close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Князева Елена Александровна. Теория и методология совершенствования системы управления муниципальной собственностью

код для вставки
АННОТАЦИЯ
Выпускная квалификационная работа на тему: Теория и методология
совершенствования системы управления муниципальной собственностью
Год защиты: 2019.
Направление:
38.04.04
«Государственное
и
муниципальное
управление»
Направленность
(профиль)
Государственное-муниципальное
управление и финансы территорий
Студент группы: 61ГУ-мд Князева Елена Александровна
Руководитель: к.э.н., доцент Л.И. Старикова
Выпускная квалификационная работа выполнена на актуальную тему и
состоит из трѐх глав. В первой главе рассматриваются теоретикометодологические основы управления муниципальной собственностью, в том
числе
понятие
муниципальной
собственности,
ее
характеристика
и
классификация, формы и методы управления, а так же зарубежный опыт
управления собственностью.
В рамках второй главы проведен анализ рынка муниципальной
собственности города Орла, экономико-социальный анализ муниципального
образования город Орел, а так же выявлены наиболее актуальные проблемы
управления собственностью города.
Практическая часть выпускной квалификационной работы посвящена
разработке рекомендаций по повышению эффективности управления
муниципальной собственностью на основе использования программноцелевых методов. Разработана муниципальная программа, создание которой
направленно на повышение эффективности использования собственности
муниципалитета,
а
так
же
сформулированы
предложения
по
совершенствованию методики расчета арендных платежей за пользование
объектами муниципальной собственности.
Графическая часть ВКР включает диаграммы, схемы, таблицы,
размещенные на 18 листах формата А4.
Ключевые
слова:
муниципальная
собственность,
социально-
экономические показатели, стратегический анализ, целевая программа,
методика расчета арендной платы.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………
7
1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ………………………...…………….
9
1.1 Понятие муниципальной собственности, ее характеристика и
классификация…………………………………………...…………………….
9
1.2 Формы и методы управления муниципальной собственностью............. 12
1.3 Зарубежный опыт управления собственностью разных уровней…....... 18
2 АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА
ОРЛА, ТЕНДЕНЦИИ И ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТЬЮ………………………………………………………….
25
2.1 Социально-экономический анализ муниципального образования
город Орел……………………………………………………………………
25
2.2 Анализ рынка муниципальной собственности города Орла…………...
39
2.3 Проблемы управления собственностью на муниципальном уровне...... 49
3 РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ
ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТЬЮ ГОРОДА ОРЛА НА ОСНОВЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВЫХ МЕТОДОВ……………………………………...
55
3.1 Разработка структурно-функционального механизма управления
муниципальной собственностью города Орла................................................ 55
3.2 Структура муниципальной программы города Орла по повышению
эффективности использования муниципальной собственности................... 60
3.3 Предложения по совершенствованию методики расчета арендных
платежей за пользование объектами муниципальной недвижимости…..… 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.................................................................................................. 75
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………….
ПРИЛОЖЕНИЕ А - Элементы стратегического анализа социальноэкономического положения города Орла и рынка муниципальной
77
собственности...................................................................................................... 81
ПРИЛОЖЕНИЕ Б - Структура программы повышения эффективного
управления муниципальной собственностью на 2019-2021 гг…………….. 84
ПРИЛОЖЕНИЕ В - Мероприятия Программы повышения эффективного
использования ………………………………………………………………...
85
ПРИЛОЖЕНИЕ Г - Ожидаемые результаты реализации Программы
повышения эффективного использования муниципальной собственности…… 87
ПРИЛОЖЕНИЕ Д - Расчет годовой арендной платы по объекту
муниципальной собственности ……………………………………………...
88
ПРИЛОЖЕНИЕ Е - Дерево целей для Программы повышения
эффективности управления муниципальной собственностью города Орла…
89
ВВЕДЕНИЕ
Собственность
муниципального
образования
является
частью
экономической базы местного самоуправления и одной из основ реализации
социально-экономической политики муниципалитета. Она обеспечивает
интересы лиц, проживающих на территории муниципального образования.
Муниципальная собственность охватывает использование и распоряжение:
1)
имеющимися
в
собственности
муниципального
образования
денежными средствами,
2) муниципальными предприятиями и организациями,
3)
зданиями
и
сооружениями
как
производственного,
так
и
непроизводственного назначения,
4) муниципальным жилым фондом и нежилыми помещениями,
5) а также другим движимым и недвижимым имуществом.
Актуальность выбранной темы состоит в том, что в современных
условиях собственность муниципального образования является материальновещественной базой функционирования экономики муниципалитета, поэтому
ее эффективное использование должно стать одним из приоритетных
направлений деятельности органов местного самоуправления. Повышение
эффективности использования муниципальной собственности в интересах
развития города должно быть направлено, в первую очередь, на возрастание
объема инвестиций в собственность, рост ценности муниципального
имущественного
комплекса,
а,
следовательно,
на
расширение
налогооблагаемой базы. А так же получение как в краткосрочной, так и в
среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от использования
муниципальной собственности.
Институт муниципальной собственности получил свое закрепление в
Законах «Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации», в Конституции Российской Федерации. Эти
документы закрепили факт существования муниципальной собственности и
признали ее равноправие с другими формами собственности. Кроме того,
наделили органы местного самоуправления правом на самостоятельное
управление этой собственностью.
Целью работы является разработка муниципальной Программы
повышения эффективности управления муниципальной собственностью
города Орла. Достижение поставленной цели требует решения следующих
задач:
 изучение
теоретических
основ
управления
муниципальной
муниципальной
собственности,
собственностью;
 проведение
анализа
рынка
выявление текущего состояния и основных тенденций;
 выявление проблем, препятствующих эффективному использованию
городской собственности;
 разработка муниципальной Программы повышения эффективности
управления
муниципальной
собственностью
города
Орла,
ее
организационно-экономическое обоснование, а так же расчет эффективности.
Объектом исследования выступают экономические и социальные
отношения
в
сфере
управления
и
распоряжения
муниципальной
собственностью.
Предмет исследования – механизмы эффективного использования
муниципальной собственности города Орла.
При написании работы использовались нормативно-правовые акты
органов государственной власти муниципального образования «город Орел»,
материалы Управления муниципального имущества и землепользования
Администрации г. Орел, комментарии к законодательству, учебные
материалы и научные публикации в периодических изданиях.
1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
УПРАВЛЕНИЯ
1.1 Понятие муниципальной собственности, ее характеристика и
классификация
В Российской Федерации принято выделять в соответствии с нормами
Гражданского Кодекса РФ следующие понятия:
- государственная собственность;
- муниципальная собственность;
- частная собственность.
Отношения, которые возникают между органами власти, людьми,
организациями по поводу принадлежности, раздела, передела собственности
принято называть отношениями собственности. С одной стороны они
являются
экономическими
отношениями,
на
основании
того,
что
затрагиваются экономические интересы и процессы, с другой – политические
та как их регулирование осуществляется нормативно-правовыми актами
Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом [3].
Понятие собственности на имущество предполагает:
- право владения – возможность физического обладания;
- право пользования – возможность использования и получения дохода
от использования имущества;
- право распоряжения – возможность продажи, обмена, дарения и иных
видов распоряжения.
В соответствии с п.1 ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью
является
имущество,
которое
принадлежит
на
праве
собственности
городским и сельским поселениям, а так же иным муниципальным
образованиям.
Органами
местного
самоуправления
осуществляется
право
муниципальной собственности от имени власти муниципалитета в интересах
местного значения. В соответствии со ст.8 Конституции Российской
Федерации право муниципальной собственности признается и защищается
наравне
с
правом
государственной
собственности
и
частной.
Муниципальную казну городского, сельского поселения или другого
муниципального образования составляют средства местного бюджета, а так
же иное муниципальное имущество, незакрепленное за муниципальными
предприятиями и учреждениями [1].
Существует
следующая
классификация
собственности
муниципалитетов:
1. Недвижимое имущество, которое может быть представлено
земельными участками, объектами, которые неразрывно связанные с землей
(водные объекты, леса и другое), зданиями, сооружениями, помещениями,
имущественными комплексами воздушными и морскими судами.
2. Движимое имущество, в том числе оборудование, транспортные
средства, сырье, материалы, деньги и ценные, и иное.
3. Квази-вещи, в том числе доли в уставных капиталах коммерческих
юридических и иные имущественные права.
Возможна
иная
классификация
объектов
муниципальной
собственности:
1) жилой и нежилой фонды;
2) объекты инженерной инфраструктуры городов, объекты городского
пассажирского транспорта и внешнего благоустройства;
3)
объекты,
которые
находятся
в
оперативном
управлении
муниципальной власти;
4) предприятия розничной торговли, общественного питания и
бытового обслуживания населения и др.
5) объекты здравоохранения, образования, культуры и спорта.
Всѐ перечисленное имущество подлежит обязательной регистрации в
реестре муниципальной собственности [25].
Принципы управления собственностью муниципалитета зависят от
политической и экономической ситуации не только в муниципальном
образовании, но и в регионе, а так же стране в целом. Кроме того,
целесообразно
принимать
во
внимание
мировой
опыт
управления
собственностью. Выделяют следующие основные принципы управления
собственностью муниципалитетов:
1.
Дифференциация,
подразумевающая
разделение
процедур
основывается на применении особых подходов к регулированию отношений
различных видов собственности – жилых и нежилых помещений, земельных,
лесных участков и других объектов – транспорта, истории, культуры и т.д.
2. Открытость информации для граждан об эффективности управления
объектами муниципальной собственности.
3. Принцип гласности нормотворчества, подразумевающий публичное
обсуждение проектов нормативных актов в рамках компетенции местной
власти.
4. Принцип разделения полномочий разграничивает нормотворчество и
нормоприменение, которые не могут совмещаться в одном лице.
5. Объекты, относящиеся к муниципальному имуществу, находятся в
совместном владении и пользовании всех жителей муниципального
образования.
6. Распоряжение муниципальной собственностью осуществляется
исполнительными органами муниципальной власти.
7. Принцип правового, организационного и информационного единства
системы управления на всех уровнях власти.
8. Принцип комплексности целей, приоритетов и методов управления
муниципальной собственностью [36].
Перечень имущества, находящегося в муниципальной собственности
ограничен законодательством и напрямую связан с полномочиями органов
местного самоуправления. Появление муниципальной собственности – это
важный шаг в реализации права граждан на самоуправление. Необходимость
муниципальной собственности вытекает из полномочий органов местной
власти обеспечивать потребность населения, проживающего на территории
муниципалитета.
Муниципальная
собственность
характеризуется
следующими
ключевыми особенностями:
1) она является экономической основой местной власти и источником
получения доходов для местного бюджета;
2) по своей сути муниципальная собственность является коллективной
собственностью
граждан,
проживающих
на
территории
местного
самоуправления;
3) она используется для удовлетворения потребностей населения
муниципального образования и повышения качества жизни населения[16].
Таким
образом,
муниципальной
собственностью
признается
имущество, которое на основании права собственности принадлежит
городским и сельским поселениям и иным муниципальным образованиям в
соответствии с нормами Конституции Российской Федерации, а так же
Гражданского Кодекса. Право муниципальной собственности реализуется
органами местной власти в интересах местного значения.
1.2 Формы и методы управления муниципальной собственностью
С организационной точки зрения регулирование рынка собственности
муниципалитета осуществляется органами местной власти в двух формах:
1. Организационными методами – путем прямого вмешательства.
2. Косвенным воздействием – с использованием экономических
методов управления.
Организационные
методы
подразумевают
распорядительное
воздействие субъектов управления на имущественные отношения в форме
прямых административных указаний, норм и правил. К ним относятся:
1) организация и учреждение государственных и муниципальных
предприятий с возможной передачей им имущества на праве хозяйственного
ведения;
2) внесение доли в уставной капитал;
3) передача имущества с баланса на баланс;
4) списание имущества вследствие износа;
5) сдача в аренду государственных и муниципальных земельноимущественных комплексов, а так же их отдельных элементов;
6) передача имущества в доверительное управление;
7) отчуждение государственного и муниципального имущества;
8)
согласование
решений
о
приватизации
государственного
и
муниципального имущества;
12) оперативное управление учреждениями, которые числятся на
балансе администрации;
13) применение штрафных санкций.
Организационное управление основывается на силе муниципальной
власти и включает в себя меры запрета, принуждения и разрешения [21].
Экономические
управления
на
методы
экономические
подразумевают
интересы
воздействие
участников
субъектов
имущественных
отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования
деятельности
предприятий,
использующих
государственное
и
муниципальное имущество.
К ним относятся:
1) установление норматива отчислений от прибыли государственных и
муниципальных предприятий в бюджет;
2) установление норматива дотаций развития земельно-имущественных
комплексов предприятий и учреждений государственной, муниципальной и
частной собственности;
3) определение размера ставок налогов, сборов, пошлин;
4) определение льгот;
5) установление норматива экономических санкций в пределах
компетенции
органов
федерального,
субфедерального
и
местного
управления
является
управления.
В
настоящее
экономическое
время
высшей
программирование,
формой
которое
способно
реализовывать
многочисленные цели, способы и методы регулирования на разных уровнях –
федеральном, региональном, местном. Выделяют обычные и чрезвычайные
целевые программы, а по времени действия – краткосрочные, среднесрочные
и долгосрочные [28].
Основные функции управления государственной и муниципальной
собственностью, применяемые в настоящее время:
1. Передача недвижимости в хозяйственное ведение государственным
или муниципальным унитарным предприятиям.
2. Передача имущества в оперативное управление государственным
или муниципальным учреждениям.
3. Передача имущества в уставный капитал хозяйственных обществ
различных организационно-правовых форм.
4. Передача имущества в аренду.
5. Государственный кадастровый учет.
6. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним [18].
Выделяют
следующие
виды
налогов
на
государственное
и
муниципальное имущество:
1. Налог на имущество предприятий и организаций.
2. Земельный налог.
3. Налог на добычу полезных ископаемых.
4. Водный налог.
5. Сборы за пользование объектами животного мира и за пользование
объектами водных биологических ресурсов.
В стране в целом управление собственностью и в том числе объектами
недвижимости распределено между различными ветвями государственной
власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную,
которые считаются независимыми в своей деятельности.
Федеральное собрание издает законы, регулирующие собственность и
рынок
недвижимости.
действующим
законам.
министерства
и
Президент издает
указы,
Правительство
выпускает
ведомства
–
положения,
не противоречащие
постановления,
инструкции
и
а
приказы,
устанавливающие конкретные процедуры и правила управления.
В частности, в компетенцию городского Совета народных депутатов
города
Орла
входят
следующие
полномочия
по
регулированию
имущественных отношений:
1) осуществление порядка управления и распоряжения собственностью
муниципалитета – город Орел;
2) организация порядка использования и охраны объектов культурного
наследия;
3) регламентирование налогов на недвижимое имущество, организация
порядка взимания и предоставления льгот по ним;
4) установление административной ответственности (в том числе
штрафов)
за
нарушение
нормативно-правовых
актов
по
вопросам,
отнесенным к ведению муниципального образования и регулирующим
отношения собственности;
5) установление общего порядка проведения инвестиционной политики
при реконструкции, реставрации и строительстве объектов муниципальной
собственности города Орла;
6)
установление
порядка
использования,
охраны,
контроля
за
использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав
собственности на земельные участки, предоставление земель в аренду,
оформление прав аренды земельных участков;
7)
регламентирование
земельного
налога,
организация
порядка
взимания и предоставления льгот по нему.
Законодательную базу правовой среды управления государственной и
муниципальной собственностью составляют:
а) Конституция РФ;
б) Конституционные законы;
в) Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный,
Градостроительный, Лесной;
г) Федеральные законы и другие акты Федерального собрания
(Постановления, Положения).
Целесообразно рассмотреть механизм работы нормативно-правовой
базы по управлению собственностью муниципального уровня на примере
деятельности Управления муниципального имущества и землепользования
Администрации города Орла.
В соответствии со ст. 16 ФЗ №131 от 6.10.2003 «Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации», в
частности пунктом 3 – «Владение, пользование и распоряжение имуществом,
находящимся
в
муниципальной
собственности
городского
округа»,
Управление муниципального имущества и землепользования Администрации
города Орла:
1. Осуществляет работу по формированию и ведению Единого реестра
муниципального имущества города Орла, в том числе пообъектный реестр
муниципального жилого фонда и муниципальной казны.
2. Осуществляет работу по приему и передаче муниципального
имущества
от
физических
и
юридических
лиц
различных
форм
собственности, государственного имущества Российской Федерации и
Орловской области, а также бесхозяйного имущества. Контролирует работу
по передаче имущества от собственников эксплуатирующим организациям и
принятие его в муниципальную казну. Ведет работу по государственной
регистрации перехода права собственности при смене собственника
имущества.
3. Разрабатывает проекты планов и организует исполнение Программы
приватизации муниципального имущества г. Орла в соответствии с
Федеральным
Законом
от
21.12.2001г.
№178-ФЗ
«О
приватизации
государственного и муниципального имущества».
4. Осуществляет работу по государственной регистрации права
муниципальной
собственности
на
объекты
недвижимого
имущества,
находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий и в
оперативном управлении муниципальных учреждений, а также на объекты
недвижимого имущества, находящегося в арендном пользовании, жилого
муниципального фонда. В соответствии с Федеральным Законом от
21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
5. Осуществляет работу по подготовке и проведению аукционов на
право заключения договоров аренды нежилых помещений, объектов
инфраструктуры.
6. Осуществляет работу по приобретению жилья для переселения
граждан из жилого фонда признанного непригодным для проживания, детей
сирот.
7.
Приобретает
в
установленном
порядке
в
муниципальную
собственность имущество за счет средств городского бюджета.
Таким
образом,
для
эффективного
управления
муниципальной
собственностью как на федеральном, региональном, так и на местном
уровнях создана обширная правовая база, позволяющая регулировать все
виды операций с собственностью, но всѐ же необходимо предпринимать
меры для совершенствования законодательной базы.
1.3 Зарубежный опыт управления собственностью разных уровней
Управление собственностью разных уровней во многих странах
протекает по-разному, поэтому целесообразно выделить 3 модели: англоамериканскую, японскую и немецкую.
Модель управления собственностью характерную для США многие
эксперты
считают
самой
эффективной.
Структура
государственной
собственности Соединенных Штатов Америки включает: здания (55,3 % от
общей суммы), сооружения, оборудование (36,7 %) и землю (8 %).
Характерной особенностью американской модели является передача
государственных предприятий в оперативное управление и эксплуатацию
частным корпорациям.
В
США
собственность
государства
составляет
около
20%
национального богатства, и уступает по величине данного показателя только
Франции. Имущество казны США состоит из государственного земельного
фонда, системы водоснабжения, автодорожного и портового хозяйства,
аэропортов.
Кроме
государственные
того,
электростанции,
научно-исследовательские
теплоцентрали,
институты,
почта,
университеты,
колледжи. Земельный фонд включает в себя: землю как опорную
поверхность, земли сельскохозяйственного назначения, водные ресурсы,
недра,
полезные
ископаемые.
В
ведении
государства
находится
использование водных ресурсов страны.
В качестве основных органов управления собственностью США
выступают: федеральное Правительство, Правительства штатов и органы
муниципального управления.
Процесс управления государственной собственностью в Японии имеет
много общего с американской моделью управления. Отличительной
особенностью является структура частной собственности. Экономическая
структура Японии была представлена несущественным числом финансовопромышленных конгломератов, собственность которых была в руках от
дельных семейных кланов.
В Канаде в соответствии с Конституцией собственниками земель
являются федеральное правительство, провинции и муниципалитеты,
которые распоряжаются около 90% земельного фонда страны. Городские
земли являются в основном собственностью муниципалитетов, которые
извлекают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков. Арендные
платежи определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости.
Например, средняя цена трехкомнатной квартиры в центре Торонто
составляет 350 тыс. долл., арендная плата в месяц —-1200 долл. Налоги на
недвижимость взимаются муниципалитетами Канады, которые совершенно
самостоятельны в этом вопросе. Также облагается налогом (гербовым
сбором) и передача недвижимости при совершении купчей. Налоги
составляют 0,5—1% стоимости земельного участка или другого объекта
недвижимости. Муниципалитеты устанавливают сборы на застройку своей
территории исходя из стоимости земли; не менее 5% суммы этих сборов
направляется на благоустройство мест общего пользования.
Оценка собственности — основная функция муниципальных властей,
что связано с необходимостью соблюдения в провинции единого подхода к
методам оценки. В бюджете столицы Канады Оттаве земельные платежи
составляют более 30%.
В Швейцарии, где реализуется также первый тип имущественноземельной политики, приобретение недвижимости осложнено рядом
законов, например, на приобретение объектов недвижимости существуют
даже квоты (2 тыс. участков ежегодно). Поэтому всего лишь 18% городских
земель находятся в частной собственности, остальные земли арендуются у
местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены, так как в
стране запрещена спекуляция на объектах недвижимости: существует закон,
не
позволяющий
перепродавать
объекты
недвижимости,
включая
незастроенные участки, по более высокой цене в течение двух лет.
Швейцария и Скандинавские страны относятся к числу наиболее
экономически развитых и политически стабильных государств мира, что
играет немаловажную роль в повышении рейтинга этих стран на рынке
недвижимости.
В
странах,
где
реализуется
второй
тип
политики
регулирования имущественно-земельных отношений, предпочтение отдается
купле-продаже недвижимости. Например, в столице Португалии Лиссабоне
сугубо
рыночный
механизм
дополнен
рядом
достаточно
жестких
ограничений и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение
интересов города и муниципальных властей. Приобретая земельный участок в
собственность владелец в соответствии с требованиями закона обязуется
создать на участке социальную инфраструктуру. Если земля приобретается
для строительства предприятий, то речь может идти о жилых домах, детских
садах, школах, парках, супермаркетах и т.п. Определенные отчисления
должны
быть
сделаны
на
охрану
окружающей
среды,
развитие
здравоохранения и культуры [27].
Продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется
только
на
открытых
аукционах,
которые
контролируются
продаже
принимает
членами
муниципалитета.
Окончательное
решение
о
председатель
муниципалитета.
Имущественно-земельная политика большинства высокоразвитых
зарубежных государств относится к третьему типу. Например, в США
основным средством осуществления городской политики в области недвижимости является купля-продажа.
Большинство покупателей приобретают недвижимость в кредит, внося
20% продажной цены и выплачивая оставшуюся часть в течение 25—30 лет при
ставке процента равной 7.
Национальная политика поощряет индивидуальное землепользование
и приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов
для землевладельца, чтобы помочь ему выплатить ссуду за дом.
Земля Вашингтона принадлежит федеральным органам власти, что
обусловлено концентрацией в городе основных управленческих структур.
Лишь 25% территории Вашингтона находится в частной собственности,
причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX в.
Цены на землю регулируются только спросом и предложением, и,
разумеется, желанием и интересом покупателя. В США практически любой
участок земли — от маленькой фермы в штате Айова до Центра мировой
торговли в Нью-Йорке — может быть продан за сумму, на которой сойдутся
продавец и покупатель [34].
Частное владение недвижимостью вовсе не означает, что с землей
можно делать все, что угодно. Использование земель городов и штатов США
регламентируется многими законами страны. Для осуществления генеральных
планов развития города муниципалитеты получили право выкупать землю у
частных владельцев, компенсируя им полную рыночную стоимость, даже
против воли владельца. Затем эти земли продаются новому владельцу,
согласному осуществлять планы муниципалитетов, причем обычно эта
продажа совершается на льготных условиях.
Объекты недвижимости в США облагаются поимущественными
налогами — штатным и местным. Многие штаты взимают поимущественные
налоги, однако их значение как источника дохода невелико — менее 3%.
Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболее
значительным: его доля во всех поступлениях составляет около 50%. Через
этот налог осуществляется возмещение городу той части «дифференциальной
ренты», которой пользуются предприятия и люди, поселившиеся на его
территории. Поимущественный налог заслуживает специального внимания
не только потому, что является самым важным источником городских
финансов, но и потому, что оказывает специфическое воздействие на
градостроительство и землепользование, формирующие облик и структуру
современных городов.
В каждом городе США все имущество в форме земли и «улучшений»
(т.е.
возведенных
строений
на
ней)
отмечается
в
специальной
регистрационной книге и оценивается. Каждый год устанавливается местная
налоговая ставка, по которой собственник платит налог в казну города, —
определенный процент рыночной стоимости имущества.
В столице Норвегии г. Осло земельная политика муниципалитета
строится на сочетании различных вариантов землепользования. Решение о
приватизации
городской
земельной
собственности
могут принимать
различные органы муниципальной власти и управления в зависимости от
стоимости подлежащего реализации земельного участка. Закон четко
устанавливает соответствующие уровни компетенции. Например, Совет
старейшин принимает решение по участкам ценой 2—5 млн. крон, исполком
— 1—2 млн. крон, глава администрации — до 1 млн. крон. Для продажи или
аренды земельных участков города используются торги, на которых
муниципальные власти ведут всю работу через риэлторскую фирму, с
которой заключено соглашение.
Города ФРГ взимают земельный налог с участков компаний и частных
лиц. Ставка налога состоит из двух частей — основной, утверждаемой
централизованно, и надбавки, величина которой определяется в зависимости
от финансового положения местных органов управления. Основная ставка
колеблется в пределах 0,31 —0,6% балансовой стоимости земельного участка.
В Великобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе аренды.
Срок аренды предусматривается до 99 лет. Рынок недвижимости переживает кризис, наблюдается падение цен в городах, но в то же время растут
цены на недвижимость в пригородах. Оценка недвижимости производится
раз в 10 лет и служит основой для расчета арендной платы и имущественного
налога. В основе оценки лежит определение совокупного годового дохода от
земельного
участка.
В
Англии
установлен
всего
один
налог
—
поимущественный (с 1993 г. — муниципальный), величина которого
поставлена в зависимость от рыночной стоимости имущества и числа
взрослых членов семьи. Имущество классифицируется по одной из восьми
оценочных категорий и затем облагается по дифференцированным ставкам
налога. Расчет ставки налогообложения ведется исходя из потребностей города в
финансовых ресурсах.
В Германии управление собственностью осуществляют: федеральные
органы, власти земель и муниципальные органы управления. В городах,
общинах и округах Германии согласно действующему законодательству
установлено
коммунальное
самоуправление.
25%
имущества
государственной казны составляют основные средства производства.
В Германии примерно четверть ВВП распределяется через бюджет,
государство осуществляет 20% инвестиций, контролирует 30% кредитных
ресурсов. В целом доля государственного сектора в экономике приближается
к 15% (с тенденцией к снижению).
В Германии имущество государственной казны наиболее представлено
в инфраструктурном секторе, промышленности, энергетике. Государственное
управление имуществом казны распространяется в высокой степени на
общественный пассажирский транспорт, водоснабжение, почту, дороги,
порты,
аэродромы,
железнодорожную
сеть,
научно-исследовательские
организации, учебные заведения.
Примерно 16% общего количества квартир в той части Германии,
которая относилась в свое время к ФРГ, являются "социальными" и
предназначены для многодетных семей, инвалидов, лиц престарелого
возраста, малоимущих. Строительство указанных квартир финансируется
государством. Лица, не обладающие достаточными доходами для оплаты
жилья, обладают правом на получение жилищных пособий в виде
государственных дотаций к квартирной плате или оплаты части издержек по
содержанию жилья.
Опыт управления жилым фондом как частью имущества казны в
Германии
свидетельствует
о
его
соответствии
идеям
социально
ориентированной экономики, но практически реализуем при значительных
затратах бюджета, направленных на облегчение финансового бремени
низкодоходных квартиросъемщиков [24].
Таким образом, рассуждая об иностранном опыте государственного
учета имущества, следует выделить в качестве технически совершенной
систему, применяемую в Германии. В качестве бенчмаркинга для российской
практики управления собственностью можно использовать опыт США, в
рамках которого государственные предприятия могут передаваться в
оперативное управление и эксплуатацию частным корпорациям. Кроме того,
может быть полезным опыт Германии, который заключается в том, что к
государственной
собственности относятся наиболее важные объекты
инфраструктуры, они не сосредоточены в руках коммерческих организаций.
Также в качестве шага на пути к построению социально ориентированной
экономики в России может стать принятие опыта управления частью жилого
фонда, который мог бы быть создан и предназначен для участников ВОВ и
ветеранов, многодетных семей, инвалидов, лиц престарелого возраста,
малоимущих граждан.
2 АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА
ОРЛА, ТЕНДЕНЦИИ И ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТЬЮ
2.1 Анализ социально-экономического положения города Орла
Социально-экономические показатели для каждого из регионов и
муниципальных
образований
неодинаковы,
они
основываются
на
определенном географическом положении, наличии природных ресурсов, а
также специализации региона. Поэтому целесообразно, говоря об анализе
показателей социально-экономического развития города Орла, рассмотреть
экономико-географическое положение этого муниципалитета.
Муниципальное
административным
образование
центром
Орловской
«Город
области,
Орел»
ее
является
финансовой,
промышленной, научной и культурной столицей.
Географически город Орел расположен в центре европейской части
Российской Федерации на Среднерусской возвышенности. Общая площадь
муниципального образования – 121,2 кв.км.
В городе можно выделить 4 района – Советский, Заводской, Северный
и Железнодорожный. Численность населения по состоянию на 1 января 2018
года составила 315 308 человек.
Город Орел является крупным транспортным узлом и отличается
многоотраслевой индустрией. Здесь сходятся 7 важных автомобильных
магистралей федерального значения и 5 железнодорожных линий на
основные направления.
Сложившиеся в областном центре основные социально-экономические
показатели свидетельствуют о том, что кризисные явления в отдельных
видах экономической деятельности сочетаются с позитивной динамикой
развития в других.
Для анализа показателей социально-экономического развития в
масштабах Орла целесообразно рассмотреть ряд индикаторов, дающих
качественную и количественную оценку экономических явлений и процессов
в муниципалитете.
Состав индикаторов должен соответствовать целям муниципального
развития. Он может меняться в зависимости от складывающейся ситуации и
особенности развития города.
Целесообразно рассмотреть и проанализировать индикаторы, которые
наиболее полно характеризуют социально-экономическое положение города
Орла.
1. Численность населения муниципального образования.
Таблица 1 – Анализ изменения численности населения города Орла по
состоянию на 1 января 2016, 2017, 2018 годов
Год
Численность
населения, чел.
Темп роста, %
Темп прироста, %
2016
2017
2018
320281
319606
315308
–
–
99,79
-0,21
98,66
-1,34
Наглядно изменение численности населения города Орла отражено на
рисунке 1.
Численность населения
321000
320000
319000
318000
317000
316000
315000
314000
313000
312000
Численность населения
2016
2017
2018
320281
319606
315308
Рисунок 1 – Изменение численности населения города Орла по
состоянию на 1 января 2016, 2017, 2018 годов
Таким образом, численность постоянного населения города Орла в
разрезе последних трех лет имеет тенденцию к сокращению. Так в 2017 году
сокращение составило 0,21%, а в 2018 году уже 1,34%. Это может
свидетельствовать как о естественной убыли населения в муниципальном
образовании, так и об увеличении миграции, в том числе трудовой в иные
субъекты Федерации и муниципалитеты.
2. Так же с целью анализа демографической обстановки в городе
необходимо исследовать численность родившихся и умерших за год.
Проведем
анализ
на
основании
данных
территориального
органа
Федеральной службы государственной статистики по Орловской области за
2016-2018 гг.
Таблица 2 – Анализ числа родившихся и умерших за 2016 - 2018 гг. в
городе Орел
Год
2016
2017
2018
2839
2931
2989
Темп роста, %
–
103,24
101,98
Темп прироста, %
–
3,24
1,98
4505
4516
4537
Темп роста, %
–
100,24
100,47
Темп прироста, %
–
0,24
0,47
Число
родившихся, чел
Число умерших,
чел
Изменение числа родившихся и умерших за 2016 - 2018 гг. отражено на
рисунке 2.
Число родившихся и умерших
5000
4000
3000
2000
1000
0
2016
2017
2018
Число родившихся
2839
2931
2989
Число умерших
4505
4516
4537
Рисунок 2 – Изменение числа родившихся и умерших в городе Орел за
2016-2018 гг
Таким образом, стоит отметить, что наблюдается незначительный
прирост числа родившихся в 2017 году на 3,24%, а в 2018 году на 1,98%, что
несомненно является положительной тенденцией, но кроме того, в
наблюдаемый период был зафиксирован прирост смертности на 0,24% и
0,47% соответственно, поэтому говорить об улучшении демографических
показателей в муниципалитете было бы неверно.
3. Для определения социально-экономического развития города Орла
так же необходим анализ количества дошкольных учреждений города Орла,
количества детей в возрасте от 1 до 6 лет и расчета численности детей,
которое в среднем приходится на одно дошкольное учреждение.
Таблица 3 – Анализ изменения количества дошкольных учреждений в
городе Орел, населения в возрасте 1-6 лет и численности детей, которое в
среднем приходится на 1 дошкольное учреждение за 2016- 2018 гг
Год
Дошкольные учреждения, шт
Дети в возрасте 1-6 лет
Численность
детей
на
дошкольное учреждение
1
2016
2017
2018
77
78
79
17293
17480
17624
225
224
223
Наблюдается
тенденция
ежегодного
увеличения
численности
дошкольных учреждений с темпом прироста 1,3%, а так же прирост
численности детей в возрасте 1-6 лет, но, тем не менее, наблюдается
ежегодное сокращение численности детей на 1 дошкольное учреждение. В
2020 году планируется ликвидация очереди в дошкольных учреждениях за
счет использования внутренних резервов – создании дополнительных мест, а
так же, вследствие открытия новых дошкольных учреждений в густо
населенных
микрорайонах
города.
Кроме
того,
в
муниципальную
собственность вернулось здание бывшего православного детского сада на
140 мест на ул. Игнатова. После его реконструкции там будет дополнительно
открыто еще семь групп. Места в детских садах получили все дети от 3-х до
8-ми лет, родители которых пожелали отдать детей в детский сад в 2017 году.
За счет переуплотнения групп в 2017-2019 годах планируется создать еще
550 мест.
Отразим
изменение
количества
дошкольных
учреждений
в
муниципальном образовании и численности детей, которое в среднем
приходится на 1 дошкольное учреждение на рисунке 3.
Изменение численности
250
200
150
100
50
0
2016
2017
2018
Количество дошкольных
учреждений
77
78
79
Численность детей на 1
учреждение
225
224
223
Рисунок 3 – Изменение количества дошкольных учреждений в
муниципальном образовании и численности детей 1-6 лет
4.
Проведем
анализ
числа
субъектов
малого
и
среднего
предпринимательства в расчете на 10 тыс.человек населения в таблице 4.
Таблица
4
–
Анализ
числа
субъектов
малого
и
среднего
предпринимательства в расчете на 10 тыс.человек населения
Год
Число субъектов,
ед. на 10 тыс.
населения
Темп роста, %
Темп прироста, %
2016
2017
2018
449,2
445,3
454,1
–
–
99,13
-0,87
101,98
1,98
Изменение числа субъектов малого и среднего предпринимательства в
расчете на 10 тыс. человек населения отражено на рисунке 4.
Число субъектов на 10 тыс. населения
455
450
445
440
Число субъектов на 10 тыс.
населения
2016
2017
2018
449,2
445,3
454,1
Рисунок 4 – Изменение числа субъектов малого и среднего
предпринимательства в расчете на 10 тыс.человек населения
Расчет показателей за 2016-2018 годы произведен по средним, малым
предприятиям,
включая
микропредприятия,
и
индивидуальным
предпринимателям, зарегистрированным в государственном статистическом
регистре по городу Орлу на конец года: в 2016 году - 14267 ед., в 2017 году 14174 ед., в 2018 – 14572 ед. С марта 2017 года начался рост количества
ССМП: по сравнению с февралем 2017 года в декабре их стало больше на 240
единиц. В 2018 году эта положительная динамика сохраняется: за январь март количество ССМП выросло на 394 единицы.
5. Объем инвестиций в основной капитал (за исключением бюджетных
средств) в расчете на 1 жителя так же влияет на социально-экономическое
положение
муниципального
образование.
Анализ
этого
показателя
рассмотрим в таблице 5.
Таблица 5 – Объем инвестиций в основной капитал (за исключением
бюджетных средств) в расчете на 1 жителя
Год
Объем инвестиций,
руб.
Темп роста, %
Темп прироста, %
2016
2017
2018
29628,3
29612,1
27323,3
–
–
99,95
-0,05
92,27
-7,73
Изменение объема инвестиций в основной капитал отражено на
рисунке 5.
Объем инвестиций на 1 жителя
30000
29500
29000
28500
28000
27500
27000
26500
26000
Объем инвестиций на 1
жителя
2016
2017
2018
29628,3
29612,1
27323,3
Рисунок 5 – Изменение объема инвестиций в основной каптал в расчете
на 1 жителя
Очевидно, что наблюдается сокращение инвестиций (за исключением
бюджетных средств) в основной капитал в расчете на 1 жителя города Орла,
при этом отрицательный прирост достигает 7,73%. Эту тенденцию можно
связать с кризисными явлениями в российской экономике, введением
санкций и колебанием курса национальной валюты.
6.
Среднемесячная
номинальная
начисленная
заработная
плата
работников - еще один показатель уровня качества жизни населения в
муниципальном образовании. Анализ этого показателя проведем в таблице 6.
Таблица 6 – Анализ показателей среднемесячной номинальной
заработной платы работников
Год
2016
2017
2018
Крупные и средние предприятия и НКО
24151,5
25916,9
26694
Муниципальные
13541,5
14209,2
15046,3
общеобразовательные
18790,7
19677,7
20980,1
Муниципальные учреждения культуры и
15685,0
19237,1
20975,5
17111,6
18344,1
17700,8
дошкольные
образовательные учреждения
Муниципальные
учреждения
искусства
Муниципальные учреждения физической
культуры и спорта
Изменение среднемесячной номинальной заработной платы работников
отразим на рисунке 6.
30000
Крупные и средние
предприятия и НКО
25000
Муниципальные
дошкольные
образовательные
учреждения
Муниципальные
общеобразовательные
учреждения
20000
15000
10000
Муниципальные
учреждения культуры и
искусства
5000
Муниципальные
учреждения физической
культуры и спорта
0
2016
2017
2018
Рисунок 6 – Динамика среднемесячной номинальной заработной платы
работников города Орла за 2016-2018 гг
Таким образом, можно сделать вывод, что наибольшая номинальная
заработная плата у работников крупных и средних предприятий и
некоммерческих
организаций,
наименьший
показатель
у
работников
дошкольных образовательных учреждений.
7. Определим долю населения, получившего жилые помещения и
улучшившие жилищные условия в отчетном году, в общей численности
населения, состоящего на учете в качестве нуждающегося в жилых
помещениях в таблице 7.
Таблица 7 – Доля населения, улучшившая свои жилищные условия
Год
Доля населения, %
Темп роста, %
Темп прироста, %
2016
7,1
–
–
2017
7,2
101,41
1,41
2018
7,7
106,9
6,9
На учете на конец 2016 года стояло 4945 семей, на конец 2017 года 5028 семей. В 2017 году получили жилые помещения 357 семей, а 2018 году
уже 382 семьи.
8. Проанализируем долю налоговых и неналоговых доходов местного
бюджета
(за
исключением
поступлений
налоговых
доходов
дополнительным нормативам отчислений) в общем объеме
доходов бюджета муниципального образования
по
собственных
(без учета субвенций) в
таблице 8.
Таблица 8 - Доля налоговых и неналоговых доходов местного бюджета
в
общем
объеме
собственных
доходов
бюджета
муниципального
образования
Год
Доля доходов, %
Темп роста, %
Темп прироста, %
2016
65,1
–
–
2017
58,2
0,89
-0,11
2018
94,6
162,54
62,54
Доля налоговых и неналоговых доходов городского бюджета в общем
объеме доходов (за исключением субвенций) в 2017 году уменьшилась по
сравнению с 2016 годом на 6,9 п.п. за счет уменьшения поступлений
налоговых и неналоговых доходов. Снижение доходов связано, в первую
очередь, с уменьшением норматива отчисления от НДФЛ в городской
бюджет с 30% до 20% (-438 млн. руб.), а также с уменьшением доходов от
реализации имущества и земли (-475,7 млн. руб. и 78,7 млн. руб.). В 2018
году значительное увеличение показателей обусловлено несопоставимостью
объемов межбюджетных трансфертов (первоначально при утверждении
бюджета доводятся, в основном субвенции на переданные полномочия,
субсидии и иные межбюджетные трансферты выделяются в процессе
исполнения бюджета), что к концу года снижает долю налоговых и
неналоговых доходов.
Муниципальные бюджетные учреждения в 2017 году реализовывали
мероприятия по энергосбережению
долгосрочной целевой программы
"Энергосбережение и повышение энергетической эффективности в городе
Орле на 2014-2018 годы", которая с 2017
муниципальную
программу
года преобразована в
"Энергосбережение
и
повышение
энергетической эффективности в городе Орле на 2017-2019 годы".
В условиях сложной экономической обстановки в 2017 году экономика
города в целом сохранила положительную динамику. Общий коммерческий
оборот организаций увеличился по сравнению с 2016 годом в действующих
ценах на 7,7% и составил 139,5 млрд. рублей. В промышленном комплексе
объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ
и услуг по крупным и средним предприятиям составил 50,7 млрд. рублей,
увеличился в действующих ценах по сравнению с 2016 годом на 13,3%,
объем подрядных работ в строительстве составил 4,4 млрд. рублей – на
28,5% больше, чем в 2016 году.
Налогоплательщиками города Орла в бюджеты всех уровней уплачено
за 2017 год 14,0 млрд. рублей налогов и сборов – на 10,1% больше, чем в
2016 году. Больше половины поступивших налогов приходится на
промышленный комплекс (29,5%) и торговлю (22,4%).
Крупными и средними предприятиями и организациями города
получено около 7,4 млрд. рублей прибыли, что на 28,9% больше уровня 2016
года.
К сожалению, городская экономика не избежала общей для страны
тенденции снижения инвестиционной активности: объем инвестиций в
основной капитал крупных и средних предприятий и организаций города
Орла составил 11,2 млрд. рублей, на 19,4% в действующих ценах ниже
аналогичного показателя прошлого года.
В течение 11 месяцев 2017 года наблюдалось снижение числа
официально зарегистрированных безработных, но в декабре оно начало
расти, в результате на 1 января 2018 года составило 1379 человек – на 14
человек больше, чем на 1 января 2017 года. При этом предприятиями города
было заявлено около 3,7 тысячи вакансий на постоянные рабочие места.
Несмотря
на
ограниченность
доходов
городского
бюджета,
администрация города Орла сохранила уровень 2016 года по объему
субсидий, выданных субъектам малого и среднего предпринимательства на
компенсацию их затрат на получение консалтинговых услуг, участие в
выставках, деловых миссиях, связанных с продвижением продукции на
региональные и международные рынки: субсидии предоставлены 24
субъектам малого и среднего предпринимательства на общую сумму около
650 тыс. рублей. Администрация города Орла постоянно информирует
предпринимателей города о возможности их участия в областной программе
развития и поддержки малого и среднего предпринимательства (в 2017 году
148 субъектов малого и среднего предпринимательства получило 190
микрозаймов на 114 млн. рублей, что в два раза больше, чем в 2016 году).
Большое внимание уделяется участию малого бизнеса в размещении
муниципальных заказов: за 2017 год администрацией города проведено 406
конкурсных процедур с преимуществом участия в них субъектов малого
предпринимательства, по результатам которых заключено контрактов на
сумму 247,7 млн. рублей, что в полтора раза больше, чем в 2016 году.
Бюджет города Орла на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019
годов утвержден решением Орловского городского Совета народных
депутатов от 26.12.2016 № 43/0833-ГС.
Бюджет города Орла за 2017 год по доходам исполнен в сумме 5494,7
млн. рублей, в том числе по собственным – 2328,7 млн. рублей (88,6% от
утвержденного бюджета), межбюджетным трансфертам – 3166,0 млн. рублей
(81,4%).
Исполнение бюджета осуществлялось в условиях снижения на 10%
норматива отчисления в городской бюджет налога на доходы физических
лиц и значительного сокращения доходов от реализации имущества и
продажи земельных участков (- 554,4 млн. руб.). В результате по сравнению с
2016 годом собственные доходы бюджета сократились на 976,0 млн. рублей
(на 29,5%). При этом объем полученных межбюджетных трансфертов возрос
на 330,2 млн. рублей (на 11,6%).
Бюджет города по расходам исполнен в сумме 5862,2 млн. рублей, или
84% от запланированного, в том числе по собственным полномочиям –
2779,6 млн. рублей (89,1%), межбюджетным трансфертам – 3082,5 млн.
рублей (79,9%). Бюджет города Орла за 2017 год исполнен с дефицитом в
размере 367,5 млн. рублей.
Несмотря на ограниченность финансовых ресурсов, городу удалось
обеспечить выполнение взятых на себя социальных обязательств.
В рамках выполнения стратегического анализа в приложении А
проведен SWOT-анализ сильных и слабых сторон развития города, выделены
угрозы и перспективы развития, так же проведен PEST-анализ факторов,
влияющих на политическое, экономическое, социальное положение города.
Оценка современного состояния экономики и социальной сферы города
позволяет выделить ряд конкурентных преимуществ Орла, создающих
условия для его социально-экономического развития:
- выгодное географическое расположение на пересечении важнейших
коммуникаций
(железнодорожных,
автомобильных,
авиационных),
компактность размещения городских объектов;
- относительно развитая транспортная система города;
- наличие современных средств связи и телекоммуникаций;
- наличие развитой финансово-кредитной системы;
- наличие традиций и международного авторитета в сфере культуры,
искусства и литературы, спорта и сохранения духовных ценностей;
- туристическая привлекательность городской среды, его истории.
Несмотря на имеющиеся положительные тенденции, в развитии
экономики и социальной сферы города имеются проблемы и ограничения,
которые необходимо преодолеть в перспективе.
К основным факторам, сдерживающим социальное и экономическое
развитие города, можно отнести:
1) недостаточность средств городского бюджета на осуществление
бюджетных инвестиций в развитие экономики города;
2) высокая степень износа значительной части жилищного фонда,
инженерных систем и сооружений, объектов благоустройства;
3) недостаточность инвестиционных ресурсов, в том числе в
муниципальном секторе экономики;
4) слабое использование туристского потенциала.
Проанализировав
показатели
социально-экономического
развития
города Орел, можно сделать вывод о том, что в целом, в муниципалитете
стабильная экономика и относительно развитый социальный сектор.
Наблюдается увеличение численности рожденных за год, растет количество
дошкольных
образовательных
и
общеобразовательных
учреждений,
наблюдается рост номинальной заработной платы. Но кроме этого стоит
отметить, что смертность населения так же увеличивается, поэтому говорить
об улучшении демографической ситуации было бы неверно, уменьшается
количество инвестиций в основной капитал. Поэтому можно сделать вывод о
том, что город Орел, как муниципальное образование, имеет ряд социальноэкономических проблем, которые являются устранимыми при эффективном и
результативном муниципальном управлении.
2.2 Анализ структуры имущества города Орла и доходов от его
использования
Управление муниципальным имуществом, в том числе земельными
отношениями в городе Орле осуществляет структурное подразделение
Администрации города Орла – Управление муниципальным имуществом и
землепользованием.
Управление руководствуется в своей деятельности Конституцией
Российской
Федерации,
федеральными
конституционными
законами,
федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и
Правительства
Российской
Федерации,
международными
договорами
Российской Федерации, Законами Орловской области, Уставом города Орла,
решениями
Орловского
городского
Совета
народных
депутатов,
постановлениями и распоряжениями главы муниципального образования
"Город Орел" - мэра города, Администрации города Орла, а также
Постановлением Администрации города Орла от 27.06.2006 N 1156 "Об
управлении муниципального имущества и землепользования Администрации
города Орла".
По состоянию на 01.01.2018 г. в состав муниципальной казны входят
4891 объект, в том числе 711 нежилых помещений, 1250 объектов газового
хозяйства, протяжѐнностью сетей 196 438 пог. м, 640 кабельных линий, 8
распределительных подстанций, 83 трансформаторные подстанции, 51
единица движимого имущества, 10 пакетов акций акционерных обществ, в
том числе 8 – со 100% муниципальной долей собственности (из них одно
предприятие находится в процедуре банкротства).
В соответствии с реестром муниципального имущества города Орла по
состоянию на 01.01.2018 г. имущество, закрепленное в хозяйственном
ведение 20 муниципальных предприятий, составляет 2 000 851 тыс. руб., при
этом на 01.01.2017 г. – 2 020 439 тыс. руб. Имущество, закрепленное в
оперативное управление за 168 муниципальных учреждений города Орла
составляет — 7 000 309 тыс. руб в 2017 году и 6 196 000 тыс. руб. в 2018
году. Распределение стоимости имущества по отраслям отражено в таблицах
3 и 4 [43].
Таким образом, из таблицы 9 видно, что максимальная сумма
приходится на образование, чуть меньше на жилищно-коммунальное
хозяйство и коммунальное хозяйство, минимальная сумма в 923 тыс. руб.
приходится на торговлю и общепит.
Таблица 9 – Распределение стоимости имущества города Орла по
отраслям по состоянию на 01.01.2018 г
Отрасль
Сумма, тыс. рублей
Коммунальное хозяйство
2 000 730
Жилищно-коммунальное хозяйство
2 561 469
Образование
3 000 101
Культура
579 101
Здравоохранение
15 000
Спорт
108 661
Органы самоуправления
168 814
Торговля, общепит
923
Бытовое обслуживание
52 201
Строительство
18 893
Транспорт
322 000
Прочие
7 000
Из таблицы 10 очевидно, что тенденции оставались неизменны, и
максимальная сумма приходится на образование, жилищно-коммунальное
хозяйство и коммунальное хозяйство, минимальная сумма соответствует
отрасли торговли и общепита – 616 тыс. руб.
Таблица 10 – Распределение стоимости имущества города Орла по
отраслям по состоянию на 01.01.2017г
Отрасль
Сумма, тыс. рублей
Коммунальное хозяйство
2 425 505
Жилищно-коммунальное хозяйство
2 492 925
Образование
3 139 411
Культура
339 302
Здравоохранение
15 000
Спорт
93 105
Органы самоуправления
168 051
Торговля, общепит
616
Бытовое обслуживание
43 465
Строительство
12 865
Транспорт
320 326
Прочие
7 558
За наблюдаемые периоды не произошло существенных изменений по
отраслям, ситуация стабильна. Небольшие изменения в суммах по отраслям
связаны
с
передачей
имущества
в
другие
формы
собственности,
приобретением, выбытием, продаже и списанием.
Общая
первоначальная
балансовая
стоимость
имущества
Муниципального образования «Город Орел» за 2016-2018 гг. отражена в
таблице 11.
Таблица 11 – Анализ общей первоначальной балансовой стоимости
имущества города Орла за 2016-2018 гг
Год
Балансовая
стоимость, млн.
руб.
Темп роста, %
Темп прироста, %
2016
2017
2018
23 483,5
24 169,9
27 000,9
–
–
102,92
2,92
111,71
11,71
Из анализа видно, что наблюдается стабильный прирост балансовой
стоимости имущества города Орла, но стоит отметить, что основные
изменения произошли за счет переоценки стоимости имущества уже
находящейся на балансе муниципалитета.
Ведется работа по постановке на учет в управлении Росреестра по
Орловской области бесхозяйных недвижимых объектов, расположенных на
территории города Орла, с последующим признанием на них права
муниципальной собственности. Разработана программа по приему в
муниципальную собственность бесхозяйных объектов электроэнергетики и
коммунальной инфраструктуры. Данной программой запланировано в период
до конца 2019 года принять в муниципальную собственность 76 безхозяйных
объектов.
В 2017 году из разных форм собственности принято в муниципальную
собственность движимое и недвижимое имущество на сумму 115 000 тыс.
руб., в том числе из государственной собственности Орловской области
движимое имущество на сумму 52 000 тыс. руб. (учебники и оборудование
для муниципальных бюджетных образовательных учреждений).
В отчетном году продолжена работа по принятию в муниципальную
собственность объектов, построенных на бюджетные средства. Всего
принято 16 объектов на сумму 1 000 000 тыс. руб.
В 2017 году разработана и утверждена Программа стратегического
развития и поддержки муниципального сектора экономики на 2017-2020
годы. В настоящее время экономическую деятельность осуществляют 18
муниципальных предприятий и 10 акционерных обществ с муниципальной
долей собственности.
В целях повышения ответственности руководителей муниципальных
предприятий за результаты деятельности, для каждого предприятия
утверждены ключевые показатели эффективности. Достижение указанных
показателей является основным критерием оценки работы руководителя.
В 2017 году продолжена работа по постановке на учѐт в Управлении
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Орловской области бесхозяйных недвижимых объектов, расположенных
на территории города Орла с последующим признанием на них права
муниципальной собственности (ст. 225 Гражданского Кодекса РФ).
В рамках проведенной работы изготовлена техническая документация
и поставлено на учет 54 бесхозяйных объекта (30 объекта инженерной
инфраструктуры и 24 нежилых помещения). Подготовлены
и переданы
документы в суд для признания права муниципальной собственности на 18
объектов. Решением суда признано право муниципальной собственности на
15 объектов [42].
В соответствии с решениями Орловского городского Совета народных
депутатов в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального
имущества города Орла на 2017 год было включено 156 объектов
недвижимого имущества и 2 муниципальных пакета акций, в течение года
исключено из Прогнозного плана (программы) приватизации 11 объектов
недвижимости, по 29 объектам изменен способ приватизации.
В рамках Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О
приватизации государственного и муниципального имущества» в 2017 году,
объявлено о проведении 25 аукционов и 6 продаж посредством публичного
предложения, осуществлена продажа 43 объектов недвижимого имущества,
поступления от реализации Прогнозного плана (программы) приватизации
муниципального имущества в 2017 году составили 80 507 тыс. руб. (в том
числе от реализации имущества - 78 569 тыс. руб., от реализации земельных
участков – 1 938 тыс. руб.).
Кроме того, в рамках исполнения Прогнозного планы (программы)
приватизации муниципального имущества города Орла в 2017 году
объявлено о проведении в 2018 году 6 аукционов и 2 продаж посредством
публичного предложения. По состоянию на 03.02.2018 осуществлена
продажа еще 13 объектов недвижимости, в феврале ожидается продажа еще 6
объектов. По состоянию на 29.01.2018
имущества составили 12,4 млн. руб.
поступления от реализации
Однако, не все включенные в Прогнозный план (программу)
приватизации муниципального имущества города Орла на 2017 год объекты
удалось продать.
В связи с отсутствием заявок на участие в торгах, признаны
несостоявшимися торги по продаже 83 объектов недвижимого имущества и 2
муниципальных пакетов акций, в том числе по 68 объектам неоднократно.
В рамках Федерального закона РФ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и сред него
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» Управлением муниципального имущества и
землепользования администрации г. Орла за 2017 год подготовлено и
проведено 22 комиссии по отчуждению из муниципальной собственности
города Орла недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и
среднего предпринимательства, на заседании которых рассмотрено 35
заявлений на выкуп.
Подготовлены
постановления
администрации
города
Орла
о
приватизации 50 объектов недвижимого имущества, имущества на праве
хозяйственного
ведения
и
оперативного
управления.
Управлением
подготовлено 224 постановлений администрации города Орла по принятию
имущества
в
муниципальную
собственность
и
его
закреплению
в
хозяйственное ведение предприятий, оперативное управление учреждений, а
также движению имущества.
В соответствии с Приказом ФАС от 10 февраля 2010 года № 67 «О
порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения
договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров
доверительного
управления
имуществом,
иных
договоров,
предусматривающих переход прав владения (или) пользования в отношении
государственного или муниципального имущества, и перечне видов
имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может
осуществляться путем проведения торгов в форме конкурсов» за отчетный
период подготовлено и проведено 13 аукционов, выставлено 50 лотов на
право заключения договоров аренды нежилых помещений. Кроме того
проведен отрытый конкурс на право заключения договоров аренды 8
объектов теплоснабжения.
Во исполнение Федерального закона от 21.12.1996 г. № 159-ФЗ «О
дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей,
оставшихся без попечения родителей», Закона Орловской области от 06
декабря 2007 года №727-03 «О дополнительных гарантиях жилищных прав
детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и наделения
органов
местного
самоуправления
Орловской
области
отдельными
государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями
детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их
числа», во исполнение постановлений администрации города Орла от
31.01.2013 года № 281, от 03.02.2014 года №359 «О приобретении жилья для
детей - сирот», управлением муниципального имущества и землепользования
администрации города Орла приобретены в муниципальную собственность
66 квартир, по адресу: г. Орел, ул. Бульвар Молодежи д.17, г. Орел, ул.
Емлютина, д.14 общей стоимостью 73 000 тыс. руб.
В рамках реализации областной адресной программы «Переселение
граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного
жилищного фонда» в 2016-2020 годы, утвержденной постановлением
Правительства Орловской области от 30.04.2013 №148 (этап 2016-2017 годы)
в муниципальную собственность приобретено 190 квартир.
Во исполнение решений суда, приобретено из средств городского
бюджета 5 трехкомнатных квартир общей стоимостью 13 827 тыс. руб [42].
Территория города Орла составляет 0,486% от общей территории
Орловской области. Данное муниципальное образование включает городские
районы: Железнодорожный, Заводской, Северный, Советский. Территория и
административно-территориальное деление этих районов представлено в
таблице 12.
Таблица 12 - Территория и административно-территориальное деление
г. Орла на 1 января 2018 г
Площадь
территории, км2
Численность населения,
человек
24652
127,8
759143
319550
Число жителей
на
1 км2
30,8
2500,4
36,1
48,7
24,9
18,1
63687
107622
67458
80783
1764,2
2209,9
2709,2
4463,1
По области
г. Орел
городские районы:
Железнодорожный
Заводской
Северный
Советский
Исходя из приведенной таблицы, наибольшую территорию занимает
Заводской район, наименьшую – Советский район города Орла.
Основной целью и задачей работы Администрации города Орла по
управлению муниципальным имуществом является наиболее эффективное
использование муниципальной собственности. Это направление включает 2
основных блока вопросов:
- учѐт, управление и распоряжение движимым и недвижимым
имуществом;
- регулирование и реформирование земельных отношений.
Стоит отметить, что в работе Администрации города Орла с
муниципальной собственностью есть существенные недостатки, допускаются
нарушения. На сегодняшний день не налажен достоверный бухгалтерский
учет арендных платежей по объектам муниципальной собственности,
соответственно не обеспечена прозрачность начислений и поступлений.
Требуется
усиление
контроля
за
целевым
использованием
и
сохранностью имущества. Требует усиления контроль за оказанием услуг по
оценке рыночной стоимости муниципальных объектов недвижимости.
Как и на всей территории Российской Федерации, в Орле и в
Орловской области взимается земельный налог. Земельный налог взимается в
соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации. Объект
налогообложения - земельные участки, части земельных участков, земельные
доли, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность,
владение или пользование. Ставки земельного налога, установленные на
территории
муниципальных
образований
в
Орловской
области
Постановлением №77/811-ГС от 17.11.2005 приведены в таблице 13.
Таблица 13 – Ставки земельного налога для города Орла
Одной из важнейших задач Управления является повышение доходов
городского бюджета за счет повышения эффективности использования
муниципального имущества и земельных ресурсов [42].
На рисунке 7 представлена классификация доходов от использования
имущества,
находящегося
в
государственной
или
муниципальной
собственности, согласно ст. 42 БК РФ.
ДОХОДЫ ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВА,
НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ
Арендная плата за сдачу
Рисунок 7 – Схема формирования доходов от использования
имущества,
находящегося
в
государственной
или
муниципальной
собственности
Таким образом, распределение стоимости имущества города Орла по
отраслям показало, что максимальная сумма приходится на образование,
чуть меньше на жилищно-коммунальное хозяйство и коммунальное
хозяйство, минимальная сумма приходится на торговлю и общепит. За
анализируемый период наблюдался рост первоначальной балансовой
стоимости имущества города, который связан не с увеличением количества
муниципальной
собственности,
а
с
переоценкой
имущества,
уже
находящегося на балансе муниципалитета. Управлением муниципального
имущества и землепользования Администрации города Орла в соответствии
с федеральными, региональными и муниципальными нормативно-правовыми
актами ведется работа по постановке на учет в управлении Росреестра
бесхозяйных
недвижимых
объектов,
изготавливается
техническая
документация на эти объекты муниципальной собственности, исполняется
Прогнозный план (программа) приватизации имущества города Орла,
реализуется
областная
адресная
программа
«Переселение
граждан,
проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного
фонда». Но, тем не менее, Управлением муниципального имущества и
землепользования Администрации города Орла не разработан механизм
повышения
экономической
обоснованности
при
принятии
решений
относительно распоряжения собственностью муниципального образования,
нет информационно-аналитической базы для принятия управленческих
решений.
2.3 Проблемы управления собственностью на муниципальном уровне
Основная цель местного самоуправления – повышение качества жизни
населения муниципального образования. Осуществление данной цели
возможно через решение и регулирование экономических, политических,
социальных и иных вопросов на местном уровне.
Реальность и эффективность местного самоуправления определяется,
прежде
всего,
материально-финансовыми
ресурсами,
имеющимися
в
распоряжении муниципальных образований и составляющими в своей
совокупности финансово-экономические основы местного самоуправления.
Под
экономической
основой
муниципальной
власти
понимают
находящееся в муниципальной собственности имущество, ресурсы местных
бюджетов, а так же имущественные права, принадлежащие муниципалитетам
(ст. 49 ФЗ №131) [7].
Низкий уровень управления отдельными объектами муниципальной
собственности
со
стороны
самоуправления
создает
уполномоченных
условия,
когда
органов
собственник
местного
имущества
в
большинстве случаев занимает роль наблюдателя, которая не позволяет ему в
полной мере обеспечить защиту своих прав и законных интересов, чем
обусловливается низкий уровень привлечения финансовых поступлений
неналогового характера в качестве дополнительного источника доходной
части местного бюджета, а следовательно отражается на удовлетворении
интересов и потребностей его жителей. На данный момент не налажен
пообъектный учет собственности муниципалитета, не проводится полная и
сплошная инвентаризация, не ведется единый реестр, включающий
объективную информацию о всех объектах муниципальной собственности.
Это,
в
определенных
случаях,
затрудняет
процесс
идентификации
соответствующих объектов, определение его принадлежности и основных
характеристик. Создает сложности в обеспечении контроля
за его
сохранностью, целевым использованием и воспроизводством, а также в
избежание злоупотреблений со стороны пользователей имущества.
Одной из частных проблем муниципальной собственности является
управление жилищным фондом.
Следует также отметить и другие проблемы по управлению и
распоряжению муниципальной собственностью в городе Орле. Практикой в
процессе
учета
разобщенных
и
управления
имуществом
автоматизированных
систем
является
по
использование
управлению
частью
муниципальной собственности. Система программных продуктов состоит из
нескольких программ. Это программа по учету имущества, программа по
взиманию арендной платы с объектов муниципальной собственности. Таким
образом, отсутствует единая база данных объектов собственности. К
недостаткам данной ситуации можно отнести отсутствие возможности
моделирования влияния экономических условий на бюджет муниципального
образования (изменение ставки арендной платы, изменение стоимости
имущества в результате переоценки, формирование различных вариантов
прогнозного плана приватизации имущества, изменения стоимости и
объемов эксплуатационных ресурсов).
В муниципалитете отсутствует возможность комплексного анализа
информации, содержащейся в разрозненных информационных базах, что
приводит к неправильным управленческим решениям, особенно когда
требуется высокая оперативность и корректность принимаемых решений.
Это
подтверждает
актуальность
задачи
по
созданию
современного
инструмента для контроля и управления муниципальным имуществом.
Еще одной актуальной проблемой для многих муниципальных
образований, в том числе для города Орла, является проблема бесхозяйного
имущества. Тот порядок, который сегодня существует, не дает оперативно
забрать муниципальное имущество в собственность и дальше вкладывать в
него средства для того, чтобы провести определенную инвентаризацию,
провести ремонт и чтобы это имущество шло функционально в то
назначение, ради которого оно было в свое время создано. Проблема
заключается в том, что, в связи с изменениями в законодательстве, огромный
объѐм имущества остался без хозяина, и, соответственно, встает вторая
проблема — запутанность судебной и иной правоприменительной практики в
отношении бесхозяйного имущества. Муниципалитетам необходимо встать
на позицию, что в соответствии с законодательством, признание права
муниципальной собственности на бесхозяйное имущество — это право, а не
обязанность
муниципального
образования,
в
частности
статья
225
Гражданского кодекса не обязывает органы местного самоуправления
принимать меры к признанию права муниципальной собственности на
бесхозяйное имущество.
Проблемным
вопросом
во
многих
субъектах
РФ
остается
разграничение имущества между муниципальными районами и входящими в
их состав городскими и сельскими поселениями.
Необходимо выявить наиболее существенные проблемы управления
собственностью в городе Орле:
1. Необходимо полностью информатизировать работу Управления
муниципальным имуществом и землепользованием Администрации города
Орла. Применение современных информационных и интернет технологий
позволит резко повысить качество, достоверность, конфиденциальность и
скорость обработки информации, обеспечить доступ в режиме «on-line» к
различным базам данных и преобразование информации в любую
документальную форму для последующего использования или хранения
2. Целесообразно проведение более углубленной инвентаризации и
учета
объектов
программного
муниципальной
обеспечения
и
собственности.
углубленной
С
помощью
инвентаризации
нового
объектов
муниципальной собственности будет определена пустующая, бесхозная и не
приносящая доход собственность. Проведение углубленной инвентаризации
объектов муниципальной собственности и внедрение нового программного
обеспечения позволит наиболее точно определить пустующие и не
приносящие доход объекты муниципальной собственности, находящиеся в
городе Орле. После проведения вышеуказанных мероприятий планируется
продажа, сдача в аренду или доверительное управление индивидуальным
предпринимателям, коммерческим организациям и иным инвесторам
неэффективно используемой муниципальной собственности.
3. В Орле существует не используемая (пустующая) собственность,
которая могла бы приносить доход в бюджет при еѐ продаже или сдаче в
аренду, удовлетворять социально-экономические потребности населения,
создавать новые рабочие места и, следовательно, уменьшать численность
регистрируемой безработицы.
5. К проблемам можно отнести – низкий уровень дохода бюджета от
использования объектов недвижимости нежилого фонда. Как правило, те
объекты, которые могли бы быть предложены в аренду
капитального ремонта.
требуют
6. Следующая проблема - ветхость значительной части жилищного
фонда
и
водопроводно-канализационной
сети.
Ремонт
является
дорогостоящим мероприятием для городского бюджета.
На современном этапе проблема эффективности использования
муниципальной собственности является все более актуальной. Это связано с
неэффективным использованием земель муниципалитетов, которые все чаще
сдаются в аренду или продаются по минимальным ценам. Кроме того, в
большинстве муниципальных образований степень износа муниципального
имущество весьма высока и оно нуждается в капитальном ремонте.
Исходя из результатов оценки эффективности использования объектов
муниципальной собственности, целесообразно проводить планирование
вариантов использования объектов недвижимости:
— продажа;
— сдача в аренду;
— передача в управление;
— передача в залог;
— внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого
общества.
Таким образом, ключевой задачей муниципалитета в сфере управления
муниципальной
собственностью
является
повышение
эффективности
управления как непрерывный процесс самоанализа, который должен
присутствовать в соответствующих управленческих организациях.
Одним из распространенных методов повышения эффективности
управления является проведение конкурсов на замещение руководящих
должностей, системное повышение квалификации руководителей, строгий
контроль над их работой и регулярная оценка эффективности их
деятельности [26].
Кроме того, муниципалитеты могут сдавать в аренду объекты
муниципальной собственности, проводить аукционы, для определения
наиболее
выгодных
условий
инвестирования
и
выбора
наиболее
рентабельных проектов.
Тем не менее, перечень методов для повышения эффективности
управления достаточно ограничен, и основной проблемой по-прежнему
остаются управленческие кадры, их подготовленность и квалификация, а
также заинтересованность в результатах собственной деятельности.
Проводя
анализ
эффективности
управления
муниципальной
собственностью, следует помнить, что существуют объекты, которые
необходимы для решения социальных задач и объекты собственности,
которые используются для получения дохода для бюджета местного уровня.
Повышение
эффективности
управления
муниципальной
собственностью в значительной степени обусловлено своевременным
принятием
и
реализацией
на
всех
уровнях
законодательной
и
исполнительной власти взаимоувязанных правовых, административных и
экономических мер в рамках единой государственной экономической
политики, что будет способствовать стабильному, сбалансированному и
эффективному функционированию и развитию всех объектов собственности.
Таким образом, повышение эффективности управления муниципальной
собственностью можно добиться путем принятия Программы по управлению
и
распоряжению
муниципальной
собственностью,
в
которой
будут
рассмотрены конкретные способы и методы управления. Исходя из этого,
Управлению муниципального имущества и землепользования необходимо
разработать
программу
управления
муниципальной
собственностью,
опираясь на опыт российских городов. Прописать в данной Программе все
проблемы, задачи, мероприятия по их решению, установить сроки
реализации. Главной целью, которой будет создание четкой системы выбора
объектов
для
осуществления
муниципального
управления,
а
также
эффективного механизма управления и контроля за муниципальной
собственностью.
3
РАЗРАБОТКА
РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО
ПОВЫШЕНИЮ
ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
ГОРОДА ОРЛА НА ОСНОВЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВЫХ
МЕТОДОВ
3.1 Разработка структурно-функционального механизма управления
муниципальной собственностью города Орла
На сегодняшний день важнейшим инструментом развития любой
экономической системы считается информационная база, в условиях
отсутствия
которой
невозможно
эффективное
управление
развитием
муниципального образования. В частности это применимо к всему
многообразию
имущественных
отношений
в
системе
управления
муниципальной собственностью.
Существуют объективные причины необходимости организации и
внедрения механизма эффективной реализации имущественных отношений в
обеспечении
устойчивого
социально-экономического
развития
муниципальных образований:
- нестабильность внешней среды требует обеспечение дополнительных
требований к системе управления имущественными отношениями и уровню
социально-экономического развития муниципального образования;
 смещение акцента контроля собственности на анализ будущего
состояния имущественных отношений;
 необходимость создания определенного механизма, который смог бы
обеспечить
функционирование
предотвращения
социальных
имущественного
кризисных
ситуации
комплекса
и
для
экономического
развития муниципалитета.
Реализация муниципальной политики по эффективному использованию
муниципальной
собственности
требует
специального
организационно-
экономического механизма, который смог бы решить комплекс вопросов,
связанных с выбором направлений, способов, методов и технологий развития
форм
взаимодействия
в
обеспечении
экономического
развития
муниципального образования. Его сложность определяется наличием с одной
стороны
большого
числа
субъектов
хозяйственной
деятельности,
участвующих в данном процессе и необходимостью формирования и
регулирования взаимоотношений, возникающих между ними, а с другой
стороны, - сам процесс реализуется в среде, независимо регулируемой
объективными макроэкономическими законами и закономерностями.
Под структурно-функциональным механизмом реализации стратегии
управления муниципальной собственностью муниципального образования в
регионе
(в
форме
комплексной
модели)
понимается
совокупность
хозяйствующих субъектов, организационных, экономических, ресурсных,
правовых, методических и других составляющих его элементов, форм
взаимодействия, протекающего под влиянием объективно возникающих
мотивов поведения и субъективных интересов органов муниципального
образования, а также последовательность мер по реализации стратегии
развития, направленных на повышение эффективности использования
муниципальной
собственности
для
гарантированного
социально-
экономического развития муниципального образования.
Схематично
реализации
комплексная
стратегии
модель
управления
предложенного
муниципальной
механизма
собственностью
муниципального образования на основе кластеров представлена на рисунке
8.
Отличительной
функционального
особенностью
механизма
является
построения
использование
шние
яторы
имущественного комплекса» в муниципальном образовании.
ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ
структурно«кластеров
Рисунок 8 – Структурно-функциональный механизм реализации
стратегии управления муниципальной собственностью муниципалитета
Органы региональной власти выступают субъектом регулирования
механизма.
Взаимодействуя
территориях
которых
с
органами
реализуется
муниципальной
механизм,
они
власти,
на
повышают
привлекательность использования муниципальной собственности – создают
благоприятный климат. Так же они стимулируют развитие кластеров
имущественного комплекса на определенных территориях. Реализация
мероприятий
осуществляется
по
развитию
сферой
кластеров
имущественного
взаимодействия
субъектов
комплекса
муниципального
образования.
Таблица 14 – Возможные направления взаимодействия между
хозяйствующими субъектами и муниципальными образованиями в системе
управления муниципальной собственностью
Хозяйствующие субъекты
Основные виды
деятельности
Вспомогательн
ые виды
деятельности
Внутренняя
логистика
Операции
производства
Внешняя
логистика
Маркетинг и
продажи
Сервисное
обслуживание
Инфраструктура
предприятия
Управление чел.
ресурсами
Развитие
технологий
Материальнотехническое
снабжение
Поле
взаимодействия
Нормативнохозяйственное и
правовое поле
взаимодействия
Поле
социальных
нормативов
развития
территории
Муниципальное образование
Промышленна
я политика
Предпринимат
ельство
Финансовая
политика
Политика
занятости
Инвестиционн
ая политика
Муниципальн
ое хозяйство
Образование и
наука
Здравоохране
ние и
культура
Экономическая
политика
Социальная
политика
Гражданская
безопасность
В зависимости от конкретной ситуации используются определенные
методы
и
инструменты
обеспечения
экономического
развития
имущественных кластеров. Могут использоваться правовые, экономические
и организационные методы. Возможные направления стратегического
партнерства в системе управления муниципальной собственностью между
хозяйствующими субъектами и муниципальными образованиями в
реализации стратегии социально-экономического развития отражены в
таблице 14.
Принимая во внимание, что регионы и муниципальные образования
ограничены в финансовых ресурсах, предпочтение отдается методам,
позволяющим стимулировать взаимодействие финансовой сферы и
реального имущественного сектора в системе «муниципалитет - финансовые
органы». При этом базовыми методами взаимодействия и поддержки
выступают – гарантии при арендных отношениях, финансирование на
долевых началах и пр.
Целесообразно использование налоговых методов, в том числе полное
освобождение от уплаты налогов – региональных и местных, по отношению
к нерезидентам, которые создают новые муниципальные имущественные
комплексы (кластеры), избранные в качестве объекта муниципального
развития. Основные направления методического обеспечения управления
муниципальной
собственностью
могут
быть
отражены
через
функциональную схему (рисунок 9).
Органы управления муниципальной собственностью
Представительные органы МСУ
Исполнительные органы МСУ
Способы управления
Методический аппарат управления
Управление муниципальными унитарными
предприятиями
Социальный, экономический и
институциональный анализ
Управление недвижимостью
Аудит
Управление долями и акциями,
Оценка муниципальной собственности
принадлежащими муниципальному
образованию
Залог муниципального имущества
Контроль управления муниципальной
собственностью
Приватизация предприятий, продажа
Кадровое обеспечение органов управления
имущества
Рисунок 9 – Функциональная схема и методическое обеспечение
управления муниципальной собственностью
3.2 Структура муниципальной Программы города Орла по повышению
эффективности использования муниципальной собственности
Для
решения
проблем
в
сфере
управления
и
использования
муниципальной собственности города Орла, описанных во второй главе,
целесообразно осуществить разработку и
Программу
повышения
эффективности
предложить к реализации
управления
муниципальной
собственностью, включающую конкретные способы и методы эффективного
управления муниципальной собственностью.
Управление муниципальным имуществом является неотъемлемой
частью
деятельности
Управления
муниципального
имущества
и
землепользования Администрации города Орла. В настоящий момент
существует необходимость в повышении эффективности использования
муниципального имущества, в том числе необходимость увеличения
поступлений денежных средств в бюджет города от использования
муниципального имущества и земельных ресурсов.
Проблема заключается в том, чтобы повысить качество жизни
населения муниципалитета, требуется расширение источников поступления
финансирования в местный бюджет, а для этого требуется реструктуризация
экономики, что приведет к еще большим затратам.
Разработанная программа направлена на реализацию мероприятий по
формированию структуры собственности города Орла и обеспечению
эффективного управления ею.
При разработке Программы ставились следующие цели:
 создание
в
городе
Орел
эффективно
управляемого
рынка
недвижимости;
 создание экономически эффективного сектора муниципальной
экономики, представленного муниципальными унитарными предприятиями;
 увеличение дохода городского бюджета;
 повышение удовлетворения спроса субъектов хозяйствования на
нежилые помещения и спроса населения на жилье, а также привлечение
дополнительных инвестиций в развитие объектов городской собственности.
Достижение этих целей базируется на следующих принципах:
 наделения
субъектов
управления
имуществом
правами
и
полномочиями в объѐме, необходимом для реализации закрепленных за ними
экономических и социальных функций;
 полного пообъектного учета всей городской собственности;
 комплексности
недвижимых
активов
территории,
единства
земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений;
 единства информационного пространства;
 доходности пакетов акций муниципальных унитарных предприятий;
 приоритета
возмездного
использования
муниципальной
собственности;
 эффективных доходов;
 обоснованности
управленческих
решений
в
использовании
собственности и прав собственности на объекты недвижимости;
 оптимизации взаимодействия с частным сектором.
Основными
целями
Программы
эффективного
управления
собственностью города Орла являются:
 увеличение дохода городского бюджета на основе эффективного
управления собственностью;
 оптимизация структуры собственности;
 вовлечение максимального количества объектов муниципальной
собственности в хозяйственный процесс;
 обеспечение сохранности и целевого использования муниципальной
собственности;
 повышение
конкурентоспособности
муниципальных
унитарных
предприятий, улучшение финансово - экономических показателей их
деятельности;
 привлечение дополнительных инвестиций в региональное хозяйство.
Задачи, которые при этом необходимо решить:
 осуществить полную инвентаризацию объектов собственности,
оформить право собственности и включить их в реестр;
 сформировать инфраструктуру управления собственностью;
 повысить эффективность управления муниципальным имуществом,
применяя современные методы и процессы управления;
 оптимизация структуры муниципальной собственности г. Орла в
интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического
развития территории;
 оптимизировать количество объектов управления и осуществить
переход к пообъектному управлению;
 определить цели управления по каждому объекту (или группе
объектов);
 оценить состояние муниципальных унитарных предприятий и
учреждений;
 построить эффективный механизм управления муниципальными
предприятиями и учреждениями;
 разработать
целостную
систему
управления
недвижимостью,
находящейся в собственности города;
 повысить доходность использования городских земель;
 обеспечить права муниципалитета как участника хозяйственного
общества или некоммерческой организации;
 пересмотреть перечень объектов, находящихся в безвозмездном
пользовании и по возможности отказаться от безвозмездного использования
объектов;
 вовлечь
в
хозяйственный
оборот
объекты
незавершенного
строительства путем сдачи их в аренду, передачи в доверительное управление
или продажи;
 обеспечить
контроль,
над
использованием
и
сохранностью
городского имущества.
Укрупненная структура муниципальной целевой программы должна
включать следующие разделы:
1
Правовое
обоснование
разработки
муниципальной
целевой
программы
Муниципальная
целевая
программа
повышения
эффективности
управления муниципальной собственностью разработана в соответствии с:
– Конституцией РФ;
– Гражданским кодексом РФ;
– Жилищным кодексом РФ;
– Земельным кодексом РФ;
– Бюджетным кодексом РФ;
– Налоговым кодексом РФ;
– Федеральным законом от 06.10.2003 №131 – ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
– Федеральным законом Российской Федерации от 04.07.1991 №1541(в
ред. 16.10.2012 г.) – «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»;
– Федеральным законом от 21.07.1997 №122 – ФЗ (в ред. 29.12.2015 г.)
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»;
– Федеральным законом от 14.11.2002 №161 – ФЗ (в ред. 23.11.2015 г.)
«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»;
– Федеральным законом от 21.12.2001 №178 – ФЗ (в ред. 29.12.2015 г.)
«О приватизации государственного и муниципального имущества»;
– Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа
2002 года № 585 (в ред. 03.04.2015 г.) «Об утверждении Положения об
организации продажи государственного или муниципального имущества на
аукционе
и
положения
об
организации
продажи
находящихся
в
государственной или муниципальной собственности акций открытых
акционерных обществ на специализированном аукционе»;
– и другими муниципальными правовыми актами.
2 Характеристика проблем, на решение которых направлена Программа
2.1 Перечень проблем, на решение которых направлена данная целевая
программа, приведен в пункте 2.3 данной научной работы.
3 Цели и задачи Программы (Приложение Б)
3.1 Цели:
Целью Программы является увеличение доходной части бюджета
города
Орла
в
результате
повышения
эффективности
управления
муниципальной собственностью к 31.12.2021 г.
3.2 Задачи:
Основные задачи Программы:
– достижение максимально возможной экономической эффективности
использования собственности города;
– проведение мероприятий, направленных на возрастание ценности
собственности города Орла;
– увеличение доли имущественных доходов в бюджете города;
– обеспечение кардинального улучшения материально-технического
состояния собственности муниципального образования;
– совершенствование системы учета собственности с формированием
полного
реестра
муниципальной
собственности,
включающим
характеристики объектов и их описание;
–
минимизация
затрат
по
содержанию
системы
управления
собственностью, в том числе повышение уровня профессиональной
подготовки специалистов по управлению муниципальной собственностью
города;
– повышение экономической обоснованности при принятии решений
относительно собственности Орла;
– осуществление полной инвентаризации объектов муниципальной
собственности, оформление права собственности и включение их в реестр;
– повышение эффективности управления имуществом, находящимся в
муниципальной
собственности
за
счѐт
использования
современных
информационных и интернет технологий, а так же программы для ведения
Реестра муниципального имущества города Орла;
– создание условий для увеличения доходов бюджета города за счѐт
проведения углубленной инвентаризации, учета объектов муниципальной
собственности и эффективного управления ими;
– организация контроля над благоустройством арендуемых территорий;
– обеспечение сохранности и целевого использования муниципальной
собственности;
– пересмотр перечня объектов, находящихся в безвозмездном
пользовании и поиск возможности отказа от безвозмездного использования
объектов.
4 Срок выполнения Программы
4.1 Реализация программы рассчитана на период с 2019 – 2021 год.
5 Система программных мероприятий
Заказчиком и
координатором
Программы
является Управление
муниципального имущества и землепользования Администрации города
Орла, которое осуществляет:
1) управление и текущий контроль за ходом реализации Программы;
2) организацию выполнения мероприятий Программы;
3) контроль за эффективным и целевым использованием средств,
выделяемых на реализацию Программы;
4) подготовку в установленные сроки отчетности по реализации
Программы.
5.1 Перечень программных мероприятий, сроки их реализации,
информация о необходимых ресурсах и показатели результативности
приведены в Приложении В.
6. Построение дерева целей.
В качестве удобного и апробированного на практике инструмента
исследования целей можно использовать построение целевой модели в виде
древовидного графа – дерева целей.
Посредством дерева целей описывается их состав, взаимосвязь,
упорядоченная
иерархия,
для
чего
осуществляется
последовательная
декомпозиция главной цели на подцели. Дерево целей в системе управления
государственной и муниципальной собственностью города Орла приведено в
приложении Е.
7. Ресурсное обеспечение Программы.
Ресурсное
обеспечение
Программы
повышения
эффективности
использования муниципальной собственности представлено в таблице 15.
Таблица
15
-
Ресурсное
обеспечение
Стратегии
повышения
эффективности управления муниципальной собственностью города Орла
Источник
финансирования
Всего
(тыс. руб.)
Всего по Программе
в том числе за счет:
1.1. средств
федерального
бюджета
1.2. средств
областного бюджета
1.3. средств
бюджета города
Орла
1.4. внебюджетных
средств
15 132,00
В том числе по годам
реализации (тыс. руб.)
2019 год
2020 год
2021 год
8 170,00
3 632,00
3 330,00
–
–
–
–
–
–
–
–
15 132,00
8 170,00
3 632,00
3 330,00
–
–
–
–
Таким образом, для реализации Программы требуется финансирование
городского бюджета в сумме 15 132,00 тыс. рублей. Финансирование
Программы подлежит ежегодному уточнению в установленном порядке при
формировании проекта муниципального бюджета на соответствующий
финансовый год и исходя из возможностей муниципального бюджета.
8
Ожидаемые
результаты
реализации
Программы,
социально-
экономическая эффективность Программы (Приложение Г).
8.1 Показателями результативности по задаче 1 «Осуществить полную
инвентаризацию объектов собственности, оформить право собственности и
включение их в реестр» являются:
 увеличение доли муниципальных объектов недвижимости, имеющих
технические паспорта, за исключением квартир;
 увеличение доли муниципальных объектов недвижимости, право
муниципальной собственности на которые зарегистрировано.
8.2 Показателями результативности по задаче 2 «Оптимизировать
количество объектов управления и осуществить переход к пообъектному
управлению» являются:
 более полный контроль за объектами управления.
8.3 Показателями результативности по задаче 3 «Оценить состояние
муниципальных унитарных предприятий и учреждений» является:
 выявление должников;
 улучшение состояния муниципальных унитарных предприятий и
учреждений.
8.4
Показателями
результативности
по
задаче
4
«Вовлечь
в
хозяйственный оборот объекты незавершенного строительства путем сдачи
их в аренду, передачи в доверительное управление или продажи» является:
 увеличение количества сообщений о сдаче в аренду имущества и
проведение торгов на получение права заключения договоров аренды,
опубликованных в СМИ;
 увеличение размера базовой ставки арендной платы за кв.м в месяц;
 увеличение доходности муниципального бюджета.
8.5 Показателями результативности по задаче 5 «Обеспечить контроль,
над использованием и сохранностью городского имущества» является:
 уменьшению денежных средств на капитальный ремонт;
 увеличению доходности муниципального бюджета.
8.6 Основной экономический эффект от реализации Программы:
 увеличение
собственности;
доходности
от
использования
муниципальной
 дифференцированный подход к предоставлению муниципального
имущества на льготных условиях;
 увеличение числа собственников жилых помещений, имеющих право
свободного
выбора
способа
удовлетворения
в
жилище,
улучшение
использования и сохранности жилищного фонда.
8.7 Основной социальный эффект в реализации Программы:
 установление доступа широкого круга юридических и физических
лиц, предпринимателей к возможности приобретения в собственность
муниципального имущества;
 установление
доступа
широкого
круга
юридических
лиц
и
предпринимателей к возможности приобретения в аренду муниципального
имущества посредством участия в торгах (аукционах и конкурсах) на
получение права заключения договоров аренды.
Принципиальная новизна Программы состоит в следующем.
Во-первых, планируется существенное увеличение городских доходов
от использования всего потенциала муниципальной собственности. Причем
механизм его наращивания поступателен, что позволяет оперировать не
цифровыми показателями, а в целом тенденцией.
Во-вторых, естественно, что планируется развить принцип, уже
работающий сегодня в РФ, на получение эффективных доходов – «платежей»
(заметим, что речь идет не только и не столько об их денежном эквиваленте).
В современных условиях целесообразен переход от продаж недвижимого
имущества к увеличению удельного веса платежей от их аренды.
Каждый объект нуждается в тщательной проработке, очистке от старых
обязательств. Ведь любая собственность имеет свою историю владельцев.
Особую актуальность приобретает механизм продажи городских объектов
как земельно-имущественных комплексов. Это не означает, что завтра же
начнут продавать собственность направо и налево, но предоставить право
аренды
потенциальным
покупателям
сейчас
уже
просто
жизненно
необходимо. Следовательно, и предлагаемые к продаже объекты должны
сопровождать полным набором нормативно-правовых документов, которые
существенно
упростят
процедуру
их
последующего
оформления
в
собственность. Причем, планируется распространить права потенциальных
покупателей и на выкуп права аренды. При этом арендные платежи для
будущего владельца будут расписаны на перспективу.
Таким образом, существующие сегодня основные проблемы, стоящие
перед органами местного самоуправления и муниципального управления,
могли бы быть частично решены: ликвидировать все существующие сегодня
трудности в управлении муниципальной собственности полностью не
представляется возможным, поскольку это требует слишком кардинальных
действий.
3.3 Предложения по совершенствованию методики расчета арендных
платежей за пользование объектами муниципальной недвижимости
Одним из наиболее эффективных способов привлечения средств в
бюджет с использованием муниципальной собственности является передача
имущества в аренду. Заключается договор аренды, в соответствии с которым
арендатор получает имущество во временное владение и пользование за
соответствующую плату. В аренду могут быть переданы земельные участки,
здания,
сооружения,
оборудование
и
иные
виды
муниципальной
собственности. В частности компания АО «Тандер» на базе которой
осуществлялось
прохождение
практики,
использует
муниципальную
собственность под открытие новых бизнес-подразделений своих филиалов.
Безусловно,
арендуемые
помещения
должны
соответствовать
ряду
требований для открытия нового магазина «семейства Магнит», в частности:
- площадь помещения должна составлять 200-600 кв.м;
- расположение объекта должно быть в шаговой доступности от жилых
домов, рядом с основными транспортными и пешеходными потоками;
соответствие
-
помещения
требованиям
противопожарной
безопасности и санитарным нормам.
Ввиду того, что арендные платежи являются источником пополнения
бюджета муниципалитета целесообразно разработать предложения по
совершенствованию методики расчета арендных платежей за пользование
объектами муниципальной недвижимости.
Для оценки муниципальной недвижимости в городе Орле используется
методика расчета арендной платы за пользование муниципальными
нежилыми помещениями (зданиями, строениями, сооружениями), которая
была утверждена решением Орловского городского Совета народных
депутатов. В этой методике величина годовой арендной платы (АПЛ) с
учетом НДС определяется по формуле:
АПЛ = БСТ * КТД * КЗ * КТП * КК * S + Пзу,
(1)
где БСТ – базовая ставка стоимости аренды 1 кв. м нежилого
помещения;
КТД – коэффициент типа деятельности, определяется по таблице
№1
из
постановления.
При
многофункциональном
использовании
арендуемого помещения арендная плата для каждого вида деятельности
рассчитывается пропорционально занимаемой площади;
КЗ – коэффициент территориальной зоны, определяется по таблице
№2 и таблице №2а из постановления;
КК
–
коэффициент
минимальной
комфортабельности.
Принимается равным 1 при наличии в сдаваемом в аренду помещении
водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения. При отсутствии
указанных элементов комфортабельности КК снижается на 0,1 за каждый
отсутствующий элемент;
КПР
–
коэффициент
преимущества
расположения.
Для
предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания
населения,
размещенных
в
нежилых
помещениях,
расположенных
непосредственно в районах массовой многоэтажной жилой застройки КПР =
1,5. Для прочих КПР = 1,0;
КТП – коэффициент типа помещения, определяется по таблице №3
из постановления;
S – общая площадь помещения по наружному обмеру, кВ.м.
Пзу – плата за земельный участок, определяется на основании
утвержденной Орловским городским Советом народных депутатов методики
расчета арендной платы за землю по кадастровой стоимости земель в
границах города орла с учетом видов пользования земельными участками и
категорий арендаторов.
На рынке коммерческой недвижимости для расчета арендной платы
используются затратный, сравнительный и доходный подходы. Затратный
подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что
разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую,
чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного
участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по
назначению и качеству объекта. То есть сумма издержек на создание
идентичного
или
аналогичного
объекта,
что
является
приемлемым
ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного
подхода.
Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе
замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не
заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в
которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего
такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные
или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость
оцениваемой собственности.
Рыночная
стоимость
объекта
оценки
аренды,
определяемая
сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно
совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с
оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана
на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных
или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок
величин, влияющих на оценку стоимости.
Доходный подход к оценке арендной платы основан на представлении
о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода,
который может быть извлечѐн собственником из факта владения этим
имуществом. При применении данного подхода анализируется способность
объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который
выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей
(возможной) продажи.
В
связи
с
развитием
рынка
недвижимости
использование
сравнительного (рыночного) подхода к определению арендных платежей
является наиболее верным и отвечающим потребностям хозяйственного
оборота.
Поэтому,
в
рамках
разработки
предложений
по
повышению
эффективности инструментов управления муниципальной собственностью,
мы предлагаем использовать рыночный подход к определению арендных
платежей за пользованием объектами муниципальной недвижимости.
Для проведения сравнения подходов к расчету арендной платы за
пользование
муниципальными
нежилыми
помещениями
(зданиями,
строениями, сооружениями) на базе нормативной методики и рыночного
подхода возьмем объект, расположенный по адресу: улица Космонавтов, дом
3, площадью 112,1 кв.м.
Сначала представим расчет по рыночному подходу. В результате
анализа наиболее типичных объектов, предлагаемых на рынке офисной и
торговой недвижимости в аренду, по состоянию на эффективную дату
оценки были выявлены следующие объекты аналоги, используемые при
реализации сравнительного подхода:
1. Помещение по ул. 2-й Посадской, д. 26, 1 этаж, площадь 43 кв. м,
10000 руб./месяц. Тел. 77-22-67.
2. Помещение по ул. Старо-Московской, 6 (в центре Ж/д р-на), 50
кв.м, 1-й этаж, телефон, под офис, 320 руб./кв.м. Тел. 8-920-2879087, 55-6108.
3. Помещение нежилое по ул. Октябрьской, 108 кв. м., под офис или
магазин, 32 000 руб./месяц. Тел. 78-03-33, 48-28-20.
4. Помещения нежилые по Карачевскому ш., д. 15, 51 кв.м и 59 кв.м.
Ремонт, отдельные входы, телефонные номера, под офис. Цена 400 руб./кв.м.
Тел. 8-920-8253113.
5. Помещение нежилое в районе Дома моды по пер. Ботаническому, д.
31, площадь 137 кв. м., под магазин, офис, 200 руб./кв. м. Тел. 78-17-81, 8953-6168953
Расчеты по объектам аналогам представлены в Приложении Д.
Представим объяснение корректировок, используемых при расчетах:
1 Корректировка на уторговывание принята (экспертно) -5%.
2 Корректировка на площадь
Все
аналоги
имеют
схожую
площадь
с
объектом
оценки,
корректировки проводить не требуется.
3 Корректировка на местоположение.
Все аналоги расположены лучше (ближе к центру города, к основным
магистралям города) по сравнению с объектом оценки (расположен на
окраине города, далеко от центра города), поэтому аналоги требуют
корректировки в размере -30%.
4 Корректировка на отделку и состояние помещений.
Все аналоги имеют современную отделку и готовы к работе без
дополнительных вложений, так же, как и объект оценки, поэтому не
требуется внесение корректировки в цены аналогов.
5 Корректировка на расположение помещений.
Все аналоги имеют схожее размещение с объектом оценки, поэтому
внесения корректировок не требуется.
Таким образом, стоимость аренды объекта оценки площадью 112,1 кв.
м., полученная в результате применения сравнительного подхода, составляет
(с округлением) 243480 рублей в год.
Теперь рассчитаем на это же помещение годовую арендную плату,
используя методику, утвержденную решением Орловского городского
Совета народных депутатов, формула 1.
АПЛ = 7500 * 0,26 * 1,50 * 0,40 * 1 * 112,1 = 131157 рублей в год.
Исходя из представленных расчетов, можно сделать вывод, что годовая
арендная плата, рассчитанная по методике, значительно ниже той, которая
была рассчитана с помощью рыночной оценки. Соответственно, используя
рыночный подход к определению арендных платежей, муниципалитет
получает больше дохода, несмотря на то, что он использует услуги
независимого оценщика и оплачивает его работу. С развитием рынка
недвижимости и применением при расчетах сравнительного подхода
недовольств со стороны арендаторов не наблюдается.
В связи с поддержкой малого предпринимательства расчет арендных
платежей может проводиться по методике утвержденной Советом народных
депутатов, так как годовая арендная плата, рассчитанная сравнительным
подходом, будет велика и невыгодна малому бизнесу, а, следовательно, это
будет
невыгодно
местным
властям,
потому
простаивать и никакого дохода не принесут.
что
помещения
будут
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Становление
системы
местного
самоуправления
и
выполнение
органами местной власти своих функций невозможны без соответствующей
ресурсной базы, включая и муниципальную собственность. Практически все
население волнует вопрос предоставления медицинских, образовательных,
социальных и коммунальных услуг, причем качественных и за минимальную
плату.
Муниципальную
собственность
необходимо
рассматривать
как
экономическую основу местного самоуправления. В состав муниципальной
собственности
входят
средства
городского
бюджета,
городские
внебюджетные и валютные фонды, движимое и недвижимое имущество,
муниципальные земли и другие природные ресурсы.
Приоритетными
собственности
направлениями
является
аренда
и
использования
оптимизация
муниципальной
состава
имущества
посредствам процесса приватизации.
В тех случает, когда муниципальное имущество не может быть
использовано по назначению в силу ряда причин, оно может быть сдано в
аренду физическим и юридическим лицам. Инициативы сдачи
в аренду
нежилых помещений, другого муниципального имущества может исходить
как от органов власти, так и от граждан, желающих получить в аренду тот
или иной объект.
В
случаях,
когда
нахождение
предприятия
в
муниципальной
собственности не может обеспечить потенциальной эффективности его
работы, органами местного самоуправления может быть принято решение о
его приватизации.
В
отношении
оценивать
степень
объектов
муниципальной
целесообразности,
а
не
собственности
степень
следует
эффективности
использования. Если же говорить об эффективном управлении, то степень
эффективности необходимо оценивать уровнем удовлетворенности всех
заинтересованных сторон в решении тех или иных проблем. Оценить
эффективность управления только количественными показателями не
представляется возможным, так как управление муниципальными финансами
и собственностью это специфическая сфера деятельности, в которой
зачастую важно не количество решенных вопросов, а качество их решения
Наличие
муниципальной собственности позволяет муниципальным
органам власти и управления:
 во-первых, выступать в качестве полноправных, самостоятельных
субъектов управления;
 во-вторых, обеспечивать благоприятные условия для развития
частного сектора: муниципальные органы власти и управления берут на себя
не выгодные, но обязательные в рамках муниципального образования
функции хозяйствования;
 в-третьих,
муниципальная
собственность
гарантирует
функционирование некоммерческой социальной сферы.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, становится правомерным
рассмотрение муниципальной собственности как стабильного источника
дохода, подвластного органам местного самоуправления.
В заключение, стоит отметить, что тема курсовой работы является
довольно широкой: в рамках данной работы не охватить все аспекты.
Следовательно,
остаѐтся
большое
поле
управления муниципальной собственностью.
для
исследования
проблем
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1
Конституция Российской Федерации // СПС «Консультант Плюс»
2
Бюджетный кодекс Российской Федерации // СПС «Консультант
Плюс»
3
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 // СПС
«Консультант Плюс»
4
Жилищный кодекс РФ// СПС «Консультант Плюс»
5
Земельный кодекс РФ// СПС «Консультант Плюс»
6
Налоговый кодекс РФ // СПС «Гарант»
7
Федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»
(с изм. и доп.) //СПС «Гарант»
8
Федеральный закон № 101-ФЗ от 17 июля 2001 года «О
разграничении государственной собственности на землю» // СПС «Гарант»
9
Федеральный закон № 126-ФЗ от 25 сентября 1997 года «О
финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации» //
СПС «Гарант»
10 Федеральный Закон № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года «О
приватизации государственного и муниципального имущества» // СПС
«Гарант»
11 Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной
собственности
и
арендуемого
субъектами
малого
и
среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) // СПС
«Гарант»
12 Федеральный закон Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС
«Гарант»
13 Федеральный закон от 21.07.1997 №122 – ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп.,
вступившими в силу с 07.03.2012.) // СПС «Консультант Плюс»
14 Федеральный закон от 14.11.2002 №161 – ФЗ «О государственных и
муниципальных унитарных предприятиях» // СПС «Гарант»
15 Постановление Правительства Российской Федерации от 12 августа
2012 года № 585 «Об утверждении Положения об организации продажи
государственного или муниципального имущества на аукционе и положения
об
организации
продажи
находящихся
в
государственной
или
муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на
специализированном аукционе»// СПС «Гарант»
16 Алимова Г.С. Муниципальная собственность как экономическая
основа
местного
самоуправления
//
Финансовые
основы
местного
самоуправления: Матер. круг. ст. 1.07.2010г. – Орѐл: ОРАГС, 2000 – с. 57 –
59
17 Бобкова Н.Г. Управление муниципальной собственностью: Учебник
для вузов. – СПб.: «Пилигрим», 2010. – 430с.
18 Гневко В. А. Государственное и муниципальное управление.
Менеджмент территорий и отраслей. – СПб.: «Бизнес – Центр», 2010. – 350 с.
19 Григорьев
В.В.,
Острина
И.А.,
Руднев
А.В.
Управление
муниципальной недвижимостью: Учебно – практическое пособие. – М.: Дело,
2011. – 704 с.
20 Земельная политика муниципалитетов: зарубежная и российская
практика // [интернет ресурс] режим доступа: http://brancheconomy.info
21 Кнорринг, В.И. Основы государственного и муниципального
управления: Учебник / В.И Кнорринг. – М.: Экзамен, 2015. – 416
22 Муниципальный менеджмент: Учебное пособие для вузов / В. Л.
Асанов, В. Н. Иванов, С. Б. Мельников и др.; Под общей ред. В. Н. Иванова,
С. Б. Мельникова; Академия наук социальных технологий и местного
самоуправления. – М.: Муниципальный мир, 2014. – 412 с. – (Энциклопедия
управления знаний. Муниципальная наука)
23 Мысляева И.М. Государственные и муниципальные финансы:
Учебник. Изд. 2-е,перераб. и доп. — М: ИНФРА-М, 2017. - 360. – ( Высшее
образование).
24 Парахина В.Н. Муниципальное управление: Учебное пособие / В.
Н. Парахина, Е. В. Галиев, Я. Н. Ганшина. – 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС,
2010. – 494 с.
25 Поляков, Д.С. Муниципальные образования как субъекты права
распоряжения земельными участками // Конституционное и муниципальное
право. – 2017. - № 19. – С. 30-32
26 Цыганенко В.С.
Экономика рынка недвижимости, – СПб:
СПбГУИТМО, 2018. – 120 с.
27 Шугрина Е. С.Муниципальное право Российской Федерации : учеб.
— 2-е изд.,перераб. и доп. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2017. — 672 с
28 Ящук А.М. Система муниципального управления: Учеб. пособие/
Под ред. Шленина М.М. – М.:Юристъ,2011. – 390 с.
29 Галина
Ю.А.
Управление
муниципальной
собственностью.
Муниципальная собственность // Практика муниципального управления 2012. - № 3
30 Леви А. Муниципальная собственность: проблемы формирования //
Муниципальная власть. 2017. - №1. – С.27-33 с.
31 Проскуряков Ю.А. Целесообразное использование муниципальной
недвижимости // Российская газета. – 2013. – 12 мая. – с. 1 – 49.
32 Раицкий К.А. Основы муниципального управления: Учебник. – М.:
ИВЦ «Маркетинг»,2015. –432 с.
33 Соловьев,
муниципального
С.Г.
К
образования
вопросу
//
об
управлении
Государственная
власть
имуществом
и
местное
самоуправление. – 2017. - № 12. – С. 6-8
34 Сулейманов С.В. Зарубежный обзор управления собственностью //
Экономика. – 2012. - № 11. – С. 8 - 10
35 Уткин А.П. Муниципальное управление: Учебник. – М.: ЮНИТИДАНА,2011. – 376с.
36 Широков
А.Н.
и
др.
Основы
управления
муниципальным
хозяйством: Учебное пособие. – М.: 2014. – 127 с.
37 Якушева
С.А.
Варианты
использования
муниципальной
собственности // Хозяйство и право. – 2012. - № 7. – с. 13 – 16
38 Бурмакина Н.И. Арендная плата как форма платы за использование
земли в г. Москве // Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое
Регулирование" , - 2016г., - № 1 (10).
39 Толкачев
О.М
О
мерах
по
эффективному
управлению
собственностью города Москвы//Журнал "Недвижимость и инвестиции.
Правовое регулирование" , - 2013, - № 3-4 (16-17) .
40 Соколов А.В. Создание системы управления муниципальной
собственностью:
некоторые
правовые
аспекты
проблемы
//Журнал
"Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" , - 2010, - № 4(5).
41 Придвижкин. С. В. Исторический опыт управления городской
недвижимостью в России / Журнал Чиновник. - 2015. - № 5 (39).
42 Положение
об
Управлении
муниципального
имущества
и
землепользования Администрации города Орла [интернет ресурс] режим
доступа: http://www.orel-adm.ru/index.php?option=com_k2&view
43 Официальный сайт Орелстата // [Электронный ресурс] режим
доступа: www.orel.gks.ru
ПРИЛОЖЕНИЕ А
Элементы стратегического анализа социально-экономического положения
города Орла и рынка муниципальной собственности
Таблица
А1
–
SWOT-анализ
использования
и
распоряжения
муниципальной собственностью города Орла
Сильные стороны
1. Стабильное экономическое положение
муниципального образования «Город Орел».
2. Достаточность и комплексность нормативноправовой базы для эффективного управления
муниципальной собственностью.
3. Рост доходов бюджета от заключения
договоров на установку и эксплуатацию
рекламных конструкций на муниципальных
землях города Орла.
Слабые стороны
1. Недостаточная информатизация работы
Управления муниципальной собственностью и
землепользованием Администрации города
Орла.
2.
Необходимость
проведения
более
углубленной инвентаризации и учета объектов
муниципальной собственности, их описание и
характеристики.
3. Неэффективность использования пустующей
собственности, которая могла бы приносить
доход в бюджет при еѐ продаже или сдаче в
аренду,
удовлетворять
социальноэкономические
потребности
населения,
создавать
новые
рабочие
места
и,
следовательно,
уменьшать
численность
регистрируемой безработицы.
4. Крайне низкий уровень доходов от
использования
объектов
недвижимости
нежилого фонда. Это связано с тем, что
зачастую те объекты, которые можно
предложить в аренду или на продажу требуют
капитального ремонта.
5. Ветхость значительной части жилищного
фонда и водопроводно-канализационной сети.
Возможности
1. Использование потенциала бенчмаркинга для
внедрения
в
практику
управления
муниципальной собственностью современных
инструментов
(трастового
управления,
концессионных
соглашений
и
др.),
применяемых
в
практике
других
муниципальных образований страны.
2. Использование имеющегося в современном
информационном пространстве научного и
методического
задела
для
разработки
стратегии
развития
муниципальной
собственности и совершенствования системы
управления ее использованием.
3.
Использование
современных
образовательных технологий и креативных
программ для формирования учебного центра
переподготовки и повышения квалификации
специалистов
муниципального
сектора
экономики.
Угрозы
1.
Сохранение
нынешнего
уровня
централизации финансовых ресурсов на
верхних уровнях бюджетной системы страны,
тем более, его повышение, будет означать
относительное уменьшение доли собственных
доходов бюджета муниципального образования.
2.
Отсутствие
достаточных
внешних
инвестиций (в рамках общественно-частного
партнерства) для качественного обновления
объектов, эксплуатируемых, предприятиями
коммунального хозяйства, ЖКХ приведет к
резкому возрастанию издержек, связанных с
содержанием
и
текущим
ремонтом
водопроводных и тепловых сетей, очистных
сооружений канализации и др.
3. Сокращение числа федеральных целевых
программ, ориентированных на улучшение
городской
среды
обитания,
ограничит
возможности финансирования затрат на
расширенное воспроизводство определенных
видов объектов муниципальной собственности.
Таблица А2 – SWOT-анализ социально-экономического положения
города Орла
Возможности:
1. Возможность вхождения в
федеральные и региональные
целевые программы, в том числе в
рамках реализации Национальных
проектов.
2. Инвестиционная активность
зарубежных и российских
инвесторов.
3. Возможность перейти от
захоронения к переработке
твердых бытовых отходов.
4. Разработка имиджа и
позиционирования города.
5. Обеспеченность водо- и энергоресурсами.
Сильные стороны:
1. Экономико-географическое
положение города, а так же его
транспортная доступность.
2. Богатое историческое наследие
и культурный потенциал города.
3. Высокое качество и доступность
образовательных услуг
дошкольного, общего школьного,
высшего и дополнительного
образования.
4. Растущие темпы жилищного
строительства в городе.
5. Высокий уровень товарооборота
и значительное количество
торговых площадей.
Слабые стороны:
1. Миграционный отток
квалифицированных специалистов
в другие регионы.
2. Значительное отставание по
уровню развития малого
предпринимательства.
3. Слабая финансовая база и
высокая дотационность городского
бюджета.
4. Высокая степень физического и
морального износа основных
фондов.
5. Слабо развит производственный
потенциал. Отсутствие
высокотехнологичных,
наукоемких производств,
конкурентоспособных
инновационных проектов.
6. Отсутствие системы утилизации
отходов, проблемы с местами
захоронения
7. Высокая доля аварийного и
ветхого жилья.
8. Значительно изношенный парк
техники и коммунальных сетей
городской инфраструктуры.
9. Низкая инвестиционная
привлекательность.
Сильные стороны и возможности
города дают стимул к развитию
историко-культурного потенциала
города, использование культурных
проектов как технологии
городского маркетинга.
Повышение на этой основе
привлекательности города – как
для собственных жителей, так и
для приезжих, инвесторов,
туристов.
Возможные инвестиционные
вложения и финансирование
города в рамках целевых программ
может помочь решить проблему
оттока кадров, стимулировать
развитие малого и среднего
бизнеса, помочь обновлению
основных фондов города, а так же
развитию производственного
потенциала, а как следствие,
увеличению инвестиционной
привлекательности Орла.
Угрозы:
1. Рост инвестиционного риска.
2. Угроза утраты динамики роста
налогов вследствие старения
оборудования, технологий,
снижения конкурентоспособности
выпускаемой продукции,
ограничений по мощности
действующих производств.
3. Дальнейшее отставание от
городов-конкурентов по
различным показателям
социально-экономического
развития
4. Усиление дезинтеграции
городского пространства,
снижение эффективности
управления территорией.
5. Снижение качества
человеческого потенциала.
Сочетание сильных сторон и угроз
подталкивает к модернизации
существующей экономической
базы в направлении повышения ее
инновационности и рыночной
ориентированности, на стыке
возможностей предприятий и
вузов города, а так же к
формированию новых
производственных кластеров в
городе.
Слабые стороны и угрозы создают
предпосылки для ухудшения
качественного баланса миграции
населения, снижения уровня
качества жизни населения,
ухудшения положения дорожного
фонда города Орла, а так же
экологической обстановки,
вследствие отсутствия решения
вопроса об утилизации отходов.
Таблица А3 – PEST-анализ факторов макросреды для города Орла.
Критерий
1. Изменение законодательства на
федеральном и региональном уровнях
власти.
2. Изменение регулирования и
ограничение международной торговли.
Вероятность
Политика
Средняя
Влияние
Ответная реакция
Высокое
Адаптация муниципалитета и
отраслей экономики к новым
условиям
Ориентация на внутренний рынок,
поиск новых каналов
взаимодействия
Взаимодействие всех уровней
власти
Приспособление к новым
условиям торговли
Привлечение инвесторов в
муниципалитет
Высокая
Высокое
3. Выборы на всех уровнях власти.
Высокая
Среднее
4. Изменение торговой политики.
Средняя
Среднее
5. «Открытость» органов муниципальной
власти для субъектов хозяйствования и
населения.
Средняя
Высокое
Экономика
Средняя
Высокое
Средняя
Высокое
Высокая
Высокое
Средняя
Высокое
Низкая
Высокое
Низкая
Высокое
1. Изменение экономической ситуация в
стране и Орловской области.
2. Возможность получения дотаций
вышестоящих бюджетов.
3. Изменение процентных ставок и
денежно-кредитной политики.
4. Процессы налогообложения.
5. Изменение инвестиционного климата в
городе.
6. Изменение платежеспособного спроса
населения города.
1. Улучшение демографической
обстановки в городе.
2. Изменение уровня образования
населения.
3. Изменение структуры доходов и
расходов горожан.
4. Создание имиджа и позиционирование
города.
5. Объективность местных СМИ
относительно положения дел в
муниципалитете
1. Развитие инновационных
конкурентных технологий в городе.
2. Финансирование исследований в Орле.
3. Изменение динамики развития
информационных технологий в регионе,
стране и мире.
4. Изменение доступности технологий,
возможность беспрепятственного
лицензирования ноу-хау.
Социально-культурные факторы
Низкая
Среднее
Низкая
Среднее
Средняя
Высокое
Средняя
Высокое
Высокая
Среднее
Технологические факторы
Низкая
Высокое
Низкое
Средняя
Среднее
Высокое
Средняя
Средняя
Возможны кризисные явления в
экономике
Благоприятная возможность для
развития муниципалитета
Сложности с формированием и
исполнением бюджета города
Стимулирование/сдерживание
отраслей и сфер деятельности
Возможность привлечения
инвестиций в муниципалитет
Изменение экономической
ситуации в городе
Улучшение качества жизни
населения
Стимулирование/сдерживание
развития рынка труда в городе
Изменение качественного уровня
жизни населения,
платежеспособного спроса
Привлечение инвесторов,
туристов, населения
Непредвзятая оценка качества
жизни населения в городе,
освещение событий
Стимулирование к развитию
отдельных отраслей экономики
Развитие НИОКР
Повышение качества и скорости
обработки информации
Упрощение процедур по
внедрению новых технологий
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
Структура программы повышения эффективного управления
муниципальной собственностью на 2019-2021 гг.
ЦЕЛИ
- повышение эффективности управления муниципальным имуществом;
- увеличение дохода городского бюджета на основе эффективного управления
собственностью;
- вовлечение максимального количества объектов муниципальной собственности
в хозяйственный процесс;
- обеспечение сохранности и целевого использования муниципальной
собственности;
- повышение конкурентоспособности муниципальных унитарных предприятий,
улучшение финансово - экономических показателей их деятельности;
- привлечение дополнительных инвестиций в муниципальное хозяйство.
ЗАДАЧИ
- осуществить полную инвентаризацию объектов собственности, оформить
право собственности и включить их в реестр;
- оптимизировать количество объектов управления и осуществить переход к
пообъектному управлению;
- оценить состояние муниципальных унитарных предприятий и учреждений;
- вовлечь в хозяйственный оборот объекты незавершенного строительства
путем сдачи их в аренду, передачи в доверительное управление или продажи;
- обеспечить контроль, над использованием и сохранностью городского
имущества.
СФЕРЫ ДЕЙСТВИЯ
инфСоздание
статистической
базы управления
МС
Управление
ценными бумагами
Продажа
Передача имущества
доверительное
в
управление
Аренда
Акционирование
Управление
местной
недвижимостью, в т.ч.
земельными ресурсами
Финансовое
оздоровление
Страхование
Приватизация
Управление
унитарными
предприятиями
Поступление в бюджет города отчислений от прибыли муниципальных
унитарных предприятий
Срок исполнения
2
Постоянно
Ответственный исполнитель
3
Управление муниципального
имущества и землепользования
(УМИЗ) города Орла
В течение периода
В течение периода
В течение периода
В течение периода
Управление муниципального
имущества и землепользования
города Орла
2019 - 2021 г.
В течение периода
Капитальный ремонт муниципального нежилого фонда
Ежегодно
Регистрация права муниципальной собственности на помещения
муниципального нежилого фонда и ипотеки объектов недвижимости
муниципальной собственности
Постоянно
Проведение конкурсов, торгов (аукционов) по продаже объектов недвижимости
муниципальной собственности
Постоянно
Муниципальные унитарные
предприятия
Отраслевые подразделения
администрации города Орла
Управление муниципального
имущества и землепользования
города Орла
Управление муниципального
имущества и землепользования
города Орла
Управление муниципального
имущества и землепользования
города Орла
85
ПРИЛОЖЕНИЕ В
Мероприятия Программы по повышению эффективности использования
муниципальной собственности города Орла на 2019-2021 годы
Содержание мероприятий
1
Инвентаризация недвижимого имущества муниципальной собственности,
закрепленного за муниципальными предприятиями. Изъятие имущества,
используемого не по назначению
Поступление средств в бюджет города от использования имущества
муниципальной собственности:
Управление муниципального имущества и землепользования администрации
города Орла
Дивиденды от участия администрации города Орла в предприятиях различных
организационно-правовых форм собственности
Доходы от продажи имущества муниципальной собственности города Орла
Пересмотр системы льгот по арендной плате и отказ от безвозмездного
пользования организациями немуниципальной формы собственности
муниципальным имуществом, что позволит дополнительно направить средства в
бюджет города
1
Ведение претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по арендной плате за
имущество муниципальной собственности
2
3
Постоянно
УМИЗ города Орла
Постоянно
Проведение аудиторских проверок муниципальных унитарных предприятий
Ежегодно
Выход администрации города Орла из состава участников коммерческих организаций,
нахождение в которых нецелесообразно
Реорганизация или ликвидация муниципальных унитарных предприятий, у которых стоимость
чистых активов меньше размера уставного фонда по итогам финансовых лет
Подготовка сведений, необходимых для исчисления земельного налога на основе кадастровой
стоимости земельных участков
Поступление средств в бюджет города от использования земель:
Земельный налог
Арендная плата за землю
Продажа земельных участков
Проведение работ по подготовке перечня земельных участков, на которые у муниципального
образования возникает право собственности
Проведение конкурсов, торгов (аукционов) по продаже земельных участков или права на
заключение договоров аренды с выделением средств на их подготовку
Законодательно-нормативное обеспечение земельных отношений (разработка проектнонормативных актов и внесение изменений и дополнений в действующие акты)
Выявление землепользователей, уклоняющихся от оформления прав на земельные участки
Ведение претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по арендной плате за землю
Контроль за целевым и эффективным использованием земель в городе Орле
2019 - 2021 г
УМИЗ города Орла
2019 - 2021 г
УМИЗ города Орла
2019 г
В течение периода
2019 г
Постоянно
В течение периода
Постоянно
Постоянно
Постоянно
Комитет по земельным
ресурсам и землеустройству
города Орла
УМИЗ города Орла
86
Продолжение Приложения В
Рассмотрение на заседаниях балансовой комиссии при администрации города Орла итогов
финансово-хозяйственной деятельности муниципальных унитарных предприятий
Управление экономического
развития, промышленной
политики и торговли;
УМИЗ города Орла
Отраслевые подразделения
администрации города Орла
Муниципальные унитарные
предприятия
ПРИЛОЖЕНИЕ Г
Ожидаемые результаты реализации Программы повышения эффективности
управления муниципальной собственностью города Орла
Задачи
Осуществить полную
инвентаризацию объектов
собственности, оформить
право собственности и
включение их в реестр
Оптимизировать
количество объектов и
осуществить переход к
пообъектному управлению
Оценить состояние
муниципальных
унитарных предприятий и
учреждений
Вовлечь в хозяйственный
оборот объекты
незавершенного
строительства путем сдачи
их в аренду, передачи в
доверительное управление
или продажи
Обеспечить контроль, над
использованием и
сохранностью городского
имущества
Показатели результативности
- увеличение доли муниципальных объектов
недвижимости, имеющих технические паспорта, за
исключением квартир (до 100 %);
- увеличение доли муниципальных объектов
недвижимости, право муниципальной
собственности на которые зарегистрировано (до
100 %).
- полный мониторинг и контроль объектов
управления (100 % охват)
- выявление должников (100 %);
- повышение финансовой устойчивости
муниципальных унитарных предприятий и
учреждений (предупреждение банкротств)
- увеличение количества сообщений о сдаче в
аренду имущества и проведение торгов на
получение права заключения договоров аренды,
опубликованных в СМИ;
- увеличение размера базовой ставки арендной
платы за кв.м в месяц (дифференцировано);
- увеличение доходности муниципального
бюджета.
- сокращение денежных средств на капитальный
ремонт;
- увеличение доходности муниципального
бюджета.
Аналог № 3
Аналог № 4
Аналог № 5
Адрес объекта в г. Орле
ул. 2-я
Посадская, д. 26
ул.
Старомосковска
я, д. 6
ул.
Октябрьская
,
Карачевское
шоссе,
д. 15
пер.
Ботанический,
д. 31
Ставка арендной платы,
руб./кв. м./месяц
Дата предложения:
Источник информации:
236
320
296
400
200
17.12.2018 г.
«Моя реклама»
16.11.2018 г.
«Моя реклама»
5%
224,20
43
0%
224,20
-30%
156,94
0%
156,94
0%
5%
304
50,0
0%
304
-30%
212,80
0%
212,80
0%
03.11.2018 г.
«Моя
реклама»
5%
275,50
108,0
0%
275,50
-30%
192,85
0%
192,85
0%
16.10.2018 г.
«Моя
реклама»
5%
380
51
0%
380
-30%
266,00
0%
266,00
0%
15.11.2018 г.
«Моя
реклама»
5%
190
137
0%
190
-30%
133,00
0%
133,00
0%
156,94
20%
31,38
212,80
30%
63,84
192,85
10%
19,28
266,00
10%
26,60
133,00
30%
39,90
Скидка на торг, %
Скорректированная цена, руб.
Площадь помещения, кв. м.
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
Местоположение, %
Скорректированная цена, руб.
Состояние (отделка) объекта, %
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на
расположение помещения, %
Скорректированная цена, руб.
Вес аналога
Стоимость аналога, руб.
Итоговая стоимость аренды
оцениваемого объекта 1 кв. м.,
руб. (с округлением)
Объект
оценки
ул.
Космонав
тов,
д. 3
112,1
181
88
Аналог № 2
ПРИЛОЖЕНИЕ Д
Расчет годовой арендной платы по объекту муниципальной собственности
на основе использования рыночного подхода
Аналог № 1
Повышение эффективности управления муниципальной собственностью, направленное на увеличение
доходов бюджета города Орла
Возрастание ценности
собственности
Увеличение доли имущественных доходов в бюджете
города
муниципального
образования
Обеспечение кардинального
улучшения материальнотехнического состояния
собственности муниципального
образования
Совершенствование системы учета
собственности муниципального
образования
Повышение уровня
профессиональной
подготовки специалистов по
управлению
Использование современных
технологий и программ в
работе Управления
собственностью
Пересмотр перечня
объектов
безвозмездного
пользования
Углубленная
инвентаризация
объектов
муниципальной
собственности
Обеспечение сохранности
и целевого использования
собственности
Создание информационноаналитической базы для принятия
управленческих решений
Создание муниципального
унитарного предприятия на
базе муниципальной
собственности
Организация контроля над
благоустройством
арендованных территорий
89
Создание электронного
реестра муниципальной
собственности
Повышение экономической
обоснованности при принятии
решения относительно
собственности
муниципального образования
Минимизация затрат по содержанию
системы управления собственностью
муниципального образования
ПРИЛОЖЕНИЕ Е
Дерево целей для Программы повышения эффективности
управления муниципальной собственностью города Орла
Достижение максимально возможной эффективности использования собственности города
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа