close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Щербакова Ангелина Александровна. Повышение эффективности использования недвижимого имущества коммерческой организации

код для вставки
1
2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3
1.
ОСОБЕННОСТИ
ПОНЯТИЯ
НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
И
ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ……………...7
1.1 Понятие недвижимого имущества коммерческой организации………...…7
1.2 Показатели эффективности использования недвижимого имущества
коммерческой организации……………………………………………………..17
2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ И
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ООО «ЭЛИТПАК»………………………………………………..…….……….34
2.1 Организационно-экономическая характеристика ООО «ЭлитПак»…..…34
2.2 Анализ эффективности использования недвижимого имущества ООО
«ЭлитПак»………………………………………………………………………..46
3.
РАЗРАБОТКА
РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО
ПОВЫШЕНИЮ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ООО «ЭЛИТПАК»………………………………………………………………61
3.1 Основные направления повышения эффективности использования
недвижимого имущества ООО «ЭлитПак»……………………………...……..61
3.2 Экономическое обоснование предлагаемых мероприятий по повышению
эффективности использования недвижимого имущества ООО «ЭлитПак»..66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………...………..79
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………....…………..82
ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………….91
3
ВВЕДЕНИЕ
Одним
формирование
из
основных
рыночных
направлений
отношений.
развития
России
Практика
является
осуществления
экономических реформ показала, что для решения таких задач необходимо
становление цивилизованного рынка недвижимости. Недвижимость является
одной из основ национального богатства, и чтобы грамотно владеть ею,
необходимо грамотно проводить экспертизу, оценку ее технического,
финансового состояния и иметь надежные рычаги управления.
С развитием сферы недвижимости особую актуальность стали
приобретать
недвижимости
вопросы,
на
связанные
предприятии.
с
эффективным
Именно
использованием
недвижимость
определяет
материально-технические возможности предприятия и является одной из
важных составляющих для создания и развития хозяйственной деятельности.
На многих предприятиях еще не сформировалась комплексная система
управления недвижимым имуществом, что свидетельствует о необходимости
совершенствования
деятельности
по
повышению
эффективности
использования недвижимого имущества на предприятиях.
В широком смысле недвижимость – это промышленные и гражданские
объекты строительства, земельные участки, на которых они расположены. В
узком смысле недвижимость – это область материального производства,
которая включает в себя совокупность средств, способов и методов
человеческой
деятельности,
направленных
на
решение
комплексных
экспертно-изыскательских, организационно-управленческих и инженерноэкономических задач на всем жизненном цикле объектов недвижимости.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы заключается
в том, что сегодня повышение эффективности использования недвижимого
имущества требуется практически во всех организациях различных форм
собственности.
4
Целью работы является разработка рекомендаций по повышению
эффективности использования недвижимого имущества ООО «ЭлитПак».
В ходе исследования необходимо выполнить следующие задачи:
 изучить понятие и классификацию недвижимого имущества;
 рассмотреть основные показатели эффективности использования
недвижимого имущества предприятия;
 дать организационно-экономическую характеристику коммерческой
организации ООО «ЭлитПак»;
 проанализировать
эффективность
использования
недвижимого
имущества на предприятии ООО «ЭлитПак»;
 предложить
мероприятия
по
повышению
эффективности
использования недвижимого имущества ООО «ЭлитПак»;
 рассчитать экономический эффект от предложенных мероприятий.
Предметом исследования является эффективность использования
недвижимого имущества коммерческой организации.
Объектом исследования является недвижимое имущество ООО
«ЭлитПак».
Основные методы, применяемые в выпускной квалификационной
работе
для
раскрытия
эффективности
понятия
использования
недвижимости и сущности
недвижимого имущества
анализа
коммерческой
организации – это монографический, метод обобщения, графический, метод
систематизации. При расчете показателей эффективности использования
недвижимого имущества ООО «ЭлитПак» использовались следующие
методы:
описания,
метод
табличного
анализа,
фактографический,
группировка, экономико-статистические методы, индексные, экономикоматематические.
логического
В
проектной
моделирования,
части
работы
сравнительный,
применялись
оценки
методы
экономической
эффективности, рентабельности, прогнозирования, дисконтирования.
Новизна выпускной квалификационной работы заключается в:
5
 применении
методик
анализа
эффективности
использования
недвижимого имущества к предприятию оптовой торговли ООО
«ЭлитПак»;
 разработке мероприятий по повышению эффективности использования
недвижимого имущества и обосновании необходимости их применения
для ООО «ЭлитПак».
Теоретическая значимость состоит в систематизации различных
методик, таких как анализ недвижимого имущества как элемента основных
фондов предприятия, сравнительный анализ аренды и покупки коммерческой
недвижимости, анализ рентабельности и срока окупаемости проекта, для
разработки рекомендаций по повышению эффективности использования
недвижимого имущества предприятия.
Практическая
рекомендованных
значимость заключается
мероприятий
по
в том,
что применение
повышению
эффективности
использования недвижимого имущества на практике позволит ООО
«ЭлитПак» увеличить показатели
прибыли
и
укрепить финансовую
устойчивость предприятия в будущем.
Теоретической базой исследования являются основные положения
теории экономики предприятия, экономики недвижимости, экономической
эффективности, а также работы ученых экономистов: Асаула А.Н.,
Горемыкина В.А., Смирновой И.В., Шарова М.А., McKenzie D.J., Мироновой
Н.Н.; публикации ведущих специалистов в сфере управления и оценки
эффективности использования недвижимости, таких как Белобжедский И.А.,
Ефимова
О.В.,
Зайцева
О.П.,
Морозова
Т.В.,
Первунинская
О.А.;
диссертационные исследования Ильиной Г.Ю., Молоковой А.В, Сушникова
И.А., а так же собственные научные статьи.
Информационной основой исследования
являются
нормативные
материалы в сфере правового регулирования недвижимого имущества
предприятия, справочная информация и отчетность ООО «ЭлитПак».
6
Дипломная работа состоит из введения, трех глав и заключения. В
первой
главе
рассматриваются
особенности
понятия
недвижимого
имущества и показатели эффективности его использования. Во второй главе
анализируются организационно-экономические показатели ООО «ЭлитПак»
и
эффективность
предприятия.
В
обосновываются
использования
третьей
главе
рекомендации
недвижимого
имущества
разрабатываются
по
повышению
и
данного
экономически
эффективности
использования недвижимого имущества ООО «ЭлитПак». В заключении
приводятся основные результаты исследования, делаются выводы по работе.
Основное
содержание
выпускной
квалификационной
работы
излагается на 90 страницах, включая 20 таблиц, 24 формулы, 4 рисунка, 3
приложения. В списке литературы насчитывается более 70 источников.
7
1. ОСОБЕННОСТИ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И
ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
1.1 Понятие недвижимого имущества коммерческой организации
Понятие
«недвижимое
имущество»
является
фундаментальной
гражданско-правовой категорией и лежит в основе всей системы правового
регулирования сделок с недвижимым имуществом. Актуальность анализа
понятия «недвижимое имущество» и, в частности, понятия «коммерческая
недвижимость» связана с потребностью развития отношений в области
собственности.
В России понятие «недвижимость» изначально сводилось к физической
сущности этого явления. Оно появилось в российских законодательных актах
во времена Петра I, в частности, в Указе от 23 марта 1714 года «О порядке
наследования в движимых и недвижимых имуществах», а затем было
закреплено в Своде Законов Российской империи [32, с. 19].
Русская дореволюционная юриспруденция характеризовала понятие
недвижимого имущества двойственно: с одной стороны, как отдельной вещи
(или их совокупности), а с другой стороны, как отдельной вещи (или их
совокупности) и имущественных прав на него.
В советском, а затем и в российском законодательстве до 1995 года
понятие недвижимости отсутствовало, так как существовала государственная
собственность на землю, а частной собственности на недвижимость не было.
С развитием рыночных отношений в России и активизацией процесса
приватизации государственной собственности, а также в условиях растущей
международной взаимосвязанности экономических отношений появилась
необходимость объединить понятия «здание» и «земельный участок», а
также комплекс имущественных прав, прежде всего прав собственности [11,
с. 56].
8
Понятие «недвижимость» в российском законодательстве схоже с
понятием «недвижимая вещь» (real estate), используемым в мировой
практике и отличается по своему значению от понятия «недвижимая
собственность» (real property). Приаэтом первое означает физическую или
материальную и экономическую сущность понятия недвижимости, а второе –
юридическую сущность этого понятия как совокупность имущественных
прав всех субъектов, имеющих отношение к вещи [2, с. 29].
В настоящее время в российском законодательстве нет четкого
определения
понятия
«недвижимость»,
что
неизбежно
приводит
к
возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов
гражданского права к этой категории, поскольку легальное определение
недвижимости имеет размытые границы.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации «к
недвижимым вещам» относятся земельные участки, участки недр и все
объекты, которые настолько связаны с землей, что не могут быть отделены
от нее без существенного ущерба, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства [12].
Земельный участок является неотъемлемой частью недвижимости. В
статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как
объект земельных отношений характеризуется как: «часть поверхности
земли, в том числе почвенный слой, границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке». Земельный кодекс Российской
Федерации устанавливает принцип единства земельных участков и прочно
связанных с ними объектов, согласно которому изменение состояния
объектов следуют за изменением земельного участка [22].
В оценочном законодательстве к объектам оценки относится движимое
и недвижимое имущество. Недвижимость представляет собой материальный
объект и определяется как физический участок земли, участки недр,
обособленные водные объекты и относящиеся к нему выполненные
человеком улучшения, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые
9
помещения,
объекты
незавершенного
строительства,
а
также
части
указанных объектов и иные объекты, неразрывно связанные с землей, в том
числе являющиеся объектами культурного наследия. В этом смысле
предприятие – это определенный имущественный комплекс, используемый
для осуществления предпринимательской деятельности [1, с. 13].
Таким образом, в законодательстве Российской Федерации приводится
совокупность объектов, которая относятся к недвижимому имуществу. В
настоящее время ведутся споры о том, что при определении признаков
недвижимости не выделено единого классификационного критерия. В
частности, участки недр, водные объекты, земельные участки можно
толковать в разном правовом режиме указанных объектов.
Основополагающим признаком недвижимого имущества согласно
российскому законодательству является физическая неперемещаемость
недвижимости, неразрывная связь с землей. Юридическая неперемещаемость
недвижимости определяется обязательной государственной регистрацией
самого объекта и (или) прав на него, в той или иной форме привязывающей
объект
к
неподвижной
системе
координат
юридических
адресов,
закрепленных в регистрационных реестрах. Одни ученые, такие как В.Н.
Смагин, В.А. Киселева [50, с. 23], Н.Н. Миронова, С.А. Шутьков [32, с. 38]
полагают, что недвижимостью может считаться объект только после
осуществления государственной регистрации прав на него. Другие, в
частности И.В. Смирнова [51, с. 41], И.Т. Балабанов [5, с. 37], А.Б. Крутик,
М.А. Горенбургов [30, с. 29], считают, что недвижимость, будучи объективно
существующим явлением, независима от процедуры государственной
регистрации.
В качестве критерия, объединяющего различные объекты в понятие
«недвижимое имущество», можно назвать непосредственную ценность его в
обороте. Кроме того, в качестве объединяющих признаков и необходимости
выделения
недвижимости
в
отдельное
юридическое
понятие
рассматриваются особенности организации оборота недвижимости [4, с. 34].
10
Юридическую сущность объекта недвижимости, как уже говорилось,
составляет совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих
отношение к вещи. В пакет прав включаются все права, подлежащие
государственной регистрации и поименованные в статье 131 ГК РФ [13], а
также иные правомочия, поименованные в других законах и нормативных
актах, т.е. права и обременения. К правам можно отнести право
собственности,
хозяйственного
ведения,
оперативного
управления,
наследуемого владения, бессрочного пользования. Среди обременений
выделяют ипотеку, сервитуты, правила зонирования, прочие ограничения.
Важной чертой понятия «недвижимое имущество» является его
экономическая сущность, которая характеризуется присвоением дохода от
использования объекта недвижимости. Притом необязательно присвоение
дохода может осуществляться собственником объекта недвижимости, если
объект является федеральной собственностью либо собственностью одного
юридического лица, а используется другим юридическим или физическим
лицом.
Недвижимость – это материальный актив, стоимостной эквивалент
которого определяется эффективностью его использования в качестве
экономического блага, источника дохода и объекта инвестирования [2, с. 16].
Неотъемлемой экономической характеристикой объекта недвижимости
является рентный доход, получаемый от владения земельным участком и
улучшениями. Под рентным доходом понимается доход, получаемый
собственником земельного участка или владельцем различных видов
недвижимости, не связанный с непосредственной предпринимательской
деятельностью собственника. Как правило, рентный доход является суммой
средств,
передаваемых
пользователем
(арендатором)
собственнику
(арендодателю) в качестве арендной платы в обмен на право владения и (или)
пользования землей и (или) улучшениями в течение определенного периода
времени.
11
Один и тот же объект недвижимости может быть по-разному оценен в
зависимости от мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих
на принятие решений о приобретении недвижимости.
С точки зрения недвижимости как источника дохода следует обратить
внимание на следующие доводы. Во-первых, далеко не все объекты являются
источником получения дохода. Так, жилье в большинстве случаев
используется для целей проживания в качестве экономического блага, а не
для получения дохода от сдачи этой недвижимости в аренду. Во-вторых,
различие дохода, получаемого от недвижимости, и дохода, приносимого при
участии недвижимости, определяется тем, что в первом случае недвижимость
является единственным фактором дохода, а во втором – одним из нескольких
составляющих, зачастую не главным [23, с. 72].
В мировой экономической науке до сих пор идут споры о том, к какому
классу активов принадлежит недвижимость. Под активом понимается
собственность для получения собственных экономических выгод. Все активы
традиционно делятся на три крупных класса или группы, объединенные по
характеру и назначению:
 предметы потребления, т.е. ресурс для личного или общественного
пользования;
 реальные активы, которые используются в производственном процессе
для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли;
 финансовые (инвестиционные) активы, которые используются для
получения дохода от сдачи в аренду.
В классической экономической теории недвижимость рассматривается
как реальный актив.
Вопрос об экономической природе недвижимости в настоящее время
трактуется весьма неоднозначно: одни ученые считают, что недвижимость
относится к классу реальных активов [15, с. 194], другие, такие как С.А.
Калачева [29, с. 83], В.Г. Шабалин [62, с. 154], Н.Ю. Яськова [68, с. 190], –
что недвижимость является финансовым активом.
12
В.П. Грузинов [16, с. 49], О.В. Ефимова [20, с. 38], И.А. Сушников [56,
с.
67]
склоняются
к
мысли
о
двойственности
недвижимости
как
экономического ресурса. По нашему мнению, последняя точка зрения
является наиболее правильной. Коммерческой недвижимости присущи черты
как реального, так и финансового актива, что обусловлено разнообразными
мотивами приобретения недвижимости; факторами, влияющими на принятие
решения
о
приобретении
объекта
недвижимости;
необходимостью
управления активом, а также высоким уровнем гарантии сохранности
инвестируемых средств.
В заключение анализа существующих подходов к содержанию понятия
«недвижимое имущество» можно сформулировать следующее определение.
Недвижимое имущество – это земельные участки, а также объекты, прочно
связанные с землей, подлежащие обязательной регистрации, перемещение
которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или
утраты своих функций. Понятие «недвижимость» включает в себя
физическую,
сущность
юридическую
объекта
и
экономическую
недвижимости
сущности.
характеризуется
Физическая
физической
неперемещаемостью земли и связанных с ней улучшений. Юридическое
понятие
означает
комплекс
связанных
с
материальным
объектом
недвижимости прав и обременений. Экономическая сущность объекта
недвижимости связана с присвоением дохода от использования этого
объекта.
Проанализировав понятие «недвижимое имущество», перейдем к
рассмотрению классификации недвижимости. В России недвижимость
делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих
групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и
нормативную базу [14, с.28-29].
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты
или их часть, расположенные на определенном земельном участке и
зарегистрированные
в
установленном
порядке.
Нежилые
помещения
13
различаются по функциональному назначению как офисные, торговые,
складские и производственные.
Базовый
объект
недвижимости
-
это
земля
(в
том
числе
сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние
насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих,
курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли
промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства,
земли
природоохранного,
природно-заповедного,
оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда,
лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса), которая является
основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно
участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость можно классифицировать
по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка
недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки
различных категорий недвижимости, а также управления ими [62, с.112].
По
функциональному
производственная
и
назначению
непроизводственная.
недвижимость
может
Производственные
быть
объекты
недвижимости прямо или косвенно участвуют в создании товара. Это здания,
помещения, строения, склады. Непроизводственные объекты недвижимости
обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения – это
жилые дома, квартиры, коттеджи, гостиницы, школы, детские сады,
предприятия сервиса и сферы услуг, предприятия здравоохранения.
По
происхождению
недвижимость
характеризуется
как
воспроизводимая и невоспроизводимая. К воспроизводимым объектам
недвижимости относятся здания, сооружения, многолетние насаждения.
Данная категория по назначению может быть поделена на:
 жилую (дома, подъезды, этаж в подъезде, квартира, комната, дачный
дом);
14
 коммерческую (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для
аренды,
склады,
здания
и
сооружения,
предприятия
как
имущественный комплекс);
 общественную
недвижимость
(больницы,
поликлиники,
дома
престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы,
детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома
детского творчества музеи, выставочные комплексы, парки культуры и
отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки,
ботанические
сады,
административные
здания
(милиция,
суд,
прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения,
вокзалы, порты и т.д.).
К невоспроизводимым объектам недвижимости относятся земля,
природные месторождения, природные водные бассейны, участки недр.
По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости
подразделяются на введенные в эксплуатацию; объекты недвижимости,
требующие реконструкции и капитального ремонта; объекты недвижимости,
находящиеся в незавершенном строительстве.
К незавершенному строительству относятся объекты, по которым в
установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в
эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на
две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по
тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим
порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и
полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении
строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны
причины консервации или полного прекращения строительства [24, с. 93].
Классификация по форме собственности включает:

объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности;
 объекты
недвижимости,
собственности;
находящиеся
в
государственной
15
 объекты
недвижимости,
находящиеся
в
муниципальной
собственности;
 объекты
недвижимости,
находящиеся
в
коллективно-долевой
собственности;
 объекты
недвижимости,
находящиеся
в
коллективно-совместной
собственности;
 объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных
организаций.
По
отраслевой
промышленная;
принадлежности
строительная;
недвижимость
может
сельскохозяйственная;
быть
жилищно-
коммунальная; культурно-бытовая и др.
Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками,
которые отличают их от других объектов собственности на рынке и,
соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической
среде [1, с.58].
Во-первых, это полезность. Объект недвижимости удовлетворяет
потребности покупателя в жилой или производственной площади, в
комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность
объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения,
планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение,
материал основных конструкций и т. д.
Во-вторых, уникальность. Фиксированное местоположение в основном
обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом
определяет его экономические характеристики и позиционирование на
рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном
доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон,
расположения в доме и так далее.
В-третьих,
двухкомпонентность.
Любой
объект
недвижимости,
который включает улучшения, состоит из двух компонентов - земли и зданий
(сооружений).
Для
различных
типов
недвижимости
и
различных
16
экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном,
так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и
здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность
и
характеристики,
анализ
недвижимости,
по
сравнению
с
однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.
В-четвертых, долговечность. Натуральная форма недвижимости как
товара не потребляется, а сохраняется в течение всего срока жизни. Если
говорить о «чистой» земле как части поверхности земной суши, то
теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания
и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный
срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других
товаров, здания и сооружения относительно долговечны, хотя, в конечном
счете, они требуют либо ремонта, либо замены. Именно долговечность
недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от
права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора
различных интересов в одной и той же недвижимости.
И наконец, фундаментальность. Недвижимость - это товар, который
невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях [33, с. 46].
Таким образом, в результате проведенного исследования можно
вывести следующие определения. Недвижимое имущество – это земельные
участки, а также объекты, прочно связанные с землей, подлежащие
обязательной
регистрации,
перемещение
которых
в
пространстве
практически невозможно без ихаразрушения или утраты своих функций.
Понятие недвижимости включает в себя: физическую сущность, т.е.
физическую неперемещаемость землиаи связанных с ней улучшений;
юридическую сущность – комплекс связанных с материальным объектом
недвижимости прав и обременений; экономическую сущность - присвоение
дохода от использования объекта.
Предприятия управляют и должны управлять своим недвижимым
имуществом с целью получения положительного финансового результата -
17
прибыли от конечной деятельности. Необходимость имущества предприятия
как объекта управления состоит в том, что в современных условиях данный
вид управления является важным фактором эффективности производственнохозяйственной деятельности предприятия, так недвижимое имущество
является самым дорогим его стоимостным ресурсом.
1.2 Показатели эффективности использования недвижимого имущества
коммерческой организации
Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех
этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания
в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и
более лет.
Под
использованием
недвижимого
имущества
понимается
практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех
элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей
территории. Все здания независимо от их формы собственности должны
находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает
их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев
способствует его увеличению [14, с.97].
Недвижимое
имущество
имеет
тройственную
сущность:
как
физический объект, как объект экономических отношений и как объект
правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания
параллельно
выполняются
три
цикла:
правовой,
физический
и
экономический.
Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно
представлены на рисунке 1.
18
Рисунок 1. - Жизненные циклы недвижимости [15, с. 214]
На первой стадии создания объекта в процессе проектирования,
инвестиционного
анализа,
строительства
формируется
физический
объект
назначением
и
потребительских
набором
с
и
ввода
в
определенным
свойств.
эксплуатацию
функциональным
Данная
стадия
физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой
стадией правового жизненного цикла - государственной регистрацией, в
процессе которой здание обретает собственника.
Стадия эксплуатации заключает в себе «потребление» здания, т.е.
использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также
прилегающей территории в определенных целях [5, с. 83].
На стадии капитального ремонта или реконструкции производится
возобновление
потребительских
свойств
объекта
недвижимости
для
дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится
восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости.
19
Самая
важная
управленческая
задача
при
использовании
объекта
недвижимости - это обеспечение достойных и безопасных условий
жизнедеятельности, что включает в себя обслуживание, эксплуатацию,
ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку
такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для
сохранности инвестиций и является важным стоимостным фактором в
годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа
планировалась
и
выполнялась эффективно
и систематически.
Здесь
рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом
описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом
принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия;
описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей
информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.
Процесс
начинается
с
тщательной
инспекции
собственности.
Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями,
обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких
проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации
объекта
с
подробным
указанием
деталей,
специальным
описанием
деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе
должен
быть
сделан
расчет
необходимых
человеческих
ресурсов,
материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в
виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.
Суммирование этих расходов позволит принять решение о том,
возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если
это
невозможно,
то
работы
и
виды
деятельности
должны
быть
сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического
состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости.
Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности.
Результатом проведенной работы станет [40, с. 168]:
20

заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или
замене отдельных элементов;

разработка концепции технической эксплуатации;

определение
оптимального
штата
сотрудников
службы
эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;

составление
должностных
обязанностей,
инструкций,
технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого
сотрудника на объекте);

определение форм документации и отчетности, ведущейся на
объекте;

разработка порядка взаимодействия собственников здания и
службы эксплуатации;

определение
состава
и
перечня
работ,
выполняемых
собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены
подрядные организации.
Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы
являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно
планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.
В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных
установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а
оборудование
слишком
старое,
чтобы
удовлетворить
необходимым
стандартам, - это даже в том случае, если управление осуществляется
надлежащим
образом.
В
таких
случаях
благоустройство
будет
рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане,
нежели эксплуатация и ремонтные работы [34, с. 36].
Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в
течение
всего
срока
службы
достигается
за
счет
своеобразного
«инструментария», нормативных документов на недвижимое имущество,
куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки
состояния отдельных конструктивных элементов:
21
 свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
 свидетельство о праве собственности на земельный участок;
 кадастровый паспорт земельного участка;
 технический паспорт объекта недвижимости;
 сведения об операционных расходах (налоги, коммунальные платежи и
пр.);
 сведения о заключенных договорах аренды;
 справка о балансовой и остаточной стоимости [63, с. 171].
Кадастровый паспорт – это основной документ кадастрового учета,
который подтверждает нахождение недвижимого имущества в данных
Росреестра. По сути дела, это — выписка, содержащая данные из
Государственного кадастра недвижимости. Выдаётся он для земельных
участков, для любых сооружений и построек, объектов незавершенного
строительства и помещений (в том числе квартир).
Технический
паспорт
–
содержит
информацию
только
на
недвижимость (строения, здания, помещения), а предназначение его —
подробный учёт технических характеристик и указание инвентаризационной
стоимости.
Технический паспорт объекта капитального строительства включает в
себя
такие
характеристики,
как: площадь,
назначение,
этажность,
конфигурация (на поэтажных планах), экспликация, т.е. перечень помещений
с их нумерацией, идентичной с нумерацией на плане, площадью и
назначением, состав и материал стен и перекрытий, дверных проемов и окон,
физический износ и год постройки, наличие коммуникаций и прочее [46].
Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно
осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-графиков
работ по техническому обслуживанию.
В программе по технической эксплуатации указаны все элементы
объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому
такому
элементу
должна
быть
придана
карта
планируемых
22
эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных
работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта
эксплуатации и ремонта.
Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторяются
через определенные промежутки времени, но их периодичность может
варьироваться.
Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих
составных видов деятельности [32, с. 76].
Первый этап – управление технической эксплуатацией:
 организация и планирование эксплуатации;
 взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
 все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Второй этап – техническое обслуживание и ремонт строительных
конструкций и инженерных систем:
 техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и
аварийное;
 осмотры;
 подготовка к сезонной эксплуатации;
 текущий ремонт;
 капитальный ремонт.
Третий этап – санитарное содержание:
 уборка мест общего пользования;
 уборка мест придомовой территории;
 уход за зелеными насаждениями.
Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических
процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного
содержания. Содержание и состав технологических процессов технической
эксплуатации объекта недвижимости представлены на рисунке 2.
23
Рисунок 2. - Фазы жизненного цикла здания на стадии эксплуатации [5, с. 145]
Система технического обслуживания включает в себя обеспечение
нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования,
технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной
эксплуатации.
Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения
состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть
обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов
состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от
сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они
изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального
ремонтов [14, с. 91].
Санитарное содержание недвижимости - это комплекс мероприятий,
направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических
требований
к
помещениям
и
территории.
Санитарное
содержание
заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории,
сборе мусора.
Важное значение для экономической деятельности предприятия имеет
степень использования недвижимого имущества. Повышение эффективности
24
использования
недвижимого
имущества
способствует
росту
производительности труда, увеличению объема выпуска продукции и в
результате увеличению прибыли, кроме того, ускоряется процесс обновления
недвижимого
имущества
и
уменьшаются
потери
от
использования
устаревшего недвижимого имущества.
Недвижимое имущество относится к основным фондам предприятия.
Основные фонды предприятия представляют собой основные средства в
денежном выражении. В ходе анализа недвижимого имущества организации
необходимо произвести оценку размера, динамики и структуры всех
основных фондов и в частности недвижимого имущества.
Основные фонды - это средства труда, которые участвуют в
производственном процессе, сохраняя при этом свою натуральную форму.
Другими словами − это материальные активы, которые предприятие
содержит с целью использования их в процессе производства или поставки
товаров, предоставления услуг, сдачи в аренду другим лицам или для
осуществления
административных
и
социально-культурных
функций,
ожидаемый срок полезного использования (эксплуатации) которых более
одного года (или операционного цикла, если он длится дольше года). По мере
износа, стоимость основных средств уменьшается и переносится на
себестоимость с помощью амортизации. [71, c. 86]
К
бухгалтерскому
учёту
основные
средства
принимаются
по
первоначальной стоимости, однако в дальнейшем, в бухгалтерском балансе
основные средства отражаются по остаточной стоимости. Остаточная
стоимость
основных
средств
определяется
как
разница
между
первоначальной (восстановительной) стоимостью и амортизационными
отчислениями. Учитываются в составе внеоборотных активов.
Основные фонды занимают, как правило, основной удельный вес в
общей сумме основного капитала предприятия. От их количества, стоимости,
технического уровня, эффективности использования во многом зависят
конечные результаты деятельности предприятия: выпуск продукции, ее
25
себестоимость,
прибыль,
рентабельность,
устойчивость
финансового
состояния.
Анализ использования основных средств позволяет:
 выявить и оценить происходящие изменения в составе и структуре
основных средств, их техническом состоянии и содержании;
 определить, как используются основные средства, и какие резервы их
использования имеются на предприятии;
 установить
соответствие
происходящих
изменений
требованиям
перспективного развития фирмы, потребностям рынка, конкурентным
возможностям;
 отобрать наиболее важные факторы и выявить их количественное
влияние на изменение уровня использования основных средств.
Анализа недвижимого имущества организации следует начинать с
оценки структуры и динамики всех основных фондов и в частности
недвижимого имущества (таблица 1) [10, с. 228].
Таблица 1. - Анализ структуры и динамики недвижимого имущества организации
Показатели
структуры
основных фондов
Сумма, тыс.руб.
Удельный вес, %
Темп роста
На начало На начало На конец в отчетном На начало На начало На конец
предыдущего отчетного отчетного году, % предыдущего отчетного отчетного
года
года
года
года
года
года
Здания
Сооружения и
передаточные
устройства
Машины и
оборудование
Для определения показателя движения недвижимого имущества
необходимо рассмотреть изменения их структуры в стоимостном выражении
в течение анализируемого периода (таблица 2).
26
Таблица 2. - Анализ наличия и движения основных фондов
Движение средств
Показатели (недвижимое
имущество)
остаток
остаток
на начало
Поступило
Выбыло
на конец
года
года
уд.вес,
уд.вес,
уд.вес,
уд.вес,
руб.
руб.
руб.
руб.
%
%
%
%
Изменения
уд. веса
остатков,
+/- %
Темп
роста
остатков,
%
Показатель 1
Показатель 2
Причинами
изменения
среднегодовой
стоимости
недвижимого
имущества могут быть: введение новых основных фондов, безвозмездная
передача, ликвидация отдельных объектов, уточнение состава и оценки
основных фондов, реализация излишнего оборудования и т.п. [3, с. 70].
Для оценки использования недвижимости предприятия применяются
следующие
показатели:
фондорентабельность,
фондоотдача,
коэффициент
износа,
фондовооруженность,
коэффициент
годности,
коэффициент обновления, коэффициент выбытия.
Чтобы начать расчет этих показателей, необходимо определить
среднегодовую
стоимость
Среднегодовую стоимость
недвижимого
можно
имущества
рассчитать нескольким
организации.
способами.
Наиболее простой их них – это определение полусуммы остатков имущества
на начало и конец года:
СГСн =
Сн.г. +Ск.г.
2
,
(1)
где СГСн - среднегодовую стоимость недвижимого имущества;
Сн.г. – стоимость недвижимого имущества на начало года;
Ск.г. – стоимость недвижимого имущества на конец года.
Расчет данным способом дает не слишком точный результат, поскольку
ввод и выбытие имущества в течение года осуществляется неравномерно.
Для более точного расчета используется следующая формула:
М
М
СГСн = Сн.г. + Сввед ∗ 121 − Свыб ∗ 122,
(2)
27
где СГСн – среднегодовую стоимость недвижимого имущества;
Сн.г. – стоимость недвижимого имущества на начало года;
Сввед – стоимость поступившего недвижимого имущества за период;
Свыб – стоимость выбывшего недвижимого имущества за период;
М1 и М2 – число полных месяцев с момента ввода/выбытия недвижимого имущества.
5
Эффективность использования недвижимого имущества характеризует
показатель фондоотдачи. Фондоотдача это объем выпущенной продукции
деленный на среднегодовую стоимость недвижимого имущества.
В
ФО = СГС ,
н
(3)
где ФО – фондоотдача;
В – выручка от реализации;
СГСн - среднегодовая стоимость недвижимого имущества.
Фондоотдача показывает, сколько продукции (или прибыли) получает
организация с каждого 1 рубля имеющегося у нее недвижимого имущества.
Коэффициент фондоотдачи не имеет общепринятого нормативного
значения. Это объясняется тем, что показатель сильно зависит от отраслевых
особенностей, уровня инфляции и переоценки основных средств.
Чем выше значение показателя, тем более эффективно используются
основные средства. Это означает, что с каждого рубля, вложенного в
недвижимое имущество, организация получает больше продукции [19, с. 49].
Фондоемкость является обратной величиной от фондоотдачи. Она
характеризует сколько основных производственных фондов приходится на
один рубль произведенной продукции. Выражается в рублях.
ФЕ =
СГСн
В
где ФЕ – фондоемкость;
СГСн - среднегодовая стоимость недвижимого имущества;
В – выручка от реализации.
,
(4)
28
Фондоемкость это средняя сумма основных фондов по первоначальной
стоимости деленная на объем выпущенной продукции.
Снижение фондоемкости означает экономию труда.
Величина фондоемкости показывает, сколько средств нужно затратить
на основные фонды, чтобы получить необходимый объем продукции.
Таким образом - фондоемкость показывает, сколько основных фондов
приходится на каждый рубль выпущенной продукции. Если использование
основных фондов улучшается, то фондоотдача должна повышаться, а
фондоемкость - уменьшаться.
Фондовооруженность оказывает огромное влияние на величину
фондоотдачи.
Фондовооруженность
оснащенности
труда
характеризующий
применяется
работающих.
стоимость
для
характеристики
Фондовооруженность
имущества,
приходящегося
степени
показатель,
на
одного
работника [64, с. 183].
Фондовооруженность и фондоотдача связаны между собой через
показатель производительности труда.
В
Пт = СС ,
р
(5)
где Пт - производительность труда;
В – выручка от реализации;
ССр- среднесписочная численность работающих.
Таким образом, фондовооруженность можно рассчитать по формуле:
П
ФВ = ФОт ,
где ФВ – фондовооруженность;
Пт - производительность труда;
ФО – фондоотдача.
Или:
(6)
29
ФВ =
СГСн
ССр
,
(7)
где ФВ – фондовооруженность;
СГСн - среднегодовую стоимость недвижимого имущества;
ССр- среднесписочная численность работающих.
Для
повышения
эффективности
использования
недвижимого
имущества важно, чтобы был обеспечен опережающий рост производства
продукции по сравнению с ростом основных фондов.
Рентабельность недвижимого имущества показывает эффективность
его использования предприятием. Определяется отношением прибыли к
среднегодовой стоимости недвижимого имущества:
П
д/н
Рн = СГС
,
(8)
н
где Рн − рентабельность недвижимого имущества;
Пд/н – прибыль (убыток) до налогообложения;
СГСн − среднегодовая стоимость недвижимого имущества.
Нормативное значение коэффициента отсутствует.
Коэффициент годности недвижимого имущества - коэффициент
равный отношению остаточной стоимости (первоначальной стоимости
недвижимого имущества за вычетом износа) к его полной первоначальной
(восстановительной) стоимости. [61, c. 160]
Коэффициент годности недвижимого имущества показывает, какую
долю составляет его остаточная стоимость от первоначальной стоимости за
определенный период.
ОС
Кг = ПСн,
н
где Кг - коэффициент годности;
ОСн - остаточная стоимость недвижимого имущества;
ПСн - первоначальная стоимость недвижимого имущества.
(9)
30
Для
расчета
коэффициента
годности
недвижимого
имущества
необходимо определить остаточную стоимость недвижимого имущества по
формуле:
ОСн = ПСн − Ан ,
(10)
где ОСн - остаточная стоимость недвижимого имущества;
ПСн - первоначальная стоимость недвижимого имущества;
Ан – амортизация недвижимого имущества.
Коэффициент годности целесообразно рассматривать в динамике. Чем
выше
коэффициент
годности,
тем
лучше
техническое
состояние
недвижимого имущества. Нормативное значение ≥ 0,5.
Коэффициент износа недвижимого имущества - коэффициент равный
отношению суммы начисленной амортизации к первоначальной стоимости
недвижимого имущества.
Коэффициент износа недвижимого имущества показывает, насколько
амортизирована
недвижимость
организации,
т.е.
в
какой
мере
профинансирован ее возможный будущий капитальный ремонт или замена.
А
Ки = ПСн ,
(11)
н
где Ки - коэффициент износа;
Ан – амортизация недвижимого имущества;
ПСн - первоначальная стоимость недвижимого имущества.
Коэффициент
износа
недвижимого
имущества
целесообразно
рассматривать с коэффициентом годности. [34, c. 49]
Так
как
эти
показатели
довольно
часто
используются
для
характеристики состояния имущества организации, необходимо отметить
условность этих показателей, так как существует зависимость коэффициента
износа и коэффициента годности от выбранного метода начисления
амортизации. Иными словами, коэффициент износа не отражает фактической
31
изношенности имущества, так же как и коэффициент годности не дает
точной оценки его текущего состояния.
Несмотря на условность этих показателей, они имеют определенное
аналитическое значение. Принято считать, что значение коэффициента
износа более чем 50%, а следовательно, коэффициента годности менее 50%,
является нежелательным. Более объективную оценку данного показателя
можно получить, сравнив его значение по конкретному предприятию со
значением данного показателя у конкурентов или со средним значением
коэффициента износа в отрасли. Нормативное значение ≤ 0,5.
Коэффициент обновления недвижимого имущества - коэффициент
равный отношению балансовой стоимости поступившего за определенный
период недвижимого имущества к балансовой стоимости недвижимого
имущества на конец этого периода.
Коэффициент обновления показывает, какую часть от имеющихся на
конец отчетного периода основных средств составляют новые основные
средства.
Кобн =
Сввед
,
Ск.г.
(12)
где Кобн - коэффициент обновления;
Сввед - стоимость поступившего недвижимого имущества за период;
Ск.г. - стоимость недвижимого имущества на конец периода.
Показывает долю недвижимого имущества, поступившего в течение
расчетного периода в общей стоимости недвижимого имущества, которым
располагает предприятие на конец расчетного периода.
Коэффициент
обновления
целесообразно
рассматривать
с
коэффициентом выбытия. Коэффициент выбытия недвижимого имущества коэффициент равный отношению стоимости выбывшего недвижимого
имущества к стоимости недвижимого имущества на начало периода. [52, c.
62]
32
Коэффициент
выбытия
показывает,
какая
доля
недвижимого
имущества предприятия, имевшегося к началу отчетного периода, выбыла за
отчетный период из-за ветхости и износа.
Квыб =
Свыб
,
Сн.г.
(13)
где Квыб - коэффициент выбытия;
Свыб - стоимость выбывшего недвижимого имущества за период;
Сн.г. - стоимость недвижимого имущества на начало периода.
Если коэффициент выбытия меньше коэффициента обновления, то
имеет место расширенное воспроизводство основных фондов; если больше суженное воспроизводство основных фондов. Чем больше коэффициент
выбытия, тем меньше сроки службы недвижимого имущества и наоборот.
Немало
важным
в
исследовании
использования
недвижимого
имущества является показатель амортизации.
Амортизация
организации
на
–
это
процесс
выпускаемую
переноса
продукцию
с
стоимости
целью
его
имущества
простого
воспроизводства. [67, c. 125]
Основная цель амортизации - это накопление средств, необходимых
для
последующего
полного
восстановления
(реновацию)
основных
производственных фондов. Амортизация как экономическая категория
выполняет следующие функции:
 денежного возмещения износа основных фондов;
 инвестирования на простое и расширенное воспроизводство;
 формирования издержек на производство и реализацию продукции;
 определения налогооблагаемой прибыли;
 экономического обоснования инвестиций;
 предотвращения чрезмерного морального и физического износа
основных фондов;
 развития и ускорения темпов НТП и др.
33
Таким образом, изучение показателей экономической эффективности и
интенсивности
использования
недвижимого
имущества
является
неотъемлемой частью деятельности организации в области финансового
анализа
и
планирования,
т.к.
от
экономической
эффективности
использования недвижимого имущества зависят объёмы выпуска продукции
и затраты, а следовательно и выручка.
34
2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ И
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ООО «ЭЛИТПАК»
2.1 Организационно-экономическая характеристика коммерческой
организации ООО «ЭлитПак»
Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитПак» было создано
23 июня 2004 г. и зарегистрировано Инспекцией Министерства Российской
Федерации по налогам и сборам по Заводскому району г. Орла [28].
Основным видом деятельности является фасовка и оптовая продажа
фасованных круп, сахара и муки. Руководителем общества с ограниченной
ответственностью
«ЭлитПак»
является
директор
Воронина
Наталья
Владимировна. Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитПак»
создано
в
соответствии
с
Федеральным законом «Об обществах
с
ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ [59] и
Гражданским Кодексом РФ. Организации присвоен ИНН 5752034559, ОГРН
1045752003747. Уставный капитал общества составляет 90 тыс. руб., оплачен
полностью. Юридический и фактический адрес: 302010, г. Орёл, ул.
Автовокзальная, д. 85 [57].
Так как предприятие ориентировано на получение прибыли и является
небольшим предприятием, то большая часть недвижимого имущества
занимает производство и складские помещения. Общая площадь организации
составляет 2918 кв.м. Часть помещения находится в собственности
организации, другая часть арендуется у муниципального образования «Город
Орел».
Миссия «ООО «ЭлитПак» заключается в удовлетворении запросов и
требований потребителей, в широком ассортименте реализуемой продукции
под собственной торговой маркой, создавая здоровую конкуренцию для
снижения уровня цен на реализуемые товары.
35
Ключевые критерии развития компании:
 высокое качество предлагаемого товара и услуг;
 формирование долгосрочных партнерских отношений с компаниямизаказчиками;
 создание профессиональной команды.
С момента создания компании прошло 13 лет, и сейчас «ООО
«ЭлитПак» представляет из себя современный логистический объект,
который собрал воедино: склад разгрузки товара с ж/д и автомобильным
транспортом,
цеха
по
производству
готовой
продукции,
складские
помещения для хранения готовой продукции, а также собственный автопарк
с разным объемом грузоподъемности.
Склады сети сбыта «ООО «ЭлитПак» представленны в городах: Орел,
Знаменское, Кромы, Мценск, Железногорск.
Выпускаемая
продукция
под
собственным
брендом
«ЭлитПак»
пользуется хорошим спросом и отвечает всем требованиям благодаря
наличию высокотехнологичного оборудования производственной зоны и
высокого профессионального уровня персонала, а также грамотного и
эффективного управления компанией. Компания постоянно внедряет в
работу современные технологии и передовые методы и формы управления.
На каждом из этапов производства проводится оценка качества
продукции, именно поэтому качество выпускаемой продукции не вызывает
сомнений.
Сотрудничество с мировыми производителями в области современных
упаковочных материалов позволяет на практике применять зарубежные
технологии, адаптируя их к потребностям отечественного рынка.
Благодаря этим направлениям развития предприятия, в 2011 году,
руководство компании приняло решение о создании единого логистического
центра,
в который войдет доставка
транспортом,
складские
помещения,
продукции, а также склад отгрузки.
грузов ж/д
цеха
по
и автомобильным
производству
готовой
36
Региональный аспект является важнейшим в развитии компании.
Максимальное насыщение рынка собственной продукцией компании ООО
«ЭлитПак» в регионах – задача, которая решается в большей степени за счет
открытия локальных представительств.
Такой подход
к обеспечению клиентов продукцией компании
исключает временные затраты на их поставку, обеспечивая высокий сервис
обслуживания клиентов.
Сеть сбыта ООО «ЭлитПак» представляет собой 7 складов: 3 склада в
г. Орле, склад г. Кромы, склад г. Мценск, склад п.г.т. Знаменское, г.
Железногорск, которые позволяют обеспечить прямой доступ потребителям
к продукции компании ООО «ЭлитПак». Подразделения организации
предоставляют услуги по доставке, продаже и хранению продукции ТМ
«ЭлитПак».
ООО «ЭлитПак» занимается фасовкой и оптовой продажей сахара,
муки, макаронных изделий, круп, таких как: горох; гречка; пшено; крупа
манная; крупа перловая; крупа пшеничная; крупа ячневая; рис круглый; рис
длинный; рис пропаренный. А так же компания реализовывает растительные
масла и консервированную продукцию.
Одним из основных преимуществ компании является мощная система
логистики. Отдел логистики ООО «ЭлитПак» имеет собственный автопарк, в
который
входят
автомобили
разной
грузоподъемностью,
что
дает
возможность на порядок сократить сроки выполнения заказа.
Кроме того складской комплекс ООО «ЭлитПак» предоставляет
полный спектр услуг:
 ответственное хранение товаров;
 погрузочно-разгрузочные работы (ручные и механизированные);
 отбор и комплектация заказов;
 размещение груза;
 оформление товарно-транспортных накладных;
 выдача качественных удостоверений, сертификатов:
37
 доставка груза.
Также ООО «ЭлитПак» является дистрибьютером торговых марок
группы компаний «Юг Руси».
Продукция ГК «Юг Руси» - безусловный лидер продаж на рынке
растительных масел. Это такие знаменитые бренды как: Золотая семечка,
Злато, Сто рецептов, Милора, Аведовъ и другие.
ООО «ЭлитПак» занимается реализацией не только фасованной, но и
весовой продукции (крупы, мука, сахар).
ООО «ЭлитПак» - это компания-переработчик и расфасовщик круп,
сахара, муки, макаронных изделий, темпы производства которого постоянно
растут. Высокое качество, гибкая ценовая политика, прямые поставки круп
от производителей и достойная работа торгового персонала обеспечивает
высокий
спрос
на
продукцию
у потребителей.
Отличное
качество
выпускаемой продукции, концентрация внимания на спросе и пожеланиях
конечных потребителей - залог успеха компании.
Склады ООО «ЭлитПак» снабжены различными средствами контроля,
с помощью которых производится регулярный мониторинг температуры
хранения, влажности и других важнейших показателей, благодаря чему
организация гарантирует своим партнерам высокое качество произведенной
продукции.
Работая в этой отрасли более 10
лет, компания
«ЭлитПак»
зарекомендовала себя как надежный и ответственный партнер [39].
ООО «ЭлитПак» является юридическим лицом, статус которого
определен Уставом общества. Общество имеет круглую печать, содержащую
его полное фирменное наименование на русском языке, а так же
самостоятельный баланс, расчетный и иные счета. Тип собственности —
частная собственность.
Организационно-правовая форма — открытые акционерные общества.
Открытое акционерное общество (ОАО) – общество, созданное несколькими
лицами, уставный капитал которого разделен на акции; участники общества
38
(акционеры) не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков,
связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих
им акций [16, с. 83].
Целью
создания
предприятия
является
осуществление
предпринимательской деятельности для удовлетворения общественных
потребностей в товарах и услугах и получения на этой основе прибыли.
Организационная структура ООО «ЭлитПак» выглядит следующим
образом:
Генеральный
директор
Коммерческий
директор
Менеджеры по
снабжению и
сбыту
Логисты
Заведующий
складом
Менеджер
по
персоналу
Главный
бухгалтер
Кладовщики
Технический
персонал
Охрана
Бухгалтерия
Фасовщики
Упаковщики
Грузчики
Водители
Рисунок 3. – Организационная структура ООО «ЭлитПак»
Среднесписочная численность работников склада ООО «ЭлитПак» в
городе Орле 2016 г. составила 61 человек.
Генеральный
директор
ООО
«ЭлитПак»
организует
работу
предприятия и несет полную ответственность за его состояние, проверяет
добросовестность подчиненных, распоряжается средствами, дает указания,
обязательные для всех работников.
Коммерческий директор занимается ведением переговоров по сбыту и
снабжению продукцией, контролирует и анализирует финансовое состояние
39
организации, дает рекомендательные распоряжения персоналу. Он так же
определяет принципиальные вопросы закупочной политики, в частности
ориентацию
на
определенных
поставщиков,
развитие
товарного
ассортимента, рассмотрение предложений по его формированию на основе
анализа
соответствия
предлагаемой
поставщиками
продукции
–
потребностями региона. Он по согласованию с генеральным директором
ООО «ЭлитПак» вправе определить круг поставщиков и покупателей,
деловые отношения с которыми организация будет поддерживать в первую
очередь, принимает решения претензионных вопросов (оплата недоставки и
т.п.).
Бухгалтерия несет ответственность за все экономические операции
организации, в частности, занимается ведением бухгалтерского учета и
составлением
отчетности
на
предприятии,
обеспечивает
составление
расчетов по зарплате, начислений и перечислений налогов и сборов в
бюджеты разных уровней, платежей в банковские учреждения.
Менеджеры по снабжению оформляют заказы на поставку, занимаются
ведением переговоров с поставщиками, формированием заявок на товары,
вопросами оплаты поставщикам в соответствии с условиями договоров.
Менеджеры
по
продажам
непосредственно
контактируют
с
покупателями, изучают конъюнктуру рынка, разрабатывают план реализации
продукции, предоставляют полный объём товара потребителю, занимаются
обслуживанием клиентов.
Сотрудники по логистике занимаются организацией грузоперевозок,
координацией работы водителей, составлением маршрутов транспортировки
товаров. А так же они несут ответственность за прием и контроль
автотранспорта [17].
Кладовщики ответственны за количество, рациональное размещение и
содержание запасов. Производственные рабочие взвешивают продукцию,
фасуют, упаковывают в фирменную упаковку и производственную тару,
комплектуют по партиям.
40
Водители ответственны за транспортировку товарно-материальных
ценностей и передачу документации. Технический персонал обеспечивает
чистоту в помещении. Охрана обеспечивает безопасность в организации.
Перейдем к анализу финансового состояния ООО «ЭлитПак», начиная
с анализа структуры баланса. Рассмотрим состав и структуру баланса в
таблице 3.
Таблица 3. - Анализ состава и структуры баланса ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 г. [8]
№
п/п
Годы
Отклонения
Показатели
2014
2015
2016
+, - тыс.
руб.
%
1
Основные
средства
7947
8015
11505
3558
144,77
2
Запасы
58
-
22
-36
62,07
3
Краткосрочная
дебиторская
задолженность
8581
7623
6990
-2591
18,54
4
Денежные
средства
64
70
237
173
370,31
5
Уставный капитал
90
90
90
0
100
6
Нераспределенная
прибыль
(непокрытый
убыток)
6434
7812
11715
5281
182,08
7
Краткосрочные
обязательства
133
76
619
486
465,4
8
Долгосрочные
обязательства
10000
8500
7100
-2900
29,0
9
Итого заемных
средств
10133
8576
7719
-2414
23,82
10
Баланс
16657
16478
19524
2867
117,21
11
Итого реальный
собственный
капитал (чистые
активы) (п.10-п.9)
6524
7902
11805
5281
180,95
Структура актива баланса показывает, что стоимость основных средств
ООО «ЭлитПак» за 3 года значительно увеличилась на 3558 тыс. руб. или на
44,77% в связи с расширением хозяйственной деятельности. Стоимость
запасов за 3 года уменьшилась на 36 тыс. руб. или на 62,07%, в частности в
41
2015
г.
запасы
отсутствовали,
по
данным
следовательно,
бухгалтерской
организация
отчётности
произвела
и
полностью
полностью
реализовала весь запланированный объем продукции. На практике ООО
«ЭлитПак» сбывает всю свою продукцию оптовому посреднику для
дальнейшей продажи оптово-розничным покупателям. Тем не менее,
предприятие всегда должно иметь в наличии хотя бы минимальный объем
запасов, чтобы избежать перебои в производственном процессе.
Краткосрочная дебиторская задолженность за анализируемый период
уменьшилась на 2591 тыс. руб. или на 18,54%, т.к. организация проводит
своевременный контроль по расчетам с покупателями и по уменьшению
дебиторской задолженности. Хотя в структуре баланса ее показатели очень
высокие, в 2016 г. она составила 6990 тыс. руб. Сумма денежных средств
ООО «ЭлитПак» за 3 года увеличилась на 173 тыс. руб. или в 3 раза, а так же
нераспределенная прибыль увеличилась на 5281 тыс. руб. или на 82,08%, что
указывает на высокую платежеспособность организации.
Уставный капитал ООО «ЭлитПак» составляет 90 тыс. руб. и за 3 года
его показатель не изменился. Сумма заемных средств уменьшилась на 2414
тыс. руб. или на 23,82%, в частности сократилась сумма долгосрочных
обязательств на 2900 тыс. руб. или на 29% в связи с погашением
долгосрочного
кредита,
однако
сумма
краткосрочных
обязательств
увеличилась в 4 раза в связи с увеличением краткосрочных займов и
задолженности перед поставщиками и подрядчиками.
Сумма активов и пассивов за 3 года увеличилась на 2867 тыс. руб. или
на 17,21%. Сумма чистых активов увеличилась на 5281 тыс. руб. или 80, 95%,
следовательно
организация
не
только
не
растратила
первоначально
внесенные собственные средства, но и обеспечила их значительный прирост.
Для полноценного анализа далее следует рассмотреть показатели
ликвидности и платежеспособности (таблица 4).
42
Таблица 4. - Анализ показателей ликвидности и платежеспособности ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 г.
№
п/п
1
Денежные средства
Нормативные
ограничения
-
2014
64
Годы
2015
70
2016
237
2
Краткосрочные финансовые вложения
-
-
770
770
3
Дебиторская задолженность
-
8581
7623
6990
4-5
Запасы, НДС по приобретенным ценностям
-
58
-
22
6
Краткосрочные обязательства
-
133
76
619
7
Коэффициент абсолютной ликвидности
(п.1+п.2) /п.6
Коэффициент быстрой ликвидности
(п.1+п.2+п.3) /п.6
Коэффициент покрытия (текущей
ликвидности) (п.1+п.2+п.3+п.4+п.5) /п.6
>0,2
0,48
11,05
1,63
>1
65
111,36
12,92
>2
65,44
111,36
12,95
Показатели
8
9
Как видно из таблицы 4, рассматриваемое предприятие обладает
достаточной ликвидностью и платежеспособностью. В 2014 г. показатель
абсолютной ликвидности был самым низким за рассматриваемый период, что
связано с высокой оборачиваемостью активов ООО «ЭлитПак». Высокий
коэффициент
быстрой
ликвидности
показывает,
что
краткосрочные
обязательства могут быть своевременно погашены за счет собственных
денежных средств и ожидаемых поступлений от покупателей. Коэффициент
текущей ликвидности так же выше нормативного значения, следовательно,
ООО «ЭлитПак» способно самостоятельно рассчитываться по своим
обязательствам, не прибегая к посторонней помощи. Из-за небольшого
объема запасов этот показатель существенно не изменился от предыдущего.
Общие показатели оборачиваемости показаны в таблице 5.
Таблица 5. - Анализ показателей оборачиваемости ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 г.
№
п/п
1
2
3
4
5
Выручка, тыс. руб.
Среднегодовая сумма всех активов, тыс. руб.
Среднегодовые остатки запасов, тыс. руб.
Среднегодовая величина дебиторской
задолженности, тыс. руб.
Среднегодовая величина денежных средств и
краткосрочных финансовых вложений, тыс.
руб.
Отклонение (+,)
Годы
Показатель
2015
3912
16568
29
2016
5916
18001
11
+2004
+1433
-18
8102
7307
-795
67
154
+87
43
Продолжение таблицы 5.
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Среднегодовая величина кредиторской
задолженности, тыс. руб.
Среднегодовая величина кредитов и займов,
тыс. руб.
Оборачиваемость всех активов п.1/п.2
Средний срок оборота всех активов в днях
360/п.8
Оборачиваемость запасов (по выручке) п.1/п.3
Средний срок оборота запасов в днях 360/п.10
Оборачиваемость дебиторской задолженности
п.1/п.4
Средний срок оборота дебиторской
задолженности в днях 360/п.12
Оборачиваемость денежных средств и
краткосрочных финансовых вложений п.1/п.5
Средний срок оборота денежных средств и
краткосрочных финансовых вложений в днях
360/п. 14
Коэффициент оборачиваемости кредиторской
задолженности п.1/п.6
Средний срок оборота кредиторской
задолженности в днях 360/п.16
Оборачиваемость кредитов и займов п.1/п.7
Средний срок оборота кредитов и займов в
днях 360/п.18
Операционный цикл в днях п.11+п. 13
Финансовый цикл в днях п.20-п.17
Средняя численность, чел.
Производительность труда п.1/п.22
105
73
-32
9250
7800
-1450
0,24
0,32
+0,08
1500
1125
-375
145
2,5
538
0,5
+393
-2
0,39
0,67
+0,28
923
537
-386
100
38
-62
4
9
+5
37
81
+44
10
4
-6
0,42
0,76
+0,34
857
474
-383
925,5
915,5
60
65
537,5
533,5
61
97
-388
-382
+1
+32
По результатам таблицы 5 видно, что оборачиваемость всех активов
постепенно
увеличивается,
срок
оборота
ускорился
на
375
дней.
Оборачиваемость запасов очень высока, в 2016 г. она увеличилась на 393
раза, оборот занимает всего 0,5 дня. Так же высокая оборачиваемость
денежных средств – 38 раз, что говорит о быстром движении денежных
средств и оптимальном их использовании.
Оборачиваемость дебиторской задолженности ускорилась на 386 дней,
оборачиваемость кредитов и займов на 383 дня, что свидетельствует о
своевременных расчетах по обязательствам предприятия.
Операционный цикл характеризует общее время, в течение которого
финансовые ресурсы заморожены в запасах и дебиторской задолженности, он
составил 537,5 дней в 2016 году и сократился на 388 дней. Финансовый цикл
ООО «ЭлитПак» за анализируемый период сократился на 382 дня, что
44
указывает
на
эффективное
управление
кредиторской,
дебиторской
задолженностью и оборотными активами.
Поскольку предприятие оплачивает счета поставщиков с временным
лагом, время, в течение которого денежные средства отвлечены из оборота,
то есть финансовый цикл, уменьшается на среднее время обращения
кредиторской задолженности. Сокращение операционного цикла может быть
осуществлено
за
счет
ускорения
производственного
процесса
и
оборачиваемости дебиторской задолженности, финансовый цикл может быть
сокращен как за счет этих же факторов, так и за счет некоторого замедления
оборачиваемости кредиторской задолженности.
Производительность показывает, что на каждого работника ООО
«ЭлитПак» в 2016 году приходится в среднем 97 тыс. руб. выручки, этот
показатель имеет положительную тенденцию, он увеличился на 32 тыс. руб.
Представим динамику показателей прибыли ООО «ЭлитПак» за 20142016 гг. на рисунке 4.
7000
Значение, тыс. руб.
6000
5000
4000
3000
2000
1000
Период
0
2014 год
Выручка
2015 год
Прибыль от продаж
2016 год
Прибыль до налогообложения
Чистая прибыль
Рисунок 4. – Динамика показателей прибыли ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 гг. [8]
45
Показатели прибыли ООО «ЭлитПак» за 3 года имеют тенденцию к
увеличению, в частности прибыль от продаж увеличилась в 3 раза или на
1229 тыс. руб., а чистая прибыль увеличилась в 6 раз или на 2684 тыс. руб.
Анализ показателей рентабельности показан в таблице 6.
Таблица 6. - Анализ показателей рентабельности ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 г.
№
п/п
Наименование
показателя
1
Выручка
Себестоимость
продаж
Валовая
прибыль/Прибыль
от продаж
Чистая прибыль
Стоимость активов
Коэффициент
рентабельности
активов, %
п.4/п.5
Коэффициент
общей
рентабельности
продаж, %
п.3/п.1
Коэффициент
рентабельности
прямых затрат, %
п.3/п.2
2
3
4
5
6
7
8
Годы
Отклонение
+/-,
%
тыс. руб.
2630
180,04
2014
2015
2016
3286
3912
5916
2674
2534
4075
1401
152,39
612
1378
1841
1229
300,82
496
16657
1163
16478
3180
19524
2684
2867
641,13
117,21
0,03
0,07
0,16
0,13
-
18,62
35,22
31,12
12,50
-
22,89
54,38
45,18
22,29
-
Согласно таблице 6, коэффициент рентабельности активов ООО
«ЭлитПак» показывает, что на стоимость вложенных активов собственников
предприятия приходится всего 0,16 % чистой прибыли в 2016 г. Низкий
показатель
рентабельности
активов
свидетельствует
о
снижении
конкурентоспособности организации и говорит о необходимости сокращения
затратной части баланса.
Коэффициенты общей рентабельности продаж и рентабельности
прямых затрат уменьшились в 2016 году по сравнению с 2015 годом.
Согласно коэффициенту рентабельности прямых затрат, от каждого рубля
понесенных затрат в 2016 году ООО «ЭлитПак» получило 0,4 рубля
прибыли, а на каждый рубль выручки приходится 0,31 рубля прибыли от
46
продаж. Улучшить показатели рентабельности можно путем повышения цен
и снижением уровня затрат.
Таким образом, ООО «ЭлитПак» - это компания-переработчик и
расфасовщик круп, сахара, муки, макаронных изделий, темпы производства
которого постоянно растут. Высокое качество, гибкая ценовая политика,
прямые поставки круп от производителей и достойная работа торгового
персонала обеспечивает высокий спрос на продукцию у потребителей.
С
точки
зрения
экономических
показателей,
предприятие
характеризуется высокой оборачиваемостью и платежеспособностью. ООО
«ЭлитПак» ведет постоянный контроль и своевременные расчеты по своим
обязательствам и обеспечивает ежегодный прирост прибыли. Однако, в
структуре баланса значительную долю занимает дебиторская задолженность,
поэтому ООО «ЭлитПак» следует менее лояльно относиться к расчетам с
покупателями. Так же предприятие почти не имеет запасов, минимальный
объем которых всегда должен быть в наличии, чтобы избежать перебои в
производственном процессе.
2.2 Анализ эффективности использования недвижимого имущества
ООО «ЭлитПак»
Склад и производство ООО «ЭлитПак» составляет большую часть
всего
недвижимого
имущества,
не
считая
офисных
помещений,
расположенных на втором этаже. Складские помещения на предприятии
имеют удобную связь с производственными помещениями, которые
находятся на территории самого склада. Подъезд транспорта и разгрузка
продукции осуществляется со стороны двора, где предусмотрено шесть
разгрузочных площадок, а так же большая парковка. Рассмотрим основные
характеристики недвижимого имущества и прилегающей территории ООО
«ЭлитПак» в таблице 7.
47
Таблица 7. – Описание недвижимого имущества и прилегающей территории ООО «ЭлитПак» [40, с. 161]
Конструктивные элементы
Общая площадь ООО «ЭлитПак», в том числе:
склад
офисы
парковка
Год постройки
Год последнего капитального ремонта
Количество этажей
Высота помещения
Высота стеллажей
Фундамент
Стены
Отделка
Перекрытия
Крыша
Полы
Оконные проемы
Дверные проемы
Температурный режим
Система пожаротушения
Инженерные коммуникации
Техническое состояние
Контрольно-пропускной пункт
Подъездные пути
Автомобильная стоянка
Стоянка у здания
Окружающая застройка
Транспортная доступность
Здание
Характеристика
2918 м²
1862 м²
185 м²
871 м²
1991
2004
2
5м
4м
железобетонные блоки
кирпичные
штукатурка, водоэмульсионная краска
железобетонные плиты
кровельная сталь по деревянной обрешетке
цементные/плиточные, нагрузка до 5т/м²
стеклопакеты
входные – металлические, внутренние - деревянные
+17-20 C° в любое время года
автоматическая, сплинкерная, пожарная
сигнализация
электроснабжение, вентиляция, холодная вода,
горячая вода, канализация, газ, центральное
отопление, телефон, Интернет
хорошее, косметический ремонт (износ 14%)
Территория
2, охрана, видеонаблюдение, снаружи – шлагбаум,
внутри - турникет
асфальт
на 10 еврофур
бетон
здание находится в промышленно-жилой зоне,
рядом находятся складские, административные и
промышленные здания, жилые дома
пересечение главной и второстепенной автодороги,
свободное
движение
автотранспорта,
железнодорожная
станция,
остановки
общественного транспорта в пределах 200 м
Место расположения ООО «ЭлитПак» может быть охарактеризовано
как территория, представляющая собой сочетание жилой и коммерческой
застройки. Положительные характеристики участка - выгодное расположение
относительно транспортных магистралей и наличие всех инженерных
коммуникаций.
При планировке складских помещений учитывались строительные
нормы, поэтому по проходам можно проехать с тележкой, ширина их не
менее 2,7 м. Высота потолков соответствует нормам. Напольное покрытие
48
обеспечивает
безопасное
и
удобное
передвижение
грузов,
людей.
Вентиляция воздуха в складских помещениях применяется механическая, но
вытяжки загрязнились и требуют ремонта. Освящение: искусственное (20 Вт
на 1 м²), в некоторых местах естественное. Складское оборудование
применяется как новое так и с длительным сроком использования. Все
продукты размещены так, чтобы исключать отрицательное влияние одних
товаров на другие при хранении.
Устройство складских помещений обеспечивает полную сохранность
качества
продукции
и
ее
количества,
поддерживается
нужный
температурный режим и влажность воздуха. Стены складского помещения
ООО «ЭлитПак» защищены от проникновения грызунов и обработаны,
температура в нем колеблется в зависимости от температуры наружного
воздуха.
Недвижимое имущество ООО «ЭлитПак» состоит из следующих
основных объектов:

помещение складского назначения – помещение, в котором хранится
продукция, а так же производится её приемка и отпуск.

помещение производственного назначения – помещение, в котором
производится фасовка, упаковка и комплектация продукции по поддонам.

вспомогательное помещение - предназначено для хранения тары и
поддонов;

подсобно-техническое
материалов,
моечного
помещение
и
для
уборочного
хранения
инвентаря,
хозяйственных
моющих
и
дезинфицирующих средств, хранения тары.

административно-бытовые помещения - к ним относятся офисные
помещения, кабинеты кладовщиков и логистов, где они работают с
документацией, отдыхают, принимают пищу [65].
Складское помещение состоит из четырех зон: склад весовой
продукции, склад фасованной продукции, склад масла и муки, склад бакалеи.
49
Для складирования продукции используется стеллажный и штабельный
способы
хранения.
На
деревянно-металлических
стеллажах
товар
расставляется по наименованию. Для каждого товара выделен свой участок.
Из
оборудования
применяются
напольные
весы,
на
которых
взвешиваются мешки с крупами, мукой и сахаром пре приемки продуктов и
отпуске, упаковочные машины и фасовочные автоматы, автопогрузчики для
перемещения упакованных поддонов по складу.
Всю фасованную продукцию укладывают в штабеля на поддонах и
упаковывают в полиеэтиленовую пленку. Муку и крупы в мешках,
складывают в штабеля высотой 1 метр на подтоварниках, после перемещают
на стеллажи высотой 4 метра. При длительном хранении муки для
предупреждения ее увлажнения мешки перекладывают из нижних рядов
наверх.
Макаронные изделия хранят в ящиках, а растительное масло - в
бутылях на стеллажах или в упаковке, в которой масло поступило на
предприятие. Сахар и соль при хранении оберегают от увлажнения, сильно
пахнущие продукты (чай, кофе) размещают изолированно от других товаров.
По классификации недвижимого имущества ООО «ЭлитПак» можно
дать следующую характеристику:
 по функциональному назначению недвижимость ООО «ЭлитПак»
относится к производственной;
 по степени готовности к эксплуатации – введенная в эксплуатацию;
 по форме собственности – частная и государственная;
 по технической оснащенности производственного помещения –
частично механизированное;
 по отраслевой принадлежности – торговля и общественное питание.
Как и на любом другом складе, на предприятии ООО «ЭлитПак»
обрабатывается,
по
меньшей
мере,
потоков: входной, выходной и внутренний.
три
вида
материальных
50
Наличие входного потока означает, что на предприятии производится
разгрузка транспорта, проверка количества и качества прибывшего груза.
Выходным
потоком
на
предприятии
является
продажа
продукции
покупателям, внутренний – фасовка продукции и перемещение внутри
склада.
Организация складского хозяйства на предприятии ООО «ЭлитПак»
осуществляется в следующем порядке. На предприятие поступает товар и
сырье от различных поставщиков, с которыми заключается договор.
При заключении договора учитываются следующие критерии:
 цены, предлагаемые поставщиком;
 качество предлагаемой продукции и ее ассортимент;
 расположение и удаленность поставщика;
 сроки выполнения заказов.
Разгрузка поступающих товаров производится грузчиками. Принимает
товар материально ответственное лицо - кладовщик.
Приемка товара осуществляется следующим путем.
Кладовщик
передает сопроводительные документы, в частности товарно-транспортные
накладные, счета-фактуры, сертификаты, на проверку и подпись в
бухгалтерию, проверяет сроки на продукты, предоставляемые поставщиком.
Далее он принимает товар по количеству и качеству. Все взвешивается
и пересчитывается и если обнаруживается недостача, испорченные продукты
или несоответствие в документах, составляется акт, а именно односторонний
акт о выявлении недостачи.
Для разгрузки товара и дальнейшего его распределения используются
тележки, автопогрузчики и товар поступает на место дальнейшего
расположения, использования, хранения и реализации.
После разгрузки товар размещается по местам хранения, ответственное
лицо следит за тем, чтобы соблюдалось товарное соседство между товарами,
влажность и температурный режим. Кладовщик следит за тем, чтобы
товарные потери не превышали допустимых норм.
51
За ненормируемые потери при хранении продуктов - бой, порча,
кладовщик несет материальную ответственность. Раз в месяц производится
инвентаризация и составляется инвентаризационная опись, сверяются
данные
поступающего
и
выданного
со
склада
сырья
с
данными
бухгалтерского учета, проверяются накладные, указывается естественная
убыль.
Инвентаризация
продукции
-
это
процедура
установления
фактического наличия продукции путем пересчета, т.е. снятия остатков, и
проверки учетных записей. Данные о фактическом наличии продукции
сопоставляются с данными бухгалтерского и складского учета в стоимостном
и натуральном выражении.
В
конце
рабочего
дня
заведующий
по
фасовке
составляет
приблизительную заявку фасовки продуктов на следующий день, которую
после проверки руководства он передает кладовщику, чтобы тот выдал
необходимое количество мешков на фасовку. В свою очередь кладовщик
обработав полученную информацию, проверяет количество и наименования
сырья на складе и пишет требование-накладную и заказ на продукты, по
которому производится закупка продуктов или выдача их со склада.
При получении продуктов со склада проверяется соответствие их
требованиям-накладным по ассортименту и количеству. При получении
отпускаемых
продуктов
фасовщики
проверяют
исправность
весов,
взвешивают, фасуют продукцию и упаковывают в фирменную упаковку и в
производственную тару. Продукты со склада на производство возят в
основном поддонами на погрузчиках. После этого кладовщик расписывается
о получении сырья, а заведующий по фасовке о выдачи [45, с. 101].
При
отпуске
продуктов
соблюдается
очередность:
товары,
поступившие раньше, отпускаются первыми в соответствии с методом LIFO.
При продаже товар выдается со склада на погрузку по товарным накладным.
Логисты ООО «ЭлитПак» составляют маршруты доставки и руководят
52
погрузкой товара, определяя какой товар будет выгружаться клиенту первым,
а так же планируют график доставки груза в другие города.
В таком порядке происходит на предприятии ООО «ЭлитПак»
технологические процесс, связанные с приемкой, размещением на хранение,
производством и отпуском продукции и сырья.
Раз в неделю производится влажная уборка вручную и с помощью
поломоечной машины для поддержания санитарного состояния, требуемого
СанПиН 2.2.4.548-96 «Санитарные правила. Условия и сроки хранения
скоропортящихся продуктов» [47]. Рабочим персоналом прилагаются все
силы для поддержания необходимых условий хранения на складах. Раз в
полгода состояние складских помещений на предприятии проверяет
специалист по ремонту, выполняющий на предприятии обязанности
плотника, электрика и сантехника.
Ежегодно, в течение всего года на территории склада производятся
работы по косметическому ремонту здания и благоустройству прилегающей
территории, а так же оптимизации инфраструктуры склада.
В анализируемом периоде были проведены работы по ремонту и
реконструкции офисных помещений и мест общего пользования, выполнены
значительные работы по улучшению пожарной безопасности здания ООО
«ЭлитПак», в частности восстановлена система внутреннего пожарного
водопровода, восстановлена и реконструирована система внутреннего
энергоснабжения, а также канализации, обновлено производственное
оборудование.
Несмотря на постоянный косметический ремонт здания и проведение
работ по благоустройству, комплексный капитальный ремонт не проводился
более 12 лет, и как показатель устаревшая инфраструктура и инженерное
обеспечение. Нередко покупатели передают претензии и жалобы о плохом
качестве продуктов, в частности о наличии плесени и насекомых, что говорит
о недостатках хранения товаров на складе и о неудовлетворительном
состоянии самого склада.
53
В складских помещениях наблюдается необходимость ремонта, так как
штукатурка на стенах во многих местах потрескалась и осыпается, в
некоторых местах видны следы повышенной влажности. Вентиляционные
трубы находятся в ужасном состоянии и нуждаются в срочной замене. Не
везде работает искусственное освещение.
При хранении товаров соблюдается температурный режим, влажность
воздуха, товарное размещения, сроки и условия хранения. Но связи с тем что
оснащение склада и его оборудование давно не переоснащалось в системе
поддержки микроклимата в складских помещениях бывает сбой, что
приводит к порче продуктов и к материальным потерям предприятия.
Руководством предприятия уделяется достаточно внимания для того,
чтобы предприятие работало без перебоев, а продукты и их хранение
отвечали требуемым нормам. Но недостаточно, чтобы организация работы
склада отвечала современным требованиям и тенденциям, выделяется
недостаточное
финансирование
для
санитарных
обработок
склада,
проведения ремонта.
Перейдем к коэффициентному анализу эффективности использования
недвижимого
имущества
ООО
«ЭлитПак».
Недвижимое
имущество
относится к основным фондам предприятия. Основные фонды предприятия
представляют собой основные средства в денежном выражении.
В
ходе анализа недвижимого имущества организации необходимо произвести
оценку размера, динамики и структуры недвижимого имущества (таблица 8).
Таблица 8.1 - Анализ динамики основных фондов ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 г.
Сумма, тыс.руб.
Показатели динамики основных
фондов
2014
2015
2016
Темп роста,
Отклонения (+,-)
%
Здания и сооружения
Земельные участки
2779
653
2779
653
2779
653
100,00
100,00
-
Машины и оборудование
2118
2129
3681
173,80
1563
54
Продолжение таблицы 8.1
Транспортные средства
2213
2265
4157
187, 84
1944
Производственный и
хозяйственный инвентарь
184
189
235
127,72
51
Всего
7947
8015
11505
144,77
3558
Таблица 8.2 - Анализ структуры основных фондов ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 г.
Показатели структуры
основных фондов
Удельный вес, %
Отклонения
(+,-)
Здания и сооружения
2014
34,96
2015
34,67
2016
24,15
Земельные участки
Машины и оборудование
8,22
26,65
8,15
26,56
5,68
32,00
-2,54
+5,35
Транспортные средства
Производственный и
хозяйственный инвентарь
27,85
28,26
36,13
+8,28
2,32
2,36
2,04
-0,28
Всего
100,00
100,00
100,00
-
-10,81
Согласно таблице 8, стоимость недвижимого имущества за 3 года не
изменилась, т.е. ООО «ЭлитПак» не приобретало и не продавало
недвижимость. Доля недвижимого имущества в основных фондах в 2016 г.
составила 24,15% и за 3 года уменьшилась на 10,81% в связи с изменением
структуры основных фондов. Стоимость земельных участков так же не
изменилась, их доля в основных фондах организации в 2016 г. составила
5,68% и за 3 года уменьшилась на 2,54%.
Чтобы проанализировать структуру и динамику основных фондов ООО
«ЭлитПак», в том числе недвижимого имущества, и сделать правильные
выводы, рассмотрим остальные элементы. Общая сумма основных фондов в
2016 г. составила 11 505 тыс. руб. и за анализируемый период увеличилась на
3558 тыс. руб. или на 44,77%.
Стоимость машин и оборудования ООО «ЭлитПак» за 3 года
увеличилась на 1563 тыс. руб. или на 73,8% в связи с обновлением
складского и фасовочного оборудования, в частности с приобретением
напольных весов, поломоечной машины, автопогрузчика и фасовочного
автомата. Доля машин и оборудования в структуре основных фондов в 2016
55
г. составила 32%.
Стоимость транспортных средств за 3 года увеличилась на 1944 тыс.
руб. или на 87,84%, т.к. организация приобрела грузовые автомобили Валдай
и МАН для более эффективного обслуживания клиентов. Доля транспортных
средств в структуре основных фондов в 2016 г. составила 36,13% и за 3 года
увеличилась на 8,28%.
Стоимость
производственного
и
хозяйственного
инвентаря
увеличилась на 51 тыс. руб. или на 27,72%, т.к. ООО «ЭлитПак» было
приобретены хозяйственно-бытовые инструменты для уборки, оснащения
складских помещений, комнат отдыха и т.д. Доля производственного и
хозяйственного инвентаря в 2016 г. составила 2,04%.
В
структуре
основных
фондов
ООО
«ЭлитПак»
по
группам
наибольшую долю на протяжении 2014-2016 г. занимают оборудование и
транспортные средства, так как большую роль для оптовой организации
играет логистика. Наименьшую долю занимает производственный и
хозяйственный инвентарь, как показано на рисунке 5.
4500
4000
Значение, тыс. руб.
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2014 год
2015 год
2016 год
Здания и сооружения
Земельные участки
Машины и оборудование
Транспортные средства
Период
Производственный и хоз. инвентарь
Рисунок 5. − Состав основных средств ООО «ЭлитПак» по группам за 2014-2016 г.
56
Рассмотрим техническое состояние основных фондов ООО «ЭлитПак»
с помощью коэффициентного анализа в таблице 9.
Таблица 9. − Техническое состояние основных фондов ООО «ЭлитПак» по группам за 2014-2016 г.
Годы
Наименование показателя
Первоначальная стоимость
фондов, тыс. руб.
Стоимость
основных
введенных в эксплуатацию
года, тыс. руб.
Стоимость
основных
выбывших из эксплуатации
года, тыс. руб.
Амортизация, тыс. руб.
Остаточная
стоимость
фондов, тыс. руб.
Коэффициент износа
Коэффициент годности
Коэффициент обновления
Коэффициент выбытия
Изменение (+,-)
2015 к
2016 к
2014
2015
2014
2015
2016
7947
8015
11505
68
3490
фондов,
в течение
-
121
3610
121
3489
фондов,
в течение
26
53
120
27
67
2301
2528
2758
227
230
5646
5487
8747
-159
3260
0,29
0,71
0,003
0,32
0,68
0,015
0,007
0,24
0,76
0,31
0,015
0,03
-0,03
0,004
-0,08
0,08
0,3
0,008
основных
основных
На протяжении всего анализируемого периода значения коэффициента
годности и коэффициента износа достигают нормы, что важно для
эффективного функционирования предприятия. Несмотря на то, что
коэффициент износа с каждым годом растет, в 2016 г. он уменьшился на 8%
в связи с приобретением новых основных фондов, повышая тем самым
коэффициент годности всех основных средств. Исходя из этого следует
сделать вывод, что в данной мере профинансирована их возможная будущая
замена по мере износа в 2014 году на 29%, в 2015 году на 32%, в 2016 году на
24%. Данный факт говорит о том, что ООО «ЭлитПак» уделяет большое
внимание состоянию основных производственных фондов, от которых
зависит объем выпуска продукции и получение прибыли.
Коэффициент обновления в 2016 г. увеличился на 30%, т.е. в 2016 году
ООО «ЭлитПак» приобрело 30% новых основных фондов. Коэффициент
выбытия в анализируемом периоде показывает, что было продано или
утилизировано 1,5% старых основных фондов и приобретены новые.
Коэффициент выбытия в 2015 и в 2016 г. меньше коэффициента обновления,
57
а значит имеет место расширенное воспроизводство основных фондов.
Проведем
коэффициентный
анализ
технического
состояния
недвижимого имущества ООО «ЭлитПак», представленный в таблице 10.
Стоит отметить, что в соответствии с Налоговым Кодексом Российской
Федерации ст.256 п.2 земельные участки не подлежат амортизации, поэтому
возьмем во внимание только здания и сооружения.
Таблица 10. − Техническое состояние недвижимого имущества ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 г.
Наименование показателя
Первоначальная стоимость основных
фондов, тыс. руб.
Амортизация, тыс. руб.
Остаточная
стоимость
основных
фондов, тыс. руб.
Коэффициент износа
Коэффициент годности
2014
Годы
2015
2016
2779
2779
2779
311
350
389
2468
2429
2390
0,11
0,89
0,13
0,87
0,14
0,86
На предприятии ООО «ЭлитПак» амортизация начисляется линейным
способом.
Годовая
сумма
начисления
амортизационных
отчислений
основных фондов при линейном способе в 2016 г. составила 230 тыс. руб.
Она определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных
средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного
использования этого объекта. В том числе амортизационные отчисления на
недвижимое имущество составляют 39 тыс. руб. в год.
Согласно таблице 10, износ недвижимого имущества ООО «ЭлитПак»
в 2016 году составил 14% и за анализируемый период увеличился на 3%.
Соответственно коэффициент годности составил 86%. Следовательно, можно
сделать вывод, что недвижимое имущество ООО «ЭлитПак» находится в
достаточно работоспособном состоянии для эффективной хозяйственной
деятельности предприятия.
Рассмотрим показатели оборачиваемости основных фондов, в том
числе недвижимого имущества ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 годы в таблице
11.
58
Таблица 11. − Показатели оборачиваемости основных средств ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 г.
Год
Наименование показателя
Выручка от реализации продукции
(работ, услуг), тыс. руб.
Среднегодовая сумма основных средств,
тыс. руб.
Коэффициент
оборачиваемости
основных средств
Период оборота, дней
Коэффициент
оборачиваемости
недвижимого имущества
Период оборота, дней
Темп роста, %
2015 к
2016 к
2014
2015
2014
2015
2016
3286
3912
5916
626
2004
7960
7981
9760
21
1779
0,41
0,49
0,61
0,08
0,12
890
745
598
-145
-147
1,18
1,41
2,13
0,23
0,72
309
259
171
-50
-88
Коэффициент оборачиваемости основных средств ООО «ЭлитПак»
увеличился в 2015 году на 8%, а в 2016 году на 12% по отношению к
предыдущему году. В свою очередь, период оборота основных средств в
2015 году сократился по сравнению с 2014 годом на 145 дней, а в 2016 году
по отношению к 2015 году сократился еще на 147 дней, иными словами,
увеличение основных средств приводит к ускорению и увеличению
фондоотдачи, т.е. получению прибыли.
Что касается недвижимого имущества ООО «ЭлитПак», коэффициент
оборачиваемости увеличился на 23% в 2015 году и на 72% в 2016 г. Период
оборота сократился на 50 дней в 2015 г. и на 88 дней в 2016 г. в связи с
увеличением выручки от использования новых основных средств. Все это
свидетельствует
об
улучшении
использования
основных
средств
предприятия в анализируемом периоде и в частности недвижимого
имущества.
Проанализируем эффективность использования основных фондов и
недвижимого имущества ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 г. в таблицах 12 и 13.
Таблица 12. - Показатели эффективности использования основных фондов ООО «ЭлитПак» за 20142016 г.
Наименование показателя
Прибыль до налогообложения, тыс. руб.
Среднесписочная численность, чел.
2014
620
60
Год
2015
1454
63
2016
3975
61
Отклонение,
%
641,13
101,67
59
Продолжение таблицы 12.
Производительность труда, руб./чел.
Фондоотдача, руб.
Фондоемкость, руб.
Фондовооруженность труда, руб./чел
Фондорентабельность, тыс. руб.
55
0,41
2,42
133,56
0,08
62
0,49
2,04
126,71
0,18
97
0,61
1,65
158,98
0,41
176,36
148,78
-31,82
119,03
512,5
Согласно коэффициенту фондоотдачи, в 2016 году с каждого рубля,
вложенного в основные средства, организация получила 0,61 рубля
продукции. Этот показатель за 3 года вырос на 48,8%. Коэффициент
фондоемкости показывает, что 1,65 рубля основных средств необходимо
ООО «ЭлитПак», чтобы получить 1 рубль продукции. Такие показатели
указывают на то, что для получения прибыли недостаточно одних основных
средств, необходимо еще много составляющих. Однако снижение показателя
фондоемкости за 3 года на 31,82% говорит об эффективном использовании
основных средств и экономии труда, т.е. на производство продукции
расходуется меньше ресурсов, чем в предыдущем году.
Фондовооруженность труда показывает, что в ООО «ЭлитПак» в 2016
г. на 1 работника приходилось 158,98 тыс. руб. основных фондов. Это
достаточно высокий показатель, за 3 года он вырос на 19,03%, что
способствует увеличению выпуска продукции и производительности труда.
Коэффициент фондорентабельности показывает, что на 1 рубль вложенных в
основные фонды денежных средств приходится 0,41 рубля прибыли. За 3
года этот показатель значительно вырос, а именно в 5 раз.
Таблица 13. - Показатели эффективности использования недвижимого имущества ООО «ЭлитПак»
за 2014-2016 г.
Наименование показателя
Среднесписочная численность, чел.
Производительность труда, руб./чел.
Фондоотдача, руб.
Фондоемкость, руб.
Фондовооруженность труда, руб./чел
Фондорентабельность, тыс. руб.
2014
60
55
1,18
0,35
46,41
0,22
Год
2015
63
62
1,41
0,71
44,04
0,52
2016
61
97
2,13
0,47
45,53
1,43
Отклонение,
%
101,67
176,36
180,51
134,29
-1,9
650
60
В соответствии с показателями таблицы 13, фондоотдача недвижимого
имущества ООО «ЭлитПак» достаточно высокая, в 2016 г. на 1 рубль
вложенных средств в основные фонды приходилось 2,13 рубля продукции. За
3 года коэффициент вырос на 80,51%. Показатель фондоемкости указывает
на то, что на 1 рубль выпущенной продукции приходится 0,47 рубля
недвижимого имущества.
Фондовооруженность труда в отношении недвижимого имущества
показывает, что на 1 работника в 2016 г. приходится 45,53 тыс. руб.
недвижимого имущества или 30 м². За 3 года этот показатель уменьшился на
1,9%.
Фондорентабельность недвижимого имущества указывает на то, что
ООО «ЭлитПак» обеспечивает опережающий рост прибыли по сравнению с
ростом недвижимого имущества, т.е. на 1 рубль вложенных средств в
недвижимое имущество приходится 1,43 рубля прибыли.
Таким образом, на предприятии ООО «ЭлитПак» большое внимание
уделяется
расширению
автопарка,
оборудования
для
эффективного
обслуживания клиентов. Это приносит дополнительные доходы организации.
Намного меньше внимания уделяется на использование недвижимого
имущества. Часть недвижимого имущества предприятие арендует и
значительную сумму денежных средств расходует на аренду, недополучая
возможную прибыль от нахождения этих площадей в собственности ООО
«ЭлитПак».
Что
касается
состояния
складского
помещения,
руководством
предприятия уделяется достаточно внимания для того, чтобы предприятие
работало без перебоев, а продукты и их хранение отвечали требуемым
нормам. Но недостаточно, чтобы организация работы склада отвечала
современным
требованиям
и
тенденциям,
выделяется
недостаточное
финансирование для санитарных обработок склада, проведения ремонта.
61
3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА ООО «ЭЛИТПАК»
3.1 Основные направления повышения эффективности использования
недвижимого имущества ООО «ЭлитПак»
Изучив деятельность ООО «ЭлитПак», состояние и организацию
работы склада, технологические процессы складских операций, условия
хранения; можно выделить следующие положительные и отрицательные
стороны недвижимого имущества предприятия складского хозяйства.
Складские
требований,
помещения
на
предприятии построены с
предъявляемых строительными
нормами
и
учетом
правилами
проектирования предприятий общественного питания [36]. В соответствии
с требованиями на предприятии для каждого товара стараются выделить
отдельный участок, предусмотрена разгрузочная площадка для машин,
производственное и складское помещение удобно расположено, чтобы
перемещать продукцию.
В соответствии с санитарно-гигиеническими требованиями на
предприятии:

стены защищены от проникновения грызунов и обработаны;

применяется механическая вентиляция;

ширина проходов между стеллажами 2,7 м;

высота потолков соответствует нормам;

напольное покрытие обеспечивает безопасное и удобное
передвижение грузов, людей.
Но так же в складских помещениях наблюдается необходимость
ремонта, так как штукатурка на стенах во многих местах потрескалась и
осыпается, в некоторых местах видны следы повышенной влажности,
нестабильно поддерживается температурный режим. Вентиляционные
62
трубы находятся в ужасном состоянии и нуждаются в срочной замене. Не
везде работает искусственное освещение.
При
хранении
товаров
соблюдается
температурный
режим,
влажность воздуха, товарное размещения, сроки и условия хранения. Но
для оснащения склада в системе поддержки микроклимата в складских
помещениях не хватает оборудования, что приводит к порче продуктов и
потере прибыли предприятия.
Проанализировав
состояние
недвижимого
имущества
ООО
«ЭлитПак», следует предложить способы и методы по повышению
эффективности использования недвижимого имущества.
В первую очередь складские помещения предприятия нуждаются в
косметическом ремонте:

в стенах необходимо заштукатурить трещины и сколы;

заменить вентиляционные трубы;

проверить состояния искусственного освещения кладовых,
заменить лампы;

установить в складских помещениях датчики для определения
температуры и влажности.
Все покупатели ООО «ЭлитПак» забирают товар со склада и
обращают внимание кроме самого товара и обслуживания на внешний вид
помещения. Поэтому косметический ремонт позволит сформировать у
покупателя положительную оценку складского помещения его поставщика
и избежать порчи имущества и товаров.
Составим смету расходов на ремонт складского помещения ООО
«ЭлитПак» в таблице 14.
63
Таблица 14. – Смета расходов на ремонт складского помещения ООО «ЭлитПак»
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
Статья расходов
Расчет
Штукатурка фасадная Perfecta
«ФронтПро» 30 кг [43]
Краска водоэмульсионная фасадная
«Оптимист», 45 кг [25]
Вентиляционные трубы [27]
Светильники складские подвесные [38]
Датчики температуры и влажности [26]
Рабочие по фасадной отделке
Слесарь-вентиляционщик
Услуги электрика, с доплатой за
высотные работы [54]
Стоимость
10 мешков*215 руб.=2150 руб.
2150 руб.
2873 руб.*5 шт=14 365 руб.
14 365 руб.
10 метров*305 руб.=3050 руб.
4840 руб.* 7 шт=33 880 руб.
10 837 руб.*2=21 674 руб.
100 руб./м²*600 м²=60 000 руб.
400 руб./м*10 м=4000 руб.
450 руб./шт*7 шт+250 руб./шт*2
шт=3650 руб.
Итого
3050 руб.
33 880 руб.
21 674 руб.
60 000 руб.
4000 руб.
3650 руб.
142 769 руб.
Таким образом, затраты на косметический ремонт ООО «ЭлитПак»
составят 142 769 руб.
Кроме того, на складе ООО «ЭлитПак» крайне редко проводятся
санитарные обработки от проникновения грызунов и насекомых. Часто
покупатели передают претензии и жалобы на плесень и насекомых в мешках
с последующим возвратом товара. Это приводит к дополнительным убыткам
ООО «ЭлитПак». Законодательными нормами чётко установлено то, как
часто нужно проводить фумигацию. Для объектов с повышенным риском
заражения
(складов,
мукомольных
предприятий,
мельниц
и
т. д.)
рекомендуется обрабатывать помещения не реже 1 раза в год. В ООО
«ЭлитПак» газация проводилась в 2011 году.
Фумигация – это уничтожение ядовитыми парами и газами различных
видов
насекомых
и
грызунов,
которые
являются
возбудителями
всевозможных болезней.
Фумигацию проводят на складах, мельницах, элеваторах, а также в
теплицах,
парниках
и
овощехранилищах.
Фумигация
тары,
сельскохозяйственной продукции, в частности зерна, черенков, фруктов,
овощей и др., проводится в помещениях, специальных камерах, палатках из
брезента и синтетической плёнки, в ямах.
64
Фумигация зерна весьма эффективная процедура, поэтому при
обработке
зерновых
она
пользуется
большой
популярностью.
Под
фумигацией зерна подразумевается непосредственно обработка при помощи
газов самого зерна в период его хранения для уничтожения вредителей.
Полезным будет провести фумигацию того помещения, где хранится
зерно. Здесь предусматривается фумигация территорий, зернохранилищ,
зерносушилок, складского инвентаря, машин, отходов, остатков зерна,
зараженного вредителями, и всего того, что является источником заражения
зернопродуктов.
Гарантировать эффективную защиту может только комплексная
фумигация. При фумигации зерна используются только высокоэффективные
препараты–фумиганты, которые воздействуют отдельными молекулами и
проникают вглубь хранимого зерна.
Прежде чем начать фумигацию из помещения удаляются люди,
животные, птицы, аквариумы, продукты питания. Плотно затворяются все
окна, двери, вентиляционные отверстия. После того как прошло окуривание,
помещение должно быть обязательно проветрено в течение не менее 2-х
часов, а затем проводят влажную уборку с применением водного раствора
кальцинированной соды (около 200-300 грамм на ведро воды).
При фумигации ядовитые пары и газы воздействуют на дыхательные
органы объекта в течении определённого времени, от нескольких часов до
нескольких суток с соблюдением герметизации, за которое вредоносные
организмы гибнут от отравления. Способы, сроки и эффективность
фумигации зависят от свойств фумигируемого объекта и фумигантов, а также
от степени заражённости вредителями [60].
Согласно прайсу Единой службы дезинфекции в Орле обработка
объекта пищевого профиля характеризуется следующими ценами:
65
Таблица 15. - Прайс Единой службы дезинфекции в Орле на санитарную обработку объекта пищевого
профиля [9]
Размер помещения
Разовая обработка
от 1500 до 2000 м²
11 руб./м²
Обработка с гарантией
6 мес.
18 руб./м²
Обработка с гарантией
1 год
21 руб./м²
Чтобы избежать потерь и порчи товаров как можно дольше и не
потерять доверие покупателей, необходимо выбрать обработку с самой
длительной гарантией, а именно 1 год. Таким образом, стоимость санитарной
обработки складского помещения ООО «ЭлитПак» составит:
21*1862=39 102 руб.
ООО «ЭлитПак» арендует офисные помещения на втором этаже здания
у муниципального образования «Город Орел». Предприятие расходует
значительные денежные средства на аренду, имея возможность выкупить
арендуемые помещения. Эта покупка позволит ООО «ЭлитПак» в будущем
экономить денежные средства, выплачиваемые за аренду, и самому стать
арендодателем, получая дополнительный доход.
Наличие
собственной
недвижимости
существенно
повышает
привлекательность бизнеса в глазах инвесторов и кредиторов. Банки гораздо
охотнее предоставляют кредит под залог недвижимости, да и сам факт
покупки помещения дает компании серьезное преимущество в глазах банка.
Кроме того, купив недвижимость, ООО «ЭлитПак» больше не будет
зависеть от настроений арендодателя, который может внезапно решить
повысить арендную плату. А отсутствие возможных потрясений в виде
неожиданно увеличившихся расходов на аренду будет способствовать росту
устойчивости бизнеса.
Процесс перехода из статуса арендатора в ряды собственников
недвижимости предполагает наличие у компании свободных средств — на
первоначальный взнос и уплату процентов по кредиту, — которые у ООО
«ЭлитПак» уже есть.
66
Помимо денег организации необходимо убедить банк в том, что ее
бизнес устойчив, обороты растут, а руководство имеет четкую концепцию
дальнейшего развития. При этом важно вести диалог с тем банком, который
готов оценить реальные перспективы бизнеса и реальную стоимость
недвижимости,
а
также
способен
предложить
план
дальнейшего
финансирования бизнеса, учитывающий факт его капитализации.
Конечно, цена на недвижимость сейчас достаточно высока, а малый и
средний бизнес не всегда может изъять требуемые суммы из оборота, даже
на первоначальный взнос. Однако часто получается, что стоимость аренды
почти сопоставима с платежом по кредиту. Работая в арендованном
помещении, предприниматель не застрахован от неожиданностей, стрессов и
затрат, связанных с необходимостью смены адреса. Покупка собственной
недвижимости — это шанс навсегда избавить себя от возникновения
подобных ситуаций [53].
Таким
образом,
ООО
«ЭлитПак»
рекомендуется
провести
косметический ремонт и санитарную обработку складского помещения,
чтобы избежать порчи продукции и потери прибыли в будущем, а так же
выкупить арендуемые помещения у муниципального учреждения и самому
стать арендодателем для получения дополнительного дохода. Все выше
перечисленные методы помогут улучшить условия труда, сократить
ненормируемые потери и ускорят работу сотрудников склада.
3.2 Экономическое обоснование предлагаемых мероприятий по повышению
эффективности использования недвижимого имущества ООО «ЭлитПак»
Проведем
сравнительную
оценку
арендного
и
кредитного
финансирования недвижимого имущества для того, чтобы определить,
выгоднее ли купить недвижимость или продолжить ее арендовывать.
67
ООО «ЭлитПак» арендует офисные помещения общей площадью 185
м² у муниципального образования «Город Орел», расположенные на втором
этаже здания. Арендная плата составляет 350 руб./м². Рассчитаем сумму
арендной платы в месяц и в год.
350*185=64 750 руб./мес.
64 750*12=777 000 руб./г.
Таким образом, ООО «ЭлитПак» ежегодно платит за аренду офисных
помещений 777 тыс. руб.
Рассчитаем текущую стоимость расходов в случае аренды в течение 7
лет в таблице 16.
Таблица 16. - Исчисление текущей стоимости оттоков денежных средств ООО «ЭлитПак» в случае аренды, руб.*
Конец
года
Арендные платежи/год
Налоговый щит
Денежные оттоки после
уплаты налогов
A
1
2
3
4
5
6
7
B
777000
777000
777000
777000
777000
777000
777000
C
155400
155400
155400
155400
155400
155400
155400
D
621600
621600
621600
621600
621600
621600
621600
Итого
Стоимость денежных
оттоков с учетом
дисконтирования
E
589753
559538
530871
503673
477868
453385
430157
3 545 246
*Норма дисконта равна уровню инфляции на потребительском рынке в 2016 г. 5,4 % согласно
статистическим данным ЦБРФ [55].
Налоговый щит – это снижение налоговых платежей по налогу на
прибыль за счет увеличения расходов, в частности арендных платежей, а при
кредитовании за счет амортизации и выплачиваемых процентов [31, с. 5].
Столбцы таблицы 16 заполняются согласно следующим правилам:
F
Сn = Bn ∗ 100
, Dn = Bn − Cn
где F - ставка налога на прибыль, проц.,
n – номер периода, год.
(14)
68
Тогда налоговый щит равен:
777 000*0,2=155 400 руб.
Вычислим денежные оттоки после уплаты налогов:
777 000-155 400=621 600 руб.
Дисконтирование – это определение стоимости денежных потоков,
относящихся к будущим периодам. Формула коэффициента дисконтирования:
kd =
1
(1+r)i
,
(15)
где kd – коэффициент дисконтирования,
r – ставка дисконтирования,
i – номер временного периода.
Дисконтируем
денежные
оттоки
на
7
лет
с
учетом
ставки
дисконтирования 5,4 % и суммируем полученный результат.
621 600
(1 + 0,054)1
= 589 753 руб.
Таким образом, текущая стоимость аренды составила 3 545 246 руб.
Решение
о
покупке
или
аренде
принимается
при
выборе
схемы
финансирования с минимальным значением текущей стоимости денежных
потоков.
Перейдем к расчету текущей стоимости расходов ООО «ЭлитПак» на
покупку недвижимости в кредит. Предполагаемая стоимость покупки
составит 3450 тыс. руб. Первоначальный взнос составит 1 млн руб. Сумма
кредита составит 2450 тыс. руб. с процентной ставкой 15% и сроком
кредитования 7 лет.
Рассчитаем общую стоимость покупки недвижимости:
69
2450*1,15+1000=3818 тыс. руб.
Размер ежегодного взноса по погашению полученного кредита может быть
вычислен по формуле (для платежей в конце периода):
PV∗r
CF = 1−(1+r)−n ,
(16)
где CF - размер ежегодного платежа, сумма взноса по возврату кредита, тыс. руб.;
PV - размер кредита, тыс. руб.;
r - ставка по кредиту, процентов годовых;
n - срок погашения, период, в течение которого долг (кредит) должен быть возвращен, лет.
Таким образом, размер ежегодного платежа по кредиту на покупку
недвижимости составит:
2 450 000 ∗ 0,15
1 − (1 + 0,15)−7
= 402 500 руб.
Рассчитаем текущую стоимость покупки недвижимости ООО «ЭлитПак» с
учетом дисконтирования в таблице 17, при этом учтем, что в год покупки
организация заплатила ежегодную сумму долга по кредиту и первоначальный
взнос.
Таблица 17. - Исчисление текущей стоимости покупки недвижимости ООО «ЭлитПак», руб.
Конец
года
Сумма
взноса
Процен
ты
Взнос по
основной
сумме долга
A
1
2
3
4
5
6
7
B
1402500
402500
402500
402500
402500
402500
402500
C
52500
52500
52500
52500
52500
52500
52500
D
350000
350000
350000
350000
350000
350000
350000
Оставшаяся
часть
основной
суммы долга
E
2100000
1750000
1400000
1050000
700000
350000
0
Амортиз
ация
Налоговый
щит
F
49549
49549
49549
49549
49549
49549
49549
G
20410
20410
20410
20410
20410
20410
20410
Денежные
оттоки после
уплаты
налогов
H
1382090
382090
382090
382090
382090
382090
382090
Итого
Текущая
стоимость
денежных
оттоков
L
1311281
343941
326320
309602
293740
278690
264412
3 127 986
Текущая стоимость (PV) будущего денежного потока состоящего из
равновеликих выплат вычисляется как:
70
CF
i
PV = ∑i=n
i=1 (1+r)i ,
(17)
где CFi - величина периодического платежа в периоде, тыс. руб.;
r - годовая ставка дисконта, процентов;
i - номер периода.
Значения по строкам вычисляются согласно следующим правилам:
r
B1 = Bn = CF , C1 = PV ∗ 100 ,
(18)
D1 = B1 − C , E1 = PV − D1 ,
(19)
Последующие строки вычисляются так:
r
Cn = En−1 ∗ 100
,
Dn = Bn − Cn , En = En−1 − Dn ,
(20)
(21)
где n - номер строки.
Произведем расчет по порядку:
С1 =
2 450 000 ∗ 0,15
7
= 52 500 руб.
D1 = 402 500 − 52 500 = 350 000 руб.
E1 = 2 450 000 − 350 000 = 2 100 000 руб.
Следовательно, при воздействии налогового щита ежегодная выплата по
кредитованию покупки недвижимости ООО «ЭлитПак» составит 350 000 руб.
Амортизация рассчитывается как разность начальной и ликвидационной
стоимости недвижимости, деленная на срок эксплуатации.
А=
PV−Os
∑
,
где А – амортизация;
PV – первоначальная стоимость покупки недвижимого имущества;
(22)
71
Оs – ликвидационная стоимость имущества;
∑i – срок полезного использования недвижимого имущества.
Амортизация
начисляется
линейным
способом.
Предполагаемая
ликвидационная стоимость 300 000 руб. Чтобы вычислить срок полезного
использования
недвижимого
имущества
ООО
«ЭлитПак»,
необходимо
стоимость имеющегося в собственности недвижимого имущества разделить на
сумму ежегодных амортизационных отчислений:
2 779 000
39 000
= 71 год
То есть срок полезного использования недвижимого имущества ООО
«ЭлитПак» составил 71 год. Стоит отметить, что согласно Постановлению
Правительства РФ от 01.01.2002 №1 (ред. от 24.02.2009) «О классификации
основных средств, включаемых в амортизационные группы» срок полезного
использования нежилых зданий может достигать свыше 30 лет [44].
Соответственно,
сумма
амортизации
приобретаемого
недвижимого
имущества в год составит:
А=
3 818 000 − 300 000
= 49 549 руб.
71
Рассчитаем налоговый щит. При кредитовании он представляет собой
20% от суммы амортизации и выплачиваемых процентов.
G1 = 0,2 ∗ (52 500 + 49 549) = 20 410 руб.
Вычислим денежные оттоки после уплаты налогов:
Н1 = 402 500 − 20 410 = 382 090 руб.
72
Продисконтируем денежные оттоки на 7 лет с учетом ставки
дисконтирования 5,4 % и суммируем полученный результат.
L1 =
1 382 090
(1 + 0,054)1
= 1 311 281 руб.
Текущая стоимость покупки составила 3 127 986 руб.
Таким образом, текущая стоимость покупки меньше текущей стоимости
аренды (3 127 986 руб. < 3 545 246 руб.), значит недвижимость выгоднее
покупать.
Сравним
ежемесячную
выплату
аренды
и
покупки
офисной
недвижимости ООО «ЭлитПак». По нашим расчетам, ежемесячная выплата
за аренду офисных помещений составила 64 750 руб.
Рассчитаем
ежемесячную
выплату
по
кредиту
на
покупку
недвижимости. Сумма ежегодных выплат составила 402 500 руб. Тогда в
месяц ООО «ЭлитПак» будет выплачивать 33 542 руб., что в 2 раза меньше
ежемесячной выплаты по аренде (33 542 руб.<64 750 руб.). К тому же эти
выплаты
будут
осуществляться
уже
фактически
за
собственную
недвижимость. А чтобы ускорить окупаемость расходов на приобретение
недвижимости, свободную ее часть можно сдать в аренду. Один из офисов в
здании ООО «ЭлитПак» в настоящее время свободен. Его площадь
составляет 17 м². По данным рекламных объявлений в СМИ о сдаваемых в
аренду нежилых помещениях, средняя стоимость аренды в Орле составляет
400 руб./м² [66, с. 2].
Рассчитаем возможный дополнительный доход от сдачи офисной
недвижимости ООО «ЭлитПак» в аренду:
400 ∗ 17 = 6 800 руб.
6 800 ∗ 12 = 81 600 руб.
73
Таким образом, ежегодный дополнительный доход от сдачи в аренду
офисной недвижимости ООО «ЭлитПак» составил 81 600 руб.
Рассмотрим критерии эффективной сдачи коммерческой недвижимости
в аренду. Само понятие аренды недвижимости обозначает временную
передачу прав на использование недвижимости собственником на платной
основе третьему лицу, которого принято называть арендатором. Сроки
данных отношений и условия предварительно оговариваются.
В крупном городе на коммерческой недвижимости можно заработать
больше, но здесь приходится учитывать территориальные и качественные
параметры расположения объекта, что формируют степень его соответствия
данному назначению в контексте аналогичных на этом рынке предложений.
Этот сегмент можно классифицировать по уровню доходности на торговый,
офисный
и
производственно-складской
тип
недвижимости.
Самая
прибыльная торговая недвижимость из данного перечня, а второе место
занимает недвижимость под офисы разнообразных юридических лиц разной
организационной
формы.
Сдаваемая
в
аренду
недвижимость
ООО
«ЭлитПак» относится к офисной недвижимости, а территория, к которой
принадлежит данная недвижимость, относится производственно-складскому
типу.
В любом случае сам арендатор в поиске недвижимости ориентируется
на территориальный фактор и окружающую его городскую инфраструктуру.
Этажность здания, наличие лифтов и эскалаторов в данном здании, как и
доступность парковки, имеют влияние на их выбор. Когда речь идет о
торговых площадях и офисных, имеет значение даже соседство и обязательно
возможность устанавливать рекламные щиты данной компании. Наличие
всех коммуникаций, это уже сейчас норма, и если чего-то нет, это будет
упущение со стороны арендодателя.
В здании ООО «ЭлитПак» рядом с офисными помещениями
расположен санузел и оборудованная комната отдыха, где сотрудники
74
отдыхают и принимают пищу. Кроме того, есть возможность установить
рекламные щиты на воротах и фасаде здания.
Определение арендной стоимости задача тоже довольно ответственная,
ведь если ее превысить, потом тяжело будет найти клиентов, а если занизить,
тогда потеряется часть своего дохода. Данную задачу можно решить при
помощи специальных консультационных компаний, что занимаются оценкой
недвижимости, и арендной в частности. Они работают по адекватным ценам
за свои услуги, но можно неплохо выйти из такой ситуации своими
собственными усилиями, к примеру, просмотрев в интерактивных изданиях
объявления по текущим предложениям аренды. Предлагается просто
сравнить
несколько
аналогичных
вашему
варианту
предложений.
Учитываются территориальные и качественные параметры объектов и на
анализе их цен выводится в процессе сравнения характеристик своя цена.
Расчет классически производится на один метр квадратный арендной
площади. В результате получается средняя рыночная арендная цен на сдачу в
аренду объекта недвижимости, дальше, в зависимости от желания поскорее
ее сдать, цену можно немножко понизить, а можно и чуть-чуть повысить,
если есть уверенность, что и так легко найдется желающих на данную
недвижимость.
Стоимость
аренды
время
от
времени
придется
корректировать в зависимости от рыночных ценовых колебаний.
Очень ответственное решение - определиться с поиском достойного и
добросовестного арендатора. Это одновременно и интересно и сложно, ведь
придется пройти через множество показов и расспросов клиентов по части
сдаваемой в аренду недвижимости, а это потребует от предпринимателя
коммуникабельности и терпения. Можно и обратится за помощью к
агентству недвижимости, классически они изымают свои комиссионные с
арендующей стороны, но лучше все предварительно с ними уточнять.
Параллельно можно работать в данном направлении самостоятельно. Самые
простые способы найти арендатора, это поместить крупные объявления с
75
контактными данными и ценой на окна или витрины сдаваемого объекта.
Дополнительно не лишним будет оставить пару десятков объявлений на
интерактивных и печатных тематических ресурсах данного формата. При
конечном
выборе
арендатора
рекомендуется
поинтересоваться
его
платежеспособностью и солидностью его бизнеса или надежностью доходов,
чтобы в результате, через пару месяцев не пришлось начинать поиск заново.
Такого рода моменты лучше учитывать в договоре аренды.
Стабильность
дохода,
получаемого
от
сдаваемого
в
аренду
недвижимого имущества, как и долгосрочность отношений с арендатором
зависит от грамотно составленного договора аренды, где лучше все
постараться учесть, не упустив все возможные моменты. Второе условие это решение оперативных вопросов с самим арендатором после заключения
соглашения. Многие нанимают специального сотрудника для этих целей или
передают эти обязанности фирмам. Самому владельцу бизнеса лучше
конечно знать, что эффективней и целесообразней в его ситуации.
При разумном подходе это очень неплохой бизнес, не всегда
высокодоходный, но зато довольно надежный и разумное капиталовложение
на будущее [49, с. 28-32].
Рассчитаем расходы и доходы от предложенных мероприятий по
повышению эффективности использования недвижимого имущества ООО
«ЭлитПак». Отметим, что из-за неправильного хранения продукции,
неудовлетворительного состояния складского помещения и отсутствия
санитарных обработок предприятие теряет до 15% выручки. В стоимостном
выражении эта сумма составляет:
5916*0,15=887 400 руб.
Представим общую сумму доходов и расходов от предложенных
мероприятий в таблице 18.
76
Таблица 18. - Расходы и доходы предложенных мероприятий для ООО «ЭлитПак»
Показатель
Сумма, руб.
Затраты, в том числе:
Косметический ремонт
Санитарная обработка склада
Покупка недвижимости
Доход, в том числе:
Выручка
Аренда помещения
3 999 871
142 769
39 102
3 818 000
969 000
887 400
81600
Таким образом, общая сумма расходов на предложенные мероприятия
составила 3 999 871 руб. К окончанию первого года реализации проекта ООО
«ЭлитПак» получит 969 тыс. руб. выручки. Срок окупаемости проекта можно
вычислить по следующей формуле:
То =
Ip
Dp
,
(23)
где То – срок окупаемости проекта, лет;
Ip – расходы на проект (инвестиции), руб.;
Dp – доходы от проекта, руб. [42, с. 31]
Проведем расчет:
3 999 871
969 000
= 4,13 года ≈ 4 года 2 месяца
Следовательно, доходы от проекта превысят расходы через 4 года и 2
месяца, что меньше срока кредитования покупки недвижимости ООО
«ЭлитПак» на 3 года.
Определим текущую стоимость доходов от проекта после выплаты
кредита на покупку недвижимости, т.е. через 7 лет.
77
Таблица 19. – Текущая стоимость доходов от проекта ООО «ЭлитПак»
Конец
года
Доходы от проекта
Текущая стоимость
доходов от проекта
1
2
3
4
5
6
7
969 000
969 000
969 000
969 000
969 000
969 000
969 000
938 719
890 625
844 996
801 704
760 630
721 660
684 687
Текущая стоимость
доходов от проекта
нарастающим итогом
938 719
1 829 345
2 674 340
3 476 044
4 236 673
4 958 333
5 643 020
К завершению анализируемого периода доход от проекта составит
5 643 020 руб., что на 1 643 149 руб. больше расходов. Рассчитаем
рентабельность проекта по следующей формуле:
Rp =
Dp
Ip
,
(24)
где  – рентабельность проекта, лет;
Dp – доходы от проекта, руб;
Ip – расходы на проект (инвестиции), руб. [18].
Представим результаты расчета в таблице 20.
Таблица 20. - Расчет рентабельности проекта ООО «ЭлитПак»
Показатель
Потребность в средствах для реализации проекта (инвестиционные
затраты), руб.
Доходы от проекта с учетом дисконтирования, руб.
Рентабельность проекта, %
Значение
3 999 871
5 643 020
1,41
Рентабельность проекта больше 1, значит проект эффективен.
Таким
образом,
для
повышения
эффективности
использования
недвижимого имущества ООО «ЭлитПак» следует провести косметический
ремонт и санитарную обработку складского помещения, выкупить часть
недвижимого имущества у муниципального учреждения и сдать свободные
помещения в аренду. Стоимость предложенных мероприятий составила
3 999 871 руб. Согласно расчету срока окупаемости, проект окупится через 4
78
года, общий доход от него составит 5 643 020 руб. Проект характеризуется
достаточно высокой рентабельностью, согласно показателю рентабельности,
доход от реализации проекта превысил расходы на 40%.
79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
С учетом выше изложенного, проведенное исследование на примере
конкретного
предприятия
показало,
что
анализ
эффективности
использования недвижимого имущества является одной из важнейших
функций управления предприятием в целом и основывается на глубоком
знании экономики, техники и организации производства материальных и
нематериальных благ, предусматривает комплексное изучение деятельности
предприятия с целью повышения эффективности использования его
недвижимого имущества, и является той базой, на которой строится
управление предприятием.
В
данной
работе
рассматривается
повышение
эффективности
использования недвижимого имущества коммерческой организации. В
первой главе дается представление о понятии недвижимого имущества и
показателях эффективности его использования. Во второй главе исследуются
организационно-экономические
характеристики
и
эффективность
использования недвижимого имущества предприятия оптовой торговли ООО
«ЭлитПак». В третьей главе разрабатываются рекомендации по повышению
эффективности
использования
недвижимого
имущества
исследуемого
предприятия и обосновывается эффективность предложенных мероприятий.
В качестве примера для анализа эффективности использования
недвижимого
имущества
коммерческой
организации
было
выбрано
предприятие оптовой торговли ООО «ЭлитПак». ООО «ЭлитПак» - это
компания-переработчик и расфасовщик круп, сахара, муки, макаронных
изделий, оптовый логистический центр города Орла, темпы производства и
продаж которого постоянно растут. Высокое качество, гибкая ценовая
политика, прямые поставки круп от производителей и достойная работа
торгового персонала обеспечивает высокий спрос на продукцию у
потребителей.
80
С
точки
зрения
экономических
показателей,
предприятие
характеризуется высокой оборачиваемостью и платежеспособностью. ООО
«ЭлитПак» ведет постоянный контроль и своевременные расчеты по своим
обязательствам и обеспечивает ежегодный прирост прибыли. Однако, в
структуре баланса значительную долю занимает дебиторская задолженность,
поэтому ООО «ЭлитПак» следует менее лояльно относиться к расчетам с
покупателями. Так же предприятие почти не имеет запасов, минимальный
объем которых всегда должен быть в наличии, чтобы избежать перебои в
производственном процессе.
Что касается недвижимого имущества ООО «ЭлитПак», складские
помещения на предприятии построены с учетом требований, предъявляемых
строительными
нормами
и
правилами
проектирования
предприятий
общественного питания. На предприятии для каждого товара стараются
выделить отдельный участок, предусмотрена разгрузочная площадка для
машин, производственное и складское помещение удобно расположено,
чтобы перемещать продукцию. Стены складского помещения защищены от
проникновения грызунов и обработаны. Для поддержания температурного
режима и циркуляции воздуха применяется механическая вентиляция;
ширина проходов между стеллажами 2,7 м; высота потолков соответствует
нормам;
напольное
покрытие
обеспечивает
безопасное
и
удобное
передвижение грузов, людей.
Но так же в складских помещениях наблюдается необходимость
ремонта, так как штукатурка на стенах во многих местах потрескалась и
осыпается, в некоторых местах видны следы повышенной влажности,
нестабильно поддерживается температурный режим. Вентиляционные трубы
находятся в ужасном состоянии и нуждаются в срочной замене. Не везде
работает искусственное освещение. Кроме того, на складе ООО «ЭлитПак»
крайне редко проводятся санитарные обработки от проникновения грызунов
81
и насекомых, что приводит к порче товаров. Это становится частой причиной
возвратов товара от покупателей и, как следствие, потери прибыли.
С учетом анализа текущего состояния недвижимого имущества ООО
«ЭлитПак» и выявленных проблем, компании предложено провести
косметический ремонт и санитарную обработку складского помещения,
чтобы избежать порчи продукции и потери прибыли в будущем.
ООО «ЭлитПак» арендует офисные помещения на втором этаже здания
у муниципального образования «Город Орел». Предприятие расходует
значительные денежные средства на аренду, имея возможность выкупить
арендуемые помещения. Эта покупка позволит ООО «ЭлитПак» в будущем
экономить денежные средства, выплачиваемые за аренду, и самому стать
арендодателем,
сдавая
свободные
площади
в
аренду
и
получая
дополнительный доход.
Предложенный сценарий повышения эффективности использования
недвижимого имущества экономически выгоден для ООО «ЭлитПак» и
позволяет получать от него прибыль в будущем. Рентабельность данного
проекта достаточно высокая и следовательно, должен рассматриваться
вопрос о внедрении предложенных мероприятий.
82
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1.
Артеменко, Т.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Т.В.
Артеменко, А.В. Севастьянов. - М.: ГУЗ, 2014. - 227 с.
2.
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул.
– СПб: Питер, 2013. – 416 с.
3.
Афанасьева, М.И. Анализ структуры и динамики основных средств. /
М.И. Афанасьева.// Финансы: планирование, управление, контроль. – 2015. №
17(3).
–
с.
69-82.
[Электронный
ресурс].
-
Режим
доступа:
http://afdanalyse.ru/publ/finansovyj_analiz/1/analiz_struktury_i_dinamiki_osnovn
ykh_sredstv/17-1-0-75. – Дата доступа: 20.12.2016.
4.
Бабкин, С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. /
С.А. Бабкин - М.: АО Центр ЮРНФОР, 2015. - 371 с.
5.
Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости: учебное пособие / И.Т.
Балабанов - СПб.: Питер, 2016. - 208 с.
6.
Белобжедский, И.А. Имущество предприятия: учет и аудит / И.А.
Белобжедский // Бухгалтерский учет. - 2013. - №6. - С.36-41.
7.
Борисов, А.Б. Большой экономический словарь. / А.Б. Борисов - М.:
Книжный мир, 2016. - 860 с.
8.
Бухгалтерская отчетность ООО «ЭлитПак» за 2014-2016 гг.// Портал
проверки контрагентов в РФ «За честный бизнес» (официальный сайт)
[Электронный ресурс]. – 2008. - Режим доступа: https://zachestnyibiznes.ru. Дата доступа: 06.02.2017
9.
Всероссийский
центр
«Системы
биологической
защиты»
(официальный сайт) [Электронный ресурс]. – 2010. – Режим доступа:
http://fumigacia.ru/ceny-na-deratizaciyu. - Дата доступа: 11.07.2017.
10.
Гиляровская, Л.Т. Экономический анализ: учебник для вузов: 2-е изд.,
доп. / Л.Т. Гиляровская. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. – 615 c.
83
11.
Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник: 3-е изд., перераб.
и доп. / В.А. Горемыкин. - М.: Проспект, 2006. – 294 с.
12.
Гражданский кодекс Российской Федерации: [федер. закон № 213-ФЗ
ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи»: принят Гос. Думой 30 декаб. 2004
г.: с изм. и доп., вступ. в силу с 6 авг. 2017 г.]//Справочно-правовая система
«КонсультантПлюс»
[Электронный
ресурс].
-
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
Режим
доступа:
–
доступа:
Дата
18.11.2016.
13.
Гражданский кодекс Российской Федерации: [федер. закон № 58-ФЗ ст.
131 «государственная регистрация недвижимости»: принят Гос. Думой 29
июня
г.]//Справочно-правовая
2004
[Электронный
ресурс].
-
Режим
система
доступа:
«КонсультантПлюс»
http://www.consultant.ru/
document/cons_doc_LAW_5142/. – Дата доступа: 20.11.2016.
14.
Гриненко, С. В. Экономика недвижимости: конспект лекций / С.В.
Гриненко - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2010. - 107 с.
15.
Гровер, Р.Н. Управление недвижимостью: учеб. / Р.Н. Гровер, М.В.
Соловьев. - М.: ВШПП, 2013. - 368 с.
16.
Грузинов, В.П. Экономика предприятия: учебное пособие: 2-е изд., доп.
и перераб. / В.П. Грузинов. - М.: Финансы и статистика, 2014. – 208 с.
17.
Должностные инструкции по подразделениям предприятия и отраслям
деятельности. // Информационно-правовой портал «Гарант». - [Электронный
ресурс]. - Режим доступа: http://base.garant.ru. - Дата доступа: 04.05.2017.
18.
Дороднов, А.И. Экономическая оценка эффективности проекта. / А.И.
Дороднов // Менеджмент в деталях. – 2015. - №8. - [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.managertime.ru. - Дата доступа: 05.05.2017
19.
Дудаков, А.В. Показатели основных фондов. / А.В. Дудаков. //
Доступная экономика. – 2016. - № 29. – с. 47-59. [Электронный ресурс]. Режим
доступа:
http://www.simpleeconomic.ru/silems-152-1.html.
доступа: 12.01.2017.
–
Дата
84
20.
Ефимова, О.В. Анализ финансовых результатов и эффективности
использования имущества / О.В. Ефимова//Бухгалтерский учет. – 2014. №16.
–
С.32-41.
[Электронный
ресурс].
Режим
-
доступа:
http://www.buhgalt.ru. – Дата доступа: 17.04.2017.
21.
Зайцева, О.П., Жукова Т.В. Основные средства: Обоснование методики
комплексного анализа / О.П. Зайцева // Экономический анализ. – 2013. - №22
- С.52-63
22.
Земельный кодекс Российской Федерации: [федер. закон № 136-ФЗ ст.
6 «Объекты земельных отношений»: принят Гос. Думой 25 окт. 2001 г.: с
изм. и доп., вступ. в силу с 11 авг. 2017 г.]//Справочно-правовая система
«КонсультантПлюс».
[Электронный
-
ресурс].
-
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_33773/. – Дата доступа:
2.12.2016.
23.
Иваницкая, И.П. Введение в экономику недвижимости: учеб. пособие /
И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: КноРус, 2014. - 284 с.
24.
Ильина,
Г.Ю.
Организационно-экономическое
обеспечение
управления основными средствами предприятия: дис. канд. эк. наук: 08.00.05
/ Г.Ю. Ильина. – СПб, 2012. – 255 с.
25.
Интернет-каталог товаров в Орле «Regmarkets» (официальный сайт)
[Электронный ресурс]. – 2008. – Режим доступа: http://orel.regmarkets.ru/
product/311e24fa59f25971e9243adbb61a1da8. - Дата доступа: 11.07.2017.
26.
Интернет-магазин
промышленной
автоматики,
электротехники,
энергетики «Амитрон-Эк» (официальный сайт) [Электронный ресурс]. –
2008. – Режим доступа: http://amitron-ek.ru/catalog/4160/73867.html. - Дата
доступа: 11.07.2017.
27.
Интернет-магазин
[Электронный
ресурс].
с
–
доставкой
2006.
–
«База
Режим
57» (официальный
доступа:
catalog/5361/?SHOWALL. - Дата доступа: 11.07.2017.
сайт)
http://baza57.ru/
85
28.
Информационный портал
о российских юридических лицах и
индивидуальных предпринимателях «Rusprofile.ru» (официальный сайт)
[Электронный
ресурс].
–
2009.
–
Режим
доступа:
http://www.rusprofile.ru/id/541568. - Дата доступа: 31.01.2017.
29.
Калачева, С.А. Сделки с недвижимостью: учеб. / С.А. Калачева. - М.:
Книга-сервис, 2013. - 276 с.
30.
Крутик, А.Б. Экономика недвижимости: учеб. / А.Б. Крутик, М.А.
Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб: Лань, 2015. - 480 с.
31.
Машегов, П.Н. Методические материалы по управлению развитием
предприятия и инвестиционному проектированию. / П.Н. Машегов. – Орел:
ФГБОУ ВО «ОГУ им. И.С. Тургенева», 2015. – 36 с.
32.
Миронова, Н.Н. Экономика недвижимости: учеб. / Н.Н. Миронова, С.А.
Шутьков. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2014. – 360 с.
33.
Молокова, А. В. Управление недвижимым имуществом на основе его
оценки: дис. канд. эк. наук: 08.04.00 / А.В. Молокова. – М., 2014. – 173 с.
34.
Морозова, Т.В. Методы оценки имущества предприятий / Т.В.
Морозова // Бухгалтерский учет. - 2013. - №33. – c. 24-39. - [Электронный
ресурс]. - Режим доступа: http://www.buhgalt.ru. – Дата доступа: 15.03.2017
35.
Налоговый кодекс Российской Федерации: [федер. закон № 117-ФЗ ст.
256 «Амортизируемое имущество»: принят Гос. Думой 05 авг. 2000 г.: с изм.
и доп., вступ. в силу с 01 окт. 2017 г.]//Справочно-правовая система
«КонсультантПлюс».
-
[Электронный
ресурс].
-
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/. – Дата доступа:
17.03.2017
36.
Нормы проектирования. Предприятия общественного питания. //
Открытая база ГОСТов (официальный сайт) [Электронный ресурс]. – 2010. Режим доступа: https://standartgost.ru/g/СНиП_II-Л.8-71. - Дата доступа:
21.06.2017.
86
37.
Общероссийский
[утвержден
классификатор
постановлением
основных
Госстандарта
РФ
фондов
от
ОК
26.12.1994
013-94:
г.
№
359]//Справочно-правовая система «Гарант». - [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://garant.ru. – Дата доступа: 15.03.2017
38.
Онлайн-гипермаркет «Pixel group» (официальный сайт) [Электронный
ресурс]. – 2004. – Режим доступа: https://www.pxel.ru/products/170050. - Дата
доступа: 11.07.2017.
39.
Официальный сайт ООО «ЭлитПак» [Электронный ресурс]. – 2004. -
Режим доступа: http://elipak.net. - Дата доступа: 01.02.2017.
40.
Первунинская, О. А. Принципы определения стоимости предприятия
как частного случая недвижимого имущества / О.А. Первунинская //
Молодой ученый. — 2014. — №24. — С. 160-169.
41.
Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств»:
[утверждено
приказом
Министерства
финансов
РФ
30.03.2001
г.
№26н]//Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа:
http://consultant.ru. – Дата доступа: 29.03.2017
42.
Полянин, А.В. Методические рекомендации по учебной дисциплине
«Организация, технология и проектирование предприятия» / А.В. Понялин. Орел:
ФГБОУ
ВПО
«ОРЛОВСКИЙ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ», 2013. – 34 с.
43.
Портал для покупок в Орле «Близко.ру» (официальный сайт)
[Электронный ресурс]. – 2005. - Режим доступа: http://orel.blizko.ru/
predl/construction/decoration/smesi/shtukaturki_prochie.
-
Дата
доступа:
11.07.2017.
44.
Постановление Правительства РФ №1 «О классификации основных
средств, включаемых в амортизационные группы»: [вступ. в силу 01 янв. 2002г.:
ред. от 24.02.2009 г.] // Справочно-правовая система «ЗаконПрост». [Электронный
ресурс].
-
Режим
доступа:
content/base/99672. – Дата доступа: 24.07.2017.
http://www.zakonprost.ru/
87
45.
Радченко,
Л.А.
общественного
Организация
питания:
учеб.
/
производства
Л.А.
Радченко.
на
-
предприятиях
Ростов-на-Дону:
Феникс,2003. – 211 с.
46.
Региональный центр кадастра и картографии «Балмиа-Кадастр». -
[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rckadastr77.ru/tekhnicheskiypasport. – Дата доступа: 16.11.2016.
47.
Санитарные нормы и правила: [СанПиН 2.2.4.548-96 «Условия и сроки
хранения
особо
скоропортящихся
продуктов»:
утв.
Постановлением
Госкомсанэпиднадзора № 21 от 01 окт. 1996 г.]//Справочно-правовая система
«Гарант». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.garant.ru/
4173106/. – Дата доступа: 02.03.2017
48.
Санитарные нормы и правила: [СанПиН 2.37.2.560-96 «Гигиенические
требования к продовольственному сырью и пищевым продуктам»: утв.
Постановлением Госкомсанэпиднадзора № 27 от 24 окт. 1996 г.]// Справочноправовая система «Законодательная база РФ». - [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://zakonbase.ru/content/base/ 53889/. – Дата доступа:
10.04.2017
49.
Сергеев, А.В. Как эффективно сдать недвижимость в аренду в наше время.
/ А.В. Сергеев. // World real estate. – 2015. - № 102. – с. 26-33. - [Электронный
ресурс].
-
Режим
доступа:
http://www.world-real-estate.ru/Rossiya/kak-
effektivno-sdat-nedvizhimost-v-arendu-v-nashe-vremya-a-63. – Дата доступа:
24.07.2017.
50.
Смагин, В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н.
Смагин, В.А. Киселева. – М.: Эксмо, 2015. – 201 с.
51.
Смирнова, И.В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / И.В.
Смирнова. - СПб: СПбГИЭУ, 2014. - 451 с.
52.
Снитко,
Л.Т.
Оценка
эффективности
хозяйственно-финансовой
деятельности предприятия: учебное пособие / Л.Т. Снитко. - Белгород:
БУПК, 2009. – 259 с.
88
53.
Сорин, Д.М. Что выгоднее для малого бизнеса — арендовать или
купить недвижимость? / Д.М. Сорин // Ведомости. - №68. – 2016. [Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.vedomosti.ru/
finance/analytics/28131/chto_vygodnee_dlya_malogo_biznesa_arendovat_ili_kupi
t. - Дата доступа: 22.07.2017.
54.
Справочник цен на бытовые услуги «Расценки.нет» (официальный
сайт)
[Электронный
ресурс].
–
2012.
–
Режим
доступа:
http://rascenki.net/city/oryol/montazh_ventilyacii/. - Дата доступа: 11.07.2017.
55.
Статистика инфляции на потребительском рынке. // Центральный Банк
Российской Федерации (официальный сайт) [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://cbr.ru/statistics/?PrtId=macro_sub. - Дата доступа: 22.07.2017.
56.
Сушников, И.А. Формирование и реализация механизма управления
имуществом крупных промышленных предприятий: дис. канд. эк. наук:
08.00.05. / И.А. Сушников. – Нижний Новгород, 2014. – 207 с.
57.
Устав ООО «ЭлитПак». – Орел: УФНС РФ по Орловской области,
2009. – 13 с.
58.
Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» [принят Гос. Думой 21 июля 1997
г.: с изм. и доп., вступ. в силу с 21 июля 2014 г.] // Справочно-правовая
система
«ЗаконПрост».
- [Электронный ресурс].
- Режим
доступа:
http://zakonprost.ru. Дата доступа: 10.05.2017.
59.
Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью»
№ 14-ФЗ от 08.02.1998 г.: [принят Гос. Думой 14 янв. 1998 г., вступ. в силу 28
янв.
1998
[Электронный
г.]//Справочно-правовая
ресурс].
-
Режим
система
доступа:
«КонсультантПлюс».
-
http://www.consultant.ru/
document/cons_doc_LAW_17819/. – Дата доступа: 08.04.2017
60.
Фумигация деревянных домов, сырья и продуктов питания // ООО
«Экофон» (официальный сайт) [Электронный ресурс]. – 2014. – Режим
доступа: http://eco-fon.ru/service/fumigation/. - Дата доступа: 11.07.2017.
89
Чуев,
61.
И.Н.,
Чуева
Л.Н.
Комплексный
экономический
анализ
хозяйственной деятельности: учебник для вузов. / И.Н. Чуев, Л.Н. Чуева. –
М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2006. – 368 с.
Шабалин, В.Г. Сделки с недвижимостью: учеб. / В.Г. Шабалин. - М.:
62.
Филинъ, 2015. - 288 с.
Шаров, М.А. Комплексный экономический анализ хозяйственной
63.
деятельности: учебное пособие / М.А. Шаров. - М.: МГУ «ИНФО - Рутения»,
2015. – 264 с.
Шеремет, А.Д. Комплексный анализ хозяйственной деятельности:
64.
учеб. / А.Д. Шеремет. - М.: ИНФА-М, 2014. – 405 с.
Щербакова,
65.
А.А.
Анализ
объектов
недвижимого
имущества
коммерческой организации / А.А. Щербакова // Исследование различных
направлений современной науки. XXI Международная научно-практическая
конференция: в 2 ч. Ч.2. [Электронный ресурс]. – М.: Издательство «Олимп»,
2017. – 7 с. – Режим доступа: http://sociosphera.com/conference/2017/. – Дата
доступа: 28.08.2017
Щербакова, А.А. Анализ рынка офисной недвижимости в Орле / А.А.
66.
Щербакова // Магистр - науке и образованию. Материалы научнопрактической конференции в рамках фестиваля научного творчества
преподавателей, аспирантов, магистров, студентов и бакалавров института
экономики и управления «Неделя науки - 2017». - Орёл: ПФ «Картуш», 2017.
– 6 с.
67.
Щербакова, Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Н.А.
Щербакова. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. - 320 с.
68.
Яськова, Н.Ю. Финансы и кредит в недвижимости: учебник для вузов /
Н.Ю. Яськова; под общ. ред. П. Г. Грабового. - СПб: ООО «Лимбус Пресс»,
2014. - 472 с.
69. Яшин О.В. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности
предприятия: учеб. / О.В. Яшин. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2013. - 212с.
90
70.
McKenzie, Dennis J. Essentials of Real Estate Economics / Dennis J.
McKenzie, Richard M. Betts, Carol A. Jensen.: textbook: 6th Edition. –
Wisconsin: Oncourse Learning, 2014. – 376 р.
71.
Messick, Levin P. Real Estate Economics / Levin P. Messick, William Pivar
Walt Huber.: textbook: 5th Edition. – Great Britain: Educational Textbook
Company Inc., 2015. – 456 р.
91
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа