close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Дикопольцева Виолетта Николаевна . Правовое регулирование комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства

код для вставки
3
4
5
АННОТАЦИЯ
Выпускная
квалификационная
работа
на
тему
«Правовое
регулирование комплексного освоения территорий в целях жилищного
строительств».
Год защиты: 2017
Направление подготовки: 40.03.01 «Юриспруденция»
Студент: Дикопольцева В.Н.
Руководитель: заведующий кафедрой «Гражданское право» ФГБОУ ВО
«Орловский Государственный Университет им. И.С. Тургенева», доктор
юридических наук, доцент Мельников Н.Н.
В дипломной работе проанализировано российского законодательство,
которое регулирует комплексное освоение территорий в целях жилищного
строительства, а также анализ правового регулирования, особенности
конкурсных процедур, осуществляемых в целях комплексного освоения
территорий для жилищного строительства,
территории,
правовое
регулирование
порядок и условия застройки
земельного
контроля
за
использованием территории, предоставленной для комплексного освоения в
целях жилищного строительства.
По
результатам
проведенного
исследования
теоретического и практического характера.
сделаны
выводы
6
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИКО - МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИЙ В
ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА…………………………………...8
1.1 Правовое регулирование отношений в сфере комплексного освоения
территорий в целях жилищного строительства…………………………………8
1.2 Понятие комплексного освоения территорий в целях жилищного
строительства…………………………………………………………………….12
ГЛАВА 2. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В ЦЕЛЯХ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ СОСТАВА ГОСУДАРСТВЕННЫХ
ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ………………………………………….15
2.1 Планировка территории, предназначенной для
комплексного освоения в целях жилищного строительства………………….15
2.2 Особенности конкурсной процедуры, осуществляемой в целях
комплексного освоения территорий для жилищного строительства ………..22
ГЛАВА 3. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ТЕРРИТОРИИ, ПРЕДОСТАВЛЕННОЙ
ДЛЯ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА……………………………………………………………...40
3.1 Порядок и условия застройки территории,
предоставленной для комплексного освоения в целях жилищного
строительства…………………………………………………………………….40
3.2 Правовое регулирование земельного контроля за использованием
территории, предоставленной для комплексного освоения в целях
жилищного строительства………………………………………………………51
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………67
7
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы дипломной работы. Обеспечение граждан
жильем
является
стратегически
важной
задачей
развития
любого
государства. В настоящее время проблемами городов России является
аварийное состояние жилого фонда, изношенность инженерных сетей,
недостаточность мест в детских дошкольных и общеобразовательных
учреждениях, и т.д. Данные социологических исследований показывают, что
жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной
степени не удовлетворенных жилищными условиями, при этом для 32%
семей жилищная проблема стоит достаточно остро и требует решения в
ближайшее время.
Способность
городов
развиваться
путем
точечной
застройки
практически исчерпана, поскольку использовано большинство «пятен» под
застройку, ограничено количество инженерных мощностей. Застройка
свободных территорий, близких к городским заселенным территориям,
затруднена, поскольку большая часть данных территорий предоставляется
без инженерной подготовки.
Реализация проектов комплексного освоения территорий, в рамках
которых производятся работы по подготовке территорий, строительство
жилых, социальных и прочих объектов, позволяет решить проблемы, создав
современную, качественную среду для проживания, и избежать проблемы,
возникающие при уплотнительной застройке.
Степень научной разработанности темы.
Теоретическую основу
исследования составили труды учёных в области общей теории права –
С.С. Алексеева, М.Н. Марченко, B.C. Нерсесянца; теории гражданского
права – В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, Д.И. Мейера, О.М. Козырь,
Л.А. Новоселовой, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого; теории
земельного, аграрного и экологического права – Г.А. Аксенёнка, А.П.
Анисимова, В.П. Балезина, М.М. Бринчука, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова,
8
М.И. Васильевой,
И.В.Евтихеева,
Г.А. Волкова,
Н.Г.
Е.А.
Жаворонковой,
Галиновской,
А.К. Голиченкова,
Ю.Г. Жарикова,
И.А. Иконицкой,
Н.Д. Казанцева, И.О. Красновой, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, М.И.
Палладиной, В.В. Солдатенкова, Н.А. Сыродоева, М.Ю. Тихомирова, В.Х.
Улюкаева, А.Е. Черноморца и других.
Цели и задачи исследования. Целью исследования являются
комплексный
теоретико-правовой
анализ
правового
регулирования
комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.
В соответствии с указанными целями ставятся следующие задачи:

определение понятия комплексного освоения комплексного
освоения территорий в целях жилищного строительства;

анализ
правового
регулирования
отношений
в
сфере
комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства;

изучение особенностей конкурсной процедуры, осуществляемой
в целях комплексного освоения территорий для жилищного строительства;

исследование
предоставленной
для
порядка
и
комплексного
условий
застройки
освоения
в
территории,
целях
жилищного
строительства;

раскрыли особенности правового регулирования комплексного
освоения территорий в целях жилищного строительства.
Объектом
возникающие
в
исследования
результате
являются
предоставления
общественные
правового
отношения,
регулирования
комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.
Предмет
исследования
градостроительного
составляют
законодательства,
нормы
земельного
регулирующие
и
порядок
предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях
жилищного строительства.
Методологическую основу дипломной работы составили следующие
методы научного познания: теоретического анализа, системно-структурный,
логико-юридический,
историко-правовой,
сравнительного
анализа
9
результатов исследований, проведенных другими авторами по вопросам,
примыкающим к разрабатываемой проблематике, формально-юридический.
Нормативную основу дипломной работы составили положения земельного,
градостроительного законодательства Российской Федерации, регулирующие
предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях
жилищного строительства.
Эмпирическая база дипломной работы основана на практике
Арбитражных судов Российской Федерации.
Основные положения, выносимые на защиту:
1.
Комплексное
освоение
территорий
в
целях
жилищного
строительства  совокупность взаимно связанных, последовательных
действий
правообладателя
земельного
участка,
находящегося
в
государственной или муниципальной собственности, по возведению жилых и
иных объектов недвижимости, объектов инженерной инфраструктуры,
осуществляемую на основании проектировочных решений, содержащихся в
документах градостроительного зонирования и планировки территорий.
2.
Для создания гарантии устойчивости и признания юридической
силы Градостроительному плану земельного участка необходимо: закрепить
в Градостроительном кодексе РФ положение о бессрочности действия
Градостроительного плана земельного участка или о долгосрочности его
действия.
3.
Установление в Земельном Кодексе РФ требования о том, что
предоставление территорий для их комплексного освоения в целях
жилищного строительства осуществляется на торгах (в форме аукциона),
введение в процедуры таких торгов некоторых особенностей, связанных,
прежде всего с целями использования участков, представляется вполне
обоснованным.
4.
Необходимо в ст. 30.2 ЗК РФ внести изменения, согласно
которым арендатор территории (земельного участка), предоставленного для
его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право
10
передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу
только при условии согласия собственника земельного участка. В противном
случае появляется множество посредников, которые, не имея фактической
заинтересованности в строительстве, получают прибыль лишь от продажи
имущественного
права
пользования
земельными
участками,
предоставленными в аренду.
5.
На
разрешения
законодательном
на
уровне
строительство.
Градостроительного
не
Следует
установлен
дополнить
ч.
срок
11
выдачи
ст.
51
Кодекса нормой, устанавливающей, что «...если в
установленный ч. 11 ст. 51 Кодекса срок ни запрошенное разрешение, ни
мотивированный отказ в его выдаче заявителем не получен по не зависящим
от заявителя причинам, то на одиннадцатый день с даты получения
уполномоченным органом заявления о выдаче разрешения на строительство

заявитель
соискатель
такого
разрешения
вправе
осуществлять
строительство объекта, за разрешением на строительство которого он
обращался. Орган, уполномоченный выдавать разрешение на строительство,
вправе оспорить осуществление строительства такого объекта в суде, если
докажет, что представленные заявителем документы не соответствовали
закону на дату их подачи в этот орган. Факт обращения в суд не влечет за
собой приостановления либо отмены строительных работ до принятия по
этим вопросам судебного акта, приостанавливающего либо запрещающего их
осуществление»
6.
В
законодательстве
недостаточно
урегулированы
вопросы,
касающиеся строительства линейных объектов (дорог, сетей) в рамках
комплексного
освоения.
Данный
пробел
может
быть
устранен
в
законодательстве субъекта Российской Федерации, которое не должно
противоречить Градостроительному кодексу РФ.
Структура дипломной работы. Данная работа состоит из введения, трех
глав, содержащих шесть
источников.
параграфов, заключения, списка используемых
11
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИКО - МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ
ТЕРРИТОРИЙ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1 Правовое регулирование отношений в сфере комплексного освоения
территорий в целях жилищного строительства
Несложно отметить, то что в Земельном кодексе Российской
Федерации (далее – ЗК РФ) термин «предоставление земельных участков»
применяется
в
нормах,
муниципальной
стабилизирующих
собственности,
существенно
право
реже
государственной,
–
в
нормах,
не
включающих предписание на форму собственности, в которой располагается
соответствующий земельный участок. В нормах о правах на имущество,
содержащихся в ГК РФ, «предоставление» упоминается только лишь в двух
статьях (ст. 218 и 247), и согласно ст. 264 ГК РФ «земельные участки могут
предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке,
которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством», что
дает
основание
считать
этот
термин
довольно
безразличным
для
гражданского права и гражданско-правовых отношений. 1
Термином
«предоставление»
в
нормах
об
использовании
природных объектов охватывается целый комплекс юридически значимых
действий в сфере распоряжения принадлежащих публичным образованиям
природных
объектов,
урегулирован
императивного
порядок
императивными
метода
к
осуществления
правовыми
которых
нормами.
детально
Использование
рассматриваемым отношениям обусловлено
участием публичного образования (в лице компетентных органов) и
характером складывающихся отношений.2
В земельно-правовой науке категория «предоставление земельного
1
Е.С. Болтанова. Проблемные вопросы правового регулирования порядка предоставления природных
объектов для строительства// Хозяйство и право. 2012. № 3. с .62
2
Анисимов А.П. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные
участки / А.П. Анисимов, А.И. Мелихов. Волгоград: Мастер, 2010. С. 105
12
участка»
относится
к
числу
спорных
и
являлась
предметом
специальных исследований Н.А. Дедовой, О.В. Орешкиной, И.В. Ткачевой,
Д.Л. Мальцева, Ю.В. Грицковой, И.И. Гордиенко и др.
В
правоприменительной
практике
появляются
проблемы,
сопряженные с определением отраслевой принадлежности спора и выбора
«приоритетных» правовых норм (гражданских или земельных), подлежащих
использованию в конкретном деле. 3Сущность проблемы заключается в том,
что
земельный
участок
является
основной
недвижимой
вещью
и,
соответственно, объектом гражданских правоотношений. Однако в отличие
от остальных объектов недвижимости земельный участок выступает еще и в
качестве природного объекта и природного ресурса, составной части
окружающей среды.4 В связи с этим выделяются различные точки зрения на
решение данной проблемы.
В первую – «цивилистическую» – группу следует включить ученых,
которые в регулировании земельных отношений отдают приоритет нормам
гражданского права. К числу основателей этой группы можно отнести Ю.Г.
Жарикова, И.С. Ковалеву5, Е.А. Суханова6, В.Ф. Яковлева. Представитель
данного
направления
Н.П.
Лотникова
считает,
что
имущественные
отношения по совершению сделок с земельными участками следует отнести
к предмету только гражданского права. Так они «будут отграничены от
отношений, составляющих предмет земельного права, и которые являются
публичными по методу регулирования и преследуют цель по сохранению
земли как основы жизни и деятельности людей».
3
Бадулин О. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. 2009. № 1. С.
93.
4
Анисимов А.П. Соотношение земельного и гражданского права: вопросы теории // Бюллетень
нотариальной практики. 2009. № 5. С. 40.
5 Ковалева И.С. Сравнительный анализ правового регулирования прав на землю гражданским и земельным
законодательством // Право и образование. 2007. № 9. С. 73.
6
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве // Эж-Юрист. 2010. № 3.
С. 51.
13
Подобным попыткам избавиться от земельного законодательства
возражает Н.Н. Мисник7: «Если из Земельного кодекса РФ изъять
гражданско-правовые нормы, то таким же путем следует идти и в отношении
Водного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ и т.д. Затем изъятые нормы нужно
будет куда-то поместить. Вряд ли Гражданский кодекс РФ выдержит такое
«пополнение» без риска утратить свою сущность»
Во вторую – «земельную» – группу следует включить авторов,
предлагающих
сохранение
приоритетности
земельно-правового
регулирования отношений в области использования и охраны земель. Так,
Н.И. Краснов отмечал, что «суть проблемы заключается не в распаде
земельных отношений, а в установлении правильного соотношения
гражданского и земельного права».8
В третью – «компромиссную» – группу входят участники дискуссии,
предлагающие компромиссные варианты решения. Так, Е.М. ТужиловаОрданская считает, что речь должна идти не о приоритетности тех или иных
правовых норм, а о разграничении сферы действия гражданского и
земельного права.
Порядок предоставления земельных участков для ихкомплексного
освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности определяется рядом
нормативно - правовых актов.9
Положения о комплексном освоении земельных участков
при
осуществлении жилищного строительства рассредоточены по различным ФЗ,
законам субъектов РФ, и многочисленным подзаконным, в том числе
муниципальным, актам, принятым в соответствии с ними.
7
Мисник Н.Н. Еще раз о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании
земельных отношений // Государство и право. 2009. № 9. С. 22.
8
Краснов Н.И. О соотношении земельного права при переходе к рыночной экономике // Государство и
право. 2007. № 7. С. 55.
9
Сухова Е.А. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. "ГроссМедиа",
РОСБУХ, 2008. С. 78
14
К
ФЗ,
непосредственно
регулирующимкомплексное
освоение
земельных участков в целях жилищного строительства, относятся Земельный
кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской
Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральный
закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного
строительства».
К федеральным подзаконным актам следует отнести:Постановление
Правительства РФ от 13 ноября 2006 года № 680«О составе схем
территориального планирования Российской Федерации»;
Постановление
Правительства РФ от 25 декабря 2006 года № 804 «Об утверждении
Положения о совместной подготовке проектов документов территориального
планирования, а также о составе, порядке создания и деятельности комиссии
по
совместной
подготовке проектов документов
территориального
планирования»; Постановление Правительства РФ от 5 мая 2007 года № 265
«Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения
территорий
в
целях
жилищного
строительства»;
Постановление
Правительства РФ от 23 марта 2008 года № 198 «О порядке подготовки и
согласования проекта схемы территориального планирования Российской
Федерации»; Постановление Правительства РФ 3 апреля 2008 года № 234
«Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках,
находящихся в федеральной собственности»; Постановление Правительства
РФ от 5 апреля 2010 г. N 215 «Об утверждении Правил подготовки докладов
об осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального
контроля в соответствующих сферах деятельности и об эффективности
такого контроля (надзора)», иные подзаконные акты.
Градостроительный кодекс, Земельный кодекс РФ
регулярно
подвергаются изменениям, которыми необходимо руководствоваться. В
настоящее время их редакция такова, что ни один из них не только не может
считаться главным, системообразующим, но, и охарактеризован как
достаточно
совершенный,
оптимально
согласующийся
с
другими
15
нормативными
актами,
внутренне
непротиворечивый
и
создающий
надлежащие условия для жилищного строительства. 10
1.2 Понятие комплексного освоения земельных участков в целях
жилищного строительства
В настоящий момент норма-дефиниция, определяющая, что следует
понимать под "комплексным освоением земельного участка для жилищного
строительства", отсутствует как в Земельном кодексе РФ, так и в
Градостроительном РФ и иных федеральных законах. 11
В соответствии с п. 1 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ комплексное
освоение земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, в целях жилищного строительства включает
в себя:

подготовку документации по планировке территории;

выполнение работ по обустройству территории посредством
строительства объектов инженерной инфраструктуры;

осуществление жилищного и иного строительства в соответствии
с видами разрешенного использования.
Статья 30.2 ЗК вступила в силу с 10 января 2005 г. Представляется, что
возникновение в ЗК РФ данной статьи было продиктовано актуальными
практическими проблемами застройки территорий жильем, имеющими место
в последние годы, особенно в крупных городах России. 12
Одной из главных проблем стало обеспечение районов массовой жилой
застройки (как, впрочем, и отдельно стоящих многоквартирных жилых
объектов или их групп) инженерной и социальной инфраструктурой.
10
Герасимов
А., Рыжов
А., Корольков
А., Вешкурцева З., Бекренева
Т.
Согласований станет
меньше//Жилищное право. 2012. N 3.с. 77
11
Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Правомуниципальной собственности на земельные участ
ки вРоссийской Федерации: вопросы теории и практики:монография. – Москва: Новый индекс, 2010. С. 175
12
Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный)- СПб.: Питер
Пресс, 2009.с. 275
16
Зачастую большие земельные площади застраиваются жилыми объектами
без надлежащей инженерной подготовки территории, надлежащего расчета и
учета потребностей ее будущего населения в социальных объектах, таких как
магазины, школы, детские сады, зоны отдыха, учреждения здравоохранения,
спортивные зоны и т.д.13 Известны случаи, когда целые кварталы
(микрорайоны) или их значимые части застраивались без предварительной
разработки и утверждения проектов их детальной планировки и проектов
межевания территории, ограничиваясь лишь разработкой градостроительной
(проектной) документации в отношении отдельного земельного участка,
необходимого
для
строительства.14
В
результате
соответствующие
нормативы обеспеченности населения вновь возникающего микрорайона
социальной инфраструктурой оказывались нарушенными, а инженерные
мощности  перерасходованными, что приводило к возникновению
препятствий или ограничений в дальнейшем развитии территорий либо к
существенному удорожанию последующего строительства на ней.
Другая частая и немаловажная проблема  это отсутствие бюджетного
финансирования разработки документации по планировке территорий
будущих жилых кварталов (микрорайонов), и тем более - их инженерного
обустройства, особенно на неосвоенных или малоосвоенных землях. Одним
из возможных решений данной проблемы является привлечение средств
частных инвесторов, в интересы которых, однако, комплексное развитие
территорий входит далеко не всегда.
Введение
ст.
30.2
особенностей
земельных
правоотношений
направлено на решение указанных проблем, предоставление органам
государственной и муниципальной власти соответствующих механизмов, а
13
Анисимов А. П.Предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях
жилищного строительства //Аграрное и земельное право. 2008. № 4. - С. 72
14
Жаркова О.А. Предоставление земельного участка для целей строительства и документация по планировке
территории// Закон.2013. N 5. с.30
17
также стимулирование застройщиков к инвестированию в комплексное
развитие территорий для целей жилищного строительства.15
Таким образом, комплексное освоение земельных участков в целях
жилищного
строительства
последовательных
действий

совокупность
правообладателя
взаимно
земельного
связанных,
участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, по
возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной
инфраструктуры, осуществляемую на основании проектировочных решений,
содержащихся в документах градостроительного зонирования и планировки
территорий.
15
Галиновская Е.А. Земельное законодательство: особенности формирования и развития // Журнал
российского права. 2009. N 11. с. 80
18
ГЛАВА 2 ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В
ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ СОСТАВА
ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ
2.1 Планировка территории, предназначенной для
комплексного освоения в целях жилищного строительства
Подготовка
документации
по
планировке
территории
является
необходимым действием при комплексном освоении земельного участка в
целях жилищного строительства.
Регулированию вопросов планировки территорий посвящена гл. 5
Градостроительного кодекса (ст. ст. 41
- 46.3). Согласно ст. 41
Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке
территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития
территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов,
микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков,
на которых расположены объекты капитального строительства, границ
земельных участков, предназначенных для строительства и размещения
линейных объектов.16
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в
отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При
подготовке документации по планировке территории может осуществляться
разработка
проектов
планировки
территории,
проектов
межевания
территории и градостроительных планов земельных участков.17
Градостроительный кодекс выделяет три вида документации по
планировке территории:
16
Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный)- СПб.: Питер
Пресс, 2009.с. 275
17
Жаркова О.А. Предоставление земельного участка для целей строительства и документация по планировке
территории// Закон.2013. N 5. 22
19
а) проекты планировки территорий разрабатываются для выделения
элементов планировочной структуры, к которым Градостроительный кодекс
относит кварталы и микрорайоны, иные планировочные элементы, и
установления
параметров
их
планируемого
развития.
Требования
к
содержанию проектов планировки довольно подробно раскрыты в ст. 42
Градостроительного кодекса.
Градостроительный кодекс РФ не раскрывает содержание элементов
планировочной структуры, перечисляя только некоторые виды таких
элементов - кварталы, микрорайоны.18
Проект планировки территории состоит из основной части, которая
подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.
Основная часть проекта планировки территории включает в себя:
1)
чертеж
или
чертежи
планировки
территории,
на
которых
отображаются:
а) красные линии.
Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса красные
линии
-
линии,
которые
обозначают
существующие,
планируемые
(изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования,
границы
земельных
участков,
на
которых
расположены
линии
электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения),
трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие
подобные сооружения.
Объект недвижимости не должен выходить за пределы красных линий
и соответственно не должен пересекать их.
В противном случае он окажется на территории общего пользования, а
в силу ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные
участки общего пользования не подлежат приватизации. Вследствие этого
собственник здания, строения, сооружения не вправе будет приватизировать
18
Ломакин А. Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений// Жилищное право. 2013.N 8. с. 51
20
земельный участок, на котором расположено такое здание, строение или
сооружение.19
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что позиция
арбитражных судов сводится к тому, что нахождение земельного участка или
его части в границах красных линий, утвержденных в составе проекта
планировки, является препятствием для приобретения земельного участка в
собственность.20
б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты
инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам
общего пользования и их береговым полосам;
в) границы зон планируемого размещения объектов социальнокультурного
и
коммунально-бытового
назначения,
иных
объектов
капитального строительства;
г) границы зон планируемого размещения объектов федерального
значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
2) положения о размещении объектов капитального строительства
федерального,
регионального
или
местного
значения,
а
также
о
характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности
и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем
социального,
транспортного
обслуживания
и
инженерно-технического
обеспечения, необходимых для развития территории.
Помимо этого, в состав проекта планировки входят материалы по
обоснованию проекта, состоящие из графической части и пояснительной
записки.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории в
графической форме содержат: схему расположения элемента планировочной
19
Анисимов А. П. Предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях
жилищного строительства //Аграрное и земельное право. 2008. № 4. - С. 72
20
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 мая 2010 г. N ВАС-5414/10 по делу N А51-9373/2009;
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2009 г. N ВАС-9018/09 по делу N А49-4841/2008155а/19; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июня 2009 г. N ВАС-6637/09 по делу N А562196/2008.// СПС «КонсультантПлюс»
21
структуры; схему использования территории в период подготовки проекта
планировки территории; схему организации улично-дорожной сети, которая
может включать схему размещения парковок (парковочных мест), и схему
движения транспорта на соответствующей территории; схему границ
территорий объектов культурного наследия; схему границ зон с особыми
условиями использования территорий; схему вертикальной планировки и
инженерной подготовки территории; иные материалы в графической форме
для обоснования положений о планировке территории.21
Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений,
касающихся: определения параметров планируемого строительства систем
социального,
транспортного
обслуживания
и
инженерно-технического
обеспечения, необходимых для развития территории; защиты территории от
чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения
мероприятий
по
гражданской
обороне
и
обеспечению
пожарной
безопасности; иных вопросов планировки территории.
Таким образом, можно сказать, что основная цель проекта планировки
заключается в определении основных направлений ее будущего развития
путем разделения на кварталы и/или микрорайоны и определения границ зон
строительства
объектов
различного
назначения
(как
правило,
без
определения границ отдельных земельных участков), "рамочных" параметров
их создания и обеспечения инженерными, социальными и транспортными
объектами.
б) проекты межевания территории (ст. 43 Градостроительного кодекса)
являются последующей и более детализированной стадией планировки
территории. В соответствии со ст. 43ГрК РФ подготовка проектов межевания
территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим
21
Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Комментарий к Земельному кодексу Российской
Федерации. Элиста: ЗАОр "НПП Джангар", 2010. с. 305
22
застройке
территориям,
расположенным
в
границах
элементов
планировочной структуры.22
Градостроительный
кодекс
не
содержит
понятие
«межевание
территории».
Подготовка
проектов
межевания
застроенных
территорий
осуществляется в целях установления границ застроенных земельных
участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов
межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях
установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для
предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а
также границ земельных участков, предназначенных для размещения
объектов капитального строительства федерального, регионального или
местного значения.23
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе
проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
Размеры
земельных
устанавливаются
с
участков
в
учетом
границах
застроенных
фактического
территорий
землепользования
и
градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки
указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются
земельные
участки,
градостроительным
максимальные)
предоставляются
размеры
которых
регламентом
размеры
предельные
земельных
земельные
превышают
участки,
установленные
(минимальные
участков,
для
сформированные
и
(или)
строительства
на
основе
выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров
градостроительному регламенту.
Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания
территории, на которых отображаются:
22
Жаркова О.А. Предоставление земельного участка для целей строительства и документация по планировке
территории// Закон.2013. N 5. 38
23
Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.:
Проспект, 2010. с. 539
23

красные линии, утвержденные в составе проекта планировки
территории;

линии отступа от красных линий в целях определения места
допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

границы застроенных земельных участков, в том числе границы
земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

границы формируемых земельных участков, планируемых для
предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

границы земельных участков, предназначенных для размещения
объектов капитального строительства федерального, регионального или
местного значения;

границы территорий объектов культурного наследия;

границы зон с особыми условиями использования территорий;

границы зон действия публичных сервитутов.

В составе проектов межевания территорий осуществляется
подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих
застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов
застроенных земельных участков.
в)
градостроительные
планы
земельных
участков
(ст.
44
Градостроительного кодекса) разрабатываются в отношении отдельных
земельных участков как застроенных, так и подлежащих застройке и могут
входить в состав проектов межевания, равно как и представлять собой
отдельные документы.
Градостроительный план введен в действие Градостроительным
кодексом РФ взамен прежним архитектурно-планировочным заданиям и
разрешительным письмам районных и городских комитетов (отделов) по
градостроительству и архитектуре (п.2 ст.44 Градостроительного кодекса
РФ).Введение такого документа позволило перенести основную часть
24
согласований на предпроектную стадию разрабатываемого проекта на объект
строительства или его реконструкцию.
Градостроительный план земельного участка используется:

для разработки проектной документации,

для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию;

разработки
проекта
границ
подлежащего
застройке
(или
застроенного) участка.
Значимость данного документа обусловлена в первую очередь
информацией, которая в нем содержится.
земельного
участка,
границы
зон
24
В частности, это помимо границ
действия
публичных
сервитутов;
минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения
мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами
которых
запрещено
строительство
зданий,
строений,
сооружений;
информацию о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный
участок распространяется действие градостроительного регламента). При
этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением
случаев предоставления земельного участка для государственных или
муниципальных
нужд,
должна
содержаться
информация
о
всех
предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного
использования земельного участка;

информацию о разрешенном использовании земельного участка,
требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального
строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на
земельный участок не распространяется действие градостроительного
регламента
или
для
земельного
участка
не
устанавливается
градостроительный регламент);
24
Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.:
Проспект, 2010. с. 539
25

информацию о расположенных в границах земельного участка
объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
информацию о технических условиях подключения (технологического
присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения (далее  технические условия);

границы зоны планируемого размещения объектов капитального
строительства
для
государственных
или
муниципальных
нужд.
Градостроительный план земельного участка является одним из
обязательных документов, необходимых застройщику (заказчику) для
проектирования объекта будущего строительства или реконструкции, а также
при представлении проектной документации на государственную экспертизу,
получении разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию.25
Подготовка
градостроительного
плана
земельного
участка
—
длительный и сложный процесс. Невыполнение условий ГПЗУ влечет массу
негативных последствий. Например, в случае несоответствия проектной
документации градостроительному плану земельного участка, предусмотрен
отказ в выдаче соответствующего разрешения на строительство.
Для создания гарантии устойчивости и признания юридической силы
Градостроительному плану земельного участка необходимо: закрепить в
Градостроительном кодексе РФ положение о бессрочности действия ГПЗУ
или о долгосрочности его действия.
2.2 Особенности конкурсной процедуры, осуществляемой в целях
комплексного освоения территорий для жилищного строительства
В
настоящее
время
предоставление
земельных
участков
для
комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель,
находящихся
25
в
государственной
или
муниципальной
собственности,
Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный)- СПб.: Питер
Пресс, 2009.с. 275
26
осуществляется с обязательным проведением работ по их формированию26.
Состав данных работ согласно ст. 30 Земельного кодекса включает в
себя27:

выполнение в отношении земельного участка в соответствии с
требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года
N
«О
221-ФЗ
государственном
кадастре
недвижимости»
(далее
-
Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»), работ, в
результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих
необходимые для осуществления государственного кадастрового учета
сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы),
осуществление государственного кадастрового учета такого земельного
участка;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение
(технологического
технических
присоединения)
объектов
условий
к
сетям
подключения
инженерно-
технического обеспечения и платы за подключение (технологическое
присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения
(далее - плата за подключение (технологическое присоединение));

принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов)
или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов,
аукционов);

публикация
сообщения
о
проведении
торгов
(конкурсов,
аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без
проведения торгов (конкурсов, аукционов);
Согласно п. 3. ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О
государственном кадастре недвижимости", Государственным кадастровым
26
Семина Т.А., Чернов А.В. Вопросы реализации экспериментальных инвестиционных проектов
комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. // Жилищное право. 2010. № 2.
27
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ// Собрание законодательства
Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147
27
учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются
действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр
недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают
существование
такого
недвижимого
имущества
с
характеристиками,
позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве
индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики
объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования
такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим
Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.28
Согласно п. 4 ст. 14 ФЗ О государственном кадастре недвижимости
кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного
кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об
объекте недвижимости.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в
государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во
времени и на территории Российской Федерации государственный учетный
номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются
объектам недвижимости органом кадастрового учета.
Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на
основе принципов единства технологии его ведения на всей территории
Российской Федерации, обеспечения общедоступности и непрерывности
актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых
сведений со сведениями, содержащимися в других государственных
информационных ресурсах.
28
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре
недвижимости"// Собрание законодательства Российской Федерации от 30 июля 2007 г. N 31 ст. 4017
28
Содержащиеся в государственном кадастре недвижимости документы
подлежат постоянному хранению; их уничтожение и изъятие из них какихлибо частей не допускаются.29
Кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости
осуществляются
Федеральной
службой
государственной
регистрации,
кадастра и картографии.
Постановка на кадастровый учет земельных участков осуществляется
на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о
кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета
документов.30 Исходя из положений ст. 22 Федерального закона "О
государственном кадастре недвижимости
к указанному заявлению о
постановке на кадастровый учет земельного участка должны быть
приложены следующие документы:
1) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете
части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением
уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа,
подтверждающего
разрешение
земельного
спора
о
согласовании
местоположения границ земельного участка в установленном земельным
законодательством порядке
2) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта
незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта
капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или
учете изменений такого объекта капитального строительства) - копия
разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или
необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются
органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного
взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе
исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного
29
Камышанская С.В. Актуальные правовые риски инвесторов на рынке недвижимости в России. //
Гражданское право.2009. № 3.
30
Хотько А.В. Кадастровая оценка земли приобретает рыночную основу. // Юрист, 2010, № 10.
29
самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой
документ;
3) акт обследования, подтверждающий прекращение существования
объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);
4)
документ,
подтверждающий
соответствующие
полномочия
представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель
заявителя);
5) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право
заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений
такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с
учета
такого
объекта
недвижимости
и
отсутствии
сведений
о
зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости
в государственном кадастре недвижимости);
6) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право
собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего
установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных
прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части
такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем
является собственник такого объекта недвижимости и в государственном
кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве
собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);
7) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным
законом принадлежность земельного участка к определенной категории
земель
8) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным
законом установленное разрешенное использование земельного участка
9) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным
законом изменение назначения здания или помещения
10) заверенные органом местного самоуправления поселения или
городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося
30
в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные копия
проекта межевания земельных участков, копии решений общего собрания
участников долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта,
перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей
в праве общей собственности на такиеземельные участки либо сведения о
реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган
кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого
в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего
собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);
11)
копии
документов,
подтверждающих
согласование
проекта
межевания земельного участка (при кадастровом учете земельного участка,
выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае
отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на
этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных
участков);
12)
копия
документа,
подтверждающего
в
соответствии
с
законодательством Российской Федерации присвоение адреса объекту
недвижимости или изменение такого адреса
Постановка на кадастровый учет земельного участка осуществляется на
основании решения об осуществлении кадастрового учета, принимаемого
уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета.
Представленные документы проверяются органом кадастрового учета.
Результат проверки оформляется протоколом, в котором отражается
принятое решение.31
31
Ершов В.А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа,
аренда, налоги, ответственность. - ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009- .с 78
31
Разрешенное использование земельных участков определяется на
основании положений ЗК РФ и ГрК РФ. Разрешенное использование
применительно к соответствующему земельному участку устанавливается
градостроительным регламентом, включенным в правила землепользования и
застройки, если такие правила утверждены.
32
Порядок принятия правил
землепользования и застройки определен ГрК РФ. ЗК РФ предусмотрено, что
Правительством РФ определяется классификатор видов разрешенного
использования. Вместе с тем, разрешенное использование земель населенных
пунктов в настоящее время определяется правилами землепользования и
застройки, как правило, в зависимости от видов использования земель
данной категории, установленных ст. 85 ЗК РФ, а также и ст. 35 ГрК РФ, в
состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки,
отнесенные
в
соответствии
с
градостроительными
регламентами
к
следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Для определения разрешенного использования земельного участка
важно то, что в соответствии со статьей 85 ЗК РФ земельные участки в
составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также
объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут
предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной
32
Баразгова Р.С. Целевое назначение и разрешенное использование земельных участков: содержание и
соотношение понятий. // Современное право, 2009, № 6.
32
смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и
многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно
градостроительным регламентам. Таким образом, для комплексного освоения
земельного участка в целях жилищного строительства могут быть
использованы земли из категории земель населенных пунктов, разрешенное
использование которых предусматривает жилую застройку. 33
До принятия решения о проведении аукциона должны быть:
1) определены границы, площадь, целевое назначение и разрешенное
использование земельного (земельных) участка (участков), предназначенных
для комплексного освоения, присвоен кадастровый номер;
2) получены сведения о правах лиц на земельный участок (земельные
участки),
предназначенный
существующие
ограничения
для
комплексного
освоения,
и
обременения,
не
а
также
препятствующие
комплексному освоению;
3) установлено разрешенное использование земельного участка - для
комплексного освоения в целях жилищного строительства;
4) определена стоимость права на заключение договора аренды, цена
выкупа земельного участка, размер арендной платы;
5) рассчитаны сроки подготовки проекта планировки и проекта
межевания, выполнения работ по обустройству, в том числе сетями
инженерно-технического
обеспечения,
срок
жилищного
и
иного
строительства, а также срок аренды;
6) определены способы обеспечения выполнения обязательств;
7) определены иные условия, касающиеся комплексного освоения.
Условия должны вырабатываться в зависимости от целей и условий
основных действий (жилищного и иного строительства).34
33
Дудник Д.В. Правовое регулирование применения земельного налога как инструмента экономического
управления земельными ресурсами Российской Федерации. // Современное право. 2010. № 4. С. 56
34
Ястребов А. В. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства//
Проблемы современной экономики,. 2009.N 2 . с. 59
33
Целесообразно определять технические условия подключения объектов
капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и
плату за подключение объектов капитального строительства к таким сетям.
Важно иметь ввиду, что иные условия, касающиеся комплексного освоения в
целях жилищного строительства, не должны вести к дополнительным
расходам инвестора.
На основании полученной информации собственник земельного
участка принимает решение о проведении аукциона по продаже права на
заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, для его комплексного
освоения в целях жилищного строительства, подготавливает и публикует
извещение о проведении аукциона. 35
При этом следует учесть, что осуществление жилищного строительства
в рамках комплексного освоения является часть мероприятий по социальноэкономическому развитию муниципального образования, включая развитие
инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры.
Торги по продаже права на заключение договора аренды земельного
участка для комплексного освоения проводятся в форме аукциона. При этом
торги проводятся на основании распоряжения об их проведении, которое
принимает уполномоченный орган. Организатором торгов может выступать
как
уполномоченный
орган
(его
подразделение),
осуществляющий
полномочия собственника земельного участка, так и специализированная
организация, действующая на основании договора с уполномоченным
органом.
Проведение аукциона по продаже права на заключение договора
аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного
строительства осуществляется в порядке, установленном, предусмотренном
ст. 38.2 ЗК РФ с учетом норм ст. ст. 38, 38.1 ЗК РФ, а также ГК РФ.
35
Шейнин Л.Б. Земельное право России: учебное пособие / Л.Б. Шейнин. М.: Эксмо, 2007. С.104
34
Постановление Правительства Российской Федерации N 808 "О порядке
проведения торгов при предоставлении земельных участков из земель,
находящихся в государственной собственности, или права на заключение
аренды таких земельных участков" применяться в части, не соответствующей
нормам ст. 38.2 ЗК РФ, не должно. 36
Содержание и порядок опубликования извещения о проведении
аукциона определены ст.ст. 447-449 ГК РФ, а также ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ.
ГК РФ устанавливает только минимальные требования к содержанию
извещения, которое должно содержать, во всяком случае, сведения о
времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том
числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего
торги, а также сведения о начальной цене. ГК РФ также устанавливает
условие, согласно которому, в случае, если предметом торгов является
только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах
должен быть указан предоставляемый для этого срок.37 Статьей 448 ГК РФ
установлено,
что
извещение
о
проведении
торгов,
если
иное
не
предусмотрено законом, должно быть сделано организатором не менее чем за
тридцать дней до их проведения.
В то же время, все требования, которые установлены ЗК РФ, также
должны содержаться в извещении о проведении аукциона по продаже права
на заключение договора аренды земельного участка для комплексного
освоения в целях жилищного строительства, во избежание признания
проведенных торгов недействительными.38 Поскольку по результатам торгов
должен быть заключен договор аренды, проект этого договора должен быть
подготовлен
ознакомления
одновременно
с
проектом
с
извещением.
договора
При
должна
этом
быть
возможность
предоставлена
заинтересованным лицам до подачи ими заявки.
36
Поминов М.В. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. -М.: Эксмо, 2012. с. 210
Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. М.: Высшее образование. 2006. с. 99
38
Лисица В.Н. Полномочия в сфере земельных отношений при организации капитального строительства. //
Жилищное право.2010. № 6. с. 79
37
35
В извещение о проведении аукциона должны содержаться следующие
сведения:
1) об организаторе аукциона;
2) о наименовании органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах
указанного решения;
3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
4) о "шаге аукциона";
5) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе
места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на
участие в аукционе;
6) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и
возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
7) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
8) о предмете аукциона, в том числе сведения о местоположении, о
площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях
его использования, о кадастровом номере земельного участка;
9) о цене выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2
настоящего
Кодекса
и
предназначенных
для
жилищного
и
иного
строительства, в расчете на единицу площади;
10) о начальной цене предмета аукциона (начальная цена права на
заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его
комплексного освоения в целях жилищного строительства);
11) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный
для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете
на единицу площади и порядок ее изменения;
12) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению
земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;
13) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и
проекта
межевания
территории
в
границах
земельного
участка,
36
предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного
строительства;
14)
максимальные
территории
сроки
посредством
выполнения
строительства
работ
по
объектов
обустройству
инженерной
инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в
государственную или муниципальную собственность, а также условия такой
передачи;
15) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и
иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования
земельных участков.
Следует подчеркнуть, что при выставлении на торги права на
заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения
надлежит учесть требование ЗК РФ (п.п. 3 п. 3 ст. 38.2) о том, что извещение
о проведении торгов должно содержать сведения о начальной цене предмета
аукциона (начальной цене права на заключение договора аренды земельного
участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях
жилищного строительства).39В связи с тем, что ЗК РФ имеет большую
юридическую
силу,
в
сравнении
с
постановлением
Правительства
Российской Федерации, при проведении торгов не могут быть применены
положения
постановления
Правительства
Российской
Федерации
от
11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже
находящихся
в
государственной
или
муниципальной
собственности
земельных участков или права на заключение договоров аренды таких
земельных участков»40 в части, определяющей, что аукцион по продаже
права на заключение договора аренды земельного участка проводится
посредством увеличения начального размера арендной платы по договору.
39
Гречко В.В, Теоретические основы предоставления земельного участка для строительства // Аграрное и
земельное право. 2012.№ 7. с. 49
40
Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по
продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права
на заключение договоров аренды таких земельных участков" (с изменениями и дополнениями)//Собрание
законодательства Российской Федерации от 18 ноября 2002 г. N 46 ст. 4587
37
Стоимость предмета торгов определяется независимым оценщиком как
рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного
участка
в
соответствии
с
Федеральным
законом
«Об
оценочной
деятельности". Не противоречит требованиям права установление основных
принципов определения суммы задатка (например, 20 или 10% от начальной
стоимости предмета торгов), равно как и установление суммы задатка для
каждого конкретного случая соответствующим распоряжением.41
Представленный в федеральных законах перечень означает минимум
тех сведений, которые должны быть известны о земельном участке, право
аренды которого выставляется на аукцион. Вместе с тем, представляется
целесообразным предоставлять и иные сведения, в частности о технических
условиях подключения объектов капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за
подключение.
Возможность предоставления таких сведений основана на документах
территориального планирования и градостроительного зонирования, а также
разработанных
на
основании
комплексного
развития
указанных
систем
документов
коммунальной
программах
инфраструктуры,
инвестиционных программ организации коммунального комплекса по
развитию
систем
коммунальной
инфраструктуры,
а
также
расчете
финансовых потребностей для ее реализации, обеспечиваемых за счет платы
за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения объектов
капитального строительства.
Только на основании таких данных потенциальный участник аукциона может
принять решение об участии в аукционе с целью последующего выполнения
всех обязательств в рамках комплексного освоения земельного участка в
целях жилищного строительства.
41
Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (отв. ред. Боголюбов С.А.). 7-е изд., перераб. и доп. - "Проспект", 2011 г.// СПС «КонсультантПлюс»
38
Наиболее часто встречающееся на практике нарушение связано с тем,
что в извещении о проведении аукциона опубликовывается не вся
информация, предусмотренная ЗК РФ. Например, не указаны арендная плата,
цена выкупа земельных участков, образуемых из земельного участка,
предоставленного
для
комплексного
освоения
в
целях
жилищного
строительства и т.д.
Статьей 38.2 ЗК РФ специально оговорено, что дополнительно к
указанным требованиям могут быть установлены другие требования,
касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут
устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию
услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона,
кроме установленных указанной статьей.
Исходя из толкования статьи 38.2 ЗК РФ следует иметь в виду, что
дополнительные условия, излагаемые в извещении должны касаться только
содержания
работ
по
комплексному
освоению
земельного
участка,
установленных статьей 30.2 ЗК РФ: планировки территорий; обустройства
территорий; осуществления жилищного и иного строительства, а также
обеспечения их выполнения. Так, в качестве дополнительных могут быть
предъявлены
требования
к
количеству,
назначению,
параметрам
и
размещению объектов капительного строительства на предоставляемом
земельном участке (этажность зданий, наличие и виды объектов социальнобытового, культурного назначения, др.).
Следует отметить, что указанное положение ЗК РФ зачастую
нарушается на практике, и при комплексном освоении земельных участков в
целях жилищного строительства устанавливают требования, приводящие к
дополнительным затратам победителя аукциона. Например, в извещении о
проведении аукциона и заключаемом по его итогам договоре помимо
обязанности арендатора построить объекты инженерной инфраструктуры,
объектов социального назначения, устанавливается его обязанность передать
определенный процент построенных нежилых помещений для дальнейшего
39
размещения в них объектов социальной направленности или жилых
помещений.
Разногласия в вопросе о выставлении требований о дополнительных
затратах могут стать основанием для судебных разбирательств. В случае
судебного разбирательства решение о том, является ли выставленное
требование основанным на законе или нет, может быть принято судом на
основании тех доказательств, которые будут представлены сторонами.
Поэтому,
как
представляется,
для
предотвращения
разногласий
одновременно с извещением целесообразно предоставить возможность
ознакомиться с материалами и (или) расчетами, подтверждающими, что
выставленные дополнительные требования действительно не потребуют и
дополнительных
затрат
от
победителя
торгов,
если
отсутствие
необходимости таких затрат не очевидно.
Анализ существующей практики показывает, что в качестве способа
обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в
целях жилищного строительствавыставляются различные требования по
выполнению тех или иных мероприятий, например, строительство улиц и
проездов, реконструкция существующих дорог42. Вместе с тем, это не
соответствует ГК РФ, которым предусмотрены конкретные способы
обеспечения исполнения обязательств (статьи 329 – 381). Более верным
является требование предъявления банковской гарантии, поручительства или
иных видов обеспечения обязательств, предусмотренных ГК РФ. При этом,
наиболее распространенным оказывается в данном случае требование
банковской гарантии, изложенное в извещении.43 Формулировка о том, что
работы застройщика могут включать в себя не только жилищное, но и иное
строительство, с одной стороны, позволяет предусмотреть в договоре
условие о возложении на застройщика обязательства по строительству
42
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.11 по делу № А33-13981/2010,
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.12 по делу № А76-15010/2011//
СПС «КонсультантПлюс».
43
Ершов О.Г. Общие организационно-правовые предпосылки заключения договоров в строительстве //
Право и экономика. 2011. № 11. С. 58.
40
объектов социальной инфраструктуры. С другой стороны, в рамках договора
аренды для комплексного освоения закон прямо говорит лишь об
обязанности по обустройству территории в виде работ по строительству
объектов именно инженерной (а не социальной) инфраструктуры, которые
затем застройщик передает в муниципальную собственность на договорных
условиях: возмездно или безвозмездно.
Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший
наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного
участка для его комплексного освоения. При заключении договора с лицом,
выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет
исполнения обязательств по заключенному договору.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день
проведения аукциона протокол о результатах торгов.
ГК РФ подчеркивает, что если предметом торгов было только право на
заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не
позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после
завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из
них
от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с
требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении
убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Содержание заключаемого по результатам аукциона договора аренды
должно полностью соответствовать содержанию извещения, отражающего
существенные условия договора аренды земельного участка, а также
содержать основные требования к комплексному освоению земельного
участка. Закрепление требований к комплексному освоению участка в
протоколе,
подписываемом
по
результатам
торгов
нецелесообразно,
поскольку данный документ является, по сути, договором о продаже
предмета торгов и другой правовой нагрузки не имеет. В то же время,
договор аренды является документом, определяющим вслед за законом,
основные условия использования земельного участка.
41
Наиболее часто встречающимися нарушениями на практике при
проведении аукциона можно назвать следующие:

требование документов, не предусмотренных ЗК РФ (например,
требуют предоставлять сведения о доле РФ, субъекта РФ, муниципального
образования в уставном капитале юридического лица);

установление необходимости для участия в аукционе получать
документацию по аукциону (в основном за плату);

требование согласования документов, содержащие предложения
по планировке, межеванию и застройке территории, с управлением
архитектуры и градостроительства, что ограничивает доступ к участию в
аукционе.
Наиболее распространенными нарушениями при заключении договора
аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного
строительства являются следующие:

в договоре аренды не указываются существенные условия,
предусмотренные ЗК РФ (например, разработка документации по планировке
территории, жилищное строительство и максимальные сроки такого
строительства и т.д.), либо указываются условия, не соответствующие
условиям, указанным в извещении о проведении аукциона (например,
согласно извещению о проведении аукциона срок действия договора – до
момента выдачи разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, в договоре
аренды  совсем иной, конкретный, срок; в извещении говориться о
жилищном
строительстве
и
строительстве
объектов
социальной
инфраструктуры, в договоре  о жилищном и ином гражданском
строительстве).

в договоре, заключенном после 1 января 2007 года, указывается
старое наименование земель населенных пунктов – земли поселений.
Кроме того, часто встречается на практике такое нарушение как
заключение по итогам аукциона договора купли-продажи права заключения
42
договора аренды земельного участка, а не договора аренды земельного
участка, что неоправданно затягивает процедуру получения земельного
участка.
Следует отметить также, что в ряде случаев, несмотря на то, что
земельный участок предоставляется под условием выполнения всех
обязательств,
предоставление
связанных
такого
с
комплексным
земельного
освоением,
участка
тем
осуществляется
не
не
менее
для
комплексного освоения, а для других целей  например, жилищного
строительства, в т.ч. нескольких домов (жилого микрорайона). Следует
подчеркнуть, что в данном случае, должны действовать другие процедуры
предоставления земельных участков, что не в полной мере соответствует ЗК
РФ.
43
ГЛАВА 3 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ТЕРРИТОРИИ, ПРЕДОСТАВЛЕННОЙ
ДЛЯ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
3.1 Порядок и условия застройки территории,
предоставленной для комплексного освоения в целях жилищного
строительства
Осуществление строительства в рамках комплексного освоения
земельного участка представляет собой условно самостоятельный вид
деятельности. Его выполнение посвящено изначальной общей задаче собственно, комплексному освоению земельного участка.
В соответствии со статьей 48 ГрК РФ архитектурно-строительное
проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации
применительно к объектам капитального строительства и их частям,
строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику
или иному правообладателю земельного участка, а также отдельных разделов
проектной документации при проведении капитального ремонта объектов
капитального строительства.
Установленные
законом
случаи,
когда
разработка
проектной
документации не требуется, на случаи жилищного строительства в рамках
комплексного освоения не распространяется.
Проектная
документация
представляет
собой
документацию,
содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и
определяющую
архитектурные,
функционально-технологические,
конструктивные и инженерно-технические решения для
обеспечения
строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их
частей, капитального ремонта
Подготовка проектной документации осуществляется физическими или
юридическими
лицами,
которые
соответствуют
требованиям
44
законодательства
Российской
Федерации,
предъявляемым
к
лицам,
осуществляющим архитектурно-строительное проектирование.
Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может
являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим
заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо,
осуществляющее
подготовку
проектной
документации,
организует
и
координирует работы по подготовке проектной документации, несет
ответственность за качество проектной документации и ее соответствие
требованиям технических регламентов.
В случае, если подготовка проектной документации осуществляется
физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком
или заказчиком, застройщик или заказчик обязан предоставить такому лицу:
1) градостроительный план земельного участка;
2) результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют,
договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных
изысканий);
3)
технические
условия
(в
случае,
если
функционирование
проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить
без
подключения
такого
объекта
к
сетям
инженерно-технического
обеспечения).
В
состав
проектной
документации
объектов
капитального
строительства, за исключением проектной документации линейных объектов,
включаются следующие разделы:
1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурностроительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального
ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами
инженерных изысканий, техническими условиями;
2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная
в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
3) архитектурные решения;
45
4) конструктивные и объемно-планировочные решения;
5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженернотехнического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий,
содержание технологических решений;
6)
проект
организации
строительства
объектов
капитального
строительства;
7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов
капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или
демонтажа
объектов
капитального
строительства,
их
частей
для
строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;
9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к
объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным
объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения,
объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового,
административного,
финансового,
религиозного
назначения,
объектам
жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной
документации);
10.1) требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов
капитального строительства;
11) смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств
соответствующих бюджетов;
11.1) перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований
энергетической
эффективности
и
требований
оснащенности
зданий,
строений, сооружений приборами учета используемых энергетических
ресурсов;
12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными
законами.
46
12.1. Подготовка проектной документации по инициативе застройщика
или технического заказчика может осуществляться применительно к
отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального
строительства.
12.2.
В
случае
проведения
капитального
ремонта
объектов
капитального строительства осуществляется подготовка отдельных разделов
проектной
документации
на
основании
задания
застройщика
или
технического заказчика в зависимости от содержания работ, выполняемых
при капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком
после получения положительного заключения государственной экспертизы
проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Государственная
экспертиза
проектной
документации
и
результатов
инженерных изысканий предусмотрена статьей 49 ГрК РФ.
Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов
инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или
негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по
своему
выбору
инженерных
направляет
изысканий
проектную
на
документацию
государственную
и
результаты
экспертизу
или
негосударственную экспертизу в отношении проектной документации
объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий,
выполненных
для
подготовки
такой
проектной
документации,
предусмотрено проведение государственной экспертизы.
Градостроительный
Кодекс содержит исчерпывающий
перечень
случаев, когда не требуется проведение экспертизы.
Государственная
экспертиза
проектной
документации
объектов
жилищного строительства, как правило, проводится на региональном уровне
уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ или
подведомственным ему государственным учреждением по месту нахождения
47
земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство,
реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства.
Негосударственная
экспертиза
проектной
документации
негосударственная
экспертиза
результатов
инженерных
и
(или)
изысканий
проводятся юридическими лицами.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной
документации
требованиям
технических
регламентов,
в
том
числе
санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям
государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям
пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а
также
результатам
инженерных
изысканий,
и
оценка
соответствия
результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.44
Срок
проведения
государственной
экспертизы
определяется
сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать
шестьдесят дней.
Результатом экспертизы проектной документации является заключение
о
соответствии
(отрицательное
технических
(положительное
заключение)
регламентов
заключение)
проектной
и
результатам
или
несоответствии
документации
инженерных
требованиям
изысканий,
требованиям к содержанию разделов проектной документации, а также о
соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических
регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были
направлены на экспертизу одновременно с проектной документацией).
Порядок организации и проведения государственной экспертизы
проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер
платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и
результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания установлен
Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. N 145 «О порядке
44
Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.:
Проспект, 2010. с. 290
48
организации
и
проведения
государственной
экспертизы
проектной
документации и результатов инженерных изысканий».45
Положительно заключения государственной экспертизы является
основанием
для
утверждения
проектной
документации
и
основной
предпосылкой получения разрешения на строительство.
Порядок выдачи разрешения на строительство установлен статьей 51
ГрК РФ.
Разрешение
на
подтверждающий
строительство
соответствие
представляет
проектной
собой
документации
документ,
требованиям
градостроительного плана земельного участка или проекту планировки
территории и проекту межевания территории (в случае строительства,
реконструкции
осуществлять
линейных
объектов)
строительство,
и
дающий
реконструкцию
застройщику
объектов
право
капитального
строительства.
Разрешение на строительство объектов жилищного строительства, как
правило, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения
земельного участка.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта
капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный на
выдачу разрешений на строительство в соответствии орган местного
самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К
указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок
1.1) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных
бюджетным
законодательством
государственной
корпорацией
по
государственным
45
власти
Российской
(государственным
атомной
энергии
внебюджетным
Федерации,
органом),
"Росатом",
фондом
или
органом
Государственной
органом
органом
управления
местного
Постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 г. N 145 "О порядке организации и проведения
государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий".
49
самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика,
заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций,  указанное
соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок
правообладателя, с которым заключено это соглашение;
2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи
разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта
планировки территории и проекта межевания территории;
3)
материалы,
содержащиеся
в
проектной
документации
(объяснительная записка, схема планировочной организации земельного
участка,
выполненная
в
соответствии
с
градостроительным
планом
земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального
строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных
сервитутов, объектов археологического наследия; схема планировочной
организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного
объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации
по планировке территории применительно к линейным объектам; схемы,
отображающие
архитектурные
решения;
сведения
об
инженерном
оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с
обозначением
мест
подключения
(технологического
присоединения)
проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения; проект организации строительства объекта
капитального строительства; проект организации работ по сносу или
демонтажу объектов капитального строительства, их частей;)
4) положительное заключение экспертизы проектной документации
объекта капитального строительства;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного
строительства, реконструкции ;
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства
в случае реконструкции такого объекта, за исключением отдельных
указанных в Градостроительном Кодексе;
50
7)
копия
свидетельства
выдавшего
положительное
проектной
документации,
об
аккредитации
юридического
заключение негосударственной
в
случае,
если
представлено
лица,
экспертизы
заключение
негосударственной экспертизы проектной документации.
Согласно ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса для получения
правоустанавливающего документа - разрешения на строительство установлен срок в 10 дней с даты подачи заявления со всеми прилагаемыми
документами.46 Однако закон не устанавливает правовых последствий
несоблюдения этого срока, и в итоге создается коррупциогенная ситуация:
законодатель установил срок выдачи разрешения на строительство, но не
установил последствий несоблюдения этого срока лицом, уполномоченным
такое разрешение выдавать.
Например,
по
муниципального
градостроительства»
делу
о
учреждения
признании
незаконным
«Управление
Администрации
бездействия
архитектуры
муниципального
и
образования,
выразившегося в невыдаче разрешения на строительство магазина, суд
установил, что учреждением пропущен установленный п. 11 ст. 51
Градостроительного
кодекса
РФ
десятидневный
срок
рассмотрения
заявления предпринимателя о выдаче разрешения на строительство.47
При этом судом дана оценка тому обстоятельству, что рассмотрение
заявления предпринимателя состоялось в пределах установленного срока, но
было отложено до предоставления ходатайства соответствующего района, о
чем сообщено заявителю. Установив рекомендательный характер принятого
решения об отложении рассмотрения заявления, суд указал, что направление
заявителю писем с информацией об отложении рассмотрения вопроса не
46
Сухарев А.С.Административно-правовые средства и методы противодействия коррупции в сфере
государственного администрирования//Административное право и процесс. 2014. N 1
47
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2012 г. N 15АП-11869/2011
по делу N А32-13919/2011.
51
свидетельствует о прекращении бездействия, не влияет на его правовую
оценку и не исключает квалификацию бездействия как незаконного.48
Несмотря на мотивированное обоснование уполномоченным органом причин
несоблюдения срока, суд, оценив причины как несостоятельные, признал
бездействие органа незаконным.
И во многих практических ситуациях застройщик просто вынужден
предлагать и давать взятку чиновнику для того, чтобы минимизировать
коммерческие
риски
и
убытки,
которые
он
потерпит
в
связи
с
несоблюдением сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Подобная коррупциогенная ситуация может быть нейтрализована
изначально посредством нормативного изменения порядка получения
разрешения на строительство и дополнения ч. 11 ст. 51 Кодекса нормой,
устанавливающей, что "...если в установленный ч. 11 ст. 51 Кодекса срок ни
запрошенное разрешение, ни мотивированный отказ в его выдаче заявителем
не получен по не зависящим от заявителя причинам, то на одиннадцатый
день с даты получения уполномоченным органом заявления о выдаче
разрешения на строительство заявитель  соискатель такого разрешения
вправе
осуществлять
строительство
объекта,
за
разрешением
на
строительство которого он обращался. Орган, уполномоченный выдавать
разрешение на строительство, вправе оспорить осуществление строительства
такого объекта в суде, если докажет, что представленные заявителем
документы не соответствовали закону на дату их подачи в этот орган. Факт
обращения в суд не влечет за собой приостановления либо отмены
строительных работ до принятия по этим вопросам судебного акта,
приостанавливающего либо запрещающего их осуществление".
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен
застройщиком в судебном порядке, кроме указания предусмотренных
законом оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, подп. 3
48
Артемьева Е.А. Судебно-арбитражная практика рассмотрения споров, связанных спредоставлением
отдельных видов разрешений // Вестник арбитражной практики. 2013.N 4. С 78
52
п. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязывает
уполномоченный орган при отказе в выдаче разрешения на строительство
указать причины отказа. Немотивированный отказ нарушает законные права
и интересы застройщика, который лишается возможности устранить
выявленные нарушения, исправить недостатки представленных документов
либо представить дополнительные документы.49
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный
проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Действующий Градостроительный кодекс РФ отменил регистрацию
органами местного самоуправления разрешения на строительство. Но в то же
время установлена обязанность застройщика в течение 10 дней передать в
орган, выдавший разрешение на строительство, документы, необходимую
для размещения информацию о строящемся объекте.50
Одно из основных нарушений требований Градостроительного кодекса
РФ, встречающееся на практике – это выдача разрешения на строительство
на все объекты жилищного строительства в рамках комплексного освоения
(квартал, микрорайон). Разрешение на строительство должно выдаваться в
отношении каждого объекта капитального строительства.
Строительство объектов жилищного и иного строительства в рамках
комплексного освоенияосуществляется в соответствии и на основании
выданного разрешения на строительство.
Ввод
построенного
эксплуатацию
вступления
в
объекта
осуществляется
силу
нового
на
капитального
основании
строительства
разрешения.
Градостроительного
кодекса
Ранее,
в
до
Российской
Федерации (далее - ГрК РФ), вопросы ввода объекта в эксплуатацию не были
49
Постановление ФАС Поволжского округа от 22 марта 2012 г. по делу N А06-1972/2011., Постановление
ФАС Поволжского округа от 29 сентября 2009 г. по делу N А12-2981/2009.// СПС «КонсультантПлюс»
50
Герасимов
А., Рыжов
А., Корольков
меньше//Жилищное право. 2012. N 3. С 59
А., Вешкурцева З., Бекренева
Т.
Согласований
станет
53
должным
образом
урегулированы
и
регламентировались
лишь
региональными подзаконными нормативными актами.51
Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 была утверждена
форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Далее, Приказом
Минрегиона России от 19.10.2006 N 121 была утверждена Инструкция о
порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В статье 55ГрК РФ установлено понятие разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию, которое представляет собой удостоверение выполнения
строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на
строительство,
соответствие
построенного
объекта
капитального
строительства градостроительному плану земельного участка и проектной
документации.
Ч. 3 ст. 55ГрК РФ содержит перечень документов, необходимых для
выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для
постановки на государственный учет построенного объекта капитального
строительства, внесения изменений в документы государственного учета
реконструированного объекта капитального строительства.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться
сведения об объекте капитального строительства, необходимые для
постановки
построенного
объекта
капитального
государственный
учет
или
внесения
государственного
учета
реконструированного
строительства
изменений
объекта
в
на
документы
капитального
строительства. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
установлена Правительством Российской Федерации.
Следует отметить, что в законодательстве недостаточно урегулированы
вопросы, касающиеся строительства линейных объектов (дорог, сетей) в
рамках комплексного освоения. Данный пробел может быть устранен в
51
Ломакин А. Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений// Жилищное право 2013.N 8
54
законодательстве субъекта Российской Федерации, которое не должно
противоречить Градостроительному кодексу РФ.
Федеральный закон (ГрК РФ, ЗК РФ) не раскрывает состав работ по
обустройству территории посредством строительства объектов инженерной
инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче в
государственную или муниципальную собственность. Представляется, что
речь идет о внутриквартальных коммуникациях. Хотя на практике,
правообладатель земельного участка, предназначенного для комплексного
освоения, зачастую строит инженерные коммуникации за пределами
земельного участка. С другой стороны, в практике комплексного освоения
земельного участка в целях жилищного строительства есть примеры, когда
организация коммунального комплекса в соответствии с Федеральным
законом «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального
комплекса» берет на себя обязательства по строительству сетей инженернотехнического обеспечения (в полном объеме или частично) за счет средств
инвестиционной программы, а с застройщика берет плату за подключение к
указанным сетям.
Одновременно, следует отметить, что в законе не определены
обязательства по строительству внутриквартальных дорог, которые на
практике строит правообладатель земельного участка, между тем земельные
участки, необходимые для строительства дорог, относятся к земельным
участкам общего пользования (пункт 12 статьи 85 ЗФ РФ).
55
3.2 Правовое регулирование земельного контроля за
использованием
территории, предоставленной для комплексного освоения в целях
жилищного строительства
Федеральным законом от 18.07.2011 N 242-ФЗ «О внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам
осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального
контроля», вступившим в силу с 1 августа 2011 г., государственный
земельный контроль наряду с другими видами контрольной деятельности в
был трансформирован в надзор, что нашло свое закрепление в ст. 71
Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 71 ЗК РФ, под государственным земельным надзором
понимаются
деятельность
уполномоченных
федеральных
органов
исполнительной власти, направленная на предупреждение, выявление и
пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного
самоуправления, а также юридическими лицами, их руководителями и
иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями, их
уполномоченными
индивидуальные
представителями
(далее
предприниматели)
и

юридические
гражданами
лица,
требований,
установленных земельным законодательством, посредством организации и
проведения
проверок
указанных
лиц,
принятия
предусмотренных
законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или)
устранению последствий выявленных нарушений, и деятельность указанных
уполномоченных органов государственной власти по систематическому
наблюдению за исполнением требований земельного законодательства,
анализу и прогнозированию состояния исполнения требований земельного
законодательства при осуществлении органами государственной власти,
органами
местного
самоуправления,
юридическими
лицами,
индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.
56
Государственный
на общий, который
земельный
надзор
осуществляется
следует
органами
подразделить
общей
компетенции
(Президент РФ, Правительство РФ и т.д.), и специальный, осуществляемый
специально уполномоченными органами .52 Земельный надзор как правовая
мера выполняет три основные функции: предупредительную, направленную
на предотвращение еще не начавшегося противоправного воздействия на
земельные участки; информационную, направленную на сбор сведений о
подконтрольных объектах, и карательную, направленную на привлечение
нарушителей земельного законодательства к юридической.53
Государственный земельный надзор может осуществляться только
федеральными органами власти. Возможность проведения государственного
земельного надзора субъектами РФ ЗК РФ не предусматривает.
Государственный
земельный
надзор
за
использование
земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях
жилищного
строительства
осуществляется
в
соответствии
с
законодательством Российской Федерации в порядке, установленном
Постановлением
государственном
Правительства
земельном
РФ
от
надзоре»,
15.11.2006
которым
г.
было
№
689
«О
утверждено
соответствующее положение.54 Согласно Положению государственный
земельный
контроль
осуществляют
Федеральное
объектов недвижимости, Федеральная
природопользования,
фитосанитарному
Федеральная
надзору
и
их
служба по
служба
по
агентство
кадастра
надзору в сфере
ветеринарному
территориальные
органы.
и
Ранее
осуществление земельного контроля относилось в функциям Федеральной
службы земельного кадастра России (преобразованной в 2004 году в
Федеральное
52
агентство
кадастра
объектов
недвижимости)
и
ее
Буров М.П. Совершенствование государственного управления социально-экономическим развитием
страны и регионов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2011. N 10. С. 6
53
Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Правомуниципальной собственности на земельные участк
и вРоссийской Федерации: вопросы теории и практики:монография. – Москва: Новый индекс, 2010. С. 175
54
Винокуров А.Ю. Государственный земельный надзор: проблемы правового регулирования // Правовые
вопросы недвижимости. 2013. n 1. с. 3
57
территориальных
органов,
Министерства
природных
ресурсов
РФ,
Министерства сельского хозяйства РФ, Государственного комитета РФ по
строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и
ее территориальные органы осуществляют государственный земельный
надзор за соблюдением:

выполнения
требований
земельного
законодательства
о
недопущении самовольного занятия земельных участков, самовольного
обмена земельными участками и использования земельных участков без
оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих
документов,
а
также
без
документов,
разрешающих
осуществление
хозяйственной деятельности;

порядка переуступки права пользования землей;

выполнения
использовании
земель
требований
по
целевому
земельного
законодательства
назначению
в
об
соответствии
с
принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным
использованием, а также о выполнении обязанностей по приведению земель
в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

выполнения требований о наличии и сохранности межевых
знаков границ земельных участков;

порядка предоставления сведений о состоянии земель;

исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного
законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений;

выполнения иных требований земельного законодательства по
вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы
деятельности.55
Должностные
недвижимости
55
и
лица
его
Федерального
территориальных
агентства
кадастра
объектов
органов
наделены
статусом
Постановление Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. N 689 "О государственном земельном надзоре"//
Собрание законодательства Российской Федерации от 20 ноября 2006 г. N 47 ст. 4919
58
государственных инспекторов РФ по использованию и охране земель. Ранее
подобный статус имели должностные лица Федеральной службы земельного
кадастра России.
Государственные инспекторы вправе запрашивать от органов власти,
организаций и граждан сведения о состоянии, использовании и охране
земель, в том числе документы, удостоверяющие права на земельные участки
и
находящиеся
производственного
на
них
объекты.
земельного
56
контроля
Сведения
об
организации
представляются
лицами,
использующими земельные участки, не чаще 1 раза в год.
Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и ее
территориальные органы осуществляют государственный земельный надзор
за соблюдением:

выполнения
требований
и
обязательных
мероприятий
по
улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и
предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние
земель;

выполнения требований законодательства Российской Федерации
о недопущении использования участков лесного фонда для раскорчевки,
переработки лесных ресурсов, устройства складов, возведения построек
(строительства), распашки и других целей без специальных разрешений на
использование указанных участков; режима использования земельных
участков и лесов в водоохранных зонах и прибрежных полосах водных
объектов;

выполнения иных требований земельного законодательства по
вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы
деятельности.
Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и
ее территориальные органы осуществляют на землях сельскохозяйственного
56
Буров М.П. Совершенствование государственного управления социально-экономическим развитием
страны и регионов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2011. N 10. С. 7
59
назначения и земельных участках сельскохозяйственного использования в
составе земель поселений надзор за соблюдением:

выполнения в соответствии с Федеральным
государственном
регулировании
сельскохозяйственного
обеспечения
назначения»
мероприятий
законом «О
плодородия
по
земель
сохранению
и
воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения,
включая мелиорированные земли;

выполнения требований по предотвращению самовольного
снятия, перемещения и уничтожения плодородного слоя почвы, а также
порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами,
агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей
среды веществами и отходами производства и потребления;

выполнения иных требований земельного законодательства по
вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы
деятельности.57
Таким образом, первый из указанных органов осуществляет надзор за
соблюдением требований по использованию земель всех категорий; в
ведении второго органа - функции по надзору за соблюдением требований по
охране земель всех категорий; полномочия третьего из названных органов
распространяются только на категорию земель сельскохозяйственного
назначения и субкатегорию сельскохозяйственного использования в составе
категории земель населенных пунктов.
Государственный земельный надзор как элемент механизма управления
земельными
ресурсами
имеет
ряд
особенностей. Первая особенность
полномочий органов государственного земельного надзора состоит в том, что
их деятельность носит надведомственный характер, охватывает все
категории земель, а также деятельность любых хозяйствующих субъектов
независимо от форм собственности.
57
Гречихин В.Н., Нужный А.И. Научные проблемы использования и охраны земель. Актуальные проблемы
землеустройства, кадастров и охраны земель. М.: ГУЗ, 2010. С. 46
60
Вторая особенность государственного земельного надзора заключается
в
содержании
мер
государственными
административного
инспекторами
принуждения,
к
применяемым
нарушителям
земельного
законодательства. К числу таких мер относятся меры административной
ответственности (предупреждение, штраф), административного пресечения
(например, меры пресечения нарушений санитарного законодательства,
выдача предписаний) и т.д. Утверждены и перечни должностных лиц,
уполномоченных
составлять
протоколы
об
административных
правонарушениях.
Государственный земельный надзор осуществляется в форме проверок,
проводимых в соответствии с утвержденными планами, а также внеплановых
проверок. Последние проводятся для проверки исполнения предписаний об
устранении ранее выявленных нарушений земельного законодательства, а
также в случае получения от органов публичной власти, граждан и
организаций документов и иных доказательств, свидетельствующих о
наличии признаков нарушений земельного законодательства.58
Законодательством
предусматривается
ряд гарантий интересов
индивидуальных предпринимателей и юридических лиц от произвола со
стороны контрольных (надзорных) органов посредством уточнения взаимных
прав, обязанностей и ответственности, а также установления правовых
процедур контроля (надзора). Такие гарантии, в частности, предусматривает
Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ "О защите прав юридических
лиц
и
индивидуальных
предпринимателей
при
осуществлении
государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"59. Данный
Закон различает плановые и внеплановые проверки. Например, основанием
для проведения внеплановой проверки является:
58
Винокуров А.Ю. Государственный земельный надзор: проблемы правового регулирования // Правовые
вопросы недвижимости. 2013. № 1. с. 2
59
Федеральный закон от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (с
изменениями и дополнениями)
61
1) истечение срока исполнения юридическим лицом, индивидуальным
предпринимателем
ранее
выданного
предписания
об
устранении
выявленного нарушения обязательных требований и (или) требований,
установленных муниципальными правовыми актами;
2) поступление в органы государственного контроля (надзора), органы
муниципального контроля обращений и заявлений граждан, в том числе
индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от
органов государственной власти, органов местного самоуправления, из
средств массовой информации о следующих фактах:

возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью
граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам
культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской
Федерации, безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных
ситуаций природного и техногенного характера;

причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным,
растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам
истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности
государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного и
техногенного характера;

нарушение прав потребителей (в случае обращения граждан,
права которых нарушены);
Информация об изменениях:
3) приказ (распоряжение) руководителя органа государственного
контроля (надзора), изданный в соответствии с поручениями Президента
Российской Федерации, Правительства Российской
Федерации и на
основании требования прокурора о проведении внеплановой проверки в
рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы
прокуратуры материалам и обращениям.
Муниципальный
земельный
контроль
за
использование
земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях
62
жилищного строительства - это деятельность, осуществляемая органами
местного самоуправления в целях обеспечения земельного правопорядка
посредством принятия мер по предотвращению, выявлению и пресечению
нарушений
земельного
образований,
законодательства
обеспечения
соблюдения
в
границах
муниципальных
правообладателями
земельных
участков требований в области использования и охраны земель. При
определении объекта муниципального земельного контроля следует иметь в
виду два обстоятельства. Во-первых, при его осуществлении органы
местного самоуправления не могут присваивать функции специально
уполномоченных органов государственного земельного надзора. Для этого
существуют
специальные
взаимодействия
органа,
методические
осуществляющего
рекомендации
по
муниципальный
порядку
земельный
контроль, и Росреестра.60
Во-вторых, если государственный земельный надзор (п. 1 ст. 71 ЗК РФ)
и общественный земельный контроль (п. 3 ст. 72 ЗК РФ) осуществляются за
использованием и охраной земель, то муниципальный земельный контроль только за использованием земель. Такой подход можно объяснить тем, что
контроль
(надзор)
за
охраной
земель
является
разновидностью
экологического контроля (надзора), который с 1 января 2006 г. органы
местного самоуправления не осуществляют.61
Порядок
ведения
муниципального
земельного
контроля
за
использование земельного участка, предоставляемого для комплексного
освоения в целях жилищного строительства определяется нормативными
правовыми актами органов местного самоуправления. Как правило, его
осуществляет отдел (комитет) в структуре местной администрации. 62
60
Буров М.П. Совершенствование государственного управления социально-экономическим развитием
страны и регионов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2011. N 10. С. 6
61
Мустакимов Ш.Р. Правовое регулирование муниципального земельного контроля // Административное и
муниципальное право. 2009. №6. С. 80
62
Данилова Н. В., Анисимова К. Л. Правовое регулирование муниципального земельного контроля:
проблемы и пути решения // Вестник Тюменского государственного университета. 2011. № 3.
63
Задачей муниципального земельного контроля является обеспечение
соблюдения организациями независимо от их организационно-правовых
форм и форм собственности, их руководителями,
должностными лицами, а
также гражданами земельного законодательства, требований охраны и
использования земель.
В процессе исполнения муниципальной функции органы местного
самоуправления взаимодействует с Управлением Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии, с территориальными
федеральными
органами
образования,
исполнительной
исполнительными
органами
власти
муниципального
государственной
власти
муниципального образования и законными представителями юридических
лиц, индивидуальными предпринимателями, либо их уполномоченными
представителями.
Правообладатели
земельных
участков
за
использование
земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях
жилищного
строительства
по
требованию
специалиста
отдела
муниципального земельного контроля обязаны:

обеспечивать
представителей
при
свое
присутствие
проведении
или
мероприятий
присутствие
по
своих
муниципальному
земельному контролю;

представлять документы о нравах на земельные участки, об
установлении сервитутов и особых режимов использования земель,
проектно-технологические и другие материалы, регулирующие вопросы
использования и охраны земель;

оказывать
содействие
в
организации
мероприятий
по
муниципальному земельному контролю и обеспечении необходимых условий
64
специалистам отдела муниципального земельного контроля при выполнении
указанных мероприятий.63
Наряду с государственным и муниципальным контролем земельное
законодательство предусматривает возможность проведения общественного
земельного контроля (п. 3 ст. 72 ЗК РФ).
Общественный земельный контроль - это деятельность граждан и их
объединений по осуществлению проверки соблюдения установленного
порядка подготовки и принятия исполнительными органами государственной
власти и органами местного самоуправления решений, затрагивающих права
и законные интересы граждан и юридических лиц, а также соблюдения
требований использования и охраны земель.
Общественный земельный контроль осуществляется лишь тремя
категориями
субъектов:
самоуправления,
органами
общественными
территориального
общественного
организациями
(объединениями),
гражданами. Характерно отличие субъектов общественного экологического
контроля и субъектов земельного контроля: согласно ст. 12 Закона об охране
окружающей
среды
в
осуществлении
общественного
экологического
контроля участвуют общественные и иные некоммерческие объединения.
Земельный кодекс РФ определяет участие общественности в этом смысле
более узко (без иных некоммерческих объединений). С другой стороны, в
качестве субъекта общественного экологического контроля в Законе об
охране
окружающей
среды
не
указаны
органы
территориального
общественного самоуправления.
Согласно ст. 27 Федерального закона "Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации"64 под
территориальным
63
общественным
самоуправлением
понимается
Постановление Правительства РФ от 5 апреля 2010 г. N 215 "Об утверждении Правил подготовки докладов
об осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля в соответствующих
сферах деятельности и об эффективности такого контроля (надзора)" (с изменениями и дополнениями)
64
Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации"
65
самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории
поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления
собственных инициатив по вопросам местного значения. Территориальное
общественное самоуправление может осуществляться в пределах следующих
территорий проживания граждан:

подъезд многоквартирного жилого дома;

многоквартирный жилой дом;

группа жилых домов;

жилой микрорайон;

сельский населенный пункт, не являющийся поселением; иные
территории проживания граждан.
Под
общественным
объединением
понимается
добровольное,
самоуправляемое, некоммерческое формирование, созданное по инициативе
граждан, объединившихся на основе общности интересов для реализации
общих целей, указанных в уставе общественного объединения. Правовую
основу участия общественности в контроле за состоянием земель составляют
Конституция РФ, Федеральный закон от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об
общественных объединениях», ЗК РФ и иные нормативные правовые акты.
Особым субъектом общественного земельного контроля, не указанным в ЗК
РФ, являются коренные малочисленные народы и их объединения. Как
следует из подп. 2 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.04.1999 № 82-ФЗ «О
гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации»,
данные
субъекты
использованием
вправе
земель
участвовать
различных
в
проведении
категорий,
контроля
необходимых
за
для
осуществления традиционного хозяйствования и занятия традиционными
промыслами народов.
Результаты общественного земельного контроля могут быть отражены
в форме обращений, жалоб или иных предусмотренных законодательством
формах и представлены в органы государственной власти РФ и ее субъектов,
а также органы местного самоуправления. Они подлежат обязательному
66
рассмотрению.
Так,
граждане
вправе
направить
в
орган
местного
самоуправления обращение с предложениями по совершенствованию его
работы по учету мнения населения при предоставлении земель для
строительства, либо по своевременному информированию граждан о
намечающемся
строительстве.
Должностные
лица
органа
местного
самоуправления обязаны в течение месяца дать письменный ответ гражданам
по существу обращения (ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ
«О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»).
Сегодня система общественного земельного контроля продолжает
формироваться. Наиболее перспективная сфера, в которой он может
применяться,  создание дополнительных информационных возможностей
для работы государственного надзора и муниципального земельного
контроля.65 Дублирование функций публичного земельного контроля
представляется малоэффективной задачей. В то же время при налаженном
взаимодействии
с
государственным
надзором
и
муниципальными
контрольными органами общественные объединения и граждане могли бы
оперативно
предупреждать
компетентные
органы
о
существующих
земельных правонарушениях во дворе, в микрорайоне, квартале (например, о
самовольных постройках гаражей, свалках и т.д.).66
Производственный земельный
контроль
за
использование
земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях
жилищного строительства осуществляется арендатором земельного участка в
ходе осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке и
имеет задачей проверку соблюдения и исполнения в процессе хозяйственной
65
Ястребов А. В. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства//
Проблемы современной экономики,. 2009.N 2 .с. 54
66
Данилова Н. В., Анисимова К. Л. Правовое регулирование муниципального земельного контроля:
проблемы и пути решения // Вестник Тюменского государственного университета. 2011. № 3. С 61
67
и иной деятельности требований законодательства в области использования и
охраны земель.
Остается не совсем ясным, почему согласно п. 2 ст. 73 ЗК РФ лицо,
использующее земельный участок, обязано представить сведения об
организации производственного земельного контроля только в специально
уполномоченный орган государственного земельного контроля (надзора). В
этом случае орган местного самоуправления не будет располагать
необходимой информацией о создании и существовании производственного
земельного контроля на своей территории, что едва ли обосновано.
Система производственного контроля наиболее детально разработана в
экологическом
законодательстве.
В
ряде
случаев
сфера
действия
производственного земельного и экологического контроля могут совпадать.
Так, контроль по приему отходов на полигоны твердых бытовых отходов в
соответствии с утвержденными инструкциями осуществляется лабораторной
службой
организации,
которая
обслуживает
полигон.
Система
производственного контроля должна включать постоянное наблюдение за
состоянием почвы в зоне возможного влияния полигона. С этой целью
качество почвы контролируется по химическим, микробиологическим,
радиологическим показателям, а в задачи службы производственного
контроля входит система наблюдения и контроля за состоянием земель от
воздействия
отходов).
неблагоприятных
экологических
факторов
(размещения
68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Комплексное освоение территорий является одним из механизмов
реализации государственной жилищной политики.
Комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства

совокупность
взаимно
связанных,
последовательных
действий
правообладателя территории по возведению жилых и иных объектов
недвижимости, объектов инженерной инфраструктуры, осуществляемую на
основании
проектировочных
решений,
содержащихся
в
документах
градостроительного зонирования и планировки территорий.
Учитывая, что на сегодняшний день проблема обеспечения граждан
жильем стоит очень остро, а,
также принимая во внимание то
обстоятельство, что освоение территорий для жилищного строительства и
само строительство  это вид предпринимательской деятельности, который
требует больших финансовых вложений и в конечном итоге может принести
девелоперам
и
застройщикам
значительную
прибыль,
необходимо
обеспечить прозрачность, законность и справедливость общественных
отношений, складывающихся в этой сфере.
Установление требования о том, что предоставление территорий,
находящихся в публичной собственности, для жилищного строительства и их
комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется по
общему правилу на торгах (за исключением случаев, установленных
законом), введение в процедуры таких торгов некоторых особенностей,
связанных,
прежде
всего
с
целями
использования
территорий,
представляется вполне обоснованным.
Торги по продаже территорий для целей жилищного строительства или
права на заключение договоров аренды таких территорий для их
комплексного освоения в целях жилищного строительства, проводятся
только в форме аукционов. Применение такой формы торгов, как конкурс, в
данном случае законом не предусматривается.
69
Особенности организации и проведения аукционов по продаже
территорий либо права на заключение договора аренды земельных участков
для жилищного строительства закреплены в статье 38.1 ЗК РФ.
Арендатор земельного участка, обязан выполнить те требования,
которые были выдвинуты при проведении аукциона по продаже права
аренды земельного участка. Это требования к максимальным срокам
подготовки
проекта
планировки
территории
и
проекта
межевания,
выполнения работ по созданию объектов инженерной инфраструктуры,
осуществления жилищного и иных видов строительства, а также к условиям
передачи
возведенных
объектов
инженерной
инфраструктуры
в
государственную или муниципальную собственность.
После утверждения в установленном порядке документации по
планировке территории и государственного кадастрового учета земельных
участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в
соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее
предоставленного (огромного, размером с микрорайон) земельного участка
арендатор имеет исключительное право приобрести земельные участки (под
отдельными многоквартирными домами, офисами, производственными или
иными объектами) в собственность или в аренду.
Комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства
решает такие проблемы как расселение граждан из аварийного жилья,
изношенность
инженерных
сетей,
недостаток
детских
садов,
школ,
поликлиник. Учитывая ограниченность возможности развития точечной
застройки, осуществления комплексной застройки территорий необходима
для обеспечения населения жильем и решения существующих проблем.
Таким образом, комплексное освоение территорий является социально
значимым процессом.
70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Законодательство и практика
1.1.
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Российская
газета. 25.12.1993. № 237. 2014 // Собрание законодательства
Российской Федерации. 21.07.2014. № 11. Ст. 1691.
1.2.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №
190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.
16. 2014 // Собрание законодательства РФ. 18.06.2017. № 19. Ст. 2336.
1.3.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. №
32. Ст. 3301. 2014 // Собрание законодательства РФ. 28.03.2017. № 19.
Ст. 2334.
1.4.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. №
5. Ст. 410. 2013 // Собрание законодательства РФ. 28.03.2017. № 39
(часть I). Ст. 6981.
1.5.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от
26.11.2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.12.2001.
№ 49. Ст. 4552. 2013 // Собрание законодательства РФ. 28.03.2017. №
39 (часть I). Ст. 7011.
1.6.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ //
Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14. 2013
// Собрание законодательства РФ. 28.12.2016. № 498 (часть I). Ст. 6982.
1.7.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ //
Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - Ст. 4147. 2013 //
Собрание законодательства РФ. 03.07.2016. № 373 (часть I). Ст. 7011.
1.8.
Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости» // Собрание законодательства Российской
71
Федерации.
30.07.2007.
№
31.
Ст.
4017.
2013
//
Собрание
законодательства РФ. 03.07.2016. № 361 (Часть I). Ст. 4083.
1.9.
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 17. 2013 //
Собрание законодательства РФ. 18.06.2017. № 5126 (часть I). Ст. 6976.
1.10.
Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации"//
Собрание законодательства РФ». 06.10.2003. N 40. ст. 3822. // Собрание
законодательства РФ. 07.06.2017. № 107 (часть I). Ст. 7011.
1.11.
Федеральный закон от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ «О защите прав
юридических
лиц
осуществлении
и
индивидуальных
государственного
предпринимателей
контроля
(надзора)
при
и
муниципального контроля» //Собрание законодательства Российской
Федерации от 29 декабря 2008 г. N 52 (часть I) ст. 6249// Собрание
законодательства РФ. 01.05.2017.N 11, ст. 1098
1.12.
Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О
содействии
развитию
жилищного
строительства»
//
Собрание
законодательства РФ». 28.07.2008. N 30 (ч. 2), ст. 3617.// Собрание
законодательства РФ», 26.06.2016, N 27, ст. 3477
1.13.
Постановление Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. N 689 «О
государственном земельном надзоре» //Собрание законодательства
Российской Федерации.20. 11.2006. N 47 ст. 4919 // Собрание
законодательства РФ».17.06.2013, N 24, ст. 2999.
1.14.
Постановление Правительства РФ от 5 апреля 2010 г. N 215 «Об
утверждении
Правил
подготовки
докладов
об
осуществлении
государственного контроля (надзора), муниципального контроля в
соответствующих сферах деятельности и об эффективности такого
контроля
(надзора)»
//Собрание
законодательства
Российской
72
Федерации от 12 апреля 2010 г. N 15 ст. 1807// «Собрание
законодательства РФ»,10.03.2014, N 10,ст. 1036
1.15.
Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об
организации и проведении торгов по продаже находящихся в
государственной
или
муниципальной
собственности
земельных
участков или права на заключение договоров аренды таких земельных
участков» //Собрание законодательства Российской Федерации от 18
ноября 2002 г. N 46 ст. 4587//Собрание законодательства РФ".
19.09.2011. N 38.ст. 5396.
1.16.
Постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 г. N 145 «О порядке
организации и проведения государственной экспертизы проектной
документации и результатов инженерных изысканий» // "Собрание
законодательства РФ», 12.03.2007, N 11, ст. 1336// Собрание
законодательства РФ». 31.03.2014. N 13.ст. 1479
1.17.
Приказ Минрегиона РФ от 10.05.2011 N 207 «Об утверждении формы
градостроительного плана земельного участка» // Российская газета .N
122.08.06.2011
1.18.
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 мая 2010 г. N
ВАС-5414/10 по делуN А51-9373/2009// СПС «КонсультантПлюс».
1.19.
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2009 г. N
ВАС-9018/09
по
делу
N
А49-4841/2008-155а/19//
СПС
«КонсультантПлюс.
1.20.
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июня 2009 г. N
ВАС-6637/09 по делу N А56-2196/2008// СПС «КонсультантПлюс».
1.21.
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19
января 2012 г. N 15АП-11869/2011 по делу N А32-13919/2011.// СПС
«КонсультантПлюс».
1.22.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 24 июня 2008 года N 3351/08 по делу N А27-3483/2007Г// СПС «КонсультантПлюс».
73
1.23.
Постановление ФАС Поволжского округа от 29 сентября 2009 г. по
делу N А12-2981/2009.//СПС«КонсультантПлюс».
1.24.
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от
18.04.11 по делу № А33-13981/2010//СПС«КонсультантПлюс».
1.25.
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от
11.04.12 по делу № А76-15010/2011// СПС «КонсультантПлюс».
1.26.
Постановление ФАС Поволжского округа от 22 марта 2012 г. по делу N
А06-1972/2011// СПС «КонсультантПлюс».
1.27.
Постановление ФАС Поволжского округа от 29 сентября 2009 г. по
делу N А12-2981/2009.// СПС «КонсультантПлюс».
1.28.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13.12.2013 г. № А40-45479/12-150-431 // СПС «КонсультантПлюс».
1.29.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского
округа
от 19.09.2014
г. по
делу №
А63-6057/2013 //
СПС
«КонсультантПлюс».
1.30.
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от
02.11.2004 г. по делу № А60-9965/04-С2 // СПС «КонсультантПлюс».
1.31.
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от
26.09.2008 г. № Ф09-9994/08-С6 // СПС «КонсультантПлюс».
2. Специальная литература.
2.1.
Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические
аспекты: монография. - М.: Норма, Инфра-М, 2013. – 320 с.
2.2.
Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Правомуниципальной
собственности на земельные участки вРоссийской Федерации: вопросы
теории и практики: монография. – Москва: Новый индекс, 2010. –
274с.
74
2.3.
Александрова А.Ю. Правовое регулирование использования земель
поселений для застройки в России: Автореферат диссертации на
соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2008.
2.4.
Баранов В.А., Овчинников А.А. Защита прав инвесторов в
капитальном строительстве. - М.: Деловой двор, 2012. – 192 с.
2.5.
Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. М.: Высшее образование.
2006.- 410 с.
2.6.
Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской
Федерации (отв. ред. Боголюбов С.А.). - 7-е изд., перераб. и доп. "Проспект", 2011 г.// СПС КонсультантПлюс
2.7.
Болтанова Е.С., Женетль С.З. Комментарий к Земельному кодексу
Российской Федерации. – М.: РИОР, ИНФРА-М, 2010. – 416 с.
2.8.
Винницкий А.В. Публичная собственность. - М.: Статут, 2013. – 732с.
2.9.
Галиновская Е.А. Теоретические и методологические проблемы
земельных правоотношений. - М., 2009. – 285 с.
2.10.
Гречихин В.Н., Нужный А.И. Научные проблемы использования и
охраны земель. Актуальные проблемы землеустройства, кадастров и
охраны земель. М.: ГУЗ, 2010. – 289 с.
2.11.
Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из
государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и
практики" // СПС «КонсультантПлюс».
2.12.
Егоров В.Ю., Шишелова С.А. Постатейный комментарий к Градострои
тельномукодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190ФЗ / под ред. А.В.Филатовой. М.: ЭлКниги, 2012. - 544 с.
2.13.
Ершов В.А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право
собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009- 198 с.
2.14.
Ерофеев
Б.В.
Земельное
Профобразование, 2014. – 656 с.
право
России:
учебник.
–
М.:
75
2.15.
Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения дел Президиумом
Высшего Арбитражного Суда РФ // СПС «КонсультантПлюс», 2012.
2.16.
Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения дел Президиумом
Высшего Арбитражного Суда РФ // СПС «КонсультантПлюс», 2012.
2.17.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые
правила
оформления.
Государственная
регистрация.
Образцы
документов // СПС КонсультантПлюс, 2005.
2.18.
Клебанович
Н.
В.,
Ковальчик
Н.В.
Основы
земельного
законодательства и права. – Минск, БГУ, 2008. – 200 с.
2.19.
Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер,
2003.-256 с.
2.20.
Малько А.В., Матузов Н.И. Теория государства и права. – М.: Дело,
2014. – 352 с.
2.21.
Назаренко В.И. Земельные отношения и рынок земли. М.: Памятники
ист. мысли, 2005. -284с.
2.22.
Поминов М.В. Комментарий к Земельному кодексу Российской
Федерации. -М.: Эксмо, 2012. – 360 с.
2.23.
Селютина Л. Г. Проблемы оптимизации
структуры жилищного
строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.:
СПбГИЭУ, 2002. - 234 с.
2.24.
Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному
кодексу Российской Федерации. М.: Проспект, 2010.744 с.
2.25.
Эрделевский А.М. О конкуренции Гражданского и Жилищного
кодексов // СПС КонсультантПлюс, 2012.
2.26.
Шейнин Л.Б. Земельное право России: учебное пособие / Л.Б.
Шейнин. М.: Эксмо, 2007.
76
3. Публикации в периодических изданиях
3.1.
Анисимов А. П.Предоставление земельных участков в аренду
для
комплексного освоения в целях жилищного строительства //Аграрное и
земельное право. 2015. № 4. - С. 72 – 77
3.2.
Анисимов А.П. Соотношение земельного и гражданского права:
вопросы теории // Бюллетень нотариальной практики. 2014. № 5. С. 4045
3.3.
Артемьева
Е.А.
Судебно-арбитражная
практика
рассмотрения
споров, связанных с предоставлением отдельных видов разрешений //
Вестник арбитражной практики. 2016. N 4. С. 78-89
3.4.
Бадулин О. Часть земельного участка как объект земельных отношений
// Хозяйство и право. 2013. № 1. С. 93-96
3.5.
Баразгова Р.С. Целевое назначение и разрешенное использование
земельных
участков:
содержание
и
соотношение
понятий.
//
Современное право. 2009. № 6.С. 40-43
3.6.
Буров
М.П.
Совершенствование
социально-экономическим
государственного
развитием
страны
и
управления
регионов
//
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2011. N 10. С. 6 - 16.
3.7.
Волков С.Н., Боголюбов С.А., Липски С.А. Экспертиза инадзор —
важные и необходимые звенья землеустройств //Землеустройство,кадас
тр и мониторинг земель. 2013. № 2.с. 18-26
3.8.
Винокуров А.Ю. Государственный земельный надзор: проблемы
правового регулирования // Правовые вопросы недвижимости. 2013. №
1. с. 2 - 4.
3.9.
Галиновская
Е.А.
Земельное
законодательство:
особенности
формирования и развития // Журнал российского права. 2014. N 11. С.
39-44
3.10.
Герасимов А., Рыжов А., Корольков А., Вешкурцева З., Бекренева Т.
Согласований станет меньше//Жилищное право. 2012. N 3. С. 7-12
77
3.11.
Гречко В.В, Теоретические основы предоставления земельного участка
для строительства // Аграрное и земельное право. 2012.№ 7. С. 24-29
3.12.
Данилова
Н.
В.,
Анисимова
К.
Л.
Правовое
регулирование
муниципального земельного контроля: проблемы и пути решения //
Вестник Тюменского государственного университета. 2011. № 3. С. 6773
3.13.
Ершов О.Г. Общие организационно-правовые предпосылки заключения
договоров в строительстве // Право и экономика. 2016. № 11. С. 58-66
3.14.
Жаркова
О.А.
Предоставление
земельного
участка
для
целей
строительства и документация по планировке территории// Закон.2013.
N 5. С. 72-77
3.15.
Камышанская С.В. Актуальные правовые риски инвесторов на рынке
недвижимости в России. // Гражданское право.2013. № 3. С. 19-26
3.16.
Ковалева И.С. Сравнительный анализ правового регулирования прав на
землю гражданским и земельным законодательством // Право и
образование. 2007. № 9. С. 73- 76
3.17.
Лисица В.Н. Полномочия в сфере земельных отношений при
организации капитального строительства. // Жилищное право.2010. №
6. с. 79-85
3.18.
Ломакин А. Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений//
Жилищное право. 2013.N 8. С. 38-44
3.19.
Мельников, Н. Н., Савельева, Е. А. Значение правил землепользования
изастройки и документов территориального планирования в регулирова
нииправового режима земель населенных пунктов
//Российская
юстиция. -2013. - № 6. - С. 8 – 11
3.20.
Мисник Н.Н. Еще раз о соотношении гражданского и земельного
законодательства
при
регулировании
Государство и право. 2009. № 9. С. 22- 27
земельных
отношений
//
78
3.21.
Мустакимов Ш.Р. Правовое регулирование муниципального земельного
контроля // Административное и муниципальное право. 2009. №6. С. 8085.
3.22.
Семина Т.А., Чернов А.В. Вопросы реализации экспериментальных
инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях
жилищного строительства. // Жилищное право. 2010. № 2. С. 53-57
3.23.
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве // ЭжЮрист. 2010. № 3. С. 51-.57
3.24.
Сухарев
А.С.
противодействия
Административно-правовые
средства и методы
коррупции в сфере
государственного
администрирования//Административное право и процесс. 2014. N 1. С.
17-22
3.25.
Хотько А.В. Кадастровая оценка земли приобретает рыночную основу //
Юрист. 2010. № 10. С. 17-21
3.26.
Ястребов А. В. Особенности предоставления земельных участков для
жилищного строительства// Проблемы современной экономики. 2016.N
2. С. 28-34
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа