close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Петрище Виталий Иванович. Рынок жилой недвижимости как фактор социально-экономического развития территории

код для вставки
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ВЛИЯНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА ЭКОНОМИКУ ТЕРРИТОРИИ
9
1.1 Экономическое содержание, сущность и характеристики рынка жилой
недвижимости
9
1.2 Рынок жилой недвижимости в социально-экономической системе
региона
16
1.3 Факторы развития рынка жилой недвижимости
29
2 ВЫЯВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА ФАКТОРОВ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ ТЕРРИТОРИИ
37
2.1 Современное состояние рынка жилой недвижимости в РФ
37
2.2 Развитие рынка жилой недвижимости как фактор экономического
роста региона
47
2.3 Факторная модель оценки влияния рынка жилой недвижимости на
социально-экономическое развитие территории
56
3 ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЕ
ТЕРРИТОРИИ
66
3.1 Формирование ресурсно-факторного подхода к развитию рынка жилой
66
недвижимости
3.2 Фактор инноваций в развитии рынка жилой недвижимости
74
3.3 Механизм привлечения инвестиций на рынок жилой недвижимости
85
Заключение
93
Библиографический список
99
Приложение 1. Характеристики развития региональной экономики
строительной сферы регионов ЦФО РФ
111
Приложение 2. Факторные нагрузки Factor Loadings (Varimax raw)
114
Приложение 3. Факторные нагрузки Factor Loadings (Varimax normalized)
115
3
ВВЕДЕНИЕ
Развитие экономической системы региона (территории), в частности,
посредством придания более активной динамики региональным рынкам (труда,
капитала, потребительских товаров и др.), является всеобщим трендом.
Рынок жилой недвижимости, в качестве одного из важнейших сегментов
экономики
региона
(территории),
занимает
в
национальной
социально-
экономической системе особое место. Значение рынка жилой недвижимости в
развитии территории заключается в создании материальной платформы для
эффективного функционирования хозяйствующих субъектов, функционирующих
в границах данной территории, повышении уровня доходов, поступающих в
бюджет от операций на рынке жилой недвижимости (купли-продажи, аренды) и
др. При этом большинство специалистов сходятся во мнении, что динамика
функционирования
рынка
жилой
недвижимости
во
многом
зависит
от
экономического состояния региона, при этом верна и обратная зависимость.
Развитие рынка жилой недвижимости способствует повышению уровня и
качества жизни населения и улучшению демографической ситуации, при
одновременном стимулировании инвестиционных расходов и повышении уровня
занятости в реальном и финансовом секторах экономики.
Следует учесть, что развитие рынка жилой недвижимости сопровождается
выраженным
мультипликативным
эффектом,
направленным
на
развитие
региональной и национальной экономик.
Все это делает рынок жилой недвижимости чрезвычайно важным объектом
с точки зрения процессов формирования и дальнейшего развития региональной
рыночной экономики, изучения социально-экономических процессов различной
территориальной локации с учетом динамичности и наличия особой специфики
присущей каждой территории.
Высокая социально-экономическая значимость рынка жилой недвижимости
в функционировании и развитии экономики региона (территории) определили
выбор темы исследования, постановку его цели и задач.
4
В
современной
экономической
литературе
представлен
достаточно
широкий спектр научных публикаций, связанных с теорией региональной
экономики, и охватывающих различные аспекты формирования системы
региональных рынков, а также работ, связанных с функционированием и
развитием рынка жилой недвижимости.
Среди работ, чья направленность связана с теорией региональной
экономики и теорией развития региональных рынков, следует особо выделить
работы Л.И. Абалкина, В.Н.Афанасьева, Н.Ф.Газизуллина, А.Г. Гранберга,
Р.С.Гринберга, М.А.Горенбургова, О.Г.Дмитриевой, В.В.Кулешова, Д.С. Львова,
А.С.Маршаловой, А.С. Новоселова, В.Е.Рохчина, А.А.Румянцева, А.В. Савченко,
И.И.Сигова,
Л.И.Якобсона
К.А.Хубиева,
и
многих
Ф.И.Шамхалова,
других
Р.И.
российских
Шнипера,
ученых.
Д.В.Шопенко,
Применительно
к
исследованию отдельных аспектов функционирования и развития рынков на
основе институциональной и неоинституциональной теории, следует выделить
работы Р. Коуза, Д. Норта, В.В.Радаева, А.Н.Олейника, А.Е. Шаститко.
Среди работ, посвященных исследованию рынка жилой недвижимости,
следует выделить фундаментальные исследования известных российских ученых,
среди которых: Асаул А.Н., Валдайцев С.В., Васильева Н.В., Горенбургов М.А.,
Горемыкин В.В., Грибовский С.В., Григорьев В.В., Есипов В.Е., Иванкина Е.В.,
Максимов С.Н., Озеров Е.С., Прорвич В.А., Рутгайзер В.М., Смирнова И.В.,
Тарасевич Е.И., Федотова М.А. и другие. Это обусловлено высокой научнопрактической значимостью данных исследований для развития отечественной
экономики и рынка жилой недвижимости в постсоветский период.
Применительно
к
исследованию
отдельных
аспектов
развития
инфраструктуры рынка жилой недвижимости и его институтов, а также
методологии
анализа
процессов
функционирования
и
развития
рынков
недвижимости следует выделить работы А.Н. Асаула, М.А.Горенбургова,
С.Н.Максимова, Н.М. Синициной, Г.М.Стерника.
Целью
выпускной
квалификационной
работы
является
разработка
теоретических положений по комплексной оценке влияния рынка жилой
5
недвижимости на экономику территории и построение на этой основе механизма
привлечения инвестиций для решения задачи повышения уровня социальноэкономического развития территории.
Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих
задач:
- выявить особенности и определить характер взаимосвязей рынка жилой
недвижимости в социально-экономической системе территории;
-
проанализировать
и
раскрыть
ключевые
проблемы
современных
социально-экономических процессов и тенденций развития, протекающих в сфере
функционирования рынка жилой недвижимости территории;
- выявить и систематизировать факторы, влияющих на развитие рынка
жилой недвижимости территории на основе аналитического и статистического
методов;
- разработать механизм привлечения инвестиций для решения задачи
повышения уровня социально-экономического развития территории.
Объектом
исследования
выступает
рынок
жилой
недвижимости
в
социально-экономической системе территории.
Предмет исследования - совокупность организационно-управленческих
отношений, формирующихся в процессе функционирования и развития рынка
жилой недвижимости территории.
Методологическую основу составили Гражданский Кодекс РФ, Жилищный
кодекс РФ, научные публикации, справочные данные, учебники, журналы,
электронные ресурсы, материалы конференций.
Информационной базой выпускной квалификационной работы являются:
данные Федеральной службы государственной статистики, региональных служб
государственной статистики.
В качестве методологической базы были использованы следующие методы:
обобщение (при систематизации теоретических и методологических основ
развития региональных рынков недвижимости); описание (для характеристики
предприятия механизмов управления рынками недвижимости). В работе
6
применялись различные экономико-статистические методы: при разработке
табличного анализа, расчет темпа роста, определение процентного соотношения.
Использовался метод анализа при характеристике показателей, связанных с
практическим материалом, так же применялся метод сравнения исследуемых
показателей, изучение их динамики и взаимосвязей.
Научная новизна выпускной квалификационной работы. В процессе
исследования лично автором получены следующие результаты, являющиеся
предметом защиты и определяющие научную новизну работы:
1. Обоснована взаимосвязь рынка жилой недвижимости и экономики
территории, что позволило, с использованием регрессионного анализа, провести
оценку факторного потенциала территории. Выявление и оценка данных
взаимосвязей обеспечивают возможность управления динамикой процессов
взаимодействия
рынка
жилой
недвижимости
и
социально-экономической
системы территории.
2.
Определено,
экономическая
что
рынок
подсистема
мультипликативного
эффекта
жилой
недвижимости
экономики
на
взаимосвязей на другие подсистемы
основе
территории
как
социальнопосредством
интеграционно-иерархических
экономики территории способствует
экономическому росту.
3. Разработана модель ресурсно-факторного развития рынка жилой
недвижимости. На основе данной модели построен механизм привлечения
инвестиций на рынок жилой недвижимости, который позволяет повысить уровня
социально-экономического развития территории.
Теоретическая значимость проведенного в выпускной квалификационной
работе исследования заключается в определении факторного потенциала рынка
жилой недвижимости и оценке комплексного влияния данного рынка на
экономическое развитие территории.
Практическая значимость проведенного в выпускной квалификационной
работе исследования определяется возможностью использования полученных
7
выводов для обоснования приоритетов инвестиционной политики территории на
рынке жилой недвижимости.
Основные
положения
и
результаты
проведенного
в
выпускной
квалификационной работе исследования прошли обсуждение в рамках в рамках
фестиваля
научного
творчества
преподавателей,
аспирантов,
магистров,
студентов и бакалавров института экономики и управления Орловского
государственного университета имени И.С. Тургенева «Неделя науки - 2017»
(Орел, 1-28 апреля 2017 г.) и научно-практического форума преподавателей,
студентов и молодых ученых «Дни науки – 2017» в Макеевском экономикогуманитарном институте (27-29 апреля 2017 г.).
По результатам проведенного в выпускной квалификационной работе
исследования опубликовано 2 научные работы общим объемом 0,5 п.л.
Данная выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав,
заключения, библиографического списка и приложений. Общий объем работы
составляет 115 страниц. Для ее написания были использованы 105 различных
библиографических источников. Работа включает в себя 10 таблиц, 15 рисунков,
и 3 приложения.
Во введении определены актуальность, цель и задачи работы, предмет и
объект исследования, теоретическая и методологическая основы исследования, а
также структура работы.
В первой главе данной работы исследуются теоретические аспекты влияния
рынка
жилой
экономическое
недвижимости
содержание,
на
экономику
сущность
и
территории,
характеристики
раскрывается
рынка
жилой
недвижимости, описывается характер взаимосвязей рынка жилой недвижимости в
социально-экономической
системе
территории,
рассматриваются
факторы
развития рынка жилой недвижимости территории.
Вторая
глава
посвящена
рассмотрению
социально-экономических
процессов в сфере развития рынка жилой недвижимости, выявлению и оценке
факторов развития рынка жилой недвижимости территории. В ней дается общая
характеристика современного состояния рынка жилой недвижимости в РФ. Также
8
представлена факторная модель оценки влияния рынка жилой недвижимости на
социально-экономическое развитие территории.
В третьей главе представлены приоритетные направления развития рынка
жилой
недвижимости
в
социально-экономической
системе
территории,
сформулированы направления ресурсно-факторного подхода к развитию рынка
жилой недвижимости. В совокупности это позволило определить механизм
привлечения инвестиций на рынок жилой недвижимости для решения задачи
повышения уровня социально-экономического развития территории.
В заключении подводятся итоги исследования.
В приложениях приведены факторные нагрузки Factor Loadings (Varimax
raw и Varimax normalized) характеризующие вклад рынка жилой недвижимости в
экономику региона.
9
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ВЛИЯНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА ЭКОНОМИКУ ТЕРРИТОРИИ
1.1 Экономическое содержание, сущность и характеристики рынка жилой
недвижимости
Жилье является важнейшим и основополагающим объектом общественных
отношений, что связано напрямую с его жизнеобеспечивающей функцией - оно
является местом проживания любого человека, кроме того, жилье является и
значительным по стоимости активом. Вполне объяснимо, почему рынок жилья
является столь значимым для любой экономики, и, как показывают события
мирового
финансового
кризиса
2008-2009
гг.
в
отдельных
случаях
и
основополагающим для всех других рынков.
Именно сущность жилья определяет его как рыночную категорию. Жилье
может покупаться и продаваться, однако, в отличие от других активов,
приобретением жилья ставятся специфические цели, а отличительным признаком
жилой недвижимости от товаров долгосрочного пользования является характер
покупки.
Все указанные особенности жилья даже в первом приближении позволяют
выделить рыночные отношения, связанные с куплей-продажей жилья, равно как и
операции по обслуживанию указанных отношений, в отдельный рынок. При этом
следует
учитывать,
что
для
жилья
характерно
не
только
длительное
использование, но также и длительный характер создания блага. Как следствие,
категория
рынка
жилья
расширяется
и,
хотя
в
базовом
понимании
рассматриваемой экономической категории и лежат спрос и предложение, именно
долгосрочный характер данного актива и особенности его потребления
определяют сложность структуры рынка, что, в свою очередь определяет и
наличие множества трудов по экономике жилой недвижимости и разноплановость
взглядов разных авторов.
10
Говоря о различных подходах к пониманию рынка жилья, следует, прежде
всего, отметить, что указанные подходы начали формироваться еще задолго до
того, как жилье приобрело облик и характеристики в современном понимании.
Анализ современных подходов к определению рынка жилой недвижимости
позволяет выявить следующие значимые признаки рынка жилой недвижимости:
- характеризуется неэластичным предложением, что связано с длительным
характером создания объектов жилой недвижимости;
-
характеризуется
материальными,
правовыми
и
экономическими
отношениями, которые неразрывны в своей совокупности;
- взаимодействие происходит по поводу специфического товара;
- для рынка характерны определенные вспомогательные субъекты, которые
обеспечивают взаимодействие продавца и покупателя, а именно контролирующие
органы, прежде всего Росреестр, риэлтерские фирмы и т.д.;
- включает в себя все возможные отношения - куплю-продажу, аренду,
финансовую аренду, залог и т.д.;
- цены устанавливаются исходя из рыночных отношений, то есть спроса и
предложения;
- всегда существует конкуренция, но при этом каждый объект жилой
недвижимости уникален;
- для рынка характерна сегментация, то есть выделение определенных
потребителей с конкретными запросами;
- имеет локальный характер, то есть рынок складывается в определенном
городе или регионе, поскольку недвижимость не может быть перемещена в другое
место;
- включает в себя первичный и вторичный рынки;
- включает в себя определенную часть процесса создания конкретного
объекта жилой недвижимости.
Можно выделить ряд вопросов требующих более глубокого изучения:
- инвестиционный характер рынка - согласно мнению одних исследователей, данный рынок удовлетворяет и личные, и инвестиционные потребности,
11
другие же рассматривают рынок жилой недвижимости только как специфическую
сферу потребления [79, с.28];
- альтернативный характер рынка - одни исследователи рассматривают
рынок как конкурентный, на котором происходит выбор между различными
сравнимыми между собой вариантами
[18, с.47; 26, с.46; 49, с.123; 73, с.131],
другие рассматривают каждый объект жилой недвижимости как уникальный [28,
с. 39];
- конкретный уровень производства - одна группа исследователей
рассматривает рынок только как жилой фонд, то есть как совокупность объектов
завершенного жилья [43, с.127; 82, с.22], другая - анализирует рассматриваемый
рынок с точки зрения всех этапов создания объекта жилой недвижимости или, по
меньшей мере, завершающих этапов [33, с. 66; 34, с.109].
Относительно характера рынка, то есть назначения жилой недвижимости,
можно отметить, что, безусловно, объект жилой недвижимости, как и любой
другой объект прав собственности имеет стоимостную оценку и, как следствие,
может рассматриваться как актив. Однако, также следует отметить и целевой
характер жилой недвижимости. Жилье предназначено, изначально, не для
последующей сдачи, а для проживания. Иначе говоря, оно имеет вполне
конкретное назначение, как следствие, первичным в рассматриваемой категории
является именно способность жилья удовлетворять потребность в важнейшем из
благ - защищенности, возможности проживания с комфортом. Иначе говоря,
жилье, хотя и является объектом капитальных вложений, тем не менее,
характеризуется иным, по сравнению с коммерческой недвижимостью целевым
назначением, что позволяет выделить рынок жилья в отдельный вид рынков. При
этом, однако, возникает вопрос, являются ли экономические отношения,
связанные с приобретением жилья для его последующей сдачи частью рынка
жилой недвижимости, ведь если рынок ориентирован на удовлетворение
определенной потребности, потребности в жилье, то инвестиционная потребность
предполагает отнесение инвестиционных покупок к сфере коммерческого
обращения. В подобном случае возникает логическое противоречие, ведь,
12
применительно к одному и тому же объекту - жилой недвижимости - задаются
прямо противоположные свойства.
Данное противоречие вполне объяснимо в том случае, если вспомнить, что
рынок жилой недвижимости не ограничивается только куплей-продажей жилья.
Данный рынок включает в себя и различные формы аренды. В этом случае
инвестор, предъявляющий спрос на жилье, выступает, по существу, посредником
между продавцом и конечным потребителем, желающим приобрести жилье.
Поскольку объект жилой недвижимости, пусть и через отношения аренды, тем не
менее, удовлетворяет именно целевую потребность, вполне правомерно говорить
о том, что рынок жилой недвижимости существует отдельно от рынка
коммерческой недвижимости, а инвестиционный спрос формирует в дальнейшем
предложение на данном рынке, которое связано уже с арендными отношениями.
Следует отметить, что данное утверждение соотносится и с еще одной
специфической особенностью рынка жилья. Если доходность любого объекта
коммерческой недвижимости формируется из арендных платежей и реверсии,
причем последняя, иногда занимает значительную часть поступлений инвестора,
поскольку
растет
рыночная
стоимость
коммерческой
недвижимости,
то
инвестиции в жилую недвижимость осуществляются чаще всего с целью
получения арендной платы, а возможностью получения реверсии инвесторы
пользуются сравнительно редко, за исключением вложений в объекты строящейся
недвижимости.
Иначе
говоря,
жилая
недвижимость
как
объект
инвестирования
характеризуется не меньшей ликвидностью, чем коммерческая, как следствие,
если для инвестора на рынке коммерческой недвижимости доступны аналогичные
с точки зрения формирования прибыли альтернативы, то рынок жилья не
предполагает возможности быстрого перетока инвестиций из одного объекта в
другой.
Другой спорный вопрос - насколько схож рынок жилья с рынком товаров,
где все продукты гомогенны и способны удовлетворять идентичные потребности.
Вопрос является весьма важным, поскольку само понятие рынка
13
предполагает определенную конкуренцию, конкуренция же, в свою очередь,
предполагает возможность выбора между альтернативными вариантами. Ряд же
ученых
совершенно
справедливо
отмечает,
что
каждый
объект
жилой
недвижимости уникален.
С подобным отношением к вопросу нельзя не согласиться, однако, следует
помнить,
что
жилье
предназначено
для
удовлетворения
определенных
потребностей. Более того, большинство ученых, на сегодняшний день, сходится
во мнении, о наличии определенных сегментов рынка жилья. Иначе говоря, жилье
может не просто удовлетворять определенные потребности, но делать это с
учетом той или иной специфики запросов покупателей. Следовательно, спрос, в
зависимости от характера удовлетворяемых потребностей, дифференцирован.
Если
существуют
удовлетворяться
за
однородные
счет
группы
объектов жилой
потребностей,
которые
недвижимости,
могут
следовательно,
закономерно говорить и о возможностях замены одного объекта жилой
недвижимости другим. Здесь, однако, следует подчеркнуть, что речь идет об этапе
выбора потребителем жилья, когда он выбирает из равнозначных для него
альтернатив. Альтернативы же эти описываются характеристикой сегментов
рынка.
Следовательно, до тех пор, пока покупка не совершена, существует
возможность выбора, как следствие, существует и определенная совокупность
альтернатив, различия между которыми приемлемы для потребителя.
Иначе говоря, в пределах определенного сегмента объекты жилой
недвижимости сравнительно однородны, хотя и дифференцированы между собой.
Дифференциация между ними имеет конкретное количественное выражение через
цену. Использование сравнительного подхода к оценке объекта жилой
недвижимости
позволяет
обоснованно
выделить
для
покупателя
некий
определенный объект, который в наибольшей степени ему подходит, причем, что
важно, покупатель точно знает стоимость отказа от другого варианта или
альтернативную стоимость.
Таким
образом,
объекты
купли-продажи
на
рынке
жилья
14
дифференцированы, но сравнимы между собой, различия имеют количественную
оценку.
Кратко следует отметить, что, на сегодняшний день, в большинстве
крупных городов, с развитием жилищного строительства жилье однородно только
в пределах определенного сегмента, в малых городах оно может быть однородно
в пределах всего рынка, в том случае, если рынок недостаточно развит.
Наконец, важным является вопрос, что же включается в понятие рынка
жилья - только лишь готовый объект жилой недвижимости или же определенная
совокупность отношений, связанных с возведением и экспозицией объектов
недвижимости.
Очевидно, что разночтения в понимании различными авторами объектов
рынка определяются разными подходами к фактору времени. Данный фактор
является важнейшим, поскольку в краткосрочном периоде предложение на рынке
жилья неэластично, может удовлетворяться только за счет вторичного рынка
жилья, который и обеспечивает более быструю адаптацию предложения на рынке
к спросу. В долгосрочном же периоде, как следует из курса экономической
теории, рынок недвижимости характеризуется эластичным предложением. Тем не
менее, следует отметить, что для рынка жилой недвижимости даже в
долгосрочном периоде характерно предложение, которое не может обладать
абсолютной эластичностью, что напрямую связано с таким фактором как земля.
Если рассматривать рынок жилой недвижимости на определенный момент
времени, то справедливым будет утверждение о том, что предложение на нем
определяется только тем количеством объектов жилья, которые предложены на
данный момент времени. Если же рассматривать рынок как динамическую
структуру, то вполне очевидным является вывод о том, что на рынке предлагается
некая совокупность факторов производства, которые при их объединении
позволяют возводить жилье, тем самым удовлетворяя меняющийся спрос. Если
спрос на рынке формируется за счет конечного потребления и аренды, то на
уровне предложения речь должна идти обо всем процессе создания жилья начиная от выделения земельного участка и заканчивая продажей объекта жилой
15
недвижимости, в совокупности с сопутствующими услугами.
Поскольку, прежде всего, предложение определяет долгосрочный характер
развития
рынка,
оно
должно
рассматриваться
как
вся
совокупность
производственных и экономических отношений, обеспечивающих возведение
жилья.
Следовательно, на основе анализа и обобщения подходов различных
исследователей к пониманию рынка жилой недвижимости, можно предложить
следующее понимание рассматриваемой категории.
Рынок жилой недвижимости представляет собой совокупность операций в
сфере обращения жилья, а также соответствующих правил их осуществления и
контроля.
Выделяется три основных типа операций. Торговые операции связаны с
куплей-продажей (арендой, залогом и т.д.) жилья при его первичном и вторичном
обращении. Операции управления включают регулирование взаимодействия
участников рынка недвижимости, которые могут находиться в других регионах по
отношению
к
локализации
объектов
жилой
недвижимости.
Операции
рационирования являются самыми стратегическими и налагают ограничения на
осуществление
торговых
операций
и
операций
управления
(например,
формирование бюджетов разных уровней, земельная политика и другие типы
государственной политики). На рынке формируется прямой и опосредованный
спрос на жилье, а предложение обуславливается совокупностью производственноэкономических отношений, обеспечивающих возведение и доведение жилья до
потребителя, с учетом его долгосрочного характера.
В основе предложенного определения лежат представления о создании
ценности. Государство, в данном случае региональные органы власти и
управления, должны заботиться о гражданах в той мере, в какой это способствует
созданию благополучия каждого конкретного жителя региона. Как следствие,
гражданам должна быть предложена именно определенная ценность, имеющая
конкретное воплощение в жилье, отвечающем запросам жителей. Власти
регионального уровня располагают достаточным перечнем самых разнообразных
16
возможностей для регулирования создания подобной ценности - начиная от мер
административного воздействия и закачивая проведением переговоров с
застройщиками. Как следствие, регулировать следует именно создание ценности,
а не только непосредственно возведение жилья. Отсюда и определение рынка
жилой недвижимости формулируется исходя из необходимости создания
определенной ценности для потребителей в лице жителей территории.
1.2. Рынок жилой недвижимости в социально-экономической системе
региона
Вопросы
формирования,
развития
и
повышения
эффективности
функционирования рынков жилой недвижимости обретают особую актуальность
как с практической, так и с теоретической точек зрения. Во-первых,
функционирование и развитие рынка обеспечивает создание жилья, как одной из
базовых ценностей, удовлетворяющих систему потребностей населения региона.
Во-вторых, развитие рынка оказывает комплексное влияние на экономическое
развитие региона, встраиваясь в систему целей регионального развития. При этом
социально-экономическая
система
региона
является
средой,
в
которой
формируется и развивается рынок жилищного строительства. Данная система
характеризуется
определенной
привлекательностью
для
проживания
и
трудоустройства, инвестиционной привлекательностью и активностью, уровнем
развития
инженерно-коммунальной
инфраструктуры,
обеспеченностью
ресурсами, прежде всего земельными, демографическими, политическими,
этническими и т. д.
Рынок жилищного строительства определяется как сектор национальной
рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов жилой
недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов
функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления
(использования) и обмена объектов жилой недвижимости и управления рынком, и
механизмов,
обеспечивающих
рынка)» [76. С.54].
функционирование
рынка
(инфраструктуры
17
В то же время рынок жилой недвижимости представляет собой систему
экономических отношений между его участниками по вопросам приобретения,
продажи, сдачи в аренду и др. объектов жилой недвижимости.
Рынок жилой недвижимости в национальной экономике выполняет
следующие функции:
1) эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и
использованием полезных свойств жилой недвижимости;
2) отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты
жилой недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его
прав;
3) свободное формирование цен на объекты и услуги;
4) перераспределение инвестиционных потоков между объектами жилой
недвижимости;
Иными словами, можно выделить следующие функции рынка жилой
недвижимости:
социальная,
распределительная,
ценообразующая,
перераспределительная. По-нашему мнению, рынок жилой недвижимости также
выполняет информационную функцию, т.к. аккумулирует огромные объемы
информации о наличии, качестве, ценах и т.п., которая используется продавцами,
покупателями (в т.ч. потенциальными), государственными органами, инвесторами
и др.
Важное значение рынка жилой недвижимости как сектора рыночной
экономики подтверждается:
- колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в
жилой недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть
вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход –
предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные
бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка жилой недвижимости в
валовом национальном продукте;
18
- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов
бюджета
от
первичной
продажи,
сдачи
в
аренду
государственной
и
муниципальной жилой недвижимости;
- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на жилую недвижимость и
сделок с ней;
- большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и
развития рынка жилой недвижимости.
На рынке жилой недвижимости взаимодействуют две группы субъектов.
1. Покупатели – ими являются как физические лица (граждане РФ,
иностранные граждане, лица без гражданства – домашние хозяйства), так и
юридические лица (в т.ч. инвесторы). Мотивами деятельности этих групп на
рынке является удовлетворение потребности в жилье, либо улучшение уже
существующих жилищных условий, либо инвестирование в объекты жилой
недвижимости с целью получить прибыль от продажи или от сдачи в аренду.
2. Продавцы − ими являются как физические, так и юридические лица
(собственники: домашние хозяйства, строительные фирмы). Основным мотивом
деятельности этой группы на рынке является получение дохода за счет продажи
или сдачи в аренду объекта недвижимости.
Остальных участников, осуществляющих регулирующие функции и
представляющих инфраструктуру рынка жилой недвижимости, также можно
разделить на две группы:
1. Государственные органы – на рынке недвижимости выполняют две
основные функции: регулирующую (формирование целостной нормативной базы
регулирования рынка) и хозяйственную (вовлечение в хозяйственный оборот
недвижимой собственности с целью заработка средств для финансирования
бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории). Что касается рынка
жилой недвижимости, то для него характерно выполнение государственными
органами преимущественно первой функции, что на практике осуществляется
посредством
правового
и
экономического
регулирования,
а
также
инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости (учет
19
недвижимого имущества, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, нотариат, лицензирование профессиональной деятельности, судебный
контроль и арбитраж, антимонопольные меры, функциональное и правовое
зонирование территории и т.д.).
К регулирующим государственным органам на рынке жилой недвижимости
относятся:
- Ростехинвентаризация, Федеральное бюро технической инвентаризации
(БТИ) – предприятие аккредитовано на проведение работ по техническому учету
и инвентаризации на всей территории России и является федеральным
государственным предприятием.
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и
картографии
(Росреестр).
Основными
функциями
на
рынке
жилой
недвижимости являются: государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, выдача информации о зарегистрированных правах,
кадастровый учет и оценка объектов недвижимости и др.
- Нотариальные конторы. Из раздела II Федерального закона «Основы
законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N
4462-1) (ред. от 03.12.2011) можно выделить следующие основные функции
нотариусов на рынке жилой недвижимости: удостоверение имущественных
сделок, выдача свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе
супругов, наложение и снятие запретов отчуждения имущества, свидетельство
верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на
документах, верности перевода документов с одного языка на другой,
удостоверение факта нахождения гражданина в живых, в определенном месте,
тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии, времени
предъявления документов, передача заявления физических и юридических лиц
другим физическим и юридическим лицам, принятие в депозит денежных сумм и
ценных бумаг и др., выдача свидетельств о праве на наследство и принятие мер к
охране наследственного имущества, удостоверение доверенности [9, раздел II], а
также оказание физическим и юридическим лицам содействия в осуществлении
20
их прав и защите законных интересов, разъяснение им права и обязанностей,
предупреждение «о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем,
чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред».
- Налоговые инспекции. Основные функции на рынке жилой недвижимости:
взимание налогов на имущество и земельного налога, взимание налогов на
доходы от продажи или сдачи в аренду объектов недвижимости, а также взимание
налогов с юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих
посреднические
функции
на
рынке
недвижимости
и
осуществляющих
строительство, реконструкцию, реставрацию и др.
-
Жилищные
инспекции.
Основные
функции
на
рынке
жилой
недвижимости: «осуществление государственного контроля за содержанием
жилищного фонда и качеством предоставляемых населению коммунальных
услуг».
Причем,
проверяются
жилые
дома,
независимо
от
формы
их
собственности.
- Арбитражные суды, учреждения Минюста РФ, а также другие органы
государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы и др.
2. Посредники и участники рынка, обеспечивающие функционирование
инфраструктуры рынка жилья. Основным мотивом их деятельности является
получение дохода на основе соглашений с заинтересованными лицами,
самостоятельно не способными эффективно и с минимальным риском совершить
требуемую операцию на рынке недвижимости. К ним относят:
- Риэлторские фирмы – основная функция их на рынке недвижимости – это
минимизация совокупных издержек и рисков при совершении сделок с
недвижимостью.
Основными
видами
деятельности
являются:
оказание
консультативно-посреднических услуг при совершении сделок купли-продажи,
дарения, обмена, сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, а также
заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием
собственника и т.д.
- Агентства независимой оценки – определяют рыночную стоимость права
собственности или других вещных прав (в т.ч. права аренды) в отношении
21
оцениваемого объекта недвижимости. Имущественная оценка необходима в
следующих случаях: при кредитовании (когда объект недвижимости выступает
залогом), при страховании объекта недвижимости, при вступлении в права
наследства, для решения имущественных споров, а также для совершения сделок
купли-продажи недвижимости.
- Страховые компании. На первичном рынке недвижимости выполняют
следующие основные функции: страхование финансовых рисков в долевом
строительстве, страхование при ипотечном кредитовании (в т.ч. жизни,
трудоспособности
и
здоровья
заемщика,
самого
объекта
недвижимости,
ответственности заемщика). На вторичном рынке недвижимости страховщики
выполняют такие функции как: страхование титула собственности, страхование
при ипотечном кредитовании, а также страхование от пожара, залива,
повреждений и противоправных действий третьих лиц.
- Банки – предоставляют ипотечные кредиты для приобретения жилой
недвижимости, а также участвуют в расчетах между участниками рынка.
- Регистраторы - осуществляют регистрацию прав на недвижимое
имущество, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, составление
договоров по приобретению (отчуждению) объектов недвижимости, а также
проводят
юридические
консультации,
юридические
экспертизы
правоустанавливающих документов и др.
- Рекламные и маркетинговые агентства.
Структура рынка жилой недвижимости весьма неоднородна. На основе
различных критериев внутри него можно выделить сегменты, характеризующиеся
собственными моделями поведения. Так, по целям приобретения жилья рынок
можно разделить на потребительский и инвестиционный сегменты. Для
потребительского сегмента целью покупателей жилья является изменение
параметров потребительского выбора, сопровождающееся улучшением (иногда
ухудшением) жилищных условий. Жилье, приобретаемое в потребительских
целях, приносит его владельцу полезность. На инвестиционном сегменте жилая
22
недвижимость рассматривается как актив, способный приносить спекулятивный
доход (при продаже) либо ренту (при сдаче жилья в аренду).
На рынке жилой недвижимости выделяются два сегмента: первичный и
вторичный. Первичный рынок жилой недвижимости представляет собой часть
рынка жилой недвижимости, на котором продаваемые объекты (частные жилые
дома или квартиры в строящихся или только что сданных в эксплуатацию домах)
еще не эксплуатировались по назначению, и права собственности на такие
объекты еще не зарегистрированы в уполномоченном государственном органе.
После сдачи объекта жилой недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан
оформить право собственности на него, и с момента получения свидетельства о
государственной регистрации права собственности данный объект является
предметом сделок уже в сегменте вторичного рынка жилья. Вторичный рынок
жилой недвижимости охватывает оставшуюся часть рынка жилой недвижимости
– здесь представлены объекты жилой недвижимости, уже имеющие «историю»:
предыдущих собственников.
Среди наиболее известных методологических подходов к разработкам
классификаций объектов жилой недвижимости в РФ можно выделить работы
Г.М. Стерника, В.А. Горемыкина, В.И. Ресина и др. [74, с.21]
Предложение
в
первичном
сегменте
рынка
жилья
представлено
многоквартирными новостройками следующих типов:
а)
панельные дома, возведенные из блоков; квартиры в которых
стандартные
планировки,
невысокие
потолки
и
не
самые
лучшие
эксплуатационные характеристики;
б)
монолитные дома, возведенные посредством залива бетонной смеси в
заранее установленную опалубку; в квартирах таких строений ровные стены,
потолки и полы, перепланировка практически невозможна; сами дома строятся
преимущественно по индивидуальным проектам, конструкции таких домов
наиболее устойчивые и прочные;
в)
монолитно-кирпичные дома, имеющие каркас из железобетона, по
наружной стороне отделанный кирпичом, - отличаются более длительным сроком
23
эксплуатации (от 100 лет и выше), сокращенными сроками возведения, свободной
планировкой и высокими потолками, равномерным оседанием при проседании
грунта в первые годы после возведения (не образуются трещины, как в панельных
домах) и др.
г)
кирпичные дома, являющиеся наиболее дорогостоящими, однако
отличаются
высокой
тепло-
и
звукоизоляцией,
удобной
планировкой,
возможностью перепланировки, высокими потолками и др.;
д)
который
каркасно-блочные дома, возводятся из специального каркаса, в
встраиваются
блоки
из
различных
материалов;
отличаются
нестандартной планировкой, имеют «дышащие» стены, редко деформируются и
покрываются трещинами;
е)
блочные дома, возведенные из шлакобетонных и керамзитобетонных
блоков, скрепляемых цементным раствором, с облегченными многопустотными
железобетонными
плитами;
отличаются
дешевизной
строительства,
невозможностью перепланировки, невысокая звукоизоляция.
Предложение в сегменте первичного рынка жилья в малоэтажном
строительстве представлено домами, возводимыми как по традиционной
технологии (деревянная рубка, оцилиндрованное бревно, клееный брус, кирпич),
так и по современным технологиям (каркасное домостроение, монолитное
домостроение
с
применением
несъемной
опалубки,
технология
теплоэффективных блоков).
Предложение в сегменте вторичного рынка жилья в основном представлено
многоквартирными жилыми домами, которые, согласно классификации В.А.
Горемыкина [20, с.87], объединяются в четыре условные категории:
- престижные - к ним относят современные кирпичные дома, построенные
по индивидуальным проектам, а также «сталинские» дома с высокими потолками,
расположенные в историческом центре;
- массовые - к ним относят современные блочные и панельные дома
высотой обычно 9, 10, 12, 14, 17 этажей в различных районах города;
24
- пятиэтажки старого жилого фонда - к ним относят панельные, блочные и
кирпичные дома, чаще всего без лифта и мусоропровода;
-
элитные
дома
улучшенной
планировки,
имеющие
уникальные
архитектурно-художественные решения.
Рассматривая цели развития рынка жилой недвижимости в системе целей
социально-экономического
развития
территории
(рисунок
1)
необходимо
отметить, что целью развития исследуемого рынка является повышение качества
жизни населения, а также создание условий для воспроизводства населения,
достижения сбалансированности в развитии национальной и региональной
экономики за счет сокращения существующих межтерриториальных различий в
уровне жилищной обеспеченности граждан.
Цели социально-экономического развития территории
Повышение уровня и
качества жизни населения
региона
Обеспечение устойчивости
социально-экономического
развития территории
Обеспечение вклада
территории в формирование
единого экономического
пространства
Повышение уровня
жилищной обеспеченности
населения; рост качества
вводимого жилья,
улучшение жилищных
условий
Формирование спроса на
трудовые, технологические,
материальные, земельные,
информационные ресурсы:
формирование доходов
занятых в жилищном
строительстве и смежных
отраслях
Снижение
межтерриториальных
различий в уровне
жилищной обеспеченности:
развитие
межтерриториальных связей
по переливам капитала,
рабочей силы, строительных
материалов
Цели развития рынка жилой недвижимости
Рисунок 1 – Цели развития рынка жилой недвижимости в системе целей социальноэкономического развития территории
25
Рынок жилой недвижимости имеет огромное влияние на развитие
экономического сектора не только региона, но и страны в целом. В этой связи
необходимо рассмотреть функции, присущие рынку жилья. На рынке жилой
недвижимости
региона
выделяет
следующие
функции:
экономическая,
инвестиционная, социальная, стимулирующая, информационная, санирующая,
регулятивно-корректирующая и контрольно-регулирующая.
Экономическая функция позволяет создавать новый жилой фонд, развивать
инфраструктуру, производить строительные материалы на региональном рынке,
что в конечном итоге оказывает влияние на валовый региональный продукт,
формирование налоговой базы и налоговых доходов бюджета.
Инвестиционная функция призвана сохранять и увеличивать стоимость
инвестированного в жилищное строительство капитала, и способствовать
обновлению производственной базы строительных компаний.
Социальная функция направлена на создание соответствующих объектов
социальной инфраструктуры (детские сады, больницы), создание и обновление
объектов
инженерно-коммунальной
инфраструктуры
(водопроводные,
канализационные, газовые, тепловые сети), обеспечение занятости населения, и
как следствие стимулирование рождаемости.
Стимулирующая
функция
мотивирует
к
использованию
новых
строительных технологий, материалов, конструкций, для более качественного,
быстрого и менее затратного строительства.
Информационная функция предполагает генерацию и передачу информации
о планируемых строительных проектах, об институциональной структуре рынка.
Санирующая функция — мониторинг неэффективных строительных
компаний, и как следствие повышение конкурентоспособности на строительном
рынке и уменьшение количества объектов отнесенных к незавершенному
строительству, то есть «очистка» рынка от неконкурентоспособных участников.
26
Рисунок 2 – Функции рынка жилья в экономике региона
27
Контрольно-регулирующая
функция,
по
нашему
мнению,
должна
способствовать эффективному использованию имеющихся земельных участков,
формировать
эффективную
структуру
строительной
деятельности
и
балансировать спрос и предложение на рынке недвижимости, данная функция
аккумулирует в себе выше перечисленные функции.
Изучение влияния локального рынка жилья на социально-экономическую
систему региона особенно актуально во время становления рынка после мирового
финансового кризиса 2014 года.
Необходимо
рассматривать
структуру
рынка
жилой
недвижимости
территории как совокупность жилого фонда на первичном и вторичном рынках,
на который непосредственно оказывают влияние строительная, обслуживающая,
информационная, регулирующая инфраструктуры и инвесторы (рисунок 3).
На сегодняшний день рынок жилья не обеспечен в полной мере
соответствующими финансов-кредитными инструментами, поэтому как правило
капитал в недвижимость направляют:
- институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые
компании);
- физические лица, желающие получить жилой объект для потребительского
использования;
- юридические лица, хозяйствующие в различных отраслях экономики [3].
В качестве инвесторов на локальном рынке жилья рассматриваются:
- органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным
имуществом или имущественными правами;
- граждане;
- предприятия и другие юридические лица;
- иностранные физические и юридические лица, целые государства и
международные организации;
- государство, по средствам осуществления национальных проектов.
28
Рисунок 3 – Структура рынка жилой недвижимости территории
Экстраполируя сложившуюся ситуацию хотим отметить, что наиболее
доступными формами привлечение финансовых ресурсов на жилищный рынок
являются:
- долевое участие в строительстве;
- выпуск ценных бумаг для привлечения инвесторов;
29
- краткосрочное банковское кредитование;
- ипотечное кредитование.
На региональном рынке остро ощущается дисбаланс спроса и предложения
жилья, и хотя постоянный рост цен способствует увеличению объемов ввода
жилья, рынок в свою очередь переориентируется на более высокодоходные
группы населения. В конечном итоге только 20 % граждан имеют возможность
приобрести жилплощадь за счет собственных и заемных средств.
На сегодняшний день рынок жилья выступает в роли «социального
стабилизатора» и требует особого внимания со стороны государства. В последние
годы аспекту государственного регулирования жилищной сферы уделяется все
больше внимания: совершенствуется законодательство, регулирующее рынок
жилья, правительство стало уделять больше внимания вопросу обеспечения
жильем малообеспеченных слоев населения, реализуются программы поддержки
малого бизнеса (в т.ч. в строительной отрасли) и т.д.
1.3. Факторы развития рынка жилой недвижимости территории
Неоднородность и неподвижность жилья подразумевают, что рынок жилой
недвижимости состоит из ряда отдельных, но взаимосвязанных субрынков и
подразделяется в соответствии с различиями в площади, местоположении,
качестве создаваемого жилья. Несмотря на то что рынок распадается на
субрынки, последние связаны между собой, поскольку потребители проявляют
относительную гибкость при выборе жилых объектов [4, с. 116]. Совокупность
отдельных локальных рынков образует рынок жилой недвижимости территории и
формирует его структуру, которая может быть весьма неоднородна: локальные
рынки могут отличаться уровнем барьеров, обеспеченностью ресурсами, уровнем
эффективности институтов, продуктовым разнообразием и т. д. В целом можно
говорить о рынках жилой недвижимости отдельных регионов, различающихся
между
собой
обеспеченностью
природными
ресурсами,
строительными
материалами, рабочей силой, доступностью инвестиционных ресурсов на
30
финансирование жилищного строительства. Данные рынки функционируют в
рамках единого регионального правового поля, охвачены единым региональным
законодательством и региональной жилищной политикой, программами по
развитию региональных строительных комплексов, поддержкой местных властей
и т. д. При этом эффективность функционирования регионального рынка жилой
недвижимости зависит от эффективности функционирования формирующих его
локальных рынков и определяет возможности удовлетворения жилищных
потребностей населения региона.
Эффективным по Парето можно считать такое состояние рынка, когда
невозможно изменить производство и распределение таким образом, чтобы
благосостояние одного субъекта увеличилось без снижения благосостояния
другого. Достижению эффективного состояния рынка жилой недвижимости,
согласно
принципам
экономической
теории,
препятствуют
следующие
обстоятельства: неполнота информации и ее ограниченная мобильность, наличие
различного рода рыночных барьеров, ограниченная мобильность ресурсов
жилищного строительства, наличие неэффективных институтов.
Достигнуть
Парето-эффективного
состояния
рынка
возможно
при
соблюдении ряда условий совершенной конкуренции: большое количество
покупателей и продавцов на рынке; отсутствие значимых барьеров входа на
рынок и выхода с него, обеспечивающих абсолютную мобильность всех ресурсов;
полная доступность и бесплатность информации о параметрах рынка, товара,
субъектах, уровне риска; однородность предлагаемого на рынке товара. На рынке
жилой недвижимости, по объективным причинам, не всегда возможно
соблюдение
ряда
данных
дифференцированным
означающим
обслуживания,
различие
условий.
характером
предлагаемой
продуктов
географическому
Во-первых,
по
на
физическим
размещению,
это
рынке
связано
продукции,
качествам,
наличию
с
уровню
информации
о
продукции, субъективному восприятию продукта одной фирмы как более
предпочтительного по данной цене [1, c. 151—152]. Жилые объекты могут
31
дифференцироваться по двум типам характеристик: характеристики собственно
жилища (размеры, планировка, качество и производительность инженерного
оборудования и систем коммунального обслуживания, качество строительных
материалов и внутренняя отделка, конструктивные особенности жилища, тип
строительной технологии) и характеристики местоположения [4, с. 111]. К
последним относятся доступность рабочих мест и объектов торговой, бытовой,
транспортной инфраструктуры (магазины, транспортные развязки, близость к
маршрутам
движения
общественного
транспорта),
обеспеченность
общественными услугами (школы, детские сады, пункты охраны порядка и т. д.),
качество окружающей среды (качество воздуха и шумовой фон), внешние
характеристики окружающей обстановки (удаленность от кварталов, заполненных
ветхими и аварийными строениями). Таким образом, пространственный фактор,
приводящий к естественной дифференциации товара в глазах потребителей,
приобретает на данном рынке особое значение. Кроме того, исходя из
объективных характеристик ресурсов, используемых в сфере жилищного
строительства, недостижима их высокая территориальная мобильность. Это
касается прежде всего железобетонных изделий, которые в силу своих техникофизических особенностей не могут перемещаться на длительные расстояния без
ухудшения качества и требуют для своей транспортировки специальных условий
и оборудования [3, с. 370]. В условиях постоянного роста стоимости
энергоносителей и транспортных издержек в структуре цен на строительные
материалы усиливается локализация рынков ЖБИ [2] и ограничивается
мобильность данных ресурсов.
Выделенные условия совершенной конкуренции можно рассматривать как
факторы, обеспечивающие или повышающие эффективность функционирования
рынка жилой недвижимости.
Остановимся на более подробном рассмотрении данных факторов. Первый
фактор — это наличие конкуренции как между продавцами, так и между
покупателями. Важной характеристикой рынка, позволяющей косвенно оценить
32
уровень конкуренции, является уровень концентрации присутствующих на нем
компаний. Рынок жилой недвижимости является низкоконцентрированным — по
коэффициенту концентрации рынок находится в верхней границе низкой
концентрации. Однако об отсутствии жесткой конкуренции на данном рынке
косвенно
свидетельствуют
конкурирующих
компаний,
такие
параметры,
нестабильность
как
их
колебание
рыночных
числа
долей
и
неравномерность в их распределении. Фактором, усиливающим конкуренцию на
данном рынке, является то, что новое жилье всегда может быть заменено
существующим, поэтому новым объектам жилищного строительства приходится
конкурировать также с наличным жилым фондом [4, с. 66]. К числу условий,
ослабляющих конкурентные процессы на исследуемом рынке, можно отнести
низкий уровень жилищной обеспеченности населения российских регионов.
Достижение эффективного результата функционирования рынка возможно
в условиях отсутствия рыночных барьеров и высокой мобильности ресурсов. В
качестве рыночных барьеров выступают любые факторы и обстоятельства
правового, организационного, технологического, экономического, финансового
характера, препятствующие новым хозяйствующим субъектам вступить на
данный рынок и конкурировать на равных условиях с действующими на нем
хозяйствующими субъектами или препятствующие развитию деятельности уже
функционирующих субъектов [8]. Использование классификации У. Шеферда [7]
применительно к рынку жилой недвижимости, позволило выделить следующие
группы барьеров.
I. Экзогенные барьеры.
1. Ограничение емкости рынка жилой недвижимости, связанное с низкой
платежеспособностью покупателей вследствие достаточно высокой стоимости
жилья и ограниченной доступности ипотечных ресурсов.
2.
Высокий
проектирования
и
первоначальный
строительства
уровень
нового
капитала,
жилого
необходимый
объекта.
для
Значительные
капитальные затраты в сфере жилищного строительства, имеющие более
33
длительный период окупаемости вследствие продолжительности строительного
цикла, ограничивают возможности входа.
3. Превосходство в уровне затрат. Данные барьеры возникают, поскольку
себестоимость строительства 1 кв. м жилья действующих на рынке строительных
компаний, может быть ниже, чем у вновь входящих на рынок субъектов, что
связано с нижеследующим:
- неравенством стартовых условий на рынке — наличием у действующих
субъектов отлаженного механизма получения под застройку земельных участков,
оформления и согласования разрешительной документации на строительство,
позволяющего осуществлять экономию на трансакционных издержках;
- доступностью заемного капитала при более низких процентных ставках и
льготных условиях кредитования — наличием у действующих субъектов хорошей
кредитной истории, налаженных контактов с кредитными организациями;
- осуществленными ранее затратами на рекламу — сформировавшейся
положительной репутацией действующих строительных компаний, выступающей
своеобразным гарантом качества создаваемого жилья.
Трудность определения качества жилья вследствие его длительной
эксплуатации и наличие объектов «замороженного» строительства делают
«репутационный» капитал компании одним из барьеров входа на рынок для
новых субъектов.
4. Вертикальная и горизонтальная интеграция действующих на рынке
субъектов. Строительные компании, интегрированные в вертикальные структуры
с производителями строительных материалов, пользуются преимуществами
внутрикорпоративных связей в виде доступа к ресурсам и наличия сбытовой сети.
Это позволяет снижать себестоимость строительства за счет внутренних цен на
стройматериалы и услуги. Подобные преимущества возникают также при
горизонтальной интеграции девелоперских компаний с проектными, подрядными
и субподрядными организациями. В рамках подобных структур могут возникнуть
возможности для заключения антиконкурентных соглашений и согласованных
34
действий участников групп, а также соглашений с региональными органами
управления.
5. Административные ограничения — ограничения деятельности со
стороны органов власти и управления, связанные с получением разрешений на
строительство и вводом жилых объектов в эксплуатацию.
II. Эндогенные барьеры, обусловленные деятельностью действующих на
рынке субъектов по предотвращению внедрения на него новых конкурентов.
1. Меры, предпринимаемые действующими субъектами в отношении новых
конкурентов (например, изменения в ценовой политике).
2. Наличие резервных производственных мощностей у действующих на
рынке субъектов (например, наличие свободных земельных участков под
застройку).
3. Затраты на продвижение продукции на рынок, в том числе затраты на
рекламу, способствующие закреплению определенного контингента потребителей
за товарным знаком, в качестве которого выступает имя строительной компании.
4. Контроль над стратегическими ресурсами, предполагающий наличие в
штате
строительных
компаний
уникальных
специалистов,
обладающих
специфическими знаниями, навыками, связями в строительном бизнесе.
Под барьерами выхода с рынка могут пониматься факторы, затрудняющие
или
делающие
невозможным
прекращение
хозяйствующими
субъектами
деятельности на рынке без серьезных экономических потерь. Данные барьеры
связаны с особенностями различных видов производства и проявляются на рынке
жилой
недвижимости
в
виде
неликвидности
объектов
незавершенного
строительства, необратимых затрат, понесенных строительными компаниями при
получении под застройку земельных участков, оформлении разрешительной
документации на строительство, освоении строительных технологий.
Третьим необходимым условием эффективного функционирования рынка
выступает информационная прозрачность и наличие структур, обеспечивающих
сбор, накопление, обработку и предоставление информации о рынке. Рынок
35
жилищного строительства характеризуется ограниченной информационной
мобильностью и наличием асимметрии информации, которую можно определить
как меру неравномерного распределения информированности хозяйствующих
субъектов об определенных параметрах относительно максимально возможной
информированности [6, с. 12].
Источники возникновения асимметрии информации на рынке жилой
недвижимости связаны с рядом обстоятельств.
1. Во-первых, это может быть связано со скрытыми действиями одного из
субъектов рынка, которые напрямую не наблюдаются другими участниками
(например,
несоблюдение
муниципальными
органами
власти
временного
регламента по оформлению разрешительной документации на строительство и
затягивание
сроков
выдачи
разрешений;
использование
строительными
компаниями некачественных строительных материалов, нецелевое использование
взносов дольщиков; необоснованное завышение естественными монополиями
тарифов за подключение к инженерно-коммунальным сетям для застройщиков).
Возможность проявления скрытых действий определяется конфликтом интересов
субъектов рынка, возможностью манипулирования информацией, а также
продуктовой спецификой жилищного строительства: жилье относится к категории
товаров, качество которых затруднительно определить даже после потребления в
связи
с
достаточно
идентификации
длительным
большинства
сроком
параметров
эксплуатации.
качества
Невозможность
строящегося
жилья
обусловливает закрытость информации или неполный охват потребителей
информации, а также транслирование ложных сигналов на рынок.
2. Другой причиной возникновения асимметрии может стать скрытая
информация о внешних условиях, которая становится известна на определенном
этапе только одному из участников рынка жилой недвижимости (например,
неудовлетворительное
финансовое
состояние
инвестора
строительства;
удорожание строительных материалов). Скрытый характер внешняя информация
приобретает
из-за
действия
ряда
причин,
таких
как
существование
36
трансакционных издержек, связанных с получением информации; ограниченные
способности человека к восприятию и обработке информации; существование
временного лага между моментом заключения договора долевого участия в
строительстве и передачей созданного объекта жилищного строительства
собственнику.
Асимметрия информации влияет на особенности функционирования
рассматриваемого
рынка
и
создает
возможность
злоупотребления
неинформированностью покупателей со стороны продавцов жилья, т. е. на
данном рынке возникает риск «недобросовестного поведения». Существует ряд
механизмов,
с
помощью
которых
можно
решить
проблему
риска
«недобросовестного поведения»: наличие покупателей, осведомленных о качестве
товара; расточительные расходы; низкая входная цена. Эффективность данных
сигналов о качестве ограничена специфичностью предлагаемого на рынке жилой
недвижимости товара и способностью покупателей адекватно воспринимать и
перерабатывать данные сигналы. Кроме того, слабым местом рассмотренных
стратегий информирования покупателей является пренебрежительно малая
вероятность
совершения
применения
данных
повторных
механизмов
покупок.
Ограниченный
обусловливает
сохранение
характер
асимметрии
информации на рынке жилищного строительства. Наиболее приемлемой из
стратегий
преодоления
асимметрии
информации
является
репутация
строительной компании, поскольку данный сигнал о качестве адресован не
покупателям, совершающим повторные покупки, а потенциальным покупателям.
Вместе с тем репутация строительной компании может выступать в качестве
одного из параметров дифференциации продукции (неценовой конкуренции), в
результате чего на рынке жилой недвижимости возникают барьеры входа для
потенциальных
конкурентов,
что
приводит
монопольного влияния отдельных компаний.
к
образованию
областей
37
2 ВЫЯВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА ФАКТОРОВ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ ТЕРРИТОРИИ
2.1 Современное состояние рынка жилой недвижимости в РФ
Элементом стабильного развития экономики региона является эффективное
функционирование рынка жилой недвижимости. В настоящее время наблюдаются
значительные отличия различия рынков жилой недвижимости субъектов
Федерации, вызванные различными особенностями, характерными для рынков
отдельно взятых регионов. В субъектах РФ с не достаточно развитой или слабо
конкурентоспособной экономикой, отсутствием благоприятных условий для
бизнеса и предпринимательства, низким уровнем финансовых потоков и
отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с низким уровнем
доходов населения и миграционным оттоком, рынок жилья долгое время
находится в состоянии стагнации. Это приводит к низкому уровню предложения и
спроса на объекты жилой недвижимости.
Рынок недвижимости имеет сложную разветвленную структуру, которая
состоит из различных сегментов, для каждого из которых характерны свои
специфические особенности. При этом рынок жилой
недвижимости является
наиболее значимым по вкладу в ВВП. В качестве показателя уровня развития
рынка жилой недвижимости выступает показатель ввода жилых домов, который
измеряется в тыс. квадратных метров общем площади. При этом в качестве
показателя развития экономики страны необходимо использовать показатель
уровня ВВП.
В РФ из 61,5 млн. жилых помещений общей площадью 3,3 млрд. кв. м.
Рыночные сделки купли-продажи ежегодно охватывают порядка 6% всех жилых
помещений, что выше, чем в развитых странах (в европейских странах обычно
сделки купли-продажи ежегодно совершаются с 2–3% жилых помещений). В
основном это связано с существенными различиями в структуре жилищного
фонда по формам владения и пользования – в России около 75% жилищного
38
фонда используется для проживания гражданами – собственниками жилья, а,
например, в Германии только 46%, во Франции – 57%, Нидерландах – 58% [1,
с.4].
В период с 1990 г. По настоящее время рынок жилищного строительства
имеет устойчивую тенденцию роста. Периоды спада определяются временем
экономических кризисов (в том числе и мировых). Восстановление объёмов
строительства происходит в течении 2-3 лет после кризисного года (рис.4)
90
80
70
36,2
60
4
35,2
31,8
6
30,7
9,1
50
25,5
28,4
26,8
40
9
30
49,5
55,4
55,7
12,6
20
32,9
32
10
35,5
37,3
39,8
2011
2012
2013
48
50,1
48,4
2014
2015
2016
17,7
0
1970
1980
1990
1995
2000
2010
Построено населением за счет собственных и заемных средств
Построено организациями
Рисунок 4 - Объёмы жилищного строительства в РФ млн. м2 [64, с.427]
В период с 1990 по настоящее время наиболее стабильно развивается
индивидуальное
жилищное
строительство,
объемы
которого
ежегодно
39
увеличивались и в 2016 г. составили 31,8 млн кв. м. Доля индивидуального
жилищного строительства в 1990—2016 гг. возросла в 3,8 раза и превысила 39,6%
ввода общей площади жилья.
Жилищное строительство не значительно реагирует на увеличение доходов
населения. С 2010 г объем ввода жилья в расчете на 1 млн руб. реальных доходов
населения увеличился на 12% (см. рис. 5).
Низкая чувствительность жилищного строительства к росту спроса на
жилье выступает одним из наиболее серьезных ограничений доступности жилья
для населения.
640,0
633,3
627,6
628,8
2015
2016
620,0
607,4
600,0
580,0
560,0
572,2
569,1
556,5
540,0
520,0
500,0
2010
2011
2012
2013
2014
Рисунок 5 - Объем ввода жилья в РФ в расчете на 1 млн. руб. реальных доходов (кв.м.
жилой площади) [64, с.427]
В 2016 г. организациями всех форм собственности построено 1156,5 тыс.
новых квартир, что на 1,1% меньше, чем в 2015 году. В декабре 2016г. построено
262,8 тыс. квартир [62, с.828-829].
40
Данные по вводу в действие жилых домов по субъектам РФ представлены в
таблице 1.
Таблица 1 - Ввод в действие жилых домов по субъектам Российской Федерации [62,
с.828-829]
Российская Федерация, млн.
м2
Центральный федеральный
округ
Северо-Западный
федеральный округ
Южный федеральный округ
Северо-Кавказский
федеральный округ
Приволжский федеральный
округ
Уральский федеральный
округ
Сибирский федеральный
округ
Дальневосточный
федеральный округ
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
59,9
58,4
62,3
65,7
70,5
84,2
85,3
80,2
18893 17461 18064 18179 20255 24547 25550
23842
5720
5566
5816
5835
6380
8370
9042 8834,8
6614
6803
6931
7934
7706
9219
8963 8993,6
2800
3031
3193
3749
4142
5012
4997 4926,4
12726 12440 13603 14182 15260 16856 16889
16146
5316
4819
5467
6361
6576
7977
7948 6322,6
6248
6607
7214
7430
7990
8874
9371 8407,1
1518
1648
1935
1991
2173
2444
2223 2178,2
На рисунке 6 представлен график, описывающий динамику ввода жилых
домов в ЦФО России. Для сравнения и определения общероссийских тенденций
на рисунке представлены данные по вводу жилых домов в РФ и изменение ВВП
РФ.
В целом можно отметить, что динамика индекса ВВП страны имеет
динамику на снижение на протяжении периода с 2010 г. по 2015 г. В то же время
наблюдается прирост по вводу в эксплуатацию жилых домов. В 2016 г. на фоне
роста ВВП отмечается снижение объёмов ввода жилых домов в РФ и ЦФО в
частности. Это определяется отложенным посткризисным эффектом.
В жилищном строительстве ситуация определяется продолжительностью
жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада. В 2015 году
негативное влияние оказывали растущие ипотечные ставки, увеличение ставка
рефинансирования. В связи с этим для большинства покупателей ипотечные
41
кредиты стали малодоступными. И это, в свою очередь, оказало отрицательное
влияние на покупательский спрос на жилую недвижимость. В 2016 году снижение
ставки рефинансирования, которая в свою очередь позволила снизить кредитные
ставки
банков.
Также
положительно
сказалась
ипотечная
программа
с
государственной поддержкой. Это позволило стимулировать рынок и оживить
жилищное строительство. Ещё положительно сказалось увеличение роста цен на
нефть с начала этого года, которое в целом оказывает положительное воздействие
на всю экономику страны к в целом и как следствие увеличение уровня жизни и
платёжеспособности населения.
125,0%
120,0%
115,0%
110,0%
105,0%
100,0%
95,0%
90,0%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Российская Федерация
Центральный федеральный округ
Валовой внутренний продукт (в постоянных ценах), в процентах к предыдущему году
Рисунок 6 - Ввод жилых домов в РФ и ЦФО, в % к предыдущему году [62,
с.828-829, 518]
К более существенному повышению цен приводит резкое сокращение
предложения на первичном рынке. В предыдущие периоды строительные
компании пытались сдерживать рост цен, реагируя на падение спроса. В 2017
году цены на недвижимость увеличивается что приводит стоимость жилья к
фундаментально
обоснованному
уровню
и
восстанавливает
показатели
рентабельности представителей отрасли. Кризис привел к обвалу инвестиций в
42
новые проекты. В 2016 году строительные компании запустили работы на
значительно
меньшем
количестве
объектов,
падение
по
сравнению
с
показателями прошлого года достигло 20%.
Помимо факторов предложения, динамику рынка недвижимости будут
определять показатели спроса. В 2017 году спрос на жилье существенно
оживился. Стабилизация валютного курса и показателей инфляции позволит
Центробанку продолжить постепенное снижение ключевой ставки, что отразится
на удешевлении кредитов (в августе 2017 г. Сбербанк запустил программу
ипотечного кредитования под 10% годовых). Кроме того, восстановление темпов
экономического роста приводит к возобновлению роста реальных доходов
населения. Особо учитывается фактор — особенности поведения покупателей на
рынке жилой недвижимости. Потенциальные клиенты ожидают дальнейшего
снижения цен и выжидают наиболее удачного момента для осуществления
сделки. Возобновление роста стоимости квадратных метров приведет к обратным
последствиям — клиенты будут стремиться осуществить приобретение как можно
раньше.
Согласно оценкам Росстата, средняя стоимость квадратного метра в
текущем году в РФ достигает 56283 тыс. руб. [64, с.608]. При этом традиционно
ценовым рекордсменом является Москва — 187 тыс. руб. / кв. м. Средняя
стоимость недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 82,4 тыс. руб. / кв. м. (в
2016 г. отмечено существенное снижение цен). В других крупных городах данный
показатель колеблется в диапазоне 30–80 тыс. руб.
На рисунке 7 проведено сравнение средней стоимости жилой недвижимости
в регионах ЦФО.
Следует отметить, что во всех регионах ЦФО (за исключением Московской
области) средние цены на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости
ниже чем в среднем по РФ. К группе
регионов с наиболее высокой ценой
относятся Белгородская, Калужская, Московская, Тверская, Ярославская области.
В группу с наименьшими ценами вошли Брянская, Орловская, Смоленская
43
области. Данные тенденции по величине средней стоимости жилой недвижимости
полностью коррелируют с величиной ВРП в данном регионе.
Тесная взаимосвязь рынка жилищного строительства с рынками земельных
участков и коммунальных услуг, для которых характерно существенное
вмешательство государства, ограничивает предложение жилья. Это стимулирует
устойчивый рост цен на него, создавая условия для несовершенной конкуренции
на рынке жилищного строительства.
80000
16,0%
14,1%
70000
14,0%
60000
12,0%
50000
10,0%
40000
8,0%
30000
6,0%
20000
10000
4,0%
3,6%
3,0%
1,2% 1,6%
0
0,8%
1,5%
0,7%
1,5%
2,0%
0,9%
1,4% 1,1% 1,5% 1,5%
2,1% 1,9%
2,0%
0,0%
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья (ЦФО)
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья (Российская Федерация)
Доля от ВРП ЦФО
Рисунок 7 - Средняя стоимость жилой недвижимости в регионах ЦФО, руб/кв.м. (по
данным на 01.01.2017 г) [64, с.608]
Одним из ключевых показателей, характеризующих состояние рынка
недвижимости, является количество регистрационных действий с объектами
недвижимости того или иного типа. Терминологически регистрационное действие
44
– это действие, связанное с внесением записи в Единый государственный реестр
прав и совершением юридически значимого действия.
На рисунке 8 представлена динамика регистрации прав собственности и
сделок с жилой недвижимостью физическими лицами в России в 2011-2016 гг.
1,00
4000
3609
3354
3500
0,77
3129
3203
0,60
3000
2500
0,80
2443
0,40
0,28
2041
0,20
2000
1500
0,07
0,00
0,00
-0,11
-0,20
1000
-0,39
500
-0,40
-0,60
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Число зарегистрированных прав на жилые помещения всего, тыс.
Прирост к прошлому периоду
Рисунок 8 - Динамика регистраций прав собственности и сделок с жилой
недвижимостью в России в 2011-2016 гг. [64, с.174]
Для РФ характерно практически полное отсутствие жилья, которое строится
с
целью
последующего
предоставления
внаем
(аренду).
Потенциальная
прибыльность таких проектов существенно ниже, чем ориентированных на
продажу построенного жилья в указанных прибыльных сегментах спроса.
Анализ развития рынка недвижимости в регионах РФ, в частности ЦФО
позволяет сделать вывод о существовании корреляционной зависимости между
45
численностью строительных организаций и вводом в действие жилых домов нового строительства (рисунок 9).
В большинстве регионов ЦФО преобладает прямая зависимость между
численности строительных организаций и ввода в действие жилых домов в
регионах (Белгородская, Воронежская, Калужская, Костромская, Орловская
область).
В
ряде
регионов
отмечается
тенденция,
при
которой
при
незначительном числе строительных организаций вводится в действие жилых
домов в большей степени. К ним относятся Ивановская, Костромская, Рязанская,
Тверская, Ярославская области. Отдельно стоят области в которых на большое
число строительных организаций приходится низкий объем ввода в действие
жилых домов – Липецкая, Тамбовские области.
Всего организаций
Ввод в действие жилых домов (тысяч квадратных метров общей площади)
3643
Белгородская область
4000
Ярославская область
Брянская область
3500
2710
Тульская область
Владимирская область
3000
2500
1555
2000
1586
Тверская область
1500
717
556
3727
Воронежская область
647
1627
500
0
826
1131
807514
260
479
977
567
1061
2305
Ивановская область
796
322
667
Смоленская область
2188
644
771 1000
2068
Тамбовская область
1507
1969
1079
Калужская область
1379
1493
Рязанская область
2937
Костромская область
Орловская область
Курская область
Липецкая область
Рисунок 9 - Разброс значений численности строительных организаций и ввода в действие
жилых домов в регионах ЦФО в 2016 г. [64, с.423, 430]
46
Функционирование
и
развитие
регионального
рынка
недвижимости
невозможно рассматривать, абстрагируясь от социально-экономической ситуации
в регионе. Анализ и максимальное использование той информации, которую
несут в себе показатели и динамика социально-экономического развития региона,
позволяют обеспечить эффективное управление развитием территории и
достижение экономического роста, при этом данную динамику необходимо
использовать
для
прогнозирования
ситуации
на
региональном
рынке
недвижимости, используя зависимость развития регионального рынка жилой
недвижимости от социально-экономического развития региона.
Полученные
результаты
наглядно
демонстрируют
существование
зависимости между уровнем развития регионального рынка недвижимости и
уровнем социально-экономического развития региона. Использование данной
зависимости позволяет на основе изучения социально-экономической ситуации
оценить предпочтительность того или иного региона с позиции состояния и
перспектив развития рынка жилой недвижимости перед другими регионами. Это
является важнейшим критерием для инвесторов.
Таким образом, развитие регионального рынка жилой недвижимости
находится в прямой зависимости от уровня развития экономки региона и
оказывает влияние на него. Причем, региональная экономика становится все
более самостоятельной системой, ставящей перед собой собственные цели. В этой
связи, политика региональных властей должна опираться на анализ всего
многофакторного массива информации о состоянии региона и на этой основе
принимать наиболее важные, решения с учетов взаимного влияния и зависимости
показателей социально-экономического положения региона и регионального
рынка жилой недвижимости, формируя необходимые механизмы регулирования
рынка жилой недвижимости региона.
Однако, для того чтобы система региональных рынков могла обеспечить
эффективное развитие экономики региона, необходимы соответствующие
социально-экономические условия, в их числе:
47
- благоприятные условия развития отношений собственности;
- институциональной среды и инфраструктуры региональных рынков;
-
формирование
конкурентной
среды;
цивилизованные
формы
взаимоотношений хозяйствующих субъектов;
- развитый механизм государственного регулирования и саморегулирования
рынка жилой недвижимости.
2.2. Развитие рынка жилой недвижимости как фактор экономического роста
региона
Рынок жилой недвижимости оказывает серьезное влияние на отрасли
обрабатывающей промышленности, производящие строительные материалы,
конструкции, оборудование. Колебания активности в данной сфере вызывают
существенные
колебания
экономической
активности
региона
в
целом.
Увеличение объемов ввода жилья в ответ на стимулирующий импульс в виде
прироста инвестиций в жилищное строительство позволяет получить эффект
расширения совокупного спроса и мультипликативного прироста валового
регионального продукта, что приобретает первостепенное значение в условиях
экономического спада.
Степень влияния инвестиций в рынок жилой недвижимости на объемы
ввода жилья в регионе определяется на основе регрессионного анализа данных
таблицы 2.
Учитывая длительность строительного цикла, влияние инвестиций на
объемы жилищного строительства в расчетах закладывается временной лаг
равный
1-му году. В результате
получена
следующая
функциональная
зависимость (рис. 7):
Qжн = 631,71 + 0,73544Iжн
(1)
где Qжн - объем вновь введенного жилья в регионе, тыс. м2;
Iжн - величина инвестиций в жилищное строительство, млн р.
Коэффициент регрессии R= 73,76%.
48
Таблица 2 - Ввод в действие жилых домов и инвестиции в жилищное строительство по
субъектам ЦФО [64, с.429,586]
Ввод
в
действие
домов (тыс. кв.м.)
жилых Инвестиции
в
жилищное
строительство (мл.руб.)
Белгородская область
1555
446,4
Брянская область
644
486,3
Владимирская область
647
90,7
Воронежская область
1627
822,6
Ивановская область
260
21
Калужская область
796
323,4
Костpомская область
322
22,4
Курская область
567
256,3
Липецкая область
1061
418,1
Московская область
9623
5180,6
Оpловская область
479
131,8
Рязанская область
667
403,6
Смоленская область
514
123,1
Тамбовская область
826
289,2
Твеpская область
556
529,4
Тульская область
771
483,6
Яpославская область
717
617,9
г. Москва
3920
8636,3
Полученная зависимость показывает, что рост величины инвестиций в
жилищное строительство на 1 млн р. приводит к увеличению объемов жилищного
строительства в среднем по областям ЦФО на 73,5 м2.
В фазе рецессии спрос на товары длительного пользования и средства
производства сокращается в наибольшей мере. Однако поведение рынка жилой
недвижимости несколько отличается от других отраслей, производящих
инвестиционные товары:
49
- жилье как товар обеспечивает первичную потребность человека в защите
от неблагоприятных погодных условий, удовлетворение которой в ряде случаев
не может быть отложено;
- жилье гораздо медленнее подвергается моральному и физическому износу,
чем
инвестиционные
товары,
поэтому
оно
может
быть
распродано
с
наступлением фазы подъема;
- в силу продолжительности срока создания жилья эффект от увеличения
инвестиций в жилищное строительство может проявиться в виде роста объемов
вводимого жилья уже после окончания рецессии в фазе подъема;
- жилье не является экспортным товаром, поэтому спрос на него менее
зависим от конъюнктуры мировых рынков, чем спрос на товары, участвующие в
мировой торговле.
Рисунок 10 - Зависимость объемов ввода жилья в регионе от величины инвестиций в
жилищное строительство для ЦФО (по данным 2016 г.)
50
Чтобы
показать
значение
притока
инвестиций
на
рынок
жилой
недвижимости для стимулирования регионального экономического роста,
необходимо построить модель, согласно которой развитие рынка жилой
недвижимости оказывает мультипликативное влияние на развитие экономики
региона по нескольким каналам (рисунок 11).
В процессе возведения жилых объектов происходит создание новых
объектов инженерно-коммунальной инфраструктуры для обслуживания вновь
созданного жилья. Это сопровождается положительными внешними эффектами:
новые объекты инфраструктуры начинают использоваться для обслуживания
ранее созданного жилья, располагаемого на прилегающих территориях, что
позволяет улучшить качество предоставляемых жилищных услуг, качество жизни
населения и стимулировать спрос на новое жилье.
Более
высокие
объемы
жилищного
строительства
способствуют
привлечению большего количества трудовых ресурсов в данную сферу,
формированию доходов занятых и росту прибылей строительных компаний. В
результате возникает несколько эффектов.
Во-первых, происходит расширение налогооблагаемой базы и увеличение
налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Расширение доходной части
бюджетов позволяет увеличить размер бюджетных ресурсов, направляемых на
расселение
из
ветхого
и
аварийного
жилья
на
земельных
участках,
предоставляемых под застройку, и на обеспечение данных участков объектами
коммунальной инфраструктуры, что приводит к снижению себестоимости
строительства. Кроме того, более высокий уровень бюджетных доходов
обеспечивает дополнительные
создание
и
приобретение
инфраструктуры.
возможности финансирования расходов на
социального
жилья
и
развитие
рыночной
51
Рисунок 11 - Модель мультипликативного влияния сегмента жилищного строительства на развитие экономики региона
52
Во-вторых, появляется дополнительный спрос на товары и услуги других
производителей,
и
следовательно,
стимулируется
развитие
действующих
производств на территории региона и формируются стимулы к созданию новых
предприятий.
Создание
на
территории
региона
собственных
предприятий
по
производству строительных материалов, строительно-монтажных, проектноизыскательских работ выступает ключевым фактором сокращения издержек
строительных компаний и снижения цен на жилье.
Расширение совокупного спроса через эффект мультипликации создает
предпосылки для экономического роста в регионе, развития смежных рынков
(коммерческой недвижимости, строительных работ и материалов, технологий),
появления новых рабочих мест и роста доходов населения. Повышение
привлекательности региона с точки зрения возможностей трудоустройства,
предпринимательской деятельности и развития рыночной инфраструктуры
обеспечивает дополнительный приток инвестиций, в том числе в рынок жилой
недвижимости. Более высокие объемы инвестиций через эффект акселератора
способствуют увеличению объемов жилищного строительства и улучшению
жилищной обеспеченности населения.
Количественная оценка мультипликативного эффекта при росте объема
инвестиций в рынок жилой недвижимости может быть осуществлена следующим
образом:
MULI = 1 / (1 - MPC- MPI+ mF+ mR),
(2)
где MULI - мультипликатор автономных инвестиций;
MPC- предельная склонность к потреблению в регионе;
MPI- предельная склонность к инвестированию;
mF и mR - предельная склонность к импортированию из-за рубежа и из
других регионов РФ соответственно (поскольку импорт рассматривается как
утечка
из
потока
региональных
расходов,
предельная
импортированию ослабляет эффект мультипликации).
склонность
к
53
Оценка MPC, MPI, mF, mR осуществляется на основе выведения
региональной потребительской функции, инвестиционной функции, функции
импорта методом регрессионного анализа:
C= ƒ+ MPC * Y;
(3)
I = x + MPI * Y;
(4)
I mF= µ + mF * Y;
(5)
I mR= α + mR * Y;
(6)
где С – фактическое конечное потребление домашних хозяйств, млн р.;
I – инвестиции в основной капитал, млн р.;
I mF – импорт товаров и услуг из-за рубежа, млн р.;
I mR – ввоз товаров и услуг из других регионов РФ, млн р.;
Y – валовой региональный продукт, млн р.
Вид данных функций для Орловской области представлен в таблице . 1.
Согласно расчетам, величина мультипликатора инвестиций в рынок жилой
недвижимости составила 3,257. Это означает, что прирост инвестиций в рынок
жилой недвижимости на 1 р. в текущих рыночных ценах позволит получить
прирост валового регионального продукта на 3,257 р.
Таблица 3 - Региональная функция потребления, инвестиций, импорта для Орловской
Области
Функция
Вид функции
Предельная склонность
Потребления
C= 0,5979Y-15742
MPC = 0,5979
Инвестиций
I= 0,1855Y + 1497,2
MPI = 0,1855
I mF = 0,0168Y +5326,8
mF = 0,0168
I mR = 0,0736Y + 0,000002
mR = 0,0736
Импорта из-за рубежа
Импорта
из
других
регионов
Развитие рынка жилой недвижимости в любом регионе имеет целью
улучшение жилищных условий и повышение качества жизни населения.
Основным показателем, отражающим данную цель, является уровень жилищной
обеспеченности - количество квадратных метров жилья, приходящихся на одного
54
жителя региона. Представляется, что приток инвестиций на рынок жилой
недвижимости через эффект мультипликации способен активизировать процессы
жилищного строительства в регионе и повысить уровень обеспеченности
населения жильем. Это и есть тот значимый социальный эффект, который следует
оценивать. Данная оценка проводится в несколько этапов.
1 Этап. Формирование статистической базы данных (статистические данные
о динамике объемов фактического конечного потребления домашних хозяйств,
статистические данные о динамике величины инвестиций в основной капитал,
статистические
данные
о
динамике
валового
регионального
продукта,
статистические данные о динамике объема импорта в регион из-за рубежа и из
других регионов РФ, статистические данные о динамике величины инвестиций в
жилищное строительство).
2 Этап. Оценка величин (предельной склонности к потреблению,
предельной
склонности
к
инвестированию,
предельной
склонности
к
импортированию из-за рубежа и из других регионов, предельной склонности к
инвестированию в жилищное строительство).
3 Этап. Оценка величины мультипликатора инвестиций в жилищное
строительство (MULI = 1 / (1 - MPC- MPI+ mF+ mR)).
4 Этап. Оценка величины прироста ВРП при увеличении инвестиций в
жилищное строительство (∆Y = ∆I0рж * MULI).
5 Этап. Оценка общей величины прироста инвестиций в жилищное
строительство при увеличении ВРП.
6 Этап. Оценка прироста объемов жилищного строительства при приросте
инвестиций в жилищное строительство.
7 Этап. Оценка прироста уровня жилищной обеспеченности населения
региона при приросте объемов жилищного строительства.
На основе оценки значений мультипликатора инвестиций рассчитывается
общий прирост ВРП:
∆Y = ∆I0рж * MULI
(7)
55
где ∆Y - прирост ВРП, млн р.;
∆I0рж - прирост величины инвестиций в рынок жилой недвижимости, млн р.
На следующем этапе выводится функция инвестиций в рынок жилой
недвижимости, на основе которой определяется значение предельной склонности
к инвестированию в рынок жилой недвижимости:
I рж = со + MPIрж Y,
(8)
где I рж - инвестиции рынок жилой недвижимости, млн р.;
MPIрж
-
предельная
склонность
к
инвестированию
в
жилищное
строительство, млн р.;
со - свободный коэффициент.
На основе метода регрессионного анализа данная зависимость была
получена для Орловской области на основе данных таблицы 4.
Таблица 4 - Валовый региональный продукт и инвестиции в жилищное строительство в
орловской области [64, с.281,586]
Инвестиции в
жилищное
строительство
(млн.руб.)
Валовый
региональный
продукт
(млн.руб.)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
483,2
492,1
144,4
111,2
282,3
286,1
235,7
292,1
131,8
77101 96670 90624 106197 130951 146140 164526 178822 205763
Зависимость имеет следующий вид:
Y = 1718,00 + 160,8 I рж,
(9)
где, I рж - инвестиции рынок жилой недвижимости, млн р.
Y – валовой региональный продукт, млн р.
Графическое представление зависимости величины инвестиций в жилищное
строительство от ВРП в Орловской области представлено на рисунке 12.
56
Рисунок 12 - Зависимость величины инвестиций в жилищное строительство от ВРП в
Орловской области (по данным 2006-2016 гг.) [64, с.281,586]
Зависимость свидетельствует, что прирост инвестиций в рынок жилой
недвижимости на 1000 р. оборачивается в среднем приростом на 1878,8 р. ВРП
Орловской области.
2.3 Факторная модель оценки влияния рынка жилой недвижимости на
социально-экономическое развитие территории
Построим модель оценки влияния на величину валового регионального
продукта в субъектах ЦФО РФ от показателей развития строительной отрасли с
помощью многомерных статистических методов анализа.
Для выполнения проекта была использована информация о развитии
строительного комплекса РФ, полученная из официальных статистических
источников (Росстат).
57
Таблица с исходными показателями представлена в Приложении 1. Всего
были собраны и структурированы данные о 18 субъектах ЦФО РФ. Для анализа
были использованы следующие входные параметры:
1.
Валовой региональный продукт (всего, млн. руб.).
2.
Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности
«строительство» организациями различных форм собственности (млн руб.).
3.
Число действующих строительных организаций различных форм
собственности (шт.).
4.
Ввод в действие жилых домов (тысяч квадратных метров общей
площади).
5.
Ввод в действие жилых домов (на 1000 человек населения, м2 общей
площади).
6.
Ввод в действие квартир, шт.
7.
Ввод в действие квартир (на 1000 человек населения), шт.
8.
Ввод в действие жилых домов, построенных населением за счет
собственных и заемных средств тыс. м2 общей площади.
9.
Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет
собственных и заемных средств, в общем вводе жилья (в процентах).
10.
Использование денежных доходов населения (в процентах от общего
объема денежных доходов населения) на приобретение недвижимости.
11.
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на
одного жителя (квадратных метров).
12.
Валовая добавленная стоимость, в % по отрасли «строительство».
13.
Инвестиции в основной капитал по отрасли «строительство»
(миллионов рублей).
14.
Индексы цен на первичном
рынках жилья (в процентах к концу
предыдущего года).
15.
Индексы цен на вторичном рынках жилья (в процентах к концу
предыдущего года).
58
16.
Средние цены на первичном рынках жилья (рублей за один
квадратный метр общей площади).
17.
Средние цены на
вторичном рынках жилья (рублей за один
квадратный метр общей площади).
Для более детального анализа при построении модели оценки влияния на
величину валового регионального продукта в субъектах ЦФО РФ от показателей
развития строительной отрасли проведен факторный анализ.
С помощью факторного анализа выявлены скрытые переменные факторы,
отвечающих за наличие линейных статистических корреляций между наблюдаемыми
переменными. При анализе в один фактор объединяются сильно коррелирующие
между собой переменные, как следствие происходит перераспределение дисперсии
между компонентами и получается максимально простая и наглядная структура
факторов. После объединения коррелированность компонент внутри каждого
фактора между собой будет выше, чем их коррелированность с компонентами из
других факторов. Эта процедура также позволяет выделить латентные переменные,
что бывает особенно важно при анализе социальных представлений и ценностей.
Для анализа нам необходимо максимальное число факторов. В нашем
исследовании оно равно 16, то есть все перечисленные выше входные факторы кроме
объёмов ввода в действие жилых домов организациями различных форм
собственности.
При заполнении поля Min. eigenvalue (Минимальное собственное значение)
руководствуются критерием Кайзера, который рекомендует использовать лишь те
факторы, для которых собственные значения не меньше 1. При исследовании
установлено минимальное собственное значение - 0,001.
Результаты факторного анализа (Factor Analysis Results):
•
Number of variables (число анализируемых переменных) – 16;
•
Method (метод анализа) – главные компоненты;
•
log(10) determination of correlation matrix (десятичный логарифм
детерминанта корреляционной матрицы) – -23,146;
59
•
Number of Factor extraction (число выделенных факторов) – 3;
•
Eigenvalues (собственные значения) – 7,99802 4,49110 1,19560.
Результаты факторного анализа по максимальному числу факторов
позволяют определить, что проведения полного анализа достаточно
3-х
определяющих факторов. Причем первый фактор объясняет 729,97% общей
дисперсии, второй фактор – 12,19 %, третий фактор 5,75 % и т. д. (таблица 5).
Таблица 5 Результаты определения факторов влияющих на ввод в действие жилых домов
(тысяч квадратных метров общей площади)
1
2
3
Eigenvalue
7,998016
4,491101
1,195604
% Total
49,98760
28,06938
7,47252
Cumulative
7,99802
12,48912
13,68472
Cumulative
49,98760
78,05698
85,52951
Для интерпретации данных показателей с помощью критерия критерий
Screeplot (критерий каменистой осыпи), было оценено необходимое количество
факторов для проведения факторного анализа (рисунок 13).
Рисунок 13 График собственных значений
60
Факторные нагрузки Factor loadings (Varimax raw и Varimax normalized)
представлены в Приложении 2 и 3. В приложении факторам соответствуют
столбцы, а переменным – строки и для каждого фактора указывается нагрузка
каждой исходной переменной, показывающая относительную величину проекции
переменной на факторную координатную ось.
Факторные нагрузки могут интерпретироваться как корреляции между
соответствующими переменными и факторами – чем выше нагрузка по модулю,
тем больше близость фактора к исходной переменной; таким образом, они
представляют наиболее важную информацию для интерпретации полученных
факторов.
Проведенный анализ позволяет сгруппировать факторы, влияющие на
валовый региональный продукт на несколько групп:
- фактор, объединяющий объемы ввода в действие жилых домов (тысяч
квадратных метров общей площади), число вводимых в действие квартир (шт.);
- фактор, объединяющий величины использования денежных
доходов
населения (в процентах от общего объема денежных доходов населения) на
приобретение недвижимости, инвестиции в основной капитал по отрасли
«строительство» (миллионов рублей);
- фактор, объединяющий средние цены на первичном и вторичном рынках
жилья.
Проведенный анализ позволяет провести группировку субъектов на основе
метода балльной оценки. Его сущность заключается в присвоении баллов
субъектам ЦФО РФ в соответствии с рангами выбранных показателей (по
каждому показателю отдельно) с последующим суммированием баллов.
Присвоение баллов используется для нормирования разнородных показателей, а
суммирование баллов - для их агрегирования. Полученные результаты позволяют
выявить
пространственные
различия
в
комплексных
показателях,
складывающихся из множества частных данных. Баллы присваиваются в виде
61
целых чисел. За минимальное число принимается 1 (единица), за максимальное число, равное количеству субъектов ЦФО РФ (18).
По причине того, что рынок недвижимости более инертен по сравнению с
другими рынками, и устоявшиеся тенденции остаются неизменными на
протяжении нескольких лет, для выявления пространственных различий в
показателях активности на рынке жилой недвижимости проанализированы
данные за 2016 г. В сокращенном виде они представлены в таблице 6.
Таблица 6 - Факторные значения развития рынка жилой недвижимости в регионах ЦФО
1555
644
15
7
1
0,8
6
3
50275
32058
15
1
36
11
647
1627
260
796
322
567
1061
9623
479
667
514
826
556
771
717
3920
8
16
1
12
2
6
14
18
3
9
4
13
5
11
10
17
1,2
1,4
1,3
1,1
0,6
0,6
1,9
3
0,9
2
1
0,9
1,2
2
1,1
7,4
10
13
12
8
1
2
14
17
4
15
7
5
11
16
9
18
38671
44263
36169
48115
35861
34948
37429
80783
37251
37751
40247
35214
51130
47032
48727
182292
9
11
5
13
4
2
7
17
6
8
10
3
16
12
14
18
27
40
18
33
7
10
35
52
13
32
21
21
32
39
33
53
Итог (сумма балов)
Балл
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Белгородская область
Брянская область
Владимирская
область
Воронежская область
Ивановская область
Калужская область
Костромская область
Курская область
Липецкая область
Московская область
Орловская область
Рязанская область
Смоленская область
Тамбовская область
Тверская область
Тульская область
Ярославская область
г. Москва
Средние цены на первичном рынках
жилья (рублей за один квадратный
метр общей площади)
1
2
Балл
п/п
Использование денежных доходов
населения (в % от общего объема
денежных доходов населения) на
приобретение недвижимости
Регион
Балл
№
Ввод в действие жилых домов (тысяч
квадратных метров общей площади)
РФ
62
По сумме набранных баллов регионы были разбиты на четыре группы:
- регионы, отличающиеся низкой активностью рынка жилой недвижимости
(<15 баллов);
- регионы со средним уровнем активности на рынке жилья (15-30 баллов);
- регионы с повышенной активностью на рынке жилой недвижимости (3139 баллов);
- регионы с высокой активностью на рынке жилой недвижимости (>40
баллов)
Таблица 7 - Сравнительные значения ранжирования регионов
Регион
Итоговый ранг факторных
значений развития рынка жилой
недвижимости
Итоговый ранг
величины ВРП
Костромская область
7
1
Курская область
10
8
Брянская область
11
5
Орловская область
13
3
Ивановская область
18
2
Смоленская область
21
4
Тамбовская область
21
6
Владимирская область
27
11
Рязанская область
32
7
Тверская область
32
9
Калужская область
33
10
Ярославская область
33
12
Липецкая область
35
13
Белгородская область
36
15
Тульская область
39
14
Воронежская область
40
16
Московская область
52
17
г. Москва
53
18
63
При
анализе
ранг
факторных
значений
развития
рынка
жилой
недвижимости и ранга величины ВРП (таблица 7) между этими значениями
выявляется прямая зависимость. Это определяет правомочность факторной
модель оценки влияния рынка жилой недвижимости на социально-экономическое
развитие территории.
В число регионов с самыми высокими показателями активности на рынке
жилья вошли Воронежская область, Московская область, г. Москва. Для
Московской области и г. Москва, входящих в данную группу, активность на
рынке жилья напрямую связана с показателями миграционного прироста. На
высокие показателями активности на рынке жилья существенное влияние
оказывает среднемесячная заработная плата на одного работника. В данных
регионах она больше, чем в среднем по России, что подтверждается величиной
использование денежных доходов населения (в % от общего объема денежных
доходов населения) на приобретение недвижимости. При этом средние цены на
первичном рынках жилья (рублей за один квадратный метр общей площади)
также выше среднего значения по ЦФО.
Особо выделяется рынок недвижимости в г. Москва. Не смотря на то, что в
результате приведенной выше группировки данный субъект был отнесен ко
второй группе (с повышенным уровнем активности), следует заметить, что рынок
жилья в Москве является одним из наиболее развитых рынков жилой
недвижимости в России. Все региональные рынки жилой недвижимости в России
развиваются,
ориентируясь
на
московский,
перенимают
строительные
технологии, опыт развития инфраструктуры и благоустройства территорий, а
также новые форматы жилых объектов. Одна из главных особенностей рынка
жилья в Москве заключается в том, что большое количество покупателей
недвижимости - не коренные жители города, что снижает объективность расчетов
показателей активности на рынке жилой недвижимости по статистическим
данным.
64
Большое влияние на активность на рынке недвижимости в регионах группы
с низкой активностью рынка жилой недвижимости (Костромская область,
Курская область, Брянская область. Орловская область) оказывает средняя
заработная плата населения. Во всех субъектах данной группы среднемесячная
номинальная начисленная заработная плата на одного работника меньше, чем в
среднем по России. Это определяет количество и размеры ипотечных кредитов,
также среднедушевые затраты на приобретение жилой недвижимости что
напрямую влияет на средние цены на первичном рынках жилья (рублей за один
квадратный метр общей площади) и величины ввода в действие жилых домов
(тысяч квадратных метров общей площади).
Остальные регионы России были условно поделены на две группы: регионы
со средним (Ивановская область, Смоленская область, Тамбовская область,
Владимирская область) и с повышенным уровнем (Рязанская область, Тверская
область, Калужская область, Ярославская область, Ярославская область,
Белгородская
область,
Тульская
область)
активности
на
рынке
жилой
недвижимости.
Данные по активности на рынках жилья г.Москвы и Московской области
свидетельствуют о явлении субурбанизации - процессе роста и развития
пригородной зоны крупных городов. Особенно масштабно оно проявляется в
московской агломерации, где активно происходят изменения, связанные с
возрастающим спросом на индивидуальные дома, строительством жилья разного
формата (коттеджи, таунхаусы, мало- и среднеэтажные многоквартирные дома).
Сезонная субурбанизация, преобладающая сегодня в Подмосковье, может
постепенно быть вытеснена субурбанизацией западного типа.
Таким образом в настоящее время наблюдаются значительные различия
рынков жилой недвижимости субъектов Российской Федерации, вызванные
различными особенностями, характерными для рынков отдельно взятых
регионов.
65
В субъектах РФ с низким уровнем доходов, с миграционным оттоком
населения, с малыми объемами инвестиций и финансовых потоков рынок жилья
развивается замедленными темпами, часто находится в состоянии стагнации. В
развитии рынка жилья в таких регионах важную роль играет политика
региональных
органов
власти,
стимулирующих
приток
инвестиций
и
реализующих специальные государственные программы обеспечения населения
жильем и развития механизмов ипотечного кредитования.
Эффективное функционирование рынка жилой недвижимости является
залогом позитивного социально-экономического развития региона.
Во-первых, развитие рынка жилья в качественном и количественном
направлениях вызывает рост смежных видов деятельности - таких, как
промышленность
строительных
материалов,
проектирование,
торговля,
транспорт, социально-бытовые и финансовые услуги.
Во-вторых, наличие развитого рынка жилья в регионе улучшает условия
жизни человека, влияет на демографические и миграционные процессы, а также
отражает потенциал регионального социально-экономического и культурного
роста и формирует внешний облик региона. Активность на рынке жилой
недвижимости
важный
привлекательность региона.
показатель,
характеризующий
инвестиционную
66
3 ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
В
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
СИСТЕМЕ
ТЕРРИТОРИИ
3.1. Формирование ресурсно-факторного подхода к развитию рынка жилой
недвижимости
На современном этапе возрастает роль социальной инфраструктуры в
структуре экономики страны и ее регионов. Вектор развития социальной
инфраструктуры
направлен
в
сторону
современных
инновационных
преобразований, связанных с гуманизацией и экологизацией научно-технического
прогресса, разработкой и диффузией эколого-гуманистических инноваций,
способствующих уменьшению деструктивного воздействия на окружающую
среду и здоровье социума.
В ряду элементов социальной инфраструктуры (медицинская, жилищная,
образовательная,
рекреационная,
транспортная
и
бытовая
системы)
приоритетность жилищной системы обусловлена тем, что жилье относится не
только к первичным потребностям индивидуума, но и к базовым ценностям
общества. Архитектурно-культурный образ жилья как вторичная потребность
изменялся на протяжении исторического развития общества: от приспособления
природных образований, строительного объекта и воплощения архитектурных
идей до инновационных решений. Экономическая роль жилищной системы
заключается в достижении мультипликативного эффекта в развитии сопряженных
с ней элементов социальной инфраструктуры, а также стимулировании
инновационного развития материального производства.
Сложность
современных
социально-экономических
изменений,
происходящих в жилищной системе региона, обусловлена закономерным
переходом общества от одной исторической (индустриальной) ступени к другой
(постиндустриальной). Особенностью жилищной системы является то, что она
представляет собой:
67
а) отрасль материального и инновационного производства, способную
стимулировать развитие сопряженных с ней отраслей производства и социальной
инфраструктуры;
б) является показателем качества жизни граждан региона, а также системой
социальных взаимоотношений, способной регулировать социальные конфликты.
Результат
функционирования
пространственно-временном
жилищной
континууме
системы
может
быть
в
определенном
представлен
как
производственная функция:
Q = F (A, T, M, Ins, O, Inf)
где Q – произведенный продукт (жилищный фонд);
А – человеческий фактор;
Т – технологический фактор;
M – природно-материальный фактор;
Ins – институциональный фактор;
O – организационный фактор;
Inf – информационный фактор экономических субъектов, которые
взаимодействуют в жилищной системе региона.
Рассмотрим
комплементарных
жилищную
и
систему
взаимозависимых
в
виде
взаимодействующих
трансформационных
(Tf)
и
трансакционных (Ta) факторов производства, издержек для экономических
субъектов: Q = F (Tf, Ta). Трансформационные факторы (человеческий,
технологический, природный – A, T, M) необходимы для организации
производственной деятельности экономических субъектов жилищной системы.
Трансакционные
факторы
(институциональный,
организационный
и
информационный – Ins, O, Inf) характеризуют неформальные и формальные
правила, организационные
формы бизнеса, информационные
системы и
технологии, необходимые для проектирования, строительства и обслуживания
жилья.
68
Следует отметить, что уровень развития каждого из факторов и их
эффективного комбинирования в рамках производственного процесса определяет
продуктивность последнего и выражает культуру человеческого бытия. Именно
нарастающая взаимосвязанность и взаимозависимость факторов и процессов
производства
в
современном
организационными,
мире,
обусловленные
институциональными
и
всеми
природными,
техническими
связями,
миграционными и информационными потоками, объединяют все хозяйственные
процессы в единое целое и дают неоспоримые возможности рассматривать
сегодня мировое хозяйство как глобальную систему.
На
рисунке
14
отражена
комбинация
трансформационных
и
трансакционных факторов жилищной системы региона. Региональная специфика
жилищной
системы
трансформационных
заключается
и
в
трансакционных
определенной
факторов
и
их
комбинации
эффективном
воспроизводстве, и влияет на разнообразие форм ее организации и способов
реализации
функций.
В
жилищной
системе
особенное
значение
имеет
воспроизводство человеческого, институционального, природного факторов,
которое осуществляется с различной скоростью в каждом регионе. Так, к
примеру, в «столичных» регионах воспроизводство протекает более активно и
интенсивно, чем в периферийных. Это обусловлено тем, что на активное
воспроизводство
жилищной
системы
столичных
регионов
оказывают
значительное влияние мировые экономические тенденции, активность рыночных
отношений в производственной и инновационной деятельности экономических
субъектов, развитая институциональной среда, географическая близость к
материальной производственной базе и др.
В пространственно-временном континууме оптимальное соотношение
трансформационных и трансакционных факторов постоянно нарушается, затем
восстанавливается на новом качественном уровне. Согласно кибернетическому
закону У. Эшби, если одна подсистема функционирует, не согласуясь с другими,
ее устойчивость нарушается и дестабилизируется состояние системы в целом.
69
Трансакционные
факторы
Институциональный
Организационный
Информационный
Жилищный фонд
Ресурсы
Жилищная
система
Технологический
Природный
Человеческий
Трансформационные
факторы
Рисунок 14 - Трансформационные и трансакционные факторы жилищной системы
региона
Основной причиной нарушения оптимального соотношения факторов
являются
технологические
инновации
различного
масштаба
(эпохальные,
базисные, улучшающие, микроинновации, псевдоинновации, антиинновации).
Такое
нарушение
вызывают
существующие
на
определенном
этапе
экономического развития противоречия между следующими процессами:
– развитием технологического и природного факторов, достижением
технологической и экологической эффективности;
– развитием технологического и человеческого факторов производства;
–
устойчивым
взаимодействием
экономического
пространства
и
институционального поля.
В
условиях
существования
индустриальной
и
постиндустриальной
экономических систем имеет место различие в доминировании определенных
70
факторов производства и структуре каждого фактора (таблица 8). Человеческий
фактор как важнейший фактор способен изменять модели поведения индивидов,
воздействовать на структуру и качество других факторов. Если индустриальная
модель человеческого поведения характеризовалась как конфликтность интересов
в системе «природа – человек – общество», то постиндустриальная –
гармоничные отношения между природой и человеком, человеком и человеком.
Таблица 8 - Трансформационные и трансакционные факторы жилищной системы в
условиях индустриализации и постиндустриализации
Факторы производства
Изменения в факторах производства и в условиях
Индустриализация
Постиндустриализация
Человеческий фактор (А) Высокий
трудовой Развитие
творческого
и
потенциал,
асимметрия креативного
потенциала
инновационного знания
человека
в
условиях
экономики знаний
Технологический фактор Разработка
ресурсоёмких Разработка
(Т)
технологий
и
техники, ресурсосберегающих
и
наносящих
деструктивное экономически
чистых,
воздействие на природу и информационных технологий
здоровье человека
и техники в строительстве и
обслуживании жилых зданий
Природно-материальный Эксплуатация
природы Коэволюция
природы
и
фактор (М)
человеком, не рациональное человека,
гармоничные
использование
природных отношения между природой и
ресурсов
человеком
Институциональный
Индустриальные институты Постиндустриальные
фактор (Ins)
и
доминирование институты, доминирование не
формальных правил
формальных правил
Организационный фактор Жесткие организационные Адаптивные
формы
(О)
формы предприятий
организации
взаимоотношений
между
предприятиями
Информационный фактор Асимметрия
Единое
информационное
(Inf)
информационных
пространство, использование
пространства,
низкая информационных систем
доступность к информации
Сложность экономических и организационно-технических взаимосвязей
между экономическими субъектами предопределяет необходимость учитывать,
что жилищная система представляет собой диалектическое объединение
искусственно организованного пространства с природной средой. Жилая среда
71
развивается в поле межчеловеческих отношений, объединяющих природную
среду, производственную и социальную сферы.
Медленное
общество
встраивание
обусловлено
жилищной
траекторией
системы
ее
в
постиндустриальное
предшествующего
развития,
недостаточным для этого инвестиционно-инновационным потенциалом региона.
Роль жилищной системы на протяжении исторического развития России
существенно
менялась
и
меняется.
Для
советской
жилищной
системы
имманентны такие черты, как абсолютный дефицит, бюрократизация и
оппортунистическое поведение при распределении жилья, отсутствие адекватной
системы обслуживания жилых зданий. С 1930-х гг. жилищная система выступала
как неотъемлемая часть строительства производственных объектов, выполняя
функцию привлечения и закрепления трудовых ресурсов. «Под производственный
объект» формировались и другие элементы социальной инфраструктуры, что
препятствовало их мобильности. С 1970-х гг. жилищная система выполняла еще
одну – политическую – функцию, которая заключалась в отсутствии права выбора
места проживания, прямом закреплении на основе регистрации.
Стремление сохранить жилищную систему в ее существующем виде
привело к ее разрушению, выполнению теневым сектором рыночных функций,
росту социальных издержек при переходе российских регионов к рыночным
условиям хозяйствования. Для
современной
жилищной
системы
России
характерно проявление институциональной мимикрии, возникшей в результате
неэффективного воспроизводства факторов производства жилищной системы.
Это означает, что система поменяла основную функцию – способ улучшения
условий жизни населения – на функцию сохранения свободного финансового
капитала и финансовых спекуляций.
Экономическое развитие жилищной системы региона предстает как
необратимый процесс нарастания сложности общественного воспроизводства за
счет
периодически
повторяющейся
смены
технологических
новаций
и
институтов. Поэтому стратегия постиндустриального развития жилищной
72
системы отражает коэволюционное, системное движение ее трансформационных
и трансакционных факторов в соответствии с тенденциями постиндустриализации
региона
и
страны
в
целом.
Оптимизация
инвестирования
в
развитие
трансформационных и трансакционных факторов производства осуществляется
следующим образом: сначала направляются инвестиции в трансформационные
факторы,
которые
создают
основу
для
организации
инновационной
и
производственной деятельности в строительстве и обслуживании жилых зданий;
затем
–
в
трансакционные
факторы,
необходимые
для
создания
институционального поля диффузии инноваций в жилищной системе.
Достижение интегрального эффекта в жилищной системе обеспечивается
коэволюционированием ее трансформационных и трансакционных факторов.
Коэволюция (Н. Винер, Н. Тимофеев-Ресовкий, Я. Тинберген) рассматривается
как совокупная, взаимно адаптивная изменчивость факторов жилищной системы.
Результатом такой коадаптивной изменчивости может стать как сохранение
жилищной
системы
в
достигнутом
оптимальном
состоянии,
так
и
ее
совершенствование. Коэволюционное становление и сохранение жилищной
системы осуществляется как объективный процесс в рамках воздействия
экономических законов, что позволяет из всех возможных трансформаций тех или
иных факторов системы выбрать наиболее эффективное ее состояние.
Концепция коэволюции природы и человека определяет оптимальное
соотношение интересов человечества и природы, избегая двух крайностей:
– стремления к полному господству человека над природой, что характерно
для индустриального развития жилищной системы;
– «смирения» перед ней.
Согласно принципу коэволюции общество, чтобы обеспечить будущее,
должно не только изменять природу, адаптируя ее к своим потребностям, но
измениться само, приспосабливаясь к требованиям природы, т.е. общество
формирует имманентную экологическую культуру и учитывает ее ценности. По
мнению Н. Винера, мы настолько радикально изменили нашу среду, что теперь
73
для того, чтобы существовать в ней, мы должны изменить себя через развитие
институционального фактора. Коэволюционный переход системы «человекбиосфера» к состоянию динамически устойчивой целостности в рамках нового
эколого-гуманистического технологического уклада симбиоза означает реальную
трансформацию в ноосферу.
Коэволюционная стратегия должна иметь две составляющие:
1) снижение нагрузки на биосферу. Однако распространение безотходных,
энергосберегающих,
био-
и
иных
прогрессивных
технологий
является
недостаточным для преодоления кризиса. Стратегия выживания затрагивает все
сферы жизнедеятельности – экономику, политику, культуру;
2) институционализация экологической культуры общества, т. е. ценностей,
норм
и
принципов
ответственности
перед
человеческого
будущим
поведения,
поколением.
отражающих
понимание
Экологическая
культура
сформируется тогда, когда индивидуум институционализирует экологическое
поведение
через
развитие
экологического
мышления.
Показателями
эффективности экологической культуры предполагают не только рациональное
ресурсопользование
страны
и
региона,
но
и
снижение
деструктивного
воздействия на окружающую среду. Отношения между природой и обществом
серьезно обострились, угрожая его будущему. Основные проблемы связаны с
конфликтами, возникающими между экономической политикой и условиями,
необходимыми для формирования экологической культуры.
В условиях постиндустриального общества функционирование жилищной
системы обусловливает проникновение экологического фактора в техникотехнологический, конвергенцию экономики и экологии в единую систему на
различном уровне. Важнейшим направлением воспроизводства экологического
фактора жилищной системы является рациональное и вторичное использование
экономических
принципиально
ресурсов,
предполагающее
инновационных
разработку
и
внедрение
технологий.
Согласно О. Конту [2], переход общества на качественно новый уровень жизни
74
обеспечивается действием закона интеллектуальной эволюции общества как
эволюции его сознания. «Человечество беспрерывно развивается во время хода
цивилизации с физической, нравственной, умственной и политической точек
зрения» [2]. Интеллектуальная эволюция определяет сущность и траекторию
прогрессивного развития общества, являясь субстанцией такого прогресса.
Современный подход к человеческому фактору выделяет специфическую форму
капитала – человеческого (Г. Беккер). Образовательная система становится одним
из
доминирующих
элементов
в
развитии
социальной
инфраструктуры,
способствуя формированию научно-образовательной среды для повышения
качества
жилищных
условий
и
жизни
социума.
Развитие жилищной системы удовлетворяет потребности настоящего времени,
однако не снижает возможности будущих поколений удовлетворять собственные
потребности. «К новым поколениям переходят не только знания и ценности
материальной культуры, но и накопленные и откорректированные многовековой
политикой исторический, трудовой и нравственный опыт, влияющий на
стереотипы поведения живых людей» [2]. Чем динамичнее общество, тем
большую ценность обретает этот уровень культурного творчества, адресованный
будущему.
3.2. Фактор инноваций в развитии рынка жилой недвижимости
Развитие
экономики
территории
связано
с
эффективным
функционированием приоритетных отраслей и сфер деятельности, которое
зависит от инвестирования в разработку инновационных технологий и их
использования для создания продукции. Приоритетность жилищного сектора в
региональной экономике обусловлена тем, что одной из первичных потребностей
индивидуума и общества является потребность в жилье, воспроизводство
которого стимулирует развитие общественного производства и социальной
инфраструктуры, способствует формированию соответствующего уровня и
качества жизни местного сообщества. Простое желание человека улучшить свои
75
жилищные условия, соответствующие требованиям постиндустриальной и
посткризисной экономики, служит стимулом роста валового регионального
дохода,
развития
хозяйства
и
научно-технического
прогресса
с
мультипликативным эффектом.
На рынке жилой недвижимости инновации обеспечивают не только
социальный и экономический, но и экологический эффект, который выражается в
снижении деструктивного воздействия технических новшеств на природу, а также
способствуют
повышению
качества
жизни
социума
и
формированию
соответствующей культуры. Рынок жилой недвижимости становится связующим
звеном между социальной и технологической системами.
Распространение инноваций на рынке жилой недвижимости оказывает
влияние
на
развитие
других
отраслей
социальной
инфраструктуры
и
региональной экономики:
- экономическое – повышается эффективность производства на основе
применения ресурсосберегающих технологий, что способствует оптимальному
использованию экономических ресурсов. Достижение высокого качества благ и
их соответствие спросу потребителя, изменение стандартов качества жилищных
условий во многом зависят от результатов инновационной деятельности;
- экологическое – применение экологически чистых материалов и
технологий
способствует
качественному
изменению
экологической
инфраструктуры и здравоохранения, снижению деструктивного воздействия на
природную среду и уменьшению уровня заболеваемости социума;
- социальное – предоставление качественных услуг согласно современным
условиям
стратификации,
в
соответствии
с
которой
предоставляются
дифференцированные услуги другими элементами социальной инфраструктуры и
общественного производства в целом.
Привлечение инвестиций в разработку инноваций на рынке жилой
недвижимости позволяет достичь значительного экономического эффекта как для
конкретного инвестора, так и для развития смежных отраслей и региональной
76
экономики в целом. Ранее мы обосновали что увеличение инвестиций в рынок
жилой недвижимости не только способствует оживлению жилищного сектора, но
и влечет за собой достижение мультипликативного эффекта в развитии
экономики
территории,
отраслей
основного
производства
и
элементов
производственной инфраструктуры. Для финансирования подобных изменений
необходимы инвестиции не только государства, но и других финансовых
институтов (негосударственных пенсионных и венчурных фондов, страховых
компаний, индивидуальных венчурных инвесторов).
Расширение занятости в смежных отраслях позволит повысить доходы и
качество жизни граждан, способствует увеличению платежеспособного спроса на
потребительские товары и жилье. Увеличение платежеспособного спроса вновь
воздействует на активность жилищного сектора и смежных с ней сфер и
способствует переходу социума на новый качественный уровень потребления.
Рынок жилой недвижимости является достаточно инертной отраслью в
отношении внедрения инноваций, поскольку необходимо учитывать длительный
период возведения многоэтажных зданий (7-11 мес.) и продолжительность
получения результата от применения инноваций. В связи с этим экономически
обоснованным является использование пилотных инноваций в малоэтажном
строительстве, так как строительство таких домов занимает небольшой период (до
6 мес.), а преимущества и недостатки от применения инноваций могут быть
выявлены в короткий срок.
Однако, несмотря на низкую инновационную активность на рынке жилой
недвижимости в России, регулярно появляются новшества, которые, не меняя
радикально
технологического
уклада,
обеспечивают
снижение
стоимости
строительства и эксплуатации жилья, сокращение сроков строительства,
повышение качества и комфортности жилья. Последние крупные изменения
связаны с такими новшествами, как переход к сборно-монолитному каркасному
домостроению; использование технологии несъемной опалубки; улучшение
качества
бетона
за
счет
различного
рода
добавок,
улучшающих
его
77
конструкционные
свойства;
внедрение
различных
новых
материалов
(поризованного кирпича, композиционных материалов, пластиков и проч.). При
этом снижается материалоемкость производства, а технологические операции
выносятся за пределы стройплощадки. Одной из тенденций последних пяти лет
становится переход от архаичных методов возведения домов непосредственно на
стройплощадках к сборно-модульному домостроению. Много внимания уделяется
комплексному решению проблем энергосбережения в жилых зданиях, развитию
когенерационных схем энергоснабжения, внедрению эффективных способов
утилизации мусора и очистки сточных вод. Эффективность традиционных и
инновационных технологий строительства, которые влияют на себестоимость и
сроки строительства, представлена в таблице 9.
Таблица 9 - Эффективность инновационных и традиционных технологий строительства
Технология строительства
Рейтинг
энергоэффективности
из
расчета
коэффициента
теплопроводности
материалов, Вт/м2×K
Монолит с несъемной
опалубкой
из 0,036-0,049
пенополистирола
Каркасно-панельная
Легкие
стальные 0,046-0,064
тонкостенные конструкции
Деревянная клееная панель
Монолит с несъемной
опалубкой из цементностружечных плит
Монолит с несъемной
опалубкой
из
0,11-0,18
щепоцементных блоков
Конструкции
из
многослойных
теплоэффективных блоков
Крупноформатный
поризованный кирпич
Для сравнения
Красный кирпич
0,73
Клееный брус
0,11-0,18
Удельная
стоимость
строительства,
руб./м2
Срок
строительства,
мес.
25422
2-3
25710
1-1,5
25760
1,5-2
31626
2-3
25975
1,5-2
23352
1,5-2
27742
1-1,5
28540
2-3
35500
35936
4-5
1-1,5
78
Использование инноваций в малоэтажном строительстве эконом-класса
позволит снизить себестоимость квадратного метра с учетом затрат на землю и
инфраструктурные подключения до 30 тыс. руб. В настоящее время доля затрат
на инновационные материалы в проектах малоэтажных домов составляет от 2000
до 4000 рублей за один кв. м. Эти затраты окупаются в срок от 1,2 года до 2,3 лет.
Экономия на эксплуатационных расходах в течение жилищного цикла построек
составляет
около
35%.
Следовательно,
внедрение
новых
материалов
и
конструкций представляет незначительную нагрузку на жилье эконом-класса.
Следует выделить типы рассеивания инноваций на рынке жилой
недвижимости:
1) диффузия расширения – равномерное распространение инноваций по
всем направлениям от точки возникновения. Инвестирование экономических,
социальных и экологических новаций на рынке жилой недвижимости позволит
достичь мультипликативного эффекта;
2) диффузия перемещения – распространение в одном направлении, т.е.
инвестирование в новации осуществляется только в определенную группу. Это
обусловлено достижением инвестиционного соответствия новаций;
3) смешанный тип, сочетающий два вышеперечисленных типа.
Наиболее благоприятным местом для разработки и диффузии жилищных
инноваций являются столичные, высокоактивные регионы, так как для них
характерны высокая адаптивность к мировым изменениям, наличие развитой
институциональной инфраструктуры. Высокая концентрация инновационного
производства в столичных регионах создает риск для периферийных регионов,
так как за стадией насыщения начинается прекращение производства, если не
будут разработаны другие технологические новации в столичных регионах.
Экономическую
политику
необходимо
концентрировать
на
создании
благоприятных экономических условий для перехода к инновационной стадии в
периферийных регионах. В Орловской области создан образовательный центр и
79
учреждения инновационной инфраструктуры, или формирования совместных
проектов между представителями научного сообщества.
Разграничение
инновационных
регионального
процессов
на
развития
рынке
по
жилой
характеру
протекания
недвижимости
проводится
следующим образом:
- инновационное – характеризует конкуренцию на основе инноваций и
человеческого капитала, такой путь выбирают, как правило, регионы с высокой и
средней инвестиционной активностью (Московская, Воронежская, Липецкая,
Калужская, Белгородская, Тульская, Ярославская обл.);
- имитационное – конкуренцию на основе инвестиций и экономических
ресурсов, что характерно для регионов с низкой инвестиционной активностью
(Брянская, Курская, Ивановская, Орловская, Костромская обл.).
Данное разграничение стадий экономического развития отвечает смене
имитационного на инновационное развитие рынка жилой недвижимости
регионов.
Регионы, проходящие стадию имитационного развития рынка жилой
недвижимости, становятся зависимыми от регионов, достигших инновационной
стадии. Переход от имитационной к инновационной стадии обусловливает более
высокие
требования
к
региональной
инновационной
системе,
созданию
учреждений инновационной инфраструктуры и центров коммерциализации
инноваций.
В
рамках
имитационной
стадии
укрепление
региональной
инновационной системы может заметно ослабить негативные последствия
технологического
иждивенчества.
Развитие
региональной
инновационной
системы – принципиальный фактор укрепления имитационного потенциала
региона, под которым следует понимать способность конкурировать с регионами,
ранее освоившими производство инновационных технологий.
Причиной отставания низко- и среднеактивных регионов от лидеров в
освоении инноваций является низкое качество институтов и медленное развитие
институциональной
среды.
Качество
институтов
оказывает
значительное
80
воздействие на экономический рост, чем корректная макроэкономическая
политика в целом. Формальные правила обычно создаются целенаправленным
добавлением
или
субституцией
правил
в
сложном
своде
законов,
эволюционирующем путем небольших добавлений и поправок, причем, свод этот
наверняка не был «сконструирован» или запланирован. Неформальные нормы
лежат в основе формальных и одновременно их дополняют и делают их
завершенными, а также являются важнейшим источником искусственного отбора
формальных правил внутреннего распорядка.
Под институциональной средой понимается упорядоченная совокупность
институтов, которая определяет ограничения для экономических субъектов,
формирующихся в рамках той или иной системы координации хозяйственной
деятельности. Институциональная асимметрия в распространении инноваций
обусловлена дифференцированной эффективностью институтов и элементов
институциональной среды на региональном уровне.
К элементам региональной институциональной среды на рынке жилой
недвижимости относятся:
1)
формальные
инновационной
правила
системы
и
государственная
(государственное
поддержка
финансирование
развития
научных
исследований и разработок; поддержка предпринимательского сектора путем
выделения кредитов, субсидий и грантов; юридический, маркетинговый и
информационный консалтинг; налоговые преференции; участие в создании
технологических платформ);
2)
институты
поддержки
и
развития
инновационной
системы.
К
федеральным институтам относятся Фонд развития жилищного строительства,
Фонд содействия реформирования ЖКХ. На региональном уровне намечены
тенденции создания собственных институтов на рынке жилой недвижимости. Они
призваны участвовать в создании и пропаганде образцов современного,
качественного и эффективного жилья, конкурентоспособных с морально и
экономически устаревшим жильем, в том числе вновь возводимым;
81
3) строительные стандарты и нормативы. В РФ многообразие стандартов и
обилие региональных особенностей как в техническом, так и в правовом аспектах,
а также низкая адаптация технологий под российские СНИПы создают проблемы
в продвижении инновационных технологий на рынке жилой недвижимости. В
связи с этим необходимы новые стандарты и нормы инновационной продукции и
технологий;
4) устойчивые отношения и взаимодействие между наукой, государством и
предпринимателями. На сегодняшний момент характерна слабость контактов
между университетскими исследовательскими центрами и стройиндустрией,
которая приводит к большей инновационной инерционности на рынке жилой
недвижимости и снижению актуальности результатов научной деятельности;
5) институты финансовой поддержки инноваций (венчурные и научные
фонды, бизнес-ангелы, кредитно-банковские учреждения, негосударственные
пенсионные
фонды,
страховые
компании).
К
федеральным
финансовым
институтам относятся Фонд содействия развитию малых форм предприятий в
научно-технической
сфере,
Российская
венчурная
компания,
Российская
корпорация нанотехнологий. Наиболее популярными институтами в российских
регионах являются грантовая поддержка и венчурные фонды;
6) общественные организации как институты гражданского общества (Союз
строителей,
Союз
архитекторов,
Российская
академия
архитектуры
и
строительных наук);
7) инновационная культура субъектов. На рынке жилой недвижимости
сформировалась низкая адаптивность проектировщиков и архитекторов жилых
зданий к инновационным решениям. Они должны быть связующим звеном между
крупными застройщиками и промышленностью строительных материалов,
закладывая в проекты современные материалы и инновационные технологии.
Потребители не готовы инвестировать в новые проекты и рисковать своим
капиталом, поэтому предпочитают традиционные технологии домостроения. По
этой причине в обществе отсутствует социальный заказ на инновации. Мотивация
82
к такому прорыву отсутствует и у застройщиков: в условиях превышения спроса
над предложением им удается продавать жилье низкого качества с точки зрения
потребительских характеристик дома и благополучно существовать в условиях
благоприятной конъюнктуры.
Толчком к изменению традиционных взглядов послужил кризис на рынке
жилой
недвижимости,
сопровождавшийся
ростом
цен
на
строительные
материалы, сырье для их изготовления, энергоресурсы, ростом расходов на
заработную плату и прочих издержек. В кризисных условиях строительные
организации
как
рынка
жилой
недвижимости
вынуждены
предложить
покупателю максимальное качество за оптимальную цену, это возможно достичь
за счет применения инноваций.
В рыночных условиях диффузия инноваций протекает активно под
воздействием конкуренции между предприятиями. Устаревшие технологии
отвергаются рыночной экономикой, а лучшие – те, которые повышают
производительность и конкурентоспособность, – внедряются, поскольку они
увеличивают прибыли предприятий, использующих новшества. Потребитель же
оценивает инновацию с точки зрения ее полезности, т.е. отношение полезности,
приносимой от использования инновации, к цене. Инвестирование домашних
хозяйств в улучшение жилищных условий осуществляется исходя не только из
экономических соображений, но и из состава и структуры семьи, престижности и
экологии жилой среды, перспективности целей, связанных с типом выбираемого
жилья, изменений в потреблении жилищных услуг в течение социального цикла.
Цена жилых объектов, построенных и обслуживаемых на основе инноваций,
является высокой, и первоначально инновации используются при возведении
элитных комплексов, вокруг которых создается соответствующего уровня
социальная инфраструктура. Однако при низкой социальной значимости элитной
застройки в России следует использовать инновации в сегменте доступного по
цене и малоэтажного жилья, массовое строительство которого позволит выйти
83
строительным предприятиям из кризисной ситуации и освоить новые рыночные
ниши.
При появлении инноваций на рынке жилой недвижимости происходит
изменение социального стандарта качества жилищных условий, формализация
которого осуществляется исходя из региональной специфики, доминирования
городского и сельского поселения, культуры проживания, традиций. Новый
социальный стандарт содержит следующие требования к качеству жилищных
условий.
1) экология жилой среды, города и региона (экологическое состояние
внутри помещений и воздушной среды, наличие парковой и рекреационной зоны,
удаленность от вредных производств и транспортной инфраструктуры и др.);
2)
применение
экологически
чистых
и
безопасных
строительных
материалов и технологий (абсолютно экологичные: дерево, камень, натуральные
клеи, каучук, пробка, шелк, войлок, хлопок, натуральная кожа, натуральная
олифа, солома, бамбук и др., а также условно экологичные: кирпич; плитка;
кровельная черепица; пенобетонные блоки; материалы, изготовленные из
алюминия, кремния). В настоящее время строительные материалы содержат более
40 наименований, большинство из которых являются полимерами, и, при этом,
источником 80 % химических веществ, обнаруженных в воздушной среде
квартир, являются строительные и отделочные материалы;
3) удобная и эргономичная планировка и обустройство с применением
современного
дизайна
(стандартная
площадь,
многофункциональность
пространства, удобная планировка, использование стиля минимализма, стандарты
качества);
4) рационализация природных ресурсов (энергетических, водных, тепловых
ресурсов);
5)
использование
информационных
обслуживании жилого объекта;
технологий
в
строительстве
и
84
6) близость объектов социальной инфраструктуры (транспорт, медицинские,
дошкольные и образовательные учреждения, торговые и развлекательные
центры);
Инновационная трансформация на рынке жилой недвижимости территории
характеризует строительство энергосберегающих и экологических жилых домов,
коммунальных сетей новых поколений, использование высокоэффективных
компьютерных программ. В настоящее время финансируются точечные проекты
по строительству комфортабельных жилых зданий, в которых сочетаются
архитектурно-культурные и инновационные решения, интеллектуальная система
по регулированию инженерных сетей.
В инновационные проекты на рынке жилой недвижимости целесообразно
закладывать использование принципиально новых методов технологической
реконструкции систем жизнеобеспечения общества, характеризующих переход к
технологиям пятого и шестого технологических укладов. Для этого в рамках
государственно-частного
партнерства
целесообразно
инвестировать
инновационные проекты с учетом региональной специфики (природных и
экологических
условий,
инвестиционного,
научного,
инновационного
потенциала):
- строительства энергосберегающего и экологичного малоэтажного жилья;
- создания автономных систем энергосбережения жилых зданий;
- производства и использования принципиально новых энергосберегающих
материалов для строительства и реконструкции зданий;
- капитальной реконструкции и модернизации устаревших, изношенных
систем энергоснабжения;
- использования новых экономичных источников энергии, производству и
установке миниэлектростанций и источников тепла.
Таким образом, выход регионов на траекторию устойчивого развития на
рынке жилой недвижимости и экономической системы в целом достигается на
основе гуманизации и экологизации инновационных технологий, обоснования
85
социально-экономической эффективности приоритетов жилищной политики,
повышения качества институтов и институциональной среды.
3.3. Механизм привлечения инвестиций на рынок жилой недвижимости
Анализ состояния системы управления в сфере инвестиций на рынке жилой
недвижимости территории позволяет сформулировать ряд проблем, основными из
которых являются нижеследующие.
1. Отсутствие единой методологической основы разработки экономической
политики
территории,
ориентированной
на
формирование
и
поддержку
благоприятного инвестиционного климата на рынок жилой недвижимости.
2. Низкий уровень обеспеченности менеджмента представлениями о
рыночной
концепции
инвестиционной
деятельности
на
рынок
жилой
недвижимости.
3. Разнонаправленность целей функционирования на инвестиционном
рынке
организационных
структур,
которые
влияют
на
формирование
инвестиционного климата рынка жилой недвижимости территории.
В аспекте рассматриваемой проблематики представляется уместным
выделение классификационных схем, которые определяются следующими
признаками:
- первый признак - уровень управления (федеральный, региональный,
предприятия);
-
второй
признак
-
уровень
задачи
(стратегическая,
тактическая,
оперативная).
4. Отсутствие методики и инструментария поддержки, обоснования и
процедур принятия решений на уроне территории.
Для
реализации
обозначенных
проблем
необходимо
учитывать
совокупность принципов, обеспечивающих теоретическую обоснованность и
практическую полезность предлагаемых в работе механизмов формирования
86
инвестиционной
политики
на
рынок
жилой
недвижимости.
Основными
принципами в данном контексте представляются нижеследующие.
- Принцип системности, который заключается в рассмотрении крупного
территориального или административного образования как особой системы,
взаимодействующей с подсистемами и другими системами. Он предполагает
четкую формулировку комплекса проблем, целей развития и эффективных
методов их решения.
- Принцип согласованности. В данном контексте следует различать
согласованность
между
уровнями
управления,
отраслями,
конкретными
участниками инвестиционных процессов на рынке жилой недвижимости.
- Принцип рыночности, который заключается в обеспечении эффективности
инвестиционных процессов на основе использования конкурентных механизмов.
- Принцип оптимальности. Формализация экономических процессов и
процедур принятия решений позволяет включить механизмы оптимизации при
регулировании инвестиционного климата на рынке жилой недвижимости
территории.
-
Принцип
динамичности,
позволяющий
учитывать
непрерывно
меняющиеся условия функционирования экономической системы территории. В
частности, пятилетний план экономического развития утверждается ежегодно, а
не один раз в пять лет. Таким образом, изменение в условиях функционирования
и в самой экономической системе должно сопровождаться изменением в системе
целей и задач.
Вышеперечисленные
принципы
составляют
основу
технологии
регулирования инвестиционного климата на рынке жилой недвижимости
территории представить в виде схемы (рисунке 15).
Первый блок (мониторинг) социально-экономического состояния рынка
жилой недвижимости территории предполагает анализ совокупности индикаторов
регионального развития (ВРП, уровень безработицы, средняя зарплата и т.д.),
87
определение инвестиционной емкости, привлекательности, точек экономического
роста, расчет показателей инвестиционного климата региона.
Мониторинг
Система целей
ПЛАН
Реализация
Контроль
+
-
Оценка
Рисунок 15 - Блок-схема регулирования инвестиционного климата на рынке жилой
недвижимости территории
На базе данных данного блока схемы посредством использования экспертов
на следующем этапе (система целей) осуществляется формирование системы
целей инвестиционной политики рынке жилой недвижимости территории.
Принцип системности в данном контексте предполагает учет полного спектра
выявленных проблем, наличия альтернативных решений, а также особенностей
территории (обеспеченность ресурсами, в том числе трудовыми, природноклиматические условия, территориальное размещение производства, наличие
инфраструктуры и др.). Реализация данной проблемы невозможна лишь на
статистическом материале. Исследуемые экономические процессы обладают
свойством невоспроизводимости в пространстве и во времени, то есть для
выбранного территориального субъекта нельзя использовать опыт (описываемый
88
статистическим данными) его предшествующей работы, либо полученные
статистическим путем выводы о развитии других территорий.
Далее информация, полученная в результате мониторинга, позволяет
перейти к следующему этапу - разработке непрерывного, меняющегося во
времени плана регулирования инвестиционного климата на рынке жилой
недвижимости
территории.
Особенности
данного
этапа
выражаются
нижеследующими положениями.
- План развития должен иметь различную степень детализации, с учетом
проработки стратегических, тактических и оперативных задач.
- Реализация принципа согласованности заключается в обеспечении
соответствия обозначенных уровней: оперативные задачи направлены на
достижение тактических целей, а последние обеспечивают реализацию стратегии
экономического развития территории.
- В соответствии с принципом динамичности система задач, составляющих
план регионального регулирования инвестиционного климата, должна через
определенные промежутки времени адаптироваться к конкретным условиям
функционирования социально-экономической системы.
Следующими этапами являются реализация управляющих воздействий
принятого плана регулирования инвестиционного климата и контроль над его
исполнением. При удовлетворительном исполнении плана (стрелка «+» на схеме)
процесс не требует коррекции. В противном случае (стрелка «-» на схеме)
возникает необходимость пересмотра системы целей и/или корректировка
регионального плана регулирования инвестиционного климата на рынке жилой
недвижимости территории.
Особого внимания требует последний этап описываемой процедуры, то есть
оценка
функционирования
предлагаемой
системы
регулирования
инвестиционного климата на рынке жилой недвижимости территории. Если
контроль фиксирует только отклонения реального состояния инвестиционного
климата от планируемого (внутренняя функция системы), то блок оценки
89
предполагает выполнение функции «внешнего взгляда». Функция оценки тесно
связана с мониторингом социально-экономического состояния, что позволяет
своевременно отслеживать и упреждать подобные ситуации.
Реализация
описанных
технологий
основывается
на
осуществлении
следующих этапов (таблица 10).
Таблица 10 - Этапы реализации механизма привлечения инвестиций на рынок жилой
недвижимости
Этап
1. Совершенствование
законодательства в
области жилищного
строительства.
2. Программа по
созданию института
автономного
домостроения.
3. Программа по
созданию института
строительства
доходного жилья.
Суть мероприятий
Разработка и
совершенствование
нормативно-правовых актов
по созданию институтов
автономного и доходного
жилья, упрощенного
выделения земельных
участков под комплексное
жилищное строительство,
упрощение процедур
сертификации и вывода на
рынок новой продукции
компаний, производящих
строительные материалы.
Содействие строительству
автономных домов и
инфраструктурных
сооружений для снижения
стоимости жилья, повышения
его доступности, а также
сокращения
общегосударственных
расходов на ресурсоснабжение
и подведение коммуникаций.
Подготовка реестра
строительных фирм для
участия в программе
государственно-частного
партнерства.
Регулирование возведения
доходного жилья для сдачи в
долгосрочную аренду,
придания импульса развитию
Результат
1. Содействие развитию экономики
территории.
2. Сокращение
общегосударственных расходов на
подведение центральных
коммуникаций.
3. Решение социальноэкономических задач в контексте
обеспечения качественным,
комфортным и доступным жильем,
поддержки трудовой миграции для
развития территорий.
4. Снижение экологического урона
окружающей среде.
1. Снижение себестоимости
возведения капитальных объектов и
затрат на их эксплуатацию.
2. Повышение доступности и
комфортности жилья для населения.
3. Улучшение жилищных условий и
снижение процента ветхого жилья.
4. Снижения общегосударственных
расходов на ресурсоснабжение и
подведение коммуникаций.
5. Снижение количества вредных
выбросов в атмосферу.
6. Стимулирование развития
энергосберегающих технологий.
7. Снижение количества отключений
в виду ремонта центральных сетей.
8. Повышение качества
обслуживания и учета расхода
ресурсов.
1. Обеспечение оптимальных
условий для трудовой миграции
конкретных специалистов,
необходимых в регионах.
90
экономик территорий за счет
формирования процессов
трудовой миграции.
4. Программа по
поддержке
организаций,
осуществляющих
работы по применению
инновационных
технологий в
строительстве.
Стимулирование организаций,
осуществляющих работы по
внедрению инновационных
идей и технологий в
строительную отрасль.
Содействие переходу
традиционных застройщиков
на применение
инновационных решений в
строительстве.
5. Программа по
уменьшения кредитных
ставок,
предоставлению
налоговых и иных
льгот для привлечения
инвесторов в целях
комплексного развития
территории под
жилищное
строительство.
Создание благоприятных
условий для привлечения
крупных инвесторов,
поддержки малого и среднего
бизнеса, развития МИПов,
осуществляющих
комплексное развитие
территорий под жилищное
строительство.
2. Поддержка развития
инновационных технологий,
сокращающих расходы операторов
доходного жилья.
3. Повышение качества
предоставляемых услуг в виду
формирования конкуренции на
рынке доходного жилья.
4. Содействие государственной
политики по развитию регионов.
5. Снижение социальной
напряженности в области
обеспечения жильем.
6. Снижение стоимости аренды
жилья в виду увеличения объема
предложений.
1. Практическая реализация
инновационных идей, решений,
НИОКР.
2 Активизация взаимодействия
строительных производств с
исследовательскими организациями.
3. Увеличение количества
организаций, осуществляющих
максимальный спектр работ по
применению инновационных
технологий в строительстве.
4. Снижения расходов на
эксплуатацию жилья.
5. Снижение себестоимости
строительства.
1. Увеличение доступности
привлечения дополнительных
оборотных средств для развития
инноваций в строительстве.
2. Повышение привлекательности
строительства производств,
выпускающих новую высокотехнологическую продукцию для
использования в жилищном
строительстве.
3. Организация новых рабочих мест,
повышение уровня занятости и
доходов населения, а также
налоговых поступлений в бюджет
территории.
4. Поддержка мелкого и среднего
бизнеса в смежных с жилищным
строительством отраслях.
5. Привлечение дополнительных
91
6. Программа по
унификации оказания
услуг на рынке жилой
недвижимости.
Упрощение процедур подачи,
обработки и получения
необходимой документации
для осуществления
деятельности на рынке жилой
недвижимости.
7. Программа по
выделению участков на
льготных условиях под
жилищное
строительство,
возведение
автономных
коммуникаций и
сопутствующей
инфраструктуры.
Содействие экономическому
развитию территорий путем
освоения неиспользуемых
земельных участков под
жилищное строительство и
возведение необходимых
автономных коммуникаций.
8. Программа по
привлечению
дополнительных
инвесторов.
Разработка и проведение
масштабных пиар-акций в
рамках международных и
российских деловых форумов,
конференций и иных
мероприятиях по презентации
потенциала территории и
наличия соответствующих
льгот при развитии
инвестиций.
6. Стимулирование перехода на
инновационное проектирование и
конструирование зданий и
сооружений.
1. Упрощение процедур
согласования и получения ИРД, в
том числе в связи с внедрением
ЕВИСОСД.
2. Сокращение временных и
финансовых затрат населения,
инвесторов и застройщиков.
3. Снижение количества
административных барьеров,
коррупционных составляющих,
повышение понятности и
прозрачности процедур.
4. Повышение доступности
дистанционного оказания услуг на
рынке жилой недвижимости.
5. Стимулирование привлечения
участников из других регионов и
стран.
1. Активизация процессов развития
удаленных территорий в виду
отсутствия необходимости
подведения центральных
коммуникаций.
2. Снижение затрат на строительство
и как следствие конечной стоимости
квадратного метра жилья.
3. Увеличение объемов, возводимых
автономных зданий для социальных
и производственных нужд.
4. Развитие технологий по выработке
необходимых ресурсов и получения
энергии из альтернативных
источников.
5. Снижение стоимости жилья в виду
увеличения объема предложений на
рынке.
1. Привлечение дополнительных
средств в строительную отрасль.
2. Увеличение оборотных средств
уже существующих организаций, а
также налоговых поступлений в
бюджет территории.
3. Организация новых производств
инновационных строительных
материалов.
92
жилищного строительства.
9. Программа по
подготовке и
повышению
квалификации
специалистов в сфере
менеджмента
строительными
процессами
Создание
общегосударственной
системы подготовки и
переподготовки специалистов
в сфере менеджмента
строительными процессами.
4. Развитие новых строительных
технологий.
5. Повышение уровня занятости
населения.
6. Развитие конкурентной среды.
7. Улучшение условий для развития
экономик регионов.
8. Создание привлекательного
инвестиционного климата.
1. Повышение уровня компетенции
специалистов.
2. Снижение количества ошибок в
процессе деятельности.
3. Повышение эффективности
управления процессами.
4. Снижение затрат в рамках
строительной деятельности.
5. Повышение качества
произведенной продукции и
предоставляемых услуг.
6. Повышение эффективности
развития экономики регионов и
страны в целом.
7. Повышение эффективности
рационального расходования
ресурсами
Подводя итог необходимо отметить, что для успешной реализации
предложенного механизма нужна синергия всех заинтересованных сторон,
необходимо
механизмы,
государственно-частное
способствующие
партнерство
простому
и
и
нормативно-правовые
понятному
привлечению
государственно-частных инвестиций в проекты на рынке жилой недвижимости.
93
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе проведено исследование экономического содержания, сущности и
характеристик рынка жилой недвижимости, которые показали, значимость
управления рынком жилой недвижимости как фактора социально-экономического
развития территории.
Рассматривая цели развития рынка жилой недвижимости в системе целей
социально-экономического развития территории необходимо отметить, что целью
развития исследуемого рынка является повышение качества жизни населения, а
также
создание
условий
для
воспроизводства
населения,
достижения
сбалансированности в развитии национальной и региональной экономики за счет
сокращения существующих межтерриториальных различий в уровне жилищной
обеспеченности граждан.
Совокупность отдельных локальных рынков образует рынок жилой
недвижимости территории и формирует его структуру, которая может быть
весьма неоднородна: локальные рынки могут отличаться уровнем барьеров,
обеспеченностью ресурсами, уровнем эффективности институтов, продуктовым
разнообразием и т. д.
Рынок жилой недвижимости оказывает серьезное влияние на отрасли
обрабатывающей промышленности, производящие строительные материалы,
конструкции, оборудование. Колебания активности в данной сфере вызывают
существенные
колебания
экономической
активности
региона
в
целом.
Увеличение объемов ввода жилья в ответ на стимулирующий импульс в виде
прироста инвестиций в жилищное строительство позволяет получить эффект
расширения совокупного спроса и мультипликативного прироста валового
регионального продукта
Степень влияния инвестиций в рынок жилой недвижимости на объемы
ввода жилья в регионе определяется на основе регрессионного анализа.
Полученная зависимость показывает, что рост величины инвестиций в жилищное
94
строительство на 1 млн р. приводит к увеличению объемов жилищного
строительства в среднем по областям ЦФО на 73,5 м2.
Чтобы
показать
значение
притока
инвестиций
на
рынок
жилой
недвижимости для стимулирования регионального экономического роста, в
работе построена модель, согласно которой развитие рынка жилой недвижимости
оказывает мультипликативное влияние на развитие экономики территории по
нескольким каналам.
В процессе возведения жилых объектов происходит создание новых
объектов инженерно-коммунальной инфраструктуры для обслуживания вновь
созданного жилья. Это сопровождается положительными внешними эффектами:
новые объекты инфраструктуры начинают использоваться для обслуживания
ранее созданного жилья, располагаемого на прилегающих территориях, что
позволяет улучшить качество предоставляемых жилищных услуг, качество жизни
населения и стимулировать спрос на новое жилье.
Более
высокие
объемы
жилищного
строительства
способствуют
привлечению большего количества трудовых ресурсов в данную сферу,
формированию доходов занятых и росту прибылей строительных компаний. В
результате возникает несколько эффектов.
Во-первых, происходит расширение налогооблагаемой базы и увеличение
налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.
Во-вторых, появляется дополнительный спрос на товары и услуги других
производителей,
и
следовательно,
стимулируется
развитие
действующих
производств на территории региона и формируются стимулы к созданию новых
предприятий.
Создание
на
территории
региона
собственных
предприятий
по
производству строительных материалов, строительно-монтажных, проектноизыскательских работ выступает ключевым фактором сокращения издержек
строительных компаний и снижения цен на жилье.
95
Проведенная количественная оценка мультипликативного эффекта при
росте объема инвестиций в рынок жилой недвижимости для Орловской области
показала, что прирост инвестиций в рынок жилой недвижимости на 1 р. в
текущих рыночных ценах позволит получить прирост валового регионального
продукта на 3,257 р.
Для более детального анализа при построении модели оценки влияния на
величину валового регионального продукта в субъектах ЦФО РФ от показателей
развития строительной отрасли проведен факторный анализ.
С помощью факторного анализа выявлены скрытые переменные факторы,
отвечающих за наличие линейных статистических корреляций между наблюдаемыми
переменными. Проведенный анализ позволяет сгруппировать факторы, влияющие
на валовый региональный продукт на несколько групп:
- фактор, объединяющий объемы ввода в действие жилых домов (тысяч
квадратных метров общей площади), число вводимых в действие квартир (шт.);
- фактор, объединяющий величины использования денежных
доходов
населения (в процентах от общего объема денежных доходов населения) на
приобретение недвижимости, инвестиции в основной капитал по отрасли
«строительство» (миллионов рублей);
- фактор, объединяющий средние цены на первичном и вторичном рынках
жилья.
В число регионов с самыми высокими показателями активности на рынке
жилья вошли Воронежская область, Московская область, г. Москва. Для
Московской области и г. Москва, входящих в данную группу, активность на
рынке жилья напрямую связана с показателями миграционного прироста. На
высокие показателями активности на рынке жилья существенное влияние
оказывает среднемесячная заработная плата на одного работника. В данных
регионах она больше, чем в среднем по России, что подтверждается величиной
использование денежных доходов населения (в % от общего объема денежных
доходов населения) на приобретение недвижимости. При этом средние цены на
96
первичном рынках жилья (рублей за один квадратный метр общей площади)
также выше среднего значения по ЦФО.
Большое влияние на активность на рынке недвижимости в регионах группы
с низкой активностью рынка жилой недвижимости (Костромская область,
Курская область, Брянская область. Орловская область) оказывает средняя
заработная плата населения. Во всех субъектах данной группы среднемесячная
номинальная начисленная заработная плата на одного работника меньше, чем в
среднем по России. Это определяет количество и размеры ипотечных кредитов,
также среднедушевые затраты на приобретение жилой недвижимости что
напрямую влияет на средние цены на первичном рынках жилья (рублей за один
квадратный метр общей площади) и величины ввода в действие жилых домов
(тысяч квадратных метров общей площади).
Остальные регионы России были условно поделены на две группы: регионы
со средним (Ивановская область, Смоленская область, Тамбовская область,
Владимирская область) и с повышенным уровнем (Рязанская область, Тверская
область, Калужская область, Ярославская область, Ярославская область,
Белгородская
область,
Тульская
область)
активности
на
связано
с
рынке
жилой
недвижимости.
Развитие
экономики
территории
эффективным
функционированием приоритетных отраслей и сфер деятельности, которое
зависит от инвестирования в разработку инновационных технологий и их
использования для создания продукции.
На рынке жилой недвижимости инновации обеспечивают не только
социальный и экономический, но и экологический эффект, который выражается в
снижении деструктивного воздействия технических новшеств на природу, а также
способствуют
повышению
качества
жизни
социума
и
формированию
соответствующей культуры. Рынок жилой недвижимости становится связующим
звеном между социальной и технологической системами.
97
Разграничение
инновационных
регионального
процессов
на
развития
рынке
жилой
по
характеру
протекания
недвижимости
проводится
следующим образом:
- инновационное – характеризует конкуренцию на основе инноваций и
человеческого капитала, такой путь выбирают, как правило, регионы с высокой и
средней инвестиционной активностью (Московская, Воронежская, Липецкая,
Калужская, Белгородская, Тульская, Ярославская обл.);
- имитационное – конкуренцию на основе инвестиций и экономических
ресурсов, что характерно для регионов с низкой инвестиционной активностью
(Брянская, Курская, Ивановская, Орловская, Костромская обл.).
Данное разграничение стадий экономического развития отвечает смене
имитационного на инновационное развитие рынка жилой недвижимости
регионов.
Механизм привлечения инвестиций на рынок жилой недвижимости состоит
из следующих элементов.
1.
Совершенствование
законодательства
в
области
жилищного
строительства.
2. Программа по созданию института автономного домостроения.
3. Программа по созданию института строительства доходного жилья.
4. Программа по поддержке организаций, осуществляющих работы по
применению инновационных технологий в строительстве.
5. Программа по уменьшения кредитных ставок, предоставлению налоговых
и иных льгот для привлечения инвесторов в целях комплексного развития
территории под жилищное строительство.
6.
Программа
по
унификации
оказания
услуг
на
рынке
жилой
недвижимости.
7. Программа по выделению участков на льготных условиях под жилищное
строительство,
инфраструктуры.
возведение
автономных
коммуникаций
и
сопутствующей
98
8. Программа по привлечению дополнительных инвесторов.
9. Программа по подготовке и повышению квалификации специалистов в
сфере менеджмента строительными процессами
Реализация механизма будет способствовать обеспечению развития и
эффективного функционирования рынка жилой недвижимости как фактора
социально-экономического развития территории.
99
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
[Электронный ресурс] – Режим доступа: https://дом.рф. Дата доступа: 07.08.2017.
2.
Азнабаев, А.М. Математическая модель массовой оценки рынка
жилой недвижимости : автореф. …канд.экон. наук: 08:00:13 / Азнабаев Артур
Мидхатович. – Уфа, 2012. . – 27 с.
3.
Асылбаев, А.Б. Анализ и влияние структуры населения на рынок
жилой недвижимости / А.Б.Асылбаев // Вестник КРСУ. – 2014. – Том 14. №2. –
С.9-12.
4.
Алибеков,
Ш.И.,
Шишканева,
В.Д.
Особенности
развития
региональных рынков жилья / Ш.И.Алибеков, В.Д.Шишканева // Вестник СанктПетербургского университета МВД России. – 2013. – №2. – С.128-130.
5.
Амбарцумян, С.Г. Антикризисные инструменты по стабилизации
ситуации на рынке жилой недвижимости / С.Г.Амбарцумян, В.М.Багинова //
Science and business: development ways – 2015. – №7(49). – С.52-56.
6.
Асаул, А.Н. Направление развития региональных инвестиционно-
строительных
комплексов
в
РФ
/
А.Н.Асаул
//
Успехи
современного
естествознания. – 2011. – №2. – С.124-127.
7.
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие для вузов /
А.Н.Асаул. – СПб.: Изд-во «Питер», 2007. – 624 с.
8.
Астафьев,
С.
А.
Механизм
государственно-общественного
регулирования в жилищной сфере : автореф. …доктора экон. наук: 08:00:05 /
Астафьев Сергей Александрович. – Иркутск. – 2016. – 40 с.
9.
Астафьев,
эксплуатационных
С.
работ
А.
за
Повышение
счет развития
качества
строительных
и
государственно-общественного
регулирования жилищной сферы / С. А. Астафьев // Проблемы экономики и
управления строительством в условиях экологически ориентированного развития
: материалы 2-ой Всерос. науч.-практ. онлайн-конф. с междунар. участием и
100
элементами науч. шк. для молодежи. — Томск : Изд-во Том. гос. архитектурностроит. ун-та, 2015. — С. 26–32
10.
Бажданова, Ю.В. Структура, функции и задачи
статистического
экономико-
изучения рынка жилой недвижимости / Ю.В.Бажданова //
Теория и практика общественного развития. – 2015. – № 15. –С.50-54
11.
Белокрылова,
О.
С.
Экономика
недвижимости
:
учеб.
/
О.С.Белокрылова. - Ростов н/Д : Феникс, 2009. - 378 с.
12.
Беркович, М.И. Особенности конкуренции на региональном рынке
жилой недвижимости в период кризиса / М.И.Беркович, Д.Д.Щербакова //
Научный альманах. – 2016. – N 6-1(19). –С.48-52.
13.
Беспалов, М.В. Формирование экономического механизма управления
региональным рынком жилой недвижимости / М.В.Беспалов, И.Н.Макаров,
Е.А.Сотникова // Вестник ТГУ. – 2015. –№9(149). –С. 143-150.
14.
Бузырев, В.В. Жилищная проблема и пути ее решения в современных
условиях / В.В. Бузырев, Л.Г. Селютина. – СПб. : Изд-во СПбГЭУ, 2013. – 335 с.
15.
Власова, Ю.А. Развитие финансового механизма управления рынком
жилой недвижимости в России: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:10 / Власова,
Юлия Ашумовна. – М., 2012. – 24 с.
16.
Глоба, С.Б. Механизм регулирования регионального рынка жилой
недвижимости: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05 / Глоба, Светлана Борисовна
. – Красноярск, 2007. – 22 с.
17.
Глоба,
С.Б.
Регулирование
регионального
рынка
жилой
недвижимости: монография / С.Б.Глоба, Ю.А.Журавлев. — М.: ИНФРА-М;
Красноярск: Сиб. федер. ун-т, 2013. — 96 с.
18.
Голикова, А.В. Зарубежный опыт финансирования строительства
доходных домов - возможность внедрения на российский рынок жилой
недвижимости
/
А.В.Голикова
//Национальные
безопасность. – 2012. – №4(145). – С.46-49.
интересы:
приоритеты
и
101
19.
Гончаров, К.А Формирование и особенности функционирования
рынка жилья: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:01 / Гончаров, Кирилл
Александрович. – М., 2011. – 29 с.
20.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник, 3-е изд.,
перераб. и доп. – М. : Издательско-торговая корпорация «Дашков и К˚», 2003 –
836 с.
21.
Горшков, Н.Г. Государственное регулирование рынка доступной
жилой недвижимости (на примере Московской области) : автореф. …канд.экон.
наук: 08:00:05 / Горшков Никита Григорьевич. – Нижний Новгород. – 2012. – 40
с.
22.
Государственная
корпорация
–
Фонда
содействия
ЖКХ
[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.fondgkh.ru.
23.
Группа компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.irn.ru/
24.
Гупта,
Д.С.
Совершенствование
управления
развитием
рынка
недвижимости в экономике региона: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05 / Гупта,
Даниэль Судхирович. – Саратов, 2013. – 19 с.
25.
Гущина, А.А. Организационно1экономический механизм управления
формированием рынка жилой недвижимости в регионе / А.А.Гущина //
ВЕСТНИК ОГУ. – 2014. –№4(165). – С.60-63.
26.
Егоров А. Н. Регулирование цен на рынке жилой недвижимости / А.
Н. Егоров // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. – 2012. – № 5. – С. 45–50.
27.
Жигулина, Т.Н. Совершенствование механизма функционирования
городского рынка недвижимости на основе индикативных оценок: автореф.
…канд.экон. наук: 08:00:05 / Жигулина, Татьяна Николаевна. – Барнаул, 2011. –
24 с.
28.
Жижко
И.
Б.
Строительство
нового
жилья
как
элемент
воспроизводства жилищного фонда / И. Б. Жижко, К. В. Демьянов // Известия
ИГЭА. – 2014. – № 3 (95). – С. 63–71.
102
29.
Золотухина,
К.Н.
Региональные
особенности
рынка
жилой
недвижимости как фактор социально-экономического развития территории:
автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05 / Золотухина, Ксения Николаевна . –
Нальчик, 2012. – 27 с.
30.
Калабеков,
А.М.
Совершенствование
управления
локальными
рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики: автореф.
…канд.экон. наук: 08:00:05 / Калабеков, Алим Масхутович. – Нальчик, 2007. – 18
с.
31.
Кондратьева, З.А. Оценка прямых индивидуальных инвестиций в
недвижимость: региональный аспект / З.А.Кондратьева //Региональная экономика:
теория и практика. – 2012. – №30(261). – С.35-47
32.
Корева, О.В.
Состояние жилищного фонда в Орловской области,
необходимость его капитального ремонта и обновления за счет развития
жилищного строительства / О.В.Корева, С.Ю.Новакова // Науковедение. -2016. №2.
[Электронный
ресурс]
Режим
–
доступа:
http://naukovedenie.ru/PDF/05EVN216.pdf. - Дата доступа: 07.03.2017
33.
Королева И. Б. Методические вопросы сокращения сроков жилищного
строительства в крупном городе / И. Б. Королева // Известия ИГЭА. – 2010. – № 5
(73). – С. 65–68.
34.
механизма
Королева
И.
управления
Б. Методический
продолжительностью
подход
к
совершенствованию
жилищного
инвестиционно-
строительного цикла в городе / И. Б. Королева // Известия ИГЭА. – 2011. – № 5
(79). – С. 108–111.
35.
Король, С.П. Региональный строительный комплекс. Организационно-
технологическая подготовка: нормативные рекомендации и методологические
подходы / С.П.Король //Региональная экономика: теория и практика. – 2015. –
№3(378). - С.35-45.
103
36.
Коростин, С.А. Анализ показателей развития региональных рынков
жилой недвижимости и доступности жилья в российских регионах / С.А.
Коростин // Фундаментальные исследования. – 2015. – № 5. – С.195-198.
37.
Коростин, С.А. Современные подходы к разработке и реализации
государственной политики в сфере решения жилищной проблемы российских
регионов
/
С.А.
Коростин,
И.А.
Гришин
//
Вестник
Волгоградского
государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. – 2012. – № 2(21).
– С. 85–91.
38.
Косарева, Н.Б. Государственная жилищная политика /Н.Б.Косарева и
др. //Стратегия-2020: Новая модель роста — новая социальная политика.
Итоговый доклад о результатах экспертной работы по актуальным проблемам
социально-экономической стратегии России на период до 2020 года. – М. : Дело,
2013. С. 9-44.
39.
Косарева, Н.Б., Полиди, Т.Д.,
Пузанов, А.С. Рынок жилищного
строительства в России: современное состояние и перспективы развития:
[Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://institutiones.com/general/2213-
rynok-zhilizchnogo-stroitelstva-v-rossii.html. - Дата доступа: 07.06.2017
40.
Костылев, А.В. Экономико-математические модели конъюнктуры
рынка жилой недвижимости: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:13 / Костылев,
Александр Владимирович. – Ростов-на-Дону, 2016 . – 26 с.
41.
Котляров, М.А.
Рынок недвижимости в системе обеспечения
финансовой стабильности Центральным банком РФ / М.А.Котляров //Финансовая
аналитика: проблемы и решения. – 2015. – №39(273). – С.21-31.
42.
Лапаева, М.Г. Организационно_экономическая модель управления
устойчивым развитием муниципальных образований / М.Г. Лапаева, С.А.
Егорычев // Вестник Оренбургского государственного университета – 2014. –
№1(162). – С.63–69.
104
43.
Макарова
Г.
Н.
Отрасль
строительства
как
индикатор
макроэкономических тенденций и перспектив развития / Г. Н. Макарова //
Известия ИГЭА. – 2011. – № 6 (80). – С. 125–128.
44.
Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: учебник и практикум для
академического бакалавриата /С.Н.Максимов. – М.: Издательство Юрайт,. – 2016.
– 402 с.
45.
Малкина, М.Ю., Щулепникова, Е.А. Анализ состояния и тенденций
рынка жилой недвижимости в Российской Федерации / М.Ю.Малкина,
Е.А.Щулепникова //Экономический анализ: теория и практика. – 2012. –
№20(275).
46.
Малкина, М.Ю., Щулепникова, Е.А. Особенности формирования
спроса, предложения и равновесия на рынке жилой недвижимости России /
М.Ю.Малкина, Е.А.Щулепникова //Экономический анализ: теория и практика. –
2013. – №16(319). – С.2-14.
47.
Матасова, О.И. Формирование регионального рынка доступного
жилья: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05 / Матасова, Ольга Игоревна. –
Кемерово, 2011. – 28 с.
48.
Мингазова.
Л.М.
Модели
ценообразования
объектов
жилой
недвижимости на региональных рынках: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:13 /
Мингазова, Лиана Мансуровна. – Уфа, 2014. – 23 с.
49.
Нестерова С. И. Экономические механизмы ценообразования на
первичном рынке жилой недвижимости / С. И. Нестерова // Альманах
современной науки и образования. – 2013. – № 9. – С. 121–125.
50.
тенденций
Носкова, Е.В., Моисеенко, И.В. Сравнительный анализ состояния и
развития
рынка
жилой
недвижимости
в период
кризиса
и
посткризисный период / Е.В.Носкова, И.В.Моисеенко //Региональная экономика:
теория и практика. – 2011. – №37(220). – С.29-39.
105
51.
Орловская
область
в
цифрах.
2010-2015:
краткий
стат.
сб./
Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по
Орловской области. – Орел, 2016. – 249 с.
52.
Петрище, В.И. Рынок жилищного строительства в Орловской области:
современное состояние и перспективы развития / В.И.Петрище //Дни науки –
2017: Сборник научных трудов по результатам XXIII Научно-практической
конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (27 апреля 2017 г.) : в 7ми т. – Т. 1. – Макеевка : МЭГИ, 2017. – С. 294-299.
53.
Петрище,
В.И.
Становление
региональных
рынков
жилой
недвижимости в россии и особенности их функционирования / В.И.Петрище
//Магистр - науке и образованию. Материалы научно-практической конференции
в рамках фестиваля научного творчества преподавателей, аспирантов, магистров,
студентов и бакалавров института экономики и управления «Неделя науки 2017». 1-28 апреля 2017 года. - Орёл: ПФ «Картуш», 2017 – С.46-50.
54.
Петросян, Д.З. Совершенствование механизма управления рынком
жилой недвижимости в регионе: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05 / Петросян,
Давид Зармикович. . – М., 2011. – 30 с.
55.
Петрухина, М.Н. Управление недвижимостью: методологические и
экономические
вопросы
исследования
/
М.Н.Петрухина
//Национальные
интересы: приоритеты и безопасность. – 2011. – №40(133). – С.34-39.
56.
Печенкина, В.В., Иванова, Е.А. Анализ цикличности рынка жилой
недвижимости / В.В.Печенкина, Е.А.Иванова //Экономический анализ: теория и
практика. – 2011. – №5(212). – С.24-29.
57.
Пешков,
экономического
В.В.
анализа
Общественная
развития
полезность
в
методологии
инвестиционно-строительной
сферы
/
В.В.Пешков //Экономический анализ: теория и практика. – 2012. – №9(264). –
С.12-16
58.
Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N1050 (ред. от
20.05.2017) "Об утверждении государственной программы Российской Федерации
106
"Жилище" на 2015-2020 годы [Электронный ресурс] : КонсультантПлюс
http://www.consultant.ru. - Дата доступа: 07.08.2017.
59.
Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 (ред. от
26.06.2017) "Об утверждении государственной программы Российской Федерации
"Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами
граждан Российской Федерации" [Электронный ресурс] : КонсультантПлюс
http://www.consultant.ru. - Дата доступа: 07.08.2017.
60.
цели,
Прокофьев, К.Ю. Государственная жилищная политика: понятие,
задачи,
принципы
и
проблемы
формирования
и
реализации
К.Ю.Прокофьев //Региональная экономика: теория и практика.
/
– 2015. –
№43(418). – С.54-62.
61.
Прокофьев, К.Ю. Рынок недвижимости: понятие, анализ (на примере
рынка городской жилой недвижимости) / К.Ю.Прокофьев // Экономический
анализ: теория и практика. – 2014. – №3(354). – С.43-55.
62.
Регионы России. Социально-экономические показатели. 2016: Стат.
сб. / Росстат. − М., 2016. − 1326 с.
63.
Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской
Федерации. 2016: Стат. сб. / Росстат. − М., 2016. − 671 с.
64.
Российский статистический ежегодник. 2016: Стат.сб./Росстат. - М.,
2016 – 725 с.
65.
Рынок доступной жилой недвижимости: вопросы государственного
регулирования / Ю.В.Ларионова, А.Н.Ларионов, С.А.Павлова, Н.Г.Горшков – М.:
Изд-во СГУ, 2013. 169 с.
66.
Савельева, И.П. Сегментный анализ структуры рынка первичной
жилой недвижимости / И.П.Савельева,
А.И. Ухова, А.Д. Окольнишников //
Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». – 2015. – Т. 9, № 4. – С.
149–156.
107
67.
Саенко, И.А. Анализ динамики и структуры ввода жилья в Российской
Федерации / И.А.Саенко // Экономический анализ: теория и практика. – 2012. –
№37(292). – С.60-65.
68.
Святоха,
Н.Ю.
Активность
на
рынке
жилой
недвижимости:
региональный аспект / Н.Ю.Святоха //Региональные исследования. – 2013. №3(41). – С.86-94.
69.
Свиридов, А.В. Прогнозирование развития локального рынка жилой
недвижимости: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05 / Свиридов, Алексей
Викторович. – М., 2014. – 24 с.
70.
Сидоренко О. А. Возможности использования эконометрического
моделирования для совершенствования государственного регулирования рынка
жилья / О. А. Сидоренко // Baikal Research Journal. – 2015. – Т. 6, № 5. – С. 91–100.
71.
Сидоренко, О.А. Совершенствование механизма государственного
регулирования рынка жилой недвижимости: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05
/ Сидоренко Ольга Андреевна. – Иркутск, 2016. – 24 с.
72.
Сироткин, В. А. Экономические механизмы формирования рынка
жилой недвижимости: монография / В. А. Сироткин. – Екатеринбург: Изд-во Рос.
гос. проф.-пед. ун-та, 2012. – 252 с.
73.
Смирнова И. В. Экономика недвижимости / И. В. Смирнова – СПб.:
СПбГИЭУ, 2011. – 186 с.
74.
Стерник, С.Г. Методология финансового инвестиционного анализа и
проектного консалтинга региональных рынков недвижимости: автореф. …дра.экон. наук: 08:00:05 / Стерник, Сергей Геннадьевич. – М., 2009. – 56 с.
75.
Стерник,
доступности
жилья
Г.М.,
Апальков,
А.А.
для
населения
/
Развитие
Г.М.Стерник,
методики
оценки
А.А.Апальков
//
Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2014. – №2. – С.59-71.
76.
Стерник,
Г.М.,
Стерник,
С.Г.,
Свиридов,
А.В.
Развитие
и
совершенствование методов прогнозирования на рынке жилой недвижимости /
108
Г.М.Стерник, С.Г.Стерник, А.В.Свиридов // Урбанистика и рынок недвижимости.
– 2014. – №1. – С.53-93.
77.
Стоянова, М.А. Государственное регулирование цен на рынке жилой
недвижимости: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05 / Стоянова, Марина
Александровна. – СПб., 2013. . – 23 с.
78.
Строительство в России. 2016: Стат. сб. / Росстат. - M., 2016. – 111 c.
79.
Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость / Е. И. Тарасевич.
– СПб.: Питер, 2010. – 428 с.
80.
Терентьев, А.Р., Душкин, А.А. Исследование рыночных возможностей
для улучшения жилищных условий низкодоходных слоев населения РФ с
привлечением механизма самоподдерживающегося краткосрочного кредитования
/ А.Р.Терентьев, А.А.Душкин // Региональная экономика: теория и практика. –
2008. – №20(77). – С. 53-64.
81.
Учинина Т. В., Ноур М. В., Аюпова З. В., Корнеева С. С. Обзор
современной ситуации на рынке жилой недвижимости // Молодой ученый. —
2017. — №9. — С. 453-456.
82.
Ушанова, Н.А. Методологические проблемы развития системы
регулирования рынка жилой недвижимости крупного города: автореф. …доктора
экон. наук: 08:00:05 / Ушанова, Наталья Анатольевна. – Санкт-Петербург, 2012. –
38 с.
83.
Ушанова, Н.А., Селезнева, Ж.В. Управление рынком жилья на основе
применения
сбалансированных
показателей
в
городском
хозяйстве
/
Н.А.Ушанова, Ж.В.Селезнева // Транспортное дело России. – 2010. – №11. – С.
17-21.
84.
Федеральное
бюро
технической
инвентаризации
[Электронный
ресурс] – Режим доступа: http://www.rosinv.ru. - Дата доступа: 17.06.2017
85.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и
картографии
(Росреестр)
[Электронный
https://rosreestr.ru. - Дата доступа: 07.04.2017
ресурс]
–
Режим
доступа:
109
86.
Федеральная служба государственной статистики [Электронный
ресурс] – Режим доступа: http://www.gks.ru. - Дата доступа: 07.08.2017
87.
Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» № 315-ФЗ
от 01.12.2007 (с изм. и доп. от 03.07.2016) [Электронный ресурс] :
КонсультантПлюс http://www.consultant.ru. - Дата доступа: 07.06.2017.
88.
Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" от
29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017)
[Электронный ресурс] : КонсультантПлюс http://www.consultant.ru. - Дата доступа:
07.08.2017.
89.
Флигинских Т.Н. Дифференциация региональных рынков жилья:
кластерный анализ и классификация / Т.Н. Флигинских, И.И. Сычева // Научные
ведомости Белгородского государственного университета. Серия: История.
Политология. Экономика. Информатика. – 2012. – Том 21. №1–1. – С. 36–41.
90.
Фокина, А.А. система регулирования и развития рынка жилои
недвижимости Российской Федерации: автореф. …канд.экон. наук: 05:13:10
/Фокина, Анна Александровна. – Владимир. – 2015. 24 с.
91.
Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /
Дж.Фридман, Н.Ордуэй. – М.: Дело, 1995.
92.
Черкашина, Т.А., Фирсова, Н.В. Актуальные вопросы оценки жилой
недвижимости на неактивном рынке в современных условиях / Т.А.Черкашина,
Н.В.Фирсова // Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2011. – №18(60). –
С.47-50.
93.
Хирургическое вмешательство в пригороды // Эксперт Северо–Запад.
– 26.08.2013. – №34 (631).
94.
Хрусталёв, Е.Ю., Елизарова, М.И. Методология оценки стоимости
недвижимости как инвестиционного ресурса / Е.Ю.Хрусталёв, М.И.Елизарова //
Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2012. – №15(105). – С.2-9.
95.
Центральный банк Российской Федерации (ЦБ РФ) [Электронный
ресурс] – Режим доступа: http://www.cbr.ru. - Дата доступа: 07.06.2017.
110
96.
Шеховцов, В.В., Шевцова, Н.В., Шандаков, А.А. Современное
состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России:
региональный
аспект
/
В.В.Шеховцов,
Н.В.Шевцова,
А.А.Шандаков,
//Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2015. – №24(258). – С.16-25.
97.
Шишканева, В.Д. Саморегулирующиеся процессы в стратегическом
развитии региональных рынков жилья / В.Д.Шишканева // Вестник СанктПетербургского университета МВД России. – 2012. – №1. – С. 190-193.
98.
Щулепникова, Е.А. Современные механизмы функционирования
рынка жилой недвижимости Российской Федерации: автореф. …канд.экон. наук:
08:00:01 / Щулепникова, Евгения Александровна. – СПб., 2014. . – 30 с.
99.
Ясин, E.Г. Политическая экономия реформы ЖКХ / Е.Г.Ясин. – М.:
Фонд «Либеральная миссия», 2006 – 51 с.
100.
Doing Business. Measuring Business Regulations. [Электронный ресурс]
: URL: http://nonews.co/directory/lists/countries/doing-business. - Дата доступа:
07.08.2017.
101. Hurwicz L. Implementation and enforcement // Political Economy.
Institutions, Competention and Representation / ed. by W.A. Barnett, M.J. Hinrich, N.J.
Scotfield. Cambridge, 1993. Ch. 2. P. 51-59.
102. Kosareva N., Puzanov A. (2012). Urban Development and Town Planning
Policy in Modern Russia // ISOCARP Review. Fast Forward: City Planning in a Hyper
Dynamic Age / Shi Nan, Ch. Gossop (eds.).
103. Kosareva N., Tumanov A. (2012). The Housing Market in Russia: Lessons
of the Mortgage Crisis // Global Housing Markets: Crises, Policies, and Institutions / A.
Bardhan, R. Edelstein, C. Kroll (eds.). Ch. 9. Hoboken, NJ: Wiley.
104. Olsen E.O. A competitive Theory of the Housing Market // American
Economic Review. – 1969. – № 59 (4).
105. Smith L., Rosen K., Fallis G. Recent Developments in Economic Models
of Housing Markets // Journal of Economic Literature. – 1988. – Vol. XXVI.
111
Приложение 1
Характеристики развития региональной экономики строительной сферы регионов ЦФО РФ
Валовой региональный
продукт всего, млн.
руб.
Объем работ, выполненных по
виду экономической деятельности
"строительство", млн руб.
Число действующих
строительных организаций
различных форм собственности
Ввод в действие жилых
домов (тысяч квадратных
метров общей площади)
Ввод в
действие
квартир, шт.
Белгородская область
619388
61981,2
3643
1555
15323
Брянская область
243026
24563,8
1507
644
9309
Владимирская область
327885
33119,3
2188
647
8187
Воронежская область
709068
73114,4
3727
1627
24309
Ивановская область
151047
21708,9
2305
260
3863
Калужская область
324941
51533,9
1969
796
10647
Костромская область
146311
9806,5
1079
322
4990
Курская область
297436
44569,9
1379
567
7436
Липецкая область
395700
40865,5
1493
1061
9746
2705579
320716,2
10829
9623
135639
Орловская область
179740
19207
977
479
6522
Рязанская область
297334
26500,9
2937
667
9290
Смоленская область
234732
23570,1
807
514
5621
Тамбовская область
275821
32457,4
1131
826
8655
Тверская область
307377
21202,5
2068
556
7950
Тульская область
408485
31261,1
1586
771
8793
Ярославская область
388135
38632,1
2710
717
10871
12808573
821587,5
23531
3920
56171
Московская область
г. Москва
112
Ввод в действие жилых домов,
построенных населением за
счет собственных и заемных
средств тыс. м2 общей площади
Белгородская область
Удельный вес жилых
домов, построенных
населением за счет
собственных и заемных
средств, в общем вводе
жилья (в процентах)
Использование денежных
доходов населения (в
процентах от общего объема
денежных доходов населения)
на приобретение недвижимости
Инвестиции в
основной капитал
по видам;
миллионов рублей,
строительство
Валовая
добавленная
стоимость, в %
(строительство)
1251
80,5
1
6,8
446,4
Брянская область
218
33,8
0,8
5,8
486,3
Владимирская область
331
51,1
1,2
7,3
90,7
Воронежская область
464
28,5
1,4
9
822,6
Ивановская область
51
19,7
1,3
4,8
21
Калужская область
378
47,4
1,1
7,8
323,4
Костромская область
135
41,8
0,6
4,6
22,4
Курская область
244
42,9
0,6
6,5
256,3
Липецкая область
574
54,1
1,9
9,9
418,1
3219
33,5
3
7,6
5180,6
Орловская область
201
41,8
0,9
9,6
131,8
Рязанская область
264
39,6
2
5,1
403,6
Смоленская область
319
62,1
1
6,6
123,1
Тамбовская область
502
60,8
0,9
13,5
289,2
Тверская область
177
31,8
1,2
8,4
529,4
Тульская область
434
56,3
2
5,3
483,6
Ярославская область
256
35,7
1,1
7,3
617,9
г. Москва
575
14,7
7,4
4,4
8636,3
Московская область
113
Индексы цен на первичном
рынках жилья (в процентах к
концу предыдущего года)
Средние цены на первичном
рынках жилья (рублей за один
квадратный метр общей
площади)
Индексы цен на вторичном
рынках жилья (в процентах к
концу предыдущего года)
Средние цены на
вторичном рынках жилья
(рублей за один
квадратный метр общей
площади)
Белгородская область
95,7
97,8
50275
50295
Брянская область
98,4
97,8
32058
31645
Владимирская область
93,3
96,7
38671
43602
Воронежская область
99,6
94,9
44263
46767
Ивановская область
96,5
102,2
36169
44944
99
93,1
48115
53709
103,7
101,4
35861
42308
Курская область
90,2
96,3
34948
41532
Липецкая область
99,2
92,6
37429
44051
Московская область
101,5
98,1
80783
74506
Орловская область
100,7
98
37251
35207
Рязанская область
96,9
93,3
37751
44455
Смоленская область
94,3
93,7
40247
36228
Тамбовская область
99,3
97,1
35214
41358
Тверская область
99,7
97,2
51130
50334
Тульская область
96,2
95,3
47032
47949
Ярославская область
93,4
94,4
48727
48356
106,5
100,5
182292
187743
Калужская область
Костромская область
г. Москва
114
Приложение 2
Факторные нагрузки Factor Loadings (Varimax raw)
Factor
Factor
Factor
Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности
"строительство", млн руб.
-0,971150 0,147258
0,153010
Число действующих строительных организаций различных форм
собственности
-0,980556 0,115602
0,101372
Ввод в действие жилых домов (тысяч квадратных метров общей площади)
-0,738485 -0,636686 -0,154136
Ввод в действие квартир, шт.
-0,750012 -0,610659 -0,186391
Ввод в действие жилых домов, построенных населением за счет собственных
-0,502975 -0,826071 -0,109158
и заемных средств тыс. м2 общей площади
Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и
0,510419
заемных средств, в общем вводе жилья (в процентах)
-0,342917 0,478428
Использование денежных доходов населения (в процентах от общего объема
-0,931788 0,211296
денежных доходов населения) на приобретение недвижимости
Валовая добавленная стоимость, в % (строительство)
0,268133
0,214014
-0,425226 0,479097
Инвестиции в основной капитал по видам; миллионов рублей, строительство -0,991670 -0,011219 0,073693
Индексы цен на первичном рынках жилья (в процентах к концу
предыдущего года)
-0,646974 0,018402
-0,067533
Индексы цен на вторичном рынках жилья (в процентах к концу
предыдущего года)
-0,389460 0,299192
-0,639524
Средние цены на первичном рынках жилья (рублей за один квадратный метр
-0,948521 0,210131
общей площади)
0,191170
Средние цены на вторичном рынках жилья (рублей за один квадратный метр
-0,932358 0,273660
общей площади)
0,199194
Expl.Var
7,998016
4,491101
1,195604
Prp.Totl
0,499876
0,280694
0,074725
115
Приложение 3
Факторные нагрузки Factor Loadings (Varimax normalized)
Factor
Factor
Factor
Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности
"строительство", млн руб.
-0,971150 0,147258
0,153010
Число действующих строительных организаций различных форм
собственности
-0,980556 0,115602
0,101372
Ввод в действие жилых домов (тысяч квадратных метров общей площади)
-0,738485 -0,636686 -0,154136
Ввод в действие квартир, шт.
-0,750012 -0,610659 -0,186391
Ввод в действие жилых домов, построенных населением за счет собственных
-0,502975 -0,826071 -0,109158
и заемных средств тыс. м2 общей площади
Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и
0,510419
заемных средств, в общем вводе жилья (в процентах)
-0,342917 0,478428
Использование денежных доходов населения (в процентах от общего объема
-0,931788 0,211296
денежных доходов населения) на приобретение недвижимости
Валовая добавленная стоимость, в % (строительство)
0,268133
0,214014
-0,425226 0,479097
Инвестиции в основной капитал по видам; миллионов рублей, строительство -0,991670 -0,011219 0,073693
Индексы цен на первичном рынках жилья (в процентах к концу
предыдущего года)
-0,646974 0,018402
-0,067533
Индексы цен на вторичном рынках жилья (в процентах к концу
предыдущего года)
-0,389460 0,299192
-0,639524
Средние цены на первичном рынках жилья (рублей за один квадратный метр
-0,948521 0,210131
общей площади)
0,191170
Средние цены на вторичном рынках жилья (рублей за один квадратный метр
-0,932358 0,273660
общей площади)
0,199194
Expl.Var
7,998016
4,491101
1,195604
Prp.Totl
0,499876
0,280694
0,074725
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа