close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Окунькова Кристина Михайловна. Развитие рынка первичной жилой недвижимости

код для вставки
2
Содержание
Введение ................................................................................................................... 3
1. Сущность и особенности первичного рынка жилой недвижимости. ............ 7
1.1 Первичный рынок жилой недвижимости: основные понятия и специфика 7
1.2 Факторы, влияющие на формирование рынка первичного жилья. ........... 19
1.3 Принципы и основные методы оценки жилой недвижимости................... 23
2. Структура и ценовые предложения товарного рынка реализации
первичного жилья г. Орла и Орловской области ............................................... 30
2.1. Современное состояние и структура предложения на рынке первичной
жилой недвижимости. ........................................................................................... 30
2.2 Анализ уровня и динамики ценовых предложений на первичном рынке
жилой недвижимости г. Орла .............................................................................. 40
3. Основные тенденции развития первичного рынка жилья г. Орла ............... 56
3.1. Перспективы развития товарного рынка реализации первичного жилья г.
Орла ........................................................................................................................ 56
3.2. Методы регулирования государством рынка недвижимости. Пути
повышения эффективности управления недвижимостью ................................ 64
Заключение. ........................................................................................................... 76
Библиографический список ................................................................................. 79
Приложение А - Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке
жилья, рубль, первичный рынок жилья, Орловская область............................ 86
Приложение Б - Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке
жилья, рубль, все типы квартир, Брянская область, Калужская область,
Курская область, Липецкая область, Орловская область, Тульская область.. 87
3
Введение
Рынок недвижимости играет одну из наиболее важных ролей для
любого развитого государства. Важным сегментом рынка недвижимости
является рынок первичной жилой недвижимости. Одной из важных задач для
государства является контроль, регулирование и анализирование развития
рынка первичной жилой недвижимости, так как именно сегмент первичной
недвижимости является важнейшим в развитии рынка жилой недвижимости,
а недвижимость в свою очередь является ядром всей системы рыночных
отношений. Как известно, для российской экономики характерно наличие
резких
региональных
различий
и
высокая
степень
экономической
неоднородности. Именно по этой причине при изучении рынка первичной
жилой недвижимости отдельного субъекта Российской Федерации важно
принимать во внимание особенности исследуемого региона и проводить
детальный анализ факторов, оказывающих непосредственное влияние на
уровень развития первичного рынка жилой недвижимости в соответствии с
региональными особенностями. А, как известно, в России насчитывается 83
региона, для каждого из которого характерен тот или иной тип
функционирования экономики.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы заключается
в том, что сегодня с каждым годом в операциях с недвижимостью участвует
все большее число граждан. И так как в России рынок недвижимости
находится на стадии активного формирования, необходимо отслеживать
этапы его развития и корректировать политику развития на начальной стадии
во избежание появления проблем.
Целью работы является изучение основных тенденций развития
первичного рынка жилья г. Орла.
В ходе исследования необходимо выполнить следующие задачи:
- изучить основные понятия и специфику первичного рынка жилой
недвижимости;
4
- изучить факторы, влияющие на формирование рынка первичного
жилья;
- изучить принципы и основные методы оценки жилой недвижимости;
- проанализировать современное состояние и структуру предложения
на рынке первичной жилой недвижимости;
- проанализировать уровень и динамику ценовых предложений на
первичном рынке жилой недвижимости г. Орла;
- охарактеризовать перспективы развития товарного рынка реализации
первичного жилья г. Орла;
-
исследовать
недвижимости.
методы
Пути
регулирования
повышения
государством
эффективности
рынка
управления
недвижимостью.
Предметом исследования является развитие и анализ первичной жилой
недвижимости г. Орла.
Объектом исследования является первичная жилая недвижимость г.
Орла.
Основные методы, применяемые в выпускной квалификационной
работе для раскрытия понятия первичной недвижимости и сущности анализа
современного состояния рынка первичной жилой недвижимости – это
монографический, метод обобщения, графический, метод систематизации.
При расчете показателей динамики ценового предложения на первичном
рынке жилого недвижимого имущества г. Орла использовались следующие
методы:
описания,
метод
табличного
анализа,
фактографический,
группировка, экономико-статистические методы, индексные, экономикоматематические.
логического
В
проектной
моделирования,
части
работы
сравнительный,
применялись
оценки
методы
экономической
эффективности, рентабельности, прогнозирования, дисконтирования.
Новизна выпускной квалификационной работы заключается в:

применении методик анализа уровня и динамики ценовых
предложений на первичном рынке жилой недвижимости г. Орла;
5

выявлении перспектив развития товарного рынка реализации
первичного жилья г. Орла на основе использования данных методик;

выявлении
методов
регулирования
государством
рынка
недвижимости и анализ путей повышения эффективности управления
недвижимостью.
Теоретическая
значимость
состоит
в
выявлении
сущностей
и
особенностей первичного рынка жилой недвижимости, изучении основных
факторов, влияющих на рынок первичного жилья, анализ структуры уровня и
динамики ценовых предложении на рынке первичного жилья г. Орла, для
дальнейших выявлений тенденций развития первичной жилой недвижимости
г. Орла.
Практическая значимость заключается в том, что применение методов
государственного
регулирования
и
совершенствование
их,
а
также
применение выявленных путей эффективности управления недвижимость на
практике позволит расширить спектр анализируемых проблем и прийти к
путям их устранения в будущем.
Теоретической базой исследования являются основные положения
теории экономики предприятия, экономики недвижимости, экономической
эффективности, а также работы ученых экономистов: Асаула А.Н., Голикова
А.В., Петросяна Д.З., Онофрей Д.И.,; Аналитические материалы о
тенденциях на рынке жилой недвижимости г. Орла;
информация
официальных статистических органов, а так же собственные научные статьи.
Информационной
основой
исследования
являются
нормативные
материалы в сфере правового регулирования недвижимого имущества
регионов, справочная информация и отчетность Территориального органа
государственной статистики.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав и заключения. В
первой главе рассматриваются сущность и особенности первичного рынка
жилой недвижимости. Во второй главе изучаются структура и ценовые
предложения товарного рынка реализации первичного жилья г. Орла и
6
Орловской области. В третьей главе анализируются основные тенденции
развития первичного рынка жилья г. Орла. В заключении приводятся
основные результаты исследования, делаются выводы по работе.
Основное
содержание
выпускной
квалификационной
работы
излагается на 90 страницах, включая 6 таблиц, 10 рисунков, приложения. В
списке литературы насчитывается более 60 источников.
7
1. Сущность и особенности первичного рынка жилой недвижимости.
1.1 Первичный рынок жилой недвижимости: основные понятия и
специфика
Рынок недвижимости представляет собой один из фундаментальных
элементов экономической системы любого государства. Во все времена
известные экономисты, философы и политические деятели исследовали его
законы, а также влияние на развитие общества.
Универсального определения категории рынка недвижимости в
современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы
трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они
считают наиболее значимым, что в большинстве случае предопределено
целью анализа рынка недвижимости.
В настоящее время существует множество авторских трактовок
сущности рынка недвижимости.
Дж. Фридман определяет рынок недвижимости как «набор механизмов,
посредством которых передаются права собственности и связанные с ней
интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между
конкурирующими вариантами землепользования» [35, с.27].
Для Пашкус Ю.В. рынок недвижимости – «это экономико-правовое
пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и
предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и
продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих
операций с ней» [43, с.65-67].
Коханенко
«взаимосвязанную
создание,
В.В.
определяет
систему
передачу,
рынок
рыночных
эксплуатацию
недвижимости
механизмов,
и
как
обеспечивающих
финансирование
объектов
недвижимости».
Казаков А.А. считает, что рынок недвижимости - это «своеобразный
генератор экономического роста страны, где осуществляется первоначальное
8
инвестирование
значительной
части
средств
именно
в
объекты
недвижимости, что обеспечивает положительную макроэкономическую
динамику развития».
Гочияева Л.А. говорит, что рынок недвижимости - это «определенный
набор механизмов, способствующих передаче прав на собственность и
связанных с ней интересов, при этом происходит установление цен и
распределение
пространства
между
различными
конкурирующими
вариантами землепользования; совокупность отношений по созданию новых
объектов недвижимости, а также по их эксплуатации; сфера вложения
капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений,
возникающих при операциях с недвижимостью, которые возникают в
процессе
купли-продажи
недвижимости,
ипотеки,
сдачи
объектов
недвижимости в аренду» и т.д. [12, с.14-16].
Бреславцева Н.А. и Рябоконь С.В. определяют рынок недвижимости
как «определенную систему экономических отношений, посредством
которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача
прав собственности, связанных с ней интересов от продавца к покупателю
непосредственно или через институт посредничества (риэлторские услуги),
определяются цены и распределяется пространство между различными
конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в
границах
некоторого
замкнутого
территориального
образования;
совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их
обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области
недвижимости» [26, с.136-137].
Таким образом, под рынком недвижимости понимается совокупность
механизмов, посредством которых обеспечиваются создание недвижимости,
оборот прав на объекты недвижимости, взаимодействие между спросом и
предложением,
недвижимости
установление
между
равновесной
различными
цены,
конкурирующими
распределение
вариантами
ее
9
использования, эксплуатация, инвестирование и финансирование объектов
недвижимости.
Жилая недвижимость - недвижимость с установленными правами
владения, пользования и распоряжения в границах имущества, в том числе:
земельные участки, с жилыми и нежилыми помещениями, бизнес-центры,
зеленые насаждения с длительным циклом строительства; жилые дома,
квартиры, других жилых помещений в жилых домах и других строениях,
пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и
элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Рынок жилой
недвижимости - это:
-
совокупность
недвижимости,
отдельных
которые
сегментов
дифференцируют
потребителей
покупательский
жилой
спрос
и
формируются в результате комплексного взаимодействия экономических,
демографических, социальных и психологических факторов;
- сфера экономики, в которой совершается обращение жилой
недвижимости в деньги и обратное превращение денег в товар (жилую
недвижимость);
- совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы жилой
недвижимости как товара, сформированных в различных областях экономики
жилой недвижимости;
- система экономических отношений, складывающихся в процессе
производства, обращения и распределения жилой недвижимости), а также
движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в
выборе
покупателей
и
продавцов (контрагентов),
определении
цен,
формировании и использовании ресурсных источников;
- сфера обращения жилой недвижимости и капиталов. Объекты рынка
жилья подразделяются на первичный и вторичный рынка жилья, на третьем
уровне представлены непосредственно объекты рынка, являющиеся товаром,
их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и
предложения.
10
Рынок жилой недвижимости в национальной экономике выполняет
следующие функции:
1) эффективное решение социальных задач, которые связанны с
созданием и использованием полезных свойств жилой недвижимости;
2) отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты
жилой недвижимости от одного экономического субъекта к другому и
защиту его прав;
3) свободное формирование цен на объекты и услуги;
4)перераспределение инвестиционных потоков между объектами
жилой недвижимости;
Иными словами, можно выделить следующие функции рынка жилой
недвижимости:
социальная,
распределительная,
ценообразующая,
перераспределительная.
Также, рынок жилой недвижимости также выполняет информационную
функцию, т.к. аккумулирует огромные объемы информации о наличии,
качестве, ценах и т.п., которая используется продавцами, покупателями (в
т.ч. потенциальными), государственными органами, инвесторами и др.
Важное значение рынка жилой недвижимости как сектора рыночной
экономики подтверждается:
-
колоссальной
стоимостью
национального
богатства,
материализованного в жилой недвижимости, из которого по крайней мере
половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту –
владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в
федеральный,
региональные
бюджеты,
бюджеты
муниципальных
образований;
- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка жилой недвижимости
в валовом национальном продукте;
- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов
бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и
муниципальной жилой недвижимости;
11
- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на жилую
недвижимость и сделок с ней;
- большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и
развития рынка жилой недвижимости.
На рынке жилой недвижимости взаимодействуют
две группы
субъектов.
1. Покупатели – ими являются как физические лица (граждане РФ,
иностранные граждане, лица без гражданства – домашние хозяйства), так и
юридические лица (в т.ч. инвесторы). Мотивами деятельности этих групп на
рынке является удовлетворение жилищных потребностей, либо улучшение
существующих
жилищных
условий,
либо
инвестирование в
жилую
недвижимость с целью получения прибыли от продажи или аренды.
2. Продавцы − ими являются как физические, так и юридические лица
(собственники: домашние хозяйства, строительные фирмы). Основным
мотивом деятельности этой группы на рынке является получение дохода за
счет продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.
Остальных участников, осуществляющих регулирующие функции и
представляющих инфраструктуру рынка жилой недвижимости, также можно
разделить на две группы:
1. Государственные органы – на рынке недвижимости выполняют две
основные функции: регулирующую (формирование целостной нормативной
базы регулирования рынка) и хозяйственную (вовлечение в хозяйственный
оборот недвижимой собственности с целью заработка средств для
финансирования бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории).
Что
касается
рынка
жилья,
то
он
характеризуется
показателями
государственных органов, главным образом, первая функция, которая на
практике
осуществляется
посредством
правового
и
экономического
регулирования и инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке
недвижимости
(учет
недвижимого
имущества,
регистрация
прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, лицензирование
12
профессиональной
деятельности,
судебный
контроль
и
арбитраж,
антимонопольные меры, функциональное и правовое зонирование и т. д.).К
регулирующим государственным органам на рынке жилой недвижимости
относятся:
Ростехинвентаризация,
-
Федеральное
бюро
технической
инвентаризации (БТИ) – предприятие аккредитовано на проведение работ по
техническому учету и инвентаризации на всей территории России и является
федеральным государственным предприятием.
- Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии (Росреестр). Основными функциями на рынке жилой
недвижимости являются: государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, выдача информации о зарегистрированных
правах, кадастровый учет и оценка объектов недвижимости и др.
- Нотариальные конторы. Из раздела II Федерального закона «Основы
законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ
11.02.1993N 4462-1) (ред. от 03.12.2011) можно выделить следующие
основные
функции
нотариусов
на
рынке
жилой
недвижимости:
удостоверение имущественных сделок, выдача свидетельства о праве
собственности на долю в общем имуществе супругов, наложение и снятие
запретов отчуждения имущества, свидетельство верности копий документов
и выписок из них, подлинности подписи на документах, верности перевода
документов с одного языка на другой, удостоверение факта нахождения
гражданина в живых, в определенном месте, тождественности гражданина с
лицом, изображенным на фотографии, времени предъявления документов,
передача заявления физических и юридических лиц другим физическим и
юридическим лицам, принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг и
др., выдача свидетельств о праве на наследство и принятие мер к охране
наследственного имущества, удостоверение доверенности [9, раздел II], а
также
оказание
физическим
и
юридическим
лицам
содействия
в
осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснение им права
13
и
обязанностей,
предупреждение
«о
последствиях
совершаемых
нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не
могла быть использована им во вред».
- Налоговые инспекции. Основные функции на рынке жилой
недвижимости: взимание налогов на имущество и земельного налога,
взимание налогов на доходы от продажи или сдачи в аренду объектов
недвижимости,
а
также
взимание
налогов
с
юридических
лиц
и
индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические функции
на рынке недвижимости и осуществляющих строительство, реконструкцию,
реставрацию и др.
- Жилищные инспекции. Основные функции на рынке жилой
недвижимости: «осуществление государственного контроля за содержанием
жилищного фонда и качеством предоставляемых населению коммунальных
услуг». Причем, проверяются жилые дома, независимо от формы их
собственности.
- Арбитражные суды, учреждения Минюста РФ, а также другие органы
государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы и др.
2. Посредники и участники рынка, обеспечивающие функционирование
инфраструктуры рынка жилья. Основным мотивом их деятельности является
получение дохода на основе соглашений с заинтересованными лицами,
самостоятельно не способными эффективно и с минимальным риском
совершить требуемую операцию на рынке недвижимости. К ним относят:
- Риелторские фирмы – основная функция их на рынке недвижимости –
это минимизация совокупных издержек и рисков при совершении сделок с
недвижимостью. Основными видами деятельности являются: оказание
консультативно-посреднических услуг при совершении сделок куплипродажи, дарения, обмена, сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, а
также заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным
содержанием собственника и т.д.
14
- Агентства независимой оценки – определяют рыночную стоимость
права собственности или других вещных прав (в т.ч. права аренды) в
отношении оцениваемого объекта недвижимости. Имущественная оценка
необходима в следующих случаях: при кредитовании (когда объект
недвижимости выступает залогом), при страховании объекта недвижимости,
при вступлении в права наследства, для решения имущественных споров, а
также для совершения сделок купли-продажи недвижимости.
- Страховые компании. На первичном рынке недвижимости выполняют
следующие основные функции: страхование финансовых рисков в долевом
строительстве, страхование при ипотечном кредитовании (в т.ч. жизни,
трудоспособности и здоровья заемщика, самого объекта недвижимости,
ответственности
страховщики
заемщика).
выполняют
собственности,
На
такие
страхование
при
вторичном
функции
рынке
как:
ипотечном
недвижимости
страхование
кредитовании,
титула
а
также
страхование от пожара, залива, повреждений и противоправных действий
третьих лиц.
- Банки – предоставляют ипотечные кредиты для приобретения жилой
недвижимости, а также участвуют в расчетах между участниками рынка.
- Регистраторы - осуществляют регистрацию прав на недвижимое
имущество,
юридическое
составление
договоров
сопровождение
по
сделок
приобретению
с
недвижимостью,
(отчуждению)
объектов
недвижимости, а также проводят юридические консультации, юридические
экспертизы правоустанавливающих документов и др.
- Рекламные и маркетинговые агентства.
Рынок первичной жилой недвижимости является одним из наиболее
важных секторов рыночной экономики России, поскольку аккумулирует
достаточно
большую
материализованного
в
стоимость
недвижимости,
из
национального
богатства,
которого,
отмечают
как
специалисты, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный
оборот
и
приносить
экономическую
выгоду:
ренту
–
владельцам
15
недвижимости, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в
федеральный,
региональные
бюджеты,
бюджеты
муниципальных
образований.
Рынок недвижимости основан на сделках купли-продажи или аренды
домов и квартир. Сделки с недвижимостью регулируются Жилищным
кодексом РФ. Основную долю этого рынка составляют квартиры, поэтому
все изменения рынка жилой недвижимости рассматриваются на примере
именно этого типа жилья. Как и прочие, рынок жилой недвижимости делится
на два вида: первичный и вторичный [14, с.22-24].
Первичное жилье – это жилое помещение, которое в качестве товара
выступает впервые. Иными словами – это квартиры и дома, на которые еще
не было установлено право собственности. В качестве продавцов на
первичном
рынке
жилья
выступают
строительные
компании
или
государство.
Кроме того, рынок первичной жилой недвижимости обладает высокой
социальной значимостью, поскольку способствует созданию объектов жилой
недвижимости и повышению уровня благосостояния населения страны
Рынок первичной жилой недвижимости, зародившийся в России в начале 90х годов, в течение последующих лет поступательно развивался.
В
настоящее
время
рынок
первичной
жилой
недвижимости,
являющийся составляющей рынка недвижимости в целом, находится в
стадии зрелости, при этом большое количество игроков рынка и число новых
и строящихся объектов недвижимости способствуют росту конкуренции, что
осложняет деятельность субъектов рынка. Важной характеристикой рынка
является соотношение между предложением и спросом на данный товар.
Существуют два принципиально отличающихся понятия, которые
характеризуют первичный рынок недвижимости:
1) это объекты, ещё не оформленные в собственность. Здесь в
большинстве случаев речь идет о недостроенных или только что возведённых
домах;
16
2) это сама экономическая ситуация, когда недвижимость только
впервые поступила на рынок в качестве товара. Наиболее частыми
поставщиками объектов недвижимости различные государственные органы
(ввиду того, что эти органы принимают участие в приватизации объектов) и
строительные компании.
Первичный рынок недвижимости сформировывается из предложений
застройщиков. По словам ведущих риелторов, представляющих крупнейшие
риелторские компании, основным достоинством первичной недвижимости
является её юридическая «чистота». Кроме того первичный рынок обычно
предлагает жилье, в котором уже учтены и исправлены все недостатки
предыдущих строительных проектов и в котором использованы новые
технологии и материалы.
Количество недвижимого имущества на первичном рынке, напрямую
зависит от количества недавно построенных домов.
Предложение в первичном сегменте рынка жилья представлено
многоквартирными новостройками следующих типов:
а)
панельные дома, возведенные из блоков; квартиры в которых
стандартные
планировки,
невысокие
потолки
и
не
самые
лучшие
эксплуатационные характеристики;
б)
монолитные дома, возведенные посредством залива бетонной
смеси в заранее установленную опалубку; в квартирах таких строений
ровные стены, потолки и полы, перепланировка практически невозможна;
сами дома строятся преимущественно по индивидуальным проектам,
конструкции таких домов наиболее устойчивые и прочные;
в)
монолитно-кирпичные дома, имеющие каркас из железобетона,
по наружной стороне отделанный кирпичом, - отличаются более длительным
сроком эксплуатации (от 100 лет и выше), сокращенными сроками
возведения, свободной планировкой и высокими потолками, равномерным
оседанием при проседании грунта в первые годы после возведения (не
образуются трещины, как в панельных домах) и др.
17
г)
кирпичные дома, являющиеся наиболее дорогостоящими, однако
отличаются высокой тепло- и звукоизоляцией, удобной планировкой,
возможностью перепланировки, высокими потолками и др.;
д)
каркасно-блочные дома, возводятся из специального каркаса, в
который встраиваются блоки из различных материалов; отличаются
нестандартной
планировкой,
имеют
«дышащие»
стены,
редко
деформируются и покрываются трещинами;
е)
блочные
дома,
возведенные
керамзитобетонных
блоков,
скрепляемых
из
шлакобетонных
цементным
раствором,
и
с
облегченными многопустотными железобетонными плитами; отличаются
дешевизной строительства, невозможностью перепланировки, невысокая
звукоизоляция.
Предложение в сегменте первичного рынка жилья в малоэтажном
строительстве представлено домами, возводимыми как по традиционной
технологии (деревянная рубка, оцилиндрованное бревно, клееный брус,
кирпич), так и по современным технологиям (каркасное домостроение,
монолитное домостроение с применением несъемной опалубки, технология
теплоэффективных блоков).
Наблюдается у «первички» непосредственная связь с вторичным
рынком недвижимости. При увеличивающемся спросе на «вторичку»
уменьшается спрос на объекты недвижимого имущества первичного рынка.
Также, когда из-за роста расходов на строительство поднимаются цены на
первичном рынке, то это тут же приводит к удорожанию объектов на
вторичном рынке.
Через первичный рынок недвижимости входит в экономический оборот
всё недвижимое имущество. Все последующие сделки имеют уже вторичный
характер, ввиду того, что они уже связаны с формами перехода объектов от
одних владельцев к другим. Одним из главных показателей развития в стране
нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости,
так как это существенная составляющая любой национальной экономики.
18
Можно выделить следующие преимущества новостроек:
- строительство квартир преимущественно улучшенной планировки;
- возможность выбора желаемой квартиры (тип, этаж, ориентация по
сторонам света, планировка);
- новые коммуникации и инженерные сети;
- применение передовых технологий застройки;
- быстрое оформление сделок (отсутствие "цепочек");
- возможность рассрочки платежа;
- просторные и светлые квартиры;
- возможность перепланировки квартиры и объединения предприятий
нескольких квартир в одну с внесением изменений в проект на этапе
строительства;
- цены ниже цен вторичного рынка;
- отсутствие проблем с юридической проработкой сделки (отсутствие у
квартиры предыстории);
Первичное жилье приобретается либо при участии в долевом
строительстве в процессе возведения дома, либо в готовых новостройках с
квартирами,
не
зарегистрированными
в
государственном
реестре
собственности. Причем стоимость квадратных метров минимальна на первых
стадиях
строительства
и
увеличивается
по
мере
его
завершения.
Говоря о целесообразности приобретения жилья на первичном рынке, нужно
учесть
сроки
строительства,
последующее
вложение
средств
на
благоустройство нового жилья и степень риска участия в долевом
строительстве [9, с.67-70].
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
1. Рынок первичной жилой недвижимости играет значительную
социальную роль, так как создание объектов жилой недвижимости является
основой улучшения качества жизни и тем самым повышения благосостояния
населения.
19
2. Рынок первичной жилой недвижимости играет существенную роль в
экономике региона: налоговые платежи субъектов рынка участвуют в
формировании валового регионального продукта того или иного субъекта
Российской Федерации.
3. Одним из ключевых показателей эффективности деятельности
хозяйствующих субъектов, функционирующих на рынке первичной жилой
недвижимости, является рост объема продаж, что повышает добавленную
стоимость, приносимую в экономику региона, а также способствует
развитию самой организации за счет получения необходимых финансовых
ресурсов.
4. В настоящее время рынок первичной жилой недвижимости
характеризуется высоким уровнем конкуренции, с одной стороны, и высокой
взаимозаменяемостью новых и строящихся объектов первичной жилой
недвижимости по их отдельным характеристикам, с другой.
1.2 Факторы, влияющие на формирование рынка первичного жилья.
Основными факторами, негативно влияющими на рынок первичной
недвижимости являются:
1. Политическая нестабильность;
2. Нестабильность финансового сектора;
3. Политика властей на первичном рынке;
4. Несовершенство механизма лицензирования;
5. Несовершенство законодательства;
6.Ассиметрия информации.
Политические факторы формируются ограничениями, налагаемыми на
деятельность рынка первичной недвижимости со стороны политики,
проводимой в стране: например, предвыборная программа; социальноэкономическая направленность политики правящей партии; определенные
20
военные действия; политика, проводимая органами власти в экономической
сфере; определенная нормативная база, регулирующая деятельность рынка
недвижимости; государственное вмешательство в процесс производства и
другое.
Экономические
факторы
представлены
экономическим
уровнем
развития страны, темпами роста валового национального продукта,
кредитно-денежной политикой государства, темпами инфляции, колебаниями
деловой активности, занятостью населения, покупательской способностью
населения.
Социально-культурные факторы включают в себя различные аспекты
социально-профессиональной
структуризации
населения,
социально-
потребительские аспекты, уровень доходов, условия жизни и многое другое.
Демографические
факторы,
которые
оказывают
влияние
на
деятельность рынка недвижимости, состоят из численности населения,
прироста
населения,
уровня
рождаемости
и
смертности,
плотности
населения, миграции, степени урбанизации территорий и другого.
Природно-географические
факторы
–
это
рельеф,
климат,
экологические условия, природные ресурсы и другое.
Научно-технические факторы – это факторы, которые влияют на
технологию организации строительства.
Необходимым условием эффективного функционирования рынка
выступает
информационная
прозрачность
и
наличие
структур,
обеспечивающих сбор, накопление, обработку и предоставление информации
о рынке. Рынок жилищного строительства характеризуется ограниченной
информационной мобильностью и наличием асимметрии информации,
которую можно определить как меру неравномерного распределения
информированности хозяйствующих субъектов об определенных параметрах
относительно максимально возможной информированности [6, с. 12].
Источники возникновения асимметрии информации на рынке жилой
недвижимости связаны с рядом обстоятельств.
21
1. Во-первых, это может быть связано со скрытыми действиями одного
из субъектов рынка, которые напрямую не наблюдаются другими
участниками (например, несоблюдение муниципальными органами власти
временного регламента по оформлению разрешительной документации на
строительство и затягивание сроков выдачи разрешений; использование
строительными компаниями некачественных строительных материалов,
нецелевое использование взносов дольщиков; необоснованное завышение
естественными монополиями тарифов за подключение к инженернокоммунальным сетям для застройщиков). Возможность проявления скрытых
действий
определяется
конфликтом
интересов
субъектов
рынка,
возможностью манипулирования информацией, а также продуктовой
спецификой жилищного строительства: жилье относится к категории
товаров,
качество
которых
затруднительно
определить
даже
после
потребления в связи с достаточно длительным сроком эксплуатации.
Невозможность
идентификации
большинства
параметров
качества
строящегося жилья обусловливает закрытость информации или неполный
охват потребителей информации, а также транслирование ложных сигналов
на рынок.
2. Другой причиной возникновения асимметрии может стать скрытая
информация о внешних условиях, которая становится известна на
определенном
этапе
только
одному
из
участников
рынка
жилой
недвижимости (например, неудовлетворительное финансовое состояние
инвестора строительства; удорожание строительных материалов). Скрытый
характер внешняя информация приобретает из-за действия ряда причин,
таких как существование трансакционных издержек, связанных с получением
информации; ограниченные способности человека к восприятию и обработке
информации; существование временного лага между моментом заключения
договора долевого участия в строительстве и передачей созданного объекта
жилищного строительства собственнику.
22
Асимметрия информации влияет на особенности функционирования
рассматриваемого
рынка
и
создает
возможность
злоупотребления
неинформированностью покупателей со стороны продавцов жилья, т. е. на
данном рынке возникает риск «недобросовестного поведения». Существует
ряд механизмов, с помощью которых можно решить проблему риска
«недобросовестного поведения»: наличие покупателей, осведомленных о
качестве
товара;
расточительные
расходы;
низкая
входная
цена.
Эффективность данных сигналов о качестве ограничена специфичностью
предлагаемого на рынке жилой недвижимости товара и способностью
покупателей адекватно воспринимать и перерабатывать данные сигналы.
Кроме того, слабым местом рассмотренных стратегий информирования
покупателей является пренебрежительно малая вероятность совершения
повторных
покупок.
Ограниченный
характер
применения
данных
механизмов обусловливает сохранение асимметрии информации на рынке
жилищного строительства. Наиболее приемлемой из стратегий преодоления
асимметрии информации является репутация строительной компании,
поскольку
данный
сигнал
о
качестве
адресован
не
покупателям,
совершающим повторные покупки, а потенциальным покупателям. Вместе с
тем репутация строительной компании может выступать в качестве одного из
параметров дифференциации продукции
(неценовой конкуренции), в
результате чего на рынке жилой недвижимости возникают барьеры входа для
потенциальных конкурентов, что приводит к образованию областей
монопольного влияния отдельных компаний.
Каждый из вышеперечисленных факторов может повлиять на рынок
первичной
недвижимости
и
на
конъюнктурную
цепочку «спрос
–
предложение – цена».
Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и
местными органами власти, не создает реальных предпосылок для
повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных
кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая
23
позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью
стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и
ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне
оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при
работе с риэлторскими компаниями.
Таким образом, несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с
недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях
ликвидации
криминальных
явлений
на
рынке
и
неэффективного
использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании
деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.
Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором
должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка
недвижимости,
его
профессиональные
участники,
стандарты
их
деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка
недвижимости.
1.3 Принципы и основные методы оценки жилой недвижимости.
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три
основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы
оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный
подход (сравнительный подход).
Затратный - это подход, основанный на предположении, что затраты на
строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной
стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является
приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего
объекта недвижимости.
24
Доходный - это подход к оценке, базирующийся на предположении,
что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот
объект может приносить, существует определенное соотношение.
Рыночный - это подход, основанный на анализе фактических сделок
купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с
оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия,
которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым
объектом[55, с.89-94].
Правильный
выбор
подхода
к
оценке
конкретного
объекта
недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и
информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны
давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация
– довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости
является несовершенным рынком.
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в
отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным;
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия
совершения сделок;
3. Факторы,
влияющие
на
стоимость
сравниваемых
аналогов
оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы;
Основные требования к аналогу:
- аналог похож на объект оценки по основным характеристикам
(экономическим, материальным, техническим);
- сходные условия сделки.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
25
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на
продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с
отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости
необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение
корректировок производится на основе логического анализа предыдущих
расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным
является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и
покупателей;
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и
инфляция;
3. Статически обоснован;
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
5. Достаточно простой в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж;
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях
сделки;
4. Зависимость от активности рынка;
5. Зависимость от стабильности рынка;
26
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся
продажах.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения
объекта
оценки
с
учетом
накопленного
износа. Базируется
на
предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем
за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не
подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
- расчет
стоимости
земельного
участка
с
учетом
наиболее
эффективного использования (Сз);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
- расчет накопленного износа (Ин):
- физический
износ - износ, связанный
со
снижением
работоспособности объекта в результате естественного физического старения
и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным
требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний
износ - износ
в
результате
изменения
внешних
экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=СнсИн;
27
- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее
надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно
возможным в следующих случаях:
- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2. Попытки
достижения
более
точного
результата
оценки
сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта
недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так
как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный
износ;
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых
строений;
5. Сложность определения величины накопленного износа старых
строений и сооружений;
6. Отдельная оценка земельного участка от строений;
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в
которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и
количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
28
Доходный подход- это совокупность методов оценки стоимости
недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых
от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является
сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов
от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация
дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь
будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):
V=I/R,
(1)
где V - стоимость недвижимости;
I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;
R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка
капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь
между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
- прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой
доход и ставка капитализации.
Ставка
капитализации - это
отношение
рыночной
стоимости
имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в
течение периода владения недвижимостью.
Ставка
дисконтирования - норма
сложного
процента, которая
применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости
29
денежных потоков, возникающих в результате использования имущества [39,
с.66-67].
Этапы доходного подхода:
1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2. Расчет действительного валового дохода;
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- резервы.
4. Определение величины чистого операционного дохода;
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
Таким образом,
известно несколько десятков методов оценки
недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или
иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта,
функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество
используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее
точную стоимость.
30
2. Структура и ценовые предложения товарного рынка реализации
первичного жилья г. Орла и Орловской области
2.1. Современное состояние и структура предложения на рынке
первичной жилой недвижимости.
Одной из наиболее серьезных социально-экономических проблем
современной России является жилищный вопрос. Значительная часть
населения
страны, в особенности в крупных
городах, испытывает
потребность в улучшении жилищных условий, а то и в приобретении хоть
какого-то собственного жилья. В уровне обеспеченности граждан жильем
находится корень многих других серьезных проблем российского общества
— кризиса института семьи, снижения рождаемости, просто комфорта и
благополучия жизни российских граждан. Тот момент, когда значительная
часть населения не обеспечена жильем в должной мере, это наносит вред не
только этим конкретным людям, но и государству в целом, в том числе и его
безопасности, перспективам развития и укрепления его позиций в мире. Ведь
жилищные проблемы находятся в прямой связи с проблемами социальнодемографическими, с проблемами социальной поляризации населения, то
есть задают определенный вектор социального развития российского
государства и общества. На российском рынке жилья существует очень
значительная ценовая поляризация — цены на жилье в Москве, в крупных
городах страны, в маленьких городах и в сельской местности многократно
различаются. В некоторых депрессивных регионах России жилье можно
купить за сотни и даже десятки тысяч рублей, тогда как в столице страны, в
крупных городах жилье, даже «эконом-класса», стоит не менее нескольких
миллионов рублей. Таким образом, огромная часть населения лишается
возможности приобретения собственного жилья в крупных городах и если
учитывать, что именно в городах в настоящее время концентрируется
основная часть населения страны, то следует обратить внимание на
31
непосредственную связь между уровнем рождаемости
и
жилищной
обеспеченностью населения страны. В сельской местности вопросы
приобретения жилья решаются проще, но отсутствие работы и низкий
уровень развития социальной инфраструктуры делают покупку жилья «на
селе» бессмысленной, особенно для молодых специалистов.
Орловская область— субъект Российской Федерации, входящий в
состав Центрального федерального округа и Центрального экономического
района. Численность населения Орловской области составляет 754 816
(2017), при этом, доля городского населения составляет - 66,72 % (или
503 613 человек), население города Орла составляет 319 651 человек.
Площадь территории области составляет 24 652 км². Административным
центром является город Орёл. Область разделена на 24 муниципальных
района и 4 городских округа (района) [17].
Рассмотрим
товарный
рынок
реализации
вновь
построенного
(первичного) жилья в географических границах города Орла (и его
прилегающей территории – Орловского района).
В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от
03.08.2011 № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического
инструментария для организации федерального статистического наблюдения
за ценами и финансами»), под первичным рынком жилья понимается рынок,
на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь
построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе,
правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных,
территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов
недвижимости;
юридические
и
физические
лица,
официально
уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором
жилье покупается и продается впервые.
В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают
конечные потребители, а также в меньшей доле – перепродавцы.
32
В
соответствии
экономической
с
Общероссийским
деятельности
Ростехрегулирования
№
(ОКВЭД),
классификатором
утвержденным
329-ст от 22.11.2007,
видов
приказом
строительство
жилья
классифицируется по коду 45.21.1 «Производство общестроительных работ
по возведению зданий» относится к разделу F «Строительство».
Данная группировка включает:
— производство общестроительных работ по возведению зданий всех
типов: жилых, торговых, производственных и т.п., включая производство
работ по расширению, реконструкции и восстановлению зданий.
Данная группировка не включает:
— строительство спортивных зданий и сооружений, а также зданий и
сооружений в местах отдыха;
— строительство зданий из сборных конструкций.
С учетом изложенного, объектом изучения является рынок на котором
впервые покупается и продается жилье.
В целях повышения уровня обеспеченности населения жильем,
выполнением
обязательств
по
обеспечению
жильем
установленных
категорий граждан, а также во исполнение целевых программ по
формированию рынка доступного жилья осуществляется строительство
жилья экономического класса.
Перечень
продавцов,
обеспечивающих
строительство
и
(или)
реализацию первичного жилья, а также посредников, действующих в
интересах продавцов, установлен на основании имеющихся общедоступных
данных, на основании информации, полученной путем исследования анализа
рынка
недвижимости
хозяйствующих
г.
Орла
субъектов,
и
Орловской
осуществляющих
области,
информации
деятельность
на
рассматриваемом рынке, информации официальных страниц компаний –
застройщиков информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и
других источников.
33
На территории г. Орёл и Орловского района за последние десять лет
функционировало более 15 хозяйствующих субъектов, выполняющих
функции организаций – застройщиков (заказчиков-застройщиков) [3].
Так, можно выделить следующие крупнейшие организации:
Закрытое
Акционерное
Общество
«Инвестиционная
жилищная
компания» (ЗАО «Инжилком»). Организация была основана в марте 1998
года. С момента основания по настоящее время ЗАО «Инжилком» было
построено и сдано в эксплуатацию более 120 тыс. кв. м жилья в Советском,
Железнодорожном и Заводском районах города Орла. В настоящее время
застройщиком возводятся два дома в Советском районе г. Орла.
ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской
области” (ОАО «АИЖК Орловской области»). ОАО«АИЖК Орловской
области»
зарегистрировано
16января
2006
года,
во
исполнение
постановления Правительства Р. Ф. «О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в РФ» № 28 от 11.01.2000 г., в
соответствии с постановлением коллегии администрации Орловской области
№ 183
от
22.11.2005
г.
«Об
организации
двухуровневой
системы
рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в Орловской области».
Учредителями
Общества
выступили
Управление
государственного
имущества администрации Орловской области (84,5% акций), ведущие
строительные компании г. Орла, оценочные, страховые компании и ряд
банков.
В июле 2014 года Агентство по ипотечному и жилищному
кредитованию (АИЖК), Минстрой РФ и Орловская область подписали
соглашение о сотрудничестве по программе "Жилье для российской семьи",
в рамках которого
на территории
области
планируется ввести в
эксплуатацию почти 317 тысяч квадратных метров жилья эконом-класса.
Программа "Жилье для российской семьи" предполагает существенное
снижение стоимости жилья - не менее чем на 20% от существующей
рыночной. Цена квадратного метра не должна превышать 30 тыс. рублей.
34
Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки
застройщикам
в
обеспечении
земельных
участков
инженерной
инфраструктурой в размере до 4 тысяч рублей за 1 квадратный метр.
Основными условиями участия в программе «Жилье для российской
семьи» является возмещение Министерством строительства и жилищнокоммунального хозяйства РФ застройщикам части затрат на строительство
сетей и инженерных коммуникаций. Кроме того, привлекаются средства
Агентства ипотечного кредитования РФ на возмещение части затрат за кв.
метр.
Основной задачей ОАО «АИЖК Орловской области» явилось
реализация государственной политики по повышению доступности жилья
для жителей Орловской области. Деятельность Общества направлена на
создание равных условий для получения ипотечных кредитов (займов)
независимо от состава семьи, образования, социального положения,
профессии, вероисповедания.
В целях создания эффективно работающей системы обеспечения
граждан со средними доходами доступным по стоимости жильем, и
дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования на территории
Орловской области, было подписано трехстороннее Соглашение между
Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию», Правительством Орловской области и ОАО «АИЖК
Орловской области», согласно которого ОАО «АИЖК Орловской области»
приобрело статус Регионального оператора Федерального ОАО «АИЖК».
С этих пор основная деятельность Общества ведется в соответствии со
«Стандартами процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения
ипотечных
кредитов»
ОАО
«АИЖК».
В
них
определены
порядок
взаимодействия ОАО «АИЖК» и участников ипотечного рынка, требования
к участникам кредитования, предмету залога, основным параметрам сделок,
договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной сделки.
35
Основным видом деятельности ОАО «АИЖК Орловской области»
является предоставление долгосрочных ипотечных займов населению для
приобретения ими в собственность жилых помещений, с одновременным
оформлением их в залог, как обеспечение исполнения обязательств перед
Обществом по возврату заемных денежных средств и дальнейшее
рефинансирование полученных закладных в ОАО «АИЖК».
Следующим важным этапом в деятельности ОАО «АИЖК Орловской
области» явилось реорганизация Общества в форме присоединения к нему
открытого акционерного общества «Орловский областной центр рыночных
отношений «Развитие» — одного из крупнейших компаний-застройщиков в
регионе. При этом в результате присоединения ОАО «АИЖК Орловской
области» получило не только активы и производственные мощности
присоединенного предприятия, но и высококвалифицированный персонал
службы заказчика-застройщика и службы технического надзора.
С 25 мая 2010 года ОАО «АИЖК Орловской области» приняло на себя
права и обязанности ОАО ООЦРО «Развитие» в отношении всех его
кредиторов и должников.
Основными целями данной реорганизации являлись:

развитие жилищного строительства и совершенствования системы
ипотечного кредитования в Орловской области;

достижение
наиболее
эффективного
использования
активов
участвовавших в реорганизации обществ;

повышение
конкурентоспособности
услуг,
предоставляемых
указанными обществами на рынке недвижимости и ипотечного
жилищного кредитования в Орловской области.
В результате слияния, Уставный капитал Общества составил 585,824
миллионов рублей. Доля государственного участия в лице Департамента
имущества, промышленности и информатизации Орловской области в
Уставном капитале Общества составляет 97,49%.
36
В результате, кроме основного вида деятельности, ОАО «АИЖК
Орловской области» теперь осуществляет функции застройщика жилых
многоэтажных многоквартирных домов в рамках Федерального закона от 30
декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010
г. № 1201-р утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации до 2030 года», которая определила
новые
направления
деятельности
ОАО
«Агентство
по
ипотечному
жилищному кредитованию», включая ее региональных партнеров.
Решением Наблюдательного совета ОАО «АИЖК» от 28.06.2011
(протокол № 10) утверждена Стратегия развития группы компаний «АИЖК»
на 2011−2020 гг.
Тем самым ОАО «АИЖК Орловской области» стало активным
участником государственных программ по привлечению инвестиций в сферу
ипотечного кредитования и строительства жилья, в первую очередь экономкласса для решения задач обеспечения граждан доступным и комфортным
жильем.
В целях консолидации усилий профессиональных участников на рынке
ипотечного кредитования, ОАО «АИЖК Орловской области» вступило
в Ассоциацию ипотечных компаний.
С 04.03.2016 полное фирменное наименование Акционерное общество
«Агентство ипотечного жилищного кредитования», сокращенное АО
«АИЖК Орловской области».
За период с 2007 года по настоящее время АО «АИЖК Орловской
области» было построено и сдано в эксплуатацию более 15 многоквартирных
жилых домов в Советском районе города Орла (основная реализация микрорайон Наугорский), три в Заводском районе города Орла и 3 Северном
37
районе города Орла. В настоящее время застройщиком возводятся два дома в
Заводском районе г. Орла.
ООО "Регионстрой". ООО «Регионстрой» работает в сфере жилищного
строительства с 1999 года. За период работы введено в эксплуатацию более
100 тыс. кв.м жилья. В основном это многоквартирные жилые дома в
Северном районе города Орла. А также жилая и коммерческая недвижимость
в других районах областного центра. Среди проектов ООО «Регионстрой» —
комплексная застройка шестого микрорайона г. Орла по улицам Раздольная и
Родзевича-Белевича,
строительство
современных
жилых
комплексов
«Северная звезда» (Северный район) и «Изумрудный» (микрорайон
Зареченский). Возведение жилых многоэтажных домов проводится как за
счет собственных средств ООО «Регионстрой», так и с привлечением средств
граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в
рамках российского законодательства.
В настоящее время застройщиком реализуются проекты: современный
жилой комплекс комфорт – класса «Северная звезда» в Микрорайоне №6
«Раздольный» в Северном р-не г. Орла, а также эко-квартал комфорт – класса
«Изумрудный»
по
ул.
Изумрудной,
в
микрорайоне
«Зареченский»
Орловского р-на[3].
ПАО "Орелстрой". Публичное акционерное общество «Орелстрой»
действует с 1943 года и является крупнейшей строительной холдинговой
компанией Орловской области.
Холдинг
объединяет
четыре
общестроительных
и
три
специализированных организации, два транспортных предприятия, два
предприятия
стройиндустрии,
проектный
институт,
строительную
лабораторию, жилищно-эксплуатационное и иные предприятия.
ПАО «Орелстрой» является крупнейшим застройщиком жилья и
коммерческой недвижимости г. Орла.
Приоритетным направлением
деятельности компании является строительство жилья.
38
Начиная с 2005 года все многоквартирные дома, застройщиком
которых являлось ПАО «Орелстрой», строились с привлечением денежных
средств граждан – дольщиков в соответствии с Федеральным законом РФ от
30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Акционерное общество участвует во всех федеральных и региональных
программах по обеспечению жильем граждан России: «Обеспечение жильем
ветеранов», «Обеспечение жильем детей сирот», «По переселению из ветхого
и аварийного жилья».
За последние годы компания построила более одного миллиона
квадратных метров жилья многоквартирных многоэтажных жилых домов.
В настоящее время ПАО «Орёлстрой» является застройщиком
микрорайонов «Зареченский» и «Болховский».
ООО «Холикон-Инвест».Общество с ограниченной ответственностью
«Холикон-Инвест»
зарегистрировано
Предшественниками
являются
09
июля
зарекомендовавшие
себя
2015
года.
на
рынке
недвижимости Застройщики - ООО «Холикон», ООО «Орел-РеконструкцияЦентр». Первый жилой дом, построенный Компаниями под руководством
Учредителей Общества, сдан в эксплуатацию в 1999 году. С момента
создания организаций было построено и введено в эксплуатацию 15
многоквартирных жилых домов (более сотни тысяч квадратных метров).
Функции Застройщика жилых многоэтажных многоквартирных домов
осуществляются ООО «Холикон» в рамках Федерального закона от 30
декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а
также в полном соответствии с законодательством Российской Федерации.
39
В настоящее время общество выполняет работы по возведению 14этажного кирпичного жилого дома повышенной комфортности в Советском
районе города Орла.
ООО «Унистрой». ООО «Унистрой» зарегистрировано 25 декабря 2009
года в г. Железногорск Курской Области.
С августа 2013 года ООО «УниСтрой» в качестве заказчиказастройщика приступило к реализации своего первого проекта на территории
Орловской области.
В настоящее время у компании насчитывается 4 проекта на территории
Орловской области – три многоквартирных дома по улице Раздольная (из
них 2 реализовано) и один дом по улице Космонавтов. Все 4 проекта
расположены на территории Северного района города Орла. Всего ООО
«Унистрой» построено 56 тыс. кв. м жилья[1].
ЗАО «Зенит». Строительная компания «Зенит» работает на рынке
строительства многоквартирных жилых домов более 20 лет. За указанный
период компанией было возведено и реализовано 29 объектов, что составило
более 230 тыс. кв. м жилья.
В настоящее время общество выполняет работы по строительству
четырех многоэктажных домов в Северном районе города Орла.
ООО "Стройсервис".«Компания Стройсервис» основана в 1998 году.
Основное направление деятельности компании
- строительство объектов
жилой и коммерческой недвижимости, поставки строительных материалов на
территории Орловской области и за ее пределами. Обществом было
реализовано 4 жилых многоквартирных дома, 2 коттеджных поселка, 2
объекта под торговые и офисные площадки и 11 зданий промышленного
назначения. В настоящее время у компании действующих проектов.
ЗАО "Жилстрой-инвест". Общество с ограниченной ответственностью
«ЖИЛСТРОЙ-Инвест» основано в июне 2007 года. Является застройщиком
объектов недвижимости жилой и социальной направленности в г. Орле.
Обществом
реализовано
и
введено
в
эксплуатацию
5
жилых
40
многоквартирных домов. В настоящее время общество выполняет работы по
строительству двух многоквартирных жилых домов.
Также на товарном рынке возведения и реализации многоквартирых
жилых домов за последние 10 лет функционируют (функционировали)
следующие организации: ООО «Агростройинвест»; ЗАО «Стройкомплект2000»; «Зенит»; «Квартал»; ООО «Зенит-плюс»; ООО «Строймонтаж»; ООО
«Стройинвест»; МУП «УКС г. Орла»; ООО «Инжсервис»; ООО «Модуль
Ивест Строй», Жилищная корпорация «Орловщина» и другие[2].
Как показывает мониторинг состава хозяйствующих субъектов рынок
возведения и реализации вновь построенного жилья г. Орла и Орловского
района достаточно насыщен. Организации – застройщики работают в рамках
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации», участвуют в федеральных и региональных программах по
обеспечению жильем граждан России: «Обеспечение жильем ветеранов»,
«Обеспечение жильем детей сирот», «По переселению из ветхого и
аварийного жилья». Организациями-застройщиками возводится как жильё
эконом-класса, так и жильё повышенного комфорта, улучшенного качества,
элитное жильё.
2.2 Анализ уровня и динамики ценовых предложений на первичном
рынке жилой недвижимости г. Орла
Произведем анализ уровня и динамики цен реализации первичного
жилье г. Орла и Орловского района.
Имеется динамический ряд показателей средних цен по Орловской
области за период 2007 – 2 квартал 2017 года, поквартально (Приложение А).
На основании приложения А составим таблицу исходных данных для
анализа (таблица 1).
41
Таблица 1 – Средние цены за 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке
жилья Орловской области, рубль, ежеквартально.
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
Период
1 квартал 2007
2 квартал 2007
3 квартал 2007
4 квартал 2007
1 квартал 2008
2 квартал 2008
3 квартал 2008
4 квартал 2008
1 квартал 2009
2 квартал 2009
3 квартал 2009
4 квартал 2009
1 квартал 2010
2 квартал 2010
3 квартал 2010
4 квартал 2010
1 квартал 2011
2 квартал 2011
3 квартал 2011
4 квартал 2011
1 квартал 2012
2 квартал 2012
3 квартал 2012
4 квартал 2012
1 квартал 2013
2 квартал 2013
3 квартал 2013
4 квартал 2013
1 квартал 2014
2 квартал 2014
3 квартал 2014
4 квартал 2014
1 квартал 2015
2 квартал 2015
3 квартал 2015
4 квартал 2015
1 квартал 2016
2 квартал 2016
3 квартал 2016
4 квартал 2016
1 квартал 2017
2 квартал 2017
Средняя цена, руб
21075,16
22686,77
23732,42
25673,89
28474,09
29969,83
31337,09
32348,66
31121,97
29758,45
29579,41
29411,48
30232,7
30046
29620,42
29683,19
27045,42
28264,76
29020,82
28770,04
30219,33
32491,2
33088,37
35253,97
36324,91
36697,8
36815,73
36987,24
37135,62
37791,53
37837,05
37574,77
37490,7
36924,54
36608,51
37251,11
36532,3
35234,74
34787,75
34230,55
33304,13
33731,85
42
На основании таблицы 1 проведем расчет показателей на переменной
базе (цепной способ расчета), то есть каждый последующий уровень ряда
сравним с предыдущим.
Рассчитанные значения оформим в таблице (таблица 3).
Таблица 2 – Рассчитанные показатели динамики, средние цены за 1 кв. м общей
площади квартир на первичном рынке жилья Орловской области.
период
1 квартал
2007
2 квартал
2007
3 квартал
2007
4 квартал
2007
1 квартал
2008
2 квартал
2008
3 квартал
2008
4 квартал
2008
1 квартал
2009
2 квартал
2009
3 квартал
2009
4 квартал
2009
1 квартал
2010
2 квартал
2010
3 квартал
2010
4 квартал
2010
1 квартал
2011
2 квартал
2011
3 квартал
2011
4 квартал
2011
1 квартал
2012
Средняя
розничн
ая цена,
руб.
Показатели динамического ряда
Темп
Темп
роста,
прироста,
%
%
Абсолютный
прирост, руб.
21075,16
-
-
-
22686,77
1611,61
107,65
7,65
23732,42
1045,65
104,61
4,61
25673,89
1941,47
108,18
8,18
28474,09
2800,2
110,91
10,91
29969,83
1495,74
105,25
5,25
31337,09
1367,26
104,56
4,56
32348,66
1011,57
103,23
3,23
31121,97
-1226,69
96,21
-3,79
29758,45
-1363,52
95,62
-4,38
29579,41
-179,04
99,40
-0,60
29411,48
-167,93
99,43
-0,57
30232,7
821,22
102,79
2,79
30046
-186,7
99,38
-0,62
29620,42
-425,58
98,58
-1,42
29683,19
62,77
100,21
0,21
27045,42
-2637,77
91,11
-8,89
28264,76
1219,34
104,51
4,51
29020,82
756,06
102,67
2,67
28770,04
-250,78
99,14
-0,86
30219,33
1449,29
105,04
5,04
период
2 квартал
2012
3 квартал
2012
4 квартал
2012
1 квартал
2013
2 квартал
2013
3 квартал
2013
4 квартал
2013
1 квартал
2014
2 квартал
2014
3 квартал
2014
4 квартал
2014
1 квартал
2015
2 квартал
2015
3 квартал
2015
4 квартал
2015
1 квартал
2016
2 квартал
2016
3 квартал
2016
4 квартал
2016
1 квартал
2017
2 квартал
2017
Показатели динамического ряда
Темп
Темп
роста,
прироста,
%
%
Средняя
розничная
цена, руб.
Абсолютный
прирост, руб.
32491,2
2271,87
107,52
7,52
33088,37
597,17
101,84
1,84
35253,97
2165,6
106,54
6,54
36324,91
1070,94
103,04
3,04
36697,8
372,89
101,03
1,03
36815,73
117,93
100,32
0,32
36987,24
171,51
100,47
0,47
37135,62
148,38
100,40
0,40
37791,53
655,91
101,77
1,77
37837,05
45,52
100,12
0,12
37574,77
-262,28
99,31
-0,69
37490,7
-84,07
99,78
-0,22
36924,54
-566,16
98,49
-1,51
36608,51
-316,03
99,14
-0,86
37251,11
642,6
101,76
1,76
36532,3
-718,81
98,07
-1,93
35234,74
-1297,56
96,45
-3,55
34787,75
-446,99
98,73
-1,27
34230,55
-557,2
98,40
-1,60
33304,13
-926,42
97,29
-2,71
33731,85
427,72
101,28
1,28
Из таблицы 2 видно, что динамика изменения цены 1 кв.м общей
стоимости квартиры не стабильна. Так за период 1 квартал 2007 года по 4
квартал 2008 года наблюдается повышение показателей динамики. То есть,
показатель
показатели
абсолютного
прироста
по
отношению
к
предшествующему периоду увеличивался на размер от 1011,57 руб. (4
43
квартал 2008 по отношению к 3 кварталу 2008) до 2800 руб. (1 квартал 2008
по отношению к 4 кварталу 2007г.).
За период 1 квартал 2009 г. по 4 квартал 2009 года происходит снижение
показателей динамики. Из таблицы видно, чтов первом квартале 2009 года
снижение относительно предыдущего периода составило -1226,69 рублей,
далее во втором -1363,52 рублей, в третьем -179,04 рублей,и в четвертом
квартале 2009 года -167,93 рублей. В периоде 2010-2011 года ситуация не
стабильна. Средние цены на рынке первичного жилья изменяются как в
сторону снижения, так и в сторону роста.
Период, с 1 квартала 2012 по 3 квартал 2014 года охарактеризован
ростом показателей динамики. Как видно из таблицы 3 за указанный период
рост цены поквартально составил от 1,12% до 7,52 %.Начиная с 4 квартала
2014 года по 2 квартал 2017 года основной тенденцией является снижение
показателя динамики. Исключение составляют периоды времени –4 квартал
2015 относительно 3 квартала 2015 года – рост составил 642,6 руб. за 1 кв.м.,
2 квартал 2017 года, относительно 1 квартал 2017 год – рост составил 427,72
руб.
На рисунке 1 наглядно изображена динамика средней цены за 1 кв. м
общей площади квартир на первичном рынке жилья Орловской области.
40000
38000
36000
34000
32000
30000
28000
26000
24000
22000
ар
1
кв
3
1
кв
ар
та
л
20
та 07
кв л 2
0
ар
та 07
3
кв л 2
ар
0
та 08
1
л
кв
ар 200
8
та
3
кв л 2
00
ар
9
та
1
кв л 2
ар
00
та
9
3
кв л 2
0
ар
та 10
1
кв л 2
ар
0
та 10
3
кв л 2
0
ар
та 11
1
л
кв
ар 201
та
1
3
кв л 2
01
ар
2
та
1
кв л 2
ар
0
та 12
3
кв л 2
0
ар
та 13
1
кв л 2
ар
0
та 13
3
л
кв
ар 201
4
та
1
кв л 2
ар
01
та
4
3
кв л 2
01
ар
5
та
1
кв л 2
ар
0
та 15
3
кв л 2
0
ар
та 16
1
кв л 2
ар
0
та 16
л
20
17
20000
Средняя цена, руб
Рисунок 1 - Динамика средней цены за 1 кв. м общей площади квартир на
первичном рынке жилья Орловской области (построено автором).
44
На основании данных таблицы 2 произведем расчет показателей на
постоянной базе (базисный способ расчета).
Рассчитанные значения оформим в таблице (таблица 4).
Таблица 3 – Рассчитанные показатели динамики, средние цены за 1 кв. м общей
площади квартир на первичном рынке жилья Орловской области.
Средняя
розничная
цена, руб.
период
1 квартал
2007
2 квартал
2007
3 квартал
2007
4 квартал
2007
1 квартал
2008
2 квартал
2008
3 квартал
2008
4 квартал
2008
1 квартал
2009
2 квартал
2009
3 квартал
2009
4 квартал
2009
1 квартал
2010
2 квартал
2010
3 квартал
2010
4 квартал
2010
1 квартал
2011
2 квартал
2011
3 квартал
2011
4 квартал
2011
1 квартал
2012
Показатели динамического ряда
Темп
Темп
Абсолютный
роста,
прироста,
прирост, руб.
%
%
21075,16
-
-
-
22686,77
1611,61
107,65
7,65
23732,42
2657,26
112,61
12,61
25673,89
4598,73
121,82
21,82
28474,09
7398,93
135,11
35,11
29969,83
8894,67
142,20
42,20
31337,09
10261,93
148,69
48,69
32348,66
11273,5
153,49
53,49
31121,97
10046,81
147,67
47,67
29758,45
8683,29
141,20
41,20
29579,41
8504,25
140,35
40,35
29411,48
8336,32
139,56
39,56
30232,7
9157,54
143,45
43,45
30046
8970,84
142,57
42,57
29620,42
8545,26
140,55
40,55
29683,19
8608,03
140,84
40,84
27045,42
5970,26
128,33
28,33
28264,76
7189,6
134,11
34,11
29020,82
7945,66
137,70
37,70
28770,04
7694,88
136,51
36,51
30219,33
9144,17
143,39
43,39
период
2 квартал
2012
3 квартал
2012
4 квартал
2012
1 квартал
2013
2 квартал
2013
3 квартал
2013
4 квартал
2013
1 квартал
2014
2 квартал
2014
3 квартал
2014
4 квартал
2014
1 квартал
2015
2 квартал
2015
3 квартал
2015
4 квартал
2015
1 квартал
2016
2 квартал
2016
3 квартал
2016
4 квартал
2016
1 квартал
2017
2 квартал
2017
Средняя
розничная
цена, руб.
Показатели динамического ряда
Темп
Темп
Абсолютный
роста,
прироста,
прирост, руб.
%
%
32491,2
11416,04
154,17
54,17
33088,37
12013,21
157,00
57,00
35253,97
14178,81
167,28
67,28
36324,91
15249,75
172,36
72,36
36697,8
15622,64
174,13
74,13
36815,73
15740,57
174,69
74,69
36987,24
15912,08
175,50
75,50
37135,62
16060,46
176,21
76,21
37791,53
16716,37
179,32
79,32
37837,05
16761,89
179,53
79,53
37574,77
16499,61
178,29
78,29
37490,7
16415,54
177,89
77,89
36924,54
15849,38
175,20
75,20
36608,51
15533,35
173,70
73,70
37251,11
16175,95
176,75
76,75
36532,3
15457,14
173,34
73,34
35234,74
14159,58
167,19
67,19
34787,75
13712,59
165,07
65,07
34230,55
13155,39
162,42
62,42
33304,13
12228,97
158,03
58,03
33731,85
12656,69
160,06
60,06
Из таблицы 3 видно, что уровень средней стоимости 1 кв. м общей
площади квартир в изучаемом периоде колеблется: то возрастает, то
уменьшается.
Эти показатели динамики находят практическое применение во всех
расчетах, где требуется изучение изменения социально-экономических
явлений во времени.
45
На рисунке 2 изображена динамика изменения (темп прироста, %)
средней стоимости цены за 1 кв. м общей площади квартир на первичном
рынке
жилья
Орловской
области.
Каждый
последующий
период
сравнивается с 1 кварталом 2007 года.
Рисунок 2 - Динамика изменения (темп прироста, %) средней стоимости цены за 1
кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья Орловской области(построено
автором).
Согласно рисунку 2 и таблице 4видно, что изменение стоимости 1 кв. м
общей площади квартир на первичном рынке жилья Орловской области не
стабильно.
Относительно
1
квартала
2007
года
наибольший
рост
наблюдается во 2-3 квартале 2014 года и составляет 79,32 и 79,53 %
соответственно.
Цена во втором квартале 2017 года относительно 1 квартала 2007 года
выросла на 60,06 %. То есть, за период более 10 лет на товарном рынке
реализации первичного жилья Орловской области средняя стоимость 1 кв. м
выросла на 60,06 %. Так как оценку высоко-динамических рынков более
целесообразно давать по более коротким периодам, произведем оценку
предложений на первичном товарном рынке жилья с использованиему
средненных поквартальные данных.
Предложение на первичном рынке реализации жилья в количественном
46
выражении за период 1 квартал 2015 года по 2 квартал 2017 года (Рисунок 3),
имеет неоднозначную динамику.
800
690
700
600
628
531
500
531
422
437
357
400
516
390
300
298
200
100
0
I квартал II квартал III квартал
IV
квартал
I квартал II квартал III квартал
2015
IV
квартал
2016
I квартал II квартал
2017
Кол-во квартир на первичном рынке жилья
Рисунок 3 – Динамика количества квартир, реализуемых на первичном рынке г.
Орла (построено автором).
Согласно рисунку 3 начиная с 1 квартала 2015 г. предложение
новостроек снижалось до 2 квартала 2016 г. в среднем на 13,8%
ежеквартально, от 8% до 21 % за квартал. Затем предложение начинает расти
со 2 квартала 2016 г. по 4 квартал 2016г. (+47% и +58 % соответственно),
затем происходит снижение на 25,2%, а с 1 квартала 2017 г. по отношению ко
2 кварталу 2017 г. рост составил 2,9%.
Одновременно с этим, согласно данным риелторского портала
«Этажи» самая минимальная средняя цена предложений первичного жилья –
жильё, расположенное в д. Жилина (Таблица № 4).
Таблица 4 – Стоимость первичного жилья по районам г. Орла за период 1 января
2017 по 30.09.2017 г.
Район
Средняя цена
предложения
Железнодорожный
Заводской
Северный
Жилина д.
44 014руб./кв.м
34 694 руб./кв.м
32 734 руб./кв.м
24 103 руб./кв.м
Максимальное
количество объектов за выбранный
период
89
317
193
257
47
Следует отметить, что организацией застройщиком указанного жилого
микрорайона, согласно информации риелторского портала является ПАО
«Орёлстрой» - крупнейшая организация – застройщик Орловской области,
информация также подтверждена на официальном сайте застройщика [1].
Проанализируем сложившееся состояние средней стоимости 1 кв. м на
сопоставимых товарных рынках первичного жилья Орловской области с
другими регионами. Орловская область граничит с областями: на севере с
Тульской, на востоке с Липецкой, на юге с Курской, на западе с Брянской, на
северо-западе с Калужской. Для сравнения была использована официальная
информация Федеральной службы государственной статистики (Центральная
база статистических данных, http://www.gks.ru).
Средние цены за 1 кв. м общей площади квартир на рынке первичного
жилья отображены на рисунке 4.
Рисунок 4 - Средние цены за 1 кв. м общей площади квартир на рынке первичного
жилья(построено автором).
48
Сведения, приведенные на рисунке 4, показывают, что средние цены
первичного жилья на территории Орловской области, сопоставимы со средними
ценами первичного жилья действующими в соседних регионах ЦФО.
Следует отметить, что среди шести исследуемых областей наибольшая
стоимость 1 кв. м на протяжении всего периода изучения сохраняется у
Калужской области. На втором месте – Тульская область. Территориально
Калужская и Тульская области непосредственно граничат с Московской
областью. Первый заместитель председателя правительства Московской
области Александр Горностаев в 2008 году в интервью «Российской газете»
указал, что темпы роста цен на жилье в регионе необходимо сдерживать, за
несколько лет цена квадратного метра недвижимости в области выросла
почти в восемь раз. В первую очередь, жилье дорожает из-за близости к
столице. Во-вторых, строительством занимаются в основном частные
компании. Им приходится за свой счет проводить инженерные сети, строить
социальные объекты. Все эти затраты закладываются в конечную стоимость
квадратного метра жилья. Горностаев считает, что к строительству надо
подключать «и муниципалов, и область, и государство».
Наиболее удаленной от столицы из 6ти исследуемых областей является
Курская область. Как можно заметить на рисунке 4, Брянская, Орловская и
Курская области на чаще всего на протяжении исследуемых 10 лет делят
между собой места лидеров по наименьшей стоимости 1 кв м жилья среди
исследуемых областей. Липецкая область имеет разнообразную динамику
стоимости 1 кв. м жилья. Так, в 2007-2008 годах стоимость колебалась в
пределах Калужской и Тульской областей, 2009 – часть 2010 года произошло
значительное снижение, далее к середине 2013 года произошел рост
стоимости, и цена практически сравнялась со средней стоимостью
недвижимости Тульской области. Как показывают исследования с 2015 по
настоящее время стоимость 1 кв. м жилья на территории Липецкой области
находится на уровне стоимость жилья Орловской области[2].
49
Одновременно с этим, следует также обратить внимание, что
поведение стоимости 1 кв. м на вторичном рынке жилья имеет подобную
тенденцию к росту и снижению. Средние цены за 1 кв. м общей площади
квартир на рынке вторичного жилья отображены на рисунке 4.
Вторичный рынок жилья – рынок жилых помещений, купленных и
использовавшихся ранее их первоначальными владельцами (Райзберг Б.А.,
Лозовский
Л.Ш.,
Стародубцева
Е.Б.
«Современный
экономический
словарь»), то есть квартир, обладающих определенной степенью износа,
находящихся в частной или государственной собственности. Этому
определению
соответствуют
также
«новые»
квартиры,
реализуемые
перепродавцами, поскольку это жилье продается не впервые, а также потому,
что за время нахождения этого жилья в собственности перепродавца, имели
место процессы амортизации, то есть это жилье все-таки отличается от
первичного жилья.
Для построения рисунка 5 использована официальная информация
Федеральной службы государственной статистики (Центральная база
статистических данных, http://www.gks.ru).
50
Рисунок 5 - средние цены за 1 кв. м общей площади квартир на рынке вторичного
жилья(построено автором).
Сравнение стоимости 1 кв. м первичного и вторичного жилья
Орловской области приведено на рисунке 5.
График на рисунке 6 показывает, стоимость недвижимости на рынке
первичного и вторичного жилья Орловской области различается не
значительно, чаще всего стоимость недвижимости вторичного рынка ниже
стоимости на первичном рынке.
Рисунок 6 - средние цены за 1 кв. м общей площади квартир на рынке первичного и
вторичного жилья Орловской области(построено автором).
Размер стоимости первичной и вторичной недвижимости Орловской
области представляет собой нестандартную модель поведения на рынке.
Зачастую классической (стандартной) ситуацией является схема, когда
вторичное жильё дороже, чем первичное. Это объясняется тем, что в
первичном жилье присутствуют такие факторы как – значительные
капитальные вложения в ремонт и покупку сопутствующего и необходимого
51
оборудования, ожидание ввода в эксплуатацию и сдачи жилья и другие.
Данная модель поведения прослеживается в ряде территорий соседних
областей (Рисунки 7,8,9,10). Однако, при условии, что ценовой рынок
недвижимости Орловской области не стабилен и зависит от многих внешних
факторов, в том числе от развития инфраструктуры на вновь застраиваемых
территориях, транспортной доступности, спроса и предложения на рынке,
можно предположить, что различие первичного и вторичного рынка по цене
~7% является не значительным. Также следует отметить, что часть компаний
застройщиков
включают
в
стоимость
чистовую
отделку
и
(или)
косметический ремонт.
Рисунок 7 - средние цены за 1 кв. м общей площади квартир на рынке первичного и
вторичного жилья Брянской области(построено автором).
52
Рисунок 8 - средние цены за 1 кв. м общей площади квартир на рынке первичного и
вторичного жилья Калужской области(построено автором).
Рисунок 9 - средние цены за 1 кв. м общей площади квартир на рынке первичного и
вторичного жилья Курской области(построено автором).
53
Рисунок 10 - средние цены за 1 кв. м общей площади квартир на рынке первичного
и вторичного жилья Липецкой области(построено автором).
Основываясь на рисунках 6, 7, 8, 9,10 а также факторов влияния на
рынок недвижимости можно сделать следующие выводы.
При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в
строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома.
Рынок недвижимости очень чутко реагирует на положение экономики
и политики. Зависимость так ощутима, что сказывается в каждом сегменте
рынка, его потенциале и жизнеспособности.
Следует отметить, что недвижимость является самым долговечным
товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие
товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки
лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость
недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на
конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар,
определяется соотношением спроса и предложения.
Таким образом, предложение недвижимости зависит, из-за длительного
цикла создания недвижимости слабо
от цены, а в коротком периоде
практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в
54
краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно
особенно при установлении цен на землю.
Вторичное жилье зачастую дороже, чем «первичка». Данный факт
имеет место быть по причине, в том числе, быстроты заключения договора.
Как правило, с момента заключения договора долевого участия (покупки
недвижимости в новостройке) до момента получения квартиры может пройти
срок от трех месяцев – если брать квартиру непосредственно перед вводом
дома в эксплуатацию, до полутора лет – если брать на этапе котлована. На
вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.
В первичное жильё приходится вкладываться, так как 90% квартир на
первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку).
Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное
жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в
покупку квартиры при прочих равных условиях, в новостройках ниже.
Возможность выбора на первичном рынке не всегда большая. Наиболее
интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются
на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания
строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие
или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна).
Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и
доступных квартир.
Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного
расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из
сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по
договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц
после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при
грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на
первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть
его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи
квартир дольщикам не в состоянии никто. И хотя формально 214-ФЗ
55
предполагает штрафы за просрочку сдачи дома, а застройщики обязаны
страховаться от банкротства, на сегодняшний день все это пока не дает
практически никакой защиты покупателю квартир на первичном рынке.
Одновременно с этим, стоит учитывать, что построенные дома находятся на
гарантии застройщика, что является несомненным плюсом.
Большим
Прописаться
плюсом
можно
для
только
вторичного
имея
рынка
свидетельство
является
о
прописка.
государственной
регистрации права собственности (или родственные связи с прописанными в
муниципальной квартире). Прописаться в новостройку невозможно.
Также, стоит учитывать, что стоимость квадратного метра на
первичном рынке прямо пропорциональна этапам строительства дома. При
грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30%
годовых.
Высокая
доходность
компенсируется
высокими
рисками,
связанными с вложением средств на начальных этапах строительства.
Вторичное жилье если и растет в цене, то в пределах общерыночных
тенденций. Однако вторичная квартира также может приносить доход от
сдачи в наем, но здесь доходность рассчитывается индивидуально.
Конечно, необходимо помнить о таком факте рынка, как ставки по
ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Часто застройщик
аккредитовывает объект строительства в одном-двух банках, что не всегда
удобно для покупателя и вводит некоторые ограничения. Ставка по
ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на 2% выше, чем на
вторичное. Однако, в последнее время всё чаще застройщики заключают
соглашения с кредитными организациями, и как следствие кредитные
организации предлагают потребителям, приобретающим недвижимость
специальные условия.
56
3. Основные тенденции развития первичного рынка жилья г. Орла
3.1. Перспективы развития товарного рынка реализации первичного
жилья г. Орла
В последние годы строительный комплекс Орловской области
демонстрирует устойчивое развитие. Строительство дает рабочие места,
налоги, а также благополучие, и удовлетворяет интересы молодых семей. В
настоящее время на первичном рынке жилья Орла ведут строительство более
15 компаний-застройщиков. Сегодня на территории города ведется как
строительство жилых комплексов и микрорайонов, так и точечная застройка.
Современные застройщики отдают предпочтение строительству жилых
комплексов и микрорайонов с развивающейся инфраструктурой, где
предполагается
строительство
магазинов,
детских
садов,
школ,
развлекательных и торговых комплексов, паркингов и многое другое.
Строительный
комплекс
включает
в
себя
организации,
которые
осуществляют капитальное строительство; производство строительных
материалов; проектные организации.
Следует учитывать, что на любом товарном рынке присутствует своя
специфика (барьеры) для предпринимательской деятельности.
Барьеры входа на рынок - это любые факторы и обстоятельства
правового,
организационного,
технологического,
экономического,
финансового характера, препятствующие новым хозяйствующим субъектам
вступить на данный товарный рынок и на равных конкурировать с уже
действующими на нем хозяйствующими субъектами [34, c.143].
Процедура определения обстоятельств или действий, препятствующих
или затрудняющих и ограничивающих хозяйствующим субъектам начало
деятельности на товарном рынке, включает в себя:
-
выявление
наличия
(или
рассматриваемый товарный рынок;
отсутствия)
барьеров
входа
на
57
-
определение
преодолимости
выявленных
барьеров
входа
на
рассматриваемый товарный рынок.
К барьерам входа на товарный рынок относятся:
а)
административные
ограничения,
вводимые
органами
государственной власти и местного самоуправления и иными органами и
организациями, наделенными правами данных органов (не противоречащие
антимонопольному законодательству), в том числе:
- условия лицензирования отдельных видов деятельности;
- квотирование;
- ограничения ввоза-вывоза товаров;
- требования обязательного удовлетворения определенного спроса,
поддержания мобилизационных мощностей, сохранения рабочих мест и
социальной инфраструктуры;
- предоставление льгот отдельным хозяйствующим субъектам;
- препятствия в отведении земельных участков, предоставлении
производственных и иных помещений;
-
условия
конкурсного
отбора
поставщиков
товара
для
государственных и муниципальных нужд;
- экологические ограничения, в том числе запрещение строительства
производственных мощностей и объектов транспортной инфраструктуры;
- стандарты и предъявляемые к качеству требования;
б) экономические ограничения, в том числе:
-
необходимость
осуществления
значительных
первоначальных
капитальных вложений при длительных сроках окупаемости этих вложений;
- ограниченная доступность финансовых ресурсов и более высокие
издержки привлечения финансирования для потенциальных участников по
сравнению
с
хозяйствующими
субъектами,
действующими
на
рассматриваемом рынке;
- издержки выхода с рынка, включающие инвестиции, которые
невозможно возместить при прекращении хозяйственной деятельности;
58
- издержки получения доступа к необходимым ресурсам и правам
интеллектуальной собственности, издержки на рекламу, издержки на
получение информации;
- транспортные ограничения;
-
отсутствие
предложение
доступа
которых
потенциальных
ограничено
и
участников
которые
к
ресурсам,
распределены
между
хозяйствующими субъектами, действующими на рассматриваемом рынке;
-
наличие
экономически
оправданного
минимального
объема
производства, обусловливающее для хозяйствующих субъектов более
высокие затраты на единицу продукции до момента достижения такого
объема производства (эффект масштаба производства);
-
преимущества
хозяйствующих
субъектов,
действующих
на
рассматриваемом рынке, перед потенциальными участниками товарного
рынка, в частности, по затратам на единицу продукции и по спросу на товар,
по наличию долгосрочных договоров с приобретателями;
в) стратегия поведения действующих на рынке хозяйствующих
субъектов, направленная на создание барьеров входа на рынок, в том числе:
-
инвестирование
в
избыточные
производственные
мощности,
позволяющие увеличить выпуск товара для целей ограничения новых
участников рынка;
- увеличение для приобретателя издержек, связанных со сменой
продавца, в том числе в результате предоставления скидок постоянным
приобретателям,
заключения
взаимодополняющих
товаров,
долгосрочных
не
контрактов
являющихся
или
выпуска
взаимозаменяемыми
с
продукцией других хозяйствующих субъектов;
- проведение интенсивных рекламных кампаний;
г) наличие среди действующих на рынке хозяйствующих субъектов
вертикально-интегрированных хозяйствующих субъектов, которое приводит
к созданию барьеров входа на рынок, в том числе:
59
- создает преимущества для участников вертикально-интегрированных
хозяйствующих субъектов по сравнению с другими потенциальными
участниками рынка;
- требует необходимости участия потенциальных участников рынка в
вертикальной интеграции, что увеличивает издержки входа на товарный
рынок;
д) другие ограничения входа на товарный рынок.
Барьеры входа на товарный рынок анализируются:
а) с точки зрения возможности потенциальных продавцов, в том числе
действующих на смежных рынках, стать участниками рассматриваемого
товарного рынка;
б)
с
действующих
точки
на
зрения
возможности
рассматриваемом
хозяйствующих
товарном
рынке,
субъектов,
расширить
производственные мощности или объем продаж данного товара.
При определении наличия (или отсутствия) барьеров входа на
товарный рынок учитывается возможность наличия барьеров входа на
товарный рынок для крупных хозяйствующих субъектов при отсутствии
таких барьеров для малых хозяйствующих субъектов, и наоборот.
Преодолимость барьеров входа на товарный рынок оценивается на
основе сроков и величины затрат на преодоление таких барьеров.
Барьеры входа на товарный рынок считаются преодолимыми, если
затраты на преодоление барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок
экономически оправдываются доходами (преимуществами), которые получит
(предполагает получить) хозяйствующий субъект, собирающийся войти на
данный товарный рынок [34, c.144].
Необходимые для хозяйствующих субъектов сроки и затраты на
преодоление барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок, а также
преодолимость барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок могут
оцениваться путем опроса фактических и потенциальных продавцов или
отраслевых специалистов (экспертов).
60
Проанализировав барьеры входа на товарный рынок первичного жилья
города Орла, выявлено следующее.
Оценка наличия барьеров, препятствующих входу конкурентов на
рассматриваемый товарный рынок, а также развитию рассматриваемого
товарного рынка, выявила, что наиболее существенными барьерами входа и
развитиятоварного рынка являются:
1)
Отсутствие
внеплощадочной
инженерной
и
транспортной
инфраструктуры, предназначенной для перспективной застройки. Решение
данной проблемы автоматически будет являться решением проблемы
преобразования «неприбыльных» участков в «прибыльные», и таким образом
большинство застроенных территорий может стать привлекательно для
частных инвесторов с точки зрения обеспечения приемлемого уровня
прибыльности
проектов
застройки
(реконструкции).
В
большинстве
российских городов продолжает существовать практика взимания с
инвесторов унифицированной величины, фиксированной в процентах от
площади или стоимости возведенного жилья, за предоставление права
осуществлять реконструкцию. Поэтому важной задачей устранения данного
барьера является демонстрация возможности перехода от заданных
абстрактных величин к расчетным величинам, отражающим специфику
конкретных земельных участков.
2) Отсутствие инженерной инфраструктуры для подключения вновь
строящихся объектов к водоснабжению, канализации, электроснабжению и
газоснабжению. В отношении ливневой канализации отсутствует правовой
механизм создания новых сетей, а также их дальнейшей эксплуатации.
Одной из основных проблем, возникающих при обеспечении земельных
участков инженерной инфраструктурой в целях жилищного строительства,
отмечается острая недостаточность финансовых средств как на обеспечение
указанных
земельных
участков
непосредственно
самой
инженерной
инфраструктурой, так и на подведение к районам застройки магистральных
инженерных сетей и связанная с этим невозможность переложения решения
61
данного вопроса на застройщика в виду риска увеличения себестоимости
строящегося жилья, а, следовательно, потенциального снижения его
доступности для населения. Доступность к инженерным сетям достаточно
сильно влияет на итоговую стоимость объектов, тем самым, сказываясь на
рентабельности и инвестиционной привлекательности подобного рода
бизнеса. Упрощение процедуры, напротив, может ускорить и цикл, и процесс
строительства.
3) Отсутствие правового механизма по подключению объектов
капитального строительства к сетям водопровода, канализации, в том числе
ливневой,
особенно
при
строительстве
крупных
массивов
(новых
микрорайонов).
4) Органом местного самоуправления не установлены тарифы на
подключение к сетям водоснабжения, водоотведения и газоснабжения.
Стоимость
подключения
к
указанным
сетям
определяется
по
индивидуальному тарифу на основании проектной документации. Стоимость
технологического присоединения к сетям электроснабжения определяется на
основании приказов Управления по тарифам Орловской области.
5) Небольшие площади земельных участков, предлагаемых к застройке
на конкурсах (аукционах, проводимых органами местного самоуправления и
администрацией Орловской области) не позволяют осуществлять на них
массовое строительство жилья, в том числе экономического класса.
6) Недостаток собственных средств при строительстве, отсутствие
инвесторов. Отдельно можно выделить недобросовестных поставщиков
строительных материалов и знание местной специфики. Здесь необходимо
отметить, что на территории Орловской области многоэтажные жилые дома
строятся в большинстве своём из силикатного кирпича, а также панелей,
блоков, монолитных плит. Следует учесть, что на территории Орловской
области мало организаций, занимающихся производством строительных
материалов. Так, например, производством силикатного кирпича на
территории Орловской области занимается один завод (ОАО «Орловский
62
завод силикатного кирпича»), а этого может быть недостаточно для
масштабного
производства.
Несомненно,
аналогичные
заводы
–
производители существуют и на территории соседних областей, однако,
транспортные затраты на перевозку строительного товара существенно
увеличивают
увеличения
его
себестоимость,
стоимости
жилья,
а
что
следовательно
может
имеется
негативно
вариант
сказаться
на
поведенческих условиях товарного рынка.
7) Отдельным барьером можно выделить высокие ставки арендной
платы за земельный участок.
8) Высокая стоимость начального капитала не только затрудняет вход
на рынок новых потенциальных организаций – застройщиков, но и создает
существенные проблемы существующим.
9) Высокие банковские ставки по кредитам. Исходя из необходимости
высокой
стоимости
стартового
начального
капитала,
большинству
организаций приходится брать кредиты, и следует отметить, что стоимость
переплаты ложится в стоимость себестоимости.
10) Трудоемкая процедура оформления документов: лицензии и всех
разрешающих
документов.
Наравне
с
барьерами
по
подключению
возведенного субъекта к системам инженерного изыскания большой и
трудоёмкой процедурой является оформление документов: проектной
документации, утверждении её в органах местного самоуправления,
получения множества разрешений и прочее.
11) Обязательное вступление с саморегулируемые организации. С 2010
года в связи с отменой государственного лицензирования строительства
организациям, деятельность которых связана с инженерными изысканиями,
строительством и проектированием, нужно в обязательном порядке вступить
в саморегулируемые организации и получить допуск СРО для осуществления
указанных работ.
Кроме того, в целях изыскания источников снижения барьеров
проанализирована структура формирования стоимости жилья.
63
Исходя из информации хозяйствующих субъектов (застройщиков),
Организациями используется следующие процедуры при установлении
(формировании) конечной цены реализации жилья для покупателя:
- исследование конъюнктуры рынка, анализ рыночной цены в г.Орле
при мониторинге себестоимости строительства;
-
анализ роста тарифов на продукцию и услуги естественных
монополий (электро- и газоснабжение, ГСМ);
- предполагаемые затраты на подключение к коммуникациям, оплата
строительно-монтажных работ, материалов, налогов и заработной платы с
прогнозируемым удорожанием и получением прибыли.
Следует
отметить,
что
несомненным
фактором
влияния
на
перспективное развитие рынка первичного жилья является снижение
Центробанком ключевой ставки рефинансирования. Согласно нашим
наблюдениям данное действие влечет за собой снижение ставок по
ипотечному кредитованию, и как следствие позволяет большему числу
работающего слоя населения улучшить свои жилищные условия.
На рынке недвижимости г. Орла сложилось равновесие – цена и
объемы продаж – детерминируется соотношением спроса и предложения на
этом рынке.
За последние годы, согласно официальной информации органов
статистики, на территории Орловской области наблюдается рост доходов
части населения, что обуславливает текущий уровень платежеспособного
спроса на недвижимость. Данный фактор, а также низкая обеспеченность
жильем на душу населения, и высокий накопленный отложенный спрос
также влияют на положительно развитие спроса на недвижимость. Среди
влияния спроса на недвижимость следует также отметить изменение вкусов и
предпочтений потребителей.
На текущий момент следует также отметить, что большое влияние на
развитие рынка недвижимости в г. Орле оказывают демографические
тенденции, среди которых можно выделить рост иммиграционных потоков и
64
временной миграции. В данной ситуации перспективой развития изучаемого
рынка можно отметить переезд физических лиц с областных населенных
пусков с целью обучения (студенты), а также их дальнейшее пребывание в
административном районном центре.
За последние десять лет г. Орёл значительно разросся и застроился. За
десять лет появилось много новых микрорайонов. Их развитие продолжается,
расширяется транспортная инфраструктура, строятся школы, детские сады,
торговые и развлекательные центры. Рынок первичной недвижимости города
Орла насыщен, пользуется спросом. На рынке присутствуют разные типы
жилья: от экономического класса, до элитного жилья.
Изученные барьеры входа на рынок первичной недвижимости г. Орла,
а также факторы влияния на перспективное развитие рынка показывают, что
изучаемый рынок имеет положительные перспективы дальнейшего развития,
здоровую конкуренцию. Однако, не смотря на это, у данного рынка много
«подводных камней», которые кроются, в том числе в административных
ограничениях, установленных государством.
3.2. Методы регулирования государством рынка недвижимости. Пути
повышения эффективности управления недвижимостью
Государственная политика в области рынка недвижимости определяет
совокупность
мер
контролирующего
характера,
осуществляемых
правомочными государственными структурами, и является при этом
необходимым условием общественного воспроизводства в целях его
стабилизации и развития. Объективная возможность государственного
регулирования исторически проявляется при достижении определенного
уровня экономического развития, концентрации производства и капитала.
При нарастании трудностей и проблем, государственное регулирование
экономики
актуализируется,
решая
проблемы
стимулирования
экономического роста, поддержания определенного уровня занятости,
65
обеспечения перспективных сдвигов на региональном и отраслевом уровнях,
поддержка экспорта и т.д [54, c.113].
Государство выполняет ряд следующих функций:

идеологическая и законодательная, а именно: разработка путей
и программ для развития отдельных сегментов рынка;

инвестиционная:
направление
денежных
средств
в
конкурентные отрасли строительного производства;

функция
продавца,
или
продажа
государственной
собственности (жилищных сертификатов);

собственник
государственных
ценных
бумаг
под
залог
недвижимого имущества;

регулирующая,
разработка
основные
стандартов
функционирования рынка недвижимости;

верховная власть, как регулятор конфликтов между субъектами
рынка недвижимости через систему судебных органов;

гарант безопасности и устойчивости рынка (регистрация сделок
и прав с недвижимостью).
Существует два элемента системы государственного регулирования
рынка недвижимости – это муниципальные и государственные органы и
организации, а также государственные и иные нормативные правовые и не
правовые акты.
Регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
метод непосредственного вмешательства (административный способ) и
метод косвенного воздействия (экономический метод управления).
Способ непосредственного вмешательства предполагает:
1) создание законодательной базы: разработка законов, постановлений,
инструкций, способные регулировать деятельность рынка недвижимости в
регионах;
66
2) регистрация, лицензирование действий правомочных лиц при
совершении сделок с объектами государственной и муниципальной и
собственности;
3) разработка требований, предъявляемых качеству выполняемых работ
на рынке недвижимого имущества;
4) контролирование выполнения участниками рынка недвижимого
имущества действующих на нем норм и правил;
6) выкуп с дальнейшим изменением вида разрешенного использования
и права собственности на этот объект недвижимости.
Метод косвенного воздействия выполняется с помощью:
1) системы налогообложения имущества;
2) реализации государственных целевых программ;
3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
4) амортизационной политики;
5) дисконтной политики Центрального банка;
6) внешнеэкономической деятельности и пр.
На рынке недвижимости государство выступает и как регулятор, и как
участник
рынка. Взаимодействие государства и
бизнеса на рынке
недвижимости предполагает наличие множества схем, таких как концессия,
франшиза, лизинг, оперативное управление и прочих, выбор конкретной из
которых определяется с учетом особенностей инвестиционного проекта по
созданию объектов недвижимости с ориентацией на обоюдную выгоду
сторон соглашения.
Управление объектами недвижимости осуществляется различными
ветвями
государственной
власти
(законодательной,
исполнительной,
судебной), они являются независимыми в своей деятельности [16, c.93].
Федеральное собрание издает законы, которые регулируют рынок
недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим
законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства
67
– положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные
процедуры и правила управления недвижимым имуществом.
Государственная дума, Совет Федерации являются представительными
органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и
принимать
правовые
акты
по
вопросам,
касающимся
управления
недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют
контрольные функции.
На Министерство государственного имущества возложены функции и
задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами
федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на
основе законодательства РФ государственной политики приватизации
государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных
участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т.д.
Муниципальные органы также принимают участие в управлении
недвижимостью.
Рынок недвижимости сопоставим с весами, где на одной чаше
находятся рыночные саморегуляторы такие как: спрос, предложение и
конкуренция, а на другой — государственные меры, а именно законы,
налогообложение и льготы. Иногда попеременно перевешивает какая-либо из
сторон, но в основном обе они стремятся к равновесию. Когда случается
сильный перевес - рынок недвижимости поглощает кризис.
Спрос, предложение и конкуренция, относящиеся к саморегуляторам,
— это естественные явления на рынке и они тесно связаны между собой.
Например, цены на новостройки зависят и от спроса, и от предложения
(выше спрос — выше цены, но и при дефиците объектов цены также растут),
и от конкуренции (застройщики ориентируются на конкурентов и не могут
повысить цены значительно больше, чтобы не потерять покупателей, так
называемая рыночная экономика в действии).
Меры государственного регулирования позволяют скорректировать
баланс спроса и предложения на рынке.
68
Как высказывается Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru: «Рынок
девелопмента напрямую связан с развитием финансовой и банковской
системы.
Стоимость
денег,
сила
банков,
стабильность
экономики,
нормативно-правовые акты и инструменты регулирования — всё это очень
сильно сказывается на активности рынка недвижимости». Действительно, как
бы ни были распространены методы рыночного саморегулирования, и как бы
ни была велика доля частного сектора в экономике, государство всегда
выступает ключевым фактором экономического развития. А состояние
экономики зеркально отражается на строительном секторе и рынке
недвижимости в целом. Невмешательство государства в инвестиционностроительную сферу оборачивается серьезными проблемами в экономике
[61].
Итак,
правовой
законодательные
акты
метод
и
государственного
нормативное
регулирования
регулирование.
–
это
Например,
необходимость получения разрешения на строительство. Этот вопрос
регулируется местными властями на основании плана развития территорий.
Так, на законодательном уровне, основываясь на Градостроительном
кодексе, Федеральном законе от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»
Администрация города Орла «выдает разрешения на строительство,
разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении
строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального
строительства, расположенных на территории города». Местные власти
также должны следить за тем, что нельзя возводить объекты, которые не
соответствуют стратегии развития, а также коэффициенту занятости земель,
который определяет максимально допустимый процент застройки по
отношению к площади земельного участка.
В ряде стран Правительство вводит такой инструмент, как ограничение
роста цен. Такой метод работает в странах с развитой экономикой. В
Орловской области и в России в целом стоимость недвижимости в
69
строящемся здании значительно вырастает по мере реализации проекта. При
применении данного метода в России может сработать обратная сторона: то
есть усиление правительственного регулирования может привести к
увеличению временных и финансовых затрат на получение разрешительной
документации на строительство, а это, в свою очередь, может стать
фактором,
приводящим
к
кризису
на
рынке
недвижимости.
Неопределенность, связанная с новыми нормами, а также временные и
финансовые затраты на выполнение этих норм, представляют собой риски
для девелоперов. Данную меру регулирования рынка недвижимости на
исследуемой территории необходимо вводить постепенно на федеральном
уровне.
Из экономических методов можно выделить регулирование стоимости
ипотеки и критериев выдачи кредита. Данный государственный и банковский
инструмент может как положительно, так и отрицательно сказаться на
активности покупателей. Льготные условия выдачи ипотечных кредитов,
субсидирование, регулирование ставки, облегчение условий по ипотеке, в
совокупности с налоговыми стимулами делают невыгодными спекуляции на
перепродаже недвижимости в краткосрочной перспективе. Одна из таких
мер, распространенная в большинстве стран — высокий налог на прирост
капитала. Так, в ряде стран при продаже недвижимости через короткий
промежуток времени после покупки нужно уплатить очень высокий процент
налога, как от разницы между первоначальной ценой покупки и ценой
продажи, так и от цены продажи. Налог уменьшается со временем и через
определённое количество времени исчезает (в России недвижимость должна
пробыть в собственности не менее 3х лет).
Учет объектов, регистрация прав на имущество и сделок с ним,
лицензирование
профессиональной
административным
планированием
барьерам.
объемов
деятельности
Государство
строительства.
–
это
занимается
Исходя
из
относится
к
также
и
демографической
ситуации на том или ином рынке, задается планка — сколько объектов
70
нужно возвести за год, и строительные компании получают заказы
(разрешение на строительство).
Основным
регулирующим
отношения
кодифицированным
градостроительные
на
территории
нормативным
и
отдельные
Российской
правовым
связанные
Федерации
актом,
с
ними
является
Градостроительный кодекс Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 55 Градостроительного кодекса
Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик
обращается
в
федеральный
орган
исполнительной
власти,
орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую
государственное
управление
использованием
атомной
энергии
и
государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с
разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных
энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на
строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с
заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
На
территории
Орловской
области
уполномоченным
выдавать
разрешения на ввод объектов в эксплуатацию является Департамент
строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Орловской
области.
Отдельно
следует
отметить,
регулирующую
меру
государства,
введенную в 2005 году, а именно 1 апреля 2005 года взаимоотношения
застройщика и покупателя строящейся квартиры, называемого дольщиком
начали регулироваться Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а
основным механизмом реализации квартир в новостройках стал договор
долевого участия. Закон 214-ФЗ, несмотря на то, что далеко не все
застройщики
соглашаются
ему
следовать,
все-таки
сократил
число
71
мошенников и оградил покупателей жилья от некоторых проблем, но, увы, не
от всех.
Как было отмечено ранее, застройщики города Орла работают в рамках
указанного закона. Рядом средств массовой информации отмечено, что в
шести регионах центрального Черноземья существует официальный реестр
обманутых дольщиков. В отчетности Орловской области указано, что на
конец июня «несмотря на наличие в регионе двух проблемных объектов, по
одному из которых есть положительное решение, ни один из участников
долевого строительства с заявлением в региональное управление по
госстройнадзору не обращался.
Также в настоящее время на территории Орловской области ведутся
работы по устранению «проблемных» объектов жилищного строительства.
Оценивая проблемы и сложности, которые возникают на рынке
недвижимости, считаем, что, как и любые другие сферы в государстве с
развивающейся экономикой, можно упростить на государственном уровне.
Например, необходимо на уровне государства разработать проект
оперативного
и
качественного
подключения
к
сетям
инженерной
инфраструктуры. Так необходимо
- синхронизировать перспективные схемы развития инженерной
инфраструктуры
и
инвестиционных
программ
ресурсоснабжающих
организаций с документами территориального планирования (генеральными
планами,
схемами
территориального
зонирования,
правилами
землепользования и застройки);
- синхронизировать на государственном уровне инвестиционные
программы для ресурсоснабжающих организаций и установить конкретные
сроки строительства объектов жилищного строительства;
- сократить сроки (установить жесткие сроки) подключения к
инженерным
сетям
в
рамках
(технологического присоединения);
исполнения
договоров
подключения
72
-
установить
единые
расценки
на
строительство
сетей
при
установлении органами исполнительной власти субъектов Российской
Федерации стандартизированных ставок на подключение (технологическое
присоединение) к инженерным сетям (НЦС, ФЕР, ТЕР);
- учитывать сложность и длительность процедур предоставления
земельных участков для строительства линейных объектов инфраструктуры
(оформление сервитутов, выделение и регистрация выделенных частей
земельных участков под сети);
- разработать специальные консультационных центров подачи заявок
на подключение ко всем видам ресурсов (как, например, «Мои документы»)
непосредственно для организаций застройщиков, с возможностью удаленной
записи, с целью экономии времени и мест;
- разработать процедуры получения предварительной информации о
сроках и стоимости присоединения к инженерным сетям на стадии оценки
проекта жилищного строительства.
Одной из масштабных проблем, которые возникают при обеспечении
земельных участков инженерной инфраструктурой с целью жилищного
строительства, является острая недостаточность финансовых средств как на
обеспечение
указанных
земельных
участков
непосредственно
самой
инженерной инфраструктурой, так и на подведение к районам застройки
магистральных инженерных сетей и, связанная с этим, невозможность
переложения решения данного вопроса на застройщика в виду риска
увеличения
себестоимости
строящегося
жилья,
а,
следовательно,
потенциального снижения его доступности для населения.
Так,
участков
отчасти,
вопрос
инженерной
обеспечения
инфраструктурой
рассматриваемых
в
текущее
время
земельных
решается
государством через подпрограмму «Стимулирование программ развития
жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной
целевой
программы
«Жилище»
на
2015–2020
годы,
утвержденной
постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010
73
года № 1050, в рамках которой предусмотрено возмещение затрат на уплату
процентов по кредитам, полученным субъектами Российской Федерации,
муниципальными образованиями или юридическими лицами в кредитных
организациях на цели обеспечения инженерной инфраструктурой земельных
участков, предназначенных для строительства жилья экономкласса, а также
предоставляемых семьям, имеющим 3 и более детей, а также реализуемого в
рамках указанной подпрограммы приоритетного проекта «Ипотека и
арендное жилье», на реализацию которого в 2017 году выделено 20 млрд.
рублей, часть средств которого пойдет на финансирование строительства
инженерной инфраструктуры для жилищного строительства.
В июле 2014 года Агентство по ипотечному и жилищному
кредитованию (АИЖК), Минстрой РФ и Орловская область подписали
соглашение о сотрудничестве по программе "Жилье для российской семьи", в
рамках которого на территории области планируется ввести в эксплуатацию
почти 317 тысяч квадратных метров жилья эконом-класса.
Однако, следует отметить, что существующая модель разделения
крупных
земельных
участков
и
реализация
их
частей
нескольким
застройщикам не позволяет реализовать в полной мере комплексные
подходы к застройке территории, включая строительство сетей инженерного
обеспечения. Так, зачастую каждый застройщик вынужден осуществлять
параллельное размещение коммуникаций, рассчитанных исключительно на
собственные нагрузки и не предусматривающих перспективное развитие
территории.
Считаю,
что
дальнейшее
совершенствование
земельного
законодательства и законодательство о градостроительной деятельности
необходимо совершенствовать, в том числе в части строительства линейных
объектов. Анализ сложившейся ситуации на рынке недвижимости Орловской
области
показывает,
что
одним
из
факторов,
который
способен
положительно повлиять и снизить затраты по обеспечению земельного
участка инженерной инфраструктурой,
- это изменение подхода к
74
формированию платы за технологическое присоединение (подключение) и
усиление при этом контроля за расходованием средств. Так, в состав платы
предлагается включать только затраты по капитальному строительству
объектов инженерного обеспечения без учета затрат на подготовку и выдачу,
а также проверку технических условий, полностью исключив прибыль на
данный вид деятельности. Кроме того, ввести отчетность со стороны
сетевых/ресурсоснабжающих
организаций
и
контроль
со
стороны
региональных органов исполнительной власти в области регулирования
тарифов за расходованием средств по каждому договору технологического
присоединения (подключения) с целью возврата застройщику части платы за
технологическое присоединение при экономии средств. Эта мера также
позволит сохранить стоимость жилья на более низком уровне.
Также следует на законодательном уровне разработать проект по
согласования для предоставления земельного участка. В настоящее время
число согласований, необходимых для предоставления земельного участка,
составляет от 3 до 15 в зависимости от субъекта Российской Федерации. При
этом, совершенствуя действующее законодательство следует учитывать, что
на сегодняшний день стоимость 1 погонного километра электросетевой
инфраструктуры составляет в среднем 100 тыс. рублей, в отдельных регионах
стоимость может достигать 180 тыс. рублей1. При этом по данным сетевых
компаний, удельный показатель стоимости оформления и строительства
линейного объекта постоянно увеличивается.
Считаю, что при положительной работе застройщиков Орловской
области вопросы обеспечения земельных участков необходимой инженерной
инфраструктурой
в
целях
жилищного
строительства
государству
необходимо держать на контроле и принимать ряд поправок в действующее
Пояснительная записка к проекту федерального закона № 187920–7 «О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства, реконструкции,
капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов», внесенному в Государственную Думу 30
мая 2017 года Правительством Российской Федерации
1
75
законодательство. Одной из этих мер будет положительное и скорейшее
рассмотрение проекта Федерального закона № 187920–7 «О внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в
части упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и
(или) эксплуатации линейных объектов».
Также считаю, что одной из важных мер и путей эффективного
управления будет - создание центров обслуживания клиентов (потребителей)
по вопросам подключения к объектам инженерной инфраструктуры.
Хорошим шагом к развитию рынка недвижимости также было бы
разработка
программ
социально-экономического
области с согласованием
развития
Орловской
документов территориального планирования с
инвестиционными программами ресурсоснабжающих организаций.
Одновременно с этим, всем предложенные пути решения необходимо
разрабатывать с установлением особенностей, в частности подключения
(технического присоединения) объектов жилищного строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения, для чего требуется разработка
специальной документации.
76
Заключение.
С учетом выше изложенного, проведенное исследование показало, что
рынок первичного жилья находится в стадии формирования и постепенного
развития, поэтому необходимо контролировать его развитие в каждом
регионе и корректировать политику развития на начальной стадии с целью
предотвращения появления проблем.
Для рынка недвижимости Орловской области характерно постоянное
развитие рынка жилого и нежилого фонда, возведение новых жилых
комплексов, трудноуловимая динамика цен на недвижимость, появление
новых застройщиков, операторов и девелоперов, принятие новых условий и
законодательных норм оформления сделок, и все это, несомненно, требует
правильного понимания и грамотного анализа рынка недвижимости. В связи
с этим интерес к еженедельным обзорам динамики цен и аналитике рынка
недвижимости со стороны всех категорий его участников приобретает
особую актуальность. Информационные исследования и мониторинги важны
как для профессионалов, так и для обычных покупателей. Обзор и аналитика
событий, анализ динамики цен рынка недвижимости позволяет правильно
судить о будущих тенденциях развития, обоснованно подходить к вопросу
выбора ликвидных вариантов для покупки или аренды, грамотно выбирать
инструменты для финансирования операций с объектами жилого и нежилого
фонда, учитывать все существующие принципы и законодательные нормы
для юридически правильного и безопасного проведения сделки.
Рынок жилищной недвижимости - сложная взаимосвязанная структура,
включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов
жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на
сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного
землепользования.
Жилищные
услуги
относятся
к
сфере
текущего
функционирования жилищного фонда и определяются набором, который
может производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация
77
жилищного
фонда
является
не
только
источником
удовлетворения
потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев.
В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих
на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как
таковой, а как объект, производящий доход.
Рынок недвижимости также представляет собой особый социальный
институт, своеобразный механизм свободного эквивалентного обмена
недвижимости на деньги. Деятельность такого механизма регламентируется
и регулируется рядом правил, которые устанавливаются на государственном
уровне.
В
выпускной
квалификационной
работе
также
отмечено,
что
Управление недвижимостью осуществляется в России на всех уровнях
власти - законодательном, исполнительном и судебном, а также на
федеральном, региональном и муниципальном уровнях.
Государственное регулирование может быть охарактеризовано как
постановка
целей
планирование
и
и
выбор
стратегии
проектирование,
развития,
строительство
прогнозирование,
и
реконструкция,
регистрация, учет и оценка, эксплуатация и налогообложение, контроль и
распоряжения.
Целенаправленное государственное воздействие государства на рынке
недвижимости
косвенными
осуществляется
(экономическими)
прямыми
(административными)
методами.
Методы
и
прямого
(административного) государственного регулирования применимы ко всем
участникам рынка и выражены в системах лицензирования деятельности,
поддержания порядка на рынке. Регулирование рынка недвижимости
косвенными методами осуществляется проведением определенной валютной,
налоговой, бюджетной политики, определенной системой управления
государственной и муниципальной собственностью, а также политикой в
смежных областях, в частности жилищно-коммунальном хозяйстве.
78
Все задачи, которые были поставлены во введении для достижения
необходимой
цели,
были
достигнуты,
что
и
позволило
сделать
соответствующие выводы.
В качестве рекомендации для дальнейших исследований в области
исследования и развития недвижимости в субъектах Российской Федерации,
я хотела бы предложить проводить исследования всех видов рынка
недвижимости, не ограничиваясь первичным жильём. Рынок недвижимости
требует тщательного изучения с целью выявления проблем в каждом
регионе и на каждом сегментированном участке рынка в отдельности.
Выявление факторов, влияющих на заторможенное развитие изучаемого
рынка в регионах позволит чаще и быстрее выявлять трудности и
предотвращать их систематическое появление.
Проблемы первичного рынка недвижимости Орловской области
лежат на поверхности и тесно взаимосвязаны с другими проблемами
региона. Стоит учитывать, что отличительной чертой субъектов Российской
Федерации является не только географическое положение, но и социальноэкономическое положение. Для проведения дальнейших исследований было
бы целесообразно классифицировать и объединить регионы России в
разнообразные типовые группы с целью упрощения и масштабирования
проведения будущих исследований. Регионы должны быть (могут быть)
разделены в зависимости от аналогичных показателей развития, тенденций и
динамики показателей.
79
Библиографический список
1.
Аналитические данные о ценах на рынке жилой недвижимости г.
Орла // Официальный сайт агентства недвижимости «Этажи». [Электронный
ресурс] – Режим доступа: https://orel.etagi.com/ Дата обращения: 30.08.2017 г.
2.
Аналитические данные по динамике вторичного рынка жилья г.
Орла за 2010-2017 гг. // Официальный сайт портала «Росриэлт».
[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.rosrealt.ru/Orel/cena Дата
обращения: 30.08.2017 г.
3.
Аналитические материалы о тенденциях на рынке жилой
недвижимости г. Орла // Официальный сайт портала «МирКвартир».
[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/
Дата обращения: 30.08.2017 г.
4.
Ардемасов
Е.Б.,
Коротков
В.Г.
Сегментация
рынка
недвижимости. //Регион: Политика. Экономика. Социология.- 2013. - № 4. С. 22-24.
5.
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие для
вузов /А.Н.Асаул. – СПб.: Изд-во «Питер», 2007. – 624 с.
6.
Астафьев, С. А.
Механизм государственно-общественного
регулирования в жилищной сфере :автореф. …доктора экон. наук: 08:00:05 /
Астафьев Сергей Александрович. – Иркутск. – 2016. – 40 с.
7.
Астафьев,
С.
А.
Повышение
качества
строительных
и
эксплуатационных работ за счет развития государственно-общественного
регулирования жилищной сферы / С. А. Астафьев // Проблемы экономики и
управления строительством в условиях экологически ориентированного
развития : материалы 2-ой Всерос. науч.-практ. онлайн-конф. с междунар.
участием и элементами науч. шк. для молодежи. — Томск : Изд-во Том.гос.
архитектурно-строит. ун-та, 2015. — С. 26–32
8.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. // Финансы
и статистика.-2012.-С.15-23.
80
9.
Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы//
Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. – 256 с.
10.
Глоба, С.Б. Механизм регулирования регионального рынка
жилой недвижимости: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05 / Глоба, Светлана
Борисовна. – Красноярск, 2007. – 22 с.
11.
Глоба,
С.Б.Регулирование
регионального
рынка
жилой
недвижимости: монография / С.Б.Глоба,Ю.А.Журавлев. — М.: ИНФРА-М;
Красноярск: Сиб. федер. ун-т, 2013. — 96 с.
12.
Голикова, А.В. Зарубежный опыт финансирования строительства
доходных домов - возможность внедрения на российский рынок жилой
недвижимости /А.В.Голикова //Национальные интересы: приоритеты и
безопасность. – 2012.– №4(145). – С.46-49.
13.
Ковалев
В.В.
Как
оценить
имущество
предприятия.//М.:
Финстатинформ.-2010.-№2.-С.5-18.
14.
Ковалев В.В. Финансовый анализ.// М.: Финансы и статистика.-
2008.-301 с.
15.
Коротков В.Г. Проблемы социально-экономического развития
регионов.// Регион. - 1999. - № 1-2. - С.8-12.
16.
Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика
недвижимости.// Учебное пособие. СПб.: «Лань».- 2000. - 480 с.
17.
Кузина
С.А.
Организационно-экономические
основы
формирования и развития рынка недвижимости. [Электронный ресурс] //
Режим
доступа:
http://dislib.ru/ekonomika/14429-1-organizacionno-
ekonomicheskie-osnovi-formirovaniya-razvitiya-rinka-nedvizhimosti.php.
18.
Кузина С.А. Понятия и закономерности развития рынка
недвижимости. // Известия. ВУЗов. Северо-Кавказский регион. Технические
науки. - 2006. - №8.
19.
Малкина
М.Ю.,
Щулепникова
Е.А.
Анализ
состояния
и
тенденций рынка жилой недвижимости в Российской Федерации //
Экономический анализ: теория и практика. 2012.- №20. – С. 36-41.
81
20.
структуры
Малкина М.Ю., Щулепникова Е.А. Анализ типа рыночной
рынка жилой недвижимости
//
Вестник Нижегородского
университета им. Н.И. Лобачевского. 2012. № 4-1. – С. 313-319.
21.
Окунькова К.М. Проблемы и перспективы развития рынка
первичной жилой недвижимости /Окунькова К.М. //Магистр - науке и
образованию. Материалы научно-практической конференции в рамках
фестиваля научного творчества преподавателей, аспирантов, магистров,
студентов и бакалавров института экономики и управления «Неделя науки 2017». 1-28 апреля 2017 года. - Орёл: ПФ «Картуш», 2017 –С.38-41.
22.
Окунькова К.М. Современное состояние рынка первичной жилой
недвижимости г. Орла / Окунькова К.М. // Economics. 2017.- № 16-1. - С. 2527.
23.
Онофрей
Д.И.
Прогнозирование
спроса
на
рынке
недвижимости.// Вестник университета.- 2008.- №2(8).-С.25-35.
24.
Онофрей
Д.И.
Некоторые
аспекты
исследования
рынка
недвижимости // Маркетинг.-2009.- №1 (104).
25.
Орловская область. 2005, 2010-2015: Статистический сборник.
Орел: Территориальный орган Федеральной службы государственной
статистики по Орловской области, 2016. – 357 с.
26.
Орловская область в цифрах. 2010-2015: краткий стат. сб./
Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики
по Орловской области. – Орел, 2016. – 249 с.
27.
Песоцкая Е.В., Эргашев Х.О. Конкурентные процессы на рынке
недвижимости/Стратегические меры и промышленная политика по развитию
экономики
России.//
Сборник
материалов
Международной
научно-
практической конференции. СПб.: СПбГУЭФ.- 2009. - С. 133-135.
28.
Петросян,
Д.З.
Совершенствование
механизма
управления
рынком жилой недвижимости в регионе: автореферат; канд.экон. наук:
08:00:05 / Петросян Давид Зармикович.. – М., 2011. – 30 с.
82
Петрухина, М.Н. Управление недвижимостью: методологические
29.
и экономические вопросы исследования / М.Н. Петрухина //Национальные
интересы: приоритеты и безопасность. – 2011. – №40(133). – С.34-39.
Печенкина, В.В., Иванова, Е.А. Анализ цикличности рынка
30.
жилой недвижимости / В.В.Печенкина, Е.А.Иванова //Экономический
анализ: теория и практика. – 2011.– №5(212). – С.24-29.
Пешков,
31.
экономического
В.В.Общественная
полезность
в
методологии
анализа развития инвестиционно-строительной
сферы
/В.В.Пешков //Экономический анализ: теория и практика. – 2012. – №9(264).
– С.12-16
Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N1050 (ред. от
32.
20.05.2017) "Об утверждении государственной программы Российской
Федерации
"Жилище"
на
2015-2020
годы
[Электронный
ресурс]
:КонсультантПлюс http://www.consultant.ru. - Дата доступа: 07.08.2017.
Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 (ред. от
33.
26.06.2017) "Об утверждении государственной программы Российской
Федерации
"Обеспечение
доступным
и
комфортным
жильем
и
коммунальными услугами граждан Российской Федерации" [Электронный
ресурс]
:КонсультантПлюс
http://www.consultant.ru.
-
Дата
доступа:
07.08.2017.
34.
цели,
Прокофьев, К.Ю.Государственная жилищная политика: понятие,
задачи,
принципы
и
проблемы
формирования
и
реализации
/К.Ю.Прокофьев//Региональная экономика: теория и практика. – 2015. –
№43(418). – С.54-62.
35.
Прокофьев, К.Ю. Рынок недвижимости: понятие, анализ (на
примере рынка городской жилой недвижимости) / К.Ю.Прокофьев //
Экономический анализ: теория и практика. – 2014. – №3(354). – С.43-55.
36. Распоряжение Правительства РФ от 29.07.2013 №1336-р «Об
утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Совершенствования
правого регулирования градостроительной деятельности и улучшение
83
предпринимательского климата в сфере строительства» // Собрание
законодательств РФ. - 2013. - № 32.
37.
Регионы России. Социально-экономические показатели. 2016:
Стат. сб. / Росстат.  М., 2016.  1326 с.
38.
Регионы
России.
Основные
характеристики
субъектов
Российской Федерации. 2016: Стат. сб. / Росстат.  М., 2016.  671 с.
39.
Российский статистический ежегодник. 2016: Стат.сб./Росстат. -
М., 2016 – 725 с.
40.
Рынок
государственного
доступной
регулирования
жилой
/
недвижимости:
Ю.В.Ларионова,
вопросы
А.Н.Ларионов,
С.А.Павлова, Н.Г.Горшков – М.: Изд-во СГУ, 2013. 169 с. Регионы России.
Основные
социально-экономические
показатели
городов
–
2016:
Статистический сборник. M.: Росстат, 2016. – 397 с.
41.
Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости: учебник для вузов
//. – М.: Колос, 2007. – 276 с.
42.
Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и
бизнеса. Запорожье, 2001. – 320 с.
43.
Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на
жилье // Экономика и математические методы. 2004. №5. С. 74-76
44.
Строительство в России – 2016: Статистический сборник. – M.:
Росстат, 2016. – 220 с.
45.
Савельева, И.П.Сегментный анализ структуры рынка первичной
жилой недвижимости / И.П.Савельева,А.И. Ухова, А.Д. Окольнишников //
Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». – 2015. – Т. 9, № 4. – С.
149–156.
46.
Саенко, И.А. Анализ динамики и структуры ввода жилья в
Российской Федерации / И.А.Саенко // Экономический анализ: теория и
практика. – 2012. – №37(292). – С.60-65.
84
47.
Святоха, Н.Ю. Активность на рынке жилой недвижимости:
региональный аспект / Н.Ю.Святоха //Региональные исследования. – 2013. №3(41). – С.86-94.
48.
Свиридов, А.В. Прогнозирование развития локального рынка
жилой недвижимости: автореф. …канд.экон. наук: 08:00:05 / Свиридов,
Алексей Викторович. – М., 2014. – 24 с.
49.
Сидоренко О. А. Возможности использования эконометрического
моделирования для совершенствования государственного регулирования
рынка жилья / О. А. Сидоренко // BaikalResearchJournal. – 2015. – Т. 6, № 5. –
С. 91–100.
50.
Сидоренко,
О.А.
Совершенствование
механизма
государственного регулирования рынка жилой недвижимости: автореф.
канд.экон. наук: 08:00:05 / Сидоренко Ольга Андреевна. – Иркутск, 2016. –
24 с.
51.
Сироткин, В. А. Экономические механизмы формирования рынка
жилой недвижимости: монография / В. А. Сироткин. – Екатеринбург: Изд-во
Рос. гос. проф.-пед. ун-та, 2012. – 252 с.
52.
Смирнова И. В. Экономика недвижимости / И. В. Смирнова –
СПб.: СПбГИЭУ, 2011. – 186 с.
53.
Сырыгин С.С. Девелопмент – современная концепция развития
недвижимости.// Вестник Российской академии естественных наук.-2009.№13.-С.56-72.
54.
Сырыгин С.С. Роль рынка недвижимости в современной
рыночной экономике.// Журнал правовых и экономических исследований.2010. –№2.-С.88-94.
55.
Хрусталёв, Е.Ю., Елизарова, М.И.Методология оценки стоимости
недвижимости как инвестиционного ресурса / Е.Ю.Хрусталёв,М.И.Елизарова
// Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2012. – №15(105). – С.2-9.
85
56.
Центральный
банк
Российской
Федерации
(ЦБ
РФ)
[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.cbr.ru. - Дата доступа:
07.06.2017.
57.
Шеховцов, В.В., Шевцова, Н.В., Шандаков, А.А. Современное
состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России:
региональный
аспект
/
В.В.Шеховцов,Н.В.Шевцова,А.А.Шандаков,
//Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2015. – №24(258). – С.1625.
58.
Шишканева,
В.Д.
Саморегулирующиеся
процессы
в
стратегическом развитии региональных рынков жилья /В.Д.Шишканева //
Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России. – 2012. – №1. – С.
190-193.
59.
Щулепникова, Е.А. Современные механизмы функционирования
рынка жилой недвижимости Российской Федерации: автореф. …канд.экон.
наук: 08:00:01 / Щулепникова, Евгения Александровна. – СПб., 2014. . – 30 с.
60.
Ясин, E.Г. Политическая экономия реформы ЖКХ / Е.Г.Ясин. –
М.: Фонд «Либеральная миссия», 2006 – 51 с.
61.
Doing
Business.
Measuring
Business
Regulations.
[Электронныйресурс] : URL: http://nonews.co/directory/lists/countries/doingbusiness. - Датадоступа: 07.08.2017.
62.
Brett D., Schmitz A. Real Estate Market Analysis: Methods and Case
Studies. - Washington: Urban State Institute, 20013. – 264 p.
86
Приложение А - Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке
жилья, рубль, первичный рынок жилья, Орловская область
I
кварт
ал
все
типы
кварт
ир
II
кварт
ал
все
типы
кварт
ир
III
кварт
ал
все
типы
кварт
ир
IV
кварт
ал
все
типы
кварт
ир
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
21075
,16
28474
,09
31121
,97
30232
,7
27045
,42
30219
,33
36324
,91
37135
,62
37490
,7
36532
,3
33304
,13
22686
,77
29969
,83
29758
,45
30046
28264
,76
32491
,2
36697
,8
37791
,53
36924
,54
35234
,74
23732
,42
31337
,09
29579
,41
29620
,42
29020
,82
33088
,37
36815
,73
37837
,05
36608
,51
34787
,75
25673
,89
32348
,66
29411
,48
29683
,19
28770
,04
35253
,97
36987
,24
37574
,77
37251
,11
34230
,55
87
Приложение Б - Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке
жилья, рубль, все типы квартир, Брянская область, Калужская область,
Курская область, Липецкая область, Орловская область, Тульская область.
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Брянская область
первичный рынок жилья
2014
2015
2016
2017
21712,
38
28505,
38
33829,
74
29438,
17
28444,
73
29196,
25
30879,
37
30268,
4
31994,
97
33646,
28
32403,
29
23140,
06
31619,
72
32472,
75
31347,
45
28157,
04
31178,
06
30655,
6
31960,
85
31223,
66
33679,
66
32305,
01
24931,
29
33309,
51
31843,
35
29351,
94
28634,
28
30717,
26
30965,
43
32148,
46
32150,
58
33337,
06
25714,
19
31929,
69
29327,
78
29373,
37
29219,
23
31772,
2
31849,
39
32575,
14
32058,
42
33138,
6
вторичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
22092,
5
35770,
72
34717,
06
30301,
94
28893,
24
31433,
61
35271,
19
40352,
86
32237,
67
41947,
12
39549,
87
25183,
59
37409,
84
33772,
83
31575,
49
29196,
68
32146,
96
35530,
63
40938,
33
32298,
16
42974,
97
38449,
77
28980,
95
38780,
97
32946,
25
32076,
72
29560,
29
32684,
26
34756,
29
41112,
93
32457,
66
41401,
62
31101,
25
35588,
02
30912,
64
32308,
48
29610,
67
32947,
3
34943,
86
41058,
27
31645,
48
41302,
92
Калужская область
первичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
32290,
69
45392,
43
49442,
25
45943,
91
46519,
08
49085,
06
49207,
61
49363,
46
49051,
13
49374,
42
48676,
59
33552,
48
53983,
8
46242,
49
45319,
09
47332,
02
49476,
29
49381,
18
49286,
47
49473,
67
48363,
8
48913,
95
36376,
82
58518,
79
47218,
53
46051,
18
49139,
09
48692,
49
49925
48902,
98
49091,
84
48471,
51
40032,
33
59921,
83
46563,
33
45207,
44
49923,
77
49178,
03
50697,
73
50671,
14
48114,
83
48557,
85
вторичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
32915,
61
45735,
81
58405,
38
48648,
31
49703,
99
51653,
82
55371
57035,
96
57360,
97
50970,
56
53034,
73
35151,
02
56592,
58
55054,
89
47757,
45
50328,
71
51855,
83
59001,
81
57126,
31
57449,
83
52417,
32
51276,
31
36753,
38
62660,
8
51005,
83
48519,
94
51030,
61
53494,
93
58398,
13
56658,
7
55877,
82
51011,
11
39557,
31
61191,
28
52298,
19
49617,
84
51202,
5
54003,
15
58975,
55
58621,
05
53709,
48
50793,
34
88
ал
Курская область
первичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
22503,
77
29126,
37
30924,
06
27050,
57
26036,
44
30067,
33
32351,
27
34742,
98
39115,
5
34454,
08
35676,
17
24062,
71
29716,
27
28812,
74
27316,
5
27662,
52
30219,
95
32464,
35
38154,
51
38942,
79
34427,
17
35115,
2
25845,
61
30198,
57
27899,
55
27098,
58
27679,
12
30313
32526,
3
38846,
54
36326,
22
34010,
97
26577,
86
30198,
57
27635,
63
26916,
55
27908,
81
30653,
59
34211,
54
39025,
57
34948,
26
33766,
98
вторичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
21274,
27
31737,
36
31429,
06
28988,
53
28858,
4
31718,
83
36403,
13
39495,
86
43197,
31
40504,
08
38429,
38
22902,
75
33647,
17
29216,
66
28953,
47
29085,
1
32083,
52
36761,
45
40662,
27
42786,
72
39679,
17
37871,
81
25745,
36
35060,
78
28440,
02
28687,
26
29295,
45
33277,
33
37592,
23
41495,
15
42101,
3
39265,
87
27920,
56
33716,
24
28417,
77
28713,
2
30007,
11
34920,
62
38137,
95
42704,
53
41532,
01
38800,
18
Липецкая область
первичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
26309,
33
36144
34771,
5
32228,
03
35194,
62
36758,
46
41639,
28
40259,
32
38600,
42
36512,
63
34165,
06
29327,
32
38026,
84
32189,
02
32482,
7
35393,
05
37764,
22
42768,
3
39397,
93
38221,
14
36163,
29
34639,
4
34415,
31
40150,
41
31112,
23
32583,
49
36599,
55
38924,
4
42108,
58
39215,
87
38125,
68
35745,
17
38407
37843,
05
31115,
58
33594,
99
37428,
61
39769,
73
41650,
34
38835,
85
37429,
3
34331,
44
вторичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
31364,
16
50348,
41
36908,
83
37206,
21
38892,
89
40854,
54
45717,
91
46848,
85
48396,
24
41468,
64
39794,
17
32730,
82
50799,
14
32013,
42
37442,
32
38126,
13
41216,
23
46279,
23
47871,
51
48037,
51
41056,
39
39305,
94
35625,
02
50804,
59
29474,
43
37058,
06
39885,
08
42605,
56
45903,
59
47747,
37
47769,
44
41743,
51
43207,
26
49142,
66
31436,
32
38598,
99
40152,
02
43211,
77
45506,
72
48960,
45
44051,
25
40873,
63
37135,
62
37490,
7
36532,
3
Орловская область
первичный рынок жилья
I
кварт
ал
21075,
16
28474,
09
31121,
97
30232,
7
27045,
42
30219,
33
36324,
91
33304,
13
89
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
22686,
77
29969,
83
29758,
45
30046
28264,
76
32491,
2
36697,
8
37791,
53
36924,
54
35234,
74
23732,
42
31337,
09
29579,
41
29620,
42
29020,
82
33088,
37
36815,
73
37837,
05
36608,
51
34787,
75
25673,
89
32348,
66
29411,
48
29683,
19
28770,
04
35253,
97
36987,
24
37574,
77
37251,
11
34230,
55
33731,
85
вторичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
19443,
23
28234,
37
30905,
41
28805,
39
28366,
92
28509,
27
33086,
63
37035,
94
35604,
24
35342,
34
32940,
84
21050,
7
31753,
91
27814,
88
29244,
05
28396,
32
29421,
26
33378,
2
37554
35701,
39
34994,
04
33390,
16
22882,
07
32152,
63
27159,
77
29571,
68
28702,
58
30104,
42
34530,
95
37479,
76
35901,
65
32666,
19
25160,
89
32335,
23
27045,
19
28906,
61
29444,
1
31421,
88
35794,
12
37747,
25
35207,
47
32356,
63
Тульская область
первичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
29495,
33
39946,
82
43764,
9
43886,
72
40136,
3
41507,
59
44328,
5
45158,
67
48749,
23
50159,
4
47862,
64
30486,
18
41205,
03
43821,
09
44397,
59
41187,
78
41167,
76
43857,
38
47802,
77
48157,
06
45717,
08
48670,
24
31612,
82
43010,
4
43679,
08
41487,
98
41727,
5
41254,
61
44838,
66
48305,
6
47840,
21
46284,
92
32107,
26
42720,
17
44161,
27
41215,
96
42151,
59
41794,
78
44597,
11
48995,
01
47032,
38
45140,
49
вторичный рынок жилья
I
кварт
ал
II
кварт
ал
III
кварт
ал
IV
кварт
ал
25035,
4
34843,
44
38274,
37
40156,
88
37340,
63
39176,
35
42413,
24
43031,
71
50799,
28
48770,
77
48991,
36
26988,
24
36411,
75
37808,
07
40012,
84
38101,
67
39581,
26
43519,
14
43463,
69
50702,
98
46968,
63
46989,
57
27858,
93
38330,
64
37157,
59
39978,
5
38047
40034,
91
43124,
57
44759,
41
50236,
04
47837,
14
30261,
41
38574,
04
37268,
91
40116,
07
38380,
22
40455,
31
43746,
97
45615,
14
47949,
14
48578,
15
90
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа