close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Мельникова Ирина Олеговна. Правовое регулирование государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок

код для вставки
2
3
4
Содержание
Введение ……………………………………………………………….. 5
Глава
1.
Теоретико-методологические
основы
государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок
1.1. Формы сделок в гражданском праве ……………..………...….... 11
1.2.
Понятие
государственной
регистрации
и
нотариального
удостоверения сделок ……………………………………………………..….. 21
1.3. Соотношение государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок …………………………………………………….….... 39
Глава 2. Содержание государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок
2.1. Основание и порядок проведения государственной регистрации
сделок ………………………………………………………………………….... 48
2.2. Основание и порядок нотариального удостоверения сделок ….. 64
2.3.
Последствия
законодательства
о
нарушения
государственной
положений
регистрации
действующего
и
нотариальном
удостоверении сделок …………………………………………………………. 77
Заключение …………………………………………………………….. 89
Список использованной литературы ……………………………….... 93
5
Введение
В соответствии со ст. 48 Конституции Российской Федерации
каждому
гарантируется
право
на
получение
квалифицированной
юридической помощи. Нотариат Российской Федерации обеспечивает эту
помощь
путем
совершения
нотариусами
нотариальных
действий.
Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского
оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере обязательственных
правоотношений, удостоверении сделок с недвижимостью.
Статья 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате
предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, для
которых законом установлена данная форма и в случаях, предусмотренных
соглашением сторон.
Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во
взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения.
Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания
определенных фактов в суде. Нотариусы
обеспечивают правильное
заключение договора, беспристрастны в отношениях между сторонами,
разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае, разъясняя
последствия совершения действий, и дают возможность действовать в рамках
закона по заключенному, имеющему юридическую силу договору.
Значение сделок заключается в том, что они являются наиболее
распространенными юридическими фактами, в силу которых на основе
правовых норм возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности
граждан и юридических лиц. Роль нотариата по отношению к гражданскоправовым сделкам состоит в содействии их совершению, а также
закреплении их в надлежащей юридической форме, вследствие чего имеется
гарантия их законности и высокой степени достоверности.
Государственная
регистрация
носит
правоустанавливающий
характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав,
6
лежащий в основании возникновения, изменения и прекращения вещных
прав на недвижимость.
Актуальность
работы
обусловлена
тем,
что
оформление
правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов
договоров
требует
достаточной
юридической
квалификации,
знания
особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского,
земельного, жилищного, семейного, налогового права. Необходимо также
знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на
недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях
право не считается возникшим, а сделка - заключенной.
Роль современного нотариата в становлении правого государства
имеет особую важность, так как институт нотариата является важным звеном
в правовой системе государства, выполняя задачу по предупреждению и
сокращению количества юридических споров по всевозможным основаниям.
Нотариусы, совершая нотариальные действия, способствуют укреплению
законности и правопорядка в обществе, создают основу для стабильного
развития гражданско-правовых отношений.
Государственная регистрация прав на недвижимость - это одна из
основных функций государства, осуществляемая его особыми органами в
целях защиты и охраны имущественных прав собственников недвижимого
имущества,
осуществления
функции
управления
недвижимостью,
принадлежащей государству, обеспечения поступления в бюджет средств от
налогообложения недвижимости и сделок с ней, и, непосредственно,
управления
процессами
на
рынке
недвижимости
и
ликвидации
правонарушений в сфере отношений, с ней связанных.
Степень научной разработанности проблемы. Теоретической
основой выпускной квалифицированной работы стали научные труды
различных специалистов в области гражданского и других смежных отраслей
права.
Отдельные
вопросы
правового
регулирования
нотариального
7
удостоверения и государственной регистрации сделок рассматривали в своих
работах Алексеев С.С., Бабаев А.Б., Жуйков В.М., Коваленко А.Г., Коршунов
Н.М., Малько А.В., Пискунова М.Г. и другие учёные.
Методологическую основу составляют применяемые в юридической
науке и смежных с ней науках методы исследования: формально-логический,
диалектический,
исторический,
метод
сравнительного
анализа,
статистический и другие.
Нормативно-правовая
база
включает
в
себя,
прежде
всего,
Конституцию Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Налоговый
кодекс РФ, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате,
ряд Федеральных законов РФ, в том числе Федеральный закон «О
государственной
регистрации
недвижимости»
и
другие
нормативно-
правовые акты российского законодательства.
Эмпирическая
учитывался
база
отечественный
исследования.
и
зарубежный
При
опыт
написании
работы
правоприменения
нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с
недвижимостью, а также судебная практика Российской Федерации,
возникающая по вопросам, связанным с нотариальным удостоверением и
государственной регистрацией сделок.
Теоретическая значимость работы заключается в возможности
использования основных выводов, сформулированных в ней, для развития
научных
взглядов
государственной
на
проблемы
регистрации
нотариального
сделок,
выявления
удостоверения
пробелов
в
и
их
взаимодействии.
Практическая значимость состоит в том, что полученные в ходе
исследования результаты и основанные на них выводы могут способствовать
совершенствованию законодательных актов.
Объектом работы являются общественные отношения, возникающие
в сфере нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок
с недвижимостью.
8
Предметом выступают нормы права, регулирующие вопросы,
связанные с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией
сделок с недвижимостью.
Целью настоящей работы является выявление и решение наиболее
важных проблем теоретического и практического характера в области
нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок, а
также разработка рекомендаций по совершенствованию действующего
законодательства в данной области на основе научного анализа российского
и зарубежного законодательства, трудов учёных и правоприменительной
практики.
Достижению поставленной цели способствовало решение следующих
задач:
-
рассмотрение форм сделок в гражданском праве;
-
исследование
понятий
государственной
регистрации
и
нотариального удостоверения сделок;
-
соотношение государственной
регистрации и
нотариального
удостоверения сделок;
- изучение оснований и порядка проведения государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок;
- исследование последствий нарушения положений действующего
законодательства
о
государственной
регистрации
и
нотариальном
удостоверении сделок.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Сделка направлена на достижение определенной правовой цели,
заключающейся в установлении, изменении или прекращении гражданских
прав и обязанностей. Воля лица достигнуть цели сделки становится
доступной восприятию другими участниками гражданских правоотношений
в результате изъявления лицом своей воли вовне, то есть волеизъявления.
Само по себе наличие у лица какого-либо намерения не может породить
9
юридические последствия до тех пор, пока не выражено вовне способом,
доступным для восприятия третьими лицами.
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок
с
ним представляет
собой
юридический
акт
признания
и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации. Органы государственной
регистрации ведут Единый государственный реестр недвижимости, куда
должны обратиться граждане за регистрацией договора (если необходимо) и
права собственности, чтобы сделка считалась заключенной, так как сделки
признаются заключенными не с момента подписания или нотариального
удостоверения, а с момента государственной регистрации, что соответствует
содержанию статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. Гражданско-правовыми условиями нотариального удостоверения
сделок являются сочетание добровольности и обязательности нотариальных
действий и их регламентированность, включающая в себя:
а) установление гражданской правосубъектности лиц, совершающих сделку;
б) сбор, исследование и правовую экспертизу имеющих юридическое
значение документов;
в) оценку объяснений сторон сделки;
г) выявление нарушений прав и законных интересов третьих лиц.
Выполнение гражданско-правовых условий нотариального удостоверения
сделок нацелено на обеспечение правопорядка и законного оборота
недвижимого имущества.
4.
Нотариальное
удостоверение
договора
и
государственная
регистрация имеют общую цель - обеспечение законности оборота
недвижимости. Однако государственная регистрация по процедуре и
правовым последствиям не тождественна нотариальному удостоверению. За
рамками процесса государственной регистрации остается проверка право- и
дееспособности сторон сделки, разъяснение им значения их действий,
10
смысла и содержания заключенной сделки. Таким образом, осуществляя
прием документов на государственную регистрацию и в процессе самой
регистрации,
орган
государственной
регистрации
в
большей
мере
ориентируется на соответствие закону формы сделки, чем её содержания.
Сделка
же
с
недвижимым
имуществом,
прошедшая
нотариальное
удостоверение, не нуждается в каких-либо дополнительных подтверждениях
своей юридической действительности и факта совершения.
5. Для прошедших нотариальное удостоверение сделок с недвижимым
имуществом
целесообразно
рассмотреть
возможность
установления
упрощенной процедуры государственной регистрации перехода прав на
объект недвижимости, которая бы исключала дублирование в работе.
Совершенствование
законодательства
в
сфере
регистрации
прав
не
недвижимое имущество также связано с осуществлением нотариусом
комплексного
сопровождения
сделки,
включая
регистрацию
права
собственности на объект недвижимости в ЕГРН.
6. Нотариусы посредством удостоверения сделок обеспечивают
защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц, что имеет и
нормативную основу. Однако нельзя отрицать, что существуют проблемы в
понимании значения данной процедуры. Представляется необходимым
внесение изменений в некоторые положения Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате, а именно: увеличить объем прав
нотариусов в сфере проведения экспертизы достоверности документов,
фиксации нотариальных действия, а также предоставить возможность
пользоваться
любой
базой
данной,
что
приведет
к
увеличению
эффективности нотариальных действий и является необходимым элементом
комплекса мер, направленных на борьбу с мошенничеством и его
предупреждением в Российской Федерации.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из
введения, шести параграфов, объединённых в две главы, заключения и
списка использованной литературы.
11
Глава 1. Теоретико-методологические основы государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок
1.1. Формы сделок в гражданском праве
Нормативное определение сделки содержится в ст. 153 Гражданского
кодекса Российской Федерации, согласно которой сделками признаются
действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение,
изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для того чтобы действие приобрело правовой статус сделки, оно
должно отвечать быть правомерным и направленным на достижение
гражданско-правовых последствий. При этом субъект действия юридически
связывается данным обязательством.
Следует отметить, что сделка является институтом гражданского
права. Ее следует отличать от актов государственных органов и органов
местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве
основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Кроме того,
исходя из материалов судебной практики и мнений некоторых авторов, таких
как Ахрамеева О.В. [5], можно сделать вывод о том, что «решения органов
управления юридических лиц также не признаются гражданско-правовыми
сделками»1.
Так, Федеральный арбитражный суд Восточносибирского округа
указал, что действия единственного участника общества с ограниченной
ответственностью по внесению изменений и дополнений в устав общества по
смыслу статьи 153 ГК РФ, с учетом положений статьи 53 ГК РФ, сделкой не
являются2. Таким образом, указанные действия не могут быть признаны
ничтожными на основании статьи 168 ГК РФ и по указанным основаниям к
1
Ахрамеева О. В. Нотариат как сфера предоставления государственных услуг:
общетеоретический подход // Бизнес в законе. - 2009. - № 2. - С. 249-250.
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 1394/12 по делу N А53-26030/2010
и другие акты высших судов // СПС «КонсультантПлюс».
12
данным правоотношениям не подлежит применению статья 167 ГК РФ,
содержащая положения о последствиях недействительности сделки.
Любая сделка обладает определенными юридическими признаками и
свойствами, позволяющими отграничить ее от явлений, сходных со сделкой и
правильно оценить правовой результат.
Исходя из определения, данного в статье 153 ГК РФ, можно выделить
следующие характерные для сделки признаки:
1. Сделка представляет собой определенное действие, то есть
проявленный вовне волевой акт деятельности, направленный на достижение
определенной цели.
По мнению С.С. Алексеева и С.А. Степанова [10], «направленность
воли
лица
при
совершении
сделки
на
достижение
определенного
правомерного правового результата отличает сделку, представляющую собой
юридический акт, от юридического поступка (например, нахождение
потерянной вещи), совершение которого влечет правовые последствия
независимо от направленности воли на достижение результата, а также от
неправомерных действий (например, причинение вреда, неосновательное
обогащение и др.)»3.
2. Сделка представляет собой волевой акт.
«Волеизъявление – это важный элемент сделки, с которым, как
правило, связываются юридические последствия. Этим сделка отличается от
события, то есть обстоятельства, не зависящего от воли лица»4.
3. Сделка является правомерным волевым действием.
3
Гражданское право: Учебник, 4-е изд. / Под общ. ред. С.С. Алексеева, С.А. Степанова. –
М.: Проспект, 2017. – С. 129.
4
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под
ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М. Козырь // Недвижимость и инвестиции.
Правовое регулирование. - 2016. - N 1/2. – С. 31-32.
13
Правомерность сделки означает, что она обладает качествами
юридического факта, порождающего те правовые последствия, наступления
которых желают лица, заключающие сделку, и которые определены законом
для данной сделки.
4. Сделка означает направленность действий на определенный
правовой результат и выражает намерение достичь его.
По мнению Новицкой Т.Е. [36], «совершая сделку, лицо имеет в виду
удовлетворение определенной потребности, то есть ставит перед собой цель
экономического характера. Однако цель сделки в том, что совершающее ее
лицо желает не просто фактического удовлетворения потребности, а
получения права на пользование благом, которым оно удовлетворяется и
охраны этого права. Вместе с тем лицо осознает, что сделка создает для него
обязанности по отношению к другой стороне этих гражданско-правовых
отношений. И, необходимо отметить, что для сделки характерно совпадение
цели и правового результата»5.
Сделка – это всегда волевой акт, поэтому ей присущи такие
психологические моменты как воля и волеизъявление. Как указывает
Суханов Е.А. [43], «сделка предполагает намерение лица установить
определенные права и обязанности, то есть наличие желания совершить эти
действия. Такое намерение называется внутренней волей»6.
Но одной только внутренней воли недостаточно, необходимо довести
ее до сведения других лиц. Способы, которыми внутренняя воля выражается
вовне, называются волеизъявлением.
Волеизъявление - важнейший элемент сделки, с которым, как
правило, связываются юридические последствия. Именно волеизъявление
5
Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России. - М.:
Юридическая литература, 2015. - С. 116-119.
6
Российское гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 1. / Под ред. Е.А. Суханова. –
М.: Статут, 2016. – С. 211.
14
как внешне выраженная (объективированная) воля может быть подвергнуто
правовой оценке.
По мнению Шершневич Г.Ф. [58] способы выражения внутренней
воли могут быть сведены к трем группам:
«1) прямое волеизъявление - выражается в устной или письменной
форме сделки;
2) косвенное волеизъявление - выражается в совершении стороной
конклюдентных действий, из содержания которых можно определить ее
намерение совершить сделку;
3) изъявление воли посредством молчания - допускается в случаях,
предусмотренных законом или договором»7.
Совершение сделок - важнейший юридический способ осуществления
субъективных гражданских прав. Совершая сделки, субъекты распоряжаются
социально-экономическими благами, принадлежащими им, и приобретают
блага, принадлежащие другим.
Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в
гражданском праве действует принцип допустимости - действительности
любых сделок, не запрещенных законом, то есть принцип свободы сделок,
выраженный в статье 8 ГК РФ.
Юкша Я.А. [61] отмечает, что «действительность сделки означает
признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой
результат, к которому стремились субъекты сделки»8. Действительность
сделки определяется законодательством посредством следующей системы
условий:
1) законность содержания;
2) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к
участию в сделке;
7
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.: Юрайт, 2016. – С.109.
8
Юкша Я.А. Гражданское право: Учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2011. – С. 85-86.
15
3) соответствие воли и волеизъявления;
4) соблюдение формы сделки.
Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения
требуемой формы. Сделки могут совершаться устно, в письменной форме
(простой
или
нотариальной),
путем
осуществления
конклюдентных
действий, молчания (бездействия)9.
Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают волю
словами (при встрече, по телефону), благодаря чему воля воспринимается
непосредственно. В общем виде правило о сфере применения устной формы
сделок формулируется следующим образом: сделка, для которой законом или
соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная)
форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК). Таким образом
субъекты, заключающие сделку, свободны в выборе формы.
Сделка, которая может быть в устной форме, может совершаться
также путем осуществления лицом конклюдентных действий (п. 2 ст. 158
ГК). Конклюдентные действия представляют собой поведение, посредством
которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку. Так, опуская в
автомат деньги, лицо изъявляет волю на покупку товара, содержащегося в
автомате.
«Молчание может иметь правообразующую силу, если законом или
соглашением сторон ему придается такое свойство. Только в этих случаях
молчание свидетельствует о выражении воли субъекта породить или
допустить
правовые
последствия.
Так,
если
арендатор
продолжает
пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии
возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на
тех же условиях на неопределенный срок10. Данный пример интересен и тем,
что воля арендодателя на продолжение арендных отношений выражается
9
Мельников В.С. Форма сделки // Юридический мир. - 2012. - № 4. - С. 20-22.
10
Гражданский процесс: Учебник / Под ред. А.Г. Коваленко, А.А. Мохова, П.М.
Филиппова. — М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", ИНФРА-М, 2008. – С. 144.
16
молчанием, а воля арендатора на это выражается путем осуществления
конклюдентных
действий
(продолжением
пользования
арендованным
имуществом)»11.
Письменная
форма
сделки
позволяет
наиболее
адекватно,
документально закрепить волю ее субъектов и тем самым обеспечить
доказательства
действительной
направленности
их
намерений.
По
соглашению субъектов можно облечь в письменную форму любую сделку,
даже если по закону такая форма для нее не является обязательной12.
В соответствии со ст. 158 ГК РФ «на территории Российской
Федерации признаются два вида письменной формы сделок: простая и
нотариальная».
Простая письменная форма для сделок предписывается законодателем
двумя способами.
«Первый способ реализуется установлением правила о том, что
должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок,
требующих нотариального удостоверения. Из этого правила делается
исключение для сделок, которые могут совершаться устно независимо от
субъектного состава и суммы сделки.
Второй способ реализуется установлением прямых предписаний
закона о необходимости простой письменной формы для той или иной
сделки независимо от ее субъектного состава и суммы сделки. Например,
непосредственно в силу закона для таких сделок как договоры о
коммерческом представительстве, залоге, поручительстве, задатке, куплепродаже недвижимости, о банковском кредите и т.д., во всех случаях
обязательна простая письменная форма»13.
11
Щенникова Л.В. Нотариальная форма сделки в проекте изменений Гражданского
кодекса Российской Федерации // Нотариальный вестник. - 2012. - № 3. - С. 3-6.
12
Апрелев К.Н. Развитие жилищного законодательства и становление цивилизованного
рынка жилья в России // Жилищное право. - 2013. - N 1. – С. 36-38.
13
Егоров Ю.П. Конститутивная форма сделок // Закон и право. - 2014. - № 9. - С. 72-75.
17
Письменная форма сделки означает, что воля лиц, ее совершающих,
закрепляется в документе, подписанном лицом или лицами, совершающими
сделку,
либо
должным
образом
уполномоченными
ими
лицами.
Составлением одного документа во всех случаях должна быть оформлена
односторонняя сделка, если для ее совершения предписана простая
письменная
форма.
Двусторонние
и
многосторонние
сделки
могут
совершаться в письменной форме как в виде составления одного документа,
подписанного сторонами, так и в виде обмена документами посредством
почтовой, телеграфной, электронной
или
иной
связи, позволяющей
достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Документы, оформляющие сделку, могут быть исполнены в нескольких
экземплярах. Все экземпляры являются оригиналами документа и имеют
равную юридическую силу.
Алексеева С.А. [11] указывает: «Во всех случаях сделка, совершенная
в письменной форме, представляет собой один или несколько документов.
Поэтому сделка, совершенная в письменной форме, может считаться
надлежаще оформленной, если в документе присутствуют обязательные
реквизиты»14.
Письменная форма сделок делится на простую и нотариально
удостоверенную. Нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях,
прямо предусмотренных законом, либо если стороны сделки сами изъявили
желание удостоверить ее у нотариуса.
«Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме,
сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Данные
юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с
такими юридическими фактами как государственная регистрация сделки или
14
Гражданское право: Учебник, 3-е изд. / Под ред. С.А. Алексеева. – М.: Норма, Инфра-М,
2014. - С. 54-55.
18
государственная регистрация прав на имущество», - полагает Егоров Ю.П.
[16]15.
В некоторых случаях для достижения своих целей участники сделки
должны подвергнуть государственной регистрации не только саму сделку, но
и переход права, вытекающего из нее16.
Таким
образом,
государственная
регистрация
сделок
и
государственная регистрация прав играют различную роль в юридических
составах, которые необходимы для достижения правовой цели участниками
сделки.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
производится в целях признания и подтверждения государством оснований
возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав
на недвижимое имущество. Факт государственной регистрации сделки или
права
подтверждается
путем
выдачи
документа
(выписки)
о
зарегистрированном праве и/или совершением надписи на документе,
представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК).
Сделки с движимым имуществом и права на них подлежат
государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом
(п. 2 ст. 164 ГК). «К таким случаям можно отнести, например, особую
социальную и экономическую значимость результатов интеллектуальной
деятельности и некоторых средств индивидуализации товаров и их
изобретений, производителей полезных моделей, промышленных образцов,
товарных знаков, которая предопределяет необходимость того, что договоры
об уступке патента, об уступке товарного знака, лицензионные договоры на
предоставление права пользования объектами патентного права, товарными
знаками и им подобные подлежат государственной регистрации. Лишь после
такой регистрации указанные договоры порождают гражданские права и
15
Егоров Ю.П. Конститутивная форма сделок // Закон и право. - 2014. - № 9. - С. 72-75.
16
Мельников В.С. Форма сделки // Юридический мир. - 2012. - № 4. - С. 20-22.
19
обязанности у сторон. Органом государственной регистрации в указанных
случаях является Патентное ведомство РФ»17.
Круг
сделок
не
ограничен
названными
в
законодательстве.
Допускается совершение иных сделок, не противоречащих закону, а также
сочетающих элементы различных сделок. Тем не менее, и теория, и практика
крайне настороженно относятся к заключению субъектами договоров, не
названных в ГК РФ. «Обычно их стараются втиснуть в какой-либо из
существующих типов договоров. В качестве примера можно привести
договор купли-продажи с обязательством последующего выкупа, по
которому стороны обеспечивают исполнение обязательства передачей права
собственности на время. Тем самым создается особый способ обеспечения
исполнения обязательств (что соответствует не только ст. 8, но и п. 1 ст. 329
ГК РФ). Тем не менее, и теоретики, и практики нередко рассматривают
такую сделку как притворную, прикрывающую договор залога»18.
По мнению ряда авторов, в том числе Сахновой Т.В. [26], «сделки
совершаются субъектами гражданского права свободно: по собственной воле
и в собственных интересах. Однако законом может быть предусмотрено
понуждение к совершению некоторых сделок, например, заключение
договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК). В тех случаях, когда сделка
совершается через представителя (гл. 10 ГК) в ее возникновении участвует
воля последнего. В некоторых случаях ГК допускает заключение сделок в
чужом интересе (гл. 50 ГК РФ - «Действия в чужом интересе без
поручения»)»19.
17
Егоров Ю.П. Сделки как правовые средства экономики // Законодательство и
экономика. - 2014. - № 9. – С. 25.
18
Чикобава Е.М. Правовые современные проблемы совершения сделок по купле-продаже
недвижимого имущества. Недействующие государственные гарантии // Нотариус. - 2011. № 4. - С. 12-14.
19
Курс гражданского процесса / Т.В. Сахнова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут,
2014. – С. 52-54.
20
Если воля лица, совершившего сделку, не была вполне свободной,
наступают последствия, отличающиеся от тех, которые присущи сделке при
обычных условиях ее совершения. «В случаях грубого противозаконного
воздействия
(насилие,
предусматривает
угроза,
возможность
обман,
заблуждение
судебного
признания
и
т.д.)
такой
закон
сделки
недействительной» 20, - считают Наумова И.Л., Михаленко Я.С. и др. [33].
Сделки
являются
наиболее
распространенными
юридическими
фактами, представляющими собой действия, направленные на достижение
определенного правового результата. Это отличает их от юридических
поступков, правовые последствия которых наступают в силу закона,
независимо от намерения и дееспособности совершающих их лиц.
Таким образом, сделка направлена на достижение определенной
правовой цели, заключающейся в установлении, изменении или прекращении
гражданских прав и обязанностей. В Постановлении Президиума ВАС РФ от
3 апреля 2002 г. N 7611/01 отмечается, что воля лица достигнуть цели сделки
становится доступной восприятию другими участниками гражданских
правоотношений в результате изъявления лицом своей воли вовне, то есть
волеизъявления. Само по себе наличие у лица какого-либо намерения не
может породить юридические последствия до тех пор, пока не выражено
вовне способом, доступным для восприятия третьими лицами21.
Учитывая вышеназванное, можно дать следующее определение
сделки: сделкой называется правомерное, то есть дозволенное законом
волевое
действие,
совершаемое
субъектами
гражданского
права,
направленное на установление, изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей.
20
Наумова И.Л., Михаленко Я.С., Рогожин М.Ю., Чипуренко Е.В. Как приобрести
квартиру. – СПб.: Питер, 2015. – С. 56-62.
Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2002 N 7611/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. - N 8.
21
21
1.2. Понятие государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок
с
ним представляет
собой
юридический
акт
признания
и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским
кодексом
Российской
Федерации.
По
мнению
А.М.
Эрделевского «государственная регистрация, в отличие от нотариального
удостоверения сделки, не является некой специальной формой сделки,
которую стороны могут выбрать по своему усмотрению, хотя бы по закону
такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является
специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки»22.
Государственная
регистрация
является
единственным
доказательством существования зарегистрированного права. Вышеуказанные
положения конкретизированы в ГК РФ.
«В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие
государственной
регистрации,
возникают
с
момента
регистрации
соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В
случаях,
когда
отчуждение
имущества
подлежит
государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента
такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). С
этой же даты, по общему правилу, права на недвижимость, возникшие ранее,
считаются прекращенными.
22
Настольная книга нотариуса: В 4 т. Правила совершения отдельных видов
нотариальных действий (том 2) (3-е издание, переработанное и дополненное) // Под ред.
И.Г. Медведева. – М.: Статут, 2015. – С. 104.
22
Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое
имущество
имеет
правообразующее
(правоустанавливающее)
и
правопрекращающее значение»23.
Несоблюдение требования государственной регистрации сделки
влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст.
165 ГК РФ).
Все объекты государственной регистрации, предусмотренные ст. 131
ГК РФ и ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, можно
разделить на три группы.
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимое
имущество.
Содержание права собственности регламентировано в ст. 209 ГК РФ.
К другим вещным правам в соответствии со ст. 216 ГК РФ относятся:
- «право пожизненного наследуемого владения земельным участком
(ст. 265 ГК РФ);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
(ст. 268 ГК РФ);
- право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ);
- право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).
Право собственности тоже является вещным правом. Но, по
сравнению с ним, другие вещные права, указанные в ст. 216 ГК, имеют
ограниченный характер. Ограниченность их проявляется в более узком
объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного
права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к
другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не
прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ)». В то же время имеется общность права
собственности и других вещных прав. Прежде всего, она выражается в
23
Наумова И.Л., Михаленко Я.С., Рогожин М.Ю., Чипуренко Е.В. Как приобрести
квартиру. – СПб.: Питер, 2015. – С. 56-62.
23
характере рассматриваемых прав и способах их защиты, предусмотренных
главой 20 ГК РФ.
Ершов В.А., Сутягин А.В. и др. [33] подчеркивают: «Все вещные
права по своей правовой природе являются абсолютными. Это означает, что
субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно, без содействия
третьих лиц, которые, в свою очередь, обязаны не препятствовать
обладателям прав осуществлять имеющиеся у них правомочия. Иными
словами, лицо, владеющее каким-либо имуществом на вещном праве, в том
числе на праве собственности, может самостоятельно совершать с этим
имуществом любые действия, которые составляют содержание того или
иного вещного права, а все иные лица, в том числе и собственник (если речь
идет об ограниченном вещном праве), несут обязанность не нарушать
указанные права»24.
Правомочия (действия), кoтopыe могут совершать субъекты вещных
прав в отношении принадлежащего им имущества, определены в статьях
Гражданского кодекса, посвященных конкретному вещному праву.
2. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
Ограничениями (обременениями) прав, согласно ст. 4 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество, являются:
- сервитут (ст.ст. 274, 277 ГК РФ);
- ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ);.
- доверительное управление (п. 2 ст.1017);
- аренда (п. 2 ст. 609, ст.ст. 651, 658 ГК РФ).
Включение в одну группу указанных ограничений прав, по мнению
Суханова Е.А. [43] следует считать «достаточно условным, преследующим
исключительно цель оптимального (системного) изложения норм закона,
24
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Ершов
В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н.). – М.: Юридическая литература, 2016 // СПС
«КонсультантПлюс».
24
поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную
правовую природу»25.
Так, сервитут является ограниченным вещным правом (ст. 216 ГК
РФ), ипотека - способом обеспечения обязательств (ст. 334 ГК РФ), аренда и
доверительное управление - договорными обязательствами (ст.ст. 609, 1017
ГК РФ). Общим для всех ограничений (обременений) является то, что «тот, к
кому переходит недвижимость, получает ее вместе с соответствующими
ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится
в сделке, на основе которой этот переход происходит»26..
3. Сделки с недвижимым имуществом.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и
юридических
лиц,
направленные
на
установление,
изменение
или
прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности,
являются все гражданско-правовые договоры. «Но договорами содержание
понятия сделки не исчерпывается. В силу этого, любые действия, влекущие
возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество
должны подлежать государственной регистрации. Как было отмечено,
регистрироваться также должны договоры, предметом которых является
передача прав на недвижимое имущество. При этом к таким соглашениям
относятся только те договоры, требование о регистрации которых
содержится в ГК РФ»27.
В этой связи законодатель определяет, какие сделки подлежат
регистрации:
- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома
или квартиры (ч. 2 ст. 558 ГК);
25
26
Суханов Е. А. Российское гражданское право. Т I. М.: Юрлитинформ. - 2015. - С. 361.
Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России. - М.:
Юридическая литература, 2015. - С. 116-119.
27
Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы
и пути решения // Вестник гражданского права. - 2011. - № 5. - С. 4-30.
25
- договор купли-продажи предприятия (ч. 3 ст. 560);
- договор дарения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 574);
- договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты
(ст. 584);
- договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не
менее одного года (ч. 2 ст. 651);
- договор аренды иного недвижимого имущества (ч. 2 ст. 658, ч. 2 ст.
609 ГК).
Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения
прав и сделки. Особо необходимо отметить, что наряду с государственной
регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним может
осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов
недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ).
Государственная
регистрация
представляет
собой
акт
государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это
означает, что государственная регистрация носит публичный характер.
Е.М. Тужилова-Орданская [52] подчеркивает: «Государство в лице
органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их
законности. Вместе с тем, государственная регистрация является открытой,
так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют
возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта
норма позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения
сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота»28.
Государственная регистрация проводится в следующем порядке:
28
Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на
недвижимость // Закон. - 2016. - N 2. – С. 31-32.
26
1.
Производится
прием
документов,
необходимых
для
государственной регистрации прав, в соответствии с требованием закона. К
указанным документам прилагается квитанция об оплате государственной
пошлины.
2. Осуществляется правовая экспертиза документов и проверка
законности сделки.
3. Устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми
правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для
отказа или приостановления государственной регистрации прав.
4. Вносится запись в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других
оснований для отказа или приостановления государственной регистрации
прав.
5. Производится соответствующая надпись на правоустанавливающих
документах
и
выдача
выписки
о
произведенной
государственной
регистрации права.
«Требования к документам, представляемым на государственную
регистрацию, содержатся в ст.21 Федерального закона «О государственной
регистрации
недвижимости».
устанавливающие
ограничение
наличие,
(обременение)
В
ней
говорится,
возникновение,
прав
на
что
документы,
прекращение,
недвижимое
переход,
имущество
и
представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать
требованиям,
установленным
законодательством
РФ
и
отражать
информацию, необходимую для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество в ЕГРН»29.
29
Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //
Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права /
Отв. ред. А.Р. Кирсанов. - М.: Юридическая литература, 2016. – С. 216-217.
27
Указанные документы должны содержать описание недвижимого
имущества
и
вид
регистрируемого
права
и
в
установленных
законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены,
скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или
определенных законодательством должностных лиц.
На орган по регистрации прав возложена обязанность по проверке
законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим
условиям:
1)
стороны
обладают
гражданской
правоспособностью
и
дееспособностью;
2)
волеизъявление
участника
сделки
соответствует
его
действительной воле;
3) представители сторон имеют надлежащие полномочия;
4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении,
оперативном управлении) правоотчуждателя;
5) договор заключен в требуемой законом форме и содержит
существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для
договоров данного вида);
6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в
сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в
их пользу.
«Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку,
не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее
оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения
юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки,
например,
согласие
родителей,
усыновителей
или
попечителей
несовершеннолетних граждан и т.д»30.
30
Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве //
Юстиция. - 2015. - № 4. - С.61-65.
28
«После правовой экспертизы и проверки законности сделки органом,
осуществляющим государственную регистрацию, проверяется отсутствие
противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее
зарегистрированными в ЕГРН. В случае установления таких противоречий
должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о
возвращении документов, приостановлении или отказе в государственной
регистрации»31.
Статья 25 Федерального закона «О государственной регистрации
недвижимости» предусматривает ряд оснований для возврата документов,
предоставленных для осуществления государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав, без рассмотрения. К таким основаниям
относятся:
1) в случае, если заявление и документы представлены в форме
электронных документов, электронных образов документов в формате, не
соответствующем формату, установленному органом нормативно-правового
регулирования;
2) если заявление и документы представлены на бумажном носителе и
имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные
в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют
серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их
содержание;
3)
если
в
Государственной
информационной
системе
о
государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об
уплате государственной пошлины за осуществление государственной
регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего
заявления, или документ об уплате государственной пошлины не был
представлен заявителем;
31
Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы
и пути решения // Вестник гражданского права. - 2011. - № 5. - С. 4-5.
29
4) в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости
содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода
права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного
участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя),
и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным
лицом, за исключением случае, предусмотренных законом;
5) если заявление о государственном кадастровом учете и (или)
государственной регистрации прав не подписано заявителем в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
«Статья 26 Федерального закона о государственной регистрации
недвижимости
устанавливает
ряд
оснований
для
приостановления
государственной регистрации.
Первым из них является приостановление регистрации регистратором
в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не
имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено
распоряжаться правом на такой объект недвижимости. Следующим
основанием
является
обращение
с
заявлением
о
государственном
кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав ненадлежащего
лица. Также государственная регистрация прав приостанавливается, если
имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными
правами, в случае, когда не представлены документы, необходимые для
осуществления
государственного
кадастрового
учета
и
(или)
государственной регистрации прав и т.д»32.
Кроме
регистратора
того,
следует
сомнений
в
упомянуть,
наличии
что
оснований
при
для
возникновении
у
государственной
регистрации, в течение месяца он обязан принять необходимые меры по
получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который,
32
Акчурин А., Плотникова И.Н. Государственная регистрация прав на недвижимость:
проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. - М.: Статут, 2015. – С. 7172.
30
в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства
наличия у него оснований для государственной регистрации. «Данный
случай не является приостановлением государственной регистрации, так как
обязанность
затребовать
от
заявителя
дополнительные
сведения
предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто
случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить
необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о
приостановлении государственной регистрации «в связи с необходимостью
предоставления
недостающих
документов»,
регистратором.
Это
является
также
которое
основанием
удовлетворяется
приостановления
государственной регистрации»33.
Статьей 27 Федерального закона о государственной регистрации
недвижимости предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной
регистрации.
Но отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это
разные понятия. «Отказ в регистрации связан с отсутствием права на
регистрацию.
заявителю
Основной
является
же
причиной
непредставление,
для
либо
возвращения
неполное
документов
представление
документов, необходимых для государственной регистрации34. Еще одной
причиной для возвращения документов может послужить представление на
государственную
регистрацию
документов,
не
соответствующих
требованиям закона.
Исключение из этого правила представляет собой случай неполного
представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно
ст.21
33
Закона
«Об
ипотеке
(залоге
недвижимости)»,
документы
не
Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М.: Проспект, 2015. – С. 121.
34
Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (постатейный) / Под ред. А.Н. Борисова. –
М.: Юстицинформ, 2016. – С. 36.
31
возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления
недостающих документов в срок не более одного месяца.
В соответствии с Федеральным законом «О государственной
регистрации
недвижимости»,
осуществлении
«в
государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается
по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение
срока
приостановления
осуществлению
не
устранены
государственного
причины,
кадастрового
препятствующие
учета
и
(или)
государственной регистрации прав».
Решение об отказе в регистрации должно быть представлено в
письменной форме с указанием мотивов для отказа в общий месячный срок,
либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия
данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих
документов»35.
Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в
судебном порядке.
Что
касается
нотариального
удостоверения
сделок,
оно
осуществляется нотариусами в соответствии с принятыми 11 февраля 1993
года «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате».
При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и
значение сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным
намерениям сторон, разъясняет сторонам все правовые нормы, относящиеся
к сделке, ее юридическим последствиям.
Приступая к удостоверению сделки, нотариус устанавливает личности
обратившихся для ее удостоверения, а также проверяет дееспособность
граждан либо правоспособность юридических лиц. Дееспособность граждан
35
Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (постатейный) / Под ред. А.Н. Борисова. –
М.: Юстицинформ, 2016. – С. 39.
32
в полном объеме возникает по достижении ими совершеннолетия, т.е. 18летнего возраста (ст. 21 ГК РФ).
В силу правил статьи 171 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином,
признанным
недееспособным
вследствие
психического
расстройства,
является ничтожной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить
другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить
полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная
сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею
реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о
недееспособности другой стороны. «В интересах гражданина, признанного
недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им
сделка
может
быть
по
требованию
его
опекуна
признана
судом
действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
Сделки от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно
дееспособными, могут быть удостоверены лишь с согласия попечителя.
Однако
такой
гражданин
самостоятельно
несет
имущественную
ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред (п. 1
ст. 30 ГК РФ).
Если при совершении сделки одна из сторон является юридическим
лицом, нотариус проверяет его правоспособность»36. Юридическим лицом
признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном
ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечает
этим имуществом по своим обязательствам, может от своего имени
приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные
права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (п. 1 ст. 48 ГК
РФ). Правоспособным признается такое юридическое лицо, которое «может
иметь
36
гражданские
права,
соответствующие
целям
деятельности,
Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных
дел: учебное пособие. - М.: Статут, 2015. – С. 164-165.
33
предусмотренным в его учредительных документах и нести связанные с этой
деятельностью обязанности» (п. 1 ст. 49 ГК РФ).
При
образования
проверке
правоспособности
юридического
лица,
нотариус
знакомится
уточняет
с
порядок
учредительными
документами.
«Нотариус проверяет:
-
зарегистрированы
ли
в
установленном
порядке
устав,
учредительный договор или положение, поскольку юридическое лицо
считается созданными с момента его государственной регистрации;
- соответствует ли совершаемое нотариальное действие правам
юридического лица;
- уточняет полномочия его представителя, которые подтверждаются
выданной на его имя доверенностью..
Для физических и юридических лиц установлен единый порядок
оформления
нотариальных
документов.
Едины
также
требования,
предъявляемые к совершаемой сделке. Нотариус должен проверить:
- не противоречит ли сделка законодательству;
- соблюдена ли требуемая форма;
- определить объект гражданских прав»37.
Также нотариусу необходимо проверить, подлежало ли данное
имущество государственной регистрации и является ли данное лицо
собственником отчуждаемого имущества.
Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в
присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков,
болезни, неграмотности или по каким-либо иным причинам не может лично
расписаться, то по его поручению, в его присутствии и в присутствии
нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой
37
Николаева В. К. Роль нотариата в обеспечении и защите прав на недвижимое
имущество и сделок с ним // Нотариальный вестник, 2015. - № 5. - С. 43-44.
34
гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть
подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением
нотариального действия.
«Нотариус в силу публичного характера его функции не вправе
отказать заинтересованному лицу в совершении нотариального действия при
наличии всех законных предпосылок к его совершению, и совершает
указанное действие в нотариальном производстве в строгом соответствии с
установленной законом процедурой»38.
Одной из основных задач нотариата, по мнению Ярошенко Т.В. [63],
является «предотвращение нарушений прав субъектов гражданского оборота
и исключение возможных правовых споров. Подобный предупредительный
характер нотариальной деятельности, в свою очередь, значительно снижает
нагрузку на судебную систему. И действительно, в сложившихся правовых
условиях гopaздo выгоднее и надежнее заранее избежать юридического
конфликта, чем оттаивать в последующем свои интересы в суде»39.
«С момента принятия Основ законодательства Российской Федерации
о нотариате правовая основа нoтapиaта Рoссии не претерпевала серьезных
изменений. Кроме того, сами Основы законодательства РФ о нотариате не
предусмотрели
функциональные
и
не
могли
моменты
предусмотреть
деятельности
все
организационные и
нотариуса.
Неоднократно
предлагаемые проекты законов о внесении изменений в Основы (или
проекты нового закона о нотариате Российской Федерации) так и не были
приняты»40.
38
Егоров Ю.П. Сделки как правовые средства экономики // Законодательство и
экономика. - 2014. - № 9. – С. 25-33.
39
Ярошенко Т.В. Нотариат в Российской Федерации: актуальные проблемы. – Вестник
Балтийского федерального университета им. И.Канта. – 2013. – № 9. – С. 81-87.
40
Малько А.В., Богатырев Н.В. Реформирование института нотариата в контексте
усиления охранительного воздействия права. – Юридическая наука и правоохранительная
практика. – 2014. - № 3. – С. 9-13.
35
Сучкова Н.В. [48] указывает: «Огромное количество споров вызвал
отказ от необходимости обязательного нотариального удостоверения сделок
с недвижимостью. Нотариальная палата России неоднократно высказывалась
за возврат к нотариальному удостоверению всех таких сделок или их
отдельных категорий. Только в 1999 году Федеральной нотариальной
палатой было подготовлено три проекта по внесению изменений и
дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Первый касался нотариального
удостоверения тех сделок с недвижимостью, в которых хотя бы одной из
сторон являются физические лица, второй - нотариального удостоверения
всех
сделок
с
недвижимостью,
третий
учитывал
предложения
территориальных нотариальных палат и иных организаций субъектов РФ»41.
«Особо важным направлением развития нотариальной деятельности
следует
признать
внедрение
новых
информационных
технологий,
расширяющих возможности работы с большими объемами данных и
обеспечивающих новый уровень коммуникации. Однако здесь необходимо
учитывать, что использование подобных технологий в системе нотариата
имеет объективные пределы, обусловленные необходимостью соблюдения
нотариальной тайны»42.
Среди
нотариальных
действий,
совершаемых
нотариусами,
значительное число составляет удостоверение различных сделок. Согласно
ст.163 ГК РФ нотариус удостоверяет только письменные сделки.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
а) в случаях, указанных в законе;
б) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по
закону для сделок данного вида эта форма не требуется.
41
Сучкова Н. В. Участие Федеральной нотариальной палаты в законотворческой
деятельности // Нотариальный вестник, 2014. - № 6. - С. 46-50.
42
Соловьев, И. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // ЭЖ-
Юрист. - 2004. - № 30. - С. 27.
36
По
сравнению
законодательством
с
ранее
перечень
действовавшим
сделок,
подлежащих
гражданским
обязательному
нотариальному удостоверению в настоящее время значительно сужен.
Однако для ряда сделок законом все-таки установлена обязательность
нотариальной формы. К ним относятся следующие односторонние и
двусторонние сделки:
- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК
РФ);
- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке
(п. 1 ст. 389 ГК РФ);
- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2
ст. 391 ГК РФ);
-
соглашение
об
изменении
и
расторжении
нотариально
удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
- предварительный договор, если основной договор в последующем
будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении
взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
- брачный договор, определяющий режим собственности супругов,
разграничивающий их права на отдельные виды имущества (ст. 41
Семейного кодекса РФ);
- соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса РФ);
- завещание (ст.1124 ГК РФ.);
- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной
формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);
- доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК
РФ);
37
- согласие супруга на совершение сделки по распоряжению
недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или)
государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК).
С 01 января 2016 года обязательному нотариальному удостоверению
также подлежат:
а) соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в
период брака;
б) сделки по продаже доли в праве общей собственности на
недвижимое имущество постороннему лицу;
в) сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего
несовершеннолетнему
гражданину
или
гражданину,
признанному
ограниченно дееспособным.
С 02 июня 2016 года обязательному нотариальному удостоверению
также подлежат также сделки по отчуждению долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении
всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Основные
правила
удостоверения сделок
включают
в
себя
определенные требования. Одним из таких требований является изложение
содержания сделки в письменной форме путем составления документа,
подписанного лицом либо лицами, совершающими сделку, или должным
образом уполномоченными ими лицами.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут
устанавливаться
дополнительные
требования,
которым
должна
соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы,
скрепление печатью и т.п.).
«Нотариус в соответствии со ст. 16 Основ законодательства о
нотариате обязан разъяснить лицам, совершающим сделку, ее смысл и
значение, проверить, соответствует ли ее содержание действительным
намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Нотариус
обязан
предупредить
о
последствиях
заключаемой
сделки,
чтобы
38
юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред
обратившимся за удостоверением сделки граждан»43..
Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации.
Органы государственной регистрации ведут Единый государственный
реестр недвижимости, куда должны обратиться граждане за регистрацией
договора (если необходимо) и права собственности, чтобы сделка считалась
заключенной, так как сделки признаются заключенными не с момента
подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной
регистрации, что соответствует содержанию статьи 164 Гражданского
кодекса Российской Федерации.
Нотариальное удостоверение сделок представляет собой нотариальное
действие, осуществляемое нотариусом в отношении сделок, для которых
установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус
может удостоверять и другие сделки.
Согласно Основам законодательства Российской Федерации о
нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение сделки,
проверить, соответствует ли указанное волеизъявление действительным
намерению сторон и не противоречит ли оно требованиям закона.
43
Куленко Н.И. Проблемы действующей системы нотариата в Российской Федерации //
Вестник Челябинского государственного университета. - 2013. - № 27 (318). – С. 51-56.
39
1.3. Соотношение государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок
Нотариальное удостоверение договора не только представляет собой
этап заключения сделки, то есть придания ей требуемой законом формы, - но
и позволяет комплексно решить ряд иных вопросов, прежде всего
касающихся формулирования условий сделки, установления соответствия
воли сторон, защиты прав сторон сделки и соблюдения требований
законности.
Так, согласно ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о
нотариате нотариус перед удостоверением гражданско-правовой сделки
обязан проверить, не противоречит ли заключаемая сделка требованиям
закона. В случае, если заключаемая сделка будет противоречить требованиям
закона, нотариус должен разъяснить сторонам, в чем именно заключаемая
сделка противоречит закону, и предложить пути приведения условий сделки
в соответствие с действующим законодательством. В любом случае нотариус
не
станет
удостоверять
сделку,
противоречащую
нотариусом
проверка
действующему
законодательству.
Осуществляемая
действительности
удостоверяемой сделки, по мнению Сташенко Л.А. включает «проверку всех
условий действительности гражданско-правовых сделок, а именно:
1. Соответствия закону содержания сделки;
2. Дееспособности сторон относительно заключения данного вида
сделки;
3. Соответствия подлинной воли сторон их волеизъявлению;
5. Соблюдения формы сделки»44..
44
Стешенко Л. А. Нотариат в Российской Федерации: Учеб. для вузов / Л. А. Стешенко, Т.
М. Шамба. М.: НОРМА, 2011. – С. 64-66.
40
Бахитова
Д.В.
подчеркивает:
«Удостоверение
нотариусом
гражданско-правовой сделки означает соответствие удостоверенной сделки
всем указанным выше требованиям действительности, предъявляемым со
стороны действующего законодательства, и рассматривается как публичная
гарантия юридической действительности сделки»45.
Публичный официальный характер нотариального удостоверения
гражданско-правовых
сделок
предполагает
общественное
признание
юридической действительности сделки и не требует предоставления какихлибо иных доказательств юридической действительности сделки.
По мнению Калиниченко Т.Г. [21], «в основе полномочий нотариуса
по удостоверению гражданско-правовых сделок лежат установленные
законодательством меры ответственности нотариуса за злоупотребление
предоставленными полномочиями и ошибки при удостоверении гражданскоправовых
сделок.
При
удостоверении
гражданско-правовых
сделок
ответственность нотариуса лежит в двух плоскостях: публично-правовой и
частноправовой.
Так,
за
допущенные
нарушения
нотариус
перед
государством несет уголовную и административную ответственность,
которые носят публично-правовой характер»46.
Одновременно нотариус несет ответственность перед сторонами
гражданско-правовой сделки, которые потерпели убытки от нотариальной
ошибки. По своей правовой природе это частноправовая ответственность,
которая предполагает имущественное (денежное) возмещение причиненных
убытков потерпевшему лицу.
Применение
частноправовой
ответственности
обеспечивается
обязательным страхованием ответственности нотариуса, занимающегося
45
Бахитова Д.Ф. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с
недвижимостью // Вестник Омского университета. Серия «Право». – 2010. - № 1 (22). – С.
77-81.
46
Калиниченко Т. Г. Нотариальное право и процесс в РФ: теоретические вопросы
развития: монография. - М., 2012. - С. 27-30.
41
частной практикой, в соответствии со ст. 18 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате.
Таким
образом,
гражданских
«субъекты
правоотношений,
обратившиеся к нотариусу за удостоверением заключаемой между ними
сделки купли-продажи недвижимости, приобретают не только гарантию
юридической действительности заключаемой ими сделки, но и снижают свой
риск
убытков
от
ответственность
по
признания
сделки
возмещению
недействительной,
убытков
лежит
поскольку
на
нотариусе,
удостоверившему конкретную сделку.
Развитие
цивилизованных
рыночных
отношений,
становление
гражданского общества в России с неизбежностью востребуют нотариальную
форму для оформления заключаемых гражданско-правовых сделок именно в
связи с правовыми последствиями публичной достоверности и гарантиями
юридической
действительности,
обеспечением
повышенной
правовой
защиты участников сделки»47.
Официальное признание юридических гарантий действительности
нотариально удостоверенных гражданско-правовых сделок должно найти
своё более широкое отражение в законодательстве с тем, чтобы нотариальное
oфoрмление
сделки
рассматривалось
гражданами
не
как
очередная
бюрократическая процедура, а как необходимый этап защиты их законных
прав и имущественных интересов. Прежде всего, как представляется,
необходимо
законoдатeльнoе
определение
механизма
взаимодействия
нотариусов и органов государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, фактически отсутствующего в настоящее время.
Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация
имеют общую цель - обеспечение законности oбoрота нeдвижимocти. Однако
государственная регистрация по процедуре и правовым последствиям не
47
Ахрамеева О. В. Нотариат как сфера предоставления государственных услуг:
общетеоретический подход // Бизнес в законе. - 2009. - № 2. - С. 249-250.
42
тождественна
нотариальному
государственного
регистратора
удостоверению.
сводится
в
Деятельность
основном
к
работе
с
поступившими к нему документами, которые могут быть составлены
значительно раньше поступления на государственную регистрацию. За
рамками процесса государственной регистрации остается проверка право- и
дееспособности сторон сделки, разъяснение им значения их действий,
смысла и содержания заключенной сделки. Таким образом, осуществляя
прием документов на государственную регистрацию и в процессе самой
регистрации,
орган
государственной
регистрации
в
большей
мере
ориентируется на соответствие закону формы сделки, чем её содержания.
В то же время «сопоставление предмета юридической экспертизы на
этапе
государственной
регистрации
сделки
и
проверки
условий
действительности сделки со стороны нотариуса показывает, что указанные
предметы
существенно
отличаются
между
собой.
Так,
предметом
юридической экспертизы на этапе государственной регистрации сделки
являются только представленные сторонами сделки документы, в то время
как нотариус при удостоверении сделки имеет отношения с конкретными
участниками
сделки.
Вследствие
этого
нотариус
имеет
реальную
возможность оценить дееспособность граждан-участников сделки и оценить
соответствие их внутренней воли осуществленному волеизъявлению,
разъяснить участникам сделки правовые последствия вступления в сделку и,
наконец,
не
удостоверять
сделку,
противоречащую
действующему
законодательству»48.
Действующий закон связывает момент заключения сделки с моментом
её государственной регистрации, однако данное установление законодателя
представляется
произвольным
и
субъективным.
Сучкова
Н.В.
[48]
подчеркивает: «Если нотариус официально подтверждает юридическую
действительность
48
сделки,
то
какая
существует
необходимость
Тоцкий Н. Когда работает нотариус — суды отдыхают // Закон, 2014. - № 3. - С. 21-22.
в
43
законодательном установлении дополнительной процедуры совершения
данной сделки? В данной ситуации правовые последствия нотариальной
формы совершения сделки дублируются государственной регистрацией
сделки. И вместо того, чтобы момент заключения сделки был связан с
моментом её нотариального удостоверения, что характерно для нотариальной
формы гражданско-правовых сделок вообще, момент заключения сделки
связывается с моментом её государственной регистрации. В то же время, как
уже отмечалось, компетенция нотариуса шире компетенции органов по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, которые по своей сути никогда не смогут в полной мере заменить
участие нотариуса в оформлении сделки»49.
Возложение на органы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и
сделок с ним бремени государственной
регистрации
удостоверенных
нотариально
сделок
с
недвижимым
имуществом представляется излишним и влечет ряд негативных моментов:
1) чрезмерное усложнение оборота недвижимости;
2) создание дополнительных административных препятствий для
осуществления предпринимательской деятельности;
3) необоснованное увеличение расходов государственного бюджета на
деятельность органов по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Тихенко А.Г. [50] справедливо считает, что «фактически государство,
с одной стороны, предоставляет полномочия нотариусам по удостоверению
гражданско-правовых сделок и публичному подтверждению факта их
совершения, с другой стороны, на законодательном уровне эти полномочия
ограничивает, так как связывает факт заключения сделки с прохождением
дополнительной административной процедуры, что, как представляется,
49
Сучкова Н.В. Нотариат. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2017. - С. 102-103.
44
свидетельствует о нарушении баланса частных и публичных интересов в
обществе»50.
Сделка с недвижимым имуществом, прошедшая нотариальное
удостоверение, не нуждается в каких-либо дополнительных подтверждениях
своей юридической действительности и факта совершения, в том числе со
стороны
государственных
органов,
и
не
должна
подвергаться
государственной регистрации в существующем сегодня виде, а момент
заключения сделки с недвижимым имуществом должен быть связан с
моментом её нотариального удостоверения.
Для исправления сложившегося положения необходимо внесение
изменений и дополнений в законодательство о государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отмеченное выше не
означает предложения отказаться от государственной регистрации перехода
права собственности от продавца к покупателю, что, безусловно, необходимо
для
обеспечения
стабильности
оборота
недвижимого
имущества
и
соответствует мировой практике. Однако и при применении данной
процедуры нотариальное удостоверение сделки может и должно изменить
сложившиеся отношения.
Так, «при удостоверении сделки купли-продажи недвижимого
имущества нотариус обязан проверить правоустанавливающие документы,
подтверждающие права продавца на конкретный объект недвижимости.
Точно такую же проверку осуществляет и государственный регистратор при
государственной регистрации перехода права собственности на объект
недвижимости к покупателю. И опять мы видим дублирование в функциях
50
Тихенко А.Г. Нельзя исключать нотариат из сферы защиты интересов граждан и
юридических лиц // Нотариальный вестник, 2013. - № 5. - С. 13—15.
45
нотариуса и органа по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»51.
Для прошедших нотариальное удостоверение сделок с недвижимым
имуществом целесообразно рассмотреть возможность установления более
упрощенной процедуры государственной регистрации перехода прав на
объект недвижимости, которая бы исключала дублирование в работе.
Например, «орган по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним при поступлении к нему нотариально
удостоверенной
сделки
не
осуществляет
юридическую
проверку
действительности сделки, а лишь формально проверяет наличие оснований
для отказа в государственной регистрации перехода прав на объект
недвижимости к приобретателю. Упрощение процедуры государственной
регистрации перехода прав на недвижимое имущество может выражаться в
сокращении сроков государственной регистрации перехода прав на
недвижимое имущество по нотариально удостоверенным сделкам, в том
числе за счет непосредственной передачи нотариусами документов по
удостоверенной сделке в регистрирующий орган»52.
Одним из основных правовых последствий применения нотариальной
формы
гражданско-правовых
удостоверенная
сделка
сделок
обладает
в
является
силу
то,
факта
что
её
нотариально
нотариального
удостоверения официальной гарантией её юридической действительности,
которая не нуждается в доказывании другими средствами, так как является
публичной.
Кроме того, «стороны нотариально удостоверенной сделки получают
гарантии возмещения убытков, причиненных вследствие допущенной
51
Чикобава Е.М. Правовые современные проблемы совершения сделок по купле-продаже
недвижимого имущества. Недействующие государственные гарантии // Нотариус. - 2011. № 4. - С. 12-14.
52
Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве //
Законодательство. - 2016. - № 2.
46
нотариусом ошибки, в том числе и за счет обязательного страхования
нотариусов, занимающихся частной практикой»53.
Использование нотариальной формы при удостоверении гражданскоправовых сделок несет и другие правовые последствия для участников
сделки. Так, «в силу ст. 121, 122 Гражданско-процессуального кодекса
Российской Федерации взыскание денежных средств и истребование
движимого
имущества
по
нотариально
удостоверенным
сделкам
осуществляется по упрощенной процедуре, установленной для вынесения
судебного приказа»54.
Таким образом, использование нотариальной формы при заключении
гражданско-правовых
сделок
направлено
на
повышенную
защиту
имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических
лиц и тем самым на обеспечение правовыми мерами правопорядка в стране и
государстве.
Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация
имеют общую цель - обеспечение законности оборота недвижимости. Однако
государственная регистрация по процедуре и правовым последствиям не
тождественна
нотариальному
удостоверению.
За
рамками
процесса
государственной регистрации остается проверка право- и дееспособности
сторон сделки, разъяснение им значения их действий, смысла и содержания
заключенной сделки. Таким образом, осуществляя прием документов на
государственную регистрацию и в процессе самой регистрации, орган
государственной регистрации в большей мере ориентируется на соответствие
закону формы сделки, чем её содержания.
Сделка же с недвижимым имуществом, прошедшая нотариальное
удостоверение, не нуждается в каких-либо дополнительных подтверждениях
53
Щенникова Л.В. Нотариальная форма сделки в проекте изменений Гражданского
кодекса Российской Федерации // Нотариальный вестник. - 2012. - № 3. - С. 3-6.
54
Шеметова Н.Ю. Недвижимое имущество: проблемы правовой регламентации: Автореф.
дис., канд. юрид. наук. - Иркутск, 2016. – С. 61.
47
своей юридической действительности и факта совершения, в том числе со
стороны
государственных
органов,
и
не
должна
подвергаться
государственной регистрации в существующем сегодня виде, а момент
заключения сделки с недвижимым имуществом должен быть связан с
моментом её нотариального удостоверения.
Юриспруденция.
48
Глава 2. Содержание государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок
2.1. Основание и порядок проведения государственной регистрации
сделок
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок
с
ним
представляет
собой
юридический
акт
признания
и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации,
Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13 июля
2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», иные
издаваемые в соответствии с ними нормативные правовые акты Российской
Федерации.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством
внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на
недвижимое
имущество,
сведения
о
котором
внесены
в
Единый
государственный реестр недвижимости (ст. 1 ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»).
Государственная регистрация права в Едином государственном
реестре
недвижимости
является
единственным
доказательством
существования зарегистрированного права. «Зарегистрированное в Едином
государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество
может быть оспорено только в судебном порядке»55.
55
Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис., канд.
юрид. наук. - М., 2015. – С. 12.
49
Регистрация прав на недвижимость проводится Федеральной службой
государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными
органами по месту нахождения недвижимости. Эти органы проверяют
действительность
поданных
заявителем
документов
и
наличие
соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы,
а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. В
компетенцию
данных
органов
также
входит
выдача
документов,
подтверждающих государственную регистрацию прав и информации о
зарегистрированных правах.
Сведения из ЕГРН общедоступны и могут быть предоставлены
любому заинтересованному лицу, за исключением информации, которая в
соответствии с действующим законодательством Российской Федерации
запрещена для массового ознакомления.
Исключение
составляет
информация,
доступ
к
которой
ограничивается положениями закона № 218-ФЗ (ч.13 ст. 62). «Данные
сведения могут быть выданы ограниченному кругу лиц, включая владельцев
собственности, их представителей на законных основаниях, физическим
лицам
и
организациям,
владельца/законного
действующим
представителя,
по
доверенности
залогодержателям
при
от
наличии
оформленной закладной на объект недвижимого имущества, судебным
инстанциям, правоохранительным органам, лицам, вступающим в наследство
и т.д»56.
Данные, которые содержатся в государственном реестре прав,
являются общедоступными и предоставляются на основании запроса
заинтересованных лиц в виде выписок.
Выписка из ЕГРН представляет собой документ, на основании
которого подтверждается право собственности гражданина на определенное
56
Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и
обременениях права собственности // Государство и право. - 2014. - N 10. – С.18-19.
50
недвижимое имущество. Указанный документ содержит в себе основную
информацию об объекте и иные характерные положения, а именно:
1. Описание объекта недвижимости (вид, адрес, площадь, этаж, год
постройки);
2. Кадастровый (или условный) номер объекта;
3.
Зарегистрированные
права
собственников
на
недвижимое
имущество;
4. Основания возникновения правомочий владельцев;
5. Кадастровый (или условный) номер объекта;
5. Зарегистрированные ограничения и обременения права;
6. Заявленные в судебном порядке права требования;
7. Дата выдачи документа.
Датой государственной регистрации прав является день внесения
соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним носит открытый характер.
Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права.
Пискунова М.Г. указывает: «Это два разных регистрационных действия,
имеющие разные правовые последствия. Регистрация сделки не подменяет
регистрацию перехода права»57.
В настоящее время предусмотрена регистрация самого договора в
трех случаях:
1. Договор ипотеки;
2. Договор долевого участия в строительстве;
3. Договор аренды сроком, превышающим один год.
57
Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы
государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость:
теория и практика / Отв. ред. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Юридическая
литература, 2015. – С. 24-25.
51
Регистрация прав на недвижимое имущество состоит во внесении в
реестр записи о правообладателе и о праве, которое он приобретает.
Государственной регистрации подлежат следующие вещные права:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитут.
Обязательность регистрации права собственности и других вещных
прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
прекращение установлена пунктом 1 статьи 131 ГК РФ.
По мнению Суханова Е.А. [43], «договор, предусматривающий
переход прав на недвижимость, считается заключенным только с момента
государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности сторон
по такому договору возникают только с момента его государственной
регистрации»58.
Сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации
можно разделить на две группы:
- сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход
прав);
- сделки без отчуждения недвижимого имущества.
Сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход
прав):
- договор купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ);
- договор купли-продажи доли в общей собственности на жилые
помещения (251 ГК РФ);
Российское гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 1. / Под ред. Е.А. Суханова. –
М.: Статут, 2016. – С. 268.
58
52
- договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);
- договор мены жилого помещения (ст. 567 ГК РФ);
- договор дарения недвижимого имущества, как жилого, так и
нежилого, доли в праве общей собственности на них (статьи 574 ГК РФ и 251
ГК РФ);
- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (статья
584 ГК РФ);
- договор участия в долевом строительстве;
- договор пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК
РФ);
- аренда с правом выкупа (статья 624 ГК РФ).
Сделки без отчуждения недвижимого имущества направлены, как
правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым
порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним
относятся:
- договор аренды земельного участка (статья 609 ГК РФ);
- договор аренды предприятия, как имущественного комплекса (пункт
2 статьи 658 ГК РФ);
- договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений,
заключенный на срок не менее года (статья 651 ГК РФ);
- договор субаренды (статья 615 ГК РФ);
- договор об ипотеке недвижимого имуществам (статья 339 ГК РФ и
статья 10 Федерального закона от 16 июля 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»;
- договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (пункт
2 статьи 23 Лесного кодекса Российской Федерации).
Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при
заключении которых требуется как регистрация самой сделки, так и
возникающего на ее основании права.
53
Статья 29 Федерального закона «О государственной регистрации
недвижимости»
устанавливает
порядок
проведения
государственной
регистрации.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
1) подается заявление о государственной регистрации прав и
прилагаемые к нему документы;
2) производится правовая экспертиза документов, представленных для
осуществления государственной регистрации прав, проверяется наличие или
отсутствие
установленных
законом оснований
для
приостановления
государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении
государственной регистрации прав;
3) затем в Единый государственный реестр недвижимости «вносятся
сведения, необходимые для осуществления государственной регистрации
прав, либо уведомление о приостановлении государственной регистрации
прав при наличии оснований, установленных законом, либо уведомление об
отказе в осуществлении государственной регистрации прав при наличии
оснований, установленных законом, либо уведомление о прекращении
государственной регистрации прав»59;
4) после осуществления государственной регистрации прав, либо
после отказа в осуществлении государственной регистрации прав, либо после
прекращения государственной регистрации прав выдаются документы.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ
«государственная регистрация прав осуществляются на основании
заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и
59
Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (постатейный) / Под ред. А.Н. Борисова. –
М.: Юстицинформ, 2016. – С. 61-62.
54
документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном
Законом № 218-ФЗ порядке»60.
Согласно части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о
государственной
регистрации
прав
прилагаются
следующие
необходимые для государственной регистрации прав документы:
1) «документ, удостоверяющий личность или подтверждающий
соответствующие
полномочия
представителя
заявителя
(если
с
заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления
государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и
принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми
актами».
В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ
«основаниями для осуществления государственной регистрации прав
являются:
а) акты, изданные органами государственной власти или органами
местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который
установлен законодательством;
б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого
имущества, совершенные в соответствии с законодательством;
в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
г) свидетельства о праве на наследство;
д) вступившие в законную силу судебные акты;
е) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество,
выданные уполномоченными органами государственной власти;
60
Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (постатейный) / Под ред. А.Н. Борисова. –
М.: Юстицинформ, 2016. – С. 61-62.
55
ж) межевой план, технический план или акт обследования,
подготовленные
в
результате
проведения
кадастровых
работ
в
установленном федеральным законом порядке;
з) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а
также
другие
документы,
которые
подтверждают
наличие,
возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и
обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством,
действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения,
перехода
прав,
ограничения
прав
и
обременений
объектов
недвижимости».
Прием документов, необходимых для осуществления государственной
регистрации
является
начальной
стадией
процесса
государственной
регистрации. «При получении правоустанавливающих документов на
государственную
регистрацию
прав
должностное
лицо
органа,
осуществляющего государственную регистрацию, вносит соответствующую
запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения
таких документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на
государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты
и времени их представления. Расписка подтверждает принятие документов
на государственную регистрацию прав»61.
При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки,
юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается:
- отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже
зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
- проверяется действительность поданных заявителем документов;
61
Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним // Юридический мир. – 2015. - № 8. – С.12.
56
- наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а
также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления
или отказа в государственной регистрации прав.
«Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения
(нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой
сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения
(обременения) права»62.
По результатам правовой экспертизы документов и проверки
законности сделки государственным регистратором может быть принято
одно из следующих решений:
1.
зарегистрировать заявленное право, сделку (если необходимо),
ограничения (обременения) права;
2. приостановить государственную регистрацию с целью устранения
причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для
получения дополнительных документов;
3. отказать в государственной регистрации.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода
прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок
удостоверяется
также
посредством
совершения
специальной
регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Федеральным
законом
«О
государственной
регистрации
недвижимости» устанавливаются основания для приостановления и отказа в
государственной
регистрации.
Приостановление
государственной
регистрации происходит по инициативе государственного регистратора при
возникновении у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав,
а также при наличии сомнений в подлинности документов.
62
Мерлотти М. Роль нотариуса и регистратора: возможно ли их сотрудничество? //
Нотариальный вестник, 2010. - № 6. - С. 56-57.
57
В законе указаны следующие основания для приостановления
государственной регистрации:
1. «Имеются противоречия между заявленными правами и уже
зарегистрированными.
2. Не представлены все документы, необходимые для регистрации.
3. Представленные документы не являются подлинными или
сведения, указанные в них, недостоверны.
4.
Форма
законодательству
и
содержание
Российской
документов
Федерации
не
соответствуют
(например,
отсутствует
существенное условие – цена – договора купли-продажи квартиры).
5. Отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью,
если такое согласие необходимо (например, согласие супруга на продажу
квартиры).
6. Существует судебный спор в отношении прав на объект
недвижимости, являющийся предметом ипотеки.
7. На объект недвижимости наложен арест или запрет на совершение с
ним определенных действий (например, запрет на отчуждение).
8. При продаже доли в праве общей собственности на объект
недвижимости
отсутствует
отказ
остальных
участников
долевой
собственности от покупки этой доли и не истек месячный срок со дня
извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
9. Имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимого
имущества, содержащимися в представленных на регистрацию документах и
сведениями, содержащимися в ЕГРН (например, не совпадает площадь
квартиры)».
Осуществление
приостанавливается
на
государственной
срок
до
устранения
регистрации
причин,
прав
послуживших
основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на
три месяца.
58
В частных случаях сроки приостановления регистрации прав могут
отличаться, например, в таких ситуациях:
1) «Если регистратор не получил ответа на запрос, сделанный им по
межведомственным каналам. Максимальная приостановка регистрации в
этом случае не может превышать одного месяца.
2) В случае продажи доли в праве общей собственности на
недвижимое имущество регистрация может быть приостановлена сроком до
одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников
общей долевой собственности, имеющих право преимущественной покупки.
3) В случае судебного спора в отношении прав собственности. Срок
приостановления регистрации прав будет длиться без ограничения времени
до разрешения спора судом»63.
О
том,
что
государственная
регистрация
прав
может
быть
приостановлена на основании определения или решения суда, а также на
основании определения о наложении ареста, свидетельствует также
арбитражная практика (Постановление ФАС Поволжского округа от 28 июня
2015 года по делу №А12-34374/14-С20, Постановление ФАС Уральского
округа от 21 сентября 2015 года по делу №Ф09-2718/15-С6).
Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять
рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в
письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении
государственной регистрации прав и об основаниях приостановления
государственной регистрации прав.
Приостановление
государственной
регистрации
возможно
до
внесения в Единый государственный реестр прав записи о государственной
регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента
принятия решения об отказе в государственной регистрации.
63
Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (постатейный) / Под ред. А.Н. Борисова. –
М.: Юстицинформ, 2016. – С. 69-71.
59
Рассмотрим пример из судебной практики.
В орган государственной регистрации обратился И., действующий от
имени С., с заявлениями о государственной регистрации права собственности
на земельные участки.
В ходе правовой экспертизы было выявлено, что представленный
заявителем в качестве основания государственной регистрации документ в
соответствии
с
действующим
законодательством
не
подтверждает
возникновение права собственности на земельный участок. Государственная
регистрация была приостановлена на один месяц, заявителю было
предложено представить дополнительные доказательства, подтверждающие
факт предоставления земельных участков. Однако к установленному сроку
документы представлены не были, вследствие чего в государственной
регистрации права собственности на земельные участки было отказано.
И., действующий от имени С. обратился в орган регистрации с
заявлением
о
продлении
срока
приостановления
государственной
регистрации права собственности С. на земельные участки сроком на три
месяца. Решением государственного регистратора в приостановлении
государственной регистрации заявителю было отказано. Данные решения
были обжалованы в суд.
Суд
в
удовлетворении
заявления
отказал.
Определением
кассационной инстанций решение суда I инстанции оставлено без изменения
по следующим основаниям. «Согласно статье 26 Федерального закона «О
государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация
прав
приостанавливается
государственным
регистратором
при
возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной
регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или
достоверности указанных в них сведений.
В соответствии с пунктом 3 указанной статьи Федерального закона
«государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем
на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя,
60
то есть приостановление государственной регистрации права в данном
случае является правом, а не обязанностью государственного регистратора».
Таким образом, при наличии оснований для отказа в регистрации заявленных
прав государственный регистратор может вынести решение об отказе в
государственной регистрации, минуя процедуру приостановления.
Кроме
того,
из
содержания
указанной
статьи
следует,
что
приостановление государственной регистрации возможно до внесения в
Единый
государственный
реестр
прав
записей
о
государственной
регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента
принятия решения об отказе в государственной регистрации. Решение об
отказе в государственной регистрации права является окончательным, не
может быть отменено иначе как в судебном порядке.
Заявление И. о продлении срока приостановления государственной
регистрации поступило после принятия решения об отказе в государственной
регистрации права. Следовательно, решение об отказе в приостановлении
государственной регистрации права собственности С. на земельные участки
приняты Управлением законно и обоснованно»64.
Закон дает возможность участникам сделок с недвижимостью
приостановить регистрацию прав и самостоятельно. Для этого любой из
участников сделки пишет заявление о приостановлении государственной
регистрации прав и передает его в Росреестр (лично или через портал
Росреестра).
«Если процесс регистрации перехода права по сделке еще не
закончен, то регистрация приостанавливается на основании такого заявления.
64
Апелляционное
определение
Новосибирского
по делу N33-1040/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
областного
суда
от 07.02.2017
61
Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, и
указать срок желаемой приостановки, но не более шести месяцев»65.
Такая возможность дается участникам сделки только один раз. «Если
сделка купли-продажи квартиры происходит с привлечением ипотечного
кредита, то заявление должно быть совместным от обеих сторон сделки, с
приложением письменного согласия банка-кредитора»66.
Если заявитель затем не подал новое заявление о возобновлении
регистрации, то регистратор по истечении установленных шести месяцев сам
принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.
Срок регистрации прав, в случае ее приостановки, прерывается, и
после возобновления начинает отсчитываться заново.
Также Рузакова О.А. указывает на то, что «по совместному заявлению
участников договора купли-продажи недвижимости регистрация права
собственности может быть прекращена совсем. Для этого стороны
пишут заявление о прекращении государственной регистрации прав на
основании
договора
и
о
возврате
документов
без
осуществления
государственной регистрации прав (например, вследствие возникших форсмажорных обстоятельств)»67.
После истечения сроков для приостановки регистрации прав
регистрация либо возобновится, либо в ней будет отказано.
Отказ в
недвижимое
65
государственной
имущество
регистрации
может
права
собственности на
произойти
только после
Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как
средство
государственного
регулирования
предпринимательской
деятельности
//
Нотариус. - 2014. - N 5. – С. 24-26.
66
Бахитова Д.Ф. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с
недвижимостью // Вестник Омского университета. Серия «Право». – 2010. - № 1 (22). – С.
77-81.
67
Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве //
Законодательство. - 2016. - № 2. – С. 25-26.
62
приостановки регистрации, и только в том случае, если причины этой
приостановки не устранены в заданный законом срок. Об этом прямо указано
в статье 27 Федерального закона «О государственной регистрации
недвижимости».
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях,
если:
а) «заявителем не представлены необходимые для регистрации
документы;
б) документы, представленные на государственную регистрацию прав,
по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего
законодательства
(например,
не
соблюдена
нотариальная
форма
предоставляемых документов, если она является обязательной);
в)
установлено
удостоверяющем
несоответствие
сведений
гражданина,
указанных
личность
о
в
документе,
заявлении
о
государственной регистрации, сведениям, полученным регистрирующим
органом от органов, осуществляющих выдачу или замену таких документов;
г) право на объект недвижимого имущества, о государственной
регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим
государственной регистрации прав в соответствии с законом;
д) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось
ненадлежащее лицо;
е) документы, представленные на государственную регистрацию прав,
по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего
законодательства;
ж) имеются противоречия между заявленными правами и уже
зарегистрированными правами и т.д» (ст. 27 ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»).
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован
заинтересованным лицом в судебном порядке.
Обратимся к судебной практике.
63
Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о
признании незаконным решения об отказе в постановке на кадастровый учет
навеса для транспорта, указывая на то, что ему был предоставлен земельный
участок именно для возведения указанного объекта, имеющего прочную
связь с землей, и демонтаж без ущерба назначению невозможен. Суд отказал
в удовлетворении заявления исходя из следующего. Согласно статье 130 ГК
РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения,
объекты
незавершенного
строительства.
С
учетом
представленных доказательств было установлено, что спорный объект
является представляет собой металлический каркас с ограждающими
конструкциями. Его установка производится без заглубленного фундамента,
который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. Суд
признал, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей)
нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность
использования комплекса по назначению. Кроме того, суд установил, что
земельный
участок
остановочно-торгового
предоставлен
комплекса
заявителю
(временного
в
целях
объекта)
размещения
на
условиях
краткосрочной аренды. Исходя из указанного, суд признал оспариваемое
решение органа кадастрового учета об отказе в постановке на кадастровый
учет объекта соответствующим закону68.
Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации.
68
Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении
кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) // СПС
«КонсультантПлюс».
64
Данные, которые содержатся в государственном реестре, являются
общедоступными
и
предоставляются
на
основании
запроса
заинтересованных лиц в виде выписки из ЕГРН.
Договор, предусматривающий переход прав на недвижимость,
считается заключенным только с момента государственной регистрации. Это
означает, что права и обязанности сторон по такому договору возникают
только с момента его государственной регистрации.
Регистрация прав на недвижимое имущество состоит во внесении в
реестр записи о правообладателе и о праве, которое он приобретает.
Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на
недвижимость установлена пунктом 1 статьи 131 ГК РФ.
Федеральный закон № 218-ФЗ устанавливает основания и сроки для
приостановки и отказа в государственной регистрации, который может
произойти только в том случае, если причины этой приостановки не
устранены в установленный законом срок.
2.2. Основание и порядок нотариального удостоверения сделок
Среди
нотариальных
действий,
совершаемых
нотариусами,
значительное число составляют различные сделки.
Понятие сделки сформулировано в ст. 153 ГК РФ, согласно которой
«сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные
на установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей».
Сделки могут быть двусторонними или многосторонними (договоры)
и
односторонними. Односторонней считается
сделка,
для
совершения
которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или
соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной
стороны.
Односторонние сделки могут быть следующих видов:
65
1. Правопорождающие сделки - составление завещания и подписание
доверенности.
2. Правоизменяющие сделки - исполнение своих обязанностей и
принятие долгов.
3. Правопрекращающие сделки - отказ от каких-либо прав, зачёт
требования69.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли
двух
сторон (двусторонняя сделка)
либо
трех
или
более
сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с ГК РФ «сделки совершаются устно или в
письменной форме (простой
удостоверенная
сделка
или
является
нотариальной).
разновидностью
Нотариально
письменной
формы
сделки».
Следует учитывать, что несоблюдение нотариальной формы сделки
влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем
составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом
или
лицами,
совершающими
сделку,
или
должным
образом
уполномоченными ими лицами.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности
сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и
осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право
совершать такое нотариальное действие.
Сделки
рассматриваются
в
гражданском праве
как
наиболее
распространенные юридические факты. Их правовому регулированию
посвящены нормы гражданского права, содержащиеся в Гражданском
кодексе
69
РФ,
ряде
федеральных
законов,
указах
Президента
РФ,
Бабаев А.Б. Односторонние сделки в системе юридических фактов. Сделки: проблемы
теории и практики: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова – М.: Статут, 2014. – С. 2425.
66
постановлениях Правительства РФ и т.д. Гражданское законодательство не
содержит их исчерпывающего перечня.
Удостоверяя сделки, нотариусы должны обеспечивать защиту
законных интересов лиц, совершающих их. В первую очередь эта защита
обеспечивается соблюдением тех требований относительно сделок, которые
закреплены в гражданском законодательстве и иных актах, содержащих
нормы гражданского права.
Так, по мнению Т.Г. Калиниченко [21], «для того, чтобы сделка была
признана действительной, она, во-первых, должна носить характер волевого
акта именно тех лиц, от имени которых совершается. Во-вторых, лица,
обращающиеся
для
удостоверения
сделки,
должны
обладать
дееспособностью. В-третьих, содержание сделки должно быть изложено в
форме документа, предусмотренного в действующем законодательстве для
этого вида сделок. В-четвертых, содержание сделки должно соответствовать
требованиям закона и иных правовых актов, а если совершаемая сделка не
предусмотрена законом и иными правовыми актами, содержание ее не
должно противоречить основным началам гражданского законодательства.
И, в-пятых, результат, который достигается совершением сделки, должен
соответствовать действительным намерениям ее стороны (сторон)»70.
Для
необходимо
заключения
сделки
выражение
воли
по
гражданскому
стороны.
Если
сделка
законодательству
односторонняя,
«необходимо и достаточно выражение воли одной стороны» (п. 2 ст. 154 ГК).
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух
сторон (в двухсторонней сделке) либо трех или более сторон (в
многосторонней сделке — п. 3 ст. 154 ГК). В соответствии с этими нормами
при
нотариальном
удостоверении
всех
односторонних
сделок
—
доверенностей, завещаний, уведомлений об отмене завещаний, отказов от
70
Калиниченко Т. Г. Нотариальное право и процесс в РФ: теоретические вопросы
развития: монография. - М., 2012. - С. 27-30.
67
наследства и т.д. — достаточно присутствие и выражение воли только того
лица, от имени которого сделка удостоверяется.
При
нотариальном
удостоверении
многосторонних
сделок
необходимо присутствие и выражение воли каждой стороны сделки:
покупателя и продавца — при удостоверении договора купли-продажи,
дарителя и одаряемого — при удостоверении договора дарения, залогодателя
и залогодержателя — при удостоверении договора залога и т.п. При этом
воля всех участников многосторонней сделки должна быть согласованной.
Для выяснения воли стороны (сторон) нотариальное законодательство
предусматривает необходимость соблюдения следующих требований при
нотариальном удостоверении сделок:
1. Во-первых, согласно ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате,
«нотариус обязан проверить, соответствует ли содержание сделки, проект
которой
представлен
нотариусу
для
нотариального
удостоверения,
действительным намерениям стороны (сторон). Для этого нотариус выясняет,
соответствует ли волеизъявление, сторон их истинному намерению»;
2. Во-вторых, согласно ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате,
удостоверении
«при
сделок
проверяется
дееспособность
граждан
и
правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках, а также
отсутствие в производстве арбитражного суда дела о признании сторон
банкротами и отсутствие оснований для подачи в суд заявления о признании
их банкротами. В случае совершения сделки представителем проверяются и
его полномочия».
Совершая нотариальное удостоверение сделок, закрепленных в
Основах законодательства РФ о нотариате, нотариус обязан:
- разъяснить смысл и значение удостоверяемой сделки;
- проверить, не противоречит ли содержание сделки требованиям
закона;
- установить личности обратившихся лиц;
68
- зачитать вслух содержание нотариально удостоверяемой сделки ее
участникам;
- предложить подписать сделку в своем присутствии;
- зарегистрировать сделку в реестре.
Как справедливо замечает В.М. Жуйков [18]: «неукоснительное
соблюдение нотариусами всех перечисленных требований при нотариальном
удостоверении сделок обеспечивает их действительность и придает сделкам
труднооспоримый характер»71.
В соответствии с законодательством ряд сделок требует обязательного
нотариального удостоверения:
1) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной
формы, за исключением случаев, предусмотренных в законе;
2) Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия;
3) Доверенность при представлении документов на государственную
регистрацию
прав
на
недвижимое
имущество
и
сделок
с
ним
представителями физических лиц;
4) Завещание;
5) Уведомление (распоряжение) об отмене завещания;
6) Договоры о залоге движимого имущества или прав на имущество в
обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально
удостоверен;
7) Договор ренты;
8) Согласие супруга для совершения другим супругом сделки по
распоряжению
недвижимостью
и
сделки,
требующей
нотариального
удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Согласие необходимо только в случае, когда предметом сделки является
имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов;
71
Жуйков В.М. Нотариат как институт превентивного правосудия: общие цели, принципы
и полномочия // Российская юстиция. – 2015. - № 6. - С. 33 – 34.
69
9) Согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения
взыскания на заложенное движимое имущество. Такое согласие должно быть
нотариально удостоверено, если залогодателем является физическое лицо;
10) Брачный договор;
11) Договор (соглашение) об уплате алиментов;
12)
Предварительный
договор,
если
для
основного
договора
действующим законодательством установлена обязательная нотариальная
форма;
13) Сделка, направленная на отчуждение доли и части доли в
уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и т.д.
Закон (статья 165 ГК РФ) предусматривает последствия уклонения от
нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки.
Так, «если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку,
требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от
такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку
стороны
вправе
признать
сделку
действительной.
В
этом
случае
последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется»72.
Рассмотрим подробнее порядок удостоверения отдельных, наиболее
часто встречающихся на практике видов нотариальных действий.
1. Удостоверение договоров.
Основы
законодательства
РФ
о
нотариате
подробно
не
регламентируют правила удостоверения договоров. Указывается, что
«договоры отчуждения жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража,
а также земельного участка производится по месту нахождения указанного
имущества».
Согласно ГК РФ «договором признается соглашение двух или
нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских
72
Рассохина А. А., Остроухова В. В. Проблемы нотариального удостоверения сделок //
Молодой ученый. — 2017. — № 9. — С. 238-240.
70
прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении
договора». Понуждение к заключению договора не допускается, за
исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена
ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут
заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом
или иными правовыми актами. Причем стороны могут заключить договор, в
котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных
законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Совершая
удостоверение
договоров
с
имуществом, нотариус
проверяет:
1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином
вещном праве;
2) наличие сособственников;
3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного
имущества.
Нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке
имущества, являющегося предметом сделки.
При наличии сособственников в случаях, когда для совершения
сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия.
Условия договора определяются по усмотрению сторон. Принцип
«свободы договора», который нашел закрепление в ст. 1 ГК, допускает
возможность включения в него любых условий, отвечающих интересам
сторон. «В случаях, когда то или иное условие договора предусмотрено
нормой, оно должно быть обязательно включено в договор»73.
В
любой
нотариально
удостоверяемый
договор
обязательно
включается условие о предмете договора, названное в ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК как
существенное. Обязательным условием всякого возмездного договора
73
Малько А.В., Богатырев Н.В. Реформирование института нотариата в контексте
усиления охранительного воздействия права. – Юридическая наука и правоохранительная
практика. – 2014. - № 3. – С. 9-13.
71
является цена (ст. 424 ГК). Существенным условием договора продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых
проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования
этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является
перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым
помещением (п. 1 ст. 558 ГК).
Существенным условием брачного договора, по мнению Н.И. Куленко
[25], является «изменение хотя бы одного имущественного права или одной
обязанности супругов, которые обычно подпадают под законный режим
имущества супругов, на будущее время. Брачный договор должен установить
хотя бы одно правило, рассчитанное на применение в будущем, — как в
браке, так и при его расторжении»74.
Процедура
нотариального
удостоверения
отдельных
договоров
помимо соблюдения общих правил удостоверения сделок предполагает
выполнение и иных специальных требований закона.
1. Договоры об отчуждении и о залоге имущества, подлежащего
регистрации, могут быть удостоверены в соответствии с правилами ст. 55
Основ законодательства РФ о нотариате «при условии представления
документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или
закладываемое имущество».
2. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится по правилам
п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ вместе с земельным участком за
исключением случаев:
а) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может
быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
74
Куленко Н.И. Проблемы действующей системы нотариата в Российской Федерации //
Вестник Челябинского государственного университета. - 2013. - № 27 (318). – С. 51-56.
72
б) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на
нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному
лицу.
3. При отчуждении доли в праве общей собственности постороннему
лицу для удостоверения договора купли-продажи или мены требуется
согласие других собственников, имеющих преимущественное право покупки
продаваемой (обмениваемой) доли. Если такое согласие не предоставляется,
удостоверение договора откладывается, а собственники извещаются о
продаже (мене) доли в соответствии с правилами ст. 250 ГК.
«При оформлении сделок с недвижимостью нотариусы, как правило,
кроме
правоустанавливающих
документов
истребуют
и
сведения,
содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Такие сведения в форме справок и выписок из ЕГРН в соответствии с ФЗ «О
государственной
регистрации
недвижимости»
выдаются
органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость»75.
2. Удостоверение завещаний.
Гражданский кодекс РФ установил, что распорядиться имуществом на
случай смерти можно только путем совершения завещания. Юристы.
Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и
обязанности после открытия наследства. Оно совершается только лично,
индивидуально и только гражданином, обладающим в момент его
совершения дееспособностью в полном объеме.
Гражданский
кодекс
РФ
устанавливает
свободу
завещания:
«Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о
любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в
будущем». Следует учитывать, что при удостоверении завещаний от
75
Сучкова Н.В. Нотариат. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2017. - С. 217-218.
73
завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их
права на завещаемое имущество. Завещатель может совершить завещание в
пользу одного или нескольких лиц как входящих, так и не входящих в круг
наследников по закону. Нотариус не вправе до открытия наследства
разглашать сведения, касающиеся содержания завещания, его совершения,
изменения или отмены.
Нотариально удостоверенное завещание должно быть написано
завещателем или записано с его слов нотариусом. Завещание должно быть
подписано завещателем, а в случае, если завещатель в силу физических
недостатков, болезни или неграмотности не может собственноручно
подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим
гражданином в присутствии нотариуса.
Завещатель
вправе отменить или изменить составленное
им
завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом
причины его отмены или изменения (чье-либо согласие для этого не
требуется). Причем это можно сделать как путем составления нового
завещания, так и посредством распоряжения об отмене. Уведомление об
отмене завещания должно быть нотариально удостоверено76.
3. Удостоверение доверенностей..
Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких
лиц (доверителей), на имя одного или нескольких лиц (поверенных).
Гражданский
кодекс
РФ
предусматривает,
что «доверенностью признается письменное полномочие, выдаваемое одним
лицом другому для представительства перед третьими лицами в конкретных
учреждениях,
организациях,
предприятиях
и
т.д».
Письменное
уполномочивание на совершение сделки представителем также может быть
76
Денисевич Е.М. Основы учения об односторонних сделках в гражданском праве:
Монография. – Екатеринбург, 2015. – С. 37-39.
74
представлено доверителем третьему лицу77. Доверенность на совершение
сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально
удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Срок действия доверенности может быть любым, но обязательно
должен указываться в документе. Если же доверенность составлена без
указания срока, она сохраняет силу в течение года со дня совершения.
Однако же доверенность, в которой не указана дата ее совершения, считается
ничтожной.
Срок действия доверенностей обозначается нотариусом прописью. В
документе указываются место и дата его совершения, сведения о физических
и (или) юридических лицах, в надлежащих случаях – занимаемая должность
представителей юридических лиц, а также предоставляемые полномочия.
«Нотариусом в доверенности указываются также:
-
дата,
место
удостоверения
и
реестровый
номер
основной
доверенности;
- фамилия и инициалы нотариуса, удостоверившего основную
доверенность, его нотариальный округ или наименование нотариальной
конторы либо фамилия, инициалы и должность лица, удостоверившего
основную доверенность;
- сведения о физическом или юридическом лице, выдавшем
доверенность;
- должность лица, выдавшего доверенность;
- полномочия, предоставляемые основной доверенностью, и срок ее
действия;
- полномочия, передаваемые в порядке передоверия, и срок действия
доверенности в порядке передоверия»78.
77
Мерлотти М. Основные принципы свободного нотариата и роль государства в
организации его деятельности // Нотариальный вестник, 2012. - N 5. - С. 23-24.
78
Гражданский процесс: Учебник (5-е издание, переработанное и дополненное) / Под ред.
М.К. Треушникова. — М.: Статут, 2014. – С. 142-145.
75
Основаниями прекращения доверенности могут быть:
1) истечение срока доверенности;
2) отмена доверенности лицом, выдавшим ее;
3) отказ лица, которому выдана доверенность;
4) прекращение юридического лица, от имени которого выдана
доверенность;
5) прекращение юридического лица, которому выдана доверенность;
6) смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его
недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
7) смерть гражданина, которому выдана доверенность, признания его
недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или
передоверие. С прекращением доверенности теряет силу и передоверие.
Следует отметить, что законодательство в сфере регулирования
нотариального удостоверения сделок несовершенно, в связи с чем
существуют некие проблемы и коллизии. Рассмотрим подробнее данные
несовершенства и пути их преодоления.
Сделка,
как
известно,
порождает
определенные
правовые
последствия. Согласно ч. 1 ст. 163 Гражданского кодекса Российской
Федерации,
предполагают
«нотариальные
проверку
действия
законности
по
такой
удостоверению
сделки».
Таким
сделки,
образом,
обстоятельства, которые подтверждены нотариальным удостоверением,
предполагаются законным79. И, согласно ч. 5 ст. 61 ГПК РФ, «стороны
освобождаются от обязанности доказывать такие обстоятельства, кроме
случаев, предусмотренных законом».
Таким
образом,
нотариальное
удостоверение
сделок
является
подтверждением субъективных прав и доказательственного факта, тем
самым, обеспечивая процессуальную экономию судопроизводства. Статья 53
79
Суханов Е. А. Российское гражданское право. Т I. М.: Юрлитинформ. - 2015. - С. 361.
76
Основ законодательства Российской Федерации о нотариате регламентирует,
что «нотариус удостоверяет не только сделки, для которых такая форма
установлена законом, но и в случае, если стороны изъявили желание
удостоверить и иные сделки». Более того, согласно ст. 54 Основ
законодательства
Российской
Федерации
о
нотариате
на
нотариуса
возлагается обязанность «разъяснить лицам, предоставившим проект сделки,
его смысл и значение». Однако данная статья не является совершенной, ведь
целесообразным будет отнести к обязанностям нотариуса разъяснение не
только проекта сделки, но и положения нормативно-правовых актов,
применяемых при заключении такого рода сделки, правовых последствий
данной сделки для сторон и третьих лиц с целью обеспечения, чтобы
отсутствие знаний законодательства у сторон не было использовано им во
вред, предупреждения споров, которые могут возникнуть в будущем.
Не менее важным, по мнению А.А. Рассохина [41] является и то, что
«нотариусы посредством правовых консультаций заинтересованным лицам,
обеспечения индивидуального подхода и вариативности нотариального
оформления способствуют повышению качества и эффективности своей
работы»80. Нотариус выступает в роли своеобразного советника, тем самым
формирует правосознание. Таким образом, нотариальное удостоверение
сделки является подтверждением истинности воли сторон.
Что касается мировой практики, то руководители Международного
союза латинского нотариата высказались следующим образом по данному
вопросу: «Неучастие нотариуса в странах англосаксонской системы в сфере
имущественных отношений обусловило многочисленные нарушения при
заключении сделок»81. То есть отсутствие нотариального удостоверения
сделки зачастую является причиной увеличения конфликтов, разрешаемых в
80
Рассохина А. А., Остроухова В. В. Проблемы нотариального удостоверения сделок //
Молодой ученый. — 2017. — № 9. — С. 238-240.
81
Бюллетень Международного союза латинского нотариата. - Париж. - 2013. - № 5. - С.
427.
77
судебном
порядке.
Нотариусы
посредством
удостоверения
сделок,
обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан и юридических
лиц, что имеет и нормативную основу (ст. 1 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате).
Таким образом, под нотариальным удостоверением сделок как
защитой прав и законных интересов подразумевается меры, которые
применяются нотариусами для предотвращения и пресечения нарушений при
осуществлении прав и законных интересов. Однако в Гражданском кодексе
Российской Федерации в перечне способов защиты гражданских прав
отсутствуют нотариальные действия. Это обуславливается тем, что в
Гражданском кодексе Российской Федерации предусмотрен узкий подход к
дефиниции способов защиты гражданских прав, не включающий такой
способ, как предотвращение их нарушения, а также тем, что неоднозначно
определяется роль нотариата в Российской Федерации.
Также необходимо предоставить возможность нотариусу проводить
экспертизу достоверности документов, вести видеозапись нотариальных
действий, предоставить доступ к базам данных – всё это является
необходимыми элементами комплекса мер, направленных на борьбу с
мошенничеством и его предупреждение в Российской Федерации.
2.3. Последствия нарушения положений действующего законодательства
о государственной регистрации и нотариальном удостоверении сделок
Статья 165 ГК РФ указывает на то, что «несоблюдение нотариальной
формы, а в случаях, когда это необходимо, - требования о государственной
регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается
ничтожной».
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку,
требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от
такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку
78
стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее
нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд
вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации
сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением
суда,
а
сторона,
недобросовестно
уклоняющаяся
от
нотариального
удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить
другой стороне убытки.
Общим последствием недействительности сделок, относящимся к
ничтожным сделкам, является, согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса
РФ, возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый
взаимной
реституцией.
При
невозможности
возврата
полученного
возмещается его стоимость в деньгах.
В интересах защиты добросовестной стороны при уклонении
контрагента от нотариального удостоверения сделки или ее государственной
регистрации ГК РФ предоставляет исправной стороне право требовать в суде
признание сделки заключенной, или вынесения решения о регистрации
сделки82.
Сделка, требующая нoтаpиaльнoго удoстoвеpeния, но не офopмлeна
надлежащим образом, может быть признана судом действительной только
при условии доказанности самого факта заключения договора, причем
действуют привила о необходимости письменных доказательств.
Недействительная сделка не порождает юридических последствий,
достижение которых добивались ее стороны, а влечет последствия ее
недействительности, которые установлены законом, и для участников
недействительной сделки по общему правилу неблагоприятны.
82
Егоров Ю.П. Несостоявшиеся сделки // Журнал российского права. - 2014. - N 10. – С.
21.
79
Таким образом, «государственная регистрация необходима для того,
чтобы наступили предусмотренные сделкой последствия»83.
Рассмотрим пример из судебной практики.
С.А. и С.Г. обратились в суд с иском к органу регистрации о
признании недействительной записи о государственной регистрации права
собственности на земельный участок и установлении факта принадлежности
земельного участка на праве собственности С.А.
Иск был мотивирован тем, что истцам принадлежат доли в праве
общей собственности на жилой дом, расположенный на вышеуказанном
земельном участке. С-ва подарила Е. принадлежавшую ей долю в праве
общей собственности на жилой дом и принадлежавший на праве
собственности земельный участок. Истцы, не оспаривая договор дарения,
просили
признать
недействительной
запись
о
регистрации
права
собственности Е. на земельный участок и установить право истцов на часть
земельного участка.
Определением суда исковое заявление было возвращено истцам в
связи с тем, что в предоставленный судом срок не были устранены
недостатки, препятствующие принятию искового заявления к производству.
С.Г., действующим от своего имени и в интересах С.А., определение о
возврате искового заявления было обжаловано.
Суд апелляционной инстанции в удовлетворении жалобы отказал по
следующим основаниям: предмет иска не конкретизирован, поскольку
истцами оспаривается запись о государственной регистрации права
собственности Е. на земельный участок и в то же время не оспаривается
договор, на основании которого произведена регистрация. В установленный
83
Практикум по гражданскому процессу: Учебное пособие с программами по общему
курсу гражданского процесса и спецкурсам (спецсеминарам), с примерной тематикой
курсовых и дипломных работ / Под ред. М.К. Треушникова. 3-е изд., перераб. и доп. —
М.: Статут, 2014. – С. 94-95.
80
судьей срок предмет иска не конкретизирован, истцы указали на то, что не
желают отменять договор дарения.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
является
лишь
юридическим
актом
признания
и
подтверждения
государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на
недвижимое
имущество.
Оспаривание
самой
по
себе
записи
о
государственной регистрации сделки не является способом защиты
гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса
Российской Федерации84.
Возможен спор о недействительности сделки, в рамках которого
обсуждаются качества сделки применительно к общим нормам о сделках, эти
сделки (договоры) могут быть расторгнуты или изменены по соглашению
сторон.
Заключение указанной сделки создает обязанность у обеих сторон
зарегистрировать сделку. Эта обязанность является не гражданским
обязательством, созданным сделкой, но имеет публично-правовую природу.
Источником этой обязанности является не сделка, а предписание закона о
регистрации соответствующих сделок.
ВАС РФ в информационном письме от 25 февраля 2014 г. N 165
«Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров
незаключенными» высказал ряд принципиальных замечаний относительно
правовых последствий незарегистрированного договора. Значение норм о
регистрации сделки истолковано таким образом, что регистрация сделки
вызывает последствия для третьих лиц, стороны же связаны сделкой и
обязательством с момента ее совершения (п. 2): «Это означает, что
совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия
которого
согласованы сторонами, однако
требуемая
государственная
регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на
Апелляционное определение Самарского областного суда № 33-2451/2014 от 6 марта
2014 г. по делу № 33-2451/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
84
81
которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой
договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его
существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между
ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он
непосредственно направлен, после государственной регистрации».
По этой причине ВАС РФ указал, что «стороны сделки не вправе
ссылаться на ее незаключенность по причине отсутствия регистрации, сама
сделка может оспариваться по нормам о недействительности».
ВАС
РФ
также
сделал
вывод
о
возможности
прекращения
обязательств по незарегистрированному договору в общем порядке по
правилам ст. 450 ГК РФ: «Вместе с тем, предоставив конкретное помещение
в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора,
истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно
надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон
должны применяться правила гражданского законодательства о договоре
аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до
окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе
занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением
сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении
названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства
сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК
РФ)».
Универсальные правопреемники стороны, заключившей сделку,
подлежащую регистрации, как и стороны сделки, обязаны к ее регистрации и
могут быть понуждены к ней в общем порядке. При этом не приходится
говорить о правопреемстве в части «обязательства по регистрации». Такого
обязательства не существует. Например, если возбужден спор о регистрации
сделки в порядке п. 2 ст. 165 ГК РФ и на стороне ответчика произошла
замена вследствие универсального правопреемства, то ответчик не вправе
возражать против иска на том основании, что сделки еще нет, и он не
82
получил каких-либо обязательств из нее, а сам ее не заключал. В свою
очередь, и правопреемники стороны сделки вправе требовать регистрации по
суду от другой стороны, если она уклоняется от регистрации сделки.
Обратимся к судебной практике..
Павлова И.К. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной
политики и жилищного фонда г. Москвы о государственной регистрации
перехода права собственности на квартиру. В обоснование иска ссылалась на
то, что между ней и гражданкой Гореловой Л.И. был заключен договор
купли-продажи спорной квартиры. В тот же день стороны произвели расчет
по оплате данной квартиры и подписали акт приема-передачи. Горелова Л.И.
обязалась подать документы для регистрации указанного договора перехода
права собственности на квартиру к покупателю, однако вскоре она
(продавец) умерла, не совершив указанное действие. В настоящее время за
счет истца и ее дочери - Павловой П.Е в данной квартире сделан ремонт,
ежемесячно производится оплата коммунальных платежей. Истец указывает,
что в связи со смертью Гореловой Л.И., то есть по не зависящей от продавца
и покупателя причине, регистрация перехода права собственности на
спорную квартиру во внесудебном порядке не представляется возможной.
При этом иных препятствий для совершения данного действия не имеется.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы
исковые требования не признал, обратился со встречным иском к Павловой
И.К. о признании права собственности г. Москвы на спорную квартиру в
порядке наследования на выморочное имущество. В обоснование встречного
иска указано, что наследников у Гореловой Л.И. не имеется, а стороны
договора
не
совершили
действий
по
регистрации
перехода
права
собственности к покупателю, в связи с чем данный договор считается
незаключенным, а спорная квартира является выморочным имуществом и
должна перейти в собственность г. Москвы.
83
Решением районного суда г. Москвы, в удовлетворении иска
Павловой И.К. отказано, встречный иск Департамента жилищной политики и
жилищного фонда г. Москвы удовлетворен.
В кассационной жалобе Павлова И.К. просит об отмене решения
районного суда г. Москвы Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания
для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений. К материалам
приобщена копия договора купли-продажи между Гореловой Л.И. (продавец)
и Павловой И.К. (покупатель) в отношении квартиры. Как указывает Павлова
И.К., обязательство по оплате стоимости указанной квартиры ею исполнено,
о чем в материалах дела имеется копия расписки о получении продавцом
денежных средств, а также копия акта приема-передачи квартиры, согласно
которому квартира передана покупателю в надлежащем состоянии. Судом
установлено, что документы на регистрацию договора купли-продажи и
перехода права собственности на указанную выше квартиру представлены не
были, что сторонами не оспаривалось.
Судебная
коллегия
по
гражданским
делам
Верховного
Суда
Российской Федерации находит, что выводы судебных инстанций сделаны
без учета требований закона. В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского
кодекса Российской Федерации «договор считается заключенным, если
между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора». Существенными
являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе
или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд
вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации
84
сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда
(пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.
№10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав», на основании статей 58, 1110, 1112 Гражданского кодекса
Российской Федерации «обязанности продавца по договору купли-продажи
переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель
недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной
регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского
кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным
правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд
проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение
покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для
регистрации
перехода
права
собственности
к
покупателю
является
отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование
покупателя».
Таким
данному
делу
образом,
являлись
юридически
факт
значимыми
заключения
обстоятельствами
договора
по
купли-продажи,
соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства
и исполнение данного договора. Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации определила: решение районного
суда г. Москвы отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд
первой инстанции85.
Для обеспечения регистрации сделки, а также регистрации права
эффективным средством является включение в сделку условия о неустойке.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2014 г. по делу № 5КГ14-19 // СПС «КонсультантПлюс».
85
85
Тот факт, что обязанность по регистрации носит публично-правовую
природу и вытекает из закона, не препятствует сторонам частным
соглашением обеспечить возмещение убытков, вызванных нарушением этой
обязанности другой стороной.
Если для взыскания неустойки за уклонение от регистрации права
основание вполне очевидно - сделка об отчуждении вещи (установлении
вещного права), то в случае незарегистрированной сделки возникает вопрос,
действует ли условие о неустойке, включенное в сделку, так как у сделки нет
действия до регистрации. Как отмечает Ю.П. Егоров, «это условие отделимо
от сделки, наподобие арбитражной оговорки, то есть действует независимо
от действия сделки, а основанием ответственности за уклонение от
регистрации является правило п. 3 ст. 165 ГК РФ. По своей природе эта
ответственность
сходна
с
деликтной,
то
есть
является
формой
ответственности за неправомерное поведение при заключении договора»86.
Если сделка, которая должна быть совершена в нотариальной форме,
исполнена полностью или частично одной стороной, а другая сторона
уклоняется от нотариального удостоверения, то суд может признать сделку
действительной. Это правило можно объяснить двумя причинами.
Во-первых, сторона, принявшая исполнение, а затем уклоняющаяся от
нотариального удостоверения сделки, ведет себя недобросовестно, а это не
может поощряться законом (ст. 1 ГК РФ).
Во-вторых, принятие исполнения рассматривается как поведение,
подтверждающее намерение придать сделке юридическое действие. При
этом в той или иной мере утрачивает значение тот факт, что стороны не
завершили процесс заключения сделки, не придав ей надлежащей формы, и
тем самым не выразили еще воли на сделку.
В обоих случаях существенно не только исполнение сделки одной
стороной, но и действия другой стороны, принимающей исполнение. Имеет
86
Егоров Ю.П. Конститутивная форма сделок // Закон и право. - 2014. - № 9. - С. 74-76.
86
значение помимо принятия исполнения и в целом поведение другой стороны,
поскольку она подтверждала действие сделки.
Вопрос о включении в сделку условия об ответственности за
уклонение от нотариального оформления должен решаться иначе, чем вопрос
об ответственности за уклонение от регистрации права или регистрации
сделки, рассмотренный выше.
По мнению В.А. Рахмилович, «нотариальное удостоверение сделки
не является ни частной, ни публичной обязанностью сторон. Пока сделка не
облечена в нотариальную форму, стороны еще не выразили воли на
заключение сделки и вправе отказаться от заключения сделки по своему
усмотрению в любой момент. Только в том случае, когда начато исполнение
такой сделки, может возникнуть право принудить уклоняющуюся от
регистрации
сторону
к
нотариальному
удостоверению
сделки.
Следовательно, только на этот случай и можно установить условие об
ответственности, в том числе о неустойке за уклонение от нотариального
удостоверения сделки»87.
Обратимся к судебной практике.
Д., действующий от имени малолетней дочери Е., и М., действующая
от имени В-вой по доверенности, обратились в орган государственной
регистрации с заявлением регистрации договора купли-продажи и перехода к
Д. права собственности на квартиру.
На
основании
заявления
В-вой
о
возврате
документов
государственная регистрация договора и перехода к Д. права собственности
была приостановлена. Д. заявила иск о признании договора состоявшимся,
регистрации данного договора и перехода права.
Суд установил, что свои обязательства по договору купли-продажи
сторона данного договора истица Д. исполнила в полном объеме, уплатив
87
Рахмилович В.А. Распространяются ли нормы о недействительности сделок на
добросовестного приобретателя? // Журнал российского права. - 2016. - N 12. – С. 16-17.
87
денежную сумму, что подтверждается представленными письменными
доказательствами и не оспаривается другой стороной. Обращение В-вой с
заявлением о возврате договора купли-продажи, представленного на
государственную
регистрацию,
без
проведения
государственной
регистрации, следует расценивать как уклонение от государственной
регистрации сделки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса
Российской
Федерации,
сделка,
«если
требующая
государственной
регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется
от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести
решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется в
соответствии с решением суда».
Так как договор купли-продажи квартиры совершен в надлежащей
форме и полностью исполнен Д., его следует признать состоявшимся и
подлежащим государственной регистрации, вследствие чего государственной
регистрации подлежит также переход права и право собственности Д. на
квартиру. Доводы ответчиков о том, что договор купли-продажи квартиры
является недействительным в силу того, что не были выполнены условия
органа опеки и попечительства по приобретению 2/3 долей на имя
несовершеннолетней Е. в другой квартире, судом не приняты во внимание.
Указанные обстоятельства не свидетельствуют о незаконности договора
купли-продажи
и
не
влекут
его
недействительность
(статьи
167, 168 Гражданского кодекса РФ).
Нарушение прав несовершеннолетней, на что ссылались ответчики,
произошло в результате проявленной неосторожности и неосмотрительности
ответчиков
по
распоряжению
полученными
денежными
средствами,
поскольку именно ответчики, являющиеся родителями Е., обязаны были
обеспечить
права
дочери
путем
приобретения
другого
жилья.
88
Неблагоприятные последствия таких действий ответчиков не могут быть
возложены на невиновную сторону договора88.
Таким образом, следует отличать регистрацию права от регистрации
сделки. При регистрации сделки регистрируется такой факт, как сделка. При
регистрации права акт регистрации подтверждает, что имеется юридический
состав,
предусмотренный
договором
или
законом
для
создания
соответствующего права, прежде всего, вещного права.
Вопрос о включении в сделку условия об ответственности за
уклонение от нотариального оформления должен решаться иначе, чем вопрос
об ответственности за уклонение от регистрации права или регистрации
сделки, рассмотренный выше. Дело в том, что нотариальное удостоверение
сделки не является ни частной, ни публичной обязанностью сторон. Пока
сделка не облечена в нотариальную форму, стороны еще не выразили воли на
заключение сделки и вправе отказаться от заключения сделки по своему
усмотрению в любой момент. Только в том случае, когда начато исполнение
такой сделки, может возникнуть право принудить уклоняющуюся от
регистрации
сторону
к
нотариальному
удостоверению
сделки.
Следовательно, только на этот случай и можно установить условие об
ответственности, в том числе о неустойке за уклонение от нотариального
удостоверения сделки.
88
Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. – 14.11.2016 // СПС «КонсультантПлюс».
89
Заключение
По результатам проведенного исследования, анализа нормативной
базы, судебной практики, научных трудов, затрагивающих вопросы
нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок, можно
сделать следующие выводы.
Человеку на протяжении всей своей жизни приходится вступать в
широкий круг имущественных интересов. При этом особое положение
занимают
имущественные
отношения,
объектом
которых
является
недвижимое имущество. Обеспечение соответствия содержания таких сделок
закону и соблюдение прав сторон в процессе их заключения гарантирует
стабильность возникающих прав, и в конечном итоге - устойчивость
экономического развития страны.
Правовому регулированию отношений по поводу недвижимого
имущества в отечественном законодательстве уделяется значительное
внимание. Развитию одной из самых динамичных сфер экономики России –
рынка недвижимости - сопутствует усиление роли государства в его
правовом регулировании. В настоящее время в России основными
полномочиями по обеспечению законности оборота недвижимости наделены
два института: институт государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и институт нотариата, одной из важнейших задач
которого является защита прав и свобод, связанных с недвижимостью.
Задачами обоих институтов являются:
- контроль за соблюдением требований закона всеми субъектами
рынка недвижимости;
-
обеспечение
субъективных
прав
покупателей
и
продавцов
недвижимости;
- гарантирование устойчивости, стабильности и доказательственности
прав на объекты недвижимого имущества;
90
придание
-
сделкам
купли-продажи
недвижимого
имущества
«фискальной прозрачности», то есть исключение возможности скрывать от
налогообложения суммы, переходящие в оплату недвижимости.
Закон позволяет гражданам возможность выбора - заключать сделки с
недвижимостью как в квалифицированной нотариальной форме, так и в
предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой
письменной форме. Обязательная нотариальная форма установлена лишь для
некоторых договоров.
Так, в частности, в ст.ст. 550, 560, 574 Гражданского кодекса РФ
отсутствует положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок
с недвижимым имуществом. На наш взгляд, это необоснованно принижает
роль
нотариата
в
обеспечении
правовой
безопасности
граждан
и
юридических лиц при осуществлении своих прав и законных интересов.
Ведь, зачастую, собственники не обладают элементарными правовыми
знаниями
при
заключении
договоров
и
нуждаются
в
услугах
профессионального юриста, каковым и является нотариус.
Положения
части
второй
ГК
РФ,
связанные
с
отказом
от
обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью,
существенно
сужают
гарантии,
обеспечивающие
предусмотренный
Конституцией Российской Федерации (ст. ст. 8, 35, 45, 48) принцип охраны
прав и свобод гражданина, включая право частной собственности.
Использование нотариальной формы при заключении гражданскоправовых сделок направлено на повышенную защиту имущественных и
личных неимущественных прав граждан и юридических лиц и тем самым на
обеспечение правовыми мерами правопорядка в стране и государстве.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок
с
ним представляет
собой
юридический
акт
признания
и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации.
91
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в
целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права, что по существу означает
презумпцию правильности регистрации прав.
Государственная регистрация призвана удостоверить со стороны
государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих
документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии
надлежащего
выполнения
сторонами
обязательств
и,
следовательно,
способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом.
Она не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон,
автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может
рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства
в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.
Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация
имеют общую цель - обеспечение законности оборота недвижимости. Однако
государственная регистрация по процедуре и правовым последствиям не
тождественна
нотариальному
удостоверению.
За
рамками
процесса
государственной регистрации остается проверка право- и дееспособности
сторон сделки, разъяснение им значения их действий, смысла и содержания
заключенной сделки. Таким образом, осуществляя прием документов на
государственную регистрацию и в процессе самой регистрации, орган
государственной регистрации в большей мере ориентируется на соответствие
закону формы сделки, чем её содержания.
Сделка же с недвижимым имуществом, прошедшая нотариальное
удостоверение, не нуждается в каких-либо дополнительных подтверждениях
своей юридической действительности и факта совершения, в том числе со
стороны
государственных
органов,
и
не
должна
подвергаться
государственной регистрации в существующем сегодня виде, а момент
92
заключения сделки с недвижимым имуществом должен быть связан с
моментом её нотариального удостоверения.
Таким образом, нельзя не отметить, что существуют проблемы в
понимании
значения
процедуры
нотариального
удостоверения
и
государственной регистрации права. Представляется необходимым внесение
изменений в некоторые положения Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате, а именно: увеличить объем прав нотариусов в сфере
проведения экспертизы достоверности документов, фиксации нотариальных
действий, а также предоставить возможность пользоваться любой базой
данной, что приведет к увеличению эффективности нотариальных действий.
Целью
системы
государственной
регистрации
должно
стать
предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере
отношений, связанных с недвижимостью. В первую очередь, социальной
профилактики
правонарушений.
Действующая
сегодня
система
государственной регистрации должна быть ориентирована не только на более
или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступными
проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах,
устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия
между регистрирующими и правоохранительными органами.
Таким образом, как показывает проведенный анализ, необходимо
формирование
концепции
системы
правового
регулирования
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обеспечения
условий эффективного использования и развития недвижимости в интересах
удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовой защиты
этих интересов.
93
Список использованных источников
Нормативно – правовые акты
и материалы судебной практики:
Мельникова И.О. Юриспруденция.
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. //
Российская газета. – 1993. – № 237; СЗ РФ. – 2014.– №31. – Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета. – № 238-239. – 1994; СЗ РФ. 12.05.2014. – № 19. - Ст. 2304.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410; Российская газета.
- 25.05.2016. - № 111.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
05.08.2000 N 117-ФЗ // СЗ РФ. - 2000. - N 32. – Ст. 3340; СЗ РФ. - 04.12.2017.
- № 49. - Ст. 7324.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости // Российская газета. - N 156. – 2015; СЗ РФ. 27.11.2017. - № 48. - Ст. 7052.
6. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв.
ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.07.2017) // Российская газета. - N 49. – 1993; СЗ РФ. - 04.07.2016. - № 27
(часть II). - Ст. 4293.
7. Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2015 г. № 1532
«Об утверждении Правил предоставления документов, направляемых или
предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 - 13, 15 статьи 32
Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости" в
федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы),
уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление
государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав,
94
ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление
сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости»
// СЗ РФ. - 11.01.2016. - № 2 (часть I). - Ст. 405.
8. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П
«По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167
Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан
О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и
В.М. Ширяева».
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС
РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. N 109. – 2010; Российская газета. - № 109. - 21.05.2010.
10. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 1394/12 по
делу N А53-26030/2010 // Вестник ВАС РФ. – 2012. - № 10.
11. Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2002 N 7611/01 //
Вестник ВАС РФ. - 2002. - N 8.
12. Бюллетень Международного союза латинского нотариата. Париж. - 2013. - № 5.
13. Апелляционное определение Самарского областного суда № 332451/2014 от 6 марта 2014 г. по делу № 33-2451/2014 // СПС «Гарант».
14. Апелляционное определение Новосибирского областного суда
от 07.02.2017 по делу N33-1040/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
15. Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием
отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного
Суда РФ 30.11.2016) // СПС «КонсультантПлюс».
95
16. Обзор нотариальной и судебной практики Московской области по
отдельным вопросам, относящимся к сделкам от 26.05.2016 г. // СПС
«Гарант».
Обзор
17.
судебной
практики
по
вопросам государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2016 //
СПС «Гарант».
18. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22
апреля 2014 г. по делу № 5-КГ14-19 // СПС «Гарант».
Специальная литература:
1. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об
ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2014. - N 10.
2. Акчурин А., Плотникова И.Н. Государственная регистрация прав на
недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов.
- М.: Статут, 2015. – 356 с.
3. Аргунов В.Н. Необходимо сохранить независимость нотариата //
Российская юстиция. - 2010. - №2.
4. Апрелев К.Н. Развитие жилищного законодательства и становление
цивилизованного рынка жилья в России // Жилищное право. - 2013. - N 1.
5.
Ахрамеева
О.
В.
Нотариат
как
сфера
предоставления
государственных услуг: общетеоретический подход // Бизнес в законе. - 2009.
- № 2.
6. Бабаев А.Б. Односторонние сделки в системе юридических фактов.
Сделки: проблемы теории и практики: Сборник статей / Отв. ред. М.А.
Рожкова – М.: Статут, 2014. – 312 с.
7. Бахитова Д.Ф. Нотариальноу удостоверение и государственная
регистрация сделок с недвижимостью // Вестник Омского университета.
Серия «Право». – 2010. - № 1 (22).
96
8. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. - 2011.
- № 5.
9. Герасимов В.А. Потенциал нотариата не востребован // Российская
юстиция. - 2014. -№ 1.
10. Гражданское право: Учебник, 4-е изд. / Под общ. ред. С.С.
Алексеева, С.А. Степанова. – М.: Проспект, 2017. – 448 с.
11. Гражданское право: Учебник, 3-е изд. / Под ред. С.А. Алексеева. –
М.: Норма, Инфра-М, 2014. - 416 с.
12. Гражданский процесс: Учебник (5-е издание, переработанное и
дополненное) / Под ред. М.К. Треушникова. — М.: Статут, 2014. – С. 142145. – 960 с.
13. Гражданский процесс: Учебник / Под ред. А.Г. Коваленко, А.А.
Мохова, П.М. Филиппова. — М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ",
ИНФРА-М, 2008. – 764 с.
14. Денисевич Е.М. Основы учения об односторонних сделках в
гражданском праве: Монография. – Екатеринбург, 2015. – 210 с.
15. Егоров Ю.П. Несостоявшиеся сделки // Журнал российского права.
- 2014. - N 10.
16. Егоров Ю.П. Конститутивная форма сделок // Закон и право. 2014. - № 9.
17. Егоров Ю.П. Сделки как правовые средства экономики //
Законодательство и экономика. - 2014. - № 9.
18. Жуйков В.М. Нотариат как институт превентивного правосудия:
общие цели, принципы и полномочия // Российская юстиция. – 2015. - № 6.
19. Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. - М.:
Проспект, 2015. – 254 с.
97
20. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с
недвижимостью
как
средство
государственного
регулирования
предпринимательской деятельности // Нотариус. - 2014. - N 5.
21. Калиниченко Т. Г. Нотариальное право и процесс в РФ:
теоретические вопросы развития: монография. - М., 2012. – 204 с.
22. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском
законодательстве // Юстиция. - 2015. - № 4.
23. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный) / Под
ред. А.Н. Борисова. – М.: Юстицинформ, 2016 // СПС «КонсультантПлюс».
24.
Концепция
развития
гражданского
законодательства
о
недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М.
Козырь // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2016. - N
1/2.
25. Куленко Н.И. Проблемы действующей системы нотариата в
Российской
Федерации
//
Вестник
Челябинского
государственного
университета. - 2013. - № 27 (318).
26. Курс гражданского процесса / Т.В. Сахнова. – 2-е изд., перераб. и
доп. – М.: Статут, 2014. – 894 с.
27.
Макарова
О.В.
Защита
прав
несовершеннолетних
при
нотариальном удостоверении сделок с жилыми помещениями // Жилищное
право. - 2015. - N 3.
28. Малько А.В., Богатырев Н.В. Реформирование института
нотариата в контексте усиления охранительного воздействия права. –
Юридическая наука и правоохранительная практика. – 2014. - № 3.
29. Мельников В.С. Форма сделки // Юридический мир. - 2012. - № 4.
30. Мерлотти М. Основные принципы свободного нотариата и роль
государства в организации его деятельности // Нотариальный вестник, 2012. N 5.
98
31. Мерлотти М. Роль нотариуса и регистратора: возможно ли их
сотрудничество? // Нотариальный вестник, 2010. - № 6.
32. Настольная книга нотариуса: В 4 т. Правила совершения
отдельных
видов
нотариальных
действия
(том
2)
(3-е
издание,
переработанное и дополненное) / Под ред. И.Г. Медведева. – М.: Статут,
2015. - 717 с.
33. Наумова И.Л., Михаленко Я.С., Рогожин М.Ю., Чипуренко Е.В.
Как приобрести квартиру. – СПб.: Питер, 2015. – 196 с.
34. Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и
разрешения жилищных дел: учебное пособие. - М.: Статут, 2015. – 244 с.
35. Николаева В. К. Роль нотариата в обеспечении и защите прав на
недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариальный вестник, 2015. - № 5.
36.
Новицкая
Т.Е.
Правовое
регулирование
имущественных
отношений в России. - М.: Юридическая литература, 2015. – 324 с.
37.
Пискунова
М.Г.
Особенности
возникновения
прав
на
недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная
регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Отв. ред. Е.А.
Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Юридическая литература, 2015. – 366 с.
38. Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы,
необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на
недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов.
- М.: Юридическая литература, 2016. – 420 с.
39. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации (Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н.). – М.: Юридическая
литература, 2016. – 1064 с.
40. Практикум по гражданскому процессу: Учебное пособие с
программами по общему курсу гражданского процесса и спецкурсам
(спецсеминарам), с примерной тематикой курсовых и дипломных работ / Под
ред. М.К. Треушникова. 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 2014. – 388 с.
99
41. Рассохина А. А., Остроухова В. В. Проблемы нотариального
удостоверения сделок // Молодой ученый. — 2017. — № 9.
Рахмилович
42.
В.А.
Распространяются
ли
нормы
о
недействительности сделок на добросовестного приобретателя? // Журнал
российского права. - 2016. - N 12.
43. Российское гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 1. / Под
ред. Е.А. Суханова. – М.: Статут, 2016. – 960 с.
44. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в
гражданском праве // Законодательство. - 2016. - № 2.
45.
Соловьев
И.
Нотариальное
удостоверение
сделок
с
недвижимостью обязательно // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 30.
46. Стешенко Л. А. Нотариат в Российской Федерации: Учеб. для
вузов / Л. А. Стешенко, Т. М. Шамба. М.: НОРМА, 2011. – 406 с.
47. Сучкова Н. В. Участие Федеральной нотариальной палаты в
законотворческой деятельности // Нотариальный вестник, 2014. - № 6.
48. Сучкова Н.В. Нотариат. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт,
2017. - 377 с.
49. Суханов Е. А. Российское гражданское право. Т I. М.:
Юрлитинформ. - 2015. – 816 с.
50. Тихенко А.Г. Нельзя исключать нотариат из сферы защиты
интересов граждан и юридических лиц // Нотариальный вестник, 2013. - № 5.
51. Тоцкий Н. Когда работает нотариус — суды отдыхают // Закон,
2014. - № 3.
52. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как
способ охраны прав на недвижимость // Закон. - 2016. - N 2.
100
53.
Ушаков
А.А.
Комментарий
к
Основам
законодательства
Российской Федерации о нотариате (постатейный; издание четвертое,
переработанное и дополненное) // Деловой двор, 2016. – 678 с.
54. Чикобава Е.М. Правовые современные проблемы совершения
сделок
по
купле-продаже
недвижимого
имущества.
Недействующие
государственные гарантии // Нотариус. - 2011. - № 4.
55. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним // Юридический мир. – 2015. - № 8.
56. Шеметова Н.Ю. Недвижимое имущество: проблемы правовой
регламентации: Автореф. дис., канд. юрид. наук. - Иркутск, 2016. – 210 с.
57. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.:
Юрайт, 2016. – 532 с.
58.
Ширинская
Е.Ю.
Гражданско-правовое
регулирование
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
в Российской Федерации: Дис., канд. юрид. наук. - М., 2015. – 214 с.
59. Щенникова Л.В. Нотариальная форма сделки в проекте изменений
Гражданского кодекса Российской Федерации // Нотариальный вестник. 2012. - № 3.
60. Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью
// Современное право. - 2016. - № 12.
61. Юкша Я.А. Гражданское право: Учебное пособие. – М.: Инфра-М,
2011. – 368 с.
62. Юшкова Е.Ю. Судебная практика и нотариат. – М.: Статут, 2015. –
576 с.
63. Ярошенко Т.В. Нотариат в Российской Федерации: актуальные
проблемы. – Вестник Балтийского федерального университета им. И.Канта. –
2013. – № 9.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа