close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Глушков Максим Викторович. Рынок недвижимости как механизм повышения жилищной обеспеченности населения

код для вставки
2
Содержание
Введение ........................................................................................................................... 3
Глава 1.Рынок недвижимости и его особенности. ....................................................... 5
1.1 Определение рынка недвижимости и его виды ................................................. 5
1.2 Структура рынка жилой недвижимости в РФ .................................................. 16
2. Анализ тенденций развития рынка недвижимости в РФ. ..................................... 31
2.1 Основные тенденции развития рынка жилья и жилищной обеспеченности 31
2.2
Ипотека
как
современный
инструмент
повышения
жилищной
обеспеченности населения ....................................................................................... 43
3. Ипотечное кредитование как механизм повышения спроса на рынке жилья и
жилищной обеспеченности .......................................................................................... 57
3.1 Перспективы развития ипотечного кредитования в России ........................... 57
3.2 Развитие жилищной обеспеченности с помощью ипотечных кредитов ПАО
Сбербанк в городе Орле как пример новых тенденций рынка ............................. 65
Заключение .................................................................................................................... 74
Список литературы ....................................................................................................... 77
Приложение А ............................................................................................................... 88
Приложение Б ................................................................................................................ 95
Приложение В ................................................................................................................ 98
Приложение Г .............................................................................................................. 103
Приложение Д .............................................................................................................. 105
3
Введение
Обеспечение
жильем
населения
-
важнейшее
условие
нормальной
жизнедеятельности и одно из основных направлений экономической политики на
федеральном и региональном уровнях, но без участие рынка недвижимости
невозможно.
Рыночная экономика имеет сложную структуру, одним из важных видов
рынка является рынок недвижимости. Объекты недвижимости не только
важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей,
в том числе и одну из главных в жилье, но и капитал в вещественной форме.
Невозможно создать комфортные условия для проживания без участия рынка в
этом процессе.
Основные тенденции развития рынка недвижимости отражены в трудах
Кукиной С.Л., Чехонина А.Д., а также И.А. Перонко, А.И. Горелко, С.В. Феофанова.
Факторы спроса и предложения на рынке жилья подробно проанализированы
учеными Е.Е. Николаевой и А.Б. Берендеевой. Вопросам состояния рынка жилья
непосредственно в регионах уделено особое внимание в работах Косаревой Н.Б.,
Туманова А.А., Сиваева Д.С., Мурачковского Ф.В., М.И. Беркович, Ю.А. Дмитриева,
Ю.Н. Лапыгина, Л.В. Слюсаренко и других.
Ипотечное кредитование как один из способов стимулирования развития
жилищного строительства рассмотрены в статьях Сокола П.В. и Толмачева А.В.
Целью
работы
являются
анализ
современного
состояния
рынка
недвижимости, тенденций его развития и его влияния на повышение жилищной
обеспеченности в Российской Федерации.
Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
•
Определение особенностей рынка недвижимости;
•
Анализ тенденций развития рынка жилой недвижимости и жилищной
обеспеченности;
•
Исследование ипотеки как современного инструмента повышения
4
жилищной обеспеченности;
•
Выявление особенностей повышения жилищной обеспеченности с
помощью ипотечных кредитов ПАО Сбербанк (Орел).
Объектом исследования выступает рынок недвижимости и жилищная
обеспеченность населения России.
Предметом
анализа
выступают
механизмы
повышения
жилищной
обеспеченности населения за счет ипотечного кредитования.
Научно-методической основой выпускной квалификационной работы
работы служат отечественных и зарубежных ученых и специалистов по
региональной экономике, труды по экономике недвижимости, а также
законодательные и иные нормативные акты федерального и регионального
уровней, а также статистика Центробанка и Росстата.
Работа состоит из 3 глав, в первой рассматривается определение, состав и
особенности рынка недвижимости, а также рынка жилой недвижимости.
Недвижимость играет основную роль в экономических и в целом общественных
процессах, выступая при этом в трех основных качествах. Недвижимость - одна
из важнейших составляющих национального богатства любой из стран мира и
имущества
большинства
населения
планеты.
Поэтому
в
первой
главе
рассматривается рынок недвижимости, его структура и особенности.
Во второй анализ основных тенденций развития рынка жилья в России и
жилищной обеспеченности, показатели ипотечного кредитования, как фактора
повышающего
доступность
приобретения
недвижимости
для
граждан.
Рассматриваются основные показатели влияющие на жилищную обеспеченность
в стране и современные способы её повышения.
В третьей главе рассматривается развитие жилищной обеспеченности с
помощью ипотечных кредитов ПАО Сбербанк в городе Орле как пример новых
тенденций рынка. Рассматриваются современные возможности граждан для
повышения жилищной обеспеченности и производится расчет возможности
приобретения жилья.
5
Глава 1.Рынок недвижимости и его особенности.
1.1 Определение рынка недвижимости и его виды
Особое место рынок недвижимости в экономики страны основывается на
роли
недвижимости
деятельности,
на
как
материального
базы
привлекательности недвижимости
любой
как
человеческой
инвестиционного
актива и как объекта предпринимательской деятельности, на органической
связи
рынка
недвижимости
с
рядом
смежных
рынков:
финансовым,
строительным, предметов длительного пользования; на социальной значимости
рынка недвижимости как категории, имеющей отношение ко всем слоям
общества с точки
зрении их место жительства и рода деятельности.
Определении понятия «недвижимость» может иметь тройной смысл: как
отражение физического объекта, как объект экономических отношений и как
особый предмет права.
Недвижимость как физический объект - это группа объектов, включающая
землю и неотрывно связанные с ней элементы.
Если рассматривать
недвижимость
как
экономический
актив,
то
недвижимость относится к категории материальных, реальных активов. При
этом, вследствие физических особенностей недвижимости:
немобильность,
уникальности и долговечности, недвижимость может одновременно выступать в
разных качествах и выполнять разные функции.
Как товар, недвижимость выполняет функции либо средства производства
(служит для производственного использования), либо предмета потребления
(служит для конечного потребления), либо объекта инвестирования (служит для
извлечения прибыли).
Таким образом, определение недвижимости можно рассматривать с
различных сторон, рассмотрим несколько определений недвижимости:
6
•
«Имущества являются недвижимыми по природе, или в силу их
назначения,
или
вследствие
предмета,
принадлежность
которого
они
составляют».[25]
•
«Недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная
собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли,
над ее поверхностью или прикрепленное к земле».[67]
•
«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие
угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а
также железные дороги».[73]
В статье
130 ГК РФ дается определение недвижимому и движимому
имуществу[12]:
1.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также
предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или
сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или
сооружений описаны в установленном законодательством о государственном
кадастровом учете порядке.
2.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные
бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые
вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Данное
недвижимости:
определение
позволяет
определить
основные
свойства
7
•
полезность
-
объекты
недвижимости
призваны
удовлетворять
различные потребности;
•
долговечность - объекты недвижимости предполагают длительные
сроки использования;
•
стационарность - перемещение объектов недвижимости невозможно
без нанесения им ущерба.
На основе выше сказанного определения недвижимости, данного в ГК РФ,
сформулируем определение жилой недвижимости. Жилая недвижимость - это
индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в
собственности гражданина или юридического лица, либо находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, предназначенные для
постоянного проживания. Данное определение позволяет идентифицировать
жилую недвижимость по следующим признакам:
•
индивидуальные, многоквартирные жилые дома и квартиры -
происходит конкретизация объектов жилой недвижимости;
•
указание собственника жилой недвижимости - важно для определения
назначения, классификации, возможности управления, осуществления сделок с
жилой недвижимостью;
•
постоянное
проживание
-
разделение
индивидуальных
и
многоквартирных жилых домов, предназначенных для оказания гостиничных
услуг, для домов, баз отдыха, дач от недвижимости, предназначенной для
постоянного проживания граждан.
Недвижимость играет основную роль в экономических и в целом
общественных процессах, выступая при этом в трех основных качествах.
Недвижимость - одна из важнейших составляющих национального богатства
любой
из
стран
мира
и
имущества
большинства
населения
планеты.
Недвижимость - материально-пространственная база любой хозяйственной
деятельности и жизнедеятельности человечества, при этом в целом ряде сфер
экономики она выступает в качестве основного средства производства.
8
Недвижимость является одним из основных объектов собственности, по поводу,
которого
возникает
комплекс
отношений,
связанных
с
владением
и
пользованием.[32]
Понятие «недвижимость» (синоним - «недвижимое имущество») в
международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из
них выражают физические свойства объекта, это а пятая – юридические[5].
Недвижимость состоит из земельного участка, объекты над участком,
природные ресурсы под участком, воздушные пространства над участком и
комплекс прав на объекты недвижимости.
Недвижимость, как экономический объект может быть и товаром и
капиталом. Недвижимость, как товар - это объект сделок (купли-продажи, залога,
дарения и др.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон
сделок. Недвижимость, как капитал - это ее способность приносить доход.
В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее
использовании в качестве товара.
Недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар объект (для приобретения в собственность) и товар - услуга (для найма и
аренды).
Двойственный
характер
объектов
недвижимости
можно
проиллюстрировать на следующем примере: удовлетворить потребность в жилье
можно
либо
приобретением
в
собственность объекта
недвижимости
и
посредством найма или аренды.
Недвижимость - это особый товар, который обладает целым рядом свойств.
1.
Инвестиционный
характер.
Он
предназначен
для
длительного
использования (это относится к товару - объекту). Это долговечный товар, не
потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле»
недвижимости,
в
первоначальных
натурально-вещественных
свойствах
диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность
недвижимости
означает
принципиально
иной
характер
удовлетворения
потребности.
В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен,
9
перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия как имущественные
комплексы чаще всего создаются на бессрочный период.
2.
Высокая капиталоемкость. Это связано с огромным количеством
материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании.
Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно «одноразовое» удовлетворение потребности равносильно соответствующему
увеличению ценности.
3.
Полезность - способность недвижимости удовлетворять запросы
владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода
времени. Полезность объекта определяется такими его особенностями, как размер
помещения,
планировка,
благоустройство
окружающей
территории,
месторасположение, материал основных конструкций и т. д.
4.
Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно
потерять, похитить, сломать при прочих равных условиях.
5.
Стационарность. Объекты недвижимости непосредственно связаны с
землей, и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту
определенного ущерба. Особенность земли как товара заключается в том, что
количество земли предлагаемой на рынке ограничено самой природой. Поскольку
недвижимость - товар стационарный, его нельзя переместить в то место, где спрос
на него может быть выше.
6.
Неповторимость (уникальность). Если другие товары в больше или
меньше стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и
номинальной стоимости, автомобили или сигареты определенной фирмы и марки), то любой товар на рынке недвижимости исключительный, неповторим,
обладает индивидуальными характеристиками. Даже при совпадении внешних и
эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением
по
отношению
к
подъездным
путям,
предприятиям
инфраструктуры,
экологической особенностью региона и т. д.
Из уникальности объектов недвижимости следует, что рынку недвижимости
10
характерны, по крайней мере, три основные характеристики, отличающие его от
других рынков:
•
ограниченное число товаров, способных удовлетворить запросы
покупателей
и,
соответственно,
ограниченное
количество
возможных
покупателей для продавцов;
•
более высокий уровень затрат, связанных с поиском необходимого
товара и контрагента сделки;
•
время, необходимое для реализации товара на рынке недвижимости,
существенно больше, чем на других рынках
Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию
практически индивидуальных цен и монополистической конкуренции. Правда
уровень монополизации во многом индивидуально для каждого конкретного
объекта.
7.
Принципиальный характер - недвижимость может являться товаром в
любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий
оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так
называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако
это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Эта особенность
присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость объект, но и недвижимость - товар. Никакая другая вещь, будучи не законченной,
не может являться товаром.
8.
Количественное несоответствие качественных и колличественных
характеристик недвижимости - объекта и недвижимости - товара. Если принять,
что объектом является законченное, готовое к использованию здание или
строение, то в одном этом физическом объекте может содержаться множество
товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет
первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным
назначением (магазин, химчистка, прачечная и т. д.). Товарами в этом случае
могут быть:
11
•
все приватизированные квартиры (права собственности на них);
•
услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;
•
услуги проживания, предоставляемые на правах найма;
•
права собственности на встроенное нежилое помещение.
9.
Разнородность
товарности различных
видов
и
категорий
недвижимости. Все продукты текущего потребления и длительного пользования
можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо
ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит совсем по другому.
Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен
прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями
(свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе
городских территорий).
10.
Управляемость. В
отличие
от
прочих
товаров
недвижимость,
приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с
поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации и вплоть до организации
охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот.
11.
Устойчивая тенденция к увеличению стоимости. Цена недвижимости
как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущей потребности,
дефицита
недвижимости,
инфляции
и
прочих
факторов.
Это
свойство
способствует надежности инвестиций в недвижимость.
12.
Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других
товаров. Малая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий
уровень затрат у покупателя и продавца. Эти затраты определяются сложными
условиями осуществления сделок по недвижимости. Ликвидность - это
возможность быстро превратить товар в денежные средства.
С недвижимостью непосредственно связано понятие собственности. Термин
«собственность» обозначает правовое (в отличие от физического) господство над
материальным объектом физического или юридического лица. Собственник
12
может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты,
прибыли, арендной платы или просто обеспечить личные потребности. В
юридическом плане собственность обозначает объем прав, которые могут быть
распределены между разными лицами. Право собственности определяет
отношение физических и юридических лиц к недвижимости, как к своей или как к
чужой.
Право собственности на недвижимость включает в себя три основных
возможности[72]:
•
на владения как предоставленная законом возможность физического
контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не
пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу
рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;
•
на пользования является основанием для законной эксплуатации
объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя
(например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных
результатов или полезных свойств;
•
на распоряжения дает возможность собственнику совершать действия,
юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду,
закладывать, завещать и даже уничтожать.
Все
объекты
недвижимости
происходит
воздействие
физических,
химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате
постепенно изменяются их потребительские свойства и функциональные основы,
состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании
имуществом.
Экономическая концепция оценивает недвижимость как эффективный
материальный
актив,
объект
инвестирования
и
надежный
инструмент
образования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества
- стоимость и цена - первично проявляются в его полезности, способности
удовлетворять
различные
потребности
и
интересы
людей.
За
счет
13
налогообложения
владельцев
недвижимости
образуются
муниципальные
бюджеты и реализуются социальные программы.
Основные экономические характеристики недвижимости:
1.
Любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив).
Недвижимость представляет собой не просто вещь, а единство двух факторов:
земельный участок - природная вещь, здание или строение - продукт труда.
2.
Недвижимость обладает свойством полезности, как и экономическое
благо.
3.
Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других
благ - удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает
возможным само нормальное существование человека.
4.
Недвижимость выполняет функцию общественного блага - на прямую
влияет на характер экономического развития (дороги - превращают природную
территорию в организованное пространство).
5.
Недвижимость является и объектом национального достояния,
способна удовлетворять не только
и
материальные потребности. Пирамиды в
Египте, Колизей в Риме, Московский Кремль и т.п. помимо удовлетворения
практических нужд, выражали мощь и престиж власти. Людовик XIV на вопрос о
своем самом большом грехе ответил: «Я слишком много строил».
6.
Особенной и отличительной особенностью недвижимости как блага
является длительный период использования (от нескольких десятилетий до
нескольких столетий, а иногда и больше).
7.
Недвижимость обладает редкостью, а значит и ценностью как
экономическое благо. Не смотря на то, что основной атрибут недвижимости земля (например, в России) редкостью не обладает, данный ресурс ограничен.
Здесь нужно рассматривать территории являющиеся (которые могут являться в
обозримом будущем) местами расселения людей. Размеры таких территорий
достаточно ограничены. Так, например, площадь, занимаемая городами,
составляет всего 3% от общей территории РФ. Ценность объекта недвижимости
имеет не только абсолютный характер. Ценность объекта недвижимости
14
проявляется в такой характеристике, как целевое (функциональное) назначение
объекта.
Непосредственно
удовлетворяет
потребности
только
один
вид
недвижимости - жилье. Все остальные виды недвижимости потребляются
опосредованно - через предоставляемые услуги.
Недвижимость является уникальным товаром, об этом свойстве
8.
написано ранее.
В юридическом смысле недвижимость - совокупность публичных и частных
прав на нее, определяемых государством с учетом отечественных особенностей и
международных норм. Частные права могут быть, как неделимыми или
частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического
горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные
ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное
пространство.
Недвижимость в градостроительстве - это земли городов, других поселений
и иных функциональных территорий с определенными границами и правами на
собственность; сооружения над и под этими землями, реализуемых для целей
градостроительства; стационарные здания, в т.ч. незавершенного строительства;
объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые
насаждения с многочисленным циклом развития на этих землях.
Недвижимость в жилищной сфере - это имущество с установленными
правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества,
включающие земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с
жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки,
зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры,
иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для
постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной
инфраструктуры жилищной сферы. Недвижимость, либо ее часть может
находиться
в
частной
(граждан,
юридических
лиц),
государственной,
муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а
также
в
коллективной
собственности
и
переходить
из
одной
формы
15
собственности в др. в порядке, установленном законодательством. Собственник н
едвижимость либо ее части имеет право в порядке, предусмотренном
законодательством можно владеть, пользоваться и распоряжаться, в том числе
сдавать в наем, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять,
перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не
нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы др. граждан,
а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее
часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости,
обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации.
Недвижимость жилая - недвижимость, связанная с жилым домом, 80%
доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных
арендаторов. В основном - это квартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д. К
особенностям жилой недвижимости как товара можно отнести: неоднородность
(жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки,
внутренней планировки, отделки и коммунальным удобствам); недвижимость
(перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно);
долговечность (если содержать его в порядке, оно может служить несколько
десятилетий); дороговизна (приобретая его в собственность, как правило,
требуются крупные займы); издержки переезда также высоки (помимо
существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также
«психологические»
издержки,
связанные
с
расставанием
с
привычным
окружением - школой, магазинами и друзьями).
Недвижимость инвестиционная - недвижимость, которая используется для
извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.
Недвижимость
коммерческая
-
недвижимость,
приносящая
доход,
используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жилье,
объекты производственного или общественного назначения).
Недвижимость
операционная
-
недвижимость,
используемая
для
хозяйственной или иной деятельности собственника (в т.ч., для его проживания),
16
в отличие от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения
дохода.
Недвижимость, приносящая доход - недвижимость, приносящая ее
владельцу периодический доход (напр., офисное здание или жилой комплекс).
Офисным зданиям (помещениям) могут быть присвоены следующие классы от А
до Е[9].
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении
физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей
людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает,
в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном
сознании
и
необходимо
для
формирования
цивилизованного
среднего
социального слоя.[14]
Таким образом, рынок недвижимости разнообразный и количество видов
недвижимости довольно много, хотя основные свойства
долговечность,
полезность и стационарность остаются неизменными. Рассматривать рынок жилья
необходимо вместе со всем сегментом экономики исходя из его особенностей.
1.2 Структура рынка жилой недвижимости в РФ
Возникновение рынка жилой недвижимости в новейшей России неразрывно
связано с разрушением командной модели экономики и началом процесса
приватизации в 1990-х годах. Рынок недвижимости начал формироваться в 1990
годы, после издания Закона «О собственности», утвердившем институт частной
собственности в СССР. До этого в Советском Союзе то или иное имущество,
включая квартиры, находились в личном владении граждан, но не в частной
собственности, рынок жилья полностью контролировался государством.
Зарождение
рынка
недвижимости
в
России
началось
с
процесса
приватизации в 1991г., хотя реальное функционирование рынка недвижимости
17
началось в 1993г., к этому времени рынок пополнился рядом приватизированных
квартир,
на
нем
появилось
достаточное
количество
профессиональных
участников, количество сделок стало выходить на тот уровень, при котором цена
на
объекты
Исторический
начинает
определяться
процесс
становления
исходя
рынка
из
спроса
жилой
и
предложения.
недвижимости
можно
представить в виде нескольких этапов.
С 1992 года стартовала масштабная приватизация квартир, полученных к
тому моменту от государства. Это предопределило формирование на рынке
больших объемов предложения, а в связи с тем, что бесплатная выдача жилья от
государства была сведена к минимуму (разве что в рамках тех или иных
социальных программ), появился также и спрос на недвижимость.
Отношений между субъектами рынка по поводу создания, формирования,
распределения, обмена, потребления полезных свойств объектов недвижимости, а
также прав и обязанностей, вытекающих из обладания ими, формирует рынок
недвижимости. На рынке недвижимости существует множество субъектов,
которые создают или используя полезные свойства объекта недвижимости,
получают от этого выгоду. Субъекты многочисленны и разнообразны, играют
функциональные роли: собственник, застройщик, кредитные организации,
заказчик в строительстве, строительный подрядчик, девелопмент, инвестор,
риэлтор,
управляющий
объектом
недвижимости,
жилищно-коммунальная
компания, нотариус, покупатель, продавец, оценщик, арендодатель, арендатор,
регистратор, инвентаризатор и др. Как видно из списка рынок недвижимости
настолько разнообразен по субъектам рынка, что затрагивает различные сферы
общественной жизни.
Наиболее общими особенностями формирования и функционирования
рынка недвижимости являются следующие:
1.
уровень развития (степень активности) рынка недвижимости (как
рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний
общеэкономической конъюнктуры;
18
2.
на функционирование рынка недвижимости существенное влияние
оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на
обеспечение функционального состояния объектов недвижимости);
3.
специфика объекта рынка недвижимости в значительной степени
влияет на соотношение спроса и предложения на данном рынке.
Покупатель - основной субъект рынка недвижимости. Им может быть
физическое или юридическое лицо. Ввиду того, что права владения, пользования
и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами
собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц,
приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение,
наследование, аренда) связаны с определенными процедурами. К ним относится
государственная регистрация прав на недвижимое имущество, призванная
обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других
субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о
недвижимом имуществе.
Под
инвестором
принимающее
собственных
понимается
инвестиционные
или
заемных
юридическое
решения.
денежных,
Он
а
или
физические
осуществляет
также
иных
лицо,
вложение
привлеченных
имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и
обеспечивает их целевое использование. Инвесторы, владеющие современными
методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым
имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные
управлять
государственным
или
муниципальным
имуществом
или
имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и
иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики,
кредиторы, покупатели и др.).
Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут
использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение
денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости,
создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных
19
учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных
проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.
Ключевой фигурой в увеличении и развитии рынка недвижимости является
профессиональный предприниматель - застройщик.[30]
Рынок недвижимости обладает мощным мультипликативным воздействием,
как на развитие региона, так и на экономику страны в целом, что позволяет
использовать его в качестве сильного средства регулирования на разных уровнях
экономики. Современные рыночные условия предполагают в качестве основного
принципа развития рынка недвижимости свободу принятия экономических
решений субъектами рынка. Однако роль государства не сходит на нет.
Государство становится крупнейшим участником рынка недвижимости, а также
сохраняет
за
собой
административные
и
определенные
регулирующие
экономические
механизмы
функции.
воздействия
Используя
на
рынок
недвижимости, государство призвано обеспечить равные условия для всех
участников
экономической
деятельности,
свободу
принятия
решений
и
ответственность за результаты своей деятельности.
Государственное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие
цели:
•
содействие активному бескризисному развитию сферы недвижимости,
которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов
недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в
осуществлении
на
рынке
функции
обоснованного
перераспределения
собственности;
•
обеспечение рационального налогообложения недвижимости для
формирования устойчивых источников доходов государственных и местных
бюджетов;
•
проведение эффективной административной и финансовой политики в
сфере управления недвижимостью.[8]
20
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики,
представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических
субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е.
процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена
объектов
недвижимости
и
управления
рынком,
а
также
механизмов,
обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуры и
правовой среды рынка). В соответствии с приведенным определением, структура
рынка недвижимости включает:
•
объекты недвижимости;
•
субъекты рынка;
•
процессы функционирования рынка;
•
механизмы (инфраструктуру) рынка.
В законодательных, нормативных, методических актах и документах
применяется классификация объектов недвижимости по различным основаниям:
по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам,
видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому
статусу (принадлежности на праве пользования). Сегменты рынка недвижимости:
•
земельные участки;
•
жилье (жилые здания и помещения);
•
нежилые здания и помещения, строения, сооружения.
Одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости,
является земля. Основными операциями на земельном рынке являются операции с
садовоогородными участками, дачными участками, небольшое число операций с
землями выкупленных предприятий. Наиболее распространенными сделками с
земельными участками считаются сделки по купле-продаже и передаче по
наследству. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка,
удаленности его от города, близости к инженерным инфраструктурам, наличие
водоёмов, леса.
21
В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм
владения рынок недвижимости претерпевает изменения и является уникальным
для каждой страны, региона, города.
Потребность в жилье существует при одновременно низком и среднем
уровне доходов современной семьи в России, что не даёт возможности большей
части населения, имеющего низкие и средние доходы претендовать на покупку.
Рынок жилья подразделяется на рынок городского и загородного жилья.
Рынок городского жилья в свою очередь состоит из нескольких групп, которые
учитывают характер застройки:
•
жильё низкого качества;
•
типовое жилье;
•
застройка сталинских времен;
•
дома улучшенной планировки;
•
элитное жилье.
Рынок недвижимости характеризуется:
•
уникальность всех земельных участков, которая ведёт к различию в
ценах;
•
локальный характер рынка недвижимости, т.е. сокращение числа
возможных сделок из-за определенного местоположения;
•
низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами;
•
несоответствие
высокой
цены
и
финансовых
возможностей
покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
•
различная цена объектов недвижимости по причине неполной
информированности покупателей и продавцов.
Отличиями рынка недвижимости являются:
•
индивидуальность ценообразования;
•
высокий уровень транзакционных издержек;
•
важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
22
•
высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния
регионально экономики;
•
многообразие рисков;
•
низкая ликвидность товара на рынке;
•
слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов,
которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при
принятии экономических решений.[10]
Рынок
недвижимости
стандартизированностью
отличается
товаров
низкой
(объектов
взаимозаменяемостью
недвижимости),
и
небольшим
(измеримым) числом продавцов и покупателей, несбалансированностью «рынка
покупателя» и «рынка продавца», частным характером сделок, недостоверностью
информации о товаре, низкой скоростью обмена информацией и другими
особенностями, позволяющими сделать вывод о низкой организации данного
рынка с точки зрения его отраслевой принадлежности.[84]
Выделение типов рыночных структур производится на основе: количества
продавцов
и
покупателей,
степень
дифференциации
товара,
барьеров
проникновения на рынок для производителей и продавцов, ценовая эластичность
спроса
и
предложения,
наличие
экономической
прибыли,
особенность
конкуренции в отрасли.
1.
На рынке жилой недвижимости присутствует много продавцов
недвижимости: строительных компаний (на первичном рынке) и домашних
хозяйств (на вторичном рынке). Однако на вторичном рынке продавцы
(домашние хозяйства), как правило, действуют не самостоятельно, а через
посредников, которыми являются как мелкие ИП, так и средние риэлтерские
компании. По данному признаку вторичный рынок жилой недвижимости
относится к типу рыночной структуры «монополистической конкуренции».
Первичный же рынок недвижимости, где продавцы представляют собой средние и
23
крупные фирмы, а число компаний-застройщиков невелико, имеет признаки
олигополии.
2.
На
рынке
жилой
недвижимости
имеет
место
значительная
дифференциация товара. Обычно на вторичном рынке недвижимости разделяют:
старое жилье, старое жилье после капитального ремонта, дома сталинского
периода, хрущевки, брежневки, панельные дома 60-70-х годов, панельные дома
80-90-х годов, кирпичные дома. Что касается первичного рынка недвижимости, то
обычно делят жилье на четыре класса: элитное, премиум, бизнес и эконом. Также
жилье каждого класса различают по типу материала, району расположения
(отличающегося в т.ч. экологической обстановкой), качеству перекрытий, размеру
комнат, кухни и других вспомогательных помещений и, вследствие этого, по
ценам. Индивидуальными характеристиками жилья являются: этаж, вид из окна,
планировка, наличие косметического ремонта, состояние электропроводки,
водоснабжения и отопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета
документов для сделки.
3.
Барьеры входа в отрасль. На первичном рынке недвижимости
присутствуют высокие барьеры входа в отрасль для продавцов (заказчиков,
застройщиков).
4.
Эластичность спроса по цене в целом на недвижимость высокая из-за
дороговизны товара (действует эффект дохода), но она различается для
различных сегментов покупателей и разного класса недвижимости. Так, для
людей с высокими доходами ценовая эластичность спроса ниже, чем для людей с
более низкими доходами.
5.
Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитывая
большую значимость индивидуальных характеристик жилья при выборе его
конкретным покупателем (качество жилья, среда обитания, репутация компаниизастройщика
или
риэлтерской
фирмы-посредника,
гарантия
застройщика,
предоставление услуги страхования титула собственности, помощь в оформлении
ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценовая конкуренция. Ценовая
конкуренция на рынке жилья играет второстепенную роль и вступает в силу в
24
случае настоятельности сделки. На рынке недвижимости наблюдается низкое
качество материалов и строительных работ, нарушение интересов покупателей,
подкуп чиновников (с целью получения разного рода разрешений, приобретения
участков и пр.), подрыв репутации конкурентов посредством распространения
ложных слухов, в т.ч. с помощью средств массовой информации, промышленный
шпионаж
и
другие
предпринимательства.
действия,
Вторичный
не
соответствующие
рынок
жилой
закону
недвижимости
и
этике
является
типичным примером рынка ассиметричной информации - разнокачественных
товаров со скрытыми для одной из сторон сделки (покупателя) характеристиками
и наличием у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве
предлагаемого товара.
6.
Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. У
застройщиков
происхождение
экономической
прибыли
связано
с
олигополистической структурой рынка. Возможность получения сверхдоходов в
строительной отрасли и секторе услуг с недвижимостью определяется текущей
макроэкономической ситуацией в стране, а также ожиданиями людей и оценкой
ими перспектив развития, динамикой доходов населения, возможностью и
условиями получения ипотечного кредита и др. У посредников (риэлтерских
фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой вознаграждение за
риск, а также за преодоление информационной неопределенности, возникающей у
потребителя услуг на каждом этапе проведения сделки. Крупные агентства
недвижимости могут получать спекулятивную прибыль за счет осуществления
инвестиций в недвижимость и получения временного ценового арбитража. Кроме
того, этот рынок характеризуется крайней неоднородностью, что обусловливает
особенности его функционирования.[34]
Рынок жилья в отношении к другим сегментам рынка недвижимости более
активен, жилье как товар имеет свои особенности, в отличие от прочих товаров:
•
жилищный фонд неоднороден, распадается в зависимости от качества
на субрынки жилья;
25
•
жилье является недвижимостью, которая связана с землей;
•
жилье долгосрочно, отсюда на рынке много жилищ с большим
износом;
•
жилье
дорогой
товар,
приобретателю
требуются
большие
единовременные затраты, поэтому привлекаются заемные средства под залог
(ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья;
•
переезд на новое место жительство связан с материальными и
психологическими издержками.[82]
Государственными органами (как федерального, так и регионального
уровня) была проделана огромная работа по созданию рынка жилья и механизмов
его регулирования. Методы управления рынком жилья[30]:
•
прямые
(создание
нормативно-правовой
базы;
аккредитация
предприятий; установление обязательных требований к субъектам рынка;
контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и
правил; выкуп в государственную собственность объектов недвижимости, для
общественных нужд и т.д.);
•
косвенные (фискальная политика в отношении жилья, регулирование
ЦБ ставки рефинансирования; защита малоимущих слоев населения; реализация
государственных целевых программ, стимулирование экономического роста и т
.д.).
Обобщая мировой опыт и те проекты, которые успешно реализованы
Правительством России, можно выделить следующие направления развития,
позволяющие повысить доступность жилья большему количеству граждан.
Рассмотрим меры, направленные на стимулирование спроса, т. е. действия,
направленные на работу с населением и, прежде всего, на увеличение уровня его
жизни.
1.
Введение налога на недвижимость и землю позволит выставить на
рынок множество объектов жилой недвижимости и снизить стоимость жилья.
26
2.
Повышение
уровня
жизни
населения,
в
частности,
создание
дополнительных рабочих мест (как самим государством, так и частным бизнесом)
с высокой заработной платой.
3.
Государственные
программы
предоставления
жилья
или
субсидирования, такие как адресная помощь малоимущим гражданам может
выражаться в предоставлении гражданам квартир на условиях социального найма,
либо в пожизненное пользование, либо с правом последующего выкупа,
предоставления жилья сельским учителям и врачам, военным ипотека и так далее.
Сюда можно отнести продление подпрограммы «Обеспечение жильем молодых
семей», которая действует до 2020 г. в рамках Федеральной целевой про граммы
«Жилище».[74]
4.
Ипотека как фактор роста спроса на недвижимость и повышения её
доступности.
Существенными факторами, оказывающими сдерживающее воздействие на
развитие рынка жилья, являются низкий уровень жизни при высокой стоимости
жилья.
В один ряд с перечисленными функциями можно поставить создание
условий для роста уровня жизни населения, что позволит увеличить спрос на
объекты жилой недвижимости и стимулировать рост рынка жилья, а также
производство строительных материалов на территории региона и создать
благоприятные условия функционирования строительных компаний (бесплатное
выделение земель под застройку, упрощение механизма оформления разрешений,
создание инфраструктуры и т. д.).
Потенциал
рынка
ипотечного
жилищного
кредитования
остается
достаточно высоким. В свете вышеизложенного возрастает актуальность
теоретических исследований как роли государства в решении жилищных проблем
посредством финансово-кредитного механизма, так и последствий проводимых
реформ в социальной и экономической жизни страны. Прежде всего, речь идет о
недостаточной проработанности теоретических основ политики государства в
обеспечении доступности жилья для населения. Методологические принципы
27
теории общественного выбора относительно жилищной сферы выглядят
следующим образом.
В условиях ограниченности ресурсов, денежных в частности, каждый из
граждан (индивидов) - субъектов рынка стоит перед выбором одной из
имеющихся альтернатив - купить жилье, накапливая денежные средства в течение
длительного периода времени; приобрести его за счет ипотечного кредита, имея
возможность уже сегодня проживать в нем, или ждать очереди на получение
социального жилья.
Первый вариант, как правило, не рационален ввиду превышения издержек
над выгодами. Связано это с одновременным отвлечением из оборота гражданина
большой суммы денег. В ряде случаев процесс накопления вызывает
необходимость ограничений в потреблении ряда потребительских благ текущего
характера. Период накопления обусловлен также необходимостью аренды жилья,
увеличения,
таким
образом,
потребительских
расходов
домохозяйства.
Привлечение «дорогого» ипотечного кредита еще более актуализирует проблему
нерациональности. В условиях низкой платежеспособности граждан, роста цен на
жилье, превышения спроса на недвижимость над ее предложением, высоких
процентных ставок по кредиту, значительных транзакционных издержек (оценка
стоимости жилья, его страхование и т.д.) доступность этого варианта для
широких слоев населения крайне низка.
Получение на безвозмездной основе от государства социального жилья
также
имеет
определенные
малообеспеченного
ограничения.
или социально
Во-первых,
значимого
необходим
статус
для общества гражданина
(работники бюджетной сферы, военнослужащие, молодые семьи). Во-вторых,
государство должно иметь финансовые возможности предоставления такого
жилья. В-третьих, широкие слои населения в условиях рынка не могут быть
охвачены подобными жилищными программами. И, тем не менее, теоретические
преимущества второго варианта решения домохозяйством жилищной проблемы
совершенно очевидны. Возможность приобрести жилье на залоговой основе,
вовлекая в оборот будущие доходы, т.е. имея возможность устранения
28
противоречия между недостаточностью текущих доходов и потребностями в
покупке жилья с помощью ипотечного кредита, - основное его достоинство. Для
достижения его реалистичности и, что не менее важно, воспроизводимости для
большинства граждан в течение длительного периода времени, необходимо
создание
определенной
институциональной
структуры
рынка
ипотечного
жилищного кредитования, являющейся предметом деятельности государства.
Два уровня общественного выбора - начальный, который совершается еще
до принятия конституции, и постконституционный - предполагают определение
на
начальном
этапе
прав
граждан
на
жилье,
формирование
на
постконституционном уровне стратегии их поведения в рамках установленных
правил. А именно, созданная институциональная структура доступного жилья
дает возможность домохозяйствам сделать выбор способа решения жилищной
проблемы. Использование ипотечного кредита для решения жилищных проблем
широкими слоями населения возможно лишь в том случае, когда данная услуга
становится доступным благом. Содержание деятельности государства сводится к
формированию институциональной структуры сферы ипотечного жилищного
кредитования, которая выступает как своеобразный общественный капитал. [28]
Глава 14
«Стратегии-2020» «Государственная
жилищная
политика»
начинается с выводов об удручающем состоянии жилищной сферы и критики
государственной жилищной политики: «Лишь незначительная часть семей с
наиболее высокими доходами может улучшить жилищные условия посредством
инструментов рынка жилья. Жилищная политика на федеральном уровне
непоследовательна, ее реализация на местах неэффективна, административная
система
приватизирует
ренту
от
управления
земельными
ресурсами,
строительства и управления жилищным фондом». [74]
В 2015 году правительство Дмитрия Медведева приняло решение продлить
программу «Жилище» еще на одно пятилетие - по 2020 год включительно.
Программа включает в себя мероприятия по двум направлениям:
•
оказание государственной поддержки гражданам, нуждающимся в
улучшении жилищных условий, в рамках мероприятий по выполнению
29
государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,
установленных федеральным законодательством, обеспечению жильем молодых
семей и обеспечению жильем отдельных категорий граждан на основании
решений
Президента
Российской
Федерации
и
решений
Правительства
Российской Федерации;
•
создание условий для развития рынка доступного и комфортного
жилья экономкласса, сдерживания роста цен на жилье, увеличения объемов ввода
жилья и развития строительной отрасли в рамках мероприятий по поддержке
программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации.
Основными целями программы являются:
•
формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего
требованиям энергоэффективности и экологичности;
•
выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем
категорий граждан, установленных федеральным законодательством.
Основными задачами программы являются:
•
создание условий для развития массового строительства жилья
экономкласса;
•
повышение
уровня
обеспеченности
населения
жильем
путем
увеличения объемов жилищного строительства;
•
обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным
законодательством;
•
предоставление социальной поддержки на приобретение жилья
гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в первую очередь
молодым семьям.
Для достижения целей и решения основных поставленных в Программе
задач будет реализован комплекс нормативных правовых, организационных и
финансовых мероприятий. Приоритетными направлениями программы являются:
•
стимулирование развития жилищного строительства;
•
поддержка платежеспособного спроса на жилье;
30
•
выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем
категорий граждан, установленных федеральным законодательством. По каждому
из
приоритетных
направлений
программы
предусмотрена
реализация
мероприятий, на проведении которых должны быть сконцентрированы основные
финансовые и организационные усилия в рамках соответствующих подпрограмм,
входящих в состав программы. Меры общего организационного характера
реализуются в рамках программы в целом.
Для стимулирования развития жилищного строительства в приоритетном
порядке необходимо обеспечить решение следующих задач: формирование
сегмента жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности,
экологичности и ценовой доступности, развитие малоэтажного жилищного
строительства и новых форм участия граждан в жилищном строительстве;
обеспечение
земельных
участков
инженерной,
социальной
и
дорожной
инфраструктурой; государственная поддержка поддержка внедрения новых
современных
технологий
и
проектов
при
осуществлении
жилищного
строительства, отвечающего стандартам жилья экономкласса, в том числе
малоэтажного;
комплексное
развитие
территорий
в
целях
жилищного
строительства, создание условий для привлечения кредитных средств и частных
инвестиций для этих целей.
Для
поддержки
платежеспособного
спроса
на
жилье
планируется
реализация мероприятий по предоставлению гражданам социальных выплат на
приобретение (строительство) жилья, в том числе с использованием заемных
средств. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем
категорий граждан, установленных федеральным законодательством, будет
осуществляться
посредством
использования
государственных
жилищных
сертификатов, а также предоставления субвенций из федерального бюджета
бюджетам субъектов Российской Федерации на эти цели.
Таким образом, прямыми механизмами обеспечения жильем населения
является государственное регулирование и предоставление субсидий, а также
повышение доступности кредитов для граждан, снижение процентной ставки и
31
первоначального
взноса,
а
косвенными
мерами
это
улучшение
общей
экономической ситуации в стране и повышение уровня жизни населения страны.
2. Анализ тенденций развития рынка недвижимости в РФ.
2.1 Основные тенденции развития рынка жилья и жилищной обеспеченности
32
Для того чтобы рассматривать возможности рынка недвижимости на
повышение обеспеченности жильем населения необходимо прежде всего
проанализировать основные показатели, как внешние так и внутренние которые
влияют на ситуацию в данном сегменте экономики. И если бы мы рассматривали
командную экономику, то в ней за обеспечение населением жильем отвечает
государство, то в условиях рыночной экономики, одного влияния государства
недостаточно.
Доступность жилья была и остается актуальной проблемой для многих
граждан
Российской
Федерации.
По
общемировым
показателям
Россия
попрежнему отстает как от развитых, так и от развивающихся стран. В Германии
норма жилой площади на одного человека равна 56 кв. м, современные стандарты
ООН требуют 30 кв.м. (жилой, а не общей) устанавливают норма на 1
человека[17].
Даже в густонаселенном Китае, лидере по численности населения в мире,
более 1 миллиарда населения, этот показатель установился на отметке 25 кв.м.
В России общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного
жителя на конец 2016 года составил 24,9 кв.м. В настоящее время в России
активно продвигаются и проводятся программы по повышению доступности
жилья, вводят в строй новое жилье и в плоть до 2015 года происходил рост ввода
в эксплуатацию жилых помещений. Но в связи с кризисом данный рост
прекратился, но если посмотреть на рисунок 2.1.1 то видна тенденция роста
объемов ввода жилья.
33
Ввод в действие жилья в Российской Федерации млн.руб.
120
100
80
Ввод в действие жилья
в Российской
Федерации млн.руб.
60
40
20
0
Рисунок 2.1.1 - Ввод в действие жилья в Российской Федерации
млн.руб.(диаграмма составлена автором на основе данных Росстата)[73]
В 2015 году был достигнут максимум ввода в действия зданий жилого
назначения 106,2 млн. кв.м. Но в 2016 темп снизился до 103,4 что относительно
предыдущего года составляет 97,36%. Как и после кризиса 2008 года, так и после
кризиса 2014 происходит снижения объемов жилищного строительства.
Однако, ни увеличение темпов строительства, ни новые программы по
повышению доступности жилья, не могут помочь в полной мере решить проблему
нехватки жилья в России.
Каковы же масштабы проблемы? По данным экспертов, около 3 млн. семей
стоят в очереди на получение жилья, то есть они не имеют практически никакой
собственной жилплощади. Среди них есть и семьи с детьми-инвалидами,
многодетные семьи, семьи с нетрудоспособными пенсионерами и т. д. К тому же
средний срок получения жилья через государственные программы составляет
примерно 8 лет, в некоторых регионах этот показатель достигает 20 лет. К
большому количеству семей, стоящих на очереди, стоит добавить тех, кто живет
в аварийных домах или в экологически грязных районах, но по каким-то
причинам не может подать заявление, чтобы встать в очередь[69].
34
Огромные цены на жилье связаны с целым рядом факторов. Это и обилие
бюрократии в сфере строительства, и очень высокие ставки по кредитам,
недостаток места, которое можно было бы застроить. Даже процессы оформления
земли для застройки нуждаются в совершенствовании[85].
Рассматривая рост цен на недвижимость в России, следует акцентировать
внимание на анализе факторов, определяющих уровень доступности жилья.
Способ улучшить условия проживания, остаются изначально сложными, т. к. эти
факторы связаны с демографической, социально-экономической характеристикой
состояния
населения,
параметрами
бюджетно-нормативной
и кредитно-
финансовой системы, ценовой и тарифной политикой в сфере жилищного
строительства и жилищно-коммунального обслуживания[75].
Анализируя
уровень
доступности
жилья,
следует
учитывать
его
возможность свободного приобретения для дальнейшего проживания. При
покупке недвижимости возникает необходимость содержать и обслуживать
данное жильё, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые
отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных
услуг и некоторые другие. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги
в условиях роста тарифов являются дополнительной составляющей растущих
обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их
потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов.
Разработка и реализация различных государственных программ - один из
наиболее эффективных способов решения проблемы. Недавно Правительством
РФ утверждена программа «Жилье для российской семьи», основными целями
которой,
являются:
в улучшении
жилья;
поддержка
увеличение
категорий
объемов
граждан,
которые
строящегося
жилья
нуждаются
в России
и повышение доступности жилья. Из особенностей программы можно выделить
несколько пунктов. Новые квартиры не должны превышать 80 % от рыночной
цены в аналогичном районе, а цена на квадратный метр должна быть не больше
30 тыс. рублей. Конечным результатом строительства будет 25 млн. м.кв. жилья
экономкласса. По прогнозам Минэкономразвития программа «Жилье для
35
российской семьи» может помочь почти полумиллиону семей улучшить свои
жилищные условия[85].
Таким образом, жилищный вопрос довольно остро стоит перед гражданами
России. Государство пытается различными способами решить проблему почти во
всех ее направлениях и сферах, однако острота этой важной социальноэкономической проблемы сохраняется.
Самым распространенным способом приобретения жилплощади остается
ипотека. Жилищный кредит позволяет человеку обеспечить себя домом сейчас и
не откладывать этот вопрос на потом для того чтобы рассматривать этот
инструмент получения жилья подробнее, необходимо рассмотреть ситуацию на
всем рынке.
Прежде всего, необходимо определиться, на сколько сейчас жилье является
доступным
для
населения.
В
качестве
индикатора
доступности
жилья
использовалось соотношение средней стоимости одного квадратного метра жилой
недвижимости к денежным доходам населения, уменьшенным на величину
прожиточного минимума. Данный коэффициент показывает соответствие цены
квадратного
метра
доходу населения
в
за
зависимости
вычетом
от
региона
потребительских
к
среднему
расходов
и
денежному
выражается
количеством месяцев, необходимых для приобретения 1 м.кв.
В практике ООН для оценки доступности жилья используется показатель
«коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который
рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному
размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует
числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при
предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на
приобретение квартиры.
За рубежом, например в США или в рамках жилищной программы ООН
(Habitat), при расчете данного показателя используются значения именно
медианной рыночной цены жилья и медианного годового дохода домохозяйства.
36
В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных
ценах на жилье коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой
ФЦП «Жилище» рассчитывается на основе значений следующих показателей:
средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3
(семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального
стандарта площади жилья - 54 кв. м.
Анализ отражает общее социально-экономическое положение страны, ход
рыночных реформ в жилищной сфере и позволяет оценить потенциальные
возможности покупки жилья в том или ином регионе.
В результате в таблице получаем коэффициент доступности жилья на
первичном и вторичном рынке, по каждому региону и по стране в целом. Таким
образом, проанализировав данные таблицы можно отметить регионы, где жилье
для населения является наиболее доступным, а где приобретение недвижимости
является наиболее проблемно в связи с низкими доходами и высокими ценами на
жилье.
В качестве индикатора доступности жилья в данной статье используется
соотношение средней стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости
к денежным доходам населения, уменьшенным на величину прожиточного
минимума. Данный коэффициент показывает соответствие цены квадратного
метра в зависимости от региона к среднему денежному доходу населения за
вычетом потребительских расходов и выражается количеством месяцев,
необходимых для приобретения 1 м.кв.
Анализ отражает общее социально-экономическое положение страны, ход
рыночных реформ в жилищной сфере и позволяет оценить потенциальные
возможности покупки жилья в том или ином регионе.
В результате в таблице получаем коэффициент доступности жилья на
первичном и вторичном рынке, по каждому региону и по стране в целом.
Таким образом, проанализировав данные таблицы 1 можно отметить
регионы, где жилье для населения является наиболее доступным, а где
37
приобретение недвижимости является наиболее проблемно в связи с низкими
доходами и высокими ценами на жилье.
Таблица 2.1.1 - Коэффициент доступности жилья по регионам РФ (таблица
30 024
8722
51663,48
44714,5
2,425
2,099
Брянская область
25 606
9634
33138,6
41302,92
2,075
2,586
Владимирская область
22 988
9885
35432,38
41765,97
2,704
3,188
Воронежская область
29806
8808
43559,51
45435,2
2,074
2,164
Ивановская область
23 930
10154
37630,22
40140,24
2,732
2,914
Калужская область
28 676
10063
48557,85
50793,34
2,609
2,729
Костромская область
24 134
9981
35451,35
40544,4
2,505
2,865
Курская область
26 544
8871
33766,98
38800,18
1,911
2,195
Липецкая область
28 547
8950
34331,44
40873,63
1,752
2,086
Московская область
40 625
12214
78789,14
70401,67
2,773
2,478
Орловская область
23 334
9377
34230,55
32356,63
2,453
2,318
Рязанская область
24 331
9381
35891,85
41152,35
2,401
2,753
Смоленская область
24 191
10851
38567,91
34420,3
2,891
2,580
Тамбовская область
26 357
8990
34848,61
39974,61
2,007
2,302
Тверская область
24 453
10325
47752,92
47448,56
3,380
3,358
Тульская область
27 726
9706
45140,49
48578,15
2,505
2,696
Ярославская область
27 586
9749
46582,83
43692,49
2,612
2,450
г.Москва
59 097
17219 155032,99
180936,97
3,702
4,321
Стоим.
рынке
жилья
рынке, месяцев
доступности на вторичном
Белгородская область
Коэффициент
2,663
рынке, месяцев
2,629
Коэффициент
53982,97
рынке
53286,96
жилья на первичном
10466
на
Стоимость
30 738
Доходы, руб.
В целом по России
Денежные
Прожит. минимум руб.
первичном
Субъект РФ
доступности на первичном
составлена автором на основе данных Росстата)[73]
38
В таблице 2.1.1 приведены данные доступности жилья в России и
приближенных к Орловской области краям. По всем регионам России данные
можно посмотреть в приложение В.
В результате проведенного анализа на основе вышеописанной методологии,
лидерами рейтинга самых доступных субъектов стали Ханты-Мансийский авт.
округ-Югра, Ямало-Ненецкий автономный округ, Магаданская и Тюменская
области. Чтобы приобрести 1 кв. м жилой недвижимости в данных субъектах
нужно откладывать сбережения не более 2 месяцев. Следом, как не странно, по
доступности приобретения жилья идут субъекты ЦФО Липецкая, Белгородская,
Воронежская и Курская области. Н них населению требуется чуть боле 2 месяцев
на приобретение жилья.
Проанализировав субъекты РФ с низкой доступностью было выяснено, что
самым недоступным субъектом для приобретения жилой недвижимости является
Республика Тыва. Чтобы приобрести 1 кв. м жилой недвижимости в данном
субъекте нужно откладывать сбережения почти 11 месяцев на первичном и более
12 на вторичном рынке, это связано с высокой стоимостью недвижимости и
минимальными денежными доходами в данном округе, которые в среднем
составляют всего 14 034 рублей. Также в число регионов с низкой доступностью
жилой недвижимости вошли Республика Калмыкия, город федерального значения
Севастополь, Республика Крым, Республика Ингушетия и Карачаево-Черкесская
Республика, здесь чтобы приобрести недвижимость необходимо более 5 месяца.
В среднем по России коэффициент доступности жилья составляет на
первичном рынке 2,629, а на вторичном 2,663, что не является большим
показателем. Но это если рассчитывать коэффициент доступности относительно
прожиточного минимума. А в большинстве случаев потребительские расходы
существенно выше и тем самым доступность жилья также повышается.
На практике происходит влияние на условно стабильные факторы.
Например, эксперименты с квартирами небольшой площадью можно отнести и к
архитектурной моде, а можно к попытке снизить общую стоимость покупки
квартиры.
39
Таблица 2.1.2 - Средние цены в рублях на квартиры разных типов на
вторичном рынке жилья в Орловской области в 2011-2017 гг. (таблица составлена
автором на основе данных Росстата)[73]
Кварталы
Все типы квартир В том числе:
Низкого
Среднего
качества
качества
2011 год
Улучшенного
качества
1
2
3
4
28367
28396
28703
29444
-
25713
25299
25701
26154
2012 год
31227
31735
31937
32990
1
2
3
4
28509
29421
30104
31422
-
24587
25939
26306
27928
32239
32733
33717
34745
30055
30895
31663
33528
35854
35645
37149
37862
35198
36132
35099
35629
38374
38590
39213
39289
35042
35498
35452
34382
36149
35898
36338
36008
2013 год
1
2
3
4
33087
33378
34531
35794
2014 год
1
2
3
4
37036
37554
37480
37747
2015 год
1
2
3
4
35604
35701
35902
35207
2016 год
1
35342
34286
36130
2
34212
35577
3
34994
32666,19
32060
33119
4
32356,63
32057
32580
2017 год
1
2
32940,84
33390,16
40
Более расширенную таблицу можно посмотреть в приложение Г, период с
начала 2007 года.
По данным таблицы 2.1.2 видно, что на вторичном рынке жилья за
последние годы происходит рост цен в среднем с 28367 рублей в начале 2011 до
33390,16 во 2 квартале 2017 года на недвижимость, хотя в связи с кризисом конца
2014 года цены стали уменьшаться, с 37747 в конце 2014 года до минимума
32356,63 в четвертом квартале 2016.
Сложность измерения доступности можно оценить при рассмотрении
условий индивидуальной доступности для каждой семьи, в том числе:
•
наличие в городе жилья, удовлетворяющее потребностям семьи;
•
наличие накоплений на первоначальный взнос;
•
наличие накоплений на оборудование жилья;
•
достаточность денежных средств после выплат по кредиту для
комфортного проживания в течение длительного времени (ужиматься долго
нельзя).
На условном первом месте стоит наличие квартиры соответствующего
качества в нужном районе. Кстати, одной из главных целей программы
субсидирования ипотечных кредитов была поддержка строительной отрасли, а
тема комфортной среды и качественного строительства активно поддерживается
на всех уровнях государственного управления.
Промежуточный вывод довольно очевиден. Отдельное влияние снижения
ставок
на
доступность
жилья
несколько
преувеличено.
Потребность
в
первоначальном взносе не уменьшается при любых ставках. Можно говорить, что
о явном комфорте в обслуживании кредита, но наибольшее воздействие на
доступность
жилья
даст
изменение
во
всей
триаде:
кредит,
доходы,
недвижимость.
Теперь рассмотрим цены на первичном рынке жилья в Орловской области в
таблице 2.1.3.
41
Таблица 2.1.3 - Средние цены в рублях на квартиры разных типов на
первичном рынке жилья в Орловской области в 2011-2017 гг. (таблица составлена
автором на основе данных Росстата)[73]
Кварталы
Все типы
квартир
В том числе:
Низкого
качества
Среднего
качества
2011 год
Улучшенного
качества
1
2
3
4
27045
28265
29021
28770
-
26838
28086
28851
28597
2012 год
-
1
2
3
4
30219
32491
33088
35254
-
29635
32052
32609
34806
2013 год
-
1
2
3
4
36325
36698
36816
36987
-
1
2
3
4
37136
37792
37837
37575
-
35768
36178
36294
36432
2014 год
36790
37477
37507
37200
2015 год
1
2
3
4
37491
36925
36609
37251
-
1
2
3
4
36532
35235
34788
34231
-
1
2
33304,13
33731,85
-
-
37332
36723
36540
37109
2016 год
36065
34687
34328
33741
2017 год
-
-
42
Более расширенную таблицу можно посмотреть в приложение Д, период с
начала 2007 года.
По данным таблицы 2.1.2 видно, что на первичном рынке жилья за
последние годы происходит рост цен в среднем с 27045 рублей в начале 2011 до
33731,85 во 2 квартале 2017 года на недвижимость, хотя в связи с кризисом конца
2014 года цены стали уменьшаться, с 37837 в конце 2014 года до минимума
33304,13 в первом квартале 2017.
Исходя из полученных результатов двух таблиц видно, что цены в
Орловской области на первичном и вторичном рынке жилья примерно
одинаковые и могут то одна недвижимость стоить дороже, то другая. Чуть более
чем за 10 лет цены выросли более чем на 50%, не смотря даже на снижение цен
после кризиса 2014 года.
По данным таблиц 2 и 3 построим график изменения цен на недвижимость в
Орловской области с 2007 по 2017 год.
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
Первичный рынок
жилья
Вторичный рынок
жилья
Рисунок 2.1.2 - Изменения цен на недвижимость в Орловской области с
2007 по 2017 год (диаграмма составлена автором на основе данных Росстата)[73]
Таким образом, в среднем по России коэффициент доступности жилья на
первичном рынке 2,629, а на вторичном 2,663, что не является большим
показателем. Но это если рассчитывать коэффициент доступности относительно
прожиточного минимума. А в большинстве случаев потребительские расходы
43
существенно выше и тем самым доступность жилья снижается. Поэтому
необходимы меры по повышению доступности жилья для населения.
2.2 Ипотека как современный инструмент повышения жилищной обеспеченности
населения
Рассмотрим один из ключевых инструментов рыночной экономики по
повышению доступности жилья для населения как ипотечное кредитование.
Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является
создание и развитие эффективно работающей системы обеспечения доступным
жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения
жилья.
Одним из наиболее доступных и динамично развивающихся в России
финансово-кредитных инструментов повышения жилищной обеспеченности
населения является ипотечное кредитование. Мировая практика решения задачи
повышения этой обеспеченности свидетельствует о том, что даже в развитых
странах
государство
не
имеет
возможности
полностью
удовлетворить
потребность населения в жилье. Кроме того, при оценке доступности жилья для
населения следует учитывать эффекты ее повышения, обеспечиваемые методами
финансирования и кредитования, налогообложения и соответствующими им
финансово-кредитными
инструментами:
ипотечный
кредит,
налоговый
имущественный вычет, материнский капитал и т.д.
Также рынок ипотечного кредитования тесно связан и развивается внутри
глобального рынка и подвержен влиянию макроэкономических показателей
развития всей страны в целом. Ярким примером может служить кризисы 2008 и
2014 годов. Поэтому рассмотрим посткризисную динамику развития
рынка
ипотечного кредитования в России. В таблице 2.2.1 представлена динамика
ипотечного кредитования в России с 01.08.2015 по 01.08.2017 годы.
44
Таблица 2.2.1 - Тенденции развития рынка ипотечного кредитования в
России (таблица составлена автором по данным Центробанка России)[77]
Задолженность по
Просроченная
ЖК кредитам
задолженность
млн. рублей
млн. рублей
13,46
3645485
38506
96536
12,88
3686484
39958
01.10.15
110624
13,15
3732393
40840
01.11.15
112138
12,89
3782381
41743
01.12.15
113450
12,3
3831417
43280
01.01.16
171152
12,89
3912845
44226
01.02.16
62267
12,51
3922380
45617
01.03.16
143197
12,12
3993926
46740
01.04.16
120056
12,9
4036169
47912
01.05.16
124085
12,92
4076528
48698
01.06.16
104530
13,09
4108092
50234
01.07.16
114854
12,94
4140825
50699
01.08.16
111397
12,84
4181431
51613
01.09.16
125335
12,67
4232381
52514
01.10.16
127197
12,52
4280157
52264
01.11.16
125769
12,41
4329929
52719
01.12.16
137577
12,16
4389148
53248
01.01.17
184803
11,56
4464519
52837
01.02.17
71387
11,84
4451478
53690
01.03.17
103621
11,95
4474505
54391
01.04.17
147289
11,69
4526411
55581
01.05.17
150061
11,45
4589781
56305
01.06.17
145340
11,33
4591635
57485
01.07.17
157627
11,10
4652411
57226
01.08.17
155113
10,95
4713434
58480
Объем выданных
Средневзвешенная %
ЖК млн. рублей
ставка
01.08.15
97358
01.09.15
Дата
Годовой темп прироста объема выданных ипотечных кредитов за
рассматриваемый период с 01.08.2015 по 01.08.2017 составил 39,2%. Это говорит
45
о том, что рынок ипотечного кредитования оправился от кризиса конца 2014 года
и продолжает развиваться. Этому способствует и снижение процентных ставок по
жилищным кредитам.
Средневзвешенная % ставка
16
14
12
10
8
Средневзвешенная %
ставка
6
4
2
01/08/2017
01/06/2017
01/04/2017
01/02/2017
01/12/2016
01/10/2016
01/08/2016
01/06/2016
01/04/2016
01/02/2016
01/12/2015
01/10/2015
01/08/2015
0
Рисунок 2.2.1 - Средневзвешенная % ставка по ипотечным кредитам
(диаграмма составлена автором на основе данных Центробанка России)[77]
После кризиса 2014 года и увеличения % по ипотеки ставка по жилищным
кредитам начала снижаться, средневзвешенный процент за 2 года уменьшился с
13,46% до 10,95% на 2,51%.
46
Задолжность по ЖК кредитам
5000000
4500000
4000000
3500000
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
01/08/2015
01/10/2015
01/12/2015
01/02/2016
01/04/2016
01/06/2016
01/08/2016
01/10/2016
01/12/2016
01/02/2017
01/04/2017
01/06/2017
01/08/2017
Задолжность по ЖК
кредитам
Рисунок 2.2.2 - Задолжность млн. руб. (диаграмма составлена автором на
основе данных Центробанка России)[77]
Как видно из рисунка 2.2.2 задолжность за последние два года увеличилась
с 3645485 млн.руб. до 4713434 млн.руб. В всвязи с этим растет и просроченная
задолжность.
Просроченная задолженность
70000
60000
50000
40000
30000
Просроченная
задолженность
20000
10000
01/08/2017
01/06/2017
01/04/2017
01/02/2017
01/12/2016
01/10/2016
01/08/2016
01/06/2016
01/04/2016
01/02/2016
01/12/2015
01/10/2015
01/08/2015
0
Рисунок 2.2.3 - Просроченная задолженность млн. рублей(диаграмма
составлена автором на основе данных Центробанка России)[77]
47
Годовой темп прироста задолженности по ипотечным кредитам составил
12,7% что сопоставимо с темпами прироста просроченной задолженности,
который равен 13,3%. Это можно также проследить если посмотреть диаграмму 4
и 5.
Из всего выше сказанного, данных таблиц и рисунков можно сделать вывод
о том, что в Российской Федерации, несмотря на кризисные явления и негативное
влияние
макроэкономических
факторов
происходит
рост
ипотечного
кредитования и снижение процентной ставки на жилищные кредиты.
Ипотека является одним из катализаторов развития экономики всей
страны, так как отвечает за несколько аспектов жизни человека, предоставляет
возможность обеспечить жильем население при малом доходе, отсутствие
накоплений и так далее, создание рабочих мест, возможность высвободить
свободные средства в экономику и так далее. Таким образом, позитивные
изменения,
связанные
со
снижение
процентных
ставок
должны
положительным образом сказаться на всей российской экономики.
Таблица 2.2.2 - Объемы выданных ипотечных кредитов (таблица составлена
автором на основе данных Центробанка России)[77]
Год
Количество
предоставленных
кредитов, единиц
Объем
предоставленных
кредитов, млн.руб.
Задолженность по
предоставленным
В том числе
просроченная
кредитам, млн.руб.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
на
01.08.2017
862 857
1381 184
2586 954
3866 428
4570 516
5837 019
4292 101
5030 135
2702 735
1172 790
1646 686
3443 715
5542 376
7238 876
9950 884
7137 027
8549 681
4824 786
812 775
949 247
1314 331
1874 345
2536 869
3391 888
3851 153
4421 924
4678 138
18 526
23 564
25 946
27 533
25 443
28 954
39 524
48 047
53 512
48
Продолжается сокращение числа банков, предоставляющих ипотечные
жилищные кредиты, на фоне уменьшения количества действующих кредитных
организаций. По состоянию на 1 июля 2017 года число участников первичного
рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с первым
полугодием 2016 года на 76 кредитных организаций и составило 423 участника.
Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих
жилищные кредиты, расположено на территории Центрального федерального
округа - 218, из них в Москве - 186; 66 участников находятся в Приволжском
федеральном округе. Но вместе тем основную конкуренцию между собой
за клиентов ведут крупнейшие банки России: Сбербанк, ВТБ 24 и
Россельхозбанк. Рассмотрим 5 крупнейших банков России по объемам и
количеству выданных ипотечных кредитов, по ним можно выявить основную
тенденцию рынка.
Таблица 2.2.3 - Рейтинг ипотечных банков за 1 полугодие 2017 года
(таблица составлена автором на основе данных Центробанка России)[77]
Банк
Сбербанк
Объем
выданных
ипотечных
кредитов
млн. руб.
Количество выданных
ипотечных кредитов
Прирост/снижение
относительно
предыдущего года %
396500
ВТБ
24
155147
Райффайзенбанк
31270
Россельхозбанк
24621
Газпромбанк
24253
290485
74814
11838
15051
10429
19
19
182
-20
19
Как видно из таблицы 2.2.3 объем выданных кредитов увеличился, кроме
Россельхозбанка, то есть можно сделать вывод, что банковская система
преодолела кризис.
49
Таблица 2.2.4 - Вклад банка в развитие ипотечного кредитования в России объем выданных ипотечных кредитов за все время работы на рынке (таблица
составлена автором на основе данных Центробанка России)[77]
№ Банк
Текущий
портфель Объем
выданных Количество выданных
ипотечных кредитов на кредитов млн. руб.
кредитов
балансе млн. руб.
1 Сбербанк
2 559 044
3 275 456
2 965 485
2 ВТБ 24
864 111
1 735 248
940 958
3 Газпромбанк
234 703
400 097
189 812
4 Россельхозбанк
157 076
257 469
185 791
5 Дельтакредит
143 415
248 721
111 384
6 Райффайзенбанк
92 081
175 116
65 288
7 ВТБ
Банк
114 659
147 264
68 574
Москвы
8 Уралсиб
32 179
124 108
88 334
9 Возрождение
40 902
102 248
63 902
10 ФК Открытие
45 942
101 753
47 414
Как видно в таблицы 2.2.4 крупнейшим банком России является Сбербанк
превосходя ближайшего преследователя ВТБ 24 по количеству и текущему
объему кредитов почти в 3 раза.
Таблица 2.2.5 - Динамика выдачи ипотечных кредитов ПАО Сбербанк
(таблица составлена автором на основе данных Центробанка России)[77]
Год
Объем
выданных Количество
выданных Прирост/снижение относительно
ипотечных кредитов млн. ипотечных кредитов
предыдущего года %
руб.
2007
191286
256578
-
2008
290233
304310
51,7
2009
107365
128236
-63
2010
184500
166350
92
2011
320712
285151
73,8
2012
445665
347275
39
2013
629761
432660
41
2014
920982
595553
46
2015
661800
433280
-28
2016
772000
475000
7
50
Рассмотрим рынок ипотечного кредитования за последние 10 лет и
динамику выдачи ипотечных кредитов ПАО Сбербанк, как крупнейшего банка
России. По данным таблицы 2.2.5 видно, что за последние 10 лет существенно
увеличилось количество и объем выданных ипотечных кредитов в Сбербанке, то
кризисы 2008 и 2014 года существенно повлияли на следующие за ними 2009 и
2010, а также 2015 и 2016 года. Это отражено на диаграмме.
Динамика выдачи ипотечных кредитов
ПАО Сбербанк.
1000000
900000
800000
700000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
Динамика выдачи
ипотечных кредитов ПАО
Сбербанк.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Рисунок 2.2.4 - Динамика выдачи ипотечных кредитов ПАО Сбербанк
(диаграмма составлена автором на основе данных Центробанка России)[77]
Таким образом, рынок ипотечного кредитования неразрывно связан с
макроэкономической ситуацией в стране в целом.
Рассмотрим пример, что приобретается недвижимость стоимостью 2
миллиона рублей в ипотеку с первоначальным взносом 15% от стоимости жилья,
то есть 300000 рублей. В таблице проанализированы данные, как процентная
ставка влияет на размер платежа и общую сумму выплат по жилищному кредиту.
51
Таблица 2.2.6 - Расчет ипотечного кредита в зависимости от процентной
ставки
(диаграмма
составлена
автором
на
основе
данных
кредитного
калькулятора ПАО Сбербанк)[51]
Ставка
кредитования в %
12
12
12
11
11
11
10
10
10
9
9
9
8
8
8
7
7
7
6
6
6
Срок
кредита в
годах
10
15
20
10
15
20
10
15
20
10
15
20
10
15
20
10
15
20
10
15
20
Ежемесячный
платеж руб.
Размер
выплат руб.
Размер
переплаты руб.
24390
20403
18718
23418
19322
17547
22466
18268
16405
21535
17243
15295
20626
16246
14219
19738
15280
13180
18873
14346
12179
2926800
3672540
4492320
2810160
3477960
4211280
2695920
3288240
3937200
2584200
3103740
3670800
2475120
2924280
3412560
2368560
2750400
3163200
2264760
2582280
2922960
1226800
1972540
2792320
1110160
1777960
2511280
995920
1588240
2237200
884200
1403740
1970800
775120
1224280
1712560
66850
1050400
1463200
564760
882280
1222960
Ни для кого не секрет, что цены на недвижимость на отечественном рынке,
будь то вторичное жилье или квадратные метры в новостройке очень высокие.
Для большинства людей, даже имеющих стабильный средний доход, приобрести
в собственность квартиру практически нереально. Копить на такое приобретение
придется очень долго, а решение жилищных проблем ни у кого не получается
отложить на десяток лет.
Решить квартирный вопрос можно, оформив ипотечный кредит. Этот
финансовый инструмент создан специально для кредитования покупок в сфере
недвижимости и предполагает: большую сумму кредита и длительный срок
погашения.
52
Как и любой другой финансовый инструмент, кредит на квартиру имеет ряд
преимуществ и недостатков, которые следует учитывать прежде, чем обращаться
в финансовую организацию за подобным займом.
Можно выделить следующие положительные стороны:
•
тот инструмент позволяет человеку стать собственником жилья, не
имея в наличии его полной стоимости. Достаточно накопить первоначальный
взнос, но можно и без него;
•
Даже
возможность переехать в собственную квартиру сразу после покупки.
приобретенная
на
заемные
средства
жилплощадь
переходить
в
собственность заемщика. В банке он оформляет ее как залог на тот случай, если
не сможет вернуть кредитные средства;
•
минимальный
срок
ожидания.
Срок
ожидания
приобретения
собственной недвижимости в данном случае равен периоду оформления
ипотечного кредита.
•
налоговый вычет. После оформления займа сумма подоходного
налога исчисляется не от полной суммы дохода заемщика, а от остатка (он
вычисляется путем вычитания суммы ежемесячного платежа по кредиту из суммы
ежемесячного дохода);
•
возможность оформить социальную ипотеку. Отличие от обычной
состоит в том, что в выплате стоимости жилья участвует государство - это может
быть частичное возмещение первого взноса или субсидирование выплачиваемых
процентов;
Прежде чем оформлять ипотеку, следует разобраться, какие отрицательные
стороны у нее есть. Среди них можно выделить:
•
высокая итоговая стоимость жилья и длительный срок выплат. Из-за
того, что ипотека выдается на много лет (как правило, от десяти и более),
вознаграждение банка (проще говоря, проценты) в итоге составляют солидную
сумму, сравнимую (а иногда и превосходящую) стоимость самой квартиры.
53
Проще говоря, человек берет кредит и покупает одну квартиру, а денег банку он
выплачивает в два, а иногда и три раза больше;
•
дополнительные выплаты. Помимо регулярных платежей по кредиту
условия договора обязывают заемщика как минимум ежегодно оформлять
страховку на имущество, причем страховать недвижимость придется от всех
вероятных рисков. Некоторые банки также оформлять страховой полис и на
самого заемщика. Это не бесплатно, и продлевать страхование ежегодно, пока не
будет погашен кредит;
•
комиссии при оформлении. Оформляя такого рода займ, нужно быть
готовым к тому, что дополнительно платить придется практически за все: за само
оформление, за рассмотрение заявки, за вывод средств, за оценку имущества.
Этот перечень может быть очень длинным, а общая сумма таких выплат иногда
доходит до 10-15% первоначального взноса;
•
пока ипотека не выплачена, заемщик не имеет право продать,
обменять, завещать или как-либо иначе распорядиться своей недвижимостью без
согласия банка.
Жесткие требования к заемщику. Кредитная организация предъявляет
жесткие требования, регламентирующие необходимость стабильного дохода,
стажа работы, возраст заемщика и многое другое. Такие строгие критерии делают
ипотеку малодоступной пенсионерам, студентам, а также молодым семьям.
Таким образом, плюсы и минусы ипотеки следует тщательно анализировать
для каждого конкретного случая.
Что выгоднее: ипотека или аренда? Этим вопросом задается сегодня
огромное количество российских граждан. Следует понимать, что каждый случай
индивидуален. Однако можно провести небольшое сравнение этих вариантов по
нескольким критериям.
При
ипотеке
право
собственности
на
недвижимость
сразу
после
оформления договора переходит заемщику. При аренде же квартира вне
зависимости от срока проживания не принадлежит жильцам.
54
Но есть и плюсы в аренде - проживать в хорошем жилье можно, не имея
абсолютно никаких накоплений. При этом для оформления ипотеки понадобится
собрать средства на внесение первоначального взноса.
Кроме того, ежемесячные выплаты при аренде обычно значительно ниже.
Но при оформлении недвижимости в кредит выплаты рано или поздно
прекратятся. При аренде ремонт и обслуживание квартиры чаще всего в полном
объеме ложатся на плечи арендодателя.
Некоторые в качестве преимущества аренды называют высокую степень
мобильности. То есть имеется возможность при необходимости гораздо легче
поменять место жительства.
Бытует мнение, что развитие ипотечного кредитования сдерживает плохая
нормативно-правовая база, желание банком выдавать кредиты под максимальный
процент, а строительными организациями продавать жилье под максимальную
цену. Но если рассмотреть последние тенденции рынка жилья, то можно
убедиться, что в посткризисный период 2014-2015 годов экономика страны в
целом, а в частности рынок ипотечного кредитования стал развиваться в
соответствии с тенденциями выгодного сотрудничества, снижение цен на жилье
или снижение ставки, таким образом, происходит стабилизация на ранке.
Государство развивает программы по обеспечению жильем населения, при этом
одну из ключевых ролей в этом исполняет ипотечное кредитование. Банки
снижают ставки по действующим и новым жилищным кредитам, а строительные
компании для получения денежных ресурсов снижают цены на недвижимость и
проводят акции совместно с банками. В качестве примера будет рассмотрена
Орловская область.
Почему на данный момент выгодно приобретать жилье в ипотеку:
•
не у всех есть даже первоначальный взнос на приобретение
недвижимости, а при ипотеки на первичном рынке некоторые строительные
фирмы предлагают ипотеку без первоначального взноса, а на вторичном рынке
можно завысить цену на недвижимость, договорись с оценщиком и продавцом;
55
•
приобрести жилье и заселиться уже сейчас, а расплатиться по
кредиту подобрав оптимальный платеж;
•
вернуть 13% за покупку недвижимости, до 260000 рублей, а также
13% выплаченных процентов банку, до 130000 рублей, таким образом, можно
либо быстрее выплатить ипотеку либо потратить на собственные цели;
•
воспользоваться государственной программой обеспечения жильем
населения.
Ключевая ставка - процентная ставка по основным операциям Банка России
по регулированию ликвидности банковского сектора. Является основным
индикатором денежно-кредитной политики. Была введена Банком России 13
сентября 2013 года. Ключевая ставка - это экономический инструмент денежнокредитной политики ЦБ РФ, с помощью которого он регулирует уровень
процентных ставок в экономике России, с целью добиться постепенного
снижения инфляции до заданного уровня (4% на момент написания данной
статьи).
Таблица 2.2.7 - Уровень инфляции % (таблица составлена автором на основе
данных Росстата)[73]
Год
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Уровень
инфляции
11,87
13,28
8,8
8,78
6,1
6,58
6,45
11,36
12,91
2016
5,38
Среднегодовая инфляция в России за последние 10 лет: 8.99%.
Фактически же ключевая ставка это нижняя граница процентной ставки, по
которой Банк России выдает банкам кредиты, в то же время, это верхняя граница
ставки, по которой ЦБ РФ может принимать от банков средства на депозиты. С 1
января 2016 года значение ключевой ставки используется как значение ставки
рефинансирования.
56
Таблица 2.2.8 - Динамика ключевой ставки по годам ЦБ РФ (таблица
составлена автором на основе данных Центробанка России)[77]
Срок, с которого установлена ставка
с 13 сентября 2013 г.
с 3 марта 2014 г.
с 28 апреля 2014 г.
с 28 июля 2014 г.
с 5 ноября 2014 г.
c 12 декабря 2014 г.
c 16 декабря 2014 г.
c 2 февраля 2015 г.
с 16 марта 2015 г.
с 5 мая 2015 г.
с 16 июня 2015 г.
с 3 августа 2015 г.
с 14 июня 2016 г.
с 19 сентября 2016 г.
с 27 марта 2017 г.
с 2 мая 2017 г.
с 19 июня 2017 г.
с 18 сентября 2017 г.
Денежно-кредитные
условия
Размер ключевой ставки (%, годовых)
5,5
7
7,5
8
9,5
10,5
17
15
14
12,5
11,5
11
10,5
10,0
9,75
9,25
9
8,5
продолжают
поддерживать
склонность
населения к сбережениям на фоне повышения экономической активности и
восстановления текущих доходов. Ставки по банковским операциям в реальном
выражении остаются в положительной области. При этом номинальные ставки по
кредитам продолжают снижаться под влиянием как ранее произошедшего, так и
ожидаемого участниками рынка снижения ключевой ставки. Банки смягчают
неценовые условия кредитования выборочно, продолжая тщательно отбирать
заемщиков. Консервативный подход банков наряду с проведением умеренно
жесткой денежно-кредитной политики способствует формированию условий,
необходимых для закрепления инфляции около 4% и дальнейшего снижения
инфляционных ожиданий.
57
3. Ипотечное кредитование как механизм повышения спроса на рынке жилья и
жилищной обеспеченности
3.1 Перспективы развития ипотечного кредитования в России
Прежде чем анализировать полученные результаты и данные полученные во
2 главе данной работы рассмотрим, как оценивают перспективы развития рынка
публичные лица:
•
«Мы должны выйти на кредитную ставку по ипотеке в размере 6-7%
по всей стране. Я считаю, что макроэкономические условия для этого в целом
созрели» - это слова Дмитрия Анатольевича Медведева премьер-министра РФ.
•
«Я не думаю, что эта перспектива снижение ставки по ипотеке до 6-
7% неисполнима в ближайшие 2-3 года при сохранении инфляционного тренда» Герман Греф президент ПАО Сбербанк.
Таблица 3.1.1 Показатели жилищных условий населения. (диаграмма
составлена автором на основе данных Росстата)[77]
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в
в городской
в сельской
среднем на одного жителя (на конец года) - всего, кв.м.
местности
местности
2005
20,8
20,4
21,9
2006
21,0
20,7
22
2007
21,4
21,1
22,5
2008
21,8
21,4
22,9
2009
22,2
21,8
23,4
2010
22,6
22,1
24
2011
23,0
22,5
24,5
2012
23,4
22,9
24,8
2013
23,4
23,3
24,7
2014
23,7
23,3
25
2015
24,4
24
25,6
2016
24,9
24,5
26,1
58
Как видно из таблицы 3.1.1 происходит постепенное увеличение c 20,8 кв.м.
до 24,9 кв.м. в 2016 на человека.
В связи с отсутствием нормативно-правового акта, устанавливающего
порядок государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, в
том числе его государственного технического учета (включая техническую
инвентаризацию), официальная статистическая информация за 2013-2016 годы
сформирована на основе данных органов местного самоуправления, не по
полному кругу единиц учета.
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на
одного жителя (на конец года) - всего, кв.м.
30
y = 0.3629x - 706.97
R² = 0.9884
Общая площадь
жилых помещений,
приходящаяся в
среднем на одного
жителя (на конец года)
- всего, кв.м.
25
20
15
Linear (Общая
площадь жилых
помещений,
приходящаяся в
среднем на одного
жителя (на конец года)
- всего, кв.м.)
10
5
0
2000
2005
2010
2015
2020
2025
Рисунок 3.1.1 Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем
на одного жителя (на конец года) - всего, м. кв. (диаграмма составлена автором на
основе данных Росстата)[73]
Если двигаться такими темпами то 30 м.кв. на одного человека можно
достичь к 2031 году.
59
Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с
одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно
строиться на базе разработанных основополагающих принципов:
1.
Система ипотечного жилищного кредитования в России должна
учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к
российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать
психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью
воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при
ипотечном кредитовании.
2.
Одним из ключевых требований следует отметить необходимость
обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с
наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система
ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер,
быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса
ипотечного кредитования.
3.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить
развивающийся
характер,
опираться
на
эффективное
использование
привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов,
инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4.
Система
жилищного
ипотечного
кредитования
должна
быть
воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в
тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными
факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для
развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием
платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
5.
Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему.
Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом, все они должны
осуществляться в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях
и ориентированы на своего потребителя.
60
6.
Исключительно
важным
аспектом
государственной
политики,
направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование
макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих
повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает
комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса
рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы,
развитию нормативно-законодательной базы.
7.
Роль региональных и местных органов власти на этапе создания
системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение
жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в
существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на
всех уровнях.
Со стороны государственных органов конкретное выражение поддержки
применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих
формах:
•
придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса
муниципальной;
•
приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких
дополнительных условий) для реализации системы;
•
снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки
на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других
льгот;
•
выделение из федерального, городского или местного бюджета
безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
•
предоставление гражданам льготных условий кредитования;
•
принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном
уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию
высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным
направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
61
•
эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением
притока средств в городские программы могут быть предметом залога в
обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу
проектов;
•
выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.
Сочетание различных источников и способов финансирования позволит
обеспечить систему ипотечного кредитования денежными долговыми ресурсами,
а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит
необходимые гарантии.
В 2018 году ипотечное кредитование станет еще доступнее, считает глава
АИЖК Александр Плутник. Средняя ставка составит менее 10%, что значительно
повысит привлекательность данного финансового инструмента. Уже в прошлом
году ставка достигла докризисного уровня, отмечает Плутник, однако снижению
данного показателя способствовала поддержка со стороны государства. Около
трети всех ипотечных кредитов по итогам прошлого года было оформлено в
рамках госпрограммы, направленной на снижение ставки (максимальный уровень
не может превышать 12%). В следующем году уже не будет необходимости в
господдержке, ставки по кредитам будут снижаться в результате восстановления
отечественной экономики, прогнозируют эксперты. Ключевыми факторами для
ипотеки остаются показатели инфляции и ключевая ставка Центробанка. Кроме
того, реальные объемы кредитов будут определяться запасами ликвидности в
банковском секторе. Также эксперты прогнозируют оживление спроса на ипотеку
в 2018 году, что связано с возобновлением роста доходов.
Российская экономика преодолела последствия кризиса, что отражается на
улучшении макроэкономических показателей. В том числе наблюдается
существенное замедление инфляции, которая уже в текущем году достигнет
целевого значения (4%). В Центробанке намерены продолжить снижение
ключевой ставки, при условии стабильности на валютном рынке. В конце апреля
регулятор снизил ставку до 9,25%, что превзошло ожидания аналитиков. В
62
Центробанке отмечают замедление инфляции, что связано с укреплением рубля.
Положительная динамика российской валюты вызвана повышением нефтяных
котировок, что увеличивает привлекательность отечественных активов. Нефтяной
рынок приближается к сбалансированности. Ключевые участники рынка
ограничили объемы нефтедобычи, что обеспечило повышение цен до 50-55 долл
./барр. В дальнейшем стоимость «черного золота» сохранит положительную
динамику, при условии продления квот на объемы добычи на второе полугодие. В
результате индекс инфляции приблизился к отметке 4%, что соответствует
целевому значению Центробанка. В дальнейшем регулятор продолжит снижать
ставку, что положительно отразится на стоимости кредитных ресурсов.
Последние новости подтверждают существенное удешевление ипотеки в 2018
году.
Дальнейшее улучшение экономических показателей приведет к снижению
ключевой ставки до 6-7%, считает представитель агентства АКРА Михаил
Доронкин. Изменить данную тенденцию могут новые внешние шоки для
отечественной экономики, однако вероятность подобного сценария сохраняется
на низком уровне. Снижение ставки ЦБ приведет к падению стоимости
ипотечных кредитов. Средние ставки на рынке опустятся ниже 10%, при этом
крупнейшие финансовые учреждения будут заинтересованы в наращивании
объемов кредитования. Данная тенденция позволит увеличить спрос со стороны
населения, считает экономист Татьяна Куликова. С учетом снижения ставки,
объемы ипотеки в 2018 году выйдут на докризисный уровень, даже при
отсутствии господдержки. Помимо снижения стоимости и увеличения доходов,
немаловажное значение будут иметь психологические факторы. Экономический
кризис
и
волатильность
на
валютном
рынке
приводят
к
ухудшению
потребительских настроений. В том числе снижаются объемы жилья, которое
приобретается в ипотеку. После окончания кризиса население будет охотнее
делать крупные приобретения и брать на себя долгосрочные обязательства. При
этом эксперты подчеркивают риски, которые могут помешать реализации
оптимистичных прогнозов для ипотеки в 2018 году.
63
Согласно прогнозам Центробанка, основным источником инфляционных
рисков остаются внешние шоки для российской экономики. В первую очередь это
снижение цен на нефть, которое отразится на ослаблении рубля.
Срыв договоренностей по нефтедобыче приведет к новому обвалу цен,
предупреждают аналитики. В результате котировки могут снизиться до 40
долл./барр., что приведет к девальвации рубля и ускорению инфляции. В таких
условиях Центробанк не сможет продолжить снижение ключевой ставки.
Реализация данного сценария приведет к повышению ставок по ипотеке в 2018
году. Кроме того, новый период экономической турбулентности негативно
отразится на объемах кредитования. При этом финансовые учреждения не смогут
восстановить докризисные объемы сделок по ипотеке. В следующем году
эксперты ожидают снижение стоимости ипотечных кредитов. Замедление
инфляции позволит Центробанку продолжить снижение ключевой ставки. В
результате ставки по ипотеке опустятся ниже 10%, что позволит восстановить
докризисные объемы жилья, приобретенного в ипотеку. Аналитики отмечают
риски, реализация которых может воспрепятствовать снижению ставок по
ипотеке. Новый обвал цен на нефтяном рынке приведет к ослаблению рубля. В
результате ускорится инфляция, что не позволит ЦБ снизить ставку. В результате
падение цен по ипотеке окажется под угрозой.
Несмотря на оптимистичные прогнозы, эксперты не спешат их разделять
радость граждан нашей страны относительно вопроса понижения ставок по
ипотеке. Исходя из практики США в 2007 году, большинство специалистов в
данной области считает, что падение процентов приведет к ипотечному кризису и
возникновению так называемого «пузыря» рынка недвижимости, что повлечет
очередной резонанс на мировом экономическом рынке. Для предотвращения
подобной ситуации необходимо более тщательно проходить к проверке и анализу
данных, представленных заемщиками, что повлечет за собой снижение рисков и
дальнейшее падение процентов по ипотечным кредитам. Также экспертами
рассматривается вариант заведомой дезинформации населения из-за предстоящих
64
выборов президента страны, так как, не смотря на снижение темпов роста
инфляции, Центробанк не начал значительных уменьшений процентных ставок.
Ввод в действие жилья в Российской Федерации млн.руб.
140
y = 4.08x - 8121.3
R² = 0.8149
Ввод в действие жилья
в Российской
Федерации млн.руб.
120
100
80
60
Linear (Ввод в
действие жилья в
Российской
Федерации млн.руб.)
40
20
0
2005
2010
2015
2020
2025
Рисунок 3.1.2 Прогноз ввода в действия жилья (диаграмма составлена
автором на основе данных Росстата)[73]
По рисунку 3.1.2 видно, что происходит неизменный рост обьемов ввода
жилья, что позитивно сказывается и на повышение жилищной обеспеченности.
Динамика выдачи ипотечных кредитов ПАО Сбербанк.
1200000
y = 80947x - 2E+08
R² = 0.7726
Динамика выдачи
ипотечных кредитов
ПАО Сбербанк.
1000000
800000
600000
Linear (Динамика
выдачи ипотечных
кредитов ПАО
Сбербанк.)
400000
200000
0
2005
2010
2015
2020
2025
Рисунок 3.1.3 Динамика выдачи ипотечных кредитов ПАО Сбербанк
(диаграмма составлена автором на основе данных Центробанка России)[77]
65
По рисункам 3.1.2 и 3.1.3 видно, что в прогнозе линия тренда увеличения
выдачи ипотечных кредитов в ПАО Сбербанк выше, чем уровень ввода нового
жилья в эксплуатацию,
так как рынок ипотечного кредитования делится на
первичный и вторичный, а новое жилье относится только к первичному рынку.
3.2 Развитие жилищной обеспеченности с помощью ипотечных кредитов ПАО
Сбербанк в городе Орле как пример новых тенденций рынка
ПАО Сбербанк России является крупнейшим банком в нашей стране,
поэтому рассмотрим основные тенденции развития ипотечного кредитование, а
как факт обеспечение с помощью него доступного жилья население страны.
В приложение А указана заявление-анкета на получение жилищного
кредита в ПАО Сбербанк которая заполняется при оформление заявки на кредит
сотрудниками, как для основного заемщика, так для и поручителей и
созаемщиков. Исходя из проверки данных указанных в анкете принимается
решение одобрение или отказ на получение ипотечного кредита. Заявку можно
подать в банк несколькими способами: в отделение банка, через партнеров банка,
у персональных менеджеров на рабочем месте и в последнее время появился
уникальный сервис среди банков это сайт «ДомКлик», где можно как подать
заявку, так и подобрать недвижимость.
Для реализации развития ипотечного кредитования Сбербанк создал ООО
«Центр недвижимости от Сбербанка» входит в группу компаний Сбербанка и в
ыступает под брендом «ДомКлик». ПАО Сбербанк Генеральная лицензия Банка
России
на осуществление
банковских
операций
№ 1481
от
11.08.2015 г. Российская Гильдия Риэлторов - партнер «Центра Недвижимости
от Сбербанка».
66
В январе текущего года Сбербанк запустил новый интернет-сервис
«ДомКлик» для проведения операций с недвижимостью для клиентов и партнеров
банка. За неполные три месяца работы ресурс уже приобрел определенную
популярность. По всей России более 5% клиентов банка получили ипотеку,
самостоятельно подав заявку на портале «ДомКлик», а в Москве этот показатель более 12%, рассказали по запросу «РБК-Недвижимости» в Сбербанке.
«Свыше 40% российских риэлтерских компаний уже интегрировали свои
системы с нашими и регулярно обновляют предложения на «ДомКлик». Более
широкому представительству агентств недвижимости на портале мешают в числе
прочего проблемы технического характера, отсутствие у некоторых компаний
своих автоматизированных систем», - рассказал редакции «РБК-Недвижимость»
директор управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию
Сбербанка Николай Васев.
Сервис «ДомКлик» состоит из пяти разделов - помимо оформления ипотеки
в Сбербанке, с помощью ресурса можно подать заявку на регистрацию сделки
с недвижимостью в Росреестр, заказать оценку квартиры или дома, а также
правовую экспертизу.
Пятая функция, которую нельзя назвать типичной для банка и которая
вызывает наиболее бурное обсуждение в профессиональной риэлтерской среде, «витрина недвижимости». По сути, это новый агрегатор предложений (как
первичного, так и вторичного рынка) с других профильных сайтов, застройщиков
и баз данных агентств недвижимости.
На сайте domclik.ru предлагается онлайн консультация и одобрение ипотеки
без визита в офис банка, что сокращает время и деньги клиентов. Для получения
консультации
необходимо
зарегистроваться
в
личном
кабинете,
также
можно задать
свои вопросы в чат или заказать обратный звонок, услуга
бесплатная.
На сайте также есть кредитный калькулятор, где у клиента есть
возможность самостоятельно осуществить предварительный расчет по ипотеки.
Также подобрать себе недвижимость, как на первичном, так и на вторичном
67
рынке. Причем сайт удобен тем, что позволяет выбрать нужную квартиру по
местоположению, выбрать квартиру на первичном или вторичном рынке, выбрать
ценовой диапазон и так далее.
Цель нового сервиса Сбербанка увеличение рыночной доли банка
в сегменте ипотеки и увеличение конвертации одобренных ипотечных кредитов в
выданные и обслуживаемые.
Фактически при желании Сбербанк может в ближайшее время отказаться от
услуг риэлтерских фирм, а в полной мере создать свою компанию, как к примеру
со Сбербанк страхование, когда банк пользовался услугами сторонних
организаций, а со временем создал свою страховую компанию.
Уже сейчас человек не выходя из дома, может оформить заявку на
ипотечный кредит, получить одобрение, подобрать недвижимость, а придти в
отделение банка воспользовавшись сервисом электронной регистрации сделки
получить недвижимость в собственность за одно только посещение отделение
банка, без посещение также Росреестра.
Более подробно о сервисе электронная регистрация недвижимости - это
заявление через интернет, быстро и удобно зарегистрировать свои законные права
на квартиру, дом, земельный участок или другой объект недвижимости.
Росреестр запустил и активно продвигает сервис приема документов на
регистрацию в электронном виде. Это серьёзно сокращает трудозатраты и
приводит к сокращению сроков регистрации.
Заявление на регистрацию прав, поданное с пакетом документов в
электронном виде, обрабатывается на следующий рабочий день и если нет причин
для приостановки - право регистрируется.
То
есть
в
ЕГРН
(ранее
ЕГРП)
вносится
запись о
переводе
права собственности или иного вещного права, с одной стороны сделки с
недвижимостью, на другую сторону сделки. И запись о регистрации такого права
за новым правообладателем.
68
Так же в электронный архив Росреестра размещается весь пакет документов
по сделке, в том числе и документ, выражающий содержание этой сделки договор, соглашение или иной право устанавливающий документ.
Подачу документов на регистрацию в Росреестр уже с успехом применяют
нотариусы и Сбербанк, для своих ипотечных сделок, совершенных в простой
письменной форме.
Сбербанк первым запустил услугу подачи документов на регистрацию в
Росреестр в электронном виде для своих ипотечных заемщиков. Подписано
соглашение об этом между Росреестром и Сбербанком. Для заявителей это услуга
платная - 7 000.00 рублей. В этой цене лежит госпошлина за регистрацию права
на недвижимость, которая равна 2000 рублей.
Если приобретается недвижимость на первичном рынке то некоторые
застройщики сами оплачивают сервис электронной регистрации, что клиенту
экономит и время и деньги. Примером такого шага на встречу своим клиентам
может служить ПАО Орелстрой.
В ПАО Сбербанк широкая линейка ипотечных продуктов
•
нецелевой кредит под залог недвижимого имущества;
•
военная ипотека;
•
ипотека плюс материнский капитал;
•
ипотека на первичном рынке;
•
ипотека на вторичном рынке;
•
загородная недвижимость;
•
строительство жилого дома.
Остановимся на условиях некоторых программ подробнее.
Военная ипотека - дается на приобретение квартиры, жилого дома или
иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости, а также на
приобретение на первичном рынке недвижимости участникам НИС.
предоставляемый
военнослужащим
-
участникам
Кредит
накопительно-ипотечной
системы, имеющим право на получение целевого жилищного займа на основании
69
Федерального
закона
«О
накопительно-ипотечной
системе
жилищного
обеспечения военнослужащих» №117-ФЗ от 20.08.2004 г.
Ипотека - вид кредита под залог недвижимого имущества, при которой
закладываемое имущество остается во владении и пользовании должника, а банккредитор в случае клиентом своих обязательств приобретает право получить
удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
Приобретение готового жилья - кредит предоставляется на приобретение
квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке
недвижимости;
Приобретение строящегося жилья - сбербанк предоставляет кредит на
приобретение квартиры или иного жилого помещения на первичном рынке
недвижимости (новостройка);
Ипотека с помощью материнского капитала - приобретая готовое или
строящееся жилье в кредит, можно использовать средства материнского капитала
для первоначального взноса, его части, а также досрочного погашения;
Строительство жилого дома - сбербанк дает кредит на индивидуальное
строительство жилого дома;
Загородная недвижимость - дается на приобретение или строительство дачи
(садового дома) и других строений потребительского назначения.
Ознакомимся с основными программами ипотечного кредитования в ПАО
Сбербанк. Приобретение готового жилья:
•
сумма кредита: от 300 000 рублей. Максимальный размер кредита -
15 000 000 рублей для кредитов на объекты, располагающиеся на территории г.
Москвы и г. Санкт-Петербурга, 8 000 000 рублей для кредитов на объекты в
других регионах.
•
срок кредита: от 1 года до 30 лет;
•
первоначальный взнос: от 20%, но не более 80%;
•
кредит предоставляется без подтверждения дохода и занятости с
условием
внесения
первоначального
взноса
в
размере
50%
стоимости
70
кредитуемого объекта недвижимости и второго документа подтверждающего
личность второй документ, подтверждающий личность;
•
возраст заемщика от 21 на момент получения и до 75 лет на момент
выплаты кредита;
•
подтверждение дохода и занятости как и по потребительскому
кредиту;
•
положительное решение по ипотечному кредиту действует 60 дней.
Для получения кредита по программе «Молодая семья» дополнительно
предоставляются ряд документов:
•
свидетельство о браке (если есть);
•
свидетельство о рождении ребенка;
•
случае принятия в расчет платежеспособности доходов родителей
заемщика и созаемщика - документы, подтверждающие родство.
Отличительной особенностью ипотеки на первичном рынке является
приобретение готового или строящегося жилья у застройщика аккредитованный
банком.
На первичном рынке Сбербанк работает, в 2017 году, с такими компаниямизастройщиками, как ПАО Орелстрой, ГК Зенит, Регионстрой, Стройсервис,
Жилстрой-Инвест, Инмэжстрой, Центрстрой, Новый стиль 2004, УКС г.Орла,
Холикон-инвест
и
Агростройинвест.
Все
вышеперечисленные
компание
аккредитованы банком и проверены банком.
Снизить процентную ставку по кредиту можно несколькими способами:
•
-1% за счёт страхования жизни и здоровья в страховой компании
«Сбербанк страхование» или других аккредитованных ПАО Сбербанк компаниях.
Стоимость полиса в «Сбербанк страховании» составляет примерно 0,5% от
стоимости кредита в зависимости от возраста и пола;
•
-0,1% за счёт электронной регистрации сделки. Электронная
регистрация проводится сотрудником банка и не требует посещения Росреестра
или МФЦ как при обычной регистрации. Стоимость и порядок предоставления
71
услуги можно узнать на onreg.domclick.ru;
•
-0,5% за счёт участия в программе «Молодая семья», если один из
супругов младше 35 лет или родитель-одиночка до 35 лет;
•
-2% при приобретении жилья у Орелстроя по акции.
Теперь рассмотрим вариант с наименьшей процентной ставкой по
ипотечному кредиту в г. Орле. Ведущий застройщик региона ПАО «Орелстрой» в
честь своего 74-летия вышел на рынок с уникальным предложением - ипотека от
7,4%, а для сотрудников ПАО Сбербанк от 6,9%. Пониженная ипотечная ставка
от 7,4% действует на все квартиры в микрорайонах «Зареченский» и «Болховский
». Минимальный первоначальный взнос по этой программе составляет 15%.
Данная
процентная
ставка
не ограничена
какими-то
отдельными
предложениями и представляет собой кредит на семь лет на все квартиры в
новостройках.
В период
с 10.08.2017 г. по 31.12.2017 г.
включительно
заемщику,
получающему заработную плату на счет вклада/карты, открытых в ПАО
Сбербанк, предоставляется возможность оформить жилищный кредит по ставке
7,4% годовых при условии подачи заявки на приобретение жилья в ПАО
«Орелстрой»
на первичном
рынке
в рамках
программы
кредитования
«Приобретение строящегося жилья» с учетом условий «Акции для застройщиков»
и с учетом
индивидуальной
индивидуальной
предоставляемых
возводимых
а также
процентной
Банком
и реализуемых
при
условии
схемы
ставки
кредитования
по кредитам
на инвестирование
с установлением
физических
объектов
недвижимости,
застройщиками/инвесторами -партнерами
оформления
страхования
лиц,
жизни
Банка,
и здоровья
заемщика/созаемщика и заключения договора по направлению документов на
государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве
(далее - ДДУ) электронном виде (услугу оказывает ООО «Центр недвижимости
от Сбербанка», ОГРН 1157746652150, адрес места нахождения: 121170, г. Москва,
Кутузовский пр-т, д. 32 корпус 1). В случае отказа заемщика /созаемщика
72
от продления договора страхования жизни и здоровья на второй и каждый
последующий год действия кредитного договора ставка по кредиту в указанные
периоды будет составлять 8,4% годовых. Для заемщиков, не получающих
заработную плату на счет вклада/карты, открытых в ПАО Сбербанк, годовая
процентная ставка по кредиту увеличивается на 0,5% годовых. Для заемщиков, не
предоставивших документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую
занятость, годовая процентная ставка по кредиту увеличивается на 1% годовых.
Минимальная сумма кредита - 300 000 руб. Максимальный размер кредита
определяется на основании оценки платежеспособности заемщика/созаемщиков
и предоставленного обеспечения и не должен превышать меньшую из величин:
85% стоимости кредитуемого объекта недвижимости или иного объекта
недвижимости,
оформляемого
в залог.
Валюта
кредита -
рубли
РФ.
Первоначальный взнос - от 15% стоимости кредитуемого жилого помещения, для
заемщиков,
не предоставивших
документы,
подтверждающие
финансовое
состояние и трудовую занятость, первоначальный взнос - от 50% стоимости
кредитуемого
жилого
включительно.
Сумма
помещения.
кредита
для
Срок
кредита -
конкретного
от 12 до 84 месяцев
заемщика
определяется
индивидуально и зависит от срока кредита, предоставляемого обеспечения,
финансового состояния заемщика. Дополнительные расходы: страхование жизни
и здоровья
заемщика,
оформляемого
в залог
страхование
(тарифы
и оценка
зависят
объекта
от индивидуальных
недвижимости,
особенностей
заемщика), нотариальное заверение документов, направление документов
на государственную
по кредиту -
залог
регистрацию
ДДУ
кредитуемого
в электронном
или
иного
виде.
Обеспечение
жилого
помещения,
удовлетворяющего требованиям Банка. Банк вправе отказать в выдаче кредита без
объяснения причин. Изменение условий производится банком в одностороннем
порядке. Количество квартир в рамках данного предложения ограничено.
Сбербанк может рассмотреть вопрос о снижении ставки, по действующей
ипотеке в Сбербанке, до 12-13% в зависимости от даты подачи заявки на
действующую ипотеку и наличия у вас страховых полисов:
73
•
если вы подали заявку на ваш действующий кредит до 1 ноября 2014
года, вы можете получить ставку 12,5%
•
если вы подали заявку на ваш действующий кредит после 1 ноября
2014 года, и у вас нет полиса страхования жизни и трудоспособности, вы можете
получить ставку 13%
•
если вы подали заявку на ваш действующий кредит после 1 ноября
2014 года, и у вас есть полис страхования жизни и трудоспособности, вы можете
получить ставку 12,5%
Для рассмотрения заявления на снижение ставки по действующей ипотеке
Сбербанка нужно соблюсти два условия:
•
не должно быть просроченной задолженности и непогашенных
неустоек;
•
остаток задолженности должен быть больше 300 000 рублей.
Таким образом, несмотря на сильное влияние на экономику, в том числе и
на
рынок
недвижимости
кризиса
2014
года
происходит
увеличение
обеспеченности жильем, и объемы строительства восстанавливаются.
Большая роль в современных условиях отведена банкам в повышения
доступности и жилищной обеспеченности населения страны. Доступность жилья
и обеспеченность непосредственно связаны, так как не у всех есть возможность
приобрести недвижимость без оформления кредита. Поэтому на примере развития
ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк в городе Орле были рассмотрены
современные возможности приобретения жилья.
Создан новый сервис под брендом «ДомКлик» - это собственная компания
недвижимости от банка. Которая по факту может убрать из участие в сделки
риэлтерских компаний и позволить сэкономить время и деньги потенциальных
клиентов банка.
Также для своих клиентов банк в совместности со строительными
компаниями позволяет приобрести недвижимость по пониженным процентным
ставкам, ярким примеров акция 7,4 совместно с ПАО Орелстрой.
74
Заключение
В заключение следует отметить, что жилищная обеспеченность населения в
России постепенно растет, что не может не радовать. Но вместе с тем по прогнозу
к нормам ООН 30 кв.м. на 1 человека мы придем только к 2031 году, что является
долгим периодом.
В среднем по России коэффициент доступности жилья на первичном рынке
2,629, а на вторичном 2,663, что не является большим показателем. Но это если
рассчитывать коэффициент доступности относительно прожиточного минимума.
А в большинстве случаев потребительские расходы существенно выше и тем
самым доступность жилья снижается. Поэтому необходимы меры по повышению
доступности жилья для населения.
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное
строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике, как и в
России, является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд
преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в
своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее
постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный
стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно
решать проблему обеспечения жильем населения.
В России в настоящее время уже создана необходимая основа для развития
системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты и уже действуют
базовые для ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы
ипотечного жилищного кредитования в РФ». Кроме того, с каждым годом
происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить
обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке со стороны региональных
властей, страховых компаний, предприятий, застройщиков.
Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате
финансового кризиса, ещё более усиливают важность развития долгосрочного
75
ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив
коммерческих
банков
или
регионов,
а
как
целостной
системы
при
непосредственном воздействии государства.
Ипотечное кредитование - один из самых надёжных и проверенных в
мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную
сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения
в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в
эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной
загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в
экономическом росте.
Уровень развития ипотечного кредитования один из важных факторов
определяющих экономического развития страны в целом и благополучия её
граждан, поэтом особенно важно уделять должное внимание этой сфере. Это факт
подтверждает актуальность выбранной темы.
Проанализировав все данные можно сделать вывод, что кризис 2017 года
негативным образом сказался и на рынок жилой недвижимости, но динамика 2016
и начала 2017 года показывает, то что этот этап прошел и начинается период
роста, этому способствует и снижение ключевой процентной ставки, а как
вследствие снижения уровня инфляции и снижение процентных ставок по
ипотечным кредитам, тем самым увеличивая спрос на недвижимость.
Роль крупных игроков на рынке недвижимости, таких например как ПАО
Сбербанк, продолжает расти, так как не все успешно преодолели кризис и число
кредитных учреждений с каждым годом уменьшается. Плюсом к этому банк
развивается не только в плане кредитования, но взаимодействие с партнерами,
также в рамках повышая возможности для своих клиентов, для приобретения
комфортного жилья по пониженным ставкам.
В данной работе были изучены основные вопросы развития рынка жилья в
России и жилищной обеспеченности населения, возможности ипотечного
кредитования на примере ПАО Сбербанк в городе Орел, проанализирована
ситуация на рынке, которая свидетельствует о положительных тенденциях
76
функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации для
обеспечения доступности и обеспеченности граждан собственном домом.
77
Список литературы
1.
Агафонова
приоритетных
М.С.,
Агафонов
направлений
П.В.
деятельности
Разработка
стратегии
строительных
и
предприятий//
Современные наукоемкие технологии-2013.-№10-1.-с.131.
2.
Алексеев
А.В.
Стратегическое
планирование
и
контроль
регионального экономического развития // Вестник АКСОР. – 2014. – № 4. – С.
190-193.
3.
Асаул А.А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд.
Стандарт третьего поколения. - СПб.: Питер, 2013. - 416 с.: ил. ISBN 978-5-49600057-4
4.
Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения
в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ. 2013. 335 с.
5.
Агафонова
процессов
в
М.С.,
Взаимодействие
строительстве//
Чепрасова
участников
инвестиционных
А.И.Современные
наукоемкие
технологии,-2013.-№10-1.-с.131-132.
6.
Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник - М.: Эксмо,
2008г. Стр.-835-836
7.
Викторов С. К.,
инновационной
жилищной
Кремнев И. С.,
политики
Ступка К. А. Формирование
и эффективное
управление
рынком
доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69–
74.
8.
Власенко
Наталья
Валентиновна,
Белокопытенко
Светлана
Алексеевна// Рынок недвижимости и его структура // Экономика и экология
территориальных
образований.
2015.
№1.
URL:
http://cyberleninka.ru/article/n/rynok-nedvizhimosti-i-ego-struktura (дата обращения:
18.01.2017).
9.
Глушков М.В. Коэффициент доступности жилья в России по регионам
относительно прожиточного минимума // 3-я Международная конференция
«Развитие науки в век информационных технологий» Киев 2017. Т. 2, С. 22-28
78
10.
Глушков М.В. Ситуация на рынке ипотечного кредитования в России
// 3-я Международная конференция «Развитие науки в век информационных
технологий» Киев 2017. Т. 2, С. 28-32
11.
Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебник / В. А.
Горемыкин. - 6-е изд., перераб. и доп. - М. : Издательство Юрайт ; ИД Юрайт,
2011. - 883 с. - Серия : Основы наук.
12.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
13.
Гриненко, С.В. Экономика недвижимости / С.В. Гриненко. – Таганрог:
Издво ТРТУ, 2004.
14.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: учебник. - 2-е
изд., переработанное и доп. – М., 2008. – 560 с.
15.
Дохолян С.Б. Социально-экологическая ответственность российских и
западных компаний // Региональные проблемы преобразования экономики. –
2015. – № 3 (53). – С. 83-86.
16.
Егорова Т.Н., Шманёв С.В., Герасин О.Н. Институционально-
синергетический подход к инновационно-инвестиционной деятельности //
Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: Экономика.
Социология. Менеджмент. – 2012. – № 2. – С. 239-247.
17.
Жаркова К.О., Строева Г.Н. Доступность жилья как индикатор уровня
жизни населения в регионе // Ученые заметки ТОГУ. – 2013. – № 4. – С. 193-199.
18.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 31.01.2016) [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система
«Консультант-Плюс»
режим
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_law_51057/
доступа
(дата
URL:
обращения:
20.03.2016, 22.03.2016)
19.
Журавлева Г.П. Векторы смены экономического курса: Монография /
Г.П. Журавлева . - М.; Тамбов: ТГУ им. Г.Р. Державина, 2015. - Вып. 10. - 512 с.
20.
Звягин Л.С. Системный анализ как новое направление исследования
процессов управления // Молодой ученый. – 2014. – № 3 (62). – С. 420-424.
79
21.
Коростин С. А. Анализ показателей развития региональных рынков
жилой недвижимости и
Фундаментальные
доступности
жилья
исследования.
в российских
2015.
№5-1.
регионах
//
URL:
http://cyberleninka.ru/article/n/analiz-pokazateley-razvitiya-regionalnyh-rynkov-zhiloy(дата
обращения:
направление
жилищной
nedvizhimosti-i-dostupnosti-zhilya-v-rossiyskih-regionah
20.01.2017).
22.
Корчагин А. П.,
Казейкин В. С. Новое
политики в России - социальное арендное жилье // Политика, государство и право.
2014. № 9. С. 69–74.
23.
Кочеткова А. А. Новые
возможности
развития
ипотечного
кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 5 (45).
24.
Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред.
проф. Е. А. Суханова. - М., 1992. - С. 110-115.
25.
Лапаева
Мария
Григорьевна,
Гущина
Анна
Александровна
Направления воздействия на рынок жилой недвижимости // Вестник ОГУ. 2014.
№8 (169). URL: http://cyberleninka.ru/article/n/napravleniya-vozdeystviya-na-rynokzhiloy-nedvizhimosti (дата обращения: 19.01.2017).
26.
Лапаева, М.Г. Организационно-экономическая модель управления
устойчивым развитием муниципальных образований / М.Г. Лапаева, С.А.
Егорычев // Вестник Оренбургского государственного университета. – 2014. –
№1(162). – С. 63– 69.
27.
Лапаева, М.Г. Регион как пространственная социально-экономическая
система государства / М.Г. Лапаева, С.П. Лапаев // Вестник Оренбургского
государственного университета. – 2012. – № 8 (144). – С.133–143.
28.
Лебедева О. И., Гафиятова Т. П. О некоторых особенностях
современного рынка недвижимого имущества // Проблемы современной
экономики.
2012.
№1.
URL:
http://cyberleninka.ru/article/n/o-nekotoryh-
osobennostyah-sovremennogo-rynka-nedvizhimogo-imuschestva
18.01.2017).
(дата
обращения:
80
Левина Л. И., Пересыпкина Н. В. Региональный подход к развитию
29.
моделей ипотечного кредитования как фактор обеспечения жильем населения //
Вестник
Казанского
технологического
университета.
2008.
№4.
URL:
http://cyberleninka.ru/article/n/regionalnyy-podhod-k-razvitiyu-modeley-ipotechnogokreditovaniya-kak-faktor-obespecheniya-zhiliem-naseleniya
(дата
обращения:
20.01.2017).
30.
Локосов В., Ярашева А. Проект Социального кодекса Российской
Федерации и социальное государство // Вестник Института экономики
Российской академии наук. – 2013. – № 2. – С. 131-138.
31.
Максимов, С. Н. Экономика недвижимости : учебник и практикум для
академического бакалавриата / С. Н. Максимов. - М. : Издательство Юрайт, 2016.
- 402 с. - Серия : Бакалавр. Академический курс.
32.
Малкина Марина Юрьевна, Щулепникова Евгения Александровна
Анализ типа рыночной структуры рынка жилой недвижимости // Вестник ННГУ.
2012. №4-1. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/analiz-tipa-rynochnoy-strukturyrynka-zhiloy-nedvizhimosti (дата обращения: 20.01.2017).
33.
Мониторинг доступности жилья в регионах России. Август 2014
[Электронный
ресурс]
//
Аналитическое
агентство
http://rway.ru/monitorings-new/monitoring/101/32/default.aspx.
«RWAY».
(дата
URL:
обращения:
20.03.2016)
34.
Морковкин Д.Е. Инновационное развитие экономики на основе
использования механизмов государственно-частного партнерства // Вестник
РГГУ. Серия: Экономика. Управление. Право. – 2015. – №1. – С. 27-35.
35.
Морковкин
Д.Е.
Проблемы
и
приоритеты
финансирования
инновационного развития реального сектора экономики // Вестник Финансового
университета. – 2015. – № 6 (90). – С. 39-49.
36.
Морковкин Д.Е. Развитие взаимодействия государства и бизнеса в
России: состояние и перспективы // Экономика в промышленности. – 2016. – № 1.
– С. 4–7. – DOI: 10.1707/2072-1663-2016-1-4-7
81
37.
Морковкин Д.Е. Управление развитием промышленного комплекса
региона на основе кластерного подхода: монография / Д.Е. Морковкин. – М.:
ЧОУВО «МУ им. С.Ю. Витте», 2013. – 160 с.
38.
Морковкин Д.Е., Дохолян С.Б. Совершенствование механизмов
финансовой поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства как
фактор устойчивого развития экономики российских регионов // Региональные
проблемы преобразования экономики. – 2015. – № 10 (60). – С. 51-60.
39.
Виталий
Моттаева Анджела Бахауовна, Кухтин Петр Викторович, Лукинов
Александрович,
Соловьева
Марина
Викторовна
Социально
ориентированное развитие рынка жилой недвижимости в России // Интернетжурнал Науковедение. 2014. №5 (24). URL:
40.
Незамайкин
В.Н.
Финансовый
менеджмент:
учебник
/
В.Н.
Незамайкин, И.Л. Юрзинова. – М.: Юрайт, 2015.
41.
Незамайкин
В.Н.,
Морковкин
Д.Е.
Модели
прогнозирования
финансовой устойчивости компании строительной отрасли в современных
экономических условиях // Потенциал социально-экономического развития
Российской Федерации в новых экономических условиях: материалы II
международной научно-практической конференции; в 2-х ч. Ч. 1 / под ред. Ю.С.
Руденко, Л.Г. Руденко. [Электронное издание]. – М.: изд. ЧОУВО «МУ им. С.Ю.
Витте», 2016. – С. 307-316.
42.
Незамайкин В.Н., Морковкин Д.Е. Развитие институтов управления
инновациями в реальном секторе российской экономики // Управление в
социальных и экономических системах: материалы международной научнопрактической конференции. 21 мая 2015 года / под ред. Ю.С. Руденко, Р.М.
Кубовой, М.А. Зайцева [Электронное издание]. М.: ЧОУВО «МУ им. С.Ю. Витте
», 2015. – С. 401-409.
43.
результат
Никонорова А.В. Устойчивое развитие экономических субъектов как
реализации
ответственной
социальной
политики
//
Проблемы
устойчивого развития российских регионов. Материалы Всероссийской научно-
82
практической конференции с международным участием, ответственный редактор
Л.Н. Руднева. - Тюмень, 2014. - С.114-117.
Нововведения в Градостроительном кодексе приведут к доступности
44.
жилья для всех [Электронный ресурс] // Законы и кодексы РФ. URL:
http://www.gk-rf.ru/izmemenia-v-gardostroitelnom-kodekse
обращения:
(Дата
22.03.2016)
Обзор рынка городской недвижимости [Электронный ресурс]. URL:
45.
http://marketing.rbc.ru/reviews/realty/chapter_1_1.shtml.
(дата
обращения:
20.03.2016)
Организация Объединенных Наций [Электронный ресурс]. Режим
46.
доступа: http://www.un.org/ru/index.html (дата обращения: 30.09.2017).
Официальный
47.
сайт
Агентства
по
ипотечному
жилищному
кредитованию. [Электронный ресурс] // Итоги развития жилищного и ипотечного
рынков
в
2015
году.
http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/spr_ipo_2015.pdf
URL:
обращения:
(дата
20.03.2016)
Официальный
48.
сайт
Министерства
строительства
и
жилищно-
коммунального хозяйства Российской Федерации [Электронный ресурс] //
Капитальный
ремонт
в
многоквартирных
домах.
URL:
http://minstroyrf.ru/trades/zhilishno-kommunalnoe-hozyajstvo/455/ (дата обращения:
20.03.2016)
49.
Официальный сайт Федеральной целевой программы «Жилище» на
2015-2020 годы [Электронный ресурс] // Первые итоги реализации госпрограммы
по
льготному
кредитованию
населения,
2015.
URL:
http://www.fcpdom.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=542:podvede
ny-pervye-itogi-realizatsii-gosprogrammy-po-lgotnomu-kreditovaniyunaseleniya&catid=13&Itemid=276 (дата обращения: 20.03.2016).
50.
ПАО
«Орелстрой»
[Электронный
http://www.orelstroy.ru (дата обращения: 27.09.2017).
ресурс].
Режим
доступа:
83
51.
ПАО «Сбербанк»
[Электронный
ресурс].
Режим
доступа:
http://www.sberbank.ru (дата обращения: 27.09.2017).
52.
Плохутина А. Д. Развитие
и реализация
государственно-частного
партнерства в России // Приволжский научный вестник. 2015. № 5 (45).
53.
Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 «Об
утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система
URL:
«Консультант-Плюс».
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_162177/4f1f891fd83ae499178acb
74189b6fab18717274/ (Дата обращения: 22.03.2016)
54.
Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 N
1050 г. Москва «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы
» (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс] // Информационноправовой портал «Гарант». URL: http://base.garant.ru/12182235/#ixzz445Df0ByF
(Дата обращения: 23.03.2016)
55.
Проблемы устойчивого сбалансированного развития регионов в
современных условиях: коллективная монография / Под. Ред. Гнездовой Ю.В. М.: Издательство «Научный консультант», - МАБиУ, 2016. – 227 с.
56.
Прохорова Д.А. Проблемы и перспективы развития ипотечного
кредитования в России // Молодой ученый. – 2015. – №11. – С. 952-955.
57.
Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р О Концепции
долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года (с
изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс] // Справочно-правовая
система
«Консультант-Плюс».
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_82134/
URL:
(дата
обращения:
20.03.2016).
58.
Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет
Рутджерс (США). - М., 1992. - С. 268.
84
59.
Розова,
С.В.
Принципы
формирования
механизма
системы
управления рынком доступного жилья / С.В. Розова // Вестник МГСУ. – 2012. – №
4. – С. 214–219.
60.
Романюк Г. Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах
России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления.
2014. № 6 (42). С. 56–60.
61.
Модели
Сафонов Р.А., Скарпофелов Д.А., Шумаев В.А., Морковкин Д.Е.
железнодорожных
контейнерных
перевозок
по
Евразийскому
сухопутному мосту // Механизация строительства. – 2016. – Т.77. – № 1. – С. 4047.
62.
Свод законов Российской империи: Свод законов гражданских. - СПб
., 1914. - Т. 10. Ч. 1. - С. 71.
63.
Селютина Л. Г.
Моделирование
процесса
аккумуляции
инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002.
№ 12. С. 25–33.
64.
Селютина Л. Г. Комплексные
реконструктивно-строительные
программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия
«Экономика». - 2014. - № 1 (68). - С. 24–28.
65.
Селютина Л. Г. Проблемы
оптимизации
структуры
жилищного
строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002.
234 с.
66.
Селютина Л. Г.,
Булгакова К. О. Развитие
некоммерческого
жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья
в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С.
374–376.
67.
Смагин, В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н.
Смагин, В.А. Киселева. – Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2009. – 194 с.
68.
Сорокин Д.Е. Российская экономика: развитие и ограничители //
Россия и современный мир. – 2013. – № 2 (79). – С. 48-68.
85
69.
Стерник Г.М. Спад на рынке строительства и продажи жилья в
России.// Журнал Новой экономической ассоциации. - 2009. - 14.
70.
Стерник Г.М., Апальков А.А. Развитие методики оценки доступности
жилья для населения // Имущественные отношения в Российской Федерации. –
2014. – №2. – С. 59-71.
71.
Стерник
Г.М.,
Стерник
С.Г.
Методология
прогнозирования
российского рынка недвижимости // Механизация строительства. – 2013. – № 8
(830). – С. 53-63.
72.
«Стратегия-2020: Новая модель роста - социальная политика».
Итоговый доклад о результатах экспертной работы по актуальным проблемам
социально-экономической
стратегии
[Электронный
ресурс].
России
на
период
до
2020
Режим
года.
доступа:
http://www.ranepa.ru/docs/Nauka_Konsalting/strategia-2020_kniga-1.pdf
(дата
обращения 27.09.2017)
73.
Федеральная служба государственной статистики [Электронный
ресурс]. Режим доступа: http:// http://www.gks.ru/ (дата обращения: 30.09.2017).
74.
Федеральная
целевая
программа
жилище.
//
Режим
доступа
http://molodaja-semja.ru/wp-content/uploads/2016/09/molodaya-semya-na-2015-2020gody.pdf
75.
Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в
недвижимости: монография. - М.: КНОРУС., 2010.
76.
Цветков В.А. Меры по поддержке населения и реального сектора
экономики России в условиях кризиса // Вестник Финансового университета. –
2015. – № 3 (87). – С. 73–78.
77.
Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс].
Режим доступа: http://www.cbr.ru (дата обращения: 27.09.2017).
78.
Чаленко А. В. Жилье для современной российской модой семьи как
актуальная социальная проблема // Социосфера. 2015. № 2.
79.
Чибикова Татьяна Викторовна//Понятие, сущность и структура рынка
недвижимости
//
ОНВ.
2015.
№1
(135).
URL:
86
http://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-suschnost-i-struktura-rynka-nedvizhimosti
(дата обращения: 18.01.2017).
80.
Шагизданов Ф.Н. Проблема доступности жилья для граждан России и
пути ее решения [Электронный ресурс] // Журнал «Проблемы современной
экономики», №25, 2015. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/problema-dostupnostizhilya-dlya-grazhdan-rossii-i-puti-ee-resheniya (дата обращения: 20.03.2016)
81.
Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства
в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные
научные исследования и инновации. 2014. № 8–2 (40). С. 27–31.
82.
Широков А. С. Повышение доступности жилья и качества жилищного
обеспечения населения России // Молодой ученый. - 2015. - №12. - С. 529-531
83.
Шманёв С.В., Лисичкина Н.В. Основные тенденции развития
инвестиционных процессов в экономике России // Транспортное дело России. –
2008. – № 2. – С. 72-76.
84.
Шумаев В.А., Морковкин Д.Е. Ранюк В.В. Развитие механизмов
государственной социальной поддержки на региональном уровне // Вестник
Самарского государственного экономического университета. – 2015. – № 7 (129).
– С. 49-54.
85.
Шумаев В.А., Морковкин Д.Е., Незамайкин В.Н., Юрзинова И.Л.
Организационно-экономические аспекты управления инновационным развитием
промышленности // Механизация строительства. – 2015. – № 3. – С. 53–59.
86.
Яковлев А. А. Становление рынка жилой недвижимости в истории
новейшей России // Проблемы современной экономики. 2010. №2. URL:
http://cyberleninka.ru/article/n/stanovlenie-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-istoriinoveyshey-rossii (дата обращения: 18.01.2017).
87.
Behavioral Finance: Understanding the Social, Cognitive, and Economic
Debates Edwin Burton, Sunit Shah ISBN: 978-1-118-30019-0 256 pages April 2013
88.
Urban Economics and Real Estate byJohn F. McDonald; Daniel P.
McMillenCall Number: HT321 .M348 2011 ISBN: 9780470591482 Publication Date:
2011 551 pages.
87
89.
Real Estate Economics [electronic resource] : A Point-to-Point
Handbookby Nicholas Pirounakis ISBN: 9780415676342 Publication Date: 2013
Florence : Taylor and Francis
88
Приложение А
89
90
91
92
93
94
95
Приложение Б
96
97
98
Приложение В
Таблица 2.1.1 - Коэффициент доступности жилья по регионам РФ (таблица
В целом по России
30 738
10466
53286,96
53982,97
2,629
2,663
Белгородская область
30 024
8722
51663,48
44714,5
2,425
2,099
Брянская область
25 606
9634
33138,6
41302,92
2,075
2,586
Владимирская
22 988
9885
35432,38
41765,97
2,704
3,188
Воронежская область
29806
8808
43559,51
45435,2
2,074
2,164
Ивановская область
23 930
10154
37630,22
40140,24
2,732
2,914
Калужская область
28 676
10063
48557,85
50793,34
2,609
2,729
Костромская область
24 134
9981
35451,35
40544,4
2,505
2,865
Курская область
26 544
8871
33766,98
38800,18
1,911
2,195
Липецкая область
28 547
8950
34331,44
40873,63
1,752
2,086
Московская область
40 625
12214
78789,14
70401,67
2,773
2,478
Орловская область
23 334
9377
34230,55
32356,63
2,453
2,318
Рязанская область
24 331
9381
35891,85
41152,35
2,401
2,753
Смоленская область
24 191
10851
38567,91
34420,3
2,891
2,580
Тамбовская область
26 357
8990
34848,61
39974,61
2,007
2,302
Тверская область
24 453
10325
47752,92
47448,56
3,380
3,358
Тульская область
27 726
9706
45140,49
48578,15
2,505
2,696
Ярославская область
27 586
9749
46582,83
43692,49
2,612
2,450
г.Москва
59 097
17219
155032,99
180936,97
3,702
4,321
Республика Карелия
25 900
13090
49751,75
49580,31
3,884
3,870
Республика Коми
31 527
12914
50086,47
57258,55
2,691
3,076
область
рынке, месяцев
доступности на вторичном
Коэффициент
рынке, месяцев
доступности на первичном
Коэффициент
Стоим.
рынке
рынке
первичном
на
жилья
Стоимость
Прожит. минимум руб.
Доходы, руб.
Денежные
Субъект РФ
жилья на первичном
составлена автором на основе данных Росстата) [73]
Архангельская
32 560
12419
56821,25
58105,49
2,821
2,885
Вологодская область
27 379
10804
38171,03
37787,53
2,303
2,280
Калининградская
25 555
10680
51633,84
52404,75
3,471
3,523
28 149
9778
54305,39
55175,37
2,956
3,003
Мурманская область
36 149
14138
49076,66
48776,27
2,230
2,216
Новгородская
25 701
10612
40578,9
40911,06
2,689
2,711
Псковская область
22 060
11316
39511,47
38605,65
3,678
3,593
г.Санкт-Петербург
41 492
11569
96854,57
89733,28
3,237
2,999
Республика Адыгея
23 627
9113
32560,65
36358,07
2,243
2,505
Республика
14 758
8776
29476,55
36540,23
4,928
6,108
Республика Крым
19 059
10174
45899,4
52385,29
5,166
5,896
Краснодарский край
32 672
10397
42731,77
56697,88
1,918
2,545
Астраханская
22 676
9194
41451,3
42798,46
3,075
3,174
21 465
9462
39919,2
39064,18
3,326
3,255
Ростовская область
27 228
10022
46278,05
53797,41
2,690
3,127
г. Севастополь
22 916
10427
59045,77
75295,97
4,728
6,029
Республика Дагестан
28 348
9385
31811,46
46391,45
1,678
2,446
Республика
15 106
9206
41707,98
34496,01
7,069
5,847
область
область
Ленинградская
область
область
Калмыкия
область
Волгоградская
область
Ингушетия
рынке, месяцев
доступности на вторичном
Коэффициент
рынке, месяцев
доступности на первичном
Коэффициент
Стоим.
рынке
рынке
первичном
на
жилья
Стоимость
Прожит. минимум руб.
Доходы, руб.
Денежные
Субъект РФ
жилья на первичном
99
Кабардино-
20 487
10593
37841,4
40134,59
3,825
4,056
16 937
9321
41223,17
41034,85
5,413
5,388
21 964
9431
36212,77
41159,24
2,889
3,284
22 451
9543
45967,36
44068,71
3,561
3,414
22 270
8669
33314,56
36219,38
2,449
2,663
28 141
8869
2,671
2,587
Балкарская
Республика
КарачаевоЧеркесская
Республика
Республика Северная
Осетия - Алания
Чеченская
Республика
Ставропольский край
Республика
51473,66 49859,45
Башкортостан
Респ. Марий Эл
18 243
9289
40898,07
39136,37
4,568
4,371
Республика
17 774
8348
42342,17
34930,62
4,492
3,706
32 813
8657
52815,84
59748,22
2,186
2,473
23 895
9113
44218,01
43654,8
2,991
2,953
17 747
8837
38020,71
39050,65
4,267
4,383
Пермский край
28 726
10251
46724,11
41859,86
2,529
2,266
Кировская область
21 202
9943
40242,22
40247,49
3,574
3,575
Нижегородская
30 406
9282
60522,01
64593,57
2,865
3,058
22 238
8739
37528,58
39574,36
2,780
2,932
Мордовия
Республика
Татарстан
Удмуртская
Республика
Чувашская
Республика
область
Оренбургская
рынке, месяцев
доступности на вторичном
Коэффициент
рынке, месяцев
доступности на первичном
Коэффициент
Стоим.
рынке
рынке
первичном
на
жилья
Стоимость
Прожит. минимум руб.
Доходы, руб.
Денежные
Субъект РФ
жилья на первичном
100
область
Пензенская область
21 679
9037
37991,98
38523,11
3,005
3,047
Самарская область
26 488
10642
41748,24
49065,32
2,635
3,096
Саратовская область
19 434
8773
40093,37
39048,84
3,761
3,663
Ульяновская область
21 985
9487
38169,87
42986,88
3,054
3,440
Курганская область
20 621
9774
38450,32
36642,96
3,545
3,378
Свердловская
35 129
10653
57225,44
57054,83
2,338
2,331
Тюменская область
40 038
9 934
50570,44
53896,31
1,680
1,790
Ханты-Мансийский
43 270
15175
53651,61
48621,83
1,910
1,731
62 822
16577
64918,64
56940,02
1,404
1,231
Республика Алтай
17 230
9729
37250,06
39757,3
4,966
5,300
Республика Бурятия
25 126
9627
38058,67
41685,05
2,456
2,690
Республика Тыва
14 034
10100
43270,23
43270,23
10,999
12,076
Республика Хакасия
21 392
9442
39011,59
41767,93
3,265
3,495
Алтайский край
21 220
9269
45477,7
41119,7
3,805
3,441
Забайкальский край
23 039
10668
47857,69
49416,54
3,869
3,995
Красноярский край
28 010
11463
49408,79
43544,25
2,986
2,632
Иркутская область
22 017
10450
49565,3
39848,02
4,285
3,445
Кемеровская область
21 208
9260
39000,03
35699,58
3,264
2,988
Новосибирская
25 463
10869
48553,63
51801,4
3,327
3,549
25 206
8955
41981,89
42029,36
2,583
2,586
область
авт. округ-Югра
Ямало-Ненецкий
автономный округ
область
Омская область
рынке, месяцев
доступности на вторичном
Коэффициент
рынке, месяцев
доступности на первичном
Коэффициент
Стоим.
рынке
рынке
первичном
на
жилья
Стоимость
Прожит. минимум руб.
Доходы, руб.
Денежные
Субъект РФ
жилья на первичном
101
Томская область
23 517
10819
46976,03
49273,66
3,699
3,880
39 467
16968
70553,65
79352,35
3,136
3,527
Камчатский край
40 199
20292
76260,98
64339,48
3,831
3,232
Приморский край
32 506
13134
70863,72
83118,69
3,658
4,291
Хабаровский край
37 876
13755
60859,55
59387,23
2,523
2,462
Амурская область
29 606
12028
53530,61
53171,75
3,045
3,025
Магаданская область
46 135
18612
52941,35
51955,03
1,924
1,888
Сахалинская область
51 124
14432
77642,28
97665,17
2,116
2,662
Еврейская
23 473
13277
38507,4
39006,4
3,777
3,826
Республика
Саха
(Якутия)
автономная область
рынке, месяцев
доступности на вторичном
Коэффициент
рынке, месяцев
доступности на первичном
Коэффициент
Стоим.
рынке
рынке
первичном
на
жилья
Стоимость
Прожит. минимум руб.
Доходы, руб.
Денежные
Субъект РФ
жилья на первичном
102
103
Приложение Г
Таблица 2.1.2 - Средние цены на квартиры разных типов на вторичном
рынке жилья в Орловской области в 2007-2016 гг. (таблица составлена автором на
основе данных Росстата)[73]
Кварталы
Все типы квартир В том числе:
Низкого
Среднего
качества
качества
2007 год
Улучшенного
качества
1
2
3
4
19443,23
21050,70
22882,07
25160,89
11711,50
11711,50
13900,00
16350,00
19017,66
20811,92
23025,85
25582,17
2008 год
20097,01
21585,23
23058,75
25070,05
1
2
3
4
28234,37
31753,91
32152,63
32335,23
-
28610,69
31243,79
31787,33
31510,63
2009 год
28017,72
32156,45
32512,65
33073,32
1
2
3
4
30905,41
27814,88
27159,77
27045,19
-
29139,86
27502,93
26574,43
25284,30
2010 год
33131,03
28691,72
28444,73
29159,72
1
2
3
4
28805,39
29244,05
29571,68
28906,61
-
27061,02
27209,11
27646,17
27383,43
2011 год
30779,32
31143,91
31676,06
30602,63
1
2
3
4
28367
28396
28703
29444
-
25713
25299
25701
26154
2012 год
31227
31735
31937
32990
1
2
3
4
28509
29421
30104
31422
-
24587
25939
26306
27928
32239
32733
33717
34745
2013 год
104
Кварталы
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
Все типы квартир В том числе:
Низкого
Среднего
качества
качества
33087
30055
33378
30895
34531
31663
35794
33528
2014 год
37036
35198
37554
36132
37480
35099
37747
35629
2015 год
35604
35701
35902
35207
-
Улучшенного
качества
35854
35645
37149
37862
38374
38590
39213
39289
35042
35498
35452
34382
36149
35898
36338
36008
2016 год
1
35342
34286
36130
2
34212
35577
3
34994
32666,19
32060
33119
4
32356,63
32057
32580
2017 год
1
2
32940,84
33390,16
105
Приложение Д
Таблица 2.1.3 - Средние цены на квартиры разных типов на первичном
рынке жилья в Орловской области в 2007-2016 гг. (таблица составлена автором на
основе данных Росстата)[73]
Кварталы
Все типы
квартир
В том числе:
Низкого
качества
Среднего
качества
2007 год
Улучшенного
качества
1
2
3
4
21075,16
22686,77
23732,42
25673,89
-
20071,52
21923,96
23035,27
25105,71
2008 год
29479,45
29913,89
30348,34
31434,44
1
2
3
4
28474,09
29969,83
31337,09
32348,66
-
27966,66
29407,74
30535,99
30993,75
2009 год
33492,31
35492,31
38541,54
43589,74
1
2
3
4
31121,97
29758,45
29579,41
29411,48
-
31021,01
29648,56
29468,01
29296,79
2010 год
48000,00
48000,00
48000,00
48000,00
1
2
3
4
30232,70
30046,00
29620,42
29683,19
-
30050,55
29854,01
29427,98
29491,24
2011 год
-
1
2
3
4
27045
28265
29021
28770
-
26838
28086
28851
28597
2012 год
-
1
2
3
4
30219
32491
33088
35254
-
29635
32052
32609
34806
2013 год
-
106
Кварталы
Все типы
квартир
В том числе:
Низкого
качества
1
2
3
4
36325
36698
36816
36987
-
1
2
3
4
37136
37792
37837
37575
-
1
2
3
4
37491
36925
36609
37251
-
1
2
3
4
36532
35235
34788
34231
-
1
2
33304,13
33731,85
-
Среднего
качества
35768
36178
36294
36432
2014 год
36790
37477
37507
37200
2015 год
Улучшенного
качества
-
37332
36723
36540
37109
2016 год
36065
34687
34328
33741
2017 год
-
-
107
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа