работы фонда, а на фундаментальный анализ
отрасли, в которой действует фонд.
В последние десятилетия ЗПИФН стали популярны в России. Для
бизнеса это удобный инструмент диверсификации, строители используют
ЗПИФН для привлечения инвестиций в проекты, а частные инвесторы – как
инструмент долгосрочного хранения капитала.
В среднем фонды функционируют от 5–7 до 15 лет. Покупатели паев –
это и частные (физические и юридические) лица, и институциональные
инвесторы (страховые компании и пенсионные фонды). Стоимость паев
варьируется от 7–20 тыс. руб. до нескольких миллионов.
В
качестве
предполагается
на
предложения
средства
по
повышению
инвестора
доступности
осуществить
жилья
финансирование
строительства доходного дома в Белгородской области.
На начальном этапе пайщики ЗПИФН владеют денежными средствами
либо другими активами, предназначенными для приобретения прав на аренду
земли,
разработку
проектно-сметной
документацией,
привлечение
строительной и управляющей компаний и т.п. По мере реализации проектов
многоквартирные дома с нежилыми помещениями, а также подземная
парковка переходят пайщикам на правах общей долевой собственности.
Далее управляющая компания посредством собственной или привлеченной
риэлтерской структуры заключает договоры аренды квартир, нежилых
помещений и машино-мест в доходном доме. Доход от сдачи в аренду
распределяется между пайщиками.
65
Инвесторами ЗПИФН, финансирующего строительство доходного
дома, могут быть: негосударственные пенсионные фонды, страховые
компании,
паевые
инвестиционные
фонды,
управляющие
компании,
кредитные организации, застройщики, а также частные инвесторы.
Несмотря на декларируемый характер получения долгосрочного
инвестиционного дохода, инвесторы имеют право досрочного выхода из
закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости с выплатой
денежной компенсации за паи согласно действующему законодательству.
Основными
преимуществами
закрытых
паевых
инвестиционных
фондов недвижимости выступают:
–
льготное налогообложение. ЗПИФН не является плательщиком
налога на прибыль и налога на имущество, представляет собой эффективный
механизм налоговой оптимизации деятельности организации;
–
ЗПИФН позволяет защитить активы от третьих лиц, включая
попытки рейдерского захвата;
–
ЗПИФН предоставляет различным инвесторам (собственникам), в
том числе одновременно физическим и юридическим лицам, возможность
участвовать в проектах, а также владеть недвижимостью;
–
паи ЗПИФН представляют собой ценную бумагу и инструмент
фондового рынка, а соответственно, позволяют легко переоформлять переход
прав собственности (особенно в отличие от процесса оформления прав
собственности на недвижимость);
–
ЗПИФН не является юридическим лицом, в связи с чем, у
ЗПИФН отсутствуют риски корпоративного управления, а также риск
банкротства;
– возможность кредитования под залог паев и продажи паев на
вторичном рынке (в том числе через вывод на биржу);
– ЗПИФН
позволяет привлекать активы, при их качественной
организации и структуре, так как является известным и понятным
механизмом, особенно для западных инвесторов;
66
– данные о владельцах паев закрыты для широкого круга лиц;
– передача крупных пакетов паев в отличие от акций не требует
согласования с антимонопольными органами;
– возможность оптимизации разрозненных и разнородных активов,
путем объединения их в единый имущественный комплекс ЗПИФН;
– возможность
привлечения
новых
выпуска
дополнительного
пайщиков,
либо
выкуп
числа
паев
с
дополнительных
целью
паев
существующими пайщиками по праву преимущественного выкупа новых
паев, либо, напротив, ограничение количества пайщиков;
- оплата в период формирования возможна не только деньгами, но и
другими ликвидными активами.
Строительство доходного дома эконом-класса относительно новая
сфера деятельности, требующая новых технологий. Такое жильё должно
соответствовать ряду требований:
– стоимость строительства 1 м2 жилья не должна превышать 20 000
руб.;
– дешевый в эксплуатации;
– обладает планировочной гибкостью;
– эстетически привлекателен, удобен и комфортен для проживания;
– прост в монтировании рабочими;
– максимально внедрен в социальную инфраструктуру.
Таким требованиям отвечает новая система жилых домов С300. Это
концептуально новый взгляд на проектирование жилых домов для
муниципального и коммерческого строительства арендного жилья.
Авторские права на систему С300 принадлежат Корпорации SPARTA
CONSTRUCTION. В основе создания С300 лежат современные строительные
технологии, определяющие объемно-планировочные и конструктивные
решения, которые обеспечивают себестоимость строительства с отделкой
«под ключ» в зависимости от площади дома и архитектурных решений:
жилой фонд: до 20000 (многоквартирные дома) руб. за 1 м 2; общая площадь
67
здания: до 14000 (многоквартирный жилой дом) руб. за 1 м2.
К тому же указанные технологии позволяют получить выход жилых
площадей на 50% больше, чем при применении других, уже устаревших
серий, максимально снижают количество «мокрых» процессов и сварочных
соединений.
В
архитектурно-техническом
решении
система
С300
–
это
современный взгляд на формирование новых композиций в индустриальном
домостроении арендного жилья:
– С310 для строительства жилья малой (до 5 этажей) и средней
этажности (до 10 этажей);
– С320 для строительства жилья высокой этажности (от 17 до 24
этажей).
Система С310, С320 предусматривает размещение как малых квартир
(2-й категории комфортности), так и больших (1-й категории комфортности),
а
также
решений,
отвечающих
всем
современным
нормативным
требованиям, с количеством квартир на этаже от четырех до шести. Площадь
одной секции – в пределах 500 м2. Возможны решения по индивидуальным
домам – коттеджам и таунхаусам, площадь которых не ограничивается.
Строительная система С300 имеет более 300 вариантов блокировок, что
позволяет возводить каждый дом индивидуальным и непохожим на другой.
Одной
из
ключевых
особенностей
системы
является
возможность
размещения на генеральном плане при любой конфигурации, что является
весьма актуальным ввиду плотной застройки территории города.
Блок-секции строительной системы С300 набираются из отдельных
модулей, создавая динамично развивающийся дом-организм, который внутри
себя
образует
пространственную
структуру,
отвечающую
всем
градостроительным, объемно-планировочным, социальным и коммерческим
требованиям. Блок-секции имеют две плановые структуры: линейную и
композиционно развернутую – трилистники. Блок-секции могут быть
рядовыми, торцевыми, угловыми и поворотными. Такое решение дает
68
возможность композиционной блокировки, отличающейся от традиционной
стыковки.
Кроме
того,
архитектурного
фасады
бетона,
что
домов
системы
позволяет
С300
архитектору
выполнены
показать
из
всю
уникальность и индивидуальность здания, применить нестандартные
подходы в дизайне. Фасад здания может быть выполнен в самых разных
стилях: от классических до ультрасовременных.
Таблица 12 – Параметры пилотного проекта по строительству арендного жилья в
Белгородской области
однокомнатные
средняя
площадь
квартир,
м2
33
Квартиры
двухкомнатные
трехкомнатные
кол-во
общая
квартир, площадь
шт.
квартир,
м2
138
4491,1
средняя
кол-во
общая
средняя
кол-во
общая
площадь
квартир, площадь площадь квартир,
площадь
квартир,
шт.
квартир квартир,
шт.
квартир,
м2
м2
м2
м2
49
62
3026,8
73
32
2320,2
Площади нежилых помещений, м2
Офисы
Торговые площадки
Складские
Подземный паркинг на
Всего
помещения
100 машино-мест
515
515
480
1545
3055
Общие характеристики дома
Амортизационный период, Себестоимость строительства 1 м2 жилой площади,
Общая площадь
лет
включая отделку и меблировку, руб.
дома, м2
50
42 000
12893,1
В таблице 13 представлены основные характеристики финансовой
модели доходного дома.
Предлагаемый доходный дом относится к нетиповой серии с этажностью
20 этажей. Дом будет насчитывать234 квартиры (100%), из которых: 110 кв.
(48%) – однокомнатные, 72 кв. (30%) – двухкомнатные, 52 кв. (22%) –
трехкомнатные.
Средняя площадь квартир: 1-комн. – 33 м2; 2-комн. – 49 м2; 3-комн. – 70
м2. Инвестиционная себестоимость 1 м2 указанного доходного дома
составляет 32000 руб. за м2, в которые входит строительство, отделка и
меблировка квартир. Общая инвестиционная стоимость доходного дома
составляет 625 800 тыс. руб.
69
Таблица 13 - Основные характеристики финансовой модели доходного дома
Показатели
Значения
Используемые данные
Реальные экономические условия второго полугодия 2017
г.
1-й вариант – закрытое акционерное общество
2-й вариант – закрытый паевой инвестиционный фонд
недвижимости
Организационно-правовая
форма хозяйствующего
субъекта – собственника
доходного дома
Расчетный срок окупаемости 1-й вариант – 16 лет 2-й вариант – 14 лет
Инфляция
10% (учитывая фактор неопределенности)
Ставка дисконтирования
Налог на добавленную
стоимость
Налог на прибыль
Налог на имущество
организаций
Амортизация
12% (исходя из условий кредитования Коммерческим
Банком «Московское ипотечное агентство» сроком до 5
лет по процентной ставке от 12% годовых в объеме до
70%)
Отсутствует согласно п/п. 10 п. 1 ст. 149 Налогового
Кодекса РФ
1-й вариант – ежегодные отчисления 20% от прибыли
2-й вариант – эффект отложенного налогообложения,
после расформирования ЗПИФН (через 15 лет с момента
образования) или продажи квартир в собственность – 20%
1-й вариант – 2,2%;
2-й вариант – нет
12 516 тыс. руб. в год (определена линейным способом из
расчета безремонтной эксплуатации сроком 50 лет)
Ставка найма/аренды квартиры и ставка аренды нежилых помещений
отражены в табл. 14, 15.
Тип квартиры
однокомнатная
двухкомнатная
трехкомнатная
Таблица 14 - Ставка найма/аренды квартиры, руб./мес.
Рыночная
Проектная
Разница в %
12000
10 700
25
21000
16 500
27
28500
21400
32
Таблица 15 - Ставка аренды нежилых помещений
Тип помещения
Доход
в месяц
Офис (2 этаж)
1 666
Торговая площадка (1 этаж)
2 916
Складское помещение (0 этаж)
1 250
Подземный паркинг (–1; –2; –3 этажи)
583
в год
20 000
35 000
15 000
7 000
Предполагается, что ставка найма и аренды квартир может быть ниже
рыночной на 25–32%, а ставки аренды нежилых помещений будут
70
сопоставимы с рыночными.
Согласно исходным данным, произведем предварительный расчет с
целью выбора оптимальной организационно-правовой формы для субъекта
хозяйствования, который будет осуществлять деятельность по созданию
доходного дома в Белгородской области.
Так, в случае выбора организационно-правовой формы собственности
для хозяйствующего субъекта в виде ЗАО внутренняя норма доходности IRR
находится на уровне от 16,1% (1-й год) до 31,4% (10-й год). В данном случае
средняя внутренняя норма доходности составляет IRR = [23,2%]>12%, а
чистая приведенная стоимость (NРV) будет равняться NРV = [824 млн.
руб.]>0. Расчет показателя индекса прибыльности (РI) указывает на
положительный эффект (РI=[1,32]>1).
В случае выбора организационно-правовой формы собственности для
хозяйствующего субъекта в виде ЗПИФН норма доходности IRR будет
находиться на уровне от 22,8% (1-й год) до 41,5% (10-й год).
Проведя сравнение чистой приведенной стоимости (NРV) и внутренней
нормы доходности (IRR), мы видим, что их значения указывают
на
положительный финансовый результат от эксплуатации доходного дома: IRR
= [31,4%]>12%, NРV = [980 млн. руб.]>0. Расчет дополнительного показателя
индекса прибыльности (РI) также указывает на положительный эффект
(РI=[2,14]>1).
При практической реализации описанных условий эксплуатация
доходного дома обеспечивает получение прибыли инвестором.
Таблица 16 - Сравнительная характеристика использования
организационно-правовой формы хозяйствования собственника
Закрытое
Закрытый паевой
Наименование показателя
акционерное
инвестиционный фонд
общество
недвижимости
Средняя внутренняя норма доходности (IRR)
23,2%
31,4%
Чистая приведенная стоимость (NРV)
824 млн. руб.
980 млн. руб.
Индекс прибыльности (РI)
1,32
2,14
Расчетный срок окупаемости
16 лет
14 лет
71
Сравнительная
характеристика
использования
организационно-
правовой формы хозяйствования применительно к проекту представлена в
табл. 16.
Оценим влияние параметров на главный, или базовый, показатель
эффективности инвестиционных решений, т.е. на чистую текущую стоимость
проекта (NPV) (см. табл. 17).
Таблица 17 - Чувствительность NPV, млн. руб.
Фактор
Изменение уровня
арендной ставки
85%
-297,28
Заполняемость
Рост/снижение
операционных расходов
Изменение размера
инвестиций в
постоянные активы
Изменение ставки
дисконтирования
90%
126,23
95%
542,73
100%
980,00
105%
110%
115%
1400,73 1837,23 2257,73
-122,42 227,80
1155,08 1085,80
612,01
1032,51
980,00
980,00
1347,45 1715,66 2082,88
910,94 857,66 805,37
1750,23 1487,56
1225,90
980,00
717,56
455,90
210,23
1541,05 1298,74
1156,15
980,00
805,93
665,22
524,05
Далее составим рейтинг факторов проекта на основе рассчитанного
показателя эластичности NPV, при этом факторы нумеруются в порядке
возрастания в зависимости от уменьшения показателей эластичности (см.
табл. 18) Таким образом, первым по рейтингу будет наиболее рисковый
проект.
Таблица 18 - Определения рейтинга факторов проекта, проверяемых на риск
Переменная (фактор), X ∆X%
Новое
∆NPV,% Эластичность Рейтинг
значение
∆NPV%/∆X% факторов
NPV
проекта
Арендная ставка
Заполняемость
Операционные
расходы
15%
15%
15%
2257,73
2082,88
805,37
130,72%
113,20%
17,53%
8,71
7,55
1,17
1
2
5
Размер инвестиций
в постоянные активы
Ставка дисконтирования
15%
210,23
78,25%
5,22
3
15%
524,05
46,56%
3,10
4
В конечном итоге на основе анализа показателей эластичности
72
выявлено, что наибольшее влияние на финансовые показатели проекта
оказывают следующие факторы: изменение арендных ставок, уровень
заполняемость помещений и размера инвестиций в постоянные активы.
К особенностям реализации пилотного проекта по строительству
доходного дома следует отнести следующие обстоятельства.
Во-первых, большое влияние на величину финансовых результатов
оказывает месторасположение доходного дома. Так, для центра срок
окупаемости пилотного проекта по организации доходного дома будет
меньше.
Во-вторых, возможность выбора при строительстве доходного дома
между различными типами зданий позволяет влиять на финансовые
результаты инвестирования. Так, более дорогие каркасно-монолитные дома
снижают доходность, а значит, и прибыль инвестора. В то время как
панельные дома вследствие более низкой себестоимости строительства
позволяют увеличивать доходность примерно на 25–30%.
В-третьих, организационно-правовая форма хозяйствующего субъекта
оказывает
существенное
влияние
на
финансовые
результаты.
Финансирование строительства доходных домов путем создания ЗПИФН
позволяет сэкономить значительные денежные средства относительно
закрытых акционерных обществ, что улучшает финансовые результаты
проекта примерно на 20%. Это, в свою очередь, позволит дополнительно
привлечь частный капитал в проект по созданию доходных домов в
Белгородской области.
73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По итогам проведённого исследования можно сформулировать
следующие выводы.
Категория
«жильё»
имеет
сложную
социально-экономическую
природу. С одной стороны, жилье – это товар (экономическое благо,
произведенное для обмена), с другой стороны – это благо, удовлетворяющее
одну из самых важных человеческих потребностей: отсутствие жилья не
позволяет человеку нормально жить и трудиться, создать семью. Жильё
является необходимым средством воспроизводства человеческого капитала,
поэтому должно быть доступным.
Как социально-экономическая категория доступность жилья является
многомерной
характеристикой,
в
которой
проявляются
различные
социально-экономические, демографические и поведенческие взаимосвязи,
показатели
текущего
бюджетно-нормативной
уровня
и
благосостояния
кредитно-финансовой
населения,
системы,
параметры
ценовой
и
тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации
жилищного фонда.
Жилищная обеспеченность населения и доступность жилья в РФ
выступают важнейшим условием роста благосостояния в экономике. В
работе жилищная обеспеченность и доступность жилья проанализированы
на базе данных официальной статистики Росстата, с использованием
международных сопоставлений. Показано, что, несмотря на существенное
улучшение показателей жилищного фонда РФ, средний россиянин
значительно отстает от граждан развитых стран как по количественным и
качественным характеристикам жилищной обеспеченности, так и по уровню
доступности
жилья.
Данные
субъективных
оценок
домохозяйств
подтверждают остроту жилищной проблемы в нашей стране. Это позволяет
сделать вывод о недостаточной эффективности жилищной политики,
осуществляемой в России, и необходимости трансформации ее приоритетов.
74
В
работе
проанализированы
тенденции
развития
жилищного
строительства с 1970 по 2017 годы, выявлены закономерности развития
территориальных рынков доступного жилья в РФ. Проведен анализ
ситуационного развития доступности территориальных жилищных рынков
на уровне федеральных округов РФ и классификация территориальных
рынков жилой недвижимости по уровню доступности. Анализ общих
тенденций на рынках жилья позволил выявить современные тенденции
развития
жилищного
строительства
на
общефедеральном
уровне
–
тенденцию устойчивого роста как спроса на жилье, предложения со стороны
инвестиционно-строительного комплекса, так и фактические экономикоматематические тенденции ввода жилья и повышения его доступности. Эта
тенденция апроксимируется полиноминальным уравнением y=-0,0028x5 –
0,1288x4 + 2,123x3 – 14,192x2 + 31,5 61x + 39,704 с высокой достоверностью
аппроксимации R² = 0,9325.
Анализ
ситуационного
развития
доступности
территориальных
жилищных рынков на уровне федеральных округов РФ показал, что
основными лидерами по воду жилья и уровню его доступности являются
ЦФО, ПФО и ЮФО.
Реализация
существующих
инструментов
жилищной
политики
на
локальных рынках жилья имеет общие для всех регионов недостатки.
Действующие инструменты жилищной политики не в состоянии в полной мере
решить
проблему
обеспечения
населения
жильем.
Институциональное
формирование рынка арендного жилья, как перспективное направление
жилищной политики, призвано обеспечить инновационное и качественное
обновление жилищного фонда и улучшить жилищные условия разных категорий
населения. Арендное жилье должно стать механизмом реализации стратегических
направлений государственной жилищной поддержки до 2020 года.
Проанализировав потенциал рынка жилья Белгородской области с
учетом платежеспособного спроса населения, мы определили, что в 2017
году платежеспособный спрос покрывал предложение жилья только на 88%.
75
В настоящее время на городском рынке найма жилья сложились достаточно
высокие цены. Месячная цена найма в городах Белгородской области
однокомнатной квартиры составляет 8-12 тыс. руб., двухкомнатной – 12-15
тыс. руб., трехкомнатной – 14-30 тыс. руб. В результате, наем жилья
малодоступен для жителей региона не только с низким, но и средним
уровнем дохода (22 тыс. руб. в 2017 году). В результате анализа внутренних
и внешних факторов, оказывающих влияние на бизнес в Белгородской
области (географическое положение, социально-экономическое развитие,
инвестиционный климат и пр.), было выявлено, что создание фонда
арендного жилья в регионе довольно перспективно.
В выпускной квалификационной работе предложена реализация
пилотного проекта по строительству доходного дома. К особенностям
проекта следует отнести следующие обстоятельства.
Во-первых, большое влияние на величину финансовых результатов
оказывает месторасположение доходного дома. Так, для центра срок
окупаемости пилотного проекта по организации доходного дома будет меньше.
Во-вторых, возможность выбора при строительстве доходного дома
между различными типами зданий позволяет влиять на финансовые
результаты инвестирования. Так, более дорогие каркасно-монолитные дома
снижают доходность, а значит, и прибыль инвестора. В то время как
панельные дома вследствие более низкой себестоимости строительства
позволяют увеличивать доходность примерно на 25–30%.
В-третьих, организационно-правовая форма хозяйствующего субъекта
оказывает
существенное
влияние
на
финансовые
результаты.
Финансирование строительства доходных домов путем создания ЗПИФН
позволяет сэкономить значительные денежные средства относительно
закрытых акционерных обществ, что улучшает финансовые результаты
проекта примерно на 20%. Это, в свою очередь, позволит дополнительно
привлечь частный капитал в проект по созданию доходных домов в
Белгородской области.
76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.
Акиндинова, Н.Склонность населения России к сбережению:
тенденции 1990-х годов / Н. Акиндинова // Вопросы экономики. – 2017. – №
10. – С. 80–95.
2.
Баронин, С.А.
Методология
формирования и
территориальных рынков доступного жилья: дис. …
развития
д. экон.наук. – М.,
2015. – 324 c.
3.
Белкина, Т. Жилищный сектор в России / Т. Белкина // Вопросы
экономики. – 2014. – № 10. – С. 16–22.
4.
Беспалов,
М.В.
Формирование
экономического
механизма
управления региональным рынком жилой недвижимости / М.В. Беспалов,
И.Н. Макаров, Е.А. Сотникова // Вестник Тамбовского университета. Серия:
Гуманитарные науки. - 2016. - № 9 (149). - С. 143-150.
5.
Бессонова, О.Э. Результаты трансформации советской жилищной
модели / О.Э. Бессонова // Экономическая социология. – 2017. - Т 12. - №5. –
С.14-29
6.
Воркуев, Б.Л. Ценность, стоимость и цена / Б.Л. Воркуев. – М.:
Изд-во МГУ, 2017. – 168 с. – 128 c.
7.
Грабовый, П.Г. Экономика и управление недвижимостью:
учебник / П.Г. Грабовый. - М.: Проспект, 2012. – 848 с.
8.
Гражданский
кодекс
Российской
Федерации.
Принят
Государственной Думой 21.10.1994г. (с изм. от 26.06.2017г.). Часть 1:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
доступа:
Дата
доступа:
06.09.2018.
9.
Дмитриев, С.В. Проектирование жилища в условиях рыночной
экономики: учеб. пособие / С.В. Дмитриев, К.Н. Кузьмина, И.В. Швецова. –
Новосибирск: НГАХА, 2016. – 76 с.
10.
Доходы, расходы и потребление домашних хозяйств в 2017 году
77
(по итогам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств). - М.:
Росстат, 2018. – 340 c.
Дубинин, Н.П. Некоторые вопросы биосоциальной природы
11.
человека / Н.П. Дубинин, Ю.Г. Шевченко. – М.: Кнорус, 2014. – 245 с
Ершова, С.А. Проблемы управления собственностью жилищного
12.
сектора социальной сферы городов / С.А. Ершова. – СПб. : СПбГИЭА, 2017.
– 172 с.
Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского.: [пер. с англ.] –
13.
М.: Дело, 2016. – 224 с.
Жильё: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина; науч.
14.
ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М.: А.В.Ч., 2011. – 976 с.
Журавлев, Н.В. Экономическая сущность недвижимости в
15.
рыночной экономике / Н.В. Журавлев // Социально-экономические явления и
процессы. - 2012. - № 1. - С. 68–71.
Кириллова, А.Н. Методологические подходы к определению
16.
индекса доступности жилья / А.Н. Кириллова, С.Р. Хачатрян // Экономика
строительства. – 2017. – № 9. – С. 9–21.
Кияненко,
17.
К.В.
Введение
в
проблематику
современного
рыночного жилища: учеб. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда: ВоГТУ, 2018.
– 330 c.
Князева, Е.Н. Синергетика и принципы коэволюции сложных
18.
систем
/
Е.Н.
Князева,
С.П.
Курдюмов
[Электронный
ресурс]:
http://www.synergetic.ru/science/index.php?article=kurdumov
19.
Коростин, С.А
Анализ показателей развития региональных
рынков жилой недвижимости и доступности жилья в российских регионах /
С.А. Коростин // Фундаментальные исследования.- 2016. - № 5-1. - С. 195198.
20.
Круглик С.И. Комплексный подход к разработке государственной
политики в жилищной сфере // Экономика и управление. – 2018. - №1. –
С.15-19.
78
21.
Круглик С.И. Приоритетный национальный проект «Доступное и
комфортное жилье гражданам России»
жилищной
политики
//Промышленное
- стержень государственной
и
гражданское
строительство
(электронный журнал). – 2016. - № 7. – C.38-56.
22.
Логунов,
В.Н.
Информационные
основы
потребительского
поведения / В.Н. Логунов. – Воронеж, 1999. – С. 5.
23.
Лушин, С.И. Ценность. Цена. Стоимость. / С.И. Лушин. – М. :
Юристъ, 2017. – 180 c.
24.
Мокронос В.И., Бондарь А.П. Реализация на территории России
Федеральной целевой программы «Жилище» / В.И. Мокронос, А.П. Бондарь
// Институт финансово-кредитных отношений в условиях рыночных
трансформаций. Сборник статей научно-практического семинара, 2017. - С.
210-214.
25.
Мустафина Л. Р. Определение доступности жилья для населения:
методологические
аспекты
//
Экономические
проблемы
регионов
и
отраслевых комплексов. - 2017. №12. - С. 185-194.
26.
Мустафина Л. Р. Повышение доступности жилья для населения
России и его регионов // Молодой учёный. - 2018. №2.- С. 16-27.
27.
Некипелов, А.Д. Теории трудовой стоимости и предельной
полезности: Взаимодействие издержек и полезности / А.Д. Некипелов //
Проблемы прогнозирования. – 2018. – № 1. – С. 9-24.
28.
Овсянникова, Т.Ю. Инвестиции в жилищное строительство. –
Новосибирск, 2016. – 358с.
29.
Овсянникова, Т.Ю. Оптимизация моделей финансирования
строительства и реконструкции жилья / Т.Ю. Овсянникова, Д.К. Празукин //
Тезисы докл. 2 международ. конгресса «Ресурсо- и энергосбережение в
реконструкции и новом строительстве». – Новосибирск, 2018. – С. 67–76.
30.
Опрос населения 30.08.2017 «Что такое «доступное жилье»? //
База данных ФОМ bd.fom.ru. URL: http://wciom.ru/ (Всероссийский центр
исследования общественного мнения) (дата обращения: 15.11.2017 г.).
79
31.
Палий В.М. Доступность жилья и определяющие его факторы.
URL: http://be5.biz/ekonomika1/r2011/1583.htm (дата обращения: 17.05.2018г.).
32.
Подпрограмма «Развитие рынка арендного жилья» долгосрочной
целевой программы «Развитие жилищного строительства в Российской
Федерации на 2015 – 2020годы» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://docs.cntd.ru/document/917044559. Дата доступа: 06.09.2018.
33.
Пчелинцева, Л.М. О понятиях «жилище» и «жилищный фонд»:
теоретические аспекты / Л.М. Пчелинцева // Жилищное строительство. –
2014. – № 2. – С. 9–11.
34.
Российский статистический ежегодник. 2018: Стат. сб./Росстат. -
М., 2018. – 686 c.
35.
Рыбина Е. Г. Понимание и измерение доступности жилья в
России и в мире / Московский государственный университет им. М. В.
Ломоносова. М., 2016. – 210 c.
36.
Сидорин, А.М. Взгляд на жилищную проблему сквозь призму
прав человека / А.М. Сидорин // Архитектура и строительство России. – 2018.
– № 4-5. – С. 5–22.
37.
Сиразиева,
Е.А.
Роль
федеральной
целевой
программы
«Жилище» в решении жилищных проблем молодых семей в России / Е.А.
Сиразиева,
Ю.Ю.
Белова
//
Россия
в
пространстве
глобальных
трансформаций: в фокусе наук о человеке, обществе, природе и технике
Материалы международной междисциплинарной научной конференции.
Составитель, ответственный и научный редактор сборника, 2016. - С. 56-58.
38.
Скульмовская Л. Г. Приоритетный проект «Доступное жилье»
как основной инструмент реализации региональных стратегий развития в
области жилищной политики // Теория и практика общественного развития.
2018. - № 3. - С.29–34.
39.
Соммер, А. 10 тезисов об особенности товара «жилье» / А.
Соммер // Евроград. – 2016. – № 11. – С. 42–46.
40.
Ставцева
Т.И.
Сделки
на
рынке
жилой
недвижимости:
80
транзакционные издержки // Евразийский юридический журнал. 2015. № 3
(82). С. 232-233.
41. Степина А.Р., Дёмина В.Н. Основные проблемы и направления
развития первичного рынка жилья экономического класса в Орловской
области / А.Р. Степина // Экономика. Менеджмент. Человек. № 13 (2018).
URL:https://econpeople.ru/okt18
42. Степина А.Р., Дёмина В.Н. Механизм, особенности и доступность
банковского ипотечного кредитования в России // Студенческий: электрон.
научн.
журн.
2018.
№
19(39).
URL:
https://sibac.info/journal/student/39/11861043. Страйк, Р. Исследование рынков
городского жилья в России / Р. Страйк // Вопросы экономики. – 2016. – № 10.
– С. 4–9
44. Федеральная служба
Официальный
сайт.
-
государственной статистики.
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.gks.ru/. Дата доступа: 06.08.2018.
45. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017): [Электронный ресурс]. –
Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/.
Дата доступа: 06.09.2018.
46. Финансово-экономическое обоснование к проекту Федерального
закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и
отдельные
законодательные
акты
Российской
Федерации
в
части
законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму
жилых
помещений»
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/. Дата доступа: 06.09.2018.
47. Book Review. The State Of The World's Cities Report 2016
[Электронный
ресурс].
-
Режим
http://www.unhabitat.org/istanbul+5/br.htm. Дата доступа: 16.09.2018.
доступа:
81
48. Bursting the housing bubble myth/ BT Investment Management, 2018.
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://btim.com.au/education-andresources. Дата доступа: 06.09.2018.
49. Census data collection and harmonization for Europe, NERA, 2018.
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
hftp://www.orfeus-
eu.org/pub/NERA/Deliverables/NERA_D7.5.pdf. Дата доступа: 06.09.2018.
50. Europe‘s buildings under the microscope / Buildings Performance
Institute Europe (BPIE),2018.
[Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.europeanclimate.org/documents.pdf. Дата доступа: 06.09.2018.
51. Housing Affordability Index. National Association of REALTORS, 2018
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
Дата
http://www.realtor.org/topics/housing-affordability-index.
доступа:
06.09.2018.
52. Housing statistics, November 2018. / Eurostat Statistics Explained.
[Электронный ресурс]. - Режим доступа :http://ec.europa.eu/eurostat/statisticsexplained/index.php/Housing_statistics#Housing_affordability.
Дата
доступа:
06.09.2018.
53. Interactive Data Tool of The ENTRANZE Project/ [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://www.entranze.enerdata.eu/. Дата доступа:
06.09.2018.
54. Property Index 2017. Overview of European Residential Markets.
Deloitte Real Estate, 2018. - [Электронный
доступа:
–
ресурс]. – Режим
Режим
доступа:
http://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/be/Documents_Deloitte-Propertyindex-2018.pdf. Дата доступа: 06.09.2018.
55. Smith, Halbert C. Real estate perspectives: an Introduction to Real Estate
/ Halbert С. Smith, John B. Corgel.. – 2 nd ed.– IRWIN, INC, 1012. – Р.392
56. Understanding Residential Real Estate in China, IMF Working Paper, April
2018.
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
https://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2018/wp1584.pdf. Дата доступа: 06.09.2018.
82
83
84
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа